Introducció

Al final del pasado siglo se observó un creciente auge en el comercio minorista en

nuestro país, donde una de las principales impulsoras de este sector fue la
Corporación CIMEX S.A. Esta empresa comenzó a sentar las bases para fomentar
el desarrollo de este tipo de mercado, contribuyendo así de forma directa al
incremento de la economía del país.
Actualmente la empresa mantiene políticas inversionistas, para las cuales se
apoya en la Gerencia de Inversiones CIMEX, quien se encarga de realizar los
estudios y/o análisis preliminares para la ejecución de un proyecto de inversión.
Garantizando así calidad y precisión en el proceso inversionista y disminuyendo
las posibilidades de ejecutar inversiones erróneas.
Un proyecto de inversión es una decisión empresarial estratégica, ya que va a
condicionar el futuro de la empresa a largo plazo y por dos motivos: involucra
importes elevados de recursos financieros, refiriéndose a activos inmovilizados, de
altos precio de adquisición y es irreversible, no porque una vez adquiridos los
activos no se pueda deshacer de ellos, sino porque este hecho daría lugar a
pérdidas importantes. Por tanto, se hace necesario analizar detenidamente dicho
proyecto, antes de tomar una decisión.
También se puede definir como “la corriente de salida de recursos financieros para
adquirir bienes, instrumentos e instalaciones, de carácter duradero, que la
empresa utiliza durante varios ciclos económicos para cumplir con sus objetivos
estratégicos”.
De ahí que se plantea como objetivo general: demostrar la factibilidad del
proyecto Galería de Tiendas Parcela 70ta para obtener el financiamiento para
su ejecución.

pág. 1
pág. 2
Los objetivos específicos de este trabajo, se tienen a continuación:
- Demostrar que la inversión del proyecto propuesto es necesario
estratégicamente para elevar a la entidad a un futuro deseado.
- Dar a conocer la factibilidad técnica-operativa de la inversión.
- Confirmar la factibilidad económica-financiera del proyecto Galería de
Tiendas Parcela 70ta.

La investigación se realizó, basada en el análisis de documentos tales como,

estados financieros, informes de gestión técnicos y comerciales, actas de consejo
de administración, entre otros.
Con relación a las limitaciones para el desarrollo del trabajo, las mismas se
refieren en lo fundamental a la complejidad del análisis y la poca información
disponible para llevarlo a cabo, impidiendo profundizar en ocasiones en aspectos
de cierta importancia. Además de la limitación de tiempo para la realización de un
estudio más minucioso.
Finalmente, cabe destacar la extraordinaria cooperación prestada por el colectivo
de dirección y los trabajadores de la entidad, quienes no escatimaron tiempo ni
esfuerzos para contribuir al desarrollo de este trabajo.

CAPÍTULO l
1.1 Diagnóstico General Interno de la empresa

pág. 3
 1.1.1Caracterizaci
La entidad que se analiza a continuación se
ón
nombra: Inversiones CIMEX S.A., constituida
mediante Escritura Pública Notarial No. 233 de fecha 22 de mayo de 1995, con
domicilio legal en Calle 1ra. Esquina a Cero, Edificio Sierra Maestra, 4to piso,
Reparto Miramar, municipio Playa, en la provincia La Habana, está subordinada a
la Corporación CIMEX S.A., es una sociedad mercantil 100% cubana, empresa de
Categoría II - Resolución No. 31/13 del 1-10-2013 del Presidente Ejecutivo del
Grupo de Administración Empresarial (GAE).
La gerencia de Inversiones CIMEX participa directamente en la aprobación del
Plan de Preparación para las nuevas Inversiones y el Plan de Inversiones de la
Corporación CIMEX S.A, controlando su ejecución, mantenido en equilibrio la
administración de los recursos materiales, equipos y mobiliarios que demanda la
ejecución del Plan de Inversiones para su aseguramiento en los términos
establecidos, ejecutando sus compras a los proveedores nacionales, siendo
política prioritaria el incremento de la participación nacional en los suministros para
las inversiones tanto con la Industria Nacional como con las importadoras
mediante pedidos a las Divisiones Importadoras, entidades que pertenecen
también a la Corporación, para garantizar la realización de los trabajos de
Construcción y Montaje.

Elabora y/o evalúa proyectos de obras de ingeniería, de investigaciones aplicadas,

realiza estudios técnicos, económicos, tecnológicos especializados y de
factibilidad para las inversiones generales de todo tipo, genera evaluación de
dictámenes, demandas poblacionales, además de realizar los controles de autor
pertinentes y otros servicios, todos relacionados con las inversiones de la
Construcción.

pág. 4
En
resumen, Inversiones CIMEX desarrolla los siguientes Procesos de Negocio que la
soportan:

 Planificar de conjunto con la dirección de CIMEX y las entidades del Grupo

Empresarial, receptoras de las obras constructivas, la ejecución de las
mismas en el año.
 Planificar la ejecución del presupuesto destinado a las obras constructivas.
 Garantizar la preparación adecuada de las inversiones.
 Realizar la ejecución financiera de las obras, a través del pago a los
proveedores de servicios y mercancías, tras los servicios contratados.
 Realizar la ejecución física de las construcciones en proceso de conjunto
con el Constructor y los proveedores de otros servicios.
 Ejecutar los proyectos por especialidad para las obras que se determinen.
 Realizar el control contable y financiero de la empresa.
 Gestionar los Recursos Humanos de la organización.
 Gestionar la Calidad de los servicios y actividades que ofrece la entidad.
 Gestionar las Tecnologías de la Información y las Comunicaciones (TIC)
para Inversiones.1

1
Morales Yanet. Manual del Sistema de Gestión de la Calidad Inversiones CIMEX 2022.
La Habana. Versión 01.

pág. 5
1.1.2
“Misión y Visión”

Misión: “Contribuir al desarrollo

sostenible de la Corporación CIMEX S.A.,
mediante la preparación y ejecución eficiente y
eficaz de procesos inversionistas, que permitan
aprovechar oportunidades y satisfacer las
expectativas de sus clientes y otras partes
interesadas con innovación tecnológica,
calidad, y responsabilidad social”1

Visión: “Ser una organización que se

moviliza por metas comunes con profesionalidad,
eficiencia y trabajo en equipo, permitiendo la
ejecución de los procesos inversionistas que
necesita el Grupo Empresarial CIMEX S.A. con
creatividad, calidad y en el tiempo oportuno”1

1.1.3
“VALORES COMPARTIDOS DE INVERSIONES CIMEX S.
A.”

pág. 6
 Compromiso:

Disciplina:

Honradez:

Profesionalidad:

Trabajan con honestidad en un ambiente que privilegia la palabra

empeñada, el respeto mutuo y la colaboración, mantienen su lealtad a la
Se mantienen
organización y a actualizados y capacitados
las responsabilidades para permanecer
contraídas, mantienen asu la
vanguardia
optimismo en en las actividades
función que desempeñan
del desarrollo económico ysocial
con altas competencias
y del colectivo
laborales. Están altamente comprometidos con sus clientes a la hora de
laboral.
En brindarles la solución
sus actividades requerida
cotidianas en con
actúan el momento deseado.
honradez, Se dedicación,
disciplina, desempeñan
con actitud
fomentan innovadora,
el trabajo en equipodinamismo
como un modoy capacidad
de actuar decotidiano,
cambio, siempre
utilizando
Sus trabajadores las
adecuadamente se comprometen
nuevas a conocer
tecnologías y larespetar
departes la legalidad
información
orientados a la satisfacción del cliente y de otras interesadas. ySonlas
socialista y las 1 normas administrativas, a utilizar racionalmente los
unacomunicaciones.
gran familia que se enorgullecen de pertenecer a Inversiones CIMEX y
recursos, cumplir los deberes laborales y sociales, asumir la crítica y la
defienden su imagen.1
autocrítica como instrumento de autorregulación Compromiso
moral y de superación
como ser humano.1
Disciplina

Profesionalida
pág. 7
d
 Combaten el delito, la corrupción y el acomodamiento, rechazan
cualquier manifestación de soborno, muestran una actitud de apego a
la ética y a lo que está normado, obran con honestidad, integridad,
seriedad y transparencia.1

