CURSO PRÁCTICA DE LA USUCAPIÓN EN EL CÓDIGO CIVIL Y

COMERCIAL.

MODULO III
TEMARIO:
USUCAPIÓN Y DOBLE MATRICULACIÓN
Concepto
Causas de la doble matriculación
Principios regístrales y doble matriculación
a) Principio de fe pública registral
b) Principio de legitimación
c) Principio de prioridad
d) Principio de inoponibilidad
Derecho comparado
a) Introducción
b) Posturas doctrinarias
1) Solución civilista
2) Solución hipotecarista
c) Casos jurisprudenciales
Usucapión y doble matriculación
a) Introducción
b) Supuestos
Conclusiones
Jurisprudencia Relacionada
LA USUCAPIÓN EN EL DERECHO REAL DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Generalidades
Encuadre jurídico
a) Concepto de propiedad horizontal según el Código Civil y Comercial
b) Constitución
c) Formas de constitución
d) Reglamento de propiedad
e) Naturaleza jurídica
f) Unidad funcional
g) Unidades complementarias
h) Cosas y partes comunes
i) Cosas y partes necesariamente comunes
j) Cosas y partes comunes no indispensables
k) Consorcio
l) Reglamento de propiedad horizontal
Posibilidad de obtener una unidad funcional por vía de usucapión
a) Introducción
b) Es necesario acompañar el plano de mensura para prescribir una unidad
funcional en propiedad horizontal?
Prescripción adquisitiva de bienes comunes del edificio
Cumplimiento de las normas
Conclusión
Jurisprudencia Relacionada
CASOS JURISPRUDENCIALES APLICANDO EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL EN
LOS JUICIOS DE USUCAPIÓN
Caso: El sucesor universal no debe acreditar nexo jurídico destinado a ceder
los derechos de la posesión del causante
a) Análisis del caso
b) Sumario
c) Texto del fallo. “Fernández Cardozo, Alicia Filomena c/ Estado de la Provincia
de Corrientes y/o quien se considere con derechos s/prescripción adquisitiva”
Prescripción adquisitiva. Sentencia
a) Hechos
b) Sumarios
c) Texto del fallo. “R. W. G. y ot. c/ P. J. P. y/o Q.R.P. s/ Prescripción
adquisitiva”
Caso: Prescripción. Se declaró la prescripción de la acción por el plazo del
código civil anterior.
Inaplicabilidad del plazo
a) Síntesis
b) Texto del fallo. “Yonna Nelson Marcelo c/ Romero Julio Raúl, Stegelman
Ricardo Alfredo, Diaz Vicenta, Gómez Camozzi Nicolás, de Aguirre Castillo
María M.A., Boschetti Horacio Adrián, Amarilla Marcos, Registro de la
Propiedad Inmueble de la Provincia de Corrientes, Estado de la Provincia de
Corrientes s/ Acción de Nulidad”
Caso: Usucapión. Bien de dominio público del Estado provincial
a) Hechos
b) Análisis del caso
c) Texto del fallo “Mur Ramón Gumersindo c/Estado de la Provincia de
Corrientes s/Prescripción Adquisitiva”
Caso. Demanda de usucapión veinteñal. Heredero.
Hijo extramatrimonial (sentencia definitiva). “Origone Carlos Rafael c/Luna
Gilberto y Herederos de Rafael Origone s/ Prescripción Adquisitiva”
Usucapión. Acción de nulidad de la partición. “Pared, José María s/sucesión ab-
intestato”
a) Síntesis del fallo
b) Texto Completo

USUCAPIÓN Y DOBLE MATRICULACIÓN

Doble matriculación o doble dominio, refiere a una situación anómala, en
virtud de la cual, con referencia a un mismo inmueble existen
simultáneamente asientos de dominio con distintos titulares.
Esta anomalía, que se exterioriza sobre todo a partir del momento de la
matriculación de los inmuebles mediante el vuelco al sistema de folio real,
tiene distintas causas. La más común está dada por las llamadas
informaciones posesorias que, con anterioridad a la vigencia de la ley 14.159,
permitían acreditar la usucapión de un inmueble por una información sumaria
en la que no era parte el titular de la cosa objeto de la acción. La sentencia así
obtenida era documento inscribible, pero no tenía efectos contra el verdadero
propietario cuya inscripción de dominio no se cancelaba. Así se originaban
distintas cuentas o asientos dominiales con distintos titulares, pero referidas a
un mismo inmueble. En otros casos, la doble matriculación era el resultado o
deficiencia del sistema catastral o de insuficiencia de la descripción del
inmueble consignada en los títulos.

CONCEPTO
Se llama doble matriculación al hecho de que un mismo inmueble esté
inscripto en dos o más folios reales a nombre de personas distintas. Es una
situación anómala.
El art. 1943 del Código Civil y Comercial expresa: El dominio es exclusivo y no
puede tener más de un titular. Quien adquiere la cosa por un título, no puede
en adelante adquirirla por otro, si no es por lo que falta al título. Razón por la
cual la definimos como una situación anómala.

CAUSAS DE LA DOBLE MATRICULACIÓN

• Creemos que las causas de la doble matriculación pueden ser diversas, a
saber:
1. Por defectuosa o errónea inscripción del primer asiento que se publicita
en el folio real, que se destina a un inmueble único; que es el señalado con el
número uno y esta primera inscripción no tiene soporte causal en otra anterior.
Es el límite inicial del tracto sucesivo. Podríamos llamar “originaria” a esta
matriculación.
En este caso y para evitar la doble matriculación, el registrador debe realizar
un examen detenido de los índices y libros registrales existentes, para
comprobar si el inmueble que se pretende matricular no aparece inscripto a
nombre de otra persona.
2. Por un defectuoso sistema de identificación de inmuebles, el Registro no
está apoyado en un buen catastro. En este caso, y para evitar la doble
matriculación y ante una duda, el registrador debe consultar un plano
actualizado del inmueble.
3. Por una defectuosa descripción del inmueble consignado en el título. En
este caso, y para evitar la doblé matriculación, el registrador deberá concurrir
a la oficina de catastro, a fin de describir la figura que forma el inmueble, y si
de las constancias catastrales no surge la advertencia de un dominio anterior,
el registrador no podrá evitar el inscribir una doble matriculación.
4. Por división del inmueble en parcelas. En este caso, y para evitar la
doble matriculación, el registrador debe poner mucha atención al abrir los
folios reales cuidando de no repetir el número de matrícula asignado a una
parcela, en un folio real en otra (art. 13, primera parte, ley 17.801).
5. Por anexión o unificación de parcelas o de inmuebles. En este caso, y
para evitar la doble matriculación, el registrador debe poner mucha atención al
confeccionar las nuevas matrículas, para no repetir el número de matrícula
asignado ya en un folio real (art. 13, segunda parte, ley 17.801).
6. Por reconstrucción de folios reales o libros dominiales. En este caso, y
para evitar la doble matriculación, si se trata de la reconstrucción de los
asientos destruidos de un folio real, deberá cuidar que el folio reconstruido
lleve el mismo número de matriculación que el folio deteriorado; asegurándose
de la identidad de la numeración, compulsando los antecedentes dominiales. Si
se trata de la reconstrucción de un folio de un libro, deberá extremar los
cuidados para reconstruir con exactitud el contenido del negocio jurídico; (para
lo cual deberá tener a la vista alguno de los documentos siguientes: la misma
copia de la escritura que hubiera sido inscripta antes de la destrucción; las
segundas y posteriores copias, siempre que en ellas o en otras se reseñe la
inscripción del derecho del transmitente y se acompañe declaración jurada o
documento fehaciente, de haber estado ya inscripto el acto que contenga; acta
de notoriedad, siempre que se acredite la pérdida o destrucción de los
originales o matrices de los documentos anteriormente inscriptos); el riesgo de
doble matriculación es un supuesto mínimo, pues el registrador al confeccionar
el folio deberá asignarle el número de matriculación, que no será otro que el
que corresponda en el orden numérico, establecido para la ubicación
geográfica del inmueble al tiempo de su matriculación.

PRINCIPIOS REGISTRALES Y DOBLE MATRICULACIÓN

Siguiendo la brillante exposición de los principios regístrales y doble
matriculación que ha hecho la doctora Lilia Noemí, Diez, he aquí los principios
regístrales que se refieren a los efectos de la inscripción.
a) Principio de fe pública registral
Es la presunción legal de exactitud que produce la información del Registro de
la Propiedad Inmueble para el tercero que se apoyó en ella. Acerca del
principio de la fe pública, es muy interesante la opinión de Fernando Fueyo
Laneri, en el sentido de que siempre concurre en algún grado la fe pública.
Cualquiera sea el registro.
La ley 17.801 no consagra el principio de la fe pública registral. Algunos
autores lo encontraban en el art. 1058 del código civil derogado en
combinación con el art. 22 de la ley 17.801. Sin desconocer la importancia de
los autores que niegan su existencia en la ley, (posición mayoritaria en nuestro
derecho hace ya unos años), creemos que si bien no está expresamente
contenido en nuestra legislación, como en la legislación hipotecaria española,
sin embargo Pérez La- sala expresa: “La referida ley a su entender no
incorpora el principio de exactitud del registro, columna vertebral sobre la cual
se apoya el principio de fe pública registrar. Moisset de Espanés señalaba:
“Adviértase que en nuestro sistema la fe pública registral se limita a asegurar
solamente los aspectos formales y no alcanza a los aspectos sustanciales, es
decir, a la titularidad del derecho”. Esto surge de lo establecido en el art. 4o de
la ley, al disponer que: “la inscripción no convalida el título nulo ni subsana los
defectos de que adoleciera según las leyes”. Y en la edición corregida de su
obra expresa, entre otros principios registrales: “b) la fe pública registral, en
su doble aspecto formal y material, sobre los que tienen especial incidencia el
art. 4o de la ley 17.801 y varios artículos del Código Civil, entre los que
podemos mencionar el 979, inc. 2, el 993 y muy especialmente el 1051 (arts.
289, 296, 390 y 392 del CCyC), con la protección de los terceros adquirentes
de buena fe y a título oneroso”.

También Spota categóricamente opina que la ley protege la buena fe registral;

refiriéndose al art. 1051 del CCivil, expresaba: “el derecho real inmobiliario
inscripto importa para quien hace esta inscripción, y adquiere a título oneroso
de quien aparece en ese Registro como titular del derecho registrado un
derecho que no queda sometido a ninguna reivindicación posible y aun cuando
la inscripción sobrevino a raíz de un acto nulo o anulable”.

El art. 1051 del CCivil tiene su correlación con los arts. 390 y 392 del CCyC:
Art. 390, CCyC: Restitución. La nulidad pronunciada por los jueces vuelve las
cosas al mismo estado en que se hallaban antes del acto declarado nulo y
obliga a las partes a restituirse mutuamente lo que han recibido. Estas
restituciones se rigen por las disposiciones relativas a la buena o mala fe
según sea el caso, de acuerdo a lo dispuesto en las normas del Capítulo 3 del
Título II del Libro Cuarto.
Art. 392, CCyC: Efectos respecto de terceros en cosas registrables. Todos los
derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble o
mueble registrable, por una persona que ha resultado adquirente en virtud de
un acto nulo, quedan sin ningún valor, y pueden ser reclamados directamente
del tercero, excepto contra el subadquirente de derechos reales o personales
de buena fe y a título oneroso.
Los subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y título oneroso si el
acto se ha realizado sin intervención del titular del derecho.

Dice Pérez Lasala refiriéndose al título oneroso y de buena fe, que presenta
serias deficiencias de técnica legislativa, opinando: “En este proceso de
elaboración legislativa se ha llegado a algo difícil de concebir: consagrar el
efecto (protección de los terceros de buena fe) sin haber previsto la causa
(principio de legitimación y de le pública registral)”.

En la misma línea de pensamiento se ubican: López de Zavalía, para quien el

principio de fe pública registral no contenido en la ley como principio registral
surgía del antiguo art. 1051 del CCivil. Manuel Adrogué, quien expresa que en
su opinión el art. 1051 (arts. 390 y 392, CCyC) ha consagrado con alcances
restringidos el principio de fe pública registral.
La deficiencia legislativa no es óbice para afirmar la vigencia del principio que
se erige como una “idea fuerza”, inferida del contexto legal del plexo
normativo. Fundan su posición en el art. 2505 del CCivil (art. 1886 y 1893,
CCyC), interpretado a contrario sensu, art. 22 de la ley 17.801; art. 929 del
CCivil (art. 266, CCyC) y art. 4o de la ley 17.801.

Muy interesante es la postura de Miguel Falbo, coautor de la ley 17.801 y

presidente de la Academia Nacional del Notariado, quien en su carácter de
presidente de la Comisión Central de Consultas del Colegio de Escribanos de la
Provincia de Buenos Aires, expresó en su dictamen refiriéndose al certificado
registral: “...fija temporalmente las posiciones jurídicas de los sujetos según
los asientos regístrales (nota de “exactitud” con presunción positiva de
veracidad); 4) expresa -con la virtualidad de la fe pública- la “integridad” de
tales asientos...”.

El nuevo Código Civil y Comercial expresa en su art. 392 que todos los
derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble o
mueble registrable, por una persona que ha resultado adquirente en virtud de
un acto nulo, quedan sin ningún valor, y pueden ser reclamados directamente
del tercero, excepto contra el subadquirente de derechos reales o personales
de buena fe y a título oneroso.
Ana Ñuta, siguiendo a la doctrina española, admite el principio de fe pública
registral, sustituyendo la presunción juris tantum, que sustenta la legitimación,
en una presunción jure et de jure en favor del tercer adquirente.

En forma clara, García Coni expresa: “Debido a que nuestros registros

inmobiliarios no convalidan, algunos autores sostienen que carecen de fe
pública, confundiendo ésta con apariencia jurídica, que es la verdadera -y a
veces peligrosa- base del asiento convalidante. Acerca de la fe pública de
nuestros mentados registros no caben dudas, tanto cuando expide una
certificación o informe como cuando practica un asiento, el registrador está
elaborando un instrumento público”. Con mayor amplitud desarrolla el
“principio de fe pública registral” señalando que: “nuestros registros están
impregnados de fe pública, ya que ésta comprende tanto la legitimación
convalidante como la perfeccionadora”.

También en idéntico sentido Luis Moisset de Espanés y Horacio Vaccarelli

expresan refiriéndose a las constancias expedidas por el registro (simples
informes o certificados): "Incluso, esas constancias protegen más ampliamente
los intereses de las partes, porque son instrumentos públicos (art. 979, inc. 2,
CC) (art. 289, CCyC),* que hacen plena fe de su contenido, sirviendo de
prueba de que los datos que suministran corresponden fielmente a la situación
registral del 111 mueble con lo que se integra la llamada fe pública registral”.
Sustentando lo expresado con la explicación acertada de los arts. 2o
(modificado por la ley 26.994)y 4 o de la ley 17.801, y el art. art. 993, CCivil
(art. 296 del CCyC).*2

* Art. 289, CCyC: Enunciación. Son instrumentos públicos: a. las

escrituras públicas y sus copias o testimonios; b. los instrumentos que
extienden los escribanos o los funcionarios públicos con los requisitos
que establecen las leyes; c. los títulos emitidos por el Estado nacional,
provincial o la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, conforme a las leyes
que autorizan su emisión.

*2 Art. 296, CCyC: Eficacia probatoria. El instrumento público hace

plena fe: a. en cuanto a que se ha realizado el acto, la fecha, el lugar y
los hechos que el oficial público enuncia como cumplidos por él o ante
él hasta que sea declarado falso en juicio civil o criminal; b. en cuanto
al contenido de las declaraciones sobre convenciones, disposiciones,
pagos, reconocimientos y enunciaciones de hechos directamente
relacionados con el objeto principal del acto instrumentado, hasta que
se produzca prueba en contrario.

Luis Andorno y Marta Marcolín de Andorno desarrollan el lema de la “fe pública

registral” pero hemos advertido que no están en desacuerdo con el concepto
expresado en el párrafo anterior, porque en dos citas a López de Zavalía
expresan: “El distinguido jurista tucumano ensaya otra definición que nos
parece muy completa y adecuada diciendo que: “El certificado de ley exigido
para la regularidad de la actuación fedataria es un documento público emitido
por el Registro a solicitud del escribano o funcionario que se propone autorizar
un instrumento público de mutación real o por un delegado notarial de éste y
que tiene por fin informar a tenor de los asientos, garantizando
patrimonialmente la exactitud y la inmutabilidad de lo informado...”. Además
dicho certificado de ley es instrumento público”.

Se coincide con Manuel Adrogué, que expresa: “Por nuestra parte, estamos
firmemente persuadidos de que en nuestro derecho positivo se ha receptado el
principio de la fe pública registral, por la que títulos inválidos o carentes de
firmeza que accedieron al Registro de la Propiedad Inmueble, legitimaron en
su consecuencia al investido de esa apariencia jurídica a disponer en la esfera
jurídica ajena de modo eficaz en beneficio del tercer adquirente a título
oneroso y de buena fe”.

Independientemente de la posición jurídica en la que se enrole el lector,

creemos que coincidiremos en señalar que el interesado que consulta el
Registro, adquiere del titular registral e inscribe en el Registro su derecho, no
puede tener nunca la certeza de su adquisición, por el problema de la doble
matriculación. Nadie garantiza al adquirente diligente que inscribe que el
inmueble no está inscripto también en otro folio o tomo registral (pudiendo
encuadrarse también en un supuesto de triple matriculación).

• Más específicamente, y siguiendo con nuestra línea de pensamiento, creemos

que la doble matriculación echa por tierra el “principio de fe pública registral”;
porque:
1) Neutraliza los efectos de la inscripción, sólo cuando ambos titulares de
dominio son “terceros regístrales”.
2) Pone de manifiesto la posible falta de buena fe en los titulares regístrales
arts. 1918, 1919, 390 y 392 del CCyC).
Art. 1918, CCyC: Buena fe. El sujeto de la relación de poder es de buena fe si
no conoce, ni puede conocer que carece de derecho, es decir, cuando por un
error de hecho esencial y excusable está persuadido de su legitimidad.
Art. 1919, CCyC: Presunción de buena fe. La relación de poder se presume de
buena fe, a menos que exista prueba en contrario. La mala fe se presume en
los siguientes casos: a. cuando el título es de nulidad manifiesta; b. cuando se
adquiere de persona que habitualmente no hace tradición de esa clase de
cosas y carece de medios para adquirirlas; c. cuando recae sobre ganado
marcado o señalado, si el diseño fue registrado por otra persona
Art. 390, CCyC: Restitución. La nulidad pronunciada por los jueces vuelve las
cosas al mismo estado en que se hallaban antes del acto declarado nulo y
obliga a las partes a restituirse mutuamente lo que han recibido. Estas
restituciones se rigen por las disposiciones relativas a la buena o mala fe
según sea el caso, de acuerdo a lo dispuesto en las normas del Capítulo 3 del
Título II del Libro Cuarto.
Art. 392, CCyC: Efectos respecto de terceros en cosas
registrables. Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros
sobre un inmueble o mueble registrable, por una persona que ha resultado
adquirente en virtud de un acto nulo, quedan sin ningún valor, y pueden ser
reclamados directamente del tercero, excepto contra el subadquirente de
derechos reales o personales de buena fe y a título oneroso
Los subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y título oneroso si el
acto se ha realizado sin intervención del titular del derecho.
3) Advierte acerca de la inexactitud en las inscripciones. Inexactitud por
publicitar dos titularidades dominiales contradictorias.
4) Pone de relieve la discordancia entre la realidad registral y la realidad
extra registral.
En consecuencia, entendemos que la doble matriculación (que incluso puede
ser múltiple), impide también aplicar el principio de la fe pública registral si
uno solo de los titulares dominiales es “tercero registrar porque se le otorgaría
presunción de exactitud a un solo asiento registral en desmedro del otro que
tendría derecho a gozar del mismo beneficio en idénticas circunstancias.
Entendemos que la presunción de exactitud (que otorga la fe pública registral)
tiene carácter básico para el funcionamiento del Registro de la Propiedad
Inmueble y la seguridad del tráfico jurídico.

Principio de legitimación
Es la presunción juris tantum que produce la inscripción de un derecho en el
Registro de la Propiedad Inmueble para su titular. De modo que el titular del
derecho es el que lo tiene inscripto y publicitado en el Registro de la Propiedad
Inmueble.
La ley 17.801 no consagra explícitamente el principio de legitimación. Todos
los autores coinciden con esta afirmación; sólo algunos se resisten a su
admisión.
Villaro señala que: “Hay no obstante una legitimación en la ley 17.801 y es la
derivada del art. 15 en combinación con el art. 23”... “Pero ella con ser
sustancial como es, no significa la legitimación a la que se refieren los
hipotecaristas españoles cuando analizan el art. 38 de la ley española”. Claro,
es ésta una legitimación registral “a la argentina”; en la legitimación registral
“a la española”, al titular registral le basta con su inscripción registral para
demostrar que lo es, e intervenir en el proceso, acreditando en éste la
titularidad que el Registro manifiesta.

Con mucha claridad señala López de Zavalía que: “En nuestros juicios se litiga
con títulos y no con certificaciones regístrales. Creemos que esta afirmación no
profundiza el problema. Nadie ha dicho que el informe registral o la
certificación sean suficientes para litigar (como en España); sólo decimos que
se presumen exactas mientras no sean probados sus asientos en contrario”. A
su vez, este autor manifiesta que este principio se halla en el art. 29 de la ley
17.801, que refiere a la prueba de la existencia de la documentación que avale
el asiento registral.

En idéntico sentido que Villaro se expresa Cornejo, quien pone de resalto que
en nuestra legislación no existen normas expresas como en el derecho español
o alemán.

En una postura distinta se expresa Coghlan, quien manifiesta que: “La

vocación universal de la publicidad registral inmobiliaria autoriza pues, con
fundamento, a presumir juris tantum en la integridad del Registro, de manera
que, de no mediar prueba en contrario se entiende que los asientos vigentes al
tiempo de la consulta del folio real describen la verdadera situación jurídica del
inmueble pertinente... En efecto, repárese que de poco valdría la consagración
legislativa de la preponderancia de la publicidad inmobiliaria de origen registral
cuya excelencia no se discute, si se admitiera paralelamente como regla
general su falibilidad, en razón de reputarla por principio incompleta y, de ese
modo, propensa a inducir a equívocos y a defraudar la confianza en ella
depositada por los usuarios del Registro”.

Luis Moisset de Espanés, aunque brevemente, lo relaciona con los arts. 30 a

32 de la ley 17.801, al establecer el registro de anotaciones personales. 152 El
mismo autor en su obra compartida con Horacio Vaccarelli, ya citada,
refiriéndose a las constancias expedidas por el Registro señala: “Sin embargo
las declaraciones del Registro respecto a la situación registral del inmueble
tienen gran valor porque son instrumentos públicos que hacen plena fe y sólo
podrán ser destruidos por una querella de falsedad (art. 993 del Cód. Civil)
(art. 296 del CCyC).
Luis Andorno y Marta Marcolín de Andorno no se refieren expresamente al
“principio de legitimación registral” pero en su comentario final al art. 29, al
hacer alusión a la reconstrucción del protocolo notarial, reproduciendo los
actos allí protocolizados, señalan: “La misma tendrá efectos retroactivos sin
perjuicio de los eventuales derechos de los terceros, los que deberán surgir de
la pertinente certificación registral inmobiliaria, para que puedan ser oponibles
a dicha reproducción”; entendemos que los autores se refieren aquí a una
certificación completa, exacta y que hace plena prueba de validez del asiento
registral y su documentación respaldatoria, hasta que sea redargüido de falso. *

* “El principio de legitimación, como presunción juris tantum, impone

la credibilidad del Registro mientras no se demuestre su inexactitud”.
Marta E. Fazio de Bello, .Actos Jurídicos y Documentos Inscribibles, 1 a
ed., Ed. La Rocca, Buenos Aires, 1998, pág. 142.

Cualquiera sea la posición doctrinaria en la que se ubique el lector, no podrá

más que afirmar que la doble o múltiple matriculación quiebra el principio de
legitimación, neutralizando los efectos de cada una de las inscripciones.
Prevaleciendo recién un asiento registral de inscripción sobre otro, en el caso
de que éste sea declarado falso, mediante una acción de redargución de
falsedad puesto que se trata de un instrumento público art. 296 del CCyC.
Art 296, CCyC: Eficacia probatoria. El instrumento público hace plena fe: a. en
cuanto a que se ha realizado el acto, la fecha, el lugar y los hechos que el
oficial público enuncia como cumplidos por él o ante él hasta que sea
declarado falso en juicio civil o criminal; b. en cuanto al contenido de las
declaraciones sobre convenciones, disposiciones, pagos, reconocimientos y
enunciaciones de hechos directamente relacionados con el objeto principal del
acto instrumentado, hasta que se produzca prueba en contrario.

Principio de prioridad
La preferencia en materia registral se refiere a quien primeramente inscribió el
título en el Registro; ese ingreso del título al Registro lo hace oponible a
tercero por la publicidad que adquiere el mismo.

En caso de doble matriculación, un título dominial habrá sido registrado con

anterioridad a otro, estableciéndose una inscripción más antigua y otra
posterior.

• Así hemos detectado diferentes supuestos:

1) Supuesto de doble venta de un mismo inmueble por un mismo vendedor.
2) Supuesto de doble venta de un mismo inmueble por distintos
vendedores.
Creemos que el principio prior in tempore, potior in jure no puede ser aplicado
en abstracto; así lo ha entendido la jurisprudencia de nuestro país, aunque
contradictoria en la aplicación del principio de prioridad.
Entendemos que el principio de prioridad registral no se aplica si uno de los
titulares dominiales es tercer adquirente de buena fe. En este caso, prevalece
el principio de fe pública registral, y puede servir de aplicación este principio si
ambos titulares dominiales son terceros adquirentes de buena fe, o no lo es
ninguno, pero sólo si ambos han adquirido del mismo vendedor.

Principio de inoponibilidad
Este principio señala que los títulos no registrados no pueden oponerse a los
registrados como consecuencia de este principio; en la doble matriculación es
preferido el derecho del primero que inscribe. Este sistema legal de
inoponibilidad ofrece una razonable seguridad al adquirente, así como también
al acreedor; el comprador por la inscripción de su título en el Registro sabe
que no queda afectado por los gravámenes anteriores del inmueble no
publicitados en el Registro y que tampoco queda afectado por las ventas
anteriores no inscriptas del mismo. También el acreedor sabe que la inscripción
de su crédito garantiza su preferencia frente a los créditos aun anteriores no
inscriptos y frente a las ventas del inmueble anteriores, no inscriptas.
DERECHO COMPARADO
Los españoles al referirse a este tema, afirman que es el hecho de que una
misma finca se encuentre matriculada en dos folios independientes uno de
otro. La matriculación puede ser plural si se ha producido más de dos veces;
es decir, existirá doble matriculación cuando las dos fincas son absolutamente
idénticas entre sí, aunque sus respectivas descripciones, especialmente en
cuanto a linderos, estén hechas de una manera diferente. También hay doble
matriculación si una de las fincas coincide sólo parcialmente o se encuentra
superpuesta con respecto a otra.

En ese sentido, se ha dicho que la doble matriculación de fincas constituye un

estado patológico o irregular que se produce a veces en el registro de la
Propiedad, consistente en que una misma finca o parte de ella conste
matriculada dos o más veces en hojas, folios o registros particulares diferentes
dentro de un mismo Ayuntamiento o Sección del propio registro.

• Existen dos supuestos de doble matriculación: 1 o) a favor . de la misma

persona: la misma finca consta inscrita en dos o más folios regístrales
diferentes, pero con un único titular registral, porque en todos los folios la
finca figura inscripta a nombre de la misma persona; y 2 o) a favor de distintas
personas: se da cuando la misma finca consta inscripta en dos o más folios
regístrales diferentes, y ante varios titulares regístrales, es decir, en cada folio
la finca figura inscripta a nombre de diferentes personas.

Ahora bien, lo que hay que hacer notar, es que en España conforme su sistema
registral, mientras no se advierta la situación de doble matriculación, el titular
registral único de la finca doblemente matriculada, podrá realizar actos
dispositivos sobre ambas fincas regístrales, por lo que podría desembocar en
un supuesto de doble matriculación a favor de diferentes personas, protegidas,
en su caso, por el principio de fe pública registral del art. 34 de la Ley
Hipotecaria. Cabe destacar, que en nuestro derecho a no existir el principio de
la fe pública registral, podríamos encontramos en una situación similar, pero
ambos titulares no estarían protegidos, ya que al ser nuestro un sistema de
carácter netamente declarativo, se debería determinar a ciencia cierta quien es
el verdadero propietario del bien.

Por otro lado, frente a una situación de doble matriculación y varios titulares
regístrales, todos y cada uno de dichos titulares estarían legitimados
registralmente para disponer, con la posibilidad de aparición de un tercer
adquirente protegido por el citado principio de fe pública. Respecto de este
supuesto y en nuestro derecho, le cabría la misma aclaración que hemos
hecho anteriormente, ya que al nacer el derecho real antes de arribar a los
estrados del registro, no obstante la publicidad de los asientos regístrales que
hacen referencia a distintos titulares en relación a un mismo inmueble,
correspondería que a través de la acción correspondiente se determine quien
es el auténtico domino.

• Los medios de solución en la legislación española nos la da el art. 313 del

reglamento Hipotecario, que recoge los medios para rectificar las situaciones
de doble matriculación, distinguiendo según haya uno o varios titulares
regístrales y, de ser varios, si existe o no acuerdo entre ellos, a saber:

1o) Doble matriculación y un único titular registral Según la regla 1 a del art.
313, “cuando la finca o, en su caso, las cuotas o participaciones indivisas
inscriptas en diferentes folios, lo estuvieren a favor de la misma persona, la
contradicción podrá salvarse, a solicitud de ésta, mediante el traslado en su
caso por el registrador, de las inscripciones o asientos posteriores al folio
registral más antiguo, extendiendo al final del más moderno un asiento de
cierre del mismo. Si hubiese titulares de asientos posteriores afectados por el
traslado será preciso el consentimiento de éstos expresado en escritura
pública”.

Se trata del supuesto de doble matriculación de solución más sencilla, ya que,

al existir un único titular registral, basta la solicitud del mismo para cancelar el
folio registral más moderno, y por tanto, abierto con posterioridad a la misma
finca, y trasladar los asientos de este último a aquél. Sólo se exige
consentimiento en escritura pública para los posibles titulares de asientos
posteriores afectados por el traslado.

Se aclara que en nuestro derecho sería factible esa solución, atento a que al
tratarse de un único titular, sería él quien se encontraría suficientemente
legitimado para lograr la concordancia registral debida; además, para el
supuesto de que existieran posibles afectados posteriores, si estos prestan en
documento auténtico su claro consentimiento, no se ve obstáculo a su correcta
rectificación.

2o) Doble matriculación a favor de varios titulares regístrales, existiendo

acuerdo entre ellos:
Para este caso, la regla 2 a del mismo precepto indica que “Si la doble
matriculación lo fuere a favor de personas distintas y existiere acuerdo entre
ellas, a solicitud suya y con la conformidad, en su caso, de todos los
interesados, expresada en escritura pública, se procederá a cancelar o
rectificar el folio convenido”.

En este supuesto, podemos apreciar que existen varios titulares regístrales, y

sólo uno de ellos puede quedar como titular registral vigente, por lo que, en
virtud de escritura pública, podrán determinar cuál de dichas titularidades
debe prevalecer, o cuáles de ellas en caso de doble matriculación parcial.
Las operaciones registrales a practicar pueden ser diversas. Así, en el caso de
existir un folio registral con una última inscripción de dominio que no es acorde
con la realidad extrarregistral, sin contener asiento alguno vigente relativo a
cualquier derecho real a favor de otras personas, se procederá a cancelar el
citado folio registral.

En cambio, si se trata de una doble matriculación parcial, habría que describir

la porción afectada y la parte restante y cancelar, en su caso, el folio sólo
parcialmente.
Este caso, -tal lo expresan los españoles-, podría considerarse aplicable en
nuestro derecho, dado que de existir doble dominio de un inmueble con
titulares distintos, si estos últimos, mediante documento auténtico expresan
libremente su voluntad de reconocimiento del derecho real de dominio a favor
de uno de ellos, y no existen terceros perjudicados, no se ve obstáculo para su
correspondiente rectificación.

3o) Doble matriculación a favor de varios titulares registrales, no existiendo

acuerdo entre ellos:
Señala la regla 3a del reiterado art. 313: “el titular de cualquier derecho real
inscripto sobre las fincas registrales afectadas por la doble matriculación,
directamente o a falta del acuerdo previsto en la regla anterior, podrá acudir al
Juez de Primera Instancia del lugar en que radique físicamente la finca, para
que, con citación de los interesados y siempre que se pruebe la identidad de la
finca, dicte auto ordenando que se extienda nota expresiva de la posible
existencia de doble matriculación al margen de ambas inscripciones, pudiendo
exigir la caución que estime adecuada para asegurar los perjuicios que se
pudieran derivar. En el auto se reservarán a los interesados las acciones de
que se consideren asistidos sobre declaración del mejor derecho al inmueble,
que podrán ejercitar en el juicio declarativo correspondiente. Dicha nota
caducará al año de su fecha, salvo que antes se hubiere anotado la demanda
interpuesta en el correspondiente juicio declarativo”.

Esta regla no soluciona el problema de la doble matriculación, pues se limita a

publicar la existencia de la misma, y únicamente evita la posible aparición de
un tercero protegido por la fe pública registral. Se trata de una nota cautelar y
sujeta a caducidad que únicamente puede practicarse en virtud de mandato
judicial.

Posturas doctrinarias
Para la doctrina, la cuestión fundamental estriba en determinar cuál de los dos
titulares registrales es el titular legitimo o cuál puede ser el orden preferencial
entre ellos. Se aportan dos soluciones al efecto:
1) Solución civilista
Esta doctrina considera que le son aplicables las normas de Derecho Civil,
porque la recíproca neutralización de los efectos de la fe pública elimina la
aplicación de las normas de Derecho registral, con lo que se transforma la
cuestión en un problema que exige el ejercicio de una acción declarativa del
dominio o reivindicatoria.

2) Solución hipotecarista
Esta entiende que resultaría aplicable la normativa hipotecaria y, para ello,
será preciso llevar a cabo un contraste entre ambos folios registrales y
determinar cuál de ellos tiene en su origen un vicio o una inexactitud. Ello
puede llevar a descubrir que los mismos proceden de una misma persona y, si
bien en este caso la prioridad registral no es decisiva, sí que puede jugar en el
terreno de la prueba del dominio por la presunción del art. 38 de la Ley
Hipotecaria. También puede llevar a la conclusión de que existen terceros
protegidos por el art. 34 de la misma Ley, en cuyo caso debe prevalecer el
protegido.
La jurisprudencia sigue mayoritariamente la solución civilista, indicando que
debe prevalecer el título más antiguo con inscripción registral anterior y
acreditado tracto sucesivo. Pero, en ocasiones, hace prevalecer al tercero del
art. 34 de la Ley Hipotecaria, y no faltan sentencias que aplican el principio
“prior tempore potior hire”, haciendo prevalecer la hoja registral de la
matriculación más antigua.

En nuestro derecho la solución a aplicar en este supuesto se debe resolver

conforme las pautas de nuestra ley de fondo, es decir, que para el caso de
doble dominio de un mismo inmueble, en el que de las constancias regístrales
emerge dos o mas titulares diferentes, en ausencia de acuerdo a quien de ellos
le corresponde la subsistencia del dominio, la vía de solución correcta será
indefectiblemente recurrir el tribunal competente en turno, para que resuelva
conforme lo normado en el arts. 2791, 2792 y ss. y ccs. del Cód. Civil, (arts.
2256, 2257 y 2258 del CCyC y cc.) a quien le corresponde el mejor derecho, y
así se reflejará en los asientos del registro.

Casos jurisprudenciales
• Los tribunales han afirmado que “frente a la existencia de un doble dominio,
el perjudicado podrá intentar el reclamo por ante el registro General de
Propiedades solicitando al organismo regularice la situación registral; y frente
a la negativa del mismo a efectuar la rectificación peticionada, quedará abierta
la vía administrativa y así proseguir por ante el Superior. Ahora bien si existe
una nueva resolución adversa, entonces si podrá recurrir al ámbito judicial,
siendo competente el Juzgado Civil y Comercial en turno, y no la Cámara
Contencioso Administrativa. En ese sentido se ha afirmado que “la relación
jurídica se encuentra regida por el derecho privado (titularidad y publicidad del
derecho real de dominio), siendo ajena a la función estrictamente
administrativa, y propia de los Juzgados en lo Civil y Comercial (art. 166 CP, y
arts. 1o y 4o inc. 1, ley 12.008 conf. t.o. 13.101)”. SC J Buenos Aires, Fallo n°
b-69418, autos “Mareada Carlos Enrique c/ provincia de Buenos Aires s/
pretensión declarativa de certeza s/ conflicto de competencia art. 7o inc. 14o
ley 12.008”, La Plata 142008/05/, registrada bajo el n° 314; ídem sentencia de
audiencia provincial, Badajoz, n° 1302008/, sección 3a, 12008/10/.

Se ha dicho además, que “en supuestos de doble matriculación, una acción

declarativa de dominio frente una reivindicatoria, la titularidad del dominio
deberá resolverse con arreglo a las normas del “derecho civil puro”, con
exclusión de las de índole hipotecaria. Legislación: art. 34 LH. Sentencia n0
569180, audiencia provincial Cuenca, 061999/05/, España.

Aclarándose de manera mas extensa, que: “Aunque se ejercite una acción

declarativa de dominio, que es la que sirve de sustrato a las peticiones para
poner fin a la situación de doble matriculación generada, el ejercicio de la
misma no implica la privación de la cosa a los demandados, de manera que
aparte de la querella criminal presentada y de su resultado, existe todavía la
posibilidad de reclamar y ejercitar las acciones que correspondan contra el
vendedor como consecuencia del contrato y de las obligaciones asumidas en el
mismo e incumplidas, bien postulando la nulidad, bien su resolución con las
consecuencias de todo tipo que de tales acciones puedan derivarse, incluso las
de reparación de todos los perjuicios derivados con la operación”; aclarándose
además, que en estos supuestos “debe resolverse a favor de quien acredite la
condición de tercero de buena fe, por haber adquirido las fincas por título
oneroso, de buena fe y de quien era titular registral, frente al acceso registral
por medio de expediente de dominio de los demandados”.

