FIDEICOMISO
DEFINICION. Artículo 1666 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina
“Hay contrato de fideicomiso cuando una parte, llamada fiduciante, transmite o se
compromete a transmitir la propiedad de bienes a otra persona denominada fiduciario, quien
se obliga a ejercerla en beneficio de otra llamada beneficiario, que se designa en el contrato, y
a transmitirla al cumplimiento de un plazo o condición al fideicomisario.”
Siendo una figura jurídica que permite aislar bienes, flujos de fondos, negocios,
derechos entre otras cosas, en un “patrimonio independiente y separado con diferentes
finalidades”.
Conceptualmente el fideicomiso es un contrato que se elabora con el fin, como lo dice
su origen en latin, un encargo de buena fe. Siendo una figura jurídica que permite aislar bienes,
flujos de fondos, negocios, etc, en un “patrimonio independiente y separado con diferentes
finalidades”. El patrimonio de fideicomiso es independiente del patrimonio de cada uno de los
integrantes, conformando así al contrato de fideicomiso como una figura confiable,
transparente y segura para sus inversores, ya que si el fiduciario por ejemplo tuviera deudas no
implicadas al fideicomiso, sus acreedores no podrán ir contra el patrimonio del fideicomiso.
SUJETOS
- FIDUCIANTE transmitente
- FIDUCIARIO adquiere dominio fiduciario
- BENEFICIARIO a favor de quien se administra
- FIDEICOMISARIO destinatario final de los bienes o cosas
¿Necesariamente son 4 sujetos distintos?
No necesariamente, puede haber una cierta acumulación de roles. El fiduciante,
beneficiario y fideicomisario puede limitarse a esos roles únicamente o pueden acumular de 2
a 3 roles a su vez. Pero, ¿Qué pasa con el fiduciario?, este debe limitarse a este único rol (o
también puede ser beneficiario), porque el administra y podría actuar para su beneficio
personal. Según el art. 1672 “el fideicomisario es la persona a quien se transmite la propiedad
al concluir el fideicomiso. Puede ser el fiduciante, el beneficiario o una persona distinta a ellos,
pero NO puede ser el fiduciario”.
Pero el fiduciario puede ser BENEFICIARIO, en tal caso debe evitar conflicto de
intereses y obrar privilegiando lo de los restantes sujetos intervinientes en el contrato.
TIPOS DE FIDEICOMISOS
Por su contenido los fideicomisos pueden ser:
- Fideicomiso de administración: Se utiliza para ceder la administración personal a
alguna persona natural o jurídica en cumplimiento de algún tipo de contrato. El
fidusiario solo administra el patrimonio del fideicomiso y no puede hacer uso y
goce del mismo. (el fiduciario solo administra los bienes y no puede hacer uso goce
de los mismos)
- Fideicomiso de inversión (puede ser el caso de la construcción): Tiene por
finalidad la inversión de algún tipo de recursos financieros. Se adapta
perfectamente a un emprendimiento inmobiliario con fondos de terceros.
1 - Los inversores son los FIDUCIANTES, que se obligan a aportar la totalidad
de los fondos necesarios para comprar el terreno y para hacer frente a todos los
costos que demande la obra.
2 - El FIDUCIARIO es quien recibe el dominio de los fondos para adquirir el
inmueble, inscribirlo a su nombre en forma temporal y condicionada, en los
términos del Código Civil y Comercial (Art. 1666 al 1707) y llevar adelante el
emprendimiento según las pautas fijadas en el anteproyecto.
3- Una vez finalizadas las obras proyectadas y afectado el inmueble al Régimen
de Propiedad Horizontal o al de Loteo, el fiduciario transmitirá el dominio de las
unidades que a cada fiduciante y/o fideicomisario le corresponda.
- Fideicomiso de garantía: Con la finalidad de hacer cumplir un pago o una clausula
de incumplimiento.
¿Qué es dominio fiduciario?
Principio de UNICIDAD DEL PATRIMONIO
El Patrimonio Fideicometido es distinto del Patrimonio del Fiduciario, del
Fideicomitente y del Fideicomisario.
