UNIDAD 21. EFECTOS PROPIOS DE LOS CONTRATOS ONEROSOS.
OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO
El art. 2109 del CyC de Vélez disponía que el adquirente de la cosa no está obligado a citar de evicción y saneamiento al enajenante
que la transmitió, cuando haya habido otros adquirentes intermediarios. Puede hacer citar al enajenante originario, o a cualquiera
de los enajenantes intermediarios.
De allí que el artículo 1034 dispone que el obligado al saneamiento garantiza por evicción y por vicios ocultos, más allá de las
normas especiales que puedan existir, como lo son las regulaciones del contrato de obra.
De tal manera, el saneamiento viene a constituir una suerte de parte general de la evicción y de los vicios ocultos, en el que se
establecen una serie de normas que son aplicables a ambos institutos.
El saneamiento que permite que el adquirente ejerza la acción de cumplimiento, solicitando al garante que perfeccione el título
o subsane los defectos o que lo indemnice de los daños sufridos.». Es decir que el saneamiento propiamente dicho comprende
aquellos defectos de derecho (evicción) o de hecho (vicios redhibitorios) aplicable exclusivamente a los contratos onerosos.
ARTÍCULO 1033. Sujetos responsables
Están obligados al saneamiento: a) el transmitente de bienes a título oneroso; b) quien ha dividido bienes con otros; c) sus
respectivos antecesores, si han efectuado la correspondiente transferencia a título oneroso.
ARTÍCULO 1034. Garantías comprendidas en la obligación de saneamiento. El obligado al saneamiento garantiza por evicción y
por vicios ocultos conforme a lo dispuesto en esta Sección, sin perjuicio de las normas especiales.
La fuente de la obligación de sanear los vicios jurídicos o materiales ocultos, existentes en la cosa al tiempo de la entrega, es la
transmisión. Es, a partir de ella, que nace la obligación de sanear.
Evicción y vicios ocultos son especies de la garantía general de saneamiento. Este Código regula los aspectos comunes de ambas,
considerando su ámbito de aplicación, naturaleza jurídica y efectos.
Sujetos responsables por la garantía de saneamiento
a. Quien transmite bienes a título oneroso: la garantía se dará en todos los supuestos en los que medien transmisiones a
título oneroso y comprende las donaciones con cargo (arts. 1562 y 1563 CCyC) o remuneratorias (art. 1561 CCyC) que, de
acuerdo a lo establecido en el art. 1564 CCyC, se consideran como actos a título oneroso en la medida en que se limiten a
una equitativa retribución de los servicios recibidos o en que exista equivalencia de valores entre la cosa donada y los
cargos impuestos. No obstante, cabe señalar que en la donación sin componente de onerosidad, el donante puede
responder por saneamiento en los supuestos contemplados en los arts. 1556 a 1558 CCyC.
b. Quien ha dividido bienes con otros: cuando varias personas son cotitulares de los mismos bienes, no poseen una parte
determinada de ellos, sino una parte indivisa, una porción ideal. La división de bienes produce la determinación material
de lo que a cada uno corresponde y por vía de lo aquí dispuesto se procura mantener la equidad en la distribución, la que
se vería afectada si quien recibe un determinado bien se ve luego vencido por un tercero en juicio sobre su titularidad o
sufre un detrimento patrimonial en razón de un vicio oculto de la cosa, situación que el ordenamiento jurídico prevé,
estableciendo la garantía, también en este caso.
c. Los antecesores de quienes se encuentren comprendidos en los dos supuestos anteriores, si la transferencia que
realizaron fue a título oneroso: en razón de lo establecido en este inciso, si el adquirente de un bien es a título gratuito y
carece de acción contra su transmitente inmediato, podrá accionar contra cualquiera de los antecesores de este,
avanzando en la cadena de transmisiones hasta llegar a quien era el titular del derecho al tiempo de la aparición del vicio
en el derecho o en la materialidad de la cosa. Lo que resulta justo pues, de lo contrario, la existencia de un acto a título
gratuito en una secuencia de transmisiones liberaría de responsabilidad a quien transmitió originalmente un derecho
viciado.
