Estudio de titulo RAC
Profesor: Alexis Alejandro Medina Pérez Unab/Derecho/2022
Sentido Jurídico: EL antecedente, el acto o contrato
que fundamenta y valida la Tradición; modo de adquirir
el dominio y la posesión regular de bienes inmuebles.
Sentido inmobiliario: Documentos en que constan y
acreditan el dominio de un bien raíz.
¿EN DEFINITIVA, QUE DOCUMENTOS ESTUDIAMOS?
LOS DOCUMENTOS QUE SE ESTUDIAN Y FORMAN PARTE DE LOS TÍTULOS
SON LAS COPIAS AUTORIZADAS DE LAS ESCRITURAS Y DE LAS
INSCRIPCIONES QUE LOS NOTARIOS Y CONSERVADORES GUARDAN EN
SUS REGISTROS.
UNAB/2022
Documentos que forman los
Títulos
´1.- Actos o contratos, por lo cuales se transfiere el dominio de los Bienes raíces. Ejemplo: C/V,
Donación, Permuta, etc.
´2 .- La Tradición, esto es el modo de adquirir entre vivos el dominio y los demás derechos reales
sobre los inmuebles, lo cual ser realiza en Conservador de bienes raíces (CBR).
C/V
CBR/Inscripción
Titulo Tradición
01 Certificado dominio vigente. (CBR)
02 ´Copia de inscripciones anteriores.
´Copia de las escrituras que sirvieron de titulo a
¿Cuáles
03 inscripción.
Certificado de hipotecas y gravámenes, e
04
documentos interdicciones y prohibiciones de enajenar.
Copia de inscripciones de certificados
05
forman parte de un anteriores
certificados Reg. Civil, tesorería (pago contribuciones),
06
estudio de titulo? 07
SERVIU, Municipalidad ( no expropiación).
´Copia de mandatos ( si se actúa con mandato)
08 •Certificado de numero/deslindes/
certificado de litigios (innecesario)
09
explicar
Que busca un estudio de titulo
Busca preparar un contrato. (C/V, Derecho real,
Ctto Arriendo…)
Asegurar que un tercero no dispute su derecho o
titulo.
Carácter preventivo.
Que no existan limitaciones al acto o contrato
que se pretende.
Que concurran al acto o contrato, los titulares
del derecho.
Subsanar defectos ejemplo: pago en cuotas,
escritura “pago del precio"
1.- Títulos deberán estar ajustados a derecho.:
dice relación a evitar reclamo de terceros o
disputa, de la propiedad.
Estudio 2.- Derechos deben ser del verdadero dueño.
Examinar el titulo
preventivo. Títulos derivativos u originarios
Los certificados no acreditan el dueño,
pero si obligan a suponer que lo es. 682 cc.
/ invierten la carga de la prueba.
“Acreditar que una inscripción se encuentra
3.- Prescripción. Permite concluir que vicios se
vigente es fácil: lo certifica el CBR. Lo difícil
es probar que su titular es el verdadero encontrarían saneados, permitiendo concluir
propietario” que titulo se encuentra conforme a derecho
Art 2517cc.
4.- Agregar posesiones: 10 años.
Agregar posesiones.
“Quien agrega posesiones, se las apropia con sus UNAB/2022
calidades y vicios. 2500 y 717 cc.”
La inscripción en el CBR solo acredita que se encuentra
vigente, no acredita siempre que su titular sea dueño del
inmueble.
1.- Que sea lo posea de forma integra.
2.- Que conserve el derecho integro.
3.- Que sea el único titular del derechos.
Inscripciones En muchas ocasiones el dominio se conserva sobre
una parte del inmueble, lo cual puede ocurrir por
aparentes. diferentes circunstancias, por ejemplo subdivisiones,
liquidación de sociedad conyugal
* En estos casos, el conservador archivara los planos,
pero la inscripción no será alterada por lo cual aun
contendrá la totalidad del inmueble, no obstante si
solicitan un DOM VIGENTE, este dirá “ VIGENTE EN
PARTE”.
