PARCIAL PYG I

TEÓRICA 1: GESTIÓN ORGANIZACIONES Y GESTIÓN DE PROYECTO

Organización: ​ Se produce cuando dos o más personas se juntan para realizar una tarea central. Cuanto
más personas y complejidad tengan esas tareas centrales, las tareas de organización crecerán
proporcionalmente, necesitando mayor comunicación, planificación, cooperación, etc. Se puede observar:
-​ especialización de sus integrantes: cada persona tiene asignada una tarea según habilidades y
capacidades bajo una misión en común.
-​ estructura: conjunto procedimientos y procesos que organizan la tarea para llegar a un resultado único.
Implica toma de decisiones y una jerarquía.
Se necesita una coordinación de las personas, las tareas, los recursos económicos y los financieros.

Misión: motivo o razón de ser por parte de una organización o empresa. Se enfoca en el presente, de modo que
es la actividad que justifica lo que el grupo o individuo está haciendo en un momento dado. Establecemos la
base del plan y construimos una estrategia coherente. Es una declaración breve, clara y sencilla de los
principios corporativos de una determinada empresa. Informa principalmente qué es lo que hace la compañía, a
que se dedica, su actividad en el mercado, cómo lo lleva a cabo, cuál es su propuesta de valor, a qué público
está dirigido, cuál es su factor diferencial frente a otra empresa, etc. Diferencia a la empresa de sus
competidores.
Responde a preguntas como: ¿porqué existimos? ¿Qué hacemos? ¿A qué nos dedicamos? ¿Qué me diferencia
del competidor?

Visión: Se refiere a una imagen desafiante que la organización plantea a largo plazo sobre cómo espera que sea
su futuro, una expectativa ideal de lo que espera que ocurra. Nos permite definir un camino que debemos seguir
para alcanzar nuestras metas. Hacia dónde queremos llegar y en cuanto tiempo. Tiene un carácter motivador e
inspirador, pero a su vez debe ser realista y alcanzable. La visión refleja un sueño colectivo.
Responde a preguntas como: ¿Qué queremos ser? ¿Dónde quiero estar en el futuro? ¿Para quién lo voy a hacer?

Valores: Son los estándares fundamentales que guían la forma de hacer negocios, los pilares éticos y culturales
de una organización. Tienen que ver con una cultura propia y de identidad. Definir valores ayuda a tomar
decisiones, alinea equipos y mejora la motivación.

Gestión organizacional: es el proceso continuo de organizar, planificar y controlar eficientemente los recursos
de una empresa u organización con el fin de alcanzar un objetivo predefinido. Garantiza la rentabilidad de la
organización y le da un sentido de dirección a los empleados, pues provee a los individuos el conocimiento de
sus funciones y responsabilidades y de lo que deben hacer en la organización.

Operaciones: son actividades continuas que producen salidas (productos/servicios) que se repiten una y otra
vez. Refiere a la serie de pasos utilizados para crear un objeto, que generalmente se repiten para así crear
múltiples unidades del mismo elemento.

Proyecto: Emprendimiento temporal (ya que tiene un principio y un fin) destinado a crear un producto, servicio
o resultado único, de modo de lograr ciertos objetivos, con restricciones de recursos y plazos. Intenta dar
solución a un problema (cubrir una necesidad). Es único e irrepetible en el tiempo. Consume recursos: Tiempo,
dinero, materiales y trabajo. Tiene un comienzo y un final definidos.
Un proyecto trabaja con tres variables principales que su líder debe gestionar permanentemente en función de
sus objetivos: el triángulo de decisión TIEMPO - COSTO - ALCANCE.
Dirección de proyectos: es un sistema de procedimientos, prácticas, tecnologías y conocimientos, que
permiten la planificación, organización, administración de los recursos, guía y controles necesarios para
manejar un proyecto exitosamente. El desafío principal es lograr todos los objetivos del proyecto honrando las
limitaciones preexistentes: cumplir con los requerimientos de desempeño, dentro del presupuesto, en el plazo
establecido y con la aceptación del cliente

Ciclo de vida de los proyectos: Es la serie de fases en las que se

divide el tiempo desde el inicio hasta el cierre del proyecto. Una fase
es un conjunto de actividades lógicamente relacionadas que permiten
la concreción de uno o más entregables. La estructuración en fases
proporciona un marco formal para el control. Los ciclos de vida de un
proyecto pueden darse de forma predictiva o cíclica.
Hay dos factores: la urgencia de la entrega y la ocurrencia de los
cambios.

Procesos: refieren al conjunto de actividades interrelacionadas entre sí, que se deben ejecutar en una secuencia
específica para obtener un producto o prestar un servicio. Engloba un input (entrada), un proceso y un output
(salida entregable).
-​ Alcance: Pasos delimitados entre un punto de inicio y fin.
-​ Propósito: Objetivo o razón por la cual existe.
-​ Resultado: Un resultado específico, producto o estado.
-​ Hito: es un momento clave que marca un evento importante en el proyecto, que no tiene duración y que
sirve para medir el avance general del proyecto.

Los procedimientos: son la manera clara de realizar las tareas dentro de un proceso. El procedimiento detalla,
entre otras cosas, los equipos y las personas responsables de cada parte del proceso; así como las
especificaciones para cada una de las partes. Implica un proceso.
-​ Pasos: Actividades realizadas
-​ Secuencia: Orden en el cual se realizan los pasos
-​ Participantes: Actores que realizan los pasos
-​ Cliente: Siguiente proceso, solicitante o usuario final

Grupos de Procesos de la Dirección de Proyectos

-​ Iniciación: definir y autorizar un nuevo proyecto o una nueva fase de un proyecto existente.
-​ Planificación: establecer el alcance del proyecto o la fase, sus objetivos, y desarrollar el curso de acción
para lograrlos.
-​ Ejecución: se establece un plan de proyecto para cada fase.
-​ Seguimiento y Control: Monitorean, evalúan y regulan el avance y desempeño; identifican necesidades
de cambio y establecen cómo ejecutarlos.
-​ Cierre: concluir todas las actividades para el cierre formal de la fase o del proyecto.

INPUTS: todos aquellos documentos, información, hitos o entregables que vamos a necesitar para realizar la
actividad.
OUTPUTS: es el objetivo concreto. Donde queremos terminar medido en entregables.

Triple restricción: alcance- tiempo- recursos. Toda planificación tiene cada uno de estos factores. No podemos
desviarnos. Las tres son dependientes entre sí.
Gestión del Alcance: Es todo y solo lo que hay que hacer para lograr el resultado único del proyecto. Que voy
a hacer y cómo lo voy a hacer.

Gestión del Tiempo: Las tareas/actividades son las acciones específicas que se deben realizar para elaborar los
entregables del proyecto. Deben ser definidas en términos de trabajo y con limitaciones temporales. Cada tarea
debe tener:

-​ Fecha de inicio y fin

-​ Duración estimada
-​ Responsable asignado
-​ Objetivo concreto
-​ Avance controlado
-​ Presupuesto (si corresponde)

Gestión de los Costo/Recursos: La línea base de costos es la versión aprobada del presupuesto del proyecto
con fases de tiempo, excluida cualquier reserva de gestión, la cual sólo puede cambiarse a través de
procedimientos formales de control de cambios.

TEÓRICA 2: ROLES- HONORARIOS- CONTRATACIONES

Actores principales en un proyecto de construcción

-​ Estudio de arquitectura (Desarrollador del proyecto): Es el profesional encargado de diseñar el
edificio, considerando aspectos estéticos, funcionales, técnicos y normativos.
-​ Cliente (Comitente, usuario final): Representa a la persona o entidad que encarga y financia la
construcción del edificio. Puede ser un particular, una empresa, una institución pública, etc. Define los
requerimientos y expectativas.
-​ Consultorías técnicas: Contribuyen en áreas específicas proveyendo conocimientos especializados en
estructuras, instalaciones (eléctricas, sanitarias, climatización, etc.), topografía, entre otros aspectos
técnicos.
 - Constructora (ejecutor de obra): está encargada de llevar a cabo la materialización del diseño, a partir
de los planos y especificaciones del arquitecto. Puede subcontratar gremios, proveedores de materiales,
proveedores de mano de obra, etc. El arquitecto junto con la constructora coordinan los trabajos. La
empresa constructora puede llevar a cabo: la ejecución de la obra o la gestión y coordinación de los
recursos materiales y humanos (cumpliendo con estándares de calidad y seguridad).
- Usuarios finales: Son las personas que utilizarán el edificio una vez finalizado, como residentes,
empleados, visitantes, etc. Sus necesidades y comodidad suelen ser consideradas en el diseño. Los
espacios creados deben ser cómodos, seguros y adecuados para quienes lo utilicen.
- Autoridades reguladoras: Incluyen entidades gubernamentales encargadas de aprobar permisos de
construcción, aplicar regulaciones y normativas de seguridad, accesibilidad, medio ambiente, entre
otras. Mantienen un marco legal y normativo vigente. Por ejemplo el código de edificación de Buenos
Aires.

Partes de un proceso constructivo

Comitente: Es la persona física o jurídica que encarga o encomienda el gerenciamiento de la construcción de la
obra. Se vincula contractualmente con los otros dos agentes (estudio de arquitectura y constructora) mediante
los respectivos contratos. Entre el cliente y la constructora se encuentra el contrato de obra. Entre el cliente y el
estudio de arquitectura se da el contrato de servicio profesional.
Contrato de obra: es el contrato que une al comitente con el contratista o el subcontratista. Regula el
compromiso de construir de acuerdo con el proyecto aprobado, el plazo pactado y el presupuesto acordado. Este
contrato define que se va a hacer, como, en cuanto tiempo y con qué calidad.

Proyectista (director de obra): Este rol puede ser ejercido por una o más personas según la etapa del proyecto,
pero estos nunca se superponen, es decir puede el mismo profesional ser Proyectista y luego hacer la Dirección
de Obra o bien un profesional ser el proyectista y luego el comitente contrata a otro profesional para hacer la
Dirección respetando el proyecto original. El Director de obra es el responsable de que la ejecución de la obra
se realice según el proyecto esté definido. “Sería el ojo experto del cliente en la obra”. La relación contractual
se establece con un Contrato de Locación de Servicio con el Comitente.
Contrato de locación de servicio: es el vínculo legal entre el comitente y el profesional arquitecto (y/o director
de obra). En este se definen las tareas encomendadas (proyecto, dirección de obra, asesorías, etc.) honorarios,
responsabilidades, y condiciones para la ejecución del encargo .

Contratistas o subcontratistas: Es la persona física o jurídica que asume contractualmente ante el comitente,
con medios humanos y materiales, propios o ajenos, el compromiso de ejecutar la totalidad o parte de las obras
con sujeción al proyecto y al contrato o de subcontratar algún rubro o una parte específica del proyecto. La
relación se formaliza con un Contrato de Obra con el comitente.

