sumilla: INFORME PERICIAL
2° JUZGADO CIVIL
EXPEDIENTE : 03998- 2021-0-1601-JR-CI-02
MATERIA : EJECUCION DE GARANTIAS
JUEZ : GUISSELLA DEL CARMEN SORIANO RAMIREZ
ESPECIALISTA : SILVIA MESONES VARAS
DEMANDADO : INVERSIONES RIMAC SRL
DEMANDANTE : [Link] VIDRIOS Y ALUMINIOS CORRALES SAC
SEÑORA JUEZA:
ALEJANDRA YSABEL ANTICONA MESTANZA, con DNI 46568062, Cel. 941257358, CASILLA
ELECTRONICA 191468, correo anticona1990@gmail, y EDGAR JESUS AGUIRRE AVALOS,
DNI N° 41159174, con CASILLA ELECTRONICA 96199, Email: edgar2312@[Link],
CELULAR: 970 973 407, ambos Ingenieros Civiles, Peritos Judiciales de la CSJLL. ante
Ud. con debido respeto cumplimos con emitir y poner a vuestra consideración el
siguiente Informe Pericial.
I.- MEMORIA DESCRIPTIVA
1.00.- SOLICITA LA TASACION COMERCIAL:
Segundo Juzgado Civil.
2.00.- NOMBRE DEL PROPIETARIO O POSESIONARIO.
INVERSIONES RIMAC SRL.
3.00.- SITUACIÓN REGISTRAL DEL PREDIO.
Inscrita en la P.E. 11496973 del Registro de Propiedad Inmueble de la Zona Registral Nº V sede Trujillo.
4.00.- MATERIA Y OBJETO
Es objeto del DICTAMEN PERICIAL lo siguiente: Determinar la TASACION COMERCIAL DEL INMUEBLE
MATERIA DE LITIS, ubicado en PROLONGACIÓN CALLE HUALLAGA N° 346 LOTE A, DISTRITO Y PROVINCIA DE
DE TRUJILLO, DE PARTAMENTO DE LA LIBERTAD, inscrito en la Partida N° 03052557 en el Registro de
Propiedad Inmueble de la Zona Registral Nº V – Sede Trujillo.
5.00.- METODOLOGIA
La tasación comercial del bien inmueble se efectúa según el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú,
aprobado por R.M.N º 172-2016-VIVIENDA, su modificatoria aprobada con R.M. Nº 424 – 2017 – VIVIENDA
del 03 de Noviembre del 2017 y su última modificatoria aprobada por Resolución Ministerial Nº124-2020-
VIVIENDA del 25 de Junio del 2020 en la parte pertinente a inmuebles.
6.00.- FECHA DE INSPECCION OCULAR.
El 15 de Abril del 2025.
7.00.- FECHA DEL INFORME PERICIAL.
21 de Abril del 2025
8.00.- UBICACIÓN
El inmueble se encuentra ubicado en PROLONGACIÓN CALLE HUALLAGA N° 346 LOTE A, DISTRITO Y
PROVINCIADE DE TRUJILLO, DE PARTAMENTO DE LA LIBERTAD
9.00.- ZONIFICACION, CLASE DE USO
Zonificación RDM, RESIDENCIAL MEDIA, según Zonificación establecida
10. 00.- AREA DE TERRENO Y AREA DE EDIFICACION
El área del terreno es de 540.07 m2, el área techada total de los dos niveles es 427.90 m2.
11.00.- LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS
Por el frente: Con la calle Prolongación Huallaga con 13 00 ml
Por la derecha: Con [Link] B con 48.80 ml.
Por la izquierda: Con propiedades de terceros, con 51. 60 ml.
Por el fondo: Con propiedades de terceros, con 9.10 ml.
AREA: 540.07 m2
12.00.- DESCRIPCION DEL INMUEBLE
SE TRATA DE UN INMUEBLE DE DOS PISOS, dedicada a vivienda y comercio, cuya distribución es:
PRIIMER PISO: Dos escaleras al 2do. piso, tallere de laminado , dos servicios higiénicos de varones, servicio
higiénico de damas, patio de maniobras, taller de biselado y estacionamiento. Área Techada : 213.5 m2
SEGUNDO PISO: Taller de armado de carpintería, dos servicios higiénicos de varones, dos almacenes,
circulación y taller de aluminio. - Área techadas : 213.95 m2
13.00.- ESPECIFICACIONES TECNICAS CONSTRUCTIVAS
En las áreas edificadas, los sistemas y materiales predominantes empleados son los siguientes:
- Cimentación de concreto ciclópeo
- Albañilería de ladrillo K.K, columnas y vigas de concreto de amarre
- Techo de Aligerados y parte techado con calamita en forma provisional.
