REALES- NADALINI

MESA: 10/03/23

UNIDAD 1

DERECHOS REALES: el derecho real es un poder jurídico ( una potestad) , que

tiene un sujeto sobre un objeto.
No hay sujeto pasivo, por lo que no se lo piensa como una relación, sino como un
poder jurídico,
EL SUJETO ACTIVO ES EL TITULAR DEL DERECHO.
No hay relación por que no hay voluntad de la cosa.
El poder jurídico se lo concede y reconoce la ley, por lo que NO ES DE HECHO.
(el robo de la cosa)

Son normas sustancialmente de orden público, son imperativas ( las impone la ley),
es decir que no pueden modificarlas las partes, no hay margen de negociación.

Tienen un principio: NUMERUS CLAUSUS ( número cerrado), significa que no hay

más de las que crea la ley. Si las partes quieren acordar se da la nulidad.

Tienen una OPONIBILIDAD ABSOLUTA, ( erga omnes) , el sujeto activo del derecho
real puede hacer valer su derecho frente a todos.

ART 1882 “El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce
directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las
facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código.”

PODER JURÍDICO: potestad que otorga la ley

ESTRUCTURA LEGAL: sólo la regula la ley (las partes no pueden ni acordar ni
modificar)
DIRECTAMENTE SOBRE SU OBJETO: nadie se lo debe hacer valer, recae
directamente.

Tienen facultades ART 1886: “El derecho real atribuye a su titular la facultad de
perseguir la cosa en poder de quien se encuentra, y de hacer valer su preferencia
con respecto a otro derecho real o personal que haya obtenido oponibilidad
posteriormente”

PERSECUCIÓN: aunque no lo ligue nada con el sujeto, el vínculo con el objeto

causa efectos restitutorios, la cosa vuelve a su dueño, cuando éste está despojado
de la cosa o bien y hace hace valer su titularidad.

PREFERENCIA: de ser preferido frente a otro, tiene prioridad en caso de conflicto

entre derechos, sobre otros de la misma especie o personales, constituidos
posteriormente. Por el principio temporal “ primero en el tiempo, mejor en el
derecho” ya que 2 derechos sobre la misma cosa en principio no pueden coexistir.

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 Mercedes Castaño - REALES

SON LEGALES
SON SUSTANCIALMENTE DE ORDEN PÚBLICO
SON CREADAS ÚNICAMENTE POR LEY
NECESITAN PUBLICIDAD SUFICIENTE
DIFERENCIA ENTRE DERECHOS REALES Y DERECHOS PERSONALES

Derechos Reales Derechos Personales

Principio numerus clausus Son ilimitados

Son absolutos ( oponibles erga omnes) Son relativos (sólo obligan a las partes)

Son legales (sólo los crea la ley) Son legales o convencionales

Formales,para constituirlos deben No requieren formalidades impuestas

cumplirse formas legalmente
establecidas

Con la prescripción adquisitiva se Con la prescripción liberatoria se libera

adquieren el deudor del cumplimiento

Pueden ser perpetuos o temporales Siempre son temporales

Rige el orden público Rige la autonomía de la voluntad

Exigen publicidad suficiente No la requieren

OBJETO: es un elemento esencial, debe ser lícito, formar parte del patrimonio y
tener valor económico, debe ser individualizado.

REGLA: el objeto del derecho real es la cosa, pero podría ser un bien cuando la ley
lo establezca ( excepción) . Que sea un bien es una innovación.

ART 1883: “El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la
cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa. (alícuota,
porcentaje- condominio)
El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley.”

BIEN: sólo si es taxativamente señalado por la ley. Son objetos inmateriales con
valores económicos. Reconocidos en el ccyc (puede ser patrimoniales como
extrapatrimoniales)

COSA: objeto material con valor pecuniario, la energía y fuerzas naturales

susceptibles de apropiación

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 Mercedes Castaño - REALES

ESTRUCTURA- ART 1884: “La regulación de los derechos reales en cuanto a sus
elementos, contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión,
duración y extinción es establecida sólo por la ley. Es nula la configuración de un
derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su estructura.”

Sólo son derechos reales los 14 nombrados en el ccyc. Noción NUMERUS

CLAUSUS: para dar seguridad jurídica, no pueden ser modificadas por particulares.

No son exclusivamente de órden público, son sustancialmente!

Dónde la ley sí permite a las partes acordar y donde sí rige la autonomía de la
voluntad.

ENUMERACIÓN DE LOS DERECHOS REALES: SON 14 EN EL CCYC

1- DOMINIO: goza de exclusividad, no se comparte es 100% del titular del derecho.

No pueden existir 2 derechos reales de la misma cosa.

2- CONDOMINIO: no es exclusivo, le pertenece a 2 o más personas, coexisten

derechos reales. Le corresponde a cada una de ellas una parte indivisa, una cuota
ideal respecto del todo, que se presumen iguales, excepto que se disponga la
proporción. - CONDOMINO

3- PROPIEDAD HORIZONTAL: los titulares ejercen sus facultades sobre partes

privativas y sobre partes comunes de un edificio.
Fusiona dominio y condominio, hay partes comunes y partes exclusivas.- TITULAR
DE PH

4- CONJUNTOS INMOBILIARIOS: clubes de campo, barrios cerrados , countries,

parques industriales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico.
Puede tener o no fines de vivienda,laboral, comercial. - TITULAR DE CONJUNTO
INMOBILIARIO
Es fusión de los 3 anteriores ( del PH: el reglamento)

5- TIEMPO COMPARTIDO: están afectados su uso por períodos , se comparte y se

paga de forma proporcional a su uso.
Carece de exclusividad, porque tiene disfrute temporal. - TITULAR DE TIEMPO
COMPARTIDO

6-CEMENTERIO PRIVADO- TITULAR DE CEMENTERIO PRIVADO.

7-SUPERFICIE: es un derecho real temporario, sobre un inmueble ajeno que otorga

al titular el uso, el goce , la disposición material y jurídica del derecho de plantar,
forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el
vuelo o el subsuelo. - SUPERFICIARIO

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 Mercedes Castaño - REALES

8- USUFRUCTO: es un derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un

bien ajeno .- USUFRUCTUARIO.

9- USO: sólo el derecho real de usar y gozar una cosa ajena ( no goza de los frutos,
no puede alquilar) - USUARIO.

10- HABITACIÓN: consiste en morar ( habitar) en un inmueble ajeno constituido o

en parte de él. Sólo para vivir. - HABITADOR.

11- SERVIDUMBRE: se establece entre 2 inmuebles, le concede al titular del

inmueble dominante determinada utilidad sobre el otro inmueble ajeno. Al titular se
lo llama titular del fundo dominante.

DERECHOS REALES DE GARANTÍA: para garantizar el cumplimiento de una

obligación, persiguen un crédito. No son autónomos, no hay relación con la cosa.

12- HIPOTECA: sobre inmuebles - ACREEDOR HIPOTECARIO.

13- ANTICRESIS: sobre cosas registrables - ACREEDOR ANTICRESISTA.
14- PRENDA: sobre muebles no registrables o créditos instruidos. - ACREEDOR
PRENDARIO.

CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES:

1- Pueden ser sobre cosa ajena o propia- ART 1888.

SOBRE COSA PROPIA: el dominio, el condominio, la PH, el cementerio privado, y

la superficie si hay propiedad superficiaria ( se construyó en la superficie). El resto
son SOBRE COSA AJENA.
En los derechos reales sobre cosa propia la cosa está incorporada al patrimonio del
titular, en las de cosa ajena, la cosa está incorporada al patrimonio de otra persona.

((Los derechos reales sobre cosa ajena son CARGAS O GRAVÁMENES REALES,
las cosas se presumen sin gravamen salvo prueba en contrario. En caso de duda,
se interpreta en favor del titular del bien gravado.))

2- Pueden ser derechos reales principales o accesorios- ART 1889.

SON PRINCIPALES: cuando no dependen de la existencia de otro derecho. Es

autónomo. Son 11 (todos menos los 3 de garantía)
SON ACCESORIOS : cuando necesita la existencia de otro para subsistir. Son 3:
hipoteca, anticresis y prenda, por que al ser derechos reales de garantía son
accesorios de una obligación personal del cual dependen. (si se cancela la deuda
que están garantizando, se extingue la obligación y no subsiste el derecho real de
garantía).

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3-Pueden ser sobre cosas registrables o no registrables- ART 1890.

REGISTRABLES: cuando la ley exige la inscripción del título en el registro

correspondiente. Con los fines de declarar un derecho preexistente
(DECLARATIVOS) o constituir un derecho. (CONSTITUTIVOS). La ley impone la
registración! Para dar seguridad y cobrar impuestos.
SON NO REGISTRABLES: cuando no exige la inscripción de los documentos
portantes de derecho sobre su objeto.
En Argentina coexisten, es según la cosa.

4- Pueden ejercerse sobre la posesión o por actos posesorios- ART 1891

SE EJERCEN SOBRE LA POSESIÓN: cuándo el objeto está en poder del sujeto

activo. Es la regla.

“Todos los derechos reales se ejercen por la posesión, excepto la hipoteca y la

servidumbre.
Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos para
asegurar el derecho.”

PRINCIPIO DE CONVALIDACIÓN- ART 1885: “si quien constituye un derecho real

que no tiene, lo adquiere posteriormente, la constitución o transmisión queda
convalidada”
Regla general- ART 399: Nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más
extenso que el que tiene!!!

(si A le presta a B y B le vende a C. Y luego B adquiere el derecho real de la cosa,

convalida los vicios y queda perfeccionado)
Su finalidad es la seguridad jurídica en tráfico negocial.

ADQUISICIÓN,TRANSMISIÓN , EXTINCIÓN Y OPONIBILIDAD:

ADQUISICIÓN: ¿Cómo nace un derecho real? ¿Cómo alguien se constituye como
titular de un derecho real?

Pueden hacerlo de forma ORIGINARIA/UNILATERAL o DERIVADA/BILATERAL.

♥ORIGINARIA: No hay transmisión, hay solo la voluntad del adquirente. Nadie se lo

transmite, la ley lo permite. No deriva de un vínculo. No exige ni título ni modo.
♥DERIVADA: el derecho real deriva de otra persona, existen dos voluntades, del
que lo transmite y del que lo adquiere. Puede ser por actos entre vivos o mortis
causa.

En la forma derivada por actos entre vivos, el código exige REQUISITOS

- ART 1892: requiere la concurrencia de título y modo suficiente

Se requiere título y modo suficiente , sin estos no hay derecho real.

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♥TÍTULO SUFICIENTE: el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la

ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real. (NO ES EL
INSTRUMENTO, ES EN FORMA ABSTRACTA)

Es el acto jurídico adecuado con las formas establecidas por la ley, que tiene por fin
transmitir o constituir un derecho real.
♥Debe ser celebrado por personas capaces y el quien lo transmite debe ser titular
del derecho que busca transferir. CAPACIDAD Y LEGITIMACIÓN

El título suficiente constituye derechos personales pero no reales, para que nazca el
derecho real también es necesario el modo.

♥MODO SUFICIENTE: Es la tradición posesoria el modo suficiente para transmitir o

constituir derechos reales que se ejercen por la posesión.

LA TRADICIÓN: es el acto jurídico donde uno le entrega la cosa y el otro la recibe,

ambos teniendo la voluntad (de transmitirla y de adquirirla) y capacidad

No es necesaria en los casos BREVI MANU y CONSTITUTO POSESORIO:

BREVI MANU- cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto
jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre, (osea cuando el
inquilino que alquilaba, la compra a la casa, pasa a tener el derecho real de dominio)
o cuando el que la poseía a nombre del propietario, empieza a poseerla a nombre de
otro. ( el dueño se lo vende a un 3ero, el inquilino ahora la posee a nombre del 3ero
adquirente ) .
CONSTITUTO POSESORIO: cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose
la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente. ( cuando el
propietario le vende la casa pero se lo sigue alquilando y permanece como inquilino.
Comienza a poseer en nombre de un nuevo adquirente)

La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos

reales sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no
registrables, cuando el tipo del derecho así lo requiera. (HIPOTECA y servidumbre
negativa)

El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.

La inscripción registral puede ser DECLARATIVA O CONSTITUTIVA

EN INMUEBLES ES Declarativa: sólo es para darle publicidad y para hacer

conocido el derecho real, para que sea oponible a todos . Se declara y publicita un
derecho que ya nació previamente fuera del registro.

EN MUEBLES ES Constitutiva: no hay derecho real creado hasta que no se de la

inscripción.

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INOPONIBILIDAD- ART 1893

La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos conforme a las
disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe
mientras no tengan publicidad suficiente.

PUBLICIDAD SUFICIENTE ES: inscripción registral o la posesión, según el caso.

Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, ( AUTOMÓVILES) la

registración es presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho
real. ALCANZA PARA SER OPONIBLE

No pueden servirse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni los

que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real.

ADQUISICIÓN LEGAL- 1894: es el derecho real que la ley otorga.

Se adquieren por mero efecto de la ley: ( son los supuestos enumerados por la ley) :

♥los condominios con indivisión forzosa perdurable de accesorios indispensables al

uso común de varios inmuebles

ART 2004- cuando el condominio recae sobre cosas afectadas como accesorios
indispensables al uso común de dos o más inmuebles que pertenecen a diversos
propietarios.

Es decir debe haber un accesorio indispensable para el uso común de dos o más
terrenos con distintos propietarios, por lo que se constituye el condominio.

♥ de muros, cercos y fosos cuando el cerramiento es forzoso

♥el que se origina en la accesión de cosas muebles inseparables

ART 1985- Cuando dos cosas muebles de distinto sueño se mezclan sin causa del
hecho del hombre, y es imposible separarlas y se forma una nueva cosa, ésta le
pertenece al dueño de la que tenía mayor valor antes, si no se puede determinar el
valor , se constituyen condóminos

♥la habitación del cónyuge y del conviviente supérstite (sobreviviente)

ART 2383-El cónyuge supérstite tiene derecho real de habitación sobre el inmueble
propiedad del muerto , que fue el último lugar conyugal , debe ser propiedad
exclusiva del fallecido ( no condominio) . Si hay más herederos será un derecho real
compartido .

♥ derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe.

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ART 1895, ADQUISICIÓN LEGAL DE DERECHOS REALES SOBRE MUEBLES

POR SUBADQUIRENTE:

La posesión de buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que

no sean hurtadas o perdidas es suficiente para adquirir los derechos reales
principales excepto que el verdadero propietario pruebe que la adquisición fue
gratuita. ( SI LO PRUEBA PUEDE REIVINDICAR LA COSA)
(PARA ADQUIRIRLO DEBE SER DE BUENA FE Y ONEROSO, la ley lo protege por
eso)

Esto es en caso que una persona que debe devolver la cosa mueble no registrable a
su dueño, pero se lo vende a un 3ero. Este 3ero es el subadquirente.

Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a

favor de quien la invoca. EN LAS REGISTRABLES NO HAY BUENA FE SI NO SE
COMPRA A QUIEN NO FIGURA COMO PROPIETARIO. O si si coinciden, deben
también coincidir los elementos identificatorios

PROHIBICIÓN DE CONSTITUCIÓN JUDICIAL: ART 1896- “el juez no puede

constituir un derecho real o imponer su constitución excepto disposición legal en
contrario” VÍAS SON: VOLUNTAD DE LAS PARTES, LA LEY Y LA PRESCRIPCIÓN

TRANSMISIBILIDAD: ART 1906 - todos los derechos reales son transmisibles

excepto disposición legal en contrario.

EXTINCIÓN: ART 1907- Sin perjuicio de las causas de extinción de los todos los
derechos patrimoniales y de las especiales de derechos reales, las causales de
extinción genéricas son:

♥destrucción total de la cosa(si la ley no autoriza su reconstrucción)- se aplica para

los muebles
♥por su abandono
♥ por la consolidación de derechos reales sobre cosa ajena (una misma persona es
titular de ambos derechos - ej usufructo y dominio, extingue el usufructo porque es
de menor contenido)
♥por sentencia judicial.

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA:

ARTÍCULO 1897.-La prescripción adquisitiva es el modo por el cual el poseedor de

una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el
tiempo fijado por la ley.

Es una adquisición originaria, la ley le atribuye la propiedad de una cosa al poseedor

de ella si se prueban los supuestos y se convierte en el titular del derecho real contra

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la voluntad del propietario. No pueden adquirirse por medio de la prescripción la

servidumbre, hipoteca , anticresis y prenda.

Su fundamento es el interés general, para proteger la producción y el trabajo de

quien cultiva un inmueble, frente a un dueño negligente que abandona sus bienes.
Todos los sujetos que puedan adquirir, pueden prescribir, sean personas físicas o
jurídicas. Se puede prescribir contra el dominio de los particulares, o el dominio
privado del Estado , pero no contra el dominio público.

ELEMENTOS:
♥POSESIÓN: Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce
un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real,
lo sea o no.
Se debe tener una posesión ostensible, pública y continua.

♥TIEMPO: También debe cumplir el tiempo que exige la ley y debe ser
ininterrumpido. El plazo empieza a correr a partir de la fecha del justo título o de su
registración si es constitutiva, si la posesión comenzó siendo violenta cuando dejó
de serlo, o si empezó siendo clandestina , desde que dejó de serlo.

SUSPENSIÓN DE LA PRESCRIPCIÓN: se detiene el plazo de la prescripción

mientras dure la causal, pero luego se aprovecha el período transcurrido hasta el
comienzo de la suspensión. En estos casos:

Sólo por una vez por la interpelación fehaciente hecha por el titular del derecho o el
poseedor, sólo lo suspende hasta por 6 meses.
Durante el pedido de mediación o desde su celebración, se reanuda a partir de los
20 días corridos desde que el acta de cierre de la mediación esté a disposición de
las partes.
Durante el matrimonio, se reanuda al divorcio.
Durante la unión convivencial.
Entre las personas incapaces y con capacidad restringida y sus padres, tutores,
curadores o apoyos, durante su responsabilidad parental, tutela, curatela o apoyo.
Entre las personas jurídicas y sus administradores durante el ejercicio de su cargo.
A favor y en contra del heredero con responsabilidad limitada, respecto de los
bienes del acervo hereditario.

INTERRUPCIÓN DE LA PRESCRIPCIÓN: detiene el plazo, pero el plazo se reinicia

y el transcurrido hasta el momento de la interrupción no se suma , se inicia de 0.
Se interrumpe por:

☻El reconocimiento del deudor o poseedor realiza del derecho de aquel contra
quien prescribe .
☻Por la petición del titular del derecho ante el juez que traduce la intención de no
abandonarlo contra el poseedor, su representante o el deudor ( aunque sea
defectuosa, ante tribunal incompetente).

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☻Por la solicitud de arbitraje.

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA BREVE-1898

La prescripción adquisitiva de derechos reales con JUSTO TÍTULO Y BUENA FE,
se produce sobre inmuebles por la posesión durante 10 años. La posesión debe ser
pública, pacífica, continua e ininterrumpida.
Si la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es de 2 años .
Si la cosa es registrable, el plazo de la posesión útil se computa a partir de la
registración del justo título.

ART 1902- JUSTO TÍTULO: tiene por finalidad transmitir un derecho real principal
que se ejerce por la posesión, revestido de las formas exigidas para su validez, pero
su otorgante no es capaz o no está legitimado al efecto. ( Es nulo por su fondo).
BUENA FE: es no haber conocido o podido conocer la falta de derecho a ella, la
persona con buena fe cree que tiene el título suficiente.

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA LARGA-1899

Cuando no hay justo título o buena fe, el plazo es de 20 años.
No exige el justo título ni la buena fe, basta el carácter de poseedor.
También adquiere el derecho real el que posee durante diez años una cosa mueble
registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre pero la recibe del
titular registral o de su cesionario sucesivo, siempre que los elementos
identificatorios sean coincidentes.

Se adquieren por medio de la posesión continuada en el tiempo de cosas que no le

pertenecen al poseedor.
La posesión tiene que ser ininterrumpida, pública y pacífica.

UNIÓN DE POSESIONES- 1901: el heredero continúa la posesión de su causante.

El sucesor puede unir su posesión a la de su antecesor, siempre que sea
inmediatamente. En la prescripción breve las posesiones deben ser de buena fe y
con justo título.

Esto sucede cuando no pase el tiempo exigido por la ley, por causas naturales
(muerte del poseedor) o por el desinterés del poseedor , se puede sumar la
posesión cumplida para prescribir a la del anterior poseedor que la tuvo con la
misma finalidad, y así alcanzar el plazo necesario para prescribir adquisitivamente la
cosa.

EFECTO DE LA SENTENCIA:
En la breve , la sentencia tiene efecto retroactivo al momento que comienza la
posesión.
En la larga , la sentencia tiene NO efecto retroactivo al momento que comienza la
posesión, sino que es retroactiva al momento que se cumple el plazo.

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 Mercedes Castaño - REALES

Diferencia con la prescripción liberatoria:

Opera en los derechos reales, la liberatoria en los derechos personales.

Ocasiona la adquisición de un derecho real, la liberatoria extingue la acción
personal.
Es por el obrar positivo del usucapiente, en la liberatoria es por la inacción del
acreedor.

Semejanzas con la prescripción liberatoria:

Comparten el fundamento de estabilidad de derechos.

Son de orden público.
Pueden ser invocadas por todas las personas y contra todas.
El juez no puede declararla de oficio.
Tienen las mismas causales de interrupción y suspensión.

UNIDAD 2

RELACIONES DE PODER: son relaciones de hecho que vinculan a una o a varias

personas con la cosa (material si o si) . El ccyc reconoce la posesión y la tenencia,
aunque existen otros que no llegan a constituir potestades, como los servidores de
la posesión o yuxtaposición local.

La diferencia con los derechos reales, es que estos son un poder jurídico, mientras
que las relaciones de poder son fácticas, es un poder de hecho sobre la cosa,
independientemente de que el sujeto tenga o no derecho.

La relación de poder entre un sujeto y una cosa puede estar sustentada por un
derecho personal ( contrato de locación) , como por un derecho real ( dominio) , o
no estar sustentado en ningún derecho ( ladrón), no tiene el derecho aunque sí
ejerce el poder.

♥POSESIÓN: “Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra,
ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un
derecho real, lo sea o no.”

Para que haya posesión deben reunirse dos elementos ,el CORPUS y el ANIMUS,
en cambio la tenencia solo tiene el corpus. La posesión se puede ejercer de manera
personal o por representantes.

El corpus es el elemento objetivo, es el contacto material o manual con la cosa,

implica actuar materialmente sobre ella, puede ser por obrar propio del poseedor o
por un tercero. La posesión, una vez adquirida , se conserva aún a falta de ese
contacto , no es indispensable el contacto permanente con ella, basta con la
posibilidad de actuar sobre la cosa ( poder acercarse y entablar contacto).

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El animus es el elemento subjetivo , es la intención de poseerla, es el

comportamiento como ánimo de dueño, sin reconocer en otro su propiedad. Se
comporta como titular de un derecho real aunque no lo sea, es una voluntad
exteriorizada. Es la intención de poseer como propietario.

♥TENENCIA: “Hay tenencia cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce
un poder de hecho sobre una cosa, y se comporta como representante del
poseedor.”

Aquí solo se encuentra presente el corpus. El tenedor, tiene la posibilidad de

disponer físicamente de la cosa, reconoce que la posesión se encuentra en cabeza
de otra, posee a nombre de otro.

SI ALGUIEN EJERCE PODER SOBRE LA COSA SE PRESUME LA POSESIÓN

(ES IURIS TANTUM)

✬ ART 1911- Se presume, a menos que exista prueba en contrario, que es

poseedor quien ejerce un poder de hecho sobre una cosa.

Quien utiliza una cosa en virtud de una relación de dependencia, servicio,

hospedaje u hospitalidad, se llama, en este Código, servidor de la posesión

La yuxtaposición local es un mero contacto físico sin voluntad de realizarlo, es

involuntario, no hay intención de querer la cosa.

Ni los servidores de la posesión ni la yuxtaposición local tienen una relación de

poder.

La relación de poder sólo puede recaer sobre bienes materiales, osea una cosa,
debe ser determinada ,actual y debe estar en el comercio.
La titularidad de la relación de poder corresponde a personas humanas o jurídicas.
Si es una persona sóla, habrá tenencia o posesión.
Si es más de una persona, cotenencia o coposesión.
Cuando hay concurrencia, es decir hay varias relaciones de poder de la misma
cosa, no pueden excluirse entre sí.

