TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN Nº 260 -2023-SUNARP-TR

Lima,20 de enero del 2023.

APELANTE : GIAN CARLOS CONCHA VILCAPE

TÍTULO : N° 2538237 del 26/8/2022
RECURSO : H.T.D. N° 35024 del 29/11/2022
REGISTRO : Predios de Arequipa
ACTO : Anotación preventiva de traslado de dominio con
independización.
SUMILLA :

DISCREPANCIA EN UBICACIÓN DEL PREDIO A INDEPENDIZAR

El desfase en la ubicación del predio en relación al antecedente registral no
constituye impedimento para la inscripción de una anotación preventiva y
posterior independización, cuando ésta se sustenta en datos técnicos
aproximados y no exactos, siempre que el predio a independizar se encuentre
en el ámbito de la partida registral y exista coincidencia de área, linderos y
medidas perimétricas.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA

Mediante el título venido en grado de apelación se solicita al amparo del

D.S. N.º 02-95-PCM, la anotación preventiva de traslado de dominio con
independización a favor de la Sociedad Eléctrica del Sur Oeste S.A. – SEAL
de un área de 757.58 m2 destinada para subestación eléctrica ubicada en
parte norte de AA. HH. Sol de los Andes, distrito de Cayma, provincia y
departamento de Arequipa, que forma parte del predio de mayor extensión
inscrito en la partida electrónica N.° 11320174 del Registro de Predios de
Arequipa.

A tal efecto se adjunta (documentación de título en custodia N.° 2179110

del 26/7/2022):
- Carta SEAL GG/AD-0206-2022-SEAL del 24/8/2022 suscrita por
Emerson Fernando Román Salas, gerente (e) de Administración y
Finanzas de la Sociedad Eléctrica del Sur Oeste S.A.
- Memoria descriptiva suscrita por el Arq. Enzo Martínez Salas. Fecha:
Mayo 2022.
- Escrito con la rogatoria de fecha 18/7/2022.
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- Copia del Informe Técnico N.º 008248-2022-Z.R.N°XII-

SEDEAREQUIPA/UREG/CAT del 17/8/2022 correspondiente al título
en custodia N.° 2179110 del 22/7/2022.
- Publicación efectuada en el diario oficial “El Peruano” el 18/7/2022.
- Publicación efectuada en el diario “Expreso” el 16/7/2022.
- Publicación efectuada en el diario “La República” el 16/7/2022.
- Plano perimétrico y ubicación (Lámina P-1) suscrito por el Arq. Enzo
Martínez Salas. Fecha: Mayo 2022.

En los reingresos:
- Plano perimétrico y ubicación (Lámina P-1) suscrito por el Arq. Enzo
Martínez Salas. Fecha: Mayo 2022.
- Memoria descriptiva suscrita por el Arq. Enzo Martínez Salas. Fecha:
Mayo 2022.

En el trámite del título se ha expedido los siguientes informes técnicos:

- N° 010828-2022-Z.R.N°XII-SEDE-AREQUIPA/UREG/CAT del 17/10/2022.
- N° 011986-2022-Z.R.N°XII-SEDE-AREQUIPA/UREG/CAT del 14/11/2022.

II. DECISIÓN IMPUGNADA

El registrador público del Registro de Predios de Arequipa Nico Federico

Pérez Riveros denegó la inscripción formulando observación en los
siguientes términos:

ANTECEDENTES:
Se solicita la anotación preventiva de traslado de dominio con
independización en mérito al D.S. 02-95-PCM respecto del predio inscrito en
la partida N° 11320174.

ANÁLISIS:
a) De la evaluación efectuada por la Oficina de Catastro (Informe técnico N°
011986-2022-Z.R.N°XII-SEDE-AREQUIPA/UREG/CAT por el Arq. Christian
Murguía Velásquez):
De la documentación presentada en vía de subsanación, se informa que se
aprecian discrepancias de ubicación según la información del sector y la
distancia de referencia indicada por el interesado con el legajo E-181212-
1997. Sírvase presentar la documentación técnica pertinente a fin de
subsanar los defectos advertidos por la Oficina de Catastro.

