I.

INTRODUCCIÓN
El presente ensayo tiene como objetivo conocer los efectos jurídicos y hacer
un análisis de la importancia que tienen los principios registrales en la
inscripción registral de los derechos reales. En este trabajo encontraremos
el sistema registral peruano, donde realizamos derecho comparado;
también hablamos un poco sobre cuáles son los derechos reales y su
importancia al momento de la inscripción. Asimismo, se explica qué son los
derechos reales. Finalmente, se expondrán los principales efectos y
principios de la inscripción registral, conforme a lo solicitado en clases. Todo
lo abordado en este ensayo se fundamenta en los temas estudiados durante
el curso, fortalecidos con la aplicación de normas legales, con el propósito
de aplicar lo aprendido. Este trabajo está dirigido al docente del curso como
evidencia de nuestro aprendizaje y para consolidar los conocimientos
adquiridos sobre el sistema registral.
II. DESARROLLO
II.I SISTEMAS REGISTRALES Y EL SISTEMA REGISTRAL PERUANO
El derecho registral se entiende por el conjunto de normas y principios que
regulan la organización y función de los registros públicos, los derechos
inscribibles y medidas precautorias. Estas medidas se incorporan en los
libros de registro, ya que tienen por finalidad advertir a terceros sobre la
existencia de un proceso o la afectación de un derecho.
Este derecho abarca diversas áreas, como el registro de la propiedad, el
registro mercantil, el registro civil y otros. Su objetivo es dar publicidad,
garantizar la seguridad jurídica y protección en relación a los derechos de
los propietarios. Es de gran importancia, sí, porque ayuda a la facilitación de
la circulación de los bienes de manera segura y eficiente, de tal forma que
contribuye al desarrollo económico, con la creación de un mercado de
bienes más transparente.

Si mencionamos el derecho comparado, los sistemas registrales se

diferencian principalmente por los efectos que producen las inscripciones.
Existen sistemas que producen imponibilidad de los actos y derechos no
inscritos; en cambio, existen sistemas que producen efectos legitimadores
que generan presunción de veracidad de los actos que acceden al registro.
Esto es, que se presume que la información proporcionada ante la
administración pública es verídica, salvo prueba en contrario. Por tanto,
producen todos los efectos, conforme a ley.
Los sistemas registrales se dividen entre puros (francés, alemán y
australiano) y mixtos (español y peruano). Sin embargo, no hay sistema
puro del todo, ya que han ido incluyendo elementos uno del otro
mutuamente.
La base legal del sistema francés es la ley de transcripciones del 14 de
enero de 1955. La forma de asiento es la transcripción y se encuadernan de
acuerdo al orden de presentación; su registro no es constitutivo, es
obligatorio bajo responsabilidad del notario, y se trata de un sistema de
imponibilidad de lo no inscrito. En el sistema alemán, la base legal es el
código civil, el catastro (registro administrativo público) que brinda
información detallada, y el régimen territorial. Su inscripción es de acuerdo
con lo pactado entre las partes, y dicha manifestación de voluntad debe
plasmarse ante notario, perfeccionándose en el registro. El sistema
australiano, llamado sistema Torrens y creado por Sir Robert Torrens, tiene
como base legal la ley Real Property Act de 1858. Se basa en un sistema de
folio real, que convierte al registrador en juez de títulos; la inscripción es
obligatoria y el registro es constitutivo. Por su parte, el sistema español
nace con la ley hipotecaria de 1861, la cual ha sido modificada conforme a
los acontecimientos socioeconómicos. La forma de los asientos es la
inscripción; se trata de un registro declarativo que otorga publicidad al
derecho inscrito y produce los efectos del principio de legitimación y fe
pública registral. Este sistema proporciona de forma inmediata y eficiente
toda una información detallada, incluyendo titularidad y cargas que lo
gravan, generando seguridad jurídica.
Nuestro sistema registral peruano tiene influencia del derecho registral
español, en la técnica que es la del folio real, la forma de los asientos
(inscripción), y los efectos que trae consigo la inscripción. Acogimos la
presunción juris tantum del principio de legitimación y la jure et de jure para
el tercero que adquiere bajo la fe registral.
El sistema registral peruano está integrado por registros distribuidos en
grupos, según el artículo 2 de la Ley 26366, ley que crea el Sistema
Nacional de los Registros Públicos: el Registro de Personas Naturales, el
Registro de Personas Jurídicas, el Registro de Propiedad Inmueble, el
Registro de Bienes Muebles y los demás registros de carácter jurídico
creados o por crearse. Lo que lo caracteriza es que se busca dar seguridad
jurídica a los actos y derechos inscritos. Se basa en principios
fundamentales como la legitimación, la presunción de que lo inscrito es
verdadero, la oponibilidad frente a terceros, la fe pública registral. Quien se
encarga de la administración registral es la Superintendencia Nacional de
los Registros Públicos (SUNARP).

