LA COMPRAVENTA

La compraventa encuentra su origen en el primitivo trueque o cambio directo de

una cosa por otra que, mientras no se conoció la moneda, fue el único medio de que los
hombres se sirvieron para suplir sus necesidades.
Introducida la moneda como medida de valores, el trueque primitivo es
reemplazado por el cambio de cosas por dinero que, facilitando las transacciones, ha
permitido que el intercambio adquiera las vastísimas proyecciones que exige el
desenvolvimiento de la vida contemporánea. La compraventa es, en la actualidad, el
principal motor del mundo económico.

ETIMOLOGÍA Y ORIGEN DE LA INSTITUCIÓN EN EL DERECHO ROMANO

La expresión “compraventa” deriva de unir las palabras compra y venta. Compra

deriva del latín comparare, de cum y parare, lo que denota equiparse de cosas
acumulándolas, procurarse de algo. Venta y vender derivan del latín venditum y vendere.
Esta última viene de venundo, formada al unir las expresiones venum dare. Venum
significa tráfico, y dare viene de do, es decir dar. Venum dare denota entonces la idea de
poner en venta algo. La palabra “comercio” alude también al acto de comprar, pues se
forma de las voces “cum” y “merx”, es decir, con y cosa. El “comerciante” es por tanto “el
que compra”.

Como refiere Alejandro Guzmán Brito, en el Derecho clásico se llama compraventa

(emptio venditio) al contrato consensual entre un comprador (emptor) y un vendedor
(venditor), por el que el segundo se obliga a dar una cosa (merx, res), y el primero se
obliga a su vez a pagar un precio en dinero (pretium). La palabra emptio significa “tomar
para sí”, y de ahí derivó en “comprar”. Aludimos ya al significado de venditio. Agrega
Guzmán Brito que, en sus orígenes, la que después se llamó compraventa fue un acto
real de intercambio “mano a mano” o trueque. En la época en que no existía el dinero, se
intercambiaban cosas (lo que hoy llamamos permuta).
Al aparecer el dinero, surge una operación diferente, aunque todavía real. Durante
largo tiempo, el intercambio real de res mancipi por dinero se hacía mediante el negocio
solemne de la mancipatio. Y si recaía en las res nec mancipi, debió ser considerado como
un hecho que a lo más servía para demostrar que el actual poseedor de la cosa no era un
ladrón, ya que la tenía por haberla cambiado por dinero. ¿En qué momento y como se
pasó de la operación real consistente en el intercambio de cosa por dinero al negocio
consensual de obligarse uno a entregar una cosa y el otro una suma de dinero? No lo
sabemos, afirma Guzmán Brito. Pero señala que pueden describirse las etapas de un
proceso natural que debió iniciarse con la práctica de aplazar la entrega de la cosa o el
pago del precio, sometiéndose uno a la fides del otro. La compraventa propiamente
consensual debió aparecer cuando se entendió que, pese a constituir lo actuado nada
más que un mero acuerdo (conventio), se creaban las obligaciones de cumplir lo
acordado en virtud de la fides recíproca (bona fides).
En la época clásica la compraventa consensual se aplica indistintamente a las res
mancipi y a las res nec mancipi, y se distingue netamente de la adquisición del dominio,
que sólo se produce con la mancipatio o de la in iure cessio,4 tratándose de las res
mancipi, o con la traditio, si eran res nec mancipi. Para todos estos actos, la emptio
venditio opera sólo como causa de la ulterior adquisición del dominio y sirve también para
hacer poseedor al comprador. La compraventa, entonces, quedó limitada al campo
puramente obligacional. En la misma época, la compraventa, como negocio iuris gentium,
es accesible tanto a ciudadanos cuanto a peregrinos
 CONCEPTO

El artículo 1793 define el contrato de compraventa: "La compraventa es un

contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en
dinero".
El contrato de compraventa es, en suma, el cambio de una cosa por dinero.

Dos críticas cabe formular a la definición del artículo 1793: La primera, cuando
alude a que el vendedor se obliga “a dar”, debiendo haber dicho el precepto “a dar o a
entregar”. Ello, porque el vendedor puede no ser el dueño de aquello que vende (art.
1815). Y en tal caso, mal puede obligarse “a dar” (transferir el dominio), sino sólo “a
entregar”.
La segunda, en cuanto el comprador no sólo puede obligarse a pagar la cosa “en
dinero”, sino que también podría entregar dinero y además otra cosa u otras cosas (art.
1794).

CARACTERES DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA

El contrato de compraventa es un contrato bilateral, oneroso, regularmente

conmutativo, principal, normalmente consensual, nominado y generalmente de ejecución
instantánea.

a) Puesto que las partes se obligan recíprocamente, el contrato de compraventa

es bilateral.
La definición legal nos señala las principales obligaciones que contraen las partes:
dar el vendedor la cosa vendida y pagar el comprador el precio.
Tales son las obligaciones fundamentales que el contrato genera para las partes;
son de su esencia y sin ellas el contrato no produce efectos civiles o degenera en otro
contrato diferente.
Si el vendedor se obliga a dar una cosa y el comprador no contrae la obligación
recíproca de pagarle un precio, o a la inversa, promete el comprador pagar un precio sin
que se le ofrezca una cosa en cambio, no hay compraventa. El contrato podría importar
una donación de la cosa o del precio.

b) Debido precisamente a las prestaciones mutuas que engendra, el contrato de

compraventa es un contrato oneroso.
Cada parte reporta en el contrato utilidad de la obligación que para con ella se
contrae y se grava con la que toma a su cargo.

c) La compraventa reviste, por lo general, el carácter de un contrato conmutativo.

Las prestaciones a que recíprocamente se obligan comprador y vendedor se miran como
equivalentes. No obsta para que el contrato tenga este carácter la circunstancia de que
las prestaciones, en el hecho, no equivalgan. Importa solamente que las partes miren o
consideren sus mutuas prestaciones como equivalentes.
Por excepción, el contrato de compraventa puede ser aleatorio; la conmutatividad,
por tanto, no es de la esencia del contrato. Es aleatoria la compraventa de cosas que no
existen, pero se espera que existan, a que se refiere el artículo 1813.
 d) La compraventa es un contrato principal porque subsiste por sí mismo, sin
necesidad de otra convención.

e) Finalmente, salvas las excepciones legales, el contrato de compraventa es

consensual y se perfecciona por el solo consentimiento de las partes.
El artículo 1801 inciso 1 expresa, en efecto, que la compraventa se reputa perfecta
desde que las partes han convenido en la cosa y en el precio.
Por excepción la compraventa es solemne; la solemnidad consiste, por lo general,
en el otorgamiento de escritura pública, como ocurre en los casos que prevé el inciso 2
del artículo 1801. El solo consentimiento de las partes no es suficiente, en tales casos,
para perfeccionar el contrato.

f) Es nominado o típico: porque está reglamentado en la ley, nada menos que en 103
artículos.

g) Por regla general, es de ejecución instantánea: usualmente, las partes cumplirán

de inmediato sus obligaciones, extinguiéndose la relación contractual; pero nada obsta a
que se trate de una compraventa en la que las obligaciones se cumplan dentro de ciertos
plazos, y, por ende, en tal caso estaremos ante un contrato de ejecución sucesiva o
progresiva. En este último caso, el incumplimiento que se produzca en cualquier
momento, podría originar la resolución del contrato (al efecto, se indica en un fallo que
“tratándose de un contrato de compraventa que puede cumplirse por partes, por el hecho
de haberse consumado respecto de una partida, el comprador no pierde el derecho de
pedir la resolución parcial del resto”).

h) La venta no es enajenación, sino mero título translaticio de dominio. El solo

contrato genera derechos personales, sirve de antecedente para la posterior transferencia
del dominio (artículo 703 del Código Civil). En consecuencia, si no ha existido tradición en
favor del comprador, éste no adquiere el dominio ni la posesión de la cosa comprada.
Como sabemos, podría ocurrir que el vendedor no sea dueño, caso en el cual la entrega
de la cosa (que en las normas posesorias el Código Civil también llama “tradición”,
aunque es evidente que no en su acepción de modo de adquirir) sólo posibilitará al
comprador para entrar en posesión.

LA COMPRAVENTA ES UN TÍTULO TRASLATICIO DE DOMINIO

De acuerdo con lo prevenido en los artículos 675 y 703, la compraventa es un

título traslaticio de dominio, es decir, que por su naturaleza sirve para transferirlo.

La compraventa, pues, no transfiere el dominio1; el comprador no se hace dueño

de la cosa vendida y el vendedor del precio en virtud del contrato, sino de la tradición
subsiguiente. Mientras la tradición no se efectúe, comprador y vendedor son solamente
acreedores de la cosa y el precio.

1
Por el contrario, en el sistema adoptado por Código francés el contrato de compraventa es traslaticio de
dominio. El artículo 1583 previene que la venta "es perfecta entre las partes y la propiedad es adquirida de
derechos por el comprador respecto del vendedor, desde que se ha convenido en la cosa y en el precio,
aunque la cosa no haya sido aún entregada ni el precio pagado". El contrato de compraventa crea
obligaciones y transfiere el dominio; es, al mismo tiempo, título y modo de adquirir.
 La adquisición del dominio, por tanto, se verifica por medio de dos actos
diferentes: el contrato de compraventa que constituye el título de la adquisición y la
tradición que es el modo de adquirir.
Tal es el sistema adoptado por nuestro Código Civil, que el Mensaje sintetiza de la
siguiente manera: "un contrato puede ser perfecto, puede producir obligaciones y
derechos entre las partes, pero no transfiere el dominio, no transfiere ningún derecho
real".
El contrato sólo genera obligaciones.

ELEMENTOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA

La compraventa consiste, esencialmente, en un acuerdo de voluntades sobre la

cosa y el precio.
Hay en el contrato de compraventa, pues, tres elementos esenciales: el
consentimiento de las partes, la cosa y el precio.
Las normas de carácter general que reglan la formación del consentimiento, los
vicios de que puede adolecer y sus consecuencias son aplicables al contrato de
compraventa.
Sin embargo, será menester examinar sobre qué debe recaer el consentimiento de
las partes y las formas que a veces puede revestir.

La cosa y el precio constituyen el objeto, respectivamente, de las obligaciones de

vendedor y comprador y les son aplicables, en general, las normas de los artículos 1460 y
siguientes. Pero será necesario estudiar las reglas particulares que el legislador ha dado
para el contrato de compraventa.

Las personas que celebren el contrato de compraventa deben ser legalmente

capaces; son incapaces para celebrarlo, por de pronto, los que carecen de capacidad
para celebrar cualquier contrato.
Pero el legislador ha establecido, además, normas peculiares que regulan la
capacidad para comprar y vender, es indispensable detenerse, también, a considerar la
capacidad en relación con el contrato de compraventa.

FORMAS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA

El contrato de compraventa es un contrato consensual, salvas las excepciones

legales, y se perfecciona, por tanto, por el solo consentimiento de las partes.
El artículo 1801 inciso 1, dispone: "La venta se reputa perfecta desde que las
partes han convenido en la cosa y en el precio; salvas las excepciones siguientes".

El acuerdo de las voluntades debe existir, pues, relativamente a la cosa y al precio;

debe existir, además, como señalaba Pothier, relativamente a la venta, esto es, las partes
han de estar acordes en que el contrato que celebran es de compraventa.

a) El consentimiento debe recaer, en primer término, sobre la cosa que es objeto del
contrato. No existirá acuerdo sobre la cosa vendida cuando los contratantes padezcan
de error, bien sobre la identidad de la cosa específica de que se trata (artículo 1453), o
sobre la sustancia o calidad esencial de la misma (artículo 1454).
b) El acuerdo de voluntades debe versar acerca del precio y esto ocurrirá cuando el
precio en que una parte entiende comprar sea el mismo en que la otra entiende
vender.
c) Finalmente, el consentimiento debe recaer sobre la venta misma, esto es, será preciso
que una de las partes quiera vender y la otra comprar.
Faltará el consentimiento de las partes víctimas de un error sobre la especie de acto o
contrato que se celebra, como si una de las partes entiende vender y la otra que se le
hace una donación (artículo 1453).

CONSENTIMIENTO EN LAS VENTAS FORZADAS

El consentimiento de las partes debe ser libre y espontáneamente; si es el

resultado de la fuerza, el contrato adolece de nulidad.

Sin embargo, puede ocurrir que el consentimiento no se manifieste espontánea y

libremente. Tal cosa ocurre en las ventas forzadas, como cuando, a instancias de un
acreedor, se venden bienes del deudor para pagarse con el producto.
Verdad es que el ejecutado vende a su pesar, porque el tribunal le obliga a ello, a
petición del acreedor. Pero, por el hecho de obligarse, el deudor ha consentido de
antemano en las consecuencias de la obligación, que otorga al acreedor un derecho de
prenda general sobre sus bienes e, implícitamente, ha autorizado al acreedor para
hacerlos vender, si la deuda no es pagada.
El ejecutado no consiente en la venta al tiempo en que se realiza; ha consentido
antes, al tiempo de constituirse en deudor.
La venta forzada es, pues, una verdadera compraventa23.

En estos casos, el acta de remate perfecciona ante la ley la venta forzada, ya que
ésta se reputa celebrada desde que aquélla se otorga, acta que sirve para dejar perfecto
el contrato, pero no para exigir el cumplimiento de las obligaciones que de él nacen; el
subastador sólo puede hacer efectiva la entrega de la cosa mediante la escritura pública,
que es el único documento en virtud del cual se puede efectuar la inscripción en el
Registro del Conservador de Bienes Raíces4

Otros casos de ventas forzadas

Existen en el Código Civil algunos casos de ventas forzadas, en las que el

comprador
está obligado a celebrar el contrato. Tal ocurre:
a) En la accesión, en el caso regulado en el artículo 669: puede suceder que el
dueño del terreno no quiera o no pueda adquirir lo que el tercero edificó o plantó en el
inmueble del primero, sin conocimiento de éste5.

2
En definitiva, la adjudicación en remate también se denomina compraventa en remate. Sobre el particular, el
art. 495 del Código de Procedimiento Civil establece que el Acta de Remate, extendida en el registro del
secretario del tribunal que intervenga en el remate, valdrá como escritura pública, para el efecto del art. 1801
del CC. Sin embargo, debe extenderse la pertinente escritura pública, que será suscrita por el rematante y el
juez, el segundo como representante legal del vendedor. En dicha escritura, debe insertarse el Acta de
Remate. De esta forma, podemos afirmar que, en toda compraventa en remate, hay a la postre dos escrituras
públicas de compraventa, una provisoria, otra definitiva.
3
El artículo 671 dispone que, "en las ventas forzadas que se hacen por decreto judicial a petición de un
acreedor, en pública subasta", el juez inviste la representación legal del deudor.
4
Para la ley la venta en remate se entiende consumada desde el momento en que se firma el acta y ésta,
vale como escritura pública para los efectos del art. 1801 del CC., sin perjuicio de extenderse dentro de
tercero día la escritura definitiva. En consecuencia, no procede el embargo después de subastado el inmueble
en otra ejecución seguida contra el mismo deudor, aunque no se haya inscrito la escritura pública en el
Conservador de Bienes Raíces.
 b) En el comodato (artículo 2178, inciso 2). En el evento que a consecuencia del
deterioro la cosa ya no sea susceptible de emplearse en su uso ordinario, el comodante
puede exigir al comodatario el pago del precio de la cosa que tenía, antes del deterioro,
abandonando la cosa al comodatario. Como vemos, se trata de una hipótesis de venta
forzada.

POR EXCEPCIÓN LA COMPRAVENTA ES SOLEMNE

El contrato de compraventa, de ordinario consensual, puede, también, ser

solemne. El carácter excepcional de las solemnidades aparece claramente de manifiesto
en el artículo 1801.
No será suficiente, entonces, que las partes convengan en la cosa y en el precio
para que el contrato se repute perfecto. Será necesario, además, que se cumplan las
solemnidades o requisitos de forma que la ley prescribe.

DIVERSAS CLASES DE SOLEMNIDADES

Las solemnidades de que está revestida la compraventa pueden ser establecidas

por la ley o por las partes contratantes. En otros términos, pueden ser legales o
voluntarias.
Las solemnidades legales ordinarias son aquellas de que por la ley está revestida
la compraventa de cierta clase de bienes, por ejemplo, los bienes raíces.
Las solemnidades legales especiales son aquellas que la ley exige para la
compraventa en atención a las circunstancias particulares en que se celebra o a las
personas que intervienen. Tales son las solemnidades que acompañan la venta de bienes
pertenecientes a incapaces.
Las solemnidades voluntarias son las que establecen las partes, sea añadiéndolas
a las que establece la ley, sea para hacer solemne una compraventa que es naturalmente
consensual.

SOLEMNIDADES LEGALES

SOLEMNIDADES LEGALES ORDINARIAS

Las solemnidades legales ordinarias consisten en el otorgamiento de escritura

pública.
La escritura pública es, a la vez, requisito para el perfeccionamiento del contrato y
el único medio de probar su existencia. El artículo 1701 previene que la falta de
instrumento público no puede suplirse por otra prueba "en los actos y contratos en que la
ley requiere esa solemnidad" y su omisión hará que los actos se miren "como no
ejecutados o celebrados".

5
En tal caso, el dueño del suelo tiene el derecho a exigir al que edificó o plantó, a pagarle el justo precio del
terreno con los intereses legales por todo el tiempo que lo haya tenido en su poder. Al propietario puede no
convenirle el edificio o no encontrarse en situación de hacer el gasto que representa el edificio y no es
equitativo que se le coloque en la precisión de hacer un desembolso que él no habría tenido la voluntad ni los
medios de hacer; y como se ha procedido sin su conocimiento el único responsable del hecho es el edificador
quien, aunque haya creído que edificaba en terreno suyo, ha violado en el hecho la propiedad ajena.” Así las
cosas, el dueño del suelo podrá forzar al que edificó o plantó en él, a comprarle el predio, sin que nada pueda
reclamar al efecto, pues como agrega Claro Solar, “…si se forzara la voluntad del que edificó o plantó
obligándole a comprar el terreno, suya será la culpa por ser la consecuencia de un hecho al que nadie lo
obligó”. Nos encontramos, entonces, ante una verdadera compraventa forzada.
 CASOS EN QUE LA LEY EXIGE ESCRITURA PÚBLICA PARA LA VALIDEZ DE LA
VENTA

El artículo 1801 inciso 2, previene: "La venta de los bienes raíces, servidumbres y
censos, y la de una sucesión hereditaria, no se reputan perfectas ante la ley, mientras no
se ha otorgado escritura pública".

a) Es solemne, pues, la compraventa de bienes raíces.

La importancia de esta clase de bienes justifica la exigencia de que la compraventa
debe revestirse de formas que la constaten fehacientemente. Por otra parte, la tradición
de los inmuebles vendidos debe verificarse por la inscripción en el Registro del
Conservador de Bienes Raíces; tal inscripción ha de hacerse mediante la exhibición de un
título auténtico6.
b) Es también solemne la venta de los derechos de servidumbre y de censo. En
realidad, estos derechos recaen siempre sobre bienes raíces y son, por lo tanto,
inmuebles.
c) Por último, es solemne la venta de una sucesión hereditaria, esto es, del derecho
para que una persona reciba en una sucesión todos o una cuota de los bienes que
la forman.

COMPRAVENTA POR INTERMEDIO DE MANDATARIOS

¿Deberá constar por escritura pública el mandato para celebrar el contrato de

compraventa de los bienes a que se refiere el artículo 1801 inciso 2?
Del examen de las normas legales pertinentes lleva a la conclusión de que no es
necesario que el mandatario revista las mismas formas que el contrato encomendado al
mandatario.
El artículo 2123, destaca el carácter generalmente consensual del mandato, y
añade que no se admitirá para acreditarlo la escritura privada cuando las leyes requieran
un instrumento auténtico. El mandato debe constar por escritura pública cuando la ley
exige esta formalidad, como ocurre con el que se otorgue para contraer matrimonio o para
comparecer en juicio.
De este modo, la pretensión de que conste por escritura pública el mandato para
comprar o vender los bienes que señala el artículo 1801 inciso 2, importa la exigencia de
una solemnidad no prescrita por la ley.

Sin embargo, la doctrina generalmente estima que es necesaria la escritura

pública y la jurisprudencia se ha pronunciado sistemáticamente en el mismo sentido.

LA INSCRIPCIÓN NO ES REQUISITO DE LA COMPRAVENTA DE BIENES RAÍCES

La inscripción del contrato en el Registro de Propiedades del Conservador de

Bienes Raíces correspondiente al lugar en que se ubica el inmueble no es solemnidad de
la compraventa.
El contrato está perfecto desde que las partes, convenidas en la cosa y en el
precio, otorgan la correspondiente escritura pública.
La inscripción es la manera de efectuar la tradición de la cosa vendida, si ésta es
un bien inmueble; en otros términos, es la forma cómo el vendedor cumple con la principal
obligación que el contrato le impone.
6
El artículo 57 del Reglamento del Conservador previene que, para llevar a cabo la inscripción, "se exhibirá al
Conservador copia auténtica del título respectivo".
 ES SOLEMNE SÓLO LA VENTA DE INMUEBLES POR NATURALEZA

Únicamente es solemne la compraventa de bienes inmuebles por naturaleza.

Los inmuebles por adherencia, los bienes que se reputan muebles por anticipación
con el objeto de constituir sobre ellos derechos en favor de terceros distintos del dueño, y
los inmuebles por destinación, que de venderse por separado del predio al cual están
destinados recuperan su naturaleza de muebles, no están sujetos a la solemnidad (art.
1801, inciso final). En estos casos, la compraventa será consensual.

Si bien es cierto, sólo es solemne la venta de inmuebles por naturaleza, hay una
excepción: ésta está constituida por la venta de bienes raíces efectuadas a través del
Serviu. En estos casos, la ley sólo exige el otorgamiento de una escritura privada
autorizada ante Notario.

SOLEMNIDADES LEGALES ESPECIALES

La ley reviste de solemnidades especiales la compraventa por las circunstancias

en que se celebra el contrato o la calidad de las personas que lo estipulan y con en
consideración a su naturaleza. Por ello, la omisión de estas formalidades no acarrea
nulidad absoluta sino nulidad relativa. Se trata, en este caso, de formalidades que
atienden no a la existencia misma del contrato, sino a su validez.

a) Así, se someten a formalidades especiales las ventas forzadas ante la justicia. La

venta se hace previa, previa tasación del inmueble y la publicación de avisos, en
pública subasta, ante el juez (artículos 485 y siguientes del Código de
Procedimiento Civil). La escritura deberá ser suscrita por el rematante y por el
juez, como representante legal del vendedor. Para los efectos de la inscripción, no
admitirá el Conservador sino la escritura definitiva de compraventa (artículo 497
del C.P.C)
b) En las ventas de bienes pertenecientes a personas incapaces las solemnidades
que comúnmente acompañan la venta son la autorización judicial y la subasta
pública.
c) En la venta de inmuebles de la sociedad conyugal el marido debe obtener
autorización de ésta última o de la justicia en subsidio (art. 1749).
d) En la venta de bienes raíces y del derecho real de herencia del hijo no
emancipado, se requiere autorización judicial (art. 254).
e) En una herencia yacente, transcurridos cuatro años desde la muerte del causante,
el curador requiere autorización judicial para vender todos los bienes hereditarios
existentes (art. 484).
f) En las normas de la muerte presunta, los herederos presuntivos, durante el
período de la posesión provisoria, requieren de autorización judicial, previo informe del
defensor de ausentes, para vender en pública subasta los bienes del desaparecido (art.
88).

SOLEMNIDADES VOLUNTARIAS

Las partes pueden someter el contrato de compraventa a las solemnidades que

deseen. Básicamente, la solemnidad consistirá en el otorgamiento de escritura pública o
privada cuando la compraventa es puramente consensual. El artículo 1802 prevé esta
situación: "Si los contratantes estipularen que la venta de otras cosas que las
enumeradas en el inciso 2 del artículo precedente no se repute perfecta hasta el
otorgamiento de escritura pública o privada, podrá cualquiera de las partes retractarse
mientras no se otorgue la escritura o no haya principiado la entrega de la cosa vendida".

