DERECHO REAL DE CONDOMINIO

Art. 1983 CCyCN

“Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que

pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una
por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen
iguales, excepto que la ley o el titulo dispongan otra proporción”.
 El condominio es un derecho real
Es un poder jurídico de estructura legal (1882)
Que se ejerce directamente sobre su objeto en forma autónoma
(1882)
Atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia y
las demás previstas por el CCC (1882)
Es creado y regulado por la ley (1884)Es nula la configuración de
un derecho real no previsto por la ley o la modificación de su
estructura
Se convalida (1885)
 Adquisición del condominio
 Título suficiente (1892)
 Modo suficiente (la tradición) -(la inscripción registral) (1892)
 El condominio no es oponible a 3° mientras no tenga publicidad suficiente (1893)
 Los medios de publicidad son la posesión y la inscripción registral (1893)
 El efecto de la inscripción registral puede ser declarativo o constitutivo
 No pueden prevalerse de su falta de publicidad quienes participaron en los actos ni
aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real 1893
 Prohibición de constitución judicial ( 1896)
 La tradición como modo de adquisición del derecho real
 La tradición es constitutiva del derecho que se ejerce por la posesión
 La tradición es el acto material de la entrega (1924)
 No se suple en relación a 3° por la mera declaración (1924)
 Sin tradición no hay derecho real (salvo los que no se ejercen por la posesión)
 Traditio brevi manu Asciende : pasa a tener a nombre de otro1892-1923
 Constituto posesorio Desciende 1892-1923
 Constitución
 Título y modo
 Por la inscripción registral constitutiva
 Por un acto de última voluntad
 Por disposición de la ley
 Por prescripción adquisitiva
 Otros modos especiales de adquirir el dominio en forma originaria
 No nace por “Prolongación de la indivisión hereditaria” Art. 2363
Clasificación del condominio
Sin indivisión forzosa
Con indivisión forzosa
 Temporaria
 Perdurable
 Sin indivisión forzosa
 Cualquiera de los condóminos, en cualquier momento, desde la constitución puede pedir la partición sin el consentimiento de los
demás Arts. 1996 a 1998
 Derecho de pedir la partición. Art. 1997 “Excepto que se haya convenido la indivisión, todo condómino puede, en cualquier
momento pedir la partición de la cosa. La acción es imprescriptible”
 Renuncia a pedir la partición. Art.1999. El derecho no es renunciable por tiempo indeterminado
 No requiere del consentimiento de los demás comuneros. Sino se puede partir en especie, la partición se realiza mediante la venta,
Se aplican las reglas de la división de herencia, Uno de los condóminos puede adquirir toda la cosa o la parte indivisa del
comunero que enajena.
 Facultades de los condóminos
Respecto de toda la cosa: las facultades son restringidas
Respecto de la parte indivisa: las facultades son amplias
 Facultades sobre la parte indivisa
Sin asentimiento de los demás comuneros
Puede: Vender, Donar, Hipotecar (art.2207 y art. 2196)
Constituir usufructo (art. 2130 inc. d; art. 2131).
Renuncia (art.1989)
Ejercer acciones posesorias art.2245
Ejercer defensa extrajudicial art. 2240
Promover acción reivindicatoria Incoar acción de deslinde art. 2267
No puede: Alquilar la parte indivisa sin consentimiento de los demás.
Constituir Servidumbres(art.2168)
Afectar la parte indivisa al régimen de protección de la vivienda
 Facultades de los condóminos sobre la cosa
 Disposición.
 No se requiere conformidad para mejoras necesarias o útiles.
 No puede alquilar, enajenar, constituir servidumbres ni hipotecas sobre toda la cosa.
Art.1990
 Uso y goce
 Destino. Se determina por la convención, por la naturaleza de la cosa o por el uso al cual
estaba afectada de hecho. Art.1985
 Convenios de uso y goce De toda la cosa o de una parte material, remunerado o gratuito.
Por unanimidad. Art.1987/1988
 Administración del Condominio- Asamblea Art. 1994
Cualquier condómino puede convocara la asamblea citando a los demás en forma
fehaciente, indicando la finalidad, con antelación suficiente.
La resolución de la mayoría absoluta de los condominios obliga a todos (mitad mas
uno)(aunque la mayoría la tenga uno solo)
En caso de empate decide la suerte.
La norma no contempla la petición judicial.
Hay que tener presente que cada condómino puede en cualquier momento pedir la
partición.
Frutos.1995 Se distribuyen conforme a su parte.
Mejoras Necesarias: Cualquiera de los condóminos sin acuerdo previo.
Derecho a reembolso Art. 1938. 1981.
Útiles solo hasta el mayor valor adquirido por la cosa
Obligaciones del condómino:
Aspecto interno art. 1990/91
Aspecto externo art. 1992