CONCURRENCIA- 1913: No pueden concurrir sobre una cosa varias relaciones de

poder de la misma especie que se excluyan entre sí.

No puede haber más de una posesión de toda la cosa, por ejemplo no puede existir
el poseedor de la cartera y el ladrón. No se pueden excluir,

CLASIFICACIÓN DE LAS RELACIONES DE PODER: (tanto para tenencia como

para posesión).

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Puede ser LEGÍTIMA o ILEGÍTIMA, esta puede ser DE BUENA O MALA FE, y estas
pueden ser viciosas o no viciosas.

LEGÍTIMA O ILEGÍTIMA:

1916- “Las relaciones de poder se presumen legítimas, a menos que exista prueba
en contrario. Son ilegítimas cuando no importan el ejercicio de un derecho real o
personal constituido de conformidad con las previsiones de la ley.”

Son legítimas cuando hay un derecho real ( posesión) o personal ( tenencia)

conforme a las disposiciones de la ley. Cuando son titulares de un derecho real o
personal. En el caso de la posesión, cuando tiene un derecho real constituido
mediante un título y modo suficiente, y en la tenencia, cuando tiene su causa en un
contrato constitutivo de derechos personales ( por ejemplo de locación).
Es ilegítima cuando el poseedor o tenedor no tienen un derecho.

LA ILEGÍTIMA PUEDE SER DE BUENA O MALA FE.

Es buena fe si el sujeto no conoce, ni puede conocer que carece de derecho, él

actúa creyendo que lo hace de acuerdo al derecho.
Hay mala fe cuando el sujeto sabía o debía saber ( si obraba con diligencia) de la
ilicitud de su conducta y de todos modos la realizó.

La relación de poder se presume de buena fe, a menos que exista prueba en

contrario.
La mala fe se presume en los siguientes casos:
a) cuando el título es de nulidad manifiesta; (habiendo actuado con la diligencia
debida se debió advertir); e
b) cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace tradición de esa clase
de cosas y carece de medios para adquirirlas;
c) cuando recae sobre ganado marcado o señalado, si el diseño fue registrado por
otra persona.

La presunción de mala fé es iuris tantum, puede probar su buena fe.

LA DE MALA FE PUEDE SER VICIOSA O NO VICIOSA.

La viciosa es cuando sabía de la ilicitud.

Es no viciosa cuando se le podía exigir una conducta diligente y no la realizó.

El CCyC, distingue la posesión de mala fe viciosa o no viciosa según si se habla de

inmueble o de un mueble.

En cosas muebles es viciosa cuando son adquiridas por hurto, estafa, o abuso de
confianza.

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 Mercedes Castaño - REALES

Y en inmuebles, cuando son adquiridos por violencia, clandestinidad, o abuso de

confianza.

El abuso de confianza, es quien recibió una cosa a título de tenedor con obligación
de devolverla al poseedor, pero defrauda la confianza y no la devuelve. Es por un
acto unilateral, no hay interversión del poseedor, y se convierte en nuevo poseedor
de la cosa. Antes existía un título pero se torna vicioso por la voluntad del tenedor
(inquilino no devuelve el departamento). Intervierte unilateralmente el título.

INTERVERSIÓN: Nadie puede cambiar la especie de su relación de poder, por su

mera voluntad, o por el solo transcurso del tiempo. Se pierde la posesión cuando el
que tiene la cosa a nombre del poseedor manifiesta por actos exteriores la intención
de privar al poseedor de disponer de la cosa, y sus actos producen ese efecto.

La interversión de título puede ser bilateral, es lícita, es legítima y no requiere la

tradición de la cosa. Es el caso de TRADITIO BREVI MANU y CONSTITUTO
POSESORIO.

ADQUISICIÓN DE LA RELACIÓN DE PODER: Para adquirir una relación de poder

sobre una cosa, ésta debe establecerse voluntariamente:

a) por sujeto capaz, excepto las personas menores de edad, para quienes es
suficiente que tengan diez años;
b) por medio de un contacto con la cosa, de la posibilidad física de establecerlo, o
cuando ella ingresa en el ámbito de custodia del adquirente

Debe ser voluntaria, ya que el contacto físico con la cosa debe ser querido por el
poseedor o tenedor , para diferenciarse de la yuxtaposición local.

MODOS DE ADQUISICIÓN: Pueden ser derivados u originarios

Las relaciones de poder se adquieren por la tradición (derivada), no es necesaria
esta en los casos de traditio brevi manu y constituto posesorio.
La posesión se adquiere también por el apoderamiento de la cosa ( por vía
originaria).

Puede ser por vía originaria cuando toma la cosa por su propia y única voluntad. No
se pueden adquirir los inmuebles que no poseen dueño, porque pertenecen al
Estado.
O por vía derivada cuando hay una transmisión , hay dos voluntades.
Aquí no debe ser lícita la adquisición, puede ser poseedor por vía originaria un
ladrón, no tiene derecho pero sí posesión.

La tradición es la entrega voluntaria de la cosa por parte del tradens y la voluntaria

recepción de la cosa por el accipiens. Para adquirir la posesión o tenencia por
tradición , la cosa debe estar libre de toda relación excluyente .

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 Mercedes Castaño - REALES

ART 1926.- Relación de poder vacua. Para adquirir por tradición la posesión o la
tenencia, la cosa debe estar libre de toda relación excluyente, y no debe mediar
oposición alguna.

ART 1927.- Relación de poder sobre universalidad de hecho. La relación de poder

sobre una cosa compuesta de muchos cuerpos distintos y separados, pero unidos
bajo un mismo nombre, como un rebaño, abarca sólo las partes individuales que
comprende la cosa.

La universalidad se refiere a un conjunto de cosas que es tratado como si fuera una

unidad. La posesión y la tenencia recae sobre cada individualidad que compone el
conjunto. Tanto las relaciones de poder como en general, los derechos reales, se
tienen sobre cosas determinadas y no sobre universalidades. Por ejemplo, si tengo
un rebaño y pierdo 4 vacas, no perdí posesión de la cosa.

EXTINCIÓN DE LAS RELACIONES DE PODER:

La posesión y la tenencia se extinguen cuando se pierde el poder de hecho sobre la
cosa. Desaparece el corpus.

Hay extinción cuando:

a) se extingue la cosa;
b) otro priva al sujeto de la cosa;
c) el sujeto se encuentra en la imposibilidad física perdurable de ejercer la posesión
o la tenencia;
d) desaparece la probabilidad razonable de hallar la cosa perdida;
e) el sujeto hace abandono expreso y voluntario de la cosa.

EFECTOS DE LAS RELACIONES DE PODER: Hay que distinguir si se habla de

posesión o tenencia legítima o ilegítima.

DERECHOS INHERENTES A LA POSESIÓN:

El poseedor y el tenedor tienen derecho a ejercer las servidumbres reales que

corresponden a la cosa que constituye su objeto. También tienen derecho a exigir el
respeto de los límites impuestos en el Capítulo 4, Título III de este Libro.

1- Tienen derecho a ejercer las servidumbres reales que corresponden a la cosa que
constituye su objeto, tienen derecho a beneficiarse de las servidumbres que sirven
al predio que ocupan.

2- Tienen derecho a exigir el respeto de los límites impuestos al dominio por razones
de vecindad, por ejemplo no producir inmisiones ( humo, ruidos, olores) que
excedan la normal tolerancia, a no ser molestados por el propietario lindero. Tienen
los mismos derechos que el dueño.

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 Mercedes Castaño - REALES

DEBERES INHERENTES A LA POSESIÓN:

Deberes inherentes a la posesión. El poseedor y el tenedor tienen el deber de

restituir la cosa a quien tenga el derecho de reclamarla, aunque no se haya
contraído obligación al efecto.
(En el caso del hallador de una cosa mueble perdida, que tiene el deber de
restituirla inmediatamente a quien tenga derecho de reclamar, si no puede
individualizarlo deberá entregarla a la policía.

Deben respetar las cargas reales, las medidas judiciales inherentes a la cosa, y los
límites impuestos en el Capítulo 4, Título III de este Libro.
( por ejemplo el inquilino debe soportar la servidumbre que pactó el propietario del
edificio ).

ART 1934- Frutos y mejoras:

♥Frutos, la cosa produce sin alterar su sustancia . Pueden ser naturales ,

industriales o civiles. Según el estado en que se encuentran pueden ser percibidos ,
si ya se obtuvo . Los naturales e industriales se consideran percibidos desde que
son separados de la cosa y son un nuevo objeto. Los civiles, son percibidos el
devengado y cobrado. Todavía está pendiente el fruto no percibido ( cuando no fue
separado de la cosa, o cuando es devengado y no fue cobrado).

♥Mejoras , pueden ser de mantenimiento (arreglan deterioros menores originados

por el uso de la cosa) , necesarias ( para conservar la cosa, son indispensables) , las
útiles ( la beneficiosa para cualquier sujeto de la relación posesoria) ;y suntuarias(la
de mero lujo o recreo o provecho exclusivo para quien la hizo.)

♥Los productos son aquellos elementos que no se renuevan que la cosa produce
pero si se retiran alteran la cosa. Alteran o disminuyen la sustancia.

ADQUISICIÓN DE FRUTOS O PRODUCTOS SEGÚN BUENA O MALA FE

Hay que distinguir según la BF o MF.

El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos (civiles, naturales o

industriales) y los naturales devengados no percibidos.
El de mala fe debe restituir los frutos percibidos y los que por su culpa deja de
percibir.

Sea de buena o mala fe, debe restituir los productos que haya obtenido de la
cosa.(por que son del propietario y no se renuevan)

Los frutos pendientes ( todavía no se los percibió) corresponden a quien tiene

derecho a la restitución de la cosa. ( si yo como inquilino de un campo, lo siembro y
se me termina el contrato , la cosecha será de quien se lo deba devolver).

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 Mercedes Castaño - REALES

Entonces: los frutos ( cualquiera sea su clase), le pertenecen al poseedor de buena

fé si ya los percibió. Los naturales pendientes (no percibidos) , le pertenecen si
están devengados. Por lo que los frutos civiles o industriales pendientes, los frutos
naturales no devengados , le corresponden a quien tiene derecho de restitución de
la cosa.

Responsabilidad por destrucción según la buena o mala fe- art 1936

El poseedor de buena fe no responde de la destrucción total o parcial de la cosa,

sino hasta la concurrencia del provecho subsistente. ( no se enriquezca sin causa).
El de mala fe responde de la destrucción total o parcial de la cosa, excepto que se
hubiera producido igualmente de estar la cosa en poder del dueño.

Si la posesión es viciosa, responde de la destrucción total o parcial de la cosa,

aunque se hubiera producido igualmente de estar la cosa en poder de quien tiene
derecho a su restitución. (SIEMPRE responde)

Transmisión de obligaciones al sucesor- El sucesor particular sucede a su

antecesor en las obligaciones inherentes a la posesión sobre la cosa; pero el
sucesor particular responde sólo con la cosa sobre la cual recae el derecho real. El
antecesor queda liberado, excepto estipulación o disposición legal.

El sucesor particular es el que se le transmite un objeto u objetos en particular y no

todo el patrimonio. Sólo responde con la cosa y no con todo su patrimonio.

INDEMNIZACIÓN Y PAGO DE MEJORAS

♥Ningún sujeto de relación de poder puede reclamar indemnización por las mejoras
de mero mantenimiento ni por las suntuarias. Estas últimas pueden ser retiradas si
al hacerlo no se daña la cosa.
♥Todo sujeto de una relación de poder puede reclamar el costo de las mejoras
necesarias, excepto que se hayan originado por su culpa si es de mala fe.
♥Puede asimismo reclamar el pago de las mejoras útiles pero sólo hasta el mayor
valor adquirido por la cosa.
♥Los acrecentamientos originados por hechos de la naturaleza en ningún caso son
indemnizables.

☻Las de mantenimiento las debe pagar siempre el poseedor o tenedor.

☻Las de mero lujo las debe pagar siempre porque nadie se las exige. Osea no
puede pretender el reembolso.
☻Las necesarias, debe hacerlas pero puede exigir que se le devuelva lo que pagó.
Siempre se reembolsan, salvo al poseedor de mala fe y que se hubieran originado
por su culpa.
☻Las útiles también pueden ser reclamadas por quien las hizo, pero sólo hasta el
mayor valor adquirido por la cosa. ( si no hay enriquecimiento sin causa).

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Efectos propios de la posesión ( no de las relaciones de poder)

La posesión tiene los efectos previstos en los artículos 1895 y 1897 de este
Código.

1895- Adquisición legal de derechos reales sobre muebles por subadquirente.

(debe tener posesión de buena fe).

1897- . La prescripción adquisitiva, sólo puede pretender el poseedor.

A menos que exista disposición legal en contrario, el poseedor debe satisfacer

el pago total de los impuestos, tasas y contribuciones que graven la cosa y
cumplir la obligación de cerramiento.

Efectos propios de la tenencia- El tenedor debe:

a) conservar la cosa, pero puede reclamar al poseedor el reintegro de los gastos;

b) individualizar y comunicar al poseedor de quien es representante si se lo perturba

en razón de la cosa, y de no hacerlo, responde por los daños ocasionados al
poseedor y pierde la garantía por evicción, si ésta corresponde;

c) restituir la cosa a quien tenga derecho a reclamarla, previa citación fehaciente de

los otros que la pretenden.

UNIDAD 3- DOMINIO

DOMINIO
Es un derecho real sobre cosa totalmente propia , es el único, los demás son sobre
cosa parcialmente propia. Se ejerce sobre la posesión, es un derecho principal por
que no depende de otro, puede ser un derecho real registrable , o no, depende de la
naturaleza del objeto, éste objeto debe estar determinado.
Al sujeto activo se lo denomina titular dominial.

1941- Dominio perfecto: es el derecho real que otorga las facultades de usar, gozar y
disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la
ley. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario.

Otorga al titular esas 3 potestades genéricas.

A pesar de tener amplias facultades, ellas deben estar dentro de los límites que la
propia ley impone.
El dominio se clasifica en dominio perfecto e imperfecto, en caso que alguno de los
caracteres del dominio ( perpetuo, absoluto y exclusivo) se encuentre afectado o
restringido será imperfecto.

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 Mercedes Castaño - REALES

CARACTERES DEL DOMINIO:

Para que sea perfecto, debe tener 3 caracteres: La absolutez y la perpetuidad son
caracteres naturales, la exclusividad es esencial.

♥Absoluto: refiere a las facultades, el dueño tiene el máximo de facultades que se

puede tener respecto a una cosa dentro del sistema legal. Implica la facultad de uso,
de goce y de disposición física y jurídica) . Si no hay absolutez , ( por ejemplo por
darlo en usufructo, no puede usar ni gozar la cosa), se llama DOMINIO
IMPERFECTO POR DESMEMBRAMIENTO.

♥Perpetuo: es perfecto cuando no tiene límite de tiempo y subsiste con

independencia a su ejercicio. No se extingue aunque el dueño no ejerza facultades ,
o las ejerza otro , excepto que éste adquiera el dominio por prescripción adquisitiva.
No se extingue por el paso del tiempo.

Al dominio que le falta perpetuidad , es llamado dominio revocable. Es revocable

cuando se adquiere un bien con plazo o condiciones resolutorias, se cumple la
condición y es revocable. El dominio fiduciario también carece de perpetuidad.

♥Exclusividad,el dominio es exclusivo y la cosa no puede tener más de un titular de

dominio. Si falta, no hay más domino, por lo que es esencial.
No puede haber más de una persona dueñas al mismo tiempo de la totalidad de la
cosa, si hay más de dos voluntades hay condominio.

FACULTAD DE EXCLUSIÓN: El dominio es excluyente, el dueño puede excluir a

extraños del uso, goce y disposición de la cosa, remover los objetos puestos en ella
y encerrar sus inmuebles con muros cercos y fosos, según las normas locales.
Puede impedir que los otros afecten su potestad en la cosa.

EXTINCIÓN DE DOMINIO: el dominio de una cosa comprende los objetos que

forman un todo con ella o con sus accesorios. El dominio de una cosa se extiende
hasta el suelo y el espacio aéreo, en la medida que su aprovechamiento sea posible.
Las plantaciones, construcciones de un inmueble pertenecen a su dueño, excepto
en PH y superficie.

Las cosas que se encuentran adheridas al bien , forman un todo con ella.
El dominio se extiende a todos los objetos que se encuentren bajo el suelo, como
los tesoros y las minas, salvo lo dispuesto en leyes especiales.

MODOS DE ADQUISICIÓN DE DOMINIO: Los generales son prescripción, tradición

y adquisición legal.
Pero los especiales de dominio ; pueden ser unilaterales o bilaterales.

Unilaterales: Está presente sólo su voluntad.

Bilaterales: es el título y modo suficiente.

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1- APROPIACIÓN: El dominio de las cosas muebles no registrables sin dueño, se

adquiere por apropiación.
Son susceptibles de apropiación:
1) las cosas abandonadas;
2) los animales que son el objeto de la caza y de la pesca;
3) el agua pluvial que caiga en lugares públicos o corra por ellos.
No son susceptibles de apropiación:
1) las cosas perdidas. Si la cosa es de algún valor, se presume que es perdida,
excepto prueba en contrario;
2) los animales domésticos, aunque escapen e ingresen en inmueble ajeno;
3) los animales domesticados, mientras el dueño no desista de perseguirlos. Si
emigran y se habitúan a vivir en otro inmueble, pertenecen al dueño de éste, si no
empleó artificios para atraerlos;
4) los tesoros.

Para poder hacerlo debe tener capacidad para adquirir, que la cosa sea susceptible
de ser adquirida por apropiación, que lo haga con la intención de adquirirla
(animus), que haya aprehensión de la cosa (corpus).

Es originaria porque nunca tuvo dueño o su propietario la abandonó

voluntariamente.

Hay abandono cuando el dueño se desprende de la cosa con la intención voluntaria

de renunciar al dominio.
No son abandonadas las cosas perdidas, tampoco cuando hay desposesión contra
su voluntad. En la pérdida de la cosa, el titular de dominio se desprende
materialmente de la cosa pero conserva el animus.

2-ADQUISICIÓN DE UN TESORO:
⁂Es tesoro toda cosa mueble de valor, sin dueño conocido, oculta en otra cosa
mueble o inmueble. No lo es la cosa de dominio público, ni la que se encuentra en
una sepultura de restos humanos mientras subsiste esa afectación.

⁂Descubrimiento de un tesoro. Es descubridor del tesoro el primero que lo hace

visible, aunque no sepa que es un tesoro. El hallazgo debe ser casual. Sólo tienen
derecho a buscar tesoro en objeto ajeno los titulares de derechos reales que se
ejercen por la posesión, con excepción de la prenda.

⁂Derechos del descubridor. Si el tesoro es descubierto en una cosa propia, el tesoro

pertenece al dueño en su totalidad. Si es parcialmente propia, le corresponde la
mitad como descubridor y, sobre la otra mitad, la proporción que tiene en la
titularidad sobre la cosa.
Si el tesoro es descubierto casualmente en una cosa ajena, pertenece por mitades
al descubridor y al dueño de la cosa donde se halló.

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 Mercedes Castaño - REALES

Los derechos del descubridor no pueden invocarse por la persona a la cual el dueño
de la cosa le encarga buscar un tesoro determinado, ni por quien busca sin su
autorización. Pueden ser invocados si al hallador simplemente se le advierte sobre
la mera posibilidad de encontrar un tesoro.

⁂Búsqueda por el propietario de un tesoro. Cuando alguien pretende que tiene un

tesoro que dice haber guardado en predio ajeno y quiere buscarlo, puede hacerlo
sin consentimiento del dueño del predio; debe designar el lugar en que se
encuentra, y garantizar la indemnización de todo daño al propietario. Si prueba su
propiedad, le pertenece. Si no se acredita, el tesoro pertenece íntegramente al
dueño del inmueble.

3- COSAS PERDIDAS: El que encuentra una cosa perdida no está obligado a

tomarla, pero si lo hace asume las obligaciones del depositario a título oneroso.
Debe restituirla inmediatamente a quien tenga derecho a reclamarla, y si no lo
individualiza, debe entregarla a la policía del lugar del hallazgo, quien debe dar
intervención al juez.
Tiene derecho al pago de los gastos y de recompensa. (REALIZA GESTIÓN ÚTIL)
Transcurridos seis meses sin que se presente quien tiene derecho a reclamarla, la
cosa debe venderse en subasta pública. La venta puede anticiparse si la cosa es
perecedera o de conservación costosa.

4- TRANSFORMACIÓN: Hay adquisición del dominio por transformación si alguien

de buena fe con una cosa ajena, mediante su sola actividad o la incorporación de
otra cosa, hace una nueva con intención de adquirirla, sin que sea posible volverla al
estado anterior. En tal caso, sólo debe el valor de la primera.

Si la transformación se hace de mala fe, el dueño de la materia tiene derecho a ser

indemnizado de todo daño, si no prefiere tener la cosa en su nueva forma; en este
caso debe pagar al transformador su trabajo o el mayor valor que haya adquirido la
cosa, a su elección. (tiene intención de apropiarse del nuevo objeto

SI ES REVERSIBLE: Y el transformador es de buena fe, el dueño de la materia es

dueño de la nueva especie; en este caso debe pagar al transformador su trabajo;
pero puede optar por exigir el valor de los gastos de la reversión.
SI ES REVERSIBLE y el transformador es de mala fe, el dueño de la cosa puede
optar por reclamar la cosa nueva sin pagar nada al que la hizo; o renunciarla con
indemnización del valor de la materia y del daño.

5- ACCESIÓN DE COSA MUEBLE: Si cosas muebles de distintos dueños acceden

entre sí sin que medie hecho del hombre y no es posible separarlas sin deteriorarlas
o sin gastos excesivos, la cosa nueva pertenece al dueño de la que tenía mayor
valor económico al tiempo de la accesión. Si es imposible determinar qué cosa tenía
mayor valor, los propietarios adquieren la nueva por partes iguales.

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ACCESIÓN DE COSA INMUEBLE:

Puede haber ALUVIÓN, AVULSIÓN, CONSTRUCCIÓN SIEMBRA O PLANTACIÓN
E INVASIÓN DEL MUEBLE COLINDANTE.

ALUVIÓN: es el crecimiento paulatino e insensible del inmueble con aguas

durmientes o corrientes que se produce por la sedimentación, no debe haber acción
el hombre, le pertenece al dueño del inmueble. No deben ser ríos navegables ni
mares, porque son del estado.

(va acrecentando el terreno colindante , por el lento arrastre de las corrientes, se

acrecienta la tierra de los terrenos ribereños. La tierra debe estar adherida al terreno
ribereño y debe haber dejado de ser parte del río. Es decir, si se acumuló tierra en un
lugar cercano al fundo ribereño, pero no se adhirió y está separado de él por una
corriente de agua, no hay aluvión)

AVULSIÓN: el acrecentamiento del inmueble por la fuerza súbita de las aguas y se

adhiere a otras propiedades, le pertenece al dueño del inmueble, aunque su dueño
tiene la posibilidad de reivindicar lo perdido si la adherencia no es naturalmente
definida.

Es un hecho súbito, es un desprendimiento violento provocado por las aguas que

las depositan en otras propiedades

INVASIÓN DEL INMUEBLE COLINDANTE: si alguien construye en su inmueble

pero de buena fe invade el inmueble colindante, puede obligar a su dueño a respetar
lo construido si éste no se opuso inmediatamente conocida la invasión.
El dueño del inmueble colindante, puede exigir la indemnización del valor de la parte
invadida o reclamar su adquisición total si se menoscaba significativamente el
aprovechamiento normal del inmueble. Si el invasor no indemniza puede ser
obligado a demoler lo construido.
Si fue de mala fe, y el dueño del inmueble invadido se opuso inmediatamente, puede
pedir la demolición.

DOMINIO IMPERFECTO: cuando está sometido a condición o plazo resolutorios, o

si la cosa está gravada con cargas reales (usufructo).

Son dominios imperfectos el revocable, el fiduciario y el desmembrado.

El dominio revocable se rige por los artículos de este Capítulo, el fiduciario por lo
previsto en las normas de dominio fiduciario en contratos, y el desmembrado queda
sujeto al régimen de la respectiva carga real que lo grava.

