Derechos Reales, Intelectuales y Registrales Dr.

Clerc

UNIDAD 15: DERECHOS REALES DE GARANTÍA

DERECHOS REALES DE GARANTÍA:

1) Hipoteca

2) Prenda

3) Anticresis

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CONCEPTO: la hipoteca, la anticresis y la prenda constituyen un poder jurídico del titular sobre la
cosa. Consiste en un señorío de la voluntad y se ejerce de propia autoridad, en forma autónoma e
independiente de toda otra voluntad.

Son accesorios a una obligación principal, cuyo objetivo es reforzar la garantía general que
constituye el patrimonio del deudor, como prenda común de los acreedores.

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OBJETO: los derechos reales de garantía recaen sobre la cosa que constituye su objeto, ya sea
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sobre el todo o sobre una parte indivisa. El objeto también puede consistir en un bien
taxativamente señalado por la ley.

Los derechos reales de garantía recaen sobre el valor de la cosa gravada, no sobre su
substancia, y facultan al titular del derecho para peticionar la subasta del bien gravado a fin de
efectivizar, con su producido, la obligación garantizada con el gravamen.
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CARACTERES DE LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA:

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A) CARACTERES ESENCIALES: son esenciales en cuanto su observancia es de la esencia

misma del derecho, de manera tal que el incumplimiento determina la nulidad del derecho
real. Son caracteres esenciales:

1) La convencionalidad


2) La accesoriedad

3) La especialidad en sus dos aspectos:

a) En cuanto al objeto

b) En cuanto al crédito

B) CARACTERES NATURALES: es natural la indivisibilidad, en tanto si bien es un principio

inherente a los derechos reales de garantía, los particulares pueden apartarse de él por
convención contractual o por resolución judicial a pedido del propietario o del acreedor.

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LA CONVENCIONALIDAD: (art. 2185): “Convencionalidad. Los derechos reales de garantía sólo

pueden ser constituidos por contrato, celebrado por los legitimados y con las formas que la ley
indica para cada tipo.”

No hay posibilidad de que nazca un derecho real de garantía sin contrato. El contrato es la causa
fuente.

LA ACCESORIEDAD: (art. 2186): “Accesoriedad. Los derechos reales de garantía son

accesorios del crédito que aseguran, son intransmisibles sin el crédito y se extinguen con el

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principal, excepto en los supuestos legalmente previstos.
La extinción de la garantía por cualquier causa, incluida la renuncia, no afecta la existencia del
crédito.”

Dado el carácter de accesoriedad que revisten las garantías reales en nuestro derecho, no puede
existir derecho real de garantía sin crédito al cual garantice. La garantía depende de la obligación

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que garantiza, por ello, las garantías reales, tanto su existencia como su suerte están ligadas a la
obligación a la que accede.

La fuente de los derechos reales de garantía es siempre el contrato al que accede.

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El carácter accesorio tiene los siguientes efectos:

→ Sigue la suerte y condición jurídica del crédito que garantiza.

→ Se extingue, por vía de consecuencia, por el pago, y por todos los demás modos que
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pueden dar lugar a la extinción del crédito garantizado con ella

→ Son intransmisibles sin el crédito, de manera tal que la extinción de la garantía por
cualquier causa no afecta la existencia del crédito.
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LA ESPECIALIDAD: El principio de especialidad comprende:

1) Especialidad en cuanto al objeto: (art. 2188): “Especialidad en cuanto al objeto. Cosas y



derechos pueden constituir el objeto de los derechos reales de garantía. Ese objeto debe
ser actual, y estar individualizado adecuadamente en el contrato constitutivo.”

La especialidad en cuanto al objeto consiste en el requisito de determinar, en el

instrumento constitutivo del gravamen, la cosa o las cosas afectadas a la garantía.

2) Especialidad en cuanto al crédito: (art. 2189): “Especialidad en cuanto al crédito. El

monto de la garantía o gravamen debe estimarse en dinero. La especialidad queda
cumplida con la expresión del monto máximo del gravamen.
El crédito puede estar individualizado en todos los elementos desde el origen o puede
nacer posteriormente; más en todos los casos, el gravamen constituye el máximo de la
garantía real por todo concepto, de modo que cualquier suma excedente es quirografaria,
sea por capital, intereses, costas, multas, u otros conceptos.

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El acto constitutivo debe prever el plazo al que la garantía se sujeta, que no puede exceder
de diez años, contados desde ese acto. Vencido el plazo, la garantía subsiste en seguridad
de los créditos nacidos durante su vigencia.”

Respecto al crédito, puede estar individualizado en todos los elementos desde el origen o
puede nacer posteriormente, pero en todos los casos el monto consignado constituye el
máximo garantizado por todo concepto. En el contrato debe determinarse, expresamente,
la suma respaldada por la garantía y los intereses que se encuentren determinados en la
obligación.

Defectos en la especialidad: (art. 2190): “Defectos en la especialidad. La constitución de la

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garantía es válida aunque falte alguna de las especificaciones del objeto o del crédito, siempre
que se la pueda integrar de acuerdo al conjunto de las enunciaciones del acto constitutivo.”

