CUADRO DE COMPRAVENTA
Cuestiones generales:
1. Concepto: hay contrato de compraventa cuando una de las partes se obliga a
trasferir a otra la posesión de una cosa a cambio de una retribución (traslada la
propiedad al comprador y el dinero al vendedor)
En algunos casos se aplican de manera supletoria a diferentes contratos las
disposiciones de la compraventa, cuando una parte se obliga por ejemplo a trasferir
derechos reales de condómino, servidumbre usufructo. O a constituir derechos
reales de habitación, conjunto inmobiliario, servidumbre, uso etc. O a transferir la
titularidad de títulos valores
2. La compraventa queda perfeccionada con el consentimiento de las partes, pero para
la trasferencia de la propiedad es diferente sea de inmuebles (título, modo y
publicidad, con carácter declarativo) y muebles registrables (título y modo, además
de la inscripción que tiene carácter constitutivo por lo tanto es un elemento esencial
para la oponibilidad, los muebles solo con el título y el modo. No son oponibles a
terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.
3. CARACTERES: es oneroso – bilateral (obligaciones para ambas partes)- formal-
conmutativo (ventajas ciertas) y a veces aleatorio (venta a riego) y es nominado
(está regulado), es consensual
4. CAPACIDAD: la compraventa es un acto de disposición, por lo tanto es necesario l
capacidad y el comprador para obligarse
Incapacidad de ejercicio: no pueden comprar ni vender por si, si no por su
representante legal, los menores de edad, las personas con capacidad restringida,
los incapaces y las personas por nacer. Excepción: los menores que tengan titulo
habilitante y el bien lo hayan obtenido con el producto de la profesión
Incapaz de derecho: los conyuges entre si, los padres, tutores o curadores, los
funcionarios públicos sobre bienes cuya administración estén a su cargo, jueces,
árbitros, mediadores, fiscales sobre bienes que estén en procesos que intervienen o
han intervenido., los abogados y procuradores sobre los bienes de los procesos
5. CONSENTIMIENTO. Acuerdo de voluntades
Nadie está obligado a vender, excepto que se encuentre sometido a la necesidad
jurídica de hacerlo.
6. FORMA Y PRUEBA. En principio la compraventa no requiere ninguna forma
determinada, se perfecciona con el acuerdo de voluntades, en el caso de
compraventa de inmuebles esta se necesita la escritura pública para la adquisición
de derecho real de dominio, pero además se puede acreditar conforme al boleto de
compraventa el cual va a crear la obligación al deudor con cumplir con las
formalidades requeridas (escritura) además que le va a dar al comprador diferentes
tipos de protecciones respecto de actos de terceros como los acreedores del
vendedor si está en concurso y quiebra, el comprador va a tener mejor derecho por
el boleto. En cuanto a la prueba, cuando no se requiere escritura publica, puede ser
instrumentada por cualquier medio, excepto q se establezca uno especial.
ELEMENTOS PARTICULARES
1. LA COSA: es el objeto, por ende tiene q cumplir con los recaudos (no prohibido por
la ley, contrario a la moral y al orden publico, ni lesivo para derechos de terceros o a
la dignidad humana)
Pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de los contratos
REQUISITOS: que tenga APRECIACION ECONOMICA, que sea DETERMINADA( según
su género o especie) O DETERMINABLE (criterios suficientes para su determinación,
como ser hecha por un tercero) y que sea de existencia POSIBLE O REAL (que sean
cosas existentes al momento de contratar o futuras)
- COSA CIERTA QUE HA DEJADO DE EXISTIR: Si la celebración del contrato se
realiza sobre cosas que no existen al momento de perfeccionarse o que nunca
existieron es nulo, Si la venta es de cosa cierta que ha dejado de existir al
tiempo de perfeccionarse el contrato, éste no produce efecto alguno. Si ha
dejado de existir parcialmente, el comprador puede demandar la parte
existente con reducción de precio.
Puede pactarse que el comprador asuma el riesgo de que la cosa cierta haya
perecido o este dañada al celebrarse el contrato (aleatorio), si es asi el vendedor
no puede exigir el cumplimiento del contrato si sabía q la cosa estaba dañada o
había perecido.