DECISIÓN:
Se observa conforme a los arts. 32°, 40° y 167 del TUO del Reglamento
General de los Registros Públicos y al artículo 2011° del CC.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

El recurrente sustenta su apelación en los siguientes fundamentos:

- Es innecesaria la documentación técnica solicitada por el registrador

porque el presente caso es una anotación preventiva que sólo va a
prevenir la futura modificación que va a sufrir la futura partida matriz con
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la independización definitiva que es distinta de la anotación preventiva

que se está solicitando.
- Una de las características de la anotación preventiva es su
temporalidad, esto es que son provisorias y variables y por tanto no
modifican la situación jurídica del bien.
- En ese sentido, con la anotación preventiva no se va a modificar la
situación registral del bien inscrito en la partida N° 11320174.
- Fundamenta su pedido en los artículos 64 y 65 del TUO del RGRP.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

Partida electrónica N° 11320174 del Registro de Predios de Arequipa

Corresponde al terreno urbano de 9,069 m2 destinado para Educación y

que forma parte del Asentamiento Humano Sol de los Andes, ubicado en el
distrito de Cayma, provincia y departamento de Arequipa, siendo su
propietario el Ministerio de Educación quien lo adquirió como aporte en la
lotización.

La partida se abrió en mérito de la Resolución Directoral 3463097 expedida

por el Gerente Regional de Educación del Gobierno Regional de Arequipa.
(Título archivado N° 130400-2015).

Ficha N° 359670 que continúa en la partida electrónica N° … del

Registro de Predios de Arequipa

Corresponde al Asentamiento Humano Sol de los Andes, ubicado en el

distrito de Cayma, provincia y departamento de Arequipa. La lotización se
inscribió en mérito del título archivado N° 181212 del 3/10/1997.

V. PLANTEAMIENTO DE LA CUESTIÓN

Interviene como ponente la vocal Mirtha Rivera Bedregal. Con el informe

oral del abogado Gian Carlos Concha Vilcape.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala corresponde

determinar:

- Si el desfase en la ubicación del predio en relación al antecedente

registral constituye impedimento para el acceso del acto al Registro.

VI. ANÁLISIS

1. Mediante Decreto Supremo Nº 02-95-PCM1 se autorizó a las empresas

del Estado correspondientes al subsector eléctrico incluidas dentro del
proceso de promoción de la inversión privada a que se refiere el Decreto

1
Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 27/1/1995.
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Legislativo N.º 674 para que procedan con el saneamiento legal de la

titulación de los bienes inmuebles de su propiedad, de acuerdo con lo
dispuesto en el referido Decreto Supremo.

El artículo 2 de la referida norma establece que la Oficina Registral de Lima

y Callao, las Oficinas Registrales Regionales y el Registro Predial
procederán a inscribir en el Registro de la Propiedad Inmueble de todas sus
dependencias a nivel nacional, los actos referidos a los bienes inmuebles
de las empresas mencionadas en el citado Decreto Supremo y cuya
inscripción se requiera para el saneamiento legal de los mismos,
comprendiéndose —entre otros— los siguientes:

Las inscripciones de dominio, declaratorias o constataciones de fábrica,

ampliaciones o modificaciones de fábrica, ampliación o aclaración de la
descripción de fábrica, inscripción, aclaración o rectificación de áreas,
linderos y/o medidas perimétricas, independizaciones, acumulaciones,
jurisdicción, numeración, cancelación de inscripciones o anotaciones
relativas a derechos personales o reales incluyendo los de garantía que
conforme a Ley se encuentran extinguidos y cancelación de cargas,
gravámenes, limitaciones u otras restricciones al uso de la propiedad que
se encuentren inscritas y que afecten el libre uso y disponibilidad del bien.

2. Para la inscripción del referido saneamiento legal, el artículo 3 del

Decreto Supremo N.º 02-95-PCM señala que el documento exigible para
llevar a cabo las inscripciones a que hace mención el artículo 2 será sólo
una solicitud simple que tendrá el valor de declaración jurada, conteniendo
los datos relacionados al acto que se pretende registrar y mediante la cual
la empresa respectiva declare que respecto a los actos que pretende
registrar, no existe procedimiento judicial alguno cuya resolución pueda
tener incidencia respecto a la inscripción solicitada.

El artículo 4 de la referida norma añade que en los casos que los inmuebles
que se pretenden inscribir no cuenten con una primera inscripción de
dominio o si se trata de actos referidos al área, linderos, medidas
perimétricas del terreno o a la descripción de la fábrica en él levantada, la
empresa solicitante deberá presentar a los Registros Públicos, además del
documento mencionado en el artículo 3, una memoria descriptiva elaborada
por un profesional colegiado, en la que se indique el área, linderos, medidas
perimétricas y demás descripciones técnicas que deban inscribirse.

3. Las inscripciones a que se refiere el artículo 2 del Decreto Supremo N°

02-95-PCM serán efectuadas de manera preventiva, con una vigencia
improrrogable de 30 días calendario, contados a partir de la fecha de
publicación del aviso a que hace referencia el artículo 8 en el diario oficial
El Peruano y en dos diarios de circulación nacional [artículo 6].