CLÁUSULAS QUE AMPLÍAN, REDUCEN O ELIMINAN LA OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO
La obligación o garantía de saneamiento es un elemento natural de los contratos; por lo tanto existe aunque no haya sido
estipulada por las partes art. 1036.
Pero, justamente, por ser un elemento natural, las pares pueden convenir aumentarla, disminuirla o suprimirla.
No hay inconveniente alguno en aumentar la garantía; en definitiva, se le están dando más derechos al adquirente. Ejemplo de
este supuesto es el contrato de donación cuando el donante se obliga por saneamiento; en efecto, el donante, como regla, no debe
esta garantía, pues ella presupone una transmisión de dominio a título oneroso, pero nada obsta a que la asuma de manera
expresa.
Más compleja es la posibilidad de suprimir o disminuir la responsabilidad por saneamiento. Es que en estos casos, podría estar
perjudicándose a quien recibe el bien, rompiéndose el equilibrio entre las ventajas y sacrificios previstos al momento de contratar.
Por ello, las cláusulas de supresión y disminución de la responsabilidad por saneamiento son de interpretación restrictiva, art. 1037.
Incluso hay casos en que las cláusulas de supresión o de disminución de la responsabilidad por saneamiento se tienen por no
convenidas, art. 1038: si el enajenante conoció, o debió conocer el peligro de evicción, o la existencia de vicios; si el enajenante
actúa profesionalmente en la actividad a la que corresponde la enajenación, a menos que el adquirente también se desempeñe
profesionalmente en esa actividad.
Finalmente, cabe apuntar que las cláusulas de supresión o disminución de la garantía de saneamiento son inválidas en los contratos
por adhesión y en los contratos de consumo, y deben tenerse por no escritas.
RESPONSABILIDAD POR SANEAMIENTO Y DAÑOS
Establece el art. 1039 que el acreedor de la obligación de saneamiento tiene derecho a optar entre:
a) reclamar el saneamiento del título o la subsanación de los vicios; b) reclamar un bien equivalente, si es fungible; c) declarar la
resolución del contrato, excepto en los casos previstos por los artículos 1050 y 1057
a) Reclamar el saneamiento del título o la subsanación de los vicios: la subsanación del vicio puede darse, en caso de evicción, por ejemplo, por
la adquisición que el transmitente haga del bien de quien sea su dueño tras haberlo entregado como si fuera propio al acreedor de la garantía. En
el caso del vicio redhibitorio, ella puede producirse por vía de la reparación del vicio a costa del transmitente.
b) Reclamar un bien equivalente, en caso de ser el transmitido de naturaleza fungible: la sustitución por el transmitente de cosa fungible por
otra de igual especie que no se encuentre afectada por reclamos jurídicos de terceros o por defectos ocultos en su materialidad, según el caso,
constituye una vía idónea para la satisfacción de la garantía de saneamiento.
c) Declarar resuelto del contrato: el artículo no prevé la posibilidad de resolución parcial, con reducción del precio, que contemplaba el Proyecto
de 1998.
La resolución puede aquí pedirse en tanto no se hubiera producido la prescripción adquisitiva (art. 1050 CCyC) o el vicio oculto fuera subsanable y
tal subsanación fuera ofrecida por el transmitente (art. 1057 CCyC).
ARTÍCULO 1040. Responsabilidad por daños. El acreedor de la obligación de saneamiento también tiene derecho a la reparación
de los daños en los casos previstos en el artículo 1039, excepto:
a) si el adquirente conoció, o pudo conocer el peligro de la evicción o la existencia de vicios;
b) si el enajenante no conoció, ni pudo conocer el peligro de la evicción o la existencia de vicios;
c) si la transmisión fue hecha a riesgo del adquirente; d) si la adquisición resulta de una subasta judicial o administrativa.
d) si la adquisición resulta de una subasta judicial o administrativa.