- COSA FUTURA: dos hipótesis: la primera. el vendedor debe realizar las tareas y
esfuerzos que resulten del contrato o de las circunstancias, debe poner todos
los medios que estén a su alcance, para que la cosa llegue a existir en las
condiciones y tiempo convenidos (obligación de medio). La segunda; es aquel
contrato por el cual el comprador asume el riesgo de que la cosa llegue o no a
existir.
El comprador deberá pagar el precio pactado aunque el vendedor no pueda
entregar la cosa, justamente porque no existe. Contrato aleatorio. Pero tiene un
limite: la culpa del vendedor
- VENTA DE COSA AJENA: La venta de cosa total o parcialmente ajena es válida,
distinguiendo los supuestos en que el comprador hubiera o no garantizado el
éxito de la promesa; esto es, que efectivamente se le transmita al comprador la
propiedad de la cosa.
El que ha contratado sobre bienes ajenos como propios es responsable de los
daños si no hace entrega de ellos. Por lo tanto, deberá restituir el precio
recibido, si es que ello ha ocurrido, e indemnizar los demás daños causados al
comprador.
2. PRECIO: requisitos debe ser
- En dinero
- Determinado o determinable: cierto
• Lo fijan las partes;
• Se deja su determinación al arbitrio de un 3º que designan las partes en el
contrato mismo o con posterioridad; (irrevocable)
• Se determine con relación a otra cosa cierta o
• La partes fijen un procedimiento par determinarlo.
- Debe ser serio (no puede ser irrisorio)
Cosas mubles, cuando el precio no está determinado: precio generalmente cobrado
en el momento de la celebración del contrato para tales mercaderías, vendidas en
circunstancias semejantes, en el tráfico mercantil de que se trate.
OBLIGACIONES
1. VENDEDOR:
- ENTREGAR LA COSA: debe trasferir al comprador la propiedad de la cosa
vendida y todos los documentos o instrumentos particulares de la venta.
Es también importante que conserve la cosa, los gastos de conservación corren en
cabeza de él, excepto si el comprador es puesto en mora.
Además carga con los riegos de la cosa hasta la entrega, por ende responde si es por
su culpa
El vendedor debe entregar el inmueble inmediatamente de la escrituración,
excepto convención en contrario. Libre de toda relación de poder y de oposición de
tercero
El tiempo de entrega (si no han convenido las partes)es en inmuebles
(inmediatamente de la escrituración) si es mueble dentro de las 24 hs de celebrarse
el contrato
Lugar: en el acordado o el de los usos, o en el que se encontraba en el momento de
celebración o en el domicilio del deudor
Documentos: el vendedor debe entregar al comprador una factura que describa la
cosa vendida, su precio, o la parte de éste que ha sido pagada y los demás términos
de la venta. Si la factura no indica plazo para el pago del precio se presume que la
venta es de contado. La factura no observada dentro de los DIEZ (10)días de recibida
se presume aceptada en todo su contenido
- GARANTIA DE SANEAMIENTO (en los contratos de consumo de cosas muebles
no consumibles gozan los consumidores de garantía por defectos o vicios la cual
es de 6 meses o si es mueble usado de 3 meses, ese certificado debe estar
escrito). Son responsables solidarios los productores, fabricantes, distribuidores
- RECIBIR EL PRECIO
- CORRER CON LOS GASTOS DE LA ENTREGA: inmuebles (gastos de estudio del
título, de antecedentes, los de mesura y tributos que graven la venta) además
los gastos de transportista
- EFECTOS: si no entrega la cosa el comprador puede: pedir el cumplimiento o la
resolución y además reclamar los daños sufridos
2. COMPRADOR:
- PAGAR EL PRECIO: en el lugar y tiempo convenidos. Si nada se pacta, se
entiende que la venta es de contado, respecto a las cosas muebles el pago se
hace con la entrega, el lugar del pago es donde lo hayan pactado, si nada se dijo
y si es al contado es en el lugar de la entrega de la cosa y si es a plazo en el
domicilio del comprador
Muebles: el precio no se ha señalado ni expresa ni tácitamente, ni se ha
estipulado un medio para determinarlo, se considera, excepto indicación en
contrario, que las partes han hecho referencia al precio generalmente cobrado
en el momento de la celebración del contrato para tales mercaderías
- RECIBIR LA COSA Y LOS DOCUMENTOS: obliga al comprador a realizar todos los
actos para ayudar y que el vendedor puede efectuar la venta. Además de recibir
los documentos que acrediten la venta, como las facturas garantías, remitos,
etc.
