PROPIEDAD

La propiedad es una de las instituciones más fundamentales y complejas en la

historia de la humanidad y del derecho. Su estudio trasciende lo meramente
jurídico, siendo objeto de análisis en la economía, la sociología, la política y la
filosofía jurídica.

1. Concepto.

La propiedad se puede entender como el señorío del hombre sobre las

cosas, reflejando un apetito de dominación que ha impulsado la historia y sus
evoluciones. La regulación jurídica de la propiedad no es más que una
"superestructura" influida por las ideas sociales, políticas y económicas de un
período determinado.

Desde un punto de vista técnico-jurídico, el término "propiedad" tiene dos

sentidos:

 Amplio: Equivalente a derechos patrimoniales.

 Estricto y técnico: Equivalente a dominio, el cual es el derecho real
cuyo ámbito de poder comprende, en principio, todas las facultades
posibles sobre la cosa.

Doctrinalmente, la propiedad se ha definido como el señorío más pleno que

se puede tener sobre una cosa. Es el derecho subjetivo típico y más
característico, que implica un ámbito de poder y arbitrio concedido a la persona
para servir a sus fines dentro de la comunidad. Este poder no es arbitrario, sino
que está sujeto a límites como la buena fe y la condena al abuso del derecho.

Además, la propiedad implica un poder inmediato sobre una cosa,

protegido frente a todos, lo que permite calificarlo de derecho absoluto y
exclusivo en el sentido de que el poder es directo e independiente de la
actuación de terceros, y su protección es excluyente. Sin embargo, este poder
no es ilimitado; está condicionado por la necesidad de que los bienes sirvan a
fines comunes y por las relaciones de vecindad, además de poder coexistir con
limitaciones como la prohibición de disponer o la existencia de derechos reales
limitados.

En esencia, más allá de la enumeración de facultades, lo más importante es

determinar lo que el propietario puede o no puede hacer, es decir, las
limitaciones establecidas por las leyes, que a menudo reflejan ideologías
políticas sobre cómo deben usarse los bienes.

2. Teorías sobre su fundamento.

Las justificaciones y críticas al derecho de propiedad han evolucionado

históricamente, reflejando cambios en la organización social y económica.

2.1. Teorías del liberalismo económico.

Estas teorías surgieron en un contexto de ascenso de comerciantes e
industriales, y fueron respaldadas por ideas calvinistas, doctrinas
individualistas, el utilitarismo inglés y los economistas clásicos ingleses.

 Postulado principal: La propiedad es una institución sin limitaciones

sociales, esencial para el sistema. Se justifica a sí misma porque sus
mecanismos de autorregulación (como el "laissez faire, laissez passer")
conducen al mayor bienestar y armonía.
 Manifestación moderna: La Escuela de la Teoría Económica del
Derecho o Escuela de Chicago (segunda mitad del siglo XX) representa
una versión científica y moderna del liberalismo.
o Enfoque: Aplica categorías y métodos de la economía al derecho.
o Premisa: La economía de mercado genera la máxima riqueza.
o Rol de la propiedad: Considera la propiedad (entendida
ampliamente como cualquier derecho sobre bienes económicos)
como un presupuesto fundamental para la máxima imputación
del beneficio o perjuicio de una actividad económica, lo que lleva
a la utilización más eficaz de los recursos.
o Conclusión: El régimen de propiedad privada es propio de los
sistemas económicos más avanzados, y las normas jurídicas deben
modelarse e interpretarse para maximizar la riqueza.

2.2. Teorías negadoras del derecho de propiedad.

Estas teorías surgieron como una crítica a las consecuencias sociales del
liberalismo.

 Origen: Rousseau ya había señalado que la ley de propiedad introduce la

desigualdad y otorga nuevos poderes al rico, atando al pobre. La
explotación del débil por el fuerte, evidenciada por la teoría de Ricardo de
un salario de subsistencia para los trabajadores, generó un terreno fértil
para la crítica.
 Anarquismo: Algunos anarquistas, como Stirner y Proudhon, negaron el
derecho de propiedad, no reconociendo más límites a la actuación
individual que la propia capacidad o la libre decisión.
 Socialismo y Marxismo: El movimiento más influyente propone la
supresión total o parcial de la propiedad privada para sustituirla por
una propiedad socializada o colectiva.
o Antecedentes: Ideas defendidas por Platón y los socialistas
utópicos.
o Duguit: Propuso que no existen derechos subjetivos, solo deberes y
funciones sociales, negando la concepción individualista del dominio
y afirmando que la propiedad se convierte en una función social. El
propietario tiene una función social que cumplir, y sus actos están
protegidos solo mientras la cumpla; de lo contrario, la intervención
gubernamental es legítima.
o Marxismo: Atacó específicamente la propiedad privada sobre
los medios de producción (tierra, maquinaria, materias primas).
Marx argumentó que la propiedad capitalista, basada en la plusvalía
(diferencia entre el valor real del trabajo y el salario percibido),
permitía la acumulación de capital y la explotación del trabajador.
 Por ello, consideró necesaria la socialización de los medios de
producción para redimir a las clases despojadas y lograr la
igualdad, libertad, fraternidad y bienestar general.

2.3. Teorías modernas sobre el derecho de propiedad.

En el siglo XX, ante la crisis del Estado liberal-burgués y el advenimiento del

Estado Social, la concepción del dominio experimentó un cambio significativo.

2.3.1. La propiedad como función social.

La proclamación de la "función social" del dominio en los textos

constitucionales se entiende como un modo de interpretar los preceptos
vigentes, un programa y una barrera para el legislador, pero no
necesariamente incide directamente en la configuración del dominio.

 Crítica inicial: Se argumenta que la actividad del dueño no es una

"función" en el sentido de actuar en interés ajeno o público, sino en
interés privado. Barassi señala que, aunque la propiedad sirva a un
interés nacional, no significa que el propietario deba siempre actuar
según ese interés. Sin embargo, los preceptos legales que desarrollan la
idea de función social e imponen obligaciones al dueño (ej. deber de
cultivar de cierto modo) sí son normas jurídicas.
 Evolución del concepto:
o Concepción liberal: La propiedad se identificaba con un poder
ilimitado para la satisfacción exclusiva de intereses individuales, sin
vínculos ni obligaciones hacia el bien común.
o Estado Social: La conexión propiedad-libertad se compensa con el
principio de solidaridad. La titularidad ya no es un poder
incondicionado, sino que la realización del interés social de la
colectividad se convierte en un nuevo factor que influye en el
ejercicio de las facultades dominicales.
o Duguit y el positivismo sociológico: Llevó a negar la categoría
de derecho subjetivo, concibiendo la propiedad como una función
social. El propietario tiene una función social que cumplir al poseer
riqueza, y sus actos están protegidos mientras la cumpla, pudiendo
el Estado intervenir si no lo hace.
o Función social como límite externo: Otros autores consideran la
función social como un mero límite externo que recae sobre el
derecho, sin alterar su esencia subjetiva. Para ellos, las obligaciones
derivadas de la función social restringen externamente el ámbito de
libre disposición, pero la propiedad en su naturaleza permanece
incólume.
o Crítica a la visión del límite externo: Esta perspectiva se basa
en una noción clásica y absoluta del derecho subjetivo, que ya no es
compatible con la realidad del Estado de Bienestar. En este
contexto, el derecho subjetivo de propiedad se redimensiona,
integrando el principio de solidaridad social. La propiedad no puede
ser entendida como un poder de disposición totalmente libre; por
 tanto, desaparece la contradicción entre propiedad privada y
función social, ya que es perfectamente factible diluir deberes y
obligaciones en su interior.
 Conclusión moderna: La función social es un auténtico principio
informador, integrante y de carácter jurídico de nuestro ordenamiento.
Opera desde el interior del derecho de propiedad, modalizando su
contenido y no solo comprimiéndolo externamente. Desde el inicio, no
se reconocen poderes ilimitados al titular dominical, sino que la atribución
de poder se condiciona en sentido social. Por lo tanto, la función social es
una parte integrante del contenido normal del derecho de
propiedad.

