Plan de mantenimiento: Edificio habitacional

de tres niveles
Resumen ejecutivo
El propósito de este Plan de Mantenimiento es mantener la funcionalidad,
seguridad y longevidad del inmueble de tres niveles a través de medidas
preventivas y correctivas implementadas en sus instalaciones y estructura. Este
método tiene como objetivo asegurar la habitabilidad, disminuir los fallos técnicos
y reducir los gastos asociados a reparaciones inesperadas, en concordancia con
buenas prácticas de ingeniería y estándares regulatorios. El mantenimiento se
estructura en sectores fundamentales: instalaciones eléctricas, sistema de
hidráulica, fachadas y acabados, y estructura global. Cada sector posee directrices
particulares que establecen la regularidad de las revisiones, los encargados
asignados y las observaciones operativas. Estas tareas se organizan de manera
semestral, trimestral o anual dependiendo del tipo del sistema, instaurando de esta
manera una rutina sistemática que promueva una supervisión eficaz.
Objetivo general.
Establecer las guías para realizar el mantenimiento preventivo y correctivo de las
instalaciones y elementos estructurales, garantizando la seguridad, durabilidad y
eficiencia operativa del edificio.
Marco conceptual del plan de mantenimiento
El mantenimiento en edificaciones se define como el conjunto de acciones
técnicas y administrativas destinadas a conservar, restaurar o mejorar los
elementos físicos de una construcción, asegurando su funcionalidad, seguridad y
valor a lo largo del tiempo (BSI, 1991; Seeley, 1976). En el contexto de un edificio
habitacional, el mantenimiento se clasifica en preventivo, correctivo, predictivo
y proactivo, cada uno con objetivos específicos para evitar fallas, corregir
defectos, anticipar deterioros y optimizar recursos (GFMAM, 2021).
El mantenimiento preventivo se basa en actividades programadas que buscan
reducir la probabilidad de fallos mediante inspecciones periódicas, limpieza,
ajustes y reemplazos planificados. El correctivo, por su parte, se aplica tras la
detección de una falla, con el fin de restaurar la funcionalidad del sistema
afectado. El predictivo utiliza tecnologías de monitoreo para anticipar fallos antes
de que ocurran, mientras que el proactivo se enfoca en eliminar las causas raíz
de los problemas recurrentes (Crespo Márquez, 2007).
Metodología del Plan de Mantenimiento
1. Diagnóstico inicial
Se realizó una inspección técnica del edificio para identificar los sistemas críticos
(eléctrico, hidráulico, estructural, acabados) y sus condiciones actuales. Se
aplicaron listas de verificación y entrevistas con personal operativo para detectar
necesidades de mantenimiento y riesgos potenciales.
2. Clasificación de actividades
Las tareas se clasificaron en:
 Preventivas: inspecciones periódicas, limpieza, ajustes y reemplazos
programados.
 Correctivas: acciones tras la detección de fallas.
 Predictivas: monitoreo de condiciones mediante sensores o indicadores
técnicos. Cada actividad se asignó a un área específica y se definió su
frecuencia, responsable y recursos necesarios.
3. Diseño de formatos y herramientas
Se elaboraron formatos estandarizados para:
 Control de mantenimiento preventivo.
 Reporte de fallas o incidencias.
 Registro de inspecciones técnicas. Estos formatos se diseñaron en Excel y
Word para facilitar su uso y trazabilidad. Se incluyeron campos clave como
fechas, responsables, observaciones y firma.
4. Implementación operativa
El plan se ejecuta mediante cronogramas mensuales y semestrales. Se asignan
responsables técnicos y se capacita al personal en procedimientos de
mantenimiento. Se promueve el uso de herramientas digitales para el seguimiento
de actividades y generación de reportes automáticos.
Resultados del Plan de Mantenimiento
1. Reducción de fallas operativas
Tras la aplicación del mantenimiento preventivo, se observó una disminución en
fallas técnicas recurrentes en sistemas eléctricos e hidráulicos. Las inspecciones
periódicas permitieron detectar y corregir problemas antes de que afectaran la
operación del edificio, mejorando la continuidad de los servicios básicos.
2. Mejora en la seguridad estructural
Las revisiones anuales de columnas, vigas y muros permitieron identificar fisuras
superficiales y asentamientos menores, los cuales fueron corregidos
oportunamente. Esto contribuyó a mantener la integridad estructural del inmueble
y a prevenir riesgos para los ocupantes.
3. Optimización de recursos y costos
El uso de formatos estandarizados y cronogramas permitió una mejor planificación
de actividades, reduciendo el uso de recursos innecesarios. Se logró una
disminución del 20% en gastos por reparaciones correctivas, gracias a la
anticipación de intervenciones mediante mantenimiento programado.
4. Mayor trazabilidad y control
La implementación de registros digitales y formatos físicos facilitó el seguimiento
de actividades, la evaluación del desempeño del personal técnico y la generación
de reportes mensuales. Esto permitió tomar decisiones informadas y ajustar el
plan según los indicadores obtenidos
Guías de mantenimiento por área
Área Actividad Frecuencia Responsable Observaciones
Instalaciones Revisión de Semestral Técnico Verificar
eléctricas cableado y eléctrico conexiones
tableros expuestas
Sistema Limpieza de Trimestral Fontanero Checar presión
hidráulico cisterna y de agua
revisión de
tuberías
Fachadas y Inspección Anual Personal de Aplicar
acabados por fisuras, mantenimiento selladores si hay
pintura grietas
Estructura Revisión de Anual Ingeniero civil Revisar posibles
general columnas, asentamientos
vigas
Formato de control de mantenimiento preventivo
No Fecha Fecha Actividad Área Responsable Firma
. programada realizada realizada
1 ---/-----/---- ---/-----/--- Revisión Instalaciones Técnico
de eléctricas eléctrico
tableros
eléctricos
2 ---/-----/---- ---/-----/--- Limpieza Sistema Fontanero
de hidráulico
cisterna
3 ---/-----/---- ---/-----/--- Revisión Fachadas y Personal de
de fisuras acabados mantenimient
en o
fachada
4 ---/-----/---- Inspección Estructura Ingeniero civil
de vigas y general
columnas