Honradez

1.1.4 “Objetivos estratégicos”

 Fortalecer el papel de la organización en el cumplimiento de la

responsabilidad social, el enfrentamiento a las ilegalidades, el respeto al
medio ambiente y el compromiso con la defensa y la defensa civil.
 Lograr un crecimiento sostenido de los resultados económicos sobre la base
de explotar al máximo las potencialidades que brinda la infraestructura, la
tecnología y el capital humano del que se dispone.
 Consolidar en los trabajadores una actitud positiva en el logro de los valores
declarados por la organización, creando un adecuado ambiente de trabajo
donde cada cual sepa por qué y para qué trabaja y disfrute trabajando.
 Alcanzar la ejecución eficiente y eficaz del proceso inversionista que permita
aprovechar oportunidades, satisfaciendo las expectativas de nuestros
clientes y otras partes interesadas con innovación tecnológica, calidad y
responsabilidad social.
 Perfeccionar el funcionamiento de los sistemas y servicios informáticos con
una infraestructura adecuada.1

pág. 8
1.1.5 “Objeto Social”

1- Ejercer todos los controles y responsabilidades que genere la actividad

inversionista.
2- Elaborar de conjunto con las entidades del Grupo Empresarial CIMEX la
propuesta de Plan de Inversiones de la Corporación, y una vez aprobado,
controlar su ejecución y proponer las medidas necesarias para garantizar
su cumplimiento.

Constituyen Actividades Secundarias:

1- Confeccionar el balance material para las inversiones y construcciones de
la Corporación CIMEX.
2- Concertar los contratos de ejecución de obras, de construcción y montaje y
otras actividades afines para las inversiones que asume directamente, así
como la adquisición de los materiales, medios y servicios necesarios para
su ejecución y puesta en funcionamiento.
3- Desarrollar la actividad de Proyectos prestando servicios técnicos,
elaboración y entrega en las diferentes etapas de la Documentación
Técnica de Proyecto.1

1.1.6 “Áreas Operativas”

Para garantizar la eficiencia y eficacia del proceso inversionista trabajan mediante
la dirección por objetivos, teniendo definidos las áreas de resultados claves y los
objetivos estratégicos de desarrollo:

Recursos Humanos:
La empresa cuenta con un departamento de Recursos Humanos cuyo objetivo es
inculcar en los trabajadores una actitud positiva en el logro de los valores

pág. 9
declarados por la organización, creando un adecuado ambiente de trabajo e
incrementando la eficiencia y eficacia en la gestión del capital humano.
Área de Inversiones:
Encargada de alcanzar la ejecución eficiente y eficaz del proceso inversionista que
permita aprovechar oportunidades, satisfaciendo las expectativas de sus clientes y
otras partes interesadas con innovación tecnológica, calidad y responsabilidad
social.

Departamento de Gestión Informática y

Comunicaciones:
Garantiza el correcto funcionamiento de los sistemas y servicios informáticos con
una infraestructura adecuada al avance de las TIC, además de llevar a cabo las
actualizaciones pertinentes del software y hardware utilizado en la empresa.
Oficina de gestión de la calidad:
Destinada a asegurar el continuo desarrollo de la corporación en el territorio de La
Habana, mediante la ejecución eficiente y eficaz del proceso inversionista; con el
objetivo fundamental de proporcionar a los clientes y a las partes interesadas
pertinentes, servicios de calidad que respondan a las exigencias vigentes,
mutuamente acordadas, y reglamentadas, aportando soluciones reales a
problemas concretos, gestionando eficazmente los procesos.

1.1.7 “Estructura de la empresa”

La Gerencia de Ejecución, como estructura de Inversiones CIMEX está compuesta
por una plantilla aprobada de 41 plazas y cubierta de 35 trabajadores físicos, entre
los que se encuentran en el perfil por el cargo las siguientes plazas: Especialista A
en Construcción e Inversiones, Especialista B en Construcción e Inversiones,
Técnicos A en obras Ingenieras, dependientes de almacén y contadores. El Grupo

pág. 10
de
Proyecto tiene una plantilla aprobada de 10 especialistas, cubiertas con 8
compañeros, los que desempeñan la actividad de proyectistas y consultores
dentro de la Sociedad, desglosados de la siguiente forma; dos Arquitectos, un
Ingeniero Radio-Electrónico, un Ingeniero Eléctrico, un Ingeniero Mecánico y un
Ingeniero Hidráulico, los que ocupan cargos de Especialistas A en Construcción e
Inversiones y dos Técnicos Medios que ocupan cargo de Técnicos “A” Obras
Ingenieras. El Grupo de Informática se compone por un Especialista Principal y
dos Especialistas de Informática.

A continuación, se mostrará un organigrama de la empresa donde se muestra de

manera más detallada su composición.

pág. 11
1.1.8 “Relaciones con la organización superior”
Inversiones CIMEX es una Unidad Empresarial de Base (UEB) perteneciente al
conglomerado CIMEX S.A. la cual es parte del GAE subordinado al Ministerio de
las Fuerzas Armadas (MINFAR).

pág. 12
1.1.9
“Relaciones Tributarias”
Por otra parte, las relaciones tributarias del Sistema Empresarial con el Estado, se
reflejan mediante el Presupuesto que notifica el Ministerio de Finanzas y Precios
(MFP) a la Organización Superior de Dirección Empresarial (OSDE). A su vez,
ésta desagrega y notifica a cada empresa, y llega hasta nivel de UEB. En el Anexo
No.1, se muestra el modelo de los diferentes impuestos, tasas y contribuciones,
que lo integran.

1.1.10 “Nivel de decisiones que puede tomar la

empresa”
Las principales funciones están adecuadas al Objeto Social, definido por el
Ministerio de Economía y Planificación, para prestar servicios como contratista,
proyectista y consultor del proceso inversionista, y a las siguientes actividades
secundarias, aprobadas mediante acuerdos de la Junta General de Accionistas de
la Sociedad:
a) Elaboración o contratación a terceros de estudios de la fase de (Pre-Inversión,
oportunidad, prefactibilidad y factibilidad, estudios de Post-Inversión,
Recuperación de las inversiones y Evaluación Técnico Económica Final, según
las características de la Inversión).
b) Gestión de las permisologías requeridas en las diferentes fases del Proceso
Inversionista (PI), garantizando el completamiento de los requerimientos
dispuestos por los órganos de consulta.
c) Administración y control de presupuestos, plazos, alcances, cronogramas y
calidad en las diferentes fases del PI.

Fortalezas y
Debilidades

pág. 13
1.2
Análisis Interno:
“Fortalezas”
1. Disponer de alto desarrollo tecnológico e informático y de un Centro de
Capacitación que garantiza la superación constante del personal.

2. Disponer de personal técnico con experiencia en la actividad y alto nivel de

preparación.

3. Disponer de sistemas contables y financieros a tiempo real, existencia de

manuales y procedimientos actualizados.

4. Contar con la aplicación de sistemas de estimulación salarial.

“Debilidades”
1. Deficiente cumplimiento de la fase de preparación de las inversiones
constructivas que inciden en la eficiencia, racionalidad e integralidad del
Proceso Inversionista.

2. Insuficiente integralidad en la concepción preliminar de las inversiones

constructivas para ejecutar la documentación técnica de proyectos, que
interviene negativamente en la calidad de la documentación.

3. Insuficiencias durante la ejecución del proceso de la selección de la

contraparte y en el proceso de contratación.

4. Deficiente control de la ejecución física y financiera de las inversiones

constructivas, cumplimentando el plan aprobado.

CAPÍTULO ll
2.1 Valoración de la Gestión económico-financiera de
Inversiones CIMEX
Resulta imprescindible en todos los sectores de la economía llevar a cabo una
evaluación económica financiera tanto actual como también sus proyecciones
futuras, puesto que permite aprovechar al máximo los recursos con los que cuenta

pág. 14
 la
organización. A partir de la información contable que se muestra a continuación se
hará un diagnóstico de la situación económica financiera de la empresa. El Activo
es el conjunto de bienes y derechos que posee la empresa para el desarrollo de
sus operaciones, en primer lugar, se analizarán los Activos de los años 2022 y
2023 de la empresa.