Otro fallo -con las aclaraciones respecto del tipo de registración- afirmó que:
“en los supuestos de doble matriculación falla la justificación del dominio por
desaparecer el hecho básico de la presunción juris tantum que tal norma
reconoce, y deja de actuar el principio básico de presunción de exactitud del
registro, quedando neutralizados los asientos contradictorios y trasladándose
el problema al ámbito del Derecho civil. Y en cuanto al principio de prioridad,
queda ineficaz por desenvolverse en la Ley Hipotecaria, y al no contener otra
cosa, que una consecuencia a los puros efectos de la mecánica registral. Es
decir, al quedar inoperantes -en el supuesto discutido-, ambos principios
regístrales, que expedita la doctrina civil que faculta la promoción de la acción
declarativa de dominio”; y en otros supuestos se exigen “determinados
requisitos en el accionante que deberá probar ineludiblemente, es decir, el
actor podrá tener inscripto su derecho de dominio en el registro de la
Propiedad, pero como la fe pública registral ampara únicamente los datos
jurídicos, no los de hecho, ante una situación de doble matriculación parcial o
de parte de una y otra finca en favor de uno y otro litigante, la colisión de los
títulos ha de resolverse por título material, no formal; y si bien el Catastro
podrá favorecer al accionante en función de lo que emerja de sus archivos, ello
no resulta decisivo; tampoco lo serán las declaraciones unilaterales de los
interesados y de los linderos de las fincas propiedad de uno y otro litigante. Lo
que si deberá probarse, es que su título de dominio se extiende a la porción
discutida, constituyendo esto último uno de los requisitos indispensables para
que prospere la acción reivindicatoria”.

USUCAPIÓN Y DOBLE MATRICULACIÓN

Doble matriculación (o doble dominio), refiere a una situación anómala, en
virtud de la cual, con referencia a un mismo inmueble existen
simultáneamente asientos de dominio con distintos titulares. Esta anomalía,
que se exterioriza sobre todo a partir del momento de la matriculación de los
inmuebles mediante el vuelco al sistema de folio real, tiene distintas causas.

En este caso, una persona que reúna los requisitos establecidos que establece
el art. 1899 del CCyC decida iniciar un juicio de prescripción veinteañal y al
solicitar el informe requerido por el inc. a) del art. 24 de la ley 14.159, para
iniciar el trámite, se encuentra con que existen dos titulares dominiales sobre
el mismo inmueble.
Art. 1899, CCyC: Prescripción adquisitiva larga. Si no existe justo título o
buena fe, el plazo es de veinte años. No puede invocarse contra el adquirente
la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni la mala fe de su posesión.
También adquiere el derecho real el que posee durante diez años una cosa
mueble registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre pero la
recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo, siempre que los
elementos identificatorios que se prevén en el respectivo régimen especial
sean coincidentes.
Se entiende que la demanda debe dirigirse contra ambos titulares regístrales,
los que al contestarla justificarán su derecho del dominio sobre el inmueble, el
juez formará incidente separado, y deberá resolver como cuestión previa la
titularidad dominial del inmueble en virtud de lo dispuesto por el art. 1943 del
CCyC.

Por su parte el art. 1943 del Código Civil y Comercial establece que “el dominio
es exclusivo y no puede tener más de un titular. Quien adquiere la cosa por un
título, no puede en adelante adquirirla por otro, si no es por lo que falta al
título” se interpreta, un requisito que hace a la esencia del dominio; razón por
la cual, se la define como una situación anómala.

Supuestos
• Distinguimos dos supuestos de doble matriculación:
1) Dos o más matriculaciones del mismo inmueble se hayan realizado a
favor del mismo propietario.
Es un caso poco frecuente, pero de fácil solución; se dejarán sin efecto por el
registrador, mediante resolución fundada los folios, fundiéndose en uno solo, el
más antiguo (y sobre él se trasladarán las medidas cautelares o gravámenes
reales si existiesen, con notificación a los respectivos acreedores).
2) Que las distintas matriculaciones se hayan hecho a favor de titulares
dominiales distintos.
En este caso decidirá el juez, en el juicio declarativo correspondiente, quién es
el titular legítimo aplicando las normas regístrales y las normas civiles.

CONCLUSIONES
• El dominio es el más amplio derecho de señorío que puede tenerse sobre
una cosa, es por tanto el derecho real que otorga todas las facultades de usar,
gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites
previstos por la ley.

• El dominio se clasifica en dominio perfecto art. 1941 del CCyC e

imperfecto art. 1946 del CCyC, y este último en revocable, desmembrado y
fiduciario.
Art. 1941, CCyC: Dominio perfecto. El dominio perfecto es el derecho real que
otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente
de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley. El dominio se presume
perfecto hasta que se pruebe lo contrario.
Art. 1946, CCyC: Dominio imperfecto. El dominio es imperfecto si está
sometido a condición o plazo resolutorios, o si la cosa está gravada con cargas
reales.
• La denominada doble matriculación hace referencia a una situación
anómala (art. 1943, CCyC), en virtud de la cual, con referencia a un mismo
inmueble existen simultáneamente asientos de dominio referidos a un mismo
inmueble en cabeza de un mismo titular, o bien con distintos titulares,
exteriorizándose a partir del momento de la matriculación, mediante el vuelco
al sistema de folio real.
Art. 1943, CCyC: Exclusividad. El dominio es exclusivo y no puede tener más
de un titular. Quien adquiere la cosa por un título, no puede en adelante
adquirirla por otro, si no es por lo que falta al título.

• Existen dos supuestos de doble matriculación: 1) encontramos que la

misma finca consta inscripta en dos o más folios regístrales diferentes,
figurando a nombre de la misma persona; y 2) la misma finca consta inscripta
en dos o más folios regístrales diferentes, y ante varios titulares registrales.

• Mientras no se advierta la existencia de doble matriculación, el titular

registral único de la finca doblemente matriculada, o bien, cada uno de los
titulares en el supuesto de que la finca figurase registrada a nombre de varios
en diferentes folios, podrá y/o podrán realizar actos dispositivos sobre ambas
fincas regístrales, situación que aumentaría aún mas el conflicto existente,
debiendo tenerse presente que por las características de nuestro sistema, para
el supuesto de acuerdo entre los intervinientes, el conflicto podrá resolverse
mediante el ingreso al registro de documento auténtico conteniendo
claramente el derecho de quien comporta el legítimo derecho de dominio.

• A los fines de dar solución a los conflictos que se producen como

consecuencia de situaciones de doble dominio o doble matriculación, resulta
aplicable en nuestro derecho la doctrina civilista, y en ese sentido, en caso de
ausencia de acuerdo entre las partes, la cuestión deberá ser resuelta con
intervención de los tribunales competentes, a través de una acción declarativa
y/o de reivindicación. En ese sentido, nuestros tribunales han afirmado que “la
relación jurídica se encuentra regida por el derecho privado (titularidad y
publicidad del derecho real de dominio), siendo ajena a la función
estrictamente administrativa, y propia de los Juzgados en lo Civil y Comerciar.

JURISPRUDENCIA RELACIONADA

Sentencia. Inscripción registral: Efectos

La inscripción en el Registro de la Propiedad de una sentencia de prescripción
adquisitiva es indispensable para ser oponible a terceros.
(CApel.Civ.Com., Cámara 2, Santiago del Estero, Santiago del Estero, Sent.
10175, 7/6/1994, "Vittar Jorge c/ Silva Barreira , luarez s/ Reivindicación”).

Inscripción registral. Comunicaciones entre tribunales de distinta

jurisdicción
A los fines de registrar la adquisición del dominio de un inmueble por
usucapión, resulta improcedente que el magistrado a quo ordene el
libramiento de un oficio ley 22.172, cuando, en realidad debió tratarse de un
testimonio ley 22.172. Ello por cuanto, la referida ley que regula la modalidad
de comunicación entre tribunales de distinta jurisdicción de la república,
establece en su art. 7o que a los efectos de cumplir sentencias que deban
inscribirse en registros o reparticiones públicas de otra jurisdicción territorial,
se presentará ante esos organismos “testimonio” de la sentencia con los
recaudos previstos en el art. 3o del mismo cuerpo legal, debiendo constar en
dicho documento la orden del tribunal de proceder a la inscripción.
(CNApel.Com., Capital Federal, Sala C, Sent. 85449/02, 21/9/2007, “Moreno,
Víctor c/ Inyecta Argentina S.A. de Ind. Mecánicas y Metalúrgicas s/
Ordinario”).

Usucapión. Sentencia declarativa - constitutiva. Inscripción dominial.

Cancelación de inscripción anterior. Inscripción en Provincia de
Buenos Aires. Libramiento de testimonio Ley 22.172
A fin de inscribir la titularidad dominial adquirida por usucapión en el Registro
de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires tal como pretenden los
accionantes, la normativa legal establece que “Dictada sentencia acogiendo la
demanda se dispondrá su inscripción en el Registro de la Propiedad y la
cancelación de la anterior si estuviera inscripto el dominio. La sentencia hará
cosa juzgada” (art. 682 del CPCCPBA). En virtud de lo expuesto, considero que
asiste razón a los accionantes en punto a que la sentencia recurrida debió
ordenar la cancelación de titularidad dominial inscripta a nombre de Inyecta
Argentina Sociedad Anónima de Industrias Mecánicas y Metalúrgicas.
La ley 17.801 establece que los documentos a inscribirse en los registros
pertinentes -en el caso el testimonio ley 22.172- deben reunir las formalidades
previstas por las leyes y revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí
mismos o con otros complementarios un cuanto al contenido que sea objeto de
la registración (conf. art. 2o); pudiendo el registro examinar el título cuya
inscripción se solicite, para determinar si reúne los requisitos exigidos para su
inscripción (arts. 8o y 9o).
Se encuentra a cargo de la parte interesada la confección del testimonio en el
cual, a fin de lograr la inscripción de la titularidad dominial adquirida, podrá
consignar los datos que estime necesarios a los fines registrables conforme a
lo exigido por el registro correspondiente, debiendo luego el tribunal
confrontar que los mismos, coincidan con las constancias del expediente y de
ser así, dar fe de ello el Secretario del Tribunal correspondiente.
A fin de posibilitar la correcta y eficaz inscripción de la titularidad dominial
adquirida por usucapión por los accionantes, corresponderá dejar sin efecto en
la sentencia recurrida la orden de libramiento del oficio y disponer el
libramiento de un testimonio conforme ley 22.172.
(CNCom., Sala C, 21/09/2007, Expíe. 85.449/2002, “Moreno Víctor Osvaldo y
otro c/ Inyecta Argentina S.A. delnd. Mecánicas y Metalúrgicas s/ ordinario”,
elDial.com - AA438F).
LA USUCAPIÓN EN EL DERECHO REAL DE PROPIEDAD HORIZONTAL

GENERALIDADES
En este capítulo trataremos el instituto de la usucapión en el régimen de la
propiedad horizontal.
La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble
propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y
jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un
edificio, de conformidad con lo que establece el Código Civil y Comercial y el
respectivo reglamento de propiedad horizontal.
Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se
tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible (art. 2037 del
CCyC).
El Código Civil y Comercial, a diferencia del art. 2617 del CCivil, que prohibía
en forma expresa la propiedad horizontal, la regula como un derecho real
autónomo, tal como surge del art. 1887, inc. c, CCyC. Por otra parte, la norma
en examen, a diferencia de las disposiciones emergentes de la ley 13.512,
conceptualiza al derecho real de propiedad horizontal.

En nuestro derecho positivo la propiedad horizontal fue introducida como un

derecho real mediante la ley 13.512, que regulo dicha figura. Ahora bien, dicha
ley tenía ciertas imperfecciones, lo que dio lugar a interpretaciones
doctrinarias y jurisprudenciales divergentes respecto a la naturaleza jurídica de
la propiedad horizontal, puesto que parte de la doctrina señalaba que se
trataba de un derecho real autónomo, mientras que otra parte consideraba que
se trataba de la conjunción de dos derechos reales: dominio sobre las partes
propias y condominio sobre las partes comunes.

Cabe recordar que la ley 13.512 en ningún artículo definió al derecho real de
propiedad horizontal, como sí lo hace el Código en el art. 2037 del CCyC, que
conceptualiza al derecho real de propiedad horizontal y señala cuales son los
elementos que lo caracterizan.
ENCUADRE JURÍDICO

Concepto de propiedad horizontal según el Código Civil y Comercial

La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble
propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y
jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un
edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo
reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como
las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un
todo no escindible (art. 2037, CCyC).

En efecto, la norma en examen, al regular el derecho real de propiedad

horizontal en forma clara y precisa, dispone:
- que es un derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio;
- que el objeto de la propiedad horizontal como derecho real autónomo es
una unidad (edifico, lote o conjunto edificio);
- que su titular tiene facultades de uso, goce y disposición material y
jurídica sobre las partes privativas y comunes del edificio;
- que, dada la naturaleza del derecho real de propiedad horizontal, las
facultades antes mencionadas se encuentran limitadas por las disposiciones del
Título de éste Código y por las cláusulas pactadas en el reglamento de
propiedad horizontal;
- que en la propiedad horizontal existen partes privativas y partes
comunes; y
- que las diversas partes del inmueble, así como las facultades que sobre
ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible.

Constitución
A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los
condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad
horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario. El reglamento de
propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional
(art. 2038 del CCyC).
La norma dispone quienes pueden constituir el derecho real de propiedad
horizontal y los requisitos que deben cumplirse desde el punto de vista formal
a los efectos de su validez y oponibilidad.

Formas de constitución
La propiedad horizontal puede nacer de diferentes modos:
• Supuesto de edificio construido por propietario único que declara la obra
nueva y constituye el régimen de propiedad horizontal. Posibilidad ésta
permitida por el Código Civil y Comercial, comenzando propiamente el régimen
a funcionar a medida que se vayan enajenando los distintos pisos, oficinas,
locales, cocheras;

• En el caso de que exista un condominio sobre el edificio, los condóminos

podrán afectarlo al régimen de la propiedad horizontal, siempre y cuando el
edificio cumpla con los requisitos previstos en la ley, es decir, que se trate de
unidades funcionales independientes -según su finalidad o destino- y que
tengan una comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje
común (art. 2039, CCyC).

• Supuesto de la propiedad horizontal constituida por el superficiario. Aquí,

el titular del derecho real de superficie (superficiario) se encuentra facultado
para que la construcción edificada sobre el terreno del propietario se afecte al
régimen de propiedad horizontal. En dicho caso, el derecho de propiedad
horizontal se extingue con la extinción del derecho de superficie, por ejemplo,
por el cumplimiento del plazo convenido. Ello se desprende de la interpretación
del art. 2125 del CCyC que, al regular los efectos de la extinción, señala: “Al
momento de la extinción del derecho de superficie por el cumplimiento del
plazo convencional o legal, el propietario del suelo hace suyo lo construido,
plantado o forestado, libre de los derechos reales o personales impuestos por
el superficiario.
Si el derecho de superficie se extingue antes del cumplimiento del plazo legal o
convencional, los derechos reales constituidos sobre la superficie o sobre el
suelo continúan gravando separadamente las dos parcelas, como si no hubiese
habido extinción, hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie.
Subsisten también los derechos personales durante el tiempo establecido”.
En cualquiera de los supuestos mencionados ut supra es requisito
indispensable que el reglamento de propiedad horizontal se redacte por
escritura pública y se inscriba en el registro de la propiedad inmueble. Dicho
reglamento se integra al título suficiente sobre la unidad funcional. En efecto,
en la escritura que consta la enajenación de la unidad funcional ya sea por
donación, permuta, venta, dación en pago, entre otras- se deberá dejar
constancia que el adquirente conoce y acepta el reglamento de propiedad
horizontal.

Reglamento de propiedad
El reglamento es de vital importancia no sólo porque es un requisito jurídico
para afectar un edificio al régimen de la propiedad horizontal, sino también
porque es el contrato que regula la organización consorcial. En dicho
reglamento se mencionan las unidades funcionales, sus metrajes, sus
porcentuales, las unidades complementarias, los bienes propios y comunes, los
órganos de gobierno del consorcio de propietarios y clases y forma de
convocar a asambleas. El reglamento de propiedad horizontal de un consorcio
constituido en los términos previstos en el Código Civil y Comercial forma
parte del título de dominio de cada uno de los copropietarios y constituye la
ley a la que deben ajustar sus derechos y obligaciones. La persona que
adquiere una unidad funcional dentro de ese régimen está en la obligación de
someterse a sus disposiciones, como medio de propender al normal desarrollo
de las relaciones entre los copropietarios y al buen funcionamiento del régimen
establecido por la ley.

Naturaleza jurídica
En cuanto a su naturaleza jurídica, destacamos que se trata de un contrato de
adhesión, puesto que tiene la particularidad de que son redactados, en
principio, por la persona que afecta su propiedad al régimen jurídico de la
propiedad horizontal -salvo en los casos que un derecho real de condominio
por voluntad de los condóminos se transforme en propiedad horizontal, en
cuyo caso el reglamento es redactado y aprobado por todos los consorcistas-,
luego de lo cual cualquier tercero que adquiere una unidad funcional se
adhiere a las cláusulas del reglamento, que por otra parte, como ya lo
expresáramos, integra el título de adquisición de la unidad funcional.

Unidad funcional
Por disposición del art. 2039, “El derecho de propiedad horizontal se determina
en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros
espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que
tengan independencia funcional, y comunicación con la vía pública,
directamente o por un pasaje común.
La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de
las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener
su seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias
destinadas a servirla”.

Unidades complementarias
Una unidad complementaria es el conjunto de superficies cubiertas y/o
semicubiertas y/o descubiertas directamente comunicadas y unidas entre sí,
que por su naturaleza tienen por finalidad servir a las unidades funcionales
como por ejemplo bauleras, cocheras individuales, etc.
La unidad complementaria, desde el punto de vista legal, es aquella que figura
como tal en los planos previamente aprobados por la oficina técnica respectiva
y que luego se traduce en la subdivisión horizontal.
En el plano de mensura de propiedad horizontal deben figurar la planilla de
unidades funcionales y la planilla de unidades complementarias.
El uso y alcance de las unidades complementarias deben estar especificados
en el reglamento de propiedad, ello a fin de evitar eventuales conflictos.
Deberá determinarse si dichas unidades pueden ser objeto de disposición a
terceros no propietarios o bien si se puede otorgar la tenencia de las mismas a
un tercero ya sea por un contrato de locación o de comodato.

Cosas y partes comunes

El art. 2040 dispone respecto de las cosas y partes comunes: “Son comunes a
todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de uso común
de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan
en el reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está
determinado, se consideran comunes”.

Cosas y partes necesariamente comunes

El art. 2041 dispone respecto de las cosas y partes comunes que: “Sobre estas
cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio
de su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales.
Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su
destino, sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios.
Son cosas y partes necesariamente comunes:
a. el terreno;
b. los pasillos, irías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas
con el exterior;
c. los techos, azoteas, terrazas y patios solares;
d. los cimientos, columnas, trigas portantes, muros maestros y demás
estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la
seguridad;
e. los locales e instalaciones de los servicios centrales;
f. las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los
cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional;
g. la vivienda para alojamiento del encargado;
h. los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;
i. los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas
y partes comunes;
j. las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con
discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las irías de
evacuación alternativas para casos de siniestros;
k. todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio
común;
l. los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja
para el consorcio.
Esta enumeración tiene carácter enunciativo.

Cosas y partes comunes no indispensables

El art. 2042 establece: “Son cosas y partes comunes no indispensables:
a. la piscina;
b. el solárium;
c. el gimnasio;
d. el lavadero;
e. el salón de usos múltiples.
Esta enumeración tiene carácter enunciativo.

Consorcio
El art. 2044 establece: “El conjunto de los propietarios de las unidades
funcionales constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el
inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el
administrador.
La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del
régimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios
instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el
registro inmobiliario”.

La ley 13.512, que reguló el régimen de la propiedad horizontal, no estableció

que el consorcio de propietario revestía la calidad de persona jurídica, lo cual
motivó distintas interpretaciones doctrinarias y jurisprudenciales al respecto, si
bien la postura mayoritaria se expidió en el sentido de que el "consorcio de
propietarios” era una persona jurídica distinta de los consorcistas que lo
integraban.

El artículo en examen, en forma clara y precisa, señala que el conjunto de los

propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica
consorcio y menciona alguno de sus atributos: domicilio y los órganos que lo
componen. Otro de los atributos que surge del examen de las normas que
regulan la propiedad horizontal es el patrimonio.

El consorcio tiene su domicilio en el inmueble afectado al régimen de

propiedad horizontal; y, como sujeto de derecho, tiene un patrimonio propio
que está conformado por el fondo de reserva (si lo hubiere), el monto
recaudado por expensas (comunes o extraordinarias) y los intereses
generados por cuentas bancarias.

El Código Civil y Comercial establece: "Las cosas y partes comunes no forman

parte del patrimonio del consorcio ya que conforman un todo inescindible, de
modo tal que el derecho real que corresponde a cada propietario sobre las
partes comunes no puede ser enajenado o gravado en forma independiente;
los consortes no transfieren parte de su patrimonio al consorcio sino sólo la
administración de las cosas comunes que implica la obligación, para este
último, de mantenerlas en buen estado de conservación”.

La jurisprudencia mayoritaria, durante la vigencia de la ley 13.512,

consideraba que no resultaba posible decretar la quiebra de un consorcio de
propietarios.

En tal sentido, señalaba que ”Más allá de la personalidad jurídica del consorcio
y de la inexistencia de previsión legal que lo excluya del régimen de la quiebra,
existe una imposibilidad jurídica, láctica y funcional de aplicar dicho régimen al
con sordo de propietarios; ello es así, porque decretada la quiebra de una
persona de esta especie, tal quiebra no tendría ni podría tener los efectos que
le son propios y típicos (..) Dada esa imposibilidad de aplicarle el régimen
falencial, es irrelevante que el consorcio se halle en cesación de pagos, toda
vez que la cuestión no pasa por la insolvencia sino por las características de
esta peculiar persona jurídica, a la que puede considerarse una persona
jurídica necesaria, dado que (...) el consorcio de la propiedad horizontal es un
resorte indispensable de ese régimen y está llamado a perdurar en tanto
subsista la misma propiedad horizontal…”.

En efecto, se reitera el consorcio de propietarios, en tanto resulta persona

necesaria, inevitablemente, debe tener continuidad, no pudiendo disolverse
con la consiguiente desaparición del consorcio de la vida jurídica, ya que la
indivisión forzosa del inmueble hace ineluctable la existencia.

Por último, se destaca que la personalidad del consorcio concluye por la

destrucción total o la demolición del edificio, transformándose en un
condominio sobre el terreno y los escombros.

Reglamento de propiedad horizontal

El art. 2056 establece que “El reglamento de propiedad horizontal debe
contener:
a. determinación del terreno;
b. determinación de las unidades funcionales y complementarias;
c. enumeración de los bienes propios;
d. enumeración de las cosas y partes comunes;
e. composición del patrimonio del consorcio;
f. determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad;
g. determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes;
h. uso y goce de las cosas y partes comunes;
i. uso y goce de los bienes del consorcio;
j. destino de las unidades funcionales;
k. destino de las partes comunes;
l. facultades especiales de las asambleas de propietarios;
m. determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su
periodicidad y su forma de notificación;
n. especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede
detentar cada titular de unidad funcional para representar a otros en
asambleas;
ñ. determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;
o. determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento
de propiedad horizontal;
p. forma de computar las mayorías;
q. determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación
de unidades complementarias hacia terceros no propietarios;
r. designación, facultades y obligaciones especiales del administrador;
s. plazo de ejercicio de la función de administrador;
t. fijación del ejercicio financiero del consorcio;
u. facultades especiales del consejo de propietarios.
Interpretamos que la norma en examen establece cuales son los contenidos
mínimos necesarios que deben figurar en todo reglamento de propiedad
horizontal.

El derecho real de propiedad horizontal exige en nuestra regulación positiva el

reglamento de copropiedad y administración, cuyo contenido, entre otros
elementos necesarios, enmarca su objeto. Esta exigencia, amén de asegurar
una configuración estatutaria previa, que impone destinos a las unidades,
disponiendo espacios comunes a los fines puramente edilicios y funcionales,
pareciera resistirse a la aplicación de los conceptos comunes de usucapión, o,
al menos sugiere que los principios que inspiran la institución sufrieran una
importante modificación a su respecto.

Sin embargo, no podemos negar a su vez que se configuran igualmente, aún

en los inmuebles afectados a propiedad horizontal, los motivos y circunstancias
que desde tiempo inmemorial se vienen esgrimiendo para dar justificativo a la
usucapión. Se hará necesario entonces adecuar las situaciones de posesión
comunes, a la que se pueda dar en materia de Propiedad Horizontal, sobre
todo aludiendo a aquellos espacios que, por reglamento, están destinados a la
aireación y funcionalidad del complejo común.

La doctrina viene estudiando con minuciosidad los recaudos necesarios para

posibilitar la adquisición por usucapión, tanto la existencia de la posesión
misma con las condiciones exigidas para ello, la llamada “posesión ‘ad
usucapionem”’, como el transcurso del tiempo y sus avatares (interrupción,
suspensión y dispensa).

POSIBILIDAD DE OBTENER UNA UNIDAD FUNCIONAL POR VÍA DE

USUCAPIÓN
Expuesto el marco normativo de la institución propiedad horizontal es dable
señalar que no existen dudas en que una unidad funcional de un edificio sujeto
al régimen previsto por el Código Civil y Comercial puede adquirirse por vía de
usucapión.
En efecto, el principio general es que esta forma de adquirir el dominio de las
unidades es posible, por cuanto la posesión de los bienes privativos lleva
consigo la de los comunes, que son sus accesorios inseparables, concurriendo
las exigencias de los arts. 2565, 1899, y concs, del Código Civil y Comercial.
A partir de ello podemos señalar que siendo la usucapión uno de los modos de
adquirir el dominio, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley,
dicho instituto resulta plenamente aplicable al derecho real previsto en el
Código Civil y Comercial.
Art. 2565, CCyC: Regla general. Los derechos reales principales se pueden
adquirir por la prescripción en los términos de los artículos 1897 y siguientes.
Art 1899, CCyC: Prescripción adquisitiva larga. Si no existe justo título o buena
fe, el plazo es de veinte años. No puede invocarse contra el adquirente la falta
o nulidad del titulo o de su inscripción, ni la mala fe de su posesión.
También adquiere el derecho real el que posee durante diez años una cosa
mueble registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre pero la
recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo, siempre que los
elementos identificatorios que se prevén en el respectivo régimen especial
sean coincidentes.

Podemos decir que la prescripción adquisitiva para adquirir es el modo por el

cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la
posesión durante el tiempo fijado por la ley” (art. 1897, CCyC), que es
perfectamente aplicable al dominio horizontal, permitiendo a toda persona que
posea una unidad funcional (del dominio exclusivo) por un período que
determina la ley, reclamar ese derecho. La posesión de marras implica a su
vez la coposesión de todas las partes comunes del edificio, pues, como
sabemos dominio exclusivo sobre partes o bienes exclusivos y condominio
ejercido sobre partes y servicios comunes son inseparables, de manera que el
ejercicio del derecho o posesión sobre uno, apareja el mismo derecho de
coposesión sobre el terreno y demás partes comunes.

¿Es necesario acompañar el plano de mensura para prescribir una

unidad funcional en propiedad horizontal?
No es necesario acompañar el plano de mensura para prescribir una unidad
funcional en propiedad horizontal
Expresa el jurista Diego Hernán Tachella en un brillante artículo sobre el tema
que cabe señalar que si bien el art. 24 de la ley 14.159 establece que uno de
los requisitos necesarios para promover una demanda por prescripción
adquisitiva en relación a un inmueble es el plano de mensura y subdivisión; lo
cierto es que cuando lo que se pretende prescribir es una unidad de un edificio
sujeto al régimen de la ley 13.512, reiterada jurisprudencia ha sostenido que
no es necesario cumplir con lo establecido en la citada normativa, en lo que a
ello atañe.
Lo expuesto, dado que lo que se intenta usucapir está perfectamente
determinado. Ello, debido a que al someterse en su oportunidad el edificio a
las previsiones de la ley 13.512, ya se han delineado con exactitud los límites
y dimensiones de cada una de las unidades que componen el edificio.
En ese lineamiento se ha dicho que tratándose de la prescripción adquisitiva de
un inmueble de propiedad horizontal es procedente tener por cumplido lo
dispuesto por el art. 24 de la ley 14.159 aún ante la falta de presentación del
plano de mensura si surge de la propia conducta de la demandada la
identificación del objeto de la usucapión, que por tratarse de un inmueble de
propiedad horizontal se hallaba debidamente determinado, por lo cual lo
establecido en dicha ley aparece como un evidente excesivo ritualismo que no
debe ser obstáculo para el análisis y resolución de la cuestión.

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE BIENES COMUNES DEL EDIFICIO

Siguiendo a Tachella expresa que a efectos dé tratar este punto estimo
necesario subrayar que las cosas o partes comunes de un edificio se dividen en
las que son indispensables para la seguridad, uso común del edificio o
contribuyan a su funcionamiento (ascensores, escaleras, pórticos, etc.); y las
que no lo son (patios y terrazas de uso exclusivo, unidad de portería, etc.).

En cuanto a las señaladas en primer término, ninguna duda cabe que no

pueden adquirirse por usucapión ya que legalmente éstas no pueden
pertenecer al dominio privado de ninguno de los comuneros.

En ese sentido se ha dicho que como es obvio, no es posible que algún

consorcista pueda adquirir por usucapión algún bien que sea de los
denominados de necesidad común (muros maestros, cimientos, ascensores,
escaleras comunes, etc.), dado que legalmente, éstos no pueden pertenecer al
dominio privado.

Asimismo, tenemos las cosas que no son indispensables para la seguridad del
edificio, cuyo interrogante acerca de si pueden adquirirse por prescripción
adquisitiva ha suscitado diversas interpretaciones y ha generado numerosas
disquisiciones tanto doctrinarias como jurisprudenciales.
Si bien se ha dicho con respecto a esas cosas o partes comunes, que a
diferencia de las cosas indispensables para su seguridad, estos bienes pueden
ser convertidos en privativos, pues no queda comprometida con tal mutación
ni la seguridad del edificio ni el funcionamiento del sistema, prevalecen las
opiniones negativas en cuanto a la posibilidad de prescribir adquisitivamente el
dominio de esas partes o cosas comunes de un edificio, con excepción de que
se intervierta el título.

Así en ese orden de ideas se ha dicho que la respuesta es negativa, dada la

imposibilidad del poseedor de acreditar la posesión exclusiva de bienes de la
especie referida, por cuanto el propio título reconoce en otros el derecho de
condominio (art. 2545, CCyC), salvo que intervierta el título.
Art. 2545, CCyC: Interrupción por reconocimiento. El curso de la prescripción
se interrumpe por el reconocimiento que el deudor o poseedor efectúa del
derecho de aquel contra quien prescribe.

En ese sentido se ha sostenido que puede darse excepcionalmente la

usucapión, para convertir cosas comunes en propias. El ejemplo habitual es el
de parte de un pasillo, habiéndose “corrido” las puertas de la unidad para
utilizar y poseer en forma particular este sector que queda incorporado al
departamento, con ánimo de dueño. En tal caso, procede declarar adquirido
por prescripción el sector común, el que pasará a integrar la unidad exclusiva.

Además, se ha dicho que excepcionalmente, atento a la función que cumplen,

puede presentarse la usucapión para convertir cosas comunes en propias, y
además habiendo aceptado su carácter de común al ingresar al consorcio.

A su vez en ese mismo orden argumental se ha señalado que sólo de manera

excepcional podrá admitirse la usucapión de un espacio común por los
copropietarios, ya que todos han aceptado ese carácter al ingresar al
consorcio. Únicamente la expresión concreta y pública de pretender la
interversión del título, consentida sin oposición por los restantes
copropietarios, podrá permitir la procedencia de la usucapión.
CUMPLIMIENTO DE LAS NORMAS
Se podrá permitir la procedencia de la usucapión siempre que se cumpla con
los recaudos legales, de la Ley 14.159 y en particular su dec.-ley 5756/58 en
cuanto fuere aplicable. Esta solución se desprende del art. 2534 del CCyC.
Art. 2534, CCyC: Sujetos. La prescripción opera a favor y en contra de todas
las personas, excepto disposición legal en contrario.
Los acreedores y cualquier interesado pueden oponer la prescripción, aunque
el obligado o propietario no la invoque o la renuncie.

La prescripción opera a favor y en contra de todas las personas, excepto

disposición legal en contrario.
Los bienes que no son del Estado nacional, provincial, de la Ciudad Autónoma
de Buenos Aires o municipal, son bienes de los particulares sin distinción de las
personas que tengan derecho sobre ellos, salvo aquellas establecidas por leyes
especiales (art. 238, CCyC).
El objeto de la posesión y de la tenencia es la cosa determinada. Se ejerce por
una o varias personas sobre la totalidad o una parte material de la cosa (art.
1912, CCyC).
Si el usucapiente fuera consorcista, el Código Civil y Comercial en su art. 1899
expresa. Si no existe justo título o buena fe, el plazo es de veinte años. No
puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su
inscripción, ni la mala fe de su posesión.
Analizando todo lo dicho consideramos que si bien resulta posible la
prescripción adquisitiva de bienes comunes del consorcio es condición sine que
non para la procedencia de dicha acción la interversión del título.

En torno a ello es preciso recordar que para intervertir el título, es decir, para
transformarse de mero tenedor en poseedor, es indispensable producir actos
exteriores que indiquen la voluntad de asumir la posesión plena de la cosa. La
interversión exige actos inequívocos, de tal manera que no quede la más
mínima duda sobre la intención de privar al anterior poseedor de sus derechos
reales sobre la cosa.

CONCLUSIÓN
Como corolario del presente trabajo podemos dejar por sentado en primer
lugar que es procedente adquirir el dominio de inmuebles sometidos al
régimen previsto por el Código Civil y Comercial por medio de la prescripción
adquisitiva.
Asimismo expresa Techella, y en cuanto a la posibilidad de adquirir por
usucapión bienes comunes del edificio, corresponde diferenciar los bienes
comunes necesarios para el funcionamiento del edificio, sobre los que ninguna
duda existe en que no pueden adquirirse por prescripción veinteañal, y los que
no.

JURISPRUDENCIA RELACIONADA

Prescripción. De las acciones en particular (materia civil).

Enumeración del Código Civil. Propiedad horizontal. Obra nueva.
Acciones posesorias. Interdicto de obra nueva
• Hechos
El juez de primera instancia hizo lugar, parcialmente, al interdicto de obra
nueva deducido por el consorcio contra uno de los propietarios que había
cerrado uno de sus balcones y que, en un parque de propiedad común pero
uso exclusivo del demandado, éste había hecho una construcción que superaba
los cincuenta metros cuadrados. Ambas partes dedujeron recurso de apelación
y la Cámara de Apelaciones confirmó, parcialmente, la resolución impugnada.

• Doctrina
1) Corresponde ordenar la demolición de la obra nueva realizada por un
consorcista sobre un parque de propiedad común pero de su uso exclusivo, sin
contar con la autorización unánime del copropietario ni de alguna autoridad del
consorcio, cuando ello resultaba indispensable según el reglamento de
copropiedad para modificar la ocupación designada a las respectivas partes del
inmueble y realizar toda obra nueva que afecte el inmueble común, toda vez
que el acatamiento del reglamento es fundamental en el sistema de la
propiedad horizontal.
2) El aparente consentimiento tácito dado por el consorcio de copropietarios
respecto de las obras ejecutadas por uno de los condóminos en relación con
las disposiciones de la ley 13.512 (Adía, VIII-254) (hoy derogada) y del
reglamento de copropiedad -en el caso, respecto de una construcción antigua
muy distinta a la nueva que realizó el demandado- no debe interpretarse como
inequívoca manifestación de conformidad.
3) El interdicto de obra nueva procede si se pretende la ejecución de obras
en las partes comunes de un edificio dividido en propiedad horizontal -en el
caso, al construir sobre una zona común de uso exclusivo más de 50 mts.
cuadrados- sin contar con la unanimidad requerida por el reglamento de
copropiedad. (Cfr. La Ley del 13/2/2003, fallo 105.056.)
(CNCiv., Sala I, 13/8/2002, ”Consorcio de Prop. Sánchez de Bustamante
2042/46/48/50 c/ Band Gallino, Julio A ”).

Inmueble de propiedad horizontal. Departamentos construidos con

posterioridad a que la propiedad fuera sujeta al régimen de la ley
13.512. Falta de autorización de todos los integrantes del consorcio.
Edificación que no reviste la calidad de unidad funcional

• Hechos
El juez de primera instancia rechazó la demanda de prescripción adquisitiva
impetrada por quien detentó la posesión pacífica, pública e ininterrumpida
durante más de veinte años de los departamentos construidos sobre la azotea
de un inmueble con posterioridad a que éste fuera sujeto al régimen de la ley
13.512, por considerar que la usucapión importaba convalidar la incorporación
de nuevas unidades que no formaban parte del edificio originario e incluso
habían sido construidas en infracción al reglamento de copropiedad y a la ley
13.512. Apelada la sentencia, la Cámara la confirmó.

• Doctrina
1) Corresponde rechazar la demanda de prescripción adquisitiva deducida
por quien detentó la posesión pacífica, pública e ininterrumpida durante más
de veinte años de los departamentos construidos sobre la azotea de un
inmueble de propiedad horizontal, ya que la edificación fue realizada con
posterioridad a que la propiedad fuera sujeta al régimen de la ley 13.512
(Adía, VIII-254) y sin la aprobación de todos los integrantes del consorcio, con
lo cual aquéllos no revisten el carácter de unidades funcionales susceptibles de
ser adquiridas por prescripción y tampoco pueden constituirse como tales por
el solo hecho de su posesión.
2) Debe rechazarse la demanda deducida con el fin de adquirir por
prescripción el dominio de los departamentos construidos sobre la azotea de
un inmueble con posterioridad a que éste fuera sujeto al régimen de la ley
13.512 (Adía, VIII-254), pues el derecho de sobreelevar, que mal puede
usucapirse por quien ya es su titular y que fuera cedido en el Reglamento de
Copropiedad a los padres de la actora, únicamente facultaba a verificar
construcciones sobre los techos inaccesibles y en espacios de superficies
descubiertas, pero en modo alguno se extendía a la concreción de nuevas
unidades funcionales.
3) Es improcedente la demanda de prescripción adquisitiva deducida por
quien detentó la posesión pacífica, pública e ininterrumpida durante más de
veinte años de los departamentos que fueron construidos sobre la azotea de
un inmueble con posterioridad a que éste fuera sujeto al régimen de la ley
13.512 (Adía, VIII-254), pues aun cuando existan planos aprobados de
subdivisión e instalación sanitaria del edificio que incluyen la nueva edificación,
el permiso municipal de construcción gestionado se encaminó a la ampliación
de ciertas unidades funcionales y no a la creación de nuevos e independientes
departamentos, cuya construcción sobre la terraza de propiedad común
requería la aprobación de todos los integrantes del consorcio, por importar una
reforma de los porcentuales establecidos para cada unidad de propiedad
exclusiva.
(CNCiv., Sala A, 27/10/2006, “Glaettli, Irene J. c/ García, Zulema y otros”).

