Documento organizador Unidad 3
1. Presentaciónde la unidad
En esta unidad nos centraremos en el estudio de la imposición sobre los consumos, dado que
la misma aporta la mayor recaudación a nivel tributario, la cual se mide a través del gasto
realizado por los contribuyentes. La perspectiva de esta temática permite analizar las
principales características de los Impuestos al Valor Agregado, sobre los Ingresos Brutos y
Sellos, tanto en forma general como en el impacto que representan en los desarrollos
inmobiliarios. La bibliografía le permitirá a usted conocer el contexto y las características más
salientes de este tipo de gravámenes. Por su parte las actividades están planteadas para que a
través de casos y ejemplos adquiera los conocimientos necesarios para abordar la práctica
impositiva. La recomendación es que siga detenidamente cada una de las explicaciones.
2. Objetivos:
Al finalizar el estudio de los materiales propuestos y de la resolución de las actividades
esperamos que usted sea capaz de:
Establecer el marco conceptual de aplicación de los impuestos sobre los consumos, en
cuanto a su objeto.
Identificar los sujetos alcanzados por los gravámenes, el nacimiento de los hechos
económicos que dan origen a las obligaciones tributarias, las exenciones y la
metodología de liquidación.
Reconocer las distintas alícuotas aplicables.
Interpretar los aspectos normativos y reglamentarios relativos a la determinación de
los gravámenes bajo estudio, poniendo énfasis en las actividades relacionadas con el
desarrollo inmobiliario.
Aplicar los conceptos desarrollados a través de situaciones prácticas.
3. Contenidos:
Los temas propuestos para esta sección son:
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Impuesto al Valor Agregado (IVA).
Es un impuesto que recae sobre todas las etapas del proceso de producción y/o circulación de
los bienes y servicios realizadas en la economía. En el caso de la enajenación de un
determinado bien (ej.: una computadora) está gravada la venta del fabricante al mayorista, del
mayorista al minorista y de éste al consumidor final, que es el que soporta en definitiva el
gravamen.
La técnica general de liquidación del tributo es por deducción o sustracción = impuesto contra
impuesto, ya que al débito fiscal (tasa sobre el valor de las operaciones gravadas del período)
se le resta el crédito fiscal (impuesto liquidado al contribuyente por sus adquisiciones de
bienes y servicios) y se obtiene el impuesto determinado del período.
Objeto: El texto legal define los hechos imponibles del gravamen, estableciendo los conceptos
por los cuales se perfeccionan, todos a título oneroso:
a. Venta de cosas muebles.
b. Locaciones (de obras, de cosas y de servicios).
c. Importación definitiva de cosas muebles.
d. Importación de servicios.
e. Importación de servicios digitales.
Sujetos: la ley también define quiénes son los sujetos pasivos del gravamen, ya que, sin la
concurrencia de este elemento, no existe la obligación tributaria. Como ejemplos se pueden
citar:
los que hagan habitualidad en la venta de cosas muebles;
los que importen definitivamente cosas muebles a su nombre, por su cuenta o por
cuenta de terceros;
los que sean empresas constructoras que realicen “obras sobre inmueble propio”,
incluidas las explotaciones unipersonales. Para la normativa reviste el carácter de
empresa constructora la que, directamente o a través de terceros, efectúe las
referidas obras con el propósito de obtener un lucro con la posterior venta, total o
parcial, del inmueble;
los que presten servicios gravados o sean locadores, en el caso de locaciones gravadas;
los que utilicen o exploten servicios digitales prestados en el exterior.
Asimismo, rige la figura del responsable sustituto, quien deberá abonar el gravamen en
representación del locador o prestador de servicios que sea residente en el exterior. El
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impuesto ingresado podrá ser computado como crédito fiscal del período correspondiente en
su propia declaración jurada.
Exenciones: en la ley del tributo no existen exenciones dirigidas a determinados sujetos.
Solamente se establecieron exenciones que dejan fuera del ámbito del tributo a ciertas
operaciones sobre cosas muebles (ej.: venta de libros) o locaciones (transporte internacional
de carga), o bien otras en las que, si bien existe un objeto o locación exento, dicho tratamiento
está condicionado a que intervenga en la operación determinado sujeto (ej.: venta de diarios y
revistas, excepto las efectuadas por editoriales).