Si el comprador se niega a recibir la cosa, el vendedor puede cobrar los gastos
de conservación y los daños causados o consignar judicialmente la cosa,
demandar el precio si no se hubiese cobrado y siempre que haya entregado la
cosa, o pedir la resolución si no se le paga el precio
- PAGAR LOS GASTOS DE RECEPCION: todos los gastos posteriores a la venta
como los de escrituración
COMPRAVENTA DE MUEBLES
- VENTA ANTICIPADA DE COSAS NO ADECUADAS: sea en cantidad o en calidad, el
vendedor puede
Entregar la parte que falte
Entregar otras cosas en sustitución de las dadas o subsanar cualquier falta de
adecuación, siempre que no ocasione inconvenientes al comprador ni gasto
excesivo
El comprador puede exigir la indemnización por daños
- LOS RIEGOS O PÉRDIDAS: están a cargo del vendedor los riegos o la perdida
hasta que es puesta la cosa a disposición del comprador. Excepto estipulación
en contrario.
El comprador una vez recibida va a poder tenerla y expresar su no conformidad
dentro de los 10 DIAS de recibida
- COSA BAJO CUBIETA: si las cosas muebles se entregan en fardo o bajo cubierta
que impiden su examen y reconocimiento, el comprador puede reclamar en los
DIEZ (10) días inmediatos a la entrega, cualquier falta en la cantidad o la
inadecuación de las cosas al contrato. El vendedor puede exigir que en el acto
de la entrega se haga el reconocimiento íntegro de la cantidad y de la
adecuación de las cosas entregadas al contrato, y en ese caso no hay lugar a
reclamos después de recibidas”.
- TIEMPO DE PAGO: el pago se hace con la entrega de la cosa, excepto disposición
en contrario. El comprador tiene derecho a retener el pago hasta que examine
la cosa recibida y vea que cumple con las condiciones.
- SILENCIO SOBRE EL PAGO: cuando el contrato es válidamente celebrado, pero n
o han señalado el precio ni expresa ni tácitamente, ni una manera de
determinarlo. Se entiende cuando la compraventa es de muebles que las partes
lo han establecido haciendo referencia al precio que tiene al momento tales
mercaderías en el trafico mercantil.
- LUGAR: es en donde acordaron las partes, so no lo hicieron el que determine los
usos o las particularidades de la venta, en su defecto en donde se encontraba
cuando se celebro el contrato
- PLAZO: de 24 hs después de celebrado el contrato
MODALIDADES DE LA COMPRAVENTA: clausulas
1. CONDICIONAL: las partes subordinan el contrato a una determinada condición que
es puesta por ellas que depende de un hecho futuro e incierto. Es condición
suspensiva si esa plena eficacia del contrato está subordinada a la producción de un
hecho. Y es resolutoria cuando los efectos cesan cuando la condición se cumple
- SUSPENSIVA: cuando esta sujeta a la aceptación del comprador
Cuando se reserva la facultad para probar la cosa
La compraventa es a satisfacción del comprador
La cosa es aceptada transcurrido 10 DIAS, o cuando el comprador abona el
precio o no se pronuncia.
2. CLAUSULA DE DIFUSION GENERAL EN LOS USOS INTERNCIONALES: que las cláusulas
que tengan usos internacionales, se le adjudiquen esos usos y no otros.
