UNIDAD 23 – COMPRAVENTA

Hay compraventa si una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio en dinero.

Conviene destacar ab initio que este contrato no supone transferencia de la propiedad ni la entrega efectiva del precio,
sino la OBLIGACIÓN DE HACERLO. Esta obligación es válida aun en la llamada compraventa manual o al contado, que se
consuma y concluye en forma instantánea con la entrega simultánea de la cosa y el precio. A primera vista parecería que en
tal hipótesis, las partes no contraen obligación alguna y que todo se reduce a un trueque o más exactamente, a dos
tradiciones simultáneas. Pero no es así, porque en ese trueque no se agotan las obligaciones de las partes. Así, por ejemplo,
el vendedor tiene que responder por evicción; y si la moneda pagada es falsa, el comprador podrá ser demandado por
cobro de pesos.

Otra cuestión que merece ser destacada es que el contrato NO debe ser juzgado como de compraventa, aunque las partes
así lo estipulen, si para ser tal le falta algún requisito esencial, art. 1127. En otras palabras, habrá compraventa cuando una
de las partes se obligue a transferir la propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio en dinero. Pero si alguno de estos
requisitos faltase, sea porque no se procura transmitir el dominio de la cosa sino solo su uso, sea porque lo que se pretende
transferir no es el dominio de una cosa sino solo un derecho, sea porque nada se paga o porque se da otra cosa a cambio, el
contrato no será de compraventa, aun cuando las partes lo hayan calificado de esa manera.

A partir de la definición de contrato de compraventa podemos distinguir los siguientes caracteres:

a) bilateral (art. 966 CCyC), pues emergen obligaciones para ambas partes contratantes (transferir la propiedad de una
cosa el vendedor, y pagar un precio en dinero el comprador);
b) oneroso (art. 967 CCyC); ya que representa ventajas y sacrificios para ambas partes;
c) en principio conmutativo (art. 968 CCyC); en tanto las ventajas para todos los contratantes son ciertas. Sin embargo,
puede ser aleatorio en los supuestos contemplados por los arts. 1130 y 1131 CCyC, o cuando así lo hayan previsto las
partes en ejercicio de la autonomía de la voluntad;
d) formal (art. 969 CCyC) en el caso de los bienes inmuebles (art. 1017 CC) y no formal en los demás supuestos;
e) nominado (art. 970 CCyC), ya que tiene una regulación legal completa y específica.

Compraventa y transmisión del dominio

Si bien la compraventa es un título causal idóneo para transmitir el dominio de una cosa, no basta su celebración para
producir el efecto transmisivo; pues de conformidad con lo dispuesto por el art. 1892 CCyC: “La adquisición derivada por
actos entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficientes...”. El modo al que hace
referencia el citado artículo es la tradición posesoria. En concordancia con ello, el art. 750 CCyC prevé que: “El acreedor
no adquiere ningún derecho real sobre la cosa antes de la tradición, excepto disposición legal en contrario”.

Por ello es correcto definir, tal como lo propone el art. 1123 CCyC, que en virtud de la compraventa el vendedor se obliga a
transferir la propiedad de una cosa; pues con la celebración del contrato, revestido en su caso con las formas establecidas
por la ley, se tendrá el título causal, restando la obligación de cumplir la tradición posesoria a partir de la cual quedará
verificado el dominio en cabeza del comprador. Ello sin perjuicio de la oponibilidad frente a terceros que en materia de
bienes inmuebles requiere el art. 1893 CCyC.

APLICACIÓN SUPLETORIA DE LA COMPRAVENTA A OTROS CONTRATOS

El CCyC dispone que las reglas de la compraventa se aplican supletoriamente a los restantes contratos en los que se
transfieran o constituyan, según su admisibilidad legal, derechos reales más limitados (condominio, propiedad horizontal,
superficie, usufructo, uso, habitación, conjuntos inmobiliarios o servidumbre), excluyéndose los derechos reales de garantía
(hipoteca, prenda y anticresis), y siempre que el adquirente pague un precio en dinero, art. 1124, inc. a. Se está
reconociendo que la compraventa es el principal medio por el que se transfiere el dominio, y de allí su consagración como
norma supletoria.

También establece que las disposiciones de la compraventa se aplicarán supletoriamente a los contratos por los cuales se
transfiera la titularidad de títulos valores por un precio en dinero, art. 1124, inc. b. se desprende del texto que la adquisición
de títulos valores no constituye un contrato de compraventa de cosas muebles, pero su similitud queda de manifiesto al
establecerse la aplicación subsidiaria de sus normas.

ELEMENTOS

Si carece de alguno de estos elementos esenciales, NO es compraventa

- Comunes a todo contrato:

1. Capacidad. La compraventa es normalmente un acto de disposición (no lo es cuando es el medio por el que gira el
negocio, tal el caso de la venta de las crías en un establecimiento ganadero) y que por tanto, es necesario tal capacidad
en cabeza del vendedor, mientras que el comprador solo necesita capacidad para obligarse. Sabemos que existe la
capacidad de derecho, entendida como la aptitud o idoneidad que tiene una persona para ser titular de derechos y
contraer obligaciones. Y la capacidad de hecho que es la aptitud o idoneidad que tiene una persona para ejercer por sí
mismos los derechos y obligaciones de los cuales es titular.

Por aplicación de los principios generales sobre capacidad, no pueden comprar o vender por sí (aunque pueden hacerlo por
medio de sus representantes legales) las personas por nacer, los menores de edad, sean adolescentes o no, los incapaces y
los condenados con pena de prisión o reclusión mayor de tres años. En otros casos, se necesita la conformidad del apoyo,
como sucede con las personas con capacidad restringida y con los inhabilitados.

Respecto de los menores de edad, debe tenerse presente que si cuenta con edad y grado de madurez suficiente, puede
ejercer por sí los actos que le son permitidos por el ordenamiento jurídico, arts. 24, inc. b y 26 párr. 2. Ya no dependerá
tanto de la edad que se tenga sino, y sin perder de vista esa edad, el grado de madurez que se tenga para ejecutar un
acto determinado. En este sentido, la persona menor de edad, ,aunque tenga menos de trece años, puede celebrar
contratos – como el de compraventa – de menguado valor o escasa cuantía. Se presume que estos contratos han sido
realizados con la conformidad de los padres, art. 684. Asimismo, todo menor de edad puede ejercer libremente la profesión
si hubiera obtenido el título habilitante para ejercerla, sin necesidad de tener la autorización de sus padres, y puede
administrar y disponer libremente de los bienes adquiridos con el producto de su ejercicio profesional, art. 30.

- MENORES EMANCIPADOS.

El menor emancipado es una persona capaz, con restricciones para determinados actos, art. 27, lo que permite concluir
que su capacidad no es igual a la de los mayores de edad, pues existen actos jurídicos que no puede hacer, ni con
autorización judicial, art. 28.

El ordenamiento jurídico le reconoce al emancipado la capacidad para administrar todos su bienes y disponerlos cuando
hayan sido adquiridos onerosamente. En cambio, si el bien fue adquirido en forma gratuita, solo podrá disponerlo
onerosamente si cuenta con autorización del juez, la que solo puede darse en caso de absoluta necesidad o ventaja
evidente, art. 29.

- ACTOS CELEBRADOS POR INCAPACES, SANCIÓN DE NULIDAD.

Si el incapaz celebrara el contrato de compraventa que le está prohibido, o el inhabilitado o la persona con capacidad
restringida actuara sin contar con el apoyo, el acto será nulo pues el vicio es manifiesto (surge de la mera comprobación
de la sentencia dictada) y de nulidad relativa, toda vez que su sanción es en exclusivo interés de la parte protegida, y es
saneable, art. 388. La nulidad afectará a los actos realizados con posterioridad a la inscripción de la sentencia en el
Registro del Estado Civil y Capacidad de las personas, art. 44. Lo mismo ocurre con el emancipado si celebra una
compraventa para la cual no tiene capacidad legal suficiente.

¿Qué ocurre si la declaración de la incapacidad o de la capacidad restringida no ha sido inscripta aún? El acto celebrado
podrá anularse si perjudica a la persona incapaz o con capacidad restringida, y siempre que la enfermedad mental fuera
ostensible al tiempo de la celebración del acto, o que haya mala fe de su contratante, o que el acto fuera a título gratuito,
art. 45. La misma solución aplica al inhabilitado.

- INCAPACIDADES DE DERECHO

Además de las incapacidades de ejercicio mencionadas, el Código establece otras de derecho. Distinción que es importante,
porque en el primer caso no existe una imposibilidad absoluta de comprar y vender, como ya hemos visto, desde que lo
pueden hacer por medio de sus representantes legales o con el auxilio del apoyo designado. En cambio, en las hipótesis de
incapacidad de derecho no hay medio de celebrar el acto por sí o por representante legal o convencional.
a. Los Cónyuges entre sí. La ley establece dos regímenes posibles para gobernar el sistema patrimonial del matrimonio: el de
comunidad y el de separación de bienes. En este último, como regla, cada uno de los cónyuges conserva la libre
administración y disposición de sus bienes personales, art. 505. En el primero, al que la ley le asigna carácter supletorio, se
diferencian los bienes según su origen, en propios y gananciales y se imponen normas sobre la administración y disposición
de ellos, debiéndose dividir por partes iguales la masa de bienes gananciales cuando se extinga la comunidad, arts. 463-504.
Hecha esta explicación, debe señalarse que los cónyuges que estén bajo el régimen de comunidad no pueden contratar en
interés propio, entre sí, art. 1002, inc. d. Esta norma tiene plena aplicación en materia de compraventa. Con otras palabras, si
los cónyuges han elegido el régimen de separación de bienes, pueden celebrar el contrato de compraventa entre sí. Pero si
están dentro del régimen de comunidad, no pueden comprar y vender entre sí, pues podrían afectarse derechos de terceros.
La prohibición referida no rige, desde luego, cuando el matrimonio ha quedado disuelto por divorcio vincular. Tampoco rige
cuando la venta sea hecha en subasta pública judicial y cuando el comprador sea una sociedad de la cual forma parte el
cónyuge.
 El contrato celebrado en contra de la prohibición legal adolece de nulidad absoluta. La nulidad puede ser pedida por cualquier
interesado, salvo por los propios cónyuges, pues estos lo celebraron sabiendo o debiendo saber el vicio que lo invalidaba. Sin
embargo, pedida la nulidad por uno de los esposos, el juez debe decretarla, no porque aquel lo pide, sino porque él tiene el
deber de hacerlo de oficio, desde que se trata no solo de una nulidad absoluta, sino también manifiesta, art. 387.
b. Padres, tutores y curadores. Los padres no pueden, como regla, contratar con sus hijos menores. Más concretamente, no
pueden, ni aun con autorización judicial, comprar por sí ni por persona interpuesta, bienes de su hijo, art. 689.
Por su parte, los tutores y curadores no pueden celebrar contratos de compraventa con sus pupilos. Ello es así porque
expresamente se dispone que no pueden celebrar con ellos, ni con autorización judicial, los actos prohibidos a los padres
respecto de sus hijos menores de edad, arts. 120 y 138. Entendemos que la misma prohibición cabe a los apoyos.
c. Albaceas. En albacea, también llamado ejecutor testamentario, que no es heredero, no puede celebrar contratos de
compraventa sobre los bienes de las testamentarias que estén a su cargo, art. 1002. Aquí también se procura evitar que ellos
puedan valerse de sus funciones para perjudicar a los herederos, legatarios o acreedores.
La compraventa celebrada en violación de lo dispuesto por esta norma adolece de relativa.
d. Los representantes voluntarios. Estos (apoderados, mandatarios y ciertos auxiliares de la justicia, como los síndicos y curadores
a los bienes y de herencias vacantes) no pueden, en representación de otro, efectuar contratos consigo mismo, sea por cuenta
propia o de un tercero, sin la autorización del representado, art. 368.
Incluso, el representante voluntario establece que tiene prohibido, como regla, adquirir por compraventa o acto jurídico
análogo los bienes de su representado, art. 372, inc. e.
La razón de esta prohibición es la siguiente: la ley procura evitar un conflicto de intereses entre el mandante o el representado
y el mandatario o el representante, que habría de redundar muy probablemente en perjuicio de los primeros.
Sin embargo, la prohibición no es absoluta, y está relativizada por otros textos legales, más allá de que la mención “como regla”
que hace el referido artículo 372, inciso e) pueden haber excepciones. Página 315.
e. Funcionarios públicos. No pueden contratar, en interés propio, los f uncionarios públicos respecto de bienes de cuya
administración o enajenación estén o han estado encargados, art. 1002, inc. a. En el concepto funcionario público quedan
incluidos el Presidente de la Nación, los gobernadores de provincia, los ministros de gobierno – nacional o provincial – y los
empleados públicos. Esta prohibición se funda en el peligro que existe de que la venta sea provocada por la insuficiencia del
referido funcionario que desea adquirirlos. El mismo riesgo existe respecto de empleados públicos que pretendieran adquirir un
bien del Estado nacional, provincial o municipal, de cuya administración o venta estuviesen encargados.
f. Jueces, árbitros, mediadores y sus auxiliares. No pueden contratar, en interés propio, los jueces, funcionarios y auxiliares de la
justicia, los árbitros y mediadores, y sus auxiliares, respecto de bienes relacionados con procesos en los que intervienen han
intervenido, art. 1002, inc. b.
Por lo tanto, estas personas no pueden comprar los bienes que estén en litigio ante el juzgado o el tribunal ante el cual
ejerciesen o hubiesen ejercido su respectiva función o en el que interviniesen como mediador. Tales compras permitirían poner
en duda la ecuanimidad de las personas encargadas de administrar justicia o de sus auxiliares.
g. Abogados y procuradores. No pueden contratar, en interés propio, los abogados y procuradores, respecto de bienes litigiosos
en procesos en los que intervienen o han intervenido, art. 1002, inc. c. la norma abarca tanto a procesos contenciosos como
voluntarios.

