El Condominio
Robinson Cuello
• La ley introduce una
definición de condominio en
su articulo 100, expresando:
“Es el derecho en virtud del
cual distintas partes de un
inmueble con
independencia funcional y
salida directa o indirecta a
la vía pública, se
establecen como propiedad
exclusiva de una o mas
personas, las que a su vez
son copropietarias
indivisas sobre las partes
comunes.”
Ley 108-05 modifica los siguientes
artículos de la ley 5038
• La ley 108-05, no deroga
la ley 5038, modifica
algunos artículos de la ley
y los sustituye por otros,
en su artículo 24 la ley
108-05, establece la
modificación de los
artículos 1, 2, 3, 10, 19,
20, 24 y 33 de la ley 5038.
Plano de División Para
Constitución en Condominio.
Las Modificaciones.-
• Artículo 1.- Las distintas partes de un inmueble con independencia
funcional y salida directa o indirecta a la vía pública podrán ser de
propiedad exclusiva de una o mas personas las que a su vez son
propietarias indivisas de las partes comunes, de conformidad con el
régimen establecido por esta ley.
• Artículo 2.- Para disfrutar del régimen de condominio que establece
esta ley, los sectores en que este divido el inmueble deberán tener
salida directa o indirecta a la vía pública o por un paso común que los
haga aprovechables de manera independiente.
• Artículo 3.- Cada titular es propietario de la unidad exclusiva que le
corresponde y copropietario de los sectores comunes y del terreno.
Los propietarios podrán extender o restringir el uso de sectores
comunes y aun limitar el uso de algunos de ellos a los titulares de las
unidades a las que sirven.
• Artículo 10.- El consorcio de propietarios podrá sustituir el reglamento
existente o hacerle adiciones o modificaciones que serán obligatorias
para todos los propietarios y sus causahabientes. Sin embargo, el
reglamento o sus modificaciones, así como los convenciones
excepcionales a que se refieren los Artículos 3, 4 y 8 no son
obligatorios respecto de los causahabientes a titulo particular ni
oponibles a los terceros sino después de haber sido registrado el
reglamento y sus modificaciones en el Registro de Títulos
correspondiente.
Continuación de las modificaciones
• Artículo 19.- La o las personas que desean afectar el presente
régimen de condominio un inmueble deberán registrar de acuerdo
con la Ley de Registro Inmobiliario sus derechos en relación con el
inmueble. (Articulo 124 de la ley 108-05 y 19 de la ley 5038).
• Artículo 20.- La solicitud de régimen será acompañado por el
reglamento de copropiedad y un plano de división en condominio
del inmueble.
• Artículo 24.- Se expedirá un Certificado de Título por cada unidad
de Condominio en que se haya dividido el inmueble.
• Artículo 33.- La comprobación de los avances garantizado por el
privilegio establecido en el Articulo 18 y la fijación por la asamblea
de los condómines, mediante declaración preparada por el
administrador, con detalles y comprobantes. El administrador lo
comunicara por acto de alguacil al o a los condómines deudores.
• PARRAFO: La copia del acta, certificada por el Administrador y
legalizada por un notario constituirá título suficiente para inscribir el
privilegio.
Derogaciones de la ley relativas al tema:
• El Capitulo III de la ley de Registro
Inmobiliario, habla de las derogaciones,
articulo 123 de la referida norma, en
relación con el condominio. Deroga la ley
No. 404, del 5 de octubre de 1972, que
rige las construcciones de un solo piso
que sean propiedad común dividida por
paredes o tabiques divisorios. Nota.1.
• Siendo también objeto de derogación los
artículos 23 y 34 de la ley 5038, del 21 de
noviembre de 1958.
• Nota: El articulo 23 se refiere a la constitución de condominio y la cancelación de la
obra por efecto de no realización de la misma.
• El 34 se refiere al plazo de tres meses para inscribir el privilegio de los
condomines.
Importancia del Condominio
Los diferentes pisos de una edificación
ubicada en terrenos registrados no
pueden pertenecer a distintos propietarios,
si no están afectados al régimen e
condominio. ( art. 100 ley 108-05, párrafo
sexto).
No es susceptible de Condominio
• No se puede constituir condominios sobre
inmueble o unidades ya incorporadas a
este régimen. Artículo 100 ley 108-05
Párrafo 4.-
• No se pueden construir condominios
sobre terrenos amparados en constancias
anotadas. Artículo 100 ley 108-05 Párrafo
5.-
Tener salida directa o indirecta a la vía
pública:
• El elemento privativo (Unidad
Funcional) ha de poder salir
directamente a la vía pública, o
indirectamente a través de
escaleras, ascensores o vía.
