V.

- ASPECTOS LEGALES EN EL MARCO

REGULATORIO DE LA

LEY 5038

Modificada por la Ley 108-05

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LEY 5038 SOBRE CONDOMINIOS.

Art. 1.- Las distintas partes de un inmueble con independencia funcional y salida directa o indirecta a la
vía publica podrán ser de propiedad exclusiva de una o más personas las que a su vez son propietarias
indivisas de las partes comunes, de conformidad con el régimen establecido por esta ley.”

Art. 2.- Para disfrutar del régimen de condominio que establece esta ley, los sectores en que este
dividido el inmueble deberán tener salida directa a la vía pública o por un paso común que 10s haga
aprovechables de manera independiente.”

Art. 3.- Cada titular es propietario de la unidad exclusiva que le corresponde y copropietario de los
sectores comunes y del terreno. Los propietarios podrán extender o restringir el uso de sectores
comunes y aun limitar el us0 de algunos de ellos a los titulares de las unidades a las que sirven”.

Art. 4.- Salvo convención contraria, cada propietario, para el goce de su propiedad
exclusiva, podrá usar libremente de las cosas comunes conforme a su destino, sin perjuicio del derecho
de los otros propietarios. Estará obligado a contribuir proporcionalmente a las cargas relativas a la
conservación, mantenimiento, reparación y administración de las cosas comunes. A falta de
convención contraria, esa contribución será proporcional al valor de las fracciones divididas
del inmueble, teniendo en cuenta su extensión y su situación. El porcentaje que se fije en
el reglamento que deberá registrarse al someterse la propiedad al régimen de esta ley, solo
podrá modificarse por el acuerdo unánime de todos los interesados.

Art. 5.- Los derechos de cada propietario de las cosas comunes son inseparables de la propiedad de sus
respectivos pisos, departamentos o locales. Sin necesidad de mención especial, estos derechos pasan
al adquiriente de un derecho real, principal o accesorio, sobre la parte dividida del inmueble.

Art. 6.- Cada propietario puede enajenar, hipotecar o en cualquier otra forma afectar o dar en
arrendamiento el piso, departamento, vivienda o local que le pertenece, sin necesidad
del consentimiento de los demás.

Art. 7.- Cada propietario atenderá, a su costa, a la conservación y reparación de su

propio piso, departamento vivienda o local. No podrá hacer innovaciones o modificaciones
que puedan afectar la seguridad o estética del edificio o los servicios comunes; ni destinarlo a fines
distintos a los previstos en el reglamento del edificio, y en caso de duda, a aquellos
que deban presumirse por la naturaleza del edificio y su ubicación; ni perturbar la tranquilidad de los
vecinos o ejercer actividades contrarias a la moral y a las buenas costumbres o que
comprometan la seguridad del inmueble.

Art. 8.- Se necesitará el consentimiento de todos los propietarios para construir nuevos pisos o realizar
obras o instalaciones nuevas que afecten el edificio o sus dependencias,
salvo disposición contraria en el reglamento.

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Se necesitará el consentimiento de todos los propietarios para modificar los acuerdos que declaren,
extiendan o restrinjan el número de las cosas comunes o que limiten la copropiedad.

Art. 9.- A los fines de la buena administración y goce de las cosas comunes y por el solo hecho de quedar
organizada la propiedad en la forma que establece esta ley, todos los propietarios de los pisos,
departamentos, viviendas y locales del inmueble forman, obligatoriamente y de pleno derecho, un
consorcio, con personalidad jurídica, que frente a los terceros y a los mismos propietarios
actuará como representante legal de todos los propietarios por intermedio de un administrador. Los
poderes del consorcio de propietarios, aún al dictar o modificar el reglamento, se limitan a las medidas
de aplicación colectivas que conciernen exclusivamente al goce y administración de las cosas comunes.

Art. 10.- El Consorcio de Propietarios podrá sustituir el reglamento existente o hacerle adiciones o
modificaciones que serán obligatorias para todos los propietarios y sus causahabientes. Sin embargo, el
reglamento o sus modificaciones, así como las convenciones excepcionales a que se refieren los
Artículos 3, 4 y 8 no son obligatorias respecto de los causahabientes a título particular ni oponibles a los
terceros sino después de haber sido registrado el reglamento y sus modificaciones en el Registro de
Títulos correspondiente.”

