Curso Especializado:
CATASTRO Y ZONIFICACIÓN: AVALÚO
URBANO Y PLUSVALÍA
UNIDAD 2:
FUNDAMENTOS EN LA GESTIÓN DE
ZONIFICACIÓN Y VALUACIÓN ZONAL:
EL VALOR CATASTRAL
TEMA 1:
LINEAMIENTOS GENERALES DEL VALOR CATASTRAL
INTRODUCCIÓN
Es un grave error
pensar que la
información que
antes de: debemos incorporar
12-2021
al Catastro no tienen
fecha de caducidad.
Mantenimiento
Principios
Datos equilibrados y actualizables
Fuentes garantizadas de información
Medios estables, inversión permanente
Procedimientos
Declaraciones, comunicaciones
Inspección.
Actualización permanente
○ Métodos de detección
CONTRIBUYENTES
(INDIVIDUAL)
QUIÉNES?
ENTE REGULADOR
(MASIVA)
ECONÓMICO
JURÍDICO
FÍSICO
QUÉ?
SISTEMA DE
DÓNDE?
INFORMACIÓN CATASTRAL
INFORMACIÓN ALFANUMERIA Y
GRÁFICA
MUNICIPAL (ADM. PROPIA)
El Gobierno Municipal a través de sus propias instancias
técnicas y operativas, efectúa la administración y operación de
ENTE REGULADOR
los catastros. Es el escenario de gestión bajo el cual se
administran y operan todos los catastros en la actualidad.
(MASIVA)
PRIVADO (ADM. DELEGADA)
El Gobierno Municipal contrata los servicios de una empresa
privada, un consorcio de empresas o varias empresas quienes
se hacen cargo por contratación o concesión del servicio,
tanto de la conformación como de la operación del catastro.
QUIÉN?
Dic. Avalúo
Estimación o dictamen pericial
que se hace del valor o precio de
una cosa.
“AUTO AVALÚO”
El contribuyente, para su
declaración jurada debería
realizar un peritaje de su
inmueble.
ECONÓMICO PROYECTOS
ENTE REGULADOR
ESPECÍFICOS EN CADA
ÁREA O PROYECTOS
(MASIVA) FÍSICO
EMPRESAS PÚBLICAS
JURÍDICO Y/O PRIVADAS, LOS
PROYECTOS PUEDEN
SER TOTALES O
PARCIALES
QUIÉN? QUÉ? CÓMO?
Vi = Vt + Vc
Vi = Valor del Terreno Vi = Valor de la Construcción
Vt = SupT x Mv x Fs x Fi Vc = SupC x Tip x Fa
SupT = Superficie del terreno SupC = Superficie total construida
Mv = Valor del material de vía Tip = Valor del tipo de cons-
según zona de valor trucción según tablas
Fs = Factor de Servicios
Fa = Factor de Antigüedad
Fi = Factor de Inclinación
según tabla
QUÉ ES EL VALOR CATASTRAL
AVALÚO CATASTRAL: Valuación oficial para fines de contribuciones
prediales.
Valor, generalmente inferior al de mercado, al que los bienes
inmuebles rústicos y urbanos están registrados en el catastro o
padrón municipal, y que está integrado por los valores del suelo y
de las construcciones, corregido por un factor en función de la
relación entre el óptimo aprovechamiento del suelo y el tipo de
edificación sobre él.
El valor catastral es consecuencia de un proceso técnico normalizado de valoración.
Toma en cuenta características intrínsecas del inmueble (en sí mismo) así como
extrínsecas al mismo (en relación a su entorno).
Es independiente de consideraciones o apreciaciones personales dentro de un
proceso objetivo y transparente.
Aún cuando cualquier proceso de estimación de valores tiene elementos de
subjetividad, el hecho de realizarse dentro de un contexto reglado minimiza el riesgo
de obtener un resultado sesgado.
Al obligar que valor catastral tenga
una cota superior (85%) relacionada
con el valor de mercado se mantiene
la consideración inicial relativa a que
el impuesto esté relacionado con el
valor del objeto de la imposición.
Vc=Vct + Ve
Valor Catastral del Terreno Valor Catastral de la Edificación
Vct=Vnt + Vmt Ve=(Vbe x J3)+Vie
Valor Neto del Terreno Valor Mejoras del Terreno Valor Bruto de la Edificación Valor de la Mejora
Vie = V mej
Vnt = Vb x Ki Vmt = mtxVum Vbe =Vunit edif
x Sup edif
Mt = Mejora Producto Coeficientes
Producto de Coef. Modificadores del Terreno
Vum = Valor Unitario Jn=J0xJ1xJ2
Ki = K1x K 2x K ...3 x K n de la mejora
= Factores Correctores
Valor Bruto del Terreno
J0=Estado
del Valor del Terreno
J1 =Antigüedad
Vb= [Vnet.via1x(%incid/100)xSupTerr] + J2 =Uso Predominante.
