INSTITUTO NACIONAL DE SEGUROS
DEPARTAMENTO DE CREDITOS
UNIDAD DE INGENIERIA
TASACION DE BIENES INMUEBLES
Solicitante : SEGUNDO MANUEL ALULEMA MOROCHO CEDULA : 0300404472
Propietario : SEGUNDO MANUEL ALULEMA MOROCHO
Dirección : PANAMERICANA SUR
Provincia : CAÑAR Cantón: CAÑAR Parroquia: CAÑAR
Numero de finca: Folio Real Nº Plano de catastro Nº 03055001010040090001
LOTE APTO PARA CONSTRUIR SI TIEMPO DE CONSTRUIDA: 1 AÑOS
GRADO DE URBANIZACION 98 % VIDA UTIL REMANENTE: 49.0 AÑOS
RANGO DE VALORES DE LA ZONA DAÑOS EN LA VIVIENDA: NO
Desde $ 200.00 REPARACIONES URGENTES: NO
Hasta $ 300.00
GRAVAMENES, SERVIDUMBRES, ANOTACIONES : VALOR DEL TERRENO $28,800.00
VALOR DE CONSTRUCCIONES $ 101,996.00
OBRAS COMPLEMENTARIAS $ -
VALOR DE LA PROPIEDAD $ 130,796.00
EQUIPAMIENTOS CERCANOS NORTE CROQUIS DE LA UBICACIÓN :
Vigencia del Avaluo:
6 meses
Arq. Carla Siguencia Registro Senescyt 21-Apr-25
NOMBRE DEL PERITO 1007-2016-1734226 FECHA
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LINDEROS REALES
NORTE : SEGUNDO ALULEMA EN 12,80M
SUR : MARIANA CHIMBO EN 11,35 M
ESTE : PANAMERICANA SUR EN 7,80 M
OESTE : CALLE GRAN COLOMBIA EN 9,00 M
DESCRIPCION
A) Topografía del terreno :
( 1 ) Plana ( 2 ) Pendiente hacia atrás ( 3 ) Pendiente hacia adelante
B) Nivel con respecto a la calle :
( 1 ) A nivel ( 2 )Bajo nivel ( 3 ) Sobrenivel
C) Calles adyacentes de :
(1) Rigido ( 2) Lastre ( 3 ) Tierra
D) Ubicado en una zona de clase :
( 1 ) Baja ( 2 )Media baja ( 3 ) Media ( 4 ) Media alta ( 5 ) Alta
frente: 7.8 m
E) Forma del lote : fondo: 12 m
( 1 ) Regular ( 2 ) Irregular Relacion Frente / Fondo :
1/ 1.54
F) Situaciones de riesgo : NO SI
G) Trabajos preliminares : NO SI
N- plano 0.00 M2
VALOR DEL TERRENO
Area según plano catastrado : 96.00 M2 RANGO VALORES DE LA ZONA
Area según registro : 96.00 M2 $ 200.00 DESDE
$ 300.00 HASTA
DETALLE MEDIDA VALOR UNITARIO VALOR TOTAL
Lote 96.00 M2 $300.00 $ 28,800.00
castigo pendiente rio $ -
TOTAL 96.00 M2 $ 28,800.00
JUSTIFICACION DEL VALOR:
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Terreno plano clase media, valor en la zona
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AL
8,800.00
-
8,800.00
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METODOS Y TECNICAS
La evaluación de los factores quen influyen en la valoración del terreno
se muestran a continuación:
DESCRIPCION FACTOR
Por terreno 1.0
Influencia por pendiente 1.0
Lote regular 1.0
Lote esquinero 1.0
Por fondo 1.0
Por diferencia de altura 1.0
GRADO DE URBANIZACION
El grado de urbanización fue determinado acorde con los siguientes parámetros :
ELEMENTO PARAMETRO PUNTOS
Agua 16 12.8
Electricidad 15 15.0
Alumbrado público 5 5.0
Teléfono 7 7.0
Alcantarillado pluvial 7 7.0
Alcantarillado sanitario 3 3.0
Aceras 7 0.0
Cordón o caño 5 5.0
Pavimentos 10 10.0
Jardines y parques 4 0.0
Transportes 11 11.0
Edificios públicos y comunales 6 3.0
Edificios comerciales 4 2.0
TOTAL 100 80.8
