Situación Inmobiliaria

2025
Índice
01 Dinámica reciente del sector de 04 Los hogares: una
la construcción de vivienda caracterización de la demanda
nueva

02 El mercado de vivienda 05 Las perspectivas de la vivienda

usada: el papel del nueva
arrendamiento

03 Los precios y los costos de la 06 El mercado no residencial

vivienda
01
Dinámica reciente del
sector de la construcción
de vivienda nueva
 BBVA Research / Situación Inmobiliaria Colombia - 2025 4

¿Qué te espera en esta sección?

1 Evolución reciente de las ventas de vivienda. Conclusión clave

Las ventas de vivienda han comenzado a mostrar
Relación entre oferta, precios y descuentos en el señales de recuperación, aunque aún no se
2 sector. consolidan plenamente, con una evolución más
favorable en el segmento No VIS. La oferta se
Tendencias en el desarrollo de proyectos VIS y mantiene en niveles reducidos, ajustándose a la
3 No VIS. demanda, con la cual ha mostrado una mayor
correlación desde inicios de esta década, lo que ha
evitado una acumulación excesiva de inventarios.
Crecimiento del inventario de viviendas terminadas
4 Sin embargo, el stock de viviendas sin vender ha
sin vender.
aumentado, con diferencias según la región. Los
constructores, por su parte, exigen un mayor
Distribución regional del stock de vivienda y su porcentaje de preventas antes de iniciar obras,
5
rotación en el mercado. mientras que la disminución en los desistimientos
podría impulsar nuevos proyectos con buenos registros
La evolución de certificaciones de sostenibilidad en de ventas anticipadas.
6
la construcción.
 BBVA Research / Situación Inmobiliaria Colombia - 2025 5

En 2024, inició la gradual recuperación de las ventas, que se detuvo a finales

del año. El año 2025 arrancó con buenas noticias en No VIS, no tanto en VIS
VENTAS DE VIVIENDAS NUEVAS VENTAS DE VIVIENDAS NUEVAS: COMPOSICIÓN
(MILES DE UNIDADES ANUALES) (MILES DE UNIDADES ANUALES, VENTAS NETAS CAMACOL)

(*): La medida de La Galería Inmobiliaria siempre se refiere a ventas netas.

Fuente: BBVA Research con datos del Coordenada Urbana de Camacol y La Galería Inmobiliaria.
 BBVA Research / Situación Inmobiliaria Colombia - 2025 6

(*)
El país pasó de vender 33 viviendas VIS por cada 1.000 hogares pobres en
2022 a 18 en 2024. La caída en ventas No VIS también fue importante
VENTAS DE VIVIENDA NUEVAS: COMPARACIÓN CON EL STOCK HOGARES
(POR CADA 1.000 HOGARES)

(*): Los hogares pobres en Colombia se definen con la línea de pobreza monetaria nacional del informe de pobreza monetaria anual del DANE. La línea de pobreza se actualiza cada año con precios de la canasta
de bienes que forman la línea. (**): Para 2024, se usaron los hogares pobres del reporte de pobreza de 2023.
Fuente: BBVA Research con datos del DANE.
 BBVA Research / Situación Colombia - Diciembre 2024 7

Uno de cada tres hogares formados desde el año 2000 no accedió a vivienda
formal
FORMACIÓN ANUAL DE HOGARES EN COLOMBIA Y LA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDAS FORMALES
(2000-2024)

Colombia creó cada año Se construyeron

5,9 64%
365 mil TOTAL 9,0 millones de
millones
NUEVOS 9,1 VIVIENDAS ellas FORMALES(*)
COBERTURA
FORMAL
HOGARES millones entre 2000 y 2025
en promedio entre
2000 y 2025

(*): Estimación de BBVA Research con base en las licencias de construcción otorgadas para vivienda.
Fuente: BBVA Research con datos del DANE.

Por lo tanto, el restante fue cubierto con construcción informal (que posiblemente generó los aumentos de los déficit
cualitativos) y un aumento del déficit habitacional cuantitativo.
 BBVA Research / Situación Inmobiliaria Colombia - 2025 8

Los lanzamientos cayeron más que las ventas, ayudando a la menor

generación de inventarios terminados de vivienda nueva
VENTAS Y LANZAMIENTOS DE VIVIENDA NUEVA LAS VENTAS, LOS LANZAMIENTOS Y LAS
(MILES DE UNIDADES BRUTAS ANUALES) INICIACIONES

▰ Las ventas brutas de vivienda crecieron 2,7% en

2024, después de una caída del 37,7% que habían
tenido en 2023.

▰ Los lanzamientos se mantuvieron cayendo: 37,1

en 2023 y 13,5% en 2024. Esto refleja que aún se
mantiene un elevado grado de incertidumbre en el
sector, pues la recuperación de las ventas en 2024
fue marginal, sin mostrar todavía una tendencia
convincente de reactivación.

▰ Las iniciaciones de vivienda también cayeron

tanto en 2023 (-22,6%) como en 2024 (-7,3%), en
línea con un menor stock de proyectos en venta.

Fuente: BBVA Research con datos del Coordenada Urbana de Camacol.

 BBVA Research / Situación Inmobiliaria Colombia - 2025 9

Las regiones con mayor recuperación en ventas son Nariño, Córdoba&Sucre

y Atlántico. Antioquia, Santander y Bogotá&C/marca se mantienen rezagadas
VENTAS DE VIVIENDA NUEVA: POR REGIÓN
(MILES DE UNIDADES BRUTAS ANUALES ACUMULADAS A FEBRERO DE 2025; % DE VARIACIÓN ANUAL RESPECTO A AC. A FEB-24)

(*): Es la participación de las ventas de cada región en el total del país.

Fuente: BBVA Research con datos de Coordenada Urbana - Camacol.
 BBVA Research / Situación Colombia - Diciembre 2024 10

La oferta ahora es más exigente y requiere un mayor porcentaje de ventas

para iniciar obras…
VIVIENDAS NUEVAS VENDIDAS SIN INICIO DE NINGÚN TIPO DE OBRA
(MILES, DICIEMBRE 2024)

Fuente: BBVA Research con datos de La Galería Inmobiliaria.