Propiedad horizontal. Partes comunes. Azoteas. Prescripción

adquisitiva
La azotea de un edificio en propiedad horizontal -respecto de la cual existe un
condominio de indivisión forzosa en los términos del art. 2710 del Cód. Civil-,
no es un bien susceptible de adquirir en propiedad exclusiva, mediante
apoderamiento por el plazo legal para usucapir.
(CNApel.Civ., Capital Federal, Sala B, 28/4/2000, “Consorcio de Propietarios
Federico Lacroze 3332/34/36 c/ de Ferioli s/ Cumplimiento de Contrato”).

Propiedad horizontal. Partes comunes. Prescripción adquisitiva:

Improcedencia
Las transgresiones a las normas de la ley de propiedad horizontal y a las
contenidas en el reglamento de copropiedad, pueden ser soportadas en mira a
la buena vecindad, pero de ello no puede concluirse en que tal complacencia
importe la pérdida de un derecho expresamente consagrado, si no hay un
texto legal que dé inequívoco sentido a esta actitud. Se trata de actos de mera
tolerancia que no pueden fundar la adquisición de un derecho real sobre el
sector común, por prescripción adquisitiva, sin que el tiempo transcurrido
permita calificar como abusivo el inicio de la acción correspondiente.
(CNApel.Civ., Capital Federal, SalaH, 26/2/1996, "Consorcio de Propietarios Av.
Alvear 1385 c/ Salinas, Juan José s/ Cumplimiento de Reglamento de
Copropiedad”).
CASOS JURISPRUDENCIALES APLICANDO EL CÓDIGO CIVIL Y
COMERCIAL EN LOS JUICIOS DE USUCAPIÓN

EL SUCESOR UNIVERSAL NO DEBE ACREDITAR NEXO JURÍDICO

DESTINADO A CEDER LOS DERECHOS DE LA POSESIÓN DEL CAUSANTE

• “Fernández Cardozo, Alicia Filomena c/ Estado de la Provincia de Corrientes

y/ o quien se considere con derechos s/ prescripción adquisitiva”

a) Análisis del caso

En el caso en cuestión, el inmueble había sido adquirido por la madre de la
actora en fecha 16 de octubre de 1975. Se probó en juicio que habitó en el
mismo desde la compra hasta su muerte el 25 de julio de 2001, para luego
continuar la actora en su posesión como heredera forzosa por ser su hija.
El Juez de Primera Instancia rechazó la demanda en todas sus partes con
imposición de costas. Para así decidir adujo que la actora no había acreditado
la existencia de los actos posesorios realizados por su madre, ni la posterior
continuación por parte de la actora. Sostuvo que la posesión ejercida por su
progenitora no le beneficia debido a que la demandante no acreditó el nexo
que une ambas posesiones.
Presentado que fue el recurso de apelación, la Cámara decidió que se hallaban
acreditados todos los requisitos esenciales que la ley prescribe para la
sustanciación del juicio de prescripción, y que de las constancias de autos se
desprendía que la actora demostró su posesión con ánimo de dueña en forma
pública, pacífica y continua por el plazo legalmente exigido.
Entre sus argumentos el Tribunal sostuvo que en materia de unión de
posesiones, es necesario distinguir el supuesto del sucesor universal (nuestro
caso) del sucesor particular, pues mientras el primero continúa la posesión del
causante, el segundo comienza una nueva posesión que puede unirse a la de
su antecesor en ciertos casos (art. 1901, CCyC; y arts. 4004/4004 del
derogado CC). Es decir que si el actual poseedor es un heredero forzoso de
quien ejercía la posesión anterior, entonces estamos frente al supuesto de un
sucesor universal y como tal, no es dable hablar de “accesión de posesiones”,
pues no se tratan de dos posesiones distintas sino de la continuidad de una
misma posesión. Entonces, tratándose en este caso de un sucesor universal,
no estamos en presencia de dos posesiones sino de la continuación de una
misma posesión.
En este supuesto (sucesión universal) no existe transmisión voluntaria de la
posesión de una persona a los efectos que la continúe otra, sino que esta
posesión proviene directamente de la ley y no de un acto o negocio jurídico.
De ahí que no resulta necesario acreditar el nexo jurídico -entendido como
negocio o trato en virtud del cual se transmiten los derechos posesorios-.Se
trata de un supuesto por el cual la ley presume que quien poseyó, al fallecer,
transmite dicho derecho a sus sucesores. Y estos, cuando son forzosos, entran
en posesión de la herencia de pleno derecho. De modo que, en este caso, para
tener por acreditada la continuación de la posesión no se requiere más que la
comprobación del vínculo entre el causante y el sucesor.
En base a los fundamentos vertidos y de conformidad con el Art. 1905 del
CCyC se estableció como fecha de adquisición del dominio el 16 de octubre de
1995, 20 años después de la suscripción de la cesión por la cual la madre de la
actora adquirió derechos posesorios sobre el inmueble.

b) Sumario
Prescripción adquisitiva. Sucesor universal. Admite la demanda de prescripción
adquisitiva interpuesta por la hija de una mujer que poseyó un inmueble
durante más de veinte años. Refiere que no puede exigírsele a la actora
prueba de actos posesorios propios y demostración del vínculo o nexo jurídico
entre ambas posesiones, ya que la transmisión o sucesión de la posesión entre
padres e hijos no exige una cesión formal, pues en tal caso la llamada accesión
de posesiones en virtud del cual el heredero del poseedor puede invocar y
sumar a la propia el tiempo de su cedente o causante ocurre de pleno derecho
desde la muerte del causante y basta para ello la demostración del deceso y el
vínculo de parentesco.
c) Texto del fallo. “Fernández Cardozo, Alicia Filomena c/ Estado de la
Provincia de Corrientes y/ o quien se considere con derechos s/ prescripción
adquisitiva”
En la Ciudad de Corrientes, a los veinticinco (25) días del mes de Noviembre
del año dos mil quince, encontrándose reunidos en la Sala de Acuerdos de la
Sala IV de la Excma. Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial, la Señora
Presidente de Cámara Doctora MARÍA EUGENIA SIERRA DE DESIMONI y los
Señores Vocales, Doctores CARLOS ANÍBAL RODRÍGUEZ y MARÍA BEATRIZ
BENITEZ DE RIOS BRISCO, asistidos del Secretario autorizante, tomaron en
consideración el Expediente N° 7841, caratulado: “FERNÁNDEZ CARDOZO
ALICIA FILOMENA C/ ESTADO DE LA PROVINCIA DE CORRIENTES Y/O QUIEN
SE CONSIDERE CON DERECHOS S/ PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA”, venido a
conocimiento de la Alzada en virtud del recurso de apelación interpuesto a
fs.285/287 y vta, por Abogado de la parte Actora Dr. Guillermo E. Mac.
Corquodale contra el Fallo N° 247 del 05 de Noviembre de 2014 de
fs.278/283; dictado por el Señor Juez Civil y Comercial N° 13 Doctor Alberto
Alarcon. Practicado oportunamente el correspondiente sorteo a fin de
establecer el orden de votación de los Señores Camaristas, resultó el
siguiente: Doctora MARÍA BEATRIZ BENITEZ DE RÍOS BRISCO en primer
término y Doctor CARLOS ANÍBAL RODRIGUEZ en segundo término (fs.306).

A continuación, la Señora Vocal Doctora MARÍA BEATRIZ BENITEZ DE RIOS

BRISCO formula la siguiente:
RELACIÓN DE LA CAUSA:
El Señor Juez “a quo” ha relacionado detenidamente en su fallo los
antecedentes obrantes en autos. A ellos me remito “bre- vitatis causae”.
El mismo dictó el siguiente fallo, el que trascripto en su parte pertinente dice:
“N° 247 - Corrientes 05 de Noviembre de 2014 - FALLO: 1) Rechazando la
demanda en todas sus partes. 2) Imponiendo las costas a la parte actora
vencida. 3) Insértese, regístrese, notifí- quese y archívese”.
Interpuesto y substanciado el recurso, el mismo es concedido en relación y con
efecto suspensivo a fs. 297.
Remitidos los autos, los mismos son recibidos y quedan radicados en esta Sala
IV (fs. 302).
A fs. 302 se llaman Autos, integrándose la Sala con sus Vocales Dres. MARÍA
BEATRIZ BENITEZ DE RIOS BRISCO Y CARLOS ANIBAL RODRIGUEZ y la
Presidencia de la Dra. María Eugenia Sierra de Desimoni. Dicha integración una
vez notificada a las partes se halla firme y consentida y la causa en estado de
dictar Sentencia, pasándose los autos a estudio del vocal que debe emitir voto
en primer término.
El Señor Vocal Doctor CARLOS ANIBAL RODRIGUEZ presta su conformidad a la
precedente relación de la causa.
Seguidamente, la Sala IV de la Excma. Cámara de Apelaciones en lo Civil y
Comercial plantea las siguientes:
CUESTIONES:
PRIMERA: ¿Es nula la sentencia recurrida?
SEGUNDA: ¿Debe ser confirmada, modificada o revocada?

• A LA PRIMERA CUESTIÓN LA SEÑORA VOCAL DOCTORA MARÍA BEATRIZ

BENITEZ DE RIOS BRISCO. DIJO:
Que el recurso de nulidad no ha sido interpuesto en forma expresa. Tampoco
ha sido fundada la nulidad implícita comprendida en la apelación (art. 254 del
CPCC) ni se observan vicios de forma o construcción que ameriten una
declaración oficiosa de nulidad.
Al respecto, cabe tener presente que nuestra ley de rito autoriza a plantear la
nulidad del resolutorio en forma expresa o implícita. Esto último sucede
cuando en la expresión de agravios se sostiene fundadamente la nulidad.
En el caso, reitero, ninguna de las dos situaciones ha sucedido en autos lo que
conlleva a tener al apelante por desistido de este recurso y responder
negativamente a la primera de las cuestiones planteadas.
Y ASÍ VOTO.

• A LA MISMA CUESTION EL SEÑOR VOCAL DOCTOR CARLOS

ANÍBAL RODRÍGUEZ. DIJO:
Que adhiere al voto precedente.

• A LA SEGUNDA CUESTIÓN LA SEÑORA VOCAL DOCTORA MARÍA BEATRIZ

BENITEZ DE RIOS BRISCO. DIJO:
L- Se agravia el recurrente por cuanto la Sentencia atacada rechaza la
demanda de Prescripción veinteañal, aduciendo que la actora no había
acreditado la existencia de los actos posesorios realizados por su madre
Faustina Cardozo de Fernández y posterior continuación por parte de la actora.
— Argumenta que la sentenciante omite o no considera la plataforma fáctica
que se halla comprobada en autos.
Explica nuevamente que el inmueble fue vendido en fecha 16 de octubre de
1975 por el Sr. Genaro Niz, a la Sra. Faustina Cardozo de Fernández y quien
además le cedió todos sus derechos posesorios sobre el mismo terreno
municipal. Y que esto no es tenido en cuenta en la sentencia.
Le causa agravio que la Sentencia, no obstante reconocer como válido dicho
contrato, no lo analiza en profundidad ni extrae las conclusiones jurídicas que
necesariamente son su consecuencia.
Dice que esta probado que la Sra. Faustina Cardozo de Fernández vivió en el
inmueble desde que lo compró y hasta su muerte el 25 de julio de 2001. Y,
que luego la accedió en su posesión la actora Alicia Filomena Fernández de
Cardozo como heredera forzosa por ser su hija.
Explica que la jurisprudencia es conteste cuando reconoce la existencia de la
presunción jurídica de que probadas dos posesiones, por una misma persona o
por su antecesor, se presume su posesión en el tiempo intermedio, y que de
tal presunción sólo pueda ser contrarrestada por una prueba positiva de haber
cesado.
Le agravia la sentencia que no aplica la presunción “hominis” antes dicha.
Agrega que no hay prueba activa en su contra que desvirtúe su posesión.
Se queja por cuanto la sentencia no considera que la certificación notarial del
contrato de venta por cesión de posesión de fs. 10 comprende a su fecha,toda
vez que dicha certificación se extiende en la misma fecha que el instrumento y
determina que las partes firman en presencia del escribano.
Se disconforma del fallo en cuanto concluye que no se encuentra probado el
“nexo” que une las posesiones de la madre y la actora. Dice que ya en la
demanda se explicó y probó como la actora luego de la muerte de su madre
continuó viviendo en pleno ejercicio de su posesión, el inmueble objeto de de
la acción.
Aneja jurisprudencia en virtud de la cual se establece que los herederos
forzosos acceden a la accesión de la posesión del causante sin necesidad de la
declaratoria de herederos, con la sola acreditación del deceso y su filiación. Le
causa agravio que la sentenciante no haya valorado las constancias
instrumentales con las respectivas actas.
II.- La Sentencia en crisis, rechaza la demanda básicamente porque la
accionante no ha acreditado con certidumbre, la posesión idónea, pública,
pacífica y continua a lo largo del período fijado por la ley (20 o más años).
Sostuvo el A quo que si bien la actora alegó ocupación efectiva del inmueble,
no expresó con precisión desde qué fecha lo hace ni tampoco el origen de la
misma.
Que si bien invocó el carácter de cesionaria de la madre respecto de los
derechos posesorios cedidos por el Sr. Niz -y lo acreditó mediante copia
certificada notarialmente-, no demuestra sin embargo la existencia de actos
posesorios realizados por ella, para que mediante la accesión invocada, pueda
la prescribiente completar el tiempo de la prescripción en su favor.
Al respecto reconoce que los testigos y el sondeo de vecinos concuerdan en
sus declaraciones, pero enfatiza que no se prueba desde cuando ha poseído el
inmueble ni el origen de su ocupación.
Puntualmente considera decisivo que la actora no haya probado el nexo que
une la posesión de su madre con la suya.
III. - Para delimitar el tema decidendum, es menester dejar en claro queen
autos se encuentran acreditados todos los requisitos esenciales que la ley
prescribe para la sustanciación del juicio de prescripción, esto es la
presentación del plano de mensura aprobado por catastro (fs. 8); el informe
registra! (fs. 55 y vta), la oportuna intervención del Estado Provincial (fs.
195), las publicaciones de edictos (fs. 46/49) y la actuación de la Defensoría
de Pobres y Ausentes.
De ello surge que se ha garantizado el carácter contencioso y bilateral del
procedimiento, tal lo exigido por la ley 14.159 y hoy reproducido en el art.
1905 del Código Civil y Comercial.
Así puestas las cosas, el punto en cuestión es determinar si de las constancias
de autos surge que la Sra. Alicia Filomena Fernández Cardozo, demostró su
posesión con animo de dueña en forma pública, pacifica y continua, y si esa
posesión accede a la de su madre Faustina Cardozo de Fernández; de manera
que se configure el presupuesto de la prescripción veinteañal.
Al respecto no quedan dudas, ni es objeto de discusión, que la Sra. Faustina
Cardozo de Fernández (madre de la actora) poseyó el bien inmueble, al menos
26 años, esto es desde que el mismo le fuera cedido por el Sr. Niz, mediante
boleto anejado a fs. 10 y hasta su muerte el 25 de julio de 2001 (según consta
en el certificado de defunción de fs. 12).
Sin embargo, lo que explica el Sr. Juez A-quo en su Sentencia, es que esa
posesión no le beneficia a la actora porque esta última no acreditó el nexo que
une ambas posesiones.
IV. - Y es justamente en ese punto donde, a mi modo de ver, no lleva razón
el magistrado sentenciante.
a) Ocurre que en materia de unión de posesiones, es necesario distinguir el
supuesto del sucesor universal (nuestro caso) del sucesor particular, pues
mientras el primero continúa la posesión del causante, el segundo comienza
una nueva posesión que puede unirse a la de su antecesor (art. 1901 CCyC; y
arts. 4004/4004 del derogado CC). Es decir que si el actual poseedor es un
heredero forzoso de quien ejercía la posesión anterior, entonces estamos
frente al supuesto de un sucesor universal y como tal, no es dable hablar de
“accesión de posesiones”, pues no se tratan de dos posesiones distintas sino
de la continuidad de una misma posesión.
Tal concepción, esto es que el sucesor universal continúa la persona del difunto
sin iniciar una nueva posesión y por tal motivo no existe “accesión de
posesiones”, ya viene del Código derogado (arts. 2474/2476, 3417, 3418, nota
art. 4005 y concs.) y respaldado por la doctrina de aquel momento (cfr. López
Mesa, Código Civil, T. III, p. 1056; Santos Cifuentes, T. V, La Ley, 2 a ed., p.
499; Beatriz A. Areán, Juicio de Usucapión, Ed. Hammurabi, pp. 168/169,
entre otros).
En este sentido es interesante recordar la nota del codificador al art. 4005 del
régimen derogado: “...los sucesores universales no hacen sino continuar la
persona del difunto: ellos no comienzan una nueva posesión: continúan sólo la
posesión de su autor, y la conservan con las mismas condiciones y las mismas
calidades: si ella es viciosa en vida del difunto, se conserva viciosa en el
heredero; y recíprocamente, si era justa y de buena fe, se continúa como tal,
aunque el heredero llegare a saber que la heredad pertenecía a otro. Los
sucesores particulares, sean a título oneroso o lucrativo, no continúan la
posesión de su autor: no hay identidad jurídica en las personas; no
representan a su autor; no suceden en sus obligaciones: El autor del sucesor
puede tener una condición totalmente diferente, que impida unir la posesión
del uno a la del otro. Hay dos posesiones distintas, que en ciertos casos tienen
la facultad de unirse para cumplir el tiempo requerido por la prescripción”.
En la actualidad cabe citar la opinión de Lorenzetti quien al comentar el art.
1901 del CCyC expresa: “los herederos no hacen sino continuar la persona del
difunto: ellos no comienzan una nueva posesión, continúan sólo la posesión de
su autor, y la conservan con las mismas condiciones y las mismas calidades”
(cfr. Ricardo Luis Lorenzetti, Código Civil y Comercial de la Nación, T. IX, Ed.
Rubinzal Culzoni, p. 73).
En igual sentido se proyecta la opinión de Julio César Rivera y Graciela Medina
quienes señalan que el art. 1901 mantiene el instituto de la unión de
posesiones ya establecida en el Código de Vélez. Y en forma puntual destacan
que “el sucesor universal continúa la posesión del causante con todas sus
ventajas y vicios. Por su parte, el sucesor particular puede unir su posesión a
la de sus antecesores cumpliendo ciertos requisitos...” (cfr. autores citados.
Código Civil y Comercial de la Nación Comentado, T. V, Ed. La Ley, p. 252).
Del mismo modo apuntan los autores Ghersi - Weingarten que es pacífica la
tendencia jurisprudencial, en el sentido de que el sucesor universal es un
continuador de la posesión de su antecesor, en las mismas e idénticas
condiciones que éste la ejercía. Es que no se trata de dos posesiones
diferentes, sino de una misma y única posesión, que nace con las ventajas y
vicios existentes al momento de la adquisición (cfr. autores citados, Código
Civil y Comercial, T. V, Ed. Nova Tesis, pp. 533/534).
En sentido concordante Bueres dice que “el texto anterior era confuso, por
ello, el actual dice que, el heredero continua la posesión de su causante. Hay
entonces continuación de la posesión y no acción de posesiones, o si se quiere
“unión de posesiones” como ahora se denomina a la figura (cp. Bueres Alberto
J., “C.C. y C.” analizado, compl.. y cone., V 2, Ed Hammurabi, fs. 255.
Cabe concluir entonces que tratándose de un sucesor universal, no estamos en
presencia de dos posesiones sino de la continuación de una misma posesión.
b) Como lógico corolario de lo expuesto, en este supuesto (sucesión universal)
no existe transmisión voluntaria de la posesión de una persona a los efectos
que la continúe otra, sino que esta posesión proviene directamente de la ley y
no de un acto o negocio jurídico.
De ahí que no resulta necesario acreditar el nexo jurídico (entendido como
negocio o trato en virtud del cual se transmiten los derechos posesorios),
como acertadamente arguye el quejoso.
Se trata de un supuesto por el cual la ley presume que quien poseyó, al
fallecer, transmite dicho derecho a sus sucesores. Y estos, cuando son
forzosos, entran en posesión de la herencia de pleno derecho.
En efecto. De acuerdo a lo normado por el Código Civil los derechos derivados
de la posesión de un inmueble se transmiten “mortis causa” (art. 3418 CC
derogado, 2280 CCyC) y la transmisión de la herencia se opera
instantáneamente en el momento de la muerte (art. 3420 CC derogado; 2277
y 2337 CCyC).
Vale decir, todo lo que el causante poseía, sea a título de dueño o de mero
poseedor, se transmite a los herederos desde la muerte y siendo éstos
forzosos entran en posesión de la herencia de pleno derecho sin ninguna otra
formalidad.
De modo que, en este caso, para tener por acreditada la continuación de la
posesión no se requiere más que la comprobación del vínculo entre el causante
y el sucesor.
“Los sucesores universales detentan la posesión hereditaria de pleno derecho
(art. 3410 del CC), pueden promover directamente el juicio de usucapión sin
tener que iniciar con antelación la sucesión del poseedor, debiendo acreditar
solamente el deceso y el vínculo de parentesco con el causante para demostrar
su carácter de continuadores de la posesión” (CNCiv. Sala C, 28/09/01, LL
2002-B, 577 citado por Ghersi - Weingarten; Código Civil y Comercial, T. V, p.
539).
Cabe insistir entonces que, como se viene explicando, es menester diferenciar
el supuesto del sucesor universal del singular, pues únicamente éste último
debe demostrar el vínculo de derecho destinado a transmitir o ceder al sucesor
los derechos de la posesión del autor, de tal manera que si esta condición
faltase, la accesión no podría alegarse y el último poseedor no podría invocar
para prescribir sino su propia posesión.
Al respecto ha señalado la jurisprudencia que “el nexo jurídico puede resultar
de una sucesión a título universal -en cuyo caso debe justificar su calidad de
heredero-, o puede tratarse de una situación singular, debiendo en tal caso
acreditar su carácter de cesionario de los derechos posesorios mediante
instrumento escrito” (Cám.Apel. Civ. y Com. Paraná, Sala II, 9/12/94, elDial-
AT1017).
Entonces, y para concluir, la transmisión o sucesión de la posesión “rem sibi
habendi” entre padres e hijos no exige una cesión formal pues en tal caso la
llamada “accesión de posesiones” en virtud del cual el heredero del poseedor
puede invocar y sumar a la propia el tiempo de la de su cedente o causante
ocurre de pleno derecho desde la muerte del causante (doctr. Arts. 3410,
3217, 3418, 4015, 4016 y cctes del CC derogado) y basta para ello la
demostración del deceso y el vínculo de parentesco con el causante.
Extremos que en autos se encuentran acreditados.
c) En efecto, de la prueba compuesta rendida en autos (instrumental,
testimonial, sondeo vecinal), surge con meridiana claridad que la Sra. Alicia
Filomena Fernández Cardozo continuó en la posesión que ejercía su madre
fallecida (cuyo proceso sucesorio no ha sido abierto según informe del Registro
de Juicios Universales fs. 223/224) y que siendo heredera forzosa con posesión
hereditaria Ipso iure (art. 3410 C.C., hoy art. 2337) el nexo jurídico se
desprende del propio vínculo, que en el caso se encuentra acreditado con la
partida de nacimiento presentada a fs. 233/234.
Siendo ello así, resulta fácil advertir el yerro en que incurrió el anterior
sentenciante al juzgar el caso como un supuesto de sucesión particular y
exigir, como hizo, prueba de los actos posesorios en cabeza de la actora y la
demostración de un vínculo o nexo jurídico entre ambas posesiones.
Tales extremos, insisto, son sólo exigibles para el caso del sucesor singular,
único supuesto en el que se configura la accesión de posesiones. Pues, como
explica Lorenzetti “la sucesión de la posesión es un fenómeno distinto de la
unión de posesiones o accesio possessionis. La primera se produce a favor del
sucesor universal en una sucesión por causa de muerte, y no da lugar a una
nueva posesión. La segunda se configura cuando el causahabiente del
poseedor lo es por título inter vivos o cuando lo es por causa de muerte, pero
no con carácter universal, y nace una nueva posesión, que es susceptible
simplemente de unirse a la anterior”, (autor y op. cit. T. IX, p. 75).
Cabe concluir entonces que el Sr. Juez A quo no ha efectuado un correcto
encuadre del caso y por tal motivo es que su pronunciamiento debe ser
revocado.
d) Ocurre que al estar acreditado que la causante poseyó el inmueble por
un plazo mayor al exigido por la ley (26 años), bastaba que la actora invocara
la prescripción ya adquirida para tener una sentencia que así lo reconozca.
Y al respecto, no está demás resaltar que la actora ha arrimado suficiente
prueba en sustento de su pretensión. Así de las declaraciones testimoniales
rendidas en autos de Bernardo Manuel Guastavino (fs. 140), María Rita Duarte
(fs. 141); Dominga Ibarra (fs. 142), Zulma Quiroz (fs. 143) y Juan José
Rodríguez (fs. 144) surge que el inmueble era habitado por la Sra. Alicia
Filomena Fernández Cardozo. Con el sondeo vecinal se acreditó que la
posesión de la actora superaba los veinte años (cfr. fs. 174) y ello también ha
sido corroborado por las opiniones vecinales recogidas por el Sr. Juez de Paz
de Mburucayá, Pedro Antonio Azano al momento de realizar la inspección
ocular (fs. 129/130).
Que a ello cabe agregar los informes brindados por la DEPEC (fs. 115) y
AGUAS (fs. 113/114) donde se da cuenta que el inmueble tenía suministro de
energía a nombre de Cardozo Faustina desde el año 1985 y agua potable
desde el año 2001 a nombre de la actora y que no registra deuda. Lo que
autoriza a sostener que se ha cumplido con el pago regular de los respectivos
servicios.
Por si fuera poco del informe policial rendido en autos (fs. 108/109) da cuenta
que el inmueble pertenecía a Genaro Niz, que fue vendido a la Sra. Faustina
Cardozo y que del mismo se hizo cargo la actora luego del fallecimiento de la
madre.
Por último no puede soslayarse la circunstancia de que el inmueble carece de
un titular registral e incluso no reviste interés para el Estado (fs. 195). Todo lo
cual demuestra que se ha dado cumplimiento al recaudo de la prueba
compuesta exigida por la ley y, por tanto, se está en condiciones de declarar
adquirido por prescripción el inmueble objeto de autos.
e) En relación a este último aspecto, cabe señalar que la adquisición que
por este pronunciamiento se reconoce es consecuencia de la posesión
continuada por la actora como heredera a título universal de su madre.
Y aquí es necesario efectuar una aclaración. El sucesor universal puede poseer
la cosa no como continuador de la posesión sino por un título distinto al de su
antecesor. Pero si ello ocurre, ya se estaría en presencia de una nueva
posesión donde no es posible computar el plazo anterior del poseedor
prefallecido.
En tal sentido la jurisprudencia ha señalado que “en el supuesto de que sea un
heredero quien intervierta el titulo y comience a poseer en forma exclusiva, su
posesión deja de ser continuación de la del causante y la prescripción tiene
lugar a los veinte años de iniciada la posesión exclusiva, no computándose el
tiempo anterior (art.3460) (CNCiv., Sala C, 28/09/01, Armendano, Carlos E. c.
Anselmo, Bartolomé. LL 2002-B, 577, con cita de Zannoni, E., “Derecho de las
Sucesiones”, t. 1, Ed. Astrea, 3 a ed., p. 437; citado por Ghersi Weingarten, en
op. cit. T. V, p. 533).
Efectuada esta aclaración, corresponde dar cumplimiento con lo dispuesto en
el art. 1905 del CCyC (de aplicación inmediata al caso, conforme fundamentos
expresados por este Tribunal a fs. 310/311) y en su mérito fijar la fecha en la
cual se ha cumplido el plazo de prescripción.
La misma debe ubicarse a los 20 años de la fecha en que la madre de la
actora, Sra. Faustina Cardozo de Fernández adquiere los derechos posesorios
sobre el inmueble de autos, en virtud del instrumento de cesión suscripto el
16/10/1975 con el Sr. Genaro Niz y que obra a fs. 10 de estos autos.
Y en consecuencia establezco como fecha de adquisición del dominio el
16/10/1995, siguiendo al respecto la opinión doctrinaria de quienes afirman
que la sentencia no puede tener efectos retroactivos al momento en que se
comenzó a poseer sino a la fecha en que se produjo la adquisición del derecho
real (ver al respecto Ricardo L. Lorenzetti, op.cit, p. 83/85).
V.- Por lo expuesto, de ser compartido este voto, corresponderá: 1) Declarar
desierto el recurso de nulidad y hacer lugar al recurso de apelación de fs.
285/287 vta. Y en su mérito revocar la Sentencia N° 247 obrante a fs.
278/283 en todas sus partes. 2) Declarar que la Sra. ALICIA FILOMENA
FERNÁNDEZ CARDOZO DNI11766477 en su carácter de sucesora universal de
la Sra. FAUSTINA CARDOZO DE FERNÁNDEZ, ha adquirido por PRESCRIPCIÓN
VEINTE AÑAL el inmueble individualizado como PARCELA SIN NÚMERO,
MANZANA 171, ubicado en calle PEDRO FERRE 1354 del DEPARTAMENTO DE
MBURUCUYA, PROVINCIA DE CORRIENTES, en los términos y dimensiones de
la mensura aprobada por la Dirección General de Catastro de la Provincia que
lleva el N° 1092 “I”, con una superficie total de 6848 m 2 cero tres decímetros
cuadrados. 3) Establecer como fecha de adquisición del derecho real de
dominio el día 16 de Noviembre de 1995. 4) Costas por su orden, dado el
carácter oficial de la actuación de la parte perdidosa. 5) Regular los honorarios
profesionales del Dr. Guillermo E. Mac Corquodale, como monotributista, en el
30% de la cantidad que deba fijarse para los honorarios de primera instancia.
ES MI VOTO.
• A LA MISMA CUESTION EL SEÑOR VOCAL DOCTOR CARLOS ANÍBAL
RODRÍGUEZ. DIJO:
Que comparto los fundamentos expuestos por la Sra. Vocal preopinante. En
consecuencia adhiero al voto que antecede y me expido en idéntico sentido.
Con lo que se dio por terminado el Acuerdo, pasado y firmado ante mi,
Secretario, que doy fe.

SENTENCIA:
N° 36.- Corrientes, veinticinco (25) de Noviembre de 2015. Por los
fundamentos que instruye el Acuerdo precedente, SE RESUELVE:
1o) DECLARAR desierto el recurso de nulidad y hacer lugar al recurso de
apelación de fs. 285/287 vta. y en su mérito revocar la Sentencia N° 247
obrante a fs.278/283 en todas sus partes.
2o) DECLARAR que la Sra. ALICIA FILOMENA FERNÁNDEZ CARDOZO DNI
11766477 en su carácter de sucesora universal de la Sra. FAUSTINA CARDOZO
DE FERNÁNDEZ, ha adquirido por PRESCRIPCIÓN VEINTEAÑAL el inmueble
individualizado como PARCELA SIN NUMERO, MANZANA 171, ubicado en calle
PEDRO FERRE 1354 del DEPARTAMENTO DE MBURUCUYA, PROVINCIA DE
CORRIENTES, en los términos y dimensiones de la mensura aprobada por la
Dirección General de Catastro de la Provincia que lleva el N° 1092 “I”, con una
superficie total de 6.848 m2 cero tres decímetros cuadrados.
3o) ESTABLECER como fecha de adquisición del derecho real de dominio el día
16 de Noviembre de 1995.
4o) Costas por su orden.
5o) REGULAR los honorarios profesionales del Dr. Guillermo E. Mac Corquodale,
como monotributista, en el 30 %de la cantidad que deba fijarse para los
honorarios de primera instancia.
6o) INSÉRTESE copia, regístrese, notifíquese y consentida que fuere, vuelva al
Juzgado de origen.
Fdo: Dra. MARÍA BEATRIZ BENITEZ de RIOS BRISCO (Juez, Sala IV, CApel.
Civ.Com., Corrientes); Dr. CARLOS ANIBAL RODRIGUEZ (Juez, Sala IV,
CApel.Civ.Com., Corrientes).
Ante mí: Dr. ALEJANDRO DANIEL MARASSO (Secretario, Sala IV, CApel. Civil y
Com., Corrientes).
(CApel.Civ.Com., Corrientes, 25/11/2015, “Fernández Cardozo, Alicia Filomena
c/ Estado de la Provincia de Corrientes y/ o quien se considere con derechos s/
prescripción adquisitiva”).

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. SENTENCIA

• “R. W. G. y ot. c/ P. J. P. y/o Q. R. P. s/ Prescripción adquisitiva”

a) Hechos
El Juez en lo Civil, Comercial, Laboral y Menores de la Ciudad de Ituzaingó,
hizo lugar a la demanda y declaró adquirido por prescripción veinteañal el
inmueble objeto de la acción. Contra ese pronunciamiento la parte demandada
interpuso recurso de nulidad y apelación. Concedido el recurso ordenó la
elevación de la causa a la Cámara la cual, previa integración con sus miembros
titulares, llama autos para sentencia.