2. Consentimiento. Como todo contrato, la compraventa necesita un acuerdo de voluntades, debidamente declaradas.

- Las llamadas ventas forzosas. Siendo el consentimiento un elemento esencial de todo contrato, parece contrario
a la razón hablar de ventas forzosas. Sin embargo, la realidad jurídica pone de manifiesto este hecho: que
algunas veces los dueños son obligados a desprenderse del dominio de una cosa recibiendo en cambio su valor
en dinero. ¿Pero puede este hecho jurídico calificarse como contrato de compraventa? El Código de Vélez
establecía, en su art. 1324, que nadie podía ser obligado a vender sino cuando se encontrare sometido a una
necesidad jurídica de hacerlo, la cual tenía lugar en los siguientes casos: nombro solo el cuarto inciso: cuando el
ejecutado no interviene en la venta sino que quien vende es el órgano público, quien – en verdad – ejecuta, y lo
hace no en representación del comprador o del propietario, sino a nombre propio. Sólo este último caso puede
ser venta forzosa. Y ha quedado comprendido en el art. 1128, que, con una expresión más amplia, establece que
nadie está obligado a vender, excepto que se encuentre sometido a la necesidad jurídica de hacerlo. Es el caso, por
ejemplo, del síndico de una quiebra, que está obligado a liquidar los bienes del fallido para pagar a los acreedores.
Acá sí parece existir venta forzosa, pues la ley no deja margen a tal administrador: debe vender los bienes.
- Forma y prueba. La compraventa es un contrato consensual; puesto que, salvo el caso que veremos enseguida,
la ley no establece ninguna exigencia formal; queda perfeccionado por el mero consentimiento de las partes,
arts. 284 y 1015..
En lo que atañe a la compraventa de inmuebles, el art. 1017, inc. a), dispone que debe hacerse por escritura
pública, pues se trata de un contrato que tiene por objeto la adquisición del derecho real de dominio sobre un
inmueble.
Pero desde que la jurisprudencia ha admitido que el comprador por boleto privado puede reclamar la escrituración
del deudor y pedir que la escrituración sea suscrita por el juez en caso de negativa de aquél, la escritura pública ha
dejado en nuestro derecho positivo de ser una exigencia formal del contrato de compraventa de inmuebles, para
convertirse solamente en una formalidad indispensable para la transmisión del dominio, problema muy diferente.
Esta solución fue recogida por el art. 1018 que dispone que el otorgamiento pendiente de un instrumento
previsto constituye una obligación de hacer si el futuro contrato no requiere una forma bajo sanción de nulidad.
 Si la parte condenada a otorgarlo es remisa, el juez lo hace en su representación, siempre que las
contraprestaciones estén cumplidas, o sea asegurado su cumplimiento.
Por lo tanto, el contrato de compraventa de inmuebles hecho por boleto de compraventa si obliga en definitiva
al vendedor a transmitir el dominio, tanto como la escritura misma. Lo que en la práctica ocurre actualmente es
que el contrato se suscriba en forma privada, y luego, se otorgue la escritura, simultáneamente con la transmisión
del dominio.
Aun a los efectos de la transmisión del dominio, la escritura pública es innecesaria cuando la venta se ha hecho
en subasta judicial, art. 1017, inc. a, bastando entonces para que dicha transmisión quede perfecta con la
aprobación del remate por el juez, el pago del precio, la entrega de la posesión de la cosa y la inscripción en el
registro.
Empero, en la práctica se otorga siempre la escritura pública, porque ello permite el estudio de los títulos por el
escribano, la acumulación en un solo acto de los antecedentes del dominio y la inscripción en el registro, previa
certificación de que no hay gravámenes, impuestos, embargos o inhibiciones que afecten la libre disposición del
bien.
En cuanto a la prueba del contrato, cuando no se exige la escritura pública, siendo éste consensual y no formal,
puede ser acreditado por cualquier medio que permita llegar a una razonable convicción según las reglas de la sana
crítica, excepto que disposición legal establezca un medio especial; sin embargo, si fuera de uso instrumentad, no
puede ser exclusivamente por testigos, art. 1019.
Con todo, si hay principio de prueba instrumental que emane de la otra parte, de su causante o de parte
interesada en el asunto, que haga verosímil la existencia de la compraventa, también podrá ser probada por
testigos, art. 1020.

ELEMENTOS PROPIOS de la compraventa: COSA Y PRECIO.

1. Cosa. El principio general es que pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de los contratos,
art. 1129, o, con otras palabras, que todas las cosas pueden ser vendidas.

Es preciso determinar cuáles son las condiciones que debe reunir la cosa para ser objeto del contrato de compraventa.

a. Debe ser una cosa en sentido propio. Es decir, debe tratarse de un objeto material susceptible de apreciación
económica. La necesidad de que la cosa sea susceptible de valoración económica ha sido receptada en el art.
1003, cuando dispone que el objeto de los contratos, en general, debe ser susceptible de tal valoración.
Si, por el contrario, lo que se enajena es un derecho incorporal, habrá cesión de derechos pero no compraventa.
¿Las energías tales como la electricidad, la atracción magnética, la energía atómica, pueden ser objeto de un
contrato de compraventa? Esta cuestión, que estaba controvertida en nuestro derecho, depende de esta otra: si
tales energías deben considerarse como osas. Actualmente se superó la tesis de que ellas no son un objeto
corpóreo. Es que las categorías jurídicas no presuponen identidad con las categorías y conceptos de otras ciencias y
se inspiran en conceptos vulgares; tiene la energía un contenido económico de goce y disposición que la asimila a
las cosas. Entre el gas y la electricidad que se consumen en una casa es difícil establecer diferencias conceptuales
desde el punto de vista jurídico; ambos sirven de energía calórica o lumínica, ambos se consumen con el uso,
pueden medirse, tienen un valor económico, son susceptibles de apropiación.
b. Debe tratarse de una cosa cuya venta no esté prohibida por la ley o que sea contraria a la moral y a las buenas
costumbres.
Se considera que están fuera del comercio, los bienes cuya transmisión esté expresamente prohibida por la ley,
o por actos jurídicos, en cuanto el Código Civil y Comercial permita tales prohibiciones, art. 234.
Entre las cosas cuya venta está prohibida por la ley, recordaremos los bienes públicos del Estado (art. 237), como
las calles, plazas, caminos canales, puentes, ruinas y yacimientos arqueológicos y paleontológicos, entre otros, art.
25, la hacienda enferma de aftosa u otras enfermedades contagiosas, las muestras gratis de productos
farmacéuticos, etcétera. Otras veces, la prohibición resulta de un contrato; así, por ejemplo, es lícita la prohibición
de vender a determinada persona, art. 1972. O la de vender los bienes recibidos a título gratuito (por donación o
testamento) por un término no mayor de 10 años (art. 192, párr.2) .
c. La cosa debe ser determinada o determinable. Dispone el art. 1005 que la cosa es determinada cuando, al
menos, se fija su especie o su género, según el caso, aunque no lo estén en su cantidad si esta puede ser
determinada. Es determinable cuando se establecen los criterios suficientes para su individualización. Cuando la
norma refiere a cosas determinadas por su especie o por su género, alude a las cosas fungibles; en tal caso, ellas
se determinarán siempre por su especie, peso, calidad, cantidad y medida; así por ejemplo, 1000 quintales de
trigo de al peso específico y con tanto margen de cuerpos extraños; o bien 100 hectolitros de vino tinto común de
mesa, etcétera. Incluso, en ciertos casos, cuando se trata de cosas que tienen una cotización en el mercado, el
contrato será válido aunque no se haya fijado la cantidad, pues ella se podrá determinar por el precio – por
ejemplo, la soja, si se tiene en cuenta el precio del puerto de Rosario para un determinado día; o, la carne vacuna,
si se toma el precio en el Mercado de Liniers -. Desde luego, también es una cosa determinada cuando se trata de
una cosa cierta, por ejemplo, el departamento de la calle Juncal 2344, piso 6, de CABA.
 Puede ser que el objeto de la compraventa sea una cosa cierta, pero que no esté determinada con precisión en
el contrato, o que sea una cosa fungible, pero cuya cantidad no hubiera sido determinada. En tal caso, estaremos
ante una cosa determinable si se han establecido criterios suficientes para su individualización. Un buen ejemplo
de ello es cuando las partes han pactado que la determinación del objeto o la cantidad, en su caso, sea hecha por
un tercero, art. 1006.
Se juzgará indeterminable la cosa, cuando se vendiesen todos los bienes presentes o futuros de una persona o
una parte proporcional de ellos.
d. Debe tener existencia real o posible. Pueden venderse las cosas existentes y aun las futuras, pero no las que,
vendidas como existentes, no han existido nunca o han dejado de existir en el momento de formarse el
contrato; en este caso, el acto es nulo, art. 1130. Puede ocurrir que la cosa haya dejado de existir parcialmente;
en tal caso, el comprador tendrá derecho a demandar la entrega de la parte que existiese con reducción
proporcional del precio, art. 1130. Pero también podrá dejar sin efecto el contrato, pues tal derecho nace como
consecuencia de la obligación del vendedor de entregar la cosa prometida, art. 1137, y es claro que una cosa que
ha dejado de existir parcialmente no es la cosa vendida.
Es necesario dejar sentado, sin embargo, que no basta cualquier pérdida, por insignificante que sea, para dar lugar
a la acción de resolución del contrato por el comprador. Así, por ejemplo, si se hubieran prometido en venta 1000
toneladas de trigo y se perdieran diez kilogramos, sería contrario a la buena fe y a la lealtad que deben presidir los
negocios jurídicos, pretender la rescisión de la venta. Tal actitud importaría un verdadero abuso del derecho que
no puede ser amparado por los jueces. Pero desde que la pérdida sea apreciable, aunque pequeña, el comprador
tiene derecho a rescindir el contrato.
El ejercicio de este derecho de opción no hace perder al comprador el derecho a exigir el pago de daños y
perjuicios si la pérdida hubiera ocurrido por culpa del vendedor, arts. 755, 1716 y 1724.
Con razón, el art. 110 se refiere a la cosa “cierta”. Es que si la cosa prometida es fungible, el vendedor puede
entregarla, pues hay otra cosa de igual calidad y especie.
Asimismo, el artículo citado destaca la importancia de que la cosa no exista al momento de perfeccionarse el
contrato; esto es, al tiempo de la tradición, cuando el comprador adquiere la propiedad de la cosa, art. 750. En
otras palabras, si la cosa no existía cuando se celebró el contrato, pues si existe al tiempo de la tradición, momento
en el que se transfiere el dominio, el contrato es válido.