[Vnet via2x(%incid/100)xSupTerr] + ..... Valor Unitario de la Edificación Valor de Mejoras
Ln = Factores Vunit = Valor Vmej = Cant. Mej. x
Valor Neto de Vía
Correctores edif del Valor Unitario
Vnet via = Vzh x L1 x L2 x L3 ... x Ln z del Valor de Tipo| de Edificació Puntajes :
Vía n
Vzh = Valor Unitario P1=Estructura
Zona Homogénea de Valor Tipo de dificación P2=Muros
E P3=Cubierta.
Tipo Edif Puntajes
Valores$us/m2
700
Vc=Valores
Catastrales
600
500 Va=Valores
Catastro Autoavalúo
400
Autoavalúo
300 Vc= $us 648/m2
200
Va= $us 257/m2
100
0 Autoavalúo
Esquina Catastro
Centro
Pasaje
Cautivo
Vc= $us 45/m2
Va= $us 257/m2
Vc= $us 30/m2
Va= $us 257/m2
Vc= $us 311/m2
JUSTICIA TRIBUTARIA Va= $us 257/m2
NECESIDAD DE ACTUALIZACIÓN PERIÓDICA
La dinámica de los valores inmobiliarios hace
imprescindible la revisión periódica de los valores
catastrales de manera que estos últimos reflejen de
mejor forma aquellos. La base de datos catastral debe
nutrirse en forma continua de información acerca de los
cambios que se operen en los inmuebles o en su
entorno que tengan influencia en su valor.
Si bien se da un parámetro de actualización, cada 5 años ,
en nuestra realidad los ajustes a los valores deben de
realizarse cada 3 años.
AUTOAVALÚO
•Es el valor que el propietario define a su predio en base a pautas establecidas por
el GAM, sujetas a normas definidas por el Órgano Ejecutivo.
•Valoración es masivas precisas sujetas a un procedimiento que facilite los trabajos
a realizarse deforma mecánica, para tal efecto es necesario considerar:
DEFINICIÓN DE ÁREAS ECONÓMICAMENTE
HOMOGÉNEAS
DETERMINACIÓN DE VALORES POR ZONAS
HOMOGÉNEAS
DETERMINACIÓN DEL VALOR DE SUELO SEGÚN CALIDAD
DE VÍA
AUTOAVALÚO
FINALIDAD
Mecanismo que posibilita la incorporación de la mayor
cantidad de GAM’s al cobro del IPBI, buscando la
sostenibilidad institucional e inversión en su propio
Municipio.
PROPÓSITO
Cobro del tributo a través de procedimientos
sencillos determinando para el propietario el valor del
inmueble
TEMA 2:
INSTRUCTIVO DE ZONIFICACIÓN Y VALUACIÓN ZONAL
•De acuerdo a las atribuciones establecidas para el
Viceministerio de Vivienda y Urbanismo en el
Decreto Supremo Nº29894 “Estructura
Organizativa del Poder Ejecutivo del Estado
Plurinacional de Bolivia”, esta cartera de Estado
coordina políticas y normas para la planificación y
ordenamiento del catastro urbano y asiste a los
Gobiernos Autónomos Municipales en la
formación y gestión catastral.
•En ese marco normativo se expone la siguiente
metodología para la determinación de las zonas
homogéneas y tabla de valor del suelo de acuerdo
a la metodología y procedimientos establecidos
en el Instructivo de Zonificación y Valuación Zonal.
INSTRUCTIVO DE ZONIFICACIÓN Y
VALUACIÓN ZONAL
OBJETIVOS
ELABORAR LOS PLANOS DE LA ZONIFICACION Y VALUACION ZONAL, ASI
COMO LAS TABLAS DE VALORES SEGN CALIDAD DE VIA DEL SUELO URBANO
QUE LOS RESULTADOS OBTENIDOS DE LA ZONIFICACION Y VALUACION DEL
SUELO Y LOS VALORES DEL SUELO Y CONSTRUCCION EN EL AREA URBANA
PROPORCIONEN LAS CORRESPONDIENTES PAUTAS PARA EL
AUTOAVALUO,TANTO DEL TERRENO COMO DE LAS EDIFICACIONES, MISMA
QUE SERVIRAN DE BASE PARA LA DETERMINACION DEL IMPUESTO A LA