- Piso de cemento y cerámico.
- Revestimiento: tarrajeo con mezcla cemento-arena.
- Puertas y ventanas de fierro al exterior y al interior de madera.
- Baños de color.
- Sistema de instalaciones sanitarias, para agua potable y desagüe empotrados.
- Sistema de instalaciones eléctricas monofásicas y trifásicas
• Obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes
No tiene.
14.00.- CARACTERISTICAS E INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS DEL ENTORNO DEL PREDIO:
El entorno donde se ubica el inmueble cuenta con servicios de agua y alcantarillado, de alumbrado público
y domiciliario y redes de teléfono, cuenta con veredas y calles pavimentadas.
15.0 ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO
a) Zonificación de Residencial de densidad media (RDM), según el Sistema de
Información para la Planificación Urbana - Territorial/GEOPLAN del MVCS.
b) Uso actual
- Según la inspección ocular el uso del inmueble es comercial.
16.00.- SERVIDUMBRES
No es sirviente
17.00.- ANTIGÜEDAD DE LA CONSTRUCCIÓN, ESTADO DE CONSERVACIÓN Y DEPRECIACIÓN.
- Antigüedad: Según documentación de autos (Declaración de Fabrica) y apreciación tiene una antigüedad
de 10 años.
- Estado de conservación: Bueno
- Depreciación: Según valores extraídos del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, Art°33.2, ANEXO
I, TABLA N°02, se considera una depreciación de 12 %.
18.00.- GRAVAMENES
Hipoteca: a favor de [Link] VIDRIOS Y ALUMINIOS CORRALES SAC.
19.00.- FUENTE Y PROCEDENCIA DE LA INFORMACIÓN
Se obtuvo información de documentación, resoluciones del expediente, Declaración de Fábrica, de
documentos emitidos por la Zona Registral N° V-Sede Trujillo, de la Superintendencia Nacional de los
Registros Públicos, MVCS, RNE., Revista “Constructivo”, y nuestra base de datos de inmuebles de la ciudad
de Trujillo.
20.00 OBSERVACIONES
Visita ocular exterior del inmueble, no nos permitieron el ingreso.
II.- VALORIZACIÓN DEL INMUEBLE
a) Valor del Terreno: V.T.
Considerando su ubicación, zonificación, estructura urbana, acceso vial, y según la oferta y demanda
actual de predios colindantes y similares homologado del mercado inmobiliario (ANEXO I), se
considera un valor comercial a la fecha de: US $/. 590.91 el m2.
540.07 m2 x US$ 590.91 / m2………………………………US$ 319,132.76
V.T. : US$ 319,132.76
b) Valor de la Edificaciones: V.E.
Considerando el área construida, tipo de construcción, acabados, antigüedad, estado de conservación, uso,
cálculo de m2 por área construida (cuadro adjunto), depreciación, rentabilidad y sus posibilidades en el
mercado inmobiliario, se estima un valor comercial del m2 por área construida es US $ 413.70 /m2.
(ANEXO II)
427.90 m2x US$ 413.70 /m2 x 0.88 : US$ 155,779,56
V.E. : US$ 155,779,56
Luego el valor comercial del inmueble es VT+VE.
- Valor del terreno………………………………………….= US$ 319,132.76
- Valor de Edificaciones ………………………………….= US$ 155,779.56
c) Valor Comercial Total del Inmueble ………… = US$ 474,912.32
SON : CUATROCIENTOS SETENTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS DOCE CON TREINTA Y DOS CON 32/100.
Y/O US$ 474,912.32x S/. 3.74 = S/. 1,776,172.07
SON: UN MILLÓN SETECIENTOS SETENTA Y SEIS MIL CIENTO SETENTA Y DOS CON 07/100.