VENTA DE COSA AJENA

A primera vista, parece razonable afirmar que las cosas ajenas no pueden venderse. Es una solución que parece impuesta
por una lógica elemental, pues ¿cómo podría venderse algo que no le pertenece al vendedor? Cuando una persona se
obliga a vender algo que no le pertenece, es obvio que toma el compromiso de adquirirlo primero y luego enajenarlo al
comprador. No hay razón para prohibir tal contrato.

No es extraño, por consiguiente, que el derecho romano admitiera como válida la venta de cosa ajena. Resulta lógico
admitir la validez de la compraventa de cosa ajena, que no es más que un compromiso a transmitir regularmente el dominio
de la cosa prometida. Por ello, el artículo 1132 dispone que la venta de la cosa total o parcialmente ajena es válida, en los
términos del artículo 1008. Y añade. El vendedor se obliga a transmitir su dominio al comprador.

- Efectos entre partes sobre la venta de cosa ajena.

El artículo 1132 que menciona que el vendedor se obliga a transmitir o hacer transmitir su dominio al comprador, no
puede ser interpretado de manera aislada, sino de conformidad con lo que establece el art. 1008, que distingue según se
haya garantizado o no el éxito de la promesa.

¿Qué ocurre si, no obstante saber el vendedor que la cosa no le pertenece, la entrega al comprador? El Código de Vélez
resolvía expresamente el punto estableciendo que después que hubiese entregado la cosa no puede demandar la nulidad
de la venta ni la restitución de la cosa, art. 1329. La solución es lógica y parece razonable mantenerla a pesar de que el
CCyC no la recepta de manera expresa. Por lo demás, tratándose de un caso sobre el cual el Código ha guardado silencio,
pero que estaba regido en la legislación derogada con una solución que no es contraria a derecho, debe recurrirse a esta
última por constituir un uso vinculante, en los términos del artículo primero del Código Vigente.

Antes de la entrega, es natural que se le permita al vendedor excepcionarse para no entregarla, puesto que él no puede ser
obligado a cometer un hecho ilícito; pero después de consumado éste, ya no tendría razón de ser su reclamación de
nulidad. En tal caso, su intervención en el negocio está terminada; en adelante, quien debe reclamar la restitución de la
cosa es el dueño, arg. art. 388.

AMBAS PARTES IGNORABAN QUE LA COSA ERA AJENA

El acto es nulo y la nulidad puede ser pedida por el vendedor hasta el momento de la entrega de la cosa – no después – y
por el comprador en cualquier momento. Así lo establecía el art. 1329 del Código de Vélez y parece mantenerlo el CCyC
ante la ausencia de disposición expresa, y por lo dicho sobre el art. 1 en el párrafo anterior.
Es lógico que se niegue al vendedor el derecho a exigir la restitución de la cosa después de haber hecho entrega de ella al
comprador. En cambio, el comprador puede pedir en cualquier momento la nulidad, antes o después de la entrega, pues
de lo contrario tendría siempre pendiente la amenaza de reivindicación del propietario.
No solo puede reclamar la nulidad, sino también la restitución del precio y los daños sufridos, todo lo cual debe ser abonado
por el vendedor aunque sea de buena fe. Es una consecuencia de la garantía de evicción que pesa sobre el vendedor.

SÓLO EL VENDEDOR SABIA QUE LA COSA ERA AJENA

El vendedor no podrá reclamar la nulidad de la venta ni aun antes de la entrega; sin embargo, hasta ese momento podrá
excepcionarse oponiéndose a la entrega, pues nadie puede ser obligado a consumar un hecho ilícito. Luego de la entrega
no podrá demandar la nulidad ni pedir la restitución.

En cuanto al comprador, él está en condiciones de pedir la nulidad en los mismos casos y con la misma extensión que
hemos visto en el caso anterior.

SÓLO EL COMPRADOR SABÍA QUE LA COSA ERA AJENA

En tal caso no tendrá derecho a reclamar daños y perjuicios ni a que se le restituya el precio.

CARÁCTER DE LA NULIDAD

La nulidad que afecta a este contrato es relativa. Ante todo, porque esta nulidad, en principio, solo puede ser declarada a
instancia de la persona en cuyo beneficio se establece, art. 388, que en el caso es el comprador, aunque se le reconoce a la
otra parte, si bien de manera excepcional, que pueda invocar la nulidad si es de buena fe.

EFECTOS RESPECTO DEL DUEÑO. El dueño de la cosa está al margen de las transacciones por las cuales terceras personas
compren o vendan sus bienes de buena o mala fe. Tales actos le son, al menos en principio, inoponibles. Es una conclusión
que surge muy claramente de la naturaleza del derecho de propiedad. Solo el dueño puede enajenar una cosa. Por tanto, si
él estuviera en posesión de la cosa, podrá rechazar la acción del comprador que pretenda reclamarla; y si no la tuviere en su
poder, podrá reivindicarla de quien la detente, sea el vendedor o el comprador.

CONSOLIDACIÓN DE LA VENTA. No obstante la nulidad de la venta de cosa ajena, el acto puede quedar convalidado o
consolidado por los modos siguientes:

a. Por ratificación del propietario. Si el propio dueño ratifica el acto, la nulidad no tendría justificativo razonable; más
aún, el acto quedaría confirmado en los términos del art. 393. Esa ratificación puede ser expresa o tácita; esta
última resultará de la inacción durante el tiempo necesario para que el comprador la adquiera por prescripción.
b. Por adquisición del dominio por el vendedor con posterioridad a la venta. Esta adquisición puede hacerse por
sucesión universal – lo que ocurre cuando el vendedor ha heredado al dueño – o por sucesión particular – cuando
ha adquirido el dominio como comprador, donatario, legatario, etcétera-. Igual efecto se produce si el propietario
ha sucedido al vendedor y de propietario se reúnen en una misma persona; y por lo demás, si el propietario sucede
al causante en todas sus obligaciones, es lógico que se cumpla también con ésta.
La adquisición posterior de la cosa por el vendedor debe considerarse como un acto del que se deriva la voluntad
inequívoca de sanear el vicio del contrato originario, art. 394.

VENTA DE COSA PARCIALMENTE AJENA.

Dispone el art. 112 que la venta de cosa parcialmente ajena es válida. Es el caso de la venta hecha por uno de los
copropietarios de la totalidad de la cosa indivisa; sin perjuicio de los derechos de los demás condóminos y los del propio
comprador que, obviamente, si compró todo, no puede ser obligado a aceptar una parte, la venta es válida respecto de la
porción del vendedor.
La venta de la cosa común hecha por uno de los copropietarios queda convalidada por 1- ratificación hecha por los otros
condóminos, pero basta que uno solo no la ratifique, por pequeña que sea su parte en la cosa, para que la venta no quede
convalidada: 2- por haber adquirido el vendedor las restantes partes de la cosa.

VENTA DE COSA FUTURA

En principio, la compraventa debe tener un objeto actual; no se pueden vender cosas que nunca han existido, que no
existirán o que habiendo existido han perecido. El acto carecería de objeto. Sin embargo, la venta de cosa futura es posible,
art. 1131. Para que ello sea así, es preciso que las partes que celebran el contrato sepan que la cosa aún no existe aunque
desde luego, esperan que exista en el futuro; si, por el contrario, contratan en la inteligencia de que existe actualmente, el
contrato será nulo.

Bajo la denominación común de venta de cosa futura se comprenden dos hipótesis distintas:
 a. La venta de una cosa para el caso de que llegue a existir. Se trata de una venta sujeta a la condición suspensiva de
que la cosa efectivamente llegue a existir, y en la que la obligación de pagar el precio está sujeta a esa misma
eventualidad; es la llamada emptio rei speratae. Este contrato queda gobernado por las reglas de los actos
jurídicos sujetos a condición, arts. 343 y ss. De todos modos, es preciso añadir que el vendedor debe realizar las
tareas y esfuerzos que resulten del contrato, o de las circunstancias, para que éste llegue a existir en las
condiciones y tiempo convenidos, art. 1131, párr. 2.
b. La venta de una cosa futura cuando el comprador asume el riesgo de que la cosa no llegue a existir, sin culpa del
vendedor, art. 1131, párr. 3. En este caso, el comprador debe el precio convenido conforme a lo acordado en el
contrato. Pero, si hay culpa del vendedor, el comprador no está obligado a pagar el precio. Es la llamada venta de
esperanza. Se afirma que puesto que la esperanza es también algo actual y real, también puede venderse. Tal
punto de vista nos parece totalmente falso. La compraventa debe tener por objeto una cosa; y una esperanza no
es una cosa sino un elemento de orden psicológica, una previsión, un cálculo de probabilidades. Se trata pues de
un contrato innominado, de carácter aleatorio.

COSAS SUJETAS A RIESGO

No hay inconveniente en vender cosas actualmente existentes, pero que estén sujetas a algún riesgo que las ponga en
peligro de pérdida parcial o total. El comprador puede tomar sobre sí el riesgo, en cuyo caso deberá pagar el precio
convenido, aunque la cosa pereciere. Ello es así pues si el art. 1130, admite que el comprador asuma el riesgo de que la
cosa cierta haya perecido o esté dañada al tiempo de celebrarse el contrato, con mayor razón será válido el pacto cuando
la cosa, si bien sujeta a riesgo, no se hubiera perdido o dañado todavía.

Bien entendido que para que este resultado se produzca, es indispensable que el comprador tenga conocimiento del riesgo
y lo asuma; si, por el contrario, solamente el vendedor lo conocía, su ocultamiento configura dolo y es suficiente para
demandar la nulidad del contrato. El mismo art. 1130 establece que el vendedor no puede exigir el cumplimiento del
contrato si al celebrarlo sabía que la cosa había perecido o estaba dañada. Por último, si el riesgo dependiera de un vicio
oculto que tampoco el vendedor conocía, el comprador tendrá derecho a las acciones derivadas de los vicios redhibitorios.

