C-06 LOS COSTOS DE LAS OBRAS

1ª edición: 1979 / 2ª edición: 1984 / 3ª edición: 1993 / 4ª edición: 1996 / 5ª edición: 2003 / 6ª edición: 2010 / 7ª edición: 2014 / 8ª edición:
2018

La disponibilidad de fondos es una de las restricciones más concretas que condicionan a un Director de proyecto.

Una de las mayores responsabilidades del arquitecto consiste en analizar, estimar y ajustar los costos de las
obras en función de los recursos que dispone el comitente, tarea nada fácil dado que debe pronosticar en un
mercado dinámico e imperfecto. No obstante, la aproximación de sus cálculos a la realidad debe ser tan
ajustada como sea posible, en función de los medios que estén a su alcance.

El arquitecto debe ejercer el control de los costos tanto durante el proyecto como durante la construcción y
hasta la terminación de la obra.

Nota preliminar

El Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo ha considerado necesario actualizar las definiciones y

honorarios de los servicios profesionales para adecuarlos a los requerimientos de la práctica profesional en
la actualidad. En consecuencia y en base a las facultades conferidas por el Decreto-Ley 6070/58, elaboró el
documento A-115 Honorarios sugeridos CPAU, cuyas disposiciones son recomendadas pero no obligatorias

Los textos de la edición 2018 del Mepa guardan relación con el contenido de dicho documento en lo referente a
roles, servicios, tareas y honorarios profesionales, al igual que los dictámenes que emite el Consejo como
respuesta a oficios judiciales, consultas de comitentes y matriculados.

DOCUMENTOS DE LA SERIE “A” RELACIONADOS CON ESTE DOCUMENTO

(A-404) Formulario de oferta

(A-405) Ejemplo de formulario de oferta con listado de rubros e ítems
(A-406) Planilla resumen de costos de obra e incidencia de rubros
(A-408) Juego de planillas para cómputo y presupuesto
(A-409) Presupuesto global estimativo: medición de superficies
(A-427) Ordenamientos para análisis de precios
1
INDICE

1
Niveles de decisión y su repercusión en los costos

2
La calidad como referente de los costos

3
Los tiempos como referentes de los costos

4
Concepto de costo global

5
Proyecto y costo de obra
5.1 Emplazamiento de la obra
5.2 Partido
5.3 Costo de los espacios y de las superficies que los generan
5.4 Superficies envolventes

6
Formas de contratación y costos y tiempos de construcción
6.1 Modalidades de contratación
6.2 Fast track
6.3 Resguardo del comitente
6.4 Plazos de ejecución y planes de inversión
6.5 Forma de pago
6.6 Selección de contratistas

7
Estimaciones y presupuestos
7.1 Estimaciones preliminares
7.2 Costos según el grado de definición de la idea arquitectónica

2
7.3 Presupuesto global estimativo
7.4 Presupuesto desagregado por rubros
7.5 Cómputo y presupuesto detallado por rubros e ítems

8
Cómputos y presupuestos detallados por rubros e ítems
8.1 Estructuración del cómputo y presupuesto
8.2 Cómputos métricos
8.3 Precios unitarios y globales
8.4 Análisis de precios

9
Construcción y costo de obra
9.1 Modificación de los precios contractuales
9.2 Costo definitivo de la obra

1
NIVELES DE DECISION Y SU REPERCUSION EN LOS COSTOS

Buena parte de las decisiones que toman un comitente y su arquitecto están condicionadas por las opciones o
disyuntivas que surgen de la tríada costo/calidad/tiempo y repercuten, no solo en el costo de la obra sino en los
costos y gastos originados por el uso y mantenimiento del futuro edificio.

Las decisiones que son propias del proyecto, construcción y operación del edificio pueden clasificarse en:

Decisiones básicas. Son las que se refieren a la conveniencia de decidir la construcción del edificio, sus
alternativas de emplazamiento y envergadura, así como los montos a invertir y a financiar. Un error al
tomar este tipo de decisiones tiene el máximo peso económico, ya que representa un vicio de origen en
la concepción del edificio, no subsanable por más acertadas que sean las decisiones posteriores. Casi
todas estas decisiones son de incumbencia exclusiva del comitente.

Decisiones funcionales. Consisten en el análisis y definición del conjunto de requerimientos que,

respetando las decisiones básicas, permiten formular un programa detallado de necesidades y un
cronograma que prevea en forma tentativa el curso y duración de los lapsos proyecto y construcción.
3
 Un programa bien formulado es necesario para que el edificio cumpla en forma óptima sus funciones y
la temprana adopción de un cronograma permite, por una parte, prever el flujo de inversiones y por la
otra, adoptar decisiones que incidirán en el proyecto, la adjudicación y la construcción de la obra, las
cuales son ineludibles cuando este lapso se aparta de lo normal o razonable. La responsabilidad por esta
serie de decisiones que tienen directa incidencia en el costo de la obra, pertenece en conjunto al
arquitecto y su comitente, salvo que éste desatienda objeciones formuladas por el primero.
Decisiones de diseño. De acuerdo con el programa de necesidades y el cronograma adoptado, el
arquitecto ejecuta el anteproyecto y proyecto y lo concreta en planos, especificaciones y otros
documentos que definen el tipo y calidad de la construcción y que servirán de base para la adjudicación
y construcción de la obra. Estas decisiones, aunque deben contar con la aprobación del comitente,
pertenecen al área de las responsabilidades del arquitecto, salvo que algunas de ellas obedezcan a
requerimientos expresos del comitente.

Decisiones de producción. Se refieren al criterio adoptado para la contratación de la obra, al tipo de

garantías y resguardos requeridos por el comitente y al plan de trabajo contractual para la
construcción. Estas decisiones también pertenecen al área de las responsabilidades compartidas pues
deben surgir del acuerdo arquitecto-comitente, aunque es el primero quien las propone y brinda al
segundo el asesoramiento correspondiente.

Debe quedar claro que estos grupos de decisiones no deben ser delimitados en forma tan taxativa, ni siguen un
ordenamiento tan lineal o estricto. Ejemplos: a) al adoptar morfologías durante la etapa anteproyecto, el
arquitecto debe hacerlo en función del cronograma previsto y decidir simultáneamente cuáles son las
tecnologías más adecuadas para materializarlas, b) al tomar decisiones durante la etapa de documentación de
proyecto, debe prever si son compatibles con los tiempos de construcción previstos y cuál será su incidencia
económica en la etapa de construcción.

La lista de decisiones debería ser completada con aquellas que se refieren a la administración del edificio en
función de su destino. Cada decisión tomada durante las etapas del proyecto y construcción determina una
calidad definida e implica una doble relación con respecto a los costos: por un lado al costo inicial y por otro, a
la incidencia en los posteriores costos de uso y mantenimiento.

Según estudios realizados por el Bowncentrum, el mayor o menor desvío respecto de una inversión óptima
varía según el grupo al cual pertenece la decisión erróneamente adoptada. El gráfico permite comprobar que
cuanto más temprano se cometen los errores, significan, desde el punto de vista de las inversiones, desvíos
4
 más importantes respecto de una inversión óptima. Es fácil concluir entonces, en que la acumulación de
errores en sucesivas etapas puede dar lugar a inversiones muy superiores a las previstas.