Art. 11.- Los propietarios están obligados a contribuir al pago de las primas de los seguros colectivos
sobre los riesgos que amenazan el inmueble o a los copropietarios en su conjunto, cuando así
lo disponga el consorcio de propietarios o el reglamento.

Art 12.- Las resoluciones del consorcio de propietarios serán obligatorias siempre que hayan
sido tomadas por mayoría de votos de todos los interesados, en asambleas debidamente convocadas.
Cada propietario tendrá derecho a un número de votos proporciona a la importancia de sus derechos en
el inmueble, que se fijará convencionalmente al registrarse la propiedad de acuerdo con esta ley.
Esta participación en los votos solo podrá modificarse por el consentimiento unánime de todos los
propietarios. Se requerirá una mayoría de las tres partes de los votos de los propietarios y
una mayoría ordinaria de los mismos para dictar, modificar o sustituir disposiciones
del reglamento para las cuales esta ley
o el reglamento original no exijan el consentimiento unánime de los propietarios.

Art. 13.- A falta de un administrador designado por el consorcio de propietarios, cualquiera de ellos
podrá dirigirse al Juez de Paz de la jurisdicción en que está ubicado el edificio para la designación de
un administrador judicial, citando a todos los interesados.

Art. 14.- Salvo disposiciones contrarias en el reglamento el administrador, ya sea nombrado por
el consorcio del propietario o por el juez de paz, tendrá a su cargo la ejecución de las decisiones de
la asamblea del consorcio, y, si fuere necesario, atenderá por propia iniciativa a la guarda de las cosas
comunes y a su conservación y mantenimiento en buen estado de uso, y
podrá constreñir a cada uno de los interesados al cumplimiento de sus obligaciones. Los poderes
del administrador serán revocados de la misma manera en que éstos fueron otorgados, por
el consorcio de propietarios o por el juez de paz, citando el más diligente a los demás interesados,
quienes podrán dar a conocer sus opiniones. La designación de un administrador por el consorcio de
propietarios produce de pleno derecho la revocación del administrador judicial. La
remuneración del administrador judicial será determinada por la misma ordenanza que lo designa y
esa remuneración se ajustará a las bases establecidas en el reglamento.

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Art. 15.- El administrador, cualquiera que fuere la forma de su designación, representa al consorcio de
propietarios del inmueble, bien como demandante o como demandado y aún contra los mismos
propietarios individualmente. Necesitará la autorización previa de la asamblea de los propietarios
para actuar como demandante o como recurrente. El administrador
actuará a nombre del consorcio de propietarios del inmueble, sin tener que mencionar el
nombre de cada uno de los propietarios.

Art. 16.- Cualquier propietario puede, en ausencia del administrador y no mediando oposición de los
demás, quienes serán advertidos previamente, hacer los gastos necesarios
para la conservación o reparación de las cosas comunes, a cargo de reembolso.

Art. 17.- Las acciones que pudieren surgir entre los propietarios en relación con la administración y
el goce de las partes comunes del inmueble, o con la interpretación o ejecución del reglamento, son de
la competencia del Tribunal de Tierras. Igualmente el Tribunal de tierras
será competente para conocer de las demás acciones que puedan surgir con
motivo de la aplicación de esta ley.

Art. 18.- El pago de la cuota con que debe contribuir cada propietario a las cargas comunes
de conformidad con el artículo 4, está garantizado con un privilegio sobre la parte dividida de aquel en
cuyo favor el consorcio de
propietario haya hecho el avance. Este privilegio tendrá preferencia sobre todos los demás y
se extiende a la parte alícuota indivisa de las cosas comunes del inmueble, en
virtud del principio establecido en el artículo 5.

Art. 19.- La o las personas que desean afectar al presente régimen de condominio un inmueble, deberán
registrar de acuerdo con la Ley de Registro Inmobiliario sus derechos en relación con el inmueble.”

Art. 20.- La solicitud de registro será acompañada por el reglamento de copropiedad y un plano de
división en condominio del inmueble.”