2. Precio.

CONDICIONES QUE DEBE REUNIR. Para que el contrato de compraventa quede legalmente configurado, es preciso que el
precio reúna las siguientes condiciones: a) debe ser en dinero; b) debe ser determinado o determinable; c) debe ser serio.

a. PRECIO EN DINERO. El precio debe ser en dinero, art. 1123; de lo contrario no hay compraventa. Si lo que se da a
cambio de una cosa es un servicio o trabajo, habrá dación en pago; si se cambia una cosa por otra, habrá
permuta. Alguna duda puede presentarse, respecto de la naturaleza del contrato, cuando se paga parte en
dinero y parte en otra cosa: nuestro Código resuelve la cuestión en el sentido de que es permuta si el precio es
de menor valor que la cosa, y que es compraventa en los demás casos, tanto cuando el precio sea mayor que el
valor de la cosa, como cuando sea igual, art. 1126.
Siendo en dinero, no importa que sea moneda nacional o extranjera (más allá de la facultad que se le otorga al
comprador de dar el equivalente en moneda de curso legal, art. 765), que se pague al contado o quede un saldo
pendiente.
b. PRECIO DETERMINADO O DETERMINABLE.
Establece el artículo 113 que el precio debe ser determinado, y explica que el precio es determinado cuando: i)
los contratantes lo fijan expresamente, ii) acuerdan que sea un tercero – designado por las partes – el que lo
establezca o iii) lo vinculan con el precio de otra cosa cierta.
A nuestro entender solo el primer supuesto puede ser considerado como precio determinado, mientras que los
dos restantes son supuestos de precio determinable, pues el precio será fijado en el futuro, conforme lo acordado.
El artículo 1133 prevé, además, una novedosa norma de clausura: si las partes previeron el procedimiento para
fijar el precio, se entiende que hay precio válido. Claramente se trata de otro ejemplo de precio determinable.
Esta norma de clausura permite afirmar que si los contratantes han acordado que el precio sea el valor de la cosa
en plaza (siempre que tenga valor en plaza), sin importar que sea mueble o inmueble, ni que haya sido dada al
comprador o no, se considera cumplido el recaudo de que el precio sea determinado.
¿Qué ocurre si las partes no han señalado el precio, ni expresa ni tácitamente, ni se ha estipulado un medio para
determinarlo? El CCyC dispone que si se trata de una osa mueble, y a menos que las partes hubiesen acordado
otra cosa, se considera que se ha hecho referencia al precio generalmente cobrado en el momento de la
celebración del contrato para tales mercaderías, vendidas en circunstancias semejantes, en el tráfico mercantil
de que se trate, art. 1143.
Si, en cambio, el objeto del contrato fuere un inmueble o una cosa mueble que careciere de precio en el tráfico
mercantil, y no se diese el procedimiento para la fijación del precio, consideramos que el contrato será nulo. La
misma consecuencia recae en el contrato cuyo objeto fuese inmueble o mueble de cualquier tipo, pero el precio
hubiera sido dejado al arbitrio de una de las partes.
PRECIO FIJADO POR LAS PARTES

Las partes pueden fijar el precio de distintos modos: 1) determinando precisamente la cantidad a pagar ($1000, $10000,
$100000), que es lo más frecuente; 2) refiriéndolo al precio de otra cosa cierta, art. 1133; por ejemplo, se vende un toro
“por el mismo precio que se pague por el toro campeón de Palermo”; 3) remitiéndolo al valor de plaza en cierto día y
lugar; 4) cuando se ha previsto el procedimiento, para determinar el precio; así, por ejemplo, cuando se indica “el precio
de costo”, o lo que “produzca la máquina vendida trabajando tantas horas diarias durante tanto tiempo”.

Hasta podría prescindirse de fijar el precio o su procedimiento para fijarlo, cuando el vendedor ha entregado una cosa
mueble que tiene precio corriente de plaza.

PRECIO FIJADO POR UN TERCERO

No hay inconveniente en que se sujete el precio al arbitrio de un tercero, art. 1133. Este tercero puede ser designado en el
contrato mismo o con posterioridad, art. 1134.
Ahora bien: si la persona designad ano quisiere o no llegare a determinar el precio, lo hará el juez por el procedimiento más
breve que la ley local prevea, art. 1134. El juez también debe intervenir y fijar el precio cuando las partes han diferido la
designación del tercero y luego no se ponen de acuerdo.

c. PRECIO SERIO Y PRECIO VIL.

El precio debe ser serio. No llena esta calidad el precio ficticio o simulado; si, por ejemplo, se simula pagar un precio
que en verdad no se paga no obstante la transmisión real y seria del dominio, no habrá compraventa sino donación.
Tampoco la llena el precio irrisorio, como, por ejemplo, si se vende una estancia en cien pesos; también es obvio que
en este caso estaremos en presencia de una donación y no de una venta.
Diferente es el caso del precio vil. Aquí no puede decirse ya que no se trata de un precio serio, pues tanto el comprador
como el vendedor se han propuesto seriamente hacer la venta sobre esa base. Por tanto, el precio vil no altera la
naturaleza del acto ni impide la formación del contrato de compraventa. Lo que no significa, sin embargo, que el
contrato no pueda impugnarse y eventualmente obtenerse una declaración de nulidad por el vicio de lesión, art. 332.
Así, por ejemplo, y aun cuando no se hubiera probado la existencia de vicios del consentimiento, cabría anular una
venta de un terreno por el que se había fijado un precio de $100.000 cuando en realidad valía $2.000.000.

OBLIGACIONES DEL VENDEDOR

Las principales obligaciones del vendedor son: entregar la cosa vendida (lo que incluye la entrega de instrumentos,
facturas y documentación que corresponda) y garantizar para el caso de evicción y vicios ocultos. También, está obligado
a recibir el precio. Implícita en la obligación de entregar la cosa se encuentran los deberes de conservarla hasta el
momento de la entrega y la de correr con los gastos de la entrega.

- Obligación de entrega.

Puesto que el vendedor debe entregar la cosa, va de suyo que también está obligado a conservarla sin cambiar su estado,
hasta el momento en que haga efectiva la tradición. Es que hasta ese momento es el dueño de la cosa y, por tanto,
soporta sus riesgos, art. 755. Más que una obligación en sí misma, ésta es un cargo inherente a la obligación de entrega.
Forma parte de la actividad preparatoria que pondrá al vendedor en condiciones de cumplir su promesa. La custodia no
es por tanto una prestación en sentido técnico ni puede ser objeto del reclamo del comprador por sí misma. Lo que a éste
le interesa es solamente el resultado; es decir, que la cosa se le entregue. No hay, pues, una custodia-deber, como la del
depositario, sino solamente la carga propia de todo deudor de preparar y hacer posible el cumplimiento de la
prestación.

Naturalmente, el deber de custodia solo se concibe cuando se trate de la venta de osas ciertas o de cosas de género
limitado. Siendo de género ilimitado no hay problema de conservación, porque el vendedor cumple entregando cualquier
cosa perteneciente al género; sin embargo, una vez hecha la elección, se aplican las reglas sobre la obligación de dar cosas
ciertas, art. 763.

Los gastos de conservación de la cosa corren por cuenta del vendedor, pues es el dueño de la cosa hasta que se realice la
tradición y, además, es lo que está dispuesto respecto de los gastos de entrega, art. 1138, y ya se ha dicho que la custodia
no es sino un aspecto de la entrega.

Desde el momento en que el comprador ha sido puesto en mora, estos gastos corren por su cuenta, puesto que el vendedor
no habría incurrido en ellos de haber recibido aquél la cosa en tiempo propio.

RIESGOS, MEJORAS Y FRUTOS

Mientras el vendedor no hiciere tradición de la cosa se aplicarán las disposiciones relativas a las obligaciones de dar, art.
750 y ss. Sabido es que, en nuestra materia, el Código ha seguido la regla tradicional res perit et crescit domine; y como
hasta el momento de la tradición no hay transferencia del dominio, ello significa que hasta entonces el vendedor carga con
los riesgos y se beneficia con las mejoras naturales y frutos.

- RIESGOS. Si la cosa perece sin culpa del vendedor, la venta queda resuelta; el vendedor no podrá reclamar el
pago del precio, y si lo hubiere recibido, deberá devolverlo (art. 755 y 955). Si la cosa se pierde por culpa del
vendedor, el contrato se extingue y deberá indemnizar el daño causado.
El art. 1511 establece que el vendedor deja de cargar con los riesgos de daño o pérdida de la cosa mueble, y los
gastos incurridos, desde que la pone a disposición del transportista u otro tercero, pero no aclara quién asume
tales riesgos. Pensamos que poner la cosa a disposición del transportista o del tercero, es tanto como ponerla a
disposición del comprador. El nuevo texto no lo dice, pero es lo razonable.
- MEJORAS. Las mejoras naturales, esto es, las que no provienen del hecho del hombre sino dela naturaleza,
ocurridas entre la celebración del contrato y la entrega de la cosa, también favorecen al dueño, es decir, al
vendedor. Éste está autorizado a exigir el mayor valor al comprador, y si éste último no lo acepta, el contrato se
extingue sin responsabilidad para las partes, art. 752.
Sin embargo, desde que el vendedor se encuentra en mora, las mejoras naturales pertenecen al comprador y el
vendedor no podrá exigir un mayor precio por ellas.
Respecto de las mejoras artificiales – las que provienen del hecho del hombre – deben diferenciarse según se
traten de mejoras necesarias, o de mejoras útiles, de mero lujo, recreación o suntuarias. Respecto de las primeras,
el vendedor está obligado a hacerlas, sin derecho a percibir su valor; respecto de las segundas, se las puede llevar,
siempre que no dañe la cosa, y no tiene derecho a reclamar indemnización alguna, art. 753.
- FRUTOS. Todos los frutos percibidos antes de la tradición de la cosa pertenecen al vendedor; pero los pendientes
corresponden al comprador, art. 754.
- PRODUCTOS. Los productos forman parte de la osa y su extracción la disminuye. Está pues fuera de discusión que
el vendedor no tiene derecho a seguir extrayendo productos, desde el instante mismo en que se realizó la venta,
pues ello sería contrario a su obligación de conservación y custodia.

RIESGOS Y MEJORAS EN CASO DE MORA DEL COMPRADOR

¿Qué ocurre cuando la cosa se ha perdido o deteriorado, sin culpa del vendedor, después de haber incurrido en mora el
comprador? Aun en este caso se mantiene el principio de que las cosas perecen y acrecen para su dueño. A primera vista,
la aplicación de aquella regla resulta aquí injusta. Pero en la práctica, el vendedor tiene siempre a su disposición el
procedimiento para evitar que el perjuicio recaiga sobre él. En primer término, producida la mora del comprador, puede
consignar la cosa, con lo cual se librará de los riesgos; en segundo lugar, el vendedor siempre podrá reclamar del
comprador el pago de los daños que su mora le ha significado. De donde resulta que, en definitiva, la pérdida o deterioro
vendrá a incidir sobre el comprador moroso.

También en lo que atañe a las mejoras naturales y frutos es aplicable la regla res perit et crescit domine; porque si cuando
el comprador aún no está en mora, las mejoras naturales benefician al vendedor, no hay motivo para resolver lo contrario
cuando lo está, pues si no, la mor avendría a beneficiar al que incurre en ella.

