MEDIANERIA.
Aparece un nuevo concepto: EL CONDOMINIO: Dentro de los derechos reales
(derecho que le corresponde a una persona sobre una cosa ya sea bien mueble o
inmueble) se encuentra el de CONDOMINIO que es la propiedad compartida de dos o
más personas dueños de una misma cosa. Es de indivisión forzosa en el que cada
propietario es dueño de una parte ideal de la cosa, ya que este no se pude dividir.
Vemos de manera conjunta dos expresiones modernas del condominio o copropiedad:
LA PARED MEDIANERA y LA PROPIEDAD HORIZONTAL, en ambas aparece esa clase de
dominio compartido que llamamos CONDOMINIO, pero como no se puede dividir ni
separar lo llamamos indiviso.
DERECHOS Y OBLIGACIONES: Los derechos y obligaciones q emergen de la medianería,
dentro del sistema de nuestro código, son inherentes (esenciales y permanentes) al
derecho de propiedad y se transmite con el PROPTER REM.
La medianería contrae: derechos (al usarla sin impedir usos iguales al vecino) y
obligaciones (al pagar su mantenimiento y reparaciones).
Está al servicio de ambos linderos y también se hace con destino de ser compartida.
DEFINICIÓN CONCEPTUAL:
Es un muro que se encuentra ubicado entre dos lotes contiguos, cuya propiedad y uso
pertenece a los propietarios involucrados.
DEFINICIÓN (como figura jurídica): La medianería esta redefinida en el código civil y
comercial.
ART. 2006: El muro, cerco o foso se denomina:
a- Lindero/separativo o divisorio: Al que demarca un inmueble y lo delimita del
inmueble colindante.
b- Encaballado: Se asienta parcialmente en cada uno de las parcelas colindantes.
c- Contiguo: Al lindero que se asienta totalmente en una parcela, de modo que el
filo coincide con el limite separativo (el filo del muro coincide con el eje
imaginario)
d- Medianero: Lindero que es común y pertenece en condominio a ambos
colindantes.
e- Privativo o exclusivo: Al lindero que pertenece a un solo propietario de los
colindantes.
f- De cerramiento: Al lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo.
g- De elevación: Lindero que excede la altura del muro de cerramiento.
h- Enterrado: al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una
construcción en la superficie. (muro enterrado que no soporta ninguna construcción
por encima).
LA CUESTION URBANISTICA – DERECHO PÚBLICO
En cuanto a la cuestión urbana el muro medianero esta impuesto por el derecho
público pero que está regulado por el derecho privado que es, el primero, el cual
determina de la subdivisión del suelo en lotes a partir de un cerramiento forzoso y
de maximizar el uso de los espacios a partir de compartir el muro medianero. Así,
la medianera es de orden público pero los derechos de disposición, uso, goce y
obligaciones son de orden privado. ( Es decir con el derecho privado se busca lograr
un marco normativo dentro de las relaciones entre los distintos propietarios).
USO DEL MURO
¿Para que se usa el muro o de que forma se usa? .Se usa el muro de manera:
- Especifica: se hace uso del muro por ejemplo para soportar cargas, para
aislamiento acústico y térmico, para colocar cañerías de instalaciones, etc.
- Simple cerramiento: se hace uso del muro para cuidar la seguridad y la
intimidad.
- Altura de cerramiento forzoso: 3.00m si las normas municipales no establecen
otra altura (normalmente entre 1.80 y 2.00m)
ART. 2007 CERRAMIENTO FORZOSO URBANO (cgo civil y comercial):
Este artículo plantea que los titulares de dominios de parcelas tienen la obligación
y el derecho, reciprocos, de construir un muro lindero de cerramiento al que
pueden encaballar en el inmueble colindante, hasta la mitad de su espesor.
ART. 2008 MURO DE CERRAMIENTO FORZOSO (este artículo establece como debe
ser ese muro)
El muro de cerramiento debe ser estable, aislante y de altura no menor a tres
metros. Esta medida es subsidiaria de las que disponen las reglamentaciones
locales, esto quiere decir que si la reglamentación local establece otra altura hay
que respetar esa.
ART 66°CERCOS Y TAPIALES…
ART 109: VISTAS A PREDIOS LINDEROS…
ART 110: APERTURA DE VANOS EN MUROS DIVISORIOS O EN MURO PRIVATIVO
CONTIGUO A PREDIO LINDERO. Para proporcionar iluminación suplementaria a un
local, se puede realizar la apertura de vanos en el muro divisorio o privativo
contiguo a predio lindero, siempre que dichos vanos sean del
tipo paño fijo.
El antepecho del vano estará ubicado a no menos de 1,30
m sobre el nivel de piso interior, en caso de tratarse de un paño
semi transparente o translucido.
En caso de realizar un paño transparente, el antepecho
del vano será a partir de 1,80 m sobre el nivel del piso interior.
Cuando un vano no cumpla con las exigencias estipuladas
en los párrafos anteriores, cualquiera de los vecinos contiguos
linderos que se viera directamente afectado en su privacidad,
podrá exigir el cierre del mismo.
Art. 112º… Separación mínima de construcción contigua a eje divisorio entre
predios.
. Toda construcción no adosada ni apoyada a un muro separativo entre predios
debe estar alejada del eje divisorio por lo menos 1,15 m
UBICACIÓN. ¿COMO SE UBICAN LOS MUROS MEDIANEROS?