Es necesario que las partes estipulen expresamente que el contrato de

compraventa, cuando éste es consensual, no se repute perfecto, sin embargo, si no se
otorga escritura pública o privada.
Mientras no se otorgue la escritura, el pacto verbal es un simple proyecto; la
facultad de retractarse las partes es una lógica consecuencia de que el contrato no se ha
perfeccionado.
La facultad de retractación se mantiene hasta que ocurra alguna de las dos
circunstancias siguientes:
hasta que se otorgue la escritura pública o privada porque, perfecto el contrato, no es
lícito a las partes dejarlo unilateralmente sin efecto, o
hasta que haya principiado la entrega porque el cumplimiento del contrato, sin que se
haya otorgado la escritura prevista, importa una tácita derogación de la estipulación que lo
hizo solemne.

LAS ARRAS

Consisten las arras en una cantidad de dinero u otras cosas muebles que se dan
en garantía de la celebración del contrato, o bien en parte del precio o en señal de quedar
convenidos.
Las arras, por tanto, pueden ser de dos clases y tener una doble finalidad: a)
sirven como garantía de la celebración o ejecución del contrato, y b) se dan como parte
del precio o en señal de quedar las partes convenidas.

LAS ARRAS COMO GARANTÍA

Las arras, dadas en garantía de la celebración o ejecución del contrato, significan

que las partes no han entendido ligarse definitivamente, sino que mutuamente se
reservan la facultad de desdecirse perdiendo su valor.
En efecto, el artículo 1803 dispone: "Si se vende con arras, esto es, dando una
cosa en prenda de la celebración del contrato, se entiende que cada uno de los
contratantes podrá retractarse; el que ha dado las arras, perdiéndolas; y el que las haya
recibido, restituyéndolas dobladas".
Las arras de esta clase ponen de manifiesto la fragilidad del contrato, puesto que
no son sino un medio de poner a las partes en situación de desistir de él. El contrato se
celebra bajo una condición negativa y suspensiva, que consiste en que las partes no
hagan uso de la facultad de retractación.

TIEMPO EN QUE LAS PARTES PUEDEN RETRACTARSE

La facultad de retractarse no dura indefinidamente. El artículo 1804 señala el plazo

y demás condiciones que limitan esta facultad: "Si los contratantes no hubieren fijado
plazo dentro del cual puedan retractarse, perdiendo las arras, no habrá lugar a la
retractación después de los dos meses subsiguientes a la convención, ni después de
otorgada escritura pública de la venta o de principiada la entrega".
  La facultad de retractarse, por lo tanto, tiene un límite en el tiempo. Sólo puede
ejercitarse en el plazo fijado por las partes y, a falta de estipulación, en el plazo de
dos meses contados desde la convención.
 Pero la facultad de retractarse puede extinguirse antes de los plazos indicados,
cuando el contrato se reduce a escritura pública o ha comenzado a efectuarse la
entrega.

LAS ARRAS EN SEÑAL DE QUEDAR CONVENIDOS O COMO PARTE DEL PRECIO

Esta clase de arras constituyen un testimonio de la celebración definitiva del

contrato; en otras palabras, constituyen un medio de prueba de su celebración.
Las partes carecen de la facultad de retractarse porque el contrato de
compraventa ha quedado perfecto, a menos que requiera el otorgamiento de escritura
pública.

El artículo 1805 inciso 1, previene: "Si expresamente se dieren arras como parte
del precio, o como señal de quedar convenidos los contratantes, quedará perfecta la
venta; sin perjuicio de lo prevenido en el artículo 1801 inciso 2".
Para que las arras se entiendan dadas en señal de quedar convenidos o como
parte del precio es necesario la concurrencia copulativa de dos circunstancias: a) que las
partes lo convengan expresamente, y b) que este convenio conste por escrito.
Si así no fuere, se entienden las arras dadas en garantía y facultadas las partes
para retractarse. El artículo 1805 inciso 2, establece que: "No constando alguna de estas
expresiones por escrito, se presumirá de derecho que los contratantes se reservan la
facultad de retractarse según los dos artículos precedentes".
Las arras en garantía, pues, constituyen la regla general; para que pueda
atribuírseles otro carácter es preciso un pacto expreso y escrito7.
LA COSA VENDIDA

No se concibe contrato de compraventa sin que haya una cosa que se venda. La
compraventa consiste esencialmente en el cambio de una cosa por dinero.
Si falta la cosa vendida, la obligación del vendedor carecería de objeto; tal
obligación no podría existir y, por lo mismo, carecería de causa la obligación del
comprador.

REQUISITOS DE LA COSA VENDIDA

La cosa vendida debe reunir los requisitos propios del objeto de toda declaración
de voluntad: ser lícito, determinado y existir o esperarse que exista.

La cosa vendida debe reunir estos caracteres y, además, los que son peculiares
para el contrato de compraventa. Tales requisitos son cuatro:
a) debe ser comerciable y enajenable;
b) debe ser singular y determinada;
c) debe existir o esperarse que exista, y
7
Las arras en el Código de Comercio. El Código de Comercio establece sobre las arras reglas
diametralmente contrarias. Las arras se presumen dadas en parte de prueba, salvo estipulación en contrario,
y no permiten a las partes retractarse. El artículo 107 del Código de Comercio dispone: "La dación de arras no
importa reserva del derecho de arrepentirse del contrato ya perfecto, a menos que se hubiere estipulado lo
contrario". Y el artículo 108 del mismo Código añade: "La oferta de abandonar las arras o de devolverlas
dobladas no exonera a los contratantes de la obligación de cumplir el contrato perfecto o de pagar daños y
perjuicios".
 d) no debe pertenecer al comprador.

A) LA COSA VENDIDA DEBE SER COMERCIABLE Y ENAJENABLE

Son comerciables, aquellas cosas que son susceptibles de dominio o posesión por
los particulares, es decir, aquellas que pueden ser objeto de relaciones jurídicas privadas.
Por regla general, las cosas comerciables son también enajenables, pero
excepcionalmente, puede ocurrir que la cosa, no obstante, su carácter comerciable, a
pesar de estar incorporada al patrimonio de una persona, no pueda transferirse. Tal
acontece con los derechos personalísimos. De tal forma, para que una cosa comerciable
pueda venderse, deberá también ser enajenable.
Sobre el particular, el art. 1810 dispone que pueden venderse todas las cosas
corporales o incorporales, cuya enajenación no esté prohibida por la ley. También puede
ocurrir que la cosa no pueda venderse, a pesar de no ser un derecho personalísimo: así
ocurre en el caso previsto en el art. 1881, en cuanto al derecho del vendedor para
recobrar la cosa, si se hubiere estipulado un pacto de retroventa. Tal derecho es
intransferible (art. 1884).
Recordemos también que para la mayoría el art. 1810 no se aplicaría a los casos
contemplados en los números 3 y 4 del art. 1464, sino que sólo a los casos de los
números 1 y 2 del mismo precepto, pues los primeros corresponderían a normas
imperativas de requisito y los últimos a normas prohibitivas. En consecuencia, podría
venderse una cosa embargada, por ejemplo, sin autorización del juez ni el consentimiento
del acreedor, sin perjuicio que mientras subsista el embargo, no podrá verificarse la
tradición, a menos que se otorgue dicha autorización o se preste tal consentimiento.

B) LA COSA VENDIDA DEBE SER DETERMINADA Y SINGULAR

DETERMINACIÓN DE LA COSA

La cosa vendida, de acuerdo con los principios generales, debe ser determinada;
la determinación puede verificarse específica o genéricamente. El artículo 1461 dispone
que las cosas que son objeto de una declaración de voluntad es menester "que estén
determinadas, a lo menos en cuanto a su género".

LA CANTIDAD DE LA COSA VENDIDA PUEDE SER DETERMINABLE

Cuando la cosa vendida se determina genéricamente, debe igualmente

determinarse la cantidad.
Pero la cantidad puede ser incierta, esto es, no ser determinada sino solamente
determinable. La determinación posterior, sin embargo, no podrá quedar entregada a un
nuevo acuerdo de las partes, sino que deberá verificarse de acuerdo con las normas
señaladas en el contrato mismo.
El artículo 1461 inciso 2, dispone que "la cantidad puede ser incierta con tal que el
acto o contrato fije reglas o contenga datos que sirvan para determinarla".
De esta manera, es viable la venta de la cantidad de carbón o petróleo que
requiera una industria que pueda determinarse por la naturaleza o capacidad de sus
máquinas.

LA COSA VENDIDA DEBE SER SINGULAR

 No es válida la venta de una universalidad jurídica. No es posible que una persona
venda su patrimonio, que es un atributo inherente de la personalidad.
El artículo 1811 dispone sobre el particular: "Es nula la venta de todos los bienes
presentes o futuros o de unos y otros, ya se venda el total o una cuota"8.

ES VÁLIDA LA VENTA DE TODOS LOS BIENES DE UNA PERSONA,

ESPECIFICÁNDOLOS

Pero los bienes todos de una persona pueden venderse, con tal que se
individualicen o inventaríen en escritura pública.
El artículo 1811 añade: "pero será válida la venta de todas las especies, géneros y
cantidades que se designen por escritura pública, aunque se extienda a cuanto el
vendedor posea o espere adquirir, con tal que no comprenda objetos ilícitos".
Por tanto, la eficacia de la venta está condicionada a los siguientes requisitos: a)
que se especifiquen los bienes vendidos; b) que esta especificación se haga por escritura
pública, y c) que no se comprendan objetos ilícitos.

Se entienden únicamente vendidos, no obstante, cualquier estipulación en

contrario, los bienes inventariados. El artículo 1811 inciso 2, concluye: "Las cosas no
comprendidas en esta designación se entenderá que no lo son en la venta: toda
estipulación en contrario es nula".

A) LA COSA VENDIDA HA DE EXISTIR O ESPERARSE QUE EXISTA

NECESIDAD DE LA EXISTENCIA ACTUAL O FUTURA DE LA COSA VENDIDA

Conforme al precepto general del artículo 1461, "no sólo las cosas que existen
pueden ser objeto de un acto o declaración de voluntad, sino las que se espera que
existan".
Pueden venderse, pues, las cosas presentes y futuras, esto es, las que existen al
tiempo de celebrarse el contrato y aquellas cuya existencia se espera en el porvenir.

VENTA DE LA COSA QUE DEJÓ DE EXISTIR AL TIEMPO DEL CONTRATO

La inexistencia de la cosa al tiempo del contrato sin que se espere que llegue a
existir produce consecuencias diversas, según si falta total o parcialmente.

a) Si la cosa no existe en absoluto, no hay ni puede haber compraventa.

El artículo 1814 previene: "La venta de una cosa que al tiempo de perfeccionarse el
contrato se supone existente y no existe, no produce efecto alguno".
Es indiferente que el comprador y vendedor supieran o ignoraran que la cosa no
existe; la falta total del objeto hace imposible que el contrato se perfeccione.

b) Si la cosa sólo existe parcialmente, el contrato es viable. Pero como no existe

íntegramente la cosa vendida y el comprador no podrá obtener probablemente una
satisfacción total, el inciso 2 del artículo 1814 le otorga un derecho opcional: "Si
faltaba una parte considerable de ella al tiempo de perfeccionarse el contrato,
8
Una regla análoga consagra el Código para el contrato de sociedad; según el artículo 2056, "se prohíbe toda
sociedad a título universal, sea de bienes presentes y venideros, o de unos u otros". Para las donaciones
entre vivos rige la norma del artículo 1409: "Las donaciones a título universal no se extenderán a los bienes
futuros del donante, aunque éste disponga lo contrario".
 podrá el comprador a su arbitrio desistir del contrato, o darlo por subsistente,
abonando el precio a justa tasación".
El contrato existe jurídicamente; pero toca al comprador decidir si desiste o
persevera en él, y en este último caso, le asiste el derecho de que se le reajuste
debidamente el precio.
Estos derechos competen sólo al comprador si la cosa faltaba "en una parte
considerable", o sea, en parte importante o digna de consideración.

CONSECUENCIAS DE LA MALA FE DEL VENDEDOR

La buena o mala fe del comprador y vendedor, entendiendo por tal su

conocimiento o ignorancia de la inexistencia de la cosa, no influye en la validez del
contrato.
Pero tiene considerable importancia para otros efectos. Si el vendedor supo que la
cosa no existía en todo o parte debe reparar los perjuicios al comprador que lo ignoraba.
El artículo 1814 inciso 3, prescribe: "El que vendió a sabiendas lo que en el todo o
en una parte considerable no existía, resarcirá los perjuicios al comprador de buena fe".

VENTA DE COSA FUTURA O QUE SE ESPERA QUE EXISTA

Cosa futura es aquella que no existe al tiempo del contrato, pero se supone que
existirá en el futuro.
La compraventa, en tal caso, se entiende verificada bajo la condición suspensiva
de que la cosa llegue a existir; fallida la condición, o sea, si la cosa no llega a existir, la
compraventa no se habrá perfeccionado.
El artículo 1813 se refiere a la compraventa de cosa futura y dispone que "la venta
de cosas que no existen, pero se espera que existan, se entenderá hecha bajo la
condición de existir".
Esta especie de compraventa es muy común en la vida de los negocios. A compra
a B mil quintales de trigo de la próxima cosecha de su fundo; la compraventa existirá a
condición de que se coseche trigo y no habrá venta si el fundo nada produce.

VENTA DE LA SUERTE

La compraventa de cosa futura es, como se ha dicho, condicional. Suele, sin

embargo, adoptar un carácter diverso.
El artículo 1813 dispone que no se reputará condicional el contrato, subordinado a
la condición de que la cosa llegue a existir, cuando se estipule lo contrario o "por la
naturaleza del contrato aparezca que se compró la suerte".
Lo vendido, en tal caso, n es la cosa que se espera que exista, sino la suerte o
esperanza.
No obsta para que la venta sea perfecta, por lo tanto, que la cosa no llegue a
existir y que se frustren las pretensiones de una de las partes.
La no existencia de la cosa no influye en la validez del contrato, sino en el
provecho que las partes reportarán de él, de modo que si no llega a existir el comprador
experimentará sencillamente una pérdida.

Es clásico el ejemplo de Pothier de esta especie de compraventa: Si un pescador

vende por determinado precio los peces que saque en su red, el comprador debe pagar el
precio convenido, aunque no saque ninguno; lo vendido no son los peces mismos, sino el
azar de la pesca.
La venta de la suerte, pues, no es condicional, sino pura y simple. El contrato en
esta hipótesis, es eminentemente aleatorio.

B) LA COSA NO PUEDE PERTENECER AL COMPRADOR

LA COMPRA DE COSA PROPIA NO EXISTE

La cosa propia puede pertenecer al vendedor o a un tercero, pero nunca al

comprador.
El artículo 1816 dispone: "La compra de cosa propia no vale: el comprador tendrá
derecho a que se le restituya lo que hubiere dado por ella".
Para el comprador carece interés intentar la adquisición de una cosa que le
pertenece.
Pero será necesario que el comprador tenga sobre la cosa la propiedad plena o
absoluta. Por esto el propietario fiduciario podrá comprar al fideicomisario y la
compraventa, válida en tal caso, persigue una finalidad útil evidente: evitarse el fiduciario
tener que restituir la cosa al tiempo de cumplirse la condición.

Algunos han visto una excepción a la prohibición de comprar una cosa propia, en
el artículo 2398, en la prenda, que establece: “A la licitación de la prenda que se subasta
podrán ser admitidos el acreedor y el deudor.” El deudor, es también, de ordinario, el
dueño de la cosa mueble que se remata. Si se adjudica la cosa, estaría adjudicándose
una cosa propia. Sin embargo, también podría estimarse que no hay en esta hipótesis
compra de cosa propia, sino que el deudor, sencillamente, paga e impide con ello la
venta.
VENTA DE COSA AJENA

Mientras la venta de cosa propia adolece de nulidad, es válida la compraventa de

cosa ajena.
El artículo 1815 establece en forma perentoria: "La venta de cosa ajena vale, sin
perjuicio de los derechos del dueño de la cosa vendida, mientras no se extingan por el
lapso de tiempo".
La disposición es la obligada consecuencia de ser la compraventa, en nuestro
derecho, como lo era en el derecho romano, simplemente productiva de obligaciones9.
Sí, en virtud del contrato de compraventa, mediante cierto precio, el vendedor se
obliga a entregar la cosa, a procurar al comprador la posesión tranquila o, aún, ha hacerle
propietario de la cosa, nada obsta para que la convención sea válida10.
Puede el vendedor contraer la obligación de hacer al comprador propietario de una
cosa que no le pertenece; la ejecución de la obligación será posible en virtud de un
arreglo entre el vendedor y el dueño de la cosa.
9
Nuestra jurisprudencia también ha concluido en términos similares. Así, en un fallo de junio de 1976, de la
Corte de Concepción, se enfatiza que la venta de cosa ajena vale porque este contrato por su naturaleza es
meramente productivo de obligaciones. El vendedor está obligado a proporcionar al comprador únicamente la
posesión libre y desembarazada de la cosa. No está obligado a transferir el dominio sino a entregar la cosa a
que la venta se refiere. Por lo mismo, nada impide que las partes contraigan obligaciones respecto a una cosa
ajena, como quiera que en tal contrato concurren todos los requisitos para que sea eficaz y valedero.
10
La obligación del vendedor no es hacer dueño de la cosa al comprador, sino darle la posesión pacífica de la
cosa. Recordemos que lo anterior es una consecuencia de haber seguido nuestro Código Civil el Derecho
Romano Bonitario o vulgar. El Código Civil francés, en cambio, que sigue al Derecho Romano Quiritario, resta
validez a la venta de cosa ajena.
¿Cuándo debemos entender que hay venta de cosa ajena?
Nadie discute que hay venta de cosa ajena cuando un tercero, que carece de toda
vinculación jurídica con el dueño, vende una cosa de propiedad del último, como si fuera
propia. En este caso, quien vende, dice ser dueño, aunque en realidad no lo sea. Como
es lógico, en la práctica estos casos estarán circunscritos a la venta de bienes muebles.
Ahora bien, ¿qué ocurre si quien vende lo hace invocando la representación del
dueño, pero en realidad tal representación no existe? ¿Hay venta de cosa ajena y por
ende el contrato es válido? O, por el contrario, ¿atendido a que falta la voluntad o
consentimiento del dueño, debemos entender que el contrato es nulo, descartando en
este caso que estemos ante una hipótesis de venta de cosa ajena?
Por otra parte, cuando la representación invocada no se condice con la verdad,
además de faltar la voluntad del dueño, estaremos ante un título injusto (no por tratarse
de venta de cosa ajena, pues esta es válida y por ende el título es justo, sino porque se
trata de personas que actuaron en calidad de mandatarios, sin serlo en verdad, art. 704
Nº 2). T
También podríamos agregar el caso del mandatario que tenía tal calidad, pero que
requería actuar conjuntamente con otros mandatarios, y lo hizo individualmente,
infringiendo el pacto social. ¿Cómo se resuelve la cuestión planteada?

Pareciera ser que, en los casos de falsa representación, no puede haber venta de
cosa ajena. En efecto, no corresponde aplicar el artículo 1815 a este caso, pues en la
hipótesis descrita en este precepto legal, quien vende, lo hace sin invocar representación
de otro, es decir, lo hace con la convicción de que la cosa que vende es propia.
Por tanto, el artículo 1815 sólo puede aplicarse cuando quien vende es una
persona natural, o una persona jurídica que se da por dueña de una cosa, que en realidad
pertenece a otra persona, natural o jurídica. Pero ni la persona natural ni la persona
jurídica invocan representación de otra. Sólo así puede conciliarse este artículo, con los
artículos 1683 y 704 del Código Civil.
No se trata de haber invocado representación de otro, pues si en tal caso la
representación fuere falsa, faltará la voluntad del dueño, y por ende el contrato adolecerá
de inexistencia o nulidad absoluta y además el título será injusto. Expresa al efecto Daniel
Peñailillo: “Si alguien vende una cosa ajena, pero como propia, actuando por sí, el título
es justo (no está incluido en el N° 2 del art. 704; ni tampoco en el N°3, porque el art. 1815
dispone expresamente que la venta de cosa ajena es válida), en tanto que, si la vende
como ajena, diciéndose representante del dueño, el título es injusto. La diferencia parece
justificarse porque en esta última situación el adquirente debió examinar suficientemente
el poder que aduce quien le ha manifestado ser representante.

EFECTOS DE LA VENTA DE COSA AJENA

Los efectos de la compraventa de cosa ajena deben considerarse desde el punto

de vista del verdadero propietario y desde el punto de vista de las relaciones entre
vendedor y comprador.

EFECTOS CON RELACIÓN AL DUEÑO DE LA COSA

El dueño de la cosa es totalmente extraño al contrato y a su respecto no produce

efecto alguno.
 No contrae el dueño ninguna obligación y conserva incólume su derecho de
propiedad, mientras el comprador no ha llegado a adquirirlo por prescripción. El artículo
1815 se cuida de advertir que la validez de la venta de cosa ajena se entiende "sin
perjuicio de los derechos del dueño de la cosa vendida, mientras no se extingan por el
lapso de tiempo".
El derecho del dueño consistirá en reivindicar la cosa contra el comprador, que
será quien regularmente la posea.

EFECTOS ENTRE LAS PARTES

Los efectos de la compraventa de cosa ajena entre los contratantes se resumen

como sigue:
a) La compraventa, seguida de la correspondiente tradición, no dará al comprador el
dominio de que el vendedor carecía. Únicamente le transferirá los derechos
transferibles del vendedor sobre la cosa (artículo 682)
Pero el comprador adquirirá la posesión de la cosa y podrá ganarla
consecuencialmente por prescripción. Esta prescripción podrá ser ordinaria o
extraordinaria, según si el comprador ha estado de buena o mala fe11.
b) Como consecuencia de ser ajena la cosa podrá verse el vendedor en la
imposibilidad de entregarla, por ejemplo, por no poder conseguirla del dueño.
El comprador, en tal caso, tiene derecho a demandar el cumplimiento del contrato
o su resolución, con indemnización de perjuicios.
c) Si entregada la cosa al comprador, el dueño de la cosa la reivindica, el vendedor
está obligado a sanear la evicción, esto es, a defenderle en el juicio y a
indemnizarle en caso de producirse una privación total o parcial de la cosa
vendida.
No tiene el comprador este derecho si compró "a sabiendas de ser ajena la cosa"
(artículo 1852 inciso 3).

VENTA DE COSA AJENA RATIFICADA POR EL DUEÑO

El vendedor no puede transferir un dominio de que carece. Pero si el dueño de la

cosa vendida ratifica el contrato, adquirirá el comprador el dominio retroactivamente.
El artículo 1818 dispone: "La venta de cosa ajena, ratificada después por el dueño,
confiere al comprador los derechos de tal desde la fecha de la venta".
La disposición es desafortunada en su redacción y, entendida literalmente,
absurda y contraria al sistema del Código.
Nótese que la ratificación no valida el contrato; el comprador adquiere los
derechos de tal desde el momento en que el contrato se celebra, puesto que la venta de
cosa ajena es válida, con prescindencia de la ratificación.
Solamente la ratificación hace posible que se transfiera el dominio y, obviamente,
éste se entiende transferido desde el momento de la tradición y no de la venta.

ADQUISICIÓN POSTERIOR EL DOMINIO POR EL VENDEDOR

Iguales efectos produce la adquisición por el vendedor del dominio de la cosa

vendida, después de celebrado el contrato.

11
Si el comprador está de buena fe adquirirá por prescripción ordinaria puesto que habrá tradición y la
compraventa de cosa ajena es un justo título.
 El artículo 1819 expresa: "Vendida y entregada a otro una cosa ajena, si el
vendedor adquiere después el dominio de ella, se mirará al comprador como verdadero
dueño desde la fecha de la tradición".
La disposición concuerda con el artículo 682; si el tradente adquiere después el
dominio se entenderá éste transferido desde el momento de la tradición.
El inciso 2 del artículo 1819 señala una consecuencia lógica: "Por consiguiente, si
el vendedor la vendiere a otra persona después de adquirido el dominio, subsistirá el
dominio de ella en el primer comprador".
La nueva venta que el vendedor hiciere sería de cosa ajena; la cosa ya no le
pertenece y es de propiedad del comprador desde que le fue entregada12.