II.II Derechos reales

Los derechos reales son atribuciones que establecen un vínculo directo
entre el titular y un bien, permitiéndole usarla, percibir sus frutos y disponer
de ella frente a cualquier tercero.Dentro del ámbito jurídico, los derechos
reales se clasifican en dos grandes grupos: derechos reales de goce,
derechos reales de garantía. Los derechos reales de goce permiten al titular
utilizar y aprovechar un bien, incluso si este es ajeno. Entre ellos destacan el
derecho de propiedad, que confiere el poder pleno sobre el bien; el
usufructo, que permite usar y disfrutar del bien ajeno sin alterar su
sustancia; el uso, que faculta a satisfacer las necesidades personales y
familiares con los frutos del bien, el derecho de habitación, que otorga la
posibilidad de ocupar gratuitamente una vivienda ajena; y las servidumbres,
que imponen cargas a un inmueble en beneficio de otro, como la
servidumbre de paso.
Por su parte, los derechos reales de garantía tienen como finalidad asegurar
el cumplimiento de una obligación, permitiendo ejecutar el bien si esta no
se cumple. Dentro de esta categoría se encuentran la hipoteca, que recae
sobre bienes inmuebles sin necesidad de entrega física; la prenda, que se
constituye sobre bienes muebles generalmente con entrega al acreedor; y la
anticresis, mediante la cual el acreedor percibe los frutos de un bien
inmueble hasta el pago total de la deuda.
Su eficacia se asienta en varios principios esenciales. En primer lugar, la
inmediatez y exclusividad garantizan que solo el titular ejerza sus facultades
sobre el bien sin intermediarios. A ello se suma la oponibilidad universal,
que obliga a todos los terceros a respetar el derecho inscrito, incluso si no
participaron en su constitución. La especialidad exige una individualización
precisa del objeto sobre el que recae el derecho, evitando dudas acerca de
su alcance. En el ámbito registral, la prioridad reconoce preferencia a la
inscripción más antigua cuando concurren varios asientos, mientras que el
tracto sucesivo impone que cada transmisión o gravamen se inscriba sobre
la base de la anotación previa, preservando la cadena histórica de
titularidades. La publicidad registral hace accesible a cualquier interesado la
información sobre las cargas y privilegios que pesan sobre el bien, creando
presunción de conocimiento y reduciendo el riesgo de fraudes.
En ello tenemos el principio nemo plus iuris, que establece que nadie puede
transferir o conceder a otro más derechos sobre un bien de los que
realmente posee, protegiendo así la buena fe de terceros. La inscripción
registral juega un papel fundamental, ya que permite conocer con precisión
los derechos reales inscritos, certificando quién es el titular y cuál es el
alcance de su derecho; de este modo, las transacciones se vuelven
transparentes, confiables y quedan protegidas jurídicamente
El numerus clausus, regulado en el artículo 881 del Código Civil peruano
(1984), determina que los derechos reales únicamente pueden crearse y
establecerse por ley. Así, no es posible que las partes pacten figuras
distintas o adicionales a las ya reconocidas, lo que aporta certeza jurídica y
evita conflictos sobre cargas no previstas. Para que un derecho real
adquiera validez plena y sea oponible frente a terceros, su constitución,
modificación o extinción debe inscribirse en los Registros Públicos.
De acuerdo con el mismo cuerpo normativo, los bienes abarcan todos los
elementos, materiales o inmateriales, susceptibles de apropiación y con
valor económico, formando parte del patrimonio de una persona. Se
clasifican según su naturaleza muebles o inmuebles, fungibilidad fungibles o
no fungibles y consumibilidad consumibles o no consumibles, entre otros
criterios, lo que facilita su identificación y regulación.
Conforme al artículo 890 del Código Civil, los frutos son los rendimientos
periódicos que produce un bien sin alterar su esencia. Se distinguen en
naturales son aquellos que brotan espontáneamente, industriales vienen a