🤍DOMINIO REVOCABLE, es el sometido a condición o plazo resolutorios, con el

cumplimiento el dueño debe restituir la cosa a quien se la transmitió. La condición o
plazo deben ser impuestos por disposición voluntaria expresa o por la ley. El plazo
máximo es de 10 años, si pasan los 10 años sin haberse producido la resolución, el

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dominio queda definitivamente establecido. El plazo comienza a computarse desde

la fecha del título constitutivo del dominio imperfecto.

El titular de dominio revocable tiene las mismas facultades que el dueño perfecto,
pero los actos jurídicos que realice están sujetos a las consecuencias de la
extinción de su derecho.
Es decir, puede vender la cosa pero queda condicionada al plazo, el tercero a quien
se lo transmite asume la alea.

READQUISICIÓN DE DOMINIO PERFECTO: si se cumple el plazo o condición , el

dueño revocable de una cosa queda inmediatamente como poseedor a nombre del
dueño perfecto. Si es registrable y el modo suficiente consiste en la inscripción
constitutiva, debe inscribir su readquisición.

Los terceros deben conocer la condición o el plazo del derecho de dominio, como la
perpetuidad está afectada, debe ser inscripta en el registro la transmisión dominial
revocable. Debe gozar publicidad suficiente, si el 3ero no conocía no puede alegar
su propia torpeza.
En el caso de muebles no registrables, alcanza con pruebas y presunciones.

🤍DOMINIO FIDUCIARIO: es una modalidad de contratación, es un dominio

imperfecto. Hay dos partes, un fiduciante que es el dueño de los bienes y un
fiduciario, celebraron el contrato para que el fiduciario administre los bienes para un
objetivo determinado , el fiduciante transmite determinados bienes al fiduciario para
que los administre y ambos obtengan provecho. ( ES CONTRATOS)
El fiduciario es el nuevo titular, pero está condicionado por el contrato, los actos son
válidos si coinciden con los objetos del contrato, el contrato se inscribe en el
registro. Una vez cumplido el objetivo los bienes son transferidos a un tercero que
es el fideicomisario.
Se ve afectada la perpetuidad.

🤍DOMINIO DESMEMBRADO: sucede cuando el dueño ha desprendido

temporariamente de alguna de sus facultades esenciales de dominio, por una
concesión de un derecho real a un tercero ( prenda, usufructo, anticresis).
Al propietario le queda la nuda propiedad, sin uso o sin goce, cuando el dominio
desmembrado termina, vuelve al titular el dominio perfecto.
Por ejemplo sucede en la donación con reserva de usufructo. Se puede vender pero
se debe respetar el uso y goce vitalicio.
Dura hasta que muera, donde ahí se consolida el dominio pleno.
Cuando se extinguen las cargas, el propietario readquiere el dominio pleno.

LÍMITES AL DOMINIO: son limitaciones de origen legal o convencional por que la

ley lo permite. Son límites a las facultades que el propietario tiene sobre su cosa,
debe tolerarlos.
Algunas se fundan en interés público y otras en la coexistencia con el derecho de
los vecinos.

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 Mercedes Castaño - REALES

Los límites al dominio privado en el interés público están regidos por el derecho
administrativo. El uso y aprovechamiento del dominio se debe hacer conforme a las
reglas administrativas según cada jurisdicción.
Las administraciones locales deben imponer sus propias reglas.
Son generales para toda la comunidad, son permanentes , obligatorias e ilimitadas .
SU APLICACIÓN NO DA LUGAR A LA INDEMNIZACIÓN.
El CCyC impone normas que se deben aplicar en subsidio del derecho
administrativo. En caso de conflicto entre el CCyC y la regulación local, se debe
aplicar el local por la idiosincrasia de la región)

DAÑO ÑO INDEMNIZABLE : ♥No es indemnizable el daño generado por el límite al

dominio, salvo que por la actividad del hombre se agrave el perjuicio.

CLÁUSULAS DE INENAJENABILIDAD: ♥ Son nulas las cláusulas en un acto a título

oneroso, que prohíban la transmisión de dominio de una cosa determinada o la
prohibición de constituir sobre ella otros derechos reales. Sólo son válidas si se
refieren a personas determinadas. ( no a persona alguna- indeterminada).
En los actos a título gratuito, son válidas las prohibiciones de no transmitir a
persona alguna el dominio o de no constituir sobre ella otros derechos reales, si su
plazo no excede los 10 años, puede ser renovada pero no debe exceder el máximo.

Regla: es nula la prohibición de enajenar o de constituir otro derecho real sobre ella.

♥INMISIONES: Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad,

ruidos, vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de actividades en
inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las
condiciones del [Link]ún las circunstancias del caso, los jueces pueden
disponer la remoción de la causa de la molestia o su cesación y la indemnización de
los daños.

Esta acción puede intentarla cualquiera que tenga la tenencia o posesión del
inmueble, aunque no sea dueño, y se dirige contra el vecino, sea lindero o no, y no
contra el dueño.

♥CAMINO DE SIRGA: El dueño de un inmueble colindante con cualquiera de las

orillas de los cauces o sus riberas, aptos para el transporte por agua, debe dejar
libre una franja de terreno de 15 metros de ancho en toda la extensión del curso, en
la que no puede hacer ningún acto que menoscabe aquella actividad.
Todo perjudicado puede pedir que se remuevan los efectos de los actos violatorios
de este artículo.

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 Mercedes Castaño - REALES

♥INSTALACIONES PROVISORIAS Y DE PASO DE PERSONAS QUE TRABAJAN

EN UNA OBRA: Si es indispensable poner andamios u otras instalaciones
provisorias en el inmueble lindero, o dejar pasar a las personas que trabajan en la
obra, el dueño del inmueble no puede impedirlo, pero quien construye la obra debe
reparar los daños causados.

♥LUCES Y VISTAS: el CCyC es supletorio a la regulación de cada edificación.

VISTAS: Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en los muros
linderos no pueden tenerse vistas que permitan la visión frontal a menor distancia
que la de 3 metros; ni vistas laterales a menor distancia que la de 60 centímetros,
medida perpendicularmente. En ambos casos la distancia se mide desde el límite
exterior de la zona de visión más cercana al inmueble colindante

El vecino no puede realizar aberturas( ventanas, balcones) en su inmueble desde

las que pueda acceder con su visión directa u oblicua al predio contiguo. Por lo que
impone medidas para la construcción de vistas que realice dentro de su predio.
Está prohibido que las vistas se construyan en la pared medianera ( que pertenece
a ambos vecinos- condominio) .

La vista frontal es directa, por ello impone una distancia mayor de 3m de la línea
divisoria. Pero en las laterales, la vista es más forzada y se debe torcer la cabeza
para verla, por eso es menos rigurosa.

LUCES: Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en el muro lindero
no pueden tenerse luces a menor altura que la de un metro ochenta centímetros,
medida desde la superficie más elevada del suelo frente a la abertura.

EXTINCIÓN DEL DOMINIO: Sin perjuicio de los medios de extinción de todos los
derechos patrimoniales y de los especiales de los derechos reales, éstos se
extinguen, por la destrucción total de la cosa si la ley no autoriza su reconstrucción,
por su abandono y por la consolidación (un titular tiene más de un derecho sobre la
cosa. quedan alcanzados por uno mayor) en los derechos reales sobre cosa ajena.

El artículo enumera los medios de extinción generales de los derechos reales.

La extinción puede ser absoluta, si se extingue para cualquiera porque la cosa

desaparece o nadie es titular del dominio ( destrucción de la cosa o abandono y
nadie más la apropia) o puede ser relativa, cuando solo se extingue para quien es
dueño, y lo adquiere otra persona ( por tradición, por mortis causa, por transmisión
judicial o transferencia por cualquiera de los modos regulados- accesión,
prescripción, transformación) .

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 Mercedes Castaño - REALES

CONDOMINIO

Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en

común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las
partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título
dispongan otra proporción.

Es un derecho real sobre una cosa parcialmente propia, es principal y se ejerce

sobre la posesión. Puede recaer sobre inmuebles, muebles, registrables o no
registrables. No hay límite de titulares.
Sólo sobre cosas, no sobre bienes, éstos pueden tener copropietarios pero no
condóminos.

Hay pluralidad de sujetos, 2 o más personas que comparten la titularidad de la

misma cosa. Hay unidad de objeto que se divide en partes alícuotas. Es decir cada
condómino es titular de una porción ideal de la cosa, no de una parte materialmente
determinada.

Los condóminos tienen derecho al uso y goce de todo, aunque su derecho sólo sea
por un porcentaje. El porcentaje sirve para determinar cuanto deben aportar, los
frutos que le pertenecen, etc.

DIFERENCIA CON LA PH: mientras que en la PH, cada uno de los integrantes es
dueño exclusivo de la unidad, y condómino de las partes comunes de todos, en el
condominio, los condóminos le corresponde una parte ideal de toda la cosa.

CONSTITUCIÓN DEL DOMINIO: puede ser por contrato, cuando varias personas
adquieren conjuntamente una cosa común o enajenan a un tercero una parte de
ella; por testamento, cuando una misma cosa le corresponde a más de un
heredero; la ley cuando lo dispone ( muros medianeros, fosas, cercas, al uso
común de dos o más inmuebles).

APLICACIONES SUBSIDIARIAS:Las normas del CCyC se aplican en la medida que

no exista disposición legal o acuerdos de voluntades.

Destino de la cosa: se debe determinar en primer lugar por acuerdo de los

condóminos, puede ser modificado en cualquier tiempo, el uso y goce de la cosa
debe sujetarse al destino acordado. A falta de acuerdo, de modo subsidiario se
debe determinar por la naturaleza de la cosa o por cual era el uso que se daba a la
cosa, si no se ponen de acuerdo, el juez deberá establecerlo.

GOCE Y USO DE LA COSA:Cada condómino, conjunta o individualmente, puede

usar y gozar de la cosa común sin alterar su destino. No puede deteriorarla en su
propio interés ni perjudicar el ejercicio de iguales facultades del resto de los
condóminos. ( NO PUEDE USAR Y GOZAR DE LA COSA DE CUALQUIER
MANERA).

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 Mercedes Castaño - REALES

CONVENIO DE USO Y GOCE: acuerden el modo de usar y gozar de la cosa en

común. Pueden acordar que su aprovechamiento se haga de forma alterada, es
decir sucesivo y con rotación entre los distintos propietarios según la proporción de
su parte indivisa, también pueden acordar el uso y goce simultáneo exclusivo y
excluyente de la cosa sobre determinadas partes materiales.
En caso que no se pueda dar el uso y goce simultáneo ( por ejemplo reloj), se
dispone lo que dice el art sobre imposibilidad de uso y goce en común).

USO Y GOCE EXCLUYENTE: el uso y goce excluyente sobre toda la cosa, en

medida mayor o distinta a la convenida, no da derecho a la indemnización a los
restantes condóminos, pero sí a partir de la oposición fehaciente y sólo en beneficio
de quien se oponga.

Es decir, a los hijos de un difunto que suceden los bienes, uno de los hijos vive en la
casa que es un bien del difunto, si vivió 5 años, no debe pagar indemnización, pero
si uno de sus hermanos le reclama fehacientemente la casa, desde ese momento sí
debe pagarlo.
Sólo a partir de la notificación, para que quien lo usaba y gozaba sepa que ese
aprovechamiento dejó de ser consentido. No puede enriquecerse sin causa quien lo
reclame, por eso debe pretender según su parte indivisa (en la medida de su
derecho), y no por la totalidad. Sólo corresponde la indemnización a quien se
opuso.

FACULTADES CON RELACIÓN A LA PARTE INDIVISA:

Cada condómino puede enajenar o gravar la cosa en la medida de su parte indivisa
sin el consentimiento de los condóminos. (se extingue el derecho para quien la
vende, y se incorpora al condominio el nuevo condómino que la adquirió .
Puede gravar la cosa , es decir por ejemplo ofrecerla en hipoteca. El acreedor puede
embargarla y ejecutar LA PARTE INDIVISA!
Los acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin esperar el resultado de la
partición.

RENUNCIA: puede renunciar a su parte indivisa . Esto acrecienta a los otros

condóminos . Si no renuncian , los condóminos están obligados a cumplir las
obligaciones. ( se divide entre los condóminos su parte)

DISPOSICIÓN: la disposición jurídica o material de la cosa sólo puede hacerse con

la conformidad de todos los condóminos, un sólo condómino no puede
aisladamente realizar actos de disposición material o jurídica sobre toda la cosa o
de alguna parte determinada de ella.

MEJORAS: Puede realizar sin consentimiento mejoras necesarias (y todos los

condóminos deben pagar su parte, ya que hacen a la conservación de la cosa
común). También puede hacer las mejoras útiles que sirvan a su mejor
aprovechamiento, pero deberá pagarlas quien las haga.

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 Mercedes Castaño - REALES

GASTOS: Cada condómino debe pagar los gastos de conservación y reparación de

la cosa y las mejoras necesarias y reembolsar a los otros lo que hayan pagado en
exceso con relación a sus partes indivisas. No puede liberarse de las deudas de las
obligaciones por la renuncia a su derecho. (no se libera de la deuda)
El condómino que paga tales gastos, puede reclamar intereses desde la fecha del
pago.

DEUDAS: Si un condómino contrae deudas en beneficio de la comunidad, es el

único obligado frente al tercero acreedor, pero tiene acción contra los otros para el
reembolso de lo pagado.
Si todos se obligaron sin expresión de cuotas y sin estipular solidaridad, deben
satisfacer la deuda por partes iguales. Quién ha pagado de más con respecto a la
parte indivisa que le corresponde, tiene derecho contra los otros, para que le
restituyan lo pagado en esa proporción.

ADMINISTRACIÓN

Imposibilidad de uso y goce común: Si no es posible el uso y goce en común por

razones naturales de la propia cosa o por la oposición de alguno de los
condóminos, éstos reunidos en asamblea deben decidir sobre su administración.
(por ejemplo un reloj no puede usarse simultáneamente).

ASAMBLEA: Donde se discuten y resuelven cuestiones de interés común de los

condóminos. Todos los condóminos deben ser informados de la finalidad de la
convocatoria y citados a la asamblea en forma fehaciente y con anticipación
razonable.
La resolución de la mayoría absoluta de los condóminos computada según el valor
de las partes indivisas aunque corresponda a uno solo, obliga a todos. En caso de
empate, debe decidir la suerte.

Se aprueba una decisión con la mayoría absoluta es decir más de la mitad . Los
votos se computan según el porcentaje. Si hay empate, se hará sorteo.
La mayoría obliga a la minoría.
No se exige que estén todos presentes en el momento de la reunión, pero sí que
todos sean debidamente citados a la asamblea e informados de la finalidad de ésta.

Debe ser FEHACIENTE: debe estar documentada y ser auténtica( por un medio que
pruebe su veracidad). Puede ser por escribano público, carta documento, medio
electrónico, etc.
Deben informarles la finalidad de la convocatoria, ya que esta va a funcionar igual
aunque no estén todos presentes, para que puedan evaluar las consecuencias de
su inasistencia.

FRUTOS: No habiendo estipulación en contrario, los frutos de la cosa común se

deben dividir proporcionalmente a la parte indivisa que le corresponda a cada uno
de los condóminos.

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 Mercedes Castaño - REALES

Es decir se deben dividir proporcionalmente a la parte indivisa que tiene cada uno,
aunque esta norma es SUPLETORIA cuando no se pactó convencionalmente. Por
ejemplo puede pactarse división igualitaria aunque las partes indivisas no lo sean , o
que los frutos se entreguen a uno de los condóminos y no a otros.

CLASIFICACIÓN: Puede ser sin indivisión forzosa, y con indivisión forzosa.

♥SIN INDIVISIÓN FORZOSA: se lo puede partir o dividir, cualquier condómino tiene

derecho a solicitar la partición. Es la regla, se debe presumir.
Partición: se quiere el dominio pleno de una parte.

Regla: cualquier condómino , en cualquier momento puede pedir la división ( salvo

que se haya convenido la indivisión). Este derecho a pedir la partición es
irrenunciable.

Rigen las reglas de la división de la herencia.

Puede hacerse de forma privada, si todos los copartícipes están presentes y son
plenamente capaces y están de acuerdo en hacerlo así, o de forma judicial, si hay
algún condómino incapaz o con capacidad restringida o ausentes , si un 3ero
interesado se opone a que se haga de forma privada, o si así lo decidieron.
Si es de forma judicial, el ministerio pupilar representa a los menores y a los
incapaces, debe hacer un dictamen que no es vinculante sobre el rechazo o la
aceptación, si lo rechazó y el juez lo aceptó igualmente, responde él mismo.

La partición debe hacerse en especie si es posible dividir la cosa común ninguno de

los condóminos puede exigir su venta, si la división material no fuera posible o si la
división hace antieconómico su aprovechamiento, se debe hacer su liquidación o
venta judicial.
También puede ser mixta , si se adiciona en dinero la diferencia.

Puede ser solicitada en cualquier momento después de que se apruebe el inventario

y avalúo de bienes. ( valorizarlo, tasarlo). Puede pedirla siempre que no esté
sometida a indivisión forzosa.
Aunque cualquiera de los condóminos puede pedir que se postergue total o
parcialmente por el tiempo que fije el juez, si su realización puede causar un
perjuicio económico de los bienes.

DERECHO A PEDIR LA PARTICIÓN: excepto que se haya convenido la indivisión,

todo condómino puede en cualquier momento pedir la partición de la cosa.
Es imprescriptible.

También se considera partición en el caso que uno de los condóminos comience a

ser propietario de toda la cosa.

LICITACIÓN. Cualquiera de los copartícipes puede pedir la licitación de la cosa , a la

hora de la partición, uno de los condóminos se queda con la cosa, pero el restó no

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 Mercedes Castaño - REALES

está de acuerdo. Se lo deja al mejor postor , es un remate interno entre los

condóminos, el que ofrece más se queda con la cosa ,si los demás copartícipes no
superan su oferta.
No puede pedirse la licitación después de pasados treinta días.
Los demás condóminos obtienen la recompensa según el % de cada uno.

♥CON INDIVISIÓN FORZOSA: no se lo puede partir, la naturaleza o las

circunstancias lo impiden.

Puede ser TEMPORARIA, si las partes acordaron la indivisión de forma

convencional, no puede ser por más de 10 años, una vez que se cumplieron los 10
años, se convierte en un condominio sin indivisión forzosa. Se puede renovar pero
si se hizo por menos de 10 años. También lo es la partición nociva, por disposición
de la ley.
También puede ser PERMANENTE, si está impuesto por la ley ( con fundamentos).

No pueden renunciar al derecho de pedir partición de la cosa común por tiempo

indeterminado ( permanente) , sí lo pueden hacer por tiempo determinado.

CONVENIO DE LA SUSPENSIÓN DE LA PARTICIÓN: Los condóminos pueden

convenir suspender la partición por un plazo que no exceda de diez años. Si la
convención no fija plazo, o tiene un plazo incierto o superior a diez años, se
considera celebrada por ese tiempo (10).
El plazo que sea inferior a diez años puede ser ampliado hasta completar ese límite
máximo.- Excepción voluntaria.

PARTICIÓN NOCIVA: Cuando la partición es nociva (peligrosa) para cualquiera de

los condóminos, por circunstancias graves, o perjudicial a los intereses de todos o
al aprovechamiento de la cosa, el juez puede disponer su postergación por un
término adecuado a las circunstancias y que no exceda de 5 años. Este término es
renovable por una vez y deben subsistir las razones.- Excepción judicial.

Ejemplo, 2 hermanos tienen un campo que quieren vender, pero actualmente está
inundado, es nocivo venderlo en ese estado porque va a salir mucho más barato,
por lo que el juez lo posterga por un año.

PARTICIÓN ANTICIPADA: A petición de parte, siempre que concurran

circunstancias graves, el juez puede autorizar la partición antes del tiempo previsto,
haya sido la indivisión convenida u ordenada judicialmente.- Excepción de la
excepción.

El juez puede anticipar la realización de la partición aunque se haya convenido la

indivisión por los condóminos o por sentencia judicial.
Quien solicite la anticipación de la partición debe fundar su pedido en la existencia
de circunstancias graves.

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 Mercedes Castaño - REALES

PUBLICIDAD DE LA INDIVISIÓN O DE SU CESE: para proteger los intereses a

terceros interesados , se debe inscribir las cláusulas de indivisión o el cese
anticipado de la indivisión en el registro de propiedad que corresponda.

Para proteger los intereses de los terceros interesados , para darle oponibilidad, por
ejemplo para los acreedores de los condóminos.

CONDOMINIO CON INDIVISIÓN FORZOSA PERDURABLE: Si bien tiende a

mantenerse en el tiempo, no implica que sea perpetuo o para siempre.

CONDOMINIO SOBRE ACCESORIOS INDISPENSABLES

Hay indivisión forzosa cuando el condominio recae sobre cosas afectadas como
accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades que pertenecen a
diversos propietarios. Mientras subsiste la afectación, ninguno de los condóminos
puede pedir la división.

Uso de la cosa común. Cada condómino sólo puede usar la cosa común para la
necesidad de los inmuebles a los que está afectada y sin perjudicar el derecho igual
de los restantes condóminos.

La ley entiende que el mueble tiene que quedar indiviso.

Por ejemplo; un camino entre dos fundos, bienes comunes de propiedad horizontal,
o bienes que son accesorios de los lotes de propiedad individual en los clubes de
campo, que no pueden dividirse ni tampoco enajenarse separadamente de los lotes.

Los efectos de la partición son retroactivos y declarativos. Se entiende que cada

uno fue titular de la parte desde el origen del condominio y no desde la partición.

MUROS, CERCOS Y FOSOS:

Lindero: señala los límites de un inmueble y lo delimita del inmueble colindante.
Medianero: es común y pertenece al condominio de ambos colindantes, existe
indivisión forzosa.
Privativo: pertenece solo a uno de los colindantes, pertenece al propietario de una
heredad, no hay condominio.

CERRAMIENTO FORZOSO URBANO: cada uno de los propietarios de los

inmuebles tiene frente al titular colindante, el derecho y la obligación recíprocos de
construir un muro lindero de cerramiento. Debe ser de altura mayor a 3 metros
desde la intersección del límite con la superficie de los inmuebles.
Cualquiera de los vecinos puede comenzar la construcción y no es posible que el
otro lo impida. La pared permanece a ambos en condominio.

Cobro de medianería: quien levante el muro de cerramiento forzoso urbano puede

hacerlo en su terreno solamente , sin avanzar en la propiedad vecina (MURO
CONTIGUO), o puede hacerlo sobre la línea separativa de ambas heredades,
apoyando una parte en un inmueble y la otra en el otro (MURO ENCABALLADO).

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 Mercedes Castaño - REALES

El reembolso depende según sea contiguo o encaballado.

Si es contiguo, quien lo hizo puede reclamar el pago de su valor, de sus cimientos y
del terreno que está asentado. En cambio, si el muro es encaballado, sólo deberá
pagar la mitad del valor del muro y de sus cimientos, sin pagar el valor del terreno.

PROPIEDAD HORIZONTAL
La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio
que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que
se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de
conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de
propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que
sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible.
(divisible) (están conectadas, no se puede vender la parte que me corresponde del
hall).

Las normas de PH están reguladas por el CCyC y por lo que las partes acuerden.
Tiene dominio exclusivo a diferencia del condominio que es de uso común.
Es un derecho real sobre cosa parcialmente propia, ya que hay partes del edificio
que son condominiales.
Nace con la inscripción en el registro de la propiedad. Se debe someter al inmueble
a PH a través de una escritura pública.
No hay PH sin reglamento
Cada una debe tener una salida independiente a la vía pública, sea privada o de
pasaje común ( como el palier).

Debe ser un inmueble edificado que se lo pueda dividir en 2 o más unidades

autónomas y funcionales, independientes entre sí.
Se divide material y jurídicamente en partes comunes ( que están sometidas a
condominio forzoso) por ejemplo el ascensor, y unidades privativas de comunio
exclusivo.

CONSTITUCIÓN: a los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o

los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad
horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario.
El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad
funcional.

Hay que inscribirlo para que nazca el derecho real de PH . Se deberá dejar
constancia que el que adquiere conoce y acepta el reglamento de PH.

Reglamento: es un requisito jurídico para afectar un edificio al régimen de PH, pero

también es el contrato que regula la organización consorcial. Se mencionan sus
unidades funcionales, sus metrajes (longitudes), los bienes propios y comunes, los
órganos de gobierno del consorcio, formas de convocar asamblea, etc.