2.1.1 Análisis de
Activos
Resumen de las Cuentas de Activos del Estado de Situación
2022 2023 Variación
Conceptos Valores % Valores % Valores Relación 23/22
Total, Activos
$ 21,677,505.48 12.58 $ 29,891,380.95 11.44 $ 8,213,875.47 1.378912393
Circulantes
Efectivo $ 8,602,022.00 4.99 $ 13,070,499.34 5.00 $ 4,468,477.34 1.519468253
Cuentas p/
$ 1,324.90 0.00 $ - 0.00 ($1,324.90) 0
Cobrar
Pagos
$ 12,940,915.07 7.51 $ 16,655,272.66 6.38 $ 3,714,357.59 1.287024339
Anticipados
Inventario $ 103,373.11 0.06 $ 94,761.26 0.04 ($8,611.85) 0.916691584
Otros $ 29,870.40 0.02 $ 70,847.69 0.03 $ 40,977.29 2.371835998
Activos a L/
$ 48,000.00 0.03 $ 48,000.00 0.02 $ - 1
Plazo
Activo Fijo
$130,817,497.36 75.89 $ 231,135,591.21 88.48 $100,318,093.85 1.76685532
Neto
Activo Diferido $ 1,266.89 0.09 $ 6,232.86 0.00 $ 4,965.97 4.919811507
Otros Activos $ 19,825,396.42 11.50 $ 159,044.15 0.06 ($19,666,352.27) 0.008022243
Total Activos $ 172,369,666.15 100.00 $ 261,240,249.17 100.00 $ 88,870,583.02 1.515581338

Para comenzar, los Activos Circulantes son los activos más líquidos que tiene la
empresa y forman parte del ciclo operativo, es decir, activos de corta duración.
Basándonos en la información de la tabla anterior: con relación al total de estos
activos podemos observar que a pesar que este experimenta un crecimiento del
37% en el año 2023 con respecto al año 2022, en el primer año estos son un

pág. 15
12.58%
del total de activos mientras que en el 2023 representan un 11.44%, esto se debe
a un aumento del porcentaje que representa el total de Activos Fijos Netos con
respecto al total de Activos en el año 2022 y en el año 2023, siendo en el año
2022 un 75.89% del Total de Activos el compuesto por el Activo Fijo Neto,
mientras que en el 2023 este representa un 88.48% del Total de Activos.

Se aprecia que tanto el Activo Circulante como el Efectivo, los Pagos Anticipados,
los Activos a Largo Plazo, así como los Activos Diferidos de la empresa
experimentaron un aumento en el 2023 con relación a los resultados obtenidos en
el 2022, pero no sufrieron variación respecto a la parte que representan de los
Activos Totales en su respectivo año.

Cabe resaltar que las Cuentas por Cobrar al cierre del periodo analizado
disminuyeron hasta cero, seguramente esto tuvo incidencias en el porcentaje que
representa el Total de Activos Circulantes con respecto al Total de Activos de la
empresa.

Con respecto a los Otros Activos, disminuyeron, como podemos ver en el año
2022 eran de $19, 825, 396.42 y en el año 2023 tienen un valor de $159, 44.15,
esto representa solamente un 0.8% de los anteriores, contrayendo su participación
en el total de activos de un 11.50% hasta un 0.06%.

El Total de Activos aumentó en el 2023 con respecto al año anterior en un 51.56%,

lo cual significa que la empresa experimentó un crecimiento económico, si nos
fijamos bien vemos que el Activo Fijo Neto creció de un 75.89% a un 88.48% por
lo

cual podemos decir que la empresa ha llevado a cabo procesos inversionistas

dentro de la misma.

pág. 16
 Por otra
parte, el Pasivo representa el importe de las deudas contraídas por la empresa,
estas deudas pueden tener plazos de vencimientos cortos o largos, se define
como financiamiento ajeno y representa el derecho que tienen los acreedores
sobre los activos de la empresa. En el siguiente punto que se abordará estaremos
refiriéndonos a ellos, analizando e interpretando la siguiente tabla.

2.1.2 Análisis de
Pasivos
Resumen de las Cuentas de Pasivos del Estado de Situación
2022 2023 Variación
Relación
Conceptos Valores % Valores % Valores
23/22
Total,
1.51514961
Pasivo $ 168,064,885.23 97.50 $ 254,643,445.78 97.47 $ 86,578,560.55
3
Circulante
Cuentas y
0.47341691
Efectos p/ $ 8,678,287.19 5.03 $ 4,108,447.98 1.57 ($4,569,839.21)
9
Pagar
Deudas c/ 1.77657569
$ 140,023,706.89 81.23 $ 248,762,714.34 95.22 $108,739,007.45
Presupuesto 5
Créditos a 0.01462472
$ 18,020,563.39 10.45 $ 263,545.73 0.10 ($17,757,017.66)
C/Plazo 2
Cobros 1.12257942
$ 855,735.13 0.50 $ 960,630.65 0.37 $ 104,895.52
Anticipados 5
Otros $ 353,241.03 0.20 $ 548,107.08 0.21 $ 194,866.05 1.5516518
Pasivo a
$ 9,481.59 0.01 $ - 0.00 ($9,481.59) 0
L/Plazo
Otros
$ 13,235.35 0.01 $ - 0.00 ($13,235.35) 0
Pasivos
Total 1.51494484
$ 168,087,602.17 97.52 $ 254,643,445.78 97.47 $ 86,555,843.61
Pasivos 1
1.54056628
Total Capital $ 4,282,063.98 2.48 $ 6,596,803.39 2.53 $ 2,314,739.41
3
Total
100.0 100.0 1.51558133
Pasivos + $ 172,369,666.15 $ 261,240,249.17 $ 88,870,583.02
0 0 8
Capital

En primer lugar, analizando los Pasivos Circulantes podemos ver que el por
ciento que estos representan del Total de Pasivos, no varió comparando un

pág. 17
 año
con el otro, sin embargo, estos se incrementaron en un 51.51% en el año
2023.

Las Cuentas y Efectos por Pagar de la empresa disminuyeron en un año con

respecto al otro en un 47.34%, las Deudas con el Presupuesto del Estado
aumentaron en un 77.66%, siendo mayor el porcentaje que representan estas
del Total del Pasivo Circulante de la empresa en el 2023 con respecto al año
anterior, se puede decir que una parte de esta nueva deuda con el
Presupuesto del Estado fue utilizada tanto para pagar las Cuentas y Efectos
que necesitaba la empresa como también para la inversión en Activo Fijo que
se realizó, la cual se expuso anteriormente en el análisis de la cuenta de
Activos.

Los Créditos a Corto Plazo experimentaron una reducción significativa cuando

analizamos los números de un año con el otro, para ser precisos cayeron un
98.54%, representando en el primer año estos un 10.45% del Total de Pasivos
Circulante de la empresa y en el 2023 solo representa un 0.1% de los mismos,
esto puede estar relacionado con el aumento de la Deuda con el Presupuesto
del Estado al utilizar parte de esta nueva deuda para pagar los Créditos a
Corto Plazo que poseía.

Los Cobros Anticipados engrosaron su valor en el año 2023, sin embargo, el

por ciento que estos representan del Total de Pasivos Circulantes decreció.

Los Pasivos a Largo Plazo, así como Otros Pasivos que poseía la empresa se
encuentran actualmente en cero.