CONTRATO DE SERVICIO PROFESIONAL (cliente- estudio de arquitectura)

CPAU: Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo

Organismo que regula la práctica profesional en la ciudad autónoma de Buenos Aires y en otros lugares sujetos
a la jurisdicción nacional. Sugiere valores de referencia. Principales funciones:
- Matricular profesionales para que puedan ejercer de acuerdo a la ley
- Intervenir en casos de ética profesional, aplicando las sanciones necesarias.
- Dictaminar sobre el ejercicio profesional (salvo que requiera una pericia) y sobre la aplicación de la Ley
de Arancel
- Asesorar a arquitectos/as matriculados/as, comitentes, abogados/as, público en general e integrantes del
Poder Judicial.
 -​ Orientar en materia de honorarios profesionales, cuestiones éticas y regulaciones vigentes (códigos,
leyes, trámites, etc.).
-​ Ofrecer servicios, capacitaciones y beneficios.
Con respecto a los honorarios, sugiere porcentajes, montos y/o prácticas pero no las regula.

Provincia de Buenos Aires: El Colegio de Arquitectos de la Provincia de Buenos Aires (CAPBA) se encarga de
guiar la conducta y establecer los lineamientos del ejercicio de la actividad profesional. Las atribuciones del
Colegio son:
-​ Otorgar la habilitación profesional para trabajar en la provincia.
-​ Fiscalizar, controlar y promover el correcto ejercicio de la profesión en cualquiera de sus modalidades.
-​ Ejercer el poder disciplinario sobre transgresiones a la ética profesional.
-​ Gestionar y organizar concursos.
-​ Promover el desarrollo social, estimular el progreso científico y cultural, la actualización y el
perfeccionamiento.
-​ Abordar la defensa y el prestigio profesional de los matriculados.
-​ Promover, organizar y participar en conferencias y congresos, emitir opinión y formular propuestas
sobre cuestiones relacionadas con el ámbito de la actividad profesional y con el análisis de los
problemas del medio y de la comunidad
Con respecto a los honorarios profesionales, regulan los honorarios mínimos.

MEPAU: Manual del Ejercicio Profesional de Arquitectura y Urbanismo.

Es un medio de consulta para facilitar las tareas profesionales, difundir información, opiniones y consolidar la
doctrina del CEPAU. Contiene guías, rutinas y modelos de contrato.

Honorarios profesionales
Constituye la retribución por las tareas y responsabilidades del profesional en la ejecución del encargo y tiene
carácter alimentario. Incluye los gastos directos originados por el encargo y los gastos indirectos del profesional
en relación con el ejercicio de la profesión. No están incluidos dentro de los honorarios los gastos especiales
originados por el encargo, así como cualquier otro gasto, impuesto o contribución que grave la actividad
profesional. Por ejemplo en una remodelación deberíamos pagar un impuesto a la municipalidad, este no se
incluye dentro de los honorarios. La tarea difícil está en convencer al cliente de elegirnos, de pagar lo que
pedimos. Para ello necesitamos tener un diferencial, algo que convenza al cliente de qué debe elegirnos por
sobre otros estudios.

Cálculo de honorarios
1.​ Determinar el alcance del proyecto: comprender los requisitos del proyecto, incluyendo el tamaño, la
complejidad, los servicios necesarios del arquitecto y cualquier otro aspecto relevante.
2.​ Estimar el costo total de la construcción: estimación del costo total de construcción del proyecto,
considerando todos los gastos relacionados con la construcción, como materiales, mano de obra,
equipos, permisos, honorarios de consultores, tiempos, movilidad, costos de administración y
contingencias.
3.​ Establecer el porcentaje: determinar el porcentaje que se cobrará como honorarios. No hay un
porcentaje estándar fijo, oscila entre el 5% y el 15%, varía según el proyecto, la escala, calidad,
complejidad, etc.
4.​ Calcular los honorarios: multiplicando el costo total de construcción estimado por el porcentaje
acordado.
Monto de obra
Es el costo al término del encargo profesional o al de su interrupción en su caso y comprende todos los gastos
necesarios para realizarla, entre otros: mano de obra, materiales e insumos, inclusive los suministrados por el
propietario a precio de mercado, servicios, gastos generales, beneficio empresario y gravámenes directos.
Incluye el impuesto al valor agregado, englobado o discriminado. Están excluidos únicamente el monto del
terreno y los honorarios mismos.

Etapas proyectuales
Los honorarios se dividen en:
-​ Proyecto y documentación- 60%: croquis preliminares, anteproyecto, proyecto licitatorio/ ejecutivo
-​ Dirección de obra- 40%

Croquis preliminares (5%- 7%)

Proceso de recopilación, ordenamiento, estudio y evaluación de la información, definición de las necesidades y
otros requerimientos a cumplir por el proyecto, los primeros avances. Supone la generación y representación de
una idea.
-​ esquemas de plantas, cortes o volúmenes esbozando la propuesta, su volumétrica y emplazamiento en el
terreno.
-​ Esquema de la estructura
-​ memoria descriptiva, incluyendo aspectos funcionales y técnicos, estimación de superficie y monto
tentativo de la obra.

Anteproyecto (15%- 13%)

Conjunto de plantas, cortes y elevaciones estudiados conforme a las normas vigentes establecidas por la
autoridad de aplicación, con el objeto de dar una idea general de la obra en estudio.
-​ planos generales (plantas completas, cortes, planos esquemáticos completos de estructuras e
instalaciones, vistas)
-​ memoria descriptiva
-​ cómputo de superficies
-​ presupuesto global
-​ estimación preliminar de plazos de ejecución de obra y etapas
-​ renders

Anteproyecto avanzado- Documentación licitatoria (40% junto con D. E)

Incluirá toda la información necesaria para que los oferentes coticen la confección de la documentación
ejecutiva y la construcción de la obra en pie de igualdad. Esta documentación es la que se manda a presupuestar
o licitar a carpinteros, sanitaristas, etc. En esta etapa la obra no está lista para ser ejecutada pero sí para realizar
una aproximación de los costos de cada rubro. Teniendo esto en cuenta y multiplicando según los m2
existentes, podemos obtener un valor total de obra.
-​ planos generales (plantas completas, cortes, planos esquemáticos completos de estructuras e
instalaciones, vistas)
-​ Instalaciones
-​ plantillas de carpinterías y cerramientos, de locales con descripción de materiales, incluyendo los
detalles necesarios.
-​ pliego de especificaciones técnicas
-​ listado de rubros
-​ memoria del proyecto
-​ detalles constructivos
 -​ cálculo de estructuras e instalaciones

Documentación de proyecto- Documentación ejecutiva (40% junto con D. L)

Es el conjunto de elementos gráficos y escritos que definen con precisión el carácter y la finalidad de la obra y
permiten la ejecución de la documentación ejecutiva para quien lleve a cabo la construcción. Es la
documentación con la cual se ejecuta la obra. Para esta etapa ya no deben existir cambios en materialidades
entre otras cosas.
-​ planos generales (plantas completas, cortes, planos esquemáticos completos de estructuras e
instalaciones, vistas)
-​ planos de replanteo del terreno, las plantas, los cortes, cielorrasos, elementos estructurales
-​ detalles de locales, obra gruesa, terminaciones, techos y cubiertas, etc
-​ obras exteriores: vereda, caminos
-​ cálculo y dimensionado de todas las piezas estructurales
-​ presupuesto desagregado por rubros

Dirección de obra (40%)

Tiene a su cargo la dirección, coordinación y control de las tareas de los diferentes actores que intervienen
durante la construcción de la obra. Ejerce los controles para que lo construido concuerde con lo proyectado,
certificar el avance de los trabajos y responsabilizarse por el resultado del trabajo en conjunto. Por ende protege
lo que el cliente contrato y responde frente al proyecto.

Estos porcentajes se manejan en base al cálculo de los montos inherentes a la obra. Estos porcentuales
dependerán de cada estudio y tendrá un correlativo con el valor agregado del profesional.
El IVA se aplica al costo de obra y en los honorarios. El IVA generalmente es del 21%, en obra a veces puede
ser el 10,5% cuando es única y para uso de viviendas.

Tipos de contratos
-​ Con contratista único: hay un solo contratista que se encarga de las compras y la ejecución de obra.
Puede dentro de su alcance incluso realizar la documentación conforme a obra.
El honorario puede rondar entre un 8 y 10 % del costo de la obra.

-​ Con contratista principal + compras directas/ contratos directos: hay un contratista que se encarga
de las compras (salvo las directas: pisos, revestimientos, griferías y otros) y la ejecución de obra. Puede
también dentro de su alcance incluso realizar la documentación conforme a obra.
El honorario puede rondar entre un 12 % y 14 % del costo de la obra.

-​ Con contratistas separados: la modalidad de este tipo de contratación se denomina por

Administración. El comitente contrata directamente a varios contratistas (uno por rubro o etapa) y el DO
coordina todos los alcances y a cada uno de los subcontratos. Debe realizar la documentación conforme
a obra.
El honorario puede rondar entre un 12 y 14% del costo de la obra. Además, cobrar por administración
entre un 2 y un 4%.
En este caso el coeficiente d e pase ya está incluido en el precio de clarín. Este coeficiente es más
acotado ya que no tiene una oficina un recepcionista, etc)

¿Qué asesores contempla el proyecto? ¿Están incluidos o no en los honorarios profesionales?

En general NO están incluidos pero lo importante es dejarlo en claro desde un principio. Muchos dependen del
tipo de proyecto y su alcance. Ejemplos de asesores:
-​ municipal
 - estructural
- sanitario
- eléctrico
- iluminación
- paisajismo
- carpintería y vidrios
- sustentabilidad
- etc

Conformación de un estudio de arquitectura

En ocasiones, según la escala, estos roles se unifican en una o más personas. Los socios pueden, además de
dirigir el estudio, encabezar una o más áreas. También es posible que las áreas se unifiquen. Esto dependerá del
tamaño del estudio o empresa y por supuesto influirá en el costo fijo del negocio.

- Área proyectual: Su objetivo es proyectar y documentar el proyecto en cada una de las etapas vistas.
- Área de producción: Gerenciar el hecho construído respetando los lineamientos proyectuales.
Generalmente trabaja con el área anterior en equipo para definir alcances de las contrataciones y
pliegos, intercambio proyectual y materialización del Proyecto.
- Área comercial: Es la encargada de conseguir nuevas encomiendas de trabajo, generalmente también es
el responsable de la comunicación y posicionamiento del estudio.
- Área de Costos, Compras y Contrataciones: Es la responsable de los cómputos y presupuestos de las
compras directas o de los subcontratos según el modelo de negocio.
- Área de Administración: Es la responsable de administrar los ingresos y egresos: pagar, cobrar, sueldos,
etc.
También en la estructura de gastos debemos considerar áreas de soporte, pueden ser internas o externas. Por
ejemplo:
- Asesor Contable
- Asesor legal
- Asesor en Recursos Humanos
- Asesor informático
- Calidad

CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN (cliente- constructora)

Se rigen principalmente por el Código Civil y Comercial de la Nación. Este código establece los principios
generales del contrato, como la libertad de contratar, la buena fe, la igualdad de las partes, etc. Además, regula
aspectos específicos como la responsabilidad por vicios y defectos en la obra, los plazos de ejecución, formas
de pago, obligaciones de las partes, las garantías, entre otros. Otras normativas y regulaciones:
- Ley de Defensa del Consumidor: En caso de que el cliente sea un consumidor final.
- Ley de Contrato de Trabajo: Si en el desarrollo del proyecto participan trabajadores contratados por la
constructora.
- Normativas provinciales y municipales: pueden aplicarse normativas locales relacionadas con la
seguridad en la obra, permisos de construcción, reglamentaciones urbanísticas, entre otros.
- Códigos de Edificación: En algunas jurisdicciones, existen códigos de edificación que establecen
requisitos técnicos y constructivos que deben cumplir las obras de construcción.