LA ENTREGA. El vendedor está obligado a transferir al comprador la propiedad de la cosa vendida, art. 1137.

La transmisión de dominio se hace a través de la tradición, esto es, cuando una parte entrega voluntariamente a la otra la
cosa. Consiste en la realización de actos materiales de, por lo menos, una de las partes, que otorguen un poder hecho –
posesión – sobre ella, art. 1924, que le permite comportarse como titular del derecho real de dominio, art. 1909.
Tales actos materiales no pueden ser suplidos, con relación a los terceros, por la sola declaración de quien la entrega de
darla a quien la recibe, o de éste de recibirla, art. 1924.
Si se trata de cosas muebles, el CCyC añade otras formas de tradición. Ellas son:
- La entrega de conocimientos, cartas de porte, facturas u otros documentos de conformidad con las reglas
respectivas, sin oposición alguna.
- Si son remitidas por cuenta y orden de otro, cuando el remitente las entrega a quien debe transportarlas, si el
adquirente aprueba el envío, art. 1925.

Estos casos importan supuestos de tradición simbólica o por mera entrega del título; un ejemplo característico es el del
vendedor que entrega al comprador el certificado y el warrant de la cosa en depósito.

Asimismo, el art. 1149 regula otras dos maneras de entregar la mercadería vendida. Una de ellas, la puesta de la cosa a
disposición del comprador; la otra, el supuesto de entrega de la mercadería en tránsito.

Se considera que hay entrega de la cosa al comprador cuando el vendedor le ha puesto en cierto lugar y de forma
incondicional, siempre que así se hubiera pactado. El texto legal otorga al comprador, en este caso, el derecho a revisar la
cosa y expresar su disconformidad dentro de los diez días de que la hubiera retirado.
El mismo artículo regula también la mercadería en tránsito, dándole carácter de entrega a la cesión o endoso de los
documentos de transporte, desde la fecha de la cesión o endoso, siempre que las partes lo hubieran pactado.

¿Qué ocurre si el vendedor entrega anticipadamente la cosa mueble prometida, pero ella no se adecua a lo convenido,
sea en cantidad, sea en calidad? El hecho de que la entrega de la cosa no se ajuste plenamente a lo que se debía
entregar, no constituye un automático supuesto de incumplimiento. Ello es así, pues el vendedor podrá subsanar la falta
hasta la fecha que el contrato ha fijado para hacer la entrega de la cosa.

El art. 1150 diferencia dos casos. El primero, que el vendedor no haya entregado todo lo que se tenía que entregar. En este
supuesto, podrá entregar la parte o cantidad que falte de cosas, sin ninguna otra condición o consecuencia. El segundo, que
el vendedor haya entregado algo diferente de lo debido. Acá, podrá entregar otras cosas en sustitución de las dadas o
subsanar cualquier falta de adecuación de las cosas entregadas a lo convenido, pero siempre que no provoque
inconvenientes ni gastos excesivos al comprador, reconociéndose a éste el derecho a ser indemnizado por los daños
sufridos.

ENTREGA DE DOCUMENTACIÓN

El art. 1137 establece el deber del vendedor de entregar ciertos instrumentos. Los arts. 1145 y 1146, referidos en
particular a la compraventa de cosas muebles, establecen las obligaciones del vendedor de entregar una factura, salvo
supuesto excepcional, y de dar los documentos relacionados con la cosa vendida.

El art. 1137 obliga al vendedor a poner a disposición del comprador los instrumentos requeridos por los usos o las
particularidades de la venta, y a prestar toda cooperación que le sea exigible para que la transferencia dominial se
concrete. Con otras palabras, se incorporan implícitamente los llamados deberes secundarios de conducta – tales como los
de información, conservación, custodia, reserva y no concurrencia – que se imbrican en el principio general de la buena fe, y
particularmente en el deber de colaboración, por el cual el vendedor está obligado, de manera expresa, a poner a
disposición del comprador los instrumentos requeridos por los usos o las particularidades de la venta, y a prestar toda
cooperación que le sea exigible para que la transferencia dominial se concrete efectivamente. En este sentido, deberá
facilitar los antecedentes de dominio, títulos, planos, impuestos pagados, etcétera.

En la compraventa de cosas muebles, se especifica que el vendedor debe entregar, además de la cosa una factura que
debe describirla, su precio (o la parte de éste que haya sido pagado) y los demás términos de la venta, art. 1145. La
obligación de entregar la factura no requiere que el comprador la reclame.

La factura es un instrumento privado, emanado del vendedor, en el que deben indicarse las cuestiones referidas por el
propio artículo 1145, y también otras como el plazo de pago – si ha dado-, intereses fijados y nombre del comprador. La
factura prueba el contrato y sus modalidades.

Si la factura no fija un plazo para el pago, se presume que la venta es al contado, art. 1145.

Además, cuando no ha sido cuestionada dentro de los diez días de haber sido recibida por el comprador, se presume que ha
sido aceptada. Por tanto, vencido el plazo, el comprador no podrá cuestionar la operación y deberá pagar el precio de la
factura. El vendedor tampoco podrá cuestionarla, pues la factura prueba contra quien la ha emitido.

Finalmente, este artículo distingue entre personas jurídicas privadas y personas físicas que realizan una actividad económica
organizada, por un lado, y por el otro, personas físicas que no realizan una actividad de ese tipo. Para las primeras, el art.
321 impone llevar una contabilidad ordenada. Pero si son personas que no realizan una actividad económica organizada,
ellas no están obligadas a facturar pero sí a dar algún documento que acredite la venta.

El citado artículo 1146, refiriéndose a la entrega anticipada de documentos, dispone que el vendedor puede subsanar, hasta
el momento fijado para la entrega, cualquier falta de conformidad de ellos, si el ejercicio de ese derecho no ocasiona
inconvenientes ni gastos excesivos al comprador. De qué momento se está hablando, ¿de la entrega de la documentación o
de la cosa? A nuestro juicio, de la cosa, porque si el vendedor debe entregar la documentación en una fecha determinada y,
sin embargo, la entrega antes, n se necesita ninguna norma que permita subsanar cualquier falta de conformidad de ella
hasta el momento fijado para cumplir con la obligación. Es que la entrega anticipada no provoca la pérdida del derecho que
se tenía; esto es, de entregar la documentación en el plazo pactado.

EXTENSIÓN DE LA OBLIGACIÓN DE ENTREGA

El vendedor debe entregar la cosa con todos sus accesorios, libre de toda relación de poder y de oposición de terceros,
art. 1140. Todos sus accesorios implica que debe ser entregada completa, sin deterioros. Libre de toda relación de poder
importa que la cosa sea entregada libre de otra posesión o tenencia, pues sí así no ocurriera, el comprador no podría
comportarse como titular del derecho real de dominio. Por último, que la cosa sea entregada sin oposición de tercero,
significa que la entrega debe ser pacífica, de modo que el comprador pueda gozar de ella sin obstáculos.
TIEMPO DE ENTREGA. El CCyC distingue según se trate de cosas muebles o inmuebles. En efecto, mientras el artículo 119
establece que el vendedor debe entregar el inmueble inmediatamente de la escrituración, excepto convención en contrario,
el art. 1147 establece que la entrega de la cosa mueble debe hacerse dentro de las veinticuatro horas de celebrado el
contrato, excepto que de la convención o los usos resulte otro plazo.

En otras palabras, la regla es que la entrega de la cosa debe hacerse en el plazo fijado en el contrato o, si se trata de una
cosa mueble, en el plazo que resulte de los usos. Si tales plazos no existieran, debe ser entregado: i) si es inmueble, al
momento de escriturar y ii) si es mueble, dentro de las 24 horas siguientes al contrato.

El art. 1147, de todas maneras, no puede ser interpretado rígidamente. La entrega de la cosa forma parte de la ejecución
del contrato, y sabido es que la celebración, ejecución e interpretación del contrato debe hacerse de buena fe, art. 961, por
lo que el derecho del comprador de exigir la entrega de la cosa está condicionado a la buena fe. Así, en la venta de
mercadería que deba ser entregada a más de mil kilómetros de distancia del lugar en que se celebró el contrato, aunque
nada se haya pactado ni los usos indiquen algo al respecto, parece claro que el comprador tendrá que contemplar el tiempo
que demande el transporte de la cosa.

Por último, debe advertirse que la obligación de entrega en los pazos indicados, que pesa en cabeza del vendedor, se
relaciona con idéntica obligación que tiene el comprador de recibirla y si no lo hiciera, el vendedor podrá consignar la cosa.

LUGAR DE ENTREGA. El CCyC omite toda referencia al lugar de entrega del inmueble y sólo regula el lugar de entrega de
la cosa mueble.

La razón de tal omisión es obvia: el inmueble solo puede ser entregado en el lugar en donde esté.

El lugar de entrega de la cosa mueble está regulado en el art. 1148. De dicha norma, se desprenden dos situaciones
distintas.

La primera, si se trata de cosas ciertas. En este caso, la cosa debe entregarse en el lugar acordado o en el que determinen
los usos o las particularidades de la venta; y, en su defecto, en donde estaba la cosa al tiempo de celebrarse el contrato.

La segunda, si se trata de cosas genéricas o de cantidades de cosas. No hay problemas si el contrato fija el lugar de entrega,
o los usos o particularidades de la venta lo determinan. Pero nada dice si no ocurre tal cosa. En este caso, lo razonable es
que la entrega se haga en el domicilio del vendedor – el deudor de la obligación – al tiempo de la celebración del contrato –
que es cuando nace la obligación, art. 874.

También cabe preguntarse si la única manera de entregar la cosa es haciendo efectiva tradición de ella. La respuesta es
negativa, pues el artículo 1925 establece que también se considera hecha la tradición de cosas muebles, por la entrega de
conocimientos, cartas de porte, facturas u otros documentos de conformidad con las reglas respectivas, sin oposición
alguna.

GASTOS DE LA ENTREGA. Salvo pacto en contrario, los gastos de entrega de la cosa son a cargo del vendedor, art. 1138.

La norma, además, procura precisar la extensión de tal obligación, enunciando algunos de los deberes que ella encierra. En
esta línea se dispone concretamente que los gastos que se hagan para obtener los instrumentos requeridos por los usos o
las particularidades de la venta, y que deben ser puestos a disposición del comprador, son a cargo del vendedor. Y se añade
que en materia de compraventa inmobiliaria, también son a cargo del vendedor los gastos de estudio del título y sus
antecedentes y, en su caso, los de mensura y los tributos que graven la venta.

Son también obligaciones a cargo del vendedor los gastos de traslado de la cosa al lugar en que la tradición debe efectuarse
o los gastos necesarios para contar, pesar o medir la cosa, entre otras.

En cambio, no se consideran gastos de entrega y, por tanto, están a cargo del comprador, los honorarios del escribano que
otorga la escritura. En cuanto a los sellos de la escritura matriz y del testimonio y a los gastos de anotación en el Registro de
la Propiedad, son a cargo del comprador, porque no son gastos de entrega sino simultáneos o posteriores a ella y hechos en
beneficio de él.

CONSECUENCIAS DE LA FALTA DE ENTREGA.