b) Sumarios
Al momento de la decisión de este Tribunal debe satisfacerse la modificación
introducida por el art. 1905, 1o párrafo CCCN "... debe fijar la fecha en la cual,
cumplido el plazo de prescripción, se produce la adquisición del derecho real
respectivo”. A la fecha, se observa la existencia de decisión jurisdiccional
(Cámara de Apelaciones Civil y Comercial de la Ciudad de Corrientes, Sala IV)
que devolvió una causa análoga para que en origen se completara en este
punto la sentencia impugnada. Entiendo, por tratarse de una cuestión
devenida de un cambio legislativo (al momento del dictado de la sentencia de
primera instancia no estaba vigente el ordenamiento actual) no es menester
tal reenvío emergiendo, en este sentido, la jurisdicción positiva del Tribunal ad
quem. Ello es así, porque es éste quien está revisando la sentencia en lo que
fue materia de agravio y, en este supuesto, el Tribunal confirma la decisión de
origen. Asuma la hipótesis contraria; esto es qué hubiese pasado si se hubiese
revocado la sentencia y, en ese supuesto, ese trámite habría devenido
innecesario. Aquí, aclaro que, por otra parte, el supuesto de la cautelar
establecida en la misma norma último párrafo, ya fue cumplido. (Voto del Dr.
Manuel Horacio Pereyra, al que adhiere la Dra. Marisol Ramírez de Schneider)

c) Texto del fallo. “R. W. G. y ot. c/ P. J. P. y/o Q. R. P. s/ Prescripción

adquisitiva”
En la Ciudad de Santo Tomé, Provincia de Corrientes, a los siete (07) días del
mes de Agosto de dos mil quince, hallándose reunidos en la Sala de Acuerdos
de esta Excma. Cámara de Apelaciones los Señores Jueces Dres. Arsenio
Eduardo Moreyra, Marisol Ramírez de Schneider y Manuel Horacio Pereyra,
asistidos de la Secretaria Autorizante Dra. Noemí Liliana Blanco, tomaron
conocimiento de la causa caratulada: “R. W. G. y ot. c/ P. J. P. y/o Q.R.P. s/ P.
A.” Expte. N° COI 1459/11, procediéndose conforme el orden de emisión de
voto del sorteo de ley de fs. 288.
RELACIÓN DE CAUSA
El Dr. Manuel Horacio Pereyra, votante en primer término, dijo: El Sr. Juez en
lo Civil, Comercial, Laboral y Menores de la Ciudad de Ituzaingó, ha analizado
detenidamente en su fallo los antecedentes obrantes en autos por lo que a
ellos me remito brevi- tatis causae (Sentencia de fs. 264/268, Nro. 092 del
27/11/2014): Io) HACE LUGAR a la demanda interpuesta por Walter Gastón
Rodríguez y Viviana Virgilio en todas sus partes. En consecuencia, declara
adquirido por prescripción veinteañal a su favor el inmueble ubicado en esta
localidad de Ituzaingó (Ctes), individualizado con Lote No. 19, de la Manzana
268 sito sobre calle Jujuy entre Sarmiento y Mitre constante de 11,14 mts de
frente por 27 mts de fondo e iguales medidas en sus lados opuestos, Adrema
Kl-3351-1 inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble al Folio Real
Matrícula No. 1993. 2o) OFICIA al Registro de la Propiedad Inmueble de la
Provincia de Corrientes, para la toma de razón de lo dispuesto,
acompañándose copia certificada de las piezas pertinentes que han de servir
de Título de Propiedad suficiente a los actores. 3 o) IMPONE las costas a la
accionada, difiriéndose la regulación de honorarios, conforme lo expresado
supra. 4o) INSERTA, registra y notifica.
A fs. 271/273, la parte demandada interpone recurso de nulidad y apelación
que es declarado admisible a fs. 274 (Prov. N° 923 del 24/02/2015) y se
dispuso el traslado de ley obrando el responde de la actora a fs. 275/77 vta.,
por lo que se concedió el recurso en modo libre y efecto suspensivo (Prov. N°
2027 del 27 /03/2015 de fs. 278) y se ordenó la elevación de la causa que se
produjo a fs. 281/2 (Oficio N° 230 y movimiento de expediente del Sistema
Nro. Envío 85679).
A fs. 284/vta., (Prov. N° 641 del 18/06/2015), se integra el Tribunal con sus
miembros titulares.
A fs. 287 (Prov. N° 732 del 01/07/2015), por Presidencia, se llama “Autos para
Sentencia*.
A fs. 288, obra el sorteo de emisión de voto en los presentes. La Dra. Marisol
Ramírez de Schneider, manifiesta conformidad con la precedente relación de
causa.
CUESTIONES
PRIMERA: ¿Es nula la sentencia recurrida?
SEGUNDA: En su caso, la misma debe ser: ¿confirmada, modificada o
revocada?
• A LA PRIMERA CUESTION PLANTEADA EL SR. CAMARISTA Dr. Manuel Horacio
Pereyra, votante en primer término, dice:
El recurso fue interpuesto por la recurrente, por lo que corresponde su
examen.
1a. 1 Agravio. La invocación de la existencia de un litisconsorcio necesario con
el acreedor hipotecario cuya existencia era de conocimiento de la contraria a
tenor del informe del Registro de la Propiedad Inmueble. Invoca el interés
legítimo que el acreedor tiene en el proceso. Solicita se anule el fallo se ordene
retrotraer la cuestión al momento procesal que permita la válida integración de
la litis.
la.2) Responde. La exigencia legal de integración de litis es con el titular
registra! (Art. 14, inc. a) Ley 14.159) y así fue cumplido. El recurrente recién
en esta oportunidad inserta la cuestión lo que objeta desde la óptica de la
buena fe y recuerda que el llamado de Autos para sentencia clausura todo
debate. Acusa a esa parte de omitir cuál es el interés directo para plantear la
nulidad del fallo y sostiene que no es aplicable lo normado en el Art. 89, CPCC.
Este proceso involucra al titular registral y al poseedor animus domini por lo
que entiende improcedente la citación al acreedor hipotecario.
la.3) Decisión del Tribunal. Una primera aproximación emerge de la finalidad
del recurso que agrede los “vicios in procedendo” del pronunciamiento en sí
(violación de los requisitos formales). En este sentido se señala un vicio de
procedimiento que es la supuesta no integración correcta de la Litis que, por
tanto, no sería un vicio del pronunciamiento sino del procedimiento. Es decir,
anterior al pronunciamiento.
A su vez, se enlaza la cuestión con el interés involucrado. En principio se ha
dado cumplimiento con la manda legal de integrar la Litis con el titular
registral; pero como lo reconoce la doctrina, existe la posibilidad que otras
personas que puedan invocar derechos sobre sobre el inmueble como sería el
caso de los titulares de derechos reales. El caso de la hipoteca es relevante
porque es un derecho real que no se ejerce por la posesión generando colisión
de intereses con el tercero poseedor y será menester distinguir distintas
circunstancias y conductas (Cfr. Areán, Beatriz A., “Juicio de usucapión”, Ed.
Hammurabi - José Luis Depalma Editor, 3a ed., Bs. As., Abril de 1.998, pág. 270
y 339/341).
Aquí no pueden soslayarse distintas aristas: a) La actora advirtió que la validez
de la hipoteca podría estar alcanzada por esta causa (fs.64); por lo que
solicitaba se le intimara al demandado la presentación de la hipoteca, pero el
juzgado tuvo presente para el momento procesal oportuno y esa parte lo
incorporó en la etapa probatoria con la intimación a la notaría actuante (fs.
107/115). Al anexarse la copia de la escritura la recurrente como el órgano
jurisdiccional nada dijeron al respecto y siguió la causa hasta el dictado de la
sentencia; b) La demandada recurrente nada dice de por qué recién ahora
inserta tal cuestionamiento por lo que es válida la objeción de la actora.
Asimismo nada dice, por ejemplo, de su situación en relación al crédito (de
soslayarse que el derecho real de hipoteca concurre en garantía de una
obligación que en este caso provendría de un mutuo); c) Tampoco el acreedor
hipotecario ha mostrado interés alguno en esta causa ya que no le es ajena
-aún cuando no se le haya notificado y convocado como pretende ahora la
recurrente- a tenor del informe del Registro de Propiedad Inmueble (fs. 225 y
vta.). En fecha 16/02/2012 se produjo una rectificación de la escritura
hipotecaria a posteriori de dos cautelares anotadas de este proceso (anotación
de Litis y prohibición de innovar) a los efectos regístrales publicitarios; d) El
interrogante no formulado es de qué modo afecta el interés del acreedor
hipotecario sobre la base de desconocerse el estado obligacional del
demandado en relación a él y aún suponiéndolo incumplidor, no se ha
explicitado que haya perdido las facultades de persecución y preferencia en el
reconocimiento que “El hecho que la hipoteca no se ejerza por la posesión, no
significa que no existe una relación directa e inmediata entre el titular del
derecho y la cosa; más aún la inherencia del derecho a la cosa con las
consiguientes facultades de persecución y de preferencia, notas esenciales de
la ‘realidad’ se da en la hipoteca y se traduce en el hecho de que las facultades
conservatorias, restitutorias y ejecutorias de la garantía pueden ser ejercidas
por el acreedor hipotecario cualesquiera sean las mutaciones que sufra la
titularidad dominial...” (Cfr. Highton, Elena I., “Hipoteca: la especialidad en
cuanto al crédito”, Ed. Depalma, Ciudad de Bs. As., Abril de 2000, pág. 37). Es
decir que, “Aún cuando el derecho real de hipoteca no requiere la posesión,
goza del ius persequendi en los términos del artículo 3612 del Código Civil...”
(Cfr. Smayevsky, Miriam y Penna, Marcela Adriana, “Algunas reflexiones acerca
de la oponibilidad del boleto de compraventa y la Hipoteca”, en AAVV, Revista
de derecho privado y comunitario 2010-1, 1 a ed. Rubinzal Culzoni Editores,
Santa Fe 2010, pág. 178). Es decir, que el conflicto que podría asomar es
perfectamente debatible en el ámbito de la hipoteca más allá del alcance de
esta sentencia y deviene de la tensión que provoca el sistema publicitario tal
como lo gráfica el Dr. Alterini en su voto del siempre recordado casoTodros c/
Todros (ED T. 83, pág. 302 in fine/ 303 supra) con cita de doctrina española
(Rafael Núñez Lagos) “La posesión -que es, además, la base de la usucapión-
es la quiebra del sistema inmobiliario del Registro de la Propiedad; de igual
forma que la hipoteca como derecho real es el fallo absoluto de la posesión
como sistema inmobiliario sin registro. De ahí el rechinar constante de todas
las piezas de ambos sistemas al ponerse en contacto...”.
En el momento del dictado de esta sentencia no puedo obviar la vigencia del
CCCN recién estrenado donde la doble publicidad (registra! y posesoria) se
mantiene (Art. 1893, 2° párrafo) y que todos los derechos reales regulados en
el código se ejercen por la posesión con excepción de las servidumbres y la
hipoteca (Art. 1891, CCCN) precisándose en esta norma el ejercicio de las
servidumbres activas (actos posesorios concretos) como su correlato con la
hipoteca (Art. 2205 CC) “La hipoteca es el derecho real de garantía que recae
sobre uno o más inmuebles individualizados que continúan en poder del
constituyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las
facultades de persecución y preferencia sobre su producido el crédito
garantizado” en consonancia con su género (derecho real, Art. 1886 CCCN) y
las disposiciones generales de su especia (de garantía; Art. 2194, 2195, 2196,
2197 y ss. y ccs. CCCN).
Por todo ello; y no observándose vicios que invaliden el pronunciamiento en sí,
no se hace lugar al recurso de nulidad. ASI VOTO.
• A LA MISMA CUESTIÓN PLANTEADA LA SRA. JUEZ DE CAMARA Dra.
Marisol Ramírez de Schneider, votante en segundo término, dice:
Que adhiere al voto emitido por el Sr. Juez de Cámara preopinante. ASI VOTA.
• A LA SEGUNDA CUESTIÓN PLANTEADA, EL SR. JUEZ DE CAMARA
PREOPINANTE, Dr. Manuel Horacio Pereyra, dice:
2a. 1.) Agravios de la parte demandada, a) Se consideró probados los
requisitos para la adquisición del dominio por prescripción adquisitiva; b)
Omisión de referencia que los únicos elementos objetivos que exteriorizan la
intención de poseer como dueño se verifican en la cesión de derecho y con el
plano de mensura (ambos sin antigüedad legal); c) Los actos descriptos en la
demanda podrían ser meros actos de tolerancia del vecino (desmaleza y
plantar árboles) exigiendo un alzamiento o una manifiesta rebelión contra el
titular actual; d) Los testigos refieren a eses actos de mera tolerancia
(animales en el predio); e) Resalta la exteriorización de su voluntad al
constituir el gravamen hipotecario.
2a.2) Responde de la parte actora. Solicita el rechazo del recurso: a) No se
expresa con claridad y corrección, de manera ordenada y concisa por qué la
sentencia no es justa; b) Se remite al criterio de valoración de la prueba para
estos procesos de la prueba compuesta; c) Inexistencia de una crítica
razonada del argumento judicial cuestionado; d) El gravamen (hipoteca) fue
realizado luego de fenecido el plazo de veinte (20) años. Finaliza insistiendo en
el déficit de la pieza recursiva (insatisfacción de la carga del propio interés).
2a.3) Reflexión jurídica de los recursos. Parto de presupuestos básicos: a) la
vigencia que en materia recursiva adquiere la formulación de los agravios y b)
el norte a seguir en materia de valoración de pruebas (Art. 386 CPCC): el
criterio de la sana crítica (principios de la lógica y las máximas de la
experiencia). Todo en el contexto del proceso que se trata: usucapión que
impone el criterio de la prueba compuesta.
2a.3.1) Razonamiento del a quo: a) La premisa mayor lo constituye la materia
que comprende la legitimación de las partes (Cons. III); la invocación de una
accesión de posesiones (Cons. IV) por la cesión de todos los derechos
realizada por José Augusto Blanco "... quien habría detentado la posesión del
bien objeto de autos, lográndose una accesión de posesiones por el transcurso
legal de más de veinte años de la posesión en forma pública, pacífica e
ininterrumpida del bien inmueble individualizado suficientemente en su
memorial de demanda”. Resalta que .. sin perjuicio de la postura asumida por
la demandada” es su obligación asumir el contralor jurisdiccional del acto
procesal como también de las pruebas aportadas a la causa atendiendo el
orden público que implica la transmisión de dominio a través de este tipo de
proceso..
El punto de partida es el concepto de prescripción adquisitiva (Art.3948 CC)
como sus requisitos básicos: la posesión (Art. 2351 CC) como “... el hecho por
el que una persona tiene una cosa bajo su poder con intención de someterla al
ejercicio de un derecho de propiedad... la posesión sea ejercida pública y
pacíficamente, “animus domini”, es decir, con la intención de tener la cosa para
sí, comportándose respecto de ella como un verdadero propietario; y el tercero
es el transcurso del tiempo, que en el caso que nos ocupa, debe ser el
ininterrumpido de veinte años”. Agrega los requisitos legales (Cons. V)
conforme Ley 14.159, en relación a la valoración de la prueba en el contexto
propio “... teniendo presente que en el juicio contencioso de prescripción
adquisitiva resulta necesaria la configuración de prueba compuesta...”;
b) La premisa menor. En el Cons. VI examina el mérito de las pruebas
producidas. Primero, por la actora (párrafo citado por la recurrente a fs. 272
vta.) “... la actora debió probar entonces: a) Que ha poseído el bien a usucapir
con ánimo de dueño; b) que la posesión ha sido pública pacífica e
ininterrumpida y c) que la posesión, con todos esos caracteres, ha durado el
tiempo exigido por la ley” (fs. 266). A) Documental ofrecida por la actora: 1)
boleto de compra-venta, de fecha 19/09/1987 (Ángel Vallejos como vendedor
y José Augusto Blanco como comprador del lote 20 por parte del último; 2)
cesión de derechos posesorios otorgada por José Augusto Blanco a favor de
Viviana Virgilio sobre el lote 19 de la manzana 268; adrema kl-3351-1; 3)
certificación notarial efectuada por la Escribana Valdez sobre la compra del lote
20 de la misma manzana efectuada por la señora Viviana Virgilio; 4) informe
de dominio del Registro de la Propiedad de Inmueble, acreditando la titularidad
por parte de la demandada; 5) certificado valuatorio de la Dirección de
Catastro; 6) Pagos servicios: energía eléctrica años 1988/2005 discontinuas.
Agua potable (COVESA) desde al año 1989 discontinuas a nombre de José
Augusto Blanco en la dirección del inmueble; 7) Plano de mensura de fs. 28
confeccionado en fecha 04/08/2011 a instancias de la actora, y aprobado por
la Oficina técnica respectiva. B) Reconocimiento judicial (fs 96 y vta.) C)
Declaraciones de los testigos (fs. 87/92).
De este modo halla el carácter público de la posesión invocada en las
declaraciones testimoniales (vecinos y personas mayores) cuyos testimonios
resultan confiables y contundentes al brindar precisiones respecto de los
hechos y han dado razón suficiente de sus dichos. D) Pericia agronómica (fs
167/182) que confirma la edad aproximada de los cítricos existentes (20 y 28
años).
Pruebas de la demandada (Cons. VII) considera que ni de las declaraciones de
los actores ni de las informativas surge acreditada la posesión por parte del
demandado durante el transcurso del período dispuesto por ley y, en relación,
a la Hipoteca en primer grado que ha establecido sobre el inmueble "... en
nada acredita la existencia de actos posesorios. La constitución del derecho
real de hipoteca revela un acto de disposición del titular registral del inmueble
en litigio. No se ha efectuado tradición o modificación de la cosa. Tampoco
consta a este juzgador que el acreedor hipotecario haya efectuado mediante
una mínima diligencia una inspección del bien como medida de carácter previo
al gravamen, a efectos de constatar su estado de ocupación real…”.
c) Conclusión. “De acuerdo a lo normado por los art. 2474 y 2476 del
Código Civil, considera este Juzgador que en autos se ha dado la accesión de
posesiones por cuanto los actores- Virgilio y Rodríguez, han sido continuadores
de la posesión detentada anteriormente por Blanco por más de veinte años del
inmueble objeto de autos, suficientemente probada con los elementos
probatorios que tengo a la vista..
2a.3.2.) Conclusión del Tribunal. Recobra importancia, en primer término, la
acusación del déficit de la pieza recursiva por no portar una crítica al
razonamiento judicial. Para ello es menester asumir la queja que identifica: a)
la cesión de derechos y el plano (no tienen la antigüedad legal); b) la
naturaleza de los actos realizados por los actores (mera tolerancia) que son
corroborados, a su entender, por los testigos, en consonancia con la
constitución del gravamen (hipoteca).
La adquisición del dominio de los inmuebles por prescripción requiere el
cumplimiento de determinados requisitos sobresaliendo: a) la tenencia en su
poder por el pretendido usucapiente, en forma pacífica, continua e
ininterrumpida (hoy ostensible y continua s/ Art. 1900 CCCN), lo que
constituye el hábeas, con la intención de someterlo al ejercicio de su derecho
de propiedad (a título de dueño), lo que constituye el animus (Arts. 2351 y
4015 CC para el a quo y 1909; 2565 y 1897 CCCN para el Tribunal). Ambos
manifestados a través de los llamados actos posesorios (Art. 2384 CC
enunciado de situaciones no taxativo; Art. 1928, CCCN), y b) el tiempo de la
ley durante el cual debe extenderse esa posesión (Art. 4015 y 4016 CC; 1899
CCCN).
Para ello será menester analizar la prueba a tenor del Art. 386 CPCC y la
particularidad del proceso (Ley 14159 en lo pertinente), esto es una
consideración integral, compuesta, global y una mayor estrictez por las
consecuencias que acarrea la sentencia para el caso de admitirse la demanda
ya que la actora adquiere el derecho real y, como contrapartida, la demandada
sufre la pérdida del mismo (Cfr. Kiper, Claudio M y Otero, Mariano C.,
“Prescripción Adquisitiva”, Ediciones Jurídicas Cuyo, Mendoza, Abril de 2.007,
pág. 312); a lo que debe agregarse que, por la naturaleza de la cuestión,
interesa valorar circunstancias acaecidas con mucha antelación a la fecha de
fallar, las que deben ser ponderadas teniendo en cuenta esa particularidad,
valorando la totalidad de la prueba producida sin prescindir de la prueba
conducente y decisiva (Cfr. Caballero de Aguiar, María R., “La prueba en la
usucapión” en AAW “La prueba en el derecho de daños”, Carlos A. Ghersi -
Director, Ed. Nova Tesis, Rosario, Mayo de 2009, pág. 836).
La posesión -debe aceptarse- está acreditada (respecto de los actores) tal
como lo reconoce el a quo, por lo que no es menester analizar nuevamente
toda la prueba producida sino sólo los contenidos de los agravios.
La cesión de derechos posesorios como la accesión de posiciones no está
cuestionada, sino la fecha de la cesión y su alcance (Art. 2474/2476; 4004 y
4005 CC; Art. 1901, CCCN), lo que deriva en la necesidad de acreditar el
tiempo de posesión del cedente a los efectos de arribar al lapso legal total.
El agravio comprende el lapso de tiempo como la naturaleza de los actos
acreditados calificándolos de “mera tolerancia” y los encuentra así
corroborados por los dichos de los testigos. Esto implica que no pone en duda
la existencia de los actos sino su calidad como el tiempo en que los mismos
señalan.
Cabe recordar que la limpieza y las plantas frutales introducidas son los actos
calificados de mera tolerancia. La anterior norma “Son actos posesorios de
cosas inmuebles: su cultura, percepción de frutos, su deslinde, la construcción
o reparación que en ellas se haga, y en general, su ocupación, de cualquier
modo que se tenga, bastando hacerla en algunas de sus partes” (Art. 2384
CC) y la vigente “Constituyen actos posesorios sobre la cosa los siguientes: su
cultura, percepción de frutos, amojonamiento o impresión de signos
materiales, mejora, exclusión de terceros y, en general, su apoderamiento por
cualquier modo que se obtenga” (Art. 1921, CCCN) mantienen los mismos
lincamientos observándose una mayor precisión en la enumeración. Aquí,
advierto que asoma una mera disconformidad con el a quo porque éste ha
analizado los hechos invocados en la demanda y el mérito de la prueba
(documental, testigos, prueba pericial, inspección judicial).
El lapso de tiempo (que surgiría de la accesión de posesiones) es un elemento
que le corresponde acreditar al pretendido usucapiente y el sentenciante debe
ser estricto en el criterio de valoración de la prueba producida al efecto, en
tanto esta debe ser concluyente e inequívoca a partir que se trata nada menos
que de revertir el título de dominio (CSJN, 07/09/93 ED 159-233), en especial
el período de tiempo “Para dar cumplimiento al lapso necesario para usucapir
no basta ni dieciocho, ni diecinueve años y varios meses sino que debe
completarse el plazo legal” (C. Apel. Civ. y Com. Morón, Sala II, 07/09/99
LLBA 2000 - 600, citado en Areán, Beatriz A., “Juicio de usucapión 1’, Ed.
Hammurabi - José Luís Depalma Editor, 4a ed. actualizada, Bs. As., Febrero de
2005, pág. 344); también exige este requisito y cita jurisprudencia en idéntico
sentido (Cfr. Calegari de Grosso, Lydia E., "Usucapión”, 2a ed. ampliada y
actualizada, Rubinzal - Culzoni Editores, Santa Fe, 12/04/2006, pág. 206).
Para ello es menester probar el inicio de la posesión con el fin de determinar el
agotamiento del plazo y la ley faculta al usucapiente a hacer valer la posesión
de su antecesor para sumarla a la suya, siempre que ambas cumplan con los
requisitos legales a lo que se le suma el nexo jurídico (Cfr. Kiper, C. M y Otero,
M. C., Op. Cit., pág. 126). Así la jurisprudencia requiere "... acreditar la
coexistencia de ambas posesiones durante el plazo necesario para adquirir el
dominio por prescripción” (CNCiv., Sala D, 06/05/1969, ED 27, Fallo 13-869 en
Calegari de Grosso, op. cit., pág. 213). No basta el nexo jurídico sino la
posesión en sí y la razón es que, para el supuesto del sucesor particular, es
menester que existan dos posesiones distintas.
El instrumento público (Escritura Pública N° 219 del 04/ 08/2011 de cesión de
derechos posesorios) sólo da fe de lo que sucede por ante el Oficial Público,
pero no de las afirmaciones de las partes que pueden ser impugnados por
prueba en contrario. “Una cosa es la plena fe que merecen los instrumentos
públicos en cuanto a la materialidad de los actos cumplidos en presencia del
escribano y otra diferente es la sinceridad a que dichos actos
correspondieren...” La presunción de veracidad se constituye a priori, “lo que
significa que el legislador sustrae del Juez la comprobación de certeza del
hecho mientras el documento no se lo impugne por acción de falsedad” (Cfr.
Bueres, Alberto J. Y Highton, Elena L, “Código Civil”, Ed. Hammurabi - José
Luís Depalma Editor, Bs. As. Abril de 1999, pág. 56/57) ahora bien “la falta de
sinceridad de las declaraciones - o aun de los mismos hechos -... no implica ni
argüir de falso el instrumento público ni invocar una causa de invalidez
atinente a la omisión de las formas legales.” (Cfr. Spota, Alberto G., “'Rotado
de Derecho Civil”, T. 1, parte General, Vol. 3, Hechos y actos jurídicos, Roque
Depalma, Bs. As. 1958, págs. 484 y ss.). El fundamento es que, estos hechos
no pueden ser comprobados por el funcionario. Así la jurisprudencia es
conteste al respecto: “El art. 993 del cód. civil se refiere sólo a la falsedad
material de los hechos en presencia del oficial público, pero no a la sinceridad
del instrumento.” (CNCom., sala E, junio 6-1995, ED 173-222). En caso
análogo “La expresión contenida en la escritura de cesión de acciones y
derechos posesorios en el sentido de que el cedente ha detentado la posesión
pública, pacífica, ininterrumpida, con ánimo de dueño por un lapso
determinado y ello es lo que cede, no pasa de ser la simple expresión del
cedente, sin que ello permita acreditar tales circunstancias, porque emerjan
del instrumento público, ya que de lo único que da fe el notario inter- viniente,
es de los actos que hayan pasado ante su presencia, el objeto que se cede
individualizado, y no de aquellas afirmaciones o apreciaciones de los
comparecientes” (CCiv y Com. Morón, Sala II, 1995, 1995/10/17, “Arturo, Luís
c. Sainz, Florencio”, LLBA, 1996-86). Estos lineamientos del CC se mantienen
en el CCCN a partir del 01/08/2015 (Art. 296 CCCN).
El Superior Tribunal de Justicia de Corrientes sostuvo recientemente “Es que,
la satisfacción por el usucapiente de la carga de acreditar desde cuándo posee
el inmueble, resulta imprescindible a fin de poder tenerse por cumplido el
plazo legal. Ello, pues la prueba del momento de inicio de la posesión es el
único medio que posibilita el cómputo inicial del plazo veinteañal previsto en el
art. 4015 del Código Civil’ (In re: Expediente N° GXP - 2447/8, caratulado:
“OBREGÓN VICTOR RAMÓN C/ JOSE LUIS AGUIRRE, PABLA DOMINGA
AGUIRRE, TERENCIO AGUIRRE, TERESA LUJÁN AGUIRRE, JUANA DELIA
AGUIRRE, ANTONIO IGNACIO AGUIRRE, TERENCIO NÉSTOR AGUIRRE, MARÍA
PETRONILA AGUIRRE, FRANCISCO JESUS AGUIRRE, EMILIA NELIDA AGUIRRE
Y OSVALDO RAMÓN AGUIRRE Y/O SUS SUCESORES Y/O QUIEN SE
CONSIDERE CON DERECHOS S/ PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA”, Sent. N° 18
del 15/03 /2013).
En este íter argumentativo observo que el análisis de la prueba compleja,
primero, no ha sido objetado en profundidad por el recurrente quien opone la
calificación y la constitución de la hipoteca. No cabe dudas que los actos
posesorios acreditados (plantaciones, limpieza, cercado, etc.), que son,
además, observados in situ por el a quo, son aquellos que se les atribuye la
calidad de actos posesorios (A su vez existe una constatación notarial entre las
pruebas ofrecidas que incluyen fotos del inmueble que permiten dimensionar
esos hechos y actos conforme la documental acompañada y reservada en
Secretaría). Y en esto advierto una modificación en la argumentación de la
recurrente entre el responde de la demanda y este recurso (No es lo mismo
que no se haya tenido la posesión y la descalificación de la existencia de un
criadero de cerdos o refugio de animales en pleno centro a pretender dar un
significado distinto a hechos constatados).
La actora ha producido prueba idónea como la pericia en relación a la
antigüedad de las plantas frutales (cítricos) con el resultado no impugnado que
tuvo en cuenta el a quo al sentenciar.
Segundo, el a quo ya juzgó el alcance de la constitución de la hipoteca por el
recurrente por lo que la insistencia en el hecho deviene en una mera
disconformidad y contraviene los requisitos de la formulación de los agravios,
pero en lo que interesa es que no existen actos posesorios del titular registral.
El Título lo que otorga es el derecho a la misma, pero no la posesión en sí.
Este intelecto no se ha modificado en el ordenamiento de fondo (Art. 2411 y
4003 CC; 1903, 1o párrafo y 1914, CCCN).
Entones, la impugnación aislada de cada prueba atenta contra la valoración
exigida en este tipo de procesos “de manera integral, compuesta y global” (Cfr.
Kiper, Claudio M y Otero, Mariano C., ‘Prescripción Adquisitiva’, Ediciones
Jurídicas Cuyo, Mendoza, Abril de 2007, pág. 316), vinculado ello con lo
adelantado respecto a la técnica del agravio. El fallo no se basó sólo en la
prueba testimonial que obligaría al Tribunal por el adagio “iura noxñt curia“ a
adentrarse por sí a analizar el cumplimiento o no de la manda legal. Y la
impugnación de la restante prueba producida fue motivo de razonamiento por
el a-quoy así se ha expresado que “la prueba testimonial cobra relevancia en
la medida que se halle avalada por otros elementos de prueba. Hasta una
prueba corroborante mínima convalida la eficacia probatoria de la prueba
testimonial producida en el seno del juicio de usucapión (Cfr. Kiper, op. cit.,
pág. 315). En el caso, debe tenerse en cuenta el requerimiento del legislador
que remite a la calificación doctrinaria de “prueba compuesta” cuando resulta
de pruebas simples imperfectas. En ese contexto encuentra a la prueba
testimonial producida que debe ser completada con los otros medios
probatorios (Cfr. Areán, Beatriz A., “Juicio de usucapión”, Ed. Hammurabi -
José Luís Depalma Editor, 3a ed., Bs. As., Abril de 1998, pág. 328, nota N° 45
con cita doctrinaria de Alsina, T. IV, pág. 304). Por lo que, era menester la
impugnación del razonamiento del A quo en cuanto integra cada prueba con el
plexo probatorio adjuntado.
2a.3.3.) Al momento de la decisión de este Tribunal debe satisfacerse la
modificación introducida por el Art. 1905, 1° párrafo CCCN debe fijar la fecha
en la cual, cumplido el plazo de prescripción, se produce la adquisición del
derecho real respectivo”.
A la fecha, se observa la existencia de decisión jurisdiccional (Cámara de
Apelaciones Civil y Comercial de la Ciudad de Corrientes, Sala IV) que devolvió
una causa análoga para que en origen se completara en este punto la
sentencia impugnada. Entiendo, por tratarse de una cuestión devenida de un
cambio legislativo (al momento del dictado de la sentencia de primera
instancia no estaba vigente el ordenamiento actual) no es menester tal reenvío
emergiendo, en este sentido, la jurisdicción positiva del Tribunal ad quem. Ello
es así, porque es éste quien está revisando la sentencia en lo que fue materia
de agravio y, en este supuesto, el Tribunal confirma la decisión de origen.
Asumo la hipótesis contraria; esto es qué hubiese pasado si se hubiese
revocado la sentencia y, en ese supuesto, ese trámite habría devenido
innecesario. Aquí, aclaro que, por otra parte que el supuesto de la cautelar
establecida en la misma norma último párrafo, ya fue cumplida.
Así se expresa que “Los reclusos “positivos” son aquellos en que el tribunal de
alzada debe dictar un nuevo pronunciamiento sobre los aspectos apelados
(iudicium rescissorium), y en tal sentido puede confirmar, revocar o modificar
lo decidido por el juez de la instancia inferior” (Cfr. Loutayf Ranea, Roberto G.
y Solá, Ernesto, “La sentencia de segunda instancia”, en AAVV “Tratado de los
recursos”, T. II, Rubinzal Culzoni Editores, Santa Fe, 27/03/2013,
pág. 228).
El período de tiempo emerge de los dichos del Sr. Blanco (acta de constatación
y cesión de derechos posesorios). Estos luego son corroborados, en cuanto al
tiempo y actos posesorios, con los dichos de los testigos (más las razones
dadas por el a quo para otorgarles veracidad. Vecinos); la pericia y la
inspección judicial.
El Sr. Blanco habría adquirido el lote contiguo (Nro. 20) en el año 1988. Se
acompañó contrato (documento privado); y más allá de su alcance, no puede
obviarse que existe la documentación atinente a los servicios esenciales del
inmueble (agua y luz) desde esa fecha (reservado en sobre en Secretaría). La
importancia de estos datos es que se abastecía y se abastece al inmueble
usucapido (fs. 1 vta., in fine), así constatado por el a quo (fs. 22) “Se deja
constancia que el lote no cuenta con servicio de agua y energía eléctrica, en
forma independiente”.
El pago por servicios de luz del inmueble está a nombre de Blanco (Lote 20);
de lo que pude auscultar, la factura por servicio más antigua correspondería al
período 07/06 al 05/08/88 (Factura N° 3724482-1; Nro. Usuario 01 761 5-5;
Nro. Medidor 00000171; con vencimiento el 05/10/88). Es decir, que al
07/06/1988 el medidor de luz ya estaba en el lote Nro. 20.
El pago por servicio de agua potable correspondería al mes de Septiembre de
1989 (Factura N° 1982 Nro. Cuenta 2146).
Los testigos: al 01/03/013; Riemann (fs. 87) “... como veinticuatro años.. .yo
vivó hace veintiséis años ahí en la cuadra, era el primer habitante y después
vino Cepillo [alias de Blanco]”; Esquivel (fs. 88) "... aproximadamente unos
veinte años por ahí calculo...”; Ledesma (fs. 89) “más de diez años atrás...”;
Navarro (fs. 90) “Yo le conozco al Cepillo Blanco, no se el nombre de le,
conozco que habito del ochenta y cinco y ochenta y siete no estoy seguro bien
de la fecha, pero por ahí aproximadamente...”; Gómez (fs. 91) “Vivía antes
Cepillo Blanco, entre el año ochenta y seis y ochenta y siete, exacto no
recuerdo bien, cuando ellos llegaron a ahí nos conocimos. Antinori (fs. 92) “Y
vivía el señor Blanco y su señora, también un hijo, allá por los años noventas,
cuando yo me mude al barrio, ellos ya estaban habitando ahí en ese lugar...”.
La pericia establece la edad de las plantas frutales entre 28 y 20 años al
21/03/2014. La explicación del experto es altamente satisfactoria por las
variables abordadas con apoyatura científica y experimental y, por otra parte,
porque no mereció objeción por las partes. Ahora bien, la ciencia no es exacta
sino que es aproximada (conclusión de la pericia), si tomáramos la fecha de la
misma (2014-28: 1986). El Sr. Blanco (22 años en el 2011). Por ello tomaré
un término medio entre 28 y 20 (24 años) a determinarse desde la fecha de la
pericia (2014 - 24: 1990). Ahora bien, para establecer la fecha en que se
produjo el plazo legal es menester determinar el “dies a quo”. A partir de la
fecha de la pericia lo señalo el 21/03/1990; por lo que, conforme el modo de
contar los plazos (Art. 6o, CCCN) el plazo legal “dies ad quena” se cumplió el
21/03/2010.
Por todo ello, soy de la opinión de la confirmación de la sentencia venida en
crisis.
2a.4) Costas. Conforme el resultado arribado en esta sede corresponde la
asignación de las costas según el criterio del principio objetivo de la derrota
(Art. 68 y 69 CPCC), por lo que deberán ser soportadas por la demandada
vencida. ASI VOTO.
• A LA MISMA CUESTION PLANTEADA, LA SRA. JUEZ DE CA MARA, Dra.
Marisol Ramírez de Schneider, votante en segundo término, dijo:
Adhiero a los fundamentos dados por el colega que me pre cediera y en
atención a la particularidad del asunto (pretensión de usucapión sobre un
inmueble con garantía de hipoteca) agrego una reflexión personal que no es
más que un complemento a la solución que se arriba
L- Legislación aplicable: Tal como lo enunciara el primer votante, al momento
en que se efectúa la deliberación de la causa (art. 260 del CPCC), fácilmente
comprobable con las piezas de ‘Movimiento de Expedientes’ adjuntos desde fs.
289 a 292; se encuentra vigente el nuevo Código Civil y Comercial de la
Nación (Ley N° 2 6.994, promulgada según Decreto 1795/2014 y publicado en
el Boletín Oficial N° 32.985; con la modificación introducida por la Ley N°
27.077), lo que obliga en el examen de revisión a la armonización del cuadro
fáctico a la luz de la nueva normativa de fondo.
II- Agravios de la apelación: Sostengo que el intelecto del Juez A-quo al arribar
en la existencia de coposesión por parte de los actores por el tiempo exigido,
como resultante de la continuación de la posesión detentada con anterioridad
por José Augusto Blanco, fue la consecuencia de un análisis pormenorizado
acerca de tres tópicos que los accionantes debían acreditar, como ser: a)
posesión con animus domini, b) pública, pacífica e ininterrumpida; y, c) por el
tiempo exigido. Para ello en el Numeral VI) del Considerando, el Juez de grado
centra su atención en los elementos convictivos aportados por los interesados,
los que en definitiva no han sido cuestionados por el recurrente en ese especial
contexto.
Muy por el contrario, el contenido del memorial apelativo circunscribe los
agravios en el entendimiento de que ‘omite referir que los únicos elementos
objetivos que permiten exteriorizar el elemento subjetivo de la posesión; es
decir la intención de poseer como dueño se verifican en la causa con ese
instrumento de cesión de derechos y con el plano de mensura ambos sin
antigüedad para considerar adquirido el dominio’, para luego agregar que Los
testigos de la parte actora refieren actos de mera tolerancia del propietario...’.
Reitero entonces, que no habiendo sido cuestionada la base cognoscitiva
primordial tenida en cuenta por el sentenciante han quedado firmes y por ende
consentidas sus formulaciones en esos aspectos. Permitiéndome reproducir
que: “La vigencia que en materia recursiva adquiere la formulación de los
agravios; los que urge se erijan en una crítica correcta, circunstanciada y
prolija de todos y cada uno de los elementos sustanciales del fallo recurrido
siendo necesario, para ello, rebatir todos los argumentos en que se funda el
sentenciante para arribar al decisorio que se pretende cuestionar” (cfr. “Colinas
Carlos E. y ot. c/ Quintana Gustavo G. y ot. s/ Sumario”, Expíe. N° COI
17196/5, Sent. N° 99 del 30/10/2012). En igual sentido se ha dicho que: “Lo
no apelado se tiene por consentido, con todos los favores de la cosa juzgada”
(STJ Corrientes, 15/11/96, ‘Oldemburg, Jorge c/ Benitez...s/ laboral”, exp.
9533/93, S 228/96, STJ Corrientes Jurisprudencia Laboral, t. 1996-III, p.
295).
III.- Posición del demandado: Amén de lo dicho y no obstante haber sido
tratados in extenso por el colega, no puedo dejar de enfatizar sobre algunas
cuestiones, con especial miramiento en la actitud asumida por el demandado.
Así, en el responde de la demanda, que es su primera presentación ajuicio, en
ningún momento se aprecia que haya hecho alusión al ejercicio de actos
posesorios de su parte como una manera de contrarrestar los argumentos de
su adversaria. Al contrario, tan sólo limita su defensa en la invocación de una
hipoteca de primer grado sobre la parcela N° 19 (inscripta con fecha
20/09/2011) en el afán de otorgarle a esta garantía el alcance de ‘propietario
y poseyente’ del que aduce ejerce regularmente. Si bien no puede soslayarse
que cuando se constituye una garantía real de hipoteca, el bien continúa en
poder del constituyente (deudor), es preciso establecer si efectivamente ese
constituyente (en este caso, el demandado) ejerce la posesión, por cuanto la
constitución de hipoteca no la requiere (art. 1891 del CCC). En el particular,
quedó demostrado que el accionado no ejerció actos posesorios sobre la
parcela N° 19.
Además, considero que no es un dato menor que la inscripción data del
20/09/2011, quedando demostrado que es posterior a la fecha que se toma
como operada la prescripción (21/03/2010). Con lo cual refuerza el
entendimiento de que la constitución de hipoteca no puede asignarle el
carácter que pretendiera cuando con anterioridad ya hubo perdido la posesión.
Recapitulando, entiendo además que si ha sido adquirente de la propiedad que
se discute en fecha 01/07/1982, (Escritura Pública de Compraventa N° 60),
conforme datos suministrados por el Registro de Propiedad Inmueble a fs. 225,
ha tenido un lapso de tiempo más que importante para efectuar o constituir
actos posesorios en su propio beneficio, los que según detalle del art. 1928 del
CCC, responden a una enumeración puramente enunciativa, lo que deja aún
más en evidencia su indolencia (por decirlo de alguna manera) como
propietario. En ese sentido, transcribo una cita doctrinaria que encuentro
ajustado al caso cuando se dice que: “Pues bien; si pasan veinte años sin
intentar recuperar la posesión, esa inacción puede conducir válidamente al
convencimiento de que ha consentido esta situación o, por lo menos, si no lo
ha consentido, mucho no le ha preocupado la pérdida de la posesión en manos
de un tercero, toda vez que, contando con armas legales precisas y efectivas,
las ha desechado a riesgo de perder, no ya la posesión, sino el mismo derecho
de propiedad.. .* (cit. en la obra ‘Juicio de usucapión’, de Beatriz A. Areán,
pág. 53, 5“ ed. actualizada, de Hammurabi, José Luis Depalma).
Por último, direccionó su estrategia defensiva argumentando en el Numeral IV
que: “.. .todos los impuestos de la Parcela N° 19 de mi propiedad y po sesión
siempre los pagó el suscripto, con lo cual acredito y pruebo que ejercí siempre
la posesión real y efectiva.. ”, cuando de la comprobación de la causa surge
que tal aseveración no quedó demostrada en ese sentido, ya que la
informativa adjunta a fs. 219 deja ver inclusive una deuda inmobiliaria en las
fechas allí detalladas.
Por lo que corresponde mantener la sentencia dictada en origen (N° 092)
estableciendo la fecha en que se produjo el plazo de prescripción en la data del
21/03/2010. POR LO QUE ASI VOTO.
Con lo que se dio por terminado el Acuerdo, (Art. 28, Apartado 2° del Dec. Ley
26/00), firmando los Sres. Jueces votantes por ante mí. Secretaria Autorizante
N° 19 Santo Tomé, (Ctes), 07 de Agosto de 2015.
Y VISTOS: Por los fundamentos que instruyen el acuerdo precedente.
SE RESUELVE:
1o) NO HACER LUGAR al recurso de nulidad interpuesto por la parte
demandada a fs. 271/273, contra la Sentencia de fs. 264/268, (Nro. 092 del
27/11/2014).
2a) NO HACER LUGAR al recurso de apelación interpuesto por la parte
demandada a fs. 271/273, contra la Sentencia de fs. 264/268, (Nro. 092 del
27/11/2014) y, en virtud de la vigencia del Art. 1905, 1o párrafo CCCN, se fija
la fecha en que se produjo el plazo de prescripción (21/03/2010).
3o) IMPONER LAS COSTAS, a la demandada vencida, (Art. 68 CPCC).
4o) REGULAR LOS HONORARIOS, oportunamente y, previo cumplimiento de los
requisitos establecidos en el Art. 9o de la ley arancelaria y a petición de parte
interesada.
5o) TENER PRESENTE las reservas del Caso Federal de fs. (PARTE
DEMANDADA).
6o) AGREGAR, registrar, notificar y, oportunamente, vuelvan los autos al
Juzgado de origen, sirviendo la presente de atenta nota de remisión y estilo.
(CApel.Civ.Com.Lab., Santo Tomé, Corrientes, Sentencia N° 19, 07/08/2015;
Expíe. N° 1459/11, “R. W. G. y ot. c/ P J. P y/o Q. R. P s/ Prescripción
adquisitiva”.