EL PRECIO

EL PRECIO ES ESENCIAL EN LA COMPRAVENTA

Tampoco se concibe el contrato de compraventa sin un precio que, según previene

el artículo 1793, "es el dinero que el comprador da por la cosa vendida".
La omisión del precio en el contrato de venta, acarrea la inexistencia del mismo.
Según el artículo 1682 del Código Civil, el contrato adolece de nulidad absoluta, pues se
trata de la omisión de un requisito exigido en atención a su naturaleza
Si falta el precio, carece de objeto la obligación del comprador; no puede existir su
obligación y, como consecuencia, carecería de causa la obligación del vendedor.

REQUISITOS DEL PRECIO

El precio debe reunir los requisitos que siguen: a) debe consistir en dinero; b)
debe ser real y serio, y c) debe ser determinado.
El Código señala el primero y el último de los requisitos enunciados; el segundo
resulta de la naturaleza misma del precio y de la aplicación de los principios generales.

A) EL PRECIO DEBE CONSISTIR EN DINERO

El artículo 1793 establece reiteradamente que el precio debe consistir en dinero. Si

el precio no se estipula en dinero no hay compraventa sino otro contrato diverso; el precio
en dinero, pues, es de la esencia del contrato.
No obsta para que exista compraventa la circunstancia de que el precio se pacte
en dinero, pero se pague con otra cosa13.

CUANDO HAY COMPRAVENTA Y CUANDO PERMUTA

Si el precio no consiste en dinero, el contrato será de permuta. Pero para que haya
compraventa no es menester que el precio consista íntegramente en dinero.

12
Se observa que el artículo 1818 reputa al comprador dueño "desde la fecha de la venta", mientras el artículo
1819 le considera propietario "desde la fecha de la tradición". La venta de cosa ajena, aunque el dueño la
ratifique, no puede hacer al comprador propietario sino desde que interviene el modo de adquirir.
13
Es de la esencia de la compraventa, que el precio consista en dinero. Pero no es esencial que se pague en
dinero, porque después de constituida la obligación del comprador de pagar el precio, puede ser novada,
acordando las partes que se pague de otra forma, o pueden las partes acordar que la obligación se cumpla
dando en pago un determinado bien (en este último caso, debe pactarse inicialmente que el precio se pagará
en dinero efectivo; posteriormente, ante la imposibilidad del comprador de disponer de la suma adeudada,
podrá convenirse en que opere la dación en pago.
 Cuando el precio se estipula parte en dinero y parte en otras cosas, el contrato
será de compraventa o permuta, según la relación que exista entre sus respectivos
valores.
El artículo 1794 previene: "Cuando el precio consiste parte en dinero y parte en
otra cosa, se entenderá permuta si la cosa vale más que el dinero; y venta en el caso
contrario".
Si la cosa y el dinero valen lo mismo, habrá compraventa, pues el artículo 1794
dice que para haber permuta, la cosa debe valer “más” que el dinero. Por ende, si vale
menos o vale lo mismo, habrá compraventa.

B) EL PRECIO DEBE SER REAL

Que el precio sea real o serio significa que exista efectivamente una suma de
dinero que se pague a cambio de la cosa. No es real el precio simulado o fingido y cuando
es irrisorio.
La realidad o seriedad del precio debe existir tanto en relación a la voluntad de las
partes, como en relación con la cosa que se reputa equivalente.
En relación con la voluntad de las partes, el precio real y serio significa que se
tenga efectivamente la intención de pagarse por el comprador y de exigirse por el
vendedor.
Con relación a la cosa vendida el precio no será real o serio cuando exista entre
ambos tal desproporción que resulte puramente ilusorio o irrisorio.
Lo anterior, nos permite concluir que, si bien la lesión y en particular la lesión
enorme sólo opera en ciertos casos y no constituye un vicio del consentimiento de
aplicación general en nuestro Derecho, no es menos cierto que la lesión sí ha de ser un
factor a considerar en una compraventa, por la vía de cumplir cabalmente con la exigencia
acerca de que el precio debe ser real, siendo uno de sus componentes que no sea
irrisorio
¿Qué criterio objetivo se podría emplear para concluir que el precio en una
compraventa no es irrisorio? La pregunta es relevante, porque la doctrina alude también al
precio vil, en oposición al precio justo.

PRECIO JUSTO Y PRECIO VIL

Si bien el precio debe ser real y serio, no es menester que sea justo.
Precio justo es el que equivale al valor de la cosa, en oposición al precio vil que no
refleja tal equivalencia.
El precio vil o insuficiente no implica que la compraventa carezca de precio; la
vileza del precio no excluye la existencia del contrato.
El precio vil es un precio serio. El vendedor ha contratado para recibir
efectivamente ese precio. Por excepción, la desproporción de valores entre la cosa y el
precio, que ocasiona una lesión patrimonial al vendedor, cuando es enorme, influye en la
suerte del contrato cuando recae sobre bienes raíces.

¿Cómo determinar la línea que separa el precio justo, el precio vil y el precio
irrisorio? Como criterio general, y aunque resulte necesario analizar este tópico en cada
caso, parece razonable lo siguiente:
El precio justo será aquél que no es inferior a la mitad del valor real o comercial de la
cosa. Tampoco será justo el precio, cuando excede del doble del valor real o comercial de
la cosa.
El precio vil será entonces aquél en que se paga menos de la mitad del valor real o
comercial de la cosa. Según el Diccionario de la Lengua, “vil”, en una de sus acepciones,
es lo “bajo, despreciable”. Dicho precio vil viciará el contrato sólo si se trata de la venta
voluntaria de inmuebles, según estudiaremos. En cambio, si estamos ante la venta de
bienes muebles, a pesar de que lo que se paga es una suma bastante inferior al
verdadero valor de la cosa, el contrato será válido.

Las mayores dificultades surgen cuando se trata de precisar o cuantificar el precio

irrisorio. Pero también aquí podríamos proponer como criterio general, el siguiente: si el
precio vil es aquél inferior a la mitad del justo precio, el precio irrisorio bien podría ser
aquél que es menor a la mitad del precio vil. O, en otras palabras: precio irrisorio podría
ser aquél que no supera la cuarta parte del valor real o comercial de la cosa.

Lo anterior no debe entenderse como algo rígido ni exacto, sino como un criterio
general; como un punto de partida que el juez podría tener, para analizar el caso con sus
propios méritos. Por cierto, la trascendencia que tiene precisar qué se puede entender por
precio irrisorio, dice relación con la compraventa de bienes muebles, inatacable a través
de la acción rescisoria por lesión enorme.

Ahora bien, al no existir en realidad precio por ser éste irrisorio, mal puede
entenderse que existió consentimiento o voluntad de las partes. Y habiéndose omitido
este requisito de todo acto o contrato, debe operar lo dispuesto en el artículo 1682 del
mismo cuerpo legal, y declarar por ende que el instrumento impugnado es nulo de nulidad
absoluta14.

En síntesis, tal como expresa el profesor Juan Andrés Orrego, se pueden

presentar cuatro hipótesis respecto del precio de la compraventa:
 Precio “justo”.
 Precio “vil”.
 Precio “irrisorio”.
 Precio “simulado”.

En la primera, el contrato es válido, sea que se vendan muebles o inmuebles. En la

segunda, el contrato es válido en la venta de muebles, pero será nulo en la de inmuebles.
En las últimas dos, el contrato es nulo, cualquiera sea la cosa que se vende.

C) EL PRECIO DEBE SER DETERMINADO O DETERMINABLE

La determinación del precio es el señalamiento de la cantidad precisa que el

comprador debe pagar por la cosa comprada. Esta exigencia es el resultado de la
aplicación de las reglas generales que requieren la determinación del objeto de todo acto
o declaración de voluntad (artículo 1461).
Es determinado el precio, cuando se sabe exactamente a cuánto asciende. Así,
por ejemplo, las partes estipulan que el precio será de 10 millones de pesos. El precio es

14
Sobre el particular, se expresa en un fallo de septiembre de 1958, de la Corte de Santiago, que si los
antecedentes del proceso prueban que el precio fijado en la escritura de compraventa fue simulado, debe
concluirse que no ha habido precio real ni ha sido pagado y, consecuentemente, el mencionado contrato es
nulo, sin que sea bastante para sanear el vicio de nulidad la escritura de ratificación otorgada por el vendedor,
en la cual declara haber recibido el precio total (la interpretación que fluye de esta sentencia, prueba también,
en relación al art. 1700, que las partes pueden impugnar la veracidad de las declaraciones que ellas mismas
hubieren hecho en el instrumento público).
determinable, cuando no se indica exactamente su monto, pero se dan las bases para
llegar a conocerlo, en el propio contrato.

Tres reglas fundamentales rigen esta materia:

a) la determinación del precio puede hacerse por acuerdo de las partes;
b) el precio también puede ser determinado por un tercero, y
c) la determinación del precio no puede dejarse al arbitrio de una de las partes.

DETERMINACIÓN DE PRECIO POR LAS PARTES

La forma normal de determinar el precio es el acuerdo de las partes. El artículo

1808 inciso 1, establece: "El precio de la venta debe ser determinado por los
contratantes".
Esta determinación se hará regularmente en el contrato; pero no hay
inconveniente para hacer la determinación a posteriori, sobre las bases señaladas en el
contrato. Gozan las partes de amplia libertad para determinar la manera como ha de
fijarse el precio. El artículo citado en su inciso 2 añade que "podrá hacerse esta
determinación por cualesquiera medios o indicaciones que lo fijen".
El precio es determinado, cuando se le conoce con toda precisión, cuando se sabe
exactamente a cuánto asciende. Así, por ejemplo, las partes estipulan que el precio
asciende a cincuenta millones de pesos. El precio es determinable, cuando no se indica
exactamente su monto, pero se dan las bases para llegar a conocerlo, en el propio
contrato
Como una aplicación de esta regla, el inciso 3 del artículo 1808 agrega: "Si se
trata de cosas fungibles y se venden al corriente de plaza, se entenderá el del día de la
entrega, a menos de expresarse otra cosa".

En este caso, el precio no se ha determinado en el contrato, pero se ha fijado una

base para su determinación. Para que se aplique la disposición, es menester que: a) Que
se trate de cosas fungibles, y b) que expresamente se vendan al precio de plaza15.

DETERMINACIÓN DEL PRECIO POR UN TERCERO

La fijación del precio puede hacerla un tercero; puesto que su mandato arranca de
la voluntad de las partes, se considera como si ellas mismas hubieran hecho la
determinación.
El artículo 1809 dispone: "Podrá asimismo dejarse el precio al arbitrio de un
tercero; y si el tercero no lo determinare, podrá hacerlo por él cualquiera otra persona en
que se convinieren los contratantes; en caso de no convenirse, no habrá venta".
El contrato, en tal caso, es condicional, sujeto a la condición de que el tercero
efectúe la determinación del precio.
VENTA DE DOS O MÁS COSAS POR UN PRECIO

Se ha planteado en doctrina si es posible vender dos o más cosas en un mismo

precio, sin desglosarlo para cada una de las cosas objeto del contrato.

15
El artículo 139 del Código de Comercio establece una importante excepción. Si bien, en principio, no hay
compraventa cuando las partes no están acordes en la cosa y en el precio, verificada la entrega "se presumirá
que las partes han aceptado el precio corriente que tenga en el día y lugar en que se hubiere celebrado el
contrato" y si hubiere diversidad de precios en el mismo día y lugar, "el comprador deberá pagar el precio
medio". De esta manera, hay compraventa, a pesar de no haber convenido en el precio, siempre que se
entregue la cosa vendida.
 Dado que el art. 1808 exige que el precio sea determinado por los contratantes o
por un tercero, podemos concluir que pactar un precio por dos o más cosas implicaría una
violación de la norma. Aún más, si se trata de la venta de dos o más inmuebles en un
solo precio, pues no sería posible aplicar los arts. 1888 a 1896, relativos a la rescisión por
lesión enorme16.
Por lo tanto, recomendamos desglosar el precio de las diversas cosas vendidas al
momento de celebrar el contrato17. Así, si se venden derechos de aprovechamiento de
agua, conjuntamente con un predio, deberá asignarse una suma para el terreno y otra
para las aguas.

CAPACIDAD PARA CELEBRAR EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

El artículo 1445 establece que para que una persona se obligue a otra por un acto
o declaración de voluntad es menester "que sea legalmente capaz" y el artículo 1446
añade que "toda persona es legalmente capaz, excepto aquellas que la ley declara
incapaces".
Para la compraventa, como para todo contrato, la capacidad es la regla general y
la incapacidad constituye la excepción. El artículo 1795 dispone que: "Son hábiles para el
contrato de venta todas las personas que la ley no declara inhábiles para celebrarlo o
para celebrar todo contrato".

a) Son incapaces para celebrar el contrato de compraventa, en primer término, las

personas afectas a una incapacidad general para contratar. Tales son, por
ejemplo, los dementes, los disipadores declarados en interdicción, etc.
b) Son incapaces, además, aquellas personas afectas a ciertas incapacidades
particulares del contrato de compraventa. El artículo 1447 inciso 4 establece que
existen incapacidades particulares "que consisten en la prohibición que la ley ha
impuesto a ciertas personas para ejecutar ciertos actos".
Analizaremos a continuación, estas incapacidades particulares.

CLASIFICACIÓN DE LAS INCAPACIDADES

Las incapacidades especiales del contrato de compraventa pueden ser dobles o

simples.
A ciertas personas les está vedado en absoluto celebrar el contrato de
compraventa: se les prohíbe comprar y vender. A otras, es está solamente prohibido
comprar o vender.

16
Lo anterior es indiscutible, cuando los inmuebles se venden como especie o cuerpo cierto, y en especial,
cuando son urbanos. En cambio, si los predios se venden en relación a la cabida y particularmente si son
rústicos y contiguos, podría “deducirse” el precio de cada uno conforme a la respectiva superficie. Con todo,
igual podría resultar dudoso el hecho de aplicar la superficie como factor de cálculo del precio, pues los
terrenos de uno y otro predio pueden ser de disímil calidad.
17
Por lo demás, en un fallo de la Corte de Temuco, de fecha 3 de marzo de 1980, se previene que, si el
contrato abarca dos o más cosas específicas, ha de fijarse el precio de cada una de ellas. Tal punto reviste
importancia para determinados efectos legales: resolución del contrato por la mora parcial del comprador,
procedencia de la acción rescisoria por lesión enorme, derechos y obligaciones de las partes en el caso de
que la cabida del predio vendido fuere mayor o menor que la declarada, monto a restituir por el vendedor en
caso de evicción parcial, etc.
 Las incapacidades, entonces, pueden ser de comprar, de vender y de comprar y
vender.

1. INCAPACIDADES DE COMPRAR Y VENDER

COMPRAVENTA ENTRE CÓNYUGES

El artículo 1976 proclama enfáticamente que "es nulo el contrato de compraventa

celebrado entre cónyuges no separados judicialmente..."
La nulidad afecta, por tanto, a todo contrato de compraventa que celebren los
cónyuges, sea por escritura pública o privada, sea venta voluntaria o venta forzada y
cualquiera sea el régimen de bienes que exista entre ellos (sociedad conyugal, separación
total de bienes o participación en los gananciales).
Solamente es lícito el contrato entre cónyuges cuando éstos están separados
judicialmente.
Los motivos de esta prohibición pueden resumirse de este modo:
a) La ley prohíbe las donaciones irrevocables entre cónyuges y por medio de un
contrato de compraventa simulado o hecho a vil precio se burlaría fácilmente la
prohibición.
b) Los cónyuges podrían, mediante una venta simulada, sustraer sus bienes de la
persecución de los acreedores18.
COMPRAVENTA ENTRE EL PADRE Y EL HIJO SUJETO A PATRIA POTESTAD

El artículo 1796 declara igualmente nulo el contrato de compraventa celebrado

"entre el padre o madre y el hijo sujeto a patria potestad".
Esta disposición tiene por objeto proteger al hijo, regularmente falto de
experiencia, y evitar al padre o madre el conflicto entre el deber de cautelar los intereses
del hijo y su propio interés.
a) La prohibición rige para el contrato de compraventa entre el hijo sujeto a patria
potestad y su padre o madre. Con arreglo al artículo 243, "la patria potestades el
conjunto de derechos y deberes que corresponden al padre o a la madre sobre los
bienes de sus hijos no emancipados". Añade el artículo 244 que "la patria potestad
será ejercida por el padre o la madre o ambos conjuntamente" si así se conviniere
de manera expresa. A falta de acuerdo, toca al padre el ejercicio de la patria
potestad.
De este modo, se prohíbe el contrato de compraventa entre el hijo y el padre o
madre a cuya patria potestad se encuentre sometido.
b) Sin embargo, es válido el contrato de compraventa entre el hijo sujeto a patria
potestad y el padre o madre, cuando verse sobre bienes que integren el peculio
profesional o industrial del primero.
El artículo 251 previene que "el hijo se mirará como mayor de edad para la
administración y goce de su peculio profesional o industrial, sin perjuicio de lo dispuesto
en el artículo 254".
Respecto de los bienes que forman este peculio, el hijo no está sometido a la
patria potestad; pero la venta de estos bienes, cuando son inmuebles, debe ser
autorizada por el juez, con conocimiento de causa".

18
Nada impide sin embargo que los cónyuges puedan darse bienes en pago de sus obligaciones recíprocas.
La jurisprudencia ha sido uniforme en aceptar la dación en pago entre cónyuges.
 2. INCAPACIDADES PARA VENDER

PROHIBICIÓN A LOS ADMINISTRADORES DE ESTABLECIMIENTOS PÚBLICOS

El artículo 1797 dice: "Se prohíbe a los administradores de establecimientos

públicos vender parte alguna de los bienes que administran, Y cuya enajenación no está
comprendida en sus facultades administrativas ordinarias; salvo el caso de expresa
autorización de la autoridad competente".
La disposición, que se relaciona con las atribuciones de los funcionarios públicos,
es impropia del Código Civil. El funcionario debe obrar dentro de la órbita de sus
atribuciones y no puede ejecutar sino los actos para que está expresamente facultado.
El artículo 7 de la Constitución Política previene que ninguna magistratura, ninguna
persona o reunión de personas, ni aún a pretexto de circunstancias extraordinarias, puede
atribuirse otra autoridad o derechos "que los que expresamente se les hayan conferido
por las leyes" y que "todo acto en contravención a este artículo es nulo".

3. INCAPACIDADES PARA COMPRAR

PROHIBICIÓN A LOS EMPLEADOS PUBLICOS

Prescribe el artículo 1798 que "al empleado público se prohíbe comprar los bienes
públicos o particulares que se vendan por su ministerio".
Para que obre la prohibición es menester: a) que quien vende sea funcionario
público, y b) que la venta se efectúe por su ministerio, esto es, en el ejercicio de sus
atribuciones.
Rige la prohibición "aunque la venta se haga en pública subasta".

PROHIBICIÓN A LOS JUECES Y FUNCIONARIOS DEL ORDEN JUDICIAL

El artículo 1798 prohíbe comprar "a los jueces, abogados, procuradores o
escribanos los bienes en cuyo litigio hayan intervenido, y que se vendan a consecuencia
del litigio". La prohibición rige, aunque la venta se verifique en subasta pública.
La ley exige para que se aplique la prohibición: a) que el comprador sea alguna de
las personas señaladas; b) que las cosas se vendan a consecuencia de un litigio, y c) que
las personas referidas hayan intervenido en el litigio19.

INCAPACIDAD DE LOS TUTORES Y CURADORES

El artículo 1799 dispone: "No es lícito a los tutores y curadores comprar parte
alguna de los bienes de sus pupilos, sino con arreglo a lo prevenido en el título De la
administración de los tutores y curadores".
Se ocupa de esta materia el artículo 412. Hace la disposición una marcada
diferencia entre bienes muebles e inmuebles del pupilo:
a) El guardador no puede comprar los bienes muebles del pupilo "sino con
autorización de los otros tutores o curadores generales, que no estén implicados
de la misma manera, o por el juez en subsidio".

19
El Código Orgánico de Tribunales ha ampliado considerablemente el campo de la prohibición. Dispone el
artículo 321: "Se prohíbe a todo juez comprar o adquirir a cualquier título para sí, para su mujer o para sus
hijos, las cosas o derechos que se litiguen en los juicios en los juicios de que él conozca. Se extiende esta
prohibición a las cosas o derechos que han dejado de ser litigiosos, mientras no hayan transcurrido cinco
años desde el día en que dejaron de serlo; pero no comprende las adquisiciones hechas a título de sucesión
por causa de muerte, si el adquirente tuviere respecto del difunto la calidad de heredero abintestato" . La
disposición se aplica a los fiscales, defensores, relatores, secretarios y receptores (artículo 481 del C.O.T.)
b) En cambio, la compra de bienes raíces del pupilo está radicalmente vedada a los
guardadores. El artículo 412 inciso 2 dispone que "ni aún de este modo -con
autorización de los guardadores o del juez- podrá el tutor o curador comprar
bienes raíces del pupilo".
La prohibición se hace extensiva al cónyuge del tutor o curador, a sus
ascendientes, descendientes, etc.

INCAPACIDAD DE LOS MANDATARIOS, SÍNDICOS Y ALBACEAS

Finalmente, el artículo 1800 prescribe: "Los mandatarios, los síndicos de los

concursos, y los albaceas, están sujetos en cuanto a la compra de las cosas que hayan
de pasar por sus manos en virtud de estos encargos, a lo dispuesto en el artículo 2144".
Sin embargo, conviene examinar separadamente la situación de mandatarios,
síndicos y albaceas:

a) El artículo 2144 dispone: "No podrá el mandatario por sí ni por interpuesta

persona, comprar las cosas que el mandante le ha ordenado vender, ni vender de
lo suyo al mandante lo que éste le ha ordenado comprar, si no fuere con
aprobación expresa del mandante".
La disposición abarca dos situaciones diversas:
 No puede el mandatario comprar bienes de propiedad del mandante, cuya venta
se le ha encomendado. Por lo tanto, nada obsta para que el mandatario compre
bienes del mandante, diversos de aquellos que se le confió vender.
 Tampoco puede el mandatario vender bienes suyos al mandante que le ha
encargado comprar.
El objeto de la disposición no es otro que precaver los abusos que pudiera cometer
el mandatario; este peligro desaparece si el mandante consiente, de modo expreso.
Las prohibiciones impuestas al mandatario no son, pues, absolutas o irremediables; le
está permitido comprar para sí lo que se le ha ordenado vender o vender de lo suyo
cuando se le ha ordenado comprar, "con la aprobación expresa del mandante".

b) La disposición es aplicable a los liquidadores, en cuanto no pueden comprar para

sí los bienes que, en su carácter de tales, deben vender para hacer pago a los
acreedores. En otras palabras, el liquidador no puede adquirir directamente o por
interpósita persona, ningún bien de los que sean objeto del procedimiento
concursal.

c) En cuanto a los albaceas, si bien el artículo 1800 se remite a las reglas antes
indicadas del mandato, el artículo 1294 establece que "lo dispuesto en los artículos 394 y
412 se extenderá a los albaceas", esto es, hace aplicables las normas de las guardas.
Frente a esta contradicción, debe prevalecer la regla del artículo 1294 y, en
consecuencia, no podrá el albacea, ni las personas ligadas a él, comprar bienes muebles
de la sucesión sino con anuencia de los otros albaceas no inhabilitados o del juez en
subsidio, y los bienes inmuebles en ningún caso.

MODALIDADES DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA

El contrato de compraventa es susceptible de modalidades y rigen, al respecto, las

reglas generales. El contrato, por tanto, puede ser condicional, a plazo, modal, etc.
 El artículo 1807 dice: "La venta puede ser pura y simple, o bajo condición
suspensiva o resolutoria. Puede hacerse a plazo para la entrega de la cosa o del precio.
Puede tener por objeto dos o más cosas alternativas. Bajo todos estos respectos se rige
por las reglas generales de los contratos, en lo que no fueren modificadas por las de este
título".
Pero existen, además, ciertas modalidades especiales de la compraventa, las que
veremos a continuación.