…En 2024, las unidades de vivienda en proyectos que no habían iniciado ninguna obra se ubicó en el 172% de los
lanzamientos del año. Al contrario, en 2018 se ubicaban en el 89% de los lanzamientos de ese año.
 BBVA Research / Situación Colombia - Diciembre 2024 11

Aún seleccionando proyectos con ventas elevadas (80% vendido), había 65

mil viviendas vendidas sin iniciar obras (3,5m. m2) en dic-24
VIVIENDAS NUEVAS VENDIDAS EN PROYECTOS CON 80% VENDIDO, SIN INICIO DE NINGÚN TIPO DE OBRA
(MILES, DICIEMBRE 2024)

Fuente: BBVA Research con datos de La Galería Inmobiliaria.

En 2024, las unidades de vivienda en proyectos que no habían iniciado ninguna obra y tenían al menos el 80% vendido se
ubicó en el 65% de los lanzamientos del año. Al contrario, en 2018 se ubicaban en el 33% de los lanzamientos de ese año.
 BBVA Research / Situación Inmobiliaria Colombia - 2025 12

El ajuste de la oferta hizo posible que, en un año de bajas ventas de vivienda,

como fue 2024, los descuentos ofrecidos en la venta fueran menores
PROYECTOS CON DESCUENTO: POR RANGOS DE PRECIOS
(% DEL TOTAL DE PROYECTOS LANZADOS; RANGO DE PRECIO EN MILLONES DE PESOS POR METRO CUADRADO)

Fuente: BBVA Research con datos de La Galería Inmobiliaria.

 BBVA Research / Situación Inmobiliaria Colombia - 2025 13

El porcentaje de proyectos con descuento se redujo en casi todas las

ciudades, con excepciones claras en B/manga y Popayán y algo en Cali
PROYECTOS CON DESCUENTO: POR CIUDAD
(% DEL TOTAL DE PROYECTOS LANZADOS)

Fuente: BBVA Research con datos de La Galería Inmobiliaria.

 BBVA Research / Situación Inmobiliaria Colombia - 2025 14

Las señales son un poco diferentes según la fuente, pero, en general, está
aumentando gradualmente la velocidad de la comercialización de la vivienda
VELOCIDAD DE COMERCIALIZACIÓN DE LA VIVIENDA NUEVA: POR TIPO
(NÚMERO DE MESES NECESARIOS PARA VENDER LA OFERTA DISPONIBLE AL CIERRE DE CADA AÑO SEGÚN VENTAS DE ESE AÑO)

(*) Camacol reporta ventas brutas, mientras que la Galería Inmobiliaria utiliza ventas netas. Esta diferencia metodológica puede llevar a interpretaciones distintas sobre la velocidad de comercialización.
Fuente: BBVA Research con datos del Coordenada Urbana de Camacol y La Galería Inmobiliaria.
 BBVA Research / Situación Inmobiliaria Colombia - 2025 15

Las viviendas terminadas sin vender están creciendo pese a que las
renuncias de compra de vivienda son cada vez menores
UNIDADES TERMINADAS SIN VENDER RENUNCIA COMPRA Y DESISTIMIENTO PROYECTO
(% DE LA OFERTA TOTAL (*)) DE CONSTRUCCIÓN (% DE LAS VENTAS Y DE LA OFERTA (*))

(*): Incluye la oferta de viviendas en cualquier etapa, desde lanzamientos sin obras hasta terminadas sin vender. (**): Datos a febrero de 2025.
Fuente: BBVA Research con datos del Coordenada Urbana de Camacol y La Galería Inmobiliaria.
 BBVA Research / Situación Inmobiliaria Colombia - 2025 16

Bogotá&C/marca y S/der concentran las unidades terminadas sin vender del

país. Al contrario, Tolima, Valle, Meta y Magdalena tienen pocas de ellas
UNIDADES TERMINADAS SIN VENDER —UTV—: POR REGIONAL
(% DE LA OFERTA TOTAL (*) O DE LAS UNIDADES TERMINADAS SIN VENDER)

(*): Incluye la oferta de viviendas en cualquier etapa, desde lanzamientos sin obras hasta terminadas sin vender.
Fuente: BBVA Research con datos del Coordenada Urbana de Camacol.
02
El mercado de vivienda
usada: el papel del
arrendamiento
 BBVA Research / Situación Inmobiliaria Colombia - 2025 18

¿Qué te espera en esta sección?

1 Evolución del mercado de vivienda usada.

Conclusión clave
Crecimiento del arriendo frente a la propiedad y su El número de hogares en arriendo supera
2 distribución en las principales ciudades. al de propietarios, con una mayor
concentración en las principales ciudades. La
oferta de vivienda usada se ha reducido, lo
3 Precios de los arriendos. que ha impulsado el alza en los precios de
los arriendos, aumentando la rentabilidad de
4 Tiempos de venta y arriendo de inmuebles usados. la inversión residencial para alquiler. Los
tiempos de venta y arriendo de inmuebles
usados han disminuido, reflejando una
Diferencias regionales en la oferta y demanda de mayor demanda en un contexto de menor
5 vivienda usada.
construcción de vivienda nueva.
 BBVA Research / Situación Inmobiliaria Colombia - 2025 19

(*)
Ahora, más hogares viven en arriendo (7,3 m.) que en propiedad (7,1 m. ): al
año se pagan cerca de 60 billones de pesos en arriendos
ESTRUCTURA DE PROPIEDAD DE LA VIVIENDA: ARRIENDO Y PROPIA (**)
(% DEL TOTAL DE LOS HOGARES, 2023)

(*): Cifra de la GEIH del DANE. (**): La categoría Propia incluye las propiedades en hipoteca y completamente pagadas.
Fuente: BBVA Research con datos del DANE.
 BBVA Research / Situación Inmobiliaria Colombia - 2025 20

Colombia sobresale en el contexto latinoamericano como la economía en

donde más hogares viven en arriendo
HOGARES QUE VIVEN EN ARRIENDO EN LATINOAMÉRICA
(% DEL TOTAL DE LOS HOGARES, 2023 O AÑO MÁS RECIENTE)

Fuente: BBVA Research con datos de DANE y GrowthLab.