Art. 21.- No se registrará ningún edificio conforme a esta ley, si el o los propietarios no hacen
registrar al mismo tiempo un reglamento que contenga por lo menos lo siguiente:
1- Especificación de cada una de ley partes de propiedad exclusiva en que está dividido el edificio, con
indicación del número o letra o cualquier otra designación que sirva para identificarlas.
2- Número de votos que corresponderá, en las resoluciones de la asamblea del consorcio de
propietarios, al dueto de cada pode del edificio de propiedad exclusiva;
3- Porcentaje con que deberá contribuir cada propietario a los gastos y cargas comunes;
4- Bases para la remuneración que se deberá pagar al administrador.
5- Destino de las diferentes partes del inmueble.

Art. 22.- La propiedad de los pisos, departamentos, viviendas o locales independientes

en que está dividido un inmueble, puede registrarse a nombre de una sola persona, física o moral, o
aún a nombre de una sucesión indivisa, y no pierde su carácter por el solo hecho de que todas las partes
de propiedad, exclusiva pertenezcan a un solo dueño.

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Art. 23.- La propiedad dividida por pisos o por departamentos viviendas o locales independientes
podrá registrarse ames de la construcción del edificio, siempre que los planos hayan sido aprobados por
las autoridades administrativas que la ley requiere para que pueda comenzarse la construcción.
En el Certificado de Título se hará constar esta circunstancia, así como la obligación que asumen los
propietarios de practicar y justificar oportunamente al Registrador de Títulos la
habilitación del edificio para ser ocupado.

Párrafo.- Si por cualquier circunstancia no se realiza la construcción, los propietarios,

mediante acto firmado por todos y legalizadas las firmas por un Notario, ordenarán al Registrador
de Títulos la cancelación del Certificado de Título y su sustitución de acuerdo con la ley.

Art 24.- Se expedirá un Certificado de Titulo por cada unidad de Condominio en que se haya dividido el
inmueble.”

Art. 25.- A falta de disposición expresa en el reglamento o cuando éste guarde silencio, las asambleas
del consorcio de propietarios podrán convocarse con tres días de anticipación , por cualquiera de los
propietarios, mediante aviso de un periódico de circulación nacional y por
carta certificada dirigida a cada propietario en su domicilio real o de
elección. Se mencionará sumariamente en el aviso el objeto de la convocatoria. La reunión
se efectuará en el lugar que indique el reglamento, y si no se ha convenido ninguno, en
el domicilio del que hace la convocatoria o de
su representante, siempre que este domicilio sea el del lugar del inmueble o bien en el local del
Juzgado de Paz de la jurisdicción, lo que se indicará en la convocatoria.

Art. 26.- No obstante disposición contraria del reglamento, cualquier propietario puede
hacerse representar en las asambleas por otro propietario o por un tercero.

Art. 27.- Los propietarios pro indiviso de una parte dividida de la propiedad deberán designar un
solo representante.

Art. 28.- Todo propietario deberá hacer elección de domicilio en el lugar en que esté situado
el inmueble, si no tiene en él su domicilio real.

Esta elección de domicilio deberá hacerse en los actos que se sometan al Registrador de Títulos o en las
actas de la asamblea general del consorcio de propietarios. A falta de elección de domicilio, las
citaciones y notificaciones se harán válidamente en la Secretaría del Juzgado de Paz,
quien la comunicará sin demora al interesado por correo certificado.

Art. 29.- El administrador tendrá la iniciativa y dirección de los trabajos, elegirá y

revocará al encargado del edificio y le dará las órdenes que estime convenientes, todo bajo la autoridad
de la asamblea general y sujetándose a lo que ella tenga a bien disponer. Podrá ordenar las reparaciones
menudas, sin previa autorización de la asamblea general y las otras reparaciones, solo en
caso de urgencia y avisando inmediatamente a los propietarios. Los registros de actas del consorcio, los
libros de contabilidad y los documentos y comprobantes de los gastos están a cargo
del administrador.

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Art. 30.- El administrador convocará a los propietarios por circular por cartas certificadas o por
aviso publicado en un periódico de circulación nacional con un plazo de tres días por lo menos de
antelación, cuantas veces fuere necesario.

Presidirá la persona que se designe en cada asamblea, y el administrador ejercerá las funciones de
Secretario a menos que se disponga otra cosa en el reglamento.

Las copias y certificaciones firmadas por el administrador salvo disposición contraria del reglamento,
hacen fe respecto de los propietarios y de los terceros, siempre que estén visadas por el que presidió
la asamblea o a falta de éste por uno de los propietarios que estuvieron presentes en la asamblea.