VENTA AL PESO, CUENTA O MEDIDA

La venta de cosas que se aprecian según su cantidad puede hacerse en bloque o

al peso, cuenta o medida.
La venta es hecha en bloque cuando no es necesario pesar, contar o medir para
llegar a determinar, sea la cosa vendida, sea el precio de la venta. La venta será a peso,
cuenta o medida cada vez que sea menester pesar, contar o medir para determinar la
cosa o el precio.
Pero los efectos de la venta son diversos según que la operación de pesar, contar
medir vaya encaminada a determinar el precio total o la cosa que se vende.

A) Supóngase que se venden ciertas cosas determinadas, pero que para establecer
su precio total sea necesario pesarlas, contarlas o medirlas.
A vende a B el trigo que tiene en su bodega, a razón de $50 el quintal.
La venta se encuentra perfecta; las partes han convenido en la cosa y en la
manera de fijar el precio, que consistirá en pesar, contar o medir las cosas vendidas.
El artículo 1821 inciso 1, dispone: "Si se vende una cosa de las que suelen
venderse a peso, cuenta o medida, pero señalada de modo que no pueda confundirse
con otra porción de la misma cosa, como todo el trigo contenido en cierto granero, la
pérdida, deterioro o mejora pertenecerá al comprador, aunque dicha cosa no se haya
pesado, contado ni medido; con tal que se haya ajustado el precio".

B) Supóngase, ahora, que se vende una cosa que es preciso pesar, contar o medir
para determinarla.
A vende a B 100 de las 500 toneladas de trigo que tiene en bodega, al precio de
$1.000 la tonelada.
Se conoce el precio que es de $100.000; la operación de pesaje va encaminada a
determinar la cosa vendida. Puesto que la venta no recae sobre todo el trigo en bodega,
dicha operación es indispensable para saber qué parte del trigo es la vendida.
La venta se encuentra igualmente perfecta; pero los riesgos serán de cargo del
comprador desde que las cosas hayan sido pesadas, contadas o medidas.
El artículo 1821 inciso 2, expresa: "Si de las cosas que suelen venderse a peso,
cuenta o medida, sólo se vende una parte indeterminada, como diez fanegas de trigo de
las contenidas en cierto granero, la pérdida, deterioro o mejora no pertenecerá al
comprador sino después de haberse ajustado el precio y haberse pesado, contado o
medido dicha parte".

C) La operación de peso, cuenta o medida determina solamente de cargo de quién

son los riesgos; pero el contrato se encuentra perfecto.
Esta conclusión es indudable en mérito de lo que dispone el artículo 1822: "Si
avenidos vendedor y comprador en el precio, señalaren día para el peso, cuenta o
medida, y el uno o el otro no comparecieren en él, será este obligado a resarcir al otro los
perjuicios que de su negligencia resultaren; y el vendedor o comprador que no faltó a la
cita podrá, si le conviniere, desistir del contrato".
Las partes disponen de estas acciones porque el contrato tiene existencia jurídica.
Tales acciones, en suma, se reducen a pedir el cumplimiento del contrato o su resolución,
con indemnización de perjuicios20.

VENTA A PRUEBA O AL GUSTO

La compraventa, en general, se perfecciona desde que las partes están acordes

en la cosa y en el precio. La venta a prueba o al gusto constituye una excepción.
El artículo 1823 dispone: "Si se estipula que se vende a prueba, se entiende no
haber contrato mientras el comprador no declara que le agrada la cosa de que se trata, y
la pérdida, deterioro o mejora pertenece entre tanto al vendedor. Sin necesidad de
estipulación expresa se entiende hacerse a prueba la venta de todas las cosas que se
acostumbra vender de ese modo".
El contrato no se perfecciona sino cuando el comprador encuentra la cosa de su
personal agrado, con la lógica consecuencia de que, entre tanto, la pérdida, deterioro o
mejora pertenece al vendedor.
La venta es a prueba o al gusto: a) cuando expresamente lo convienen las partes,
y b) cuando las cosas vendidas son de aquellas que se acostumbre vender de ese modo,
aunque no medie una expresa estipulación.

EFECTOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA

Los efectos del contrato de compraventa son los derechos y obligaciones que
genera para las partes contratantes. Como el contrato es bilateral, ambas partes contraen
obligaciones recíprocas.
La definición del artículo 1793 enuncia cuáles son las obligaciones fundamentales
de las partes: dar el vendedor la cosa y pagar el comprador el precio.
Tales son las obligaciones de la esencia del contrato; sin ellas no hay contrato o
existe uno diverso.
Sin necesidad de una estipulación expresa, las partes contraen otras obligaciones;
por ejemplo, el vendedor está obligado al saneamiento de la evicción y de los vicios
redhibitorios.
Dichas obligaciones son de la naturaleza del contrato; pueden los contratantes
abolirlas, sin que pierda su peculiar fisonomía, pero para ello será menester una cláusula
especial.
Por medio de un convenio expreso, las partes pueden imponerse toda suerte de
obligaciones accidentales; así, el comprador puede obligarse a levantar en el predio que
compra determinadas construcciones.

OBLIGACIONES DEL VENDEDOR

El artículo 1824 previene: "Las obligaciones del vendedor se reducen en general a

dos: la entrega o tradición y el saneamiento de la cosa vendida".
La obligación de saneamiento comprende dos aspectos: el saneamiento de la
evicción y de los vicios redhibitorios.
La expresión "en general" indica que tales son las obligaciones que normalmente
contrae el vendedor.
20
El artículo 1822 dispone que el contratante que acudió a la cita "podrá" desistir del contrato, "si le
conviniere"; si no lo desea o no le conviene, podrá obviamente pedir su cumplimiento.
 a) OBLIGACIÓN DE ENTREGAR LA COSA VENDIDA

ALCANCE DE LA OBLIGACIÓN DEL VENDEDOR

Importa precisar el alcance de la obligación del vendedor y determinar a que se

obliga concretamente.
¿Se obliga el vendedor a hacer al comprador dueño de la cosa? ¿Se obliga
solamente a procurarle una posesión pacífica y útil?

Se percibe fácilmente cuáles son las consecuencias de criterio que se adopte. Si el

vendedor se obliga a hacer dueño al comprador, violará su obligación cada vez que la
compraventa, seguida de la correspondiente tradición, no convierta al comprador en
propietario. Si, por la inversa, su obligación se reduce a procurar al comprador la posesión
pacífica y útil cumplirá el vendedor su obligación mientras el comprador goce de la cosa
tranquila y útilmente, aunque no se haga dueño de ella.

Ahora bien, para que el comprador se convierta en propietario es indispensable

que el vendedor lo sea; de otro modo, la compraventa seguida de la tradición no hará
dueño al comprador; le conferirá sólo los derechos transferibles del vendedor y tradente y
le dará la posesión de la cosa.
a) El artículo 1815 proclama la validez de la venta de cosa ajena; vendida la cosa
ajena, el vendedor cumplirá su obligación entregándola, poniéndola a disposición
del comprador para que la goce útil y pacíficamente. El comprador no adquirirá el
dominio por la muy sencilla razón de que el vendedor no era dueño.
Cierto es que la venta de cosa ajena deja naturalmente a salvo los derechos del
propietario. Pero mientras éste no reclame y haga valer sus derechos de dueño, ningún
cargo puede formular el comprador al vendedor puesto que el derecho del dueño no le
turba en el goce de la cosa comprada.

b) Por consiguiente, carece el comprador del derecho para pedir la resolución del
contrato, pretextando que el vendedor no le ha hecho dueño de la cosa. Así se ha
fallado.
Por otra parte, la acción resolutoria carece, en este caso, de un objetivo práctico;
por su intermedio el comprador perseguiría la abolición del contrato y la restitución de lo
que hubiere pagado.
Este resultado se obtiene por la acción de saneamiento de la evicción. Privado el
comprador de todo o parte de la cosa comprada por sentencia judicial, el contrato quedará
abolido en el hecho, y el comprador tiene derecho a que se le indemnice, indemnización
que comprende, en primer término, la restitución del precio.

c) En nuestro derecho, siguiendo la tradición romana, el vendedor se obliga, pues, a

proporcionar al comprador la posesión legal y material de la cosa.
La transferencia del dominio se opera como consecuencia de que el vendedor
debe dar al comprador la posesión, haciéndole la tradición de la cosa vendida. La
adquisición del dominio se producirá consecuencialmente, a condición de que el vendedor
sea dueño.

FORMA DE LA ENTREGA
 La entrega de la cosa vendida se efectúa de acuerdo con las disposiciones que
rigen la tradición.
El artículo 1824 inciso 2, dispone: "La tradición se sujetará a las reglas dadas en el
título VI del Libro II". Será menester distinguir, por tanto, si se trata de bienes muebles o
inmuebles.
La tradición de los bienes muebles se verifica significando la una de las partes a la
otra que le transfiere el dominio y figurando la transferencia de alguna de las maneras
señaladas en el artículo 684.
La tradición de los bienes muebles por anticipación, como las maderas y los frutos de los
árboles, se verifica en el momento de la separación del inmueble.
La tradición de los bienes raíces, en general, se efectúa por la inscripción del
contrato de compraventa en el Registro de Propiedades de Conservador de Bienes
Raíces correspondiente.
Esta regla tiene excepciones:
La tradición del derecho de servidumbre se verifica por escritura pública en que el
tradente exprese constituirlo y el adquirente aceptarlo. Sin embargo, la servidumbre de
alcantarillado en predios urbanos debe inscribirse.
La tradición de las minas debe hacerse por la inscripción en el Registro de Propiedades
del Conservador de Minas.

OBLIGACIÓN DE ENTREGAR MATERIALMENTE LA COSA

La cosa vendida debe ser puesta materialmente a disposición del comprador; no

se entiende cumplida la obligación del vendedor por el hecho de inscribirse el título del
inmueble en el Registro del Conservador, aunque mediante la inscripción adquiera
legalmente el comprador la posesión de la cosa.
La posesión legal de la cosa, si no va acompañada de su tenencia material, no
brinda al comprador las ventajas que persigue el contrato.
La falta de entrega real o material autoriza al comprador para reclamarla o para
pedir la resolución del contrato de compraventa21.

ÉPOCA EN QUE DEBE EFECTUARSE LA ENTREGA

La entrega de la cosa vendida debe efectuarse en la época estipulada; a falta de

estipulación, la entrega es exigible inmediatamente de celebrado el contrato.
El artículo 1826 inciso 1, establece: "El vendedor es obligado a entregar la cosa
vendida inmediatamente después del contrato, o a la época prefijada en él".
La época de la entrega, que no es el resultado de una expresa estipulación, puede
resultar de las circunstancias del contrato. Así, en la venta de un producto agrícola en

21
La doctrina y la jurisprudencia mayoritaria concluyen que ha de efectuarse entrega legal y material,
atendiendo a diversas razones: 1º La obligación de cumplir los contratos de buena fe, que impone el art. 1546,
y dentro de la buena fe con que debe cumplirse el contrato de compraventa, se comprende que lo que el
comprador desea es la posesión material de la cosa. 2º El vendedor se obliga a entregar la cosa, y entregar,
en su sentido natural y obvio, significa poner la cosa vendida a disposición del comprador, lo que no puede
hacerse de otra manera que por la entrega material de la cosa. 3º El vendedor debe amparar al comprador en
la posesión de la cosa, es decir, en el hecho de encontrarse gozando de la cosa vendida como señor y dueño,
y para que pueda ampararlo, es menester que previamente lo haya puesto en posesión de la cosa. 4º Por
último, el CC. habla expresamente de la entrega real de la cosa, al tratar de los plazos en que prescribe la
acción de saneamiento por vicios redhibitorios: señala que el plazo se contará desde la entrega real de la
cosa (art. 1866). Lo mismo ocurre respecto de la prescripción de las acciones cuando la compraventa de un
inmueble se realizó según su cabida (artículo 1834).
verde, la entrega no podrá verificarse antes de la cosecha. El plazo para la entrega, en
este caso, es tácito.

DERECHO DE RETENCIÓN DEL VENDEDOR

Sin embargo, el vendedor tiene derecho a retener la cosa vendida en ciertas

circunstancias; no está obligado, entonces, a entregar la cosa y carece el comprador del
derecho de reclamarla:
a) En primer término, no está obligado el vendedor a entregar la cosa cuando el
comprador no ha pagado o no está dispuesto a pagar el precio.
El artículo 1826 inciso 3, en efecto, dispone: "Todo lo cual se entiende si el
comprador ha pagado o está dispuesto a pagar el precio íntegro o ha estipulado pagar a
plazo".

Para que el vendedor goce de este derecho legal de retención es menester:

a) Que la cosa no haya sido entregada : para que sea posible al vendedor retener la
cosa es obviamente indispensable que la tenga aún en su poder.
b) Que el comprador no haya pagado el precio: como el derecho de retención es una
garantía para el vendedor, encaminada a asegurar el pago del precio, no se
justifica que el vendedor retenga la entrega, si éste ha sido cancelado.
Sin embargo, aunque el comprador no haya pagado el precio, no puede el
vendedor retener la cosa vendida si aquél está "pronto" a pagarlo.
El pago que el comprador ha hecho o está pronto a verificar debe ser íntegro para
que pueda reclamar la entrega de la cosa. Si no ha pagado o está llano a pagar el precio
en su totalidad, podrá el vendedor retener la cosa vendida.
c) Que no se haya fijado plazo para el pago : si se convino un plazo para el pago del
precio, las partes han postergado voluntariamente el cumplimiento de la obligación
del comprador; la falta de pago no autoriza al vendedor para retener la cosa.
b) Pero, aunque se haya convenido un plazo para el pago del precio, puede el
vendedor retener la cosa, cuando se vea en peligro de perderlo como
consecuencia de una disminución considerable de la fortuna del comprador.

El artículo 1826 inciso 4, expresa: "Pero si después del contrato hubiere

menguado considerablemente la fortuna del comprador, de modo que el vendedor se
halle en peligro inminente de perder el precio, no se podrá exigir la entrega, aunque se
haya estipulado plazo para el pago del precio, sino pagando o asegurando el pago".
Como la facultad de retener la cosa tiende a asegurar el pago, cesa esa facultad
del vendedor cuando el comprador lo cauciona de alguna manera eficaz.

LUGAR DE LA ENTREGA

A falta de disposiciones especiales, rigen para determinar el lugar de la entrega las

reglas generales de los artículos 1587, 1588 y 1589.
La entrega, pues, en primer término, debe hacerse en el lugar convenido. A falta
de estipulación, y si la cosa vendida es una especie o cuerpo cierto, la entrega se hará en
el lugar en que se encontraba al tiempo del contrato; si se trata de cosas genéricas,
deben entregarse en el domicilio del deudor al tiempo de la venta, salvo que las partes
dispongan, de común acuerdo, otra cosa.
 GASTOS DE LA ENTREGA
Los gastos del pago son de cargo del deudor (artículo 1571); por lo tanto, serán de
cargo del vendedor los que demande la entrega en el lugar debido. En cambio, serán de
cargo del comprador los gastos en que se incurra para transportar la cosa ya entregada.
El artículo 1825 prescribe: "Al vendedor tocan naturalmente los costos que se
hicieren para poner la cosa en disposición de entregarla, y al comprador los que se
hicieren para transportarla después de entregada".

QUÉ COMPRENDE LA ENTREGA

El pago debe hacerse bajo todos los respectos al tenor de la obligación y el
acreedor no está obligado a recibir cosa diversa de la que se le debe, ni aún a pretexto de
ser de igual o mayor valor la ofrecida (artículo 1569).
Para la compraventa rige esta regla fundamental que reproduce el artículo 1828:
"El vendedor es obligado a entregar lo que reza el contrato".
La cosa vendida debe ser entregada con sus accesorios y frutos.

FRUTOS DE LA COSA VENDIDA

La cosa vendida debe ser entregada al comprador con aquellos frutos que, según
la ley, le pertenecen.
El artículo 1816 determina el futuro de los frutos de la cosa: "Los frutos naturales,
pendientes al tiempo de la venta, y todos los frutos, tanto naturales como civiles que
después produzca la cosa, pertenecerán al comprador, a menos que se haya estipulado
entregar la cosa al cabo de cierto tiempo o en el evento de cierta condición; pues en estos
casos no pertenecerán los frutos al comprador, sino vencido el plazo, o cumplida la
condición. Todo lo dicho en este artículo puede ser modificado por estipulaciones
expresas de los contratantes".

a) Pertenecen al comprador, los frutos naturales pendientes al tiempo del contrato,

esto es, los que se encontraren aún adheridos a la cosa fructuaria.
No debe el comprador ninguna indemnización al vendedor por los gastos hechos
para producirlos: tales gastos se han tenido ciertamente en cuenta para la fijación del
precio.
Concordante con esta regla y para evitar posibles dificultades, el artículo 1829
expresa: "La venta de una vaca, yegua u otra hembra comprende naturalmente la del hijo
que lleva en su vientre o que amamanta; pero no la del que puede pacer y alimentarse
por sí solo".
b) Igualmente, pertenecen al comprador los frutos, tanto naturales como civiles, que
la cosa vendida produzca después de celebrado el contrato.
El artículo 1816 modifica, en verdad, las reglas de los artículos 646 y 648, que
disponen que los frutos naturales y civiles de una cosa pertenecen a su dueño. El
comprador no hace suyo los frutos desde que, en virtud de la tradición, se convierte en
propietario, sino desde la celebración del contrato.

La regla del artículo 1816 tiene tres excepciones:

o Cuando las partes han señalado un plazo para la entrega porque los frutos
pertenecen al vendedor, en tal caso, hasta el vencimiento del plazo;
o Cuando la cosa debe entregarse cumplida una condición, porque los frutos
pertenecerán igualmente al vendedor hasta que la condición prevista se cumpla, y
o Cuando las partes han estipulado cláusulas especiales, en cuyo caso los frutos
pertenecerán a comprador o vendedor, según las normas contractuales.
 ACCESORIOS DE LA COSA VENDIDA

No establece el Código una disposición de carácter general que disponga que la

cosa vendida debe entregarse con sus accesorios 22. Solamente el artículo 1830 dispone:
"En la venta de una finca se comprenden naturalmente todos los accesorios, que según
los artículos 570 y siguientes se reputan inmuebles".
Pero la regla es igualmente aplicable a la venta de cosas muebles. Así, la venta de
una nave comprende, además, del casco y quilla, los aparejos tales como anclas, botes,
cables, etc.

RIESGOS DE LA COSA VENDIDA

De acuerdo con la regla general del artículo 1550, el riesgo de la especie o cuerpo
cierto cuya entrega se debe es de cargo del acreedor. El artículo 1820 aplica esta norma
al contrato de compraventa y pone los riesgos de cargo del comprador.
Establece la disposición legal que "la pérdida, deterioro o mejora de la especie o
cuerpo cierto que se vende, pertenece al comprador, desde el momento de
perfeccionarse el contrato, aunque no se haya entregado la cosa".
Por consiguiente, la pérdida de la cosa vendida proveniente de un caso fortuito,
extingue la obligación del vendedor de entregarla; pero el comprador, en cambio, deberá
pagar el precio.
Si la cosa se ha deteriorado o perecido parcialmente, debe el comprador
igualmente soportar el deterioro porque habrá de recibirla en el estado en que se
encuentre.
Como justa compensación, pertenecen al comprador, sin costo alguno, las mejoras
de la cosa y, como se dijo, sus frutos.
La regla es aplicable a la venta de cosas genéricas que se hace en bloque o que
deben ser pesadas, contadas o medidas para determinar el precio total.
La norma tiene excepciones: a) en la venta condicional, sujeta a una condición
suspensiva; b) en la venta a peso, cuenta o medida en que debe procederse a pesar,
contar o medir para determinar la cosa vendida, y c) en la venta al gusto.

a) En la venta subordinada a una condición suspensiva la pérdida fortuita de la cosa

debe soportarla el vendedor, cuando ésta sobreviene pendiente la condición.
Junto con extinguirse la obligación del vendedor, se extingue la del comprador de
pagar el precio. Soporta el vendedor el riesgo porque sufre la pérdida de la cosa, sin
recibir ninguna compensación.
La pérdida fortuita parcial o deterioro pertenece al comprador porque debe recibir
la cosa en el estado de deterioro en que se encuentre, sin derecho a que se le rebaje el
precio.
La disposición advierte que es menester que la condición se cumpla. Si falla la
condición no hay ni habrá habido contrato y la pérdida o deterioro pertenecerán al dueño
de la cosa, el frustrado vendedor.

b) En la venta a peso, cuenta o medida en que las operaciones de pesar, contar o

medir tienen por objeto determinar la cosa vendida, la pérdida, deterioro o mejora
pertenecen al comprador sólo desde que tales operaciones se verifiquen.

22
El Código Civil francés, en cambio, dispone en su artículo 1615: "La obligación de entregar la cosa
comprende sus accesorios y todo lo que ha estado destinado a su uso perpetuo".
c) En la compraventa al gusto, los riesgos son del comprador desde que ha
expresado que la cosa le agrada y, mientras tanto, corresponden al vendedor.

LA ENTREGA EN LA VENTA DE PREDIOS RÚSTICOS

"Un predio rústico -dice el artículo 1831- puede venderse con relación a su cabida
o como una especie o cuerpo cierto". Esto significa que la venta puede verificarse
tomando en consideración la cabida del predio o desentendiéndose de ella.
Se comprende que, si se vende un predio con relación a su cabida o superficie,
pueden surgir dificultades con motivo de que la cabida real sea mayor o menor que la
expresada y que tales dificultades no pueden plantearse si la venta se hace sin tomar en
cuenta la superficie o cabida del predio.

Importa precisar, por lo tanto, cuándo se entiende vendido un predio con relación a
la cabida y cuándo como especie o cuerpo cierto.

El artículo 1831 inciso 2, expresa que se venden con relación a la cabida, "siempre
que ésta se exprese de cualquier modo en el contrato" y el inciso final añade que "en
todos los demás casos se entenderá venderse el predio o predios como un cuerpo cierto".
Pero no es exacto que la venta sea hecha con relación a la cabida cada vez que
se exprese en el contrato; si la cabida se indica como un dato meramente ilustrativo, la
cosa debe entenderse vendida como cuerpo cierto.
En líneas generales, la venta se entiende efectuada con relación a la cabida
siempre que: a) la cabida se exprese en el contrato; b) el precio se fije con relación a ella,
y c) las partes no renuncien a las acciones resultantes de que la cabida real sea diversa
de la que reza el contrato.

El artículo 1831 inciso 3, expresa: "Es indiferente que se fije directamente un

precio total, o que éste se deduzca de la cabida o número de medidas que se expresa, y
del precio de cada medida".

Y el inciso 4, añade: "Es asimismo indiferente que se exprese una cabida total o
las cabidas de las varias porciones de diferentes calidades y precios que contenga el
predio, con tal que de estos datos resulte el precio total y la cabida total".

En cambio, un predio se entiende vendido como cuerpo cierto cada vez que: a) la
cabida no se exprese en el contrato, y b) las partes mencionen la cabida, pero expresa o
tácitamente declaren que es un dato puramente ilustrativo y que no hacen cuestión por los
defectos de ella.
Comúnmente, se expresa en el contrato que la venta se hace ad corpus.

EFECTOS DE LA VENTA CON RELACIÓN A LA CABIDA

En la venta hecha con relación a la cabida podrá plantearse una de estas dos
cuestiones: que la cabida real del predio sea mayor o menor que la cabida declarada en el
contrato.
a) Si la cabida es real, esto es, la superficie que realmente mide el predio, es mayor
que la expresada en el contrato, podrá ser poco o mucho mayor. Naturalmente las
consecuencias son diferentes.
Pero el legislador ha debido señalar una pauta exacta.
 Considera que la cabida real es mucho mayor cuando el precio del sobrante
excede de la décima parte del precio de la verdadera cabida.
Por ejemplo, se venden 100 hectáreas en $1.000.000 a razón de $10.000 la
hectárea; la cabida real del precio resulta ser de 105 hectáreas. El precio del exceso es
de $50.000, y el precio de la cabida real es de $1.050.000, por lo que el sobrante no
alcanza la décima parte.
En este caso, el vendedor tendrá derecho a que se le aumente proporcionalmente
el precio. El artículo 1832 inciso 1, establece: "Si se vende el predio con relación a su
cabida, y la cabida real fuere mayor que la cabida declarada, deberá el comprador
aumentar proporcionalmente el precio".