El Capital de la empresa se expandió un 54.06% en el 2023 con respecto al

año anterior, poseyendo en el primer año una cifra de $4, 282, 063.98 y de $6,
596, 803.39 en el año actual.

pág. 18
 Si
analizamos conjuntamente el Pasivo y el Capital Total, se ampliaron un
51.55% con respecto al año base hasta alcanzar la cifra de $261, 240, 249.17,
esto se debe principalmente a la retención de recursos ajenos provenientes del
presupuesto estatal.

pág. 19
 2.2 Análisis del Estado de
Resultado Estado de Resultado Resumido

2022 2023 Variación

Relación
Conceptos Valores % Valores % Valores
23/22
Ventas $ 12,735,024.32 146.65 $ 20,602,514.38 138.19 $ 7,867,490.06 1.61778367

Costo de Venta $ 4,050,884.35 46.65 $ 5,693,351.38 38.19 $ 1,642,467.03 1.40545888

Total Beneficio
$ 8,684,139.97 100.00 $ 14,909,163.00 100.00 $ 6,225,023.03 1.716826658
Bruto
Gastos Generales
y de $ 2,344,309.64 27.00 $ 3,415,002.07 22.91 $ 1,070,692.43 1.456719715
Administración
Total Beneficio
Neto de $ 6,339,830.33 73.00 $ 11,494,160.93 77.09 $ 5,154,330.60 1.813007657
Explotación
Gastos
$ 10,077.75 0.12 $ 8,654.01 0.06 ($1,423.74) 0.858724418
Financieros
Gastos por
$ 14,606.08 0.17 $ 43,647.81 0.29 $ 29,041.73 2.988331572
Pérdidas
Gastos por
$ - 0.00 $ 1,121.47 0.01 $ 1,121.47 *
Faltantes
Otros Impuestos, 1.528130466
Tasas y $ 832,462.05 9.59 $ 1,272,110.62 8.53 $ 439,648.57
Contribuciones
Otros Gastos $ 166,803.30 1.92 $ 222,270.14 1.49 $ 55,466.84 1.332528433
Ingresos
$ - 0.00 $ 9,481.59 0.06 $ 9,481.59 *
Financieros
Otros Ingresos $ 641,079.51 7.38 $ 705,372.41 4.73 $ 64,292.90 1.100288496

BAIT $ 5,956,960.66 68.60 $ 10,661,210.88 71.51 $ 4,704,250.22 1.789706444

BAT $ 5,956,960.66 68.60 $ 10,661,210.88 71.51 $ 4,704,250.22 1.789706444

Impuestos (35%) $ 2,084,936.23 24 $ 3,731,423.80 25 $ 1,646,487.57 1.789706441

Utilidad Neta $ 3,872,024.43 44.59 $ 6,929,787.08 46.48 $ 3,057,762.65 1.789706446

pág. 20
 El estado de Resultado muestra el estado de situación económica de la
empresa en el período analizado, así que conoceremos lo que nos brinda cada
partida de la tabla anterior.

Para comenzar con el análisis del Estado de Resultado Resumido elegimos la

partida de Ventas, observamos un incremento de 61.78%, mientras que
apreciamos que el Costo de Venta aumentó en un 40.55% también disminuyó
el por ciento que representa en el Total de Ventas de la empresa, lo que
significa que esta ha mejorado su eficiencia.

Los Gastos Generales y de Administración siguen la misma tendencia que el

Costo de Venta, a pesar de que se incrementaron de un año al otro, hubo una
reducción del porcentaje que estos representan del Beneficio Bruto de la
entidad, otorgando un crecimiento en el porcentaje que representa el Beneficio
Neto de Explotación con respecto al Beneficio Bruto.

Si hablamos de los Gastos Financieros, estos se aminoraron en un 14.13% de

un año con respecto al otro, un factor negativo es que aumentaron los Gastos
por Pérdidas en un 198.83%, a su vez que en el último año se registra Gasto
por Faltante, un gasto que no se tenía en el [Link] Otros Impuestos, Tasas y
Contribuciones también se aprecia un acrecentamiento cuando evaluamos el
impacto de un año con respecto al otro.

Refiriéndonos a la cuenta de Ingresos Financieros en el año base la empresa

no obtuvo ningún beneficio que se debitara en la misma, en cambio, en el año
2023 adquiere ingresos ascendentes a $ 9, 481.59.

Para concretar, la Utilidad Neta experimentó un incremento del 78.97%

tomando en cuenta su valor base de $ 3, 872, 024.43 hasta su valor actual de
$6, 929, 787.08.

pág. 21
2.3
Interpretación de las principales Razones Financieras:

Las Razones Financieras tienen su origen en la necesidad de contar con un

análisis financiero más simple y veloz que las cifras expresadas en los estados
financieros, sin lugar a dudas es una herramienta poderosa usada por los
analistas financieros y ejecutivos experimentados en la toma de decisiones.
Para comenzar con su interpretación fijémonos en los resultados del cálculo de
ellas que se muestran en la tabla siguiente.

Razones
Financieras

Razones Financieras Fórmulas Año 2022 Año 2023

Liquidez General AC/PC 0.13 0.12

Liquidez Inmediata (Prueba
(AC-INV) /PC 0.13 0.12
Ácida)
Ratio de apalancamiento
AT/PT 1.03 0.97
Financiero
Índice de Endeudamiento PT/AT 0.98 0.97

Índice de Autonomía FP/PT 0.03 0.03

Calidad de la Deuda PC/PT 0.997 1.00

Capital de trabajo AC-PC -146, 387, 379.75 -224, 752, 064.83

Margen de Utilidad sobre
BAIT/VN 1.53 1.54
Ventas
Rotación del Capital de
VN/CT 0.026 0.030
Trabajo
Rotación del Activo Total VN/AT 0.022 0.03

Rentabilidad Económica BAIT/AT 0.03 0.04

Rentabilidad Financiera BN/FP 0.90 1.05

Ciclo de Cobro (CPC/VN) *D 0.06 0

pág. 22
“Liqu i
dez General”
Cuando hablamos de liquidez nos referimos a la capacidad para hacer frente a sus
deudas inmediatas, gracias a los activos líquidos con los que cuenta la empresa. A
pesar de no existir una variación de un año con respecto al otro la misma posee
valores cercanos a cero, o sea, podemos afirmar que la empresa no cuenta con
activos líquidos suficientes como para hacer frente a su Deuda a Corto Plazo.

“Prueba Ácida”
También conocida como liquidez inmediata, es aquel indicador que al descartar
del activo corriente cuentas que no son fácilmente realizables, proporciona una
medida más exigente de la capacidad de pago de una empresa en el corto plazo.
En el caso analizado no varía al compararlo con la Liquidez General, obteniendo
los mismos resultados.

“Ratio de Apalancamiento Financiero”

Expresa el respaldo que posee la empresa frente a sus deudas totales y da una
idea de la autonomía financiera de la misma, miden en qué grado o por ciento esta
ha sido financiada por capital ajeno. Analizando este indicador se aprecia que en
el año base el apalancamiento existente era de 1.03 y para el año que le sigue
decreció 0.06 puntos hasta quedar en 0.97, evidenciándose un alto grado de
apalancamiento debido a que la empresa se financia en su mayoría a través de
recursos ajenos.

“Índice de Endeudamiento”
Para ser más específicos, este indicador económico expresa qué cantidad de
deuda utiliza la empresa para financiar sus Activos con el valor que posee. En este
caso, obtuvimos 0.98 y 0.97 como resultado en el 2022 y 2023 respectivamente, lo
cual significa que la empresa en la actualidad financia el 97% de sus Activos
mediante deudas.

“Índice de Autonomía”

pág. 23
El nivel
de autonomía nos muestra hasta qué punto una empresa se encuentra con
independencia financiera ante acreedores. En esta empresa el resultado obtenido
para ambos años fue 0.03, indicando la gran dependencia de financiamiento
externo existente en esta entidad para desempeñar sus inversiones.

“Calidad de la Deuda”
Esta ratio ayuda a evaluar la estructura de la deuda y su capacidad para cumplir
con sus Obligaciones a Corto Plazo. El valor de este indicador en la empresa en
cuestión es de 0.997 en el primer año y 1 en el año siguiente, estos valores tan
elevados indican que una gran parte de las obligaciones de la empresa son a corto
plazo, lo que podría ejercer cierta presión en la liquidez de la misma al tener que
gestionar y pagar en un plazo tan corto.

“Capital de Trabajo”
Son los recursos con los que dispone la empresa para financiar las operaciones
diarias y cumplir con sus Obligaciones a Corto Plazo, como podemos ver en esta
empresa el capital es negativo, para ser más exactos en el año 2022 el capital era
de - $ 146, 387, 379.75 y al siguiente año -$ 224, 752, 064.83, esto evidencia que
la empresa cuenta con menor Capital de Trabajo.

“Rotación del Capital de Trabajo”

Mide la cantidad de veces que el Capital de Trabajo de una empresa se convierte
en Ventas durante un periodo especifico, facilitando la evaluación de la eficiencia
con la que una empresa utiliza su Capital de Trabajo para generar ingresos, los
resultados obtenidos muestran que en el año no se recupera el Capital de Trabajo,
lo que concuerda con los resultados obtenidos anteriormente al analizar el
indicador Capital de Trabajo.