Art.31.- En caso de venta de una parte dividida del edificio, el propietario

comunicará su propósito previamente al administrador y consignará antes de la venta su cuota de
contribución en los gastos comunes, sin perjuicio del recurso a que pudiera haber lugar
contra el adquiriente.

Art. 32.- Los gastos ordinarios se harán de acuerdo con el presupuesto que aprueben anualmente los
propietarios. La cuota que corresponda a cada propietario, en esos como en los otros gastos,
se hará en el acta de la asamblea que los autorice o apruebe.

Art. 33.- La comprobación de los avances garantizados por el privilegio establecido en el Articulo 18 y la
fijación de las cuotas contributivas no pagadas, serán hechas por la asamblea de los condóminos,
mediante declaración preparada por el administrador, con los detalles y comprobantes
correspondientes. El administrador lo comunicara por acto de alguacil al o a los condóminos deudores.

“PARRAFO... La copia del acta, certificada por el Administrador y legalizada por un notario, constituirá
título suficiente para inscribir el privilegio.”

Art. 34.- El privilegio establecido en el artículo 18 deberá inscribirse dentro de los tres meses de la
fecha de la reunión de la asamblea a que se refiere el artículo 33, y
cada inscripción, sólo conservará el privilegio sobre los avances hechos para cubrir gastos causados
dentro del año de esa fecha. Las inscripciones que se hicieren después de ese plazo o por avances
relativos a gastos hechos antes del último año sólo producirán efecto a partir de la fecha de
la inscripción.
Art. 35.- Cualquier propietario puede solicitar, en cualquier momento, que le sea liquidada
su cuota contributiva en los gastos comunes. Si el administrador no hace la convocatoria dentro de las
cuarenta y ocho horas de la solicitud el propietario podrá convocar la asamblea en la forma prescrita por
el artículo 25.

Art. 36.- Las hipotecas consentidas por el o los propietarios antes de

construirse el edificio para garantizar préstamos destinados a invertirse en la
construcción, se regularán de pleno derecho por esta ley si el acreedor diere su consentimiento en
el acto de hipoteca o posteriormente, y tanto el crédito como la hipoteca se dividirán automáticamente
entre los departamentos independientes tan pronto como se termine la construcción en la
misma proporción en que los propietarios contribuirán a los gastos y cargas comunes de acuerdo con

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el reglamento de la propiedad, salvo convención contraria y por escrito que deberá anotarse en el
CERTIFICADO DE TITULO.

Art. 37.- Los propietarios de una propiedad registrada en la forma prescrita por esta ley pueden
renunciar a sus beneficios, mediante acto con las firmas de todos los propietarios legalizadas por un
notario siempre que todos los departamentos estén libres de gravamen y no existan deudas de
cualquier naturaleza a cargo del consorcio. Del mismo modo
procederá el propietario único del inmueble que desee renunciar al beneficio de esta ley. Estos actos
serán sometidos al Registrador de Títulos para que proceda a cancelar el Certificado de Título y
a sustituirlo de conformidad con la ley.

Art. 38.- Si el edificio se destruyere en su totalidad o en parte, por incendio o por otra
causa cualquiera de los propietarios podrá pedir la partición del terreno y de los materiales
con arreglo a las disposiciones generales sobre bienes indivisos. Dicha demanda será registrada en
conformidad con el artículo 208 de la Ley de Registro de Tierras. La indemnización del seguro no
podrá ser pagada sino a la persona designada por acuerdo unánime de los propietarios o según los
resultados de la partición. El régimen de la propiedad dividida no podrá mantenerse sino mediante
acuerdo unánime de los propietarios que determine las condiciones de la reconstrucción.

Art. 39.- En caso de ruina o vetustez del edificio la reconstrucción no podrá hacerse sino por
el acuerdo unánime de los propietarios.

Art. 40.- En todos los casos de reconstrucción, los documentos, y planos de la misma se someterán
al Tribunal Superior de Tierras para que este ordene al Registrador de Títulos hacer los registros y
anotaciones de lugar.