En el mismo ejemplo propuesto, supóngase que la cabida real es de 120

hectáreas; el precio del exceso sería de $200.000, y el precio de la cabida real es de
$1.200.000. El exceso es superior a la décima parte.
En esta hipótesis, queda al arbitrio del comprador desistir del contrato o aumentar
proporcionalmente. El artículo 1832 inciso 2 previene que la regla de su primera parte no
rige en el caso de que "el precio de la cabida que sobre, alcance a más de una décima
parte del precio de la cabida real; pues en este caso, podrá el comprador, a su arbitrio, o
aumentar proporcionalmente el precio o desistir del contrato; y si desiste, se le resarcirán
los perjuicios según las reglas generales".

b) Si la cabida real es menor que la declarada en el contrato, del mismo modo, podrá
ser poco o mucho menor.
Considera el legislador que la cabida real es mucho menor cuando el precio de la
cabida que falta excede de la décima parte del precio de la cabida declarada.

Por ejemplo, se venden 100 hectáreas en $1.000.000, esto es, a razón de $10.000
la hectárea; el predio tiene, en realidad, una superficie de 95 hectáreas. El precio de la
cabida que falta es de $50.000 inferior a la décima parte del valor de la cabida declarada.
En tal caso, con arreglo al inciso 2 del artículo 1832, "si la cabida real es menor
que la cabida declarada, deberá el vendedor completarla; y si esto no fuere posible, o no
se le exigiere, deberá sufrir una disminución proporcional del precio".

Supóngase, en el ejemplo propuesto, que la cabida real es de 80 hectáreas; el

precio de la cabida que falta es de $200.000, superior a la décima parte del precio de la
cabida declarada que es de $1.000.000.
Entonces, conforme a la misma disposición legal, "si el precio de la cabida que
falte alcance a más de una décima parte del precio de la cabida completa, podrá el
comprador, a su arbitrio, o aceptar la disminución del precio o desistir del contrato en los
términos del precedente inciso".

EFECTOS DE LA VENTA DE UN PREDIO COMO CUERPO CIERTO

La compraventa de un predio rústico como cuerpo cierto no plantea ningún

problema de cabida; justamente para zanjar toda dificultad al respecto, los contratantes
realizan la venta ad corpus.

El artículo 1833 inciso 1, establece esta consecuencia, o sea, que "no habrá
derecho por parte del comprador ni del vendedor para pedir rebaja o aumento del precio
sea cual fuere la cabida del predio".
 Pero, aunque no pueda suscitarse cuestión por la superficie del precio, el
vendedor debe entregar todo lo que se comprenda en sus deslindes. El inciso 2 del
artículo 1833 establece que "si se vende con señalamiento de linderos, estará obligado el
vendedor a entregar todo lo comprendido en ellos; y si no pudiere o no se le exigiere, se
observará lo prevenido en el inciso 2 del artículo precedente"23.

Por lo tanto, será menester averiguar si la parte que falta dentro de los linderos
excede o no de la décima parte de lo que en ellos se comprende. Si no excede, el
comprador podrá reclamarla o pedir una rebaja del precio; si excediere, podrá pedir la
rebaja proporcional del precio o desistir del contrato con indemnización de perjuicios.

APLICACIÓN DE LOS ARTÍCULOS 1832 Y 1833 A CUALQUIER CONJUNTO DE

MERCADERÍAS

El artículo 1835 dispone que las reglas de los artículos 1832 y 1833 "se aplican a
cualquier todo o conjunto de efectos o mercaderías".
Así, por ejemplo, si se vende un rebaño de cien animales, a razón de $20.000
cada uno y faltan algunos, el comprador podrá pedir que se le entreguen los que faltan,
que se rebaje el precio o desistir del contrato, según los varios casos.

PRESCRIPCIÓN

Las acciones que otorgan los artículos 1832 y 1833 prescriben en corto tiempo. El
artículo 1834 dispone: "Las acciones dadas en los dos artículos precedentes expiran al
cabo de un año, contado desde la entrega".

Las acciones de que se trata son: a) la acción del vendedor para exigir un aumento
del precio cuando la cabida real es mayor que la declarada; b) la acción del comprador
para pedir la rebaja del precio cuando la cabida declarada es menor que la cabida real; c)
la acción del comprador para pedir la entrega de la cabida que falta en el mismo caso, y
d) la acción del comprador para desistir del contrato.

ACCIÓN RESCISORIA POR LESIÓN ENORME

Las acciones especiales otorgadas a comprador y vendedor no les privan de la

acción rescisoria por lesión enorme, cuando las diferencias de la cabida sean de tal
importancia que constituyan una lesión de esta índole.
El artículo 1836 dice: "Además de las acciones dadas en dichos artículos compete
a los contratantes la de lesión enorme en su caso".

CONSECUENCIAS DE LA FALTA DE ENTREGA DE LA COSA VENDIDA

El incumplimiento de la obligación del vendedor de entregar la cosa produce las

consecuencias que prevé la regla general del artículo 1489: el derecho alternativo para el
comprador de pedir el cumplimiento o la resolución del contrato, con indemnización de
perjuicios.

23
No se concibe prácticamente una venta sin señalamiento de linderos. No podría inscribirse porque el
artículo 78 del Reglamento del Conservador dispone que en la inscripción se mencione "el nombre y linderos
del fundo" y el artículo 82 añade que "la falta absoluta en los títulos de alguna de las designaciones legales
sólo podrá llenarse por medio de escritura pública".
 El artículo 1826 inciso 2, reproduce esta regla general: "Si el vendedor por hecho o
culpa suya ha retardado la entrega, podrá el comprador a su arbitrio perseverar en el
contrato o desistir de él, y en ambos casos con derecho para ser indemnizado de los
perjuicios según las reglas generales".

Señala la disposición las condiciones en que el comprador puede optar por el

ejercicio de estos derechos:
a) Es preciso que el vendedor retarde la entrega por su hecho o culpa o, más
exactamente, que se encuentre en mora de cumplir.
b) Es menester, además, que el comprador haya pagado o esté pronto a pagar el
precio o haya estipulado pagarlo a plazo.

b) OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO

El artículo 1824 señala como una segunda obligación del vendedor "el
saneamiento de la cosa vendida".
No basta que el vendedor entregue la cosa vendida; es preciso que la entregue en
condiciones tales que el comprador pueda gozar de ella tranquila y útilmente.
No logrará el comprador una posesión tranquila o pacífica de la cosa vendida
cuando se vea turbado en dicha posesión a consecuencia de los derechos que terceros
hagan valer con relación a ella.
No obtendrá una posesión útil si la cosa adolece de defectos que la hacen
inadecuada para el objeto que tuvo en vista al comprarla.

En uno y otro caso el comprador quedaría defraudado en sus justas expectativas,

si no dispusiera de recursos para exigir del vendedor que le ampare en la posesión y
subsane los vicios o defectos de la cosa. Este recurso es la acción de saneamiento.

En virtud del contrato de compraventa, en efecto, el vendedor se obliga a

garantizar al comprador la posesión tranquila y útil de la cosa que vende. Se obliga, en
otros términos, al saneamiento.
El artículo 1837 señala este doble objetivo de la obligación de saneamiento: "La
obligación de saneamiento comprende dos objetos: amparar al comprador en el dominio y
posesión pacífica de la cosa vendida, y responder de los defectos ocultos de ésta,
llamados vicios redhibitorios".

CARACTERES DE LA ACCIÓN DE SANEAMIENTO

La obligación de saneamiento presenta dos caracteres fundamentales:

a) La obligación de saneamiento es de la naturaleza del contrato de compraventa; le
pertenece sin necesidad de estipulación, pero puede ser modificada, y aún abolida,
sin que por ello el contrato deje de existir o degenere en otro diverso.
La obligación de entregar la cosa vendida, en cambio, es de la esencia del
contrato de compraventa.
b) La obligación de saneamiento tiene un carácter eventual. Se hace exigible a
condición de que ocurran ciertos hechos que pueden suceder o no.
Mientras tanto, la obligación permanece en un estado latente; se concreta y se
torna exigible si el comprador es turbado en la posesión de la cosa (saneamiento de la
evicción) o si el comprador no logra un adecuado provecho de la cosa por los defectos de
que adolece (saneamiento de los vicios redhibitorios).
 SANEAMIENTO DE LA EVICCIÓN

La obligación de sanear la evicción tiene por objeto, como expresa el artículo

1837, "amparar en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida".
Este amparo del comprador se traduce en su defensa cada vez que sea víctima de
la agresión de terceros que pretendan derechos sobre la cosa, que embaracen su goce y
turben su posesión. Si fracasa en su empresa y sobreviene la evicción, o sea, es privado
el comprador de todo o parte de la cosa comprada, está obligado el comprador a
indemnizarle.
Por tanto, la obligación de saneamiento de la evicción persigue dos fines o se
desarrolla en dos etapas:
A) defender al comprador contra los terceros que reclaman derechos sobre la cosa;
B) indemnizar al comprador si la evicción, no obstante, se produce24.

NATURALEZA DE LA OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO

La obligación de saneamiento de la evicción, en cuanto se traduce en defender al

comprador, es una obligación de hacer. El hecho debido consiste en asumir la defensa del
comprador.
En cuanto a la obligación de saneamiento se convierte en la de indemnizar al
comprador evicto, es una obligación de dar.

El artículo 1840 señala las consecuencias de estas características; en suma,

consisten en que la obligación, en su primer aspecto, es indivisible y divisible en el
segundo.
Dice el artículo 1840: "La acción de saneamiento es indivisible. Puede por
consiguiente intentarse in solidum contra cualquiera de los herederos del vendedor. Pero
desde que, a la obligación de amparar al comprador en la posesión, sucede la de
indemnizarle en dinero, se divide la acción; y cada heredero es responsable solamente a
prorrata de su cuota hereditaria. La misma regla se aplica a los vendedores que por un
solo acto de venta hayan enajenado la cosa".

Si son varios los deudores de la obligación de saneamiento (pluralidad que puede

ser originaria o derivativa) la acción del comprador para exigir que se le ampare es
indivisible.
No se concibe que los deudores defiendan al comprador por partes; el objeto de la
obligación no es susceptible de ejecución parcial.
Fracasada la defensa y producida la evicción, la obligación de indemnizar al
comprador es divisible; su objeto es pagar una suma de dinero. Se divide entre los
vendedores por partes iguales y, entre sus herederos, a prorrata de sus cuotas.

REQUISITOS PARA QUE SEA EXIGIBLE LA OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO

Para que se haga exigible la obligación del vendedor de amparar al comprador en

el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida, es menester que sea turbado en dicho
dominio y posesión. En otros términos, es preciso que el comprador se vea expuesto a
sufrir evicción de la cosa.

24
En verdad, la obligación de saneamiento tiene como fin primero y esencial defender al comprador; esta
obligación de hacer, cuando no puede cumplirse, se convierte en la de indemnizar perjuicios.
 No basta, sin embargo, que el comprador sea turbado en el dominio y posesión de
la cosa; es necesario que el comprador haga saber al vendedor la turbación de que es
víctima para que acuda en su defensa. En otras palabras, es menester que el vendedor
sea citado de evicción.
Por lo tanto, para que el vendedor esté obligado al saneamiento se requiere:
a) que el comprador se vea expuesto a sufrir evicción de la cosa comprada, y,
b) que el vendedor sea citado de evicción.

CONCEPTO DE EVICCIÓN

La evicción es el resultado de una derrota judicial sufrida por el comprador.

En efecto, el artículo 1838 dispone: "Hay evicción en la cosa comprada cuando el
comprador es privado de todo o parte de ella, por sentencia judicial".
Pero el concepto que resulta de esta disposición es incompleto. La privación que
sufra el comprador debe provenir de una causa anterior a la celebración del contrato de
compraventa.
El artículo 1839 expresa que "el vendedor es obligado a sanear al comprador
todas las evicciones que tengan una causa anterior a la venta, salvo en cuanto se haya
estipulado lo contrario".
De este modo, la evicción es la privación que experimenta el comprador de todo o
parte de la cosa comprada, en virtud de una sentencia judicial, por causa anterior a la
venta.

ELEMENTOS DE LA EVICCIÓN

De lo anteriormente señalado, se desprenden los elementos de la evicción:

a) que el comprador sea privado de todo o parte de la cosa vendida;
b) que esta privación tenga lugar por una sentencia judicial, y
c) que la privación provenga de una causa anterior a la compraventa.

a) PRIVACIÓN TOTAL O PARCIAL

Lo que constituye esencialmente la evicción es la privación que experimenta el

comprador de todo o parte de la cosa.
La evicción puede ser, por lo tanto, total o parcial. Cualquiera que sea la magnitud
de la turbación que sufra el comprador tiene derecho al saneamiento.
Sufrirá el comprador una evicción total, por ejemplo, cuando siendo ajena la cosa
vendida, el dueño la reivindica; y parcial si un tercero reclama sobre ella un derecho de
usufructo o servidumbre.

b) NECESIDAD DE UNA SENTENCIA JUDICIAL

Puesto que la evicción es una derrota judicial del comprador, supone un proceso y
una sentencia que le desposea total o parcialmente de la cosa.

Se siguen de lo dicho diversas consecuencias que importa destacar:

A) Los reclamos extrajudiciales que terceros formulen al comprador, pretendiendo
derechos sobre la cosa, no hacen exigible la obligación de saneamiento.
Dichos reclamos podrán inspirar al comprador el justo temor de verse privado del todo o
parte de la cosa; pero este temor sólo autoriza para suspender el pago del precio, en los
términos que señala el artículo 1872.
B) El abandono voluntario que haga el comprador al tercero, de todo o parte de la
cosa, no obliga al vendedor al saneamiento.
Sin embargo, puede darse el caso de que se produzca la evicción sin una
sentencia judicial, como claramente resulta de lo dispuesto en el artículo 1856. La citada
disposición establece que el plazo de prescripción de la acción de saneamiento se
contará desde la fecha de la sentencia o, "si ésta no hubiere llegado a pronunciarse",
desde que se restituye la cosa.
Pero el caso previsto es aquel en que el vendedor, citado al juicio, acepta la
demanda y se allana a la evicción y el comprador, reconociendo igualmente la justicia de
las pretensiones del tercero, restituye la cosa.
El vendedor, en suma, acepta dar por evicto al comprador, sin necesidad de fallo
judicial.
C) Solamente está obligado el vendedor al saneamiento de las turbaciones de
derecho de que el comprador sea víctima, esto es, aquellas que provengan de
derechos que terceros pretendan tener sobre la cosa.
Las turbaciones de derecho se traducen en el ejercicio de una acción en contra del
comprador.
No debe el vendedor ninguna garantía en razón de las turbaciones de hecho que
sufra el comprador, aunque importen un despojo; no está obligado a defenderle y menos
a indemnizarle porque tales turbaciones no provienen de una insuficiencia del derecho del
vendedor sobre la cosa vendida.
El comprador, por tanto, debe repeler por sí solo las agresiones que consistan en
vías de hecho25.

c) LA EVICCIÓN DEBE TENER UNA CAUSA ANTERIOR A LA VENTA

El artículo 1839 exige, perentoriamente, que la causa de la evicción sea anterior a

la celebración del contrato de compraventa: "El vendedor es obligado a sanear al
comprador todas las evicciones que tengan una causa anterior a la venta, salvo en cuanto
se haya estipulado lo contrario".
El artículo 1843 insiste en que el comprador debe citar de evicción al vendedor,
cuando se le demanda la cosa "por causa anterior a la venta".
Las evicciones motivadas por causas posteriores a la venta las soporta
exclusivamente el comprador. El vendedor es por completo extraño a la evicción.
Las partes, sin embargo, pueden convenir otra cosa.

CITACIÓN DE EVICCIÓN

Para que el vendedor acuda en defensa del comprador y quede obligado a

indemnizarle, es menester que tenga noticia del juicio que amenaza con privarle total o
parcialmente de la cosa.
Por este motivo, el artículo 1843 dispone: "El comprador a quien se demanda la
cosa vendida, por causa anterior a la venta, deberá citar al vendedor para que
comparezca a defenderla".

25
El artículo 1930 distingue expresamente entre turbaciones de hecho y de derecho. Si el arrendatario es
turbado en el goce "por vías de hecho de terceros, que no pretenden derecho a la cosa arrendada", debe
perseguir, en su propio nombre, la reparación de los daños; si es turbado por terceros "que justifiquen algún
derecho sobre la cosa arrendada", podrá, en su caso, exigir una disminución del precio o la terminación del
contrato, con indemnización de perjuicios.
 La falta de citación exonera totalmente de responsabilidad al vendedor. "Si el
comprador omite citarle, y fuere evicta la cosa, el vendedor no será obligado al
saneamiento" (artículo 1843 inciso 3).

FORMA Y OPORTUNIDAD DE LA CITACIÓN

El artículo 1843 inciso 2, prescribe que la citación de evicción "se hará en el

término señalado por el Código de Enjuicimiento". El Código de Procedimiento Civil, en
efecto, reglamenta la citación de evicción en el Título V del Libro III.

a) La citación debe solicitarse por el comprador y para que el juez la ordene

"deberán acompañarse antecedentes que hagan aceptable la solicitud".
b) La citación debe hacerse "antes de la contestación de la demanda".
c) Decretada la citación, el juicio se paraliza por el plazo de diez días, si el
citado reside en el departamento en que se sigue el juicio; si reside en otro
departamento o fuera del territorio nacional, el plazo de diez días se
aumenta como el emplazamiento para contestar demandas.
d) Vencidos estos plazos sin que el demandado haya hecho practicar la
citación, podrá pedir el demandante se declare caducado el derecho de
aquél para exigirla, o que se le autorice para llevarla a efecto, a costa del
demandado.
e) Practicada la citación, las personas citadas de evicción dispondrán del
término de emplazamiento que corresponda para comparecer al juicio,
suspendiéndose entre tanto el procedimiento.
La citación de evicción tiene cabida en todo juicio y no solamente en el juicio
ordinario.

A QUIEN SE PUEDE CITAR DE EVICCIÓN

Es obvio que el demandado puede citar de evicción a su vendedor. Pero también

puede citar a los antecesores del vendedor.
El artículo 1841 dispone: "Aquel a quien se demanda una cosa comprada podrá
intentar contra el tercero de quien su vendedor la hubiere adquirido, la acción de
saneamiento que contra dicho tercero competería al vendedor, si éste hubiese
permanecido en posesión de la cosa".
El comprador adquiere sobre la cosa todos los derechos de sus antecesores y,
entre ellos, la acción de saneamiento de cada comprador contra su vendedor. El último
comprador reúne en sus manos todas estas acciones.
De este modo se evita la innecesaria pérdida de tiempo en que se incurriría si el
comprador tuviera que citar a su vendedor, éste al suyo y así sucesivamente hasta llegar
al responsable de que la cosa sea evicta.

DESARROLLO DE LA OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO DEL VENDEDOR CITADO

DE EVICCIÓN

El vendedor citado de evicción debe defender al comprador y apersonarse al juicio

con tal objeto; violará su obligación si no comparece.
Una vez citado el vendedor, puede presentarse una de las siguientes dos
situaciones:
A) el vendedor no comparece, y
B) el vendedor se apersona en el juicio.
a) Si el vendedor no comparece, vencido el término de emplazamiento de que
dispone para comparecer, "continuará sin más trámite el procedimiento".
Su falta de comparecencia acarrea como lógica sanción la responsabilidad del
vendedor por la evicción que se produzca. El artículo 1843 prescribe que "si el vendedor
citado no compareciere a defender la cosa vendida, será responsable de la evicción".
Pero esta regla tiene una justa excepción. El comprador debe hacer lo que esté de
su parte para impedir la evicción; si deja de oponer alguna de aquellas excepciones que
sólo a él competían y se produce como consecuencia la evicción, no será responsable el
vendedor, pese a que fue citado y no compareció al juicio.
Según el artículo 1843, el vendedor no queda obligado al saneamiento cuando "el
comprador haya dejado de oponer alguna defensa o excepción suya, y por ello fuere
evicta la cosa".
Así ocurrirá, por ejemplo, si el comprador omitió deducir una excepción de
prescripción adquisitiva que, agregando a la suya a la suya la posesión de sus
antecesores, habría podido invocar.
Tocará al vendedor, para eximirse de responsabilidad, acreditar que el comprador
disponía de una excepción suya que no opuso y que, por esta omisión, la evicción se
produjo.

b) Si el vendedor comparece, se sigue el juicio con él. La defensa del comprador, en

otros términos, se traduce en que el vendedor asume, en lo sucesivo, el papel de
demandado en el litigio.
El artículo 1844 previene que "si el vendedor comparece, se seguirá contra él solo
la demanda".
El comprador, sin embargo, podrá seguir actuando en el pleito como parte
coadyuvante. El mismo artículo 1844 le concede esta facultad: "Podrá siempre intervenir
en el juicio para la conservación de sus derechos".
Aún más, el comprador deberá intervenir en el pleito si dispone de excepciones
que no puede oponer el vendedor, so pena de no quedar este responsable si, a causa de
la omisión del comprador, la cosa fuere evicta.

ACTITUDES QUE PUEDE ADOPTAR EL VENDEDOR QUE COMPARECE AL JUICIO

El vendedor que comparece al juicio puede percatarse de la justicia de la

demanda, de la esterilidad de sus esfuerzos y allanarse a la evicción.
En tal caso, el comprador puede seguir por su cuenta el juicio. Si sobreviene la
evicción, el vendedor deberá indemnizarle; pero no se comprenden en la indemnización
las costas del pleito, ni los frutos percibidos durante la secuela del juicio, pagados al
demandante.
El artículo 1845 dispone: "Si el vendedor no opone medio alguno de defensa y se
allana al saneamiento, podrá, con todo, el comprador sostener por sí mismo la defensa, y
si es vencido, no tendrá derecho para exigir el reembolso de las costas en que se hubiere
incurrido defendiéndose, ni el de los frutos percibidos durante dicha defensa y satisfechos
al dueño".
Las costas se han causado y los frutos han debido reembolsarse debido a la
obstinación del comprador; el resultado del juicio mostró que era injustificada.
El vendedor, asimismo, podrá considerar injusta la agresión de que se ha hecho
víctima al comprador y asumir su defensa en el litigio.

LA OBLIGACIÓN DE INDEMNIZAR AL COMPRADOR EVICTO

 El fallo que se dicte en el juicio instaurado por el tercero puede serle adverso o
favorable:
A. Si la sentencia es adversa para el tercero y favorable para el comprador, la
defensa del vendedor habrá sido exitosa y la evicción no habrá llegado a
producirse.
El vendedor habrá cumplido fielmente con su obligación de amparar al comprador;
el tercero no tenía los derechos que hizo valer en el juicio, su demanda fue injusta. El
vendedor queda aún eximido de indemnizar los daños que la demanda hubiere
ocasionado al comprador (artículo 1855)
B. Si, por el contrario, la sentencia es adversa para el comprador y favorable para el
tercero, se producirá la evicción. El vendedor no habrá cumplido su obligación de
amparar al comprador; a la obligación de defenderle sucede la de indemnizarle de
la evicción (artículo 1840).
Las indemnizaciones que debe el vendedor al comprador son diversas según que
la evicción sea total o parcial.