“Rotación del Activo Total”

pág. 24
Esta
razón tiene por objeto medir la actividad en ventas de la empresa, o sea, cuántas
veces la empresa puede colocar entre sus clientes un valor igual a la inversión
realizada. Obtuvimos resultados poco alentadores para esta empresa, los mismos
son 0.022 y 0.03 para los años analizados.

“Rentabilidad Económica”
También conocida como rentabilidad sobre el activo, mide la capacidad de una
empresa para generar ganancia a través de sus Activos Totales. Los resultados
obtenidos evidencian que la empresa utiliza pocos fondos propios para el
desarrollo de su actividad productiva, los resultados son 0.03 para el año 2022 y
0.04 para el 2023.

“Rentabilidad Financiera”
Se le conoce del mismo modo como rentabilidad sobre el patrimonio, mide la
capacidad de la empresa para generar Beneficios Netos a partir de los recursos
aportados por los accionistas, muestra cuanto beneficio se obtiene por cada
unidad de Capital invertida por los socios. Los resultados muestran que en el año
base por cada peso depositado por los accionistas la empresa obtiene $0.90
centavos de beneficio y aumentó a $ 1.05 en el año siguiente.

“Ciclo de Cobro”
Se le conoce también como Periodo Medio de Cobro, mide el tiempo promedio
que una empresa tarda en recibir el pago de sus Cuentas por Cobrar. En este
caso el periodo medio de cobro es de aproximadamente 0 para ambos años, lo
que significa que la empresa recibe sus pagos al momento.

2.4 Pirámide de Rentabilidad o Pirámide de

pá[Link]
25
La gráfica Du Pont constituye un resumen del análisis de las razones financieras.
Se diseña para mostrar las relaciones que existen entre el rendimiento sobre la
inversión, la rotación de los activos, el margen de utilidad y el apalancamiento. El
sistema Du Pont puede usarse para analizar diversas formas de mejorar el
desempeño de la empresa. A continuación, se muestra el análisis de los
resultados de la empresa utilizando este sistema (Anexo.2.)

Se puede observar que la Rentabilidad Económica disminuye del año 2022 al

2023 en 0.01. A su vez, se aprecia un aumento en los Activos Totales de la
empresa en el período analizado, por valor de $ 88, 870, 583.02.

Las cuentas Beneficio Antes de Interés e Impuestos (BAIT), Total de Ingresos y

Ventas Netas crecen en mayor medida del crecimiento que experimentó el total de

Gastos, como consecuencia, la Rentabilidad Económica tiene un crecimiento

apenas imperceptible en esta etapa.

Al observar la Rotación de los Activos se observa que hay un descenso discreto

con respecto al año base 2022, moviéndose de 0.022 a 0.03, por tanto, la
empresa ha disminuido su eficiencia en la utilización de sus Activos para producir
Ventas.

Concluyendo el análisis, partiendo de la identidad de DuPont, la cual dice:

Rentabilidad Financiera = Margen de Utilidad* Rotación de los Activos Totales*
Apalancamiento Financiero, se observa que este último varía de 0.9 a 1.05
experimentando un aumento al expandirse la captación de recursos ajenos de la
empresa y por tanto su presencia en el capital de la misma. Esto lleva a la
expansión de la ratio de Rentabilidad Financiera de la entidad en 0.15.

pág. 26
2.5
Resumen de los problemas más notables que afectan
la gestión económica financiera, Principales Causas;
tanto de orden financiero, como no financiero:

La empresa en estos últimos años ha visto incrementado en una mayor

proporción sus pasivos circulantes que sus activos, representando las deudas a
corto plazo el 97.47% del financiamiento trayendo grandes problemas de liquidez
a la empresa, encontrándose actualmente en estado crítico y necesitando
aumentar en gran medida sus activos, capaces de convertirse en efectivo de
manera rápida. Actualmente los activos fijos a largo plazo de la empresa
representan el 88,48% del total de estos lo que puede significar que las deudas
contraídas a corto plazo han sido utilizadas para la inversión en activos fijos, pero
hay que monitorear de cerca esta situación para ver su evolución.

Un gran problema que posee la empresa es lo referente al capital de trabajo el

cual presenta hace años valores negativos y ha experimentado un decremento del
53%.

En sus inicios la empresa era una sola con un elevado índice de endeudamiento,
pero en el año 95 la misma fue dividida en 3 entidades y las deudas de la empresa
matriz se dividieron entre cada una, adquiriendo Inversiones CIMEX la mayoría de
esta.

El alto índice de endeudamiento de la empresa y la poca autonomía no hacen más

que empeorar todo lo antes citado, pues la empresa necesita realizar nuevos
proyectos de inversiones para aumentar sus ingresos, pero a su vez no cuenta
con fondos propios para acometer las mismas. Como solución la empresa debe
elegir entre todos los proyectos posibles aquellos que dejen un mayor margen de
utilidad neta para ir disminuyendo sus deudas.

pág. 27
CAPÍTULO lll
3.1 Análisis del entorno empresarial desde el punto de
vista estratégico

3.1.1 Entorno
Institucional
En los últimos años se han llevado a cabo una serie de medidas para el
fortalecimiento del sistema empresarial cubano, muchas de ellas han impactado
positivamente en la empresa, ejemplo de esto es la posibilidad de destinar las
utilidades retenidas para distintos destinos como puede ser el incremento del
capital de trabajo, dotando de una mayor seguridad a la hora de hacer frente a
situaciones adversas como pueden ser periodos donde existan perdidas
imprevistas.
La flexibilización del pago por utilidades a los trabajadores eliminando el límite de
cinco salarios medios y la condicionante de cumplir los indicadores directivos ha
supuesto un aumento sustancial en la productividad de estos, viéndose más
incentivados a aumentar su eficiencia y eficacia y disminuyendo esto de manera
significativa el tiempo medio que tomaba la culminación de un trabajo, dando a la
entidad la posibilidad de realizar más proyectos en el año fiscal.
Otra medida importante es la descentralización de la aprobación de precios a las
UEB pudiendo Inversiones CIMEX aprobar los precios y tarifas de sus productos
siempre y cuando estén en concordancia con la política de precios de la empresa,
esto ha aumentado en gran medida los ingresos percibidos por el centro ya que
muchas veces los precios que aprobaba el Ministerio de Finanzas y Precios no
iban en concordancia con sus costos.

pág. 28
 3.1.2 Entorno
Macroeconómico

Incidencias de las acciones tomadas en cuanto a la

devaluación de la tasa de cambio, el sistema de precio
y las indicaciones del Plan para la empresa:
La devaluación de la tasa de cambio tuvo efectos negativos para nuestra empresa,
la medida de aumentar el salario de los trabajadores incidiendo negativamente en
los beneficios obtenidos y sobrepasando este aumento el capital de trabajo
disponible en la misma, lo que llevo a la necesidad de solicitar préstamos
bancarios y atravesando un periodo de crisis donde la misma experimentó
utilidades negativas debido tanto al pago de intereses como del principal de la
deuda. La empresa en la actualidad mantiene el tipo de cambio de 1CUP por
1USD lo que abarata las importaciones, pero repercute negativamente en los
ingresos obtenidos en moneda extranjera. Con relación a los precios de los
servicios, la empresa tiene dos maneras de determinar estos, a través de una
tarifa horaria de 18 pesos la hora la cual está fijada por CIMEX S.A. y la otra es
por medio de una tasa porcentual determinada a partir del valor estimado total de
la inversión.

3.1.3 Clientes:
Todas las Sucursales y Entidades de la Corporación CIMEX S.A.

3.1.4 Competidores:
Corporación TRD Caribe, Corporación Caracol.

3.1.5 Análisis de nuevos participantes y de los

sustitutos en el sector de actividad:
El grupo empresarial CIMEX S.A. además de contar con la división de Inversiones
CIMEX para sus procesos inversionistas puede solicitar los servicios de MIPYMES
dedicadas al sector de la construcción, el ambiente jurídico y legislativo actual es

propicio para el surgimiento de estas nuevas formas de gestión económica, las

pág. 29
cuales
pueden ser tanto de capital mixto como de capital común, no obstante, como se
dijo anteriormente estos servicios solo son solicitados cuando la división de
inversiones no puede acometer el trabajo por estar a plenitud de capacidad por
tanto los mismos no suponen una amenaza relevante.