No se libera por la renuncia art. 1991
[Link] todos de acuerdo a su porcentual de dominio.
Si uno paga tiene derecho a repetir con intereses
Deudas.1992. El que la contrae es el obligado frente al tercero pero tiene acción para repetir. Si
todos la contraen responden ante los terceros por partes iguales salvo que se haya estipulado
solidaridad o expresión de cuotas. El que pagó de más puede repetir.
 Conclusión del condominio
Por los modos generales de extinción de los derechos reales
Por la partición
Conversión de la parte ideal en material
Adjudicación de toda la cosa
En dinero equivalente a su parte ideal
Por afectación al régimen de PH
 Modos de partición del condominio
 Capacidad y unanimidad
 Extrajudicial o privada
 Judicial art.2371
 En especie Art. 2374 (Prevalece si es posible)
 Por venta o licitación Art. 1996 remite al Art. 2372
 Total o parcial art. 2367
 Adquisición por un condómino art. 1998
 La partición judicial
 Rigen las reglas de la división de herencia Art. 2363 stes.
 Competente el juez del lugar del inmueble
 Tiene efectos declarativos entre condóminos Art. 2403
 La acción tiene naturaleza jurídica discutida
 Es un litisconsorcio necesario
 El proceso consta de dos etapas: Disolución y ejecución
Partición nociva Art. 2001“Cuando la partición es nociva para cualquiera de los condóminos, por
circunstancias graves o perjudiciales a los intereses de todos o al aprovechamiento de la cosa, según su
naturaleza y destino económico, el juez puede disponer su postergación por un término adecuado a las
circunstancias y que no exceda de cinco años. Este término es renovable por una vez.
Conf. Art. 2365 “La partición puede ser solicitada en todo tiempo después de aprobado el inventario y
avalúo de los bienes. Sin embargo, cualquiera de los coparticipes puede pedir que la partición se postergue
total o parcialmente por el término que fije el juez si su realización inmediata puede redundar en perjuicio
del valor de los bienes indivisos.
 CLASIFICACION DEL CONDOMINIO CON INDIVISION FORZOSA
1) Temporaria (por voluntad de los propios condóminos, por decisión judicial o por
imposición legal, testamento).
2) Perdurable: Surge de la voluntad de la ley, esto ocurre con el caso del condominio sobre
accesorios indispensables (2004) y en el de muros, ceros y fosos (art. 2006).
1) Condominio sobre accesorios indispensables: (2004- 2005)
Accesorios indispensables al uso común de dos inmuebles
Ninguno de los condóminos puede pedir la división
Uso limitado a la necesidad de los inmuebles sin perjudicar al condómino
2) Condominio sobre muros, cercos y fosos:
 Cerramiento forzoso urbano. “Cada uno de los propietario de inmuebles ubicados en un
núcleo de población o en sus arrabales tiene frente al titular colindante, el derecho y la
obligación recíprocos de construir un muro lindero de cerramiento, al que puede encaballar
en el inmueble colindante, hasta la mitad de su espesor.”(art. 2007).
CLASIFICACION:
A) Desde el punto de vista físico
Muro lindero, separativo o divisorio
Muro encaballado
Muro contiguo
Muro de elevación
Muro enterrado
b) Desde el punto de vista jurídico
Medianero
Privativo o exclusivo
De cerramiento
Desde la utilización comienza a correr el plazo de prescripción liberatoria (5 años)
Desde la utilización comienza a correr la prescripción adquisitiva (10 o 20 años)
Hasta la prescripción el muro es de su dueño por lo que prescripta la acción de cobro y hasta la
usucapión defender su derecho y exigir el retiro de las construcciones efectuadas sin su autorización.
El vecino tiene la facultad de fuente legal de adquirir la porción del muro que utilice.
Desde la utilización especifica nace la obligación de pagar. La mora es automática (2019)
El monto a pagar debe calcularse desde la fecha de la mora (2019)
Debe adquirir el muro como está construido aunque exceda los estándares del lugar (2014)
 PRESCRIPCION DE LA DEUDA POR MEDIANERIA
 Prescribe a los 5 años (2560)
 La prescripción comienza su curso el día que la prestación es exigible
 Desde la construcción en el caso del muro medianero
 Desde que se sirve del muro en el caso del muro de elevación o enterrado
 No hay prescripción adquisitiva del muro medianero
 ABDICACION DE LA MEDIANERIA
El art. 2028 contempla la posibilidad de liberarse de la obligación de pago originado por la
construcción, conservación o reconstrucción del muro mediante la abdicación de sus derechos de
medianería, ello implica transmitir al otro vecino su derecho sobre el muro y el dominio del terreno en
el que se asienta. Deben confeccionarse planos y realizarse por escritura pública. El muro pasará a ser
contiguo y privativo de otro vecino. Si luego quiere adquirir la medianería debe pagar pared, cimientos
y terreno.