Cuando el vendedor no entrega la cosa en el tiempo convenido, el comprador puede optar entre dos acciones: una de
cumplimiento del contrato y entrega de la cosa y otra de resolución de la venta. En ambos supuestos tendrá derecho
además a reclamar daños sufridos, que en el primer caso derivan de la mora y en el segundo del incumplimiento.
Para el caso de que el comprador demande el cumplimiento del contrato, es decir, la entrega de la cosa, nos remitimos a
lo dicho en el número 316.
Si el comprador opta por la resolución es aplicable lo ya estudiado respecto de la cláusula resolutoria.
En cuanto a los daños indemnizables habrá que estar a lo que dispone el art. 1082 y, en especial, al postulado de la
reparación plena, art. 1740, esto es, que debe procurarse restituir al damnificado al estado anterior al hecho dañoso, sea
por el pago en dinero o en especie, debiéndose recordar que es facultad de la víctima exigir el reintegro, a menos que sea
parcial o totalmente imposible, excesivamente oneroso o abusivo, en cuyo caso se debe fijar en dinero.
Ante la hipótesis de imposibilidad de entregar la cosa, nos remitimos a lo dicho en el número 317.

Finalmente, el comprador tiene a mano la excepción de incumplimiento contractual.

OBLIGACIÓN DE GARANTIZAR POR EVICCIÓN Y VICIOS REDHIBITORIOS. EJERCICIO DEL DERECHO DE RETENCIÓN

Dispone el art. 1152 que el comprador no está obligado a pagar el precio mientras no tiene la posibilidad de examinar las
cosas, a menos que las modalidades de entrega o de pago pactadas por las partes sean incompatibles con esta
posibilidad.

No hay razón para impedir su aplicación a la compraventa de inmuebles.

Este amplio derecho que tiene el comprador a no pagar el precio mientras no tenga la posibilidad de examinar las cosas,
contempla una realidad: el comprador necesita un tiempo para examinar la cosa y es razonable que mientras no se tenga
certeza de que se le ha entregado lo convenido y en buen estado, no se lo obligue a pagar el precio.

OBLIGACIÓN DE RECIBIR LA COSA Y LOS DOCUMENTOS VINCULADOS AL CONTRATO

- Tiempo y lugar. Correlativamente a los deberes del vendedor de entregar la cosa en el tiempo y lugar indicados en
los artículos 1139, 1147 y 1148, existe una implícita obligación correlativa del comprador de recibir la cosa en el tal
tiempo y lugar.
Este deber de recibir la cosa, art. 1141, inc. b, obliga al comprador a realizar todos los actos que razonablemente
cabe esperar, para que el vendedor pueda efectuar la entrega y, consiguientemente, aquel pueda hacerse cargo de
la cosa.
- Consecuencias de que el comprador no reciba la cosa. Si el comprador se niega a recibir la cosa, mueble o
inmueble, el vendedor puede:
a. Cobrar los gastos de conservación de la cosa y los demás daños que resulten de la actitud renuente del
comprador.
b. Consignar judicialmente la cosa.
c. Demandar el pago del precio cuando no hubiese sido cobrado, y siempre que haya hecho entrega de la cosa o
la ponga a disposición del comprador, consignándola judicialmente.
d. Pedir la resolución de la venta si no se le pagara el precio. Bien entendido que esta no es una consecuencia de
la negativa a recibir la cosa, sino del incumplimiento de la obligación de pagar el precio.

LA OBLIGACIÓN DE RECIBIR DOCUMENTOS. El artículo 1141, inciso b, establece que el comprador está obligado a recibir
los documentos vinculados con el contrato. Entre esos documentos cabe incluir facturas, garantías, remitos, etcétera.

PLAZO PARA RECLAMAR POR DEFECTOS DE LA COSA. El CCyC fija una pauta interpretativa respecto de los plazos para
reclamar las diferencias de cantidad o no adecuación de la cosa a lo pactado. Y ella es que el comprador pueda tener la
posibilidad real de examinarla. Esto ocurre recién cuando haya recibido la cosa. Por ello el art. 1158 dispone que si la cosa
ha sido entregada al transportista o a un tercero, y no se la ha examinado, el plazo para reclamar por la inadecuación corre
a partir de que el comprador la recibe efectivamente.

OBLIGACIÓN DE PAGAR LOS GASTOS DE RECIBO. Establece el artículo 1141, inciso c) que el comprador debe pagar los
gastos de recibo de la cosa, incluyendo los de testimonio de la escritura pública y los demás posteriores a la venta. Si bien
no existe una norma específica para la compraventa de cosas muebles, ella es aplicable en razón de lo que dispone el
artículo 1142; esto es, que cabe aplicar las demás normas del capítulo de la compraventa en cuanto sean compatibles.
Teniendo en cuenta lo expuesto, en esta obligación de pagar los gastos de recibo cabe incluir los gastos de conducción y
transporte de la cosa.

En cuanto a los gastos de recibo, hay que distinguirlos cuidadosamente de los de entrega, que corresponden al vendedor.
Deben entenderse por tales todos aquellos que se devenguen a partir del instante de la entrega; tales, por ejemplo, los de
transporte de la cosa al domicilio del comprador, los de embalaje para facilitar el transporte posterior a la entrega, etc.;
asimismo, se consideran gastos de recepción los que demanda la anotación en el Registro de la Propiedad.

MODALIDADES DE LA COMPRAVENTA

Puesto que en el ámbito contractual impera el principio de la libertad de formas, art. 958, las partes pueden pactar las
cláusulas y modalidades que estimen convenientes. En toda esta materia, las disposiciones del Código, salvo contadas
excepciones, solo tienen carácter supletorio. El CCyC se ha limitado a reglamentar las cláusulas más frecuentes.

- COMPRAVENTA ADICIONAL

LA CONDICIÓN.
Dispone el art. 343 que la condición es la cláusula de los actos jurídicos por la cual las partes subordinan su plena eficacia
o resolución a un hecho futuro e incierto. Se trata de una condición suspensiva si la plena eficacia del acto jurídico está
subordinada a la producción del hecho futuro e incierto, en tanto que es una condición resolutoria si la resolución está
atada a que ese hecho se produzca.

Por ello, el cumplimiento de la condición obliga a las partes a entregarse o restituirse recíprocamente, las prestaciones
convenidas, aplicándose los efectos correspondientes a la naturaleza del acto concertado, a sus fines y objeto, art. 348.

CONDICIÓN RESOLUTORIA
Cuando la condición fuese resolutoria, la compraventa tendrá los efectos siguientes:
a. La compraventa produce los efectos propios del contrato.
b. El comprador podrá comportarse como verdadero dueño, pero el vendedor podrá pedir que se ordenen medidas
conservatorias, art. 347.
c. La tradición o, en su caso, la inscripción registral, solo transmite un dominio revocable, art. 1169. Con otras
palabras, si la condición se cumple, el comprador debe restituir la cosa al vendedor. El código diferencia según se
trate de cosas registrables o no registrables. En el primer caso, la revocación tiene efectos retroactivos, excepto
que lo contrario surja del título de adquisición o de la ley. En el segundo, la revocación no tiene efectos respecto de
terceros sino en cuanto ellos, por razón de su mala fe, tengan una obligación personal de restituir la cosa, art.
1967. La diferencia se justifica en la publicidad que da el registro, el cual permite al tercero saber de la probable
revocabilidad del dominio.
d. Mientras la condición no se haya cumplido, el vendedor debe comportarse de buena fe, de modo de no
perjudicar a la contraparte, art. 347, párr. 3.

CONDICIÓN SUSPENSIVA. Tendrá los efectos siguientes:

a. Mientras pendiese la condición, el vendedor no tiene obligación de entregar la cosa vendida, ni el comprador de
pagar el precio, art. 348, párr. 1.
b. El comprador podrá pedir que se ordenen medidas conservatorias, art. 347, párr. 1.
c. Si antes de cumplida la condición, el vendedor hubiere entregado la cosa vendida al comprador, éste no
adquiere el dominio de ella y será considerado como administrador de cosa ajena. Establece el artículo 349 que
la parte que recibió la cosa – el comprador – debe restituirla con sus accesorios pero no con los frutos percibidos.
En verdad, debe diferenciarse según que el comprador haya pagado o no el precio. Si lo pagó, es razonable que se
quede con los frutos, a modo de compensación de los intereses que pudo devengar la suma dineraria pagada. Pero
si no hubo pago del precio, es insostenible que el comprador se quede con los frutos; existiría un claro
enriquecimiento sin causa.
d. Mientras la condición no se haya cumplido, el vendedor debe comportarse de buena fe, de modo de no
perjudicar a la contraparte, art. 347, párr. 3.

En caso de duda de si la condición fuese suspensiva o resolutoria, según el artículo 1168, se juzgará que es resolutoria
siempre que, pendiente la condición, el vendedor hubiese hecho tradición de la cosa al comprador.

COMPRAVENTA A TÉRMINO La compraventa puede estar sujeta a término, sea suspensivo o resolutorio. El término puede
referirse a la existencia misma de la obligación o a la entrega de la cosa y al pago del precio.

CLÁUSULA DE NO ENAJENAR El art. 1972, dispone que en los actos a título oneroso es nula la cláusula de no transmitir a
persona alguna el dominio de una cosa determinada o de no constituir sobre ella otros derechos reales. Pero, añade,
estas cláusulas son válidas si se refieren a persona o personas determinadas.

Si, a pesar de la prohibición legal, se hubiera pactado una cláusula de no enajenar a persona alguna, ella no anula el
contrato sino que simplemente debe tenerse por no escrita, conservando el resto del acuerdo toda su validez.

VENTA CON PACTO DE RETROVENTA Hay venta con pacto de retroventa cuando el vendedor se reserva la facultad de
recuperar la cosa vendida y entregada al comprador devolviendo el precio, con el exceso o disminución convenido, art.
1163.

Es importante advertir que la norma hace referencia a la entrega de la cosa y no a su tradición. De esta manera, se supera
una antigua duda referente a si el pacto de retroventa podía o no convenirse en un boleto de compraventa: si solo es
necesaria la entrega de la cosa, aun en el caso de la venta de un inmueble, es válido el pacto de retroventa convenido en
instrumento privado.

Para que el pacto de retroventa sea válido debe reunir las siguientes condiciones: a) recaer sobre bienes inmuebles o
muebles, b) su plazo no puede exceder el fijado por el artículo 1167, c) debe estipularse en el mismo acto de la venta.
En cuanto al precio a pagar, la cláusula de retroventa normalmente fija el precio que deberá pagar el comprador para
rescatar la cosa, el que puede ser menor, igual o mayor que el de la venta, art. 1163. Si nada se dijera sobre el punto, debe
interpretarse que las partes entendieron ajustar el mismo precio de la venta.

EL DERECHO DE RESCATE. Titular del derecho de rescate es desde luego el vendedor; pero también puede ser ejercido por
sus cesionarios, si el comprador lo consiente antes, simultáneamente o después de la cesión, art. 1636; y los herederos
del vendedor; y los acreedores del vendedor en el ejercicio de la acción subrogatoria.

EFECTOS DEL PACTO DE RETROVENTA. El comprador se encuentra en la condición de un propietario que tiene el dominio
afectado a una condición resolutoria. De ahí se desprenden los siguientes efectos:

a. Puede realizar toda clase de actos de disposición (venta, hipoteca, constitución de usufructos y servidumbres,
etc.), pero en estos derechos quedan extinguidos si el vendedor rescata la cosa. Estamos ante un supuesto de
dominio revocable.
b. Con tanta mayor razón podrá realizar actos de administración y estos deberán ser respetados por el vendedor
que haga valer su derecho de rescate, art. 348.
c. Puesto que las cosas se deterioran o pierden para su dueño, al vendedor le basta con no ejercer su derecho de
rescate para hacerlos pesar sobre el comprador; pero si a pesar de los deterioros el vendedor siguiera teniendo
interés en la cosa, el comprador no responde de los que hayan ocurrido por caso fortuito o fuerza mayor; pero sí
por los que sucedieran por su culpa o dolo.
d. Puede, como dueño, ejercer todas las acciones reales emergentes del dominio.

