PRESIDENCIA DE LA CORTE NACIONAL DE JUSTICIA
ABSOLUCIÓN DE CONSULTAS
CRITERIO NO VINCULANTE
REMITENTE: PRESIDENTE DE LA CORTE PROVINCIAL DE JUSTICIA DEL
PICHINCHA
OFICIOS: 167-2018-P-CPJP FECHA: 09 DE FEBRERO DE 2018
200-P-CPJP-2018 FECHA: 09 DE MARZO DE 2018
MATERIA: PROCESAL
TEMA: EJECUCIÓN DEL DESAHUCIO EN INQUILINATO
CONSULTA:
En el desahucio cuando ha cumplido el arrendador con notificar al inquilino en
forma oportuna con el desahucio acudiendo ante el Notario, si el desahuciado se
niega a entregar el bien inmueble al arrendador o nuevo dueño de la propiedad
acude a un procedimiento sumario en el cual solicita el desalojo, es decir la
ejecución del desahucio. La pregunta es si existe un vacío legal ya que si no es el juez
el que declaro el desahucio y el usuario no solicita tal declaración el juez niega la
demanda porque no cumplió el demandante con solicitar la declaración de la
terminación contractual?
FECHA DE CONTESTACIÓN: 26 DE OCTUBRE DE 2018
NO. OFICIO: 1244-P-CNJ-2018
RESPUESTA A CONSULTA:
BASE LEGAL.-
Código Orgánico General de Procesos:
35.- Solemnizar el desahucio, de acuerdo a lo previsto en la Ley de Inquilinato y el
Código Civil. La o el interesado en el desahucio dirigirá una solicitud a la o al notario,
acompañando prueba de su pretensión. Recibida la solicitud y los documentos que
se acompañan a ella, la o el notario dispondrá que se notifique a la o al desahuciado.
ANÁLISIS:
El desahucio es la notificación oficial que el arrendador hace al arrendatario a través
de un notario público de su voluntad de dar por terminado el contrato de
arrendamiento. En tal sentido el desahucio constituye el aviso formal que una de las
partes contractuales hace a la otra expresando su voluntad de dar por terminado el
contrato. La actuación del notario se circunscribe exclusivamente a efectuar esta
notificación y dar razón oficial de que se ha practicado el acto.
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En el caso contemplado en el Art 31 de la Ley de Inquilinato, procede cuando existe
transferencia de dominio del bien que se encuentra dado en arrendamiento; el
nuevo propietario tiene la obligación de notificar el desahucio al inquilino con al
menos treinta días después de la fecha de inscripción de la transferencia de dominio
en el Registro de la Propiedad.
En lo que respecta al Art. 33 de la Ley de Inquilinato, el aviso de desahucio es por
terminación del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento; que el arrendador
debe hacerlo con al menos noventa días de anticipación a la fecha de terminación
del contrato.
CONCLUSIÓN:
En el caso del desahucio practicado a través de un notario público, en los contratos
de arrendamiento de inquilinato o civiles, el notario se limita a la notificación con el
desahucio y entregar esta diligencia al interesado.
Sí la terminación del contrato que se notifica mediante desahucio se fundamenta en
los literales b y h) del Art. 30 de la Ley de Inquilinato: b) Peligro de destrucción o
ruina del edificio en la parte que comprende el local arrendado y que haga necesaria
la reparación; y h) Resolución del arrendador de demoler el local para nueva
edificación. En ese caso, deberá citarse legalmente al inquilino con la solicitud de
desahucio, con tres meses de anticipación por lo menos, a la fecha fijada, para la
demolición, la que sólo podrá ser tramitada cuando se acompañen los pianos
aprobados y el permiso de la Municipalidad respectiva para iniciar la obra.
Realizado el desahucio y no se da cumplimiento, procede el desalojo mediante
proceso de ejecución.
En cambio, por las otras causales del Art. 30 de la Ley de Inquilinato, no procede
tramitar directamente el desalojo como si se tratase de un proceso de ejecución,
sino existe la necesidad de demandar la terminación del contrato en juicio sumario,
y cuando exista sentencia ejecutoriada se ejecutará el desalojo.