Aspectos que suelen incluirse en este contrato son:

- Datos de las partes contratantes: identificar claramente a las partes que intervienen en el contrato, es
decir, el cliente (propietario o promotor del proyecto) y la empresa constructora.
 -​ Descripción del objeto del contrato: Debe detallarse el alcance del trabajo a realizar, incluyendo la
descripción de la obra, los servicios a prestar y los materiales a utilizar.
-​ Plazos y condiciones de entrega: Se deben establecer los plazos para la ejecución de la obra, así como
las condiciones para la entrega y recepción de la misma.
-​ Precio y forma de pago: Se debe fijar el precio total del contrato y especificar las condiciones de pago,
incluyendo el monto inicial, pagos parciales durante la ejecución y el saldo final.
-​ Responsabilidades y obligaciones de las partes: Se deben definir claramente las responsabilidades y
obligaciones de cada una de las partes contratantes, así como las consecuencias en caso de
incumplimiento.
-​ Garantías y seguros: Se pueden incluir garantías sobre la calidad de los materiales y la ejecución de la
obra, así como seguros que cubran posibles daños o accidentes durante la construcción.
-​ Procedimientos para modificaciones y reclamaciones: Se deben establecer los procedimientos para
solicitar y aprobar cambios en el alcance del trabajo, así como los mecanismos para resolver posibles
disputas o reclamaciones que puedan surgir durante la ejecución del contrato.
-​ Leyes y jurisdicción aplicables: Se puede especificar la legislación y la jurisdicción competente para
resolver cualquier controversia relacionada con el contrato.

Costos directos
Aquellos imputables a la obra misma. Están directamente vinculados con la ejecución física de la obra:
-​ Costos de mano de obra: Este es uno de los mayores costos e incluye los salarios y beneficios de los
empleados (ART, seguros, aportes), así como los honorarios de los subcontratistas y trabajadores
temporales.
-​ Costos de materiales: Estos costos incluyen la adquisición de materiales de construcción, suministros y
herramientas de mano.
-​ Costos de equipos y maquinaria: excavadoras, grúas, camiones, herramientas eléctricas, etc. Estos
equipos pueden ser comprados o alquilados según tiempo o cantidad de trabajo, lo que genera costos
adicionales.
-​ Costos de subcontratación: En algunos casos, se subcontratan ciertas tareas o servicios a proveedores
externos especializados como plomeros, electricistas, carpinteros, entre otros.

Costos indirectos y gastos generales

Aquellos que igualmente se producirían si la obra no se hiciese:
-​ Costos generales y administrativos: incluyen los gastos generales de funcionamiento de la empresa,
como alquiler de oficinas, servicios públicos, seguros, licencias y permisos, honorarios legales y
contables, entre otros.
-​ Costos de marketing y publicidad
-​ Costos de transporte y logística
-​ Costos financieros: asociados con la obtención de financiamiento para proyectos, como intereses de
préstamos y líneas de crédito.
Coeficiente de pase: Es la ganancia que representa el trabajo personal, dedicación, aporte de maquinarias,
herramientas, equipos, responsabilidad moral y legal. Es el costo + lo que voy a cobrar por mis gastos generales
y mis beneficios. (secretaria, gestion, gastos, honorarios, beneficios de la empresa).
El coeficiente de pase de la constructora suele ser 30- 35%.
El índice K es un factor de recargo o coeficiente de costos indirectos que se aplica en los presupuestos de obra.
Sirve para estimar los gastos generales y utilidades que no están directamente ligados a los materiales o mano
de obra directa, pero que igual son necesarios para ejecutar la obra.
En palabras más simples: Es un porcentaje extra que se le agrega al costo directo de una obra para cubrir
costos indirectos + utilidad del contratista.

Tipos de contratos
Contrato de suma alzada o precio fijo
-​ Precio fijo: el precio total del proyecto se fija antes de que comience la construcción. El contratista y el
cliente acuerdan un precio único que cubrirá todos los costos asociados con el proyecto, incluyendo
materiales, mano de obra, equipo, gastos generales y utilidades del contratista.
-​ Riesgo para el contratista: el contratista asume el riesgo de cualquier aumento en los costos durante la
ejecución del proyecto. Esto significa que si los costos reales superan el precio fijo acordado, el
contratista debe cubrir la diferencia sin aumentar el precio para el cliente. Por lo tanto, el contratista
debe realizar una cuidadosa planificación y gestión de costos para garantizar que el proyecto se
complete dentro del presupuesto establecido.
-​ Beneficios para el cliente: Para el cliente ofrece la certeza de que el precio acordado no cambiará
durante la ejecución del proyecto, lo que facilita la planificación financiera y presupuestaria. Mayor
confianza en el contratista ya que asume el riesgo de cualquier aumento en los costos.
-​ Especificaciones y plazos: incluye especificaciones detalladas del proyecto y plazos de entrega
acordados. El contratista se compromete a cumplir con estas especificaciones y completar el proyecto
dentro de los plazos establecidos, siempre y cuando no haya cambios en el alcance del trabajo o
condiciones imprevistas que puedan afectar el costo o el tiempo del proyecto.
-​ Cambios en el alcance del trabajo: Si el cliente solicita cambios en el alcance del trabajo una vez que
se ha firmado el contrato, estos cambios pueden dar lugar a ajustes en el precio y el calendario del
proyecto. El contratista y el cliente deben negociar cualquier cambio en los términos del contrato y
llegar a un acuerdo sobre cómo manejar estos cambios de manera justa y equitativa para ambas partes.

Contrato de costo reembolsable

El contratista se obliga a ejecutar los trabajos contra el reintegro de los costos (coste) más un plus (costas) por
concepto de gastos generales y beneficio, generalmente constituido por un porcentaje a aplicar sobre los
primeros.
-​ Reembolso de costos: el cliente reembolsa al contratista por todos los costos directos y los gastos
generales y beneficios asociados con el proyecto. Esto incluye los costos de materiales, mano de obra,
equipo, subcontratos, seguros, impuestos y otros gastos relacionados con la ejecución del proyecto.
-​ Tarifa adicional: Además de reembolsar los costos del contratista, el cliente paga una tarifa adicional
acordada previamente para cubrir la utilidad del contratista. Esta tarifa suele ser un porcentaje del costo
total del proyecto o una tarifa fija basada en el tiempo y los recursos dedicados al proyecto por parte del
contratista.
-​ Flexibilidad y transparencia: ofrece una mayor flexibilidad para ambas partes en términos de manejo
de cambios en el alcance del trabajo, condiciones imprevistas y otros factores que pueden afectar los
costos del proyecto. Además, este tipo de contrato proporciona una mayor transparencia en términos de
 los costos reales incurridos, ya que el cliente tiene visibilidad directa de todos los gastos relacionados
con el proyecto.
-​ Riesgo compartido: A diferencia del contrato de suma alzada, donde el contratista asume el riesgo de
cualquier aumento en los costos durante la ejecución del proyecto, en un contrato de costo
reembolsable, el riesgo se comparte entre el cliente y el contratista. El cliente asume el riesgo de
cualquier aumento en los costos reales del proyecto, mientras que el contratista asume el riesgo de los
costos generales y beneficios asociados con la ejecución del proyecto.
-​ Control del cliente: Bajo un contrato de costo reembolsable, el cliente tiene un mayor control sobre los
costos del proyecto y puede monitorear de cerca los gastos del contratista. Sin embargo, esto también
significa que el cliente asume una mayor responsabilidad en términos de gestionar los costos del
proyecto y asegurarse de que se mantengan dentro del presupuesto establecido.

Contrato de tiempo y materiales

-​ Pago por tiempo: el cliente paga al contratista por el tiempo que los empleados del contratista dedican
al proyecto. Esto incluye horas de trabajo directas (en algunos contratos incluye horas de viaje,
reuniones, preparación de informes, etc.)
-​ Pago por materiales: el cliente también paga por los materiales utilizados en el proyecto. Esto incluye
todos los materiales de construcción, suministros y equipos necesarios para completar el trabajo.
-​ Gastos generales y beneficios: el cliente también paga por los gastos generales y beneficios asociados
con la ejecución del proyecto. Esto puede incluir gastos administrativos, seguros, impuestos, beneficios
para empleados y una tarifa adicional para cubrir la utilidad del contratista.
-​ Flexibilidad: este tipo de contrato puede ser útil cuando el alcance del trabajo no se puede determinar
con precisión en el momento de la contratación o cuando el cliente desea tener más control sobre los
costos del proyecto.
-​ Transparencia: mayor transparencia en términos de los costos reales del proyecto, ya que el cliente
tiene visibilidad directa de todos los gastos relacionados con el proyecto. Sin embargo, esto también
significa que el cliente asume una mayor responsabilidad en términos de gestionar los costos del
proyecto y asegurarse de que se mantengan dentro del presupuesto establecido.
-​ Riesgo compartido: el riesgo en un contrato de tiempo y materiales se comparte entre el cliente y el
contratista. El cliente asume el riesgo de cualquier aumento en los costos reales del proyecto, mientras
que el contratista asume el riesgo de los costos generales y beneficios asociados con la ejecución del
proyecto.

Contrato de precios unitarios

-​ Desglose en unidades de trabajo: el alcance del trabajo se desglosa en unidades de trabajo específicas,
como metros cúbicos de hormigón vertido, metros cuadrados de revestimiento instalado, horas de mano
de obra, entre otros. Cada unidad de trabajo tiene una tarifa unitaria asociada, que es el precio por
unidad acordado previamente entre el cliente y el contratista.
-​ Flexibilidad: mayor flexibilidad para ambas partes en términos de manejo de cambios en el alcance del
trabajo, condiciones imprevistas y otros factores que pueden afectar los costos del proyecto. Si el cliente
solicita cambios en el alcance del trabajo, el contratista puede ajustar las cantidades de trabajo y las
tarifas unitarias según sea necesario.
-​ Transparencia: mayor transparencia en términos de los costos reales del proyecto, ya que el cliente
tiene visibilidad directa de las cantidades reales de trabajo realizado y las tarifas unitarias aplicadas.
Esto facilita el seguimiento y la verificación de los costos del proyecto por parte del cliente.
 -​ Riesgo compartido: El cliente asume el riesgo de cualquier cambio en las cantidades de trabajo
requeridas durante la ejecución del proyecto, mientras que el contratista asume el riesgo de las tarifas
unitarias aplicadas y la eficiencia en la ejecución del trabajo.
-​ Especificaciones detalladas: incluye especificaciones detalladas del trabajo a realizar y las tarifas
unitarias aplicables. Esto garantiza que ambas partes tengan una comprensión clara de lo que se espera y
cómo se calcularán los costos del proyecto..