2.3.2. La función social de la propiedad en la doctrina del

Tribunal Constitucional.

Nuestra Constitución garantiza la inviolabilidad de la propiedad privada (Art. 2,

incisos 8 y 16) y establece que debe ser ejercida en armonía con el bien común
y dentro de los límites legales (Art. 70).

 Contenido esencial: El Tribunal Constitucional interpreta que esta

exigencia constitucional es una referencia directa a la función social
inherente al contenido esencial del propio derecho de propiedad.
 Doble dimensión: Esta función social explica la doble dimensión del
derecho de propiedad: por un lado, el Estado protege la propiedad
privada y sus legítimas actuaciones; por otro, puede exigir un conjunto de
deberes y obligaciones en su ejercicio, atendiendo a los intereses
colectivos de la Nación.
 Intereses colectivos: El contenido esencial de la propiedad no puede
enfocarse solo desde la óptica de los intereses particulares, sino que debe
considerar necesariamente su dimensión de función social. Las acciones
del Estado respecto a bienes que, siendo patrimonio de la Nación, se
conceden en dominio privado, están legitimadas cuando se justifican en la
obligación de atender el bien común.
 Economía social de mercado: En este tipo de economía, la iniciativa
privada y la inversión también cumplen una función social para coadyuvar
al bienestar general. Esto justifica la exigencia de deberes y obligaciones
a las empresas que reciben concesiones de recursos naturales (ej.,
minerales no renovables) frente a la colectividad.

3. Características del derecho de propiedad.

Tradicionalmente, se le atribuyen tres características principales al derecho de

propiedad:

 Absoluto: Significa que el dominio otorga a su titular la mayor cantidad

de facultades posibles sobre una cosa. Sin embargo, este carácter no
impide la existencia de restricciones que, aunque configuren el estatuto
normal del dominio, no borran su esencia. Históricamente, el carácter
"absoluto" buscaba despojar la propiedad de las cargas feudales y unificar
el dominio, creando un poder capaz de limitar el poder del monarca. Sin
embargo, la interpretación de "absoluto" como la "total ausencia de
 límites" ha sido criticada por ser utópica y metafísica, difícil de realizar a
nivel jurídico-positivo. Desde la perspectiva constitucional, el derecho de
propiedad no es un derecho absoluto, sino que posee un doble
carácter (subjetivo e institucional objetivo) y tiene limitaciones legales
que se traducen en obligaciones y deberes a cargo del propietario, quien
debe armonizar su ejercicio con el interés colectivo. La función social es
consustancial al derecho.
 Exclusivo: Implica que dos personas no pueden tener el dominio
total de una misma cosa. Esta característica se considera esencial; si no
existe, el derecho no sería dominio, sino condominio. Otorga una
protección frente a todos, siendo excluyente.
 Perpetuo: El derecho de dominio no requiere ser ejercitado para
conservarlo; no se extingue por el no uso, a diferencia de otros derechos
reales cuyo no ejercicio acarrea su pérdida.

4. Contenido del derecho real de propiedad.

El contenido del derecho real de propiedad se puede analizar desde dos

concepciones principales: la enumerativa y la amplia.

4.1. Concepción enumerativa (Art. 923º): Uso, disfrute y

disposición. La reclamación como sanción.

Desde la legislación romana, se consagraron los derechos del propietario a

usar, disfrutar, disponer y reivindicar el bien. Los glosadores los calificaron
como los atributos clásicos del dominio: ius utendi, fruendi, abutendi y
vindicandi.

En nuestro ordenamiento jurídico, el Artículo 923 del Código Civil (asumo el

peruano, por la referencia directa) establece estos atributos o facultades del
dueño:

 a) El derecho de usar o ius utendi: Es la facultad por la cual el

propietario utiliza el bien de conformidad con su naturaleza o destino.
Este atributo presupone, fundamentalmente, el derecho de poseer o
ius possidendi, ya que es la manera en que el propietario ejerce los
demás atributos y sin ella no puede beneficiarse del bien.
 b) El derecho de gozar o disfrutar o ius fruendi: Permite al dueño
obtener para sí el aprovechamiento del bien, lo que incluye la percepción
de sus frutos (como cosechas, rentas) y productos (elementos que la
cosa genera disminuyendo su sustancia, como minerales). También
puede implicar el consumo del bien si este es consumible.
 c) El derecho de disponer o ius abutendi: Este es considerado el
atributo más característico y típico del dominio. Confiere al dueño la
libertad de disposición tanto material como jurídica. Esto significa
que puede consumir el bien, afectarlo (por ejemplo, constituyendo un
 derecho real sobre él), desmembrarlo (dividiendo sus facultades) o
desprenderse de él a título oneroso (venta) o gratuito (donación).
 d) El derecho de reivindicar el bien o ius vindicandi: Es la facultad
mediante la cual el propietario recurre a la justicia para reclamar el
objeto de su propiedad, buscando evitar la intromisión o retención
indebida de un tercero ajeno al derecho. Su objetivo principal es la
recuperación de la posesión que tiene otra persona.

La reclamación como sanción (o ius vindicandi extendido): La

reivindicación se presenta como una acción fundamental cuando la propiedad y
la posesión se encuentran disgregadas. Esto puede ocurrir en varios casos:

1. Cuando el propietario pierde involuntariamente la posesión de la cosa.

2. Cuando el propietario entrega la cosa en una relación de confianza
(depósito, arriendo, comodato), y la persona que la recibe la enajena
como propia a un tercero. Aunque el adquirente no obtiene la titularidad
de la propiedad de quien no era dueño, sí adquiere una posesión de
propietario.
3. Cuando alguien enajena como propia una cosa ajena y procura al
adquirente la posesión, situación análoga a la anterior.

Para todos estos escenarios, la ley otorga al propietario la acción de

reivindicación, cuya finalidad es obtener la recuperación de la posesión.

Además, existe la acción negatoria, que se aplica cuando, sin desconocer la

propiedad ni la posesión del dueño, un tercero pretende someter la cosa a un
gravamen (por ejemplo, ejercer de hecho una servidumbre de tránsito sobre un
fundo ajeno). Con esta acción, el propietario busca que judicialmente se
declare que su propiedad está libre de gravámenes o restricciones.

4.2. Concepción amplia.

Desde una acepción más técnica y profunda, la propiedad se entiende como el

derecho real que recae sobre cosas corporales y atribuye a su titular un poder
general y pleno sobre las mismas.

Mientras que los autores antiguos concebían la propiedad como una suma de
facultades (usar, disfrutar, disponer y reivindicar), la doctrina moderna ha
observado que, más que una mera adición, la propiedad es el centro unitario
de todas estas facultades. Esto es crucial porque el derecho de propiedad
subsiste y permanece incluso si el propietario queda temporalmente
privado de alguna o todas estas facultades (por ejemplo, si cede el uso o
el disfrute a un tercero a través de un usufructo).

Desde esta perspectiva técnica, el derecho subjetivo de propiedad se diferencia

de otras situaciones jurídicas de carácter real por la concurrencia de las notas
de:
  Unidad: Las facultades no son derechos separados, sino manifestaciones
de un poder único.
 Perpetuidad: No se extingue por el no uso.
 Abstracción: Permanece aunque el propietario se desprenda
temporalmente de alguna de sus facultades.
 Elasticidad: Significa que, si se constituye un derecho real limitado sobre
la propiedad (ej., usufructo), el dominio se comprime, pero una vez que
ese derecho limitado se extingue, la propiedad recupera su plenitud
automáticamente.

5. Límites y limitaciones al derecho de propiedad.

El derecho de propiedad, aunque tradicionalmente concebido como el señorío

más pleno sobre una cosa, no es un derecho absoluto e ilimitado. Desde sus
orígenes, la cuestión de lo que el propietario puede o no puede hacer ha sido
de suma importancia. En un Estado Social y Democrático de Derecho, como el
nuestro, este derecho fundamental debe interpretarse en armonía con el bien
común y dentro de los límites de la ley, tal como lo establece el artículo 70° de
nuestra Constitución. Esto implica que la propiedad posee una doble
dimensión: como derecho subjetivo individual y como institución objetiva con
valores y funciones sociales.