LA INDIVISIBILIDAD: (art. 2191): “Indivisibilidad. Los derechos reales de garantía son

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indivisibles. La indivisibilidad consiste en que cada uno de los bienes afectados a una deuda y
cada parte de ellos, están afectados al pago de toda la deuda y de cada una de sus partes.
El acreedor cuya garantía comprenda varios bienes puede perseguirlos a todos conjuntamente, o
sólo a uno o algunos de ellos, con prescindencia de a quién pertenezca o de la existencia de
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otras garantías.
Puede convenirse la divisibilidad de la garantía respecto del crédito y de los bienes afectados.
También puede disponerla el juez fundadamente, a solicitud de titular del bien, siempre que no se
ocasione perjuicio al acreedor, o a petición de este último si hace a su propio interés.”
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Conforme a este carácter, ello puede ser válidamente modificado de forma convencional por las
partes en el acto constitutivo del gravamen, tanto respecto del crédito como de los bienes
afectados a la garantía. También puede ser dispuesto por el juez a solicitud del propietario del
bien, siempre que no ocasione perjuicio al acreedor, o a solicitud del acreedor si hace a su propio
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interés.

Excepciones al principio de indivisibilidad:

1) Casos en que hay varios inmuebles: por ejemplo, se pone en garantía 2 inmuebles. Esta es


una situación que puede quebrar el principio de indivisibilidad, cede si se puede advertir
que con 1 inmueble alcanza para cubrir la deuda.
El juez, con causa fundada resuelve que se subaste 1 solo inmueble.

2) Caso de que el acreedor quiera ejecutar un bien determinado teniendo más inmuebles
hipotecados. Por ejemplo, si el acreedor quiere ejecutar el inmueble donde vive el deudor,
teniendo más inmuebles para ejecutar. Esto, lo hace para coaccionar al deudor para que
pague. El juez lo declara un ejercicio abusivo del derecho y dispone ejecutar otro inmueble.

3) Caso en que el inmueble se pueda dividir en parcelas o lotes. Por ejemplo, un campo de
muchas hectáreas. Entonces se ejecuta sólo algunas hectáreas, las que alcancen para
cubrir la deuda.

4) Posibilidad de afectar el inmueble a unidades funcionales. En vez de ejecutar todo el

inmueble, se ejecuta sólo una unidad funcional.
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OBLIGACIONES QUE SE PUEDEN GARANTIZAR: (art. 2187): “Créditos garantizables. Se

puede garantizar cualquier crédito, puro y simple, a plazo, condicional o eventual, de dar, hacer o
no hacer. Al constituirse la garantía, el crédito debe individualizarse adecuadamente a través de
los sujetos, el objeto y su causa, con las excepciones admitidas por la ley.”

Todas las obligaciones se pueden garantizar. Las de dar, las de hacer y las de no hacer.

¿CÓMO SE CUMPLE EL PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD EN UNA OBLIGACIÓN DE HACER O

DE NO HACER?

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→ En cuanto al objeto: se grava un inmueble de la propiedad del obligado a no hacer. Ese
inmueble es el objeto.

→ En cuanto al crédito: se estima el monto en cuanto al perjuicio que se puede llegar a

producir. Si el monto es excesivo, el sujeto pasivo no puede ir a un juez a que morigere
ese monto porque los derechos reales de garantía nacen por contrato, entonces, si las

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partes no se ponen de acuerdo en el monto no nace el contrato.
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DIFERENCIA ENTRE HIPOTECA, PRENDA Y ANTICRESIS:

HIPOTECA PRENDA ANTICRESIS

Todos sirven para garantizar una obligación de dar, de hacer o de no hacer. Se deben
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hacer por instrumento público.

Recae sobre uno o varios Recae sobre bienes Recae sobre bienes
bienes inmuebles muebles, registrables o no registrables, ya sea muebles
registrables o inmuebles
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El inmueble hipotecado La cosa prendada pasa a La cosa dada en anticresis

continúa en poder del manos del acreedor. Hay un pasa a manos del acreedor
propietario deudor. No pasa desplazamiento de la cosa. que percibe los frutos que dé


a manos del acreedor la cosa y se imputan a la

deuda.

EXTENSIÓN EN CUANTO AL OBJETO: (art. 2192): “Extensión en cuanto al objeto. En la

garantía quedan comprendidos todos los accesorios físicamente unidos a la cosa, las mejoras y
las rentas debidas.

Sin embargo, no están comprendidos en la garantía:

a) los bienes físicamente unidos a la cosa que están gravados con prenda constituida antes
que la hipoteca o son de propiedad de terceros, aunque su utilización por el deudor esté
autorizada por un vínculo contractual;

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b) los bienes que posteriormente se unen físicamente a la cosa, si al tiempo de esa unión
están gravados con prenda o son de propiedad de terceros, aun en las condiciones antes
indicadas.”