Con relación al vendedor; quien ha vendido con pacto de retroventa no tiene sobre la cosa ningún derecho real sino solo
uno de carácter personal: el de readquirir la propiedad.

EFECTOS DEL EJERCICIO DE RESCATE. El principio general es que el ejercicio del derecho de rescate provoca la resolución
retroactiva de la venta.

PACTO DE REVENTA. ARTÍCULO 1164. Pacto de reventa Pacto de reventa es aquel por el cual el comprador se reserva el
derecho de devolver la cosa comprada. Ejercido el derecho, el vendedor debe restituir el precio, con el exceso o
disminución convenidos. Se aplican las reglas de la compraventa bajo condición resolutoria.

El pacto de reventa le permite al comprador devolver la cosa comprada, debiendo restituir, en caso de ejercer la facultad, el
precio con el exceso o disminución que se hubiera convenido.

En el pacto de reventa es el adquirente de la cosa el que toma la iniciativa; por tanto, más allá de que sea oponible a los
terceros interesados, de acuerdo con lo que dispone el art. 1166, parece claro que él deberá devolver la cosa libre de
gravámenes, en el estado en que la compró. La declaración de rescate, hecha por el comprador, no puede tener efectos
sobre los derechos que él mismo haya transmitido a terceros sobre la cosa. Si el comprador quiere exigir del vendedor la
devolución del precio, tendrá que acordar con esos terceros la extinción de los derechos por ellos adquiridos. No se trata,
pues, de la resolución de estos derechos, sino de un acuerdo entre el comprador y los terceros que permita al primero
devolver la cosa en el estado que la recibió.

PACTO DE PREFERENCIA El pacto de preferencia le permite al vendedor recuperar la cosa vendida con prelación a
cualquier otro adquirente, si el comprador decide enajenarla.
Diferencia con la retroventa. A diferencia del pacto de retroventa, en el de preferencia la facultad del vendedor solo
aparece si el vendedor decide enajenar.
Comunicación al vendedor. A fin de permitir el ejercicio de la facultad que le asiste al vendedor de recuperar la cosa
vendida, el comprador debe notificar al vendedor su decisión de enajenarla y todas las particularidades de la operación
proyectada o, en su caso, el lugar y tiempo en que debe celebrarse la subasta.

Plazo para el ejercicio de la preferencia. Salvo que un pacto expreso o los usos y costumbres establezcan un plazo
diferente, el vendedor debe ejercer su preferencia dentro de los diez días de recibida la comunicación.

Intransmisibilidad. El derecho emergente del pacto de preferencia es personal: no puede cederse ni se transmite mortis
causa.

Para que este derecho de preferencia cobre vida, es indispensable que el comprador se haya decidido a enajenar la cosa. Es
condición ineludible que el vendedor ofrezca las mismas condiciones que el tercero; no se trata solamente del precio sino
también del plazo y de cualquier otra condición ofrecida por el tercero o cualquier otra particularidad prevista en el
contrato proyectado, art. 1165.

Una vez que el comprador comunica al vendedor las condiciones recibidas para enajenar las cosas, ya no podrá
retractarse de su voluntad de desprenderse de ella. Es que ha nacido el derecho del vendedor de recuperar la cosa.
El pacto de preferencia debe ser estipulado en el contrato originario, pues dicha cláusula está agregada dentro de la
sección referida a las cláusulas que pueden ser agregadas al contrato de compraventa.

EFECTOS.

1. Obligación de avisar. La primera obligación contraída por el comprador es la de avisar al vendedor las condiciones
que le son ofrecidas por el tercero. Esa obligación debe ser ejecutada lealmente y sin reticencias.
2. Obligaciones del vendedor que hace uso de la preferencia. El vendedor está obligado a reconocer al comprador
todas las condiciones que el tercero le hubiere ofrecido, en cuanto a precio, plazo para el pago y entrega y cuantas
otras ventajas resultasen para aquel comprador, ahora vendedor del contrato que se le ha propuesto.

VENTA CON PACTO DE MEJOR COMPRADOR. Establecía el art. 1369 del Código Civil de Vélez que el paco de mejorar
comprador es la estipulación de quedar desecha la venta, si se presentase otro comprador que ofreciese un precio más
ventajoso. Y se lo regulaba entre los artículos 1397 y 1403.

El CCyC, en cambio, no lo prevé. Sin embargo, ello no es obstáculo para que se lo pueda convenir, pues las partes son
libres de determinar el contenido del contrato, dentro de los límites impuestos por la ley, el orden público, la moral o las
buenas costumbres, art. 958.

La falta de regulación legal impone a las partes la necesidad de fijar sus pautas con la mayor precisión. Se lo puede convenir
sobre bienes muebles e inmuebles.

VENTA CON RESERVA DE DOMINIO A veces el vendedor, con el objeto de asegurarse el pago total de la osa vendida, se
reserva el dominio hasta que el precio haya sido pagado toalmente. Se trata de un poderoso medio de garantía, pues
retiene la propiedad de la cosa hasta que sea satisfecho íntegramente el precio convenido; lo que el comprador hubiese
pagado será retenido por el vendedor a título de daños o de compensación por el uso de la cosa.

VENTA AD GUSTUM. Se llama así a aquella en la cual el comprador se reserva la facultad de degustarla o probarla y de
rechazar la cosa si no se le satisface. Es una estipulación frecuente en el comercio, cuando se trata de mercaderías cuya
compra está influida decisivamente por el gusto del comprador.

Estamos ante un supuesto de compraventa sujeta a la condición suspensiva de que el comprador acepte la cosa, una vez
probada, art. 1160. La venta ad gustum no da derecho al vendedor a exigir el pago del precio, sino solamente a reclamar
que la cosa sea probada.

VENTA A SATISFACCIÓN DEL COMPRADOR La semejanza con la venta ad gustum es tan notoria que no faltan quienes
sostienen que se trata de modalidades de idéntica significación jurídica. Sin embargo, no es la opinión que hoy prevalece. Se
admite casi sin discrepancia que hay entre ambas hipótesis la siguiente diferencia fundamental: mientras que la venta ad
gustum confiere al comprador un derecho de aceptación o rechazo absoluto, que puede ser ejercido a su libre arbitrio sin
ningún género de restricciones, la venta a satisfacción del comprador solo confiere al adquirente una facultad sin duda muy
amplia de apreciación, pero que debe ser ejercida dentro de límites razonables y de buena fe; de tal modo que si el
vendedor prueba que la cosa tenía todas las cualidades prometidas, el comprador no puede rechazarla. Mientras que en el
primer caso no se concibe el abuso en el ejercicio del derecho de repudiar la cosa, en el segundo no puede ejercerse
abusivamente.

La compraventa convenida a satisfacción del comprador es un contrato sujeto a la condición suspensiva de la aceptación
por éste de la cosa.

El comprador tiene un plazo de diez días para aceptar la cosa, a menos que otro plazo se haya pactado o emane de los usos.
Si el comprador paga el precio sin hacer reserva alguna o deja transcurrir el plazo sin pronunciarse, se considera que ha
aceptado la cosa, y el contrato queda concluido, art. 1160.

MODALIDADES DE LA VENTA DE INMUEBLES

PRECIO NO CONVENIDO POR UNIDAD DE MEDIDA DE SUPERFICIE

- La venta de una fracción de tierra.

Dispone el art. 1135 que si el objeto principal de la venta es una fracción de tierra, aunque esté edificada, no habiendo sido
convenido el precio por unidad de medida de superficie y la superficie de terreno tiene una diferencia mayor del cinco por
ciento de la acordada, el vendedor o el comprador, según los casos tiene derecho de pedir el ajuste de la diferencia el
comprador que por aplicación de esta regla debe pagar un mayor precio puede resolver la compra.

La solución es razonable, puesto que si las partes han fijado un precio por la cosa en sí misma, no se han preocupado tanto
por su superficie. Por lo tanto, una diferencia escasa en las medidas no puede impactar de ninguna manera en el contrato.
Pero si la diferencia es mayor a ese 5% entonces: i) el comprador podrá pedir la disminución del precio si la superficie real
es menor que la establecida en el contrato; ii) el vendedor podrá pedir que se lo aumente si la superficie es mayor que la
fijada.

VENTA AD CORPUS. Diferente del caso anterior es esta venta, que se hace sin indicación del área. Es relativamente
frecuente en las operaciones sobre terrenos urbanos, que se individualizan solo por su ubicación. Ejemplo: la casa ubicada
en Montevideo 471, Santa Fe 2786, etcétera.

PRECIO CONVENIDO POR UNIDAD DE MEDIDA DE SUPERFICIE

- Venta de inmueble a un precio por medida. El art. 1136 establece que si el precio es convenido por unidad de
medida de superficie, el precio total es el que resulta en función de la superficie real del inmueble. Si lo vendido
es una extensión determinada y la superficie total excede en más de un cinco por ciento a la expresada en el
contrato, el comprador tiene derecho a resolver es lo que se llama venta ad mensuram.
- Supuesto en que la superficie real es menor a la fijada. El CCyC no prevé el supuesto de que la superficie real sea
menor a la fijada en el contrato. ¿Está obligado el comprador a pagar el precio que resulte y recibir la cosa? A
nuestro juicio, la solución dependerá de la magnitud de la diferencia. En efecto, si se vende un inmueble y se fija el
precio por unidad de medida, y a la vez que se establece que mide, por ejemplo, mil hectáreas, resulta irrazonable
obligar al comprador a pagar el precio y recibir el campo si la superficie es de quinientas hectáreas, pues puede ser
insuficiente para el tipo de producción que se pretendía encarar.

COMPRAVENTA DE INMUEBLES EN CUOTAS PERIÓDICAS. LEY [Link] de las modalidades del negocio inmobiliario es la
venta de lotes en mensualidades. Para ello se dictó la ley 14005 y luego reformada por la ley 23266

FIJARSE EN PÁGINA 375 DEL MANUAL ALLÍ DESCRIBE.

MODALIDADES EN LOS CONTRATOS DE CONSUMO

- Venta domiciliaria, por correspondencia u otros sistemas de comunicación.

Los contratos de consumo pueden ser celebrados por distintos medios. La ley ha previsto:

a. La venta cuya oferta y aceptación se realice por medio postal, telecomunicaciones, electrónico o similar (art. 33,
ley 24.240) y
b. La llamada venta domiciliaria, que es aquella en donde, o bien la oferta se hace fuera del establecimiento del
proveedor, o bien el contrato resulta de una convocatoria al consumidor al establecimiento del proveedor a otro
sitio, siempre que el objetivo de dicha convocatoria sea total o parcialmente distinto al de la contratación, o se
trate de un premio u obsequio, art. 1104. En este caso, añade la ley de defensa del consumidor que el contrato
debe ser hecho por escrito y con las precisiones exigidas para este tipo de contrato (art. 32, ley 24.240).
Tales precisiones están establecidas en artículo 10 de la misma ley. Allí se dispone que el documento que se
extienda por la venta de cosas muebles o inmuebles deberá contener:
1. La descripción y especificación del bien.
2. Nombre y domicilio del vendedor.
3. Nombre y domicilio del fabricante, distribuidor o importador cuando correspondiere.
4. La mención de las características de la garantía conforme a lo establecido en la propia ley.
5. Plazos y condiciones de entrega.
6. El precio y condiciones de pago.
7. Los costos adicionales, especificando precio final a pagar por el adquirente.
Además, el documento debe estar redactado en castellano, en forma completa, clara y fácilmente legible, sin
reenvíos a textos o documentos que no se entreguen previa o simultáneamente.