La evolución de las teorías sobre la propiedad nos ha llevado de una

concepción liberal, donde el derecho era tendencialmente ilimitado y solo
buscaba satisfacer intereses individuales, a una moderna, donde la conexión
propiedad-libertad se compensa con el principio de solidaridad. Esto significa
que el ejercicio de las facultades dominicales no depende únicamente de la
voluntad del propietario, sino también de la realización del interés social de la
colectividad. La llamada "función social" de la propiedad, lejos de ser un
mero límite externo, se ha convertido en un principio informador que integra el
contenido intrínseco del derecho de propiedad, modalizándolo desde su
interior. No se trata de restringir una libertad ilimitada preexistente, sino de
que, desde el inicio, las facultades del propietario ya están condicionadas en
sentido social.

Es decir, las leyes no solo autorizan implícitamente ciertos usos al prohibir

otros (como prohibir viñedos y autorizar otros cultivos), sino que pueden llegar
a ordenar actividades específicas para determinadas superficies (como el
cultivo de arroz), reflejando así la influencia de las ideologías políticas en su
regulación.

5.1. Distinción entre ambos conceptos.

La doctrina jurídica ha procurado diferenciar entre "límites" y "limitaciones" al

derecho de propiedad, aunque esta distinción no está exenta de críticas.

a) La distinción en la doctrina:

 Límites: Se entienden como la frontera o el punto normal hasta

donde llega el poder del dueño. Configuran el contenido ordinario o
normal del derecho de propiedad, según la función económico-social de
 los bienes y su situación. Son internos a la figura del derecho de
propiedad (límites-confines). Se refieren a aquello que el propietario
puede hacer de forma genérica.
 Limitaciones: Son las reducciones o constricciones singulares que,
en el ámbito normal del contenido del derecho, puede sufrir la propiedad
de un bien concreto en casos específicos. Suelen verse como externas al
derecho de propiedad como tal, restringiendo alguna de sus facultades.
Implican una perspectiva absolutista de la propiedad, donde la plenitud
de facultades es lo normal y la limitación, lo excepcional. Cuando una
limitación desaparece, la propiedad recobra su sentido normal. Se
refieren a aquello que un sujeto, a pesar de ser propietario, no puede
hacer en una situación particular.

b) Críticas a la distinción:

 Se ha criticado que los límites son una constante invariable en la

historia del derecho, no algo excepcional. La concepción liberal, al ver las
limitaciones como "amputaciones" o "interferencias ilícitas" a una noción
pura de propiedad, las relegaba a un segundo plano, considerándolas
tardías, accesorias y accidentales.
 Para esta visión, las limitaciones son "extrínsecas", es decir, actúan desde
el marco externo de la propiedad sin alterar su esencia. Se imponen a
posteriori y excepcionalmente para resolver conflictos, sin dirigir de modo
constante el comportamiento del propietario.
 La distinción que implica un contenido "normal" y "anormal" del derecho
es imprecisa, ya que "normal" debería ser "aquello que se produce de
acuerdo con una norma", haciendo que cualquier contenido regulado sea
normal.

c) Respuesta a las críticas:

 A pesar de las críticas, la distinción sigue siendo útil para diferenciar entre
el contenido genérico o unitario del derecho de propiedad (lo que
marcan los límites) y el contenido que ocasionalmente pueda
encerrar la posición jurídica de un propietario específico (lo que
marcan las limitaciones).
 Los límites nos dan una visión de hasta dónde llega el poder del
propietario en general, mientras que las limitaciones nos muestran hasta
dónde llega el poder de un sujeto que es propietario, o incluso su poder a
pesar de ser propietario, en situaciones particulares.

5.2. Variabilidad y clasificación de las limitaciones.

El derecho de propiedad, al responder a un fin racional, posee límites

intrínsecos basados en su propia naturaleza, incluso sin una disposición
positiva concreta, que los tribunales reconocerán para evitar que bajo su
apariencia se atente contra el ordenamiento jurídico.

Las limitaciones pueden clasificarse según su origen y naturaleza:

1. Limitaciones intrínsecas o inherentes: Fundadas en la propia

naturaleza de la propiedad, que existen para que el ejercicio del derecho
no atente contra el ordenamiento jurídico. Por ejemplo, los estándares de
conducta como la buena fe y la prohibición de abuso del derecho,
que son inherentes al ejercicio normal de cualquier derecho.
2. Limitaciones legales: Establecidas por la ley. Constituyen precisamente
el contenido normal del derecho de propiedad en cada caso concreto,
como un elemento intrínseco. Estas pueden afectar tanto a la facultad de
goce como a la de libre disposición. Se dividen, a su vez, en las de interés
público y las de interés privado, como veremos a continuación.
3. Limitaciones convencionales o voluntarias: Son las restricciones o
modificaciones impuestas por la voluntad del propietario a través de
actos voluntarios. Ejemplos de estas son la constitución de otros derechos
reales (como un usufructo o una servidumbre) o la imposición de
prohibiciones voluntarias de disponer. Este tipo de limitaciones, al surgir
de la libre voluntad, tienen un carácter distinto y no deben equipararse a
aquellas que afectan a la propiedad como parte de su estado normal.

5.3. Limitaciones legales: de interés público y de interés privado.

Las limitaciones legales son aquellas impuestas por una norma jurídica que
configuran el contenido del derecho de propiedad. Los atributos del propietario,
como la facultad de disponer libremente y excluir la intervención de terceros,
se encuentran limitados por el interés público, los derechos de los demás, el
derecho de vecindad y la función social de la propiedad.

5.3.1. La división de las limitaciones legales según el interés

protegido.

Los límites de origen legal de la propiedad se dividen según el interés que

buscan proteger:

 Interés público: Buscan la consecución de un beneficio para la

colectividad.
 Interés privado: Buscan proteger los derechos e intereses de otros
particulares, especialmente en relaciones de vecindad.

Es importante distinguirlas de las servidumbres administrativas en sentido

estricto, donde el titular del inmueble debe soportar la actuación de un tercero
(generalmente la comunidad) en cuyo beneficio se constituye la servidumbre,
sin la existencia de un predio dominante. Estas limitaciones legales afectan a la
propiedad inmobiliaria en general, en sus diversas formas, y se diferencian de
los condicionamientos legales que configuran los estatutos jurídicos de esas
formas de propiedad (como el régimen del suelo rústico o urbano).

5.3.2. Limitaciones legales de interés público.

Cuando los intereses particulares del propietario entran en conflicto con el
interés de la colectividad, el interés privado debe ceder ante el interés público.

Algunas de las principales limitaciones de esta clase incluyen:

 Reglamentos administrativos: Relacionados con la forma de

construcción, reparación y conservación de edificios en centros urbanos
(razones edilicias).
 Razones de tranquilidad pública o seguridad: Como la prohibición de
establecer fábricas o industrias ruidosas en zonas residenciales, o la
orden de demoler o reparar edificios que amenacen ruina.
 Razones de higiene: Prohibición de habitar edificios que no cumplan
condiciones mínimas de salubridad o de establecer industrias peligrosas
para la salud.
 Conservación de monumentos históricos o artísticos: Obligan al
propietario a realizar ciertas obras y le impiden explotar el bien de forma
que implique su destrucción o deterioro.
 Regulaciones urbanísticas: Como la fijación de la cabida mínima y
máxima de los solares, las dimensiones de las calles, y la obligación de
realizar obras de saneamiento en urbanizaciones.
 Conservación del medio ambiente: Reglamentos que restringen la
propiedad para la conservación de bosques, ríos, corrientes de agua y
montañas.
 Ampliación de vías públicas: Obligación del propietario de ceder zonas
de terreno que pasan a ser de dominio público.
 Defensa nacional: Imposición de servidumbres a la propiedad
particular, como la prohibición de construir a cierta distancia o altura
cerca de cuarteles o puestos militares.
 Prestación de servicios públicos: Obligación de los propietarios de
permitir la ocupación temporal de sus propiedades para servicios como
acueductos, energía eléctrica, teléfonos o telégrafos.
 Expropiación por utilidad pública o interés social: Es considerada la
limitación más importante de la propiedad, que veremos en detalle más
adelante.
 Expropiación por sentencia judicial: De bienes adquiridos mediante
enriquecimiento ilícito, en perjuicio del tesoro público o con grave
deterioro de la moral social.

