DEEP DIVE #1

REALTY
INCOME
 Deep Dive #1: REALTY INCOME

Ticker: O Market CAP: 47.289 B

Tipo de activo: Fondo inmobiliario Bolsa: NYSE

Iniciamos este informe con el puntaje del activo y nuestra conclusión sobre el mismo.
Más adelante encontrarás el análisis detallado.

Puntaje MPF

¿Qué analizamos? Insights Score

● Inversiones en bienes raíces

Modelo de negocio ● Ingresos derivados de rentas a grandes compañías principalmente en 4/5
EE.UU

Industria ● Bienes raíces 4/5

● Subida en tasas de interés

Principales riesgos 3.5/5
● Altas tasas de vacancia

Crecimiento histórico ● Ha tenido un crecimiento sostenido por más de 3 décadas 4.5/5

TOTAL SCORE 4/5

Conclusión
Empecemos con la conclusión. Si quieres tener todo el detalle de nuestro análisis, abajo lo
encontrarás a profundidad en esta edición.

Realty Income es una compañía que lleva cotizando en bolsa desde 1994 y desde entonces, ha
entregado a sus inversionistas una rentabilidad anual compuesta cercana al 14%. Iniciamos
haciendo énfasis en este dato, porque es uno de esos casos que ha funcionado por más de 30
años, eso sin contar los años que ha operado como fondo de inversión en inmuebles, antes de
salir a bolsa.

En ese orden de ideas, estamos hablando de una compañía que pocas veces encontramos y con
esta característica de largo plazo que nos gusta tanto. Es un un fondo que ha mostrado a lo largo
de los años que su modelo de negocio ha venido creciendo de manera sostenida por más de 3
décadas.
Realty income se precia de ser una compañía con enfoque de dividendos mensuales.
Básicamente, les interesa entregar a sus inversionistas rendimientos constantes, y nunca en su
tesis de inversión encontramos el objetivo de crecer rápida o exponencialmente.

La diversificación es clave con esta compañía, tienen activos en varios lugares del mundo,
aunque cabe resaltar que si está muy concentrado su portafolio en Norte América, de donde es
originaria la compañía. En términos de industrias, encontramos una buena diversificación con
inmuebles para restaurantes, empresas de gaming, compañías retail, entre otras.

El sector de bienes raíces, también está sufriendo actualmente. Cada vez son más las dudas que
tienen los inversores sobre la posibilidad de una gran caída en el mercado, impulsada por un
miedo infundido en las caídas del mercado inmobiliario chino, y la falta de apoyo por parte del
gobierno para sostener las caídas de estas empresas que se han dedicado a especular con este
mercado. Acá las dudas son cada vez más, pero vale la pena tener en cuenta que no tenemos la
bola de cristal para determinar si pasa algo de las magnitudes del mercado inmobiliario Chino,
en el corto plazo con el mercado de inmuebles Americano. No obstante, vale la pena tenerlo en
el radar.

Esto nos deja con la sensación de ser una buena compañía para invertir en el largo plazo, y
puede ser contracíclica, es decir que pese a los ciclos de la economía que normalmente vivimos,
el mercado inmobiliario suele asimilar muy bien estos movimientos y mantenerse estable tanto
en las caídas, como en los momentos de locura y crecimiento desmesurado.

Ahora entendamos por qué…

1.
2.
¿Qué es un REIT?
¿Por qué un REIT puede ser una buena
ÍNDICE
opción de inversión… o no?
3. ¿Qué es Realty income y por qué “la
compañía de los dividendos mensuales”?
4. ¿Por qué nos interesa Realty income?
5. Los gestores
6. Tesis de inversión
7. Las tasas de interés
8. ¿Cómo invertir en este REIT?
9. Disclaimer
 1.¿Qué es un REIT?

Entendamos que es un REIT de lo complejo a lo simple. Imaginemos que funciona de manera similar a
un ETF en el caso de las acciones. Es decir, son como bolsitas de distintos activos (en este caso
enfocados en el sector inmobiliario), que permiten a las personas diversificar sus portafolios con un
solo producto.