ser el resultado de la intervención humana y civiles aquellos que son
derivados de su aprovechamiento económico, como alquileres o intereses ,
y permiten al propietario obtener un beneficio sin menoscabar la sustancia
del bien principal.
II.II.I Posesión
La posesión, es el hecho de ejercer sobre un bien uno o varios de los
poderes del propietario, aunque no seas el dueño legal. Imagina que una
persona invade un terreno y actúa como propietario, esta persona es un
poseedor . Con el paso de los siglos, el Derecho germánico aportó nuevas
presunciones y matices, pero la idea central se mantuvo: la simple tenencia
crea efectos jurídicos incluso antes de obtener la titularidad.
Nuestro Código Civil define en su artículo 896 la posesión como “el ejercicio
de uno o más poderes inherentes a la propiedad” y presume que quien
posee es también propietario, hasta que se demuestre lo contrario. Además
regula cómo acreditar esa posesión y qué recursos tienes para mantenerla o
defenderla. Para que exista posesión real necesitas dos cosas:
 Corpus: el contacto o dominio físico sobre la cosa.
 Animus: la voluntad de comportarte como su dueño.
En el Derecho romano ya hablaban del corpus (el control físico de la cosa) y
del animus (la intención de comportarse como dueño)
Si falla alguno, no hay posesión completa. Mientras la posesión es un
hecho jurídico que confiere derechos provisionales y está sujeto a
presunciones, la propiedad es un derecho absoluto y definitivo que solo se
acredita mediante título y, en su caso, inscripción registral. La posesión
puede existir sin propiedad, pero la propiedad nunca se funda únicamente
en el hecho de poseer.
II.II.I.I CLASES DE POSESIÓN
La posesión puede darse de forma directa (cuando tengo el bien físicamente
conmigo) o mediata (cuando lo controlo a través de otra persona). Además,
hablamos de posesión legítima si existe un título que la respalde, frente a la
ilegítima, que nace sin derecho o sin documentarlo, aunque el poseedor
crea estar actuando de buena fe. Por último, la posesión precaria se da
cuando pierdo el respaldo de mi título —por ejemplo, si termina mi contrato
de arrendamiento.
II.II.I.I.I COPOSESIÓN
Hablamos de coposesión cuando dos o más personas comparten el ejercicio
de la posesión sobre el mismo bien sin excluirse mutuamente. En esos
casos, cada coposesionario tiene el mismo derecho de realizar actos de
posesión —por ejemplo, cultivar un terreno o cercarlo— y ninguno puede
impedir por completo al otro que haga uso del bien.
II.II.I.I.II ADQUISICIÓN Y CONSERVACIÓN
La posesión puede adquirirse originariamente, a través de la ocupación de
un bien abandonado, o derivadamente, por tradición o entrega de la cosa
(por ejemplo, recibir las llaves de un local). Para que la posesión se
mantenga a lo largo del tiempo, su ejercicio debe ser pacífico (sin violencia),
público (a la vista de terceros) y continuo (sin interrupciones prolongadas;
interrupciones breves no rompen el vínculo posesorio).
II.II.I.I.III TENENCIA - POSESIÓN
Aunque a menudo se confunden, la tenencia y la posesión no son lo mismo.
La tenencia implica un mero poder de hecho para usar o cuidar el bien en
nombre de otro (como un arrendatario o depositario), pero no confiere los
derechos plenos que caracterizan a la posesión, tales como invocar las
presunciones legales o interponer acciones posesorias. Cuando la posesión
se ve perturbada, el poseedor tiene dos caminos; extrajudicial y judicial.
La posesión se extingue en los siguientes supuestos; la tradición, el
abandono, la resolución judicial y la destrucción.
Si el poseedor realiza inversiones o modificaciones que aumentan el valor
del bien por ejemplo, construye cercos, pinta o instala infraestructuras,
tiene derechos específicos; reembolso de los gastos en mejoras necesarias
para conservar el bien y separación de las útiles (que incrementan su valor),
retirándose y cobrando su valor.
Retención del bien si las mejoras son de adorno o recreo, como un jardín o
una pintura decorativa.