5.3.3. Limitaciones legales de interés privado.

Las restricciones de utilidad privada se centran principalmente en las

relaciones de vecindad. Estas son limitaciones normales del dominio,
basadas en la reciprocidad, no suponen deber de indemnizar por su
constitución, son inherentes a la propiedad por la sola proximidad, nacen
automáticamente, son imprescriptibles y buscan una convivencia armoniosa
entre vecinos.

El ejercicio del derecho de propiedad debe tener en cuenta el interés de

terceras personas, lo que modera la exclusividad radical del dominio. El
propietario tiene el deber de consentir ciertas intromisiones que responden a
necesidades naturales o sociales, garantizando la coexistencia armoniosa de
los derechos de propiedad.

Ejemplos clave en el Código Civil (aunque los números de artículos pueden

variar según la jurisdicción, los principios son universales):

 Deber de tolerar:
o La caída de agua que descienda naturalmente de predios superiores
sin obra del hombre.
o Que el propietario de un enjambre de abejas lo persiga en su finca.
o El paso de propietarios de heredades vecinas sin acceso a camino
público.
o El paso de materiales o la colocación de andamios indispensables
para construir o reparar un edificio.
 Deber de hacer:
o Construir tejados o cubiertas de manera que las aguas pluviales
caigan sobre el propio suelo.
o Cortar las ramas y raíces de árboles propios que invadan un predio
ajeno cuando sea reclamado por el vecino. De hecho, el artículo 967
del Código Civil peruano otorga al dueño del predio invadido la
capacidad de cortarlas por sí mismo si lo estima conveniente, e
incluso incoar un interdicto de retener si encuentra resistencia, al
considerarse una perturbación de su posesión.
o Demoler o efectuar obras necesarias en una pared o construcción
que amenace ruina.
 Deber de abstenerse:
o No edificar construcciones o realizar plantaciones que no respeten
las distancias intermedias establecidas legalmente.

Estas intromisiones, acciones y abstenciones aseguran que el interés exclusivo

del propietario ceda para permitir la realización de otros intereses igualmente
legítimos y jurídicamente tutelados.

5.4. Limitaciones convencionales.

Las limitaciones convencionales son aquellas restricciones al derecho de

propiedad que surgen de la voluntad de las partes. En la legislación
peruana, el artículo 926 del Código Civil permite establecer estas restricciones,
lo que no tenía precedentes en el Código de 1936.

Puntos clave:

 Origen: A diferencia de las limitaciones legales (Artículo 925 CC) que se

imponen por ley y por razones de necesidad, utilidad pública o interés
social, las convencionales nacen del acuerdo de voluntades y no
requieren explícitamente requisitos adicionales de justificación.
 Distinción con la prohibición absoluta: Es crucial diferenciarlas de la
prohibición absoluta de ejercer los atributos del derecho de
propiedad, que está taxativamente impedida por el artículo 882 del
Código Civil. Mientras que no se puede prohibir (limitación absoluta) el
 ejercicio de los atributos dominicales, sí es posible restringir (limitación
relativa) dicho ejercicio.
o Por ejemplo, no se puede pactar que un propietario nunca venda su
bien. Pero sí se puede pactar que, si vende, debe preferir a una
persona específica o que un vehículo entregado en usufructo sea
destinado al transporte escolar y no al público en general.
 Requisitos de validez: Para que una restricción convencional sea
válida, debe cumplir con tres parámetros fundamentales:

o No constituir un impedimento absoluto al ejercicio de los

atributos del derecho de propiedad, ni directa ni indirectamente.
No puede depender de la exclusiva voluntad de una de las partes o
de un tercero, ya que esto podría llevar a una prohibición de facto.
o No atentar contra las normas imperativas de la ley.
o No constituir un caso de abuso del derecho.
 Diferencia con servidumbres: Aunque a menudo se asocian a las
servidumbres, el escenario de las restricciones es más amplio. Una
servidumbre se constituye generalmente a partir del atributo dispositivo,
mientras que una restricción convencional puede pactarse también
respecto al disfrute o aprovechamiento económico del bien.

5.5. Expropiación.

La expropiación forzosa es una de las limitaciones más drásticas al derecho de

propiedad. Se presenta con una doble faceta: como un poder de la
Administración para extinguir o alterar la propiedad privada y como un
sistema de garantías para los administrados que sufren esta injerencia.

 Naturaleza jurídica: Es una potestad expropiatoria de la

Administración, de carácter innovativo y grave, que sacrifica situaciones
patrimoniales privadas. Sin embargo, esta potestad está equilibrada por
una garantía patrimonial para el particular.
 Fundamento: Ya no se justifica desde el dogma de un derecho de
propiedad absoluto. Hoy, la expropiación se fundamenta en que la
propiedad, como todos los derechos, debe servir a una necesidad
colectiva para subsistir, lo cual es un principio constitucional. Así, el
sacrificio de una situación dominical específica se impone ante intereses
públicos superiores, si está fundado.
 Garantías para el expropiado: La legislación sobre expropiación
forzosa incluye consecuencias sustanciales en el orden de la garantía de
los particulares. Se articulan cuatro "círculos sucesivos de garantía":
1. Límites concretos a la potestad de expropiar: La
Administración solo puede expropiar dentro de límites legales
específicos. Fuera de estos límites, no hay expropiación legítima,
sino una "vía de hecho" o "despojo ilegal".
2. Procedimiento estricto: Dentro de esos límites, la potestad
expropiatoria debe manifestarse a través de un procedimiento
riguroso, que el particular tiene derecho a que se cumpla.
3. Indemnización: El expropiado tiene derecho a recibir una
indemnización que restablezca el valor económico de su patrimonio,
 evitando que la carga pública recaiga solo sobre él y sea compartida
por la colectividad a través del sistema fiscal.
4. Derecho de reversión o retrocesión: Una vez consumada la
expropiación, si se comprueba que el bien no ha sido efectivamente
afectado al fin impuesto por la causa expropiandi (es decir, la
utilidad pública o interés social que la justificó no se cumple), el
expropiado tiene el derecho a recobrar el bien.

En resumen, la expropiación busca conciliar el interés privado del propietario

con el interés superior de la colectividad, asegurando que cualquier sacrificio
individual sea mínimo y adecuadamente compensado, siempre dentro de un
marco legal y con las debidas garantías.

6. Propiedad Predial

La propiedad predial es un concepto fundamental dentro de los Derechos

Reales que se refiere a la propiedad de bienes inmuebles, es decir, terrenos
y las construcciones sobre ellos. A diferencia de la propiedad mobiliaria, la
propiedad predial está inherentemente ligada a un espacio físico y, por ende,
sujeta a una serie de regulaciones específicas que buscan armonizar los
intereses individuales con los colectivos. La relevancia de este tipo de
propiedad ha evolucionado, y hoy se entiende que "toda propiedad
inmueble, considerada dentro de una zona o dentro de un sector,
origina una comunidad de intereses en la que hay elementos
privativos y elementos comunes, esferas de competencia exclusiva y
esferas de competencia social". En esta comunidad, la Administración
Pública es un miembro nato, lo que subraya la fuerte intervención estatal en la
configuración de este derecho.

6.1. Concepto

El término "predio" se define como una unidad inmobiliaria independiente

que puede manifestarse como lotes, terrenos, parcelas, viviendas,
departamentos, locales, oficinas o cualquier otra unidad inmobiliaria
identificable. Esta definición la encontramos en el Reglamento Nacional de
Edificaciones.

Desde una perspectiva más amplia, el concepto de "finca" –íntimamente

relacionado con el predio– se concibe inicialmente como un espacio
delimitado de la superficie terrestre, objeto de una titularidad
dominical. No obstante, las necesidades del tráfico jurídico han provocado que
esta noción se adapte para incluir otras realidades de titularidad real, como la
propiedad horizontal o las concesiones.