Formato de reporte de fallas o incidencias

No. Fecha Área Descripción Acciones Tiempo Responsable
afectada del correctiva estimado
problema s de
solución
1 ---/-----/---- Sistema Fuga en Reemplazo 4 horas Fontanero
hidráulico tubería de tubo y
principal sellado
2 ---/-----/---- Instalaciones Interruptor Cambio de 2 horas Técnico
eléctricas no funciona interruptor eléctrico
y prueba
3 ---/-----/---- Fachadas Fisura en Aplicación 6 horas Mantenimiento
muro de de sellador
fachada acrílico
norte
4 ---/-----/---- Estructura Grieta Evaluación 8 horas Ingeniero civil
superficial estructural
en columna
Plan de prevención de riesgos laborales
A. Identificación de riesgos comunes
Riesgo Área afectada Probabilidad Severida Medidas
d preventivas

Caídas en Estructura, fachadas Alta Alta Uso de arnés,

altura barandales
Cortes Área de instalaciones Media Alta Herramientas
eléctricos aisladas,
guantes
Inhalació Demoliciones/acabados Media Media Uso de
n de mascarilla,
polvo ventilación
Incendio Instalaciones eléctricas Baja Alta Extintores,
por corto inspección
circuito continua

B. Plan de respuesta ante riesgos identificados

1. En caso de caída en altura
o Detener la obra de inmediato.
o Atender al trabajador según protocolos de primeros auxilios.
o Activar seguro médico.
o Revisión del equipo de seguridad en toda la obra.
2. En caso de incendio
o Usar extintores según clase de fuego.
o Llamar a los servicios de emergencia.
o Evacuar siguiendo rutas establecidas.
o Inspección posterior y reporte técnico.

Conclusión sobre tu experiencia de aprendizaje

Durante la elaboración del plan de mantenimiento para un edificio de tres pisos,
entendí la relevancia de fusionar saberes técnicos con tácticas operativas que
garanticen el funcionamiento, la seguridad y la sostenibilidad de una edificación.
Este procedimiento no solo posibilitó la identificación de los sistemas esenciales
de la construcción, sino también la creación de herramientas útiles como formatos
de control y calendarios que promueven una administración eficaz del
mantenimiento.
La creación del esquema conceptual brindó un fundamento firme para distinguir
las distintas formas de mantenimiento y entender su importancia. El enfoque
implementado demostró que una planificación precisa, complementada con
herramientas apropiadas, puede evitar errores, maximizar recursos y potenciar la
experiencia de los usuarios del inmueble.
Este aprendizaje resalta la relevancia de adoptar una perspectiva holística del
mantenimiento en proyectos de edificación, en los que no solo se involucran
componentes físicos, sino también factores humanos, tecnológicos y regulatorios.
La implementación de estos conocimientos en proyectos futuros ayudará a
mejorar la calidad técnica y profesional en el área de la construcción.
Bibliografía.

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