Con esto en mente, cambiemos de enfoque y hablemos sobre la
Prescripción Adquisitiva De Dominio ( USUCAPIÓN), un instituto que permite
que la posesión prolongada de un bien se transforme en propiedad
auténtica.
II.II.I.II PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO - USUCAPIÓN
La usucapión es un instituto jurídico mediante el cual la ley reconoce como
propietario a quien ha ejercido actos propios del dueño sobre un bien ajeno
durante el tiempo y de manera ininterrumpida. No implica compraventa ni
herencia: parte de la idea de que la posesión prolongada, pública y pacífica
legítima un derecho de propiedad. Así, aquel que cuida, utiliza y maneja un
inmueble o un mueble como si fuera suyo, atendiendo sus cargas y
obligaciones, terminará adquiriendo el dominio pleno por el simple
transcurso del tiempo.
Las dos formas de “ganar” el dominio son Usucapión ordinaria (corta),exige
dos condiciones adicionales a la mera posesión. Primero, la existencia de un
justo título, esto es, un documento —por ejemplo, un contrato de
compraventa con firma aparente— que en apariencia legitima el dominio.
Segundo, la buena fe, o sea, que el poseedor crea razonablemente que su
título es válido y suficiente. Bajo estas circunstancias, el plazo para
inmuebles es de cinco años, y para muebles de dos años y Usucapión
extraordinaria (larga), elimina la exigencia de título y buena fe; basta la
posesión continua, pública y pacífica. Aquí, la ley protege al poseedor que,
aun sin acreditar ningún documento, ha demostrado un comportamiento de
dueño real: diez años para inmuebles y cuatro años para muebles.
Cuando se declara oficialmente Vía judicial, el interesado presenta una
demanda abreviada ante el juez civil, aportando pruebas de su posesión
(certificaciones, testimonios, boletas de servicios pagados, mejoras hechas
al bien, etc.). El juez evalúa los requisitos legales y, si constatan la posesión
cualificada y el transcurso del plazo, dicta sentencia declarativa de
propiedad, Vía notarial, se acude al notario con toda la documentación que
acredite la posesión (acta de posesión, recibos de pago, fotografías,
inscripciones anteriores). El notario levanta un acta notarial que, una vez
inscrita en el Registro de la Propiedad, surte efectos equivalentes a la
sentencia judicial, Vía administrativa, aplicable en asentamientos humanos
informales o predios rurales no inscritos. El trámite se realiza ante
organismos como COFOPRI o la municipalidad, que verifican in situ la
posesión y expiden resolución administrativa que habilita la inscripción
registral.
Para que el tiempo corra y se active la usucapión, tu posesión debe ser
continua: no puedes abandonar el bien ni cederlo a otros.Pública,que no
esté oculta, los vecinos o transeúntes sepan que “esa casa es tuya”. siendo
pacífica, sin usar fuerza o intimidación para mantenerte; nada de invasiones
violentas.Con ánimo de dueño (animus domini): ejercer los actos propios del
propietario (pagar impuestos, hacer mejoras, alquilarlo, etc.). Además, en la
usucapión ordinaria, tanto el justo título como la buena fe deben
mantenerse ininterrumpidos durante todo el plazo. la Interrupción , daría
paso a la pérdida de la posesión (por ejemplo, te desalojan).
Reconocer en un proceso judicial el derecho de otro propietario. siendo en
estos casos, el reloj del plazo se detiene y hay que volver a contar desde
cero si recuperas la posesión. en efectos al cumplirse el plazo se Adquiere
el dominio pleno ya eres el dueño con todos los derechos.
Se cancela el asiento registral anterior: en los registros oficiales se elimina
la inscripción del antiguo propietario.
La usucapión es un proceso declarativo: no crea un derecho nuevo sobre la
nada, sino que “declara” que la posesión de años merece convertirse en
propiedad.
II.II.II Propiedad
Siendo un derecho real principal propio tenemos a la Propiedad que según
nuestro Código Civil, artículo 923 (1984), la propiedad es un derecho real
que nos permite el uso, el disfrute, la disposición y la reivindicación de un