La exención de responsabilidad por daños prevista en los incisos a) y b) no puede invocarse por el enajenante que actúa
profesionalmente en la actividad a la que corresponde la enajenación, a menos que el adquirente también se desempeñe
profesionalmente en esa actividad.
ARTÍCULO 1041. Pluralidad de bienes. En los casos en que la responsabilidad por saneamiento resulta de la enajenación de varios bienes se
aplican las siguientes reglas:
a) si fueron enajenados como conjunto, es indivisible;
b) si fueron enajenados separadamente, es divisible, aunque haya habido una contraprestación única. En su caso, rigen las disposiciones
aplicables a las cosas accesorias.
Cuando diferentes bienes son enajenados como un conjunto que constituye el objeto de un contrato —por ejemplo, los componentes de un
juego de vajilla—, la verificación de un supuesto de evicción o de vicio oculto con relación a alguno de ellos habilita a la aplicación de lo dispuesto
en los arts. 1039 y 1040 CCyC respecto del conjunto todo; ello en razón de aplicarse las disposiciones que rigen en materia de obligaciones
indivisibles, que no son susceptibles de cumplimiento parcial (art. 813 CCyC). Se trata de un supuesto en el que la indivisibilidad es dispuesta por
la ley (art. 814, inc. c, CCyC).
EVICCIÓN
Cuando adquirimos algo a título oneroso, el transmitente (ejemplo: vendedor, cedente, locador, etcétera) debe garantizarnos
que no sufriremos evicción, es decir, que ningún tercero nos hará reclamos judiciales que nos priven de lo que hemos adquirido,
y que si ello ocurriera se nos indemnizarán los daños y perjuicios. Esta garantía, implícita en los contratos onerosos, se denomina
“garantía de evicción”.
Ejemplo: compro un departamento y aparece un tercero que me reclama judicialmente la restitución del inmueble alegando que él
es el propietario. Si me quitan el departamento haré valer la “garantía de evicción” contra el vendedor para que me indemnice los
daños y perjuicios.
ARTÍCULO 1044. Contenido de la responsabilidad por evicción. La responsabilidad por evicción asegura la existencia y la
legitimidad del derecho transmitido, y se extiende a:
a) toda turbación de derecho, total o parcial, que recae sobre el bien, por causa anterior o contemporánea a la adquisición;
b) los reclamos de terceros fundados en derechos resultantes de la propiedad intelectual o industrial, excepto si el enajenante
se ajustó a especificaciones suministradas por el adquirente;
c) las turbaciones de hecho causadas por el transmitente.
ARTÍCULO 1045. Exclusiones. La responsabilidad por evicción no comprende:
a) las turbaciones de hecho causadas por terceros ajenos al transmitente; ocurrirá cuando el enajenante perturbe al adquirente
con sus hechos o sus actos jurídicos. La jurisprudencia francesa registra un caso interesante; una persona había vendido las pares
bajas de sus tierras, en las que había un molino, y había conservado las más altas. Posteriormente, gestionó la Administración
Pública una modificación de la altura del agua, que habría beneficiado sus tierras pero perjudicado al molino. El vendedor fue
obligado a desistir de su gestión.
b) las turbaciones de derecho provenientes de una disposición legal;
c) la evicción resultante de un derecho de origen anterior a la transferencia, y consolidado posteriormente. Sin embargo, el
tribunal puede apartarse de esta disposición si hay un desequilibrio económico desproporcionado.
TURBACIÓN DE DERECHO
En primer lugar, es indispensable que se trate de una perturbación de derecho, fundada en una causa jurídica; el enajenante no
garantiza jamás contra las turbaciones de hecho de los terceros, art. 1045, inc. a. Contra ellas el adquirente tiene a su disposición
remedios policiales y judiciales (acciones posesorias, interdictos, querellas criminales); pero el enajenante no puede asumir el
papel de defensor del nuevo propietario contra las agresiones de hecho de que sea víctima.