En el gráfico se esquematizan las desviaciones que pueden sufrir las inversiones referidas a una inversión óptima
equivalente a 100, representada por el eje horizontal. Se puede observar que los desvíos son distintos según los
cuatro tipos de decisiones comentados y que pueden alcanzar los siguientes valores:
para las decisiones básicas: entre 0 y 200.

para las decisiones funcionales: entre 50 y 150. para

las decisiones de diseño: entre 75 y 125. para las

decisiones de producción: entre 90 y 110.

2
LA CALIDAD COMO REFERENTE DE LOS COSTOS

El análisis del costo de una obra no debe hacerse en forma aislada sino que debe referirse a la calidad que se
puede obtener a determinado costo. La verdadera economía se logra, por lo tanto, cuando se trabaja en
conjunto con los dos miembros de la ecuación costo/calidad.

Cuando se habla de la relación costo/calidad generalmente se hace referencia a las cualidades que, en mayor o
menor grado, pueden ser medidas u observadas. Debe tenerse en cuenta, sin embargo, que existen calidades
que dependen de juicios totalmente subjetivos que se basan en cualidades no mensurables por vía
experimental y que por lo tanto no pueden responder a pautas prefijadas. La calidad del espacio arquitectónico
o la ponderación de un edificio como integrante del espacio urbano no son mensurables porque pertenecen al
rango de los valores y aunque pueden incidir en el precio de un edificio, nada tienen que ver con su costo de
construcción.

5
Nunca se debe sacrificar calidad bajando el nivel de las especificaciones como un medio para bajar costos. En
cambio se deben estudiar variantes de proyecto o de sistemas constructivos y tener en cuenta, además, que la
variedad de productos, elementos, equipos y sistemas que ofrece el mercado tiene tal vastedad que casi
siempre es posible encontrar variantes que manteniendo la calidad tienen costos menores.

3
LOS TIEMPOS COMO REFERENTES DE LOS COSTOS

La ecuación o relación costo/calidad es un enfoque simplista que, para facilitar la introducción al tema, omite
una parte del problema, que en la realidad incluye un tercer ingrediente: los tiempos que insume la totalidad
del proceso, desde el anteproyecto hasta la terminación de la obra.

En la actualidad, no abundan las obras realizadas en plazos razonables: buena parte de ellas deben concebirse,
proyectarse, documentarse, licitarse, contratarse y construirse bajo la presión de cronogramas muy exigentes.
Comitentes y arquitectos deben ser conscientes de que, así como los plazos muy ajustados traen aparejadas
ciertas ventajas, como una más rápida disposición del edificio o la posible reducción de algunos costos y el
aumento de otros, es difícil que en las obras así ejecutadas se alcance la misma calidad que la obtenible en
procesos con plazos razonables.

Son factores que gravitan fuertemente en los plazos de ejecución, entre otros: el emplazamiento de la obra, el
partido adoptado, el tipo de cerramientos y superficies envolventes, las terminaciones, las modalidades de
adjudicación y contratación y el flujo disponible de inversiones.

Proyectos y obras con plazos muy exigentes recurren usualmente al sistema fast-track (6.2), a la programación y
compra anticipada de suministros y/o a la conveniencia de sumar servicios profesionales de gerencia de
construcciones.(C-16).

4
CONCEPTO DE COSTO GLOBAL

En general el concepto de costo se asimila al de costo de construcción, minimizando otras inversiones y

gastos que en la realidad tienen una marcada incidencia. Debería generalizarse, en cambio, el concepto de
costo total o global, que tiene en cuenta no solo los costos iniciales que conducen a la materialización de la
obra, sino también las erogaciones que se deberán afrontar a lo largo de la vida útil del edificio.
6
Los costos iniciales son los que posibilitan y conducen a la materialización de la obra. Dentro de ellos los más
importantes suelen ser:
costo del terreno, comisiones inmobiliarias, impuestos, gastos y honorarios de escrituración. derechos de

construcción, de conexión, tasas

honorarios y gastos por estudios de factibilidad, mensuras, estudio de suelos, presentaciones y

tramitaciones municipales, proyecto y dirección de obra.

costo de la construcción.

costos financieros

Las erogaciones por el uso del edificio son aquellas que se producen luego de la terminación de la obra y que se
prolongan durante su vida útil. Las principales son:
suministros de energía eléctrica, gas, servicios sanitarios, comunicaciones, seguridad

impuestos y tasas

gastos operativos y/o de administración costos y

gastos de mantenimiento preventivo costos y

gastos de mantenimiento correctivo

El costo de operación del edificio y la preservación del medio ambiente deben motivar al arquitecto para
proyectar los edificios, sus partes e instalaciones, teniendo en cuenta el uso racional de energía. En tal sentido
debería tener en cuenta:
la adopción de premisas tendientes a la disminución de consumos energéticos, como por ejemplo:
proyectar cerramientos con protecciones solares y adecuadas resistencias térmicas, privilegiar la
iluminación y ventilación naturales con respecto a las artificiales, seleccionar sistemas, artefactos y
lámparas de alto rendimiento.

el análisis y comparación de alternativas energéticas, solar, eólica para los distintos tipos de instalaciones
teniendo en cuenta su eficiencia y costos de instalación y operación.

7
5
PROYECTO Y COSTO DE OBRA

Las recomendaciones referentes a las implicancias del diseño en los costos deben ser tomadas como un
dato más a considerar por el arquitecto, quien no debe aducir que este tipo de análisis coarta el proceso
creativo, pues desde sus mismas bases el proceso ya está condicionado por las restricciones impuestas por el
terreno, clima, códigos de planeamiento y construcción y las que derivan del programa de necesidades.

La relación diseño/costos pasa por el análisis de las diferentes formas de organización del espacio y de las
alternativas de elección de los materiales y sistemas constructivos que permiten configurarlo y satisfacer las
restantes condiciones del proyecto.
Tamaños, formas, perímetros, alturas, número de plantas, tipos estructurales, terminaciones e instalaciones y
su gravitación en la conformación de costos y tiempos, son factores que debe evaluar el arquitecto entre las
variables a adoptar. Consecuentemente sus decisiones deben basarse en consideraciones tanto de orden
estético y técnico como de índole económica.

5.1 Emplazamiento de la obra

El emplazamiento de una obra puede tener importantes consecuencias sobre sus costos, sobre todo si no se
tienen en cuenta ciertos aspectos y adoptan algunas precauciones para mitigar o neutralizar sus efectos.
Seguidamente se comentan estas cuestiones conjuntamente con otras que, aunque estén fuera del campo de
decisión del arquitecto, resulta conveniente que sean conocidas y tenidas en cuenta.

Costo del terreno

Es un factor que puede participar de distintas formas en las decisiones del comitente y del arquitecto:
no es un factor determinante, por ejemplo, en los casos de terrenos destinados a la ampliación de
edificios existentes o a la construcción de una vivienda individual,

puede ser uno de los datos, junto con los costos de construcción, para integrar uno de los términos de
una ecuación económica, por ejemplo, en el caso de edificios para el comercio o la industria,

puede ser dato fundamental y excluyente cuando no debe superar determinados porcentajes de
incidencia dentro del costo total, por ejemplo, en un desarrollo inmobiliario,

en los dos últimos casos el proyecto y el costo de la obra están condicionados por el costo del terreno y la
participación del arquitecto puede ser relevante para la toma de decisiones por el comitente.