Es crucial entender que la finca material no es un concepto meramente

topográfico o físico, sino rigurosamente jurídico. Su esencia se construye
a partir de la relación jurídica fundamental sobre ella: la propiedad. Así, una
finca material se caracteriza por constituir el objeto unitario de un mismo
derecho de propiedad. Teóricamente, el título de atribución de cada derecho de
propiedad inmobiliaria es lo que delimita su configuración espacial. Sin
embargo, en la práctica, esta delimitación puede ser compleja, lo que introduce
una dosis de relatividad en el concepto de finca extrarregistral, aunque
no por ello pierde su utilidad para comprender el funcionamiento registral.

En suma, el predio es el bien inmueble sobre el que recae el derecho de

propiedad, y su naturaleza jurídica y material lo somete a un régimen especial
de regulación, dadas sus características intrínsecas y su impacto en la
convivencia social y el desarrollo territorial.

6.2. Extensión objetiva

La extensión objetiva de la propiedad predial se refiere a los límites materiales

hasta donde llegan los derechos del propietario sobre un inmueble. A diferencia
de los bienes muebles, donde la identificación es sencilla debido a su condición
de cuerpos aislados, en los inmuebles la determinación espacial presenta
desafíos significativos tanto en el plano horizontal como en el vertical.

Los autores modernos, como Peña Bernaldo de Quirós, nos invitan a concebir la
propiedad no solo como "el derecho a un prisma identificado por el
polígono de los linderos", sino como el "derecho a una unidad
económica". Esta unidad, aunque identificada por el polígono de linderos y
delimitada en principio por su volumen geométrico, no se determina
totalmente por él, ya que la explotación normal de las unidades económicas
genera un entrecruzamiento de límites y facultades en los respectivos
ámbitos geométricos. Esta visión es esencial para comprender las
complejidades de la propiedad en un entorno interconectado.

6.2.1. Extensión horizontal

En el plano horizontal, la determinación del objeto del dominio predial se logra

a través de los deslindes y cerramientos. El deslinde consiste en establecer
la línea divisoria entre dos predios contiguos y señalizarla con signos exteriores
aparentes. Cuando estos límites son inciertos o discutidos, la ley organiza el
procedimiento de demarcación, que incluye el deslinde y el amojonamiento
(del cual hablaremos más adelante). Por su parte, el cerramiento es el acto de
cerrar o cercar un predio por todas sus partes, proporcionando la exclusividad
del goce de la finca.

Para la delimitación precisa de las fincas, los sistemas se diferencian

principalmente por el nivel de exactitud en la descripción, distinguiendo entre
la delimitación perimetral y la no perimetral.

 Delimitación Perimetral: Se caracteriza por describir la finca fijando su

contorno o perímetro. Puede utilizar dos técnicas:
o Georreferenciación: Es la técnica más precisa. Consiste en indicar
la posición geográfica (latitud y longitud) de los puntos necesarios
del contorno para construir el perímetro mediante líneas rectas que
los unen. Esta información, expresada en lenguaje alfanumérico,
puede ser incorporada al folio registral, reforzando la eficacia del
registro.
 o No Georreferenciada: Delimita el contorno con linderos fijos, pero
utilizando elementos topográficos existentes en la realidad
como un camino, una acequia o una montaña. Requiere más
elementos descriptivos al no expresar en términos absolutos su
posición geográfica.
 Descripción No Perimetral: Es la más imperfecta. Individualiza la finca
mediante datos como su nombre, extensión, descripción de sus
elementos, y la ubica en una zona específica, indicando sus linderos "per
relationem" (por ejemplo, "linda con la finca F, perteneciente a D"). Con
este sistema, los linderos no quedan definidos con precisión en el
Registro, lo que obliga a recurrir a elementos extrarregistrales.

La normativa registral peruana refleja esta necesidad de precisión. El Artículo

19º del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
(Resolución de SUNARP Nº 248-2008) establece el contenido del asiento de
inmatriculación. Para predios urbanos, debe incluir área, linderos, medidas
perimétricas, colindancias (frente, derecha, izquierda, fondo), y su ubicación
georreferenciada a la Red Geodésica Nacional (si se cuenta con el dato).
Para predios rurales, se exige el código de referencia catastral, área en
hectáreas, perímetro en metros, centroide y ubicación georreferenciada (si se
cuenta con el dato). Esto subraya la importancia de la exactitud en la
delimitación espacial del predio.

6.2.2. Extensión vertical

La cuestión de la extensión vertical de la propiedad predial plantea hasta

dónde llegan los derechos del dueño en altura y profundidad. Históricamente,
los juristas romanos reconocían la facultad de utilización indefinida del espacio
aéreo y el subsuelo. Los romanistas de la Edad Media popularizaron la fórmula
"usque ad sidera et usque ad inferos" (hasta los astros y hasta los
infiernos). Esta fórmula buscaba originalmente proteger a los terratenientes de
las pretensiones de señores feudales o monarcas sobre las minas como
regalías. En aquel entonces, su aplicación literal no generaba mayores
conflictos, dado el escaso desarrollo tecnológico que limitaba la ocupación del
espacio aéreo y la profundidad de las excavaciones.

Sin embargo, en el siglo pasado, con el avance de la tecnología, surgieron los

primeros conflictos por la utilización del espacio aéreo y el subsuelo. Esto llevó
a revisar la fórmula medieval. Juristas como Ihering propusieron, basándose en
textos romanos sobre minas, que la propiedad romana del espacio y subsuelo
se extendía solo hasta donde llegaba el interés práctico del propietario.

Actualmente, esta doctrina se aplica de la siguiente manera:

 El Vuelo (Espacio Aéreo): La propiedad del vuelo se extiende hasta

donde llega el interés potencial del dueño. Esto significa que el
propietario puede impedir intrusiones que puedan traducirse en derechos
oponibles en el futuro, incluso si no tiene un programa de utilización
actual para ese espacio aéreo delimitado por la proyección vertical de sus
fronteras.
  El Subsuelo: La facultad de exclusión del dueño de la superficie no
alcanza aquella profundidad en la que el subsuelo ya no es utilizable por
él. Un ejemplo clásico es que el dueño de un bosque en la montaña no
podría prohibir un túnel que pasa decenas de metros bajo su propiedad si
no tiene interés en ello. Es importante destacar que esto no implica que el
propietario no extienda su dominio a esa porción del subsuelo, sino que
existe un límite legal a su poder de exclusión cuando no tiene interés
en oponerse a actividades de terceros.

Las teorías antiguas de extensión ilimitada son incompatibles con la realidad

moderna (como la rotación de la tierra y el desarrollo tecnológico, incluyendo la
navegación aérea). Además, la legislación administrativa ha "publificado" el
subsuelo (a través de la legislación de minas) y ha nacionalizado los usos
urbanísticos. Por esta razón, ha surgido el concepto de finca funcional, que
establece que el propietario tiene derecho sobre el volumen necesario para el
uso de la finca, de acuerdo con su destino económico y con las limitaciones
legales.

6.2.3. Relación entre la extensión objetiva de la propiedad y los

límites y limitaciones a la misma

La comprensión de la extensión objetiva de la propiedad predial es inseparable

del estudio de sus límites y limitaciones. Como mencionamos anteriormente, el
concepto moderno de propiedad predial va más allá de una simple delimitación
geométrica. Peña Bernaldo de Quirós subraya que la propiedad debe
concebirse como el "derecho a una unidad económica". Esta unidad
económica, aunque identificada por el polígono de linderos y su volumen
geométrico, no está totalmente determinada por ellos.

La explotación normal de las unidades económicas genera un

"entrecruzamiento de los límites y facultades" en los respectivos ámbitos
geométricos. Esto significa que la extensión de mi derecho no es una "burbuja"
aislada, sino que se ve influenciada y, a su vez, influye en las propiedades
vecinas y en el interés público. Por lo tanto, los límites y limitaciones legales no
son meras restricciones externas, sino que son elementos intrínsecos que
configuran el contenido normal del derecho de propiedad en cada caso
concreto.