PRESCRIPCIÓN. SE DECLARÓ LA PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN POR EL

PLAZO DEL CÓDIGO CIVIL ANTERIOR. INAPLICABILIDAD DEL PLAZO
• “Yonna Nelson Marcelo c/ Romero Julio Raúl, Stegelman Ricardo Alfredo, Diaz
Vicenta, Gómez Camozzi Nicolás, de Aguirre Castillo María M. A., Boschetti
Horacio Adrián, Amarilla Marcos, Registro de la Propiedad Inmueble de la
Provincia de Corrientes, Estado de la Provincia de Corrientes s/ Acción de
Nulidad”

a) Síntesis
Prescripción. Declara prescripta la acción intentada tendiente a obtener la
declaración de fraude de las escrituras públicas celebradas por los
demandados. Considera que el plazo de prescripción aplicable es el anual
dispuesto en el art. 4033 del anterior Código Civil y no el de dos años del art.
2562 del actual Código Civil y Comercial de la Nación en razón de lo
establecido por el art. 2537 del nuevo Código, el cual configura una norma
específica de derecho temporal referida a los plazos de prescripción, según el
cual se mantiene el plazo fijado por la ley anterior, respecto de un plazo fijado
por ésta que finalice antes que el nuevo plazo, contado a partir de la vigencia
de la nueva ley.

b) Texto del fallo. “Yonna Nelson Marcelo c/ Romero Julio Raúl, Stegelman
Ricardo Alfredo, Diaz Vicenta, Gómez Camozzi Nicolás, de Aguirre Castillo
María M.A., Boschetti Horacio Adrián, Amarilla Marcos, Registro de la Propiedad
Inmueble de la Provincia de Corrientes, Estado de la Provincia de Corrientes s/
Acción de Nulidad”
Corrientes, 29 de septiembre de 2015.
Y VISTOS: Estos autos caratulados: “Yonna Nelson Marcelo c/ Romero Julio
Raúl, Stegelman Ricardo Alfredo, Diaz Vicenta, Gómez Camozzi Nicolás, de
Aguirre Castillo María M. A., Boschetti Horacio Adrián, Amarilla Marcos,
Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Corrientes, Estado de la
Provincia de Corrientes s/ Acción de Nulidad”, Expte. N° 88215/13, Secretaría
19; Y CONSIDERANDO:
I.- Que, a fs. 72/80 se presentan los Dres. María Ester Cam- panher de Giudici
y Marcelo Alejandro López Campanher, apoderados del Sr. Horacio Adrian
Boschetti, conforme copia simple de poder general para asuntos judiciales de
fs. 65/66, y oponen excepción de prescripción de la acción en los términos de
lo dispuesto en el art. 4033 del Código Civil, y solicitan se resuelva como de
previo y especial pronunciamiento. Citan el art. 3044. Señalan que la acción a
que refiere el artículo citado, es la que corresponde a la acción revocatoria o
pauliana. Sostienen que este plazo corto de prescripción (un año), esta
previsto para resguardar la estabilidad de los actos jurídicos, que de otro modo
podrían ser cuestionados mucho tiempo después de su realización por quienes
denunciasen respecto de ellos el vicio de fraude, o aun el mero perjuicio que
pudiesen ocasionarles, si fuesen de carácter gratuito. Señalan que el plazo de
prescripción se computa desde la fecha del acto impugnado que sea eficaz
para los terceros como para el accionante; pero si la demanda se entablase
más de un año después de esa fecha, al demandante le corresponde, si fuese
opuesta la prescripción, probar que él tuvo conocimiento posterior a la
realización del acto ubicable dentro del período anual que precedió a su
demanda. Expone que en el caso de autos, el Superior Tribunal de Justicia, en
la Sentencia que lleva el N° 26 de fecha 01/04/11 (fs.373/377 del expte. N°
48.017), dispuso revocar el pronunciamiento de primer grado, en cuanto
declaró la ineficacia falencia! respecto del acto celebrado por el Sr. Horacio
Adrián Boschetti, y señaló que la misma debía perseguirse conforme a las
pautas expuestas en la misma sentencia; donde expresamente se había
señalado que la acción a través de la cual correspondía deducir la pretensión,
era la acción pauliana (o de fraude), consagrada en el Código Civil.
Y señalan que dicha acción prescribe por el plazo consagrado en el art.
4033 del C.C., que lo fija en el término de un año, contado desde el día en que
el acto tuvo lugar, o desde que los acreedores tuvieron noticia del hecho.
Relatan que, de las propias constancias del relato del actor (fs.2/6), como
también de las actuaciones caratuladas: “Corrientes Refrescos S.A. s/ Quiebra”
(Expte. N° 30.984), que ofrece como prueba, surge que la sindicatura tomó
conocimiento de la transferencia, objeto de ataque, desde el 12/12/05, en
razón de que en dichas actuaciones, a fs. 3967 el juzgado, a través de la
providencia N°12.942, incluida en el libro de notificaciones el 12/12/05,
ordenó a la sindicatura que promueva las acciones tendientes a recuperar el
inmueble referenciado (anotado en el registro respectivo bajo Folio Real
N°5190). Alegan que desde esa fecha (12/12/05), comenzó a correr el plazo
de prescripción para que la sindicatura promueva la pertinente acción,
señalando que la misma recién se inicia ocho (8) años después. Remarcan
que, está más que claro que, han transcurrido como mínimo ocho años desde
que la sindicatura, tiene conocimiento de la transferencia que ataca por medio
del presente, hallándose todo plazo de prescripción largamente vencido.
Sostienen que lo dicho también resulta de la presentación efectuada en fecha
06/03/06, en los autos caratulados: “Yonna Nelson Marcelo- Síndico de la
Quiebra- c/ Raúl Julio Romero; Ricardo Alfredo Stegelman; Vicenta Díaz;
Nicolás Gómez Camozzi; María M.A. de Aguirre Castillo; Horacio Adrian
Boschetti; Marcos Amarilla; Registro de la Propiedad Inmueble de Corrientes;
Ministerio de Gobierno y Justicia de Corrientes; y Estado de la Provincia de
Corrientes s/ Declaración de Ineficacia de Transferencia e Inoponibilidad”
(Expte. N°48.017), que también ofrecen como prueba. Solicitan, nuevamente,
que la excepción de prescripción planteada, se resuelva como de previo y
especial pronunciamiento, argumentando que de lo contrario se generaría un
desgaste jurisdiccional innecesario, al dejar tramitar todo un proceso, cuando
la acción incoada se halla prescripta. Peticionan se haga lugar a la excepción,
con expresa imposición de costas.
A fs. 81, se dicta providencia N° 12206 de fecha 27/08/13, por medio de la
cual se dispone el traslado de la excepción de prescripción opuesta por el
término de cinco (5) días al actor; ordenándose la notificación del mismo
personalmente o por cédula, conforme art. 135 inc. 2 del C.P.C. y C. Que,
según constancia de fs. 104 vta., el apoderado de la parte actora suscribe en
las presentes actuaciones, al retirar la cédula ley 22172, notificándose de ese
modo de todas las resoluciones anteriores. A fs. 236, se llama AUTOS PARA
RESOLVER, por providencia N°8.231, de fecha 09/09/15, incluida en el libro de
notificaciones el 10/09/15, la que se encuentra firme y consentida.
II.- Es sabido que, “la excepción es, una razón especial de la oposición del
demandado a la pretensión del demandante, manifestada en forma activa, y
por tanto, una contrarrazón frente a la razón de la pretensión de aquel. Se
configura por la existencia de un hecho que tiene efecto extintivo o dilatorio de
la relación jurídica que constituye el fundamento de la pretensión. Dentro de
este concepto, las excepciones de previo y especial pronunciamiento son
defensas nominadas que, cuando la cognición esta fragmentada en dos etapas,
son susceptibles de ser opuestas y consideradas en la primera etapa...” La
doctrina analizando los fundamentos de éste instituto ha establecido: ”Los
principios de celeridad y de economía procesal son los inspiradores de esta
norma, cuya finalidad es netamente pragmática. Se trata de evitar dispendios
jurisdiccionales innecesarios, resolviendo con carácter previo, en la primera
etapa del proceso, aquellas articulaciones de la parte de demandada que
pueden dar por finalizado el proceso...Esta intención del legislador de acelerar
el proceso se evidencia aún respecto de la prescripción y de la falta de
legitimación, pues estas son resueltas por el juez como excepciones de previo
y especial pronunciamiento, si son susceptibles de resolverse de puro derecho
y fueren manifiestas...”. (Elena I. Highton- Beatriz A. Aréan, Código Procesal
Ciml y Comercial de la Nación, Ed. Hammurabi, Buenos Aires, 2006, Tomo 6,
págs. 592 y 593). En consecuencia, resulta pertinente considerar y resolver la
excepción de prescripción opuesta a fs. 72/80, en esta oportunidad procesal.
III.- Que, en autos el demandado, Sr. Boschetti, por apoderado, opone la
excepción de prescripción de la acción instaurada a fs. 2/6, fundado en el
hecho de que desde el 12/12/05, comenzó a correr el plazo de prescripción,
previsto por el art. 4033 del C.C. (anual), para que la parte actora promueva
la pertinente acción; sosteniendo que la mencionada acción se halla prescripta,
en razón de haber sido interpuesta ocho años después del plazo anual previsto
por la citada norma de fondo. La acción instaurada en autos a fs. 2/6, es la
denominada revocatoria o pauliana, regulada por el derecho común, y según lo
tiene dicho la doctrina, tiende a reconstruir el patrimonio del deudor, haciendo
que el negocio fraudulento resulte inoponible a algunos acreedores o a todos
cuando se ejerce en el ámbito de la quiebra (Cifuentes, Santos E. (h), Código
Civil, La Ley On Line); y se encuentra legislada en los arts. 338/340 del nuevo
Código Civil y Comercial de la Nación (antes arts. 961/972 del C.C.). Que, el
plazo de prescripción de dicha acción, hoy está previsto por el art. 2562 del
C.C. y C.N (dos años). Sin embargo, la citada norma no resulta aplicable en
razón de lo dispuesto por el art. 2537 del C.C.y C.N., el cual configura una
norma específica de derecho temporal referida a los plazos de prescripción,
según el cual se mantiene el plazo fijado por la ley anterior, respecto de un
plazo fijado por ésta que finalice antes que el nuevo plazo, contado a partir de
la vigencia de la nueva ley. En consecuencia, se debe aplicar al caso, el plazo
de prescripción previsto paira esta acción por la ley anterior en el art. 4033, el
cual disponía: “...La acción de los acreedores para pedir la revocación de los
actos celebrados por el deudor, en perjuicio o fraude de sus derechos, se
prescribe por un año, contado desde el día en que el acto tuvo lugar, o desde
que los acreedores tuvieron noticia del hecho.”. La jurisprudencia, con respecto
al plazo anual de prescripción establecido por éste artículo ha dicho: ”El
propósito del legislador al fijar un término corto para la prescripción de la
acción revocatoria es el de mantener la seguridad de los actos y con ellos la
estabilidad en el orden jurídico...”(C1a Civ. y Com. San Isidro, Sala I,
1987/07/07, DJ, 1987-2-836).
IV.- Que, habiéndose determinado la norma aplicable, procedo al análisis de la
excepción opuesta a fs. 72/80 de autos, respecto de la cual se ofrecen como
prueba las actuaciones caratuladas: “Corrientes Refrescos S.A. s/ Quiebra”
(Expte. N° 30.984) y “Yonna Nelson Marcelo - Síndico de la Quiebra- c/ Raúl
Julio Romero; Ricardo Alfredo Stegelman; Vicenta Díaz; Nicolás Gómez
Camozzi; María M. A. de Aguirre Castillo; Horacio Adrián Boschetti; Marcos
Amarilla; Registro de la Propiedad Inmueble de Corrientes; Ministerio de
Gobierno y Justicia de Corrientes; y Estado de la Provincia de Corrientes s/
Declaración de Ineficacia de Transferencia e Inoponibilidad”(Expte. N°48.017),
que en este acto tengo ala vista. En éste último expediente mencionado, el
Superior Tribunal de Justicia dispuso por Fallo N° 26, de fecha 01/04/11,
obrante a fs. 373/377, en el Considerando VII) que:”.. .la ineficacia falencia!
no es extensible al tercero subadquirente porque no está prevista en la
normativa falencia!, por lo que para intentar la declaración de ineficacia del
acto debe promoverse la acción revocatoria del derecho común o pauliana”.
Dicho decisorio adquirió firmeza el día 30/06/11 obrante a fs. 414, fecha en
que se incluyó a notificaciones el auto N° 2053 del 29/06/11, que declaró
inadmisible el recurso de revocatoria “in extremis”, planteado contra la
Resolución N°44, de fs. 403, que consideró inoficioso el recurso extraordinario
federal deducido contra la Sentencia N°26, de fs. 373/377. En consecuencia,
es a partir del día 30/06/11, cuando la sentencia N°26 queda firme, la fecha a
partir del cual comenzó a correr el plazo de prescripción de un año previsto en
el art. 4033 del Código Civil (anterior), puesto que es la fecha en que la parte
actora -de la presente acción-, tuvo noticia o ”conocimiento del hecho”.
Respecto al cómputo del plazo de prescripción previsto por el citado artículo se
ha dicho que: “en tanto los acreedores no han participado en el acto que
buscan atacar con una acción revocatoria y asumen, generalmente, el
conocimiento del mismo luego de su celebración, el plazo de prescripción de
esa acción se computa a partir de ese acto cognoscitivo” (CNCiv., Sala I,
2000/03/28, La Ley, 2000-D, 234 - DJ, 2000-2-991), en el mismo sentido, “la
acción del acreedor para solicitar la revocación de los actos jurídicos
patrimoniales celebrados por el deudor, en perjuicio o fraude de sus derechos,
prescribe por un año desde el día del acto o desde que del acreedor tuvo
noticia del hecho art. 4033, Cód. Civil”.. (Superior Tribunal de Justicia de la
Provincia del Chaco, sala I en lo civil, comercial y laboral • Provincia del Chaco
c. González, Pedro Rubén;González, Gilda Vanesa; González, Mirtha Carolina y
González, Leonardo Rubén s/ acción revocatoria pauliana • 05/09/2013 •
Litoral 2013 (diciembre), 1197 • AR/JUR/53038/2013). En consecuencia, el
plazo de prescripción, comenzó a correr desde el día 30/06/11, que es la fecha
a partir de la cual se efectivizó el acto cognoscitivo por parte de la actora, en
razón de que en la mencionada fecha quedó firme el Fallo N°26 dictado por el
Superior Tribunal (fs. 373/377, Expte. 48.017), que en la parte pertinente de
su considerando VII) dispone: “que la acción que debe promoverse es la del
derecho común o pauliana”. Y como el artículo pertinente, (art. 4033 del C.C.)
reglamentaba un plazo de prescripción de un año, el mismo fenecía el
30/06/12, o el 02/07/12 (por caer el 01/07/12 día inhábil) dentro de las dos
primeras horas de atención al público del juzgado. Sin embargo, la actora
promovió la presente acción tendiente a la declaración de fraude de las
escrituras públicas en fecha 25/02/13, conforme constancia de fs. 1; es decir,
una vez transcurrido el plazo previsto por el art. 4033 del anterior código,
aplicable en este caso.
V.- Sin perjuicio de ello, y para el hipotético caso que se considere que el plazo
de prescripción de un año que preveía el anterior art. 4033 del Código Civil,
comenzó a correr una vez que el síndico de la quiebra obtuvo la autorización
para promover la acción revocatoria; la mencionada acción también se
encuentra prescripta. Fundo lo dicho, en los hechos que describo a
continuación: A fs. 424, de los autos: “Yonna Marcelo - Síndico de la quiebra c/
Raúl Julio Romero, Ricardo Stegelman, Vicenta Díaz y otros s/ declaración de
ineficacia de transferencia e inoponibilidad”, Expte. N°48.017 (ofrecido como
prueba), a raíz de lo expresado en el Fallo N°26 del 01/04/ll(fs. 373/377), el
Sr. Yonna solicitó, el día 07/09/11, autorización al juzgado para iniciar acción
revocatoria del derecho común o pauliana contra todos los demandados de
autos. Como consecuencia, de ello, se dicta la providencia N° 8997, de fecha
15/09/11, incluida en el libro de notificaciones el 19/09/11, a fs. 425, por
medio de la cual se le hace saber que debe ocurrir por ante los autos:
”Corrientes Refrescos S.A. s/ Quiebra”, Expte. N°30.984. Cumpliendo con esa
manda judicial, el apoderado del síndico de la quiebra de Corrientes Refrescos
S.A. C.P. Nelson Yonna, se presenta en los autos principales a fs. 4313 el
21/10/11 y peticiona autorización para iniciar acción revocatoria del derecho
común o pauliana en defensa de los intereses de los acreedores. Frente a tal
pedido, se ordena la providencia N°13043 de fecha 01/11/11 de fs. 4315,
incluida en el libro de notificaciones el 03/11/11, a través de la cual se dispone
que: “estando legitimado el síndico designado en autos, a promover las
acciones que fueren necesarias, hágase saber que deberá oportunamente
acompañar al escrito de promoción, el acta de sorteo del mismo y acta de
toma de posesión del cargo”, (al pie de dicha providencia, surge impresa la
firma del Dr. Seba, apoderado de la sindicatura actora, dejando constancia de
haber retirado oficios N° 1029 al 1037).
Luego la actora, a fs. 4334, en fecha 14/12/2011, nuevamente solicita
autorización al juzgado para iniciar la mencionada acción; petición que fue
proveída por auto N° 392, de fecha 07/02/2012, incluida en el libro el
09/02/2012 obrante a fs. 4335, mediante la cual, se le indica al peticionante
que debe estarse a lo proveído a fs. 4315 (incluido en fecha 03/11/2011),
reiterándosele que se halla legitimado para promover las acciones que fueren
necesarias. Es decir, que la última orden o concesión de autorización para
iniciar la acción pertinente salió a notificación el día 09/02/2012.
De las constancias de la presente se comprueba que la sindicatura promovió
demanda el 25/02/2013 (fs. 1 constancia de Mesa Receptora Única). En
consecuencia, si se tomase como fecha el 09/02/2011 (última providencia que
autoriza a iniciar las acciones pertinentes) a los fines del cómputo del plazo de
prescripción previsto en el art. 4033 del C.C. anterior, se advierte que la
promoción de las presentes actuaciones (25/02/2013), donde se deduce la
pertinente acción, se efectuó, igualmente, una vez transcurrido el plazo anual
de prescripción previsto en normativa de fondo citada.
VI - Por ello, siendo que del examen de las presentes actuaciones y de las
pruebas ofrecidas, se comprueba que la acción intentada a fs. 2/6 por el
Síndico Nelson Marcelo Yonna se halla prescripta, corresponde hacer lugar ala
excepción de prescripción de la acción instaurada en autos, deducida por los
apoderados de la parte demandada, Sr. Horacio Adrián Boschetti a fs.72/80.
Por todo lo expuesto;
RESUELVO:
1o) HACER LUGAR a la excepción de prescripción de la acción deducida a fs.
72/80, por los apoderados del demandado, Sr. Horacio Adrián Boschetti.
2o) COSTAS al vencido.
3o) INSERTESE. REGISTRESE. NOTIFIQUESE.
Fdo: Dra. Marina Alejandra Antúnez (Juez Civil y Comercial N°9,
Sustituta).
(Juzg.Civ.Com. Nro 9, Expte. N° 88215/13, Corrientes, Corrientes 29/09/2015,
“ Yonna Nelson Marcelo c/ Romero Julio Raúl, Stegelman Ricardo Alfredo, Diaz
Vicenta, Gómez Camozzi Nicolás, de Aguirre Castillo María M.A., Boschetti
Horacio Adrián, Amarilla Marcos, Registro de la Propiedad Inmueble de la
Provincia de Corrientes, Estado de la Provincia de Corrientes s/ Acción de
Nulidad”).

USUCAPIÓN. BIEN DE DOMINIO PÚBLICO DEL ESTADO PROVINCIAL

• “Mur Ramón Gumersindo c/Estado de la Provincia de Corrientes
s/Prescripción Adquisitiva”

a) Hechos
El actor inicia la demanda tendiente a obtener la prescripción adquisitiva del
inmueble que individualiza. Corrido traslado, se presentan los apoderados del
Estado Provincial, contestan la demanda y manifiestan que el bien que se
pretende usucapir pertenece al dominio público del Estado, que fue afectado al
Aeropuerto de la ciudad de Corrientes, que ello surge del decreto N° 5480/57
y, por tanto, el mismo es inalienable, inenajenable e imprescriptible. Al mismo
tiempo, reconvienen por acción de reivindicación. La sentencia de Primera
Instancia rechaza la demanda, hace lugar a la reconvención introducida por
Estado Provincial y ordena a la actora la entrega del inmueble libre de enseres
y ocupantes. Llegan las actuaciones a la Excma. Cámara de Apelaciones -Sala
IV- a efectos del tratamiento de los recursos de apelación y nulidad
interpuestos por el actor contra la sentencia.

b) Análisis del caso

Para la correcta dilucidación del caso estimo pertinente analizar en primer
lugar, la naturaleza del bien objeto de la presente litis y voy a coincidir en que
se trata de un bien que pertenece al dominio público del Estado Provincial. Ello
es así porque los bienes del Estado suelen clasificarse -conforme a la
disponibilidad que de ellos se permita y al consecuente régimen jurídico que
los regula- en bienes del dominio privado y bienes del dominio público.
Los bienes del dominio privado están sometidos a las reglas del derecho
privado, en tanto el régimen jurídico que regula a los bienes del dominio
público es de carácter administrativo.
(Voto del Vocal Dr. Carlos Aníbal Rodríguez, al que adhiere la Vocal Dra. María
Beatriz Benítez de Ríos Brisco)
Es decir que los bienes del dominio público y los bienes del dominio privado del
Estado se diferencian por su finalidad y por el sujeto-titular. Respecto de la
finalidad, cabe decir que los bienes del dominio público están “siempre”
destinados al “uso público” -directo o indirecto de los habitantes, “...y
cualesquiera otras obras públicas, construidas para utilidad o comodidad
común” (art. 2340, inc. 7 del C.C. [hoy art. 235 inc. f) del Código Civil y
Comercial]); o sea, que todos los bienes del Estado afectados a un uso público
directo o indirecto integran el dominio público. Respecto del sujeto titular, en el
caso de los bienes del dominio público es según la doctrina- el Estado lato
sensu o la “comunidad política pueblo”. (Conf. Rosatti Horacio. Código Civil
Comentado. Edit. Rubinzal Culzoni. Sta. Fe. 2007. p. 416). (Voto del Vocal Dr.
Carlos Aníbal Rodríguez, al que adhiere la Vocal Dra. María Beatriz Benítez de
Ríos Brisco)
Veamos pues si en el caso que nos ocupa el inmueble que se pretende
usucapir estaba afectado o no a la prestación de un servicio público. Así,
tenemos que en fecha 10 de diciembre de 1957 se suscribe un Convenio entre
el Ministerio de Aeronáutica -en representación del Estado Nacional-y el
Ministro de Hacienda de la Provincia de Corrientes, en virtud del cual la Nación,
como titular del dominio de los terrenos que ocupaba el Aeródromo Cambá
Punta y que se individualizan en el mismo, cede y dona los mismos a la
Provincia de Corrientes (art. Io); que dicha donación fue aceptada por la
Provincia de Corrientes bajo la condición de construir allí con fondos propios
una pista de hormigón con las especificaciones que allí se indican (art. 2o);
indicándose expresamente en el art. 4o del mismo que las tierras
comprendidas en la donación y que a ese momento no sean utilizadas, serían
reservadas para futuras expansiones de las instalaciones, “no pudiendo la
Provincia venderlas ni destinarlas a otros fines que no sean los expresamente
aeronáuticos”. (Voto del Vocal Dr. Carlos Aníbal Rodríguez, al que adhiere la
Vocal Dra. María Beatriz Benítez de Ríos Brisco).
Ninguna duda cabe respecto al carácter de servicio público que reviste el
transporte aéreo. Y analógicamente (art. 2o del Código Civil y Comercial)
equivalente a los puertos en la navegación (art.235, inc. b. del Código Civil y
Comercial de la Nación). (Voto del Vocal Dr. Carlos Aníbal Rodríguez, al que
adhiere la Vocal Dra. María Beatriz Benítez de Ríos Brisco)
El bien objeto de autos pertenece al dominio público del Estado Provincial y
continúa afectado a la prestación de un servicio de utilidad común de todos los
ciudadanos. Por ende participa de sus caracteres y entre ellos, el de la
imprescriptibilidad. (Voto del Vocal Dr. Carlos Aníbal Rodríguez, al que adhiere
la Vocal Dra. María Beatriz Benítez de Ríos Brisco)
En respuesta al agravio que alude al apartamiento de la normativa vigente y
específicamente en cuanto a que no hay en el Código Civil norma alguna que
consagre la imprescriptibilidad de los bienes pertenecientes al dominio público
del Estado, si bien ello era cierto en el Código Civil, derogado por la ley 26.994
(art. 4) pues no había sido expresamente previsto en el texto del cuerpo
normativo citado, tanto la doctrina como la jurisprudencia eran contestes en
que ello surge de la interpretación armónica y coordinada de sus arts. 2400,
3951, 3952 4019. (Voto del Vocal Dr. Carlos Aníbal Rodríguez, al que adhiere
la Vocal Dra. María Beatriz Benítez de Ríos Brisco)
Entonces, la imprescriptibilidad surgía en primer lugar del art. 2400: “Todas las
cosas que están en el comercio son susceptibles de posesión;” a contrario
sensu, las cosas que son susceptibles de posesión pueden ser susceptibles de
adquisición por prescripción. (La cual supone la posesión.) Entonces los bienes
que no están en el comercio, no pueden ser poseídos y por lo tanto no pueden
ser adquiridos o perdidos por prescripción. (Voto del Vocal Dr. Carlos Aníbal
Rodríguez, al que adhiere la Vocal Dra. María Beatriz Benítez de Ríos Brisco)
En segundo lugar, el art. 3951, establecía que: “El Estado general o provincial
y todas las personas jurídicas están sometidas a las mismas prescripciones
que los particulares, en cuanto a sus bienes o derechos susceptibles de ser
propiedad privada,” lo cual viene a traer la idea de que hay bienes que son
susceptibles de ser de propiedad pública, a los que no se aplica lo que este
artículo dispone. (Voto del Vocal Dr. Carlos Aníbal Rodríguez, al que adhiere la
Vocal Dra. María Beatriz Benítez de Ríos Brisco) El art. 3952 decía: “Pueden
prescribirse todas las cosas cuyo dominio o posesión puede ser objeto de una
adquisición.” Vemos ya que los bienes que están fuera del comercio, por ser
del dominio público, no pueden ser objeto de adquisición, y encontramos ahora
con esta norma que tampoco pueden ser objeto de prescripción. (Voto del
Vocal Dr. Carlos Aníbal Rodríguez, al que adhiere la Vocal Dra. María Beatriz
Benítez de Ríos Brisco)
Por último el art. 4019, disponía que: “Todas las acciones son prescriptibles,
con excepción de las siguientes: 1) La acción de reivindicación de la propiedad
de una cosa que está fuera del comercio”. De todos modos la cuestión ya ha
quedado definitivamente zanjada con la Provincia de Corrientes.
Poder Judicial disposición expresa a tal carácter que hace el art. 237 del
Código Civil y Comercial de la Nación. (Voto del Vocal Dr. Carlos Aníbal
Rodríguez, al que adhiere la Vocal Dra. María Beatriz Benítez de Ríos Brisco)
Precisamente, comentando el art. 235 Código Civil y Comercial se dice que
bienes del Estado son aquellos que están afectados a la comunidad para uso y
utilización de los particulares; que los mismos quedan fuera del comercio, no
se pueden, enajenar, ni adquirir por usucapión y que la posibilidad de
afectarlos o desafectarlos como bienes del dominio público se debe realizar por
un acto efectuado por el Poder Ejecutivo o por el Poder Legislativo. Dicha
norma menciona en el inc. f) a cualquier obra pública construida para utilidad
o comodidad común. Y en cuanto al art. 237 del mismo cuerpo legal, se señala
que los particulares no pueden adquirir el dominio de las cosas sujetas al
dominio público por ser éste inenajenable e imprescriptible. (Conf. Lorenzetti
Ricardo Luis. Director. Código Civil y Comercial de la Nación. Comentado. T. I.
Ed. Rubinzal Culzoni. Sta. Fe. 2014, pp. 769/779).
En efecto, dice textualmente la norma en cuestión. “Art. 237: Determinación y
caracteres de las cosas del Estado. Uso y goce. Los bienes públicos del Estado
son inenajenables, inembargables e imprescriptibles. Las personas tienen su
uso y goce, sujeto a las disposiciones generales y locales”. (Voto del Vocal Dr.
Carlos Aníbal Rodríguez, al que adhiere la Vocal Dra. María Beatriz Benítez de
Ríos Brisco)
Sin perjuicio de todo lo expuesto, aún si consideráramos que se produjo un
supuesto de desafectación tácita porque el inmueble que se pretende usucapir
es una parcela residual, no utilizada en la construcción de una obra de dominio
público, la demanda sería igualmente rechazada pues para poder usucapir es
preciso que el accionante haya acreditado la posesión pública y pacífica con
ánimo de dueño durante un lapso mayor al requerido por la ley y ello no
ocurrió en el caso. (Voto del Vocal Dr. Carlos Aníbal Rodríguez, al que adhiere
la Vocal Dra. María Beatriz Benítez de Ríos Brisco)
En el caso el accionante sólo acreditó haber abonado el impuesto inmobiliario a
partir del año 2006, esto es, únicamente por el período de cuatro años
anteriores a la demanda que fue presentada en abril de 2010 y viene bien
recalcar, veinte (20) años después de la supuesta adquisición de los derechos
posesorios que le fueron cedidos -año 1986-. Es preciso destacar que quien
invoca ser poseedor tiene a su cargo probar su “animus domini” no sólo actual
sino también el anterior y especialmente, el que tuviera en el inicio de la
ocupación, porque ese elemento subjetivo debe perdurar a lo largo de todo el
plazo que la ley requiere para consumir la adquisición del dominio por este
medio en análisis, tratándose de un caso de Prescripción Aquisitiva larga (art.
1899 del Código Civil y Comercial de la Nación). (Voto del Vocal Dr. Carlos
Aníbal Rodríguez, al que adhiere la Vocal Dra. María Beatriz Benítez de Ríos
Brisco)
Las circunstancias expuestas, sumadas a los fundamentos vertidos por el
Inferior, me llevan a concluir por el rechazo de los recursos de apelación y
nulidad incoados y la confirmación de la recurrida. (Voto del Vocal Dr. Carlos
Aníbal Rodríguez, al que adhiere la Vocal Dra. María Beatriz Benitez de Ríos
Brisco).