Art. 41.- Se podrán constituir válidamente, en las formas reconocidas por la ley, aunque no tengan por
objeto la distribución de beneficios, las sociedades que se organizaren con el fin de construir o de adquirir
inmuebles divididos por pisos o por departamentos, viviendas o locales independientes y destinados a ser
atribuidos a los socios ya sea en propiedad o en goce o bien para la conservación, mantenimiento y
administración de los inmuebles así divididos.

Art. 42.- Ningún socio podrá pretender que se le atribuya en forma exclusiva, por participación en
naturaleza, la parte del inmueble a que tiene vocación, ni tampoco a que se le mantenga en
posesión de dicha parte, si no ha cumplido sus obligaciones y suscrito la participación que
le corresponda en los fondos suplementarios que se necesiten para la realización efectiva del fondo
social.

Si el socio no suscribe la participación que le corresponde en esos fondos en proporción a sus

compromisos, o si no cumple sus obligaciones, todos sus derechos en el activo social,
comprendiendo los relativos al goce de su parte en el inmueble, podrán venderse en pública
subasta ante notario, a requerimiento de los representantes de la sociedad por decisión de los socios que
representen la mayoría ordinaria del capital social.

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La venta será publicada en un periódico de circulación nacional, un mes después de una intimación de
pagar y ejecutar hecha al socio en falta y que no haya sido atendida. Entre la fecha de la publicación y
la dicha venta deberá haber por lo menos un plazo de quince días.

Art. 43.- A la disolución de la sociedad la asamblea general podrá designar unos o varios
liquidadores encargados de proceder a la partición en naturaleza y a la atribución del o de los
departamentos independientes que a cada socio corresponda de acuerdo con los estatutos o con
su vocación. El proyecto de partición y atribución que redacten el o los liquidadores cuando los
estatutos no hayan previsto una forma especial de atribución, deberá ser aprobado por
la asamblea general con el voto de una mayoría de más de la mitad de los socios que representen más
de las dos terceras partes del capital social.

Esta decisión es oponible a los no Presentes o no representados en la asamblea general, ya fueren socios
o beneficiarios o causahabientes de promesa de atribución.

Los derechos y cargas de un socio fallecido cuya sucesión no está liquidad, serán atribuidos
indivisiblemente a nombre de su sucesión sin perjuicio de los derechos de los herederos
o causahabientes y sin que la presencia de ellos en los procedimientos implique de
su parte aceptación de la sucesión del legado o de la donación. Dentro del mes de la aprobación por
la asamblea general del proyecto de partición y atribución, el liquidador o uno de él se intimarán por
acto de alguacil o los socios que no hayan firmado el acta de la asamblea para que la hagan en
el término de un mes. Si el acta no fuere firmada por la totalidad de los socios en este último plazo. el
liquidador o uno de ellos pedirá la homologación de la partición y atribución al Tribunal Superior
de Tierras, que estatuirá en instancia única y comunicará su decisión al Registrador de Títulos
para que proceda a su ejecución.

Art. 44.- Las disposiciones contenidas en el artículo 664 del Código Civil continuarán
rigiendo para la propiedad no registrada catastralmente y
para la que, aún registrada catastralmente, no esté sometida al sistema que establece esta ley.

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VI.- UNIDADES FUNCIONALES

 Una unidad Funcional es la descripción de cada sector propio con una identificación, una
ubicación (nivel o piso, Área o Superficie en Metros cuadrados, A que está destinado, si es
habitacional o Comercial. El inmueble deber ser identificado con la Designación Catastral
correspondiente, la cual es un número con la que se encuentra registrada en el Tribunal de
Tierra y a seguida la numeración del sector o apartamento.) La relación de las Unidades
Funcionales viene desglosada en la Constitución del Régimen de Condominio, adjunto con el
Reglamento del mismo.

EL OBJETO DE REGISTRO

Unidad condominio

Denominándose así a la unidad resultante de la afectación de una parcela al régimen de

condominio, cuya existencia y elementos esenciales han sido aprobados y asentados en la
Dirección Regional de Mensuras Catastrales (DGMC) y en el Registro de Títulos (RT)
correspondientes.