• El Condominio combina la propiedad
individual de cada uno de las unidades
funcionales (apartamentos o locales) de
uso exclusivo que conforman el edificio,
junto con un régimen de copropiedad
sobre los elementos comunes.
PARRAFO 1 del articulo 100 de la ley
108-05.- El terreno es esencialmente
común y proindiviso de todos los
condómines.
• PARRAFO 2 del articulo 100 de la ley
108-05.- Los sectores o áreas comunes
y proindivisas son inseparables de la
propiedad exclusiva y no pueden ser
transferidos ni gravados
independientemente. La transferencia
de la propiedad incluye, aunque no lo
contemple el contrato, el derecho
sobre las partes comunes que le
corresponden.
Propiedad Individual:
• Es la propiedad exclusiva
sobre la unidad funcional o
apartamento, donde el
titular del derecho ejerce los
más plenos atributos de
propiedad, la cual debe
tener acceso directo o
indirecto a la vía pública y
ser elemento privado de su
titular.
Elementos comunes y elementos privativos:
• Ambos elementos distintos dentro
de sus atribuciones llegan al punto
de confundirse, pues no se puede
transferir el derecho sobre la unidad
funcional y permanecer con el
beneficio sobre las áreas comunes,
lo inherente sigue a lo principal, los
derechos sobre las áreas comunes
son un atributo que existe mientras
se preserve el derecho sobre la
unidad funcional. No es posible
transferir de manera parcial los
derechos de uso sobre las áreas
comunes y permanecer con el
derecho de la propiedad sobre el
elemento privativo.
• En régimen de condominio
establece por tanto el marco
normativo en el cual se regulan los
derechos sobre los distintos
elementos funcionales
susceptibles de aprovechamiento
independiente, así como las
distintas relaciones jurídicas que
recaen sobre los elementos
comunes. Por lo tanto, el derecho
del propietario es un derecho
doble, un derecho privativo sobre
el departamento y un derecho de
copropiedad, con indivisión
forzosa sobre las partes comunes.
ADMINISTRACION DEL CONDOMINIO
• Del Propietario: Cada propietario de un inmueble sujeto a las
disposiciones de la ley 5038, tiene derecho a un número de votos
proporcionales al valor de su inmueble dentro de la conformación
del condominio, fijándose dicha proporción al registrarse la
propiedad de acuerdo con esta ley. Dichos votos serán ejercidos en
el consorcio de propietarios. La participación en los votos solo
podrá modificarse por el consentimiento unánime de todos los
propietarios. (art.12, ley 5038 nota B).
• Todo propietario deberá hacer elección de domicilio en el lugar en
que esté situado el inmueble, si no tiene en él su domicilio real.
• Esta elección de domicilio deberá hacerse en los actos que se
sometan al Registrador de Títulos o en las actas de la asamblea
general del consorcio de propietarios. A falta de elección de
domicilio, las citaciones y notificaciones se harán válidamente en la
Secretaría del Juzgado de Paz, quien la comunicará sin demora al
interesado por correo certificado. (Art. 28 ley 5038)
Consorcio de propietarios:
• el artículo 9 de la ley 5038, establece:” A los fines de la buena
administración y goce de las cosas comunes y por el solo hecho de quedar
organizada la propiedad en la forma que establece esta ley, todos los
propietarios de los pisos, departamentos, viviendas y locales del inmueble
forman, obligatoriamente y de pleno derecho, un consorcio, con
personalidad jurídica, que frente a los terceros y a los mismos propietarios
actuará como representante legal de todos los propietarios por intermedio
de un administrador. Los poderes del consorcio de propietarios, aún al
dictar o modificar el reglamento, se limitan a las medidas de aplicación
colectivas que conciernen exclusivamente al goce y administración de las
cosas comunes.”
• Este consorcio tiene la facultad:
• -sustituir el reglamento.
• -hacerle adiciones o modificaciones al reglamento de condominio.
• Las resoluciones del consorcio de propietarios son obligatorias siempre
que hayan sido tomadas por mayoría de votos establecidos en el
reglamento. Se requerirá una mayoría de las tres partes de los votos de los
propietarios y una mayoría ordinaria de los mismos para dictar, modificar o
sustituir disposiciones del reglamento para las cuales esta ley o el
reglamento original no exijan el consentimiento unánime de los
propietarios.(Art. 12, ley 5038).