bien. Estos atributos son ejercidos de forma exclusiva, siempre y cuando no
se afecten los derechos de terceros y se encuentren dentro de los límites
que establece la ley.
Hay diversas maneras de adquirir la propiedad. Pueden ser originarias, que
es cuando ese bien antes no le pertenecía a nadie (por ejemplo, la
apropiación), o derivadas, que es cuando el bien proviene de un tercero que
nos lo transfiere (por ejemplo, una donación). En las situaciones de
adquisición derivada, resulta crucial que el derecho se registre en los
Registros Públicos, pues sólo de esta manera se garantiza que ese derecho
sea oponible ante terceros y se salvaguarde la seguridad legal.
Además, si el dueño pierde la posesión de su bien, tiene la posibilidad de
recurrir a la acción reivindicatoria para recuperarlo. No obstante, esta acción
sólo puede llevarse a cabo si el derecho de propiedad está registrado como
suyo, lo cual refuerza la importancia de la inscripción registral.
De esta manera, la inscripción no sólo acredita la titularidad, sino que
también facilita el ejercicio pleno del derecho de propiedad, al permitir al
propietario acceder a diversos trámites legales, como solicitar un crédito
hipotecario, etc.
Igualmente, dentro de la propiedad hay situaciones donde la
titularidad del bien es compartida. Es ahí donde aparecen figuras
como la copropiedad y la propiedad horizontal.
II.II.II.I Copropiedad
También tenemos a la copropiedad que es una figura jurídica en la que dos o
más personas comparten la titularidad de un mismo bien. De acuerdo con
nuestro Código Civil, artículo 969 existe copropiedad cuando un bien
pertenece a varias personas por cuotas ideales, es decir, cuando cada
copropietario ejerce su derecho sobre la totalidad del bien en proporción a
su respectiva cuota, sin que exista una división material del mismo.
Esto implica que cada uno puede ejercer su derecho sobre todo el bien, de
manera proporcional a su cuota. No obstante, para tomar decisiones
significativas como la venta, el uso o la división del bien, generalmente se
requiere el acuerdo de todos o de una mayoría calificada, dependiendo del
caso.
En tal sentido, la inscripción registral cumple un papel crucial, ya que nos
proporciona seguridad jurídica, tanto a los copropietarios como a terceros,
porque ayuda a identificar quién tiene derecho sobre ese bien y en qué
proporción según su cuota. Además, en caso de transferencia, partición del
bien o pacto de indivisión, , es necesario que estos se inscriban en los
Registros Públicos para que puedan tener efectos frente a terceros. Esto
implica que, si no se registran, otros individuos no tendrán la obligación de
reconocerlos legalmente, lo que podría provocar disputas o incertidumbres
legales.
II.II.II.II Propiedad horizontal
frecuentemente en edificios, quintas, entre otros, y a esto se le llama
propiedad horizontal. Esto ocurre cuando diferentes personas poseen
espacios independientes, pero también comparten bienes y servicios
comunes. Este régimen no se encuentra regulado en el Código Civil, sino en
el Decreto Legislativo 1568, donde se establecen las reglas para su
funcionamiento y aplicación. A diferencia de la copropiedad, donde se ha
visto que los propietarios comparten el bien por cuotas ideales, en la
propiedad horizontal cada uno es dueño de un bien exclusivo, como por
ejemplo un departamento, pero a la vez comparten zonas comunes como
escaleras, ascensores, entre otros.
Por consiguiente, se necesita un reglamento interno y una Junta de
Propietarios, que son los encargados de tomar decisiones sobre el edificio.
Aquí es importante mencionar que, una vez constituida esta junta y
celebrada la elección de sus miembros, se debe llevar a Registros Públicos,
lo cual trae beneficios como asegurar el cumplimiento de las obligaciones
que tienen los propietarios. Esto evidencia que la inscripción no solo otorga
reconocimiento legal a los dueños, sino que también proporciona orden y
seguridad en la convivencia en estos lugares comunes.