La turbación de derecho queda típicamente configurada por toda pretensión, excepción o defensa deducida en juicio por un
tercero y que de prosperar determinaría la pérdida total o parcial del derecho adquirido; excepcionalmente, sin embargo, se
admite evicción sin sentencia ni procedimiento judicial.
La turbación puede fundarse en un derecho real (propiedad, condominio, usufructo, servidumbre, etcétera) o personal
(arrendamiento) o intelectual (derechos de autor) que pretenda un tercero sobre el bien.
La turbación puede fundarse en un derecho real (propiedad, condominio, usufructo, servidumbre, etcétera) o personal
(arrendamiento) o intelectual (derecho de autor) que pretenda un tercero sobre el bien.
¿Requisito de sentencia judicial? El CCyC, si bien se refiere a la citación a juicio y a la sentencia como recaudo imprescindible. Más
aún, dispone que la responsabilidad del enajenante subsiste si el adquirente prueba que no existía oposición justa que hacer al
derecho del tercero o que su allanamiento es ajustado a derecho, art. 1048. Por ello, debe admitirse que cuando el derecho del
tercero fuera indiscutible, el adquirente puede hacer abandono del bien y reclamar la garantía de evicción.
TURBACIÓN DE DERECHO PROVENIENTE DE LA LEY
La responsabilidad por evicción no comprende las turbaciones de derecho provenientes de una disposición legal, art. 1045, inc.
b, como sería el ejemplo de una servidumbre real y forzosa, art. 2166.
Es natural que estas limitaciones del derecho de propiedad no den lugar a reclamo del adquirente, pues no cabe duda de que esa
limitación del derecho de propiedad ha debido ser tomada en cuenta al fijar el precio.
El adquirente no tiene, por tanto de qué quejarse.
TÍTULO ANTERIOR O CONTEMPORÁNEO A LA ADQUISICIÓN
El adquirente no podrá invocar la garantía de evicción sino en el caso de que el tercero que pretenda derecho sobre la cosa
ostente un título anterior o contemporáneo a la adquisición, art. 1044, inc. a. El enajenante, en efecto, solo puede garantizar la
bondad del derecho que ha transmitido; pero no asegura al adquirente contra la eventualidad de que alguien con posterioridad
adquiera un derecho mejor, como ocurriría si lo adquiere por prescripción.
El caso más frecuente y típico es el de la reivindicación de la cosa por un tercero en cuyo supuesto el adquirente tendrá derecho a
reclamar la garantía de evicción y a ejercer las acciones derivadas de la venta de cosa ajena.
LA EVICCIÓN RESULTANTE DE UN DERECHO DE ORIGEN ANTERIOR A LA TRANSFERENCIA Y CONSOLIDADO DESPUÉS
Una cuestión interesante se plantea con motivo de la venta de inmuebles que, al tiempo de celebrarse el contrato, están en
posesión de un tercero, quien al cabo de algunos años los adquiere por usucapión haciendo valer el tiempo de posesión anterior
y posterior a la venta.
El CCyC, art. 1045 inc. c, ha dispuesto que en principio, el adquirente no tendrá derecho a responsabilizar por evicción al
enajenante, pues si la usucapión se ha cumplido, ha sido por su negligencia ya que pudiendo evitar que aquella se operara, no
lo ha hecho y no es admisible que esa negligencia se haga pesar sobre el enajenante.
LA EVICCIÓN TIENE LUGAR DE PLENO DERECHO y sin necesidad de convenio alguno de las partes, pero estas pueden modificar
sus efectos y aun renunciarla, art. 1036.
ENUMERACIÓN DE LOS EFECTOS DE LA CITACIÓN POR EVICCIÓN ANTE LA DEMANDA PROMOVIDA POR UN TERCERO. La
demanda entablada por un tercero contra el adquirente tiene los siguientes efectos respecto del enajenante: a) en primer término,
tiene participación en el juicio, al que debe ser citado; b) en segundo lugar, si el adquirente fuere vencido, deberá indemnizarle
todos los daños sufridos.
