4 - ESTUDIO DE LOS CONTRATOS EN PARTICULAR

4.1 - Contratos consensuales

4.1.1 - Compraventa, permuta

CONTRATO DE COMPRAVENTA

Concepto (1445 Cc): “Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a
entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que
lo represente”.

La compraventa es un contrato mediante el cual una parte (vendedor) se obliga a entregar un

bien o derecho, y la otra (comprador) a pagar un precio cierto en dinero o signo que lo
represente.

Caracteres: consensual (1450 Cc), oneroso, conmutativo, bilateral perfecto o recíproco, no

formal (1280, 1º; 1279 Cc).

• Consensual: La compraventa se perfecciona con el acuerdo entre comprador y

vendedor sobre la cosa y el precio, sin que sea necesaria la entrega inmediata.
• Oneroso: La compraventa implica sacrificios patrimoniales para ambas partes. El
vendedor se desprende del objeto de su patrimonio, mientras que el comprador entrega
el dinero del precio
• Conmutativo: En la compraventa, las prestaciones de las partes (entrega de la cosa y
pago del precio) son ciertas y determinadas desde el inicio, permitiendo que ambas
conozcan sus respectivas obligaciones y beneficios.
• Bilateral perfecto/Reciproco: Genera obligaciones para ambas partes, ya que el
vendedor debe entregar la cosa, y el comprador debe pagar el precio, existiendo
reciprocidad en las prestaciones.
• No formal: No requiere una forma específica para su validez, salvo en casos particulares
establecidos por la ley, como la compraventa de bienes inmuebles, que exige escritura
pública.

Sujetos (vendedor y comprador).

• Capacidad general: Ambas partes deben tener capacidad legal para

contratar, conforme a los arts. 1457 y 1458 del Código Civil.

o Prohibiciones (1459 Cc). Supuestos y razones.

▪ Tutores o función apoyo (Prohibición de adquirir bienes de

los tutelados) , mandatarios (No pueden comprar bienes
del mandante relacionados con el mandato), albaceas
(Limitados a bienes de la herencia que administran),
empleados públicos, relación con administración de justicia.
 ▪ Efectos en estos casos: ¿nulidad absoluta1 o relativa? La
doctrina debate entre nulidad absoluta (interés general) o
relativa (interés particular).
Objeto:

• Cosa: Debe ser real, lícita y determinada o determinable (art. 1460 CC).

• Precio: cierto, en dinero o signo que lo represente (1445 Cc), certeza

determinada o determinable (1447-1449 Cc), ¿justo?2.

Causa. Cambio de cosa por precio (función): para el vendedor, el cumplimiento de las
obligaciones por el comprador; para el comprador, que el vendedor cumpla las suyas.

Forma. En principio, libertad de forma (En general, no se exige una forma específica para la
validez del contrato (arts. 1279 y 1280.1 CC). Validez de los pactos sobre el cumplimiento de
formalidades (Si las partes acuerdan ciertas formas y estas no se cumplen, puede dar lugar a
resolución del contrato). Incumplimiento de las formas (Los gastos que surjan por cumplir con
formalidades se rigen por el art. 1455 CC, salvo pacto en contrario).

• Efectos jurídicos derivados del contrato (bilateral perfecto o sinalagmático). El contrato

genera obligaciones recíprocas y simultáneas, propias de su carácter bilateral perfecto
o sinalagmático, garantizando derechos y deberes para ambas partes.

Vendedor. Obligaciones y garantías.

1.- Entrega o traditio de la cosa, con sus frutos y accesorios como requisito de
transmisión del dominio (609, 1095, 1461 y 1468 Cc).

El vendedor está obligado a entregar la cosa vendida junto con sus frutos y accesorios,
como requisito para la transmisión del dominio (609, 1095, 1461 y 1468 Cc).

• Modalidades de entrega (1462-1464 Cc): real (Se realiza con la entrega

material de la cosa), simbólica (Mediante elementos representativos,
como la entrega de llaves), instrumental (A través de un documento o
escritura pública), longa manu (Se confiere al comprador el control o
acceso a la cosa sin necesidad de desplazarla físicamente), brevi manu (El
comprador ya tiene la cosa en su poder antes de la compraventa (por otro
título) y, mediante el contrato, se convierte en propietario).

• Lugar (1171 Cc); gastos (1465 Cc); tiempo (depende clase de venta: pura,
condicional o a plazo);

La entrega debe realizarse, salvo pacto en contrario, en el lugar donde se encontraba

la cosa al momento de la venta. Los gastos de entrega corresponden al vendedor, y
los de recepción, al comprador. El tiempo de entrega varía según el tipo de venta:
será inmediata en ventas puras, condicionada al cumplimiento de una condición en
ventas condicionales, y diferida al plazo pactado en ventas a plazo.