ser propietario de un bien conlleva a tener facultades

inherentes,usar,disfrutar, disponer y reivindicar. En virtud de dichas
facultades, el titular tiene competencia para desplegar derechos
conexos,que vienen a ser los derechos reales limitados. Lo que se
le denomina derechos reales sobre bienes ajenos, que permiten a
una persona ejercer un poder jurídico directo sobre un bien que no
le pertenece. Dentro de ello se encuentra el derecho de usufructo,
de uso y habitación, superficie y servidumbre, del cual su objetivo
vendría a ser que las personas tengan cierto poder jurídico sobre
un bien que no les pertenece, obtener el beneficio de usar y
disfrutar por un tiempo determinado

II.II.III Usufructo
Es un derecho real y de carácter temporal sobre un bien ajeno, que permite
a la persona, que toma como nombre usufructuario, usar y disfrutar del bien
que pertenece a otro (el nudo propietario), con la obligación de conservar su
sustancia y restituir a su término. Sus características principales serían las
siguientes: temporal, confiere uso y disfrute, tiene por objeto cosas y
derechos, no altera la sustancia del bien, derecho real limitativo de dominio
y derecho intransmisible mortis causa, salvo que se transmitan inter vivos.
El derecho de usufructo puede constituirse de las siguientes maneras,
conforme con el artículo 1000 del Código Civil: ley (usufructo legal), cuando
la norma lo establece directamente; contrato (usufructo convencional),
emana de la voluntad entre las partes; testamento (testamental), emana de
la última voluntad de la persona.

II.II.IV Uso y habitación

Son derechos reales autónomos, con características comunes, pero de
menor contenido que el usufructo, ya que se otorgan para satisfacer las
necesidades del usuario y su familia. El derecho de uso se orienta más a la
facultad de servirse del bien no consumible, tanto muebles como inmuebles
y percibir de los frutos, estos pueden ser (naturales, industriales o civiles),
en cambio, el derecho de habitación solo se aplica a diferencia, de bienes
inmuebles, se concede con la finalidad de morar en una casa, ambos son
derechos personalísimos e intransmisibles, por ser inherentes a la persona.
En nuestro ordenamiento se encuentran regulados en los artículos 1026 y
1027 del código civil, los dos se extienden a la familia del usuario, salvo
disposición en contrario, y se extinguen por las mismas causales del
usufructo.
II.II.V Servidumbre
A diferencia del usufructo que es un desmembramiento de la propiedad,
aquí lo que ocurre es la limitación a su ejercicio, puesto que, en la
servidumbre el propietario no se desprende de ninguno de sus atributos del
derecho a la propiedad, como hemos venido analizando. Este derecho real
existe entre dos predios , uno el dominante ,quien es el que se beneficia de
la servidumbre y el otro el sirviente, a quien se le impone una carga para el
mencionado beneficio del predio dominante , con un fin específico, como
ejemplo tendríamos a la servidumbre de paso , que otorgar al titular del
predio dominante el acceso a la vía pública, servidumbre de acueducto,
permite llevar agua por el predio sirviente, servidumbre de luces y vista,
faculta el poder abrir ventanas o vista sobre el predio sirviente, servidumbre
de medianería, se refiere a las paredes o muros que separan dos
propiedades, estas en las más comunes.
Para el derecho de servidumbre se requiere de inscripción en el Registro de
Predios, específicamente en la partida del predio sirviente, para que tenga
efectos contra terceros. Entonces, de acuerdo con el Código Civil, pueden
ser constituidas por contrato, acuerdo entre las partes, por ley, disposición
testamentaria o adquisición (posesión continua), y se caracteriza por ser
inseparables de ambos predios (Artículo 1036 C.C), ser perpetuas, salvo
disposición legal o pacto en contrario (Artículo 1037 C.C), ser indivisibles
(Artículo 1038 C.C), y extinguirse en todos los casos por el no uso durante 5
años (Artículo 1050 C.C).
II.II.VI Superficie
Es el derecho por el cual mediante un propietario de un predio, que lo
conforman el (suelo , subsuelo, sobresuelo)le otorga a un tercero
denominado superficiario el poder de construir o edificar en propiedad
separada sobre o debajo del suelo, por un plazo establecido , de acuerdo
con el artículo 1030 de nuestro código civil. El plazo mencionado no puede
durar más de 99 años, al vencimiento del plazo el propietario del suelo
adquiere la propiedad de lo construido, reembolsando debidamente su
valor, salvo pacto distinto.Para su ejecución,de acuerdo a ley, deberá ser
formalizado mediante escritura pública, y respectivamente inscrito en los
registros de propiedad, para su correcto tratamiento.