REITs
Capital utilizado para comprar y gestionar

INVERSORES BIENES RAÍCES

DIVIDENDOS CRECIMIENTO
Al menos el 90% de los Ingresos por alquiler
beneficios se reparten y crecimiento

GANANCIAS

*Gráfica tomada de internet

Una de la principales características y ventajas de los REITS es la diversificación, ya que podrás acceder
a varias inversiones inmobiliarias, en un solo producto, como cuando inviertes en un ETF, que está
compuesto por varias acciones.

Los REITs también están clasificados en diferentes tipos, en los que podemos encontrar:

REITs enfocados en propiedades:

Estos se conocen como equity REITS, y son el modelo más conocido. Estos
principalmente son REITs que se dedican a invertir en propiedades que se compran
para alquilar, y los ingresos de estos alquileres, son los que generan los beneficios
que se reparten en los participantes del fondo. Estos son los tipos de REITs más
comunes que podemos encontrar.

REITs enfocados en hipotecas:

Estos son REITs que se dedican a préstamos hipotecarios, es decir que permiten la
financiación de inmuebles, pero no esperan tener inmuebles a su nombre. Los
ingresos son generados principalmente de los intereses que generan los préstamos.
 2.¿Por qué un REIT puede ser una
buena opción de inversión… o no?

Cuando de diversificar en el sector inmobiliario se trata, esta puede ser una gran opción.

Como normalmente lo conocemos, invertir en un inmueble puede ser un proceso que requiera altos
niveles de capital. En este orden de ideas, los REITs cumplen dos funciones de manera muy acertada:

● Permiten la diversificación sin la necesidad de invertir altos capitales, en un sector que

requiere normalmente altos niveles de capital
● Tendrás gestión profesional, no tendrás que encargarte de buscar, comprar ni administrar
inmuebles, podrás invertir con la gestión de un equipo de profesionales detrás (por eso es
importante ver quiénes son los gestores)

Uno de los factores más importantes a la hora de analizar un REITs es su nivel de apalancamiento.
Normalmente, estos fondos usan la deuda para poder crecer su portafolio de inmuebles. Sin embargo,
esto tiene un riesgo implícito. En momentos donde la tasa de interés sube, habrá un mayor gasto
financiero.

Uno de los factores más importantes a la hora de analizar un REITs es su nivel de apalancamiento.
Normalmente, estos fondos usan la deuda para poder crecer su portafolio de inmuebles. Sin embargo,
esto tiene un riesgo implícito. En momentos donde la tasa de interés sube, habrá un mayor gasto
financiero. De igual manera, en momentos de tasa de interés baja, los fondos tendrán menos gasto
financiero y podrán repartir mejores utilidades. Por esta razón, es clave que se analice el
apalancamiento del vehículo para tener claridad sobre los riesgos de tasa que está asumiendo.

Hay que tener en cuenta varios factores cuando queremos invertir en un REIT, uno de ellos sin duda es,
¿qué tanto afecta el movimiento de las tasas de interés? Ya que estos son fondos encargados de
comprar bienes raíces, en su mayoría apalancados con deuda, por lo que la subida o bajada de tasas
los afecta directamente, al final es su herramienta de crecimiento.

3. ¿Qué es Realty Income?

Este es un fondo creado en 1.969 en Escondido, California, con la idea principalmente de adquirir
inmuebles y poder recibir rendimientos de las rentas de estos, rendimientos que serían repartidos para
los participantes del fondo. La misma lógica detrás del REIT, solo que en esa época tenían otras figuras
financieras y otros nombres.

La diversificación es uno de los fundamentos detrás de la tesis de inversión de los gestores de Realty
Income, pero ya hablaremos de eso más adelante.

Esta empresa, que lleva más de 50 años en el mercado, ha guiado su misión principalmente a entregar
dividendos mensuales para las personas que sean parte de su ecosistema.
Se ha conocido esta compañía por un nombre particular que la misma empresa ha promovido. “La
empresa de los dividendos mensuales” y ¿a qué hace referencia este nombre?

La filosofía de inversión está fundamentada en la repartición de dividendos para los inversionistas, de

manera recurrente. Esto es algo que como inversionista se debe cuestionar, para tener claro si es algo
que podría estar alineado con la tesis de inversión en la que estoy pensando invertir.