Ejemplo.
Suc Causa de muerte. Los certificados serán vigente hasta que no se practiquen las
inscripciones de Pos. Efectiva.
Recomendacion
Recomiendo ante la duda, sacar certificado
de defunción.
Ejemplo.
Liquidacion Sociedad Conyugal.
Pregunta.
Recomendacion
De no inscribirse al margen la
SI la cónyuge, transfiere el 50% de los
disolución, se seguirán derechos que posee sobre el inmueble a
enterregando vigencias cuyo Andrés,
titular es el marido ¿En que porcentaje sera dueño Andres?
¿Quienes son los actuales dueños?
¿ Donde se
registran las
transferencias?
´Al margen de la inscripción. Aquí
podemos ver un certificado de
dom. Vig. El cual nos señala que
ese inmueble fue transferido a
FS 35035 N°52022 año 2014,
por lo cual debo revisar este
ultimo registro para ver el
“dueño actual”
Obtención de 1.- Dominio Vigente
Certificados. 2.- Escrituras ( Notaria o Archivo Judicial)
3- Hipotecas y gravámenes
4.- Rol de avalúo y pago de contribuciones
5.-Certificado de “no estar afecto a
expropiación (municipal/serviu).
Eventualmente. Reg Civil/
DOMINIO VIGENTE/ HIPOTECAS Y GRAV.
* solicitar en CBR competente territorialmente.
WEB: https://www.conservador.cl/portal/indice_propiedad
https://conservadoresdigitales.cl/conservador/santiago/consultas-en-linea/indice-de-propiedad
DOMINIO VIGENTE/ HIPOTECAS Y
GRAV.
* solicitar en CBR competente
territorialmente.
WEB: https://www.conservador.cl/portal/indice_propiedad
https://conservadoresdigitales.cl/conservador/santiago/consultas-
en-linea/indice-de-propiedad
NOTA: Busquemos este embargo.
https://civil.pjud.cl/CIVILPORWEB/
¿ tendrá solución?
DOMINIO VIGENTE/
HIPOTECAS Y GRAV.
1.- ¿Puedo Transferir un inmueble con
hipoteca?
2 ¿ Puedo transferir con embargo?
3- ¿ Puedo transferir con esta
prohibición?
LITIGIOS. (YA EXPLICADO)
Transferencia de inmueble con
prohibición contractual.
EFECTOS.
1.- Se transfiere el inmueble sin inconveniente.
2.- Existe limitaciones legales y judiciales, en
cambio esta es contractual por lo cual no
obstaculiza la transferencia.
3.- Antiguamente se sostuvo que limitaba la
transferencia, no obstante nuestra
jurisprudencia ya es uniforme al respecto.
4.- Si un CBR rechaza por este motivo, puede
ejercer “gestión voluntaria de inscripción de
inmueble”
Transferencia de
Compraventa/
inmueble con
Hipoteca
hipoteca u otro
derecho real.
1.-Comprador adquiere con derecho
real de hipoteca.
2.- Probablemente pago precio
Vendedor
comercial sin considerar esta
situación.
Comprador
3.-Si no se paga las cuotas del crédito
hipotecario, el banco persigue el bien
independiente del dueño. (proc. DATO: si quiero saber el monto de la deuda
especial hipotecario). hipotecaria de un bien que quiero comprar, que
debería solicitar
Resp: Certificado prepago.
¿ Ud. Conoce la
Compraventa/
hipoteca con
Hipoteca
garantía general?.
1.-Se transfiere inmueble
2.-Otras deudas que adquiera el
Vendedor
vendedor, serán garantizadas con el
inmueble. Comprador
3.- si pago la deuda, el vendedor
puede seguir adquiriendo deudas y
nuevamente mantendría la situación.