INDEMNIZACIONES EN CASO DE EVICCIÓN TOTAL

El artículo 1847 señala cuáles son las indemnizaciones que debe pagar el
vendedor en caso de evicción total, esto es, cuando el comprador es privado
íntegramente de la cosa. La indemnización comprende:
A) la restitución del precio;
B) el pago de las costas del contrato;
C) el pago de los frutos;
D) el pago de las costas del juicio, y
E) el pago del aumento de valor de la cosa.

a) RESTITUCIÓN DEL PRECIO

La más importante de las prestaciones a que está obligado el vendedor es la

restitución del precio que recibió del comprador.
Debe el vendedor restituir el precio, aunque la cosa haya disminuido de valor, o
como dice el artículo 1847 Nº1, "aunque la cosa al tiempo de la evicción valga menos".
La regla anterior tiene una justificada excepción; si el menor valor de la cosa
proviene de deterioros de que el comprador se ha aprovechado, debe hacerse la
correspondiente rebaja del precio.
Dispone el artículo 1848: "Si el menor valor de la cosa proviniere de deterioros de
que el comprador ha sacado provecho, se hará el debido descuento en la restitución del
precio".

b) PAGO DE LAS COSTAS DEL CONTRATO

La indemnización comprende, asimismo, "las costas legales del contrato de venta

que hubieren sido satisfechas por el comprador" (artículo 1847 Nº2).

c) PAGO DE FRUTOS

Debe el vendedor indemnizar al comprador "del valor de los frutos, que el

comprador hubiere sido obligado a restituir al dueño; sin perjuicio de lo dispuesto en el
artículo 1845" (artículo 1847 Nº3).
 El pago de los frutos debe hacerse por el vendedor en la medida que el comprador
deba restituirlos al dueño de la cosa. La obligación del comprador de restituir los frutos
depende de su buena o mala fe y se regula por las reglas de las prestaciones mutuas del
Título De la reivindicación.
No debe el vendedor los frutos posteriores a la fecha en que el vendedor se allanó
a la evicción y percibidos durante la secuela del juicio que el comprador se empeñó en
seguir adelante. Tal es el alcance de la referencia al artículo 1845.

d) PAGO DE LAS COSTAS DEL JUICIO

La indemnización comprende, también, "las costas que el comprador hubiere

sufrido a consecuencia y por efecto de la demanda" (artículo 1847 Nº4).
No se incluyen las costas en que el comprador haya incurrido defendiéndose,
después que el vendedor se allanó al saneamiento.

E) PAGO DEL AUMENTO DE VALOR DE LA COSA

Comprende la indemnización, por último, "el aumento de valor que la cosa evicta
haya tomado en poder del comprador, aun por causas naturales o por el mero transcurso
del tiempo" (artículo 1847 Nº5).
El aumento de valor de las cosas puede provenir: a) de causas naturales o del
simple transcurso del tiempo, y b) de mejoras introducidas por el comprador.

a) Para determinar en qué términos debe pagar el vendedor los aumentos de valor de
la cosa que provienen de causas naturales o del transcurso del tiempo, es preciso
distinguir si ha tenido buena o mala fe (artículo 1850):
Si el vendedor está de buena fe, "el aumento de valor debido a causas naturales o al
tiempo, no se abonará en lo que excediere a la cuarta parte del precio de la venta".
Suponiendo que el precio de la venta haya sido de $1.000, el vendedor sólo estará
obligado a pagar el aumento de valor hasta $250.
Si el vendedor está de mala fe, debe abonar el total del aumento de valor de la cosa.

b) En cuanto a los aumentos de valor que provengan de mejoras, el artículo 1849

dispone: "El vendedor será obligado a reembolsar al comprador el aumento de
valor que provenga de las mejoras necesarias o útiles hechas por el comprador,
salvo en cuanto el que obtuvo la evicción haya sido condenado a abonarlas. El
vendedor de mala fe será obligado aún al reembolso de lo que importen las
mejoras voluptuarias".
De este modo, es preciso distinguir nuevamente si el vendedor está de buena o
mala fe.
El vendedor de buena fe debe abonar el aumento de valor resultante de las mejoras
necesarias y útiles que hizo el comprador y que no le hayan sido abonadas por el que
obtuvo la evicción.
El vendedor de mala fe debe reembolsar aún las mejoras voluptuarias.

EVICCIÓN PARCIAL

La evicción parcial es aquella en que se priva al comprador solamente de parte de

la cosa vendida. Sus consecuencias son diversas según la magnitud de la evicción.
 La ley distingue dos situaciones: a) la parte es tal que sea de presumir que sin ella
no se habría comprado la cosa, y b) que la parte evicta no es de tanta importancia o el
comprador no hace uso del derecho que le acuerda el artículo 1852, inciso final.

a) Para el caso de que la evicción sea de considerable magnitud, el artículo 1852

inciso 4 previene: "Si la evicción no recae sobre toda la cosa vendida, y la parte
evicta es tal, que sea de presumir que no se habría comprado la cosa sin ella,
habrá derecho a pedir la rescisión de la venta".
Tiene el comprador el derecho opcional de pedir la rescisión de la venta o el
saneamiento de la evicción.
Regula el artículo 1853 las relaciones entre comprador y vendedor, en caso de que
el primero opte por pedir la rescisión del contrato: "En virtud de esta rescisión, el
comprador será obligado a restituir al vendedor la parte no evicta, y para esta restitución
será considerado como poseedor de buena fe, a menos de prueba contraria; y el
vendedor, además de restituir el precio, abonará el valor de los frutos que el comprador
hubiere sido obligado a restituir con la parte evicta, y todo otro perjuicio que de la evicción
resultare al comprador".

b) Para el caso de que la evicción parcial no sea de tanta magnitud o el comprador no

quisiere pedir la rescisión del contrato, el artículo 1854 dispone: "En caso de no
ser de tanta importancia la parte evicta, o en el de no pedirse la rescisión de la
venta, el comprador tendrá derecho para exigir el saneamiento de la evicción
parcial con arreglo a los artículos 1847 y siguientes".
Esta vez el comprador no puede optar entre el saneamiento y la rescisión de la
venta; sólo tiene derecho para pedir el saneamiento de la evicción parcial.

EXTINCIÓN DE LA ACCIÓN DE SANEAMIENTO

La acción de saneamiento puede extinguirse total o parcialmente. Si la extinción es

total, el vendedor queda por completo liberado; si es parcial, su responsabilidad se limita a
ciertas prestaciones únicamente.
La acción de saneamiento por evicción se extingue por la renuncia, por la
prescripción y en los casos especiales previstos por la ley.

RENUNCIA DE LA ACCIÓN DE SANEAMIENTO

La obligación de saneamiento es de la naturaleza del contrato de compraventa.

Las partes pueden, por lo tanto, modificarla y hasta abolirla.
Por de pronto, el artículo 1839 declara que el vendedor es obligado a sanear las
evicciones con causa anterior a la venta, salvo en cuanto se estipule lo contrario.
Y el artículo 1842 expresa: "Es nulo todo pacto en que se exima al vendedor del
saneamiento de evicción, siempre que en ese pacto haya habido mala fe de parte suya".
Hay mala fe cuando el vendedor conocía la causa de la evicción y, sin darla a
conocer al comprador, estipuló su irresponsabilidad. La ley sanciona este fraude con la
nulidad de la estipulación.
A contrario sensu, es válido el pacto y la consiguiente renuncia, si el vendedor
estaba de buena fe.
Pero la renuncia no produce sino limitados efectos, puesto que no exonera por
completo al vendedor de la obligación de saneamiento; la extinción es sólo parcial porque
el vendedor debe siempre restituir el precio recibido.
 El artículo 1852 inciso 1, prescribe: "La estipulación que exime al vendedor de la
obligación de sanear la evicción no le exime de la obligación de restituir el precio
recibido".
El inciso 2 añade: "Y estará obligado a restituir el precio íntegro, aunque se haya
deteriorado la cosa o disminuido de cualquier modo su valor, aun por hecho o negligencia
al comprador, salvo en cuanto éste haya sacado provecho del deterioro".
Solamente en dos casos se extingue por completo la obligación del vendedor:
A) "Si el que compró lo hizo a sabiendas de ser ajena la cosa", y
B) "Si expresamente tomó sobre sí el riesgo de la evicción, especificándolo".

PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN DE SANEAMIENTO

La obligación de saneamiento, en cuanto se traduce en defender al comprador, es

imprescriptible. En cualquier tiempo en que el comprador sea demandado por terceros
que aleguen derechos sobre la cosa vendida, puede citar de evicción al vendedor para
que le defienda. La obligación sólo se hace exigible cuando el comprador es demandado.
En cambio, es prescriptible la obligación de saneamiento en cuanto se convierte
en la de indemnizar al comprador, una vez producida la evicción o para emplear los
términos del artículo 1840, "desde que, a la obligación de amparar al comprador en la
posesión, sucede la de indemnizarle en dinero".
El artículo 1856 establece: "La acción de saneamiento por evicción prescribe en
cuatro años; mas por lo tocante a la sola restitución del precio, prescribe según las reglas
generales".
En consecuencia, prescribe en cinco años la acción para reclamar la restitución del
precio y en cuatro años las acciones encaminadas a reclamar todas las restantes
indemnizaciones.
El artículo 1856 concluye que "se contará el tiempo desde la fecha de la sentencia
de evicción; o si ésta no hubiere llegado a pronunciarse, desde la restitución de la cosa".

CASOS EN QUE SE EXTINGUE, POR DISPOSICIÓN DE LA LEY, LA OBLIGACIÓN DE

SANEAMIENTO DE LA EVICCIÓN

En determinadas circunstancias la ley declara al vendedor parcial o totalmente

liberado de la obligación de saneamiento de la evicción.

Se extingue la obligación parcialmente en los siguientes casos:

a) En las ventas forzadas la indemnización se limita a la restitución del precio.
El artículo 1851 dispone: "En las ventas forzadas hechas por autoridad de la
justicia, el vendedor no es obligado, por causa de la evicción que sufriere la cosa vendida,
sino a restituir el precio que haya producido la venta".
b) En caso de que el vendedor se allane al saneamiento y el comprador prosiga por
sí solo el juicio, la indemnización no comprende las costas del pleito en que hubiere
incurrido defendiéndose, ni los frutos percibidos durante dicha defensa y satisfechos al
dueño (artículo 1845).

La obligación de saneamiento se extingue por completo:

a) En caso de que citado de evicción el vendedor no comparece, pero el comprador n
opone en el juicio alguna excepción suya "y por ello la cosa fuere evicta" (artículo
1843 inc.3).
b) Si el comprador y el que demanda la cosa como suya se someten al juicio de
árbitros, sin consentimiento del vendedor, y los árbitros fallaren contra el
comprador (art. 1846 Nº1).
c) Si el vendedor perdió la posesión por su culpa, y de ello se siguió la evicción
(art.1846 Nº2)

SANEAMIENTO DE LOS VICIOS REDHIBITORIOS

La obligación de saneamiento pone al vendedor en la necesidad de amparar al

comprador en el dominio y posesión de la cosa y de "responder de los defectos ocultos de
ésta, llamados vicios redhibitorios" (artículo 1837).
Debe el vendedor procurar al comprador la posesión útil de la cosa vendida y
entregarla, por tanto, en estado de servir ara los fines que determinaron su adquisición.
Si la cosa adolece de vicios o defectos que la hacen inútil o aminoran su utilidad,
habrá violado el vendedor su obligación. El comprador podrá representarle este
incumplimiento en términos que dependen de la magnitud de los vicios de la cosa y de la
medida en que la hagan inapta para proporcionar las ventajas que perseguía el
comprador.
Dispone el comprador de la acción redhibitoria, cuya finalidad señala el artículo
1857: "Se llama acción redhibitoria la que tiene el comprador para que se rescinda la
venta o se rebaje proporcionalmente el precio por los vicios ocultos de la cosa vendida,
raíz o mueble, llamados redhibitorios".

CONCEPTO DE LOS VICIOS REDHIBITORIOS

No ha definido el Código lo que se entiende por vicios redhibitorios; pero el artículo

1858 ha señalado sus características.
De la enumeración que hace la disposición legal resulta que, en términos
generales, para merecer el término de vicios redhibitorios, los defectos de la cosa deben
ser: a) contemporáneos a la venta; b) graves, y c) ocultos.
De lo anterior, podemos concluir que, los vicios redhibitorios son aquellos vicios o
defectos que, existiendo en la cosa vendida al tiempo de la venta, y siendo ocultos, esto
es, no conocidos por el comprador, hacen que ella no sirva para su uso natural o sólo
sirva imperfectamente.
De esta manera, estos vicios se refieren a defectos físicos de la cosa, a su mala
calidad, que impide o dificulta su uso natural, y no a los defectos jurídicos relacionados
con posibles prohibiciones legales para contratar o vicios del consentimiento sancionados
con otros remedios jurídicos, como la acción ordinaria de nulidad.
En tal sentido, la jurisprudencia ha concluido que los vicios redhibitorios sólo
pueden existir en las cosas corporales, pero no en los derechos26.
Relacionado con lo anterior, un fallo de la Corte de Santiago de marzo de 1988
resuelve que si se vende un automóvil internado ilegalmente (sin que el comprador
conociera esta anomalía), no puede valerse de la acción rescisoria para anular el contrato
26
Así, en la cesión de créditos personales, en que no se transfiere una cosa material susceptible de uso, sino
el derecho de cobrar una suma a un tercero y la expectativa eventual de percibirla, no cabe la acción de
saneamiento por vicios ocultos que la hagan inadecuada para su uso, vicios que se hacen consistir en que
algunos de esos créditos resultaron incobrables (Corte Suprema, septiembre de 1926); en nuestra legislación,
una hipoteca jamás puede ser un vicio oculto: los gravámenes hipotecarios, por su misma naturaleza, no
pueden constituir impedimentos para que el inmueble hipotecado sirva para su uso natural, y aun en el
supuesto de que el vendedor no manifieste la hipoteca al tiempo de la venta, el comprador ha debido
conocerla con mediana diligencia, por constar en un registro público (Corte de Temuco, octubre de 1934 y
marzo de 1936, Corte de Santiago, junio de 1928).
alegando la existencia de un vicio redhibitorio. Porque el vicio redhibitorio consiste en un
defecto físico, oculto, inherente a la cosa misma y relacionado con su calidad. La
internación ilegal de la cosa no constituye, pues, un vicio de esa clase.

DISTINCIÓN ENTRE ERROR SUSTANCIAL Y VICIOS REDHIBITORIOS

A fin de determinar adecuadamente la verdadera fisonomía jurídica de los vicios

redhibitorios, cabe precisar las diferencias que existen entre el error en la sustancia y los
vicios redhibitorios, distinción que tiene importancia, porque los efectos de uno y otro son
distintos. De conformidad al art. 1454, el error sustancial ocasiona nulidad relativa. Así,
por ejemplo, si un individuo compra un reloj de oro y el relojero le vende uno de metal
inferior, habrá error sustancial; pero si el relojero le entrega un reloj de oro que no
funciona adecuadamente, habrá vicios redhibitorios.
De tal forma, mientras el error sustancial vicia el consentimiento porque mediante
ese error las partes no se han puesto de acuerdo sobre una calidad esencial o sobre la
sustancia de la cosa, pudiendo declararse nulo el contrato, los vicios redhibitorios no
vician el consentimiento, estableciendo la ley sanciones particulares.
Cabe señalar que en otros casos la frontera que separa el error sustancial y los
vicios redhibitorios es más difusa, pudiendo el contratante afectado optar por una u otra
acción27.

EL VICIO DEBE SER CONTEMPORÁNEO A LA VENTA

El primer requisito que debe reunir el vicio para ser redhibitorio es "haber existido
al tiempo de la venta" (artículo 1858 Nº1).
Se comprende que la responsabilidad del vendedor se limite a los vicios existentes
al tiempo del contrato y que no le quepa responsabilidad por los que sobrevengan
después. El vendedor cumplió lealmente su obligación de entregar una cosa apta para su
natural destino.
Bastará que el vicio exista en germen al tiempo de la venta, aunque
posteriormente se manifieste en toda su gravedad28.

EL VICIO DEBE SER GRAVE

El vicio debe ser grave porque no es posible que cualquier defecto de la cosa
atente contra la estabilidad del contrato.
Ha cuidado el legislador de concretar cuándo debe entenderse que los vicios
invisten caracteres de gravedad para ser considerados redhibitorios. Deben "ser tales,
que por ello la cosa vendida no sirva para su uso natural, o sólo sirva imperfectamente, de
manera que sea de presumir que conociéndolos el comprador no la hubiera comprado o
la hubiera comprado a mucho menos precio" (artículo 1858 inciso 2).
La gravedad del vicio puede resultar de estas tres circunstancias: a) que la cosa
no sirva para su uso natural; b) que sirva para este uso, pero imperfectamente, y c) que,
conocidos estos hechos por el comprador, sea presumible que no hubiera comprado o
hubiera pagado un precio mucho menor29.

27
Ver sentencia de la Corte Suprema de fecha 9 de diciembre de 2015, autos Rol N° 3.657-2015
28
En un fallo de agosto de 1884, de la Corte de Santiago, se establece que puede declararse la “rescisión” de
la compraventa de un caballo si éste, al celebrarse el contrato, tiene una enfermedad incurable que, aunque
no lo inhabilita durante cierto tiempo para prestar los servicios a que está destinado, lenta y fatalmente lo
inutilizará.
 EL VICIO DEBE SER OCULTO

El requisito más característico de los vicios redhibitorios es que sean ocultos, esto
es, ignorados por el comprador.
Si el comprador conoció la existencia de los vicios, se presume que no les atribuyó
importancia, ajustó el precio teniéndolos en cuenta e, implícitamente, renunció a la
garantía.
Para que los vicios se consideren redhibitorios es menester "no haberlos
manifestado el vendedor, y ser tales que el comprador haya podido ignorarlos sin
negligencia grave de su parte, o tales que el comprador no haya podido fácilmente
conocerlos en razón de su profesión u oficio" (artículo 1858 Nº3).
El comprador ignorará los vicios cuando el vendedor no se los haya dado a
conocer. Sin embargo, el comprador no habrá de atenerse a lo que el vendedor le
exprese. Deberá examinar la cosa vendida y si omite este exámen incurrirá en grave
negligencia.
Pero es preciso tener en cuenta las circunstancias personales del comprador. El
mismo vicio puede ser oculto para un lego, pero es inaceptable que lo sea para un
entendido30.
El profesor Juan Andrés Orrego complementa lo anterior, citando un fallo de la
Corte de Apelaciones de Santiago, de junio de 1881, el que declaró que la no existencia
de un camino en el fundo vendido no puede considerarse como vicio redhibitorio, porque
no es un hecho oculto y es de tal naturaleza que el comprador no ha podido ignorarlo sin
grave negligencia de su parte. Agrega que, en cambio, la misma Corte concluye en un
fallo de junio de 1887 que las imperfecciones de los ajustes de diversas piezas, mal
estado de otras y defectos de construcción de una máquina trilladora, que le impiden su
correcto funcionamiento, son vicios que el comprador ha podido ignorarlos sin negligencia
grave de su parte. Aún más, aunque el comprador haya recibido la máquina comprada
previo examen de un mecánico de su confianza, hay vicio redhibitorio si, según el informe
de un perito, el mal resultado de ella en el trabajo proviene de los defectos de
construcción que el comprador ha podido ignorar. De igual forma, el comprador, que
carece de conocimientos especiales, ha podido ignorar, sin negligencia grave de su parte,
la existencia de una enfermedad en un caballo, si éste, al tiempo de la venta, sólo
presentaba una rasmilladura insignificante (Corte de Santiago, agosto de 1884). A la
inversa, no es verosímil que el dueño de una panadería no conozca la calidad de harina
que compra para dedicarla a su industria o que, no conociéndola, no la someta a prueba
antes de utilizarla (Corte de Santiago, julio de 1881).

En resumen, el vicio no es oculto:

a) cuando el vendedor lo dio a conocer al comprador;
b) cuando el comprador lego lo ha ignorado por grave negligencia suya, y
c) cuando el comprador experto, en razón de su profesión u oficio, pudo fácilmente
conocerlo.

EFECTOS DE LOS VICIOS REDHIBITORIOS

29
Así, por ejemplo, en una sentencia de la Corte de Santiago de abril de 1861, se concluye que constituyen
vicios redhibitorios los defectos de un piano que provienen de la madera verde con que fue construido.
30
Así, por ejemplo, si un mecánico compra un motor y a este la falta una pieza de vital importancia que a un
mecánico no le puede pasar desapercibida con sólo mirar el motor, no habrá vicio redhibitorio; o un abogado
que compra una colección completa de códigos, en la que sin embargo falta el Código Civil (en este último
caso, el vicio en cambio sí será redhibitorio, si al Código Civil le faltan algunas páginas).
 Los vicios redhibitorios autorizan al comprador para ejercitar la acción redhibitoria
"para que se rescinda la venta31 o se rebaje proporcionalmente el precio" (artículo 1857).
En verdad se trata de dos acciones diversas: a) la acción propiamente redhibitoria
que no es sino una acción resolutoria del contrato de compraventa, y b) la acción que los
romanos denominaban aestimatoria o quanti minoris para pedir la restitución de una parte
del precio, proporcional a la disminución de valor resultante del vicio de la cosa.
El artículo 1860 reitera que el comprador dispone de ambas acciones y previene
que puede elegir una u otra, a su arbitrio: "Los vicios redhibitorios dan derecho al
comprador para exigir o la rescisión de la venta o la rebaja del precio, según mejor le
pareciere".

CASOS DE EXCEPCIÓN
El artículo 1860 señala la regla general. Pero, en casos excepcionales, el
comprador puede ejercer solamente la acción de rebaja del precio o pedir, además, que
se le paguen los perjuicios sufridos.
a) Si los vicios no revisten los caracteres de gravedad que señala la ley, solamente
tiene el comprador derecho para pedir una rebaja del precio.
b) Si el vendedor conoció los vicios o debió conocerlos en razón de su profesión u
oficio, "será obligado no solo a la restitución o la rebaja del precio, sino a la
indemnización de perjuicios" (artículo 1861).
Pero si los ignoró y no eran tales que por su profesión u oficio debiera conocerlos,
"solo será obligado a la restitución o rebaja del precio".
En otras palabras, en contra del vendedor de mala fe tiene el comprador, además,
acción de perjuicios.
c) Si la cosa viciosa perece después de perfeccionado el contrato, aunque haya
perecido en poder del comprador y por su culpa, "no por eso perderá el comprador
el derecho que hubiese tenido a la rebaja del precio" (artículo 1862). Nótese que el
comprador en este caso, no dispone de acción redhibitoria.
Pero si la cosa pereció "por un efecto del vicio inherente a ella", podrá el
comprador pedir la resolución del contrato o la rebaja del precio, con indemnización de
perjuicios en contra del vendedor de mala fe (artículo 1862 inciso 2).

CASO EN QUE EL OBJETO VENDIDO SE COMPONE DE VARIAS COSAS

31
La doctrina mayoritaria ha señalado que no hay nulidad relativa, sino incumplimiento de la obligación de
entrega, y, por ende, la acción redhibitoria es una hipótesis de resolución del contrato; curiosamente, en los
proyectos de Código Civil, previos al definitivo, e incluso en el aprobado, decía “resolución”, pero Bello
escribió “rescisión” en la corrección final. Con todo, podría plantearse otra solución: habría efectivamente una
hipótesis de nulidad relativa, si el vendedor sabía de la existencia de los vicios redhibitorios y nada dijo al
comprador. Tal conducta podría entenderse constitutiva de dolo negativo, y susceptible por ende de ser
sancionada por la vía de la nulidad relativa. Si el vendedor, en cambio, desconocía la existencia del vicio
redhibitorio, la acción en su contra no podría ser de nulidad relativa, sino de resolución. Tomar uno u otro
camino trae efectos en el ámbito probatorio, pues si se demanda la nulidad, el demandante debería probar el
dolo del vendedor (es decir, que conocía la existencia del vicio y su gravedad), mientras que, si se demanda
la resolución, basta acreditar la existencia del vicio al momento del contrato. Según veremos a continuación,
en el primer caso, además, el vendedor deberá indemnizar perjuicios, no así en el segundo. En fin, también
podría sostenerse que las prescripciones difieren: si se deduce la acción resolutoria en base a los vicios
redhibitorios, la acción prescribirá en 6 meses o en un año, según veremos; si se interpone la acción de
nulidad relativa, la acción debiera prescribir en el plazo de cuatro años, contado desde la fecha del contrato.
La cuestión podría ser discutible, sin embargo, pues bien podría sostenerse que la regla de prescripción
contemplada en el artículo 1866, por ser especial, debe prevalecer por sobre aquella regla de prescripción
general, contemplada en el artículo 1691. Tal pareciera ser la conclusión de la jurisprudencia, ratificada por
Alessandri.
 El artículo 1864 regla el caso de que sean varias las cosas vendidas
conjuntamente y algunas de ellas adolezcan de vicios. En tal caso, "sólo habrá lugar a la
acción redhibitoria por la cosa viciosa y no por el conjunto".
Pero la regla no es aplicable si aparece "que no se habría comprado el conjunto
sin esa cosa; como cuando se compra un tiro, yunta o pareja de animales, o un juego de
muebles", termina el mismo artículo.