Este derecho se caracteriza por ser un derecho real que se puede enajenar
y gravar, es transmisible salvo prohibición expresa, puede ser onerosa o
gratuita y se constituye por acto entre vivos o testamento.

Ahora hablemos de los derechos reales de garantía, estos derechos

son los encargados de que se efectúe el cumplimiento de la
obligación del deudor, mediante un bien específico, es decir, que
permite al acreedor vender el bien y cobrar la deuda con el precio
de la venta. Su rol es garantizar un crédito, por ende, son
catalogados como derechos accesorios. Dentro de ello tenemos,
entre los más importantes, el derecho de (hipoteca, anticresis,
retención), de manera que cabe precisar que confieren a su titular
los derechos de persecución y preferencia.
II.II.VII Hipoteca
Solo se puede fijar sobre inmuebles, ya que regula la manera en que se
puede garantizar los préstamos o créditos, sin que el propietario se
desprenda de su propiedad, así en caso de incumplimiento de la deuda, el
acreedor tiene permitido la venta forzosa del mismo y satisfacer su deuda.
Es de carácter accesorio, invisible, para su constitución requiere que se
inscriba en los registros públicos, como lo menciona en el artículo 1097 del
código civil.
Es importante esta garantía real, porque contribuye con el desarrollo y
estabilidad financiera, y a las personas acceder a beneficios, pero sobre
todo no perder el bien con la ejecución de la hipoteca. Algunos de los
requisitos para la validez sería:
 Que afecte el bien el propietario o quien esté autorizado para ese
efecto conforme a ley.
 Que asegure el cumplimiento de una obligación determinada o
determinable.
 Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se
inscriba en el registro de la propiedad inmueble
II.II.VIII Anticresis
Por la anticresis se entrega un inmueble en garantía de una deuda,
concediendo al acreedor el derecho de explotarlo y percibir sus frutos.
Figura jurídica, de derecho real de garantía, accesoria, indivisible temporal,
que permite al acreedor, mediante la entra de entrega del inmueble por
parte del deudor, para que el acreedor lo explote, es decir lo utilice y
obtenga de los frutos para pagar la deuda, durante ese tiempo se
desprende de la posesión del bien y se extingue con el cumplimiento del
pago o por otras causas previstas en la ley.
Aunque la anticresis se otorga mediante contrato, con la entrega del
inmueble, se recomienda su inscripción en los registros públicos para que
sea oponible ante terceros y de mayor seguridad jurídica.
II.II.IX Retención
Este derecho nos da la posibilidad en caso de que el deudor no cumpla con
su obligación con un bien nosotros lo podemos retener. Entonces este
derecho a comparación de los otros derechos de garantía, tiene cierta
particularidad, aquí no se lleva la ejecución del bien (mueble o inmueble),
para cumplir la obligación garantizada, sino lo que hace es negar la entrega
del bien al deudor, el acreedor mantiene en su poder el bien, como una
forma de presionar el pago del crédito, un ejemplo claro sería, un taller
mecánico tiene derecho a retener un automóvil, hasta que el cliente pague
por la reparación.
II.III Efectos jurídicos ante la inscripción registral
Una vez hablado sobre los derechos reales hablemos sobre sus efectos
jurídicos ante la inscripción registral ya que esto son fundamental,
principalmente porque va otorgarse la transferencia y seguridad jurídica
sobre los bienes inmuebles, respecto a la adquisición y transferencia de los
derechos reales. En ellos se encuentran los siguientes: Publicidad,
prácticamente es lo que hace que el derecho real inscrito sea conocido por
todos, lo cual protege a su titular de quienes pueden alegar derechos sobre
un mismo bien. Oponibilidad, ciertamente ya inscrito, tiene efecto hacia
terceros. Efecto constitutivo, en determinados casos, la inscripción es
necesaria para que el derecho se produzca y como también sea transferida;
un ejemplo clave sería un derecho real de garantía, la hipoteca, que solo
procede si está inscrita en los registros. Efecto declarativo, la inscripción
puede limitarse a constatar la existencia de un derecho real que ya existía
previamente, sin ser la causa de su adquisición. Protección judicial, el
Tribunal Registral da mayor énfasis a los derechos inscritos debidamente en
los registros, lo que va a ayudar al titular a tener mayor seguridad.
II.IV Análisis de los principios registrales
Los principios registrales se encuentran regulados en el título preliminar del
Texto único Ordenado del reglamento general de los registros públicos. Ellos
tienen la función de orientar el correcto funcionamiento en los registros
públicos,regulan el procedimiento y la clasificación en cada una de sus
etapas que tiende a desarrollarse antes de la inscripción. Su propósito es
salvaguardar el derecho a la seguridad jurídica de las personas en relación a
sus bienes frente a terceros. Estos principios son de rogación, titulación
auténtica, prioridad, legalidad, fe pública registral, y el principio de
legitimación.