Contrato de gestión de construcción

-​ Gestión de proyectos: el contratista actúa como el representante del cliente en la gestión y coordinación
del proyecto de construcción. Esto puede incluir la selección y contratación de subcontratistas, la
gestión del cronograma y los plazos, la coordinación de la logística del sitio, la administración del
presupuesto y la supervisión del cumplimiento de los requisitos y regulaciones aplicables.
-​ Asesoramiento técnico: Además el contratista de gestión de construcción también puede proporcionar
asesoramiento técnico al cliente en áreas como la selección de materiales y métodos de construcción, la
resolución de problemas técnicos y la optimización del diseño para mejorar la eficiencia y la calidad del
proyecto.
-​ Gestión de subcontratistas: Una de las responsabilidades principales del contratista de gestión de
construcción es seleccionar y contratar subcontratistas especializados para realizar trabajos específicos
en el proyecto. Esto puede incluir la contratación de subcontratistas para la albañilería, la carpintería, la
electricidad, la plomería y otros oficios necesarios para completar el proyecto.
-​ Control de costos y programación: El contratista de gestión de construcción es responsable de controlar
los costos y el cronograma del proyecto en nombre del cliente. Esto implica monitorear los gastos,
realizar seguimiento del avance del trabajo y tomar medidas correctivas para garantizar que el proyecto
se complete dentro del presupuesto y los plazos establecidos.
-​ Gestión de riesgos: El contratista de gestión de construcción ayuda al cliente a identificar y gestionar
los riesgos asociados con el proyecto de construcción. Esto puede incluir la planificación de
contingencias, la mitigación de riesgos, la gestión de reclamaciones y la supervisión del cumplimiento
de los requisitos legales y regulatorios.
-​ Transparencia y comunicación: La comunicación abierta y transparente entre el contratista de gestión
de construcción y el cliente es fundamental para el éxito del proyecto. El contratista debe mantener al
cliente informado sobre el progreso del trabajo, cualquier problema o cambio en el proyecto, y
proporcionar asesoramiento y recomendaciones basadas en su experiencia y conocimientos técnicos

Modalidades de Contratación
Ajuste alzado: Se caracteriza por un precio predeterminado y total por la ejecución completa de los trabajos que
se contratan. Es una modalidad que implica la asunción del máximo riesgo por el contratista y, por
consiguiente, el incremento del coeficiente de pase entre costo y precio, dado que además de los gastos
generales y beneficios de empresa suelen incluir ciertas previsiones para contingencias. Lo que prima es lo
indicado por la documentación gráfica y el pliego de contratación, no interesa tanto las unidades de medida
(sólo para el cálculo de economía y adicionales futuros). Aquí el contratista debe integrar en su costo todos los
recursos necesarios para cumplimentar con el alcance de la obra. Es el modelo más usual para proyectos
integrales. El ajuste alzado permite que el dueño de la obra (comitente) transfiera al contratista los riesgos de la
estimación de los costos asociados al proyecto.

Coste y costas: Se caracteriza por la indeterminación del monto del contrato, puesto que el contratista se obliga
a ejecutar los trabajos contra el reintegro de los costos (coste) más un plus (costas) por concepto de gastos
generales y beneficio, generalmente constituido por un porcentaje a aplicar sobre los primeros. Es
recomendable para la contratación de trabajos cuyo precio es de problemática determinación a priori, trabajos
de refacción y en todos aquellos casos en que no sea posible contar al momento de la contratación con una
completa y ajustada documentación de proyecto, o en épocas de inflación.

Por unidad de medida: En esta modalidad se convienen precios unitarios para cada ítem a liquidar según la
cantidad de unidades realmente ejecutadas y medidas de acuerdo con las normas de medición estipuladas. Es
recomendada para la contratación de trabajos que incluyen pocos ítems. Es una modalidad que en principio no
debería reportar diferencias significativas de precios con respecto al ajuste alzado. Es muy habitual en sub
rubros como por ejemplo colocación o trabajos en rocas de yeso.

LIBRO DE ÓRDENES Y SERVICIOS (estudio de arquitectura- constructora)

Propósito
-​ Proporcionar un registro oficial y detallado de todas las interacciones y decisiones tomadas entre el
arquitecto y la constructora durante el curso del proyecto.
-​ Sirve como una herramienta para documentar los cambios en el alcance del trabajo, las solicitudes de
modificación, las instrucciones del cliente y cualquier otro aspecto relevante del proyecto.

Contenido
-​ Incluirá información detallada sobre cada orden o instrucción, como la fecha, el número de referencia,
una descripción clara del trabajo o servicio solicitado, las partes involucradas y cualquier término o
condición asociada.
-​ Puede contener registros de las respuestas y acciones tomadas por la constructora en relación con cada
orden o solicitud.
-​ Suele hacerse por triplicado
-​ Registro inicial: Antes de que comience la construcción, se debe realizar un registro inicial o acta de
inicio de obra.

Registro legal
-​ Tiene un valor legal significativo en el contexto de la construcción.
-​ Sirve como un registro oficial y vinculante de las comunicaciones y acuerdos entre las partes
involucradas en el proyecto.
-​ En caso de disputas o reclamos, puede ser presentado como evidencia para respaldar las acciones
tomadas y las decisiones acordadas durante el curso del proyecto.

Mantenimiento y actualización
-​ Es responsabilidad de ambas partes, tanto del arquitecto como de la constructora
-​ Cada nueva instrucción o cambio relevante debe ser registrado de manera oportuna y precisa para
garantizar la integridad del registro y evitar malentendidos o disputas futuras.
-​ Deberá llevar la firma de quien emite la comunicación y de quien la debe recibir

COMPRAS DIRECTAS (cliente- constructora)

Se refiere a la situación en la que el cliente adquiere directamente ciertos materiales, equipos o suministros
necesarios para el proyecto en lugar de dejar que la empresa constructora se encargue de estas compras.

Pros
-​ Control sobre la calidad: El cliente puede desear tener un control directo sobre la calidad de ciertos
materiales o equipos específicos utilizados en su proyecto.
 -​ Costos: Algunos clientes pueden creer que pueden obtener mejores precios si compran los materiales
directamente, ya sea mediante acuerdos especiales con proveedores o al aprovechar descuentos por
compras al por mayor, o evitar el coeficiente de pase de la constructora.
-​ Agilidad en la adquisición: el cliente puede tener acceso a ciertos materiales de manera más rápida o
conveniente que la empresa constructora, lo que puede acelerar el proceso de construcción.

Contras
-​ Coordinación logística: El cliente debe coordinar la entrega y el almacenamiento de los materiales
adquiridos directamente, lo que puede ser complicado si no tiene experiencia en la gestión de proyectos
de construcción.
-​ Responsabilidad: Si los materiales adquiridos directamente resultan ser defectuosos o no cumplen con
las especificaciones necesarias, la responsabilidad recae en el cliente en lugar de en la empresa
constructora.
-​ Complejidad administrativa: Gestionar múltiples proveedores y realizar seguimiento de las compras
puede agregar una capa adicional de complejidad administrativa para el cliente.

TEÓRICA 3: COSTOS

Contratista principal (12-14%)

El sistema de contratista único se caracteriza por un vínculo contractual directo, bilateral y exclusivo entre el
comitente y el contratista. Saca su costo y le agrega un coeficiente de pase (gastos generales- gastos no propios
de esa obra. y los beneficios por hacer el trabajo).
 -​ Pros: El contratista que actúa como empresa constructora asume la totalidad de las responsabilidades
civiles, comerciales, laborales, provisionales, técnicas y penales por la construcción de la obra, y es
responsable por su ejecución y entrega de acuerdo con los planos y especificaciones del proyecto, los
precios y plazos estipulados y demás obligaciones dispuestas en los documentos del contrato de
construcción.
Concentración y unificación de la totalidad de las tareas, obligaciones y responsabilidades. Optimiza las
posibilidades para el cumplimiento del plazo previsto para la ejecución de la obra. La dirección de obra
tiene un solo interlocutor y se le simplifica la certificación de los trabajos.
-​ Contras: El monto total de la obra puede verse acrecentado debido a los gastos generales y beneficios
con los que el contratista grava los trabajos que subcontrata.
Requiere la documentación de proyecto completa de todos los rubros de la obra para proceder a su
cotización, adjudicación y contratación.

Las compras directas se dan entre el cliente y la constructora. A su vez la

empresa constructora principal subcontrata otras constructoras más
pequeñas. Pero las relaciones entre los actores principales no cambian.
Por esto va a tener un coeficiente de pase del 35%, ya que no pone a su
gente por lo que no debe abonar seguros, salarios, etc. Precio +
coeficiente de pase es el que se le da al cliente.
No coordina gremios por eso cobra menos honorarios. Hago menos
trabajo, el trabajo que debería hacer lo está realizando la constructora.

Honorarios
Con contratista principal: único contratista que se encarga de las compras y la ejecución de la obra. Puede
dentro de su alcance incluso realizar la documentación conforme a obra. Los honorarios pueden rondar entre un
8% y 10% del costo de obra.
Con contratista principal + compras directas/ contratos directos: Un contratista se encarga de las compras
(salvo las directas: pisos, revestimientos, griferías y otros) y la ejecución de la obra. Puede también dentro de su
alcance incluso realizar la documentación conforme a obra. Los honorarios pueden rondar entre un 12% y 14%
del costo de la obra.

Contratos Separados (15-16%)

La opción de contratos separados se caracteriza por la existencia de más de un contratista en la misma obra. El
conjunto de los trabajos puede ser fraccionado en varios contratos, cada uno de ellos con vínculo jurídico de
relación directa y bilateral entre el comitente y cada contratista. En esta modalidad entre el arquitecto
(proyectista) y la constructora, el afectado es el comitente, genera condiciones comerciales. Hay conflictos por
intereses de costo y beneficio. en este caso se comprimen los alcances.
-​ Pros: Se puede reducir el precio total de la obra al no existir el sobreprecio que pueden originar las
subcontrataciones por parte de una empresa constructora.
Permite seleccionar para cada rubro por separado y las firmas oferentes en función de sus antecedentes y
capacidades técnica, legal y económico/financiera.
Permite cumplir programas para la contratación escalonada en etapas sucesivas de los rubros sin la
necesidad de contar con la documentación de proyecto completa.
Es la opción más barata.
-​ Contras: Implica indefectiblemente una repartición de responsabilidades y, en consecuencia, la
dispersión de las mismas. Es necesario coordinar su actividad en el espacio y en el tiempo.
Los incumplimientos de un contratista pueden originar retrasos a otros contratistas, que pueden ser
acumulativos.
 Obliga al proyectista a lograr un máximo ajuste en la documentación de proyecto, la que debe incluir en
planos y especificaciones precisas referencias respecto de los trabajos de otros rubros con los que debe
relacionarse, especialmente en los puntos de interferencia. De esa manera, cada contratista puede
conocer exactamente los alcances y límites de su contrato.
Las ayudas de gremios deben estar estipuladas para cada uno de los contratos.
Cuando el arquitecto pone la constructora, funciona como jefe de obra, no como dirección de obra. Se produce
cuando tengo mis gremios desarrollados.