PROPIEDAD DE LOS BIENES INMUEBLE (IPBI)
PROCEDIMIETNO PARA LA
ZONIFICACIÓN Y VALUACIÓN ZONAL
1. ELABORACION DE PLANOS PLANO DE
ZONIFICACIÓN
2. ELABORACION DE ENCUESTA
3. ELABORACION DE FORMULARIOS
(procesamiento de la encuesta)
DETERMINACIÓN DE VALOR TABLA DE VALOR
DEL SUELO POR ZONAS DEL SUELO
URBANO
PROCEDIMIENTO PARA LA ZONIFICACIÓN Y
VALUACIÓN ZONAL
1. ELABORACION DE PLANOS PLANO GENERAL URBANO
PROCEDIMIENTO PARA LA ZONIFICACIÓN Y VALUACIÓN ZONAL
PLANO DE RED DE ENERGÍA
1. ELABORACIÓN DE PLANOS ELÉCTRICA-TELF.-
ALUMBRADO PÚBLICO
PROCEDIMIENTO PARA LA ZONIFICACIÓN Y VALUACIÓN ZONAL
1. ELABORACION DE PLANOS PLANO DE RED DE AGUA
POTABLE Y ALCANTARILLADO
PROCEDIMIENTO PARA LA ZONIFICACIÓN Y VALUACIÓN ZONAL
1. ELABORACIÓN DE PLANOS PLANO DE RELIEVE
TOPOGRÁFICO
PROCEDIMIENTO PARA LA ZONIFICACIÓN Y VALUACIÓN ZONAL
1. ELABORACIÓN DE PLANOS PLANO DE CALIDAD DE VIA
1. ELABORACIÓN DE PLANOS SOBREPOSICIÓN DE PLANOS
DOCUMENTO
BASE
PLANO B
PROCEDIMIENTO PARA LA ZONIFICACIÓN Y VALUACIÓN ZONAL
2. ELABORACIÓN DE PLANIFICAMOS LA ENCUESTA
ENCUESTAS
PROCEDIMIENTO PARA LA ZONIFICACIÓN Y VALUACIÓN ZONAL
2. ELABORACIÓN DE PLANIFICAMOS LA ENCUESTA
ENCUESTAS
2. ELABORACIÓN DE PLANIFICAMOS LA ENCUESTA
ENCUESTAS
a. Si el propietario conoce: b. Si el propietario conoce:
- El valor del terreno por m2 - El valor del terreno
- Supericiem2
c. Si el propietario conoce:
- El valor total de la casas (tipología)
- El valor m2 de la construcción
- El total del área construida
PROCEDIMIENTO PARA LA ZONIFICACIÓN Y VALUACIÓN ZONAL
2. ELABORACION DE PRCESAMIENTO DE LA ENCUESTA
ENCUESTAS
PROCEDIMIENTO PARA LA ZONIFICACIÓN Y VALUACIÓN ZONAL
2. ELABORACION DE PROCESAMIENTO DE LA ENCUESTA
ENCUESTAS
OBJETIVO DETERMINAR EL
VALOR PROMEDIO POR M2
DE LA ZONA TRIBUTARIA,
MEDINATE VALORES
PROMEDIO DE CADA
MANZANA OBTENIDA EN
EL FORMULARIO 1
PROCEDIMIENTO PARA LA ZONIFICACIÓN Y VALUACIÓN ZONAL
2. ELABORACIÓN DE PROCESAMIENTO DE LA ENCUESTA
ENCUESTAS
OBJETIVO DETERMINAR
EL VALOR DEL
SUELO EN EL
MERCADO INMOBILIARIO
AJUSTADO (VMIA)
VMIA=(VSMI)x FA
PROCEDIMIENTO PARA LA ZONIFICACIÓN Y VALUACIÓN ZONAL
DETERMINACIÓN DE VALOR
DEL SUELO POR ZONAS
PARA OBTENER LE VALOR DE DEL SUELO URBANO
ESTABLECEMOS EL VALOR DE SUELO POR ZONAS:
VSz=VMIA X IPIU + IPES + IPRT
IPV
3
IPIU: ÍNDICE DE PONDERACIÓN DE INFRAESTRUCTURA URBANA
IPES: ÍNDICE DE PONDERACIÓN DE EQUIPAMIENTO SOCIAL
IPRT: ÍNDICE DE PODERACIÓN DE RELIVE TOPOGRÁFICO
PROCEDIMIENTO PARA LA ZONIFICACIÓN Y VALUACIÓN ZONAL
DETERMINACIÓN DE VALOR
DEL SUELO POR ZONAS
IPIU: INDICE DE PONDERACIÓN DE INFRAESTRUCTURA URBANA
PROCEDIMIENTO PARA LA ZONIFICACIÓN Y VALUACIÓN ZONAL
DETERMINACIÓN DE VALOR
DEL SUELO POR ZONAS
IPES: ÍNDICE DE PONDERACIÓN DE EQUIPAMIENTO SOCIAL
PROCEDIMIENTO PARA LA ZONIFICACIÓN Y VALUACIÓN ZONAL
DETERMINACIÓN DE VALOR
DEL SUELO POR ZONAS
IPRT: ÍNDICE DE PODERACIÓN DE RELIVE TOPOGRÁFICO
PROCEDIMIENTO PARA LA ZONIFICACIÓN Y VALUACIÓN ZONAL
DETERMINACIÓN DE VALOR
DEL SUELO POR ZONAS
IPRT: ÍNDICE DE PODERACIÓN DE RELIVE TOPOGRÁFICO
PROCEDIMIENTO PARA LA ZONIFICACIÓN Y VALUACIÓN ZONAL
DETERMINACIÓN DE VALOR
DEL SUELO POR ZONAS
PROCEDIMIENTO PARA LA ZONIFICACIÓN Y VALUACIÓN ZONAL