El Patrimonio Fideicometido no responde por las obligaciones del Fiduciario, del
Fideicomitente, ni de los Fideicomisarios (salvo sobre los frutos o las prestaciones que se
encuentran a su disposición).
El Fiduciario ejerce sobre el Patrimonio Fideicometido, Dominio Fiduciario, ejercido
en el marco del contrato. Es decir, el fiduciario adquiere a su nombre esos bienes
transmitidos por el fiduciante por un determinado tiempo en los términos del código civil y
comercial y lleva adelante el emprendimiento.
CARACTERISTICAS DEL FIDEICOMISO.
- Carácter Temporal: tiene extensión limitada, plazo máximo 30 años. (extensión
limitada)
- Consensual: debe existir consentimiento expreso de las partes, fideicomitente y
fiduciario por lo menos (es decir que todas las partes deben estar de acuerdo)
- Oneroso: las prestaciones son remuneradas monetariamente. (ya que cada parte
debe sacar redito monetario de esta inversión)
- General, Autónomo y principal: no depende de otros contratos para su validez y la
misma abarca todos los aspectos del fideicomiso en general.
Obligaciones y derechos del Fiduciario:
- Administrar los bienes que constituyen el patrimonio del fideicomiso.
- Defensa del patrimonio.
- Cumplir con los encargos que constituyen la finalidad del fideicomiso.
- Llevar por separado la contabilidad de cada Fideicomiso.
- Devolver al Fideicomitente los remanentes (reservas) del patrimonio al término del
fideicomiso.
¿Existe transmisión de bienes en el fideicomiso inmobiliario?
NO, Los bienes objeto del fideicomiso inmobiliario no ingresan al patrimonio personal del
fiduciario, quien sólo tiene la titularidad formal, con el dominio del inmueble inscripto a su
nombre, ya sea para cumplir los fines convenidos o para transferirlos al fideicomisario o a
quien corresponda, al producirse su extinción.
¿Cómo debe cumplir sus obligaciones el FIDUCIARIO?
El fiduciario deberá cumplir las obligaciones impuestas por la ley o la convención con la
prudencia y diligencia del buen hombre de negocios que actúa sobre la base de la confianza
depositada en él. (Artículo 1674)
¿Cuál es el régimen patrimonial de los bienes fideicometidos?
Los bienes fideicometidos quedarán exentos de las acciones de los acreedores del fiduciario.
Constituyen un patrimonio separado del patrimonio del fiduciario y del fiduciante.
Alternativas de inversión en CONSTRUCCIÓN:
- Comprar UNIDADES: a un desarrollador/ constructor mediante boletos de compra-
venta
- Participar en CONSORCIOS: a través de Sociedades de Responsabilidad Limitada o
Sociedades Anónimas (SRL o SA). El inversor queda en manos del socio o empresa
constructora que lleva adelante el emprendimiento y muy desprotegido en lo
patrimonial.
- Invertir en un FIDEICOMISO INMOBILIARIO.
INVERSIÓN EN FIDEICOMISO INMOBILIARIO:
En comparación con las otras estructura jurídicas, el Fideicomiso es la figura
más transparente y segura respecto al capital invertido ya que el contrato tiene
cláusulas estrictas del fin para el cualse está aportando el capital.
CONTRATO DE FIDEICOMISO INMOBILIARIO
En el contrato se definen todos los elementos que conformaran el negocio inmobiliario:
- Deberes y obligaciones del fiduciario
- - Inversores
- Proyecto
- Contrato de obra, auditorias, comercialización
- Asignación de utilidades/unidades
Lo INVERTIDO es del FIDEICOMISO
- No puede embargarse ni se afecta por un fallecimiento o cualquier otro problema
de alguno de los inversores y/o administrador (fiduciario) del patrimonio
fideicomitido.
- Los bienes se registran como propiedad fiduciaria.
- Los bienes fideicomitidos quedan exentos de las acciones de los acreedores del
fiduciario porque constituyen un patrimonio separado del patrimonio del fiduciario
y del fiduciante.
- A su vez los bienes del fiduciario no responderán por las obligaciones contraídas
en la ejecución del fideicomiso. Sin embargo el fiduciario podrá disponer o gravar
los bienes fideicomitidos cuando lo requieran los fines del fideicomiso.