DEFENSA EN JUICIO. Dispone art. 1046 que si un tercero demanda a adquirente en un proceso del que pueda resultar la evicción
de la cosa, el garante citado a juicio debe comparecer en los términos de la ley de procedimientos. El adquirente puede seguir
actuando en el proceso.
La intervención del enajenante se dirige en el juicio a amparar a él mismo, a quien le interesa de manera primordial el triunfo en el
pleito, cuyo resultado desfavorable vendría a pesar sobre él.
CITACIÓN A JUICIO. El enajenante debe ser citado a juicio por el adquirente, bajo pena de eximir de responsabilidad al primero, si
no lo hiciere, o lo hiciere vencido el plazo que establece la ley procesal.
DISTINTAS CAUSAS POR LA QUE SE EXTINGUE LA RESPONSABILIDAD POR EVICCIÓN:
a. Por la omisión de la citación a juicio del enajenante.
b. Por allanamiento a la demanda.
c. Por la omisión por parte del adquirente de defensas o recursos en el juicio que le ha promovido del tercero.
d. Por haber sometido el adquirente el pleito a árbitros.
RÉGIMEN DE LAS ACCIONES.
El acreedor de la responsabilidad dispone del derecho a declarar la resolución: i) si los defectos en el título afectan el valor del bien
a tal extremo que, de haberlos conocido, el adquirente no lo habría adquirido, o su contraprestación habría sido significativamente
menor; ii) si una sentencia o un laudo produce la evicción, art. 1049.
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. Cuando el derecho del adquirente se sanea por el transcurso del plazo de prescripción adquisitiva, se
extingue la responsabilidad por evicción, art. 1050. Es que al consolidarse el derecho de dominio, desaparece el riesgo de ser
turbado por un tercero y por ello se extingue la responsabilidad por evicción.
VICIOS REDHIBITORIOS
Se llaman vicios redhibitorios a los defectos ocultos de la cosa que existen al tiempo de la adquisición y cuya importancia es tal
que de haberlos conocido el adquirente no la habría adquirido habría dado menos por ella. Todo el que transfiere el dominio de
una cosa a otra persona por título oneroso debe garantía por ellos.
Es lógico que así sea, pues cuando dos personas contratan sobre una cosa, debe entenderse que lo hacen teniendo en
consideración su estado aparente y las cualidades que normalmente tienen las cosas de esa especie y calidad. Si luego resulta que
tenían un vicio o defecto oculto, la lealtad que debe presidir las relaciones contractuales obliga al enajenante a apresurarse a
ofrecer al adquirente la recisión del contrato.
Y si no lo hace la ley le da al adquirente las acciones tendientes a lograr ese resultado. La garantía es debida inclusive por el
enajenante de buena fe, que desconocía los vicios. Es un caso de responsabilidad objetiva.
Mientras la evicción compromete el derecho mismo que se ha transmitido, aquí sólo está en juego la integridad económica y
práctica de la cosa.
La palabra redhibitoria proviene de redhibire, que significa hacer retomar. Con ella se expresa la idea de que el adquirente tiene el
derecho de hacer retomar la cosa al enajenante y exigirle que éste le devuelva el precio. Pero hay que advertir que no siempre el
adquirente tiene esa acción para dejar sin efecto el contrato, pues cuando el vicio es subsanable, solo podrá reclamar la
restitución de una parte del precio.
Solo se da en contratos onerosos.
CONDICIONES DE EXISTENCIA. Para que exista vicio redhibitorio capaz de dar origen a la responsabilidad del enajenante es
necesario que el vicio sea oculto, importante y anterior a la enajenación.
OCULTO -> Cuando dos personas contratan respecto de una cosa que puede ser vista y apreciada por el adquirente, no podrá
luego quejarse éste de los defectos notorios, aunque ellos no hayan sido mencionados en el contrato. Por igual motivo, no da
origen a responsabilidad la existencia de un vicio oculto, pero conocido por el adquirente que recibe la cosa sin reservas.