EL ADMINISTRADOR
La ley contempla la figura del
administrador en el artículo 9, no
estableciendo a la forma en que es
nombrado. Pero asumimos la tesis de que
el mismo a de ser nombrado en la primera
asamblea general del consorcio.
• A falta de un administrador designado por
el consorcio de propietarios, cualquiera de
ellos podrá dirigirse al Juez de Paz de la
jurisdicción en que está ubicado el edificio
para la designación de un administrador
judicial, citando a todos los
interesados.(articulo 13 de la ley 5038).
Son funciones del administrador:
• Son funciones del administrador:
• Ejecutar las decisiones de la asamblea del consorcio.
• Atiende todo lo relacionado con el buen funcionamiento,
administración y vigilancia del condominio, y en general, todo lo
relativo a las cosas comunes y elementos de uso común y los
servicios generales;
• Podrá constreñir a cada uno de los interesados al cumplimiento de
sus obligaciones.
• El administrador representa al consorcio de propietarios, puede
actuar en justicia a nombre de éste.
• Dirige los asuntos financieros concernientes a la recaudación, pago y
las operaciones de los libros de contabilidad;
• Cobra a los propietarios las cantidades con que deban contribuir a los
gastos comunes, así como los demás cobros y pagos necesarios,
pudiendo extender recibos y cheques;
• Responde de la conservación y funcionamiento de las diversas
partes del inmueble;
• Abre cuentas bancarias para depositar todos los ingresos y gira
cheques contra dichas cuentas para realizar los pagos necesarios;
• Lleva el libro registro de propietarios en el cual se anotarán los
nombres y demás datos de los dueños, así como las sucesivas
transferencias o gravámenes que ocurran en relación a las
unidades;(D)
• Designa al encargado del edificio y destituirá al mismo. (D)
• Elabora y somete a la Asamblea General del condominio el proyecto
de presupuesto anual de ingresos y gastos;
Constitución del Condominio.
• Artículo 19.- La o las personas que desean
afectar el presente régimen de condominio
un inmueble deberán registrar de acuerdo
con la Ley de Registro Inmobiliario sus
derechos en relación con el inmueble.
(Articulo 124 de la ley 108-05 y 19 de la ley
5038)
• El régimen de condominio es un régimen
de constitución registral, y así
expresamente lo establece el artículo 101
de la Ley de Registro Inmobiliario el cual
establece que: “El condominio queda
constituido, una vez inscrito en el Registro
de Títulos correspondiente”.
La solicitud de constitución del régimen de condominio, presentada al
Registro de Títulos correspondiente, deberá estar acompañada de:
(Reglamento General de Registro de Título Artículo 113).
• Duplicada del Certificado de Título correspondiente al inmueble que
se desea afectar.
• Acta de constitución del consorcio, Acta declaratoria de condominio
y del reglamento del régimen de condominio aprobados,
debidamente firmados y legalizadas las firmas por ante Notario
Público.
• Certificación emitida por la autoridad administrativa competente que
aprueba los planos de la obra. Plano de división del condominio
aprobado por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales
competente.
• Demás requisitos establecidos por la Dirección Nacional de
Registro de Título, si los hubiere.
• Para cada condómine se emitirá un
Certificado de Título que identifique la
unidad exclusiva, la participación sobre las
partes comunes y el terreno, y el número
de votos que le corresponde a cada titula
en las asambleas de condómines. Articulo
100 párrafo 7. LRI
Construcciones en Proceso
• Las necesidades de obtener financiamiento y el
movimiento del crédito territorial, plantean la necesidad
de consentir la inscripción de intención de constitución
de condominio para preservar los valores financiados
dentro de la obra. (Este tipo de contrato recibe el
nombre de contrato de préstamo interino). La inscripción
de la voluntad de afectar el inmueble al régimen de
condominio, genera un bloqueo registral de la parcela,
habilitando solo el registro de las operaciones
relacionadas con el futuro condominio y faculta la
anotación y emisión de certificaciones de reserva a favor
de los adquirientes de las futuras unidades. Estas
certificaciones se anotaran y emitirán con el
consentimiento del propietario y la entidad financiadora.