EXTINCIÓN DE LA OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO POR VICIOS REDHIBITORIOS

La acción de saneamiento de los vicios redhibitorios se extingue por la renuncia y

por la prescripción. También cesa esta obligación en las ventas forzadas.

RENUNCIA DEL SANEAMIENTO DE LOS VICIOS REDHIBITORIOS

Como la obligación de saneamiento de la evicción, la de saneamiento de los vicios

redhibitorios es de la naturaleza del contrato de compraventa. Puede suprimirse o
renunciarse, sin que por ello el contrato deje de existir o degenere en otro diverso.
La renuncia sólo produce efectos si el vendedor está de buena fe. Se entiende que
está de mala fe cuando conocía la existencia de los vicios y no los dio a conocer al
comprador.
El artículo 1859 dispone: "Si se ha estipulado que el vendedor no estuviese
obligado al saneamiento por los vicios ocultos de la cosa, estará sin embargo obligado a
sanear aquellos de que tuvo conocimiento y de que no dio noticia al comprador".

VENTAS FORZADAS
En principio, el vendedor no está obligado al saneamiento de los vicios
redhibitorios en las ventas forzadas: "La acción redhibitoria no tiene lugar en las ventas
forzadas hechas por autoridad de la justicia" (artículo 1865).
Pero la circunstancia de tratarse de una venta forzada no exonera al vendedor de
la obligación de dar a conocer al comprador la existencia de los vicios, si, por su parte, no
los ignoraba.
El artículo 1865 concluye: "Pero si el vendedor, no pudiendo o no debiendo ignorar
los vicios de la cosa vendida, no los hubiese declarado a petición del comprador, habrá
lugar a la acción redhibitoria y a la indemnización de perjuicios".

PRESCRIPCIÓN DE LAS ACCIONES QUE ORIGINAN LOS VICIOS REDHIBITORIOS

La ley ha señalado plazos de prescripción diversos para la acción redhibitoria

propiamente tal y para la acción encaminada a pedir la rebaja del precio o quanti minoris,
y estos plazos varían según sea raíz o mueble la cosa vendida.
El artículo 1866 dispone: "La acción redhibitoria durará seis meses respecto de las
cosas muebles y un año respecto de los bienes raíces, en todos los casos en que leyes
especiales o las estipulaciones de los contratantes no hubieren ampliado o restringido
este plazo. El tiempo se contará desde la entrega real".
Y el artículo 1869 agrega: "La acción para pedir rebaja del precio, sea en el caso
del artículo 1858, o en el del artículo 1868, prescribe en un año para los bienes muebles y
en dieciocho meses para los bienes raíces".

La acción redhibitoria prescribe, pues, en seis meses y un año; la acción quanti

minoris. En un año o dieciocho meses.
 Como es mayor el plazo de prescripción de la acción quanti minoris, subsiste esta
acción después de prescrita la acción redhibitoria. Así lo dice, innecesariamente, el
artículo 1867.
Es menester tener presente:
que el plazo de prescripción se cuenta desde la entrega real de la cosa; sólo entonces el
comprador podrá percatarse de la existencia de los vicios;
que las partes pueden restringir y aun ampliar el plazo de prescripción de la acción
redhibitoria;
que la acción de indemnización de perjuicios prescribe según las reglas generales.

La regla que fija en un año el plazo de prescripción de la acción para la rebaja del
precio, tratándose de bienes muebles, tiene la excepción del artículo 1870: "Si la compra
se ha hecho para remitir la cosa a lugar distante, la acción de rebaja del precio prescribirá
en un año, contado desde la entrega al consignatario, con más el término de
emplazamiento, que corresponda a la distancia".
La disposición, justificada por las dificultades y lentitud de las comunicaciones al
tiempo de entrar en vigencia el Código, no se justifica hoy.

Pero la regla rige a condición de que "el comprador en el tiempo intermedio entre
la venta y la remesa haya podido ignorar el vicio de la cosa, sin grave negligencia de su
parte".

OBLIGACIONES DEL COMPRADOR

La compraventa, como contrato bilateral que es, genera también obligaciones para
el comprador.
La obligación fundamental del comprador es pagar el precio. Pero, como lógica
contrapartida de la obligación del vendedor de entregar la cosa, tiene igualmente el
comprador la obligación de recibirla.

a) OBLIGACIÓN DE RECIBIR LA COSA COMPRADA

La obligación del comprador de recibir la cosa comprada consiste en hacerse

cargo de la misma, tomando posesión de ella.
La manera de cumplirse esta obligación variará según sea la naturaleza de la
cosa. La recepción de la cosa puede ser simbólica del mismo modo que puede serlo la
entrega.

MORA DE RECIBIR LA COSA COMPRADA

A la obligación de recibir la cosa dedica el Código solamente la disposición del

artículo 1827 que aborda las consecuencias de la mora del comprador.
Dispone el artículo 1827: "Si el comprador se constituye en mora de recibir,
abonará al vendedor el alquiler de los almacenes, graneros o vasijas en que se contenga
lo vendido, y el vendedor quedará descargado del cuidado ordinario de conservar la cosa,
y sólo será responsable del dolo o de la culpa grave"32.

32
No excluye el artículo 1827 los derechos del vendedor para pedir el cumplimiento o la resolución del
contrato, con indemnización de perjuicios. Tales derechos resultan, en todo caso, de la aplicación del artículo
1489.
El artículo 153 inciso 1 del Código de Comercio consagra expresamente estos derechos del vendedor:
"Rehusando el comprador, sin justa causa, la recepción de las mercaderías compradas, el vendedor podrá
 Dos efectos producen, pues, la mora del comprador en recibir la cosa:
a) debe abonar al vendedor los perjuicios que sean consecuencia de la mora. La
enumeración del 1827 no es taxativa; se comprenderá, además, de los gastos de alquiler
de almacenes, graneros o vasijas, los de cuidadores o guardianes, etc.
b) el vendedor queda descargado del cuidado ordinario de la cosa y sólo responde de
los estragos que sufra por su culpa grave o dolo.

b) OBLIGACIÓN DE PAGAR EL PRECIO

El artículo 1871 dispone: "La principal obligación del comprador es la de pagar el

precio convenido".
La obligación de pagar el precio, como la entregar la cosa vendida, es de la
esencia del contrato de compraventa.
Sobre esta obligación del comprador el Código consigna unas pocas
disposiciones. Para determinar quién debe pagar el precio, cómo y a quién debe pagarse,
etcétera, rigen las reglas generales.

LUGAR Y ÉPOCA DEL PAGO DEL PRECIO

Con arreglo a las reglas generales, el pago debe hacerse en el lugar señalado en
la convención y, a falta de estipulación, cuando la obligación es de género, en el domicilio
del deudor (artículos 1587 y 1588). Por otra parte, las obligaciones deben cumplirse de
inmediato, si las partes no han postergado expresamente su cumplimiento.
El artículo 1872 deroga ligeramente estas normas por lo que toca al lugar y época
en que se debe pagar el precio: "El precio deberá pagarse en el lugar y el tiempo
estipulados, o en el lugar y tiempo de la entrega, no habiendo estipulación en contrario".
a) Si las partes han expresado su voluntad, es obvio que el pago debe
hacerse en la época y lugar convenidos; rigen, en consecuencia, las reglas generales.
b) Pero si las partes han guardado silencia, tales reglas generales sufren una
derogación; el pago no deberá hacerse de inmediato y en el domicilio del deudor, sino que
en el momento y en el lugar de la entrega33.
Como consecuencia, fijado un plazo para la entrega, el mismo plazo rige, sin
necesidad de estipulación, para el pago del precio. Convenido el lugar de la entrega, este
convenio debe hacerse extensivo a la obligación de pagar el precio, que ha de verificarse
en el mismo lugar.

DERECHO DEL COMPRADOR PARA SUSPENDER EL PAGO DEL PRECIO

Puede el comprador, sin embargo, excusarse de pagar el precio en la época

convenida o fijada por la ley; en suma, cuando se ve expuesto a perder la cosa.

solicitar la rescisión de la venta con indemnización de perjuicios, o el pago del precio con los intereses
legales, poniendo las mercaderías a disposición del juzgado de comercio para que ordene su depósito y venta
en martillo por cuenta del comprador".
33
En tal sentido, fallos de junio de 1907, de la Corte de Valparaíso, de septiembre de 1912 y de junio de 1918,
de la Corte de Santiago, puntualizan que en la compraventa, el pago del precio se halla subordinado a la
entrega de la cosa vendida, y mientras esta entrega no se produce, el comprador no incurre en mora por falta
de pago del precio y el vendedor no puede pedir la resolución del contrato basándose en esta circunstancia
(en relación a la excepción de contrato no cumplido o “la mora purga la mora”, una sentencia de la Corte
Suprema de diciembre de 1947 deja en claro que los arts. 1826, 1872 y 1873 establecen reglas especiales en
la compraventa, que deben aplicarse con preferencia a la disposición general del art. 1552).
 El comprador evicto tiene derecho a que el vendedor le restituya el precio; es
lógico que, si le amenaza una evicción y no ha pagado el precio, pueda suspender el
pago para evitar una inútil repetición de lo pagado y el riesgo consiguiente.
El artículo 1872 inciso 2 acuerda al comprador este derecho: "Con todo, si el
comprador fuere turbado en la posesión de la cosa o probare que existe contra ella una
acción real de que el vendedor no le haya dado noticia antes de perfeccionarse el
contrato, podrá depositar el precio con autoridad de la justicia, y durará el depósito hasta
que el vendedor haga cesar la turbación o afiance las resultas del juicio".
Cabe hacer presente que el comprador no queda facultado para retener el precio
en su poder. Debe ser depositado en virtud de una autorización judicial; y puede el juez
autorizar al comprador para conservarlo él mismo en calidad de depositario.

CONSECUENCIAS DE LA FALTA DE PAGO DEL PRECIO

El incumplimiento de la obligación de pagar el precio, conforme al precepto general

del artículo 1489, autoriza al vendedor para pedir la resolución del contrato o su
cumplimiento, con indemnización de perjuicios34.
El artículo 1873 repite esta norma general: "Si el comprador estuviere constituido
en mora de pagar en el lugar y tiempo dichos, el vendedor tendrá derechos para exigir el
precio o la resolución de la venta, con resarcimiento de perjuicios".
La falta de pago del precio ha de ser imputable al comprador o, en otros términos,
es preciso que éste se encuentre en mora.
No estará en mora el comprador cuando el vendedor no ha entregado o estado
llano a entregar la cosa.

EFECTOS DE LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO POR FALTA DE PAGO DEL

PRECIO

La ley ha reglamentado los efectos entre las partes y respecto de terceros de la

resolución del contrato de compraventa por incumplimiento de la obligación del comprador
de pagar el precio.
Estos efectos, en gran parte, son la aplicación de los principios generales que
regulan los efectos de la condición resolutoria cumplida, con algunas importantes
modificaciones.

EFECTOS ENTRE LAS PARTES

Resuelto el contrato, las partes tienen derecho a que se les restituya al estado
anterior a su celebración. Con tal objeto el comprador debe al vendedor determinadas
prestaciones:

A) Tiene derecho el vendedor, en primer término, a que se le restituya la cosa.

34
Si los vendedores fueren dos o más, se plantea si deben demandar todos o cualquiera de ellos. Un fallo de
la Corte de Santiago de noviembre de 1911 concluye que cualquiera de los vendedores puede entablar la
acción resolutoria del contrato de compraventa; carece de importancia el hecho de no concurrir a la demanda
todos ellos. Sin embargo, la tendencia mayoritaria de la jurisprudencia se pronuncia en el sentido de exigir la
actuación de todos los vendedores, de consuno. Como se indica en una sentencia de septiembre de 1960, de
la Corte Suprema, siendo muchos los vendedores, la acción de resolución del contrato derivada del no pago
del precio debe ser deducida por todos; ni puede, tampoco, uno de los vendedores exigir por sí solo el pago
de todo el saldo del precio de venta. Este tema se vincula directamente con la característica de ser divisible o
indivisible la acción resolutoria, que estudiamos a propósito de las obligaciones condicionales. Lo más
razonable, parece ser concluir que se trata de una acción indivisible.
El artículo 1487 previene que cumplida la condición resolutoria deberá restituirse lo que se
hubiere recibido bajo tal condición.
B) El vendedor tiene igualmente derecho a que se le restituyan los frutos que el
comprador hubiere percibido mientras tuvo la cosa en su poder. Los frutos deben
restituirse íntegramente si el comprador no pagó ninguna parte del precio o en
proporción a la parte del precio que no hubiere sido pagada.
El artículo 1875 establece que el vendedor tiene derecho "para que se le
restituyan los frutos, ya en su totalidad, si ninguna parte del precio se le hubiere pagado,
ya en la proporción que corresponda a la parte del precio que no hubiere sido pagada".
Por regla general, cumplida la condición, no se deben los frutos percibidos en el
tiempo intermedio, salvo que la ley, el testador, el donante o los contratantes, según los
varios casos, hayan dispuesto lo contrario (artículo 1488). Cuando la resolución tiene
lugar por falta de pago del precio, la regla general se altera y el comprador debe restituir
los frutos en la forma indicada.
C) En caso de haberse dado arras, el vendedor tiene derecho "para retener las arras,
o exigirlas dobladas" (artículo 1875 inciso 1).
D) Tiene el vendedor derecho para que el comprador le indemnice los deterioros que
haya sufrido la cosa.
Para estos efectos, se considerará al comprador como poseedor de mala fe, "a menos
que pruebe haber sufrido en su fortuna, y sin culpa de su parte, menoscabos tan grandes
que le hayan hecho imposible cumplir lo pactado" (artículo 1875 inciso 3).
E) Por último, le asiste al vendedor el derecho de demandar la indemnización de los
perjuicios que el incumplimiento del contrato le haya ocasionado (artículo 1873).

Por su parte, el vendedor debe realizar algunas prestaciones a favor del

comprador:

a) El comprador tiene derecho "para que se le restituya la parte que hubiere pagado
del precio" (artículo 1875 inciso 2)
b) Tiene igualmente derecho a que se le abonen las mejoras, reputándosele, para
estos efectos, como poseedor de mala fe.
Debe el vendedor, por lo tanto, abonarle las mejoras necesarias; no tiene derecho
ni a las mejoras útiles ni voluptuarias, y podrá llevarse sólo los materiales de dichas
mejoras, siempre que pueda separarlos sin detrimento y que el vendedor rehuse pagarle
el precio que tendrían una vez separados (artículos 809, 909, 910 y 912).
Sin embargo, el comprador será reputado de buena fe si probare que su fortuna,
sin culpa suya, ha sufrido menoscabos tan considerables que le hicieron imposible cumplir
el contrato.

EFECTOS RESPECTO DE TERCEROS

La resolución del contrato no afecta a terceros de buena fe. El artículo 1876 aplica
al contrato de compraventa los principios generales de los artículos 1490 y 1491: "La
resolución por no haberse pagado el precio no da derecho al vendedor contra terceros
poseedores, sino en conformidad a los artículos 1490 y 1491".
En consecuencia, si la cosa vendida es mueble, los terceros deben estar de mala
fe, o sea, conocer el hecho de que el comprador adeudaba parte del precio. Si la cosa es
inmueble, será menester que, en título respectivo, inscrito u otorgado por escritura
pública, conste la existencia de dicho saldo de precio.

DECLARACIÓN EN LA ESCRITURA DE VENTA DE HABERSE PAGADO EL PRECIO

 La declaración que las partes hagan en la escritura de compraventa de haberse
pagado el precio tiene considerable importancia, en relación con el ejercicio de la acción
resolutoria por falta de pago del mismo.
El artículo 1876 inciso 2 establece: "Si en la escritura de venta se expresa haberse
pagado el precio, no se admitirá prueba alguna en contrario sino la de nulidad o
falsificación de la escritura, y sólo en virtud de esta prueba habrá acción contra terceros
poseedores".
La disposición es un corolario del primer inciso, que, refiriéndose a las
consecuencias de la resolución para los terceros, establece que les afectará en las
condiciones previstas en los artículos 1490 y 1491.
Cuando en la escritura pública se declara íntegramente pagado el precio, la buena
fe de los terceros es indudable. El legislador no admite que se ponga en duda esta buena
fe y, por lo tanto, aunque comprador y vendedor convengan que el precio no fue
realmente pagado, no podrá este último accionar contra los terceros.
Para que sea posible al vendedor accionar contra los terceros, no puede impugnar
la veracidad de la declaración de haberse pagado el precio; deberá atacar la escritura
misma en que se contiene la declaración, tachándola de nula o falsificada.
En suma, la ley veda a las partes la prueba directa de que es inexacta la
aseveración de haberse pagado el precio para fundar en esta circunstancia una acción
resolutoria y las consiguientes acciones reales contra terceros.

¿Rige la disposición para accionar el vendedor contra el comprador que conserva

la cosa en su poder?
Autores como Meza Barros se pronuncian por la negativa 35, y dan como
argumentos los siguientes:
a) Del contexto de los artículos 1875 y 1876 aparece indudable que se refieren,
respectivamente, a los efectos de la resolución del contrato entre las partes y
respecto de terceros.
b) El artículo 1876 señala las condiciones generales en que la resolución del contrato
afecta a terceros frente a la declaración de haberse pagado el precio.
c) La disposición no se justifica sino como una medida de protección los a terceros,
ante una eventual colusión de las partes.
d) En fin, la interpretación contraria conduce al absurdo. No sería admisible, como
prueba para desvirtuar la aseveración de la escritura, la confesión del comprador
de no haber pagado el precio.
Si el comprador confiesa que no ha pagado el precio, sería insensato negar al
vendedor acción para pedir que se le pague o que se resuelva el contrato, a pretexto de
que no es admisible otra prueba que la nulidad o la falsificación de la escritura.

La jurisprudencia, sin embargo, se ha inclinado mayoritariamente por la tesis de

Alessandri36.
35
En contra Alessandri, quien sostiene que la prohibición es absoluta.
36
Así, en numerosas sentencias de la Corte de Concepción (agosto de 1877, mayo de 1879, noviembre de
1879, abril de 1881, julio de 1909, etc.), de la Corte de Talca (mayo de 1900, abril de 1909), de la Corte de
Valparaíso (junio de 1904), de la Corte de Santiago (julio de 1913 y noviembre de 1922) y de la Corte
Suprema (octubre de 1911, julio de 1914 y marzo de 1936), se establece que no cabe sostener que el inciso
2º del art. 1876 no se aplica cuando la falta de pago es cuestión controvertida directamente entre vendedor y
comprador; sino cuando el bien materia del contrato ha pasado a manos de terceros, porque la prohibición
establecida en el art. 1876 no permite hacer distinción entre las partes directamente contratantes y los
terceros, pudiendo todavía agregarse que ese precepto mantiene una debida correspondencia con el art.
1700, que dispone que hacen plena fe contra los otorgantes las declaraciones que hayan hecho los
 CLAUSULA DE NO TRANSFERIRSE EL DOMINIO SINO POR EL PAGO DE PRECIO

Siguiendo los precedentes romanos, los proyectos de Código establecían que la

tradición de la cosa vendida no transfería el dominio mientras no se pagara el precio o se
asegurara a satisfacción del vendedor, a menos de estipularse un plazo para el pago.
Es sistema fue abandonado y el artículo 680 dispuso que "verificada la entrega por
el vendedor, se transfiere el dominio de la cosa vendida, aunque no se haya pagado el
precio, a menos que el vendedor se haya reservado el dominio hasta el pago".
La condición implícita de no transferirse el dominio a pesar de la entrega, por no
estar pagado el precio, quedó abolida. Con arreglo el artículo 680 inciso 2, sería menester
una expresa reserva.
Pero, en clara contradicción con el texto legal citado, el artículo 1874 atribuye a la
cláusula de no transferirse el dominio sino por el pago del precio un alcance diferente. El
dominio, pese a la estipulación, se transfiere al comprador; la falta de pago del precio no
impide que se haga dueño, sino que otorga al vendedor el derecho de pedir el
cumplimiento del contrato o su resolución, con indemnización de perjuicios.
El artículo 1874, en efecto, dispone: "La cláusula de no transferirse el dominio sino
en virtud de la paga del precio, no producirá otro efecto que el de la demanda alternativa
enunciada en el artículo precedente".

De este modo, mientras el artículo 680 establece que si el vendedor se reserva

expresamente el dominio hasta que el precio se pague, la tradición no hará dueño al
comprador, el artículo 1874 declara, enfáticamente, que tal reserva no obsta para la
adquisición de la propiedad por el adquirente.
El comprador adquiere el dominio expuesto a resolverse si, constituido en mora de
pagar el precio, el vendedor opta por pedir la resolución del contrato.
El artículo 1874 concluye que, "pagando el comprador el precio, subsistirán en
todo caso las enajenaciones que hubiere hecho de la cosa o los derechos que hubiere
constituido sobre ella en el tiempo intermedio".

PACTOS ACCESORIOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA

Pueden agregarse al contrato de compraventa diversos pactos accesorios.

El Código reglamenta tres de estos pactos:
a) El pacto comisorio
b) El pacto de retroventa
c) El pacto de retracto
Pero el artículo 1887 dispone que "pueden agregarse al contrato de venta
cualesquiera de otros pactos accesorios lícitos; y se regirán por las reglas generales de
los contratos".

PACTO COMISORIO

El pacto comisorio es la condición resolutoria de no, cumplirse lo pactado

expresamente estipulado.
Puede ser simple o con cláusula de resolución ipso facto, que también se
denomina calificado.

interesados en un instrumento público.

 El pacto comisorio simple es aquel que se estipula, lisa y llanamente, que se
resolverá el contrato sino se cumple lo pactado.
No difiere en sus efectos de la condición resolutoria tácita. El contrato no se
resuelve en pleno derecho alternativo de pedir el cumplimiento o la resolución del
contrato. El pacto comisorio calificado es aquel en que se estipula que el incumplimiento
resolverá ipso facto, en el acto o sin más trámite, el contrato de compraventa.

Tampoco resuelve el contrato de pleno derecho; el acreedor podrá aun pedir el

cumplimiento. El deudor podrá enervar la acción resolutoria, pagando de las veinticuatro
horas subsiguientes a la notificación judicial de la demanda.

PACTO DE RETROVENTA

Dispone el artículo 1881: "Por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la

facultad de recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad
determinada que se estipulare, o en defecto de esta estipulación lo que le haya costado la
compra".
A vende a B un predio en $5.000 y se reserva el derecho de recuperarlo,
reembolsando dicha suma, en el plazo de dos años. Tal estipulación es un pacto de
retroventa.
El pacto de retroventa importa una condición resolutoria del contrato de
compraventa. El contrato esta expuesto a desaparecer por el hecho futuro e incierto y
consistente en que el vendedor haga valer su opción de recobrar la cosa vendida.
Se trata de una condición pura o meramente potestativa, porque depende de la
sola voluntad del vendedor.

REQUISITOS DEL PACTO DE RETROVENTA

Para que el pacto de retroventa produzca sus efectos, es menester que ocurran
los siguientes requisitos: a) facultad concedida al vendedor de recobrar la cosa; b)
obligación del vendedor de reembolsar al comprador, y c) un plazo concebido al vendedor
para ejercitar su derecho.

a) Es esencial, como se comprende, que el vendedor se reserve la facultad de

recomprar la cosa vendida.
La estipulación de la reserva debe hacerse en el mismo contrato de compraventa;
no puede útilmente pactarse después de su celebración. La estipulación a
posteriori importaría una promesa de compraventa.
b) El artículo 1881 previene que el vendedor debe reembolsar al comprador el precio
que se estipulare y, a falta de estipulación, el mismo precio de venta.
c) Es indispensable un plazo para que el vendedor ejercite su derecho. El artículo
1885 dispone: "El tiempo en que se podrá intentar la acción de retroventa no podrá
pasar de cuatro años, contados desde la fecha de contrato".
Las partes pueden, pues, señalar un plazo que no exceda de cuatro años.