En este caso hay varias opciones:

-​ Por un lado el cliente subcontrata otras constructoras más pequeñas. La constructora principal se
encarga de coordinar las tareas de los contratistas más pequeños y las compras directas.
-​ Por el otro , el cliente subcontrata otras constructoras más pequeñas pero la diferencia es que NO hay
constructora principal. En este último caso las tareas y responsabilidades se dividen entre el cliente y el
estudio de Arq. La dirección de obra toma el rol de coordinar las tareas de los contratistas. Se suele
cobrar un adicional 40% más sobre los honorarios de Dirección de Obra (10% + 4% = 14%). Se
denomina “dirección ejecutiva por contratos separados”
-​ La tercera modalidad se denomina dirección ejecutiva por contratos separados y administración. En
este caso la Dirección de obra subcontrata otras constructoras más pequeñas y se encarga de las
compras. NO existe una constructora principal por ende la dirección de obra toma el rol de empresa
constructora. Se suele cobrar un adicional 20% o 40% más sobre los honorarios de Dirección de Obra
Ejecutiva (10% + 4% + 2/4% = 16%)

Honorarios
La modalidad de este tipo de contratación se denomina por administración. La DO coordina todos los alcances
y cada uno de los subcontratos. Debe realizar la documentación conforme a obra. Los honorarios pueden rondar
entre un 12% y 14% del costo total de obra. Además se puede cobrar un extra por administración de un entre
2% y 4%.
~ Los valores de un contrato principal y uno por separado no pueden dar nunca igual.

Costo: Es la suma de esfuerzos, recursos y gastos incurridos en la obtención de un bien o servicio determinado,
ya sea mediante su fabricación, adquisición o realización, con el fin de obtener un beneficio o utilidad.

El PMBOK ofrece una serie de procesos y conceptos clave:

-​ Planificar la gestión de costos: determinar cómo se planificarán, estructurarán y controlarán los costos
del proyecto. Definición de las políticas, procedimientos y documentos necesarios para gestionar los
costos.
-​ Estimar los costos: estimaciones de los costos (mano de obra, materiales, equipo, etc) de los recursos
necesarios para completar las actividades del proyecto.
-​ Determinar el presupuesto: Se establece el presupuesto total del proyecto agregando las estimaciones de
costos para cada actividad individual. Esto implica asignar los costos estimados a cada período del
proyecto y establecer una línea base de costos contra la cual se medirá el desempeño.
-​ Controlar los costos: se monitorean y controlan los costos reales en comparación con el presupuesto
establecido. Se toman medidas correctivas si varían significativamente de los costos presupuestados.
Diferencia de Estimación y Presupuesto
Una estimación es un valor aproximado, se utiliza para la toma de primeras decisiones antes de iniciar un
proceso. Nos da noción de valor como parámetro para iniciar algún proceso. Es el proceso de encontrar una
aproximación sobre una medida.
Tipos de estimaciones (PMI):
-​ Estimación Análoga: estimaciones de duración, costo o recursos según proyectos anteriores.
-​ Estimación Paramétrica: Utiliza modelos matemáticos o estadísticos para predecir costos o duraciones
según tamaño, complejidad.
-​ Estimación de Tres Puntos (PERT): estimación basada en tres valores posibles: la estimación optimista
(O), la estimación más probable (M) y la estimación pesimista (P), y luego se calcula la estimación
esperada utilizando una fórmula específica.
Tipos de estimaciones (en la práctica):
-​ Por balance de superficie: dos campos: el primero es utilizado para estimaciones y el segundo para
definir el precio comercial tomando metros cuadrados cubiertos al 100%, semicubiertos al 50% y
descubiertos al 25%. Está más orientado a proyectos repetitivos o muy similares.
-​ Por cómputo métrico: Es el más utilizado en el mercado, consiste en realizar un cómputo de balances de
superficies por rubros.
-​ Por analogía: Consiste en asimilar el proyecto a proyectos o trabajos análogos.
-​ Por asesores: Es utilizado cuando el expertise en algunos temas nos excede.
-​ Por suma de presupuestos: debo sumar cada uno de los presupuestos recibidos de cada contratista y/o
subcontratistas. exige una calidad de entregables muy grande y lleva mucho tiempo llegar al costo.

El presupuesto tiene un carácter formal y debemos responder comercialmente por el mismo. Se define como
“Cálculo anticipado del coste de una obra o un servicio.
-​ Estimación de Abajo hacia Arriba: Se desglosa el trabajo del proyecto en componentes más pequeños y
se estima la duración o el costo de cada uno, luego se suman para obtener una estimación total.
Línea base de costos: se define como la versión aprobada y controlada del plan de costos del proyecto. Incluye
estimaciones de costos para todas las actividades del proyecto, así como los costos asociados con los recursos
necesarios para completar esas actividades. Establece la referencia para medir, monitorear y controlar el
desempeño del proyecto en términos de costos. O sea, proporciona una comparación entre los costos
planificados y los costos reales a lo largo del ciclo de vida del proyecto, lo que permite a los gerentes de
proyecto identificar desviaciones y tomar medidas correctivas si es necesario para mantener el proyecto dentro
del presupuesto aprobado. Generalmente incluye los siguientes elementos:
-​ Presupuesto del proyecto: La cantidad total de dinero asignada para completar el proyecto, que se divide
en diferentes partidas presupuestarias para cada fase o actividad del proyecto.
-​ Desglose de costos por actividad: Detalle de los costos estimados para cada actividad del proyecto,
incluidos los costos de mano de obra, materiales, equipos y otros recursos necesarios.
-​ Cronograma de desembolso: Distribución prevista de los costos a lo largo del tiempo, que muestra
cuándo se espera que se realicen los gastos a lo largo del ciclo de vida del proyecto.
-​ Reservas de gestión de costos: Contingencias o reservas establecidas para hacer frente a riesgos o
incertidumbres identificados que podrían afectar los costos del proyecto.

Presupuesto
Siempre es recomendable una aprobación formal (línea base de costos) para definir con precisión el alcance del
trabajo,su costo, su forma de pago, su validez.
El tipo de aprobación, en general, dependerá básicamente del alcance del trabajo. Si voy a remodelar un baño
tendrá un alcance y si estoy contratando una obra pública tendrá otro alcance.
-​ Aprobación Informal: aceptación del trabajo o encargo “ de palabra”. No recomendable.
-​ Firma de los planos y el presupuesto.
 -​ Firma contrato con anexos específicos como pliego de bases y condiciones, documentación gráfica,
presupuestos, etc. Aquí está la opción de certificar las firmas ante escribano público.

Validez de la oferta: Esta es muy importante por dos cuestiones:

-​ por la cuestión económica en países inflacionario.
-​ por la disponibilidad de equipos y recursos para afrontar la obra.

Análisis de Riesgos: Antes de iniciar cualquier obra debemos hacer un análisis de los riesgos para una
eventuales contingencias

ART (Aseguradora Riesgo del Trabajo): Uno de los principales riesgos en una obra es el riesgo de accidente
de algún operario afectado a la obra. Es importante que los trabajadores cuenten con su respectiva ART
personal, incluso es vital que ante el pago de los distintos certificados de obra el contratista acompañe junto al
certificado el comprobante de pago del 931 (Nómina personal afectado a la ART) . Para trabajos menores donde
no puedo contar con empresas de este alcance es necesario tramitar un seguro de accidentes personales a favor
del arquitecto con cláusula de no repetición a nombre del comitente.

Seguros
-​ Seguro RC (Responsabilidad Civil Construcciones)
-​ Según el GCBA: Seguro de Responsabilidad Civil Contra Terceros Linderos y Vía Publica: Mitiga los
riesgos contra terceros, esto involucra a vecinos y transeúntes
-​ Seguro TR (Todo Riesgo / All Risk ): Cubre eventos más importantes y que no sólo estén involucrados
terceros. Cada compañía tiene el suyo

Garantías: otro riesgo importante se refiere a los incumplimientos de contratos, más aún cuando un contratista
cobra de manera anticipada, por ejemplo con un anticipo de mano de obra o acopio de material. Para mitigar
estos riesgos existen habitualmente los siguientes mecanismos:
1.​ Fondo de reparos: De cada certificación se descontará un 5%. Este monto deberá ser devuelto a la
contratista con su respectiva Recepción Definitiva. Es importante aclarar que la “Recepción Provisoria”
se realiza cuando se termina la construcción y está apta para su uso, a partir de ahí sólo se puede
reclamar por vicios ocultos. A los seis meses de ésta y si no existen vicios ocultos se realiza la
“Recepción Definitiva”.
2.​ Pólizas de Caución: Es un seguro a favor del Comitente, lo entrega la empresa contratista ya sea por
anticipos de obra o en reemplazo del fondo de reparo. También pueden instrumentarse Pagaré Sin
Protesto o Cheques al portador. Estas últimas opciones son menos formales pero son viables cuando el
contratista no tiene la estructura para acceder a una póliza.

Multas: la más usual es la mora por incumplimiento en los tiempos del proyecto. Ésta sirve para mitigar el
riesgo en caso que el contratista incumpla con los plazos pactados. Se estipula una multa por día de
incumplimiento y es muy importante que se defina como automática, así nos permite efectivizarla directamente
sobre el saldo final de obra.

Actualizaciones
-​ Base de la cotización (Mes de base de los costos utilizados): no existirán sorpresas respecto a las
posibles actualizaciones de costo.
-​ De aquí también surge la necesidad de dividir la propuesta en materiales (con su respectivo beneficio) y
mano de obra (con su respectivo beneficio).
-​ Además es importante para poder recibir acopios o anticipos de mano de obra.
Las actualizaciones más usuales serían:
-​ Por índices oficiales y/o sus subíndices. Índice CAC (Cámara Argentina de La Construcción) Índice
CABA. Tanto material como mano de obra.
-​ Por Convenios Colectivos de Trabajo, por ejemplo UOCRA o Metalúrgicos: éstos se utilizan para el
ajuste de la mano de obra.
-​ Por promedio de listas de precios: esto es para materiales.
-​ Por polinómica. Cada rubro se descompone en cada tipo de material.