A su vez, se encuentran exentas las exportaciones, es decir la salida del país de bienes con
carácter definitivo, aplicando el criterio de imposición de país de [Link] otras palabras, el
impuesto sobre el consumo recae en el país que lo efectúa. Este criterio tiene la particularidad
de determinar el crédito facturado acumulado en las etapas anteriores a la exportación, por
compras de bienes, servicios o locaciones destinados a los bienes exportados, los cuales
resultan beneficiados con un régimen especial de reintegro dispuesto por la ley. Esto también
es aplicable a las exportaciones de servicios.
Nacimiento del hecho imponible: cuando la ley habla de nacimiento o perfeccionamiento del
hecho imponible, en realidad se refiere al momento en que se genera el “débito fiscal”, lo cual
permite establecer la alícuota y normativa aplicable en cada caso.
La ley enuncia minuciosamente los diferentes momentos en los que tal hecho ocurre. Los
principales son: para la venta, la entrega de la cosa mueble o emisión de la factura y para los
servicios, la finalización de la prestación o el cobro, lo que sea anterior en todos los supuestos.
Base imponible: es el precio neto de la venta, de la locación o de la prestación del servicio e
incluye las prestaciones accesorias de la operación gravada como integrantes del precio final y,
por lo tanto, sujetas al gravamen. En este caso, lo accesorio sigue el tratamiento de la
operación principal.
Dicho precio debe resultar de la factura extendida por los sujetos pasivos, neto de descuentos
y similares, efectuados de acuerdo con las costumbres de plaza. Incluye los servicios prestados
conjuntamente, referidos a: transporte, limpieza, embalaje, seguro, garantía, colocación,
mantenimiento, etc.
Débito fiscal: es el importe que resulta de aplicar la alícuota vigente a la base imponible al
momento en que se perfecciona el hecho imponible.
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Crédito fiscal: es el impuesto que le ha sido facturado al contribuyente por sus proveedores de
bienes y servicios, responsables inscriptos, en el período fiscal que se liquida.
Para resultar computable, el crédito fiscal debe cumplir con una serie de requisitos. Los más
importantes que se puede mencionar son:
a. Que se halle facturado y discriminado.
b. Que esté vinculado con las operaciones gravadas del contribuyente.
Alícuotas del impuesto: la ley establece varias alícuotas, siendo las principales:a)21%, tasa
general;b)27%, tasa superior y c)10,50%, tasa reducida.
Forma de liquidación: resulta de detraer el impuesto facturado por las compras de bienes y
servicios en el período fiscal (crédito fiscal), del impuesto por las ventas de bienes, locaciones y
prestaciones servicios (débito fiscal), de idéntico período mensual. En la mayoría de los casos,
la presentación de las declaraciones juradas se realiza a través delF. 2002 (IVA WEB por
actividad), disponible en el servicio “Mis Aplicaciones Web” con clave fiscal.
Saldos a favor: Como resultado de la liquidación, pueden surgir tres tipos de saldos:
Saldo técnico a favor de la AFIP: cuando el débito fiscal es mayor al crédito fiscal en
cada liquidación.
Saldo técnico a favor del contribuyente: cuando los créditos fiscales superan a los
débitos fiscales. Este tipo de saldo técnico podrá aplicarse solamente a débitos fiscales
futuros.
Saldo de libre disponibilidad a favor del contribuyente: se encuentra conformado por
los ingresos directos: pagos a cuenta, retenciones y percepciones sufridas que en su
conjunto resultan mayores que el saldo técnico a favor de la AFIP del período. El saldo
de libre disponibilidad permite ser utilizado de manera amplia, ya que el responsable
puede: cancelar el IVA de períodos futuros; compensar con otros impuestos (por
ejemplo: ganancias, bienes personales, etc.), transferirlo a un tercero o solicitar su
devolución al Fisco.
Bibliografía obligatoria: Ley N°20.631 (t.o. 1998):arts. 1 a 5; 7, 8, 10 a 13, 24, 27, 28, 43.
[Link]
Decreto Reglamentario N° 692/98: arts. 1 a 5, 8, 10, 14, 14 cont., 18, 21, 21 cont., 24, 25, 26,
26 cont., 35, 36, 41, 43, 44 a 47, 49, 49.1., 50, 51 a 53, 56, 57, 58, 63, 64, 66, 74 y 75.
[Link]
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Bibliografía optativa:
Impuesto al Valor Agregado: explicado y comentado por: Parada, Ricardo;
Errecaborde, José. Series Impuestos Explicados y Comentados. Editor: Buenos Aires;
Errepar; 2014 Edición: 7ma ed.
[Link]
Impuesto sobre los Ingresos Brutos.