c) Texto del fallo “Mur Ramón Gumersindo c/Estado de la Provincia de

Corrientes s/Prescripción Adquisitiva”
En la Ciudad de Corrientes, a los 09 (nueve) días del mes de octubre del año
dos mil quince, encontrándose reunidos en la Sala de Acuerdos de la Sala IV
de la Excma. Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial, la Señora
Presidente de Cámara Doctora MARÍA EUGENIA SIERRA DE DESIMONI y los
Señores Vocales, Doctores Carlos Aníbal Rodríguez Y María Beatriz Benítez De
Ríos Brisco, asistidos del Secretario autorizante, tomaron en consideración el
Expediente N° 50.414, caratulado:
“MUR RAMÓN GUMERSINDO C/ESTADO DE LA PROVINCIA DE CORRIENTES
S/PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA”, venido a conocimiento de la Alzada en virtud
del recurso de apelación y nulidad interpuesto a fs. 434/444 y vta., por el
apoderado de la parte actora, contra el Fallo N° 51 del 18 de marzo de 2015
de fs. 423/432; dictado por el Señor Juez Civil y Comercial N° 13, Doctor
Alberto Alarcón.
Practicado oportunamente el correspondiente sorteo a fin de establecer el
orden de votación de los Señores Camaristas, resultó el siguiente: Doctor
CARLOS ANÍBAL RODRIGUEZ en primer término y Doctora MARÍA BEATRIZ
BENITEZ DE RIOS BRISCO en segundo término (fs. 461).
A continuación, el Señor Vocal Doctor CARLOS ANÍBAL RODRIGUEZ formula la
siguiente.
RELACIÓN DE LA CAUSA:
El Señor Juez “a quo” ha relacionado detenidamente en su fallo los
antecedentes obrantes en autos. A ellos me remito “bre- vitatis causae”.
El mismo dictó el siguiente fallo, el que trascripto en su parte pertinente dice:
“N° 51 - Corrientes, 18 de marzo de 2015... FALLO: 1°) Rechazando la
demanda instaurada en todas sus partes. 2°) Haciendo lugar a la reconvención
deducida por la demandada ESTADO DE LA PROVINCIA DE CORRIENTES,
condenando a la actora a la entrega dentro del término de 10 (diez) días de
quedar firme la presente el inmueble individualizado en la demanda libre de
enseres y ocupantes. 3°) Imponiendo las costas a la actora vencida...”.
Interpuesto y substanciado el recurso, el mismo es concedido libremente y con
efecto suspensivo (fs. 452).
Remitidos los autos, los mismos son recibidos y quedan radicados en esta Sala
IV. A fs. 456 se llaman Autos, integrándose la Sala con sus Vocales Dra. María
Beatriz Benítez de Ríos Brisco y el suscripto y la Presidencia de la Dra. María
Eugenia Sierra de Desimoni. Dicha integración una vez notificada a las partes
se halla firme y consentida y la causa en estado de dictar Sentencia,
pasándose los autos a estudio del vocal que debe emitir voto en primer
término. Ello previa anotación de litis ordenada por este Tribunal por
Resolución 167 de fs. 464/466 dando así cumplimiento a lo dispuesto por el
Art. 1905 del Código Civil y Comercial de la Nación.
La Señora Vocal Doctora MARÍA BEATRIZ BENITEZ DE RÍOS BRISCO presta su
conformidad a la precedente relación de la causa.
Seguidamente, la Sala IV de la Excma. Cámara de Apelaciones en lo Civil y
Comercial plantea las siguientes:
CUESTIONES:
PRIMERA: ¿Es nula la sentencia recurrida?
SEGUNDA: ¿Debe ser confirmada, modificada o revocada?
• A LA PRIMERA CUESTIÓN EL SEÑOR VOCAL DOCTOR CARLOS ANIBAL
RODRIGUEZ dijo:
Junto al recurso de apelación planteó también el recurrente el de nulidad.
Fundó tal medio de impugnación en la falta de fundamentación del decisorio
recurrido, en su motivación inexistente, lo que priva a su parte de la
posibilidad de contrastar la razonabilidad de la resolución dictada.
Analizada así la cuestión debo señalar que el fallo no adolece del vicio que
esgrime el recurrente como motivo de nulidad. Con respecto a la falta de
fundamentos, debemos recordar, siguiendo a Ramiro Podetti que “la omisión
de fundamentos, a menos que sea total, no puede ser motivo de nulidad de la
sentencia, ya que la extensión de los considerandos es cuestión propia de la
necesidad de expresión del pensamiento del juez” (Confr. TYatado de los
Recursos, Ed. Bs. As., 1958, p. 262). Ello es así porque “las razones buenas o
malas que han servido para fundar la sentencia no pueden invocarse como
motivo de nulidad de la misma; esta debe fundarse en la omisión de
resolverse un punto pertinente ya que su examen incompleto o deficiente no
vicia la sentencia” (confr. Parry Adolfo. Nulidad de la Sentencia por defectos de
forma, Revista de Derecho Procesal, año 2, N° 1, edic. 1944, p. 69).
Expresa Román Frondizi que la fundamentación es la justificación de la parte
dispositiva, a través de la cual el juez trata de demostrar que la decisión del
caso se ajusta a derecho. Fundar la sentencia es, pues, justificarla (“La
sentencia civil”, Ed. Platense, pp. 27/ y Provincia de Corrientes Poder Judicial
38).
El Superior Tribunal de Justicia ha dicho que si el Inferior cumplió con los
preceptos de la ley de procedimientos, haciendo la relación de los hechos y
exponiendo los fundamentos de derecho, la omisión de tal o cual argumento,
así como el silencio acerca de algunas pruebas, no son causa bastante para
anular la sentencia (fallo N° 25 del 16-VII-1897, en Autos y Sentencias, T. III,
pp. 177 y sgtes., Corrientes, 1902).
Y en el caso de autos, la resolución aparece debidamente fundada conforme a
la solución dada al caso, más allá de que el quejoso no coincida con las
razones expuestas por el “A-quo”, aspecto que debe ser analizado en el marco
del recurso de apelación.
Ello es así pues se tiene dicho reiteradamente que “El recurso de nulidad es el
medio de impugnación a través del cual se pueden invalidar las providencias
judiciales que no cumplen con los requisitos formales enunciados por la Ley
(arts.160 a 163, Cód. Proc. Nac...). Se trata de reparar vicios de estructura de
la respectiva resolución; quedan excluidos del recurso tanto los vicios de
procedimiento que precedieron a la providencia recurrida (que deben ser
atacados mediante el incidente de nulidad) como los errores de juzgamiento
de hecho y derecho de la resolución, materia propia de los demás recursos,
especialmente el de apelación”. (Conf. Arazi, Roland. Derecho Procesal Civil y
Comercial, T. II, Ed. Rubinzal - Culzoni, Sta. Fé, 1999, p. 60).
“El Código Procesal no regula en forma autónoma el recurso de nulidad, sino
que lo considera comprendido dentro del recurso de apelación. Así se ha
resuelto que “la vía recursiva de nulidad carece de autonomía, pues está
contenida en la apelación, por lo cual no procede cuando el vicio in iudicando
puede ser remediado al considerar los agravios” (Conf. Arazi - Rojas, Código
Procesal Civil y Comercial de la Nación, T. I, Ed. Rubinzal - Culzoni, Sta. Fé,
2001, pp.798/799.
Por tales razones, propiciaré el rechazo del recurso de nulidad incoado. ASI
VOTO.
• A LA MISMA CUESTION LA SEÑORA VOCAL DOCTORA MARÍA
BEATRIZ BENITEZ DE RIOS BRISCO dijo:
Que adhiero al voto que antecede y me expido en idéntico sentido.
• A LA SEGUNDA CUESTIÓN EL SEÑOR VOCAL DOCTOR CARLOS ANIBAL
RODRIGUEZ dijo:
1.- Corresponde ingresar al tratamiento del recurso de apelación incoado a fs.
434/444 vta. contra la Sentencia N° 51 (fs. 423/432) el que previa
sustanciación y contestación del traslado conferido (fs. 449/450 vta.) fue
concedido libremente y con efecto suspensivo a fs. 452.
2.- La manera en que ha quedado trabada la litis ha sido expuesta
detalladamente por el sentenciante de grado en las resultas del decisorio
impugnado, a lo que me remito en honor a la brevedad. Sin perjuicio de ello y
a modo de introducción haré una breve reseña de las constancias de autos.
Puesto en tal tarea advierto que el Dr. Cesar G. Correa D’Alessandro inicia la
presente demanda a fs. 2/4 vta. en nombre y representación del Sr. Ramón
Gumersindo Mur, tendiente a obtener la prescripción adquisitiva del inmueble
que allí individualiza.
Señala que su mandante es cesionario de los derechos y acciones posesorios
que sobre dicho inmueble ejerció “animus domini” desde el año 1960 el Sr.
Juan Carlos Falcón, según instrumento privado que adjunta.
Manifiesta que el Sr. Falcón ejerció la posesión del mismo en forma pacífica,
pública y continua desde el año 1960 y que su mandante continuó la posesión
en idénticas condiciones; que en el año 2000 encargó al Agrimensor Nacional
Sr. Armando J. Pérez la realización de una mensura para prescripción
adquisitiva quien cumplió su cometido con la Mensura N° 16359 “U”; que
realizó la instalación de tendido eléctrico para servicio de luz eléctrica y abonó
impuesto inmobiliario y contribución por servicios a la propiedad.
El Sr. Juez “A-quo” dispuso que la presente demanda tramitaría por las normas
del proceso ordinario (fs. 68) y corrió traslado de la demanda.
A fs. 85/88 vta. se presentan los apoderados del Estado Provincial y luego de
negar expresa y categóricamente cada uno de los hechos invocados, contestan
la demanda incoada manifestando que el bien que se pretende usucapir
pertenece al dominio público del Estado; que fue afectado al Aeropuerto de la
ciudad de Corrientes; que ello surge del Decreto N° 5480/57 y por tanto el
mismo es inalienable, inenajenable e imprescriptible.
Al mismo tiempo, plantean reconvención en contra del actor por la acción de
reivindicación, sin reconocer en el actor el carácter de poseedor del inmueble
en cuestión citando como normativa aplicable al caso, además del Decreto
mencionado en el párrafo que antecede, el Decreto Ley N° 17.137 por el cual
el Estado Nacional dona un inmueble a la Provincia de Corrientes, el Convenio
suscripto entre la Provincia y la Nación y el posterior Decreto Provincial N°
1512 de 2007.
Corrido traslado de la reconvención planteada, es contestado á fs. 102/104
vta. por la parte accionante quien, a su vez, niega los hechos allí invocados e
insiste con su postura inicial referente a los derechos que asisten a su parte.
En tales términos ha quedado trabada la litis.
3. - La sentencia en crisis rechaza la demanda de prescripción incoada y
hace lugar a la reconvención que introduce el Estado Provincial, en mérito de
lo cual ordena a la actora la entrega del inmueble objeto de autos, libre de
enseres y ocupantes, en el plazo de diez días de quedar firme dicho decisorio.
Para así decidir inició analizando el cumplimiento de los recaudos previstos
normativamente para la procedencia de la prescripción. Así, se explayó acerca
de la mensura acompañada y analizó los caracteres de la posesión invocada a
la luz del material probatorio rendido.
Recién luego de ello indaga acerca de la naturaleza del bien que se pretende
usucapir y concluye en que se trata de un bien que pertenece al dominio
público del Estado y que al no haber mediado acto de desafectación alguna,
resulta improcedente el instituto de la usucapión por lo que estima que la
demanda debe ser rechazada.
A continuación analízala reconvención -acción de reivindicación- deducida por
la parte demandada, la que estima procedente y concluye del modo ya
señalado.
4. - En el memorial recursivo (fs. 434/444 y vta) expresa el ' apelante los
agravios que le causa la sentencia en crisis. Señala en tal sentido que el
decisorio es arbitrario pues el Señor Juez “A-quo” parte de una falsa premisa,
cual es considerar que el inmueble objeto de prescripción pertenece al dominio
público del Estado cuando -estima- no es así.
Para ello señala que el Estado aprobó una mensura para prescripción
adquisitiva presentada por el actor; percibió el pago de impuestos inmobiliarios
y el canon por servicio de energía eléctrica; consintió el asentamiento de unas
cuatrocientas familias, una Iglesia Evangélica, un comedor comunitario; que
los vecinos reciben asistencia médica, odontológica, etc. a través del Ministerio
de Salud y del Municipio local; que permitió el emplazamiento de un
corsódromo, un autódromo, etc., afirmando que todos son hechos públicos y
de notorio conocimiento y que por tanto no requieren demostración.
Que se prescindió de la valoración de todo el material probatorio rendido, del
que palmariamente surge que el inmueble en cuestión fue desafectado del
dominio público del Estado, en el supuesto de que así lo haya sido, lo que por
cierto niega.
Manifiesta encontrar un claro apartamiento de la norma aplicable pues dice
que es conocido que en nuestro sistema legal no existe una disposición que
expresamente establezca que los bienes sometidos al régimen de dominio
público son imprescriptibles.
Hace hincapié en los elementos esenciales que deben reunirse para que un
bien sea considerado como del dominio público para luego efectuar una
especial referencia al acto de desafectación, en el caso, tácita, al haber
tolerado el Estado todos los hechos de ocupación referidos en párrafos
anteriores.
Como consecuencia de lo expuesto solicita se revoque la sentencia recurrida,
se rechace la reivindicación intentada y se haga lugar a la demanda por
prescripción adquisitiva introducida por su parte. Con costas en ambas
instancias a la parte demandada.
5.- De tal modo quedó delimitado el “thema decidendum” y debo adelantar
que propiciaré la confirmación de la conclusión a que arriba el sentenciante de
grado.
a) En efecto, para la correcta dilucidación del caso estimo pertinente analizar
en primer lugar, la naturaleza del bien objeto de la presente litis y voy a
coincidir en que se trata de un bien que pertenece al dominio público del
Estado Provincial.
Ello es así porque los bienes del Estado suelen clasificarse -conforme a la
disponibilidad que de ellos se permita y al consecuente régimen jurídico que
los regula- en bienes del dominio privado y bienes del dominio público. Los
bienes del dominio privado están sometidos a las reglas del derecho privado,
en tanto el régimen jurídico que regula a los bienes del dominio público es de
carácter administrativo.
Escola define al dominio público como “el conjunto de bienes de propiedad del
Estado lato sensu afectados al uso público, directo o indirecto de los
habitantes, sometidos a un régimen jurídico especial de Derecho Público y por
lo tanto exorbitante del Derecho Privado”. (Escola Héctor. Compendio de
Derecho Administrativo. Depalma. Bs.As. 1984. T.II, pp. 986 y ss.).
Para Marienhoff “dominio público es un conjunto de bienes que, de acuerdo al
ordenamiento jurídico, pertenecen a la comunidad política pueblo, hallándose
destinados al uso público -directo o indirecto- de los habitantes” (Marienhoff
Miguel S. Tratado de dominio público. Tea. Bs.As. 1960, p. 141).
Es decir que los bienes del dominio público y los bienes del dominio privado del
Estado se diferencian por su finalidad y por el sujeto-titular.
Respecto de la finalidad, cabe decir que los bienes del dominio público están
“siempre” destinados al “uso público” -directo o indirecto- de los habitantes.
“... y cualesquiera otras obras públicas, construidas para utilidad o comodidad
común” (art. 2340, inc. 7o del C.C. [hoy Art. 235° inc. f) del Código Civil y
Comercial]); o sea, que todos los bienes del Estado afectados a un uso público
directo o indirecto integran el dominio público.
Respecto del sujeto-titular, en el caso de los bienes del dominio público es
-según la doctrina- el Estado lato sensu o la “comunidad política pueblo”.
(Conf. Rosatti Horacio. Código Civil Comentado. Ed. Rubinzal Culzoni. Sta. Fe.
2007. p. 416).
Veamos pues si en el caso que nos ocupa el inmueble que se pretende
usucapir estaba afectado o no a la prestación de un servicio público.
Así, tenemos que en fecha 10 de diciembre de 1957 se suscribe un Convenio
entre el Ministerio de Aeronáutica-en representación del Estado Nacional- y el
Ministro de Hacienda de la Provincia de Corrientes, en virtud del cual la Nación,
como titular del dominio de los terrenos que ocupaba el Aeródromo Cambá
Punta y que se individualizan en el. mismo, cede y dona los mismos a la
Provincia de Corrientes (Art. 1o); que dicha donación fue aceptada por la
Provincia de Corrientes bajo la condición de construir allí con fondos propios
una pista de hormigón con las especificaciones que allí se indican (Art. 2 o);
indicándose expresamente en el Art. 4o del mismo que las tierras
comprendidas en la donación y que a ese momento no sean utilizadas, serían
reservadas para futuras expansiones de las instalaciones, “no pudiendo la
Provincia venderlas ni destinarlas a otros fines que no sean los expresamente
aeronáuticos”.
En virtud de dicho convenio se dicta el Decreto - Ley N° 17.137 de fecha 27 de
diciembre de 1957 por el que se materializa la referida donación. En los
considerandos del mismo se destaca la facultad de los estados provinciales
para construir y mantener aeródromos públicos; la posesión de dichos terrenos
por parte del Estado Nacional, los que fueron destinados para la construcción
de un aeródromo; la necesidad de encontrar una solución urgente que
posibilite el desarrollo del tráfico aerocomercial por medio de aviones de base
terrestre -en ese entonces se utilizaban hidroaviones- para una ciudad de tal
importancia como esta. En el Art. Io de la norma en cuestión se materializa la
referida donación, la que es aceptada por la Provincia (Art. 2o) con la condición
de construir en dichos terrenos la pista de aterrizaje con las especificaciones
indicadas y por el Art. 3o, se ratifica en todos sus términos el convenio referido
en el párrafo que antecede.
Dicho Decreto-Ley fue ratificado en su totalidad por esta Provincia mediante el
Decreto N° 5480 suscripto el 31 de diciembre de 1957.
Luego, mediante el dictado del Decreto N° 276 del 8 de octubre de 1969 y
teniendo en cuenta que se ha omitido en su oportunidad la inscripción de las
tierras donadas, se dispuso la inscripción del dominio en el Registro de la
Propiedad a favor del Estado de la Provincia de Corrientes haciéndose
referencia en los considerandos del mismo que las tierras donadas integran la
fracción correspondiente al Aeropuerto Internacional Corrientes “Cambá Punta”
para luego señalarse que de conformidad al Art. 1810 del Código Civil
reformado por Ley N° 17.711, las actuaciones administrativas son título de
dominio suficiente cuando se trata de donaciones al Estado, por tanto no
resulta necesario el requisito de escritura pública.
De lo hasta aquí expuesto puede colegirse sin ambages que el bien en cuestión
integra el dominio público del Estado pues fue destinado o afectado a cumplir
un servicio público por la autoridad competente.
Ello así pues para determinar la naturaleza jurídica de la afectación hay que
distinguir entre los bienes públicos naturales y los artificiales. En el primer
caso, se requerirá una ley nacional y en el segundo, una ley provincial o un
acto administrativo. De manera que en estos supuestos, es la autoridad local
la que crea el bien público, ya sea por ley, ya por acto administrativo. Lo
destina así al fin previsto, lo que implica afectación. (Conf. Diez. Manual de
Derecho Administrativo. T. 2. Ed. Plus Ultra. Bs.As. 1997. p. 340).
Ninguna duda cabe respecto al carácter de servicio público que reviste el
transporte aéreo. Y analógicamente (Art.2° del Código Civil y Comercial)
equivalente a los puertos en la navegación (Art.235°, inc. b. del Código Civil y
Comercial de la Nación).
b) Establecida entonces la naturaleza del bien que se pretende usucapir,
corresponde analizar sus caracteres jurídicos. Menciona Rosatti al respecto que
ellos son: 1) la inalienabilidad. Esto supone que están fuera del comercio de
derecho privado. Diez señala que tal carácter surge implícita del principio de
no comerciabilidad de dichos bienes y su fundamento es preservar a las
generaciones futuras los bienes en cuestión. (Diez Manuel María. Dominio
público. Teoría general y régimen jurídico. Bs.As. 1940, p. 271 y 263). En igual
sentido se expresa Marienhoff para quien el fundamento de tal indisponibilidad
tiene a asegurar el cumplimiento del fin que motiva la afectación, (op. cit. p.
221 y 225). 2) la imprescriptibilidad: esto significa que el bien no puede ser
adquirido por la posesión continua de un ocupante durante el lapso fijado por
la ley (interpretación a contrario sensu del art. 3948 del Código Civil). El
fundamento de la imprescriptibilidad es poner a cubierto a la administración de
imprevistas o sorpresivas detracciones al patrimonio comunitario (Waline
Marcel. Les mutation domaniales. París. 1870. p. 43; cit. por Diez, ob. cit., pp.
280 y ss.). 3) la sujeción a reglamentos de policía es otro de los caracteres de
estos bienes, es decir que están sujetos a un régimen especial y único para
ellos (CSJN Fallos: 146:289 y ss). (Conf. Rosatti. Op. cit. pp. 417/418).
En otras palabras, atendiendo a la relación de los bienes con la persona
jurídica pública, se subdividen en: a) Bienes públicos: que están afectados a la
comunidad para uso y utilización de los particulares. Quedan fuera del
comercio y por ello no son enajenables ni se adquieren por usucapión. Tanto la
afectación o la desafectación de estos bienes del dominio público se efectúan
por un acto de autoridad, generalmente emanado del Poder Legislativos; en
ciertos casos por hechos de la naturaleza. Producida la desafectación por ley
del Congreso o por acto de la Administración, el bien queda sujeto al régimen
del dominio privado y se vuelve susceptible de embargo, enajenación, etc...
(Conf. Cifuentes Santos. Código Civil. Comentado y Anotado. T. IV. Edit. La
Ley. Avellaneda (Bs.As.) 2008. p. 399).
“La imprescriptibilidad es una nota derivada de la utilidad pública de los bienes
de dominio público, cuya efectividad demanda la exclusión de la adquisición de
estos por particulares, incluso por usucapión. Sin embargo, los bienes
patrimoniales, como ya se ha indicado, pueden ser objeto de desafectación. Al
cesar la afectación, los particulares pueden comenzar a consolidar sus
detentaciones sobre bienes que fueron de dominio público, tanto naturales
como artificiales y que ya son bienes patrimoniales. La desafectación debe
realizarse siempre de manera expresa” (Conf. Gabriel de Reina Tartiere
(Coordinador). Naturaleza y Régimen de los Bienes Públicos. Ed. Heliasta.
Avellaneda (Bs.As.). 2009. p. 85).
No desconozco que hay jurisprudencia que considera que se puede producir la
desafectación tácita. Así, se tiene dicho que resulta incuestionable la
procedencia de la usucapión respecto de una parcela residual, no utilizada en
la construcción de una obra de dominio público, si el accionante ha acreditado
la posesión pública y pacífica con ánimo de dueño durante un lapso mayor al
requerido por la ley y de las constancias de la causa se desprende que la
fracción que se pretende usucapir no resulta de interés para el Estado, por lo
cual cabría su declaración como sobrante. Específicamente, se ha dicho que
“Para que cese el carácter de dominio público de un bien es necesaria la
desafectación de su destino, la cual puede producirse no sólo por las leyes o
por actos administrativos sino también por hechos de la administración, que de
manera tácita pero inequívoca y categórica, revelen la voluntad desafectante
de la autoridad competente” (CNCiv., Sala J, 14-7-2000, “Pallito Salvador
Jesús c/Propietario Av. Luis J. Dellepiane 6041 s/Posesión vicenal”, J013337,
Zaccheo; Cit. por Calegari de Grosso. Usucapión. Código Civil y Comercial de la
Nación Ley 26.994. Ed. Rubinzal Culzoni. Sta. Fe. 2015. pp. 155/156).
No es el caso de autos. En primer lugar, porque el accionante aduce en abono
de su postura que el Estado consintió el asentamiento de unas cuatrocientas
familias, una Iglesia Evangélica, un comedor comunitario; que los vecinos
reciben asistencia médica, odontológica, etc. a través del Ministerio de Salud y
del Municipio local; que se permitió el emplazamiento de un corsódromo, un
autódromo, etc. Nada de ello me consta ni se ha producido prueba categórica
al respecto y por los medios adecuados. Cuando la demandada se presentó a
tomar intervención en autos ya puso de manifiesto que el bien integraba el
dominio público del estado y cuando la accionante contestó el traslado de la
reconvención planteada nada dijo acerca de estas cuestiones mencionadas, ni
ofreció las pruebas pertinentes, cuando era la oportunidad para hacerlo.
Esperó en cambio tener sentencia adversa a sus intereses para recién formular
estas manifestaciones al expresar agravios. Y con respecto al corsódromo,
autódromo y otras obras mencionadas, tampoco me consta ni se alegó acerca
de si las mismas fueron llevadas a cabo a través de permisos o concesiones
otorgadas por el Estado, o por cualquier otro régimen administrativo, ni
sujetas aun determinado plazo si lo hubiere. Es más en los bienes del dominio
público los derechos otorgados sobre ellos a los particulares son
eminentemente precarios y revocables en cualquier tiempo (Conf. Rivera, Julio
César y Medina Graciela, Código Civil y Comercial de la Nación, T. I, Ed. La
Ley, Bs. As.2014, p.519).
En segundo lugar, mal puede hablarse de una voluntad desafectante por parte
del Estado Provincial cuando el titular del Poder Ejecutivo dictó el Decreto N°
1512 de fecha 13 de agosto de 2007 por el que se autorizaba a la Fiscalía de
Estado a promover y proseguir hasta su total terminación, todas y cada una de
las acciones civiles y penales que correspondan, motivadas por en los actos de
usurpación, invasión, obstaculización e impedimento de funcionamiento de los
predios correspondientes al aeropuerto, pista de aterrizaje y su zona de
influencia y a obtener la restitución, recupero, liberación total de los predios
indicados, contra todas las personas físicas y/o jurídicas individualizadas en las
actuaciones que dieron origen a su dictado y todos aquellos que resultaren
ocupantes, usurpadores, poseedores y/o tenedores, al tiempo o con
posterioridad a su dictado y hasta lograr el total desalojo de los predios. (Art.
Io). En el Art. 3o se instruía a la Escribanía Mayor de Gobierno a intimar en
forma fehaciente a cada uno de los usurpadores existentes a que deje el
predio, haciéndoles saber además que se encuentran cometiendo un ilícito,
que su presencia en el predio no les genera derecho alguno por cuanto el
mismo se encuentra afectado al dominio público y que por tanto, resulta
imprescriptible. Por último, en el Art. 4o del Decreto en análisis se instruye a la
Dirección General de Catastro y Cartografía, la imposibilidad de dar curso a
pedidos de aprobación de mensuras para prescripción adquisitiva sobre bienes
del dominio público del Estado, por ser ilícito y de cumplimiento imposible, por
atentar grave y severamente contra el orden jurídico y normativo vigente.
Nótese que en el caso la mensura fue realizada en junio de 2000 e inscripta en
la Dirección General de Catastro en septiembre de 2000 y si bien el Decreto en
cuestión data del 2007, la demanda fue iniciada luego de su dictado, en el mes
de abril de 2010. Con ello quiero significar que el accionante no podía
desconocer la existencia de tan clara normativa publicada en el Boletín Oficial
de la Provincia de Corrientes -N° 25.086- el día 30 de agosto de 2007. Y es
más, la existencia de la misma fue puesta de manifiesto por los apoderados
del Estado Provincial al momento de contestar la demanda incoada y
reconvenir por reivindicación. Sin embargo, nada dijo al respecto la accionante
al contestar el traslado que de ello se le confirió, cuando era la oportunidad
para cuestionar su validez e incluso su constitucionalidad.
Vimos que en el Decreto mencionado el Estado insiste en la naturaleza del
inmueble que se pretende usucapir al decir que pertenecen al dominio público
del Estado Provincial.
Precisamente, la defensa de la integridad del dominio público frente alas
usurpaciones de los particulares que con el transcurso del tiempo terminarían
por imponerse, se ha tratado de encontrar en todas las épocas con la
formulación del principio de la imprescriptibilidad de tales bienes. Este
principio tiene por objeto conservar el dominio público en su integridad. Se
trata de que el dominio público quede entonces y sea en todo momento y en
todas partes dedicado al uso directo o indirecto de la colectividad.
Naturalmente que la imprescriptibilidad subsiste en tanto los bienes mantienen
la dominialidad. Si se produce la desafectación y pasan a constituir bienes
privados -reitero- aquella desaparece y se aplican las reglas referentes al
dominio privado del Estado. Es evidente, sin embargo, que no se puede
producir una desafectación tácita. Vale decir que la posesión de un particular
que intenta prescribir, no puede llegar a producir esa desafectación, (conf. Diez
Manuel María. Manual.... p. 333).
La Corte Nacional en la causa “Vila” destacó la necesidad de una evidencia
absoluta de la desafectación y que los hechos que la sustentan deben ser
indudables y manifestarse por constancias inequívocas. (Recurso de hecho
deducido por el Estado Nacional - Ministerio de Educación en la causa “Vila
Alfredo Luis c/Gobierno Nacional - Poder Ejecutivo Nacional”).
Teniendo en cuenta ese estricto criterio puede aseverarse que en el sub judice
nada autoriza a suponer que el uso particular del inmueble que se pretende
usucapir haya contado con la indubitable aquiescencia de la Administración. El
actor no ha demostrado la existencia de hechos que permitan concluir con
evidencia absoluta que el bien ha sido desafectado por la voluntad tácita de la
administración. Con relación a este punto, es oportuno resaltar que la posible
configuración de una manifestación de voluntad implícita de la administración
debe apreciarse restrictivamente, con mayor razón aún cuando el bien en
cuestión se encuentra afectado a la prestación de un servicio de utilidad
común como lo es el transporte aéreo de personas y cosas, resultando
insuficiente a tal efecto la existencia de comportamientos simplemente
omisivos. No entenderlo de tal manera, además, importaría nada menos que
desnaturalizar el régimen del dominio público, convalidando la apropiación
privada de bienes que pertenecen a toda la comunidad. (En tal sentido,
Cám.Contenc.Adm. N° 1, Sta. Fe. 11/06/2013 en autos: “Nicola Jorge Alberto
c/Comuna de Campo Piaggio s/Recurso Contencioso Administrativo”, Expte. N°
34.).
Como conclusión en este punto, de manera contundente y terminante se tiene
dicho que “Toda ocupación de hecho del suelo o de otro bien público, no
importa adquisición de posesión, ni de propiedad o servidumbre y constituye
una contravención y una usurpación permanente que puede ser siempre
perseguida, no pudiéndose invocar el hecho de la posesión ni el justo título ni
de la buena fe”, (conf. Diez, ob. cit., p. 281; cit. por Rosatti, op. cit., p. 418).
También se dijo que “La afectación de un bien al dominio público artificial del
Estado impide su adquisición por usucapión ... aún frente a la existencia de
desidia o error de los funcionarios encargados de mantenerlo en su destino
propio” (CFed.Apel., Corrientes, 2/10/01, LLLitoral, 2002-478; cit. por Areán
Beatriz A. Proceso de Usucapión. Ed. Hammurabi. Bs.As. 2004. p. 74).
Por tanto, el bien objeto de autos pertenece al dominio público del Estado
Provincial y continúa afectado a la prestación de un servicio de utilidad común
de todos los ciudadanos. Por ende participa de sus caracteres y entre ellos, el
de la imprescriptibilidad.
6.- En respuesta al agravio que alude al apartamiento de la normativa vigente
y específicamente en cuanto a que no hay en el Código Civil norma alguna que
consagre la imprescriptibilidad de los bienes pertenecientes al dominio público
del Estado, si bien ello era cierto en el Código Civil, derogado por la Ley
26.994 (Art.4°) pues no había sido expresamente previsto en el texto del
cuerpo normativo citado, tanto la doctrina como la jurisprudencia eran
contestes en que ello surge de la interpretación armónica y coordinada de sus
Arts. 2400, 3951, 3952 4019.
Entonces, la imprescriptibilidad surgía en primer lugar del art. 2400: “Todas las
cosas que están en el comercio son susceptibles de posesión;” a contrario
sensu, las cosas que son susceptibles de posesión pueden ser susceptibles de
adquisición por prescripción. (La cual supone la posesión.) Entonces los bienes
que no están en el comercio, no pueden ser poseídos y por lo tanto no pueden
ser adquiridos o perdidos por prescripción.
En segundo lugar, el art. 3951, establecía que: “El Estado general o provincial
y todas las personas jurídicas están sometidas a las mismas prescripciones
que los particulares, en cuanto a sus bienes o derechos susceptibles de ser
propiedad privada,” lo cual viene a traer la idea de que hay bienes que son
susceptibles de ser de propiedad pública, a los que no se aplica lo que este
artículo dispone.
El art. 3952 decía: “Pueden prescribirse todas las cosas cuyo dominio o
posesión puede ser objeto de una adquisición.” Vemos ya que los bienes que
están fuera del comercio, por ser del dominio público, no pueden ser objeto de
adquisición, y encontramos ahora con esta norma que tampoco pueden ser
objeto de prescripción.
Por último el art. 4019, disponía que: “Todas las acciones son prescriptibles,
con excepción de las siguientes: 1) La acción de reivindicación de la propiedad
de una cosa que está fuera del comercio”.
De todos modos la cuestión ya ha quedado definitivamente zanjada con la
disposición expresa a tal carácter que hace el Art. 237 del Código Civil y
Comercial de la Nación.
Precisamente, comentando el Art. 235 Código Civil y Comercia] se dice que
bienes del Estado son aquellos que están afectados a la comunidad para uso y
utilización de los particulares; que los mismos quedan fuera del comercio, no
se pueden enajenar, ni adquirir por usucapión y que la posibilidad de afectarlos
o desafectarlos como bienes del dominio público se debe realizar por un acto
efectuado por el Poder Ejecutivo o por el Poder Legislativo. Dicha norma
menciona en el inc. f) a cualquier obra pública construida para utilidad o
comodidad común. Y en cuanto al Art. 237 del mismo cuerpo legal, se señala
que los particulares no pueden adquirir el dominio de las cosas sujetas al
dominio público por ser éste inenajenable e imprescriptible. (Conf. Lorenzetti
Ricardo Luis. Director. Código Civil y Comercial de la Nación. Comentado. T. I.
Ed. Rubinzal Culzoni. Sta. Fe. 2014. pp. 769/779). En efecto, dice
textualmente la norma en cuestión. “Art. 237: Determinación y caracteres de
las cosas del Estado. Uso y goce. Los bienes públicos del Estado son
inenajenables, inembargables e imprescriptibles. Las personas tienen su uso y
goce, sujeto a las disposiciones generales y locales”.
Precisamente, la Corte Suprema de Justicia de la Nación en la causa “Vila”
referida, rechazó una demanda de usucapión y ordenó el desalojo del actor,
quien pretendía adquirir el dominio de una fracción de terreno perteneciente a
la Universidad Nacional de Cuyo. El Máximo Tribunal destacó que “no se
encuentra controvertido en la causa el carácter de dominio público del terreno
que se busca usucapir” por lo que este inmueble no es susceptible de actos
posesorios que puedan dar lugar a la prescripción adquisitiva de dominio.
7. - También merece ser descalificado el agravio que alude a la
prescindencia del material probatorio rendido en autos. Ello así por cuanto el
Art. 386 del C.P.C.C. expresamente dispone que los jueces no tienen el deber
de expresar en la sentencia la valoración de todas las pruebas producidas sino
únicamente de las que fueren esenciales y decisivas para el fallo de la causa y
por supuesto, en atención a la solución que finalmente propiciará.
8. - Tampoco resulta aplicable al caso la jurisprudencia que menciona el
recurrente, emanada del Máximo Tribunal Nacional en la causa “Ministerio del
Interior - Prefectura Naval Argentina c/Buenos Aires, Provincia” del
27/09/2005 por cuanto, más allá de que en aquellos autos eran partes dos
entes públicos, no era dudoso que el bien en litigio pertenecía al dominio
privado de la Provincia de Buenos Aires y, por ende, susceptible de una
posesión por la Nación, que finalmente dio lugar a la adquisición por
prescripción por parte del Estado Nacional.
9.- Sin perjuicio de todo lo expuesto, aún si consideráramos que se produjo un
supuesto de desafectación tácita porque el inmueble que se pretende usucapir
es una parcela residual, no utilizada en la construcción de una obra de dominio
público, la demanda sería igualmente rechazada pues para poder usucapir es
preciso que el accionante haya acreditado la posesión pública y pacífica con
ánimo de dueño durante un lapso mayor al requerido por la ley y ello no
ocurrió en el caso.
En efecto, el Sr. Ramón Gumersindo Mur, inicia esta demanda de prescripción
adquisitiva señalando ser cesionario de los derechos y acciones posesorios que
sobre dicho inmueble ejerció “animus domini” desde el año 1960 el Sr. Juan
Carlos Falcón, según instrumento privado que adjunta celebrado en agosto de
1986. Manifiesta que el Sr. Falcón ejerció la posesión del mismo en forma
pacífica, pública y continua desde el año 1960 y que luego él continuó la
posesión en idénticas condiciones; que en el año 2000 encargó al Agrimensor
Nacional Sr. Armando J. Pérez la realización de una mensura para prescripción
adquisitiva quien cumplió su cometido con la Mensura N° 16359 “U”; que
realizó la instalación de tendido para servicio de luz eléctrica y abonó impuesto
inmobiliario y contribución por servicios a la propiedad.
Del material probatorio colectado así como de la documental que reservada en
Secretaría tengo a la vista en este acto, puede colegirse que el terreno en
cuestión pertenece al Estado Provincial tal como surge de los informes
rendidos por el Registro de la Propiedad Inmueble, de la Dirección Provincial
de Aeronáutica (fs. 283/307), del Ministerio de Gobierno y Justicia (fs.
191/206) y del Archivo General de la Provincial (fs. 133/169).
Que se trata de un supuesto de accesión de posesiones ya que el accionante
aduce haber ingresado al inmueble en cuestión en agosto de 1986 en virtud
del contrato de cesión de derechos posesorios celebrado con el Sr. Falcón. Vale
aclarar que se trata de un mero instrumento privado que carece de
certificación actuarial en cuanto a su contenido, ni a sus firmas, ni fecha cierta,
aún cuando tal operación fuera ratificada por el Sr. Falcón cuando concurrió a
prestar declaración testimonial (fs. 259) oportunidad en que da cuenta que
poseyó el inmueble en cuestión desde el año 1960 hasta 1986 en que cedió
sus derechos a Mur, momento a partir del cual éste ocupó el predio en forma
pacífica y sin ser molestado.
Las testimoniales brindadas por los Sres. Meza (fs. 260), Acosta (fs. 261),
Pucheta (fs. 324) y Monzón (fs. 325) son contestes en reconocer la ocupación
del predio por el usucapiente.
Del mandamiento de constatación (fs. 342/343) surge el estado de
conservación del inmueble y en la declaración de parte del Sr. Mur (fs. 185)
manifiesta estar construyendo una pequeña vivienda desde hace cuatro o
cinco años, para ser utilizada durante los fines de semana.
La pericial realizada por el Agrimensor Quinquela Daniel (fs. 395/396) es
contundente en señalar que el predio en cuestión se halla dentro del inmueble
afectado al aeropuerto local aunque no dentro de su zona de seguridad.
El Ente Regular de Obras Sanitarias de Corrientes manifiesta que el inmueble
de referencia se encuentra fuera del radio servido por la empresa (fs. 241).
Aguas de Corrientes informa que la propiedad en cuestión no cuenta con red
disponible por lo que no se halla registrada en esa compañía.
La Dirección Provincial de Energía de Corrientes informa a fs. 270 que el
inmueble en cuestión no se registra en el sistema como usuario de esa
dirección; que tampoco figura en el sistema, realizada la búsqueda por los
nombres de los linderos mencionados en el oficio librado, no pudiendo localizar
lo solicitado. Ello se contradice con la manifestación del accionante en cuanto
aduce haber solicitado el tendido de servicio eléctrico.
Lo informado por dichos organismos se contradice con el plano remitido por la
Policía de Seguridad Aeroportuaria que se agrega a fs. 336 -en respuesta al
oficio librado- del que surge la existencia de una “zona de asentamientos
irregulares, con sembradíos, ladrillerías, casas precarias, casas de fin de
semana, calles internas bien delimitadas, con tendido de energía eléctrica y
agua potable” (el subrayado me pertenece). Tal manifestación coincide con el
informe pericial de fs. 395/396 en cuanto da cuenta de que el inmueble en
cuestión se encuentra comprendido dentro de un barrio que se halla en una
etapa de desarrollo suburbano.
Y que el mismo ya cuenta en sus calles con los servicios de agua y luz. El
impuesto inmobiliario se comenzó a pagar en el año 2006 según surge de los
recibos acompañados y del Estado de Cuenta Inmobiliario remitido por la
Municipalidad de la Ciudad de Corrientes (entidad autónoma del Estado
Provincial, titular del dominio público) y que se agrega a fs. 313/316 en
respuesta al oficio librado a fs. 309.
Luego de analizadas las pruebas aportadas a la causa, bueno es señalar que
tanto la doctrina como la jurisprudencia son contestes en señalar que en los
juicios de esta naturaleza se deben analizar los elementos aportados con suma
prudencia y sólo acceder a la petición cuando los extremos acreditados lleven
absoluta certeza al juzgador sobre los hechos afirmados por estar en juego
poderosas razones de orden público al tratarse de un modo excepcional de
adquirir el dominio. (CNCiv. SalaH, 21/02/2007, LL. 2007-C-228). Con más
razón aún en aquellos casos como el que nos ocupa.
El juez debe ser muy estricto en la apreciación de las pruebas, dadas las
razones de orden público involucradas y por tanto la comprobación de los
extremos exigidos por la ley debe efectuarse de manera insospechable, clara y
convincente. La prueba debe reunir condiciones sustanciales de exactitud,
precisión y claridad debiendo probarse todos los hechos que han servido de
base a la adquisición. Como difícilmente estos hechos, por su variedad y
reiteración a lo largo de los años puedan ser probados a través de una única
prueba, la convicción del juez deberá necesariamente darse como el resultado
de distintas pruebas combinadas. Es lo que se denomina prueba compuesta,
que es la que deriva de la composición de pruebas simples, que al ser
consideradas aisladamente, no hacen prueba por si solas, pero al ser
evaluadas en conjunto, pueden llevar al juez a un pleno convencimiento (Conf.
Alsina, Tratado, p. 304).
En los procesos de usucapión es preciso que exista prueba compuesta. Así lo
ha dispuesto el legislador configurando una hipótesis de prueba legal o tasada.
Ello porque si bien la prueba de testigos será la más importante, sin embargo,
el Art. 24 inc. c) primera parte de la Ley N° 14.159 modificada por el Decreto
Ley N° 5756/58 establece que “Se admitirá toda clase de pruebas, pero el fallo
no podrá basarse exclusivamente en la testimonial”. Por lo tanto, si bien tiene
un valor preponderante, debe estar corroborada por evidencias de otro tipo
que formen la prueba compuesta respecto de la posesión, por ejemplo la
acreditación del pago de impuestos.
Sabido es que no resulta menester que la prueba abarque todo el período
necesario para prescribir, pero las evidencias de esta índole deben remontarse
a un lapso que cubra una parte considerable de dicho período, de modo de
producir un convencimiento suficiente acerca del comportamiento del pretenso
poseedor, en tal calidad. Ello es así, dado que la sola detentación material de
la cosa no hace presumir el “animus rem sibi habendi” que caracteriza la
posesión. (CNCiv. Bs. As., 3/11/11 in re, “Mindlis c/ Bagian s/Presc.Adq”).
En el caso el accionante sólo acreditó haber abonado el impuesto inmobiliario a
partir del año 2006, esto es, únicamente por el período de cuatro años
anteriores a la demanda que fue presentada en abril de 2010 y viene bien
recalcar, veinte (20) años después de la supuesta adquisición de los derechos
posesorios que le fueron cedidos -año 1986- Es preciso destacar que quien
invoca ser poseedor tiene a su cargo probar su “animus domini” no sólo actual
sino también el anterior y especialmente, el que tuviera en el inicio de la
ocupación, porque ese elemento subjetivo debe perdurar a lo largo de todo el
plazo que la ley requiere para consumir la adquisición del dominio por este
medio en análisis, tratándose de un caso de Prescripción Adquisitiva larga (Art.
1899 del Código Civil y Comercial de la Nación).
El pago de los impuestos no es un acto posesorio aunque sí es prueba
importante del “animus domini” (CNCiv., Sala H, 24/06/2009). Es necesario
igual entender que el solo hecho de pagar los impuestos aún durante todo el
lapso de la posesión carece de entidad suficiente para tener demostrada la
misma, si no está avalado por otras pruebas.
En el caso que nos ocupa, sumado al escaso lapso durante el cual abonó el
tributo municipal, aún cuando las testimoniales rendidas fueron contestes en
señalar al Sr. Mur como ocupante del inmueble en cuestión, se contraponen la
falta de registración como usuario ante Aguas de Corrientes y Dirección de
Energía Eléctrica conforme los informes suministrados por dichos organismos.
Todo ello teniendo en cuenta el informe pericial que da cuenta del tendido de
las redes respectivas en las calles del predio y la falta de acreditación de pago
alguno en concepto de canon retributivo de esos servicios.
A ello debe sumarse el carácter de instrumento privado del contrato de cesión
invocado que al carecer de certificación notarial nada prueba respecto de su
firma, contenido y fecha cierta, más aún teniendo en cuenta que al ser
oneroso, debe ser asimilado a una compra-venta.
Y tratándose de un inmueble, debe ser realizada por Escritura Pública.
Tal análisis de la prueba aportada, realizada de manera sumamente estricta
pues sostengo que el bien pertenece al dominio público del Estado y sólo fue
realizado ante el supuesto de que se pueda considerar que hubo desafectación
tácita, me llevan a concluir que tampoco en autos se ha probado la posesión
alegada por el plazo de veinte (20) años que marca la ley. También es bueno
destacar que la conclusión a que arribo no se enerva aunque se optara por un
criterio más flexible en la ponderación de las pruebas y se considerara la
cuestión desde un aspecto social, esto es teniendo en cuenta la crisis en
materia habitacional existente en la Provincia -y en el país, diría- porque el
inmueble de autos no constituye el domicilio real del accionante (ver poder de
fs. 8, declaración de parte de fs. 362) y el predio no está destinado a ello sino
sólo a una “casa de fin de semana” tal sus propias manifestaciones.
Además no puedo dejar de considerar el descomunal aumento de la población
de la ciudad de Corrientes, Capital provincial, desde la fecha de inauguración
del Aeropuerto, lo que ya ha llevado a su ampliación y su área de seguridad,
circunstancia que seguramente se volverá a repetir en el futuro dado el
incremento de la navegación aérea y su consecuente complejidad técnica. Todo
ello de acuerdo a las cláusulas insertas en el instrumento de donación de los
terrenos en cuestión al Estado Provincial.
10.- Las circunstancias expuestas, sumadas a los fundamentos vertidos por el
Inferior, me llevan a concluir por el rechazo de los recursos de apelación y
nulidad incoados y la confirmación de la recurrida, con costas en esta instancia
también a la apelante vencida por aplicación del principio objetivo de la
derrota (Art. 68 del C.P.C.C.) y regulando los honorarios de los profesionales
intervinientes por la labor cumplida ante esta Alzada, en el 30% de lo que se
tarife como retribución por el trabajo llevado a cabo en Primera Instancia (Art.
14 de la Ley N° 5822) en el carácter de Monotributistas, haciendo efectivo el
apercibimiento bajo el cual fueron intimados a fs. 456 y con más el interés
previsto por el Art. 56 de la ley citada para el supuesto de mora. ASI VOTO.