Siendo que a solicitud de la empresa respectiva, los actos a que hace

referencia el artículo 2, se convertirán en definitivas una vez que haya
transcurrido el plazo de 30 días calendario sin que haya mediado oposición
judicial de tercera persona [artículo 7].
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Con el objeto que terceros tomen conocimiento de los inmuebles que serán
materia de saneamiento legal, el artículo 8 del Decreto Supremo N° 02-95-
PCM establece que la empresa eléctrica incluida dentro del proceso de
promoción de la inversión privada deberá publicar en el diario oficial y en
dos diarios de circulación nacional, la relación de dichos bienes inmuebles.

4. Por su parte, el artículo 112 del Reglamento de Inscripciones del Registro

de Predios —en adelante RIRP— regula sobre los informes de las áreas
de catastro de la Sunarp, estableciendo que los títulos en virtud de los
cuales se solicita la inscripción de un acto o derecho que importe la
incorporación de un predio al Registro o su modificación física, se
inscribirán previo informe técnico del área de catastro.

Asimismo, con relación a la labor que realiza la oficina de Catastro se

señala que verificará los datos técnicos del plano presentado, de
conformidad con la normativa vigente sobre la materia, emitiendo un
informe referido a aspectos estrictamente técnicos donde se determine la
existencia o no de superposición de partidas, así como otros aspectos
relevantes, si los hubiere. Dicho informe se realizará únicamente sobre la
base de la información gráfica con la que cuente el área de catastro, bajo
responsabilidad. Se agrega que este informe del área de catastro es
vinculante para el registrador. En tal sentido, el informe del Área de Catastro
es vinculante para el registrador en lo referente a los aspectos técnicos,
siendo función del registrador el pronunciarse sobre los aspectos jurídicos
que sean consecuencia de este informe emitido.

5. Con relación a ello, en el X Pleno del Tribunal Registral realizado los días
8 y 9 de abril de 2005, se aprobó el siguiente precedente de observancia
obligatoria3:

ALCANCES DEL CARÁCTER VINCULANTE DEL INFORME EMITIDO

POR EL ÁREA DE CATASTRO
El informe del área de catastro es vinculante para el Registrador, siempre
que se refiera a aspectos estrictamente técnicos. El Registrador debe

2
Artículo 11.- Informes de las áreas de Catastro de la Sunarp Los títulos en virtud de los
cuales se solicita la inscripción de un acto o derecho que importe la incorporación de un
predio al Registro o su modificación física, se inscribirán previo informe técnico del área
de Catastro. La Sunarp podrá determinar los casos de modificación física que no requieran
dicho informe, en atención a la capacidad operativa de las áreas de Catastro. El área de
Catastro verificará los datos técnicos del plano presentado, de conformidad con la
normativa vigente sobre la materia, emitiendo un informe referido a aspectos estrictamente
técnicos donde se determine la existencia o no de superposición de partidas, así como
otros aspectos relevantes, si los hubiere. Dicho informe se realizará sobre la base de la
información gráfica con la que cuente el área de catastro, actualizada a la fecha de emisión
del informe técnico, bajo responsabilidad. El informe del área de Catastro es vinculante
para el Registrador. En su caso, en la esquela de observación o tacha se consignará
únicamente los defectos u obstáculos técnicos advertidos por el área de catastro. No
obstante, el Registrador no tomará en cuenta aspectos contenidos en el informe de
Catastro que no se ciñan a lo establecido en el párrafo anterior. Inscritos los actos a que
se refiere el primer párrafo, haya o no mediado informe técnico, se comunicará al área de
Catastro a fin de que ésta actualice su base de datos
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distinguir en su contenido los aspectos técnicos que sí lo vinculan, y otros

aspectos de aplicación e interpretación de normas jurídicas, que no le
competen a dicha área, sino de manera indelegable y exclusiva al
Registrador Público4.

De acuerdo al precedente en mención, los informes del área de catastro

resultan vinculantes para el registrador, siempre que se refieran a aspectos
estrictamente técnicos. En este sentido, el registrador a cargo de la
calificación debe distinguir en el informe técnico de catastro los aspectos
técnicos de los jurídicos, por lo que el informe de catastro sólo debe dar
lugar a una observación cuando los defectos técnicos constituyan un
obstáculo para la inscripción.