Organización
Comunicación interna: Se refiere a la propia comunicación de la organización, del estudio, es decir que no se
comparte hacia afuera, con un cliente. En esta encontramos planillas de seguimiento, indicadores internos, etc

Comunicación externa: Es la información resumida y justa que se comparte con el cliente. En esta se verán
presupuestos, avances, informes.

Indicadores: son una aproximación para poder entender donde tengo el desvío. Si por ej mi indicador dice que
vale 1200 por m2, y a mi en el excel me da 1500 se que debo revisarlo. permite realizar una comparativa con tu
propio trabajo. no significa que el valor esté mal, sino que nos obliga a realizar un análisis.

Diferencia entre fecha y base. La fecha de entrega es por ej 5 de mayo. La base es cuando empecé a realizar el
cómputo o cuando pedí el precio. Debemos aclarar ambas. Por ejemplo nuestra base sería abril.

TEÓRICA 4: HORMIGÓN (A)

Desarrollador = comitente
El desarrollador es un actor económico que impulsa un proyecto inmobiliario para obtener rentabilidad, es
decir, que hace negocio con la obra. Su rol es coordinar todo el proceso: compra del terreno, buscar inversores,
proyecto, financiación, venta, construcción. Si son proyectos pequeños o autogestionados puede ser la misma
persona, de no ser el caso es una empresa que construye para vender departamentos.
El estudio de arquitectura es quien presta el servicio técnico y profesional y el desarrollador lleva a cabo
adelante un proyecto de inversión. Uno ejecuta técnicamente, el otro coordina estratégicamente.
-​ hace la prefactibilidad: estudio preliminar técnica y normativo para ver si el proyecto es viable.
-​ hace el proyecto
-​ Hace las presentaciones municipales: se pagan los derechos y los impuestos a los áridos.
-​ Se presentan las factibilidades de instalaciones: metro gas, edesur/ edenor (cámara transformadora/
subestación), aysa.

Permiso de demolición: este trámite permite registrar demoliciones totales o parciales y obtener el permiso para
ejecutar las tareas solicitadas.

Etapas previas a la obra

-​ Prefactibilidad: estudio preliminar técnico y normativo para ver si el proyecto es viable.

 -​ Proyecto: desarrollo arquitectónico completo
-​ Presentaciones municipales: se pagan derechos de construcción e impuestos a los áridos (por demolición
de la construcción de un lote para dejarlo vacío y por obra nueva)
-​ Factibilidades de servicios: certificaciones emitidas por las empresas prestadoras (AySA,Metrogas,
Edesur/Edenor), que confirman que el lote donde vas a construir puede ser conectado a los servicios
básicos y en qué condiciones técnicas.
-​ Pérdida de cortes de servicio: cortes de agua, gas, luz y una solicitud de luz de obra (pilar y medidor
trifásico) El agua de construcción usa la misma conexión existente pero se empieza a facturar como
agua de obra, es una tarifa diferenciada.
-​ Constatación de medianeras: mediante un escribano público se verifica el estado de las medianeras, se
sacan fotos de los muros vecinos con el fin de prevenir conflictos con linderos.
-​ Estudio de suelos: Se realiza siempre y se estudia la composición del suelo, su resistencia, la
profundidad de las napas para definir el tipo de fundación. El calculista lo transmite al calculista
estructural

Tareas preliminares

Plantilla de cotización donde separo material y mano de obra.

-​ Demolición (gl)
-​ Apuntalamientos (gl)
-​ Obrador (gl): incluye vallas, barandas, sanitarios, comedor, vivienda del sereno, pañol (donde se
guardan las herramientas, pañolero el responsable), acopios, puesto de vigilancia, áreas de
almacenamiento de materiales (se pueden dejar en vereda con permiso de la municipalidad), sectores de
doblado de hierros etc. Defensa: es una bandeja donde trabajan los obreros y se coloca cada 3 pisos.
Cancha: es donde se prepara el material, el canchero e s quien lo hace y mide quien accede a la obra.
-​ Cerco perimetral y cartel (gl): Se coloca sobre la línea municipal, puede ser gratuito con publicidad de
alguna empresa que cobra o cerco propio del desarrollo con publicidad de quien lo hace (se computa y
paga). Este puede invadir hasta 60 cm de la vereda (se paga la ocupación de vereda/mes), 30cm no
pagas.
-​ Legajo de Higiene y Seguridad (mes): con un técnico responsable. EPP: elementos de protección
personal.
-​ Equipo de protección personal y de obra
-​ Sereno (mes)
-​ Preparación del terreno y replanteo (gl)
-​ Depresión de napas: Es una técnica de bombeo controlado que se utiliza para bajar el nivel de aguas
subterráneas durante la etapa de excavación y fundación de una obra. El objetivo es que el agua no
interfiera con la construcción, sobre todo en fundaciones profundas, subsuelo o cocheras y en losa de
supresión o cimientos. Si la napa está a menos de 1,5m del nivel de excavación puede inundar el pozo,
colapsar los taludes, dificultar el hormigonado o debilitar el terreno portante. Se hacen las perforaciones
alrededor del área a excavar (nunca se perfora dentro del área donde van las fundaciones), en cada pozo
se coloca una bomba sumergible que extrae el agua. Las bombas se van a conectar a un colector que
conduce el agua hacia un sumidero publicó, una boca de tormenta o un pozo absorbente temporal si es
que no hay desagüe legal. Estas bombas funcionan durante toda la etapa de excavación y fundación, a
veces inclusive hasta que esté lista la impermeabilización del subsuelo.
Movimiento de suelos

-​ Excavaciones (m3): pueden ser a máquina (se subcontratan empresas con maquinaria y retiro de tierra)
o manual según el tamaño. Se mide por el volumen sin importar que tipo de tierra sea ni su
esponjamiento)

Esponjamiento: aumento de volumen que sufre la tierra al ser removida o excavada, eso ocurre porque
se rompe la estructura natural de terreno, se generan vacíos de aire entre partículas y el material se
vuelve más suelo y menos denso. El esponjamiento es distinto según el tipo de suelo, si es arenoso se
estima entre un 10% a 20%, si es arcilloso entre el 20% a 30% y si es arcilloso con piedras entre 25% a
40%. Entonces para saber cuánto volumen de tierra voy a tener después de la excavación tengo que
hacer el volumen por ese porcentaje. EJ. si saco 100m3 de suelo arcilloso voy a tener 125m3 de tierra
excavada

-​ Picado de muros (ml): tarea manual o mecánica que consiste en romper o aflojar partes del fondo de la
excavación que hayan quedado desparejas, el no hacerlo impediría tener una buena adherencia con la
fundación. Se hace en el fondo de las zapatas o plateas y en muros de contención o zanjas.
-​ Perfilado (m2): en esta tarea se empareja post excavación de tierra, se da forma y se nivela bien el fondo
de la excavación, para luego poner la estructura. Es necesario ya que la excavadora no deja un fondo
perfectamente plano y si hay desniveles, la fundación puede asentarse mal y se necesita tener un fondo
parejo y limpio para colocar una capa de limpieza.
-​ Relleno y compactación (m3): esta aprisiona o consolida el suelo del fondo de excavación para que esté
firme y uniforme, y no se una cuando apoyes la estructura. Se suele hacer con un pisón de mano en
obras chicas o mecánicamente con un compactador tipo sapo o planchas vibratorias. Se hace en fondos
de fundación, contrapisos, y en rellenos de zanjas. Si esto no se compacta bien la fundación puede ceder
con el tiempo, el hormigón puede asentarse mal o fisurarse y pueden aparecer hundimientos o fisuras en
muros.
-​ Submurales: incluyen pilotes de tracción para contener el terreno, es un subcontrato, viene la pilotera,
hace la perforación, pone los hierros y se llena. Debemos dividir en paneles de 2m. Si por ejemplo
tenemos la columna con una base medianera pero cada 3,5m (no coincide con modulación de 2m),
deberíamos adaptar la modulación a nuestro favor para que coincida con las columnas, entonces lo
armamos al filo de la columna:

-​ Relleno y nivelación
-​ Depresión de napas: bajamos el agua del terreno para poder realizar las fundaciones. Se hacen
perforaciones donde baja una bomba que funciona permanentemente y mediante el colector se lleva el
agua hacia una boca de tormenta. Debo tener en cuenta el plano de fundaciones para que no coincida
 una base por ej con las bombas. La bomba se retira cuando queda compensado el empuje del agua con el
peso de la estructura, punto de equilibrio. Antes debo realizar el aislamiento del subsuelo.
-​ Fundaciones: base, vigas, losa de subpresión
-​ Hormigón: se pide por tipo, según ubicación de la obra, por granulometría (tipo de piedra), aditivos
(como fluidificante o retardante), y por tipo de bombeo (pluma o arrastre)
-​ Acero: material metálico compuesto principalmente por hierro y una pequeña porción de carbono que le
da resistencia, sobre todo a la tracción. Se usa en forma de barras o mallas, y su función es reforzar el
hormigón ya que este resiste muy bien la compresión pero no la tracción. Se suele computar por
KG/TON o por barras si existe el proyecto estructural

Estructura resistente

Hormigón: si se necesita bomba se necesita contratar con 15 días de anticipación, sino con una semana alcanza.
Se debe aclarar

-​ El tipo de hormigón (su resistencia ej.H30)

-​ El tamiz de la piedra (ej.12/18) o su tipo (piedra partida o canto rodado)
-​ Si el hormigón es visto o gunitado la piedra se pide de 6/12

Gunitado: técnica de colocación de hormigón, donde se proyectó a alta presión mediante una
manguera, sobre una superficie con o sin encofrado. Se aplica con una máquina de proyección
neumática sobre paredes verticales o inclinadas, superficies irregulares o elementos difíciles de
encofrar.

-​ El asentamiento si es mas espeso o más líquido (para losas, vigas, el asentamiento es de 12 a 15, y para
bases de 5 a 8)
-​ Agregados (ej. fluidificantes para hormigón visto)
-​ Cantidad que necesito: se pide por camiones de 8 o 9 m según la hormigonera. Este se encarga de traer
el hormigón fresco a la hora que se coordinó previamente. Mantienen el giro del tambor para que no
fragüe y luego lo descarga directo a la obra por canaleta, bomba o carretilla. Si es por bombeo, no solo
se cobra el material sino que también se cobra el traslado de la bomba y el m3 de hormigón bombeado.

Cuando estas hormigonando una estructura que no se puede frenar a la mitad, necesitas que lleguen
todos los camiones seguidos, por eso el último camión que se pide se lo apoda camión de corte. De no
ser así y se corta la entrega en el medio de una colada, se formará una junta fría que comprometería a
la estructura

-​ Hormigón de limpieza: es una capa delgada de hormigón pobre de entre 5cm/10cm de espesor que se
coloca sobre el fondo de la excavación antes de ejecutar la fundación de verdad. Se apoda de limpieza
porque su función principal es dejar el terreno limpio, parejo y seco para apoyar la armadura de acero
sin barro ni humedad, para evitar la contaminación del hormigón estructural y para permitir trabajar con
comodidad y precisión.