8
Medios para la construcción disponibles en el lugar
La facilidad para la provisión de materiales, mano de obra y la existencia de talleres y contratistas, deben ser
tenidos en cuenta puesto que lo que no pueda ser provisto en forma local originará sobrecostos por fletes y, en
el caso del personal, por gastos adicionales por traslado y estada.

Condiciones de accesibiliad al predio

La distancia o accidentes topográficos, pueden comprometer el aprovisionamiento de materiales y mano de
obra. En estos casos el proyecto debe contemplar la situación recurriendo a las técnicas adecuadas, al empleo
de materiales de fácil transporte y cuando sea posible, existentes en el sitio de la obra.

Factores climáticos adversos

Los factores climáticos adversos obligan a una cuidadosa programación de la ejecución de los trabajos y en
ciertos casos justifican recurrir a técnicas o procedimientos constructivos especiales. Las condiciones extremas
originan interrupciones o paralizaciones temporarias, prolongan los plazos de construcción, disminuyen el
rendimiento de la mano de obra y generan sobrecostos considerables.

Infraestructura de servicios existentes

Las reglamentaciones de las compañías prestatarias son factores que deben contemplarse desde el primer
momento. La falta de ciertos servicios se subsana con construcciones o instalaciones autónomas que
constituyen alternativas sensiblemente más costosas que el simple pago de derechos de conexión.

Naturaleza del subsuelo

La escasa capacidad portante o la existencia de agua subterránea dificultan y encarecen la construcción. Los
ensayos y estudios del suelo realizados en el momento oportuno permiten adoptar adecuadas premisas de
proyecto y estimar correctamente costos de rubros como fundaciones, submuraciones y aislaciones.

Topografía del terreno

La topografía del terreno puede originar problemas durante la construcción de la obra si el proyecto no se
ajusta a su altimetría. Siempre es necesario contar con una nivelación del predio e imprescindible en
proyectos muy extendidos en planta o cuando el terreno presenta desniveles apreciables.

9
5.2 Partido
La racionalidad de un proyecto, desde un punto de vista estrictamente económico, se puede basar
primariamente en el análisis de las formas conceptuales, las cuales se definen en las primeras etapas del
proyecto. Por ello conviene tener en cuenta, desde el primer momento, las relaciones área/perímetro y
volumen/superficie envolvente.

El razonamiento es esencialmente geométrico: las formas más compactas son el círculo y la esfera, luego siguen
el cuadrado y el cubo, el rectángulo y el paralelepípedo y en general las formas van perdiendo su compacidad
cuando una de las dimensiones empieza a primar sobre las otras o cuando los perímetros se tornan muy
recortados. Desde este punto de vista, la condición geométrica y la consecuencia económica son concurrentes.
Es así como:
En los partidos abiertos con perímetros muy desarrollados los espacios necesitan una envolvente mayor;
se incrementan las superficies de muros, cerramientos, techos y cubiertas y se generan costos
adicionales. También se incrementan los costos de las protecciones y aislaciones necesarias para
asegurar las adecuadas condiciones de habitabilidad y confort y los costos operativos en el caso de las
instalaciones termomecánicas.

En los partidos horizontales con un gran desarrollo en planta, hay varios factores que gravitan
negativamente desde el punto de vista económico pues rubros costosos, como techos, fundaciones y
aislaciones horizontales, aumentan su participación dentro del costo de la obra. Similares consecuencias
origina el incremento de las circulaciones y la prolongación de las redes de instalaciones.

En los partidos verticales, en cambio, se neutralizan estos factores, pero cuando las alturas superan los
valores razonables, aparecen otros agentes que pueden distorsionar los costos, como la multiplicación
de las superficies destinadas a circulaciones verticales, la necesidad de entrepisos técnicos, medios
mecánicos de circulación más numerosos y más veloces y el mayor costo de la estructura resistente. En
cada caso deberá analizarse el punto de equilibrio y evaluarlo con el conjunto de los demás
requerimientos del proyecto.

La adopción del partido, además de las consecuencias que origina en los costos de la obra, tiene incidencia en
los tiempos de construcción y en muchos casos estos últimos pueden ser condicionantes de los primeros, por
ejemplo, en construcciones en zonas con condiciones climáticas muy rigurosas. Por otra parte, lapsos de
construcción muy exigentes pueden incidir también en la adopción de sistemas constructivos no habituales o
en la necesidad de recurrir a terminaciones de fácil y rápida ejecución.

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Debe quedar en claro que la elección de un partido no debe responder solo a razones de orden económico; esto
sería tan absurdo como tomar en cuenta solamente factores estéticos o de otra índole. El punto de vista
económico debe complementar la restante información que dispone el arquitecto como base para tomar sus
decisiones de proyecto.

5.3 Costo de los espacios y de las superficies que lo generan

El análisis de las características y particularidades de los espacios y de las superficies que los generan es un
buen punto de partida para cualquier intento de racionalizar los costos de un proyecto. Las consideraciones
que siguen son aplicables a distintos tipos de proyectos.

La introducción de ajustes a un proyecto mediante la disminución de sus dimensiones en planta, genera una
economía proporcionalmente inferior al porcentual de superficie disminuida. Esto sucede porque los distintos
rubros que integran una obra participan de diversa forma en el ajuste, por ejemplo:
algunos varían en la misma proporción que la de la superficie afectada, por ejemplo: contrapisos,
carpetas, solados o cielorrasos.

otros varían en menor proporción que la de la superficie afectada, entre ellos: estructuras, mampostería,
revoques, revestimientos, yesería o pintura.

otros pueden variar en porcentajes mínimos, como las instalaciones, o no variar, como los cerramientos,
en ambos casos, si no se producen modificaciones de diseño.

A título de muestra y aplicando estos principios a una vivienda unifamiliar se puede comprobar que a una
hipotética reducción de superficie del 20% corresponderían solo reducciones de costos de entre el 7,5% y el
8%. Por ello, la disminución de superficies en planta, a veces usada como variable de ajuste para la reducción
de costos, solo consigue bajar la calidad del proyecto, sin reducirlos en la proporción esperada.

Los espacios, según sus funciones, pueden clasificarse en dos grupos: los utilitarios, destinados al desarrollo de
funciones específicas y los destinados a acceder, desalojar y comunicar los anteriores. Los primeros suelen ser
más compactos mientras que las circulaciones presentan, generalmente, una relación área/perímetro
desfavorable al tener uno de sus lados mucho más desarrollado que el otro. Por lo tanto, la racionalización de
las circulaciones tiene una justificación adicional: su importante gravitación en los costos.

Bajo ciertas hipótesis, los costos de los elementos que conforman espacios utilitarios en una vivienda colectiva
representan entre el 65% y el 70% del costo total. Tan alto porcentaje justifica el análisis que sigue, referido a
la función y posición de dichos elementos y a su condición de interiores o exteriores dentro del edificio.
11
 La condición de las superficies horizontales que producen separaciones internas no ofrece demasiadas
alternativas y su incidencia en los costos no gravita tanto como se podría suponer. En términos
generales, alrededor del 65% del costo de los planos horizontales corresponde a la estructura resistente,
que en general no admite demasiadas variantes.