Es importante señalar que, en una compraventa celebrada por Internet, las condiciones de contratación que aparecen en la
página web del vendedor no deben ser consideradas como reconocidas y aceptadas por el comprador, a menos que éste
participe en la suscripción o en la elaboración del instrumento.

REVOCACIÓN DE LA ACEPTACIÓN. En los casos de ventas domiciliarias, por correspondencia u otros sistemas de
comunicación, el consumidor tiene derecho a revocar la aceptación durante el plazo de diez días corridos, contados a
partir de la fecha en que reciba la cosa o celebre el contrato, lo último que ocurra, y sin responsabilidad alguna. Esa
facultad no puede ser dispensada ni renunciada; por el contrario, debe ser informada por el vendedor de manera clara y
notoria. Los gastos de devolución son a cargo de este último, art. 34, ley 24.240.

PROHIBICIONES. La ley expresamente prohíbe la realización de propuestas al consumidor, por cualquier tipo de medio,
sobre una cosa que no haya sido requerida previamente y que genere un cargo automático en cualquier sistema de débito,
que obligue al consumidor a manifestarse por la negativa para que dicho cargo no se efectivice. Si con la oferta se envió una
cosa, el receptor no está obligado a conservarla ni a restituirla al remitente aunque la restitución pueda ser realizada libre
de gastos, art. 5, ley 24.240.

PROMESAS DE COMPRA O DE VENTA. BOLETOS DE COMPRAVENTA.

- Promesas unilaterales de venta.

Bajo la denominación de promesas de venta quedan comprendidas dos situaciones jurídicas distintas: a) la simple
promesa u oferta, hecha a persona determinada o determinable y, en ciertos casos a persona indeterminada; b) la
promesa de venta aceptada como promesa, por la persona a quien va a dirigida. Esta no acepta el contrato, sino
solamente se compromete a considerar la oferta y a aceptarla o rechazarla de cierto plazo. Vencido éste, la oferta queda
sin efecto.

El último supuesto no acarrea problema alguno. El primero, en verdad, es una oferta, y según dispone el art. 974, la fuerza
obligatoria de la oferta puede tener limitaciones, las que nacen de los términos de la oferta (como ocurriría cuando se
establece un límite de vigencia de la oferta), de la naturaleza del negocio (es el caso de la oferta contractual que tiene por
objeto una cosa que está sujeto a un riesgo), o de las circunstancias del caso (cuando se ofrece, por ejemplo, un hacer que
importa una obligación intuiti personae.

El art. 974 nos distingue entre la oferta con y sin plazo de vigencia. A su vez, en este último caso, diferencia entre ofertas
hechas a persona presente o formulada por un medio de comunicación instantáneo y a personas que no están presentes.
Si en la oferta se establece un plazo de vigencia, la oferta valdrá solo por ese plazo, el que comenzará a correr desde la
fecha de su recepción, excepto que contenga una previsión diferente.
Si en la oferta no se establece un plazo de vigencia y ella es hecha a persona presente o se la formula por un medio de
comunicación instantáneo, solo puede ser aceptada de inmediato. Si ello no ocurre, la oferta caduca.
En cambio, si la oferta se hace a una persona que no está presente, sin que se haya fijado un plazo para su aceptación el
oferente queda obligado hasta el momento en que puede razonablemente esperarse la recepción de la respuesta,
expedida por el aceptante por los medios usuales de comunicación.

PROMESA DE COMPRA. La promesa de compra es el reverso de la medalla. Tiene poca aplicación en la práctica y apenas se
podría citar como ejemplo la hipótesis de la venta hecha a nombre del dueño y cuya validez se deja supeditada a su
ratificación, sea porque quien obró por él no tiene mandato suficiente, sea porque, aun teniéndolo, quiere dejar a salvo la
posibilidad de que el poderdante considere personalmente la operación.

Es una obligación contraída por el comprador de mantener su oferta durante el plazo convenido. Producida la aceptación
definitiva, hay contrato de compraventa perfecto.

BOLETOS DE COMPRAVENTA En la práctica de las operaciones inmobiliarias, la compraventa se concierta siempre, salvo
casos excepcionales, por medio de contratos privados. Ello se explica porque el otorgamiento de la escritura pública
importa un trámite engorroso y largo, y las partes, una vez logrado el acuerdo sobre las condiciones de venta, tienen
necesidad de procurarse un instrumento en el que consten las obligaciones asumidas; además, el vendedor encuentra
ocasión de exigir la entrega de una seña que asegura la seriedad del compromiso contraído por el comprador.

Desde que los tribunales han resuelto que el comprador por boleto privado tiene derecho a exigir el cumplimiento del
contrato de compraventa, debiendo otorgar el juez la escritura en caso de resistencia del vendedor (lo que expresamente
ha consagrado el art. 1018), carece de sentido considerar al boleto privado como una simple promesa y no como un
contrato definitivo y perfecto de compraventa.

En nuestro derecho positivo, la escritura pública, no es, en verdad un requisito formal del contrato de compraventa, sino
uno de los requisitos de la transmisión de la propiedad. El comprador por boleto privado demanda la escrituración, no para
luego poder demandar la transmisión de la propiedad, sino porque la escrituración lleva implícita esa transmisión. Cumplida
la escrituración, sea por el dueño, sea por el juez, e inscripta ella en el Registro de la Propiedad Inmueble, el dominio queda
transferido, de tal modo que no es necesaria una nueva demanda de cumplimiento de contrato como lo sería la escritura
fuera solo un requisito formal para tener por concluido el contrato.

Añadimos que la concepción del boleto como simple promesa implica escindir el proceso del consentimiento en dos etapas;
en la primera se consentiría solo en escriturar; en la segunda, se consentiría en vender. Pero esta es una escisión artificiosa,
que no responde a la realidad ni a la verdadera intención de las partes. Cuando dos personas suscriben un boleto privado,
entienden la una vender, la otra comprar. No tienen en mira la escritura, sino la cosa el precio y las modalidades el
contrato. Asumen el compromiso de hacerse la entrega de las prestaciones recíprocas. La escritura no es para ellas el paso
previo que les permitirá exigir el cumplimiento de las obligaciones contraídas, sino el cumplimiento mismo, como que a
partir de su otorgamiento, se habrá operado la transferencia de dominio.

EFECTOS. El efecto fundamental del boleto de compraventa es colocar al titular del boleto en situación de comprador y
permitirle exigir del vendedor la transferencia del dominio. Además, tiene los siguientes efectos:
 a. Convierte la posesión adquirida por el comprador en legítima.
b. Permite al comprador oponer al concurso del vendedor la compra del inmueble cuando ha pagado el 25% del
precio y pedir la escrituración, quedando obligado a constituir hipoteca de primer grado sobre el bien, en
garantía del saldo de precio, art. 1171.
c. Reunidos ciertos recaudos, el comprador de buena fe por boleto tiene prioridad sobre los terceros que hayan
trabado cautelares sobre el inmueble vendido, art. 1170.

PODER PARA SUSCRIBIR EL BOLETO; FORMA. El art. 364 establece que el apoderamiento debe ser otorgado en la forma
prescripta para el acto que el representante deba realizar. Puede otorgarse por instrumento privado o público y aun
verbalmente. Pero esta informalidad solo alcanza al boleto.

CESIÓN DEL BOLETO. Es aplicable lo dicho sobre cesión de posición contractual.

LA ESCRITURACIÓN. Las obligaciones esenciales que derivan para el vendedor de un inmueble que ha firmado boleto de
compraventa son otorgar la escritura y hacer la tradición de la cosa.

ARTÍCULO 1171. Oponibilidad del boleto en el concurso o quiebra. Los boletos de compraventa de inmuebles de fecha
cierta otorgados a favor de adquirentes de buena fe son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiera
abonado como mínimo el veinticinco por ciento del precio. El juez debe disponer que se otorgue la respectiva escritura
pública. El comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la prestación a cargo del
comprador sea a plazo, debe constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio.

Medidas cautelares. El art. 1170 CCyC otorga prioridad al comprador de buena fe por boleto de compraventa, frente a los
terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si: a) el comprador goza de algún tipo de publicidad,
sea registral o posesoria. Dentro de los supuestos de publicidad registral se encuentran comprendidos el caso de la venta
de lotes a plazo previsto por la ley 14.005, o los que se hubieran sometido a la prehorizontalidad regulada por la hoy
derogada ley 19.724;

b) el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un
perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos; y

c) el comprador pagó el veinticinco por ciento (25%) del precio con anterioridad a la traba de la cautelar;

d) es necesario que el instrumento privado adquiera fecha cierta anterior a la traba de la cautelar mediante alguno de los
procedimientos previstos por el art. 317 CCyC.

PERMUTA. Permuta es el trueque de una cosa por otra; desde el punto de vista jurídico, el contrato queda configurado
desde que las partes se han obligado a transferirse recíprocamente la propiedad de cosas que no son dinero (art. 1172).
Es la forma primitiva del intercambio entre los hombres; históricamente, es el antecedente de la compraventa que
supone la existencia de moneda y por consiguiente un grado de organización social más avanzado.

Al considerar la naturaleza jurídica de este contrato, resalta de inmediato su analogía con la compraventa, que en el fondo
no es otra cosa que el truque de una cosa por un precio en dinero. Ello explica que la disposición del art. 1175, según el cual
la permuta se rige por las disposiciones concernientes a la compraventa, en todo lo que no tenga una regulación especial.

Si una o ambas prestaciones consisten en un derecho, estaremos en presencia de un contrato innominado, al cual se
aplicarán las reglas de la compraventa o de la cesión de créditos, según los casos. Si una de las contraprestaciones fuera
parte en dinero y parte en especie, el contrato será calificado como compraventa o permuta.

CARACTERES. Son los mismos de la compraventa:

a. La permuta es consensual, porque produce efectos por el solo acuerdo de voluntades.

b. Es no formal, en el caso de los inmuebles, la escritura pública exigida por el artículo 1017, inciso a), es un
requisito de la transferencia del dominio pero no del contrato en sí, que puede ser válidamente celebrado en
instrumento privado
c. Es bilateral, porque engendra obligaciones para ambas partes.
d. Es oneroso, pues las contraprestaciones son recíprocas.
e. Es conmutativo, porque las contraprestaciones recíprocas n por naturaleza equivalentes.

ARTÍCULO 1173. Gastos. Excepto pacto en contrario, los gastos previstos en el artículo 1138 y todos los demás gastos que
origine la permuta, son soportados por los contratantes por partes iguales.

ARTÍCULO 1174. Evicción. El permutante que es vencido en la propiedad de la cosa que le fue transmitida puede pedir la
restitución de la que dio a cambio o su valor al tiempo de la evicción, y los daños. Puede optar por hacer efectiva la
responsabilidad por saneamiento prevista en este Código.