1 La jurisprudencia considera nulos de pleno derecho los casos de los tutores, funcionarios públicos y personas relacionadas con la
administración de justicia, por estar interesado en ellos el orden público. Incluso también lo ha sostenido en ocasiones para el caso
del mandatario y albacea (TS, 25/03/2002).
2 La jurisprudencia parte de un criterio de la economía liberal, según la cual las cosas valen lo que por ellas se paga (TS, 22/06/1979).
 • Excepciones obligación entrega (1466, 1467 Cc): a) impago del comprador o
venta por no haber plazo para el pago, b) venta con precio aplazado, si se
descubre ex post insolvencia del comprador;
o Si el comprador no paga el precio y no se pactó un plazo para el
pago.
o Si el precio es aplazado y, posteriormente, el comprador resulta
insolvente.

• Entrega inmuebles relación cabida y calidad (1469-1471 Cc).

o Precio por unidad de número o medida (menor o mayor cabida o

calidad de la expresada en contrato, ex 1469 y 1470 Cc).
▪ Si la cabida o calidad es menor a la expresada en el
contrato, el comprador puede exigir una reducción
proporcional del precio.
▪ Si es mayor, el comprador debe pagar la diferencia, salvo
que la diferencia sea mínima y no relevante.
▪
o Precio alzado, dos o más fincas por un precio (1471 Cc).

▪ Si se pacta un precio global para varias fincas, no se admiten

ajustes en el precio aunque la cabida o calidad de las fincas
no coincidan con lo descrito en el contrato.

o Prescripción acciones: 6 meses desde entrega (1472 Cc).

▪ Las acciones derivadas de la compraventa por defectos en

la cosa o incumplimientos del contrato prescriben a los 6
meses desde la entrega (art. 1472 CC).

2.- Saneamiento (1461, 1474 Cc).

El saneamiento es una obligación complementaria a la de entrega; según se establece en el
art. 46 al decir que: «El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto
de la venta.

• Evicción (1474, 1º Cc): pérdida posesión legal y pacífica.

La evicción es la pérdida total o parcial de un bien adquirido por el comprador, como
consecuencia de una sentencia firme que reconoce un derecho anterior a la venta, obligando
al vendedor a indemnizar al comprador por el perjuicio sufrido.
 o Concepto y requisitos (1475, 1º y 2º; 1481, 1482 Cc): privación total
o parcial cosa; sentencia firme; derecho anterior compra;
comprador notifica demanda a vendedor.
o Elemento natural. Validez pactos (1475, 3º Cc): límites en caso de
mala fe (nulidad ex 1476 Cc).
Para que se genere la obligación de saneamiento por evicción, es
necesario que se cumplan los siguientes requisitos: en primer lugar,
debe producirse la privación de la cosa, ya sea de manera total o
parcial; en segundo lugar, dicha privación debe ser efectuada por
una sentencia firme. Además, es imprescindible que el comprador
notifique al vendedor la interposición de la demanda de evicción,
aunque la demanda sea presentada contra el comprador, ya que
éste tiene la obligación de informar al vendedor (arts. 1481 y 1482
del Código Civil). Finalmente, la privación de la cosa debe estar
fundada en un derecho adquirido previamente a la entrega de la
cosa vendida. (RESUMEN)

o Efectos de la responsabilidad por evicción.

▪ General: reembolso precio, frutos, costas, gastos, daños

(1478 Cc). Renuncia del comprador: reembolso precio, salvo
a todo riesgo (1477 Cc).
▪ En caso de evicción total (art. 1478 CC), el vendedor debe
restituir al comprador: el precio de la cosa, los gastos del
contrato si los pagó el comprador, los frutos de la cosa si el
comprador fue condenado a entregarlos, y las costas del
proceso si el comprador las pagó. Si el vendedor actuó de
mala fe, deberá indemnizar por daños, intereses y gastos
voluntarios.

▪ Evicción parcial: facultad resolutoria (1479 Cc).

▪ En caso de evicción parcial (art. 479 CC), el comprador tiene
los mismos derechos que en la evicción total, pero
proporcionalmente a la parte perdida de la cosa. Si la parte
perdida es esencial y afecta el valor de la cosa, el comprador
puede resolver el contrato.

▪ Ventas judiciales: no se regula en evicción3.

▪ No se regulan en el ámbito de la evicción, ya que son ventas
realizadas por orden judicial y no entre particulares.