PARRAFO 3 del articulo 100 de la
ley 108-05.-
• Las construcciones proceso pueden ser
sometidas al régimen de condominio. Sin
embargo, a los fines de financiamiento el
propietario y la entidad financiera, podrán
inscribir con el registro de la hipoteca
correspondiente su decisión de someter el
inmueble al régimen de condominio una
vez que la construcción este terminada y
se hayan cumplido los requisitos y
formalidades establecidos por la Ley.
• Se emita un Certificado de Título a
nombre del consorcio de propietarios por
el terreno, sobre el que se inscribe un
bloqueo registral en el registro
Complementario del Certificado de Título.
• Articulo 100 de la ley 108-05, párrafo 8.-
Reglamentos del Condominio.
• Los Reglamentos de Condominio son fundamentales dentro
de la vida del Condominio, en cuanto establecen el Estatuto del
Mismo, regulando los derechos y deberes de los condóminos, las
distintas relaciones jurídicas que se puedan plantear entre ellos, así
como el régimen de los elementos privativos y de los elementos
comunes.
• Los Reglamentos de Condominio debidamente aprobados por el
Consorcio deben contener al menos:
• Especificación de cada una de las partes de propiedad exclusiva en
que está dividido el edificio, con identificación del número de
división que le corresponde en el plano.
• Número de Votos que le corresponden en las resoluciones de la
Asamblea del consorcio de copropietarios, al dueño de cada unidad
de condominio
• Porcentaje con los que debe contribuir cada propietario a los gastos
y cargas comunes.
• Bases para la remuneración que se debe pagar al administrador.
Privilegio de los condomines
• El parrafo 9 del articulo 100 de la ley 108-05.- Las cuotas
vencidas y no pagadas de los gastos comunes del condominio
gozan del privilegio establecido en la Ley de condominios. Los
documentos y liquidaciones establecidos para estos fines
constituyen el Título Ejecutorio a estos efectos.
• El Artículo 33 de la ley 5038 ( modificado).- La comprobación de
los avances garantizado por el privilegio establecido en el Articulo
18 y la fijación por la asamblea de los condómines, mediante
declaración preparada por el administrador, con detalles y
comprobantes. El administrador lo comunicara por acto de alguacil
al o a los condómines deudores.
• PARRAFO: La copia del acta, certificada por el Administrador y
legalizada por un notario constituirá título suficiente para inscribir el
privilegio.
MODIFICACION DE CONDOMINIOS:
• Se establece la posibilidad de modificar el régimen de condominio, en cuyo
caso si el consorcio quiere modificar dicho condominio se procede de la
siguiente forma:
• A la solicitud de modificación se debe acompañar:
• Acta de la Asamblea donde se aprobó la modificación debidamente
aprobada por el Consorcio.
• Texto Completo del Reglamento con las Modificaciones Operadas.
• Nuevo Plano de la División del Condominio, si la naturaleza de las
modificaciones así lo exige.
• Acta de adjudicación de las nuevas unidades exclusivas si corresponde.
• Constancia de pagos de Impuestos y tasas que correspondan.
• Si no hay observaciones o formuladas éstas han sido debidamente
salvadas, se procede a cancelar el Reglamento Anterior y Registrar el
nuevo Reglamento en el correspondiente Registro.
• Se cancelan los Certificados de Títulos y se anulan los duplicados de las
unidades que resulten modificadas, emitiéndose los nuevos Certificados de
Títulos y los duplicados que correspondan.
EXTINCION DEL REGIMEN DE CONDOMINIO
RGRT
• Articulo 121.- Procede la extinción o disolución del régimen de
condominio por la voluntad y decisión del consorcio de
copropietarios o por la destrucción, vetustez o ruina del edificio.
• Artículo 122.- Toda solicitud de extinción del régimen de
condominio deberá estar acompañada de:
• Acta certificada de la asamblea del consorcio de propietarios que
aprobó la extinción o disolución firmada por todos los condómines y
legalizadas por ante Notario Público.
• Certificación donde se haga constar la destrucción o condición de
vetustez o ruina del edificio por la autoridad pública competente,
según corresponda.
• Duplicado del Certificado de Título de la parcela y todos los
Duplicados que correspondan a las unidades de condominio.
• En caso de existir cargas y/o gravámenes sobre alguna d las
unidades se requiere el consentimiento del o de los acreedores y/o
beneficiarios para poder extinguir o disolver el régimen, lo que se
realizara por declaración expresa y legalizada la firma por ante
Notario.
• Demás requisitos establecidos por la Dirección Nacional de
Registro de Título, si lo hubiere.