 BBVA Research / Situación Inmobiliaria Colombia - 2025 21

Las principales ciudades concentran el mercado de vivienda usada, con

Bogotá destacándose especialmente en las búsquedas para la compra
BÚSQUEDAS DE INMUEBLES PARA LA COMPRA BÚSQUEDA DE INMUEBLES PARA ARRIENDO
(% DEL TOTAL DE BÚSQUEDAS NACIONALES (*)) (% DEL TOTAL DE BÚSQUEDAS NACIONALES (*))

(*) Ciencuadras no reporta en sus informes el total de búsquedas anuales, sino solamente la participación regional en el 100% de las búsquedas.
Fuente: BBVA Research con datos de Ciencuadras.
 BBVA Research / Situación Inmobiliaria Colombia - 2025 22

El arrendamiento sigue siendo una opción rentable para la inversión en

vivienda: su mejor comportamiento del precio y las tendencias en la demanda

"Generaciones como los millennials están "La vivienda turística o de corta estancia ha "El arrendamiento sigue siendo un modelo atractivo y
viendo el arrendamiento como una opción crecido debido a plataformas como Airbnb, pero seguro, especialmente para aquellos que no pueden
viable, no solo como una necesidad, sino es fundamental que se cumplan las normativas acceder a crédito o prefieren una mayor movilidad."
también como una inversión de bajo riesgo." locales y que las comunidades de propiedad
horizontal estén de acuerdo con este tipo de uso." El Colombiano.
— Mario Ramírez, presidente de Fedelonjas.
— Mario Ramírez, presidente de Fedelonjas.

"Medellín y otras ciudades turísticas han visto "La pandemia y la inseguridad hacen que los "Alta demanda en zonas como Chapinero
crecer la modalidad de vivienda turística tipo hogares prefieran realizar actividades sin salir de (Bogotá) y El Poblado (Medellín) impulsó el
Airbnb, pero es clave respetar normativas locales casa, aumentando la comercialización de mercado de arriendos en 2024, aunque también
y comunidades de propiedad horizontal." inmuebles con áreas comunes bien dotadas." generó presión sobre los precios."

— [Link] — MUBRICK. — [Link].

"Fincaraíz cerró el 2024 con más de 87 millones "La colocación de inmuebles en arriendo ha “La movilidad laboral y la flexibilidad habitacional
de visitas y 725 millones de páginas vistas para venido aumentando en Bogotá y ciudades impulsarán la compra de propiedades destinadas
comprar o arrendar propiedades, demostrando la principales debido a la notoria disminución en la a alquiler, consolidando esta tendencia como una
fuerte digitalización del mercado inmobiliario." construcción de vivienda nueva." fuente de ingresos pasivos estables”.

— Portal [Link]. — Asociación para el Fomento y Desarrollo Inmobiliario OIKOS y Viventa

(AFYDI).
 BBVA Research / Situación Inmobiliaria Colombia - 2025 23

Los turistas cada vez rentan más apartamentos para estancias cortas
(viviendas turísticas): un impulso adicional para la inversión en vivienda
PRESTADORES TURÍSTICOS: ALOJAMIENTO
(NÚMERO)

(*): Unidades de alojamiento que no son parte de las categorías tradicionales como hoteles, moteles, hostales o pensiones. Estos hospedajes incluyen opciones como:Apartamentos turísticos, Cabañas, Fincas,
turísticas, Campings, Albergues, Casas rurales.
Fuente: BBVA Research con datos de Registro Nacional de Turismo en Datos Abiertos.
 BBVA Research / Situación Inmobiliaria Colombia - 2025 24

Si bien, la inversión institucional para arrendamiento aún enfrenta grandes

desafíos
Barreras: ¿Qué hacen otros países que Colombia no?
Falta de regulación específica: Ley 820 no contempla este En Chile y México existen vehículos de inversión
tipo de proyectos. institucionales activos en multifamily.
Inseguridad jurídica para inversionistas y operadores. Cuentan con mercados secundarios y exit strategies claras
No hay mercado secundario para venta de activos para inversionistas.
estabilizados (baja liquidez). Gobiernos han ajustado marcos regulatorios y promovido el
Financiadores perciben alto riesgo y falta de datos operativos. multifamily como solución de vivienda.
El modelo de venta tradicional sigue siendo más rentable y Mayor confianza en operadores con experiencia y proyectos
dominante. estabilizados.
Poca experiencia operativa profesionalizada en el país. Multifamily se considera un activo institucional legítimo y
Ausencia de incentivos fiscales, financieros o urbanísticos. estratégico para fondos.
Intentos de reforma normativa han fracasado.

Crear regulación diferenciada Fomentar la creación de un Capacitar operadores en Promover alianzas con family
para arrendamiento mercado secundario para gestión profesional de activos offices y capital institucional
especializado y multifamily. activos estabilizados. y portafolios de renta. flexible.
¿Qué hacer? –
Establecer incentivos fiscales Diseñar productos Facilitar reconversiones de Visibilizar casos de éxito (ej.
Recomendacion y urbanísticos para proyectos financieros específicos desde edificios comerciales en Nomad 77) para generar
es clave de renta institucional. banca y fondos de desarrollo. multifamily. confianza y atraer inversión.

Fuente: BBVA Research con información de GRI Club.

 BBVA Research / Situación Inmobiliaria Colombia - 2025 25

La oferta de vivienda usada para arriendo y para compra se redujo en el país:

implicó presiones al alza sobre el precio de los arriendos, no tanto en la venta
VIVIENDAS EN MERCADO DE “USADOS”: OFERTA MERCADO DE VIVIENDA POR CIUDAD
(% DEL STOCK TOTAL) (% DEL NEGOCIO INMOBILIARIO POR CIUDAD, 2024)

3,5
3,3
1,6
1,2 27%
2,3 0,8
0,3

Arriendo Venta 16%

0,5
B/manga 43%
Arriendo Venta
Barranquilla
0,9 0,9 48%
0,4 0,3 12%
38%
Arriendo Venta
13%
Medellín 9%
Medellín
2,6 33%
2,3 35%
1,8
1,3 1,2 Cali
1,0 0,9
0,8 Nueva VIS
15%
Nueva No VIS
Arriendo Venta Arriendo Venta 11% Venta usada
Cali Prom. pre-covid(*) 2024 Bogotá Bogotá Arriendo usada
(*): El período varía por ciudad según la disponibilidad de datos.
Fuente: BBVA Research con datos de La Galería Inmobiliaria.
 BBVA Research / Situación Inmobiliaria Colombia - 2025 26