4.- GP señala el tipo de hipoteca que
tiene el deudor.
Acreditar
posesión anterior
(10 años)
´Algunos conservadores emiten
dicho certificado, el cual ayuda a
obtener la información. Esto es
solo para el estudio, no quiere
decir que los títulos sean validos.
´ Estas copias las obtenemos en Notaria donde se celebro acto
Escrituras o contrato, y luego de transcurrido un tiempo son custodiadas en
archivo judicial.
o Títulos. ´ Si observa el certificado de dom. vigente, este hace
referencia a Notaria y repertorio de la escritura.
´ No olvide que el archivo Judicial tiene competencia territorial
´Actualmente las escrituras con firma digital podemos extraer
copias sin necesidad de asistir, veamos:
´https://www.fojas.cl/index2.php
´Notaria Pilar Gutiérrez Rivera/ Código 123456820899
´http://fojas.cl/d.php?cod=not71mpgutir&ndoc=123456820899
´
ROL DE AVALUO/PAGO DE
CONTRIBUCIONES
´Si bien no es necesario para la transferencia misma,
se obtiene con el fin llenar formularios del SII.
´Ademas permite ver si el inmueble esta afecto a
impuesto territorial.
´¿donde lo obtengo?
´https://zeus.sii.cl/avalu_cgi/br/brc110.sh?
´¿Si desconozco el rol de Avaluo, donde lo
obtengo?
´https://www4.sii.cl/busquedarolesinternetui/#!/bus
quedaroles
´¿ donde obtengo certificado de deuda de
contribuciones?
´https://www.tgr.cl/tramites-tgr/certificado-de-
deuda-de-contribuciones/
Certificado de no
estar Afecto a
expropiación
(Municipal/SERVIU
´Municipal. Algunas
instituciones se obtiene via
on line
´SERVIU:
http://cne.minvu.cl/Public/I
ngresarSolicitud.aspx
Certificado de no estar Ex
Afecto a expropiación pr
(Municipal/SERVIU) op
ia
No se otorgan permisos de ció
construcción. n
En ocasiones no otorgan creditos
hipotecarios.
Dificulta cambiar destinación del
inmueble.
Modifica metraje y deslines, y con
ello impide subdividir (en
ocaciones)
Veamos algunas situaciones:
´Mujer casa en Soc. conyugal adquiere inmueble pagando el precio con el producto de su
trabajo de enfermera, luego el administrador de la sociedad conyugal (marido) decide
vender el inmueble, lo cual realiza y luego se inscribe.
Soc. conyugal
¿ Usted ve Dato.
algún defecto
ART 150 cc.
en esta C/V? Patrimonio reservado
* Esta situación la constata la escritura o
Dom Vig.
Veamos algunas situaciones:
Matrimonio casado en sociedad conyugal, se divorcia, luego ponen en venta el inmueble
adquirido en sociedad conyugal, y en la escritura firma el Ex marido como administrador
de la sociedad conyugal y la Mujer autorizando la venta. En su calidad de Abogado del
Comprador observa algún inconveniente en la operación.
Soc. conyugal ¿ Usted ve
algún defecto Dato.
en esta C/V?
Al producirse la disolución de la sociedad
conyugal, los cónyuges tienen derechos
50% y 50% por lo cual cada uno debería
transferir.
Es conveniente renunciar a
gananciales en términos económicos.
Soc.
Art. 150 c.c.
conyugal
$ 100.- $ 20.-
Es conveniente renunciar a
gananciales en términos económicos.
Soc.
Art. 150 c.c.
conyugal
$ 100.- $ 210.-
Matrimonio casado en sociedad conyugal, con 2 hijos de
filiación matrimonial. El año 2020 fallece el marido, y luego
deciden vender el inmueble adquirido durante matrimonio.
- Cual seria el titulo.
- Quienes deben concurrir a la venta.
- Que derechos debería transferir la cónyuge.