El impuesto sobre los Ingresos Brutos (IIBB)es un impuesto jurisdiccional que se aplica en las
23 provincias argentinas y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA). Grava los ingresos
obtenidos por la realización de una actividad económica, la que puede ser diferente en cada
una de esas jurisdicciones, las cuales tienen su propia autoridad de aplicación (Ej.: Agencia de
Recaudación Buenos Aires- ARBA en Provincia de Buenos Aires y Administración General de
Ingresos Públicos- AGIP en CABA)
Cuando los contribuyentes realizan toda su actividad económica dentro de una misma
jurisdicción, deberán inscribirse en la Dirección General de Rentas de esa jurisdicción.
Pero cuando los contribuyentes realizan actividades por las que perciben ingresos gravados en
distintas jurisdicciones, deberán inscribirse en elConvenio Multilateral, que es un acuerdo
suscripto entre las provincias, con el objetivo de distribuir la base imponible del IIBB cuando las
personas humanas o jurídicas desarrollan actividades económicas, en simultáneo, en dos o
más jurisdicciones, evitando duplicar la imposición.
Entonces, salvo casos especiales, los ingresos brutos totales del contribuyente se distribuyen
de la siguiente forma: 50% en proporción a los gastos efectivamente soportados en cada
jurisdicción y 50% en proporción a los ingresos brutos provenientes de cada jurisdicción. La
aplicación de este procedimiento implica la necesidad de realizar 2 planillas: una de
coeficientes de ingreso y otra de coeficientes de gastos, a partir de las cuales obtendremos el
coeficiente unificado, que consta de 4 decimales y es por año calendario. Obtenido éste, se lo
multiplica por los ingresos brutos del contribuyente, lo cual arroja la base imponible que
tendrá el tratamiento previsto en la legislación de cada jurisdicción, con sus respectivas
alícuotas.
Bibliografía obligatoria
Convenio Multilateral
[Link] arts. 1 a 8, 10, 12, 14.
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Ingresos Brutos CABA
[Link]
Ingresos Brutos Provincia de Buenos Aires
[Link]
Bibliografía optativa
Videos: liquidación IIBB
[Link]
[Link]
Código Fiscal CABA: arts. 173 a 187, 195, 197 a 199, 206 a 208, 215, 220, a 223, 225 a
230, 253 a 262.
[Link]
145-0000xvorpyel/actualizacion
Código Fiscal Provincia de Buenos Aires: arts. 182 a 189, 199 a 201, 202, 205, 207, 209
a 213, 215,216,
[Link]
793-0111bvorpyel/actualizacion
Sellos: Es un tributo provincial que se aplica como indicador de riqueza económica o capacidad
contributiva especial, ya sea por el traspaso de bienes o por la existencia de elementos que los
ponen de manifiesto (contratos). A diferencia de IIBB, no existe en este gravamen un Convenio
Multilateral que distribuya la base imponible, por lo que la probabilidad de que se produzca
una múltiple imposición puede llegar a ser elevada.
Son contribuyentes quienes realicen o formalicen los actos o contratos especificados por la
legislación, tales como: compraventa o permuta de bienes muebles o inmuebles, locaciones,
constitución de sociedades, préstamos hipotecarios, división de condominios, contratos de
concesión, etc. Están exentos los actos llevados a cabo por la Nación, Provincias y
Municipalidades, entidades públicas, bancos oficiales, asociaciones sin fines de lucro y
cooperativas.
En CABA se circunscribe sólo a la transferencia de dominio sobre inmuebles (venta, permuta,
subasta).
El hecho imponible se perfecciona en el momento de formalizar el acto gravado o de la
celebración del contrato, siendo el sello (estampilla fiscal o papel timbrado) el medio físico por
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el que se paga el impuesto, el cual equivale a una alícuota proporcional al valor estipulado en
el documento o bien, un importe fijo según el tipo.
Bibliografía obligatoria:
Micrositio AGIP
[Link]
Micrositio ARBA
[Link]
Artículo Diario La Nación 09/01/25
[Link]
sellos-sube-el-tope-y-mas-compradores-y-vendedores-de-propiedades-en-caba-no-
tendran-que-nid03012025/
Bibliografía optativa:
Código Fiscal CABA- Título XV (arts. 423 y sig.)
[Link]
145-0000xvorpyel/actualizacion
Código Fiscal Provincia de Buenos Aires- Título IV (arts. 251 y sig.)
[Link]
793-0111bvorpyel/actualizacion
La actividad inmobiliaria en el Impuesto al Valor Agregado, Ingresos Brutos y Sellos.