En efecto, los precios de los arriendos llevan casi dos años creciendo por
encima de la inflación (total y básica(*)) y los precios de la vivienda nueva(**)
INFLACIÓN DE ARRIENDOS, INFLACIÓN TOTAL, INFLACIÓN BÁSICA (*) Y PRECIOS DE LA VIVIENDA NUEVA (**)
(VARIACIÓN ANUAL, %)

(*): Inflación sin alimentos ni regulados. (**): Precio de la vivienda nueva del Banco de la República, con información de La Galería Inmobiliaria.
Fuente: BBVA Research con datos del DANE y el Banco de la República.
 BBVA Research / Situación Inmobiliaria Colombia - 2025 27

La mayoría de las ciudades, aunque no todas, muestran una desaceleración

progresiva de la inflación de los arriendos
INFLACIÓN DE ARRIENDOS: POR CIUDAD
(VARIACIÓN ANUAL, %, FIN DE PERÍODO DE CADA AÑO (*))

(*): Para 2025, el dato corresponde al mes de febrero.

Fuente: BBVA Research con datos del DANE.
 BBVA Research / Situación Inmobiliaria Colombia - 2025 28

Los tiempos de arriendo y venta de inmuebles usados se ubica en niveles

bajos respecto a la historia: también es el resultado de la menor oferta nueva
TIEMPO PARA ARRENDAR UN INMUEBLE USADO TIEMPO PARA VENDER UN INMUEBLE USADO
(MESES) (MESES)

Fuente: BBVA Research con datos de La Galería Inmobiliaria.

03
Los precios y los costos
de la vivienda
 BBVA Research / Situación Inmobiliaria Colombia - 2025 30

¿Qué te espera en esta sección?

1 Evolución de los precios de la vivienda.

Diferencias en el precio por metro cuadrado entre Conclusión clave

2 ciudades y segmentos de vivienda.
El precio de la vivienda nueva crece
Desaceleración en el crecimiento de costos de ligeramente por debajo de la inflación, con
3 construcción. variaciones entre ciudades. Los costos de la
construcción se han desacelerado,
Factores que impulsan la variación de costos en especialmente en edificaciones residenciales,
4 edificaciones residenciales y no residenciales. mientras que la mano de obra, el transporte y
los materiales siguen siendo los principales
Impacto de la mano de obra, transporte y materiales factores que determinan la estructura de
5 en la estructura de costos del sector.
costos.
 BBVA Research / Situación Inmobiliaria Colombia - 2025 31

En un horizonte de 20 años, el valor del metro2 (total de viviendas existentes,

por ciudad) aumentó algo más que la inflación. No así en períodos más cortos
PRECIO PROMEDIO POR METRO CUADRADO DEL STOCK TOTAL DE VIVIENDA
(VARIACIÓN, %; DATOS A SEPTIEMBRE DE 2024)

(*): Valor que aparece entre paréntesis en el eje X, es la variación acumulada en 20 años de los precios por metro cuadrado y de la inflación. (**): Bogotá fue estimado por BBVA Research.
Fuente: BBVA Research con datos del DANE.
 BBVA Research / Situación Inmobiliaria Colombia - 2025 32

En 2024, precio medio m2 en vivienda nueva creció poco. Sobresalen Pereira

y Popayán entre ciudades que lanzaron proyectos más costosos que en 2023
PRECIO PROMEDIO DEL METRO CUADRADO EN PROYECTOS VENDIDOS: TOTAL
(MILLONES DE PESOS CORRIENTES POR M2)

Fuente: BBVA Research con datos de La Galería Inmobiliaria.

 BBVA Research / Situación Inmobiliaria Colombia - 2025 33

Solo Neiva lanzó proyectos con menor precio medio en No VIS. En cambio,
Valledupar, Tunja y V/cencio sobresalen entre los que lanzaron más costosos
PRECIO PROMEDIO DEL METRO CUADRADO EN PROYECTOS VENDIDOS: NO VIS
(MILLONES DE PESOS CORRIENTES POR M2)

Fuente: BBVA Research con datos del DANE.

 BBVA Research / Situación Inmobiliaria Colombia - 2025 34

Los precios de la vivienda crecen ligeramente por debajo de la inflación

luego de que su recuperación se interrumpiera a mediados de 2024
PRECIOS DE LA VIVIENDA NUEVA EL PRECIO DE LA VIVIENDA POR CIUDADES:
(VARIACIÓN ANUAL, %)

▰ La ciudad en que crecen más los precios de la

vivienda nueva es Medellín, siendo la única que
supera a la inflación (6,1% nominal y 0,9% real).
▰ Entre las demás ciudades, la de menor dinamismo
en precios es Cali, la cual cae un 2,1% real (crece
solo un 2,1 nominal). Muy cerca de esta variación
están los alrededores de Bogotá, con una caída real
del 2,1% y un incremento de tan solo 3,7% nominal.
▰ Bogotá, aunque crece un poco más en términos
nominales (+4,3%), se ubica en terreno negativo
cuando se corrige por su inflación (-1,5%).

Fuente: BBVA Research con datos de La Galería Inmobiliaria y Banco de la República.

 BBVA Research / Situación Inmobiliaria Colombia - 2025 35

Los costos de la construcción de edificaciones se desaceleraron entre 2023

y 2024, cerrando el año pasado con un incremento inferior al de la inflación
COSTOS CONSTRUCCIÓN DE EDIFICACIONES (*) La historia de los costos de la construcción
(VARIACIÓN ANUAL, %)
de edificaciones:
▰ En 2021, el DANE rediseñó el índice para mejorar
su precisión y ampliar su cobertura, reemplazando el
ICCV.
▰ Se observan aumentos destacados en 2011, 2015,
2021 y 2022, con este último año alcanzando la
mayor variación anual en la serie.
▰ Tras este pico, el índice ha mostrado una
desaceleración en 2023 (7,3%) y 2024 (4,1%), lo
que indica una moderación en el aumento de costos.
▰ La exposición a costos externos, el entorno
geopolítico global y las restricciones comerciales son
clave para el seguimiento de estos costos.