Esta vinculación del registrador con los informes del área de Catastro,
actualmente debe interpretarse teniendo en cuenta la reciente Ley N.°
313095, Ley para la Modernización y el Fortalecimiento de los Servicios de
la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, que entre otros,
modifica el artículo 2011 del Código Civil, estableciendo que en la
calificación registral en el Registro de Predios se complementará con el
apoyo del área encargada del manejo de las bases gráficas registrales, lo
que no implica una labor de sustitución en la labor de calificación por parte
de las instancias registrales.

6. De otro lado, mediante Resolución N.º 178-2020-SUNARP-SN del

7/12/2020 se aprobó la Directiva DI-004-2020-SCT-DTR, que regula la
emisión de informes técnicos en procedimientos de inscripción, servicios de
publicidad y procedimientos administrativos registrales.

En cuanto a los procedimientos de inscripción, precisa los actos que

requieren informe previo del Área de Catastro5, así como los requisitos
técnicos generales y específicos de los documentos para su evaluación.

4
Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 09/6/2005.
5
7.1. INFORMES TÉCNICOS EN LOS PROCEDIMIENTOS DE INSCRIPCIÓN
7.1.1. Actos que requieren informe previo de catastro Para la inscripción de los siguientes actos
se requiere el Informe Técnico previo de la Oficina de Catastro:
a. Inmatriculaciones.
b. Acumulación e Independización de predios que no provienen de lotizaciones o habilitaciones
urbanas inscritas.
c. Inscripción de perimétricos y lotizaciones de posesiones informales por entidades con
facultades de saneamiento. d. Rectificación, modificación, delimitación o determinación de áreas,
linderos o medidas perimétricas de predios inscritos.
d. Rectificación, modificación, delimitación o determinación de áreas, linderos o medidas
perimétricas de predios inscritos.
e. Las anotaciones preventivas contempladas en el artículo 138 del Reglamento de Inscripciones
del Registro de Predios, siempre que versen sobre una parte del predio inscrito y el título cuente
con los planos respectivos. También las solicitudes de inscripciones definitivas, cuando el
Registrador advierta que esta ha variado en relación a la contenida en las anotaciones
preventivas de las que derivan.
f. En todas las etapas de las Habilitaciones Urbanas, respecto a la conformidad de su perímetro
registrado. g. Inscripción de Recepción de Obras, en el supuesto que en la recepción de obras
se varíe el área, linderos y medidas perimétricas de los lotes preindependizados, cuyo dominio
se encuentre anotado a favor de terceros, conforme se regula en el artículo 42 del Reglamento
de Inscripciones del Registro de Predios. h. Los actos a los que se refiere el artículo 133 del
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Siendo que en el presente caso la anotación preventiva de dominio versa

sobre un área de 757.58m2 del predio inscrito en la partida electrónica N°
11320174 que cuenta con un área de 9,069m2, se requiere del informe
técnico.

7. En atención a las disposiciones anteriormente expuestas, el título alzado

fue remitido por el registrador a cargo de la calificación al área técnica de
la Zona Registral N.° XII-Sede Arequipa, emitiéndose los informes técnicos
010828-2022-Z.R.N°XII-SEDE-AREQUIPA/UREG/CAT del 17/10/2022 y N°
011986-2022-Z.R.N°XII-SEDE-AREQUIPA/UREG/CAT del 14/11/2022.

En el último de los Informes Técnicos que evaluó la documentación técnica

presentada en el reingreso, se señalaron como conclusiones:

“CONCLUSIONES
3.1. Desde el punto de vista técnico, el área materia de trámite se
encuentra totalmente sobre la Partida N° 11320174; sin embargo, se
aprecian discrepancias de ubicación según la información del
sector, y la distancia de referencia indicada por el interesado con el
legajo E-181212-1997.
3.2. Respecto a los datos técnicos de áreas, medidas colindancias de la
memoria y plano presentado, se informa que guardan relación entre sí
3.3. Se deja constancia que la BGR se encuentra en proceso de
actualización, por lo tanto el pronunciamiento es a la fecha, no siendo
posible conocer la totalidad de predios inscritos que pudieran encontrarse
en el ámbito materia de consulta.
Es cuanto informa a Usted para su conocimiento y demás fines”.
El resaltado es nuestro.

En atención a las conclusiones de la oficina de catastro, el registrador

solicita la documentación técnica para subsanar la discrepancia referida a
la ubicación del sector y la distancia de referencia indicada en el plano, con
relación al legajo E-181212-1997.