• A LA MISMA CUESTIÓN LA SEÑORA VOCAL DOCTORA MARÍA BEATRIZ

BENITEZ DE RÍOS BRISCO dijo:
Que comparto los fundamentos expuestos por la Señora Vocal preopinante. En
consecuencia, adhiero al voto que antecede y me expido en idéntico sentido.
Con lo que se dio por terminado el Acuerdo, pasado y firmado ante mí,
Secretario, que doy fe.
SENTENCIA:
N° 28 - Corrientes, 09 (nueve) de octubre de 2015.
Por los fundamentos que instruye el Acuerdo precedente,
SE RESUELVE:
1o) RECHAZAR los recursos de apelación y nulidad incoados a fs. 434/444 vta.
y en su mérito, confirmar la Sentencia recurrida N° 51 del 18 de marzo de
2015 obrante a fs. 423/432.
2o) COSTAS en esta instancia a la apelante vencida.
3o) REGULAR los honorarios de los profesionales intervinientes por la labor
cumplida ante esta Alzada, en el 30% de lo que se tarife como retribución por
el trabajo llevado a cabo en Primera Instancia (Art. 14 de la Ley N° 5822) en
el carácter de Monotributistas y con más el interés previsto por el Art. 56 de la
ley citada para el supuesto de mora.
4o) INSERTESE copia, regístrese, notifíquese y vuelva al Juzgado de origen.
Fdo.: Dra. MARÍA BEATRIZ BENITEZ de RÍOS BRISCO (Juez, Sala IV,
CApel.Civ.Com., Corrientes) Dr. CARLOS ANÍBAL RODRIGUEZ (Juez, Sala IV,
CApel.Civ.Com., Corrientes).
Ante mí: Dr. ALEJANDRO DANIEL MARASSO (Secretario, Sala IV,
CApel.Civ.Com., Corrientes).
(CCivCom., Sala IV, Corrientes, N° 28, 9/10/2015; Expíe. N° 50414/10, “Mur
Ramón Gumersindo c/Estado de la Provincia de Corrientes s/Prescripción
Adquisitiva”).

DEMANDA DE USUCAPIÓN VEINTEÑAL. HEREDERO. HIJO

EXTRAMATRIMONIAL (SENTENCIA DEFINITIVA)
• “Origone Carlos Rafael c/ Luna Gilberto y Herederos de Rafael Origone s/
Prescripción Adquisitiva”
VISTOS: Estos autos puestos a despacho para dictar sentencia, de los que
RESULTA:
Que a fs. 6/7 se presentan los Dres. María Sandra Lartigue de Lorea y Alfredo
Sanuni en representación del Sr. Carlos Rafael Origone. Sostienen que el
derecho de su mandante surge de los arts. 4015 y 4016 del C.C. respecto del
inmueble sito en calle Lisandro de la Torre N° 352, Manzana 199, lote 13, sub
parcela 000, padrón 55630, zona 999, metros cuadrados 2249 según copia de
plancheta catastral y comprobantes del impuesto inmobiliario.
Que conforme las constancias del Registro de la Propiedad el titular del
dominio es Don Rafael Origone, padre de su mandante.
Que su mandante es poseedor desde hace mas de veinte años del inmueble
mencionado en forma pública, pacífica e ininterrumpida, prueba de ello se
basa en actos posesorios ya que en la parcela se realizan permanentes
trabajos de limpieza, plantaciones, etc., pago del impuesto inmobiliario, obras
sanitarias, municipalidad de Villa Poder Judicial San Luis Mercedes, que se
adjuntan. Ofrece prueba y funda en derecho.
A fs. 112 se da por iniciada formal demanda de posesión veinteñal en contra
de Gilberto Luna y herederos de Rafael Origone, se ordena publicación de
edictos emplazando a quien se considere con derecho al dominio del inmueble
que se pretende usucapir, para que en el término de quince días comparezcan
a tomar intervención que le corresponda en este proceso, bajo apercibimiento
de designar al Defensor de Ausentes para que lo represente.
A fs. 121/126 obra publicación de edictos.
A fs. 145/150 comparecen Adriana Zarandón y Claudia Zarandón por ser hijas
de Héctor Osvaldo Zarandón quien fuera declarado heredero del propietario del
inmueble a usucapir, Sr. Rafael Origone. Manifiestan que el padre de las
presentantes fue hijo extramatrimonial y no reconocido del propietario del
inmueble objeto del presente juicio don Rafael Origone.
Que en el año 1970 se dicta declaratoria de herederos de Don Rafael Origone
en el Juzgado Civil N° 2 y se detallan que lo heredan como hijo legitimo,
Carlos Rafael Origone, sus hijos extramatrimoniales reconocidos, Manuel,
Armando, Elena, Elva y Antonio Origone y por expreso reconocimiento de estos
coherederos, sus hijos extramatrimoniales no reconocidos Zara Zarandón,
Dora Zarandón y Héctor Osvaldo Zarandón, dejando a salvo los derechos de la
cónyuge, Sra. Adelina Aguirre de Origone, cuya copia se acompaña.
Sostiene que el actor invoca una posterior declaratoria de heredero donde se
hace instituir como único y universal heredero, ya que es quien promueve el
sucesorio resuelto mediante Sentencia Interlocutoria N° 608 de fecha
14/12/06, en el juzgado Civil N° 1.
Ofrece prueba, niegan los Poder Judicial San Luis hechos invocados por el
actor en la demanda y relata que en 1981 el padre de las presentantes,
compra a los coherederos una propiedad cita en Avenida Mitre de esta ciudad
mediante escritura pública que se adjunta, donde todos los coherederos le
venden parte del acervo hereditario del Sr. Rafael Origone. Es así, que el
inmueble que se pretende usucapir no sólo le corresponde al actor sino a
varios hermanos y medios hermanos del actor y que el padre de las
presentantes posee con titulo la porción propia del inmueble que se pretende
usucapir con mas cinco fracciones, que adquiere de sus hermanos y medios
hermanos. El Sr. Zarandón ejerció actos posesorios de dominio en el inmueble
a usucapir, ya que siempre abono sus impuestos hasta el año 2005 fecha en
que fallece.
Que a fs. 160 comparece la parte actora niega, desconoce e impugna la
documental acompañada por la demandada en la contestación de demanda.
Que a fs. 206 presentan convenio las Sras. María Adriana Zarandón, Claudia.
Raquel Zarandón, María Antonella Zarandón, Elba Valeria Zarandón y Marcos
Mauricio Zarandón, todos herederos de Héctor Osvaldo Zarandón con la
representación de las Dras. Valeria Invertí y Marcela Vidal por una parte y
Carlos Rafael Origone, con la representación del Dr. Adolfo Aman y la Dra
Lartigue y manifiestan que han llegado a un acuerdo sobre la presente causa,
conforme a las consideraciones que allí detallan.
A fs. 214 se forma un solo cuaderno de prueba común de parte actora y
demandada, la que se produce a fs. 221 a 251. Producida la prueba pasan los
autos a despacho para dictar sentencia.
Poder Judicial San Luis y CONSIDERANDO:
Que el acceso a la sentencia que declare adquirido el dominio por la posesión
continuada, pública y pacifica del bien, impone acreditar los recaudos
procesales previstos en el art. 24 ley 14.159 y las normas de fondo. En esa
dirección, la actora acompaña Plano de Mensura N° 3/125/79, confeccionado
por el Agrimensor Juan Alberto Pérez, Mat. 4 C.A., aprobado por el Dpto. de
Mensuras de la Dirección de Geodesia y Catastro en fecha 29/11/2005. El
inmueble se encuentra en el Departamento General Pedernera, Partido de
Mercedes, en calle Bélgica esquina Lisandro de la Torre entre calles Francia y
Brasil, empadronado bajo el plano N° 3/125/79 e inscripto al Tomo 9 de
Pedernera, F° 384, N° 1429 (21/8/16) a nombre de Rafael Origone, T° 85 de
Pedernera, F° 201, N° 9755 (2/X/30) a nombre de Gilberto Luna, Tomo 85 de
Pedernera, F° 205, N° 9756 (28/XII/32) a nombre de Rafael Origone; Tomo
159 de Pedernera, F° 330, N° 17332 (24/V/54) a nombre de Rafael Origone
(hijo). Padrón 55630, Receptoría Mercedes, Nomenclatura catastral de origen,
circunscripción Mercedes, Sección 11, Manzana 199, Parcela 13, en cuyas
observaciones consta “padrón a nombre de Rafael Origone para una extensión
de 2249,43 m2. En el croquis según título se establece extensión y titulares de
dominio. Esta mensura cubre aproximadamente el total de las fracciones cuyo
dominio se indico”.
Se acompañan recibos por pago de Rentas de la moratoria suscripta por Carlos
Rafael Origone desde el año 5 de marzo del 1998 al 6 de septiembre de 2004,
y el pago del mencionado impuesto por el periodo del año 2005, dos boletas
de Obras Sanitarias Villa Mercedes (periodos 8 al 12 año 2004 y del 1 al 7 del
año 2005) y una de Municipalidad de Villa Mercedes (periodos 5,6 y Poder
Judicial San Luis 7 del año 2005) conforme documental reservada en
secretaria.
Que conforme al derecho de fondo la posesión que conduce a la adquisición del
dominio, requiere la concurrencia del corpus y del ánimus, esto es,
comportarse con la cosa con ánimo de dueño (art. 2351 C.C.) durante el plazo
de veinte años (art. 4015 C.C.).
Que ello importa acreditar el ejercicio de actos posesorios que en la causa se
vinculan con el informe de la Dirección de Rentas que da cuenta del pago del
impuesto.
Igualmente, se acompañan en fotocopia simple boletos de compra venta
celebrados entre el Sr. Zarandón y otros coherederos declarados en el
resolutorio de mención en los vistos (Armando Origone - Manuel Origone -
Antonio Origone - Elena Origone - Sara Zarandón-, los que mediante la
publicación de edictos han tenido la posibilidad del acceso al presente proceso
sin haber hecho lo propio. Que la agregación de dichos boletos en original fue
desistida por las partes, no obstante, Doctrina y Jurisprudencia que se inclinan
en sostener respecto a las fotocopias simples y autenticadas, citando a Falcón
con mayor flexibilidad, la CCyC de Morón ha dicho que la fotocopia no
autenticada no ostenta carácter de prueba documental y sólo tiene valor
probatorio como elemento de juicio dentro del total de la prueba acumulada
que aparece como corroborante de lo que la fotocopia del documento quería
demostrar, como prueba indiciaría (CCivCom, Morón 14/3/75, JA, 21-1975-
122), lo que conlleva a colegir las mismas con los elementos probatorios
introducidos en autos.
En adición a ello, las testimoniales de Hugo Héctor Echenique, (fs. 231), quien
manifiesta saber que la familia Origone Poder Judicial San Luis tiene un
inmueble en la zona estación y lo sabe porque conversando con Carlos Origone
en una farmacia al frente del inmueble en Lisandro de la Torre y Bélgica se
encontraba pagando impuestos del inmueble, que lo hizo limpiar varias veces y
cercar ante una intimación municipal, que se trata de un terreno baldío que
abarca gran parte de la manzana sin ningún tipo de construcción.
A fs. 232 el testigo Rubén Enrique Héctor Reinoso declara conocer a Origone
porque realizo trabajos de jardinería y limpieza en un baldío de calle Lisandro
de la Torre y Bélgica desde el 2008 a 2011.
Que en la misma dirección se recepcionan las testimoniales de fs. 249 y 250.
Que las testimoniales producidas por personas de conocimiento de la actora y
son por su coherencia eficaz para acreditar la realización de actos posesorios
(ánimo de dueño), durante un período que excede el requerido por el art. 4015
del C.C.. En la misma dirección, la documental, es eficaz también para
acreditar el animus domini para que simultáneamente con el corpus, se acceda
a la posesión hábil para adquirir el dominio (art. 24 inc. c) ley 14.159 y art.
2425 inc. 7° del C. C.).
Se ha acreditado el corpus y animus domini de forma cabal e indubitable,
mediante la realización de idónea prueba compuesta llevando a la íntima
convicción de que en el caso concreto ha mediado posesión.
Que a fs. 206 obra convenio en el que las partes manifiestan que reconocen
los derechos sobre el presente juicio en partes iguales, es decir que la
posesión del inmueble que se reclama Poder Judicial San Luis lo es 50% para
la familia Origone actora en la causa y el otro 50% de los presentantes
Zarandón, atento ha sido poseído siempre por la familia, que integran ambos y
reconocen mutuamente derechos posesorios que motivaron la presente causa,
convenio ratificado por los apoderados de ambas partes a fs. 281.
Por lo expuesto y establecido por las normativa. Doctrina y Jurisprudencia
citadas, RESUELVO:
I) Hacer lugar a la demanda de posesión veinteñal intentada por Carlos
Rafael Origone y los Sres. María Adriana Zarandón, Claudia Raquel Zarandón,
María Antonella Zarandón, Elba Valeria Zarandón y Marcos Mauricio Zarandón,
todos herederos de Héctor Osvaldo Zarandón conforme a las pautas suscriptas
en el convenio de fs. 206, del dominio del inmueble sito en calle Bélgica
esquina Lisandro de la Torre, de la ciudad de Villa Mercedes, Departamento
Pedernera de la Provincia de San Luis, cuyas medidas, linderos y superficie da
cuenta el plano de mensura registrado por la Dirección de Geodesia y Catastro
bajo el N° 3/125/79. Líbrese oficio al Registro de la Propiedad Inmueble a sus
efectos.
II) Firme que se encuentre la misma, por Secretaria cumpliméntese con lo
establecido por art. 921 CPCC y Resolución N° 16 STJSL - SA - 2014.
III) Costas por su orden.
IV) Diferir la regulación de honorarios Inter se acredite condición frente a la
AFIP.
V) Costas por su orden. NOTIFÍQUESE.
Fdo.: Dra. CYNTHIA ALCARAZ DIAZ. JUEZ.- Concuerda con su
original que obra a fs. de los autos del rubro. CONSTE.
(Poder Judicial San Luis. Exp. 114391/5, Sentencia definitiva número:
doscientos treinta y nueve, Villa Mercedes (San Luis), 06/08/2014, “Origone
Carlos Rafael c/ Luna Gilberto y Herederos de Rafael Origone s/ Prescripción
Adquisitiva”).

USUCAPIÓN. ACCIÓN DE NULIDAD DE LA PARTICIÓN

• “Pared, José María s/sucesión ab-intestato”

a) Síntesis del fallo

El Tribunal hizo lugar a la usucapión pretendida, pues se halla acreditado en
este juicio el titular del inmueble, de tal manera que corresponde excluir la
posibilidad de que dos posesiones iguales y de la misma naturaleza concurran
sobre la misma cosa. Se destaca que la acción de nulidad de la partición no se
encuentra regulada en el actual Código, a diferencia de lo que ocurre con el
nuevo Código unificado, donde aparece específicamente prevista en su art.
2408, el cual expresa: “Causas de nulidad. La partición puede ser invalidada
por las mismas causas que pueden serlo los actos jurídicos. El perjudicado
puede solicitar la nulidad, o que se haga una partición complementaria o
rectificativa, o la atribución de un complemento de su porción”.