14
¿Cual es el fin
de adquirir el
bien raiz?
Pregunta clave al cliente
PROPÓSITO DE
ADQUISICIÓN DE BIEN RAÍZ
Cuando encargan el servicio de Estudio de
Títulos, lo primero que se debe preguntar al
cliente es ¿Para qué lo va a adquirir?, ¿Que es
lo que quiere usted realiza con el bien raíz? .
PSe pueden dar situaciones en algunas que son
detectables y en otras no, que pueden afectar
el objetivo que tiene el cliente para adquirir ese
bien raíz.
Necesito comprar para construir un galpón
para mi empresa/ un edificio/Etc.
Si el cliente lo quiere comprar para una inversión, porque
se quiere construir un edificio, primero debe concurrir es a
la DOM para ver el plano regulador de la comuna.
Plano regulador: Es un instrumento de planificación
territorial que contiene un conjunto de disposiciones sobre
adecuadas condiciones de edificación, y espacios urbanos
y de comodidad en la relación funcional entre las zonas
habitacionales, de trabajo, equipamiento y esparcimiento
(Artículo 41 LGUC).
Unos metros de construcción en altura, puede significar un
cambio en el precio del suelo, por ello, para hacer el
estudio de títulos, es siempre necesario tener presente la
información con respecto del inmueble en la DOM
Funciones DOM
Revisar y oficializar con su firma los
documentos que por Ley entrega la
Dirección de Obras: Certificaciones,
Permisos de Edificación, Recepciones
Finales, Factibilidades de Patentes
Comerciales, Loteos, Divisiones y
subdivisiones, Fusiones de Terrenos,
Informes Técnicos a Organismos Públicos
rectores como la SEREMI de Vivienda y
Urbanismo, la División de Desarrollo
Urbano, Contraloría General de la
República, Juzgado de Policía Local, etc.,
Paralizaciones de Faenas en
construcciones irregulares, Informes
Técnicos a la Comunidad, así como otros
propios del funcionamiento interno del
Servicio
Certificado de informes previos.
´¿En qué consiste el certificado de informaciones
previas?
De acuerdo a la Ordenanza General de Urbanismo y
Construcciones, el certificado de informaciones
previas o certificado de informes previos es un
informe realizado y emitido por la Dirección de Obras
Municipales sobre un predio en particular para
informar de las normas de edificación que lo afectan,
así como también para informar los destinos posibles
para los que puede ser empleado.
Necesito
comprar para
instalar un
negocio de
venta.
Certificado avaluo.
´Las aguas son bienes, derechos
muebles, porque se mueven de un
lugar a otro, en nuestra legislación en
Necesito el Código de Aguas, están tratadas
como bienes raíces para los efectos
comprar para de la transferencia o transmisión de
realizar una sus derechos, o sea, debe realizarse
por escritura pública y esta debr
plantación. inscribirse, en el Registro de
Propiedad del Conservador de Aguas.
**´El Conservador competente en materia de aguas es donde
nace el afluente.
Problemas que se pueden
presentar al no señalar los
derechos de agua.
Omitir estudio de los derechos de agua, puede producir
aumentar los costos de riego o mantención del terreno
adquirido por su cliente. (recordar que su cliente adquiere
para sembrar)
Como señalamos, el sistema registral corresponderá al
Conservador de Aguas respectivo, pero si no logra
encontrar la inscripcion por su antigüedad se recomienda
solicitar la información en la “asociación de canalistas”, por
ejemplo en Santiago se encuentra la Asociación de
Canalistas del Río Maipo
´Si estos derechos están allí, pero no están señalados
porque la última inscripción de aguas es antiquísima, hay
un procedimiento que señala los artículos transitorios del
Código de Aguas, donde se puede regularizar ante el
tribunal civil donde se encuentre la inscripción en un
Que hacer si el
procedimiento voluntario de acuerdo a lo que señale el
juez, que será un procedimiento no contencioso y donde
derecho de
será el tribunal el que determine la forma de
procedimiento.
aguas no esta
´Los más probable es que hayan informes a la Dirección
de Agua, al SAG, o publicaciones por posibles colisión de
inscrito derechos, pero se pude lograr esta regularización.