(*): Datos de 2010 a 2021 son del ICCV (índice de costos de la construcción de vivienda).
Fuente: BBVA Research con datos del DANE.
 BBVA Research / Situación Inmobiliaria Colombia - 2025 36

Las edificaciones no residenciales presentan mayores variaciones que las

residenciales, pero ambas muestran una tendencia a la desaceleración
COSTOS CONSTRUCCIÓN DE EDIFICACIONES: POR TIPO DE EDIFICACIONES
(VARIACIÓN ANUAL, %)

(*): En paréntesis, en el eje X, está la participación de cada rubro de costos dentro de cada grupo analizado.
Fuente: BBVA Research con datos del DANE.
 BBVA Research / Situación Inmobiliaria Colombia - 2025 37

La mano de obra, el transporte y el equipo impulsan el crecimiento del índice

de costos de la construcción de edificaciones
(*)
COSTOS CONSTRUCCIÓN DE EDIFICACIONES: POR ESTRUCTURA DE COSTOS Y SISTEMA CONSTRUCTIVO
(VARIACIÓN ANUAL, %, DICIEMBRE DE 2024)

(*): Aporticado: estructura con columnas y vigas que soportan las cargas, permitiendo flexibilidad en los muros. Industrializado: construcción con elementos prefabricados y procesos estandarizados.
(**): En paréntesis, en el eje X, está la participación de cada rubro de costos dentro de cada grupo analizado.
Fuente: BBVA Research con datos del DANE.
04
Los hogares: una
caracterización de la
demanda
 BBVA Research / Situación Inmobiliaria Colombia - 2025 39

¿Qué te espera en esta sección?

Caracterización de los hogares y su capacidad de

1 compra de vivienda.
Conclusión clave
El ingreso familiar y la formalidad laboral
Relación entre ingreso familiar, tamaño del hogar y influyen en la capacidad de compra de
2
formalidad laboral. vivienda, con variaciones regionales. Las
remesas y la compra de vivienda por no
Impacto de las remesas y compras de vivienda por residentes han cobrado relevancia en
3
no residentes.
algunas zonas. El déficit de vivienda es
Déficit de vivienda, diferencias regionales y
mayor en términos cualitativos que
4 demanda de soluciones habitacionales. cuantitativos, alimentando la demanda
potencial de vivienda en el mediano plazo, y
Cambios demográficos y su efecto en el mercado de el envejecimiento de la población
5 vivienda. transformará la demanda habitacional en el
futuro.
 BBVA Research / Situación Inmobiliaria Colombia - 2025 40

El ingreso por persona en Colombia se ubica en alrededor de 1,1 millones

mensuales, siendo mayor a esta cifra en muchas de las ciudades capitales
INGRESO PROMEDIO POR PERSONA
(MILLONES DE PESOS CORRIENTES MENSUALES, 2023)

Fuente: BBVA Research con datos del DANE.

 BBVA Research / Situación Inmobiliaria Colombia - 2025 41

Si bien, el ingreso relevante para la compra de vivienda es el ingreso familiar,

no el individual. En Colombia, hay 2,9 personas por hogar, en promedio
TOTAL DE HOGARES Y NÚMERO DE PERSONAS EN EL HOGAR
(MILES Y NÚMERO, 2023)

Fuente: BBVA Research con datos del DANE.

 BBVA Research / Situación Inmobiliaria Colombia - 2025 42

Casi el 70% de los hogares en Colombia están conformados por tres

personas o menos, con algunas excepciones en regiones del Caribe
DISTRIBUCIÓN DEL TAMAÑO DE LOS HOGARES
(% DEL TOTAL, 2023)

Fuente: BBVA Research con datos del DANE.

 BBVA Research / Situación Inmobiliaria Colombia - 2025 43

Ajustando por número de personas en el hogar, el ingreso familiar crece en

los departamentos con hogares más amplios
INGRESO FAMILIAR PROMEDIO
(MILLONES DE PESOS CORRIENTES MENSUALES, 2023)

Fuente: BBVA Research con datos del DANE.

 BBVA Research / Situación Inmobiliaria Colombia - 2025 44

Los departamentos con mayor ingreso disponible suelen ser aquellos con un
mayor nivel de formalidad laboral
FORMALIDAD: SEGÚN AFILIACIÓN A RÉGIMEN CONTRIBUTIVO DE SALUD
(% DEL TOTAL DE PERSONAS, 2023)

Fuente: BBVA Research con datos del DANE.

 BBVA Research / Situación Colombia - Diciembre 2024 45

Las remesas, que complementan ingresos regionales, se ubican en 2,8% del

PIB. Su valor supera a exportaciones como banano (11 veces) y flores (10)
ENTRADA DE REMESAS ENTRADA DE REMESAS (*)
(MILES DE MILLONES DE DÓLARES Y % DEL PIB) (MILES DE MILLONES DÓLARES Y % DE PIB DEPARTAMENTAL)

(p): Previsiones de BBVA Research. (*) Remesas acumuladas al tercer trimestre de 2024.
Fuente: BBVA Research con datos del Banco de la República y DANE. Nota: PIB a 2023. Cundinamarca incluye a Bogotá.

Desde 2020, las remesas desde [Link]. han representado más de 50% del total. Se prevé una leve reducción por políticas
migratorias, pero será acotada.
 BBVA Research / Situación Inmobiliaria Colombia - 2025 46

No solo las remesas importan: alrededor del 7,3% de las ventas de vivienda
nueva se destinan a extranjeros o colombianos que no residen en el país
VENTAS DE VIVIENDA NUEVA A NO RESIDENTES
(% DEL TOTAL DE VENTAS, JULIO DE 2024 (*))

Nota: Promedio ponderado según el número de unidades vendidas al corte de jun/24. Calculado sobre los proyectos encuestados con respuestas completas y válidas. Se excluyen los proyectos "sin respuesta" y
"no sabe". Los proyectos se clasificaron como VIS o No VIS de acuerdo con la predominancia de unidades de cada segmento con respecto al total. No se tuvieron en cuenta los resultados de la regional Meta
debido a su baja tasa de respuesta (7%).
Fuente: BBVA Research con datos de Coordenada Urbana - Camacol.
 BBVA Research / Situación Inmobiliaria Colombia - 2025 47

En cuatro regiones del país, la compra por no residentes representa más del
10% de las ventas de vivienda nueva: Quindío, Magdalena, Antioquia y Bolívar
VENTAS DE VIVIENDA NUEVA A NO RESIDENTES: POR REGIONES
(% DEL TOTAL DE VENTAS REGIONALES, JULIO DE 2024 (*))