8. El título archivado N° 181212 del 3/10/1997 es el que dió mérito a la

inscripción de la lotización del Asentamiento Humano Sol de los Andes en
el distrito de Cayma, provincia de Arequipa, inscrito en el asiento 2-b) de la
ficha N° 359670 y que contiene documentación técnica expedida por la
Municipalidad Provincial de Arequipa y que también fue tomada en cuenta
en la independización del predio, puesto que en el título archivado N°
130400-15 que diera mérito a la apertura de la partida 11320174 —sobre
la cual versa la rogatoria—, no corre documentación técnica alguna.

Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, siempre que cuenten con los planos
correspondientes.
i. La inscripción de servidumbres en la partida de la concesión que recaen sobre derecho de
concesiones y la correlación de los predios afectados, tal como se regula en la Directiva N°006-
2011-SUNARP/SA.
j. Inscripciones de las áreas naturales protegidas y la correlación de los predios afectados,
conforme se regula en la Directiva N°01-2012-SUNARP/SA.
k. Inscripción de Código Único Catastral - CUC l. Otros supuestos que otras normas determinen
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En atención a lo expuesto se verifica que la comparación se habría

realizado con el antecedente registral correcto, pues es la lotización la que
contiene información técnica del predio expedida por ente generador de
catastro como es la Municipalidad Provincial de Arequipa.

9. La ubicación del polígono en la base gráfica se obtiene de la aplicación

de coordenadas, distancias, ángulos linderos y medidas perimétricas
señaladas en el plano.

Siendo objeto de observación la discrepancia en la ubicación del predio

objeto de rogatoria en relación al antecedente registral, de los gráficos
contenidos en el plano perimétrico y ubicación y del elaborado por la oficina
de catastro se aprecia lo siguiente:

(Plano perimétrico, Lámina P-1, usuario)

Plano elaborado por la Oficina de Catastro, teniendo en cuenta la lotización

del Asentamiento Humano Sol de los Andes ubicado en el distrito de
Cayma, provincia y departamento de Arequipa inscrita en el asiento 2-b) de
la ficha matriz N° 359670 del Registro de Predios de Arequipa:
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De los gráficos propuestos se observa que la medida de 98.47ml6 puesta

al norte del polígono de la sub-estación eléctrica hacia los lotes del
Asentamiento Humano Sol de los Andes ubicados al norte, es la que origina
discrepancia en la ubicación del predio, ya que mientras en el primer gráfico
(Plano perimétrico y ubicación) llega hasta el inicio de los lotes ubicados
en la parte superior, en el segundo (gráfico elaborado por la oficina de
catastro en el Informe Técnico N° 011986-2022-ZRN°XII-SEDE-
AREQUIPA/UREG/CAT) la línea ocupa parte del espacio donde se ubican.

Diremos entonces que en el presente caso la distancia de 98.47ml no

permite la coincidencia de la ubicación del polígono a independizar.

10. Si bien es cierto, el desfase en relación al antecedente registral es un

aspecto meramente técnico, no obstante ello, debemos tener en cuenta que
la medida de 98.47ml no es un dato exacto, puesto que en el plano
perimétrico y ubicación presentado por el interesado se indica “medida
aproximada”; y que fue consignada a solicitud del Registro, al ser objeto
de observación la imposibilidad de conocer la ubicación del predio.

Por tal motivo, la falta de certeza en la medida de 98.47ml aunada a la

conclusión expuesta por la oficina de catastro en el sentido que el área
materia de trámite se encuentra totalmente sobre la partida N° 11320174

6
Esta medida fue consignada en el último de los planos presentados al reingreso del 9/11/2022,
l a que fue a solicitud de la Oficina de Catastro puesto que en la observación del 28/10/2022 se
indicó que no se podía conocer la ubicación del predio al no haber señalado la distancia respecto
de su antecedente registral.
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(objeto de rogatoria) en relación al título archivado N° 181212 del año 1997,

así como la coincidencia existente como son medidas y colindancias;
permiten concluir que la citada distancia puede ser solo gráfica y no
necesariamente refleja la realidad, por lo que el defecto advertido no
constituye impedimento absoluto para el ingreso del título al Registro.

Consecuentemente, se revoca la observación.

Estando a lo acordado por unanimidad.

VII. RESOLUCIÓN

REVOCAR la observación formulada por el registrador del Registro de

Predios de Arequipa al título referido en el encabezamiento de la presente
resolución y disponer su anotación, previo pago de los derechos registrales
que correspondan.

Regístrese y comuníquese.

FDO.
ROSARIO DEL CARMEN GUERRA MACEDO
Presidenta de la Segunda Sala del Tribunal Registral
MIRTHA RIVERA BEDREGAL
Vocal del Tribunal Registral
LUIS DANDY ESQUIVEL LEÓN
Vocal (s) del Tribunal Registral