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 Mercedes Castaño - REALES

UNIDAD FUNCIONAL : El objeto de la PH es la unidad funcional, compuesta del

sector privativo independiente y del porcentaje sobre el terreno y demás partes y
cosas comunes

El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que

consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de
aprovechamiento, que tengan independencia funcional, y comunicación con la vía
pública, directamente o por un pasaje común.

♥La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las
cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su
seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a
servirla.

UNIDADES COMPLEMENTARIAS: es el conjunto de superficies directamente

comunicadas y unidas entre sí, que tienen como fin servir a las unidades
funcionales, por ejemplo cocheras individuales.

♥Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a algunas de las unidades

funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para
mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de propiedad
horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran
comunes.
Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin
perjuicio de su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales.
Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin
perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios.

Las cosas y partes comunes son aquellas necesarias para poder ejercer el derecho
real de propiedad horizontal, hacen a su propia esencia. Son todas aquellas que
hacen a la existencia del edificio. Los propietarios de cada unidad tienen derecho a
usar las cosas y partes que son propiedad común.
Son los que surgen del art 2041, pero lo hace de una forma enunciativa, ya que cada
reglamento detalla en forma precisa y concreta cuáles son las partes y cosas
muebles.

ART 2041.- Son cosas y partes necesariamente comunes:

el terreno; los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas
con el exterior; los techos, azoteas, terrazas y patios solares; las cañerías que
conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso
en la unidad funcional; la vivienda para alojamiento del encargado; los ascensores,
montacargas y escaleras mecánicas; todos los artefactos o instalaciones existentes
para servicios de beneficio común, etc.

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 Mercedes Castaño - REALES

Bienes comunes de uso exclusivo, son las partes del edificio que por su ubicación
no pueden ser usados por todos los propietarios de las unidades, sino que solo
algunos de ellos, por ejemplo terrazas, balcones, patios anexos a una unidad.

♥Cosas y partes comunes no indispensables. Son cosas y partes comunes no

indispensables: ( no hacen a la existencia del edificio, el edificio podría funcionar sin
ellas)
a) la piscina;
b) el solárium;
c) el gimnasio;
d) el lavadero;
e) el salón de usos múltiples.
Esta enumeración tiene carácter enunciativo.

COSAS Y PARTES PROPIAS: Son necesariamente propias con respecto a la

unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus
estructuras divisorias (cubo de aire), los tabiques internos no portantes, las puertas,
ventanas, artefactos ( inodoro, bidet) y los revestimientos (recubre), incluso de los
balcones.
El reglamento de PH puede establecer otras cosas o partes que considere propias,
pero no puede especificar como propias partes o cosas que la ley considera
comunes

(Hace referencia a las partes privativas. )

Sobre ellas el propietario tiene el ius fruendi (disfrute) , ius abutendi (abuso) y el ius
utendi (uso). Aunque tendrá las limitaciones que la ley y el reglamento imponen

Los balcones de un edificio sometido a PH, son parte común de uso exclusivo, pero
no su revestimiento.
El reglamento puede establecer otras cosas o partes que considere propias, pero
NO PUEDE ESPECIFICAR COMO PROPIAS PARTES O COSAS QUE LA LEY
CONSIDERA COMUNES.

CONSORCIO: El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales

constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus
órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.
Se extingue por desafectación del inmueble del régimen de PH, sea por acuerdo
unánime de los propietarios por escritura pública o por resolución judicial inscripta
en el registro.

Como sujeto de derecho tiene patrimonio propio, conformado por el fondo de

reserva si hay, el monto recaudado por expensas.
Necesita un representante legal por ser una persona jurídica, que es el
ADMINISTRADOR,puede ser persona física o jurídica que representa al consorcio.

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 Mercedes Castaño - REALES

También exige una ASAMBLEA, es órgano deliberativo, que por las mayorías
legales o por las establecidas en el reglamento, los consorcistas toman decisiones
que deberán ser ejecutadas por el administrador.

Para desafectar la inmueble al régimen de PH, puede ser por voluntad de los
propietarios que se manifiesten en una asamblea extraordinaria celebrada a tal fin,
se requiere unanimidad de todos los consorcistas. Luego se concreta la
desafectación por escritura pública y la inscripción en el Registro.
También puede ser porque un juez por resolución fundada pone fin a la personalidad
del consorcio.
O puede ser por destrucción total del edificio o demolición, quedando un
condominio de los escombros y del terreno.

FACULTADES Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS

Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar la
unidad funcional que le pertenece, o sobre ella constituir derechos reales o
personales. La constitución, transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o
embargo sobre la unidad funcional, comprende a las cosas y partes comunes y a la
unidad complementaria, y no puede realizarse separadamente de éstas.

Facultades pueden distinguirse en MATERIALES: poseer, gozar (percibir frutos)

, disponer materialmente (es limitado) y JURÍDICAS: cada propietario puede
enajenar la unidad funcional que le pertenece o constituir derechos personales
o reales sobre el mismo, por lo tanto puede; enajenar (vender, donar, permutar,
dación), gravar (hipotecar, usufructo, uso, habitación); constituir derechos
personales (locación, comodato) ; o abandonar.

Cuando se enajena una parte privativa, va conjuntamente con las partes comunes,
es decir también se enajena el porcentaje que se tiene sobre la parte común. En
caso de que sea una unidad complementaria (cochera), se puede disponer
conjuntamente o separadamente.

OBLIGACIONES : Obligaciones. El propietario está obligado a:

a) cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del
reglamento interno, si lo hay;
b) conservar en buen estado su unidad funcional;
c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su
parte indivisa;
d) contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay; ( no es obligatorio, sólo
si lo impone el reglamento. Es un ahorro de dinero que permite hacer frente a
situaciones urgentes o imprevistas para el edificio por ejemplo arreglar cañerías)
e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y
partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el
funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para
controlar los trabajos de su instalación;

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 Mercedes Castaño - REALES

f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por

constituir uno diferente del de la unidad funcional.

PROHIBICIONES: para evitar conflictos en la vida comunitaria y de no poner en

riesgo la unidad funcional.
Está prohibido a los propietarios y ocupantes:
a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a
los previstos en el reglamento de propiedad horizontal;
b) perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal
tolerancia;
c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;
d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales.

GASTOS Y CONTRIBUCIONES: Debe pagar las expensas comunes de

administración y reparación de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio ,
necesarias para mantener el buen estado. Son expensas comunes ordinarias
también las requeridas para las instalaciones para el acceso y circulación de
personas con discapacidad, y para las salidas de evacuación de emergencia.
El reparto de los gastos comunes debe ser conforme a la cuota de participación que
cada unidad funcional tiene asignada.
También deberá pagar las expensas comunes extraordinarias que se determinen en
la asamblea.

Las expensas comunes ordinarias hacen a la vida común por ejemplo cambiar la
lamparita.
Las extraordinarias, son las no habituales. Se fijan por una disposición de la
asamblea, por ejemplo para realizar innovaciones, o para juntar el dinero para la
indemnización por despido del personal del consorcio.

Están obligados al pago de expensas y contribuciones de la PH además del

propietario, los poseedores por cualquier título ( por ejemplo el usufructuario o el
poseedor del boleto de compraventa).

DEFENSAS: Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o

contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición,
por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación
voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional.

El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las

contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a
determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones.

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 Mercedes Castaño - REALES

MODIFICACIONES EN COSAS Y PARTES COMUNES:

Mejora u obra nueva que requiere mayorí[Link] realizar una mejora u obra nueva
sobre cosas y partes comunes se requiere mayoría, previo informe técnico de un
profesional autorizado.
Quien solicita la autorización si le es denegada, o la minoría que se opone a la
autorización si se concede, tienen acción para que el juez deje sin efecto la decisión
de la asamblea. La resolución de la mayoría no se suspende sin una orden judicial
expresa.

(NO ALTERAN SUSTANCIALMENTE EL EDIFICIO, SE REQUIERE MAYORÍA

ABSOLUTA LA MITAD +1) Ejemplo: modificar el hall de entrada

Mejora u obra nueva que requiere unanimidad. Si la mejora u obra nueva,

realizada por un propietario o por el consorcio sobre cosas y partes comunes,
modifica sustancialmente la estructura del inmueble, debe realizarse con el
acuerdo unánime de los propietarios.
También requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes
en interés particular que sólo beneficia a un propietario, el debe soportar los gastos.

REPARACIONES URGENTES: puede realizarse cualquier propietario en ausencia

del administrador y de los integrantes del consejo de propietarios, si son urgentes
en las cosas y partes comunes , lo hace como gestor de negocios. Si es
injustificado, el reintegro puede ser negado por el consorcio y puede exigir la
restitución al estado anterior a costa del propietario.
Por ejemplo: Si se rompe un caño o la cerradura de entrada al edificio.

REGLAMENTO DE LA PH: tiene naturaleza contractual , rige entre las partes, debe
hacerse por escritura pública e inscribirse en el registro de la propiedad, ahí nace el
status de PH.
En el CCyC se establecen los contenidos que deben estar obligatoriamente en el
reglamento, son indispensables.
Por otro lado, las partes pueden insertar otras cuestiones para fijar pautas de
convivencia o para aprovechar mejor las partes comunes.

El reglamento de propiedad horizontal debe contener:

a) determinación del terreno;
b) determinación de las unidades funcionales y complementarias;
c) enumeración de los bienes propios;
d) enumeración de las cosas y partes comunes;
e) composición del patrimonio del consorcio;
f) determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad;
g) determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes;
h) uso y goce de las cosas y partes comunes;
i) uso y goce de los bienes del consorcio;
j) destino de las unidades funcionales;
k) destino de las partes comunes;
l) facultades especiales de las asambleas de propietarios;

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 Mercedes Castaño - REALES

m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su

forma de notificación;
n) especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada
titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas;
ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;
o) determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad
horizontal;
p) forma de computar las mayorías;
q) determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades
complementarias hacia terceros no propietarios;
r) designación, facultades y obligaciones especiales del administrador;
s) plazo de ejercicio de la función de administrador;
t) fijación del ejercicio financiero del consorcio;
u) facultades especiales del consejo de propietarios.

MODIFICACIÓN DEL REGLAMENTO: El reglamento sólo puede modificarse por

resolución de los propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad
de los propietarios (⅔)

ASAMBLEA: existen las ordinarias (regularmente), extraordinarias ( cuando hay

cosas complejas para debatir), o judiciales (le solicitan al juez llevar a cabo una
audiencia frente a un tribunal).

Facultades de la asamblea. La asamblea es la reunión de propietarios facultada para

resolver:
a) las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento
de propiedad horizontal;
b) las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le
son sometidas por cualquiera de éstos o por quien representa el cinco por ciento de
las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto;
c) las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal
del consorcio;
d) las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del
consejo de propietarios, si lo hubiere.

CONVOCATORIA Y QUÓRUM: Los propietarios deben ser convocados a la

asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, es nulo el
tratamiento de temas que no estén en el orden del día, excepto si están presentes
todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema.
Se puede autoconvocar por dos tercios de la totalidad de propietarios.
Son válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime aunque no se hagan en
asamblea ( por ejemplo pasar puerta por puerta y preguntar)

Si la ley o reglamento NO establecen una mayoría especial,las decisiones de la

asamblea se adoptan por mayoría absoluta (la mitad + 1) Se requiere la mayoría en
unidad (departamentos) y valor ( partes proporcionales indivisas) .

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 Mercedes Castaño - REALES

MAYORÍA ABSOLUTA: Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría

absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades
funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las
partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto.
La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben
comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por
aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes
por igual medio, con mayoría suficiente.

Para que la asamblea sea válida debe conseguir el quórum, mayoría necesaria para
adoptar la decisión y orden del día detallado y completo.
El quórum debe coincidir con la mayoría necesaria para la decisión que se pretenda
tomar, el orden del día debe votarse.
Debe existir un libro de Actas de Asamblea , se debe registrar lo decidido por los
consorcistas y debe ser firmada por los consorcistas.

Asamblea judicial: Si el administrador o el consejo de propietarios, en subsidio,

omiten convocar a la asamblea, los propietarios que representan el diez por ciento
del total pueden solicitar al juez la convocatoria de una asamblea judicial. El juez
debe fijar una audiencia a realizarse en su presencia a la que debe convocar a los
propietarios. La asamblea judicial puede resolver con mayoría simple de los
presentes. Si no llega a una decisión, decide el juez en forma sumarísima.
Asimismo, y si corresponde, el juez puede disponer medidas cautelares para
regularizar la situación del consorcio.

CONSEJO DE PROPIETARIOS: si bien no es obligatoria, la asamblea puede

designar un consejo integrado por propietarios. No sustituye al administrador, pero
en caso que éste por distintos motivos no ejerza el mandato, está facultado para
administrar temporalmente el consorcio, debe convocar en caso de vacancia dentro
de los 30 días una asamblea extraordinaria para designar uno nuevo. También
puede convocar la asamblea y redactar el orden del día si por alguna causa el
administrador omite hacerlo.

ADMINISTRADOR:El administrador es representante legal del consorcio con el

carácter de mandatario. Puede ser un propietario o un tercero, persona humana o
jurídica. (ES OBLIGATORIO, es un órgano esencial)

♥Designación y remoción: En el reglamento de PH debe designarse a un

administrador, que para que continúe debe ser ratificado en la primera asamblea, si
no lo hace debe cesar. Los administradores sucesivos deben ser nombrados y
removidos por la asamblea, pueden hacerlo sin expresión de causa.

♥Derechos y obligaciones: El administrador tiene los derechos y obligaciones

impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de propietarios.
En especial debe:
-convocar a la asamblea y redactar el orden del día;

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 Mercedes Castaño - REALES

-ejecutar las decisiones de la asamblea

-practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios
-rendir cuenta documentada
-nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea
convocada al efecto;
-llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de
propietarios, de registros de firmas
-representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales

INFRACCIONES: En caso de violación por un propietario u ocupante de las

prohibiciones establecidas en este Código o en el reglamento de propiedad
horizontal, y sin perjuicio de las demás acciones que corresponden, el consorcio o
cualquier propietario afectado tienen acción para hacer cesar la infracción, la que
debe sustanciarse por la vía procesal más breve de que dispone el ordenamiento
local. Si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de
reiteración de infracciones.

CONJUNTOS INMOBILIARIOS: son el género, dentro de él hay tres institutos, los

CONJUNTOS INMOBILIARIOS PROPIAMENTE DICHOS, LOS CEMENTERIOS
PRIVADOS Y EL TIEMPO COMPARTIDO.
Los propiamente dichos nutren de principios generales a los otros 2

Propiamente dichos, toman el nombre del género.

CONJUNTOS INMOBILIARIOS: Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo,
barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o
cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de
vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga,
comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo
dispuesto en las normas administrativas locales.

Son derechos reales sobre cosas parcialmente propias, es un derecho principal. Se

lo debe someter a un régimen especial de PH (es una PH especial), se deben
adecuar a la PH, pero se le permite gran cantidad de concesiones a los propietarios
de los CI, a diferencia de la PH.
Hay pluralidad de sujetos , y unidad de objeto inmobiliario, el cual se subdivide en
unidades de uso exclusivo. Tienen partes comunes y privativas , tienen un
reglamento, hay lugares y bienes comunes.

CARACTERÍSTICAS: son elementos característicos:

Cerramiento: para determinar el límite del conjunto inmobiliario, para controlar el
ingreso y egreso.
Partes comunes y privativas: las privativas son sectores de aprovechamiento
independiente en los que se subdivide el conjunto inmobiliario, son designados
como unidades funcionales en PH.
Las partes comunes, son las sometidas a indivisión forzosa y perpetua.

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Reglamento.
Obligación de contribuir a los gastos y cargas comunes.
Entidad de persona jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas.

Su marco legal: todos los aspectos se rigen por las normas administrativas
aplicables a cada jurisdicción. Y todos los CI deben someterse a la normativa de
derecho real de PH. Los CI preexistentes deben adecuarse a las normativas que
regulen el derecho real, ( aunque existían no estaban regulados, son una innovación
del CCyC).

Cosas y partes necesariamente comunes o de uso común. las partes y lugares

del terreno destinadas a vías de circulación, acceso y comunicación, áreas
específicas destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y
sociales, instalaciones y servicios comunes, y todo otro bien que se haya
determinado en el reglamento.

Cosas y partes privativas. La unidad funcional que constituye parte privativa puede
hallarse construida o en proceso de construcción, y debe reunir los requisitos de
independencia funcional según su destino y salida a la vía pública por vía directa o
indirecta.

Obligaciones de los propietarios : deben ejercer su derecho dentro del marco

establecido en la normativa, con los límites y restricciones que surgen del
reglamento de PH, y deben ajustar sus conductas a las que se hayan establecido en
el reglamento.

Limitaciones y restricciones reglamentarias. De acuerdo a las normas

administrativas aplicables, el reglamento de propiedad horizontal puede establecer
limitaciones edilicias o de otra índole, crear servidumbres y restricciones a los
dominios particulares, como así también fijar reglas de convivencia.
Deben ser transcritas en las escrituras traslativas del derecho real de propiedad
horizontal especial.

Es decir, el reglamento de PH debe integrarse al título de adquisición de cada una de

las unidades funcionales.

CESIÓN DE LA UNIDAD: El reglamento del conjunto inmobiliario puede establecer

condiciones y pautas para el ejercicio del derecho de uso y goce de los espacios e
instalaciones comunes por parte de terceros en los casos en que los titulares del
dominio de las unidades particulares ceden temporariamente, en forma total o
parcial, por cualquier título o derecho, real o personal, el uso y goce de su unidad
funcional.

Esto es en el caso que un propietario de una unidad funcional por un periodo de

tiempo en forma total o parcial, le transfiere a un cesionario el ejercicio de sus
derechos sobre todo lo que se haya implementado en el CI para el aprovechamiento

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 Mercedes Castaño - REALES

común. Por lo que se puede establecer normas de conducta a las que se deben
ajustar los cesionarios , y las personas que ocupen la unidad funcional.

Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios. El reglamento puede

establecer la extensión del uso y goce de los espacios e instalaciones comunes a
aquellas personas que integran el grupo familiar del propietario de la unidad
funcional y prever un régimen de invitados y admisión de no propietarios de dichos
bienes, con las características y bajo las condiciones que, a tal efecto, dicte el
consorcio de propietarios.

El uso de los bienes comunes del complejo por terceras personas puede ser pleno,
parcial o limitado, temporario o permanente, es siempre personal y no susceptible
de cesión ni transmisión total o parcial, permanente o transitoria, por actos entre
vivos ni mortis causa. Los no propietarios quedan obligados al pago de las
contribuciones y aranceles que a tal efecto determine la normativa interna del
conjunto inmobiliario.

Servidumbres y otros derechos reales: pueden establecerse servidumbres u otros

derechos reales de los conjuntos inmobiliarios entre sí o con terceros conjuntos, a
fin de permitir un mejor aprovechamiento de los espacios e instalaciones comunes.
Estas decisiones conforman modificación del reglamento y deben decidirse con la
mayoría propia de tal reforma, según la prevea el reglamento.

Lo debe habilitar una norma administrativa, se debe adoptar la decisión con mayoría
legalmente exigible en las asambleas de cada uno de los conjuntos inmobiliarios
involucrados, y deben modificarse los reglamentos de propiedad.

TRANSMISIÓN DE UNIDADES: El reglamento de propiedad horizontal puede

prever limitaciones pero no impedir la libre transmisión y consiguiente adquisición
de unidades funcionales dentro del conjunto inmobiliario, pudiendo establecer un
derecho de preferencia en la adquisición a favor del consorcio de propietarios o del
resto de propietarios de las unidades privativas.

Sanciones
Ante conductas graves o reiteradas de los titulares de las unidades funcionales
violatorias del reglamento de propiedad horizontal, el consorcio de propietarios
puede aplicar las sanciones previstas en ese instrumento.

TIEMPO COMPARTIDO: estaba regulado en una ley antes del CCyC sólo con fines
turísticos, pero la doctrina creía que tenía que ser un nuevo derecho real. La ley
sigue vigente y el código se debe complementar con ella.

CONCEPTO: Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están
afectados a su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio,

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turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su
destino.

Pueden ser todo tipo de bienes (muebles o inmuebles, registrables o no) . Siempre
que su naturaleza sea compatible con los fines fijados. Por ejemplo una
cosechadora con fines agrícolas, un crucero o yate, una casa con fines
vacacionales.

Los derechos de los usuarios ( sin ser propietarios ) van a estar determinados por un
lapso de tiempo.
Al tiempo compartido se lo debe inscribir, lo debe hacer el propietario o el titular del
derecho real.
Se le atribuye a una o más personas la posibilidad de usar y gozar en exclusividad
sucesiva ya alternada de determinados bienes que están afectados a fines
preestablecidos por periodos fijados.

Se afecta uno o más objetos a la finalidad de aprovechamiento periodico y por

turnos, quienes lo aprovechan en esos turnos se denominan usuarios. En caso de
ser un inmueble debe formalizarse por escritura pública.
Para la afectación de cosas muebles rige el principio de libertad de formas,
pudiendo formalizarse por escritura pública o instrumento privado.

LEGITIMACIÓN:el instrumento de afectación debe ser otorgado por el titular del

dominio, si éste no coincide con el emprendedor, el emprendedor debe prestar
consentimiento para la afectación.
El emprendedor es quien inicia el negocio, el titular es quien somete la cosa a
tiempo compartido. En el caso que no coincidan, debe dar consentimiento
responden solidariamente frente a los usuarios de tiempo compartido.

REQUISITOS: Los bienes afectados a TC deben estar libres de cargas reales y

restricciones , luego de la inscripción de la afectación el propietario puede constituir
hipoteca u otra carga real.

INSCRIPCIÓN: La inscripción debe estar inscripta en el correspondiente registro de

la propiedad (según la naturaleza del objeto) , pero además en el registro de
prestadores y establecimientos afectados a sistemas de tiempo compartido.

EFECTOS DEL INSTRUMENTO DE AFECTACIÓN:

La inscripción del instrumento de afectación en el respectivo Registro de la
Propiedad determina:

a) la prohibición al propietario y al emprendedor de modificar el destino previsto en

el instrumento; sin embargo, el emprendedor puede comercializar los períodos de
disfrute no enajenados, con otras modalidades contractuales;

b) la oponibilidad de los derechos de los usuarios del tiempo compartido, que no

pueden ser alterados o disminuidos por sucesores particulares o universales, ni por

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terceros acreedores del propietario o del emprendedor, ni siquiera en caso de

concurso o quiebra. (oponibilidad frente al titular, emprendedor y sus acreedores)

Deberes del EMPRENDEDOR, es quien toma a cargo la formación, organización,

desarrollo y financiamiento del emprendimiento. Puede coincidir o no con el titular.

Son deberes del emprendedor:

a) establecer el régimen de utilización y administración de las cosas y servicios que

forman parte del tiempo compartido y controlar el cumplimiento de las obligaciones
a cargo del administrador;
b) habilitar un Registro de Titulares, que debe supervisar la autoridad de aplicación,
en el que deben asentarse los datos personales de los usuarios y su domicilio,
períodos de uso, el o los establecimientos a los que corresponden, tipo, extensión y
categoría de las unidades, y los cambios de titularidad;
c) garantizar el ejercicio del derecho de los usuarios, en la oportunidad y
condiciones comprometidas;
d) abonar las cuotas por gastos del sistema de las unidades no [Link]
usuarios deben abonar en tiempo y forma las cuotas correspondientes a los
períodos que les corresponden. Deben ejercer su derecho conforme al destino y no
impedir a otros usuarios el disfrute de sus turnos.

Deberes de los usuarios del tiempo compartido: deben ejercer su derecho conforme
a la naturaleza y el destino , sin sustituirlos, no impedir a otros usuarios disfrutar de
turnos que les corresponden, deben responder por los daños de la unidad
ocasionados por ellos si es que no son ocasionados por el uso normal o por el
transcurso del tiempo, deben abonar en tiempo y forma los gastos.

Debe haber un administrador, que puede ser o no el emprendedor, debe

principalmente conservar las unidades, mantener la igualdad entre usuarios,
verificar infracciones al reglamento, cobras a los usuarios las cuotas por gastos,
rendir cuentas al emprendedor y a los usuarios,

EXTINCIÓN: por vencimiento del plazo previsto en el instrumento de afectación, por

voluntad del titular pero no debe existir la enajenación a usuarios (osea no existan
usuarios), o por destrucción.