El ejercicio del dominio, especialmente sobre un predio, no puede ser ilimitado;

responde a un fin racional y tiene límites intrínsecos, incluso sin disposición
legal expresa, simplemente por la existencia del derecho y para asegurar el
ordenamiento jurídico. Las limitaciones derivadas del urbanismo y las
relaciones de vecindad son ejemplos claros de cómo la extensión espacial de la
propiedad se adapta y moldea en función de intereses colectivos y de la
armoniosa coexistencia social. La propiedad predial, entonces, se redefine
como un derecho cuyo ámbito de poder es dinámico, y su extensión objetiva se
comprende plenamente al considerar estas interacciones y regulaciones.

6.3. Derechos del propietario

El propietario de un predio, aunque sujeto a múltiples límites y limitaciones que
configuran el estatuto normal de su dominio, posee una serie de derechos
específicos que le permiten ejercer su señorío sobre la cosa. Estos derechos
son manifestaciones concretas de las facultades de uso, goce y disposición
que, en esencia, componen el derecho de propiedad. A continuación,
analizaremos algunos de los derechos más relevantes asociados a la propiedad
predial.

6.3.1. Derecho a cercar

El derecho a cercar es una facultad clave del propietario de un predio,

fundamental para la exclusividad del goce de la finca. Históricamente, este
derecho fue una conquista importante. En el antiguo régimen, las prácticas
feudales y comunes obligaban a los propietarios a mantener sus campos
abiertos, permitiendo el ejercicio de la caza por parte del señor o el rey, o el
pastoreo de rebaños de corporaciones de ganaderos o de los vecinos.

La Revolución Francesa representó un cambio paradigmático al autorizar a

todos los dueños a cerrar sus fincas. Con esta medida, los propietarios las
liberaban de cualesquiera prestaciones, salvo aquellas constituidas como
servidumbres de Derecho privado. Por lo tanto, el cercamiento no es solo una
acción material, sino un acto jurídico que materializa y protege la
exclusividad del dominio, asegurando que sin él no está estrictamente
prohibido entrar en la finca.

6.3.2. Derecho al deslinde y amojonamiento

Aunque comúnmente se mencionan juntos, el deslinde y el amojonamiento son

instituciones distintas:

 Amojonamiento: Este derecho lo puede exigir el propietario de una finca

a su vecino cuando los confines entre los dos fundos son ciertos y
determinados, pero carecen de señales físicas que los hagan
reconocibles, ya sea porque nunca se pusieron o porque han
desaparecido. Su objetivo es la materialización de límites
preexistentes y conocidos.
 Deslinde: A diferencia del amojonamiento, el deslinde consiste en trazar
o establecer los límites entre dos o varias fincas que son, hasta
ese momento, dudosos o discutidos. Puede realizarse sobre el propio
terreno o sobre un plano que permita trasladar los límites a la superficie
sin discusión. Su finalidad es resolver la incertidumbre sobre los
linderos y fijar jurídicamente una línea divisoria.

Ambos derechos son fundamentales para la seguridad jurídica en la propiedad

predial, ya que permiten la correcta identificación y delimitación de los
inmuebles, previniendo conflictos de vecindad y asegurando la paz social en el
disfrute del dominio.

6.3.3. Derecho a cortar ramas y raíces invasoras

Este derecho, recogido en el artículo 967 (presumiblemente del Código Civil
peruano, dado el contexto del material), es un ejemplo claro de cómo la ley
interviene para resolver conflictos derivados de la vecindad. La norma actual
representa una mejora significativa respecto a legislaciones anteriores, como el
artículo 864 del Código anterior, pues no solo permite exigir al propietario
vecino que corte las ramas o raíces que invaden el predio, sino que confiere al
dueño del predio invadido la facultad de cortarlas por sí mismo.

Nuestra legislación, con buen criterio, evita el excesivo tecnicismo de otras

normativas (como la italiana, que categoriza los árboles por su altura).
Asimismo, no establece un plazo para que el propietario del árbol realice el
corte, dejando al dueño del predio invadido la libertad de ejercer su derecho
en el momento que estime conveniente. En caso de resistencia del vecino,
el propietario afectado puede recurrir a la autoridad municipal o judicial.

Un punto relevante es que si el propietario invadido encuentra resistencia,

podría interponer un interdicto de retener, ya que la invasión constituye una
perturbación de su posesión. No obstante, la norma confiere una potestad
categórica: el dueño invadido "puede cortar" las ramas y raíces, lo que implica
una facultad de autotutela en ciertos casos.

6.4. Limitaciones por razón de vecindad

Las limitaciones por razón de vecindad son un conjunto de restricciones al

derecho de propiedad que surgen de la proximidad física entre predios y
buscan asegurar una coexistencia armoniosa entre los vecinos. Es fundamental
diferenciarlas de las servidumbres. Mientras las restricciones de vecindad
son limitaciones normales del dominio, comunes a todos los predios
en la misma situación, las servidumbres son limitaciones excepcionales y
autónomas del dominio inmobiliario.

Gonzáles-Alegre, citado por Santos Briz, asigna a las relaciones de vecindad los
siguientes caracteres distintivos:

 Limitaciones normales del dominio: Forman parte del contenido

ordinario de la propiedad.
 Basadas en la reciprocidad o bilateralidad: Las restricciones son
mutuas entre los vecinos.
 No suponen deber de indemnizar: A diferencia de las servidumbres,
su constitución no genera compensación económica.
 Inmanentes a la propiedad: Nacen, se conservan y se pierden con la
propiedad misma, por el solo hecho de la proximidad.
 Nacen automáticamente: Operan de pleno derecho entre los
propietarios por la mera vecindad.
 Imprescriptibles: No pueden prescribirse de forma independiente del
derecho de dominio al que están adheridas.
 Objetivo la armoniosa convivencia: Su razón de ser es más la persona
que el patrimonio.
 Derogación implica creación de servidumbre: Si se deroga una
relación de vecindad, se crea una servidumbre; si se deroga una
servidumbre, el dominio recupera su contenido normal.
  Son presumibles y pueden tener contenido obligacional o real:
Aunque a menudo van entrelazados.

Estas limitaciones demuestran una "templanza de la radical exclusividad"

que el orden liberal predicaba del dominio. El propietario debe consentir
ciertas intromisiones que responden a necesidades naturales o sociales y
que garantizan la armoniosa coexistencia.

Ejemplos de limitaciones por vecindad, conforme al Código Civil

(referidos por la doctrina):

1. Deber de Soportar Inmisiones:

o La caída de agua que descienda naturalmente y sin obra del hombre
de los predios superiores.
o Permitir que el propietario de un enjambre de abejas lo persiga en
su finca.
o Consentir el paso a propietarios de heredades vecinas sin acceso a
camino público.
o Permitir el paso de materiales o la colocación de andamios
indispensables para construir o reparar un edificio.
2. Deber de Realizar Ciertas Conductas:
o Construir tejados o cubiertas de manera que las aguas pluviales
caigan sobre el propio suelo.
o Cortar las ramas de árboles que se extiendan sobre un fundo ajeno,
cuando así sea reclamado.
o Demoler o efectuar las obras necesarias para evitar la caída de una
pared, columna o construcción que amenace ruina.
3. Deber de Abstenerse de Ciertos Comportamientos:
o No edificar construcciones o realizar plantaciones que no respeten
las distancias intermedias establecidas por la ley o reglamentos.

La doctrina del influjo, bajo el criterio de Ihering, postula la "tolerancia

normal" teniendo en cuenta el ejercicio regular de la propiedad, con un
sentido económico social y sin descuidar el criterio de la ocupación previa.
Messineo argumenta que los principios de tolerabilidad normal y uso normal no
pueden aplicarse conjuntamente, pero otros autores, como Adrogué,
consideran que la regla del uso regular complementa a la tolerancia, de
modo que si se transgrede a ambas, ni las exigencias de la producción pueden
inhibir al juez de decretar la supresión de la molestia. Estos casos demuestran
cómo el interés exclusivo del propietario cede ante otros intereses igualmente
legítimos y jurídicamente tutelados.