3.1.6 Proveedores
De Servicios: Centro CIMEX de Capacitación, Inmobiliaria, Empresa de
Proyectos Industriales y Viviendas (EPROYIV), Servicios de Seguridad Integral
S.A (SEISA), Empresa de Servicios Especializados de Protección S.A (SEPSA),
Empresa de Servicios y Comercialización de Equipos Automotores y Manipulación
de Cargas (MONCAR), Empresa de Proyectos de la Construcción # 2 (EPROY-2),
Empresa Cooperativa de la Construcción (ATRIO), Investigación y Consulting S.A
(INVESCOM), afiliadas, División Tecnológica de CIMEX, Dirección de
Organización y Sistemas de CIMEX.
De Construcción y Montaje: Empresa Cubana de Servicios (ECUSE),
MIPYMES, y CNAS.
De Suministros de Materiales para la Construcción: La empresa no
posee un proveedor fijo para los materiales de la construcción, la misma solicita
los materiales a las Divisiones Importadoras y estos se encargan de seleccionar al
proveedor que oferte el mejor precio sin comprometer la calidad.

3.1.7 Tendencias tecnológicas y de la innovación en el

sector de actividad:
El equipo de trabajo se mantiene al pendiente de los últimos avances científico-
técnicos en el sector de la construcción, ejemplo de esto es la utilización de
fuentes energéticas alternativas como paneles foto-voltaicos en todo proyecto que
lo permita. Sistemas de iluminación novedosos, tendencias arquitectónicas
modernas, sistemas hidrosanitarios innovadores y cualquier avance en vías a
mejorar la eficiencia del inmueble en cuanto a la utilización de recursos y en el
cuidado del

medio ambiente. Para ello los especialistas cuentan con acceso a internet durante

pág. 30
toda la
jornada laboral, para su capacitación personal sobra las mismas en cada una de
sus profesiones.

Amenazas y
Oportunidades

3.2 Análisis Externo

“Amenazas”
1. Reiteradas modificaciones por el Explotador y Directivos, en la concepción y
alcance de las Inversiones Constructivas durante las etapas de Preparación y
Ejecución, que inciden negativamente en la eficiencia, racionalidad e
integralidad del Proceso Inversionista.

2. No contar con la disponibilidad de los recursos materiales, equipos y

mobiliarios, (tanto nacionales como importados) demandados por las
inversiones de acuerdo a los cronogramas de ejecución pactados.

3. Insuficiente capacidad de constructiva de las entidades de la Corporación

(ECUSE y DT) que no garantizan la ejecución de los trabajos en los plazos
planificados y con calidad.

4. Situación financiera por la que atraviesa el país, no siendo posible garantizar

los niveles de planes solicitados.

“Oportunidades”
1. Pertenecer a un Grupo Empresarial con una proyección estratégica
relacionada con el desarrollo de sus instalaciones e infraestructura que permita
brindar un servicio de excelencia.

2. Disponer de posibilidades con las formas de gestión no estatal para garantizar

la ejecución de Inversiones Constructivas.

3. Participar directamente en el programa de desarrollo turístico que se ejecuta en

La Habana.

pág. 31
 3.3
Análisis Estratégico con la Matriz DAFO
INVERSIONES CIMEX
Factores Internos de la Empresa Factores Externos a la Empresa
Debilidades Amenazas
1. Deficiente cumplimiento de la fase de 1. Reiteradas modificaciones por el
Preparación de las inversiones Explotador y Directivos, en la concepción
Constructivas que inciden en la eficiencia, y alcance de las Inversiones Constructivas
racionalidad e integralidad del Proceso durante las etapas de Preparación y
Inversionista. Ejecución, que inciden negativamente en
2. Insuficiente integralidad en la concepción la eficiencia, racionalidad e integralidad
preliminar de las inversiones constructivas del Proceso Inversionista.
para ejecutar la documentación técnica de 2. No contar con la disponibilidad de los
proyectos, que interviene negativamente recursos materiales, equipos y mobiliarios,
en la calidad de la documentación. (tanto nacionales como importados)
demandados por las inversiones de
3. Insuficiencias durante la ejecución del
acuerdo a los cronogramas de ejecución
proceso de la selección de la contraparte y
pactados.
en el proceso de contratación.
3. Insuficiente capacidad de constructiva de
4. Deficiente control de la ejecución física y las entidades de la Corporación (ECUSE y
financiera de las inversiones constructivas, DT) que no garantizan la ejecución de los
cumplimentando el plan aprobado. trabajos en los plazos planificados y con
calidad.
4. Situación financiera por la que atraviesa el
país, no siendo posible garantizar los
niveles de planes solicitados.
Fortalezas Oportunidades
1. Disponer de alto desarrollo tecnológico e 1. Pertenecer a un Grupo Empresarial con
informático y de un Centro de una proyección estratégica relacionada
Capacitación que garantiza la superación con el desarrollo de sus instalaciones e
constante del personal. infraestructura que permita brindar un
2. Disponer de personal técnico con servicio de excelencia.
experiencia en la actividad y alto nivel de 2. Disponer de posibilidades con las formas
preparación. de gestión no estatal para garantizar la
3. Disponer de sistemas contables y ejecución de Inversiones Constructivas.
financieros a tiempo real, existencia de 3. Participar directamente en el programa de
manuales y procedimientos actualizados. desarrollo turístico que se ejecuta en La
4. Contar con la aplicación de sistemas de Habana.
estimulación salarial.

3.4 Matriz de Impactos Cruzados

pág. 32
 F1 F2 F3 F4 D1 D2 D3 D4
O
1 1 1 1 1 4 O1 2 2 1 3 8
Oportunidad O Oportunidade
es 2 1 1 1 2 5 s O2 1 2 1 3 7
O
3 2 2 1 1 6 O3 1 2 3 2 8

4 4 3 4 15 4 6 5 8 23

F1 F2 F3 F4 D1 D2 D3 D4

A1 1 1 1 3 6 A1 1 1 3 1 6

A2 3 2 1 1 7 A2 2 1 1 1 5
Amenazas Amenazas
A3 1 2 1 1 5 A3 1 2 3 1 7

A4 2 1 1 3 7 A4 1 1 1 1 4

7 6 4 8 25 5 5 8 4 22

Resultados:
Fortalezas + Oportunidades = 15

Debilidades + Oportunidades = 23

Fortalezas + Amenazas = 25

Debilidades + Amenazas = 22

Fortalezas + Amenazas (25)

El valor más alto en los resultados se encuentra en el cuadrante Fortalezas+

Oportunidades (maxi-mini) lo que sugiere que las fortalezas de la organización

pág. 33
están
siendo utilizadas principalmente para enfrentar las amenazas. Es un indicador
positivo en el sentido de que la empresa está utilizando sus puntos fuertes para
mitigar o contrarrestar los riesgos externos. Sin embargo, podría implicar un
enfoque reactivo en lugar de proactivo, ya que las fortalezas se concentran en la
contención de problemas.

Conclusión:
La empresa parece estar más enfocada en defenderse de las amenazas (al
utilizar sus fortalezas y debilidades en este aspecto) que en aprovechar
oportunidades para crecer. El cuadrante Fortalezas + Oportunidades bajo implica
que hay margen para una estrategia más agresiva en aprovechar las
oportunidades del mercado, mientras que la combinación Debilidades +
Oportunidades sugiere que es crucial corregir problemas internos que limitan el
crecimiento. Una prioridad debe ser abordar las debilidades para reducir los
impactos negativos, tanto en las oportunidades como en las amenazas.

CAPITULO lV
4.1Estudio de Factibilidad Económico Financiero
Galerías de Tiendas Parcela 70ta

4.1.1
pág. 34 Fundamentación del
proyecto
Este
proyecto permitirá garantizar una entrada de ingresos notoria a la compañía al
poseer una gran escala y un elevado margen de rentabilidad permitiendo una
gestión más eficiente de los recursos necesarios, lo que tendrá una influencia
directa en los costos del mismo. Este proyecto permitirá un encadenamiento
productivo con las demás ramas de la corporación al consistir en un conglomerado
de tiendas que estarán bajo su jurisdicción mejorando los ingresos generales de la
misma y el aporte al Presupuesto del Estado.