Nota: Promedio ponderado según el número de unidades vendidas al corte de jun/24. Calculado sobre los proyectos encuestados con respuestas completas y válidas. Se excluyen los proyectos "sin respuesta" y
"no sabe". Los proyectos se clasificaron como VIS o No VIS de acuerdo con la predominancia de unidades de cada segmento con respecto al total. No se tuvieron en cuenta los resultados de la regional Meta
debido a su baja tasa de respuesta (7%).
Fuente: BBVA Research con datos de Coordenada Urbana - Camacol.
 BBVA Research / Situación Inmobiliaria Colombia - 2025 48

Las regiones de bajo ingreso se caracterizan por un déficit cualitativo muy

superior al nacional, más que por superarlo en el cuantitativo
DÉFICIT DE VIVIENDA: POR TIPO
(% DEL TOTAL DE LOS HOGARES, 2023)

Fuente: BBVA Research con datos del DANE.

 BBVA Research / Situación Inmobiliaria Colombia - 2025 49

La construcción de viviendas debería tomar en cuenta la necesidad que

tienen los hogares de continuar con su actividad económica
HOGARES CON ACTIVIDADES ECONÓMICAS EN EL HOGAR
(% DEL TOTAL DE LOS HOGARES, 2023)

Fuente: BBVA Research con datos del DANE.

 BBVA Research / Situación Inmobiliaria Colombia - 2025 50

Ahora bien, otro factor a considerar es la demografía. La población en edad

adulta está creciendo rápidamente…
POBLACIÓN DE COLOMBIA: SEGÚN RANGOS DE EDADES
(% DEL TOTAL DE LAS PERSONAS)

(p): Previsiones demográficas de la CEPAL.

(*): El valor entre paréntesis en la leyenda indica el porcentaje que represente la población de 65 años y más en el total de niños del país (menores de 15 años).
Fuente: BBVA Research con datos de CEPAL.
 BBVA Research / Situación Inmobiliaria Colombia - 2025 51

… de hecho, la transición demográfica de Colombia es más rápida que la de

Europa y el promedio mundial, pero un poco más lenta que en Asia Oriental
TASA DE NATALIDAD BRUTA: REGIONES SELECCIONADAS Y COLOMBIA
(NACIMIENTOS POR MIL PERSONAS. EN PARÉNTESIS: # DE AÑOS EN REDUCIR A LA MITAD LA TASA DE NATALIDAD DESDE SU MÁXIMO)

Fuente: BBVA Research con datos de Banco Mundial.

 BBVA Research / Situación Inmobiliaria Colombia - 2025 52

Además, el creciente peso de la población adulta y adulta mayor se explica

por la caída de la natalidad en momentos en que la tasa de mortalidad es baja
NACIMIENTOS Y DEFUNCIONES ANUALES EN COLOMBIA
(MILES DE PERSONAS)

Fuente: BBVA Research con datos del DANE (1998-2024) y CEPAL (antes de 1998).
 BBVA Research / Situación Inmobiliaria Colombia - 2025 53

La menor tasa de mortalidad determinó un incremento de la esperanza de

vida al nacer, con algunas diferencias regionales que son importantes
ESPERANZA DE VIDA AL NACER
(AÑOS, 2025)

Fuente: BBVA Research con datos del DANE.

 BBVA Research / Situación Inmobiliaria Colombia - 2025 54

Como resultado, la edad promedio de los colombianos aumentó, pero con

grandes diferencias regionales
EDAD PROMEDIO: POR DEPARTAMENTO
(AÑOS DE EDAD, 2025)

Fuente: BBVA Research con datos del DANE.

05
Las perspectivas de la
vivienda nueva
 BBVA Research / Situación Inmobiliaria Colombia - 2025 56

¿Qué te espera en esta sección?

Factores económicos que influirán en el mercado de

1 vivienda. Conclusión clave
Las mejores condiciones económicas y la
Proyección de crecimiento en las ventas de vivienda
2 nueva. reducción en las tasas de interés
favorecerán la demanda de vivienda nueva.
Se espera un crecimiento en las ventas,
Tendencias que marcarán el mercado habitacional
3 en los próximos años. impulsado por las condiciones
macroeconómicas, subsidios y mercado
Innovación tecnológica, sostenibilidad y nuevos
potencial. La sostenibilidad, la tecnología y los
4 modelos de vivienda. modelos flexibles de vivienda ganarán
relevancia en el mercado.
 BBVA Research / Situación Inmobiliaria Colombia - 2025 57

Los indicadores que determinan el mercado de vivienda son positivos, tanto

a corto como a mediano plazo. Si bien, existen factores que podrían limitarlo

Factores positivos
1 Aceleración del crecimiento económico (variación anual real, %) 3 Programas de subsidios en las ciudades del país 125 mil
2024 2025(p) 2026(p) subsidios de vivienda en 8 departamentos y 17 municipios
PIB 1,7 2,5 2,9
4
Demanda interna 2,2 3,7 3,3 Creación de empleo y salarios
▰ En 2025 se crearán 400 mil empleos y otros 500 mil en
2 Menores tasas de interés e inflación (fin de período, %) 2026. Además, la caída de la inflación seguirá impulsando
los salarios reales.
2024 2025(p) 2026(p)
Tasa BanRep 9,50 8,50 6,50 5 Demanda potencial por persistencia del déficit de vivienda
Inflación 5,2 4,4 3,5 ▰ Impulso a viviendas nuevas y por mejoramientos.

Factores limitantes
1 Programas de subsidios nacionales 2 Costos del hierro y acero 3 Escasez de suelo urbanizable
▰ Limitaciones presupuestales pueden llevar a la ▰ 35% sobre alambrón de hierro o acero (desde ▰ Regulaciones o restricciones
adjudicación de menos de 20 mil subsidios anuales países sin acuerdo comercial) y 14,5% sobre barras geográficas de las ciudades.
(vs. 50 mil que se establecía en el Plan de de hierro y acero que excedan un cupo anual
Desarrollo). Esto genera incertidumbre en el sector (+29,5 mil toneladas desde países de la CAN). A
y dificulta el cierre financiero de algunos hogares. esto se suma un nivel elevado del dólar.
 BBVA Research / Situación Inmobiliaria Colombia - 2025 58

Uno de los factores más importantes que impulsarán la compra de vivienda

es la reducción de la tasa hipotecaria, la cual volvió a promedios históricos
TASA DE INTERÉS HIPOTECARIA
(E.A., %)

Fuente: BBVA Research con datos de la Superintendencia Financiera de Colombia.