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CONSTRUCCIONES
A ) Destino de las construcciones :
( 1 ) Unifamiliar ( 2 ) Varias viviendas ( 3 ) Condominios ( 4 ) Comercial
B ) Distribución :
Cochera Cocina 1 Cuarto estudio 0
Sala 1 Dormitorios 3 Cuarto de servicio 0
Comedor 1 Baños 3 Patio de tendido 1
L. comercial 2
C ) El área de la vivienda es de: : 192.00 M2
D ) Altura piso-cielo : 2.40 M2
E ) Estado de conservación :
( 1 ) Pésimo ( 4 ) Deficiente ( 7 ) Bueno
( 2 ) Muy Malo ( 5 ) Regular ( 8 ) Muy bueno
( 3 ) Malo ( 6 ) Intermedio ( 9 ) Excelente
F ) Reparaciones necesarias : NO SI
G ) Habitada por :
( 1 ) Propietario ( 2 ) Solicitante ( 3 ) Inquilino ( 4 ) Otro
H ) Materiales que componen la vivienda son :
Paredes exteriores Bloque una planta:
Paredes interiores Bloque dos plantas:
Pisos Piso flotante - ceramica
Entrepiso Losa de Hormigon
Cielos razo Gypsum - Madera
Cerchas Madera
Techos Zinc
Enchapes Enlucido
Losa sanitaria Hormigón puertas en baño: SI NO
Sistema agua caliente SI
Instalación eléctrica entubada con caja de breake buen estado SI
Instalación pluvial Bajantes de PVC buen estado SI
Puertas Melamina - Aluminio y vidrio
Ventanas Vidrio Templado - Alunimio y vidrio
Closets Melamina
Muebles de cocina Melamina
Columnas Hormigón armado
Pintura Interior y exterior
Portones No tiene
Rejas No tiene
LA VIVIENDA ES GARANTIA: SI NO
J) Tipo de implantacion
Continua sin retiro frontal Pareada Continua con retiro frontal
J ) Se han realizado modificaciones : SI NO
Explique: La vivienda ha sido remodelada cumpliendo con los respectivos permisos de la autoridad competente
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VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES
LOS VALORES TOMADOS COMO REFERENCIA SON LOS QUE DA EL COLEGIO FEDERADO DE INGENIEROS
Y DE ARQUITECTOS DE COSTA RICA, SUBDIRECCION DE FISCALIA.
Clasificación normal
Optimo O
Muy Bueno MB
Bueno B
Intermedio I
Regular R
Deficiente D
Malo M
Muy Malo MM
Demolición DM
AREA UNIT. VRN VUT EDAD FACTOR FACTOR VNR UNIT. DEPR. VUR
DESCRIPCION
m2 $ / m2 $ años años DEPR. ESTADO $ $ / m2 años
CASA MB 254.99 $ 400.00 $ 101,996.00 50.0 1.0 1.0000 1.0000 $ 101,996.00 400.00 50.0
TOTAL $ 101,996.00
DEFENICIONES:
VRN: valor de reposición nuevo VRN: valor neto de reposición
VUT: vida útil total estimada del bien VUR: vida útil remanente
Edad: edad del bien
DEPR: depreciación por edad, vida útil total estimada y estado de conservación
METODO DE ROSS HEIDECKE
VALOR DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS
El valor de las obras complementarias se detalla a continuación :
El valor de las construcciones se detalla a continuación :
AREA UNIT. VRN VUT EDAD FACTOR FACTOR VNR UNIT. DEPR. VUR
DESCRIPCION
m2 ¢ / m2 ¢ años años DEPR. ESTADO ¢ ¢ / m2 años
0.00 #DIV/0! 46.1
0.00 0.00 #DIV/0! 46.1
TOTAL ¢ -
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Tabla de Depreciacion por ESTADO TABLA ESTADO POR METODO Q
Coef. Coef.