•Las unidades de condominio están compuestas por sectores que pueden ser de diferente
naturaleza:

•PRIVATIVOS o PROPIOS
•COMUNES DE USO EXCLUSIVO
•COMUNES DE USO EXCLUSIVO COMPARTIDO
•COMUNES

En los planos de condominio también encontramos sectores de tratamiento especial:

•VACÍOS
•SUPERFICIES INACCESIBLES
•SUPERFICIES SUJETAS A LIMITACIONES ADMINISTRATIVAS

Los sectores se identifican con una designación compuesta de nueve (9) caracteres:

SP-01-01-001
SP-00-01-001
9
SP-01-M1-001

SP…..Sector, (Sector Propio)

01…..Bloque,
01……Nivel,
001….Polígono (Uso del Sector)

Sector Común de Uso Exclusivo………SE

Sector Común………SC

USO EXCLUSIVO COMPARTIDO

Se identifican con las letras “u” y “c” UC

UC-01-01-001 UC….Sector
01…..Bloque
01…..Planta
001…Polígono

A-1 A-2 B-2…….Unidades Funcionales

 Los vacíos se los identifica con la letra “V”.

 Las superficies Inaccesibles, se las identifica con la letra “I” pueden ser
identificados como “EI” o “SI”.
 Las limitaciones administrativas, se identifican como “LA”.

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 Resultado en el Registro

Condominio

Cada unidad de condominio cuenta con una matrícula propia que la individualiza e identifica
como objeto registral, a la que se hace referencia luego de “matrícula”. La ley exige que se
identifique el porcentaje de participación sobre las partes comunes y el terreno y el número de
votos en la asamblea de condóminos establecidos en el reglamento de condominio. Luego se
especifican los “sectores” que conforman la unidad.

Puede haber, dentro de una misma unidad funcional, varios sectores de diversos tipos.

Los sectores pueden ser:

-Un sector propio;

- Un sector común de uso exclusivo;
- Un sector común.

Los sectores comunes no conforman las unidades funcionales y no son registrables en los RT,
sólo los registra DRMC en el plano.

Dentro del texto se especifican todos los sectores que conforman la unidad de condominios.

La “ubicación” se refiere al bloque y al nivel en que se encuentra el sector. El “destino” se

refiere al uso que se le da al sector, y está definido y aprobado por DRMC, a modo ejemplo
podemos citar:

 Azotea;
 Depósito;
 Local Comercial;
 Vivienda;
 Terraza;
 Parqueo.

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 La “superficie”, hace referencia a la extensión superficial del sector en particular de que se
trata. Atención: El caso de la superficie a que hace referencia en el encabezado del Certificado
de Titulo (CT) responde a la suma de todos los sectores propios de la unidad de condominio de
que se trata, según acuerdo de la Mesa de Políticas de la Jurisdicción Inmobiliaria del 15 de
octubre del 2007. En el caso de unidades de condominio amparados en Constancia Anotada
(CA), se traspasa la información de la superficie tal cual figura en la misma. La superficie del
Registro Complementario (RC) responde a la especificada en el Certificado de Titulo (CT) o
Constancia Anotada (CA) que avale el derecho de propiedad sobre la unidad funcional en
cuestión.

Para cada condómino se emitirá un Certificado de Título que identifique la unidad exclusiva, la
participación sobre las partes comunes y el terreno, y el número de votos que le corresponde a
cada titular en las asambleas de condóminos.

•Se emitirá un Certificado de Título a nombre del consorcio de propietarios por el terreno, sobre
el que se inscribe un bloqueo registral en el Registro Complementario del Certificado de Título.

VII.- REGLAMENTOS

 Reglamento de Condominios

El Reglamento del Condominio no es más que; las normas, procedimientos y legalidad del condominio
conforme a lo establecido en la Ley 5038 que rige la materia, teniendo al Tribunal Superior de Tierras
como Arbitro para dirimir cualquier situación o conflicto que tenga que ver con la aplicación de la Ley.
El Reglamento del Condominio es sometido al Tribunal de Tierra por el Constructor o Desarrollador del
Proyecto.

 Reglamento de Convivencia

El Reglamento de Convivencia, son las estipulaciones y consideraciones, que definen la Vida en

condominios, los derechos, deberes u obligaciones de los residentes y propietarios, de modo que haya
un respeto entre los actores (Residentes). En pocas palabras son las Normas de Convivencia. En
Ocasiones algunos condominios tienen un reglamento integrado.

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 Módulo II

V.- ASPECTOS LEGALES (LEY 5038) 1

VI.- UNIDADES FUNCIONALES 9

VII.- REGLAMENTOS 12

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