Por ello la responsabilidad por defectos ocultos no comprende los defectos del bien que el adquirente conoció o debió haber
conocido mediante un examen adecuado a las circunstancias del caso de la adquisición, art. 1053, inc. a.
No son ocultos aquellos defectos que podrían descubrirse mediante un examen atento y cuidadoso de la cosa, practicado en la
forma usual para ese negocio y para esa mercadería, sin que sea necesario que el adquirente se haga asesorar por un experto.
Es claro que el adquirente no podrá ampararse en su inhabilidad, impericia o ignorancia, para excusarse de no haber descubierto
un vicio que pudo ser advertido por un propietario diligente. Así, por ejemplo, si una persona compra un viñedo notablemente
afectado de filoxera, no podrá luego afirmar que él desconocía la forma en que tal plaga se manifiesta en ese caso podría
replicársele con razón que si él carecía de toda experiencia sobre el punto debía haberse hecho asesorar por un experto.
Debe ser importante -> en segundo lugar, el vicio debe tener una importancia tal que hagan a la cosa impropia para su destino por
razones estructurales o funcionales, o disminuyan su utilidad a tal extremo, que de haberlo conocido, el adquirente no la habría
adquirido la cosa o habría dado menos por ella, art. 1051, inc. b.
Debe existir al tiempo de adquisición -> solo los vicios que existían al tiempo de la adquisición de la cosa pueden dar fundamento a
una queja del adquirente art. 1053, inc. b; los posteriores al momento de la tradición no son imputables al enajenante y deben
atribuirse a la acción del tiempo o a culpa del adquirente.
PRUEBA. Incumbe al adquirente, como regla, probar que el vicio existía al tiempo de la adquisición, art. 1053, inc. b, y no
probándolo, se juzga que sobrevino después. Pero debe recordarse que en materia de prueba también puede recurrirse a
pesunciones e indicios. Por ello bastará con que de las circunstancias del caso y de la naturaleza del defecto resulte indudable o
muy probable que el vicio ya existía en ese momento.
ACCIÓN REDHIBITORIA; efectos entre las partes y respecto de terceros.
Esta acción está destinada a dejar sin efecto el contrato. El adquirente pondrá a disposición del enajenante el bien y reclamará la
restitución de la contraprestación dada.
Cabe preguntarse qué ocurre con los derechos reales con que el adquirente haya gravado la cosa. La acción redhibitoria importa
una resolución contractual.
ACCIÓN POR SUBSANACIÓN DEL DEFECTO. ¿Tiene el adquirente la alternativa de reclamar la subsanación del defecto en lugar de
accionar por redhibición? Desde luego que sí. Se trata, en definitiva, de una acción por cumplimiento de contrato, consecuencia
inevitable del principio general según el cual el acreedor tiene siempre el derecho a reclamar del deudor el exacto cumplimiento
de su obligación. Dentro de esta posibilidad debe incluirse no sólo la subsanación, sino también el derecho del adquirente a exigir
un bien equivalente si se trata de bien fungible, art. 1039, inc. b.
PÉRDIDA DE LA COSA
Puede ocurrir que la cosa defectuosa se pierda en poder del adquirente; los efectos de al evento varían según las hipótesis:
a. Si la cosa se pierde, total o parcialmente, como consecuencia del vicio, el enajenante soporta su pérdida, art. 1058, lo
que implica que deberá restituir lo recibido, conservando el derecho a reclamar la cosa por él dada, en el estado en que
se encuentra, si se ha perdido de manera parcial.
b. Si la cosa se pierde por caso fortuito o por culpa del adquirente se aplican las normas generales de las cosas que
perecen para su dueño, sin importar la existencia del vicio redhibitorio que, en definitiva, no incidió en la pérdida.
VENTA EN SUBASTA. El dueño de la cosa vendida en remate judicial o administrativo no responde, a nuestro entender, por vicios
redhibitorios.
CAUSALES DE CESACIÓN DE LA GARANTÍA.
