Unidad 0
Introducción
Máster Propio de
Inversión Inmobiliaria
de Alto Rendimiento
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Máster Propio de Inversión Inmobiliaria de Alto Rendimiento | UNIDAD 0
Introducción
Las operaciones de inversión en el mercado inmobiliario se
dividen en varias categorías:
REOS sin posesión Adquisición y
Cesiones de créditos (activos en plena Activos en reventa de plena Alquilar para
hipotecarios propiedad) explotación propiedad. subarrendar
En esta formación vamos a tratar las cesiones de créditos
hipotecarios y los REOS sin posesión, por el motivo principal
de que la rentabilidad que se obtiene en estas operaciones
es muy superior, entendiendo por rentabilidad, el rendimiento
sobre el capital invertido en un plazo de tiempo prudencial.
Una operación de cesión de crédito con garantía hipotecaria
Supone que el acreedor, normalmente una entidad bancaria,
entidad financiera o fondo de inversión (calificados despectiva-
mente por los medios de comunicación como “fondos buitre”)
como titular del derecho de cobro de un préstamo (garantizado
mediante hipoteca sobre un inmueble) lo cede (se le denomi-
na CEDENTE) a la persona o sociedad que lo adquiere (se le
denomina CESIONARIO), a cambio de un precio que, para que
resulte interesante, debe ser inferior al importe del préstamo a
cobrar o deuda que el deudor debe pagar.
Ejemplo clásico
Una vivienda cuyo valor de mercado hoy es de 150.000€. El
deudor, en fecha de hipotecarla, obtuvo una tasación hipote-
caria por 190.000€, de la cual le concedieron el 80%, es decir
152.000€.
A partir del año 5 dejó de pagar la hipoteca. El banco decla-
ra el préstamo como vencido tras 12 meses como mínimo de
impago. La deuda actual junto con los intereses hipotecarios
asciende a 132.890€, de los cuales falta añadir el presupuesto
de intereses y costas judiciales que se presupuesta inicialmen-
te en un 30% del capital pendiente, a expensas de la tasación
definitiva por parte del juez tras la celebración de la subasta.
Ante este escenario, el banco o fondo comercializa dicho
derecho de cobro. Nosotros como inversores además de anali-
zar el proceso judicial de ejecución, para el caso de que esté
iniciado, hacemos un primer análisis económico. Si la deuda
está en 132.890€ y el valor de mercado es de 150.000€
está claro que el importe sobre el que tenemos que tener
un diferencial inicial es sobre la deuda (el menor de ambos
valores). Si quiero obtener un 100% de rentabilidad de la inver-
sión, tendré que ofrecer el 50% de dicho importe al banco, de
cara a adquirir el crédito y convertirme en el acreedor, es decir,
66.450€.
En caso de que el banco acepte la cesión por ese importe,
se plantean 2 escenarios, bien que alguien puje en la subasta,
en cuyo caso tenemos derecho a cobrar el importe total de la
deuda, compuesto por capital pendiente y costas judiciales, o
bien no puje nadie en la subasta y nos adjudiquemos el bien en
pago de la cantidad debida, habiendo invertido 66.450€, más
gastos (impuestos en la adquisición, notaría y registro).
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Pongamos por ejemplo que la fase judicial en la que se
encuentra el proceso de ejecución hipotecaria es , notifi-
cación al deudor del despacho de ejecución. En esa fase el
plazo razonable para que el bien salga a subasta es entre 6 y
8 meses.
En el escenario en el que el bien salga a subasta en 8 meses, la
rentabilidad sería la siguiente:
Rentabilidad en caso de pujas por terceros en la subasta
Rentabilidad en caso de venta a tercero en cesión de remate,
para el caso de no existir terceras pujas que superen el importe
pactado con el comprador en cesión de remate:
En estos escenarios quedan diferentes variables que no vamos
a tratar en este punto, por tratarse de una introducción para
crear un concepto básico claro sobre qué es la cesión de
créditos y por qué las rentabilidades que ofrece son tan intere-
santes.
El motivo por el que resulta interesante la cesión del crédito
como modelo de inversión o modelo de negocio es porque
conlleva aparejada la transmisión de la garantía hipotecaria que
se constituyó en relación al bien inmueble que se hipotecó al
constituir el préstamo, de manera que el deudor del préstamo
(se le llama CEDIDO) mantiene la obligación de pagar al nuevo
acreedor cesionario y en caso de impago se inicia o continúa la
ejecución judicial o extrajudicial de la garantía hipotecaria del
préstamo, de manera que el bien inmueble que constituye la
garantía saldrá a subasta, en la que podrá participar cualquier
persona como postor, en un sistema de transparencia y liber-
tad de participación, cumpliendo los requisitos del sistema.
En nuestro caso, analizamos la operación de cesión de crédito
como inversión por su rentabilidad y como modelo de negocio.