4.1.2 Objetivo
General
70ta
Demostrar la viabilidad del Proyecto Galería de Tiendas Parcela para la
obtención del financiamiento necesario por parte de la dirección corporativa que
permita llevar a cabo la ejecución del mismo, favoreciendo económicamente a la
Gerencia de Inversiones CIMEX.

4.1.3 Descripción del

Proyecto
En la parcela enmarcada por la calle 70 y entrecalles 1ra y 3ra Ave en Miramar,
municipio Playa, se construye un conjunto hotelero perteneciente a la Inmobiliaria
ALMEST. Se pretende situar 22 tiendas y un local administrativo en las plantas 1 y
2. Las propuestas pertenecen a la Sucursal Habana Oeste y se dedicarán a la
comercialización de una amplia gama de productos comerciales, tales como:

ajuares de casa, cristalería fina, artículos de fiesta y regalos, cosmética, artículos

de pesca, mercado gourmet, artículos ofimáticos, electrónica, bicicletas y artículos
de gimnasio, moda personalizada, calzado brasileño, artículos de playa,
peluquería y manicure, relojería, talabartería y accesorios de viaje y otros, etc.

4.1.4 Alcance del

Proyecto
pág. 35
La Sucursal Habana Oeste tendrá a su cargo para la explotación las siguientes
tiendas que suman 2439 m² en total:

Tienda Galia. (85 m²) Tienda Costa Bonita (78 m²).

Tienda Delmare. (80 m²) Tienda Océano (98 m²).

Tienda Artículos de Pesca (147

Tienda Nerea. (74 m²).
m²).

Tienda Siete Mares (105 m²). Tienda Belisama (80 m²).

Tienda Destino Gourmet (73 m²). Tienda Tropical (130 m²).

Tienda Navío (67 m²). Tienda Playeras (91 m²).

Tienda Electra (155 m²). Tienda Malla (127 m²).

Tienda Puerto Brizo (77 m²). Tienda D ´Cuba (197 m²).

Tienda Velero (240 m²). Tienda (130 m²).

Tienda Acuática (127 m²). Tienda Marina (64 m²).

Tienda Perlas (136 m²). Tienda Laguna Azul (78 m²).

Se plantea que la Corporación CIMEX asume la modalidad de SHELL & CORE

para los espacios a explotar por su parte, por lo que todos los sistemas y
prestaciones internas corren a cargo de la Corporación CIMEX, tales como:

 Sistema Automático contra Intrusos (SACI).

 Cableado de luminarias en el diseño interior.

pág. 36
 
Divisiones interiores en tabiques ligeros o en bloques.
 Carpintería general interior y exterior.
 Colocación de pisos y falsos techos.
 Redes de conectividad según proyecto.
 Redes y equipamiento interior de suministro de clima.
 Cableado telefónico y de datos.
 Equipos de climatización (Fancoil, rejillas, sistemas de distribución y
renovación de aire (suministro y extracción de aire).
 Iluminación técnica.

4.1.5 Acciones a
Acometer
Arquitectura

 Divisiones exteriores de las tiendas que dan a la galería interior con acceso
a las tiendas (Carpintería de aluminio y cristal, y/o cristal atemperado).
 La ubicación de las divisiones interiores de las tiendas responde al plano
que se entrega por parte de la Corporación CIMEX y se ajustan al sistema
previsto por la inversión de divisiones ligeras.
Pisos
 Todos los pisos interiores de las tiendas se plantean en porcelanato
preferiblemente color crema excepto el de algún espacio condicionado
específicamente por el proyecto de diseño de interiores y su vinculación con

la marca, siendo en este caso suministrados por la firma (marca) y colocado

por la Corporación CIMEX.

Iluminación y Fuerza

 Todas las áreas de ventas deberán poseer un nivel de iluminación general

de 400 Luxes. Preferiblemente sistemas LED, aunque dependerá del tipo

pág. 37
 de tiendas en las que se apoya la iluminación con sistema de iluminación
decorativa y focalizada como realce de la mercancía.
 Todas las tiendas deberán poseer salidas de toma corrientes dobles a 220
volts a la altura de 0.50 metros del nivel de piso y empotradas en los
paneles divisorios o empotrado en piso según se ubicará en el plano.

Instalaciones hidráulicas y sanitarias

 Se ubicará un baño de hombre y uno de mujer en el área que se especifica
donde se ubicará el área de oficinas.
Climatización

 Todas las tiendas, oficinas y almacenes deberán estar climatizados con el

sistema central del hotel y con una temperatura interior de 23 a 24 grados
Celsius.

4.1.6 Cronograma de la
Inversión
- Inicio y terminación:
Enero 2025 -diciembre 2025.
- Puesta en marcha:
Enero 2026.
- La puesta en explotación definitiva depende de la terminación del Conjunto
Hotelero.

4.1.7 Fuerza
Laboral

DESGLOSE DE PLANTILLA
ESTRUCTURA POR CARGO OCUPACIONAL
Salario Medio Salario Anual
CATEGORÍA CANTIDAD Mensual (incluye
impuestos) (CUP)
Dirigentes 5 3,500.00 210,000.00

pág. 38
 Técnicos 24 3,410.00 982,080.00
Servicios 52 2,367.00 1,477,008.00
Obreros 3 2,555.00 91,980.00
TOTAL 84 11,832.00 2,761,068.00

4.2 Evaluación Económica

Financiera

El valor total estimado para esta inversión es de: 116 397.56 MP.

4.2.1 Valores por componentes de la inversión

propuesta a ejecutar:
Componentes Valor
(MP)
Construcción y 12 146.43
Montaje:
Equipos: 21 539.81
Otros: 11 939.18
4.2.2 Cálculo de la
eficiencia de Capital de Trabajo: 70 772.14 la inversión y
su
recuperación:

Bases de cálculo empleadas para la proyección de los ingresos.

- Las ventas promedias diarias estimadas son de 902,600.00 $, y las ventas
anuales a alcanzar 324,936,000.00. Esta información fue aportada por la
Dirección de Comercio.

- Se prevé un incremento anual del 2% en los ingresos.

- Todas las ventas realizadas están consideradas en pesos cubanos (cup)
para el cálculo.

pág. 39
 Fuentes de ingresos VPD (CUP) V. Anuales CUP
Galia 80,000.00 8,800,000.00
Delmare 25,000.00 9,000,000.00
Nerea 30,000.00 10,800,000.00
Siete mares 28,000.00 10,080,000.00
Destino Gourmet 150,000.00 54,000,000.00
4.2.3Navío 20,000.00 7,200,000.00
Electra 250,000.00 90,000,000.00
Puerto Brizo 15,000.00 5,400,000.00
Velero 25,000.00 9,000,000.00
Acuática 9,500.00 3,420,000.00
Perlas 8,000.00 2,880,000.00
Laguna Azul 7,000.00 2,520,000.00
Costa Bonita 7,800.00 2,808,000.00
Océano 9,000.00 3,240,000.00
Caballito de Mar 30,000.00 10,800,000.00
Belisama 8,300.00 2,988,000.00
Tropical 45,000.00 16,200,000.00
Playeras 17,000.00 6,120,000.00
Malia 8,000.00 2,880,000.00
D ´Cuba 80,000.00 28,800,000.00
Local 30,000.00 10,800,000.00
Marina 20,000.00 7,200,000.00
TOTAL 902,600.00 324,936,000.00
Proyección de los ingresos por años:

Años Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5

Ventas 324,936. 331,434 338,063. 344,824 351,721.
MP 00 .72 41 .68 18

Para el cálculo de la eficiencia de la inversión se considerará:

- El arrendamiento de los locales que ocuparán estas tiendas, que se asume
según tarifa aprobada en Resolución No. 11/2021 del GAE es de 22.85%
del costo de la inversión. Anualmente este valor debe ser de 10,425.41 MP.
- Gastos financieros: 19% de las ventas.

pág. 40
 -
Gastos comerciales: 10% del valor de las ventas.
- El primer año de explotación se estima comience en enero 2026.