6.5. Limitaciones especiales a la propiedad predial derivadas del

urbanismo

Las limitaciones urbanísticas son un conjunto crucial de restricciones a la

propiedad predial, especialmente en contextos urbanos. La propiedad urbana
se caracteriza por estar "inmersa en un conglomerado de propiedades",
lo que genera un alto riesgo de conflicto entre derechos e intereses. En este
escenario, la regulación es fundamental para la convivencia urbana,
equilibrando los intereses individuales y colectivos.
Históricamente, el suelo era el componente más importante de la propiedad
urbana. El principio de que "quien es propietario del suelo es propietario
de lo construido" ha prevalecido en las normas del Código Civil. Sin embargo,
la perspectiva moderna considera que el suelo es a menudo solo la "mera
localización de una construcción y de la actividad que en ella se
realiza", donde la inversión en la edificación puede ser mucho más cuantiosa
que la del suelo. Es precisamente esta inversión en la construcción la que está
sujeta a "reglas y esas reglas son conocidas como limitaciones por
razones urbanísticas".

Estas limitaciones se manifiestan a través de:

 Parámetros urbanísticos y edificatorios: Normas que clasifican el

suelo, asignan zonificación, regulan el índice de usos (compatibilidades) y
las densidades. Los parámetros edificatorios son factores numéricos que
establecen coeficiente de edificación, alturas, porcentajes de áreas libres,
áreas de retiro, número de estacionamientos, etc.
 Normas de edificación vigentes: No solo las del Reglamento Nacional
de Construcciones, sino también normas dispersas en otras legislaciones
sectoriales (por ejemplo, normas del Sector Salud para clínicas).
 Normas y acciones de control urbano: Relacionadas con la
fiscalización de la actividad edificatoria por parte de las municipalidades.

6.5.1. El urbanismo

El Derecho Urbanístico se define como el conjunto de normas que regulan la

ordenación del uso del suelo, así como la gestión, ejecución y control de los
procesos de transformación de este recurso para su utilización. Comprende
diversos aspectos:

 La disciplina jurídica de los asentamientos de población en el espacio

físico.
 Las potestades públicas que inciden en el régimen urbanístico del suelo.
 Las políticas que determinan el surgimiento y desarrollo de los
asentamientos humanos, y los instrumentos técnicos para lograrlos.
 Los principios rectores del urbanismo que informan la práctica judicial y la
actuación de los poderes públicos.
 El orden de distribución de competencias entre las distintas
administraciones.

Existe una marcada interrelación entre la ordenación territorial, la

ordenación urbanística y el medio ambiente. La ordenación del
territorio define el marco general en el que la actividad urbanística debe tener
lugar, mientras que la actividad urbanística define las actividades concretas
que pueden materializarse sobre el suelo.

El urbanismo no solo se relaciona con el uso del suelo, sino también con la
política económica y medioambiental. La transformación y uso del suelo es
una decisión económica esencial, y un instrumento crucial para un medio
ambiente adecuado, que a su vez requiere la utilización racional de todos los
recursos naturales. Por ello, el urbanismo debe integrarse en una
planificación integral del territorio, que considere todos los aspectos del
mismo y su entorno para lograr una óptima calidad de vida.

6.5.2. Zonificación

La zonificación es uno de los pilares del urbanismo. Según el Artículo 28 del

Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano
(Decreto Supremo N° 027-2003-VIVIENDA), la zonificación es el "conjunto de
normas técnicas urbanísticas contenidas en el Plan de Desarrollo
Urbano por las que se regula el uso del suelo en función de las
demandas físicas, económicas y sociales de la ciudad".

Su objetivo es localizar actividades con fines de vivienda, recreación,

protección, equipamiento, producción industrial, comercio, transportes y
comunicaciones.

El Artículo 29 del mismo reglamento es crucial: "La zonificación regula el

ejercicio al derecho de propiedad predial". Se concreta en Planos de
Zonificación Urbana, Reglamento de Zonificación e Índice de Usos para la
ubicación de actividades urbanas, y ninguna norma puede establecer
restricciones al uso de suelo no consideradas en la zonificación.

El Artículo 30 establece diversas zonificaciones de acuerdo con las

características de cada área:

 Residenciales
 Vivienda-Taller
 Industriales
 Comerciales
 Pre Urbana
 Recreación
 Usos Especiales
 Servicios Públicos Complementarios
 Zona de Reglamentación Especial
 Zona Monumental

La zonificación es, por tanto, una herramienta legal que moldea de manera
fundamental el contenido y las facultades del derecho de propiedad
predial, asegurando que el uso del suelo se ajuste a una planificación urbana
coherente y al bienestar colectivo.

6.5.3. Habilitación urbana

La habilitación urbana es un proceso fundamental y complejo en la

transformación del territorio. Se entiende como el proceso formal mediante el
cual se cambia el uso de un predio rústico a urbano, o se reurbaniza un
conjunto de predios que ya tienen la condición de urbanos. Moisés Arata Solís
nos ofrece precisiones adicionales para entender su realidad jurídica:

1. La habilitación como proceso: Se trata de un conjunto de actos

secuenciales encaminados a un fin determinado (cambiar la condición
 rústica a urbana o reurbanizar). No es un único acto, y sus componentes
pueden ser tanto físicos como jurídicos, los cuales deben seguir un
procedimiento establecido por ley, sin que el proceso se confunda con el
procedimiento.
2. Carácter formal del proceso: Distingue la habilitación urbana de las
situaciones de informalidad urbana, como las posesiones informales.
Aunque en la realidad existe una mediatización y es difícil una división
tajante entre lo formal y lo informal (ejemplo: urbanizaciones populares,
distintos grados de informalidad en obras sin autorización, ventas no
autorizadas, inobservancia de aportes).
3. Carácter complejo del proceso: Implica la ejecución de "obras de
habilitación" (lotización, pistas, veredas, áreas de circulación,
recreación, servicios públicos complementarios, instalación de redes de
servicios básicos, etc.). También incluye un procedimiento
administrativo municipal en dos etapas: la aprobación del proyecto
(obtener conformidad técnica y condiciones urbanísticas) y la recepción
de obras (obtener conformidad de las obras ejecutadas).
4. Incidencia sobre predios rústicos: Se refiere a todo predio no urbano,
ya sea rural o no.
5. Cambio de uso como fin: El objetivo es cambiar el uso de un predio de
rústico a urbano. Arata Solís advierte sobre el uso equívoco de "cambio de
uso":
o No es solo la decisión municipal de incorporar una zona rústica a un
área de expansión urbana; eso solo convierte el suelo en
urbanizable, no en urbano, lo cual requiere la habilitación.
o No es solo la modificación de la zonificación de un predio urbano o
rústico, ya que esto modifica las limitaciones urbanísticas y
edificatorias, pero no la configuración físico-legal del predio en sí.
Esto puede dar paso a regularizar habilitaciones de facto.
o No es la mera incidencia administrativa y tributaria de destinar
parte de un inmueble a un uso compatible distinto (ej., una tienda
comercial en una vivienda residencial).
6. Reurbanización como proceso heterodoxo: La reurbanización implica
una reconfiguración de lo urbano, yendo más allá de la mera
renovación de elementos constructivos. Puede requerir la integración
inmobiliaria de predios, la creación de un nuevo predio matriz con aportes
de los interesados, la desafectación de áreas públicas, y la adjudicación
de nuevos lotes urbanos, teniendo en cuenta la valorización de los
aportes y beneficios.

El Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE) complementa esta

definición, describiendo la habilitación urbana como el "Proceso de convertir
un terreno rústico en urbano, mediante la ejecución de obras de
accesibilidad, distribución de agua y recolección de desague,
distribución de energía e iluminación pública, pistas y veredas".
Adicionalmente, puede incluir redes de gas y comunicaciones, y puede
ejecutarse progresivamente.

6.5.4. Subdivisión de tierras

La subdivisión de tierras es otro mecanismo urbanístico que permite la
partición de terrenos que ya han sido habilitados. Su objetivo es
fraccionar estos terrenos, pero con la condición de que las nuevas fracciones
se destinen al mismo uso que se asignó al terreno matriz.