SÓLIDO HISTORIAL DE DIVIDENDOS (4)

29 años consecutivos de aumento de los dividendos

644 dividendos mensuales declarados

105 aumentos trimestrales consecutivos
S&P500 Dividend Aristocrats® Miembro
del índice

*Gráfica tomada de la ficha técnica del fondo

Esta teoría nos pone a reflexionar sobre si la mejor opción entonces sería dejar nuestro dinero en una
compañía que en vez de reinvertir este dinero, lo reparte a los accionistas.

No obstante, sí debemos tener en cuenta que esta es una compañía de rentas, donde el principal
objetivo es conseguir estos grandes inmuebles con deuda a buenas tasas de interés y recibir las rentas
como dividendos, lo que nos hace ver de manera diferente la reflexión de Warren.

En este orden de ideas, podemos verla como una compañía que su principal objetivo es obtener
buenas rentas, por ende tiene sentido una entrega de dividendos, esto si la empresa igual tiene otras
opciones de reunir capital para adquirir más inmuebles.

4. ¿Por qué nos interesa Realty income?

Una de las características que más nos llaman la atención son las altas tasas de ocupación que tiene en
la mayoría de los inmuebles.

Acá podemos ver la solidez que tiene a la hora de rentar los inmuebles, y lo constante que ha sido a lo
largo del tiempo manteniendo esta tasa por encima del 95%. Esto además por más de 10 años.
 *Gráfica tomada del informe de ficha técnica del fondo

Adicionalmente, es una compañía que históricamente ha rendido muy bien a lo largo de varios años.
Esto, pensando es que es una compañía que ha resistido recesiones. Si estuviéramos pensando en
tener en nuestro portafolio una compañía que pueda aguantar bien los ciclos económicos, una empresa
que esté en el mercado de bienes raíces es una opción viable, y esta en particular que lleva más de 3
décadas en el mercado.

Naturalmente, si pensamos en empresas con alto potencial de crecimiento, podemos pensar en otras
mejores opciones. Eso también depende que tipo de activos estás buscando para tu portafolio según tu
estrategia de inversión que al final será la que dicte la composición de tu portafolio.

RENTABILIDAD ESTABILIDAD Y AUMENTO DE

DEMOSTRADA… LOS INGRESOS…

27 de 28
Total anual compuesto Beta vs. S&P500 Años de beneficios positivos Mediana AFFO por acción
Rentabilidad desde el 94' Rentabilidad desde el 94' NYSE por acción (2) Crecimiento Crecimiento desde 1996(2)
NYSE Listing Listing (1)

AUMENTO CONSTANTE POSICIONADOS PARA

DE LOS DIVIVENDOS… SEGUIR CRECIENDO…

~$14 billones $59mil millones

Tasa anual compuesta de Estimación del mercado mundial Oportunidades de
crecimiento de los dividendos Miembro del Índice de arrendamiento neto (3) adquisición en 2023
desde 1994

*Gráfica tomada del informe de ficha técnica del fondo

 5. Los gestores

Sumit Roy es el CEO del fondo. Roy es un personaje que tiene mucha
experiencia y trayectoria en el mundo de bienes raíces, y da toda la
seguridad para manejar un fondo de este tipo.

Su equipo directivo está conformado por altos ejecutivos, y

profesionales capacitados. Consultar la información

No encontramos algún tipo de escándalo o problema por malos

manejos, y llevan el liderazgo de la compañía hace varios años, por lo
que nos deja tranquilos que el manejo por parte del equipo directivo,
está en buenas manos.
*Imagen tomada de https://www.realtyincome.com/

6. Tesis de inversión

Este fondo se enfoca principalmente en adquirir propiedades que tengan potencial de generar rentas.
Tienen cerca de 15.450 propiedades a lo largo del mundo, esto en 86 diferentes países.

*Gráfica tomada del informe de ficha técnica del fondo

Países como Puerto Rico, Reino Unido, España, Italia, Irlanda, Francia y Alemania, hacen parte de lo bien
diversificados que están en términos de moneda y riesgo país. Dos de las formas de diversificar que
normalmente resaltamos importantes en MPF.

No obstante, cabe resaltar que una buena parte de sus propiedades se encuentran ubicadas en
diferentes estados de EE.UU.