Cálculo de la
TOTAL Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5
Depreciación
Muebles y equipos (10%) 21,539.8 2,153.9 2,153.9 2,153.9 2,153.9 2,153.9
8 8 8 8 8
Total, Depreciación 21,539.8 2,153.9 2,153.9 2,153.9 2,153.9 2,153.9
8 8 8 8 8

Tasa de Actualización 8%
VAN $ $ 180.777,65
TIR % 50%
RVAN 1.55
Período de recuperación (meses) 23
Período de recuperación (años) 1.92

Luego de realizado el flujo de caja del proyecto se observó la viabilidad de

acometer el mismo para la Corporación CIMEX S.A con el nivel de riesgo exigido
del 8%, el cual es mucho menor que la Tasa Interna de Rentabilidad (TIR) de la
empresa ascendente a un 50% y reportando un beneficio de 0,55 centavos por
cada peso invertido.

A pesar de tener un valor elevado en la inversión, el período de recuperación no

es excesivamente elevado para un proyecto de estas características, siendo
inferior a 2 años, en el flujo realizado solamente se llegó a un período de 5 años
luego de culminada la inversión, pero se espera un tiempo de explotación superior
a los 12 años sin necesidad de realizar un mantenimiento general de las
instalaciones. Para más información ver las tablas en la sección de Anexos.

Conclusione
s

pág. 41
  Se elaboró un estudio de factibilidad basado en estudio funcionales
técnicos – operativos y de evaluación económico – financiero para el
proyecto Galería de Tiendas Parcela 70ta.

 Del estudio se desprendió que el proyecto desde el punto de vista

comercial es recomendable, aunque la explotación de esta inversión
depende en gran medida del turismo, resulta beneficiosa si se
cumplen los estimados de su explotación.

 Sirve de referencia de explotación de espacios en instalaciones

turísticas.

 El proyecto es tecnológicamente viable, ya que cuenta con la garantía

de seguridad y calidad que requiere la misma, brindando un mejor
servicio a los clientes.

 A través de los criterios de decisión básicos y complementarios, se

demostró que el proyecto es viable desde el punto de vista
económico – financiero para llevar a cabo esta inversión. Donde el
VAN fue de un valor positivo de $ 180.777,65 con una TIR del 50% y
el período de recuperación es de 23 meses, es decir, que concluidos
los 23 meses de explotación estaría generando utilidades.

Bibliograf
ía
pág. 42
 I. Juan Manuel Ferran Oliva, Guía Metodológica para el Estudio de
Factibilidad Económica, Departamento de Evaluación, Gerencia Técnica de
Inversiones CIMEX, noviembre 1997.
II. Resolución 9-2021 Procedimiento de selección Contraparte.
III. Escritura 233-95 Constitución de Inversiones CIMEX S.A
IV. Material de Apoyo a la Docencia (MADOC)
V. Proceso Inversionista en Cuba 327/2014
VI. Clases de Administración Financiera a Largo Plazo
VII. Gaceta Oficial de la República de Cuba
VIII. Guía de estudio, Administración Financiera a Corto Plazo, “Colectivo de
Autores”
IX. Las Bases de las Finanzas Empresariales, Jordan González, Benjamín
X. Contabilidad. La Base para Decisiones Gerenciales, MEIGS Johnson

Recomendacio
nes

pág. 43
 
Se recomienda, la reducción del costo de la inversión, pues el mismo equivale
a 116 397.56 MP, el cual debe de lograrse sin afectar la calidad y atributos
de la obra y sus componentes.

 En el caso de los costos fijos con respecto a los salarios, se exhorta a

disminuir los mismos, lo que se lograría reduciendo el número de
trabajadores.

 Con respecto a los Activos Fijos, sería recomendable invertir inicialmente

en activos de mayor calidad y de duración prolongada, evitando con ello
una reinversión durante el período de explotación del proyecto.

 Finalmente se puede plantear, que el proyecto de Galería de Tiendas

Parcela 70ta, debe ponerse en práctica, ya que los estudios y/o análisis
realizados arrojan resultados totalmente favorables, desde el punto de vista
económico – comercial.

Anexos

Anexo No.1 Modelo Impuestos

pág. 44
 Grupo Empresarial CIMEX S.A.
Entidad: Inversiones CIMEX

Código Concepto
040010 Impuesto s/utilidades
040020 Impuesto 4% p/Certif. E. Financiero Ernst & Young
013200 Impuesto Especial Combustible
011460 Imp.s/Ventas minoristas mercancías
013030 Impuesto Especial Cigarro
020110 Impuesto s/Servicios Públicos
011520 Impuesto s/Ventas Mayoristas 2%
106070 Exceso de Liquidez
106040 Devolución colaboradores 30%
061012 Impuesto s/Fuerza de trabajo 5%
081013 Contribución Seg. Social 12.5 %
082023 Contribución Especial Seg. Social 5%
052040 Impuesto s/Ingresos Personales 3%
105010 Otros-Vivienda vinculada
104010 Otros (Resp. Mat. No Reclam. Medida Disc.)
091010 Tasa Radicación Anuncios
071062 Impuesto s/Transporte Terrestre
106040 Otros Por Utilización del Suelo
071010 Imp s/propiedad Inmueble
110020 Dividendos

Anexo No.2 Pirámide de Du Pont

pág. 45
 Anexo No.3 Flujo de Caja del Proyecto
UM: MP

Partida/Año 0 1 2 3 4 5
$ 338,063.41 $ 344,824.68 $ 351,721.18
Ventas $ 324,936.00 $ 331,434.72
Costos de Venta $ 113,727.60 $ 116,002.15 $ 118,322.19 $ 120,688.64 $ 123,102.41

pág. 46
Gastos de $ 26,596.84 $ 26,596.84 $ 26,596.84 $ 26,596.84 $ 26,596.84
Arrendamiento
Gastos $ 61,737.84 $ 62,972.60 $ 64,232.05 $ 65,516.69 $ 66,827.02
Financieros
Gastos $ 32,493.60 $ 33,143.47 $ 33,806.34 $ 34,482.47 $ 35,172.12
Comerciales
$ 2,153.98 $ 2,153.98 $ 2,153.98 $ 2,153.98 $ 2,153.98
Depreciación
$ 88,226.14 $ 90,565.68 $ 92,952.01 $ 95,386.06 $97,868.80
BAIT
$ 30,879.15 $ 31,697.99 $ 32,533.20 $ 33,385.12 $ 34,254.08
T
$ 57,346.99 $ 58,867.69 $ 60,418.80 $ 62,000.94 $ 63,614.72
BN
$ 2,153.98 $ 2,153.98 $ 2,153.98 $ 2,153.98 $ 2,153.98
Depreciación
$ 59,500.97 $ 61,021.67 $ 62,572.78 $ 64,154.92 $ 65,768.70
FCO
$ -45,625.42
AF
$ -70, 772.14 $ 70,772.14
KW
$ -116,397.56
CT Inversión
$ -116,397.56 $ 59,500.97 $ 61,021.67 $ 62,572.78 $ 64,154.92 $ 136,540.84
FCI
$ -116,397.56 $ -56,896.59 $ 4,125.08 $ 66,697.86 $130,852.78 $267,393.62
FCA

Utilidad antes de Impuesto (BAIT) Flujo de Caja Operativo (FCO)

Impuesto (T) = 35% Inversión en Activo Fijo (AF)
Utilidad Neta (BN) Inversión en Capital de Trabajo (KW)
Costo Total (CT) Flujo de Caja de la Inversión (FCI)
Saldo de Flujo de Caja Acumulado (FCA)

Anexo No.4 Cálculo del Período de Recuperación

t Ct Ct act Ct acum
0 $ -116,397.56 $ -116,397.56 $ -116398
1 $ 59,500.97 $ 55,093.49 $ -61,304.07
2 $ 61,021.67 $ 56,501.55 $ -4,802.52

pág. 47
 $
3 62,572.78 $ 57,937.76 $ 53,135.24
4 $ 64,154.92 $ 59,402.70 $ 112,537.94
5 $ 136,540.84 $ 126,426.71 $ 238,964.65

pág. 48