IVA: La actividad de la construcción, y dentro de ella la obra sobre inmueble propio, tiene un
tratamiento particular dentro del marco legal del impuesto. La ley
incluye dentro del objeto a las obras efectuadas directamente o a través de terceros sobre
inmueble propio, entendiéndose por obra aquellas mejoras (construcciones, ampliaciones,
instalaciones) sujetas a denuncia, autorización o aprobación de autoridad competente, de
acuerdo con los códigos de edificación o disposiciones vigentes. Esto es independientedel
deber de iniciar el trámite de autorización correspondiente.
Por su parte,la ley establece que son sujetos del gravamen las empresas constructoras que
realicen las obras mencionadas en el párrafo anterior, cualquiera sea la forma jurídica
adoptada para su organización, incluidas las empresas unipersonales. El carácter de empresa
constructora está dado por el propósito de obtener un lucro con la ejecución o con la posterior
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venta parcial o total del inmueble, entendiéndose por tal al fin último de obtener provecho o
utilidad en la venta y no en el mayor valor que pueda obtenerse en su realización.
Merecen destacarse algunos casos en los que, tratándose de obra realizada sobre inmueble
propio, no se verifica el hecho imponible:
Cuando hubiera permanecido sujeta a arrendamiento o derechos reales de usufructo por un
lapso de tres años continuos o discontinuos, cumplidos a la fecha de la transferencia.
En este caso corresponderá devolver el crédito fiscal computado oportunamente, atribuible al
bien que se transfiere.
Expropiaciones.
Transferencias por reorganización de sociedades comprendidas en el art. 77 de la ley del
impuesto a las ganancias.
El hecho imponible se perfecciona con la transferencia a título oneroso del inmueble,
entendiéndose que tiene lugar al extenderse la escritura traslativa de dominio, o al entregarse
la posesión si este acto fuera anterior. Por ello es que la mera confección del boleto de
compraventa sin posesión del bien no configura el hecho [Link]ándose de obras o
trabajos sobre inmueble ajeno, el hecho imponible se perfecciona con la aceptación del
certificado de obra.
En los casos de ventas judiciales por subastas públicas, la transferencia se concreta cuando
queda firme el auto de aprobación del remate, mientras que, respecto de los consorcios, el
decreto reglamentario determina que aquellos propietarios de inmuebles que se hubieran
organizado como sociedades civiles o comerciales, para la realización de obras sobre inmueble
propio, deben considerar como momento de la transferencia del inmueble a la adjudicación de
las respectivas unidades.
Por último, nos queda determinar la base imponible, cuyo procedimiento aplicable parte de los
costos de adquisición y construcción.
El precio neto computable resulta de aplicar al valor asignado al inmueble, la proporción que
corresponda a la obra objeto del gravamen. Esta proporción surge del convenido por las
partes, y no podrá ser inferior a la determinada en función de los valores asignados por el
avalúo fiscal correspondiente. En caso de no contar con dicho avalúo fiscal, deberá compararse
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con el costo de obra calculado conforme las disposiciones de la ley del impuesto a las
ganancias, siempre en términos de porcentaje.
Debemos tener en cuenta que, ante la falta de factura o documento equivalente, o bien
cuando ellos no expresen el valor corriente en plaza, se presumirá que este último será el valor
computable, sin admitir prueba en contrario.
Cuando existan señas o anticipos que congelen precio, los mismos deberán afectarse
íntegramente a la parte del precio asignable a la obra, y el hecho imponible se perfeccionará
por el total de los pagos. El responsable podrá solicitar autorización ante la ARCA,no liquidar e
ingresar el impuesto, en el caso en que las señas o anticipos hasta ese momento recibidos sean
equivalentes a la proporción asignada a la obra objeto del gravamen.
Los intereses y accesorios devengados por la mora en el pago de señas o anticipos que
debieran hacerse efectivo antes de la escritura o posesión del bien objeto de transferencia,
incrementarán el precio total de venta convenido, a fin de establecer el precio neto gravado.
En tanto que, aquellos que sean producto de financiaciones o pago diferido no integrarán el
precio total, sino que tendrán un tratamiento independiente.
La siguiente fórmula es indicativa del procedimiento aplicable para la determinación del Precio
Neto Gravado, partiendo del Precio Total Convenido que es el utilizado usualmente en las
operaciones inmobiliarias:
Precio total + Accesorios por mora = Precio Neto * % Obra + Precio Neto * % Obra * Alícuota
IVA + Precio Neto * % Terreno= Obra + IVA + Terreno. (ver ejemplo en este
link:[Link]
Cabe hacer una mención final sobre las alícuotas que alcanzan a las obras realizadas
directamente o a través de terceros sobre inmueble propio, las que varían de acuerdo con el
destino asignado a las mismas. Únicamente las obras destinadas a vivienda gozan de la
reducción dela alícuota general en un 50%. La reglamentación aclaró el significado del destino
"vivienda", indicando que el mismo estará dado por las características de la obra en
construcción, y agregó que las bauleras o cocheras serán beneficiadas con la reducción,
siempre que sean vendidas conjuntamente con la obra principal, para el caso de obra realizada
sobre inmueble propio.