• Articulo 123.- Aprobada la extinción o disolución del régimen de condominio, el
Registro de Títulos procederá a levantar el bloqueo registral que afecta el terreno
consignado en el Certificado de título a nombre del consorcio de propietarios, y
emitirá un nuevo Certificado de Título en copropiedad en el que cada condómine se
convertirá en copropietario del terreno con las misma proporción que tenia asignado
en el régimen de condominio extinguido, a menos que el acta de extinción
especifique otra cosa.
• Procede la extinción del condominio por las siguientes causas:
• Por voluntad de los condóminos.
• Por destrucción.
• Vetustez o ruina del edificio
• Cuando la totalidad de los condóminos propietarios de común acuerdo deciden
extinguir el condominio, acompañan la solicitud de extinción de los siguientes
documentos:
• En el caso de que la extinción sea por causa de vetustez, ruina o destrucción del
edificio, es necesario certificar tal condición a través del Ayuntamiento
correspondiente o del organismo oficial competente.
• Cuando las unidades de condominio estén libres de gravámenes y no existan deudas
a cargo del consorcio, el Registro de Títulos procede a cancelar la totalidad de los
certificados de títulos sobre las unidades, sus correspondientes duplicados , el
reglamento y los sub-registros de folio real, cancela el certificado de título de la
parcela y su correspondiente duplicado y emite un nuevo certificado de título (con su
correspondiente duplicado) a nombre de los condóminos, en el que se hace constar
el porcentaje de copropiedad que le corresponde a cada uno según lo dispuesto.
Finalmente, desbloquea el folio real correspondiente a la parcela asentando la
extinción del régimen y los nuevos propietarios. (Ver Reglamento General de
Registro de Título).
Tribunal competente para dirimir los conflictos que
tienen su origen en la aplicación de la ley de
condominios.
• El articulo 17 de la ley 5038 establece lo siguiente: “las acciones
que pudieran surgir entre los propietarios en relación con la
administración y el goce de las partes comunes del inmueble, o con
la interpretación o ejecución del reglamento, son de la competencia
del Tribunal de Tierras.Ӭ
• “Igualmente el Tribunal de Tierras será competente para conocer de
las demás acciones que puedan surgir con motivo de la aplicación
de esta ley.”
• Estos artículos mantienen su vigencia en la ley 5038 con la única
observación desde nuestro punto de vista es que la competencia
corresponde no al Tribunal de Tierras, de sino a los Tribunales de
la Jurisdicción Inmobiliaria para su conocimiento y fallo, de
conformidad a lo establecido en Articulo 102.- “Competencia
para Asuntos Jurisdiccionales: El Tribunal de Jurisdicción
Original es el componente para conocer de todos los asuntos que
se suscriben en virtud de la Ley de Condominios relaciones con los
derechos cargas y gravámenes registrados, salvo excepciones
previstas en la Ley.”
DEL REGISTRO GRAFICO
(REGISTRO DE PLANOS DE CONDOMINIO)
• De acuerdo al Reglamento General para los Registros de Títulos, en su artículo 42
se establece que los planos de división de condominio se incorporan a un registro
de planos de condominio que se lleva paralelamente con el registro de reglamentos
de condominio.
• Por imperio del principio de ESPECIALIDAD, característico del sistema, es necesario
determinar precisamente la unidad objeto del derecho y las partes comunes, y esa
determinación debe constar en un plano especial realizado a tal efecto.
• Cuando no se pueda incorporar el plano del duplicado del certificado de título, se
entrega una copia autenticada del plano al nuevo propietario conjuntamente con su
duplicado.
• El plano de división es el documento que describe la sub-parcela y muestra la
distribución de los sectores comunes del condominio. Por las características propias
del condominio no es posible hacer planos individuales, ya que los sectores propios
tienen independencia pero no autonomía respecto del edificio, y el plano debe
mostrar esa vinculación funcional entre sectores propios y comunes.
• Efectos: El registro de los planos de división del condominio es constitutivo de la
parcela o sub-parcelas correspondientes.
• No basta con que los planos hayan sido revisados y aprobados por la Dirección
Regional de Mensuras Catastrales para constituir la parcela o sub-parcelas, sino que
mientras no se haya emitido el certificado de título, el sistema no ha dado nacimiento
a la parcela o sub-parcelas, por lo que para que éstas tengan existencia jurídica es
necesario que se haya completado todo el proceso.
Gracias por su tiempo