Hildebrando Castro-Pozo Díaz explica que la subdivisión sin cambio de uso es

factible si está en concordancia con la zonificación correspondiente y si
existe la posibilidad de dotación de los servicios con los que cuenta la
zona. Esto es crucial para asegurar que las nuevas parcelas mantengan la
calidad de vida y las infraestructuras necesarias.

El Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE), Norma GH. 010,

Artículo 10, clasifica las subdivisiones en dos tipos:

 Sin obras: Aquellas que no requieren la ejecución de nuevas vías ni

redes de servicios públicos. Esto ocurre cuando la infraestructura
existente es suficiente para las nuevas parcelas resultantes.
 Con obras: Aquellas que sí requieren la ejecución de vías y redes de
servicios públicos. Esto implica una intervención mayor en la
infraestructura urbana para adecuarla a la nueva configuración de lotes.

En ambos casos, las subdivisiones deben sujetarse a las condiciones

propias de los lotes normativos de cada zonificación, garantizando la
coherencia con el plan de desarrollo urbano.

6.5.5. Independización

La independización es un proceso que permite la creación de unidades

registrales autónomas a partir de un predio matriz. El Reglamento
Nacional de Edificaciones (RNE), Norma GH.010, establece las siguientes
reglas para las independizaciones o parcelaciones:

 Terrenos rústicos o parcelaciones en áreas urbanas o de

expansión urbana: Deben tener parcelas superiores a 1 hectárea.
 Simultaneidad con habilitación urbana: Las independizaciones o
parcelaciones pueden efectuarse simultáneamente con la ejecución de
proyectos de habilitación urbana para una o varias de las parcelas
independizadas.
 Ubicación y planeamiento integral: Los predios deben estar dentro de
áreas urbanas o de expansión urbana y contar con un planeamiento
integral. Si el predio está solo parcialmente dentro de los límites del área
de expansión, la independización se aprobará solo sobre esa parte. No se
autorizarán independizaciones de predios fuera del área de
expansión urbana.
 Vigencia del planeamiento integral: El planeamiento integral debe ser
respetado por todos los predios independizados y tiene una vigencia de
10 años.
 Zonificación: Los predios independizados deben mantener la
zonificación asignada al lote matriz.
El Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (Resolución de
SUNARP Nº 248-2008) complementa esta regulación en su Artículo 44º,
respecto a la independización de un predio rústico sin cambio de uso. Establece
que esta se efectúa por el solo mérito de la Resolución municipal de
parcelación emitida conforme al RNE y los planos que la integran. Dichos
planos deben precisar el área, linderos y medidas perimétricas tanto de la
porción a independizar como del remanente. Además, en la partida
independizada se dejará constancia de la falta de inscripción del Planeamiento
Integral aprobado, salvo que se haya solicitado simultáneamente su
inscripción.

La independización es esencial para la segmentación ordenada del

territorio y la creación de nuevas unidades inmobiliarias con plena
autonomía jurídica, siempre bajo el paraguas de la planificación urbana y el
respeto a las condiciones de uso y zonificación.

6.5.6. Acumulación

La acumulación es un acto registral que tiene como finalidad constituir una

nueva unidad inmobiliaria a partir de dos o más predios preexistentes e
independientes. Este proceso implica la apertura de una nueva partida registral
para la unidad resultante y el cierre de las partidas de los predios acumulados,
dejando una anotación que remite a la nueva partida.

El Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (Resolución de

SUNARP Nº 248-2008) en su Artículo 48º establece los requisitos para la
procedencia de la acumulación:

 Continuidad de los inmuebles: Los predios que se pretenden acumular

deben constituir un todo sin solución de continuidad. Una excepción
son las secciones de dominio exclusivo en régimen de propiedad
exclusiva y propiedad común, cuando constituyen una unidad funcional y
la falta de continuidad se debe a dicho régimen.
 Mismo propietario: Deben pertenecer al mismo propietario.
 Solicitud y documentación: Debe ser solicitada por el propietario
mediante documento privado con firma certificada notarialmente,
el cual debe contener el área, linderos y medidas perimétricas de cada
predio original, así como del predio resultante, indicando su nueva
denominación.
 Planos: Es necesario presentar un plano de acumulación autorizado
por profesional competente. Si alguna fábrica inscrita no cuenta con
información gráfica, debe ser graficada en el plano.
 Información catastral: Se debe presentar el plano y código de
referencia catastral del predio resultante o la constancia negativa de
catastro, salvo en el caso de unidades inmobiliarias sujetas a la Ley N°
27157. Para bienes del Estado o entidades con facultad de saneamiento,
el documento puede ser otorgado por funcionario autorizado sin
legalización notarial.

El Artículo 49º especifica la acumulación de predios rurales, que se realiza

con documento privado del propietario y firma certificada, siempre que cumpla
con los requisitos de continuidad y mismo propietario. Además, se deben
adjuntar certificados o planos según la zona: si es catastrada, el certificado de
información catastral; si no es catastrada, el certificado negativo de zona
catastrada y un plano perimétrico de acumulación en coordenadas oficiales,
elaborado por un profesional inscrito en el Índice de Verificadores.

Finalmente, el Artículo 50º aborda la acumulación de predios afectados

con garantías reales o medidas cautelares. En estos casos, se requiere la
conformidad expresa y precisa de los titulares de los derechos reales
de garantía (ej. hipoteca) con firma certificada notarialmente. Si hay medidas
cautelares, el Registrador solo inscribirá la solicitud con la autorización de los
órganos jurisdiccionales o administrativos que ordenaron las anotaciones.
La prioridad de estos gravámenes o medidas se mantiene por la fecha de su
asiento de presentación.

La acumulación es una herramienta útil para la reorganización de la

propiedad predial, permitiendo la consolidación de terrenos para
proyectos de mayor envergadura o para la regularización de situaciones
fácticas, siempre bajo un estricto control registral y urbanístico.

6.5.7. Derecho a edificar

El derecho a edificar se inscribe en el ámbito del microurbanismo, abordando

la edificación puntual y circunstanciada de cada parcela de terreno. Se
identifica con la facultad del propietario de materializar sobre su suelo
el aprovechamiento urbanístico que le corresponde por la ley y el
planeamiento, en concordancia con el derecho a una vivienda digna.

Un punto central en la doctrina es determinar si el derecho a edificar (el ius

aedificandi) es una facultad inherente al derecho de propiedad o si, por el
contrario, es una forma de aprovechamiento que el propietario adquiere de la
Administración mediante un acto constitutivo.

La Ley del Suelo de 1990 en España, por ejemplo, concibió la adquisición de

facultades urbanísticas de manera sucesiva, ligando el nacimiento del derecho
a edificar al otorgamiento de la licencia. Sin embargo, la Ley de Suelo de 1998
corrigió esta visión, estableciendo el ius aedificandi como una facultad ínsita
en el derecho de propiedad urbana, sujeta a las condiciones que la
legislación urbanística y el planeamiento establezcan.

Autores como Pérez Pérez, citando a Carrasco Perera, defienden la postura de

que el ius aedificandi es inherente al dominio, y que lo que está sujeto a
condiciones es su ejercicio, no su adquisición. Esta interpretación es crucial
para respetar el contenido esencial del derecho de propiedad, un
principio constitucional. Una visión que considere la propiedad del suelo
inicialmente vacía de contenido y "llenada" por concesiones administrativas
entraría en conflicto con los artículos constitucionales que garantizan el respeto
a los derechos.

Por lo tanto, se sostiene que la potencial facultad de edificar la tiene todo

propietario por el hecho de serlo. El ejercicio de estas facultades está
condicionado por los requisitos legales y los plazos, lo que lleva a la accesión
de la obra construida. El propietario es el único legitimado para participar en el
proceso de urbanización y construcción, precisamente porque el ius aedificandi
es inherente a su propiedad, preexiste al ejercicio de las facultades y no
procede de ninguna concesión de la Administración.

Finalmente, es importante recordar que un "edificio" se define como una obra

de carácter permanente destinada a albergar actividades humanas, incluyendo
instalaciones fijas y complementarias.