FIDEICOMISO POR PROYECTO DETERMINADO:
- Se organiza un fideicomiso para la construcción de cada emprendimiento.
- En el contrato de fideicomiso se establecen todas las condiciones para la
construcción y adjudicación y/o venta de las unidades.
- También se establece la forma en que se reparten las utilidades una vez finalizado
el fideicomiso.
- Así se logra seguridad y transparencia, dando tranquilidad tanto para los
inversores, como para los compradores terceros del proyecto.
ASPECTOS A CONSIDERAR EN UN FIDEICOMISO INMOBILIARIO:
- Impuestos: El Fiduciario se encarga de pagar todos los impuestos que atañen al
proceso de construcción. Cuando se le devuelve su dinero o se le asigna una
unidad , el inversor pasa a ser responsable de sus impuestos personales.
- Rentabilidad de la inversión: El valor de la rentabilidad prevista para un
emprendimiento y su verificación en el transcurso de la obra, debería hacerse
mediante el cálculo de la T.I.R. (Tasa Interna de Retorno) que es una fórmula
financiera compleja. No obstante en una primera evaluación se puede estimar que
la rentabilidad usual de un proyecto inmobiliario debería rondar entre el 20 y el
30% considerando el ajuste por inflación. Si se toma en cuenta una preventa
exitosa, la rentabilidad podrá aumentar de una forma considerable.
- Inversiones mínimas: La inversión a realizar debe representar el costo de un
número entero de unidades funcionales a construir.
- Recupero de la inversión: Dependiendo del emprendimiento, la magnitud del
proyecto encarado, la rentabilidad esperada y la estrategia particular de cada
inversor, la inversión debería recuperarse en un término variable entre 12 y 36
meses. El promedio usual para el caso de edificios de vivienda en propiedad
horizontal hasta m10 pisos y 3 unidades por planta es de 1 año y medio.
- Venta y financiamiento de las unidades terminadas: Las unidades terminadas
pueden ser recibidas por los fiduciantes y/o fideicomisarios para uso propio o
renta o ser vendidas según las condiciones vigentes en el mercado inmobiliario. La
opción de financiamiento al comprador final puede ser a través de alguna
institución bancaria o financiera con una hipoteca cuyas condiciones serán las del
mercado en ese momento.
EXTINCIÓN DEL FIDEICOMISO:
- El cumplimiento del plazo o la condición a la que se hubiera sometido o el
vencimiento del plazo máximo legal.
- La revocación del fiduciante si se hubiera reservado expresamente esa facultad; la
revocación no tendrá efecto retroactivo.
- Cualquier otra causal prevista en el contrato.
Producida la extinción del contrato, el fiduciario estará obligado de entregar los bienes
fideicomitidos al fideicomisario o a sus sucesores, otorgando los instrumentos y contribuyendo
a las inscripciones registrales que correspondan.
DETERMINACIÓN DEL COSTO TOTAL DEL EMPRENDIMIENTO
1- PRECIO DE COMPRA DEL TERRENO
2- 2- COSTO TOTAL DE LA CONTRUCCIÓN
3- 3- GASTOS PRELIMINARES
4- 4- GASTOS POSTERIORES
DETERMINACIÓN DEL COSTO TOTAL DEL EMPRENDIMIENTO
1- PRECIO DE COMPRA DEL TERRENO: Usualmente el terreno puede comprarse según
2 opciones: En DINERO o En EQUIVALENCIA a cierta cantidad de unidades
funcionales
2- 2- COSTO TOTAL DE LA CONTRUCCIÓN: Sobre la base de un Cómputo y
Presupuesto muy detallado y preciso - Según un Pliego de Especificaciones muy
estricto - Considerando la incidencia de materiales y mano de obra en cada uno de
los rubros e ítems a realizar. Sin embargo, y a sólo efecto de una primera
estimación puede considerarse la superficie total multiplicada por el valor de m2
establecido por una publicación reconocida, por ejemplo la Revista Cifras
3- GASTOS PRELIMINARES
4- GASTOS POSTERIORES
----------------------------terminar de ver en el otro resumen.