La relación entre el emprendedor o administrador del tiempo compartido con quien

lo adquiere ( usuarios) se rige por la relación de consumo.
El propietario no podrá usar y gozar libremente la cosa afectada o modificar su
destino.
En caso que se grave la cosa afectada, el nuevo adquirente o acreedor deberá
conocer la existencia del derecho real de tiempo compartido.

CEMENTERIO PRIVADO

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Es un derecho real , se le aplican todas las normas generales del ccyc como las vías
de adquisición, transmisión, extinción y oponibilidad) es registrable , se ejerce sobre
cosa parcialmente propia y por la posesión. Es principal y recae sobre el titular de la
parcela. Hay una intervención del estado ( no suprimen los cementerios públicos).

CONCEPTO: Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad

privada afectados a la inhumación de restos humanos.

Sólo sobre inmuebles de propiedad privada de las personas.

El titular de dominio debe otorgar una escritura de afectación del inmueble a efectos
de destinarlo a la finalidad de cementerio privado que se inscribe en el Registro de la
Propiedad Inmueble juntamente con el reglamento de administración y uso del
cementerio. A partir de su habilitación por parte de la municipalidad local el
cementerio no puede alterar su destino ni ser gravado con derechos reales de
garantía.

Solo a partir de la habilitación municipal queda fijado el destino del inmueble como
cementerio.

El reglamento debe tener la descripción del inmueble sobre el cual se constituye

como cementerio; fijación de la forma del pago del canon; pautas sobre la
construcción de sepulcros, normas de acceso y circulación, etc.

Debe llevarse a cabo un registro con los datos identificatorios de la persona

inhumada, y de los titulares de derecho de sepultura.

El titular del derecho de sepultura, podrá inhumar en su parcela restos humanos,

construir sepulcros en su parcela, acceder al cementerio en los horarios indicados,
utilizar las instalaciones y lugares comunes (oratorios, parque).
Debe pagar abonar la cuota del servicio , los impuestos , tasas y contribuciones que
se fijen sobre su parcela .

Debe haber un administrador que se encargará de la administración y dirección del

cementerio.

INEMBARGABILIDAD: son inembargables, excepto por:

a) los créditos provenientes del saldo de precio de compra y de construcción de

sepulcros;
b) las expensas, tasas, impuestos y contribuciones correspondientes a aquéllas.

En estos casos puede ser embargable y ejecutable pero no podrá cambiar el

destino.

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La relación entre el propietario y administrador del cementerio y los titulares de las

parcelas se rigen por las normas de la relación de consumo.

SUPERFICIE
El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un
inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición
material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado,
forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades
de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para su
constitución y dentro de lo previsto en este Título y las leyes especiales.

Tiene dos formatos:

FORESTAL: permite que el superficiario tome la posesión del inmueble para plantar
o construir. (Superficie propiamente dicha)
DE OBRA: se permite que tome una superficie ya forestada o
construida.(Propiedad superficiaria)

MODALIDADES: El superficiario puede realizar construcciones, plantaciones o

forestaciones sobre la rasante, vuelo y subsuelo del inmueble ajeno, haciendo
propio lo plantado, forestado o construido.

Rasante:es la tierra- Vuelo: es lo aéreo.

También puede constituirse el derecho sobre plantaciones, forestaciones o

construcciones ya existentes, atribuyendo al superficiario su propiedad.
(Admite que con la construcción del derecho sobre inmueble ajeno, se puede
generar un derecho real sobre cosa propia. Es decir que se constituya el
superficiario titular de lo construido, forestado o plantado(la plantación, lo
construido) )

En ambas modalidades, el derecho del superficiario coexiste con la propiedad

separada del titular del suelo. (Si el superficiario construye, el suelo sigue siendo del
titular).

La ley le permite al titular del derecho de superficie (superficiario) realizar

plantaciones, construcciones o forestaciones ,teniendo derecho sobre inmueble
ajeno. Pero una vez que construya, foreste o plante sobre o bajo la superficie del
inmueble, le pertenecen como derecho real sobre cosa propia.

EMPLAZAMIENTO: El derecho de superficie puede constituirse sobre todo el

inmueble o sobre una parte determinada, con proyección en el espacio aéreo o en el
subsuelo, o sobre construcciones ya existentes aun dentro del régimen de
propiedad horizontal.

La extensión del inmueble afectado puede ser mayor que la necesaria para la
plantación, forestación o construcción, pero debe ser útil para su aprovechamiento.

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LEGITIMACIÓN: Están facultados para constituir el derecho de superficie los

titulares de los derechos reales de dominio, condominio y propiedad horizontal.

Los condominios requieren la unanimidad de todos los condóminos para afectar la

totalidad del inmueble. Todos los titulares del PH deben estar de acuerdo ( unánime)
por modificar su estructura. En conjuntos inmobiliarios no se necesita autorización
de nadie , por ser propio el terreno.

ADQUISICIÓN : Sólo puede constituirse (nacer) a través de un contrato gratuito u

oneroso, se puede transmitir por contrato o por mortis causa ( se hereda por el
tiempo restante)

NO se puede adquirir por prescripción adquisitiva LARGA. Pero sí por prescripción

adquisitiva BREVE, cuando hay un título justo (que no llega a ser suficiente), para
sanear el justo título y así consolidar el derecho, deben pasar 10 años de posesión
con justo título.

PLAZO: el plazo se debe acordar en el título de adquisición, no debe superar los 70

años de construcciones, y de 50 años en forestaciones y plantaciones. Pueden
prorrogarse pero no deben exceder los máximos.

FACULTADES DEL SUPERFICIARIO: El titular del derecho de superficie está

facultado para constituir derechos reales de garantía sobre el derecho de construir,
plantar o forestar o sobre la propiedad superficiaria, limitados, en ambos casos, al
plazo de duración del derecho de superficie.

El superficiario puede afectar la construcción al régimen de la propiedad horizontal,

con separación del terreno perteneciente al propietario excepto pacto en contrario;
puede transmitir y gravar como inmuebles independientes las viviendas, locales u
otras unidades privativas, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad
de consentimiento del propietario.

FACULTADES DEL PROPIETARIO: El propietario conserva la disposición material y

jurídica que corresponde a su derecho, siempre que las ejerza sin alterar el derecho
del superficiario.

DESTRUCCIÓN DE LA PROPIEDAD SUPERFICIARIA: La propiedad superficiaria

no se extingue, excepto pacto en contrario, por la destrucción de lo construido,
plantado o forestado, si el superficiario construye, nuevamente dentro del plazo de
seis años, que se reduce a tres años para plantar o forestar.

EXTINCIÓN: El derecho de construir, plantar o forestar se extingue por renuncia

expresa, vencimiento del plazo, cumplimiento de una condición resolutoria, por

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 Mercedes Castaño - REALES

consolidación y por el no uso durante diez años, para el derecho a construir, y de

cinco, para el derecho a plantar o forestar

Si se dispone a un tercero, es oponible , los efectos frente a los terceros, se deben

ajustar al plazo, una vez pasado éste , vuelve a su dueño.

EFECTOS DE LAS EXTINCIÓN: Al momento de la extinción del derecho de

superficie por el cumplimiento del plazo convencional o legal, el propietario del
suelo hace suyo lo construido, plantado o forestado, libre de los derechos reales o
personales impuestos por el superficiario. (los terceros no pueden alegar el
desconocimiento , ya que conocían el plazo)

Si el derecho de superficie se extingue antes del cumplimiento del plazo legal o

convencional (por renuncia, consolidación, etc), los derechos reales constituidos
sobre la superficie o sobre el suelo continúan gravando separadamente las dos
parcelas, como si no hubiese habido extinción, hasta el transcurso del plazo del
derecho de superficie.
(debe respetar los derechos de los 3eros que subsisten, ya que sino habría
enriquecimiento sin causa) Los terceros no pudieron prever la causal de extinción.
Subsisten también los derechos personales durante el tiempo establecido.

INDEMNIZACIÓN AL SUPERFICIARIO. Producida la extinción del derecho de

superficie, el titular del derecho real sobre el suelo debe indemnizar al superficiario,
excepto pacto en contrario. El monto de la indemnización es fijado por las partes en
el acto constitutivo del derecho real de superficie, o en acuerdos posteriores.
Si no lo acordaron se toman en cuenta los valores subsistentes incorporados por el
superficiario durante los dos últimos años, descontada la amortización.

Normas aplicables al derecho de superficie. Son de aplicación supletoria las

normas relativas a las limitaciones del uso y goce en el derecho de usufructo, sin
perjuicio de lo que las partes hayan pactado al respecto en el acto constitutivo.

UNIDAD 4- DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA

USUFRUCTO
Es un derecho real de disfrute sobre cosa ajena, se tiene relación directa de la cosa
sin intervención del propietario, el que lo constituye debe ser titular de un derecho
real sobre cosa propia. Puede ser sobre muebles o inmuebles. Es temporario!

CONCEPTO: Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente

de un bien ajeno, sin alterar su sustancia.(si se modifica su materia, forma o destino,
y si se trata de un derecho, cuando se lo menoscaba.)

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 Mercedes Castaño - REALES

Hay dos sujetos , un usufructuario que es el poseedor , el que adquiere las

facultades de uso ,goce y disposición, tiene el animus y el corpus ( titular de un
derecho real).
El nudo propietario es el dueño, que tiene derecho real de dominio imperfecto por
desmembración, no tiene la intención de desligarse (mantiene el animus), pero
pierde el corpus, pero se queda con la titularidad del objeto.

Puede disponerlo jurídicamente, lo cual le permite transmitirlo por actos entre vivos
y constituir derechos reales de uso, habitación, servidumbre y anticresis.

OBJETO: Objeto. El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte
material o por una parte indivisa de los siguientes objetos:
a) una cosa no fungible;
b) un derecho, sólo en los casos en que la ley lo prevé;
c) una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales;
d) el todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen
testamentario.

LEGITIMADOS: Sólo están legitimados para constituir usufructo el dueño, el titular

de un derecho de propiedad horizontal, el superficiario y los comuneros del objeto
sobre el que puede recaer.

USUFRUCTO A VARIAS PERSONAS: El usufructo puede establecerse conjunta y

simultáneamente a favor de varias personas. Si se extingue para una subsiste para
las restantes, pero sin derecho de acrecer, excepto si en el acto constitutivo se
prevé lo contrario. (es decir, la porción vuelve al propietario y del resto se mantiene
el usufructo).

No puede establecerse usufructo a favor de varias personas que se suceden entre

sí, a menos que el indicado en un orden precedente no quiera o no pueda aceptar el
usufructo. (ESTÁ PROHIBIDO EL USUFRUCTO SUCESIVO).

Prohibición de usufructo judicial. En ningún caso el juez puede constituir un

usufructo o imponer su constitución.

MODOS DE CONSTITUCIÓN:
El usufructo puede constituirse:
a) por la transmisión del uso y goce con reserva de la nuda propiedad;
b) por la transmisión de la nuda propiedad con reserva del uso y goce;
c) por transmisión de la nuda propiedad a una persona y el uso y goce a otra

Puede constituirse :
Por contrato (sea oneroso o gratuito). o sea actos entre vivos
Por testamentos (actos de última voluntad).
O por prescripción adquisitiva.

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 Mercedes Castaño - REALES

Si son cosas inmuebles , debe instrumentarse en escritura pública y realizarse la

tradición de la cosa, luego debe inscribirse en el registro para la oponibilidad a
terceros.
Si es un mueble registrable también se debe inscribir en el registro,
Si recae en cosa mueble no registrable, alcanza con la tradición, pero para ser
oponible a terceros debe instrumentarse por escrito.
Si el usufructo recae sobre créditos, se debe entregar el documento en que lo
consten, para que sea notificada la constitución a deudores.

El usufructo se presume oneroso, pero admite prueba en contrario.

MODALIDADES: se puede establecer sin ninguna modalidad (plazo, cargo o

condición), o sujeto a condición o plazo resolutorio o con cargo.
El usufructo NO puede constituirse bajo una condición suspensiva o a plazo
suspensivo a menos que sea por testamento, la condición se cumpla o el plazo de
venza antes del fallecimiento del testador, y no después.

INVENTARIO: las partes tienen derecho a inventariar y determinar el estado del

objeto detalladamente, sobre los elementos que componen el objeto al momento de
su constitución antes de entrar en uso y goce, por escritura pú[Link] las
partes son mayores de edad pueden hacerlo por instrumento privado.

Si el usufructo se constituye por testamento, quien ha sido designado usufructuario

está obligado a inventariar y determinar el estado del objeto, en escritura pública.
Esta obligación tampoco es dispensable.

Al no ser obligatoria, si el inventario no se realiza, surge la presunción de que los

bienes se encuentran en buen estado , es iuris tantum.

GARANTÍA SUFICIENTE EN LA CONSTITUCIÓN Y EN LA TRANSMISIÓN: En el

acto de constitución puede establecerse la obligación previa al ingreso en el uso y
goce, de otorgar garantía suficiente, por la conservación y restitución de los bienes,
una vez extinguido el usufructo.

La garantía sirve en el caso que el usufructuario incumpla con sus obligaciones

(cobrar las mejoras, el pago de impuestos, tasas y contribuciones). Es optativa.

INTRANSMISIBILIDAD HEREDITARIA: El usufructo es intransmisible por causa de

muerte, sin perjuicio de lo dispuesto para el usufructo a favor de varias personas
con derecho de acrecer.
Si es a favor de una persona humana y nada se establece sobre su duración, se
entiende vitalicio. Si es a favor de persona jurídica y no se estableció duración el
máximo es de 50 años.

La duración máxima es la vida del usufructuario.

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 Mercedes Castaño - REALES

Si se muere el propietario, los herederos deben respetar el usufructo hasta que se

extinga.

DERECHOS DEL USUFRUCTUARIO

FRUTOS. PRODUCTOS. ACRECENTAMIENTOS NATURALES

Pertenecen al usufructuario singular o universal:
a) los frutos percibidos. Sin embargo, si el usufructo es de un conjunto de animales,
el usufructuario está obligado a reemplazar los animales que faltan con otros
iguales en cantidad y calidad, si no opta por pedir su extinción;
b) los frutos pendientes al tiempo de constituirse el usufructo. Los pendientes al
tiempo de su extinción pertenecen al nudo propietario; (si por ejemplo sembró el
campo pero no lo cosechó y se estableció el usufructo, le corresponden al
usufructuario)
c) los productos de una explotación ya iniciada al tiempo de constituirse el
usufructo.

El uso y goce del usufructuario se extiende a los acrecentamientos originados por

hechos de la naturaleza, sin contraprestación alguna. (por ejemplo si por un aluvión
se extiende, el propietario no podrá exigir el pago de los metros que se extendió).

DERECHOS REALES Y PERSONALES

El usufructuario puede transmitir su derecho, pero es su propia vida y no la del
adquirente la que determina el límite máximo de duración del usufructo.
Con carácter previo a la transmisión, el adquirente debe dar al nudo propietario
garantía suficiente de la conservación y restitución del bien.

El usufructuario puede constituir los derechos reales de servidumbre y anticresis,

uso y habitación y derechos personales de uso o goce. En ninguno de estos casos
el usufructuario se exime de sus responsabilidades frente al nudo propietario.

EJECUCIÓN POR ACREEDORES. Si el acreedor del usufructuario ejecuta el

derecho de usufructo, el adquirente ( nuevo) del usufructo debe dar garantía
suficiente al nudo propietario de la conservación y restitución de los bienes.

MEJORAS: El usufructuario puede efectuar otras mejoras, además de las que está
obligado a hacer (necesarias, las de mero mantenimiento y las que se originen por
su culpa) , si no alteran la sustancia de la cosa. No tiene derecho a reclamar su
pago, pero puede retirarlas si la separación no ocasiona daño a los bienes.

OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO

DESTINO: el uso y goce del usufructuario debe ajustarse al destino de los bienes
del usufructo, que se determina por acuerdo, por la naturaleza de la cosa o por el
uso al cual se usaba.

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 Mercedes Castaño - REALES

-Debe ajustarse al destino del usufructo que se había determinado por la

convención o por la naturaleza de la cosa, o el uso al cual estaba afectada al hecho.
-Debe pagar los impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes que afectan
directamente a los bienes objeto del usufructo.
-El usufructuario debe entregar los bienes objeto del usufructo a quien tenga el
derecho de restitución, al extinguirse el usufructo, en cantidad y estado que se
estableció en el inventario. (osea restituir la cosa conforme al inventario o como se
presume en buen estado, si no se realizó el inventario, a quien tenga derecho a
reclamarla)

MEJORAS : debe realizar a su costa las de mero mantenimiento, las necesarias, y

las demás que se originen por su culpa.
No debe pagar las que se originan por vetustez (viejo) o caso fortuito.

LAS ANTERIORES A LA CONSTITUCIÓN DEL USUFRUCTO: El usufructuario no

está obligado a hacer ninguna mejora por causas originadas antes del acto de
constitución de su derecho.
Sin embargo, el usufructuario que no recibe los bienes por negarse a hacer el
inventario o a determinar su estado, debe pagar esas mejoras realizadas por el nudo
propietario.

DERECHOS Y DEBERES DEL NUDO PROPIETARIO: El nudo propietario conserva

la disposición jurídica y material que corresponde a su derecho, pero no debe turbar
el uso y goce del usufructuario. Si lo hace, el usufructuario puede exigir el cese de la
turbación; y, si el usufructo es oneroso, puede optar por una disminución del precio
proporcional a la gravedad de la turbación.

EXTINCIÓN:

Son medios especiales de extinción del usufructo: (especiales del usufructo)

a) la muerte del usufructuario,
b) la extinción de la persona jurídica usufructuaria.
c) el no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón. El desuso
involuntario no impide la extinción, ni autoriza a extender la duración del usufructo;
d) el uso abusivo y la alteración de la sustancia comprobada judicialmente.

EFECTOS: Extinguido el usufructo originario se extinguen todos los derechos

constituidos por el usufructuario y sus sucesores particulares.

Si el usufructo es de un conjunto de animales que perece en su totalidad sin culpa

del usufructuario, éste cumple con entregar al nudo propietario los despojos
subsistentes. Si el conjunto de animales perece en parte sin culpa del usufructuario,
éste tiene opción de continuar en el usufructo, reemplazando los animales que
faltan, o de cesar en él, entregando los que no hayan perecido.

Una vez extinguido, vuelve el dominio pleno y perfecto del nudo propietario.

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 Mercedes Castaño - REALES

El usufructuario puede vender su derecho de usufructo, ( no la cosa), por su plazo o

por los años de vida del propietario. No necesita conformidad del nudo propietario,
puede exigir una garantía para que responda ante el dueño .
Se puede ejecutar el derecho de usufructo ( no la cosa o el bien).

USO
Es un derecho real sobre cosa ajena, sólo pueden constituirse a favor de la persona
humana (para satisfacer las necesidades de las personas) . Es más limitado que el
usufructo.

CONCEPTO: El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa
ajena, su parte material o indivisa, en la extensión y con los límites establecidos en
el título constitutivo, sin alterar su sustancia. Si el título no establece la extensión del
uso y goce se entiende que se constituye un usufructo.
El derecho real de uso sólo puede constituirse a favor de persona humana.

Se le aplican las normas del usufructo, excepto de las disposiciones particulares de

uso. (SE APLICAN SUBSIDIARIAMENTE).

Sobre la legitimación activa, no dice nada. Por lo que se recurre a las normas del
usufructo. Pueden constituir este derecho real , el dueño de la cosa, los
condóminos, el titular de PH, conjuntos inmobiliarios y el superficiario, también el
usufructuario.
Su constitución será por contrato o testamento.
Transmisibilidad, no establece nada acerca de la posibilidad o no de transmitir, por
lo que se utiliza la regla general de que todos los derechos reales, salvo disposición
legal en contrario, son transmisibles. Pero no podrán transmitir por causa de
muerte.
Extinción, se entiende que se extinguen por la muerte del usuario, por el uso
abusivo o alteración de la sustancia y por el no uso por 10 años.

LIMITACIONES: El usuario no puede constituir derechos reales sobre la cosa. (No

prohíbe los personales, por ejemplo alquilar) .

Sus facultades están limitadas a satisfacer sus necesidades y la de su familia.

El usuario no puede enajenar su derecho de uso.

EJECUCIÓN POR LOS ACREEDORES: Los frutos no pueden ser embargados por
los acreedores cuando el uso de éstos se limita a las necesidades del usuario y su
familia.

Esto tiene sustento en la protección que se pretende brindar al usuario y a su

familia,otorgándole facultades de uso y goce, y permitiendo percibir los frutos que la
cosa pueda otorgar para así satisfacer sus necesidades y las de su familia.

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 Mercedes Castaño - REALES

HABITACIÓN
La habitación es el derecho real que consiste en morar (vivir) en un inmueble ajeno
construido, o en parte material de él, sin alterar su sustancia.
(alterar la sustancia implica modificar la materia , forma o destino)
Sólo puede constituirse a favor de persona humana.

Es un derecho real sobre cosa ajena, se desmembra el dominio del titular que le
otorga al habitador las facultades de morar en un inmueble ajeno junto con su
familia, quedandole al propietario las facultades de disposición jurídica y material.

Su fin es lograr la protección del habitador y de su familia para satisfacer las

necesidades de vivienda.

Puede constituirse habitación en favor de varias personas en forma simultánea sin

que se afecte la regla de indivisibilidad del derecho real de habitación.

Temporalidad: está destinada a extinguirse al cumplirse el plazo fijado en el acto

constitutivo o con la muerte del habitador.

♥ Como el uso y el usufructo, debe estar constituidos por escritura pública y se debe
publicar en el registro de propiedad.

♥NORMAS SUPLETORIAS: Se le aplican las normas del usufructo, a excepción de

las disposiciones particulares establecidas para la habitación.

1- LEGITIMACIÓN ACTIVA: al no haber norma específica se aplica supletoriamente

la de usufructo, entonces pueden constituir derecho real de habitación: el dueño,
los comuneros, el titular de PH, el superficiario, el titular de conjunto inmobiliario y
usufructuario.

2- EXTINCIÓN: además de las causales generales (destrucción de la cosa,

abandono o consolidación) supletoriamente se aplica que se extinguen : por la
muerte del habitador, o por el cumplimiento del plazo, por el uso abusivo , la
alteración de la sustancia, o por el no uso por 10 años.

3- CONSTITUCIÓN: hay dos casos de adquisición legal (que se adquieren por mero
efecto de la ley), corresponden al cónyuge supérstite y al conviviente supérstite.
No está permitida la constitución por vía judicial.
Es susceptible de adquisición por vía de prescripción siempre que se cumplan con
los requisitos.

LIMITACIONES: no es transmisible ni por causa de muerte ni por actos entre vivos,

el habitador no puede constituir derecho reales ni personales sobre la cosa. No es
ejecutable por los acreedores.

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 Mercedes Castaño - REALES

A diferencia del usufructo, se le prohíbe al habitador la constitución de derechos

reales y personales, y la transmisión de su derecho , ya que desvirtuaron el fin por el
cual existe el derecho real.

Es inejecutable e inembargable por parte de los acreedores, basado en la idea de la

protección del habitador y de su familia.

IMPUESTOS, CONTRIBUCIONES Y REPARACIONES: Cuando el habitador reside

sólo en una parte de la casa que se le señala para vivienda, debe contribuir al pago
de las cargas, contribuciones y reparaciones a prorrata de la parte de la casa que
ocupa.

Derecho real de habitación del cónyuge supérstite. El cónyuge supérstite tiene

derecho real de habitación vitalicio y gratuito de pleno derecho sobre el inmueble de
propiedad del causante, que constituyó el último hogar conyugal, y que a la apertura
de la sucesión no se encontraba en condominio con otras personas. Este derecho
es inoponible a los acreedores del causante.

Es una adquisición legal, de pleno derecho.

Se extingue por renuncia o por muerte, ya que es vitalicio.

Atribución de la vivienda en caso de muerte de uno de los convivientes. El

conviviente supérstite que carece de vivienda propia habitable o de bienes
suficientes que aseguren el acceso a ésta, puede invocar el derecho real de
habitación gratuito por un plazo máximo de dos años sobre el inmueble de
propiedad del causante que constituyó el último hogar familiar y que a la apertura de
la sucesión no se encontraba en condominio con otras personas.