b) Texto Completo
Corrientes, 09 de junio de 2015
Y VISTOS: Estos autos caratulados: “PARED, JOSE MARIA s/ SUCESION
AB-INTESTATO”. Expte. N° 72221/3.
Y CONSIDERANDO:
• LA SEÑORA VOCAL DOCTORA MARIA BEATRIZ BENITEZ de RIOS BRISCO
DIJO:
I.- Que vienen estos autos a conocimiento de la Alzada con motivo de los
recursos de apelación y nulidad incoados a fs. 350/354 vta. por el incidentista,
José María Roldán, contraía Resolución N° 230 pronunciada a fs. 347/348 por
la cual se desestima el planteo de nulidad interpuesto por el quejoso a fs.
171/176.
Los recursos, debidamente sustanciados (fs. 355) y contestados (fs. 356/358),
fueron concedidos en relación y con efecto suspensivos (fs. 359) luego de
haberse desestimado el planteo efectuado por el Dr. Zaracho (Res. N° 855 de
fs. 370/372) y cumplido con la notificación dispuesta al punto 4 o de esa
Resolución (ver auto N° 2514 de fs. 382).
II.- Antes de ingresar al análisis de los agravios, conviene efectuar una breve
síntesis de los antecedentes de la cuestión recursiva.
a. - En autos tramita la sucesión de José María Pared y donde fueron
declarados únicos y universales herederos su cónyuge supérstite (Griselda
Lezcano) y su hijas (Elizabeth Pared y María Angélica Pared), conforme
Resolución N° 306 del 30/04/2009 (fs. 76) y Aclaratoria N° 20241 (fs. 79).
b. - El único bien que conforma el acervo hereditario lo constituye el
inmueble ubicado en calle Quintana entre Brasil y Roca de esta ciudad, cuyo
Adrema y demás datos regístrales son detallados a fs. 129 (denuncia de
bienes).
c. -Todas las herederas cedieron sus derechos. Griselda Lezcano (cónyuge
supérstite) a favor de su hija Elizabeth Pared (fs. 86/87) y ésta a su vez al Sr.
Pedro Walter Cortez (fs. 83/85) y María Angélica Pared también a favor de
Pedro Walter Cortez (fs. 109/111). Tales cesiones fueron presentadas al
expediente y aprobadas a fs. 130.
d. - Se arriba luego a la Resolución N° 527 por la cual se sobresee el
presente juicio adjudicándose el inmueble a favor del Sr. Pedro Walter Cortez
(fs. 142).
Contra dicha Resolución el hoy recurrente plantea un incidente de nulidad (fs.
171/176 vta.) argumentando -básicamente- que a la par de este juicio se
viene sustanciando otro ante el mismo Juez (Expte.72292 caratulado “Roldán
Carlos Isidro c/ José María Pared s/ Ordinario) donde su parte adquirió, por
prescripción, el dominio del inmueble aquí adjudicado.-
El incidente fue sustanciado con el cesionario adjudicatario del inmueble, Pedro
Walter Cortez y también con Walter Osvaldo Albornoz, tercero adquirente del
mismo bien (fs. 189) quien se presentó a través de su apoderada Nelly E.
Rivas (fs. 207/2lly vta.) y contestó el traslado (fs. 329/334); haciendo lo
propio el Sr. Cortez a través de su apoderado Juan José Zaracho (fs. 335/339
vta.).
e. - La nulidad fue desestimada por el Sr. Juez “A quo” a través de la
resolución en crisis (n° 230 de fs. 347/348). Para así decidir, señaló que el
sobreseimiento había sido dictado conforme las reglas del proceso sucesorio, y
que por tanto, existiendo una resolución firme y consentida, no correspondía
“que la nulidad articulada sea resuelta en estas actuaciones”. Y agregó,
“siendo necesario mayor debate y prueba la parte interesada deberá ocurrir
por la vía de acción ordinaria si así lo estimare pertinente”.
Añadió la opinión doctrinaria de quienes consideran improcedente la nulidad
articulada una vez pronunciada y notificada la sentencia.
Por todo ello desestimó la nulidad con costas al incidentista.
III.- Frente a ello, el recurrente expresó los agravios que a continuación se
sintetizan:
a) Reprocha que el Juez considere que carece de competencia para resolver
su planteo toda vez que la decisión emitida, al ser un acto dictado dentro de
un proceso voluntario, no hace cosa juzgada, pudiendo ser revisado y
revocado en esta instancia, en cualquier momento si existen elementos que asi
lo justifica.
Afirma que el incidente de nulidad es admisible dado que su planteo consiste
en subsanar un error que provino exclusivamente de la omisión incurrida por el
Juez al no reparar sobre los efectos de la usucapión sobre el bien adjudicado.
Destaca que la resolución en pugna no es un acto jurisdiccional sino un acto
judicial por cuanto para su dictado no medio controversia. Por ello, dice, no
causa estado siendo revisable en esta instancia.
b) En este mismo orden de ideas, se agravia de que se repute inadmisible
la vía incidental por cuanto la resolución en pugna, insiste, no es una
sentencia.
c) Finalmente critica que se haya dispuesto la adjudicación, sin haberse
considerado los efectos emergentes del proceso ordinario, el cual tramita bajo
el mismo Juez y de cuyo resultado tuvo cabal noticia porque a la fecha del
sobreseimiento -el expediente- ya se encontraba en su poder.
Agrega en tal sentido que si el propio Juez había ordenado la atracción de
dicho proceso a este sucesorio, es porque consideraba que podría tener
eventuales efectos sobre el curso de éste. Razón por la cual entiende que ha
mediado una insostenible contradicción que torna aplicable la doctrina de los
propios actos.
Enfatiza que los derechos que fueron adquiridos por su parte en el proceso de
usucapión resultan afectados por su S.S a., quien al adjudicar el inmueble
soslayó injustificadamente la discusión que sobre la propiedad del mismo se
venía sosteniendo en aquél proceso.
También critica que se haya juzgado que en el proceso sucesorio se cumplieron
todas las etapas y que esas actuaciones se encuentren firmes y consentidas,
toda vez que su parte no consintió ninguno de tales actos ni siquiera la cesión
de derechos base de tal adjudicación.
d) Por último se agravia de las costas y afirma que si bien su parte resultó
perdidosa existen motivos para considerar que actuó sobre la base una
razonable convicción y que ello justificaba hacer excepción al principio objetivo
de la derrota.
IV. - Así las cosas, cabe en primer lugar señalar que si bien el recurrente ha
planteado junto a la apelación también el recurso de nulidad, el mismo no será
considerado por ausencia de fundamentación.
Esta Sala tiene dicho que cuando ambos recursos son interpuestos con una
misma línea argumental, es decir fundamentados en los mismos hechos sin
que exista distinción entre aquellas razones que hacen a la nulidad y los que
comprenden la apelación, corresponde rechazar el recurso de nulidad cuando
-como sucede en autos- los agravios pueden ser reparados por el recurso de
apelación (conf. Alsina, “Tratado”, t. IV, pág. 238, Bs. As. 1961; Fernández,
“Código Procesal Civil, Comercial”, 1.1, pág. 1388, nota 21, Bs. As., 1955;
Colombo, “Código Procesal Civil”, pág. 577, Bs. As., 1964; Fenoccieto-Arazi,
Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, T. 1, p. 890, com. art. 253
CSJN, 30/4/81, ED, 94-235; CNCiv., Sala A, 8/4/85, LL, 1985-E-195).
Ello así, teniendo en cuenta el principio de conservación de los actos jurídicos.
V. - Sentado lo cual, corresponde analizar los agravios que fundan la
apelación.
1.- Al respecto, resulta necesario tener en claro el verdadero alcance de la
resolución en crisis, pues, como surge del relato precedentemente efectuado,
el planteo de nulidad no fue desestimado en sustancia sino sólo en su faz
formal.
Ello significa que no ha existido un pronunciamiento que haga al fondo de la
cuestión planteada por el recurrente. Concretamente el Juez no ha entrado a
considerar la validez del acto particionario ni de las cesiones que lo
precedieron.
De modo que la cuestión central de esta apelación pasa por decidir si la vía
procesal intentada por el recurrente para ventilar las pretensiones que
esgrime, es la idónea, o si, por el contrario, deberá transitar los carriles de
procesos distintos al de este juicio sucesorio.
Este ha sido el verdadero fundamento por el cual la nulidad ha sido
desestimada y por tal razón no se atenderán los agravios que, pese estar
vinculados a la cuestión, no apuntan a desvirtuar aquella conclusión.
Y en ese cometido, forzoso resulta admitir, que el recurrente no ha
focalizado su embate en forma idónea sobre esa particular cuestión. Del breve
resumen efectuado en el punto anterior se desprende que sus agravios
apuntan más que nada al aspecto sustancial de la nulidad, refiriéndose
laxamente a la cuestión que debía ser su critica principal, esto es la viabilidad
procesal del incidente.
No obstante ello, y dado el criterio amplio con el cual se ha enrolado este
Tribunal admitiendo que cualquier crítica por “parca” que sea, es suficiente
para considerar sostenido el recurso, siempre y cuando el apelante efectúe una
verdadera crítica y no exprese un mero desacuerdo con la decisión apelada
(esta Sala: Expte. N° 45.325, Sentencia N° 16 del 25/08/2010); es que
corresponde avanzar con el análisis y efectuar las siguientes consideraciones.
2.- En primer lugar, hay que reconocer que el proceso sucesorio se enmarca
dentro de los juicios de jurisdicción voluntaria y ello hace que las resoluciones
que en él se dicten carezcan de los efectos propios de la cosa juzgada, como
expone el quejoso.
Esta característica ha sido resaltada por este Tribunal (en anterior
composición) en los autos “SOSA ALFONSO LA CRUZ S/ SUCESORIO” (Expte.
N° 30260) y donde mi par de Sala, Dr. Rodríguez expuso: “siendo que el
proceso sucesorio se desenvuelve en un marco no contradictorio, las
decisiones son adoptadas “en cuanto hubiese lugar por derecho”, por tanto los
pronunciamientos dictados en materia de jurisdicción voluntaria no son
sentencias y, por consiguiente, no producen los efectos inherentes a la cosa
juzgada...” (Resolución N° 124, del 6/07/201).
Y en este mismo sentido, también resulta cierto que la adjudicación no es
una “resolución judicial” pues, como bien lo ha venido destacando la doctrina y
jurisprudencia especializada se trata de un acto que reviste naturaleza mixta
pues participa a la vez de un acto jurídico sustancial y de un acto procesal (ver
al respecto, Elena I. Highton - Beatriz A. Areán, Código Procesal Civil y
Comercial de la Nación, T. 13, ed. Hammurabi, p. 875).
Pero ello no significa que la pretensión deducida por el incidentista, pueda ser
sustanciada a través de un incidente de nulidad promovido, como se ha hecho,
dentro del marco del proceso sucesorio. Me explico.
A raíz de esa naturaleza dual (acto jurídico y acto procesal), es necesario
determinar donde se asienta el vicio que se denuncia.
Es decir que siendo la partición un acto jurídico civil, así como también un
negocio jurídico procesal, su nulidad puede obtenerse por defectos en las
formas judiciales o irregularidades en el procedimiento, por causas de Derecho
común; o por causas especiales o específicas de la partición (cfr. Highton -
Areán, op. cit. p. 874).
De ello dependerá la vía idónea para su articulación.
En el sub lite, hay que tener muy presente que el nulidiscente no es heredero,
ni cesionario de los derechos en pugna. Su condición es la de un tercero
perjudicado por la adjudicación aquí dispuesta y cuya pretensión nulificante no
se asienta en ningún vicio del proceso partitivo.
El proceso partitivo, incluyendo en él las operaciones previas de inventario y
avalúo, puede ser atacado de nulidad en el mismo proceso, cuando se violan
las normas procesales pertinentes y el medio procesal para hacerlo es el
incidente de nulidad (Pérez Lasala, Tratado de Sucesiones, T. 1, Parte General,
Ed. Rúbinzal Culzoni, p. 765). Pero aquí, en cambio, el recurrente introduce un
planteo que afectaría al acto en su condición de acto jurídico sustancial y no
procesal.
De modo que estamos frente al ámbito de la acción de nulidad de la partición
prevista en el art. 3284 inc. 2° del Código Civil.
En rigor, bueno es aclarar que la acción de nulidad no se encuentra regulada
en el actual código a diferencia de lo que ocurre con el nuevo código unificado
donde la misma aparece específicamente prevista en su art. 2408. Hasta hoy
sólo existe una mención de esa acción en la norma supra mencionada, pero la
doctrina igualmente ya ha señalado que debe ser sustanciada por el
correspondiente proceso ordinario (Carlos E. Fenochietto, Código Procesal Civil
y Comercial de la Nación, Ed. Astrea, p. 700).
Pérez Lasala, comentando la nueva disposición, brinda un claro aporte a esta
cuestión cuando explica que la acción de nulidad de la partición se podrá
ejercer una vez firme la aprobación judicial de la partición, sirviéndose de una
acción autónoma ordinaria de nulidad. Y al mismo tiempo expresa que en
nuestro Derecho está justificada esta acción pues el proceso sucesorio es un
proceso abreviado en su parte controvertida que impide la plena protección de
los derechos de los copartícipes (Pérez Lasala, op. cit. p. 732).
Y este último aspecto es, sin dudas, el fundamento central por el cual se debe
confirmar la decisión del A quo.
3. - En efecto, por naturaleza y definición el proceso sucesorio no admite
controversias que superen las cuestiones normales de las distintas etapas del
procedimiento.
Esta característica viene impuesta por ser un proceso de “jurisdicción
voluntaria” y no es algo propio del nuevo código.
En estos juicios la intervención judicial es requerida no para dirimir un conflicto
litigioso, sino para legitimar, determinar o constituir relaciones jurídicas con
arreglo a derecho (Jorge O. Perrino, Derecho de las Sucesiones, Tomo I, Ed.
Abeledo Perrot, 2011, p.153).
En otras palabras, el proceso sucesorio se ha asentado siempre sobre fines
exclusivos que no son otros que la determinación objetiva y subjetiva de los
bienes dejados por el causante y de las personas que revisten el carácter de
sucesores (conf. art. 3279 y cctes. del Código Civil).
Por tanto, no es el ámbito para discutir controversias como las planteadas por
el recurrente quien, necesariamente, deberá entablar una demanda específica
por vía del proceso ordinario aún cuando, por efecto del fuero de atracción, lo
sea ante el mismo Juez.
Es que, como señala Falcón, no se trata de una cuestión de competencia, sino
de la improcedencia de introducir dentro de la sucesión un proceso
contradictorio tendiente a que se le reconozca el derecho que invoca (Enrique
Falcón, Tratado de Derecho Procesal Civil y Comercial, T. VII, Procesos sobre
Sucesiones, Personas y Familia; Ed. Rubinzal Culzoni, p. 27).
En igual sentido, Jorge Azpiri comenta que todos los procesos vinculados a la
transmisión sucesoria, ya sea con la persona de los herederos o referidos a los
bienes hereditarios, quedan comprendidos en principio dentro del fuero de
atracción del juicio sucesorio; es decir que deben tramita ante el mismo juez
que entiende en la sucesión, pero por expedientes separados. (Conf. Azpiri
Jorge O. Derecho Sucesorio. 4a ed., Ed. Hammurabi. Bs.As. 2006. p. 90).
4. - Es numerosa la jurisprudencia que se puede recoger al respecto, así
como también resulta unánime la opinión que brinda la doctrina.
En este sentido, la Sala D de la Cámara Nacional Civil ha dicho: “La finalidad
del proceso sucesorio radica en la determinación de los bienes componentes
del acervo hereditario y de las personas que serán sus destinatarios, de modo
que toda pretensión de terceros o de los propios herederos que no se
identifique con el propósito señalado, excede el marco del proceso sucesorio y
desvirtúa su naturaleza voluntaria así como su misma finalidad” (agosto 3-
982, Rep. La Ley XLIII, J-Z, 2345, sum, 5).
La Sala F del mismo Tribunal decidió: “La sucesión, como procedimiento
judicial, no tiende a la satisfacción de pretensiones resistidas o insatisfechas,
sino exclusivamente a la determinación objetiva y subjetiva de los bienes
dejados por el causante y las personas que habrán de heredarlo, debiendo
quien tenga interés promover las acciones a que se creyere con derecho por la
vía procesal adecuada”. (CNCiv., sala F, marzo 30-981, Rep. La Ley XLII, J-Z,
2502, sum. 9).
En igual sentido la Cámara 2a, sala I de La Plata (causa A-29.893, reg. sent.
198/76) dijo: “Es decir, que estando el proceso sucesorio sometido a un
trámite especial para lograr una finalidad determinada, no corresponde admitir
que se sustancien y resuelvan en el mismo cuestiones que carecen de relación
con el objeto que el legislador ha señalado como meta (arts. 734, 735, 736,
737, 761, 765 y concs. Cód. Proc.) y por tanto, no tendiendo a la satisfacción
de pretensiones resistidas o insatisfechas, quien tenga interés en la obtención
del amparo jurisdiccional de tales derechos, deberá promover las acciones que
viere convenirle por la vía procesal pertinente, ya se trate de pretensiones de
terceros frente a la sucesión o los herederos, como de éstos entre sí o frente a
sus potenciales demandados” (“Código Procesal Comentado”, Morello, Sosa,
Berizonce, t. IX, p. 49).
En esta misma línea de pensamiento se proyecta la opinión de las Dras. Elena
I. Highton y Beatriz A. Areán quienes expresan: “como la finalidad del proceso
sucesorio radica exclusivamente en la determinación de los bienes que
componen el acervo hereditario toda pretensión de terceros o de los propios
herederos que no se identifique con ese propósito excede el marco del proceso
y desvirtúa su naturaleza voluntaria, así como su misma finalidad. Por ellos las
controversias que pudieran suscitarse sobre los bienes sucesorios, es decir si
integran o no el acervo hereditario, peticiones de herencia, validez del
testamentos entre otras hipótesis, tramitan por vía separada y por el trámite
procesal correspondiente, aunque ante el juez del sucesorio, en virtud del
fueron de atracción establecido por el art. 3284 del CC (autoras y op. cit.,
p,303).
5.- Conforme a lo expuesto, ninguna duda cabe en orden a la improcedencia
formal del planteo efectuado por el incidentista y por tal motivo es que
propiciaré confirmar la recurrida en este aspecto.
Ahora bien, en cuanto a las costas entiendo que existe mérito para hacer lugar
al recurso y modificar la forma en que fueron impuestas, estableciéndolas por
su orden en ambas instancias.
Así lo expresa la última parte del art. 68 del C.P.C. y C. “Sin embargo, el juez
podrá eximir total o parcialmente de esa responsabilidad al litigante vencido,
siempre que encontrare mérito para ello...”.
Al respecto, nos dice Palacio que la existencia de razón fundada para litigar
constituye una fórmula provista de suficiente elasticidad que resulta aplicable
cuando, por las particularidades del caso, cabe considerar que la parte vencida
actuó sobre la base de una convicción razonable acerca del derecho defendido
en el pleito (conf. Palacio, Derecho procesal civil, T. III, pág. 373).
La jurisprudencia es conteste en esta materia y así ha entendido que “la
eximición de costas que autoriza el art. 68 del Código Procesal procede, en
general, cuando media “razón fundada para litigar”, expresión ésta que
contempla aquellos supuestos en que, por las particularidades del caso cabe
considerar que el vencido actuó sobre la base de un convicción razonable
acerca del derecho invocado en el litigio (CNCiv., SalaE, Octubre 9 1985). ED,
117-572.
“Autoriza el apartamiento de la regla general que impone . las costas a quien
ve rechazada su pretensión, la existencia de razón fundada para litigar”
(CNCiv., Sala E, Diciembre 24 1981, Avendaño, Rolando J, y Otra c/ Guardería
y Jardín de Infantes Pelusín y/u Otros).
En el caso de autos, entiendo que al no haber un pronunciamiento sobre el
fondo de la cuestión corresponde abandonar el criterio objetivo de la derrota e
imponer en este caso las costas por su orden.
Igual criterio debe mantenerse para esta instancia porque la resolución es
confirmada por motivos diferentes a los expresados por el A quo.
6- Por todo lo expuesto, de ser compartido este voto corresponderá: 1)
Rechazar el recurso de nulidad y hacer lugar parcialmente al recurso de
apelación interpuesto a fs. 350/354 vta. modificando la imposición de costas y
confirmándose en lo demás la Resolución N° 230 de fs. 347/348. 2) Costas por
su orden en ambas instancias.
3) Regulando los honorarios de los profesionales intervinientes en esta
instancia, Dres. José María Roldán, Raúl Alfredo Lértora (patrocinante) y Nelly
E. Rivas en el ... % de la cantidad que deba fijarse para los honorarios de
primera instancia por sus respectivos trabajos (art. 14 ley 5822). Con más los
mismos intereses que allí se establezcan y en calidad de monotributistas,
conforme constancias de autos. Es mi voto.
• A LA MISMA CUESTIÓN EL SEÑOR VOCAL DOCTOR CARLOS ANIBAL
RODRIGUEZ DIJO:
1. - Que vienen estos autos a mi conocimiento en mi carácter de Vocal
votante en segundo término conforme sorteo efectuado a fs. 387 y en tal
cometido adelanto que, respetuosamente, debo disentir con el voto emitido
por la Sra. Vocal preopinante por los fundamentos que seguidamente
expondré.
2. - Aún cuando parezca reiterativo, debo señalar que estas actuaciones
vinieron a la Alzada para la consideración del recurso de apelación interpuesto
a fs. 350/354 vta., el que fue dirigido contra la Resolución N° 230 de fs.
347/348 y que previa sustanciación y contestación del traslado conferido fue
concedido en relación y con efecto suspensivo a fs. 359.
Se trata el presente del proceso sucesorio del Sr. José María Pared iniciado a
instancias de quienes fueran su esposa e hija, las Sras. Griselda Lezcano Vda.
de Pared y Elizabeth Pared, respectivamente (conf. fs. 3 y vta.) habiéndose
dictado declaratoria de herederos a favor de las mismas, así como de la Sra.
María Angélica Pared (también hija del causante, quien se presentara a fs. 29)
mediante Resoluciones N° 306 y su aclaratoria N° 20241 que obran agregadas
a fs. 76 y 79 respectivamente.
Con el acuerdo unánime de las herederas declaradas, el 6 de junio de 2011
(fs. 129) se denuncia como único bien relicto el inmueble ubicado en Fray José
de la Quintana entre Brasil y Roca de ésta ciudad, individualizado como
Adrema Al-12828-1 e inscripto ante el Registro de la Propiedad Inmueble al T.
1, F° 59, Fea. 53, año 1961 del Departamento Capital.
Mediante Escritura N°... del 12 de febrero de 2007 (fs. 86/87) la Sra. Griselda
Lezcano de Pared cedió en forma total, gratuita y definitivamente a favor de
Elizabeth Pared de Cortez los derechos y acciones hereditarios que le
corresponden en este proceso sucesorio, exclusivamente en cuanto al
inmueble referido.
Mediante Escritura N°... del 10 de febrero de 2009 (fs. 83/85) la Sra. Elizabeth
Pared de Cortez también cede sus derechos y acciones en este sucesorio,
respecto del inmueble mencionado, a favor del Sr. Pedro Walter Cortez.
En este punto no quiero dejar de aclarar que si bien tramitó ante el mismo
Juzgado Civil y Comercial N° 12 -por fuero de atracción- el Expte. Nro. 40129
caratulado: “LEZCANÓ GRISELDA C/PARED ELIZABETH Y CORTES PEDRO
WALTER S/ACCIÓN DE NULIDAD”, cuyo objeto era precisamente invalidar las
cesiones referidas, en el que luego de haberse decretado la apertura a pruebas
los accionantes desistieron de la acción interpuesta y así fue declarado (ver al
respecto fs. 95/105 de autos). Ello conforme constatación en la Secretaría
respectiva, a fin de no dilatar aún más el trámite de esta causa.
Continuando con el análisis de las actuaciones advierto que mediante Escritura
N° ... del 16 de marzo de 2011 (fs. 109/111) la heredera María Angélica Pared
cede todos sus derechos y acciones hereditarias en este sucesorio, también
exclusivamente en cuanto al inmueble en cuestión, a favor del Sr. Pedro Walter
Cortez.
Las tres cesiones antes referidas fueron aprobadas mediante Resolución N°
9460 de fs. 130 y vta.
Se llega así al dictado de la Resolución N° 527 de fecha 07 de octubre de 2011
(fs. 141/142) por la que se sobresee el presente sucesorio y en virtud de las
cesiones referidas -y aprobadas- se adjudica el inmueble denunciado al Sr.
Pedro Walter Cortez.
A fs. 171/176 vta. se presenta el Sr. Carlos Isidro Roldán -a través de su
apoderado- y plantea la nulidad de dicho resolutorio y de las actuaciones
derivadas como consecuencia de la misma y entre ellas, la nulidad del acto
jurídico por el cual se transmitiera nuevamente la propiedad, esta vez al Sr.
Walter Osvaldo Albornoz- Tal presentación fue efectuada el 01/10/2012 según
cargo actuarial de fs. 176 vta.
Manifestó en tal oportunidad que en estos autos se han soslayado por
completo las pretensiones que ha hecho valer en el proceso de prescripción
adquisitiva que tramitó bajo Expte. N° 72292 caratulado “ROLDAN CARLOS
ISIDRO C/JOSE MARIA PARED S/ ORDINARIO”, que tuviera favorable acogida
ya que por sentencia dictada por éste Tribunal se hizo lugar a la demanda
incoada y se confirmó el rechazo de la reconvención por reivindicación de la
contraria, con lo cual el inmueble en cuestión se declaró adquirido por
prescripción a favor del Sr. Carlos Isidro Roldán, hoy nulidicente.
Sostuvo también en el escrito postulatorio incidental que la existencia de ese
proceso no pudo haber sido desconocida por el sentenciante de grado pues a
fs. 403 del mismo se declaró que debía ser atraído por este sucesorio.
El planteo incidental fue sustanciado -con la ampliación de los plazos dispuesta
a fs. 256 en razón de la distancia- obrando a fs. 329/334 la contestación del
mismo efectuada por el comprador del inmueble, Sr. Walter Osvaldo Albornoz
-a través de su apoderada Dra. Nelly Rivas- en tanto la del cesionario Cortez
-representado por el Dr. Juan José Zaracho- obra agregada a fs. 335/339 a
cuyos fundamentos me remito.
En consecuencia de ello, se dicta la Resolución N° 230 (fs. 347/348) por la que
S.S. rechaza el planteo de nulidad introducido por el Sr. Roldán. Para así
decidir consideró que la resolución por la que se decretó el sobreseimiento y la
adjudicación del único bien denunciado en este sucesorio y cuya nulidad se
pretende, fue dictada de conformidad a las normas respectivas y que por
tanto, siendo necesario mayor amplitud de debate y prueba, la misma no
podía ser tratada en el marco de este sucesorio debiendo el nulidicente ocurrir
por la vía de acción ordinaria si lo estimara pertinente. Finalmente, impuso
costas al incidentista vencido.
Disconforme, se agravia el apelante en el memorial de fs. 350/354 vta. por los
siguientes fundamentos: a) porque el sentenciante de grado rechazó el planteo
de nulidad con el fundamento de que la Resolución N° 527 ostenta el carácter
de auto definitivo, no susceptible de dicho planteo. Considera erróneo tal
razonamiento pues atento a la naturaleza del acto dictado, el mismo
magistrado es competente y debe tratar la nulidad planteada porque se trata
de un acto dictado dentro de un proceso voluntario, que no hace cosa juzgada
y puede ser revisado y revocado en la misma instancia.
b) sostiene que la vía incidental escogida es la adecuada para que S.Sa.
subsane el error que provino exclusivamente de la omisión de considerar los
efectos que tiene el proceso de usucapión respecto del bien de este sucesorio.
c) manifiesta que si bien la sentencia extingue la jurisdicción del juez
respecto de la cuestión debatida, nada obste a que si toma conocimiento de un
defecto procesal anterior, pueda anular por vía de consecuencia, si es el caso,
su propio pronunciamiento.
d) que la existencia del proceso de usucapión no podía ser ignorado por el
sentenciante y menos aún la decisión de éste Tribunal de Alzada, pues en su
momento ordenó la acumulación del mismo a este sucesorio, por operatividad
del fuero de atracción.
e) por último se queja del modo en que fueron impuestas las causídicas
cuando las particulares circunstancias de la causa ameritan inferir que aún
perdidoso se actuó sobre la base de una convicción razonable acerca del
derecho invocado.
Solicita se revoque la Resolución N° 230 recurrida, con costas.
El recurso incoado fue sustanciado (fs. 355), habiendo sido contestado a fs.
356/358 vta. por el adquirente del inmueble, Sr. Albornoz.
3.- Atento al concreto planteo formulado por el nulidicente es preciso analizar
también las actuaciones cumplidas en el proceso ordinario (de prescripción
adquisitiva) solo en cuanto resulten conducentes y fundamentalmente para
analizar la cronología de los hechos.
De la compulsa efectuada advierto que el Sr. Carlos Isidro Roldán inició a fs.
3/4 el proceso de prescripción veinteañal contra el Sr. José María Pared,
respecto del inmueble en cuestión del que adujo ser poseedor desde el año
1966. Esta demanda fue iniciada en noviembre de 1993.
A fs. 27/28 vta. el demandado Pared contesta demanda y reconviene y a fs.
31/32 el accionante contesta traslado de la reconvención planteada.
A fs. 76 se agrega la partida de defunción del Sr. José María Pared -fallecido el
08 de abril de 1996.
A fs. 98 se presenta a tomar intervención la Sra. Elizabeth Pared (2 de
diciembre de 1997).
A fs. 130 hace lo propio la cónyuge del Sr. Pared, Sra. Griselda Lezcano de
Pared (6 de julio de 1999).
A fs. 392 se dispuso la remisión de las actuaciones -que tramitaban ante el
Juzgado Civil y Comercial N° 8- al Juzgado donde se hallaba tramitando el
juicio sucesorio iniciado -Civil y Comercial N° 12- para su prosecución. Es decir
que se hizo efectivo el fuero de atracción. Y tanto es así que a fs. 403 la Sra.
Juez que iba a continuar entendiendo tan pronto recibe los autos, suspende el
procedimiento e intima a los herederos denunciados en el sucesorio a que
comparezcan a estar a derecho.
La sentencia dictada en primera instancia rechazó tanto la demanda como la
reconvención planteadas.
Apelada la misma y denunciado hecho nuevo y luego de ser éste declarado
inadmisible (fs. 485/486) y de ser resueltas otras contingencias que se fueron
presentando, se dicta la Sentencia N° 24 de fs. 652/655 por la que se declara
adquirido por prescripción el dominio del inmueble en cuestión, a favor del Sr.
Carlos Isidro Roldan.
Este decisorio dictado el 07 de agosto de 2012, y debidamente notificado, se
halla firme y consentido al haberse denegado el Recurso de Queja por
Denegación de Recursos Extraordinarios que fuera interpuesto ante el Superior
Tribunal de Justicia (conf. Resolución N° 120 del 12 de diciembre de 2012 - fs.
738/vta.).
4.- Repasemos entonces como se presentaron cronológicamente los hechos:
- la demanda ordinaria fue iniciada en noviembre de 1993.
- el Sr. José María Pared fallece el 08 de abril de 1996, luego de haber
contestado la demanda y planteado reconvención.
- el 2/12/1997 toma intervención la Sra. Elizabeth Pared
- el 6/07/1999 toma intervención la Sra. Griselda Lezcano de Pared
- el sucesorio se inició en noviembre de 2003.
- el 12/02/2007 Griselda Lezcano de Pared cede sus derechos y acciones
hereditarios a favor de Elizabeth Pared de Cortez.
- el 10/02/2009 la Sra. Elizabeth Pared de Cortez cede sus derechos y
acciones hereditarios a favor del Sr. Pedro Walter Cortez.
- el 16/03/2011 la Sra. María Angélica Pared cede sus derechos y acciones
hereditarios a favor del Sr. Pedro Walter Cortez.
- el 6/06/2011 las herederas de común acuerdo denuncian como único
bien relicto el inmueble en cuestión.
- el 7/10/2011 se dicta la Resolución N° 527 por la que se sobresee el
presente sucesorio y en virtud de las cesiones referidas -y aprobadas- se
adjudica el inmueble denunciado al Sr. Pedro Walter Cortez.
- el 22/05/2012 el Sr. Cortez vende el inmueble al Sr. Walter Osvaldo
Albornoz.
- en el ordinario: el 07/08/2012 este Tribunal dicta la sentencia por la que
declara adquirido por prescripción adquisitiva el inmueble en cuestión a favor
del Sr. Roldan.
- en el sucesorio: el 01/10/2012 el Dr. Roldan plantea la nulidad en
análisis.
5.- Así definida la cuestión a resolver, no puedo menos que adelantar que no
coincido con el sentenciante de grado en cuanto concluye en que esta no es la
vía adecuada para el tratamiento del planteo de nulidad formulado y que el
nulidicente debe acudir a la acción ordinaria que le permitirá mayor amplitud
de debate y prueba. En consecuencia, tampoco coincido con la Sra. Vocal
preopinante que arriba a idéntica conclusión con el argumento de que estas
cuestiones deben tramitarse por vía separada y por el trámite procesal
correspondiente aunque ante el juez del sucesorio por virtud del fuero de
atracción, en razón de que un planteo de esta naturaleza excede el marco de
conocimiento del proceso sucesorio.
Ello es así porque considero que en función a la reseña efectuada
precedentemente, la cuestión puede y debe resolverse dentro del marco de
este proceso sucesorio y adelanto desde ya que propiciaré se haga lugar a la
nulidad impetrada.
En efecto, en el proceso ordinario se dispuso a fs. 392 que las actuaciones que
en ese momento se hallaban en trámite ante el Juzgado Civil y Comercial N° 8
debían ser giradas al Juzgado Civil y Comercial N° 12 para su tramitación, por
ser en ese Tribunal donde se hallaba radicado el juicio sucesorio del
demandado -Sr. José María Pared- es decir que se hizo operativo el fuero de
atracción previsto por el Art. 3284 del C.C.
Y a fs. 403 se proveyó en consecuencia, intimando a los herederos declarados
en el sucesorio a que tomen intervención en autos.
Tal circunstancia no podía de ninguna manera ser desconocida por el
sentenciante de grado. Tampoco podía desconocer que el inmueble que fuera
objeto del proceso de prescripción adquisitiva era el mismo que había sido
denunciado por las herederas por acuerdo unánime, como único bien inmueble
integrante del acervo hereditario del de cujus. Y en éste punto, bueno es
señalar también que al momento de efectuar esa denuncia de bienes, tampoco
las herederas desconocían la existencia del proceso de prescripción adquisitiva
pues en esas horas ya se habían presentado a tomar intervención en el mismo,
luego del fallecimiento del demandado.
Considero un ritualismo formal exagerado, casi un verdadero despropósito
conminar al Sr. Roldán a que inicie otro juicio para que se declare la nulidad de
la adjudicación efectuada en autos a favor del Sr. Cortéz y de todos los actos
que se dictaron en su consecuencia.
Es decir que en un juicio la justicia le dice que adquirió el inmueble por
prescripción adquisitiva y por el otro valida una venta del mismo inmueble, del
que fuera demandado en el mismo juicio.
Pero ahí no termina la cuestión, cuando se plantea la nulidad se le dice que
tendría que hacer otro juicio para hacer valer sus derechos. ¿De qué derechos
se habla?, si los mismos ya fueron receptados por el Tribunal por sentencia
firme y consentida. ¿Dónde está entonces la seguridad jurídica mínima que
debe brindar la justicia a los que acuden a ella?.
Se está desconociendo, en consecuencia, un fallo firme y consentido, dictado
por el tribunal que entiende en el sucesorio y por el fuero de atracción también
en el juicio ordinario de referencia.
¿Es que dicho juicio que se inició en 1993 y que duró 21 años, no tiene
ninguna validez para el “A quo”?..
¿Tendrá acaso que esperar otros 21 años tramitando nuevamente un largo
proceso para que la justicia le reconozca un derecho que ya le fue reconocido.
Si ello no es un despropósito, la JUSTICIA dónde está?.
Pero además se está convalidando un accionar procesal y judicial contrario a
elementales normas jurídicas. Y de ello tampoco es ajeno el comprador (real o
supuesto), Sr. Walter Osvaldo Albornoz, por no haber examinado
adecuadamente los antecedentes de la causa y los derechos de quién le
transfirió supuestos derechos.
Bastaba con consultar el expediente judicial para ver que existía un proceso
donde se estaba litigando por los derechos sobre el inmueble.
La vía intentada tampoco puede ser cuestionada, ya que lo procesal es
solamente un medio para hacer valer los derechos de los litigantes (fin que
ampara el derecho); de lo contrario, caeríamos en un exceso ritual excesivo,
violándose no solamente los derechos consagrados en el Art. 18 de la CN, sino
tratados internacionales como el Art.8° del Pacto de San José de Costa Rica.
Recordemos que se ha sostenido respecto del fuero de atracción que concurren
no solo razones de conveniencia práctica, sino también del interés general de
la justicia, que aconsejan el desplazamiento de la competencia a favor del
órgano que conoce en un proceso universal y que conducen a concentrar en un
mismo juez el conocimiento de todas las cuestiones vinculadas a un patrimonio
que es recaudado, liquidado y transmitido bajo su dirección. (Palacio. Derecho
Procesal Civil. 5a Ed.. reimp. 1994, T. II, p. 565). La finalidad de esa
concentración ante el mismo magistrado que entiende en lo principal de todos
los juicios seguidos contra los causantes radica en la innegable conveniencia
de que el juez que interviene en el proceso universal intervenga en todas las
demandas que pueden afectar la universalidad del patrimonio. En tal sentido,
el fuero de atracción, que importa la sustracción de la causa del conocimiento
de quien originariamente entendió en ella y su adjudicación al juez del proceso
universal, es de orden público, no puede ser dejado sin efecto por
convenciones particulares y su aplicación debe ser ordenada de oficio por el
juez. (Conf. Highton - Areán. Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, T.
1. Ed. Hammurabi. Bs. As. 2004. pp. 332/333).
La Corte Suprema de Justicia de la Nación, en forma reiterada y uniforme, ha
declarado que el fuero de atracción es de orden público, ya que tiende a
liquidar fácilmente el patrimonio hereditario, tanto en beneficio de los
acreedores, como en el de la sucesión, por lo que no puede ser dejado de lado
ni aun por convenio de partes (conf. Goyena Copello, “Procedimiento
sucesorio”, 6a ed. ampliada y actualizada, p. 52 y jurisprudencia allí citada).
Va de suyo que carecería de toda lógica disponer la tramitación ante el mismo
tribunal donde se radica el sucesorio de todos los procesos incoados contra el
causante si las actuaciones cumplidas en cada uno de ellos no serán tenidas en
cuenta por el juzgador, sobre todo al momento de la liquidación del patrimonio
hereditario.
No desconozco que podrá decirse que tanto la sentencia por la que se
sobresee el presente sucesorio y en virtud de las cesiones referidas -y
aprobadas- se adjudica el inmueble denunciado al Sr. Pedro Walter Cortez,
como la venta del inmueble que éste hiciera al Sr. Walter Osvaldo Albornoz son
anteriores a la sentencia dictada por este Tribunal por la que se declara
adquirido por prescripción adquisitiva el inmueble en cuestión a favor del Sr.
Roldan. Pero lo cierto es que a esa fecha ya las partes sabían de la existencia
de un derecho cuanto menos litigioso.
Me explico. Aún cuando las cesiones efectuadas por las herederas a favor del
Sr. Pedro Walter Cortez no revistan inconveniente alguno, porque las mismas
cedieron los derechos y acciones hereditarias que les pudieran corresponder en
el sucesorio del Sr. Pared respecto del inmueble en cuestión. Va de suyo que si
el derecho que las mismas tenían respecto de dicho inmueble era litigioso, el
cesionario adquiere esos derechos en las mismas condiciones. Ello es así
porque nadie puede ceder un derecho mejor al que tiene. Y en este punto
bueno es señalar y reiterar que al momento de efectuar las cesiones referidas,
sabían de las condiciones de sus derechos pues ya se habían presentado en el
proceso ordinario. Ergo, lo que cedieron en definitiva era un derecho litigioso.
Lo mismo ocurre con respecto a la venta pues si bien fue realizada con
posterioridad a la adjudicación del bien en este sucesorio al Sr. Cortéz y con
anterioridad a la sentencia dictada en el proceso de usucapión por la que se
declaró adquirida la propiedad de dicho inmueble a favor del Sr. Roldan, nada
se dijo en la escritura de compraventa de que el mismo era objeto de un
proceso de usucapión, esto es que se trataba de un derecho litigioso. Y ello
debió ser comprobado por el comprador.
Véase que en la Escritura de compraventa que se agrega a fs. 194/198 el Sr.
Cortéz expresa que “vende y transfiere’ total y definitivamente al Sr. Albornoz
un inmueble... Como antecedentes de dominio se dice que le correspondió al
vendedor, por adjudicación que se le hiciera en los autos caratulados “PARED
JOSE MARIA S/ SUCESION AB-INTESTATO”, Expte. Nro. 72221. Luego se
expresa que el vendedor se desapodera, quita y aparta de los derechos de
propiedad, posesión y dominio que sobre lo vendido le correspondía y se los
transmite íntegramente al comprador a quien confirma en el ejercicio legal y
material de la posesión.
Es decir que se transfiere un inmueble que, por -SENTENCIA JUDICIAL- el
vendedor no tenía la posesión, es decir era un simple tenedor, mal podía
entonces dar la tradición de dicho inmueble.
Entonces, estimo que esta jurisdicción no puede convalidar las actuaciones
cumplidas en autos acusadas de nulidad cuando fue este mismo Tribunal quien
en la sentencia dictada en el proceso de prescripción adquisitiva consideró que
del plexo probatorio obrante en esos autos se podía concluir sin hesitación
alguna que “Carlos Isidro Roldan ha poseído el inmueble en cuestión a título de
dueño por más de veinte años en forma pacífica e ininterrumpida, situación
que merece el reconocimiento jurídico a través de la presente declaración
judicial...” “ En el caso, ninguna duda cabe en orden a que la ocupación ha sido
ejercida con ánimo de dueño y que la misma implicó el efectivo ejercicio del
derecho de propiedad...” “... si bien no existe constancia del acta de remate, ni
tampoco se ha modificado la situación dominial por ante el Registro de la
Propiedad, existen serias evidencias que revelan que el inmueble salió del
ámbito de dominio de Pared y fue adquirido por Roldán...” “... que la
circunstancia de no haberse demostrado la subasta con la presentación del
acta de remate, no es óbice a los fines de tener por acreditado el origen de la
posesión...” “... que se han observado en el presente proceso los recaudos que
imprimen al trámite el carácter contencioso, garantizándose la debida
bilateralidad del contradictorio que exige la normativa aplicable (art. 24 inc. a
ley 14.159) y donde se ha acreditado mediante “prueba compuesta”, el
derecho invocado por el actor.
Concretamente que la posesión ha sido ejercida a título de dueño por un lapso
de veinte años, en forma continua, ininterrumpida, pública y pacífica...” “En
suma de las testimoniales rendidas en autos, ensambladas entre si e
integradas con los otros elementos de prueba acercado a juicio como la
mensura, documentales y el pago comprobado de los impuestos y servicios
forman la convicción necesaria en el ánimo de la suscripta para admitir la
apelación en examen y por ende hacer lugar a la demanda promovida por el
Sr. Carlos Isidro Roldán declarando haber adquirido por prescripción el dominio
del inmueble ubicado en calle Agustín P. Justo N° ... y cuyos demás datos
regístrales fueron detallados supra.” (ver fundamentos de la Sentencia N° 24
del 07/08/2012 dictada por esta Sala en el proceso de prescripción adquisitiva
mencionado). Decisorio que como ya lo dije se halla firme y consentido pues
intentados los recursos extraordinarios y de queja por denegación de aquellos,
los mismos fueron declarados inadmisibles por el Superior Tribunal de Justicia.
Por otra parte, siendo que en aquel proceso las partes tuvieron efectivamente
la posibilidad de defenderse y de ofrecer prueba, la sentencia allí dictada es
cosa juzgada.
A tenor de ello, me pregunto de qué “derechos de propiedad, posesión y
dominio” habla el Sr. Cortéz en la Escritura de compraventa que obra agregada
a fs. 194/198 cuando dice transmitirlos íntegramente al comprador a quien
confirma en el ejercicio legal y material de la posesión.
Tampoco pudo haber hecho tradición del inmueble vendido en los términos de
los Arts. 2601/2603 del C.C. pues para que la tradición traslativa de la
posesión haga adquirir el dominio de la cosa que se entrega, debe ser hecha
por el propietario que tenga capacidad para enajenar y el que la recibe sea
capaz de adquirir.
Cortéz solo tenía un derecho litigioso sobre el inmueble vendido y su venta en
los términos efectuados podría configurar el delito de estafa previsto por el
Art. 173 inc. 9 del Código Penal cuando expresamente dice “9 o El que vendiere
o gravare como bienes libres, los que fueren litigiosos o estuvieren
embargados o gravados...”.
En igual sentido lo hace el Código Civil cuando en su Art. 1178 dispone: “El
que hubiese contratado sobre cosas ajenas como cosas propias, si no hiciere
tradición de ellas, incurre en el delito de estelionato y es responsable de todas
las pérdidas e intereses”. Y el Art. 1179: “Incurre también en el delito de
estelionato y será responsable de todas las pérdidas e intereses quien
contratare de mala fe sobre cosas litigiosas, pignoradas, hipotecadas o
embargadas como si estuviesen libres, siempre que la otra parte hubiere
aceptado la promesa de buena fe”.
Entonces, si entendemos por “tradición” al acto por el cual un sujeto entrega a
otro la posesión de una cosa determinada, mal podríamos considerar que
Cortéz hizo tradición de la cosa vendida al Sr. Albornoz cuando este Tribunal en
la sentencia referida dejó establecido que la posesión la tenía el Sr. Roldan y
en consecuencia declaró adquirido el dominio a favor de éste por prescripción
adquisitiva. Ergo, Cortéz habrá sido a lo sumo un simple tenedor y en tales
condiciones mal podría transmitir la propiedad como lo hizo.
Es bueno también traer a colación el principio de buena fe establecido por el
Art. 1198 C.C. cuando dice que “Los contratos deben celebrarse, interpretarse
y ejecutarse de buena fe y de acuerdo con lo que verosímilmente las partes
entendieron o pudieron entender, obrando con cuidado y previsión”. Este
principio general del derecho como se ha llamado, importa varios aspectos y
entre ellos, la buena fe objetiva, conocida como sinónimo de lealtad, respeto
de la palabra empeñada pero también de obrar leal, sincero. (Conf. Lorenzetti,
Ricardo Luis, Tratado de los Contratos, T. III, pp. 156/157).
Mal puede en tales términos hablarse de buena fe por parte del vendedor Sr.
Cortéz cuando vendió como de su propiedad un bien inmueble que sabía
estaba siendo objeto de un proceso de usucapión y que por tanto, sólo tenía
un derecho litigioso sobre el mismo y que el Sr. Walter Osvaldo Albornoz tenía
la obligación de investigar acerca de lo manifestado por el Sr. CORTÉZ.
Por otro lado el tribunal nunca pudo sobreseer un inmueble, que se encontraba
en litigio, conforme las constancias del sucesorio.
Recordemos en este punto que la usucapión es uno de los siete modos de
adquirir el dominio que enuncia el Art. 2524 del C.C. (inc. 7o) y como tal
funciona por sí sin necesidad de decisión judicial alguna. No hay ninguna
disposición que determine que es necesario un juicio para adquirir el dominio
por usucapión. El derecho nace en cabeza del usucapiente, porque ha poseído
la cosa durante el tiempo establecido por la ley (conf. Highton Elena.
Usucapión y Registro. III Jomadas Sanjuaninas del Derecho Civil. Revista
Notarial N° 940). Ahora bien, como el tráfico jurídico requiere que quien ha
usucapido tenga un título en sentido instrumental que le permita disponer
jurídicamente del inmueble, es por ello que debe acudir al proceso de
usucapión en busca de una sentencia que declare adquirido el dominio y que
en adelante cumpla las veces de ese título. Es decir que el dominio se adquiere
por la prescripción y no por la sentencia. Ese dominio es perpetuo, es
inextingible por el no uso (Art. 2510 C.C.), es exclusivo y por tanto dos
personas no pueden tener cada una por el todo dicho derecho sobre una
misma cosa (Art. 2508 C.C.). Por tanto es una sentencia declarativa, o
también llamada de mera declaración...”. (Conf. Ferro Manuel. Práctica de la
Usucapión. 4“ ed., Ediciones Jurídicas. Bs. As. 2014, pp. 201/2Ó3). En
consecuencia, la nulidad tal como fue peticionada se impone, correspondiendo
que la sentencia dictada en el proceso de usucapión sea inscripta a la mayor
brevedad posible en el Registro de la Propiedad Inmueble, a efectos de evitar
futuras transferencias que invaliden el derecho del Sr. Roldán.
Tampoco dejo de advertir que hasta se podría hablar de un fraude procesal si
atendemos a la cronología de los hechos pues luego de haberse dictado el
sobreseimiento y adjudicación del inmueble cuya nulidad hoy está en análisis
-el 07/10/2011- el Sr. Cortez el 22/05/2012 vende a Albornoz el inmueble que
le fue adjudicado. Todo ello, reitero una vez más, sabiendo que el mismo era
objeto de un proceso de usucapión. Y no fue hasta recién después de dictada
la sentencia en dichas actuaciones y con motivo de interponer un recurso
extraordinario que puso en conocimiento del tribunal que el mismo ya había
sido vendido y con bastante anterioridad y que por tanto, lo que pretendía el
Sr. Cortez - a sabiendas- era demorar el juicio de adquisición adquisitiva y
luego, recién cuando lo perdió es que denuncia la venta del inmueble.
Avalar una maniobra de este tipo, es avalar una verdadera violación a la ley
que, el suscripto no está dispuesto a hacerlo.
Como corolario de todo lo expuesto debo concluir en que mal podría
conminarse al Sr. Roldán a transitar nuevamente un largo camino procesal con
el objeto de lograr la nulidad que aquí pretende porque ello implicaría que el
mismo juez -sea cual fuere la instancia- desoiga lo dicho con anterioridad, en
otras palabras que en un proceso se diga que él es el propietario de un
inmueble cuando en otro se diga que el mismo inmueble se adjudica a persona
distinta y más aún, que tolere que éste último venda y transfiera impunemente
una propiedad -que no tenía- cuando sabía que pesaba un derecho litigioso
sobre la misma al momento de la venta y esto no se hizo saber al adquirente,
reitero un verdadero disparate jurídico.
En todo caso, será el Sr. Walter O. Albornoz, quien invoca ser un tercero
adquirente de buena fe, quien deberá accionar -si así lo considera- y arbitrar
los medios legales que el ordenamiento jurídico pone a su alcance para la
protección de sus derechos si estima que los mismos han sido burlados, en
este caso contra los que considere responsables.
Quiero hacer hincapié por última vez en que todas las circunstancias
apuntadas y que fueron ampliamente reseñadas en este voto, no fueron
desconocidas por las partes quienes tuvieron intervención en las actuaciones
referidas. Ni tampoco debieron ser desconocidas por el sentenciante desde el
momento en que se hizo efectivo el fuero de atracción previsto por el Art.
3284 del C.C. y por tanto, el proceso ordinario tramitó ante el mismo Juzgado
a su cargo.
6 - Como conclusión propiciaré se haga lugar al recurso interpuesto y se
revoque la resolución recurrida N° 230 haciéndose lugar al planteo introducido
y declarándose la nulidad de la resolución N° 527 y de todos los actos que son
su consecuencia, con costas en ambas instancias a la parte vencida por
aplicación del principio objetivo de la derrota (Arts. 68 y 69 del C.P.C.C.) y
regulando los honorarios de los profesionales intervinientes, por la labor
cumplida ante esta Alzada, en el...% de lo que se fije como tarifación por la
tarea realizada en primera instancia (Art. 14 de la Ley N° 5822) por este
incidente, en el carácter de Monotributistas y con más el mismo interés que allí
se determine para el supuesto de mora.
Dejo así expuesta mi disidencia con el voto emitido por la Sra. Vocal
preopinante y ASI VOTO.
• A LA MISMA CUESTIÓN LA SEÑORA PRESIDENTE DE LA EXC- MA. CÁMARA
DE APELACIONES DOCTORA MARIA EUGENIA SIERRA DE DESIMONI DIJO:
Ante la disidencia suscitada entre los Sres. Vocales integrantes de la Sala IV
voy a dar las razones por las cuales comparto la posición sustentada por el Dr.
Rodríguez.
L- Mediante la sentencia N°24 de fecha 07 de agosto de 2012 de esta Excma.
Cámara de Apelaciones que obra a fs. 652/655 de la causa caratulada:
“ROLDÁN, CARLOS ISIDRO c/ JOSÉ MARÍA PARED s/ ORDINARIO” Expte. N°
72.292/04, la que se encuentra firme y consentida, se declaró adquirido por
prescripción adquisitiva el dominio del inmueble ubicado en calle Agustín P.
Justo N°... de esta ciudad a favor del Sr. Carlos Isidro Roldan.
Para así decidir, la suscripta consideró que: “...del plexo probatorio obrante en
autos se puede concluir que Carlos Isidro Roldán ha poseído el inmueble en
cuestión a título de dueño por más de veinte años en forma pacífica e
ininterrumpida, situación que merece el reconocimiento jurídico a través de la
presente declaración judicial. En el caso, ninguna duda cabe en orden a que la
ocupación ha sido ejercida con ánimo de dueño y que la misma implicó el
efectivo ejercicio del derecho de propiedad...” (ver fs. 653 vta.).
Cabe aclarar que dicha causa fue iniciada en fecha 9/11/93 alegando el actor
Carlos Isidro Roldán que ocupaba el inmueble desde el año 1966. Asimismo,
frente al fallecimiento del demandado en dichos autos se presentan su
cónyuge Sra. Griselda Lezcano de Pared (fecha 27/3/03 a fs.374) y su hija
Elizabeth Pared (fecha 31/7/03 a fs.379) y ambas con la representación de los
Dres. Ricardo Romero y Juan José Zaracho (quienes luego se presentan como
apoderados y representantes respectivamente en el presente juicio sucesorio).
II. - Pese a la existencia de un juicio de prescripción adquisitiva en trámite
por ante su juzgado por el fuero de atracción (ver fs. 393 y sig. del expte.
72292/04), el juez a-quo ordenó el sobreseimiento del presente sucesorio y la
adjudicación de dicho bien a favor del Sr. Pedro Walter Cortez en su carácter
de cesionario de las herederas declaradas en autos.
Las cesiones formalizadas por Escritura Pública poseen fecha 10/02/09 y
16/03/11. Es decir que son muy posteriores a la posesión del Sr. Roldán y
efectuadas en pleno conocimiento de la existencia del juicio de prescripción
adquisitiva.
III. - Contra dicho sobreseimiento y adjudicación es que el Sr. José María
Roldán en representación del Sr. Carlos Isidro Roldán plantea nulidad la que es
objeto del presente recurso de apelación.
IV - En primer lugar, considero que, dadas las especiales circunstancias del
caso, la nulidad intentada es la vía correcta. Es que, ordenar al apelante a que
inicie un nuevo proceso ordinario de nulidad de la adjudicación efectuada en el
presente, implicaría afectar seriamente el derecho de defensa consagrado en
el art. 18 de nuestra Constitución Nacional y amparar una conducta cuando
menos cuestionable de los intervinientes en el presente proceso. Además de
convalidar un evidente error en el que ha incurrido el juez a-quo al no tomar
en consideración, al momento de sobreseer el presente proceso sucesorio, la
circunstancia de que se encontraba en trámite un juicio de prescripción
adquisitiva sobre el único bien denunciado en el sucesorio. Todo ello cuando el
Sr. Roldán cuenta con una sentencia favorable en un juicio de prescripción
adquisitiva que tramitara por ante el mismo juzgado del sucesorio en virtud de
haberse operado el fuero de atracción.
V.- En segundo lugar, resulta importante destacar que, al momento de la
formalización de las cesiones, las herederas declaradas en autos no se
encontraban en posesión del inmueble. Ello por cuanto se halla acreditado en
el juicio de prescripción adquisitiva que la posesión del inmueble se encontraba
en cabeza del Sr. Roldán.
El art. 2401 del C.C. excluye la posibilidad de que dos posesiones iguales y de
la misma naturaleza concurran sobre la misma cosa. Ergo, si el poseedor del
inmueble era el Sr. Roldán, se encuentra demostrado que las herederas nunca
estuvieron en posesión del inmueble y menos aún el Sr. Cortéz quien fuera
declarado adjudicatario del inmueble y lo transfiriera a favor del Sr, Walter
Albornoz.
Debe tenerse presente que, las cesiones efectuadas a favor del Sr. Cortéz
fueron onerosas, por un precio en dinero y respecto de un bien individualizado
por lo que, a las mismas, se le aplican las reglas de la compraventa.
“Cuando la cesión de derechos hereditarios se hace por un precio en dinero, se
aplican las reglas de la compraventa; cuando la contraprestación consiste en
otra cosa o derecho, las de la permuta; cuando es gratuita, las de la donación”
(SCBA, 25/02/38, JA 62-263) (art. 1435 del C.C.).
“El carácter esencial de la cesión de derechos hereditarios estriba en que ella
recae sobre la universalidad de la herencia o sobre una parte alícuota de ella;
por tanto, el cedente no transmite derechos sobre tal o cual bien determinado,
sino sobre todos los derechos y obligaciones que componen la universalidad;
de ahí, que cuando la operación es onerosa, y recae sobre bienes concretos y
determinados, el acto jurídico no es una cesión de herencia, en sentido propio,
sino una simple cesión parcial, operación que se rige por las reglas de la
compraventa.” (CC2° LP1.1), 16/7/92, Juba7 B250746).
De allí que, para que se perfeccionara la cesión era necesaria la tradición de la
cosa que en este caso era imposible, por no encontrarse las herederas en
posesión del bien. Es que, tal como lo establece el art. 2377 del C.C., habrá
tradición de la cosa, cuando una de las partes entregare voluntariamente una
cosa, y la otra voluntariamente la recibiese. A ello cabe agregar que nadie
puede transmitir un derecho mejor que el que tenía y en este caso, tal como lo
manifiesta el Dr. Rodríguez, a lo sumo las cedentes cedieron derechos
litigiosos. Es por ello que considero que la cesión nunca se perfeccionó y lo
mismo ha ocurrido con la compraventa efectuada por el Sr. Cortéz a favor del
Sr. Albornoz.
Nótese en este sentido que, en la copia certificada de la Escritura N°... del
22/05/12 que obra a fs. 194/198, el Sr. “...Pedro Walter Cortéz expresa: Que
VENDE Y TRANSFIERE total y definitivamente a favor de Walter Osvaldo
Albornoz un inmueble con todo lo clavado y plantado y de cualquier forma
adherido al suelo, natural o artificialmente...” y continúa “ACEPTACIÓN DEL
COMPRADOR: Enterado el Sr. Walter Albornoz de los términos de esta escritura
de compraventa efectuada a su favor, manifiesta su conformidad y aceptación
con respecto a la misma y que ya se halla en posesión del deslindado inmueble
por la tradición verificada con anterioridad...”.
Pero lo cierto es que, de las constancias del expediente de prescripción
adquisitiva surge sin duda alguna que la posesión del inmueble se encontraba
en cabeza del Sr. Roldan por lo que, nuevamente, mal puede haberse
perfeccionado la tradición del inmueble. Incluso, la buena fe alegada por el
tercero adquiriente pierde asidero, frente a la propia manifestación efectuada
en el contrato de compraventa que no se condice con la realidad de los
hechos.
“...la sola circunstancia de que el dominio esté inscripto a nombre del
propietario aparente no significa tener por acreditado de modo irrefragable y
sin ninguna distinción respecto de la existencia de buena fe por parte del
tercer adquiriente. La buena fe requerida por el art. 1051, Cód. Civ., no es la
buena fe registral.” (CNCiv. F, 27/8/79, ED 87-251).
“La buena fe en el subadquiriente, en la hipótesis planteada por el art. 1051,
Cód. Civ., no puede constituir un desiderátum que permita suplir todo otro
recaudo, ni hacer nacer un derecho donde nada había.” (CNCiv. F, 5/3/86, ED
121-310).
VI.- Es por ello que adhiero al voto del Dr. Rodríguez y me expido en idéntico
sentido. ES MI VOTO.
Por todo ello, SE RESUELVE:
1o) HACER LUGAR al recurso de apelación interpuesto a fs. 350/354 vta. Y
revocar la Resolución recurrida N° 230 de fs. 347/348. En su mérito, hacer
lugar al planteo de nulidad introducido a fs. 171/176 vta declarándose la
nulidad de la Resolución N° 527 del 07 de octubre de 2011 obrante a fs.
141/142 y de todos los actos que son su consecuencia.
2 o) COSTAS en ambas instancias a la parte vencida.
3o) REGULAR los honorarios de los profesionales intervinientes, por la labor
cumplida ante esta Alzada, en el ...% de lo que se fije como retribución por la
tarea realizada en primera instancia (art. 14, Ley 5822) por este incidente, en
calidad de Monotributistasy con más el mismo interés que allí se determine
para el supuesto de mora.
4o) INSERTESE copia, regístrese, notifíquese y consentida que fuere remítanse
al Juzgado de Origen.
(CApel.Civ.Com., Corrientes, 09/06/2015, *Pared, José María s/sucesión ab-
intestato”).