 BBVA Research / Situación Inmobiliaria Colombia - 2025 59

Estos factores permitirán que las ventas de vivienda nueva crezcan un 9,0 %
en 2025 y un 11,5 % en 2026. El segmento No VIS tendrá el mejor desempeño
VENTAS DE VIVIENDA NUEVA
(NIVELES BRUTOS, MILES DE UNIDADES)

(p): Previsiones de BBVA Research.

Fuente: BBVA Research con datos de CAMACOL.
 BBVA Research / Situación Inmobiliaria Colombia - 2025 60

Tendencias en el mercado de vivienda que determinarán su comportamiento

en los siguientes años (I)

Proyecciones 2025-2026. Crecimiento del sector La inteligencia artificial Innovación tecnológica

residencial en renta. transforma el sector. como eje del mercado.
Se anticipa una mayor participación
del segmento de vivienda no VIS en El mercado multifamiliar Agilizan procesos de Optimizan la experiencia del
el crecimiento del sector, impulsado seguirá en expansión, con compra, renta y cliente, la gestión
por mejores condiciones financieras alta demanda en Bogotá y valoración. Modelos inmobiliaria y la eficiencia
de los hogares, el aumento de la Medellín, reflejando nuevas predictivos ayudarán a en trámites. La adopción de
demanda para estadías cortas en preferencias de vivienda. Se determinar precios de blockchain en el sector
apartamentos privados y un panorama espera un aumento en mercado en tiempo real, inmobiliario permitirá
laboral más favorable. En contraste, la proyectos de vivienda en reduciendo la incertidumbre transacciones más seguras y
vivienda VIS enfrentará desafíos por renta institucional, lo que en la compra y venta de ágiles, especialmente en
la incertidumbre sobre la continuidad atraerá inversionistas vivienda. escrituras y contratos
de los subsidios gubernamentales, nacionales e internacionales. digitales.
aunque se verá parcialmente
dinamizada por la inversión de
hogares de ingresos altos que buscan
opciones en este segmento.

Fuente: BBVA Research con datos de la Ciencuadras, Fedelonjas y Camacol.

 BBVA Research / Situación Inmobiliaria Colombia - 2025 61

Tendencias en el mercado de vivienda que determinarán su comportamiento

en los siguientes años (II)

Expansión de modelos de Enfoque en sostenibilidad y Reconfiguración de la demanda

vivienda flexible. construcción verde. habitacional.

Flex Living y modelos de coliving Aumento en proyectos de Ciudades intermedias están

responden a la demanda de vivienda ecoeficiente con atrayendo cada vez más
mayor flexibilidad y adaptabilidad certificaciones que optimizan compradores e inversionistas
en el mercado habitacional. Se consumo energético y de agua. El debido a mayor calidad de vida y
espera un crecimiento en viviendas uso de materiales sostenibles y precios más asequibles.
modulares y prefabricadas, que energías renovables se convertirá
reducen costos y tiempos de en un estándar en nuevos
construcción. desarrollos habitacionales.

Fuente: BBVA Research con datos de la Ciencuadras, Fedelonjas y Camacol.

06
El mercado no residencial
 BBVA Research / Situación Inmobiliaria Colombia - 2025 63

¿Qué te espera en esta sección?

Dinámica del mercado no residencial y tasas de

1 vacancia en oficinas, locales y bodegas.
Conclusión clave
Evolución de la oferta y demanda en espacios Las tasas de vacancia en oficinas y locales
2 industriales y logísticos. comerciales se mantienen en niveles
bajos, mientras que la demanda de espacios
3 Tendencias en la inversión en oficinas y comercio. industriales presenta desafíos. La inversión en
oficinas crece, con una mayor adopción de
Expansión de espacios flexibles y recuperación del
espacios flexibles. La recuperación del
4 consumo privado. comercio y la digitalización impulsarán la
demanda de locales y bodegas en los
próximos años.
Factores que impulsarán la demanda en sectores no
5 residenciales.
 BBVA Research / Situación Inmobiliaria Colombia - 2025 64

Las tasas de vacancia de los espacios no residenciales se ubican en niveles

bajos (I)
TASA DE VACANCIA: OFICINAS TASA DE VACANCIA: LOCALES COMERCIALES
(% DEL STOCK DE OFERTA NUEVA Y USADA, FIN DE PERÍODO) (% DEL STOCK DE OFERTA NUEVA Y USADA, FIN DE PERÍODO)

Fuente: BBVA Research con datos de Colliers.

 BBVA Research / Situación Inmobiliaria Colombia - 2025 65

Las tasas de vacancia de los espacios no residenciales se ubican en niveles

bajos (II)... pero se redujo la ocupación de espacios industriales en el país
TASA DE VACANCIA: ESPACIOS INDUSTRIALES NUEVA OCUPACIÓN: TODOS LOS MERCADOS
(% DEL STOCK DE OFERTA NUEVA Y USADA, FIN DE PERÍODO) (% DEL STOCK DE OFERTA NUEVA Y USADA, FIN DE PERÍODO)

Fuente: BBVA Research con datos de Colliers.

 BBVA Research / Situación Inmobiliaria Colombia - 2025 66

En el mercado nuevo, la velocidad en ventas de bodegas es baja por menor

actividad económica relacionada. Locales y oficinas se comportan mejor
TIEMPO PARA VENDER LA OFERTA NO RESIDENCIAL INDICADORES DE ACTIVIDAD ECONÓMICA
(MESES) (ÍNDICE, 2022 = 100)

(*): Deflactadas con el precio promedio de las importaciones con el que el Banco de la República construye los términos de intercambio.
Fuente: BBVA Research con datos de La Galería Inmobiliaria, Banco de la República y DANE.
 BBVA Research / Situación Inmobiliaria Colombia - 2025 67

Oferta nueva cayó en los tres segmentos analizados, pero las ventas frenaron
con más fuerza en el caso de las bodegas. Locales y oficinas se recuperan
VENTAS ANUALES Y STOCK EN VENTA: DESTINOS NO RESIDENCIALES
(METROS CUADRADOS)

(*): Incluye obras lanzadas pero sin inicio, construcciones en proceso y edificaciones terminadas nuevas.
Fuente: BBVA Research con datos de La Galería Inmobiliaria.
 BBVA Research / Situación Inmobiliaria Colombia - 2025 68

Espacios logísticos en Colombia: una baja oferta que genera oportunidades

con nuevos enfoques, aunque con datos bajos a corto plazo
▰ Creciente demanda y escasez de espacios: la disponibilidad de bodegas es baja, lo que genera desafíos para
operadores logísticos y del sector de alimentos.