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Además, dispone que las obras de infraestructura complementarias de barrios destinados a
viviendas no gozarán del beneficio de la reducción, ya sean que estén directamente afectadas
a ellas (carreteras, tendido eléctrico, etc.), o bien que cubran necesidades sociales (escuelas,
sedes sociales, salas de auxilios o asistencia, espacios comunes de recreación).
En cuanto a la incorporación de bienes de propia producción a las obras realizadas sobre
inmueble propio, tienen un tratamiento independiente en este decreto, sin reducción de
alícuota y con facturación separada.
En el caso de contratistas que proveen mano de obra y materiales en forma conjunta a una
obra nueva destinada a vivienda, considerando a esos trabajos (hormigón armado, albañilería,
instalaciones eléctricas, sanitarias o de gas, carpintería metálica o de madera) realizados sobre
inmueble ajeno, y por tanto alcanzados por el beneficio.
Sin embargo, la jurisprudencia administrativa (ex AFIP) sostiene que las prestaciones de
colocación de vidrios, puertas, ventanas, etc., son accesorias de la venta de cosa mueble que
es la operación principal, por lo que toda la operación quedaría alcanzada por la alícuota
general.
Por lo tanto, debemos identificar la operación principal y la accesoria, a la hora de definir la
alícuota aplicable, para no perjudicar comercialmente a la empresa prestadora del servicio ni a
quien contrata el mismo, en lo que al cómputo del crédito fiscal se refiere.
Ingresos Brutos: en los casos de actividades de la construcción, los contribuyentes que tengan
su oficina, administración, etc. en una jurisdicción y ejecuten obras en otra, se atribuirá el 10%
de los ingresos a la jurisdicción donde esté ubicada la sede y el 90% a la jurisdicción donde se
realicen las obras. Las alícuotas surgen de los cuadros tarifarios respectivos. Por ejemplo, en
CABA, la alícuota aplicable a los servicios de la construcción es del 2%, mientras que en la
Provincia de Buenos Aires es del 2,50%.
Sellos: La base imponible en CABA está dada por la transmisión de dominio a título oneroso de
bienes inmuebles y los instrumentos por los cuales se otorgue la posesión, es decir el precio
asignado a la operación, la valuación fiscal homogénea o el VIR1, el que fuera mayor. No
integran la base imponible el IVA, impuestos internos, sobre los combustibles líquidos y gas
1
Valor inmobiliario de referencia establecido por AGIP, que refleja el valor económico por m2de cada
inmueble de CABA en el mercado comercial, a los fines de su aplicación a los actos, contratos y
operaciones gravables con el Impuesto de Sellos.
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natural, entre otros, además de los importes referidos a intereses de financiación. Estas
deducciones sólo tendrán lugar si se encuentran identificadas y discriminadas en forma precisa
en los instrumentos respectivos. Asimismo, se encuentran exentas las escrituras traslativas de
dominio de los inmuebles destinados a vivienda, en la medida que sea la única propiedad y
que la valuación final no supere un cierto tope.
Las tasas son del 1% (general); 3,60% por la transferencia a título oneroso de inmuebles y
0,50% para contratos de leasing.
En la Provincia de Buenos Aires, el impuesto se liquidará sobre la base del valor de venta o de
la valuación fiscal a la fecha de la operación, el que fuera mayor y la alícuota es del 20%o. Se
computará como pago a cuenta el impuesto pagado como consecuencia del instrumento
privado que sirva de antecedente a la transferencia (boleto de compraventa, gravado al 12%o).
Están exentas las cooperativas de vivienda, las cooperativas que presten servicios públicos,
hipotecas, escrituras en la parte del adquirente cuando se trate de única vivienda, lotes
destinados a idéntico fin, etc.
Bibliografía obligatoria y opcional:
Ídem puntos tratados anteriormente.
Artículos doctrinarios (obligatorios):
El IVA en la actividad de la construcción (primera y segunda parte) por Karina
Januszewski, Ed. La Ley.
[Link]
[Link]
Venta de inmuebles en el IVA por Humberto Bertazza, Ed. La Ley
[Link]
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