- SE EMPLAZA O UBICA EN EL LÍMITE QUE SEPARA AMBOS LOTES O PARCELAS DE
MANERA “ENCABALLADA”
- SU PLANO MEDIO COINCIDE CON EL EJE DIVISORIO DE LOS TERRENOS
- SERÁ DE PROPIEDAD COMPARTIDA DESDE EL CIMIENTO Y EL SUELO, HASTA LA ALTURA
DEL EDIFICIO MÁS BAJO
VARIANTES DE IMPLANTACIÓN:
- PUEDE ESTAR DESPLAZADA HACIA UN LADO O HACIA EL OTRO
- LA ÚNICA CONSECUENCIA SERÁ QUE, EL SEGUNDO EDIFICANTE PAGARÁ EL MURO
COMO DEBE HACERSE SIEMPRE
- DESPLAZAMIENTO HACIA UN LADO U OTRO DEL EJE MEDIO DE LOS TERRENOS
VARIANTES DE IMPLANTACIÓN
TIPO DERIVACIÓN DESDE EL SEGUNDO
EDIFICANTE
IDEAL
- ESTÁ - AL COBRAR LA PARED - CUANDO EL 2DO
DESPLAZADO CONSTRUIDA COBRARÁ EDIFICANTE PAGUE LA
HACIA EL LADO O TAMBIÉN LA MITAD DE LIQUIDACIÓN DEL
DENTRO DEL LA FRANJA DE CÓMPUTO Y
TERRENO DEL 1ER TERRENO PRESUPUESTO DE LA
EDIFICANTE. EL PARED
PRIMER - COSTO DEL MURO +
EDIFICANTE VALOR TERRENO - LE SUMARÁ EL VALOR
EDIFICÓ LA DEL SUELO
- EXISTENCIA DE
TOTALIDAD DEL “VENTA FORZOSA” - EXISTENCIA DE
ESPESOR DEL “COMPRA
MURO EN SU OBLIGATORIA”
PROPIO TERRENO
- DESPLAZADO - AL COBRAR LA PARED - CUANDO EL 2DO
HACIA EL LADO O CONSTRUIDA DEBERÁ EDIFICANTE PAGUE LA
DENTRO DEL DESCONTAR LA MITAD LIQUIDACIÓN DEL
TERRENO DEL 2DO DE LA FRANJA DE CÓMPUTO Y
EDIFICANTE: EL TERRENO PRESUPUESTO DE LA
PRIMER PARED
EDIFICANTE - VALOR DEL MURO –
EDIFICÓ LA VALOR DEL TERRENO - LE DESCONTARÁ EL
TOTALIDAD DEL VALOR DEL SUELO
ESPESOR DEL - EXISTENCIA DE “VENTA
MURO EN FORZOSA”
TERRENO DEL
VECINO
NATURALEZA JURIDICA:
La medianería es un derecho real de condominio indiviso pero con áreas comunes (el
muro físico en sí) y exclusivas (planos o caras laterales de cada lado), resultando así
una relación sobre el muro de carácter absoluta y exclusiva. UNA PROPIEDAD
COMUNITARIA, COMPARTIDA, QUE DEBE SER SOLIDARIA AUNQUE MANIFIESTE UNA
EXCLUSIVIDAD.
FORMAS DE ADQUISICION DE LA MEDIANERIA:
- POR CONTRIBUCION A LOS GASTOS Coincidencia de ejecución y afrontamiento de los
gastos (comparten gastos de materiales, mano de obras, profesionales, etc.)
- POR COMPRA Cuando la uso, pago el mismo (cuando el primer edificante ya ejecuto el
muro y el segundo edificante llega después, entonces el segundo debe pagarle al
primero)
- POR DONACION El propietario hasta ese momento cede su derecho a cobrar.
- POR PRESCRIPCION Transcurrido el tiempo establecido (10 años) una parte adquiere
el derecho a la propiedad y uso, la otra pierde el derecho a reclamar su pago. A partir
de ahí ambos son propietarios por igual de la medianera.
¿SIENDO ARQUITECTOS COMO SE DEBE ACTUAR ANTE UNA SITUACION ASI O
QUE ROL CUMPLIMOS COMO PROFESIONALES?
Siendo arquitectos podemos actuar de distintas formas ante esta esta situación.
Siendo un profesional contratado por el primer edificante para saber cuanto tiene
que cobrarle a su vecino que llego después de haberse realizado el muro
medianero.
También podemos ser contratados por el segundo edificante que llego a su terreno
y se encontró con el muro medianero ya edificado y quiere pagarle a su vecino la
parte que corresponde para poder adquirir los derechos sobre la medianera.
Siempre se debe actuar de manera correcta sin buscar el beneficio de un vecino
sobre el otro, buscando el bien común entre propietarios.
TAREAS A REALIZAR POR EL ARQ.
Para determinar el valor del muro medianero, primero debemos investigar y
relevar la situación del mismo, para luego, realizar correctamente la parte de
planimetría y llegar al presupuesto del mismo. Que se calcula a partir de costas
directos tales como la nivelación, replanteo, excavación, mampostería de cimiento
y elevación, los revoques de ambas caras; como también de costos indirectos, tales
como, impuestos, beneficios, entre otros gastos generales.
Luego si el muro ya está hecho se debe aplicar la depreciación que consiste en
disminuir el valor original y actual del muro a partir de un cierto valor teniendo en
cuenta la vida útil, edad y estado del muro. Esto puede realizarse a través de un
cuadro (ross-heidecke).
TAREAS OPERATIVAS:
- PLANIMETRIAS (PLANTA CORTE VISTA)
- COSTO Y PRESUPUESTO
- CALCULAR LA DEPRECIACION
- REDACTAR CONVENIO
- HACER FIRMAR POR AMBOS PROPIETARIOS