Raviol: Es un separador plástico o de mortero que se coloca entre la armadura y el hormigón de

limpieza para garantizar el recubrimiento interior del acero. Evita que el acero se oxide por contacto
directo con el terreno.

Para calcular materiales se calcula el volumen total + el 3% de desperdicio, en fundaciones se suele calcular el
35% de desperdicio ya que suele ser más impreciso el trabajo. Luego se multiplica el precio del hormigón + el
de las bombas y el de los aditivos. El hierro si no hay proyecto estructural se estima la cuantía por tipo de
elemento y luego se multiplica el kilo por el precio de la barra. Finalmente se multiplicará por un coeficiente de
pase.

Para calcular la mano de obra vamos a dividir elemento por elemento, las losas se calcularán por m2 y luego se
multiplicará por el precio acordado + el coeficiente de pase, ese valor incluirá la mano de obra de losas, vigas y
columnas. Los tabiques y vigas de apeo se calculan por separado, los tabiques se calculan por m2 y las vigas de
apeo por m3.

Planillas de cotización

Es necesario tener dos planillas, una interna la cual será comunicación del estudio y que tendrá todos los datos
necesarios, y una externa la cual es exclusivamente para comunicación con el cliente y no es necesario mostrar
todo más que el precio final. Una planilla de cotización debe incluir:

-​ Membrete
-​ Fecha
-​ Validez de la oferta
-​ Que incluye / no incluye
-​ Ajustes por inflación
-​ IVA
-​ Plan de pago
-​ Plazo de la obra

En la planilla externa el coeficiente de pase quedará oculto. No borro información sino que la trabajo para que
pueda ser más entendible.

Para sacar el 60% de forma más exacta deberíamos sacar el precio de material y descontarle la mano de obra.

(a)​ Si cotizo material y mano de obra y es vivienda cobro 10,5 de iva. Al material le vamos a poner el 21%.
A la mano de obra no le vamos a poner iva. Sobre el monto total de mano de obra y material vamos a
tener el 10,5%.: material x 1,21. Cuando contratas material y mano de obra el estado te cobra la mitad
ósea 10,5. Si fuese edificio de oficinas se cobra el 21%.
(b)​Separamos la excavación porque cuando uno trabaja por contratos separados podes separar al
excavador. Las empresas de hormigón no tienen excavadores por ende no subcontratan.

Económico: tiene que ver con la plata en si

Financiero: tiene que ver con la plata x el tiempo.

TEÓRICA 5: ALBAÑILERÍA
Tareas preliminares
-​ Replanteo: m2 de obra
-​ Higiene y Seguridad: incluye legajo, capacitaciones, equipos de proyección personal y de obra
-​ Jefatura de obra (mes)
-​ Defensas, pantallas y protecciones (ml): contar todo el perímetro donde no haya construcciones.
-​ Sereno (mes)
 -​ Obradores con duchas, baños, pañol, comedor: m2 de construcción que estimen (45% mano de obra +
55% material)

Mampostería
-​ Todo se va a computar por m2. aquellos ítems expresados en m3 se pasarán a m2. Se disocia por tipo de
muro
-​ Se utilizará el método vacío por lleno donde al calcular superficies no se descontará el área de vanos
como puertas, ventanas y se tomará el m2 completo del ítem.
-​ Tener en cuenta la ventilación de escaleras (en caso de no ser presurizada), de baños y cocina sin
ventanas. Se tomarán dos rejas por cada palier y uno en PB de toma de aire. Prever también mallas
metálicas en encuentros de diferentes materiales para evitar fisuras
-​ Colocación de premarcos: Es una estructura base sobre la que después se va a colocar el marco
definitivo de la carpintería. Esto evita errores de medida y asegura que las carpinterías encajen
perfectamente. Si se empotra la carpintería directamente puede mancharse o dañarse durante la obra, en
cambio el premarco aguanta mejor el maltrato y se puede alinear y aplomar mejor. Se calcula por jornal
o calculando los metros lineales en planta de las puertas y ventanas y se multiplica por un costo por
metro lineal.
-​ Colocación de bañeras: Todo lo que se busca en esta colocación es estabilidad, estanqueidad y
durabilidad. Si la bañera no está bien asentada puede moverse con el tiempo, generar filtraciones,
romperse o despegarse de la pared y desajustarse la cañería o la sopapa. Primero se nivela, puede ser de
dos formas, con fondo de arena seca para que la base de la bañera apoye, es más simple pero puede
desplazarse o humedecerse con el tiempo o con una cama de mezcla chirla de cemento y arena, se
coloca en el lugar donde va a apoyar la bañera. Cuando la apoyas, la mezcla se adapta perfectamente a
la forma de la base y al fraguar la deja firme. Luego se construyen las paredes de apoyo por todo el
perímetro con el ladrillo de panderete. Se deja un hueco de inspección donde va el desagüe (la sopapa),
por si hay que acceder más adelante. Antes de colocarla se suele rellenar el borde inferior con material
para aumentar la estabilidad, evitar que se hunda o vibre y para mejorar el contacto con la base.

Sistema cove: sistemas de ventilación vertical diseñados para optimizar la evacuación de humedad y olores en
edificios, especialmente en áreas como baños, cocinas y salas de residuos. Este sistema utiliza conductos
verticales, conocidos como "colectores", que permiten ventilar hasta dos ambientes por piso mediante un único
pulmón.
Palier protegido: es un método de seguridad pasiva contra incendios, utilizado especialmente en edificios de
altura, como torres residenciales u oficinas. Su función principal es proteger las vías de evacuación
(específicamente los paliers o pasillos de acceso a los departamentos) para que los ocupantes puedan salir del
edificio de forma segura en caso de incendio.
Contrapisos
-​ Se disocia el espesor por lo tanto se calcula en m2 en PB, en pisos tipo interior y balcones, en terrazas.
El cómputo de materiales se hará por m3 y luego se pasa a m2.
-​ Carpetón (contrapiso + carpeta): es una capa de mortero muy rústica que se usa para tener una superficie
más o menos pareja sobre la cual construir, generalmente lo hace el oficial albañil antes o junto con la
primera hilada de ladrillos.
Contrapiso: se pone después de los muros con el fin de nivelar para colocar el piso o la carpeta
-​ Baños y balcones: se calculan por separado porque son espacios esenciales que requieren condiciones
diferentes al resto del contrapiso interior. El baño necesita una pendiente mínima hacia el desagüe, lleva
una aislación hidrófuga y tiene un nivel distinto al resto del ambiente. El balcón es un contrapiso de
exterior por lo que necesita evacuar rápidamente el agua de lluvia, su pendiente es mayor hacia un
embudo y llevan doble capa de aislación, hidrófuga y térmica.

Aislaciones
-​ Se calculan por m2
-​ Las hidrófugas en subsuelo se consideran los m2 de tabique de subsuelo + 1m2 adicional por cada metro
lineal de perímetro de la planta + la superficie de la platea de subpresión
-​ Para aislar baños y balcones se utiliza un mortero cementicio y un impermeable monocomponente
-​ Para terrazas o balcones expuestos se consideran aislaciones hidráulicas sin juntas de unión y luego se
completa con un mortero cementicio bicomponente de protección y también se considera medio metro
cuadrado adicional por cada metro lineal de perímetro de terraza o balcón ya que se deben hacer babetas
(desglosado un 70% material y 30% mano de obra)
-​ Para piletas se utilizan aislaciones hidráulicas por capas combinadas de sistemas de aislación elásticos y
cementicios
-​ En subsuelos se usa un sistema químico cementicio impermeabilizante de construcciones bajo terreno,
solicitadas a presiones negativas y positivas de agua
-​ Las aislaciones térmicas se pueden incluir por separado o ser parte de otro subítem. Las más habituales
son el poliestireno expandido, el poliestireno extruido, la espuma de poliuretano, lana de roca, lana de
vidrio, etc.

Carpetas
-​ Aquí se consideran las carpetas donde hay carpetón, baños, balcones, terrazas, sectores sobre contrapiso
en terreno natural, etc
 -​ No se deben contemplan banquinas en cocina (está en desuso) pero sí para equipos como para bombas
presurizadoras, equipos de aire y equipos en salas de máquinas de ascensores, ventiladores, etc

Solados y zócalos
-​ Los solados se computan y cobran por m2 y los zócalos se hacen por metro lineal.
-​ Se debe tener en cuenta la vereda.
-​ Como no figuran en los adjuntos el costo de metros lineales de zócalos podemos calcular el costo de
medio metro cuadrado de solado por cada metro lineal de zócalo.
-​ También se deben tener en cuenta materiales como pegamento
-​ El solado en sí va a ir en lo que es compras directas.
Revoques
Para revoques exteriores se adiciona un 20% a la mano de obra por trabajo en balancín.
-​ Balancín: Un balancín es una plataforma con barandas de metal suspendida por cables de acero que
cuelga de estructuras colocadas en la parte superior del edificio. Se utiliza como una especie de ascensor
manual o eléctrico para subir y bajar obreros y materiales. El balancín lleva un contrapeso para
contrarrestar el peso de la persona junto con la plataforma y el sistema de funcionamiento.
Trabajo en Balancín: técnica de trabajo en altura utilizada sobre todos en edificios o construcciones de
varios pisos, se suele hacer en revoques exteriores, colocación de revestimientos, aislaciones, pintura,
limpieza, sellados

-​ Silleta: asiento individual suspendido por cuerdas o cables, del que cuelga un operario para hacer
trabajos en altura desde el exterior de un edificio. Es literalmente una silla con un arnés y un sistema de
descenso controlado, que permite al trabajador bajar o subir por una fachada.
Trabajo en Silleta: El operario se sienta en una silla, que está sujeta con cuerdas de seguridad a una
estructura en el techo. Utiliza un sistema de frenos y poleas para descender o mantenerse estable. Se
asegura con arnes y cabo de vida. Se utiliza para tareas livianas y localizadas como limpieza de vidrios,
sellados, reparaciones menores, pinturas puntuales. No es un sistema apto para tareas pesadas ni
prolongadas ya que se encuentra muy expuesta al viento y al clima y solo se usa en sectores muy
acotados y controlados. No se utiliza para realizar revoques, si para limpiezas, pinturas, sellados
puntuales, etc.
Las buñas se computan por metro lineal.

Cielorrasos
En interior seco se suele utilizar un cielorraso proyectado o suspendido de yeso, mientras que en un exterior o
en zonas húmedas son placas cementicias o durlock verde. En palieres o zonas comunes puede varias según la
estética o accesibilidad.