ESTADO Condiciones Físicas Clasificación normal
Deprec. K Q deprec. K
NUEVO
1 No ha sufrido ni necesita reparaciones Optimo O 0.00 NUEVO 10 1.0000 0
Muy Bueno MB 0.032 BUENO 9 0.9968 0.032
REGULAR
2 Requiere o ha recibido reparaciones sin importancia Bueno B 2.52 MEDIO 8 0.9748 2.52
Intermedio I 8.09 REGULAR 7 0.9191 8.09
3 Requiere reparaciones simples Regular R 18.10 REP SENC 6 0.8190 18.1
Deficiente D 32.20 REP MEDIAS 5 0.6680 32.2
4 Requiere reparaciones importantes Malo M 52.60 REP IMPOR 4 0.4740 52.6
Muy Malo MM 72.20 DAÑO GRAV 3 0.2480 72.2
5 Sin Valor = Valor de Demolición Demolición DM 100.00 EN DESECHO 2 0.1350 100
CALCULO DE VALOR DEPRECIADO (VNR : VALOR NETO DE REPOSICION)
VALORES CONSTRUCCION INGRESAR EN CELDAS Q = 1-K
Vn : ¢ 96,400.00 Valor Nuevo Valor de construcción Nueva COSTO DE CONSTRUIR ACTUAL VRN
x : 1 años Edad Años de construida AÑOS DE CONSTRUIDA NOTA:
n : 50 años Vida Util Vida probable de la edificación AÑOS PROBABLES DE VIDA UTIL VUT
k : 0.000 O Estado de depreciación LETRAS DE CLASIFICACION LO QUE SE ENCUENTRA EN CELESTE ES PARA
VA : ¢ 95,416.72 VALOR DEPRECIADO DE LA EDIFICACION (Valor actual) VNR CAMBIAR LOS VALORES, AÑOS, ESTADO (incluir letra mayuscula)
¢ 983.28 RESTA DE : VALOR NUEVO - VALOR DEPRECIADO
VUR = VUT x VNR / VRN = 49.5 años VIDA UTIL REMANENTE
DESARROLLO :
100 - k 100.00 - 50.000
E= = 1.0000
100 100
1 96400 1 ²
VA = VALORES 1 + x 1.0000 = ¢ 95,416.72
2 1 1 ²
DEPRECIACIÓN DE CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES
Método de Ross - Heidecke
DEPRECIACION = 0.9898
Es exclusivo para la valoración de construcciones e incluye dos aspectos
fundamentales, que son la depreciación por EDAD y por ESTADO.
FACTOR DE ESTADO = 1.0000
Este método considera los siguientes principios básicos:
- La depreciación es pérdida de valro que no puede ser recuperada
con gastos de mantenimiento.
- Las reparaciones puenden disminuir la durabilidad del bien.
- Un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular, en
tanto que un bien mal conservado se deprecia más rápidamente.
Fórmula: D = 1/2*( x /n + x ²/n ²) * vd
Donde:
D: depreciación
x: edad de la construcción (tiempo de construida)
n: vida útil probable de la construcción
vd : valor despreciable
Para determinar Directamente el VALOR ACTUAL depreciado de una
edificación debemos aplicar la siguiente fórmula:
VA = Vn * [1 - 1/2 * ( x /n + x² /n²) ] * E
por EDAD por ESTADo
100 - k
E=
100
Donde:
VA : valor actual de edificación (valor depreciado)
Vn : valor de edificacion nueva (valor de reposición a precios actuales)
x: edad actual de edificacion (tiempo de construida)
n: vida probable de edificación (vida útil)
E: depreciación por ESTADO de edificación
k: coeficiente de depreciación por ESTADO (escoger valor de la tabla)
Para la aplicación de esta técnica ROSS HEIDECKE define 5 categorías de
ESTADO de conservación con 4 categorías intermedias, atribuyendo a cada
una de ellas coeficientes propios.
63500 63500
6000 6000
6000 6000
10000 7000
7000 10000
5000 2000
2000 3000
99500 97500
119500
63500