3. CLAUSULA PAGO CONTRADOCUMENTO: es la figura del crédito documentario, en el
cual un banco asume en forma personal la obligación de pagar a un tercero, la suma
de dinero equivalente al monto del crédito que tenga su cliente. Por ende es
necesario que sea adecuado con el documento del contrato y el vendedor no tiene
acción contra el comprador hasta que el banco rehúse hacerlo
4. VENTA POR JUNTO, POR CUENTA, PESO O MEDIDA: Si el precio se fija con relación al
peso, número o medida, es debido el precio proporcional al número, peso o medida
real de las cosas vendidas. Si el precio se determina en función del peso de las cosas,
en caso de duda, se lo calcula por el peso neto
CLAUSULAS QUE PUEDEN AGREGARSE:
1. PACTO DE RETROVENTA: es aquél por el cual el vendedor se reserva el derecho de
recuperar la cosa vendida y entregada al comprador contra restitución del precio,
con el exceso o disminución convenidos. ES UNA CONDICION RESOLUTORIA
2. PACTO DE REVENTA: el comprador se reserva el derecho de devolver la cosa
comprada. Ejercido el derecho, el vendedor debe restituir el precio, con el exceso o
disminución convenidos.
Si la cosa vendida es registrable, los pactos de reventa y de retroventa son oponibles a
terceros interesados si resultan de los documentos inscriptos en el registro
correspondiente
Si es mueble no registrables, no es oponibles a terceros de buena fe y de título oneroso
3. PACTO DE PREFERENCIA: el vendedor tiene derecho a recuperar la cosa con
prelación a cualquier otro adquirente si el comprador decide enajenarla. El derecho
que otorga es personal y no puede cederse ni pasa a los herederos.
EL COMPRADOR DEBE NOTIFICAR su decisión de enajenar, asi el vendedor tiene
derecho a ejercer su pacto de preferencia respecto al tercero dentro de los 10 DIAS
DE RECIBIDA
NO ES OPONIBLE A TERCEROS
GENERAL:
Los pactos regulados en los artículos precedentes pueden ser convenidos por un
plazo que no exceda de CINCO (5) años si se trata de cosas inmuebles, y de DOS (2)
años si se trata de cosas muebles, contados desde la celebración del contrato.
4. CONDICION RESOLUTORIA: En caso de duda, la venta condicional se reputa hecha
bajo condición resolutoria, si antes del cumplimiento de la condición el vendedor
hace tradición de la cosa al comprador, la trasmisión de domino es revocable
COMPRAVENTA DE INMUEBLES:
1. PRECIO NO CONVENIDO EN UNIDAD DE MEDIDA: es el supuesto de la venta por
facción de tierra (terrenos) pero que no han sido convenido por unidad de medida,
por ende se vende el terreno del inmueble, si ese terreno tiene una diferencia de 5
% el comprador o vendedor tienen derecho de pedir ajuste de diferencias.
En el caso que ese 5% sea menos al pactado, el comprador puede pedir la
disminución del precio según corresponda
Si es mayor, y el comprador tiene q pagar de mas, puede resolver el contrato
2. PRECIO FIJADO POR UNIDAD DE MEDIDA: El precio total del contrato es establecido
en base a la medida del terreno, por ende primero se mide y después de fija el
precio. Si esto es asi no hay reclamación alguna. (sale 150 mil l hectárea el precio es
la multiplicación por la cantidad de hectáreas pactadas)
Pero si establecen la medida total del bien ( sale 150 mil la hectárea del campo pero
el contrato es hecho por mil hectáreas, si la superficie excede en mas del 5%a la
expresada en el contrato el comprador puede resolver
3. COMPRAVENTA DE INMUEBLE EN CUOTAS PERIODICAS: LEY 14.005
Contrato que tenga por objeto un inmueble fraccionado en lotes.
El precio de cada lote sea pagado en cuotas periódicas.
Que, en principio, la escritura no se otorgue de inmediato.