▪ Evicción de cargas: opción rescisión o indemnización, plazo

de la acción en este caso, 1 año (1483 Cc).
▪ El comprador puede optar por rescisión o indemnización si
la cosa tiene cargas ocultas. El plazo para reclamar es de 1
año desde que el comprador tenga conocimiento de la
carga (art. 1483 CC).

▪ Plazo general acción de evicción: 5 años (1964 Cc).

3 La doctrina y la jurisprudencia (TS, 12/02/1985) son partidarias de aplicar aquí el mismo régimen de los vicios ocultos (1489 Cc).
 • Vicios ocultos (art. 1474, 2º Cc): pérdida posesión útil.
• Los vicios ocultos son defectos en la cosa vendida que impiden al
comprador usarla de manera útil, afectando su posesión.

o Requisitos (1484 Cc): ocultos, anteriores, relevantes.

• Oculto: No perceptible al comprador al momento de la compra.
• Anterior: Existente antes de la venta.
• Relevante: Lo suficientemente grave como para afectar el uso o valor de
la cosa.

o Validez de pactos sobre vicios ocultos. Responsabilidad del

vendedor, salvo pacto, de ignorarlos este (1485 Cc).
• El vendedor es responsable de los vicios ocultos, salvo que haya pactado
lo contrario. El comprador puede renunciar a la responsabilidad del
vendedor por desconocer estos vicios (art. 1485 CC).

o Acciones protectoras. Opción del comprador (1486 Cc):

A) Redhibitoria + indemnización; B) Quanti minoris o

estimatoria.
o Acción redhibitoria + indemnización, para anular la venta y
reclamar daños.
o Acción quanti minoris o estimatoria, para pedir una reducción del
precio en proporción al vicio.

C) Plazos: 6 meses desde la entrega, de caducidad; para

reclamar una indemnización, el genérico de 5 años (1964 Cc), de
prescripción.
• Caducidad: 6 meses desde la entrega para reclamar por vicios ocultos (art.
1486 CC).
• Prescripción: Para reclamar una indemnización, el plazo genérico es de 5
años desde la venta (art. 1964 CC).

D) Otras acciones: legislación de consumidores en virtud del

principio de conformidad (114 TRLGDCU).

o Casos especiales

▪ Ventas judiciales (1489 Cc).

Las ventas judiciales no están sujetas a las mismas reglas que las compraventas entre
particulares en cuanto a vicios ocultos.

▪ Venta conjunta de dos o más cosas (1492 Cc).

Si se venden varias cosas juntas y alguna tiene vicios ocultos, se aplican reglas específicas.

▪ Animales (1491 y ss. Cc).

En la venta de animales, las reglas sobre vicios ocultos tienen particularidades, como el
tratamiento de los defectos en los animales como vicios ocultos.
 3.- Garantías del vendedor.

• Resolución de la compraventa.

o Peligro de pérdida de cosa y precio (1503 Cc).

El vendedor no puede resolver el contrato si la pérdida o deterioro de la cosa se produce
después de la transmisión del riesgo al comprador (art. 1503 CC).

o Pacto resolutorio expreso (1504 Cc). Límite en beneficio del

comprador antes de requerimiento.
El vendedor puede resolver la venta si el comprador incumple, pero debe respetar el límite
que protege al comprador antes de requerimiento formal (art. 1504 CC).

• Bienes muebles (1505; 1922, 1º Cc): resolución, privilegio.

En caso de incumplimiento, el vendedor tiene derecho a la resolución y goza de un privilegio
especial sobre el bien vendido para asegurar el pago (arts. 1505 y 1922.1º CC).

Comprador. Obligaciones y garantías.

1.- Pago del precio.

• Tiempo y lugar (1500 Cc).

El pago debe efectuarse en el momento y lugar pactados, o en su defecto, según lo establecido
en el art. 1500 CC.
• Precio aplazado y pago de intereses (1501 Cc).
Si hay precio aplazado, el comprador debe pagar intereses salvo pacto en contrario (art. 1501
CC).
• Suspensión obligación pago del precio (1502 Cc).
El comprador puede suspender el pago si enfrenta una reclamación por evicción o vicios
ocultos (art. 1502 CC).

2.- Garantías del comprador: principio de conformidad. Responsabilidad del vendedor

(Legislación especial de consumidores, ex 114 y 116 TRLGDCU).
El vendedor está sujeto al principio de conformidad y es responsable ante el comprador según
la legislación de consumidores (arts. 114 y 116 TRLGDCU).

Efectos derivados de situaciones especiales

1.- Doble venta (1473 Cc): prior in tempore, potior in iure.