COSTO DEL DÓLAR : S/. 3.74
Anexamos a la presente, precios homologados de terrenos similares, ANEXO N°1, y como ANEXO N°2 el
costo por m2 de área construida y galería de fotos.
Es todo cuanto informamos a ud. Señor juez dando por cumplido lo ordenado.
Trujillo, 02 de Mayo del2025
ANEXO I: Muestras y homologación de valor comercial de terreno.
ANEXO Nº 02 : MUESTRA DE ESTUDIO DE MERCADO
MUESTRA Nº 01
TIPO DE BIEN : TERRENO
TIPO DE PREDIO : URBANO
DIRRECION : [Link] Ejécito
AREA ( m2) : 213
ZONIFICACION : Residencial de densidad media (RDM)
PRECIO : S/ 499,500.00
PRECIO : $135,000.00
FUENTE : ANUNCIO EN VENTA
CONTACTO : [Link]
FECHA : 15/10/2024
MUESTRA Nº 02
TIPO DE BIEN : TERRENO
TIPO DE PREDIO : URBANO
DIRRECION : Calle Daniel Hoyle - URB EL MOLINO
AREA ( m2) : 307
ZONIFICACION : Residencial de densidad media (RDM)
PRECIO : S/ 732,600.00
PRECIO : $198,000.00
FUENTE : ANUNCIO EN VENTA
CONTACTO : [Link]
FECHA : 1/09/2024
MUESTRA Nº 03
TIPO DE BIEN : TERRENO
TIPO DE PREDIO : URBANO
DIRRECION : CALLE ANCASH - SECTOR ARANJUEZ
AREA ( m2) : 405
ZONIFICACION : Residencial de densidad media (RDM)
PRECIO : S/ 629,000.00
PRECIO : $170,000.00
FUENTE : ANUNCIO EN VENTA
CONTACTO : [Link]
FECHA : 23/04/2025
MUESTRA Nº 04
TIPO DE BIEN : TERRENO
TIPO DE PREDIO : URBANO
DIRRECION : [Link]
AREA ( m2) : 1280
ZONIFICACION : Residencial de densidad media (RDM)
PRECIO : S/ 2,405,000.00
PRECIO : $650,000.00
FUENTE : [Link]
CONTACTO : ANUNCIO EN VENTA
FECHA : 22/11/2024
MUESTRA Nº 05
TIPO DE BIEN : TERRENO
TIPO DE PREDIO : URBANO
DIRRECION : [Link]
AREA ( m2) : 140
ZONIFICACION : Residencial de densidad media (RDM)
PRECIO : S/ 344,100.00
PRECIO : $93,000.00
FUENTE : [Link]
CONTACTO : ANUNCIO EN VENTA
FECHA : 15/02/2025
Análisis de mercado y homologación
Precio neto del
Área de terreno Precio V.U.T.
terreno
(US$) (m2) Unitario Factores de homologación Homologación
N°
Terreno (US$ /m2)
(US$/m2) Ubi. Ent. Zon. Ext. Top. Act.
1.00 135,000.00 213.00 633.80 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 633.80
2.00 198,000.00 307.00 644.95 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 644.95
3.00 170,000.00 405.00 419.75 1.20 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 503.70
4.00 650,000.00 1,280.00 507.81 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 507.81
5.00 93,000.00 140.00 664.29 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 664.29
Valor promedio 590.91
ANEXO II VALORES POR METRO CUADRADO DE AREA TECHADA
Área con
cobertura
PARTIDAS de
material
noble
MUROS Y COLUMNAS 279.78
TECHOS 206.39
PISOS 117.67
PUERTAS Y VENTANAS 102.10
REVESTIMIENTOS 159.03
BAÑOS 65.64
INSTALACIONES ELECTRICAS
162.05
INSTALACIONES SANITARIAS
SUB TOTAL EN SOLES S/. 1092.66
GASTOS GENERALES 10 % 109,27
UTILIDAD 10 % 109.27
TOTAL 1311.20
IGV 18% 236.02
VALOR COMERCIAL EN SOLES 1547,22
TOTAL EN DÓLAR US$ 413.70
(Tipo de Cambio SUNAT: 1US$/S/.) = 3.74
DETALLE FOTOGRAFICO EXP. 3998-2021 Del 2do. JUZGADO CIVIL DE LA CSJLL