FORMA Y ANOTACION EN EL REGISTRO: el propietario que desee vender in inmueble
fraccionado en cuitas periódicas como primer paso, tiene que anotar su voluntad de
hacerlo en el registro de propiedad, acompañado con un certificado de un escribano
acreditando la titularidad y que el derecho no tenga ningún gravamen. Si comenzada la
venta, el vendedor no hubiese cumplido con la anotación, esta puede ser exigida por los
interesados
Recién realizada la anotación el propietario esta en condiciones de hacer la venta, estos
contratos pueden hacerse por instrumentos privados (boleto) pero dentro de los 30 días
de la fecha procede su anotación en el registro ( el cual debe tener todos los datos
detallados, como el nombre y el apellido, el precio la individualización del bien, la
designación del escribano que interviene, etc) para que el adquiriente tenga el
resguardo suficiente frente a terceros
EFECTOS de la anotación
ENTRE PARTES: el propietario queda prohibido enajenar el bien, salvo el caso de
desistimiento expresado sobre los lotes NO vendidos
El comprador puede exigir la escrituración si pago el 25 % del precio, esta faculta es
irrenunciable y es nula clausula en contrario. La cláusula resolutoria por falta de
pago no podrá hacerse valer después de que el adquiriente haya abonado ese
porcentaje o realizado más del 50% de obra
Además puede abonar de manera anticipada, al vencimiento del plazo convenido
para la reducción de intereses
TERCEROS: cuando el comprador tuviera el título inscripto será preferido a cualquier
acreedor del vendedor que este en concurso o quiebra
Y además de los embargos o inhibiciones, ulteriores a la anotación, solo podrán
hacerse sobre las cuotas impagas
4. OBLIGACION A ESCRITURAR: forma para los contratos de compraventa de inmuebles
un contrato (boleto) que no tiene efecto real (no transmite la propiedad), sino
como un negocio obligacional (produce la obligación de transferir)
Por ende es necesario para transferir la propiedad del inmueble, que sea bajo
ESCRITURA PUBLICA
A) los contratos que tienen por objeto la adquisición, modificación o extinción de
derechos reales sobre inmuebles. Quedan exceptuados los casos en que el acto es
realizado mediante subasta proveniente de ejecución judicial o administrativa;
• b) los contratos que tienen por objeto derechos dudosos o litigiosos sobre
inmuebles;
• c) todos los actos que sean accesorios de otros contratos otorgados en escritura
pública;
• d) los demás contratos que, por acuerdo de partes o disposición de la ley, deben ser
otorgados en escritura pública.
ES UNA FORMALIDAD AD SOLEMNITATEM RELATIVA, YA QUE GNERA LA OBLIGACION AL
VENDEDOR DE ESCRITURAR PARA QUE EL CONTRATO TENGA SUS EFECTOS
El otorgamiento pendiente de un instrumento previsto constituye una obligación de
hacer si el futuro contrato no requiere una forma bajo sanción de nulidad. Si la parte
condenada a otorgarlo es remisa, el juez lo hace en su representación, siempre que las
contraprestaciones estén cumplidas
MODALIDADES DE CONTRATOS DE CONSUMO: son los contratos:
- por correspondencia
- a domicilio
• REVOCACION DE LA ACEPTACION: En estos casos la ley acuerda al consumidor el
derecho de arrepentirse revocando la aceptación durante el plazo de 10 días
corridos, contados a partir de la fecha en que se entregue la cosa o se celebre el
contrato, lo último que ocurra, sin responsabilidad alguna. Esta facultad no puede
ser dispensada ni renunciada.
COMPRAVENTA DE AUTOMOTORES: La trasmisión del dominio de los automotores deberá
formalizarse por instrumento público o privado y sólo producirá efectos entre las partes y
con relación a terceros desde la fecha de inscripción (carácter constitutivo) en el Registro
Nacional de la Propiedad Automotor.
BOLETO DE COMPRAVENTA:
El contrato es el boleto, es la declaración de voluntad de las partes para realizar la venta. En
el caso del inmueble seria un PRECONTRATO o un PROMESA BILATERAL DE COMPRAVENTA,
ya que para que esta se concrete es necesario la ESCRITURA PUBLICA.
Pero este boleto de compraventa, tiene ciertos efectos que protege al comprador de
turbaciones de terceros o por el mismo comprador.
- El efecto fundamental es colocar al titular del boleto como comprador y
permitirle a este EXIGIR al vendedor realizar la transferencia
- Convierte la posición en legitima
- Permite al comprador oponer al concurso o quiebra del vendedor (si ha pagado
el 25%) Los boletos de compraventa de inmuebles de fecha cierta otorgados a
favor de adquirentes de buena fe son oponibles al concurso o quiebra del
vendedor si se hubiera abonado el VEINTICINCO POR CIENTO (25%) del precio.
El juez debe disponer que se otorgue la respectiva escritura pública. El
comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de
que la prestación a cargo del comprador sea a plazo, debe constituirse hipoteca
en primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio
- Y tiene prioridad sobre terceros que hayan trabado cautelares sobre el
inmueble