• Cosa mueble: primer poseedor de buena fe.

La prioridad es para el primer poseedor de buena fe.

• Cosa inmueble: 1ª inscripción; en su defecto, 1er. poseedor de buena fe; en

su defecto, título más antiguo, con buena fe.
La prioridad es para quien inscriba primero en el Registro de la Propiedad; en su defecto, para
el primer poseedor de buena fe; y si no, para el titular con el título más antiguo y buena fe.
 2.- Asunción de riesgos. Regla general: la cosa perece para su dueño, en este caso el
comprador (res perit domino, ex 1452, 1º y 2º C.c.).
Regla general: La cosa perece para su dueño (res perit domino, art. 1452 CC).

• Salvo cosas fungibles sujetas a nº, peso o medida (art. 1452, 3º Cc).
Si son cosas fungibles sujetas a número, peso o medida, el riesgo permanece con el vendedor
hasta la entrega (art. 1452.3º CC).

Algunas compraventas especiales.

• A prueba (1453 Cc) / al gusto (no condición potestativa ex 1115 Cc).

En las ventas a prueba (art. 1453 CC), la aceptación depende de la aprobación del comprador;
en las ventas al gusto, no se consideran condiciones potestativas según el art. 1115 CC.

• Bienes muebles a plazos. Ley especial ad hoc (LVBMP 28/1998, de 13 julio).

Regidos por la Ley 28/1998, de 13 de julio, sobre venta de bienes muebles a plazos (LVBMP).

• Pacto de retracto. Vendedor se reserva derecho (enajenable, hipotecable)

de recuperar cosa vendida: venta bajo condición resolutoria (1507 Cc).
El vendedor puede reservarse el derecho a recuperar la cosa vendida mediante un retracto
convencional bajo condición resolutoria:

o Ejercicio. Reembolso de gastos (1518 Cc).

o Oponible a terceros, salvo buena fe (1510 Cc; 34 LH);

El retracto no afecta a terceros de buena fe (arts. 1510 CC y 34 LH).

o Especialidades para evitar copropiedad (1513-1517 Cc).

o Plazo: cuatro años, de caducidad (1508, 1º Cc).

• Con arras: Remisión.

• Nueva modalidad: Ley Ordenación Comercio Minorista (LOCM,

15/01/1996).
 CONTRATO DE PERMUTA

Concepto: cambio de cosa por cosa (1538 Cc)4.

Es un contrato que consiste en el intercambio de cosa por cosa sin que intervenga dinero como
elemento principal, según el art. 1538 CC.

Naturaleza: mismos caracteres y regulación que la compraventa (1541 Cc), salvo en lo atinente
al precio cierto y a las cuestiones reguladas en los artículos 1538-1540 Cc.
La permuta tiene características similares a la compraventa y se regula por las mismas normas
(art. 1541 CC), salvo en lo relacionado con el precio cierto y las disposiciones específicas de los
arts. 1538-1540 CC.

Diferencias con la compraventa:

• Permuta cosa ajena (1539 Cc): no se regula en compraventa.

El art. 1539 CC regula la permuta de cosas ajenas, algo que no está contemplado en la
compraventa.

• Evicción permite optar: resolución o indemnización (1540 Cc).

En caso de evicción, el adquirente puede optar entre la resolución del contrato o una
indemnización (art. 1540 CC).

• Con sobreprecio: ¿compraventa o permuta?5.

Cuando la permuta incluye un pago adicional en dinero (sobreprecio), puede generar dudas
sobre si se trata de una compraventa o una permuta, dependiendo de cuál sea el elemento
principal del contrato.

REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

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DÍEZ-PICAZO, L.; GULLÓN BALLESTEROS, A. Sistema de Derecho civil, II-2. 11ª ed. reimpr.
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LACRUZ BERDEJO, J.L. Elementos de derecho civil: derecho de obligaciones. Tomo II, volumen 2.
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Responsabilidad por Hechos Ilícitos. Tirant lo Blanch. Valencia, 2018.
TAMAYO CARMONA, J.A. y otros. Derecho Civil II. Obligaciones y Contratos. Tirant lo Blanch.
Valencia, 2019.

4 La jurisprudencia tiende a considerar permuta o contrato atípico, según el caso, la cesión por el propietario del solar de la
propiedad
del mismo al constructor para que este construya y a cambio le entregue a aquel en propiedad alguna vivienda, local o garaje (TS,
7/07/1982, 24/10/1983).
5 Será la intención de las partes la que permita resolver la cuestión; en su defecto, será permuta cuando el valor de la cosa exceda

al del precio, y compraventa en el caso contrario.