Este derecho es inoponible a los acreedores del causante.

Se extingue si el conviviente supérstite constituye una nueva unión convivencial,

contrae matrimonio, o adquiere una vivienda propia habitable o bienes suficientes
para acceder a ésta.

Su justificación es que la persona tenga un tiempo razonable para reorganizar su

vida y su situación habitacional.

Diferencias entre USUFRUCTO, USO Y HABITACIÓN:

1- El uso y la habitación son más limitados.
2-El uso y la habitación no pueden ser transferidos, el usufructo sí.
3-En el uso y la habitación los frutos no pueden ser embargados.
4-En el uso y la habitación no pueden constituirse derechos reales a favor de un
tercero.
5- En el uso y la habitación sólo pueden constituirse a favor de persona humana.

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 Mercedes Castaño - REALES

SERVIDUMBRE
Es un derecho real de disfrute sobre cosa ajena, es un derecho real principal, intenta
que el fundo sirviente beneficie al fundo dominante.
No se ejerce sobre la posesión.
Deben formalizarse por Escritura pública e inscribirse en el registro de propiedad ,
por ser inmuebles.

Principio de atipicidad: Puede asumir múltiples formas de realización, el CCyC

establece algunos tipos de servidumbre, pero las partes pueden convenir o crear
las servidumbres que quieran.
Existen servidumbres del derecho público, que son en beneficio de la comunidad y
tienen su propia regulación en leyes especiales, propias del derecho administrativo.
Mientras que las del derecho privado, son las que contiene el código o las partes
pueden acordar.

CONCEPTO: La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos

inmuebles y que concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad
sobre el inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo.

Objeto: La servidumbre puede tener por objeto la totalidad o una parte material del
inmueble ajeno. (sólo sobre inmuebles, que deben ser ajenos)

El inmueble en cuyo beneficio se establece el derecho se llama fundo dominante, el

otro inmueble se llama fundo sirviente.

CLASIFICACIÓN:
1- Positivas y negativas
2- Reales y personales
3- Forzosas y voluntarias

POSITIVA Y NEGATIVA:La servidumbre es positiva si la carga real consiste en

soportar su ejercicio (dejar hacer, implica un soportar para el sirviente); es negativa
si la carga real se limita a la abstención determinada impuesta en el título (un no
hacer, por ejemplo no construir algo que impida la vista) .

REALES O PERSONALES- según a que se quiera beneficiar.

La servidumbre personal es la constituida en favor de persona determinada sin
inherencia al inmueble dominante. Si se constituye a favor de una persona humana
se presume vitalicia, si del título no resulta una duración menor. (es un vínculo entre
la persona y la cosa). Si se trata de una persona jurídica no pueden durar más de 50
años.

La servidumbre real es la inherente al inmueble dominante (no importa quien es su

titular) . Por ejemplo, hay un fundo encerrado y necesita pasar por el lote B para
salir.

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 Mercedes Castaño - REALES

Se presume perpetua excepto pacto en contrario. La carga de la servidumbre real

debe asegurar una ventaja real a la heredad dominante. La servidumbre real es
inherente al fundo dominante y al fundo sirviente, sigue con ellos a cualquier poder
que pasen y no puede ser separada del fundo, ni formar el objeto de una
convención, ni ser sometida a gravamen alguno. Pueden ser perpetuas o
temporales.
En caso de duda, la servidumbre se presume personal.
La servidumbre personal, provee una ventaja a una persona determinada, hay un
vínculo entre la persona y la cosa. Siempre son temporarias, no pueden durar más
de la vida del titular ( vitalicia- se presume vitalicia, salvo que se establezca en el
título un plazo menor) o más de 50 años si se trata de una persona jurídica.
Por ejemplo si existen 2 lotes, y uno de ellos es tambero ( produce leche) , le
interesa pasar por el fundo de al lado porque de ahí tiene 20 metros para llegar a
donde pasan los camiones, sino desde su fundo tiene 7 km, le interesa
particularmente a la persona.

SERVIDUMBRE FORZOSA- las establece la ley .

Nadie puede imponer la constitución de una servidumbre, excepto que la ley prevea
expresamente la necesidad jurídica de hacerlo, caso en el cual se denomina
forzosa.

Son servidumbres forzosas y reales la servidumbre de tránsito a favor de un

inmueble sin comunicación suficiente con la vía pública, la de acueducto
cuando resulta necesaria para la explotación económica establecida en el
inmueble dominante, o para la población, y la de recibir agua extraída o
degradada artificialmente de la que no resulta perjuicio grave para el fundo
sirviente o, de existir, es canalizada subterráneamente o en cañerías.

Si el titular del fundo sirviente no conviene la indemnización con el del fundo

dominante, o con la autoridad local si está involucrada la población, se la debe fijar
judicialmente. (es onerosa)

La acción para reclamar una servidumbre forzosa es imprescriptible.

♥Las servidumbres forzosas son las reales, están establecidas por la ley, son
excepcionales. La ley las autoriza y las impone sin importar la voluntad u oposición
del titular del fundo sirviente. Es onerosa

Servidumbre personal a favor de varios titulares. La servidumbre personal puede

establecerse a favor de varias personas. Si se extingue para una subsiste para las
restantes, pero sin derecho de acrecer, excepto que el título prevea lo contrario.
No puede establecerse la servidumbre personal a favor de varias personas que se
suceden entre sí, a menos que el indicado en un orden precedente no quiera o no
pueda aceptar la servidumbre. (se deben ejercer al mismo tiempo, prohibición de
que se sucedan entre sí).

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 Mercedes Castaño - REALES

LEGITIMACIÓN: Están legitimados para constituir una servidumbre los titulares de

derechos reales que recaen sobre inmuebles y se ejercen por la posesión. Si existe
comunidad debe ser constituida por el conjunto de los titulares.

Los modos de constitución son el contrato, la ley cuando es forzosa, un testamento

o la prescripción adquisitiva.

PRESUNCIÓN DE LA ONEROSIDAD: En caso de duda, la constitución de la

servidumbre se presume onerosa. ( pero se puede pactar la gratuidad)

MODALIDADES: puede sujetarse a un plazo o condición resolutorio.

TRANSMISIBILIDAD:
Ninguna servidumbre puede transmitirse con independencia del inmueble
dominante.
La servidumbre personal es intransmisible por causa de muerte, sin perjuicio de lo
dispuesto para la servidumbre a favor de varias personas con derecho de acrecer.

Derechos y obligaciones del titular dominante

Derechos reales y personales. El titular de una servidumbre puede constituir sobre

ella derechos personales con relación a la utilidad que le es conferida, sin eximirse
de su responsabilidad frente al propietario. No puede constituir derechos reales.

Puede constituir derechos personales, en la medida que no se grave la situación del

predio sirviente. No se puede constituir derechos reales ya que no se tiene
posesión.

Extensión de la servidumbre. La servidumbre comprende la facultad de ejercer

todas las servidumbres accesorias indispensables para el ejercicio de la principal,
pero no aquellas que sólo hacen más cómodo su ejercicio.(sólo si son
indispensables, pero no si son para la comodidad. Las servidumbres accesorias
impuestas por la ley siguen la suerte de la principal, si se extingue esta, lo hacen
también las segundas)

Ejercicio. El ejercicio de la servidumbre no puede agravarse si aumentan las

necesidades del inmueble dominante, excepto que se trate de una servidumbre
forzosa.

Hay una regla del menor agravio posible, debe causar el menor daño posible al
fundo sirviente. Por ejemplo, en una servidumbre de paso , si no se determinó el
lugar, el tránsito debe hacerse por una zona que implique entrar en la menor
superficie posible. Debe hacerse en consideración de lo que las partes hubieran
acordado y lo que no pactaron expresamente será determinado por el titular del

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 Mercedes Castaño - REALES

fundo sirviente. Esto no sucede en servidumbres forzosas, que no se tiene en

cuenta la voluntad de las partes.

♥Si el propietario transmite el inmueble, lo transmite con la servidumbre.

EJECUCIÓN POR LOS ACREEDORES: En ningún caso la transmisión o la

ejecución de la servidumbre pueden hacerse con independencia del inmueble
dominante.

(La servidumbre no puede ser ejecutada en forma separada del inmueble por los
acreedores del titular.)

DERECHOS DEL TITULAR SIRVIENTE:

El titular sirviente conserva la disposición jurídica (venta, donación, permuta o

constituir derechos reales) y material que corresponde a su derecho. No pierde el
derecho de hacer servir el predio a los mismos usos que forman el objeto de la
servidumbre. Así, aquel cuyo fundo está gravado con una servidumbre de paso
conserva la facultad de pasar él mismo por el lugar. ( no se debe perjudicar a la
servidumbre)

No debe turbar el ejercicio de la servidumbre, ni siquiera por la constitución de otra.

Si lo hace, el titular dominante puede exigir el cese de la turbación; si la servidumbre
es onerosa puede optar por una disminución del precio proporcional a la gravedad
de la turbación.

-El titular sirviente puede exigir que la constitución y el ejercicio de la servidumbre

se realicen con menor menoscabo para el inmueble gravado pero no puede privar al
dominante de la utilidad a la que tiene derecho. (hace referencia al MENOR
MENOSCABO POSIBLE DEL FUNDO SIRVIENTE)

EXTINCIÓN: Además de las causas generales. Son medios especiales de extinción

de las servidumbres:

a) la desaparición de toda utilidad para el inmueble dominante;

b) el no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón;
c) en las servidumbres personales, si el titular es persona humana, su muerte; si el
titular es una persona jurídica, su extinción, y si no se pactó una duración menor, se
acaba a los cincuenta años desde la constitución.

Efectos de la extinción. Extinguida la servidumbre, se extinguen todos los derechos

constituidos por el titular dominante.

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 Mercedes Castaño - REALES

UNIDAD 5

DERECHOS REALES DE GARANTÍA (Hipoteca, anticresis y prenda).

En responsabilidad patrimonial, se debe responder con todo su patrimonio y hay

igualdad entre todos los acreedores de un deudor. Pero los derechos reales de
garantía son la excepción.
La garantía real, le otorga al titular, ser un acreedor privilegiado y especial.

El sujeto activo del derecho real va a ser privilegiado frente a todos los acreedores
quirografarios y va a tener prioridad en el cobro. Es especial, ya que ante él no
responde con la totalidad de su patrimonio, sino con determinado bien o cosa.

Son derechos accesorios, recaen sobre cosa ajena. Tienen como finalidad asegurar
el cumplimiento de una obligación.
Recaen sobre cosas determinadas.
Pueden ser registrables o no ( según la naturaleza del objeto).
No necesariamente el deudor debe coincidir con quien constituye la hipoteca.

Disposiciones comunes y especiales. Los derechos reales constituidos en garantía

de créditos se rigen por las disposiciones comunes de este Capítulo y por las
normas especiales que corresponden a su tipo.

ELEMENTOS:
Esenciales: hacen a la esencia de la garantía. Son de órden público, no puede faltar
porque sino es nulo. Son la convencionalidad, accesoriedad y la especialidad
(tanto en el crédito como el objeto)
Naturales: hacen a la naturaleza de la figura, las partes lo pueden pactar libremente.
Es la indivisibilidad

ESENCIALES:
1- CONVENCIONALIDAD: Los derechos reales de garantía sólo pueden ser
constituidos por contrato, celebrado por los legitimados y con las formas que la ley
indica para cada tipo.

Sólo pueden nacer por acuerdo de partes, y lo debe hacer el titular de un derecho
real, deben ser capaces y estar legitimados al efecto. No debe haber vicios en el
acto. Debe haber voluntad jurídica. También deben ajustarse a las exigencias para
satisfacer el requisito de la convencionalidad ( por ejemplo la hipoteca sobre
inmuebles debe hacerse por escritura pública).

2- ACCESORIEDAD: Los derechos reales de garantía son accesorios del crédito

que aseguran, son intransmisibles sin el crédito y se extinguen con el principal,
excepto en los supuestos legalmente previstos.
La extinción de la garantía por cualquier causa, incluida la renuncia, no afecta la
existencia del crédito.

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 Mercedes Castaño - REALES

Son derechos reales cuya existencia y vigencia están sujetas a un crédito, sin él no
encontraría causa. No son autónomos, dependen de una obligación principal.
Siguen la suerte de la principal.

CRÉDITOS GARANTIZABLES: Se puede garantizar cualquier crédito, puro y

simple, a plazo, condicional o eventual, de dar, hacer o no hacer. Al constituirse la
garantía, el crédito debe individualizarse adecuadamente a través de los sujetos, el
objeto y su causa, con las excepciones admitidas por la ley.

3- ESPECIALIDAD
♥En cuanto al objeto (que compromete):
“Cosas y derechos pueden constituir el objeto de los derechos reales de garantía.
Ese objeto debe ser actual, y estar individualizado adecuadamente en el contrato
constitutivo.”
(sobre cosa es la regla, el derecho es un bien- prenda o superficie)

♥En cuanto al crédito (que garantiza):

Especialidad en cuanto al crédito. El monto de la garantía o gravamen debe
estimarse en dinero. La especialidad queda cumplida con la expresión del monto
máximo del gravamen.

“El crédito puede estar individualizado en todos los elementos desde el origen o
puede nacer posteriormente; más en todos los casos, el gravamen constituye el
máximo de la garantía real por todo concepto, de modo que cualquier suma
excedente es quirografaria, sea por capital, intereses, costas, multas, u otros
conceptos.

El acto constitutivo debe prever el plazo al que la garantía se sujeta, que no puede
exceder de diez años, contados desde ese acto. Vencido el plazo, la garantía
subsiste en seguridad de los créditos nacidos durante su vigencia.”

La especialidad en cuanto al crédito, fija el grado de agresión patrimonial que tiene

el acreedor con la garantía real. Se debe tener definido el máximo al que la garantía
concede tutela privilegiada. Ésto interesa también a los terceros , para conocer el
grado de afectación .

DEFECTOS DE LA ESPECIALIDAD: La constitución de la garantía es válida aunque

falte alguna de las especificaciones del objeto o del crédito, siempre que se la pueda
integrar de acuerdo al conjunto de las enunciaciones del acto constitutivo.

Si falta un dato es nula, salvo que sea menor ( por ejemplo dar todos los detalles,
pero faltó establecer el lindero sur) y que quede claro sin necesidad de recurrir a
elementos extraños al contrato , debe ser autosuficiente.

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 Mercedes Castaño - REALES

NATURALES:

1-INDIVISIBILIDAD : Los derechos reales de garantía son indivisibles. La

indivisibilidad consiste en que cada uno de los bienes afectados a una deuda y cada
parte de ellos, están afectados al pago de toda la deuda y de cada una de sus
partes.

El acreedor cuya garantía comprenda varios bienes puede perseguirlos a todos

conjuntamente, o sólo a uno o algunos de ellos, con prescindencia de a quién
pertenezca o de la existencia de otras garantías.

Puede convenirse la divisibilidad de la garantía respecto del crédito y de los bienes

afectados. También puede disponerla el juez fundadamente, a solicitud del titular
del bien, siempre que no se ocasione perjuicio al acreedor, o a petición de este
último si hace a su propio interés.

EXTENSIÓN EN CUANTO AL OBJETO : En la garantía quedan comprendidos todos

los accesorios físicamente unidos a la cosa, las mejoras y las rentas debidas.
Sin embargo, no están comprendidos en la garantía:

a) los bienes físicamente unidos a la cosa que están gravados con prenda
constituida antes que la hipoteca o son de propiedad de terceros, aunque su
utilización por el deudor esté autorizada por un vínculo contractual;
b) los bienes que posteriormente se unen físicamente a la cosa, si al tiempo de esa
unión están gravados con prenda o son de propiedad de terceros, aun en las
condiciones antes indicadas.

EXTENSIÓN EN CUANTO AL CRÉDITO:

La garantía cubre el capital adeudado y los intereses posteriores a su constitución,
como así también los daños y costas posteriores que provoca el incumplimiento.
Los intereses, daños y costas anteriores a la constitución de la garantía quedan
comprendidos en su cobertura sólo en caso de haberse previsto y determinado
expresamente en la convención.

♥Facultades del constituyente. El constituyente de la garantía conserva todas las

facultades inherentes a su derecho, pero no puede realizar ningún acto que
disminuya el valor de la garantía. Si esto ocurre, el acreedor puede requerir la
privación del plazo de la obligación, o bien puede estimar el valor de la disminución
y exigir su depósito o que se otorgue otra garantía suficiente.

FACULTADES DEL CONSTITUYENTE: El constituyente de la garantía conserva

todas las facultades inherentes a su derecho, pero no puede realizar ningún acto
que disminuya el valor de la garantía. Si esto ocurre, el acreedor puede requerir la
privación del plazo de la obligación, o bien puede estimar el valor de la disminución
y exigir su depósito o que se otorgue otra garantía suficiente.

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 Mercedes Castaño - REALES

Es decir, el constituyente , sea deudor o no, conserva las facultades de disposición

material y jurídica de la cosa ( disponer , enajenar, gravarla de nuevos derechos
reales, extraer sus frutos, arrendarla, realizar construcciones, cambios)
Pero no puede realizar ningún acto que disminuya el valor de la garantía, si esto
ocurre el acreedor podrá exigir otra garantía personal o real; estimar el valor de la
disminución y exigir el pago o la privación del plazo de la obligación ( una vez
verificada la disminución, el acreedor puede optar por exigir la deuda como de plazo
vencido).

ART 2196.- Inoponibilidad. En caso de ejecución, son inoponibles al acreedor los

actos jurídicos celebrados en perjuicio de la garantía.

ART 2197.- Realización por un tercero. Si el bien gravado es subastado por un

tercero antes del cumplimiento del plazo, el titular de la garantía tiene derecho a dar
por caduco el plazo, y a cobrar con la preferencia correspondiente.

Si el crédito está sujeto a condición suspensiva, puede requerírsele que ofrezca

garantía suficiente de la restitución de lo percibido en la extensión del artículo 349
para el caso de frustración de la condición.

ART 2198.- Cláusula nula. Es nula toda cláusula que permite al titular de un derecho
real de garantía adquirir o disponer del bien gravado fuera de las modalidades y
condiciones de ejecución previstas por la ley para cada derecho real de garantía.

ART 2199.- Responsabilidad del propietario no deudor. El propietario no deudor, sea

un tercero que constituye la garantía o quien adquiere el bien gravado, sin obligarse
en forma expresa al pago del crédito asegurado, responde únicamente con el bien
objeto del gravamen y hasta el máximo del gravamen.

ART 2200.- Ejecución contra el propietario no deudor. En caso de ejecución de la

garantía, sólo después de reclamado el pago al obligado, el acreedor puede, en la
oportunidad y plazos que disponen las leyes procesales locales, hacer intimar al
propietario no deudor para que pague la deuda hasta el límite del gravamen, o para
que oponga excepciones.

El propietario no deudor puede hacer valer las defensas personales del deudor sólo
si se dan los requisitos de la acción subrogatoria.

Las defensas inadmisibles en el trámite fijado para la ejecución pueden ser alegadas
por el propietario no deudor en juicio de conocimiento.

ART 2201.- Derecho al remanente. Una vez realizado el bien afectado por la
garantía, el propietario no deudor tiene derecho al remanente que excede el monto
del gravamen, con exclusión del precedente propietario y de los acreedores
quirografarios.

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 Mercedes Castaño - REALES

ART 2202.- Subrogación del propietario no deudor. Ejecutada la garantía o

satisfecho el pago de la deuda garantizada, el propietario no deudor tiene derecho a:

a) reclamar las indemnizaciones correspondientes;

b) subrogarse, en la medida en que procede, en los derechos del acreedor;
c) en caso de existir otros bienes afectados a derechos reales de garantía en
beneficio de la misma deuda, hacer citar a sus titulares al proceso de ejecución, o
promover uno distinto, a fin de obtener contra ellos la condenación por la proporción
que les corresponde soportar según lo que se haya acordado o, subsidiariamente,
por la que resulta del valor de cada uno de los bienes gravados.

ART 2203.- Efectos de la subasta. Los derechos reales de garantía se extinguen por
efecto de la subasta pública del bien gravado, si sus titulares fueron debidamente
citados a la ejecución, sin perjuicio del derecho y preferencias que les correspondan
sobre el producido para la satisfacción de sus créditos.

ART 2204.- Cancelación del gravamen. Las garantías inscriptas en los registros
respectivos se cancelan:

a) por su titular, mediante el otorgamiento de un instrumento de igual naturaleza que

el exigido para su constitución, con el que el interesado puede instar la cancelación
de las respectivas constancias registrales;
b) por el juez, ante el incumplimiento del acreedor, sea o no imputable; la resolución
respectiva se inscribe en el registro, a sus efectos.

En todos los casos puede requerirse que la cancelación se asiente por nota
marginal en el ejemplar del título constitutivo de la garantía.

HIPOTECA
Es un derecho real sobre cosa ajena, que no se ejerce por la posesión, su objeto
debe ser si o si un inmueble ( o más). Sólo pueden ser constituidas por escritura
pública. No hay modo suficiente por que no hay tradición, se requiere título
suficiente para su constitución y publicidad suficiente para que sea oponible erga
omnes. Debe registrarse en el registro de la propiedad. Se ejecuta siempre y cuando
el deudor incumpla la obligación principal.

CONCEPTO: La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o más
inmuebles individualizados que continúan en poder del constituyente (puede ser el
deudor o un 3ero garante) y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del
deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su producido
el crédito garantizado.

CARACTERES DE LA HIPOTECA:
♥Convencionalidad : sólo se puede constituir por contrato.

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 Mercedes Castaño - REALES

♥Accesoriedad: es accesoria a la obligación personal contraída por el deudor. Sigue

la suerte de la obligación principal, si ésta se extingue, también lo hace la hipoteca.
♥Publicidad: es una necesidad común a todos los derechos reales, pero en la
hipoteca cobra una relevancia particular, ya que no hay tradición. Sólo puede ser
constituida por escritura pública.
♥Especialidad: del objeto o del crédito, debe estar correctamente individualizado,
en el crédito debe estar especificado el monto máximo sobre el que recae el
derecho y estimado en dinero.
♥Indivisibilidad: aunque puede convenirse la divisibilidad.

LEGITIMACIÓN: Pueden constituir hipoteca los titulares de los derechos reales de

dominio, condominio , propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie (su
derecho) . (todos los titulares de derechos reales sobre cosa propia).

En caso de dominio, puede recaer sobre un inmueble con dominio imperfecto, si es

revocable, la hipoteca no puede durar más que el dominio imperfecto, sigue su
suerte).
En caso de dominio, el condómino da en garantía sólo su parte indivisa, sin
necesidad de consentimiento del resto. Pero para dar en garantía la totalidad del
inmueble debe haber común acuerdo.
El titular del PH, puede darlo sin necesidad de consentimiento del consorcio,
pueden renovarlo

HIPOTECA DE PARTE INDIVISA: Un condómino puede hipotecar la cosa por su

parte indivisa. El acreedor hipotecario puede ejecutar la parte indivisa sin esperar el
resultado de la partición (quien lo compre se incorpora al condominio). Mientras
subsista esta hipoteca, la partición extrajudicial del condominio es inoponible al
acreedor hipotecario que no presta consentimiento expreso.

FORMA DEL CONTRATO CONSTITUTIVO: La hipoteca se constituye por escritura

pública excepto expresa disposición legal en contrario. La aceptación del acreedor
puede ser posterior, siempre que se otorgue con la misma formalidad y previamente
a la registración.

( ya que al carecer de ella no podrá ser demostrado por otros medios, establece que
no es indispensable que el acreedor se encuentre presente al acto de otorgamiento
de la escritura respectiva, pero sí lo es que , en caso de ausencia, manifieste su
consentimiento posteriormente)

DETERMINACIÓN DEL OBJETO: El inmueble que grava la hipoteca debe estar

determinado por su ubicación, medidas perimetrales, superficie, colindancias,
datos de registración, nomenclatura catastral, y cuantas especificaciones sean
necesarias para su debida individualización.

(deben ser actuales y estar individualizados adecuadamente en el contrato

constitutivo.)

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 Mercedes Castaño - REALES

DURACIÓN DE LA INSCRIPCIÓN: Los efectos del registro de la hipoteca se

conservan por el término de 35, si antes no se renueva. (se reformó antes eran 20).