En esta gráfica podemos ver cómo está distribuida la participación del fondo en inmuebles de
diferentes industrias.
 Tienda de comestibles

Tiendas

Tiendas de dólar

Mejoras en el hogar

Farmacias
Restaurantes-
Servicio rápido
Restaurantes-
Cena informal

Servicio automotríz

Salud y bienestar

Industria de juegos

*Gráfica tomada del informe de ficha técnica del fondo

Podemos observar su alta participación en inmuebles de retail, pero lo más importante acá es que está
muy diversificada, no está concentrada en un solo tipo de industria.

En la siguiente gráfica, podemos ver también el alto nivel de diversificación que tiene según los tipos de
clientes. Otra razón para pensar que es un fondo que tiene un amplio nivel de diversificación.

Entre ellos, grandes retailers como Walmart o Dollar General.

DIVERSIFICACIÓN DE LA CLIENTELA - 20 PRINCIPALES CLIENTES

*Gráfica tomada del informe de ficha técnica del fondo

Otros*

Si nos detenemos a observar la

Industria diversificación por industria, podemos ver
de juegos
una alta concentración en el sector retail,
pero entendemos que es un sector donde
los contratos de largo plazo para
arrendamiento, son los más comunes.

Esto aseguraría ingresos a largo plazo para

el fondo en su mayoría.

*Gráfica tomada del informe de ficha técnica del fondo

 7. Las tasas de interés

En la actualidad, las tasas de interés de la FED (banco central de EE.UU, de donde es originaria la
compañía) ha mantenido sus tasas de interés sin cambios, lo cual la ubica en los niveles más altos vistos
durante las últimas dos décadas.

Grafica: Cambios en la tasas de interés de la FED

*Imagen tomada de datosmacro.com

¿Y esto cómo afecta a la compañía? Los cambios en tasa de deuda, puede afectar la tasa a la que se
estaba endeudando la compañía para comprar los inmuebles que estaba adquiriendo, es decir que una
compañía de estas características puede verse afectada por la subida o bajada de tasas, bien sera para
conseguir deuda más barata o en su defecto, encontrar tasas más caras de las que estaba
acostumbrada a adquirir.

8. ¿Cómo invertir en este REIT?

Varios brokers, que son las compañías intermediarias por las cuales podemos adquirir activos en las
diferentes bolsas del mundo, tienen la oferta de este activo. Es decir, que puedes buscar un broker que
sea de tu preferencia entre los tantos que hay, y que sobre todo esté regulado por la entidad
gubernamental indicada.

Allí simplemente debes acceder a la oferta que te proporcionan para comprar algún tipo de activo, y
adquirir una fracción de la compañía a través de la compra de acciones del fondo.

Recuerda que esto te garantiza una participación del fondo, es decir que serás dueño de una fracción
(equivalente a lo que compres) y allí podrás gozar de los beneficios de renta que proporciona la
compañía, también asegúrate de hablar con tu broker sobre cómo son las condiciones de repartición de
dividendos y si tienen alguna clase de comisión por ello, ya que recuerda, esta es una compañía que
tiene como principal objetivo entregar rentas mensuales a sus accionistas.
 ¿Qué te pareció el informe?
Queremos saber qué podemos ajustar para realmente entregar información de valor

¿Qué te pareció el informe?

9. Disclaimer

La información acá ofrecida, es información educativa, y con fines informativos, más no es entregada
como recomendación de inversión, tampoco cumple el rol de asesoría financiera, tampoco se ofrece
como servicio de asesoramiento de inversión personalizado, puede que esta información no satisfaga
las necesidades de inversión de los particulares que lo leen.

Esta información no debe tomarse como una recomendación de inversión, y tampoco desde ningún
punto de vista expresa las posibilidades sobre los precios futuros del activo, o sus posibles
fluctuaciones. Se invita a los lectores a realizar su propio análisis financiero, ya que este artículo no debe
tomarse como una recomendación.Las investigaciones se realizan con la confianza de la información
publicada sobre la compañía.

Esta no es, ni puede tomarse como una solicitud u oferta directa para la compra o venta del activo
financiero tratado en este artículo.