Las entidades bancarias y financieras en general, cuando tienen
mucha deuda, incobrable económicamente por insolvencia
aparente (falta de liquidez) del deudor, pero que está garantiza-
da con hipoteca sobre diversos activos inmobiliarios con que los
particulares y empresas garantizaron al obtener los préstamos
que ahora dejan impagados, hacen paquetes de estas opera-
ciones y las transmiten a los fondos de inversión por un precio
que representa un porcentaje del total que se debe.
Pongamos por ejemplo que una entidad bancaria acumula diver-
sas operaciones de préstamo que no están al corriente (siempre
llevan más de doce meses sin que se pague ninguna cuota de los
préstamos) que en total suman una deuda de 10MM de euros y
los transmiten a un fondo por un 30% de su valor.
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La entidad bancaria obtiene 3 MM por una deuda aparente-
mente incobrable económicamente y el fondo se hace con un
paquete de hipotecas sobre bienes que en un mercado normal
dichos bienes, tras los correspondientes procesos, celebración
de subasta y adjudicación (con los gastos e impuestos que
conllevan) podrán venderse por 14 MM.
Esa es la rentabilidad que puede ganar el fondo y por eso la
“progresía” les denomina despectivamente “buitre”, pero esa
misma operación también se puede realizar a menor escala
por cualquier particular, y no olvidemos que el deudor también
podrá participar, bien para recuperar el inmueble reestructu-
rando la deuda, bien vendiéndolo o negociando la entrega de
la posesión a cambio de un precio.
Hay otro aspecto de las operaciones de cesión de crédi-
to prácticamente desconocida, porque es más fácil criticar
aquello que se desconoce que profundizar en todos sus
efectos, que es positiva para los propios deudores, quienes
pueden utilizar este mecanismo para reestructurar su deuda
(en perjuicio de los acreedores).
De esta manera, tras la compra del crédito, se ofrece a los
deudores una quita sustancial respecto al importe total de
la deuda, más intereses y costas en caso de estar el crédito
judicializado. El resultado es que el deudor ve canceladas sus
cargas, que por el momento superan en la gran mayoría de las
ocasiones el propio valor del inmueble, por un importe inferior
al que debía, beneficiándose de esta rebaja sustancial, que el
banco en la gran mayoría de ocasiones no ofrece.
Nuestra pretensión es dar a conocer la operativa y la normati-
va legal como medio de hacer un negocio que puede realizar
tanto el deudor como cualquier tercero que actúa como inver-
sor, sin permitir que se matice ni critique a ninguna de las partes.
En una economía libre, las reglas del juego son las mismas
para todos, todos tienen los mismos derechos y obligaciones y
todos pueden y deben ejercerlos y usarlos, dentro de la legali-
dad, en su propio beneficio.
No compartimos, en absoluto, el actual clima político y mediá-
tico que fomenta el clientelismo de los ciudadanos mediante
medidas de proteccionismo propias de un Estado paternalista
y fomenta, al tiempo que las critica públicamente, las grandes
operaciones de inversión y desinversión, llevadas a cabo por
todas las entidades financieras e incluso entidades públi-
cas como el SAREB, en las que hay dos claros perdedores, el
acreedor, entidad financiera que concedió el préstamo y ha
visto frustrada su expectativa de cobro y el deudor, que puede
llegar a perder la inversión realizada con otros recursos distin-
tos del propio préstamo, en beneficio del mercado (cualquier
inversor que intervenga en la operación), pero que incluso
puede ser el propio deudor.
En las páginas siguientes vamos a desentrañar el desarrollo
práctico de la operación de cesión de crédito, en tu mano está
usarlo, tanto si eres deudor hipotecario que por dificultades
económicas has dejado de pagar la hipoteca, como si eres
inversor que quieres invertir tus ahorros en un negocio lucrati-
vo; en todos los casos, convendrá, y así los hacemos nosotros,
establecer una sinergia entre ambas partes, deudor e inver-
sor en la que ambas partes obtienen importantes beneficios
económicos frente a la entidad bancaria o fondo y otros acree-
dores posteriores.
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Si bien, para llevar a cabo algunos de los trámites será preciso
contar con profesionales (abogado, procurador) por exigirlo la
legislación para su desarrollo, como ocurre en el proceso de
ejecución judicial de la hipoteca y, en otros, será conveniente
(asesor fiscal) para llevar a cabo las declaraciones tributarias
que corresponde a cada operación, con este estudio preten-
demos que tu conocimiento de esta materia sea tan exhaustivo
que puedas tomar las decisiones por ti mismo, en colaboración
con estos profesionales, cuando consideres que es interesante
o resulte necesaria su intervención profesional.
Por último, debemos advertir que se trata de una materia
“viva”, en constante cambio y evolución, continuamente se
dictan nuevas normas legales y se interpretan las vigentes
con otros criterios jurídicos, por lo que el lector no debe
quedar desconectado de la realidad, por ello nuestra inten-
ción es mantener actualizado con las modificaciones legales
e interpretaciones jurisprudenciales y administrativas con
las que iremos destacando aquellos cambios que resulten
relevantes para tomar la decisión adecuada en cada momen-
to y fase del proceso de inversión.
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