No se refiere ni a la cancelación ,ni a la extinción, sino a la caducidad del asiento

registral .
Que no esté inscripto no significa que no sea oponible, debe probar que el tercero
que se lo quiero oponer lo sabía, aunque faltando la inscripción es muy difícil.

La renovación no es lo mismo que la reinscripción, se puede renovar antes que

venza para darle un impulso al acto registral, le da una continuidad.
La reinscripción es una vez que ya se venció, y vuelve a la cola de acreedores, por
ser un nuevo acto separado del vencido.

CONVENCIONES PARA LA EJECUCIÓN: Lo previsto en este Capítulo no obsta a la

validez de las convenciones sobre ejecución de la hipoteca, reconocidas por leyes
especiales.

Refiere a la ley 24441, que fue derogada parcialmente por el CCyC que ya no
existen o que fueron regulados por el código. Siguen vigentes algunos de sus
contenidos.
Aquí se regulaba la ejecución extrajudicial de la hipoteca, incorpora la posibilidad de
que si se acordó en el título constitutivo de la garantía, a opción del acreedor se
podrá al momento de la ejecución elegir la ejecución extrajudicial oi mixta,
omitiendo en parte el trabajo del tribunal, contratando martilleros y escribanos
(aunque hay que ir al tribunal pedirlo, rendir cuentas de la subasta y repartición).

♥Puede haber más de una hipoteca sobre la misma cosa, se puede tener miles
siempre que el acreedor acepte constituirla.

Para determinar quien la cobraría primero, hay JERARQUÍAS, hay hipotecas de

distinto grado ( o rango) , de 1er grado, 2do grado, etc.

El sistema permite LA PERMUTA DE RANGO, donde acreedores pueden

intercambiar sus jerarquías ( grados) , esto lo deben hacer por escritura pública, y
así cambiar el orden del cobro, el constituyente de la hipoteca NO se puede oponer.
Ejemplos: en el caso que cambie el 1ero por el 3ero, aunque no involucre al 2do,
éste debe prestar consentimiento ( ya que si es mayor, lo puede llegar a perjudicar.
También existe el PRINCIPIO DE AVANCE DE RANGOS, por regla los acreedores
de rango inferior pasan al rango superior ante una vacancia, es decir si se le pagó a
uno y se extingue la obligación, ese puesto se libera y avanzan los otros.

RESERVA DE RANGO: el deudor puede reservar un lugar aunque todavía no haya

hipoteca, para otorgarle el rango posteriormente a algún acreedor.
Debe estar de acuerdo el acreedor, y se le imponen límites al deudor, por ejemplo
hay que ver el monto de la reserva , es decir se le determina un monto, que no puede

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 Mercedes Castaño - REALES

ser excedido posteriormente por la garantía que se le otorga el puesto reservado.

También podría acordarse cuantas veces puede usarse la reserva o sí sólo una vez.
Podría además acordarse a favor de cuantos, ya que puede haber acreedores
concurrentes, en en mismo grado jerárquico, que comparten grado y ante el
incumplimiento cobran a prorrata. O si se podrá hacer a favor de un sólo acreedor.

Todos estos límites deberán negociarse y deberá dejarse escritos en el título

constitutivo.

ANTICRESIS (casi nula aplicación)

Es un derecho real accesorio y de garantía sobre cosa ajena, que se ejerce por la
posesión (hay tradición) , recae sobre cosas registrables individualizadas ( puede
ser 1 cosa o más), muebles e inmuebles.

CONCEPTO : La anticresis es el derecho real de garantía que recae sobre cosas

registrables individualizadas, cuya posesión se entrega al acreedor o a un tercero
designado por las partes, a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a
una deuda.

LEGITIMACIÓN : Pueden constituir anticresis los titulares de los derechos reales de

dominio, condominio, propiedad horizontal, superficie y usufructo.

PLAZO MÁXIMO : El tiempo de la anticresis no puede exceder de 20 años para

cosas inmuebles y de cinco años para cosas muebles registrables. Si el
constituyente es el titular de un derecho real de duración menor, la anticresis, se
acaba con su titularidad

DERECHOS DEL ACREEDOR: “El acreedor adquiere el derecho de usar la cosa

dada en anticresis y percibir sus frutos, los cuales se imputan primero a gastos e
intereses y luego al capital, de lo que se debe dar cuenta al deudor.”

DEBERES DEL ACREEDOR: El acreedor anticresista debe conservar la cosa.

Puede percibir los frutos y explotarla él mismo, o darla en arrendamiento; puede
habitar el inmueble o utilizar la cosa mueble imputando como fruto el alquiler que
otro pagaría.

Excepto pacto en contrario, no puede modificar el destino ni realizar ningún cambio

del que resulta que el deudor, después de pagada la deuda, no puede explotar la
cosa de la manera que antes lo hacía.

El acreedor debe administrar conforme a lo previsto por las reglas del mandato y
responde de los daños que ocasiona al deudor.

El incumplimiento de estos deberes extingue la garantía y obliga al acreedor a

restituir la cosa al titular actual legitimado.

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 Mercedes Castaño - REALES

Puede usar la cosa y percibir los frutos, lo puede hacer personalmente o

alquilandola a un tercero. Se le imputan primero los gastos e intereses y luego el
capital, de lo que se debe dar cuenta al deudor.

GASTOS: El titular del objeto gravado debe al acreedor los gastos necesarios para
la conservación del objeto, aunque éste no subsista; pero el acreedor está obligado
a pagar las contribuciones y las cargas del inmueble.
El acreedor no puede reclamar los gastos útiles sino hasta la concurrencia del
mayor valor del objeto.

DURACIÓN DE LA INSCRIPCIÓN: Los efectos del registro de la anticresis se

conservan por el término de 20 años para inmuebles y de 10 años para muebles
registrables, si antes no se renueva.

♥Si el acreedor solicita la ejecución de la cosa, será acreedor quirografario, porque

su privilegio lo tiene sobre los frutos, no sobre la cosa en sí.

PRENDA

CONCEPTO: “ La prenda es el derecho real de garantía sobre cosas muebles no

registrables o créditos instrumentados. Se constituye por el dueño o la totalidad de
los copropietarios, por contrato formalizado en instrumento público o privado y
tradición al acreedor prendario o a un tercero designado por las partes. Esta prenda
se rige por las disposiciones contenidas en el presente Capítulo.”

Para nacer se necesita tradición, puede ser por instrumento público o privado con
fecha cierta. Se puede constituir más de una prenda sobre una misma cosa.

Se entrega la cosa, hasta tanto no se entregue, no hay derecho real de prenda, sino
promesa de prenda. La posesión que el deudor da al acreedor de la cosa constituida
en prenda debe ser mediante la tradición al acreedor prendario o al tercero
designado por las partes. No se necesita la tradición cuando el acreedor ya tenía en
su poder la cosa bajo otro título.
La prenda se conserva sólo si el acreedor o tercero depositario, mantiene la
posesión, porque recuperada la cosa por el deudor, se extingue el derecho real. Sin
embargo, si el acreedor perdió la cosa, se la han robado o se la entregó a un tercero
que se obligue a devolverla, se considera que continúa en posesión.
Si el acreedor pierde la posesión de la cosa, puede recuperarla de quien la tiene en
su poder, sin exceptuar al propio constituyente de la prenda.

CARACTERES DEL DERECHO REAL DE PRENDA: convencionalidad,

accesoriedad, especialidad, publicidad, indivisibilidad.

PRENDA CON REGISTRO: Asimismo, puede constituirse prenda con registro para
asegurar el pago de una suma de dinero, o el cumplimiento de cualquier clase de

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 Mercedes Castaño - REALES

obligaciones a las que los contrayentes le atribuyen, a los efectos de la garantía

prendaria, un valor consistente en una suma de dinero, sobre bienes que deben
quedar en poder del deudor o del tercero que los haya prendado en seguridad de
una deuda ajena. Esta prenda se rige por la legislación especial. (no hay entrega
material de la cosa, cosa mueble con registro)

♥El código menciona 2 clases de prenda, la con registro y la común. La común; es

un derecho real que recae sobre una cosa no registrable, su publicidad se logra por
medio de la posesión, no por un sistema de registro, no se inscribe en ningún
registro público, la cosa sale de la esfera de acción del propietario.
Exige el traspaso de la posesión al acreedor, tiene animus pignus, pero no animus
domino.

POSESIÓN: Los derechos provenientes de la prenda sólo subsisten mientras el

bien afectado se encuentra en poder del acreedor o del tercero designado. Se
reputa que el acreedor o el tercero continúan en posesión de la prenda cuando
media pérdida o sustracción de ella o hubiera sido entregada a otro con obligación
de devolverla.
Si el acreedor pierde la posesión de la cosa, puede recuperarla de quien la tiene en
su poder, sin exceptuar al propio constituyente de la prenda.

OPONIBILIDAD: La prenda no es oponible a terceros si no consta por instrumento

público o privado de fecha cierta, cualquiera sea la cuantía del crédito. El
instrumento debe mencionar el importe del crédito y contener la designación
detallada de los objetos empeñados, su calidad, peso, medida, descripción de los
documentos y títulos, y demás datos que sirven para individualizarlos.

PRENDAS SUCESIVAS: Puede constituirse una nueva prenda sobre el bien

empeñado, a favor de otro acreedor, si el acreedor en cuyo poder se encuentra
consciente en poseerlo para ambos o si es entregada en custodia a un tercero en
interés común. La prioridad entre los acreedores queda establecida por la fecha de
su constitución. No obstante, las partes pueden, mediante declaración de su
voluntad formulada con precisión y claridad, sustraerse a los efectos de esta regla y
establecer otro orden de prelación para sus derechos, a fin de compartir la prioridad
o autorizar que ésta sea compartida.

PRENDA DE COSAS:
Prenda de cosa ajena. Si el acreedor que recibe en prenda una cosa ajena que cree
que es del constituyente la restituye al dueño que la reclama, puede exigir al deudor
la entrega en prenda de otra de igual valor. Si el deudor no lo hace, el acreedor
puede pedir el cumplimiento de la obligación principal aunque tenga plazo
pendiente.

Refiere al caso que un acreedor de buena fe reciba una cosa ( basándose en la

presunción de propiedad que demanda de la posesión , cree que la cosa es de la

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 Mercedes Castaño - REALES

propiedad del deudor constituyente de la prenda) y la restituye al verdadero dueño

que la reclama. El deudor debe constituir una prenda de igual valor

FRUTOS: Si el bien prendado genera frutos o intereses el acreedor debe percibirlos

e imputarlos al pago de la deuda, primero a gastos e intereses y luego al capital. Es
válido el pacto en contrario.

USO Y ABUSO: El acreedor no puede usar la cosa prendada sin consentimiento del
deudor, a menos que el uso de la cosa sea necesario para su conservación; en
ningún caso puede abusar en la utilización de la cosa ni perjudicarla de otro modo.
El incumplimiento de lo dispuesto en el primer párrafo de este artículo, da derecho al
deudor a:
a) dar por extinguida la garantía y que la cosa le sea restituida;
b) pedir que la cosa se ponga en depósito a costa del acreedor;
c) reclamar daños y perjuicios.

GASTOS: El deudor debe al acreedor los gastos originados por la conservación de

la cosa prendada , aunque ésta no subsista.
El acreedor no puede reclamar los gastos útiles (mero lujo, suntuarias o recreo)
sino hasta la concurrencia del mayor valor de la cosa.

El acreedor prendario debe conservar la cosa , por cuenta del propietario, no debe
hacer innovaciones de la cosa prendada que no sean las mejoras de mero
mantenimiento o necesarias. Si la conservación genera gastos, son a cargo del
propietario que se los debe reintegrar al acreedor.

VENTA DEL BIEN EMPEÑADO: Si hay motivo para temer la destrucción de la

prenda o una notable pérdida de su valor, tanto el acreedor como el constituyente
pueden pedir la venta del bien. Asimismo, el constituyente puede pedir la
devolución de la prenda sustituyéndola por otra garantía real equivalente y, si se
presenta ocasión favorable para su venta, requerir la autorización judicial para
proceder, previa audiencia del acreedor.
La cosa empeñada puede también venderse a petición de otros acreedores. En tal
caso, como en los anteriores, el privilegio del acreedor prendario se ejerce sobre el
precio obtenido.

EJECUCIÓN: el acreedor puede vender la cosa prendada en subasta pública,

anunciada con 10 días de anticipación, en el [Link] adquirir la cosa, sea en
subasta, en venta privada o mediante su adjudicación ( traditio brevi manu) .
Efectuada la venta, el acreedor deberá rendir cuentas , que pueden ser impugnadas
(discutidas) judicialmente, pero ello no afecta la validez de la enajenación

♥Es autoliquidable, el acreedor puede cobrar de manera rápida y barata, sin

intervención judicial. Para proceder basta con la orden del propio acreedor o de un
3ero designado por las partes, así sin más se cancela la deuda.

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 Mercedes Castaño - REALES

PRENDA DE CRÉDITOS: La prenda de créditos es la que se constituye sobre

cualquier crédito instrumentado que puede ser cedido.

La prenda se constituye aunque el derecho no se encuentre incorporado a dicho

instrumento y aunque éste no sea necesario para el ejercicio de los derechos
vinculados con el crédito prendado.
Se aplican supletoriamente las reglas sobre prenda de cosas.

(no requiere que el crédito esté incorporado al instrumento, basta con que éste
pruebe la existencia del crédito, sin necesidad de que lo materialice.)

REQUISITO DEL CRÉDITO PARA SER PRENDADO: debe ser transmisible, dentro
del comercio y que sean embargables. Una vez cumplido el requisito de la
instrumentación, todos pueden ser objeto de prenda.
No pueden ser prendados los siguientes bienes:
-El derecho de usufructo ( aunque sí anticresis) , uso, habitación, servidumbre e
hipoteca.
- Las indemnizaciones por daño moral o material derivado de lesiones psicofísicas.
- La indemnización por alimentos que corresponde al cónyuge, al convivientes y a
los hijos con derecho alimentario en caso de homicidio.
- Los bienes declarados inembargables o excluidos por leyes.

Para que nazca, además de que las partes otorgan contrato de prenda por
instrumento público o privado con fecha cierta para que sea oponible a terceros, y
que el crédito esté instrumentado. Debe notificarse por instrumento público o
privado de fecha cierta, la existencia del contrato de prenda al deudor del crédito
pignorado.

El modo suficiente es la entrega del instrumento, la notificación de la existencia del

contrato al deudor del crédito pignorado.

FACULTADES Y DEBERES DEL ACREEDOR PRENDARIO

Debe conservar y cobrar el crédito prendado, incluso judicialmente.
Si la prestación percibida por el acreedor prendario es dinero, debe aplicar lo
recibido hasta cubrir su derecho contra el deudor. Si no es dineraria, debe vender la
cosa.

♥Opción o declaración del constituyente: Cuando la exigibilidad del crédito

pignorado depende de una opción o declaración del constituyente, el acreedor
prendario puede hacer la respectiva manifestación, por su sola cuenta si su propio
crédito es exigible, y de común acuerdo con aquél en caso contrario.
Si la opción o la declaración corresponden al deudor del crédito dado en garantía,
sólo producen efecto si se comunican al propio acreedor y al prendario.
Son válidos los pactos en contrario que celebran el acreedor prendario y el
constituyente de la prenda.

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 Mercedes Castaño - REALES

♥Participación en contrato con prestaciones recíprocas. Si el crédito prendado se

origina en un contrato con prestaciones recíprocas, en caso de incumplimiento del
obligado prendario el acreedor puede enajenar forzadamente la participación de
aquél en dicho contrato, sujeto a las limitaciones contractuales aplicables.
Si la cesión de la participación del constituyente está sujeta al asentimiento de la
otra parte de tal contrato, y éste es negado injustificadamente, debe ser suplido por
el juez.
Por participación se entiende el conjunto de derechos y obligaciones derivados del
contrato.

EXTINCIÓN: Extinguida la prenda por cualquier causa sin haberse extinguido el

crédito dado en prenda, el acreedor debe restituir el instrumento probatorio del
crédito prendado y notificar la extinción de la prenda al deudor del crédito prendado.

(Extinguida la prenda, cesa el derecho de poseer del acreedor prendario, se

convierte en tenencia, debe restituir todos los instrumentos que estén en su poder.
Además el acreedor prendario debe notificar la extinción de la prenda al deudor del
crédito pignorado a efectos de que lo pague al titular.) Si el acreedor no lo hace,
aunque el titular del crédito haya recibido el instrumento probatorio del crédito
prendado, el deudor no queda habilitado para pagar el crédito a su titular y debe
consignar el pago, ya que no es seguro ni válido por una causa que no le es
imputable.

UNIDAD 6

ACCIONES POSESORIAS

Finalidad de las acciones posesorias y lesiones que la habilitan: Las acciones

posesorias según haya turbación o desapoderamiento, tienen por finalidad
mantener o recuperar el objeto sobre el que se tiene una relación de poder. Se
otorgan ante actos materiales, producidos o de inminente producción, ejecutados
con intención de tomar la posesión, contra la voluntad del poseedor o tenedor.

Hay turbación cuando de los actos no resulta una exclusión absoluta del poseedor o
del tenedor. Hay desapoderamiento cuando los actos tienen el efecto de excluir
absolutamente al poseedor o al tenedor.
La acción es posesoria si los hechos causan por su naturaleza el desapoderamiento
o la turbación de la posesión, aunque el demandado pretenda que no impugna la
posesión del actor.
Los actos ejecutados sin intención de hacerse poseedor no deben ser juzgados
como acción posesoria sino como acción de daños.

♥Sirven para evitar la injusticia por mano propia. Se pueden iniciar tanto si hay
turbación o desapoderamiento de la [Link] por fin mantener la relación de
poder.

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 Mercedes Castaño - REALES

Las relaciones de poder dan el derecho a sus titulares de protegerlas a través de dos
defensas judiciales y de una extrajudicial.

Acción para adquirir la posesión o la tenencia. Un título válido no da la posesión o

tenencia misma, sino un derecho a requerir el poder sobre la cosa. El que no tiene
sino un derecho a la posesión o a la tenencia no puede tomarla; debe demandar por
las vías legales.

DEFENSA EXTRAJUDICIAL: Nadie puede mantener o recuperar la posesión o la

tenencia de propia autoridad, excepto cuando debe protegerse y repeler una
agresión con el empleo de una fuerza suficiente, en los casos en que los auxilios de
la autoridad judicial o policial llegarían demasiado tarde. El afectado debe recobrarla
sin intervalo de tiempo y sin exceder los límites de la propia defensa. Esta
protección contra toda violencia puede también ser ejercida por los servidores de la
posesión.

Se da en casos excepcionales, en los cuales se autoriza a hacer justicia por mano

propia. Ante un ataque a la persona, a sus afectos, o a sus bienes.
Debe ser inmediatamente luego del ataque; se debe proceder sin exceder los
límites de la propia defensa , es decir debe haber proporcionalidad entre el ataque y
los medios que se eligen para la defensa frente la agresión ilegítima; y puede
hacerse en los casos en los que los auxilios de la autoridad judicial o policial lleguen
demasiado tarde, y se podría consumar los hechos que se pretenden evitar.

✺Las acciones posesorias, la pueden realizar todo poseedor o tenedor, ellos no

tienen acciones reales por no ser titulares de derechos reales. Aunque los titulares
de un derecho real pueden o ir por la acción posesoria o por la acción real ( según el
tiempo, según los recursos probatorios que tengan, etc) .

✺Aquí no se discute el derecho ( eso se hace por acción real) ya que es de hecho

DEFENSAS JUDICIALES:
1- ACCIÓN DE DESPOJO- Corresponde la acción de despojo para recuperar la
tenencia o la posesión a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o una
universalidad de hecho, aunque sea vicioso, contra el despojante, sus herederos y
sucesores particulares de mala fe, cuando de los actos resulte el
desapoderamiento. La acción puede ejercerse aun contra el dueño del bien si toma
la cosa de propia autoridad.
Esta acción comprende el desapoderamiento producido por la realización de una
obra que se comienza a hacer en el objeto sobre el cual el actor ejerce la posesión o
la tenencia.

La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar la restitución de la cosa o

de la universalidad, o la remoción de la obra que se comienza a hacer; tiene efecto
de cosa juzgada material en todo cuanto se refiere a la posesión o a la tenencia.

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 Mercedes Castaño - REALES

(Tiene lugar cuando el titular de la relación de poder sea poseedor o tenedor (sea
vicioso o no) es excluido contra su voluntad de manera absoluta, de la vinculación
material con la cosa, por quien tiene intención de poseerla. Es una acción para
recuperar la cosa.

LEGITIMACIÓN PASIVA: contra el despojante ( si sigue manteniendo la cosa),

contra sus herederos, o contra sus sucesores particulares por actos entre vivos de
mala fé. ( actuar contrario a la ley sabiéndolo u omitiendo la diligencia debida)
Los de buena fe están protegidos

2- ACCIÓN DE MANTENER LA COSA O LA POSESIÓN- Corresponde la acción

de mantener la tenencia o la posesión a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o
una universalidad de hecho, aunque sea vicioso, contra quien lo turba en todo o en
parte del objeto.
Esta acción comprende la turbación producida por la amenaza fundada de sufrir un
desapoderamiento y los actos que anuncian la inminente realización de una obra.

La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar el cese de la turbación y

adoptar las medidas pertinentes para impedir que vuelva a producirse; tiene efecto
de cosa juzgada material en todo cuanto se refiere a la posesión o a la tenencia.

Se puede ejercer contra el turbador o cómplices, y sucesores universales siempre

que continúen realizando estos actos de turbación contra el poseedor o tenedor.

SENTENCIA: si hace lugar a la demanda; y devuelve el corpus o obliga a la

remoción de la obra, esa sentencia es de cosa juzgada MATERIAL, no formal. Ya
que no dirá nada de acuerdo al derecho, sólo sobre los hechos. El derecho se
discutiría en la acción real.

Prueba. Si es dudoso quién ejerce la relación de poder al tiempo de la lesión, se

considera que la tiene quien acredita estar en contacto con la cosa en la fecha, más
próxima a la lesión. Si esta prueba no se produce, se juzga que es poseedor o
tenedor el que prueba una relación de poder más antigua.

Conversión. Si durante el curso del proceso se produce una lesión mayor que la
que determina la promoción de la acción, el afectado puede solicitar su conversión
en la que corresponde a la lesión mayor, sin que se retrotraiga el procedimiento,
excepto violación del derecho de defensa en juicio.

LEGITIMACIÓN: Corresponden las acciones posesorias a los poseedores de

cosas, universalidades de hecho o partes materiales de una cosa.

Cualquiera de los coposeedores puede ejercer las acciones posesorias contra

terceros sin el concurso de los otros, y también contra éstos, si lo excluyen o turban
en el ejercicio de la posesión común. No proceden estas acciones cuando la

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 Mercedes Castaño - REALES

cuestión entre coposeedores sólo se refiere a la extensión mayor o menor de cada

parte.
( sin necesidad del consentimiento del resto contra terceros, pero también podrá
interponerlo contra un condómino si lo excluye o turba de la posesión.
Contra coposeedores o condóminos no va por el todo, sino por su parte, cuando es
contra 3ros va por el todo) .

Los tenedores pueden ejercer las acciones posesorias por hechos producidos
contra el poseedor y pedir que éste sea reintegrado en la posesión, y si no quiere
recibir la cosa, quedan facultados para tomarla directamente.

PROCESO: Las acciones posesorias tramitan por el proceso de conocimiento más

abreviado que establecen las leyes procesales o el que determina el juez,
atendiendo a las circunstancias del caso.

PRESCRIPCIÓN: Tiene un año para interponer la acción posesoria.

ACCIONES REALES
CONCEPTO: Las acciones reales son los medios de defender en juicio la
existencia, plenitud y libertad de los derechos reales contra ataques que impiden su
ejercicio.
Las acciones reales legisladas en este Capítulo son la reivindicatoria, la confesoria,
la negatoria y la de deslinde.
Las acciones reales son imprescriptibles, sin perjuicio de lo dispuesto en materia de
prescripción adquisitiva.

Es la facultad de reclamar la intervención del órgano jurisdiccional del Estado,

cuando se considera que un derecho ha sido lesionado. Las acciones reales son
mecanismos de defensa. No pueden superponerse, son excluyentes.

FINALIDAD Y LESIÓN QUE LAS HABILITA: La acción reivindicatoria tiene por

finalidad defender la existencia del derecho real que se ejerce por la posesión y
corresponde ante actos que producen el desapoderamiento.