-​ Cielorrasos suspendidos: se fijan a una estructura metálica secundaria, se computan por metro cuadrado
y pueden incluir buñas, gargantas y trasforos para luminarias
 -​ Cielorrasos de yeso proyectado: se proyecta yeso húmedo directamente sobre la losa, solo es posible de
utilizar en interiores, a diferencia del otro este no lleva estructura metálica

Yesería
Comprende todas las tareas realizadas con yeso en la obra, tanto en muros, cielorrasos y detalles decorativos,
como para revestimientos interiores. Contempla aplicación de yeso proyectado en interiores, detalles de
terminaciones como buñas, aristas, cantoneras, fajas, gargantas y taparrollos.
-​ Yeso proyectado: se aplica con máquina proyectora directamente sobre muros o losas, reemplaza al
revoque fino interior y es ideal para acelerar la obra ya que te da una terminación lisa y podes
directamente pintar.
-​ Cielorrasos armados de placa de roca de yeso (durlock): formados por placas de yeso atornilladas a una
estructura secundaria metálica, se usan donde se necesita registrar instalaciones o una superficie muy
pareja.
-​ Elementos decorativos y terminaciones: estos elementos se computan por metro lineal o por unidad

Revestimientos
Son las terminaciones aplicadas sobre muros o superficies verticales u horizontales, tanto interiores como
exteriores, para proteger, mejorar la estética y para hacer impermeables o más durables las superficies

Escaleras
Las escaleras se consideran un conjunto de capas constructivas que deben contemplarse por separado o en
conjunto dependiendo de cómo se resuelva el proyecto. Específicamente en albañilería, se contempla la carpeta
de nivelación que es la capa que nivela y regulariza la superficie de la escalera para recibir la terminación, la
alzada y la pedada para la terminación de la escalera y la nariz para evitar daños en el canto del escalón.

Varios, limpieza y ayuda de gremios

Es un rubro que no está ligado a ningún oficio específico pero que son indispensables para que el resto de la
obra funcione correctamente. Se computa como un conjunto de tareas de apoyo.
La ayuda de gremios es personal que asiste a otros gremios durante la obra, para alcanzar materiales, trasladar
herramientas, hacer pequeñas tareas como abrir canaletas o tapar rozas (canal por donde se empotra una
instalación), cargar, descargar, mover elementos y proteger zonas de trabajo. No es personal especializado pero
sí entrenado para trabajar en obra sin interferir con los gremios contratados

La limpieza periódica se basa en el retiro de escombros, barrido de zonas de trabajo y el mantenimiento de

condiciones de higiene y seguridad. Suele organizarse por etapas o cada ¨hito¨ de avance (fin de hormigón, fin
de albañilería, etc)

La limpieza final de obra es una limpieza profunda al final del proceso para entregar al comitente o a los
compradores. Incluye lavados de pisos, limpieza de ventanas, carpinterías, sanitarios, retiro de materiales
sobrantes, etc. Se puede hacer con personal propio o subcontratado

El llavero es una figura clave que se encarga de abrir y cerrar las unidades funcionales diariamente, se asegura
que los ambientes estén limpios, seguros y protegidos. También tiene el control de acceso de gremios durante
los últimos 6 meses de obra. Esta persona no construye pero coordina y protege el avance de obra terminada.

Pintura
Este incluye la aplicación de pinturas en muros, cielorrasos, estructuras metálicas o carpinterías, tanto interiores
como exteriores. Incluye también tareas previas como lijado, enduido, sellador de superficie. Se debe
especificar el tipo de superficie y la cantidad de manos. Y también se considera el trabajo en balancín como en
revoques

TEÓRICA 7: INSTALACIONES

Instalaciones eléctricas
-​ Se toma en 50% para materiales y para mano de obra. Incluye
-​ Cañerías embutidas o a la vista
-​ Cables
-​ Tableros
-​ Bocas de iluminación y tomacorrientes
-​ Tomas especiales
-​ Sistema de puesta a tierra
-​ Portero electrico
-​ Cañería para otros sistemas
-​ No se computan teclas, porque ya viene incluido con cajas y cables por cada boca de iluminación.
Por bocas nos referimos a las de iluminación y a los tomas (se calcula todo como un único ítem) Cada tablero
se considera como 3 bocas, los tomas especiales (para anafe, horno o aire split) se cuentan como 1,5 bocas. Los
aires bajo silueta son 1 boca por cada evaporadora. El portero eléctrico se toma como un ítem aparte
Los artefactos, equipos de aire acondicionado, estufas, anafes y la instalación de los mismos pueden incluirse
en otros rubros.
Si tenemos piso radiante eléctrico se agregaran en este ítem ÚNICAMENTE las cañerías vacías. En este caso se
considera el 60% del costo del piso radiante hidráulico, y no se disociara en MA/MO porque es un paquete
cerrado
Cuando se instala un piso radiante eléctrico, necesitas conectar los cables calefactores o mantas térmicas a un
termostato o tablero eléctrico. Para eso, es imposible prever un recorrido desde ese punto hasta el lugar donde
se colocarán los cables calefactores. Lo que se hace es conexión antes de la carpeta, dejando las cañerías
vacías embutidas, que son tubos plásticos sin cables adentro que permiten después pasar el cable calefactor y
hacer la conexión sin romper el piso.

Instalación sanitaria
Se toma una relación de 45% materiales y 55% mano de obra. Se computará por unidad instalada, tramos de
cañería o superficie afectada. Las instalaciones sanitarias abarcan:
-​ Distribución de agua fría y caliente
-​ Desagües cloacales y pluviales
-​ Colocación de artefactos - (lavatorio, inodoro, bidet, ducha, bacha, cocina)
-​ Instalacion de artefactos sanitarios
-​ Instalacion contra incendio (bocas, rociadores)
-​ Instalación de gas - (caños, válvulas, ventilaciones, pruebas de hermeticidad)

Para desagues en balcones se considera por cada balcón

-​ 1 embudo
-​ 1 tramo de caño 63 de 2m
-​ 1 tramo de caño 110 de 3m
Para desagues en terrazas se considera
 -​ 1 embudo de 30cm
-​ Tramos horizontales y verticales de caño 110, por cámara bajada
Para las bocas de incendio se calcula la superficie cubierta de cada planta / 45, el resultado siempre se redondea
para arriba, si da 1,5 son 2 bocas. Siempre se realizará en todas las plantas, incluido el subsuelo.
A partir del 2do subsuelo se podrá considerar una red de rociadores
Para piscinas se consideran
-​ Caños
-​ Válvulas
-​ Desagües
El resto (filtro, bomba, skimmer, toberas, se tomarán en cuenta en compras directas)
Para toilettes se tomará el ítem de cocina y lavadero con sus tramos completos de agua y desagües
Piso radiante, si es hidráulico, va en instalación sanitaria ya que necesita de
-​ Cañerías para agua caliente
-​ Provisión de calderas
-​ La disociación será el 70% para materiales y el 30% de mano de obra

Instalación de calefacción
Dentro de este se encuentran
-​ Sistemas de calefacción por agua caliente (piso radiante, radiadores) para radiadores se tomará un 75%
de materiales y el resto de mano de obra
-​ Sistemas eléctricos (piso radiante electrico)
-​ Previsión de cañerías y equipos (esto depende de cómo se compute si va como parte de obra o como
compras directas)

Extracción de aire
La extracción de aire es el sistema que permite ventilar ambientes que no tienen ventilación natural directa
como:
-​ Baños interiores
-​ Palieres protegidos
-​ Subsuelos
-​ Locales comerciales cerrados
-​ Caja de escaleras
-​ Depende del tipo de ventilación si esta se contempla en albañilería (si es natural o simple) o en
instalaciones (si es forzada o mecánica)

Extracción natural: se realiza mediante conductos de ventilación verticales que rematan al exterior, se incluyen
en albañilería. Son bloques huecos tipo Spiro o tabiques de mampostería.

Extracción forzada: requiere de ventiladores, conductos de chapa, sistemas de inyección/extracción controlada.

Se computan dentro de instalaciones

Si se presuriza la caja de escaleras (inyección de aire a presión para evitar humo) se deberá usar ventilación
mecánica con conductos metálicos, no un conducto de mampostería. En ese caso se puede computar dentro de
termomecánica
Instalación de aire acondicionado
No se considera la colocación del equipo, sino la preinstalación del sistema de aire acondicionado, lo que
incluye dejar todo preparado para que más adelante se pueda instalar el equipo sin romper nada. Esta pre
instalación incluye:
-​ Cañerías de cobre
-​ Cañerias de drenaje de condensados
-​ Alimentación eléctrica prevista
-​ Alojamiento y pases en muros y tabiques
-​ Y se computará por unidad interior por ambiente, sin considerar el equipo ni su colocación, eso va a
compras directas

TEÓRICA 8: COMPRAS DIRECTAS

En este rubro se encuentran los ítems que no tienen coeficiente de pase porque los compra directamente el
comitente. Se compran de forma anticipada para definir calidades y reducir costos de obra. Su colocación SI
debe estar prevista en otros subcontratos como albañilería, sanitarias, eléctricas

Los ítems que vamos a encontrar son:

-​ Artefactos de iluminación: se colocan en la instalación eléctrica
-​ Solados y revestimientos: sólo se compra el material (el cerámico) - el pegamento y la colocación serán
contemplados en albañilería. Mientras más mayor sea la superficie del material mayor desperdicio
tienen.
-​ Loza blanca y griferías: se instala en sanitarias. Es vital que su guardado y entrega sea ordenada para un
buen seguimiento y control. En la compra se debe especificar marca y modelo.
-​ Vidrios y espejos: Se considera provisión y colocación, los paneles de las bocas de incendio solo toman
provisión. Se debe detallar el pulido, el espesor, y la colocación
-​ Marmolería: Se considera provisión y colocación. Al momento de comprar se debe especificar el
material, el pulido, los zócalos y los trasforos. No es recomendable utilizar mármoles por su
composición geológica ya que son materiales más blandos y de gran absorción.
-​ Artefactos de cocina: se compran, se guardan y se entregan con control
-​ Muebles a medida: Se considera provisión y colocación. En el cómputo se detallan por metro lineal,
pueden ser de melamina, enchapados industriales. También se pueden considerar en este ítem puertas
especiales o revestimientos
-​ Calefacción, agua caliente y aire acondicionado: se compra, se guarda y se controla la entrega, la
instalación se da en el rubro de instalaciones
-​ Ascensores: Se considera como un paquete ya que lo instala la misma empresa a la cual se lo compra.
La estructura del pasadizo y los premarcos de puertas sí se incluyen en otros rubros. Los ascensores
pueden ser nacionales o importados, se debe considerar la velocidad, la capacidad, la sala de máquinas,
si tiene puertas múltiples. El tipo de ascensor, si es eléctrico (cabina + contrapeso y un motor superior) o
si es hidraulico (motor abajo, más lento, son usuales en edificios bajos)
-​ Carpinterías y puertas: Los premarcos se colocan en la etapa de albañilería, también se consideran
puertas F30 / F60 por cualquier caso de fuego. Y se deben considerar herrajes (manijones, bocallave,
trabas baño, cubetas)
-​ Herrerías: es necesario el detalle completo de cada pieza para presupuestar
-​ Matafuegos y elementos contra incendio: se toma 1 matafuego por boca, CO2 para salas, mangueras y
lanza con sello IRAM
-​ Tanques, bombas y piscinas