EXTENSIÓN EN CUANTO AL CRÉDITO: (art. 2193): “Extensión en cuanto al crédito. La garantía

cubre el capital adeudado y los intereses posteriores a su constitución, como así también los
daños y costas posteriores que provoca el incumplimiento. Los intereses, daños y costas
anteriores a la constitución de la garantía quedan comprendidos en su cobertura sólo en caso de
haberse previsto y determinado expresamente en la convención.”

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SUBROGACIÓN REAL: (art. 2194): “Subrogación real. La garantía se traslada de pleno derecho
sobre los bienes que sustituyen a los gravados, sea por indemnización, precio o cualquier otro
concepto que permite la subrogación real.

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En caso de extinción parcial del objeto, la garantía subsiste, además, sobre la parte material
restante.”
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FACULTADES DEL CONSTITUYENTE: (art. 2195): “Facultades del constituyente. El
constituyente de la garantía conserva todas las facultades inherentes a su derecho, pero no
puede realizar ningún acto que disminuya el valor de la garantía. Si esto ocurre, el acreedor
puede requerir la privación del plazo de la obligación, o bien puede estimar el valor de la
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disminución y exigir su depósito o que se otorgue otra garantía suficiente.”

INOPONIBILIDAD: (art. 2196): “Inoponibilidad. En caso de ejecución, son inoponibles al acreedor

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los actos jurídicos celebrados en perjuicio de la garantía.”

REALIZACIÓN POR UN TERCERO: (art. 2197): “Realización por un tercero. Si el bien gravado


es subastado por un tercero antes del cumplimiento del plazo, el titular de la garantía tiene
derecho a dar por caduco el plazo, y a cobrar con la preferencia correspondiente.

Si el crédito está sujeto a condición suspensiva, puede requerírsele que ofrezca garantía
suficiente de la restitución de lo percibido en la extensión del artículo 349 para el caso de
frustración de la condición.”

CLÁUSULA NULA: (art. 2198): “Cláusula nula. Es nula toda cláusula que permite al titular de un
derecho real de garantía adquirir o disponer del bien gravado fuera de las modalidades y
condiciones de ejecución previstas por la ley para cada derecho real de garantía.”

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RESPONSABILIDAD DEL PROPIETARIO NO DEUDOR: (art. 2199): “Responsabilidad del

propietario no deudor. El propietario no deudor, sea un tercero que constituye la garantía o quien
adquiere el bien gravado, sin obligarse en forma expresa al pago del crédito asegurado, responde
únicamente con el bien objeto del gravamen y hasta el máximo del gravamen.”

EJECUCIÓN CONTRA EL PROPIETARIO NO DEUDOR: (art. 2200): “Ejecución contra el

propietario no deudor. En caso de ejecución de la garantía, sólo después de reclamado el pago al
obligado, el acreedor puede, en la oportunidad y plazos que disponen las leyes procesales
locales, hacer intimar al propietario no deudor para que pague la deuda hasta el límite del

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gravamen, o para que oponga excepciones.

El propietario no deudor puede hacer valer las defensas personales del deudor sólo si se dan los
requisitos de la acción subrogatoria.

Las defensas inadmisibles en el trámite fijado para la ejecución pueden ser alegadas por el

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propietario no deudor en juicio de conocimiento.”

DERECHO AL REMANENTE: (art. 2201): “Derecho al remanente. Una vez realizado el bien
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afectado por la garantía, el propietario no deudor tiene derecho al remanente que excede el
monto del gravamen, con exclusión del precedente propietario y de los acreedores
quirografarios.”
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SUBROGACIÓN DEL PROPIETARIO NO DEUDOR: (art. 2202): “Subrogación del propietario no

deudor. Ejecutada la garantía o satisfecho el pago de la deuda garantizada, el propietario no
deudor tiene derecho a:
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a) reclamar las indemnizaciones correspondientes;

b) subrogarse, en la medida en que procede, en los derechos del acreedor;

c) en caso de existir otros bienes afectados a derechos reales de garantía en beneficio de la



misma deuda, hacer citar a sus titulares al proceso de ejecución, o promover uno distinto, a
fin de obtener contra ellos la condenación por la proporción que les corresponde soportar
según lo que se haya acordado o, subsidiariamente, por la que resulta del valor de cada
uno de los bienes gravados.

EFECTOS DE LA SUBASTA: (art. 2203): “Efectos de la subasta. Los derechos reales de

garantía se extinguen por efecto de la subasta pública del bien gravado, si sus titulares fueron
debidamente citados a la ejecución, sin perjuicio del derecho y preferencias que les correspondan
sobre el producido para la satisfacción de sus créditos.”

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CANCELACIÓN DEL GRAVAMEN: (art. 2204): “Cancelación del gravamen. Las garantías
inscriptas en los registros respectivos se cancelan:

a) por su titular, mediante el otorgamiento de un instrumento de igual naturaleza que el

exigido para su constitución, con el que el interesado puede instar la cancelación de las
respectivas constancias registrales;

b) por el juez, ante el incumplimiento del acreedor, sea o no imputable; la resolución

respectiva se inscribe en el registro, a sus efectos.

En todos los casos puede requerirse que la cancelación se asiente por nota marginal en el

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ejemplar del título constitutivo de la garantía.”

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