Las superficies horizontales de terminaciones, pisos y cielorrasos, ofrecen gran variedad de alternativas
de calidades y costos, con una incidencia significativa dentro del costo de la obra. Por ello conviene
evaluar variantes y sus respectivas estimaciones de costos, con el objeto de facilitar una acertada
elección en relación con el costo total de la obra. Reducidas consecuencias económicas tienen, en
cambio, las decisiones referidas a las superficies de nivelación: contrapisos y carpetas.

Las superficies y elementos verticales que separan espacios tienen importante incidencia dentro del
monto total de la obra. Sus costos dependen, entre otras variables, de la cantidad y desarrollo de los
mismos, especialmente de su altura y de las técnicas y materiales que se adopten para su construcción.

Los costos de los elementos estructurales, pilares, columnas y tabiques, aumentan en forma creciente
con la altura de los locales y de forma acelerada con la altura del edificio. Por estas razones cobra
importancia la acertada elección del tipo estructural en función de las alturas proyectadas.

5.4 Superficies envolventes

Las superficies envolventes son elementos de importante gravitación en la conformación del costo de un
edificio. La circunstancia distintiva para la caracterización de estas envolventes es la condición de estar en
contacto directo con el ambiente exterior como son los tratamientos de fachadas, los techos y cubiertas y las
superficies de contacto con el terreno.

El costo de estas superficies siempre es significativo debido a las variadas funciones que deben cumplir.
Mientras las superficies interiores, salvo casos especiales, solo tienen funciones estructurales o de división de
espacios, las exteriores deben contribuir además a crear un microclima interior que asegure buenas
condiciones de habitabilidad y confort. Las distintas superficies envolventes deben asegurar, según los casos,
buenas condiciones de:
aislación hidrófuga, térmica y acústica asoleamiento e

iluminación y ventilación natural privacidad y seguridad

respecto de intrusos.

El cumplimiento de estos requerimientos obliga al uso de dispositivos, materiales y terminaciones de

12
características especiales: aislantes hidrófugos, térmicos y acústicos y en las envolventes de fachada, además,
mecanismos de movimiento, oscurecimiento, protección, etc., de allí que la generación innecesaria de las
superficies envolventes, en todos los casos, provoque aumentos importantes de los costos.

Las superficies envolventes de fachada presentan gran variedad de opciones para cuya evaluación el
componente técnico es siempre importante. Aunque los cierres estructurales o de albañilería también deben
asegurar buenas condiciones de aislación hidrófuga, térmica y acústica, las aberturas merecen una mención
especial, pues su costo puede ser muy superior al de la sección del muro que reemplazan. Por ello se hace
necesario evitar el sobredimensionamiento innecesario de las áreas vidriadas, que por ser elementos poco
resistentes al paso del calor, originan fuertes consumos energéticos para el acondicionamiento térmico.
Por lo tanto conviene tener en cuenta, además de las intenciones expresivas que se desea aportar a un
proyecto, las condiciones climáticas, tecnológicas y económicas que condicionan al diseño en nuestro medio
y los recursos técnicos disponibles, como paneles con doble vidrio, protección de cerramientos, etc.

Las superficies horizontales y en casos oblicuas, como los techos y cubiertas, presentan gran variedad de
opciones para cuya evaluación el componente técnico también es importante. El costo de los techos aumenta
además con la pendiente adoptada, ya que requieren más superficie para cubrir la misma planta, pero su
incidencia dentro del costo de la obra, lo mismo que en el caso de las cubiertas, va decreciendo con el
aumento del número de pisos, ya que se trata de un elemento cuyo costo se amortiza con el mayor número de
plantas.

Las superficies de contacto con el terreno pueden tener un costo elevado, especialmente en los casos de
subsuelos cuando a su superficie en planta se suman las superficies verticales y/o cuando están sometidos a
esfuerzos mecánicos como empujes de tierras o de aguas subterráneas, ante los cuales deben ofrecer absoluta
resistencia y estanqueidad.

6
FORMAS DE CONTRATACION Y COSTOS Y TIEMPOS DE CONSTRUCCION

Existen varios factores más que gravitan en la conformación del costo y del lapso de construcción de una obra
que poco tienen que ver con los aspectos morfológicos o técnico-constructivos del proyecto. Son los que se
relacionan con su contratación y construcción y generalmente resultan de decisiones que le corresponde
tomar al comitente luego de escuchar el asesoramiento y las recomendaciones de su arquitecto.

13
 6.1 Modalidades de contratación
¿Cómo será contratada la obra: con un único contratista a cargo de todos los trabajos y provisiones o con varios
contratistas?, ¿cuál será la modalidad de un contrato único o cuáles serán las que correspondan a diversos
contratistas?, ¿el comitente se reservará el derecho de proveer ciertos materiales o equipos?, ¿en qué medida
se contratarán seguros para disminuir riesgos?

Estas decisiones pueden tener importantes consecuencias sobre los costos de la obra y sobre otros aspectos
relacionados con ella, como los lapsos de ejecución de la construcción, la transferencia de riesgos hacia el
comitente y el incremento de las obligaciones y responsabilidades del arquitecto.

El documento La contratación de las obras (C-08) aborda estos temas y evalúa las ventajas y desventajas de las
alternativas señaladas. Se resumen algunas consideraciones sobre la influencia de estas cuestiones sobre el costo
de las obras:
El contratista único resulta conveniente cuando se desea concentrar las responsabilidades o se procura
abreviar los plazos de construcción.

El ajuste alzado es una modalidad que implica mayor riesgo para el contratista y menor para el
comitente y por consiguiente incrementa el coeficiente de pase entre costo y precio por parte del
contratista.

Los contratos separados permiten reducir costos al evitar subcontrataciones por parte de un contratista
único, pero requieren una cuidadosa tarea de coordinación por parte del contratista principal.

El coste y costas en cambio, es una modalidad que permite acotar los márgenes de ganancia del
contratista pero que conlleva incertidumbre al propietario con respecto al precio final.

La unidad de medida es una modalidad que en principio no debería reportar diferencias de precios con
respecto al ajuste alzado. Las ventajas y desventajas comparativas entre ambos sistemas se encuentran
en otros aspectos, como la practicidad para contratar ítems no computados al momento de adjudicar.

La aplicación del método fast-track al proceso que abarca el proyecto y la construcción, permite la
superposición de ambos y abreviar el lapso total de todo el proceso. El tema se sintetiza en el apartado
que sigue y se desarrolla en el documento Adjudicación y gestión de proyectos y
obras (C-15-01-03) .

14
Es importante que el arquitecto, antes de preparar un presupuesto conozca el esquema y las modalidades
de contratación de la obra, o asuma las hipótesis del caso, porque los precios resultantes pueden variar en
forma significativa.