No deberá el enajenante la garantía por vicios redhibitorios: a) si así se hubiera estipulado en el contrato, art. 1036, aunque
dicha estipulación deberá ser interpretada con carácter restrictivo, art. 1037; b) si el adquirente conocía el vicio o si debía
conocerlo mediante un examen adecuado a las circunstancias del caso al momento de la aplicación, art. 1053, inc. a.
Correlativa a esta última disposición es la exención de la responsabilidad del enajenante cuando el adquirente conocía o pudo
conocer la existencia del vicio, art. 1040, inc. a.
ARTÍCULO 1055. Caducidad de la garantía por defectos ocultos La responsabilidad por defectos ocultos caduca: a) si la cosa es
inmueble, cuando transcurren tres años desde que la recibió; b) si la cosa es mueble, cuando transcurren seis meses desde que
la recibió o puso en funcionamiento. Estos plazos pueden ser aumentados convencionalmente. La prescripción de la acción está
sujeta a lo dispuesto en el Libro Sexto.
En el art. 1054 CCyC se impone al adquirente la carga de denunciar la manifestación del defecto oculto dentro de los sesenta días
de haberse hecho este ostensible. Se trata de una carga y no de una obligación; un imperativo del propio interés del adquirente
quien, de no dar cuenta de la aparición del defecto, pierde la posibilidad de hacer efectiva la responsabilidad del transmitente,
operándose un supuesto de caducidad que solo puede verse enervado por la acreditación de una circunstancia: que el enajenante
haya conocido o debido conocer la existencia del defecto; supuesto en el que, con fundamento en la buena fe del adquirente, se
puede soslayar el término fatal.
Caducidad de la garantía. Lo previsto en el art. 1055 CCyC es un régimen de caducidad que, como tal, y a diferencia de lo que
ocurre en materia de prescripción, extingue el derecho. La finalidad de la norma es poner un límite temporal a la extensión de la
responsabilidad por vicios redhibitorios del enajenante a título oneroso. Ella será de tres años desde la entrega, en el caso de
inmuebles; de seis meses desde la tradición o puesta en funcionamiento de la máquina o artefacto, en el caso de cosas muebles.
Las partes pueden ampliar esos plazos de común acuerdo. El plazo de prescripción de la acción de responsabilidad será de un año
(art. 2564, inc. a, CCyC).
El procedimiento a seguir por el acreedor de la garantía. Si se trata de un vicio oculto que hace a la cosa impropia para su destino,
el adquirente debe formular denuncia dentro de los 60 días de haberse hecho evidente y dentro de los tres años de la tradición de
la cosa, si se trata de un inmueble, o dentro de los seis meses de recibida o puesta en funcionamiento, si se trata de cosa mueble.
Esos plazos de caducidad, de tres años y de seis meses, pueden ser ampliados por acuerdo de partes, pero no reducidos. Si se está
ante un defecto que se hace ostensible en forma gradual, el plazo para la formulación de la denuncia se cuenta desde la primera
evidencia de su existencia. En caso de sucesivas transmisiones, los plazos mencionados cuentan para cada nuevo adquirente.
A ello se suma el plazo de prescripción anual regulado en el art. 2564, inc. a, CCyC; por lo que se requiere, entonces, que el defecto
se haga ostensible dentro del plazo de caducidad establecido para el bien del que se trate —mueble o inmueble— y que se formule
denuncia ante el transmitente dentro de los sesenta días de hacerse evidente y, a partir de entonces, el adquirente cuenta con un
año para interponer la acción.
ARTÍCULO 1056. Régimen de las acciones. El acreedor de la garantía dispone del derecho a declarar la resolución del contrato: a)
si se trata de un vicio redhibitorio; b) si medió una ampliación convencional de la garantía.
ARTÍCULO 1057. Defecto subsanable El adquirente no tiene derecho a resolver el contrato si el defecto es subsanable, el garante
ofrece subsanarlo y él no lo acepta. Queda a salvo la reparación de daños.