Si su cliente le señala que quiere el terreno para
plantación, deberán hacer este estudio y recomendar la
regularización
Deseo comprar
terreno en zona ´La ubicación del predio que se quiere
indígena para comprar o vender, es determinante para
saber si están afectos o no a la Ley de la
construir cabañas. Conadi “Corporación Nacional Indígena. Y
esta ley que crea la Conadi y señala los
territorios que estarán bajo sus efectos,
presenta limitaciones a la transferencia
del dominio.
En resumen, no se le puede vender o no
puede comprar, estos bienes raíces,
alguien que no tenga un antecedente del
grupo étnico que se encuentra asentado
en ese territorio
CONFECCIÓN DE UN ESTUDIO DE TÍTULOS
¿Como hacer un Estudio de Títulos?
1́.- Siempre debemos consignar la individualización del cliente que nos pide el estudio del títulos. Y
para qué quiere que le hagamos el estudio de títulos, qué es lo que quiere realizar con la compra o
venta del predio.
2́.-Se consigan el certificado de dominio vigente de la propiedad en cuestión, transcribiendo
completamente tal como lo vamos a copiar en la escritura , pero lo vamos a consignar como primera
inscripción a considerar, la que está vigente en estos momentos. Si hay algún reparo sobre esa
inscripción atendido los títulos que van acompañar en un dossier en este estudio, hay que señalarlo
inmediatamente, porque si ustedes ven algo que pueda impedir o empantanar este contrato, se
consigna inmediatamente y así se desligan de responsabilidad si la decisión del cliente o del mandante
es distinta a la conclusión que ustedes puedan llegar.
ESTUDIO DE TÍTULOS
3́´ .-Luego se van cronológicamente a la inscripción más antigua, por ejemplo, a treinta años, desde esta
periodo ustedes consignan cronológicamente las inscripciones, de manera tal que ustedes vayan
plasmando en el estudio de títulos que se trata del mismo predio y que respecto a la transferencia o
transmisiones de dominio no existen vicios que puedan poner en riesgo la inversión de su cliente.
4.-No todos sus clientes pueden ser grandes empresas, pueden ser personas que están arriesgando, en
la compra de un bien raíz, los ahorros de toda una vida y en eso tenemos todo responsabilidad.
´Ahora, si están consignadas las inscripciones en distintos CBR, todas ellas. Y si hay una inscripción
donde hubo un cambio de conservador, se consigna el certificado que dio inicio a la inscripción que
está vigente actualmente. (caso nuevo cbr colina)
ESTUDIO DE TÍTULOS
4́´ También se recomienda que, si su cliente requiere el bien raíz para una actividad agrícola, consignen
toda la información que existe en los Conservadores de Agua respectivos, y si los derechos de aguas no
están claros respecto de su vigencia o no, recomienden, realizar el procedimiento que está
contemplado en el Código de Aguas, a fin de regularizar el derecho de aprovechamiento de aguas.
¿Porque?
´ n estos tiempos el valor de las aguas es mayor al valor de la tierra y una tierra con agua tiene un valor
E
mucho mayor que el que pueda tener la tierra sola o el agua sola.
ESTUDIO DE TÍTULOS
´Toda esta información que han consignado en el computador, conviértanlo en un anexo o dossier, que
acompañen y justifiquen las conclusiones que ustedes van llevando.
¿Para que?
El estudio de títulos,tal como la escritura, debe bastarse asimismo, es decir, quien lea el estudio de
títulos debe llegar a la conclusión que si conviene o no conviene el negocio y háganlo detalladamente y
con todos los antecedentes que justifiquen sus conclusiones.