6.2 Fast track

Este método persigue la reducción del tiempo total de ejecución del proyecto y de la construcción y es adoptado
preferentemente cuando el propietario asigna máxima importancia al plazo para la terminación de su proyecto,
cuando los plazos que demandan los procedimientos convencionales resultan demasiado prolongados, cuando
existe el apremio por la necesidad de contar con el nuevo edificio lo más rápidamente posible y/o cuando se
desea acelerar el retorno de las inversiones. (C-15-01-03)
El método implica la necesidad de anticipar la adjudicación, contratación y ejecución de ciertos rubros de la
obra, contando sólo con la documentación de proyecto correspondiente a ellos, mientras sigue en ejecución la
documentación de los restantes rubros de la obra.

La aplicación del método fast-track puede tener consecuencias económicas positivas cuando el proceso se
cumple según lo previsto. Pero puede tener consecuencias económicas negativas cuando fallas de
programación, imprevisiones o desajustes en las documentaciones de proyecto (probables en estos casos)
ponen en crisis el mecanismo y dan lugar a demoras o sobreprecios, razones que obligan a extralimitar las
previsiones y precauciones durante los procesos de programación, proyecto y contratación de la obra. Estas
posibles desventajas se aminoran sensiblemente en el caso de contrataciones por coste y costas.

6.3 Resguardo del comitente

Los pliegos de condiciones de los contratos de construcción deben incluir disposiciones que permitan al
comitente afianzar su posición en caso de conflictos con el constructor, contar con garantías ante la
eventualidad de requerir resarcimientos por incumplimientos contractuales y cubrir sus responsabilidades
como propietario, aunque sea por motivo de fallas del contratista.

A medida que los pliegos de condiciones de los contratos de construcción incluyen disposiciones más
exigentes, los contratistas tienden a incrementar sus ofertas por la aparición de costos o gastos adicionales. En
consecuencia, el arquitecto debe asesorar al comitente y definir con él, el punto de equilibrio entre la dualidad
exigencias-precios, el que estará condicionado por la naturaleza de los trabajos que se contratan, la
envergadura de la obra, el nivel de los antecedentes legales, técnicos y financieros del constructor, la
idiosincrasia del comitente y la posición o política que adopta frente a estas cuestiones.

15
Siempre es recomendable adoptar niveles de exigencia compatibles con lo que aconseja la buena práctica
profesional, como los establecidos en las disposiciones de los pliegos de condiciones de los modelos de
contratos de construcción editados por el Consejo (A-201) al (A-205), (A-211) y (A-212) entre ellos:

exigencia al contratista del estricto cumplimiento de la normativa oficial vigente en materia laboral,
previsional, impositivas y de seguros contra accidentes y riesgos del trabajo.

constitución de garantía de cumplimiento de contrato y de un fondo de reparo, adopción de

lapsos de garantía prudentes,

constitución de garantías para amparar anticipos para la compra de materiales, contratación de

seguros de responsabilidad civil,

adopción de regímenes prudentes de sanciones a aplicar por incumplimientos contractuales,

disposición de cláusulas previsoras y equitativas para la resolución del contrato.

6.4 Plazos de ejecución y planes de inversión

El plazo de ejecución de una obra tiene una marcada incidencia sobre su costo, razón por la cual debe ser
conocido por los oferentes como un dato más para ser tenido en cuenta en la confección de sus propuestas. La
fijación de este plazo debe encuadrar dentro lo que se puede denominar razonable para su construcción en
condiciones normales en función de su envergadura y complejidad.

Cuando se estipulan plazos más breves que los razonables, su cumplimiento seguramente exigirá la
incorporación de equipos especiales, habilitación de turnos de trabajo adicionales u horas-extra. Si en cambio,
se estipulan plazos más extensos que los necesarios existe el riesgo de que al contratista se le generen
sobrecostos por la aparición de gastos improductivos, amortización de equipos, vigilancia y supervisión con
bajos rendimientos, etc. En ambos casos, los eventuales costos adicionales serán trasladados por las empresas
a sus cotizaciones.

También se debe considerar la forma de distribución del flujo de fondos durante el transcurso de la obra, el
que se puede representar mediante la curva que usualmente resulta de ajustar las inversiones a la demanda
técnica de la obra, sin acopios ni anticipos y cuyo trazado se refleja en el cuadro que sigue.

16
En el cuadro se puede observar:

un tramo inicial con inversiones reducidas que se van acrecentando mes a mes, un

tramo final con inversiones decrecientes,

un tramo intermedio correspondiente al lapso de las mayores inversiones mensuales, cuyo

baricentro es el punto de inflexión de la curva, generalmente ubicado en el segundo tercio y antes
de la mitad del plazo de la obra.

La fijación del plazo de la obra, la adopción del plan de trabajo y la opción por un flujo de inversiones son
asuntos que deben ser conciliados mediante una programación que tenga en cuenta tanto los aspectos técnicos
de la obra como los intereses del comitente.
En todos los casos corresponde que el arquitecto asesore a su comitente sobre la conveniencia de adoptar
plazos y planes de inversión razonables y los inconvenientes y costos adicionales que implica apartarse de ellos.
De igual manera debe recomendar la constitución de aquellos acopios o anticipos técnicamente necesarios y
reservar para la decisión del comitente los que puedan ser guiados por otras motivaciones.

6.5 Forma de pago

Los gastos financieros que deben afrontar contratistas y empresas motivan que las formas de pago y los plazos
para hacerlos efectivos sean factores a los que los contratistas asignan significativa relevancia en el momento de
formular los precios de sus ofertas.

La fijación de formas y plazos de pago razonables y su conocimiento previo por los oferentes, facilitan la
presentación de propuestas razonables. Por otra parte, el cumplimiento de las obligaciones de pago contraídas
por el propietario, es una condición casi excluyente para otorgar continuidad a la construcción de la obra y
permitir su terminación en condiciones normales. Por oposición, formas y plazos de pago arbitrarios motivan el
desinterés de muchos oferentes, generan sobreprecios en las ofertas de otros y el incumplimiento de sus
obligaciones de pago por el propietario es motivo usual de atrasos o suspensión de los trabajos y de conflictos
de difícil solución.
17
6.6 Selección del constructor
Del eficiente desempeño del constructor depende la correcta materialización del proyecto y el cumplimiento de
los plazos de construcción. Para que estas condiciones puedan ser cumplidas, es necesario pero no suficiente
que el constructor posea probada capacidad técnica, legal y económico- financiera. A tales efectos resulta
conveniente tener en cuenta las siguientes recomendaciones:
el sistema seleccionado para adjudicar la construcción de la obra debe asegurar que todos los oferentes
posean capacidades técnica, legal y económico-financiera adecuadas a la magnitud y complejidad de la
obra

el número de firmas a invitar debe ser acorde con la importancia de los trabajos y se aconseja evitar a
aquellas cuya capacidad ejecutiva pueda estar desbordada por la cantidad de obras en ejecución o
compromisos adquiridos

se debe proporcionar a las firmas invitadas documentaciones completas, incluyendo plazos, formas de
pago y toda información que reduzca al mínimo las incógnitas y trate a todas en pie de igualdad
se recomienda al propietario complementar la evaluación de las ofertas con una ronda de entrevistas con
los posibles adjudicatarios para efectuar el casi siempre necesario ajuste de la propuesta.