La acción negatoria tiene por finalidad defender la libertad del derecho real que se
ejerce por la posesión y corresponde ante actos que constituyen una turbación,
especialmente dada por la atribución indebida de una servidumbre u otro derecho
inherente a la posesión.

La acción confesoria tiene por finalidad defender la plenitud del derecho real y
corresponde ante actos que impiden ejercer una servidumbre u otro derecho
inherente a la posesión.

Las acciones reales competen también a los titulares del derecho de hipoteca sobre
los inmuebles cuyos titulares han sido desposeídos o turbados o impedidos de

75
 Mercedes Castaño - REALES

ejercer los derechos inherentes a la posesión. ( EL ACREEDOR HIPOTECARIO

TIENE DERECHO A INTERPONERLO AUNQUE NO SEA EL POSEEDOR)

Demanda y sentencia. Para el progreso de las acciones reales la titularidad del

derecho debe existir al tiempo de la demanda y subsistir al tiempo de la sentencia

DAÑO: El actor puede optar por demandar el restablecimiento del derecho real u
obtener la indemnización sustitutiva del daño.

Si opta por el restablecimiento de su derecho, puede reclamar el resarcimiento

complementario del daño.
Si opta por obtener la indemnización sustitutiva del daño, pierde el derecho a ejercer
la acción real.

La norma otorga la opción de demandar el cese del ataque y restablecer el derecho

real (el objeto) y as su vez puede acumular el daño; o puede obtener un
resarcimiento económico que repare los daños del ataque sufrido (por ejemplo
luego que la casa este destruida, ya no quiera la casa)

COTITULARES:Cosa juzgada. Las acciones reales competen a cada uno de los

cotitulares contra terceros o contra los restantes cotitulares.
Cuando la acción se dirige contra los cotitulares siempre lo es en la medida de la
parte indivisa. Cuando se dirige contra terceros puede tener por objeto la totalidad o
una parte material de la cosa, o puede reducirse a la medida de su parte indivisa.
Restablecido el derecho sobre la totalidad o parte material del objeto, el ejercicio por
cada condómino se circunscribe a su parte indivisa.
La cosa juzgada extiende sus efectos respecto de todos los que pudieron ejercer su
derecho de defensa en juicio. El contenido de la sentencia relativo a la
indemnización del daño aprovecha o perjudica sólo a los que han intervenido en el
juicio.

♥ACCIÓN REIVINDICATORIA:
Legitimados : los titulares del derecho real que se ejerce por la posesión + los
titulares de derecho de hipoteca.

Finalidad: La acción reivindicatoria tiene por finalidad defender la existencia del

derecho real que se ejerce por la posesión y corresponde ante actos que producen
el desapoderamiento.
Lesión que habilita la acción: procede frente a acciones de desapoderamiento
(despojo).
Legitimados activos: titulares de derechos reales que se ejercen por la posesión y
titulares de derecho de hipoteca.

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 Mercedes Castaño - REALES

OBJETO- Reivindicación de cosas y de universalidades de hecho. La cosa puede

ser reivindicada en su totalidad o en parte material. También puede serlo la
universalidad de hecho.

No son reivindicables los objetos inmateriales, las cosas indeterminables o

fungibles, los accesorios si no se reivindica la cosa principal, ni las cosas suturas al
tiempo de hacerse efectiva la restitución.

LEGITIMACIÓN PASIVA: La acción reivindicatoria debe dirigirse contra el poseedor

o tenedor del objeto, aunque lo tenga a nombre del reivindicante.
El tenedor de la cosa a nombre de un tercero puede liberarse de los efectos de la
acción si individualiza al poseedor. Si no lo individualiza, queda alcanzado por los
efectos de la acción, pero la sentencia no hace cosa juzgada contra el poseedor.
Cuando se trata de un automotor hurtado o robado, la acción puede dirigirse contra
quien lo tiene inscripto a su nombre, quien debe ser resarcido en los términos del
régimen especial.

☻Prueba en la reivindicación de inmuebles. Respecto de la prueba en la reivindicación de

cosas inmuebles, se observan las reglas siguientes:
a) si los derechos del actor y el demandado emanan de un antecesor común, se presume
propietario quien primero es puesto en posesión de la cosa, ignorando la obligación
anterior, independientemente de la fecha del título;
b) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, el título del
reivindicante posterior a la posesión del demandado, es insuficiente para que prospere la
demanda, aunque el demandado no presente título alguno;
c) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores y el título del
reivindicante es anterior a la posesión del demandado, se presume que este transmitente
era poseedor y propietario de la heredad que se reivindica;
d) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, sin que se
pueda establecer cuál de ellos es el verdadero propietario, se presume que lo es el que tiene
la posesión.

☻Prueba en la reivindicación de muebles registrables. Respecto de la prueba en la

reivindicación de cosas muebles registrables, robadas o hurtadas, cuando la registración
del demandado es de mala fe, se deben observar las reglas siguientes:
a) se presume la mala fe cuando no se verifica la coincidencia de los elementos
identificatorios de la cosa de acuerdo al régimen especial y tampoco se constata la
documentación y estado registral;
b) el reivindicante debe probar su derecho con el certificado que acredita su inscripción en
el registro respectivo. El demandado debe justificar de igual manera el derecho que opone;
c) si el derecho invocado por el actor no está inscripto, debe justificar su existencia y la
rectificación, en su caso, de los asientos existentes. Si el derecho del demandado carece de
inscripción, incumbe a éste acreditar el que invoca contra el actor;
d) si el actor y el demandado presentan antecedentes que justifican la inscripción registral,
emanados de un autor común, es preferida aquella que acredita la coincidencia de los
elementos identificatorios registrales exigidos por el régimen especial;
e) si el actor y el demandado presentan antecedentes que justifican la inscripción registral
derivados de personas distintas, sin que se pueda decidir a quién corresponde el derecho
controvertido, se presume que pertenece al que lo tiene inscripto.

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 Mercedes Castaño - REALES

☻Prueba en la reivindicación de muebles no registrables. En la reivindicación de cosas

muebles no registrables:
a) si las partes derivan sus derechos de un antecesor común, prevalece el derecho de la
que primero adquiere el derecho real;
b) si las partes derivan sus derechos de distintos antecesores, prevalece el derecho que se
derive del antecesor más antiguo. Sin embargo, siempre prevalece el derecho que se
remonta a una adquisición originaria, aunque sea más reciente;
c) si la cosa mueble es transmitida sin derecho y a título gratuito, procede la reivindicación si
el objeto se encuentra en poder del subadquirente, aunque éste sea de buena fe.

DERECHO A REEMBOLSO: Si se reivindica un objeto mueble no registrable robado

o perdido de un poseedor de buena fe, éste no puede reclamarle al reivindicante el
precio que pagó, excepto que el objeto se haya vendido con otros iguales en una
venta pública, o en casa de venta de objetos semejantes, o por quien acostumbraba
a venderlos.
Si se trata de una cosa mueble registrable robada o perdida, y la inscripción registral
se obtiene de buena fe, el reivindicante debe reintegrar al reivindicado el importe
abonado.
En caso de reembolso, el reivindicante tiene derecho a repetir el pago contra el
enajenante de mala fe.

ALCANCE: La acción reivindicatoria de una cosa mueble no registrable no puede

ejercerse contra el subadquirente de un derecho real de buena fe y a título oneroso
excepto disposición legal en contrario; sin embargo, el reivindicante puede
reclamarle todo o parte del precio insoluto.
El subadquirente de un inmueble o de una cosa mueble registrable no puede
ampararse en su buena fe y en el título oneroso, si el acto se realiza sin intervención
del titular del derecho.

Cosas muebles no registrables: un subadquirente que haya adquirido un derecho

real sobre una cosa mueble no registrable , mediando buena fe y siendo a título
oneroso, quien era el propietario no podrá valerse de la reivindicación, sólo podrá
contar con reclamos resarcitorios contra quienes dacilidaron la adquisición del a
cosa por el nuevo dueño.

Cosas registrables ( muebles o inmuebles): el acreedor tiene acción real contra

terceros que adquirieron derechos reales, la tengan en su posesión por cualquier
contrato hecho con el deudor, quedando estos sin ningún valor , pueden ser
reclamados directamente al tercero, excepto contra subadquirente de derechos
reales o personales de buena fe y a título oneroso.

SENTENCIA: Si se admite la demanda, el juez debe ordenar la restitución del

objeto, parte material de él o sus restos. En cuanto a las reglas de cumplimiento de
la sentencia, se aplican las normas del Capítulo 3 del Título II de este Libro.

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 Mercedes Castaño - REALES

Si se trata de una cosa mueble registrable y media inscripción a favor del vencido,
debe ordenarse la rectificación del asiento registral.

♥ ACCIÓN NEGATORIA:
Legitimados activos : los titulares de derechos reales que se ejercen por la posesión
+ titulares de derecho de hipoteca.
Acción que habilita esta acción: cuando están turbando en el ejercicio del derecho
real que se ejerce sobre la posesión, y corresponde ante actos que constituyen una
turbación dada por la atribución indebida de una servidumbre u otro derecho
inherente a la posesión.

LEGITIMACIÓN PASIVA: La acción negatoria compete contra cualquiera que

impida el derecho de poseer de otro, aunque sea el dueño del inmueble,
arrogándose sobre él alguna servidumbre indebida. Puede también tener por objeto
reducir a sus límites verdaderos el ejercicio de un derecho real.

PRUEBA: Al demandante le basta probar su derecho de poseer o su derecho de

hipoteca, sin necesidad de probar que el inmueble no está sujeto a la servidumbre
que se le quiere imponer o que no está constreñido por el pretendido deber
inherente a la posesión.

♥ACCIÓN CONFESORIA:

Finalidad: defender la plenitud del derecho real y corresponde ante actos que
impiden ejercer la servidumbre u otro derecho inherente a la posesión.

LEGITIMACIÓN PASIVA: La acción confesoria compete contra cualquiera que

impide los derechos inherentes a la posesión de otro, especialmente sus
servidumbres activas.

PRUEBA: Al actor le basta probar su derecho de poseer el inmueble dominante y su

servidumbre activa si se impide una servidumbre; y su derecho de poseer el
inmueble si se impide el ejercicio de otros derechos inherentes a la posesión; si es
acreedor hipotecario y demanda frente a la inacción del titular, tiene la carga de
probar su derecho de hipoteca.

♥ACCIÓN DE DESLINDE:
FINALIDAD: Cuando existe estado de incertidumbre acerca del lugar exacto por
donde debe pasar la línea divisoria entre inmuebles contiguos, la acción de deslinde
permite fijarla de manera cierta, previa investigación fundada en títulos y
antecedentes, y demarcar el límite en el terreno.
No procede acción de deslinde sino reivindicatoria cuando no existe incertidumbre
sino cuestionamiento de los límites.

LEGITIMACIÓN ACTIVA: El titular de un derecho real sobre un inmueble no

separado de otro por edificios, muros, cercas u obras permanentes, puede exigir de

79
 Mercedes Castaño - REALES

los colindantes, que concurran con él a fijar mojones desaparecidos o removidos o

demarcar de otro modo el límite divisorio. Puede citarse a los demás poseedores
que lo sean a título de derechos reales, para que intervengan en el juicio.

LEGITIMACIÓN PASIVA: La acción puede dirigirse contra el Estado cuando se trata

de bienes privados. El deslinde de los bienes de dominio público corresponde a la
jurisdicción administrativa.

PRUEBA Y SENTENCIA: Cada una de las partes debe aportar títulos y

antecedentes a efectos de probar la extensión de los respectivos derechos, en tanto
el juez debe ponderar los diversos elementos para dictar sentencia en la que
establece una línea separativa. Si no es posible determinarla por los vestigios de
límites antiguos, por los títulos ni por la posesión, el juez debe distribuir la zona
confusa entre los colindantes según, fundadamente, lo considere adecuado.

Relaciones entre las acciones posesorias y las acciones reales

-Prohibición de acumular. No pueden acumularse las acciones reales con las

acciones posesorias.

-Independencia de las acciones. En las acciones posesorias es inútil la prueba del

derecho real, mas el juez puede examinar los títulos presentados para apreciar la
naturaleza, extensión y eficacia de la posesión.

-Suspensión de la acción real. Iniciado el juicio posesorio, no puede admitirse o

continuarse la acción real antes de que la instancia posesoria haya terminado.

-Cumplimiento previo de condenas. Quien sea vencido en el juicio posesorio, no

puede comenzar la acción real sin haber satisfecho plenamente las condenaciones
pronunciadas en su contra.

-Acciones por un mismo hecho. El titular de un derecho real puede interponer la

acción real que le compete o servirse de la acción posesoria; si intenta la primera,
pierde el derecho a promover la segunda; pero si interpone la acción posesoria
puede iniciar después la real.

-Acciones por distintos hechos. El demandante en la acción real no puede iniciar

acciones posesorias por lesiones anteriores a la promoción de la demanda, pero sí
puede hacerlo el demandado.

-Turbaciones o desapoderamientos recíprocos. Si los hechos constituyen

turbaciones o desapoderamientos recíprocos, quien es condenado en la acción
posesoria y cumple con la sentencia de restitución, puede a su vez entablar o
continuar la acción posesoria o real respecto del hecho anterior.

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 Mercedes Castaño - REALES

- Hechos posteriores. La promoción de la acción real no obsta a que las partes

deduzcan acciones de defensa de la posesión y la tenencia por hechos posteriores.

UNIDAD 7- PUBLICIDAD REGISTRAL.

La publicidad es la registración de los derechos reales. Busca conocer

determinadas situaciones jurídicas para la tutela de los derechos y la seguridad del
tráfico.
La publicidad puede hacerse efectiva de diversas maneras:
Natural, por la entrega material de la cosa sobre la cual recae el derecho.
Registral, se cumple mediante la inscripción de los actos relativos a los derechos
reales en registros.

Su importancia está en dar a conocer a terceros el patrimonio de los titulares, facilita

al Estado la recaudación impositiva, evita la ocultación de bienes, clarifica los
derechos del titular.

REGISTROS INMOBILIARIOS; es el servicio que presta el Estado, inscribiendo y

añorando los derechos reales, afectaciones, gravámenes y medidas cautelares o
precautorias que recaen sobre inmuebles para su publicidad contra terceros
interesados de buena fe, la finalidad de publicitar es tutelar esos derechos.
Es donde se inscriben los documentos mediante los que se adquieren, transfieren,
modifican, extinguen los derechos reales sobre inmuebles.

CLASIFICACIÓN:
1- Según como se lleven los registros.

Transcripción: Se exige la transcripción íntegra y literal del título.

Inscripción: Los títulos se inscriben haciéndose una breve síntesis con lo más
importante ( registros inmobiliarios a nivel nacional)

2- Según los efectos de la inscripción

Constitutivo: la registración origina la adquisición, transferencia, modificación o
extinción del derecho real, así como su oponibilidad a terceros. Es necesaria para
que exista el derecho, sin esta no es válido.
Declarativo: se exige la inscripción a sólo efecto de oponer la existencia del derecho
a terceros. El derecho nace extra registralmente entre las partes.

En la mayoría de países eligen uno o el otro. En el nuestro, coexisten los dos, para
los inmuebles es declarativa, para automotores y caballos de pura sangre de carrera
es constitutivo.
3-
Convalidantes: Si la inscripción purifica a los títulos de los vicios que los puedan
estar afectando.

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 Mercedes Castaño - REALES

No convalidantes: la inscripción no sanea los títulos. Va de la mano con los

sistemas declarativos, el nuestro es no convalidante. (nuestro sistema) Puede el
título contener vicios que quedan purgados los datos erróneos luego de los 20 años
y queda perfecto. Se puede impugnar los títulos por una nulidad absoluta o relativa .

4-
Real: no tiene en cuenta al titular , inscribe los bienes directamente.
Personal: se toma a la persona (sujeto titular ) y así basa el sistema registral ,
inscribe a las personas

En nuestro registro general en Sta Fe es un registro General, es un sistema real, se

tiene en cuenta la cosa. Pero, las inhibiciones( que recaen sobre las personas o las
cosas) , son medidas cautelares que impiden que la persona pueda disponer
libremente de sus bienes, en el caso que recaiga sobre la persona, es un sistema
personal .

Comenzó siendo un registro cronológico personal, dónde se va plasmando en libros

inscribiendo cronológicamente los documentos de forma personal, por titulares.
Coexisten hasta la actualidad, pero ahora está siendo reemplazado por otro sistema
que es el de matrícula (sistema real) , al inmueble determinado le corresponde una
ficha, dónde se incorporan todas las sucesivas transmisiones y derechos reales que
se construyan respecto a ese inmueble, además de toda la información . Solo el 70
por ciento está inscripto en matrícula.

Hay un sistema catastral de la provincia cruzan datos. Al registro general de Rosario

le corresponden los 6 departamentos del sur . Cada departamento tiene un número,
(Rosario es el 16) así comienzan las matrículas y siguen con el resto de número de
registración del inmueble en particular. El registro del automotor siempre es real,
siempre importa el automotor , la patente.
Esto es en todos los derechos reales menos en la PH, pero va a tener una / , de le
agrega el 0 , teniendo inscripto
Los siguientes son las unidades funcionales que tiene ese edificio (departamento).
Cada unidad es un asiento en el registro .
ejemplo 16/73276/ 01.

Quién puede acceder a los documentos registrales?

LEY NACIONAL- El Registro es público para el que tenga interés legítimo en
averiguar el estado jurídico de los bienes, documentos, limitaciones o
interdicciones inscriptas. Las disposiciones locales determinarán la forma en que la
documentación podrá ser considerada sin riesgo de adulteración, pérdida o
deterioro.

LEY PROVINCIAL- Se considera que tienen interés legítimo en averiguar el

estado jurídico de los bienes, títulos, limitaciones e interdicciones inscriptos:
los funcionarios, profesionales o particulares que se enuncian a continuación:
1) Del titular registral o quien justifique representarlo.

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 Mercedes Castaño - REALES

2) Quienes ejerzan las profesiones de abogados, escribanos, jueces

PRINCIPIOS REGISTRALES: son las pautas rectoras de los ordenamientos

registrales, están por encima de toda normativa. NUESTRA LEY ADOPTA LOS
PRINCIPIOS DE SISTEMAS DECLARATIVOS.

1- PRINCIPIO DE ROGACIÓN: las inscripciones sólo pueden realizarse a pedido de

parte, del autorizante o de quien tenga interés legítimo en asegurar el derecho. Solo
debe limitarse a toda actividad si no es a solicitud de un legitimado .Pueden
inscribirlo, observarlo o rechazarlo. Si es rechazado por incompetencia (territorial o
material ).

2- PRINCIPIO DE PRIORIDAD: Quien inscribe primero un instrumento tiene

prioridad por sobre quien lo inscribe posteriormente “primero en el tiempo, primero
en el derecho”. BLOQUEO REGISTRAL CON CERTIFICACIÓN REGISTRAL :
Excepto que las partes acuerden un orden de prioridad distinto, un orden de
preferencia independiente de la fecha de inscripción.
Los escribanos, jueces o abogados pueden pedir el bloqueo de registro. Para hacer
el acto (firmar la escritura) se tiene 15 días dentro de Rosario, 25 fuera de Rosario
pero dentro de Santa Fe. O hasta 30 fuera de la provincia de Santa Fe . Siempre los
plazos registrales se cuentan de corrido.
El escribano tiene hasta 45 días corridos para inscribirlo en el Registro. ( a partir del
otorgamiento del acto) . Se consideran expedidos a partir de la hora 0, entonces el
certificado tiene prioridad ante uno que se ingresó al mismo tiempo o el mismo día.
Si no se ingresó pierde la prioridad del bloqueo, ( por ejemplo si hay un embargo
entra primero el embargo). Si el juez pide el plazo de validez son hasta 180 días.(
deben estar especificados los datos del juicio para obtenerlos).

La otra excepción es que se emita una certificación, que bloquea el registro

mientras esté vigente. Asegura que se advertirá la existencia de anteriores
certificados y todo otro certificado que se solicite, será advertido de la existencia de
un certificado que tiene prioridad.
Esta retro prioridad vence a los 45 días, volviendo a la prioridad normal.

BLOQUEO REGISTRAL: El certificado produce un bloqueo registral y no dará otro

sobre el mismo inmueble. La certificación funciona como anotación preventiva.
Informes: el registro expide informes de la documentación registral a toda persona
que lo solicite, permite saber el Estado de dominio.

3- PRINCIPIO DE LEGALIDAD: es la facultad del registrador de examinar el título

que se va a inscribir. Puede aceptar o rechazar la inscripción. Examina las formas
extrínsecas. (formalidades visibles ) .

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 Mercedes Castaño - REALES

Ese examen se llama CALIFICACIÓN MAGISTRAL, debe rectificar que esté

completo. Una vez rectificado, si está completo se inscribe, puede rechazarlo, se
puede inscribir provisoriamente por que tienen errores que deben ser corregidos
antes de los 180 días.

Fallo Feldman vs Feldman, la Corte estableció que se debe inscribir todo lo

auténtico y controlado. Debe haber una armonía entre los principios,( buena fe y
autenticidad) , si es un error grosero te dan la inscripción provisoria para que lo
rectifique .
4- AUTENTICIDAD Y DE BUENA FÉ: el registro se debe inscribir todo lo auténtico y
de buena fe, si el vicio es grosero pueden darte la inscripción provisoria para que
sea corregido .

5- PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD: se basa en el objeto, sujeto y derecho real que

se registra.
Implica individualizar al objeto, determinarlo con precisión , indicar su ubicación,
descripción. También se expresarán los nombres de los titulares.

6- PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO ( O CONTINUIDAD REGISTRAL): conserva

el orden regular de los sucesivos titulares de modo que los actos formen un
encadenamiento perfecto. Implica que todas las registraciones estén enganchadas.
No se registran documentos en los que aparezca como titular una persona distinta a
la que figura en el registro. Tiene que haber un perfecto encadenamiento del titular y
los derechos registrados. Excepto que se adquiera por usucapión. (nadie puede
transmitir un derecho real que no tiene).

Tracto abreviado: es la excepción al tracto sucesivo, no será necesaria la

inscripción para continuar con el tracto cuando:
Las primeras es en caso de mortis causa, el último inciso refiere es entre actos entre
vivos.

- el documento sea entregado por jueces o herederos en el cumplimiento de

las obligaciones del causante (fallecido) Cuando el fallecido tiene
obligaciones pendientes , se hace la declaratoria de herencia (aclarando la
sucesión en las observaciones) , y en ese carácter cumplen las obligaciones.
No sé hace el traspaso a los herederos para después cumplir, sino que se
hace un proceso más abreviado. ( ejemplo , fallece el titular de una cosa, que
había entregado el boleto de compraventa pero no llegó a la inscripción
registral ).
- Cuando fallece el titular y los herederos o sucesores quieran transmitir o
ceder bienes hereditarios, no hace falta agotar la sucesión. (se abrevia el
proceso y se registra en las observaciones de la matrícula)
- Partición privada, pueden los herederos o sucesores pueden ponerse de
acuerdo para adjudicarle a uno de ellos, y es homologado directamente por el
juez.

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 Mercedes Castaño - REALES

- Cuando en la misma escritura se contemplan 2 o más actos sobre el mismo

inmueble simultáneamente, se abrevia el trecto y se plasma todo
directamente en la matrícula . Por ejemplo en el caso de primero se transmite
por compra venta , y luego se constituye una hipoteca, también podría haber
un tercer acto ( o los que sean) , por ejemplo un usufructo.

El registro expide distintos tipos de informes.

1- El Informe propiamente dicho puede contener información sobre el inmuebles ,

sobre gravámenes, inhibiciones.
2-Certificado registral (bloqueo de dominio) . Si el Registro tiene una inexactitud ,
genera responsabilidad por el principio de inexactitud , se puede reclamar ante el
registro , osea al Estado provincial. En el caso que sea sobre automotor , sus
funcionarios no son públicos, por lo que no hay responsabilidad del estado
nacional, ya que el registro de automotor delega funciones al encargado de
Registro, se hay inexactitudes , responde él.

Otra forma de anoticiar es por medio de la EXPEDICIÓN DE COPIAS DEL

INMUEBLE, es el pedido de una fotocopia de inscripción del inmueble . Se pide el
folio particular.

La FOTOCOPIA DEL TÍTULO, se pide en el archivo de protocolos notariales

(escribanos).

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