▰ Proyectos BTS como estándar: la modalidad Build to Suit domina el mercado logístico al ofrecer soluciones
personalizadas, mayor flexibilidad y control sobre costos en un contexto de incertidumbre económica.

▰ Zonas francas como incentivo estratégico: el régimen franco impulsa la inversión en infraestructura logística,
especialmente en sectores como data centers, aunque su acceso está limitado por requisitos de exportación.

▰ E-commerce y última milla: la demanda de compras en línea sigue creciendo, lo que incrementa la necesidad de
bodegas en ubicaciones estratégicas dentro de ciudades y en parques logísticos en las afueras.

▰ Desafíos en la logística urbana: restricciones de uso del suelo, acceso vehicular y convivencia con la comunidad
presentan retos para la expansión de bodegas de última milla en zonas urbanas.

▰ Innovación y sostenibilidad: la automatización, el Big Data y certificaciones como EDGE están redefiniendo el
desarrollo de bodegas, respondiendo a la creciente demanda por eficiencia y responsabilidad ambiental.

▰ Oportunidades para inversionistas: aunque el Build to Suit lidera, el desarrollo especulativo en ubicaciones
estratégicas puede ser una apuesta rentable, dada la escasez de oferta y el aumento en los precios de renta.

Fuente: BBVA Research con datos de Cushman & Wakefield.

 BBVA Research / Situación Inmobiliaria Colombia - 2025 69

La inversión en otros destinos no residenciales: tendencias positivas

▰ Cambio en la preferencia de inversión: el sector de oficinas cobra relevancia, mientras que el segmento de
transporte y logística, dominante en los últimos años, muestra un descenso en interés.

▰ Expansión en Bogotá: se sumarán más de 50.000 m² de oficinas en el Distrito de Negocios, con proyectos como
Torre 86-11, Artié 84 y Boa Terra. Bogotá concentra el 45% del interés inversionista.

▰ Precios al alza: se espera un incremento en los precios de renta en todos los segmentos inmobiliarios, con valores
históricamente altos en oficinas e industrial en Bogotá y Medellín.

▰ Tendencia hacia oficinas flexibles: el modelo de coworking y espacios híbridos seguirá creciendo, impulsado por la
transformación del trabajo.

▰ Recuperación del consumo privado impulsará la demanda por locales comerciales: una baja vacancia de este
segmento en el país impulsará la construcción de nuevos espacios comerciales para atender la demanda.

▰ Sostenibilidad como factor clave: la implementación de criterios ESG (ambientales, sociales y de gobernanza) será
clave para atraer inversión extranjera y generar valor.

▰ Digitalización del sector inmobiliario: la integración de tecnologías como big data e inteligencia artificial optimizará la
toma de decisiones y la gestión de activos.

Fuente: BBVA Research con datos de CBRE (Encuesta semestral sobre sentimiento de inversión en el sector inmobiliario, 2025) y Cushman & Wakefield.
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La recuperación sectorial y el mayor impulso del comercio exterior deberá

mejorar las ventas de los destinos no residenciales este año
SECTORES ECONÓMICOS RELACIONADOS CON DESTINOS NO RESIDENCIALES Y COMERCIO EXTERIOR
(VARIACIÓN ANUAL REAL, %)

(p): Previsiones de BBVA Research.

Fuente: BBVA Research con datos del DANE.
 BBVA Research / Situación Inmobiliaria Colombia - 2025 71

Zoom a la demanda manufacturera: la demanda por instalaciones físicas en

las manufacturas se concentra en tres rubros: alimentos, textiles y químicos
NÚMERO DE ESTABLECIMIENTOS Y PRODUCCIÓN La demanda manufacturera por destinos no
MANUFACTURERA: POR RUBROS (% DEL TOTAL, 2022) residenciales:
▰ Los tres primeros rubros concentran el 45% de
los establecimientos en operación y se espera
que se recuperen. Otros sectores, que tendrán
también un bien dinamismo (plásticos, maquinaria,
muebles, cuero, transporte, caucho) suman otro 23%.
La recuperación será impulsada por consumo privado
e inversión empresarial, que llevan a una mayor
producción manufacturera.
▰ Al contrario, los rubros relacionados con la
construcción tendrán una recuperación tardía,
hacia 2026: metálicos, minerales no metálicos,
eléctricos, madera, vidrio. Suman el 19% del total de
establecimientos de las manufacturas.
▰ Algunos sectores tendrán un comportamiento
incierto por dinámicas estructurales (edición,
refinación) o ser misceláneos (otros). Son el 13%.
Fuente: BBVA Research con datos del DANE.
 BBVA Research / Situación Inmobiliaria Colombia - 2025 72

¿De qué tamaño son las empresas manufactureras que demandan locales?
¿en dónde están ubicadas? R./: Son pequeñas y en las principales ciudades
ESTABLECIMIENTOS DE EMPRESAS MANUFACTURERAS: SEGÚN NÚMERO DE EMPLEADOS Y POR REGIONES
(% DEL TOTAL)

Fuente: BBVA Research con datos del DANE.

 BBVA Research / Situación Inmobiliaria Colombia - 2025 73

Lo mismo pasa con el comercio: el 68% están en Bogotá&C/marca, Antioquia

y Valle; y el 88% de ellas tienen locales para menos de 100 empleados
NÚMERO DE ESTABLECIMIENTOS Y VENTAS EN EL COMERCIO: POR RUBROS
(% DEL TOTAL, 2023)

Fuente: BBVA Research con datos del DANE.

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Este informe ha sido elaborado por:

Economista Jefe
Juana Téllez
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Mauricio Hernández
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