Los procedimientos recomendables para los distintos tipos de concursos de precios o licitaciones y las rutinas
para la revisión, comparación y evaluación de las propuestas por el arquitecto, son tratados en el documento
La adjudicación de las obras (C-10).

7
ESTIMACIONES Y PRESUPUESTOS

El monto a invertir es una de las restricciones más importantes para el proyecto de una obra y no puede ser un
resultado aleatorio que se conozca en el momento de su adjudicación. El desarrollo del proyecto debe ser
acompañado por sucesivas estimaciones y ajustes de costos, porque estos condicionan el partido, morfología y
especificaciones y porque cuanto mayor sea la exactitud de tales estimaciones, el comitente estará en mejor
posición para tomar decisiones en el momento oportuno.

Estimaciones y presupuestos deben constituir una rutina que no debe ser descuidada por el arquitecto, por las
consecuencias que puede originarle a su comitente y la afectación de sus propias responsabilidades.
18
7.1 Estimaciones Previas y Croquis Preliminar
Las primeras estimaciones efectuadas durante las conversaciones preliminares suelen alcanzar un primer ajuste
a la finalización del croquis preliminar, ajuste que depende de la mayor o menor experiencia y disponibilidad de
datos con que cuenta el arquitecto y de su correcta aplicación.

La estimación de precios por unidad de superficie de tipologías arquitectónicas similares, es el método tal vez
más adecuado y difundido y se basa en aplicar precios estimados por metro cuadrado a las superficies
estimadas en dichas instancias, las que usualmente suelen variar al cabo del croquis preliminar.

Desde estas primeras estimaciones y también en las sucesivas, conviene advertir al comitente los conceptos o
ítems no incluidos en las estimaciones, como por ejemplo: honorarios del arquitecto, ensayo y estudios de
suelos, planialtimetría del terreno, honorarios por planos y tramitaciones ante el Gobierno de la CABA, derechos
de construcción, parquización, equipamientos, decoración y similares, salvo que estos últimos ítems adquieran
un rol protagónico o respondan a requerimientos expresos del encargo.

7.2 Costos según el grado de definición de la idea arquitectónica

El grado de definición de la idea arquitectónica y la estimación de los costos siguen un mismo curso: sólo
aproximación en las primeras instancias, estimaciones y presupuestos más ajustados a medida que avanza el
proceso del proyecto, determinación del costo de la obra a la firma del contrato de construcción y conocimiento
de su monto real y definitivo a la terminación de la obra.

Dado el grado de aproximación que se requiere en las etapas preliminares, la estimación de costos puede y
debe ser efectuada rápidamente. La estimación en etapas posteriores, caracterizadas por graduales y
mayores definiciones del proyecto, se puede lograr mediante procedimientos de los cuales se pueden
suponer resultados más confiables.

El cursograma que figura más delante esquematiza todo el proceso, desde el inicio del proyecto hasta su
terminación, se refiere especialmente a las tareas y decisiones vinculadas con los aspectos económicos y está
organizado en tres bandas verticales, con el siguiente criterio:
en la primera banda se indican las tareas que el arquitecto va ejecutando, en la

banda central se indican las etapas del proceso,

en la tercera banda se indican las acciones que se van sucediendo en relación con los costos.

19
Todo el procedimiento se ordena mediante líneas de avance de trazo lleno o de retroceso de trazo
discontinuo, las cuales determinan los cursos de acción y llevan a las bifurcaciones o nodos que representan
las instancias de comparación entre costos estimados y el monto de inversión previsto. Si el resultado es
positivo el proceso continúa avanzando hacia la tarea siguiente y si es negativo debe retroceder siguiendo una
línea discontinua para recomenzar en algunas de las tareas o decisiones ya superadas previamente, a las que
conviene acceder respetando el mismo orden en que se van presentando.

En los apartados 7.1 y 7.3 a 7.5 se tratan los distintos procedimientos que definen las instancias que usualmente
se suceden para apreciar el costo de una obra, que son:
estimaciones preliminares, presupuesto

global estimativo,

evaluación de variantes y presupuestos alternativos, cuando se considera conveniente, presupuesto

desagregado por rubros,

cómputo y presupuesto detallado por rubros e ítems

el presupuesto del constructor, una vez adjudicado el contrato de construcción.

Ya se trate de una valoración rápida o de una más laboriosa, toda estimación, todo presupuesto preparado por
el arquitecto debe ser considerado como tentativo, aproximado y al solo efecto de informar al comitente. El
presupuesto final, certero y válido es el monto adjudicado al constructor, el cual incorpora variables específicas
propias del momento y del adjudicatario, como son las condiciones del mercado y el mark-up por gastos
generales y beneficio aplicado en función de su interés por ganar el encargo y/o el cliente.

20
21
7.3 Presupuesto global estimativo
El presupuesto global estimativo conforma uno de los requerimientos exigidos por el documento A- 115 como
parte integrante del anteproyecto y usualmente resulta de la aplicación de precios unitarios de referencia
sobre los distintos tipos de superficies computadas.

En el documento Presupuesto global estimativo: Criterios para la medición de superficies (A-409) figura un
corte esquemático con los distintos tipos de superficie que suelen estar comprendidos en la mayoría de los
proyectos, entre ellas: superficies cubiertas, semicubiertas, de doble altura y descubiertas, con los factores de
ajuste con que se recomienda afectarlas previo a la aplicación del precio unitario elegido.

A efectos de adoptar precios unitarios, el arquitecto puede recurrir a publicaciones que contienen precios
unitarios para determinados tipos de construcciones y/o a su propia experiencia, especialmente si cuenta con
información como la que se recomienda registrar en el
documento Planilla-resumen de costos de obra e incidencia de rubros (A-406).

7.4 Presupuesto desagregado por rubros

El grado de avance que se alcanza en la etapa documentación de proyecto permite realizar una nueva y más
ajustada estimación del monto de la obra, tarea requerida el Art 3.10.2 del documento A-
115. Entre los diversos procedimientos a seguir se recomienda el del título, tal vez ecléctico pero que aúna
rapidez y practicidad de ejecución con mayor ajuste que los practicados en etapas anteriores.

El procedimiento se basa en aplicar a cada uno de los rubros comprendidos en la obra el recurso más práctico
según los rubros, en función de la información disponible, la facilidad para contar con cómputos o de recurrir a
precios unitarios que suelen ser utilizadas por los contratistas para estimar costos con bastante aproximación.
En todos los casos los precios unitarios se pueden obtener en publicaciones especializadas o de listas de precios,
como por ejemplo:
precio por m3 en excavaciones,

precio por m2 de superficie cubierta o por m3 en estructuras de hormigón, precio por

m2 en techos, cubiertas, cielorrasos, pisos, revestimientos, vidrios,

precio por “tonelada de aluminio o de hierro, procesados” en carpinterías metálicas, precio “por

boca” en instalaciones eléctricas o precio “por pico” en instalaciones de gas, precio por Kcal en

instalaciones de calefacción,

precio por tonelada de refrigeración en instalaciones de aire acondicionado, precio

22
 “por parada” en ascensores estándar,

precio por unidad en aberturas estándar, artefactos sanitarios, de gas y de iluminación.