Uno de ellos es el principio de rogación, el cual establece que el registro no

actúa de manera automática ni por iniciativa propia. Es decir, para que un
acto jurídico acceda al registro, debe ser expresamente solicitado por la
parte interesada. Esta característica resalta el carácter voluntario del
sistema registral, donde solo quien tiene un interés legítimo como el titular
del derecho o su representante puede pedir la inscripción correspondiente.
De este modo, se respeta la autonomía de la voluntad de los particulares, al
mismo tiempo que se asegura que no se incorporen actos sin el
consentimiento o participación activa del titular.
En ello encontramos el principio de titulación auténtica, el cual exige que
los actos que se pretendan inscribir estén contenidos en documentos que
tengan plena validez jurídica y provengan de una fuente que otorgue fe
pública. Esto implica que solo pueden acceder al registro aquellos actos que
estén plasmados en instrumentos otorgados por notarios, jueces u otras
autoridades competentes, como escrituras públicas, resoluciones judiciales
firmes o laudos arbitrales. Este principio tiene por finalidad garantizar que la
información que se incorpora al registro sea confiable, legalmente
sustentada y provista de seguridad jurídica.
El principio de prioridad establece que, en caso de conflicto entre derechos
sobre un mismo bien, prevalecerá aquel que haya sido inscrito primero. Esta
prelación temporal otorga preferencia jurídica frente a inscripciones
posteriores, brindando seguridad a quien registra oportunamente. Así, se
garantiza un orden claro en el acceso al registro, evitando incertidumbres en
la titularidad o cargas sobre el bien.
El principio de legalidad, por su parte, implica que ningún acto puede
inscribirse sin haber sido previamente calificado por el registrador. Este
verifica la validez del título, la capacidad de las partes y la licitud del objeto.
Su función es asegurar que solo actos conformes al ordenamiento jurídico
accedan al registro, protegiendo a terceros y fortaleciendo la confianza en el
sistema registral.
Principio de fe pública registral, Establece que lo que figura en los registros
públicos se presume como cierto y confiable para los terceros que actúan a
buena fe, en caso de que una persona obtenga un derechos basándose en
lo q dice en los registros públicos, quedaría protegido, incluso si después se
llega a demostrar que la inscripción está incorrecta. Como se mencía se
protege al tercero de buena fe.

Principio de Legitimación, Aquí se establece que todos los asientos

registrales se presumen ciertos y válidos, a menos que sean rectificados
judicialmente. Lo que se busca aquí es garantizar la seguridad jurídica, así
como evitar la incertidumbre jurídica. Este principio está vinculado con el de
fe pública registral, ya que ambos protegen al tercero, en tanto se presume
que es cierto lo que aparece en los registros públicos.

I. Conclusiones
II. Bibliografía