En cambio, no resulta sencillo presupuestar rubros como albañilería o pintura sin recurrir a los laboriosos
cómputos de los subrubros que los componen y aplicarles los precios unitarios disponibles. Aún en estos
casos es posible recurrir a estadísticas o a informes de empresas que pueden apreciar precios unitarios por
m2 de la superficie total a construir.

Tampoco es fácil apreciar ciertos ítems de difícil valoración como ayuda de gremios, obrador, vigilancia, seguros
y similares. Es usual que estos ítems sean cotizados individualmente o en forma global y no es fácil establecer
relaciones porcentuales con el monto de la obra. En estos casos es preferible buscar información asimilable de
obras realizadas, de características y/o envergadura similar.

8
COMPUTOS Y PRESUPUESTOS DETALLADOS POR RUBROS E ITEMS

En los casos que se mencionan a continuación puede ser necesaria la ejecución de un cómputo y
presupuesto detallado por rubros e ítems.
en el caso de proyectos para entes gubernamentales y empresas públicas de obras que encuadran dentro
de la Ley de Obras Públicas

cuando es una expresa obligación contractual

cuando el arquitecto cree conveniente contar con una información más precisa para verificar el ajuste de
sus estimaciones previas y/o como referencia para la revisión y evaluación de las ofertas

cuando lo solicita el comitente.

Según el documento Honorarios sugeridos CPAU (A-115-03-10) la ejecución de cómputos detallados por
rubros e ítems no figura entre los elementos comprendidos en la documentación de proyecto y cuando se
realiza a pedido del comitente da derecho al cobro de los honorarios adicionales, los cuales conviene acordar
anticipadamente, según lo dispuesto en el Art. 3.22 del mismo documento.

23
Para ordenar y facilitar la ejecución de cómputos y presupuestos detallados por rubros e ítems se aconseja
acudir al documento Juego de planillas para cómputo y presupuesto (A-408) y en caso de tener que recurrir
a la ejecución de análisis de precios de algún ítem, al documento Ordenamientos para análisis de precios
(A-427).

En todos los casos debe tenerse en cuenta que un presupuesto es solo una estimación teórica que, aunque en
numerosos ítems puede basarse en cómputos métricos precisos, requiere la aplicación de precios unitarios y
globales cuya fijación nunca puede ser rigurosa. La experiencia advierte que los cálculos previos no pueden
considerar las variables que influyen en las cotizaciones de las empresas cuyas diferencias pueden llegar a ser
notables.

En el documento El proyecto de las obras (C-07-06-07) se fundamentan las razones por las cuales se recomienda
no facilitar a las firmas invitadas a un concurso de precios o una licitación, ni los presupuestos, ni los cómputos
realizados por el arquitecto, los que deberían quedar reservados para conocimiento del comitente.

En cambio, el Consejo opina que es conveniente que tanto el presupuesto desagregado por rubros como el
presupuesto detallado por rubros e ítems mantengan una estructura u ordenamiento que, transformado en
listados ordenadores, sirva: primero como referencia y guía a los oferentes para ordenar y preparar sus
ofertas, luego, para facilitar la revisión y comparación de las mismas y durante la construcción de la obra,
para facilitar la liquidación y certificación de los trabajos, permitir la valoración de adicionales o economías
de los ítems cotizados y, en su caso, facilitar por comparación, el acuerdo de precios de nuevos ítems, ver
documento El proyecto de las obras (C-07- 06-08).

8.1 Estructuración del cómputo y presupuesto

El presupuesto de una obra conviene que sea desagregado en presupuestos separados para cada uno de los
rubros que la componen y cada uno de ellos, a su vez, en sus sub-rubros más
representativos. Estos listados deberían formar parte de las documentaciones de proyecto y de licitación,
con la obligación de que sean respetados en la presentación de sus ofertas por las firmas participantes
complementados con los precios cotizados, incluyendo los cómputos y precios unitarios o globales, según las
unidades prefijadas por el arquitecto.

El documento Formulario de Oferta (A-404) presente una matriz adecuada para organizar estos listados
y el documento Ejemplo de formulario de oferta con listado de rubros e ítems (A-
405) presenta un ejemplo realizado sobre dicha matriz.

24
Según el tipo de presupuesto y el tipo, envergadura y complejidad del proyecto puede ser necesaria la tarea
mancomunada de distintos profesionales: el Director de proyecto y sus colaboradores, especialistas en
estructuras e instalaciones, etc. En estos casos será necesaria una supervisión centralizada de todo el
procedimiento: desde su estructuración hasta la supervisión y control para que no se omitan ítems en ciertos
rubros por suponer su inclusión en otros o, por el contrario, que éstos aparezcan innecesaria y
equivocadamente repetidos.

8.2 Cómputos métricos

Una vez estructurado el listado de rubros e ítems y seleccionadas las unidades de medida a utilizar en cada uno
de ellos, se realizan los cómputos como paso previo para la posterior aplicación de precios unitarios o globales y,
en caso de que el propietario provee materiales, para la preparación de los listados de materiales e insumos.

La aproximación a lograr está relacionada con la forma de encarar la construcción de los trabajos, según los
siguientes criterios:
en el caso de contratos por ajuste alzado, deben realizarse con precisión pues son un importante
auxiliar para la revisión de las propuestas que presenten los oferentes,

en el caso de contratos por unidad de medida pueden ser menos rigurosos dado que la liquidación se
realiza según la cantidad de los trabajos efectivamente realizados,

en el caso de obras que se realizan por coste y costas o por administración, los cómputos resultan
imprescindibles para la preparación de listados de materiales.

Las tareas de cómputo se pueden facilitar mediante el uso de programas informáticos y de juegos de planillas
ordenadas por rubros o por locales. El documento Juego de planillas para cómputo y presupuesto (A-408)
incluye formularios que según las características del trabajo, la experiencia y las rutinas de cada profesional
pueden ser adoptados o modificados y luego incorporados a los programas de diseño asistido. Este documento
incluye tres modelos de planillas distintos, instrucciones para su uso y una versión duplicada de los mismos con
ejemplos incorporados.

8.3 Precios unitarios y globales

A efectos de adoptar el precio de cada una de los ítems computados se pueden utilizar los precios unitarios que
proporcionan diversas fuentes o recurrir al procedimiento denominado análisis de precios.

25
Constituyen buenas fuentes además: los precios unitarios de cotizaciones recientes de obras similares, la
información proporcionada por especialistas asesores y consultores, proveedores, contratistas y la información
que pueda constar en planillas realizadas anteriormente por el arquitecto de acuerdo con las recomendaciones
del documento Planilla resumen de costos de obra e incidencia de rubros (A-406).

Antes de aplicar un precio unitario, cualquiera que sea su fuente, es necesario conocer su composición y
comprobar: si incluye gastos generales y beneficio del contratista directamente a cargo del rubro y/o los
de la empresa constructora, en caso de que sea un rubro a subcontratar,

si incluye impuesto al valor agregado,

si el cálculo ha sido reciente o media un lapso durante el cual las oscilaciones de precios puedan
haberlo desactualizado,

si los precios incluyen conceptos que pueden ser presupuestados por separado o si figuran prorrateados
dentro de otros precios, como por ejemplo el seguro obrero o las ayudas de gremios, en el caso de
trabajos de albañilería,

si los precios de las provisiones y compras incluyen fletes y entrega al pie de obra y si pueden ser
mejorados por bonificaciones o descuentos por cantidad o forma de pago.

Existen ciertos ítems a los que no es sencillo aplicar el procedimiento de cómputo y precio unitario o no resulta
necesario hacerlo debido a su escasa gravitación dentro del rubro. En estos casos se recurre a la apreciación de
montos globales, los que pueden obtenerse por estimaciones porcentuales referidas a otros ítems o por
comparación con precios similares de otras cotizaciones.

No debe olvidarse que un ingrediente importante de todos los precios, tanto unitarios como globales, son los
gastos generales y beneficios de los contratistas, factores que, como ya se ha expresado, pueden variar
considerablemente de acuerdo con las condiciones del mercado, la importancia, dificultades o incógnitas que
presenta la obra, sus plazos de ejecución y forma de pago.

26
8.4 Análisis de precios
Este método es el que aplican las empresas y consiste en realizar, según la unidad de medida adoptada
para cada ítem:
el listado pormenorizado de todos los insumos necesarios, materiales, mano de obra, fletes, equipos,
etc., con lo que se dispone la estructura básica para determinar el costo del ítem,

el cálculo de la cantidad de cada uno de los insumos,

el cálculo del costo unitario de cada uno de los insumos con lo que se cierra el costo directo del ítem,

la afectación del costo directo con los costos indirectos: gastos generales y beneficios de empresa,

el impuesto al valor agregado.

Siempre que los análisis respondan a rendimientos reales de los insumos y los precios unitarios correspondan
con los valores reales del mercado, este método permite alcanzar una aproximación mucho mayor que la que se
logra mediante otros procedimientos.

Resulta conveniente recurrir a la aplicación de este método en los siguientes casos:

para el cálculo del precio de ítems muy específicos o sobre los que resulta difícil obtener antecedentes o
precios de referencia,

para preparar listas de materiales y programar la mano de obra en caso de obras por coste y costas o por
administración,

para evaluar el presupuesto de un trabajo adicional,

para la confección del “presupuesto oficial” en las documentaciones de proyecto de obras públicas.

Los análisis de precios pueden simplificarse mediante la ejecución con programas informáticos, los cuales
operan con una base de datos compuesta por:
la estructura del análisis de precios del ítem el

listado de insumos

los precios unitarios de cada insumo

una planilla de cálculo de costos indirectos.

27
La tarea se reduce a seleccionar en el programa el código de cada ítem, incorporar el cómputo métrico y
adoptar un coeficiente de pase de costo a venta (mark-up) en la planilla de costos generales y beneficio. En el
documento Ordenamientos para análisis de precios(A-427) figuran las estructuras para análisis de precios para
trabajos a cargo del constructor, para trabajos subcontratados y trabajos por administración.

9
CONSTRUCCION Y COSTO DE OBRA

Correctas estimaciones de precios durante las etapas de anteproyecto y documentación de proyecto permiten
arribar sin mayores sorpresas a la adjudicación y contratación de la obra. Pero los precios contratados deben ser
preservados durante la etapa de construcción. Para ello el arquitecto debe adoptar procedimientos y rutinas
que le permitan un eficiente control sobre los precios de contrato y especialmente sobre los precios de
modificaciones, adicionales y economías.

9.1 Modificación de los precios contractuales

Es difícil que una obra de arquitectura se termine sin que durante la construcción se produzca algun adicional o
modificación, los que pueden originarse por distintos motivos.

En primer lugar se puede mencionar las modificaciones que a menudo solicita el propietario cuando va
avanzando la construcción de la obra: modificaciones de diseño, ampliaciones, reducciones o economías,
cambios de especificaciones o modificación de los plazos contractuales, ya sea para acelerarlos como para
prolongarlos, pues todas estas instancias generan usualmente costos adicionales.

Un segundo grupo de causas pueden responder a la condición de imprevisibles, por ejemplo:

la aparición de problemas técnicos imposibles de prever durante la ejecución de la documentación de
proyecto: necesidad de modificar la cota de fundación, de demoler estructuras o construcciones
enterradas o de desviar instalaciones subterráneas preexistentes,

el cumplimiento, sobre la marcha, de nuevas disposiciones oficiales o de empresas prestatarias de

servicios con jurisdicción sobre la obra,

la desaparición de productos o marcas especificados en la documentación de proyecto o la aparición de

otros nuevos de recomendable utilización.

28
No debería suceder, pero también pueden surgir adicionales imprevistos, los que podrían haber sido previstos
pero no lo fueron, originados por indeterminaciones, errores u omisiones de la documentación de proyecto. A
los efectos de eliminar o minimizar estas fallas, con sus indeseadas consecuencias económicas y la consiguiente
afectación de la responsabilidad del arquitecto, se recomienda:
solicitar cotizaciones con documentaciones de proyecto completas y ajustadas tanto en planos como en
especificaciones, cuidando especialmente la inclusión de todos los planos de detalle necesarios,

diferenciar en las especificaciones las marcas que se mencionan expresamente de las que se enuncian
acompañadas de la expresión “similar o equivalente” al solo efecto de marcar un nivel. Definir el
alcance de esta expresión y la facultad del Director de obra para rechazar productos alternativos,
en caso de contratos separados, señalar los puntos de relación, contacto o interferencia entre los
trabajos a cargo de diferentes contratistas y definir a cual de ellos le corresponde la vinculación o
conexión,

detallar las ayudas de gremios que deberá prestar el contratista principal a cada gremio y a cada
gremio precisarle las ayudas a recibir,

durante la ejecución de la obra, proporcionar planos complementarios o de detalle cuidando que no

originen modificaciones a los términos del contrato.

En todos los casos y cualquiera que sea el origen de un adicional se recomienda:

actuar con extrema firmeza cuando los contratistas requieren el pago de adicionales, proponer al
propietario su reconocimiento sólo cuando estén debidamente fundamentados y exigir al contratista el
cumplimiento de los procedimientos indicados en los pliegos de condiciones para la determinación de
nuevos precios. Los modelos editado por el Consejo asignan especial importancia a este tema a tal
punto que incluyen una sección dedicada exclusivamente a su tratamiento (A-201 al A-205, Sección 13),

ordenar modificaciones al contrato sólo en caso de contar con la autorización y presupuesto aprobado
por el comitente, inclusive cuando las modificaciones hayan sido solicitadas por él.

9.2 Costo definitivo de la obra

Una práctica profesional siempre recomendable y necesaria en muchos casos, consiste en la determinación del
monto total y definitivo de la obra, que recién puede ser calculado a su terminación. Este procedimiento tiene
varios propósitos:
permite ofrecer al comitente un resumen ordenado de los montos realizados en cada uno de los
contratos y provisiones,
29
permite, cuando corresponde, que el arquitecto calcule sus honorarios definitivos de acuerdo con el
monto definitivo de la obra

permite el registro como antecedente para facilitar al arquitecto en el futuro, la estimación del costo de
obras similares y los respectivos porcentajes de incidencia de los rubros más importantes.

30