CONDICIONES PARA EJERCITAR EL DERECHO QUE EMANA EL PACTO DE

RETROVENTA

Para el ejercicio de los derechos que el pacto de retroventa genera para el

vendedor y para que se opere la resolución del contrato de compraventa, es preciso que
concurran las siguientes condiciones: a) que el vendedor haga valer judicialmente su
derecho; b) que en el acto de ejercerlo ponga el precio a disposición del comprador; c)
que el derecho se haga valer en tiempo oportuno, y d) que se dé el correspondiente aviso
al comprador.

a) Si las partes se avienen a ejecutar la retroventa, el vendedor reembolsa el precio y

el vendedor restituye la cosa, no pueden suscitarse dificultades. Pero si el comprador se
resiste, es indispensable que el vendedor ejercite su derecho, acudiendo a la justicia.
El artículo 1855 emplea la expresión "intentar la acción" que indica la necesidad de
que el derecho del vendedor se ejercite oportunamente. No es suficiente, por lo tanto, una
manifestación extrajudicial de la voluntad del vendedor de ejercitar su derecho37.
Pero establecido lo anterior, no existe unanimidad en cuanto a la vía judicial
idónea. Para Alessandri debe deducirse demanda formal (acción restitutoria, en juicio
ordinario)38.

b) En el acto de hacer valer su derecho, el vendedor debe pagar el precio. El término

"reembolsando" indica claramente la idea de simultaneidad entre el ejercicio del derecho y
el pago. Así opina Alessandri39.

c) El vendedor deberá invocar el pacto de retroventa en tiempo oportuno, esto es,

dentro del plazo convenido, que no será superior a cuatro años. Expirado este plazo, el
derecho del vendedor se extingue.
Ahora bien, en el caso de que las partes estipulen que el derecho a ejercer la
acción emanada del pacto de retroventa quede subordinado al cumplimiento de una
condición, la condición adicional deberá cumplirse dentro del plazo máximo de 4 años. De
lo contrario, sería fácil eludir el mandato del art. 1885.

d) Finalmente, para ejercitar su derecho, el vendedor debe avisar al comprador con la

debida anticipación. El comprador goza de la cosa y es lógico que anticipadamente
se le avise que debe restituirla.
El artículo 1885 inciso 2 dispone que: "En todo caso tendrá derecho el comprador
a que se le dé noticia anticipada, que no bajará de seis meses para los bienes raíces ni
de quince días para las cosas muebles".
Esta regla no tiene lugar cuando la cosa produce frutos, de tiempo en tiempo,
mediante trabajos e inversiones preliminares; justo es que la restitución no pueda
reclamarse del comprador sino después de obtenidos los frutos de su esfuerzo. Por este
motivo la disposición citada concluye que "si la cosa fuere fructífera, y no diere frutos sino
de tiempo en tiempo y a consecuencia de trabajos e inversiones preparatorias, no podrá
exigirse la restitución demandada sino después de la próxima percepción de frutos".

37
Nuestra jurisprudencia ha resuelto que resulta necesario accionar judicialmente. En efecto, a la luz de
nuestro Código Civil, la solución francesa es inadmisible, porque la expresión “intentar la acción” que emplea
el art. 1885, según se ha interpretado, significa en su acepción forense deducir o proponer una acción en
juicio. De otro modo, no hay requerimiento legal y nada valen las exigencias privadas o extrajudiciales,
establecidas con prueba testimonial (fallo de noviembre de 1916 de la Corte Suprema y de agosto de 1946 de
la Corte de La Serena).
38
Sin embargo, en el citado fallo de 1946 de la Corte de La Serena, y en otra sentencia de marzo de 1908 de
la Corte de Santiago, la jurisprudencia ha resuelto que la ley no exige al retro-comprador entablar una
demanda contra el comprador en que pida condenar a éste para retrovender y que basta cualquier gestión
judicial en que el vendedor manifieste su propósito de comprar de nuevo lo que vendió con pacto de
retroventa (por ejemplo, una gestión de pago por consignación efectuada por el retro-comprador).
39
En sentido diverso, un fallo de la Corte de Santiago de agosto de 1876 afirma que las disposiciones del
Código Civil no exigen, tratándose de la retroventa convencional, que el vendedor consigne el precio de la
cosa para llevar a efecto el pacto; basta que se ofrezca la devolución del precio convenido.
 EFECTOS DEL PACTO DE RETROVENTA

Los efectos del pacto de retroventa serán diversos, según que el vendedor haya o
no ejercitado oportunamente su derecho.
Si el vendedor no ejercitó su derecho en el plazo convenido o legal, fallará la
condición resolutoria del contrato de venta. Caducarán los derechos del vendedor y los
del comprador se consolidarán definitivamente.
Por la inversa, si el vendedor ejercita su acción en la oportunidad debida, se habrá
cumplido la condición resolutoria, se resolverá el contrato de venta y las cosas volverán al
mismo estado en que se encontrarían si no se hubiera contratado.
Como en el caso de toda condición resolutoria cumplida, será menester examinar
los efectos entre las partes y con relación a los terceros.

EFECTOS ENTRE LAS PARTES

Comprador y vendedor se deben mutuas prestaciones.

2. El comprador está obligado, luego, a restituir la cosa, con sus accesorios. El art.
1883 inciso 1, previene: "El vendedor tendrá derecho a que el comprador le
restituya la cosa vendida con sus accesorios naturales".
3. El comprador debe indemnizar al vendedor por los deterioros de la cosa. El
vendedor "tendrá asimismo derecho a ser indemnizado de los deterioros
imputables a hecho o culpa del comprador" (artículo 1883, inciso 2).
4. Por su parte, el vendedor debe pagar al comprador las mejoras introducidas en la
cosa. "Será obligado al pago de las expensas necesarias, pero no de las invertidas
en mejoras útiles o voluptuarias que se hayan hecho sin su consentimiento"
(artículo 1883, inciso 3).

EFECTOS CONTRA TERCEROS

Respecto de los terceros se siguen las reglas generales. La resolución del contrato
de compraventa les afectará a condición de que estén de mala fe.
El artículo 1882 dispone "el pacto de retroventa en sus efectos contra terceros se
sujeta a lo dispuesto en los artículos 1490 y 1491".

EL DERECHO QUE NACE DEL PACTO DE RETROVENTA ES

INTRANSFERIBLE

El derecho que nace para el vendedor del pacto de retroventa es intransferible. El

artículo 1884 prohibe la cesión: "El derecho que nace del pacto de retroventa no puede
cederse".
El derecho del vendedor podría, sin embargo, transmitirse por causa de muerte.

PACTO DE RETRACTO

Se llama pacto de retracto o adictio in diem aquel en que las partes convienen se
resolverá la venta si, en un plazo determinado, se presenta un nuevo comprador que
ofrezca al vendedor condiciones más ventajosas que el comprador primitivo.
El artículo 1886 dispone: "Si se pacta que presentándose dentro de cierto tiempo
(que no podrá pasar de un año) persona que resuelva el contrato, se cumplirá lo pactado;
a menos que el comprador o la persona a quien éste hubiere enajenado la cosa, se allane
a mejorar en los mismos términos de la compra ".

La disposición merece las dos observaciones que siguen:

a) El plazo para mejorar la compra no puede exceder de un año.
b) Para evitar la resolución, el comprador o la persona que hubiere adquirido de él la
cosa puede mejorar la compra en los mismos términos que el nuevo comprador. En otras
palabras, en igualdad de condiciones, el contrato no se resuelve y la ley hace prevalecer
el interés del comprador.
Entre las partes y respecto a los terceros, el pacto de retracto produce los mismos
efectos que el pacto de retroventa (artículo 1886, incisos 2 y 3).

DE LA RESCISIÓN DE LA VENTA POR LESIÓN ENORME

La lesión es el perjuicio pecuniario que las partes sufren como consecuencia de la

falta de equivalencia de las prestaciones recíprocas de un contrato conmutativo.
No ha podido el legislador desconocer que la compraventa es, en buena medida,
un acto de especulación y que es legitimo que cada contratante trate de obtener
provecho. Pero, por otra parte, no ha debido ignorar que un grave desequilibrio de las
prestaciones no ha podido ser consentido sino bajo el imperio de una presión a la que el
contratante no ha sido capaz de resistir.
Una imperiosa necesidad de dinero ha forzado seguramente al vendedor de
vender a cualquier precio; su consentimiento se encuentra profundamente viciado y la ley
acude en su ayuda autorizándole para pedir aun la rescisión del contrato.
Pero la estabilidad del contrato requiere que el desequilibrio de las prestaciones
sea de gran entidad para que se justifique la rescisión. La lesión, en otros términos, debe
ser enorme.

REQUISITOS DE LA RESCISIÓN POR LESIÓN ENORME

Tiene lugar la rescisión de la venta por causa de lesión siempre que concurran los
siguientes requisitos:
a) que la venta sea susceptible de rescindirse por causa de lesión;
b) que la lesión sea enorme, en los términos que señala la ley;
c) que la cosa no haya perecido en poder del comprador;
d) que el comprador no haya enajenado la cosa, y
e) que la acción correspondiente se entable en tiempo oportuno.

VENTAS RESCINDIBLES POR CAUSA DE LESIÓN

La rescisión por causa de lesión tiene cabida sólo en los actos que la ley
expresamente señala. Por este motivo, el legislador creyó oportuno consignar, en el
artículo 1888, que "el contrato de compraventa solo podrá rescindirse por lesión enorme".
No tiene cabida la rescisión por lesión enorme en todo contrato de compraventa.
En términos generales, sólo tiene cabida en la compraventa de bienes raíces:

a) No procede la acción rescisoria por lesión enorme "en las ventas de bienes
muebles" (artículo 1891).
Como consecuencia no tiene cabida en las ventas comerciales; el artículo 126 del
Código de Comercio dispone: "No hay rescisión por causa de lesión enorme en los
contratos mercantiles".
b) No habrá tampoco lugar a la acción rescisoria en las ventas "que hubieren hecho
por el ministerio de la justicia" (artículo 1891).
Las ventas judiciales, forzadas o voluntarias, no son rescindibles por causa de
lesión. La venta se hace en pública subasta, cumpliéndose diversos requisitos de
publicidad, y el precio, si no guarda relación con el verdadero valor de la cosa, es el único
en que ha podido venderse.
c) No cabe la rescisión por lesión enorme, aunque se trate de inmuebles, en las
ventas de minas. El artículo 77 del Código de Minería previene: "No hay rescisión por
causa de lesión enorme en los contratos de compraventa y permuta de pertenencia o de
una parte alícuota de ella".
d) Tampoco cabe la lesión enorme en la venta de derechos hereditarios, aunque
comprendan bienes raíces40.

CUANDO LA LESIÓN ES ENORME

La desproporción entre las prestaciones de comprador y vendedor debe ser

monstruosa; la ley reputa legítima una diferencia moderada.
Pueden sufrir lesión enorme el vendedor y comprador. El artículo 1889 precisa
cuándo hay lesión de esta índole para uno y para otro.
Sufre lesión enorme el vendedor cuando recibe un precio inferior a la mitad del
precio justo de la cosa. El artículo 1889 expresa: "El vendedor sufre lesión enorme
cuando el precio que recibe es inferior del justo precio de la cosa que vende".
Por ejemplo, si el justo precio de la cosa es de $1.000.000 sufrirá el vendedor
lesión enorme si recibe $450.000.
Por su parte, el comprador sufrirá lesión enorme cuando paga un precio superior al
doble del justo precio de la cosa. El artículo 1889 añade que "el comprador a su vez sufre
lesión enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del
precio que paga por ella”.
Por ejemplo, sufrirá lesión enorme el comprador si paga $ 2.100.000 por la cosa
cuyo justo precio es de $ 1.000.000. El justo precio $ 1.000.000 es inferior a la mitad del
precio pagado por él ($ 1.050.000).
Para determinar el justo precio debe atenderse al tiempo de la celebración de la
venta: "El justo precio se refiere al tiempo del contrato” (artículo 1889 inciso 2).
La prueba de la lesión incumbe a aquel de los contratantes que deduce la acción
correspondiente.

PÉRDIDA DE LA COSA POR EL COMPRADOR

Para que preceda la rescisión por lesión enorme es preciso que la cosa no haya
perecido en poder del comprador.
En efecto, el artículo 1893 previene: "Perdida la cosa en poder del comprador no
habrá derecho por una ni otra parte para la rescisión del contrato".
40
Se señala en numerosos fallos que la acción rescisoria por lesión enorme no procede en la cesión de
derechos hereditarios hecha a título oneroso, aunque en ella se comprendan bienes raíces; la especificación
de éstos no tiene otro valor que el de indicar los bienes inmuebles comprendidos en la herencia. Razones: i.-
Dicha cesión no es una venta de bienes raíces; ii.- El que cede un derecho de herencia a título oneroso sin
especificar los efectos de que se compone sólo responde de su calidad de heredero; y iii.- No es posible
determinar el valor del derecho cedido a la fecha del contrato, pues la cuantía de las cargas y obligaciones
que afectan a aquel derecho depende de una liquidación futura (Corte de Concepción, noviembre de 1875,
septiembre de 1883; Corte de Santiago, mayo de 1878, mayo de 1892, Corte de Talca, noviembre de 1896,
octubre de 1912; Corte Suprema, mayo de 1950). La doctrina mayoritaria, concluye en igual sentido
(Alessandri, Leopoldo Urrutia, Somarriva).
 La disposición se explica porque rescindido el contrato deberá restituirse la cosa.
Esta restitución se torna imposible cuando la cosa ha perecido por caso fortuito o fuerza
mayor (ejemplo, operó una avulsión o se inundó el predio). En caso contrario (pérdida
culpable), podría sostenerse la procedencia de una acción del vendedor para obtener
indemnización de perjuicios, pero ello no sería posible ya que dicha acción estaría
prescrita, pues a lo menos, deben haber transcurrido cinco años para haber perdido la
posesión del inmueble, lo que, a su vez, implica que también ha prescrito la acción
indemnizatoria del vendedor.

ENAJENACION DE LA COSA POR EL COMPRADOR

Ninguno de los contratantes podrá pedir la rescisión de la venta "si el comprador

hubiera enajenado la cosa" (artículo 1893 inciso 2).
La rescisión de la venta por causa de lesión difiere sustancialmente, pues, de la
rescisión del mismo contrato por otra causa; por regla general, la nulidad judicialmente
declarada da acción contra terceros (artículo 1689)41.

En cuanto al momento en que se entiende consumada la enajenación, la

jurisprudencia no ha sido uniforme. Algunos fallos han sostenido que para que se extinga
la acción rescisoria por la enajenación que de la cosa comprada es preciso que el título de
esa enajenación, el contrato de compraventa, se inscriba en el Conservador de Bienes
Raíces; antes de esa inscripción no hay traslación de dominio de los bienes raíces y la
acción rescisoria subsiste. En consecuencia, la inscripción (enajenación) debe hacerse
antes de la demanda. Sin embargo, en otros fallos 42, se ha concluido que la enajenación
del comprador extingue la acción rescisoria, aunque se haga durante el juicio de rescisión.
Alessandri concuerda con la última doctrina. Se indica sobre el particular que el art. 1893
no distingue en cuanto al momento en que debe efectuarse la enajenación.

Sin embargo, en caso de que el caso de que el comprador haya enajenado la cosa
"por más de lo que había pagado por ella", "podrá el primer vendedor reclamar este
exceso, pero sólo hasta ocurrencia del justo valor de la cosa, con deducción de una
décima parte" (artículo 1893, inciso 2).
Por ejemplo, A vende a B en $ 1.000 una cosa cuyo justo precio es de $ 2.200 y B,
a su turno, la vende en $ 2.500. A tiene derecho a reclamar el exceso de $ 300. Pero si B
vende en $ 4.500 no tendrá derecho al total de la diferencia porque ésta tiene como límite
el justo precio por deducción de una décima parte y que asciende a $ 1.080.

PRESCRIPCION DE LA ACCION RESCISORIA POR LESION ENORME

Por último, para que proceda la rescisión por lesión enorme es preciso que se
deduzca la acción correspondiente en tiempo oportuno.
El artículo 1896 dispone: "La acción rescisoria por lesión enorme expira en cuatro
años, contados desde la fecha del contrato".
Como prescripción de corto tiempo, con arreglo al artículo 2524, la prescripción de
la acción rescisoria corre contra toda clase de personas.

41
Como se indica en un fallo de la Corte de Talca de abril de 1915, el fin del art. 1893, 2º, es amparar los
derechos de terceros que podrían ser perjudicados si se diera lugar a la rescisión del contrato; en efecto, ésta
podría declararse aún por colusión entre el primer vendedor y el comprador, produciendo su efecto contra
terceros poseedores, en conformidad al art. 1689 del CC.; pero obsta a ello la excepción del art. 1893.
42
Corte de Concepción de mayo de 1885 y Corte de Talca de noviembre de 1907 y abril de 1915.
 IRRENUNCIABILIDAD DE LA ACCIÓN RESCISORIA

La ley proclama que la acción rescisoria es irrenunciable. Autorizar la renuncia

importaría abolir la acción: "La ley no habría prestado sino un socorro inútil e ilusorio al
desgraciado y al oprimido".
El artículo 1892 previene: "Si se estipulare que no podrá intentarse la acción
rescisoria por lesión enorme, no valdrá la estipulación; y si por parte del vendedor se
expresare la intención de donar el exceso, se tendrá esta cláusula por no escrita".

EFECTOS DE LA RESCISION POR LESION ENORME

El objeto de la acción rescisoria es invalidar la compraventa. Sus efectos son los

propios de la nulidad; en suma, el vendedor recobrará la cosa y el comprador el precio
pagado por ella.
Pero la rescisión por lesión enorme tiene una interesante modalidad. La rescisión
se funda en la inicua desproporción entre las prestaciones de comprador y vendedor. El
restablecimiento del equilibrio de tales prestaciones desagravia a las partes, y de este
modo desaparecen sus motivos de queja.
Si la víctima de la lesión ha sido el vendedor, podrá el comprador hacer subsistir el
contrato aumentando el precio. Si, al contrario, la víctima ha sido el comprador, puede
hacer lo mismo el vendedor restituyendo parte del precio excesivo.
Los efectos de la rescisión serán diversos, pues, según que el demandado opte
por evitar que el contrato se rescinda o por aceptar la rescisión.

EFECTOS SI EL DEMANDADO OPTA POR EVITAR LA RESCISIÓN

El comprador y vendedor, víctimas de la lesión enorme, tienen derecho para pedir

la rescisión del contrato.
Pronunciada la rescisión, nace para los contratantes el derecho de enervar el fallo,
aumentando el precio el comprador o restituyendo parte del mismo el vendedor.

El artículo 1890 establece: "El comprador contra quien se pronuncia la rescisión,

podrá a su arbitrio consentir en ella o completar el justo precio con deducción de una
décima parte; y el vendedor, en el mismo caso, podrá a su arbitrio consentir en la
rescisión o restituir el exceso del precio recibido sobre el justo precio aumentado en una
décima parte".

a) Debe observarse, en primer término, que la facultad del comprador o vendedor

demandados de aceptar o evitar la rescisión pueden ejercerla "a su arbitrio".
El demandante no puede pedir sino la rescisión del contrato.
b) La opción del demandado nace una vez fallado el pleito y declarada la nulidad. La
falta de optar compete al comprador o al vendedor "contra quien se pronuncia la
rescisión".
c) Fija la ley la cantidad que debe pagar el demandado para evitar la rescisión.
No están obligados el comprador y el vendedor a completar el primero el justo
precio ni a restituir el segundo el exceso sobre el precio justo. El comprador debe pagar y
el vendedor restituir una décima parte menos.

De este modo, si el justo precio es $ 1.000 y el vendedor ha recibido $ 400, el

comprador debe completar $ 900, que es el justo precio menos una décima parte.
 Y si el justo precio es $ 1.000 y el comprador ha pagado $ 2.500, no debe el
vendedor restituir $ 1.500; como el justo precio debe aumentarse en una décima parte y
así aumentando asciende a $ 1.100, debe restituir como exceso sólo $ 1.400.

En uno y otro caso, comprador y vendedor obtienen una ventaja del 10% sobre el
justo precio que la ley reputa legítima. En el primer caso, el comprador habrá pagado $
900 por lo que vale $ 1.000; en el segundo, por lo que vale $ 1.000 habrá pagado, a la
postre, $ 1.100.

FRUTOS Y EXPENSAS

El comprador y el vendedor deben abonar frutos e intereses, pero solo desde la

fecha de la demanda. "No se deberán intereses o frutos sino desde la fecha de la
demanda", expresa el inciso 2 del artículo 1890, esto es, por el tiempo comprendido entre
el contrato y la iniciación del juicio.

La disposición añade que no podrá "pedirse cosa alguna en razón de las expensas
que haya ocasionado el contrato".

EFECTOS SI EL DEMANDADO CONSIENTE EN LA RESCISION DEL CONTRATO

La rescisión de la venta, en principio, da derecho a las partes ha ser restituidas al

mismo estado en que se hallarían si no se hubiera celebrado el contrato nulo, con algunas
importantes limitaciones:
a) El vendedor debe restituir la cosa y el comprador el precio, con intereses y frutos,
pero sólo desde la demanda.
b) Las partes no están obligadas a pagar las expensas del contrato.
c) El art. 1894 expresa: "El vendedor no podrá pedir cosa alguna en razón de los
deterioros que haya sufrido la cosa; excepto en cuanto al comprador se hubiere
aprovechado de ellos".
d) La rescisión de la venta por lesión enorme no afecta a los terceros adquirentes. Si
la cosa se ha enajenado por el comprador, no hay derecho para pedir la rescisión del
contrato.
e) La rescisión no afecta tampoco a los terceros en cuyo favor hubiere constituido el
comprador algún derecho real.
El art. 1895 dispone: "El comprador que se halle en el caso de restituir la cosa,
deberá previamente purificarla de las hipotecas u otros derechos reales que haya
constituido en ella".
La disposición deja en claro que las hipotecas y demás derechos reales no se
extinguen de pleno derecho por la rescisión del contrato.

MODELO

CONTRATO DE COMPRAVENTA

________________________________________
 A

_______________________________________

En Santiago de Chile, a _________________ dé ________ de dos mil _________, ante

mí, ______________________________________, chileno/a, abogado, Notario Público,
Titular de la ________________________ Notaría de Santiago, con oficio en calle
__________________________ número ________, comparecen: don/doña
____________________________________, ______________(nacionalidad),
_____________________ (estado civil: si la persona es casada, señalar bajo que régimen
y si la mujer actúa en ejercicio de su patrimonio reservado, indicarlo y acreditarlo con
documentos que deben insertarse al final de la escritura), _______________________
(profesión, actividad u oficio), cédula nacional de identidad número _________________
(cédula de identidad para extranjeros número __________________), domiciliado/a en
esta ciudad (en la ciudad de _______________ y de paso en ésta), calle
_________________ número _______, (departamento _________), Comuna de
_________________, en adelante también indistintamente denominada “la parte
vendedora”, por sí, por una parte (ALTERNATIVA EN CASO DE TRATARSE DE UNA
PERSONA JURÍDICA: don/doña ____________________________________,
______________(nacionalidad), _____________________ (estado civil, misma
observación anterior), _______________________ (profesión, actividad u oficio), cédula
nacional de identidad número _________________ (cédula de identidad para extranjeros
número __________________), a nombre y en representación, según se acreditará, de la
sociedad ______________________________, del giro de su denominación, Rol Único
Tributario número _______________, ambos domiciliados en calle ________________
número _____________, Comuna de _______________, en adelante también
indistintamente denominada “la parte vendedora”)42; y por la otra, don/doña
_________________________________, ______________(nacionalidad),
_____________________ (estado civil, misma observación anterior),
_______________________ (profesión, actividad u oficio), cédula nacional de identidad
número _________________ (cédula de identidad para extranjeros número
__________________), domiciliado/a en esta ciudad (en la ciudad de _______________
y de paso en ésta), calle _________________ número _______, (departamento
_________), Comuna de _________________, en adelante también indistintamente
denominada “la parte compradora”, por sí
(ALTERNATIVA EN CASO DE TRATARSE DE UNA PERSONA JURÍDICA: don/doña
____________________________________, ______________(nacionalidad),
_____________________ (estado civil, misma observación anterior),
_______________________ (profesión, actividad u oficio), cédula nacional de identidad
número _________________ (cédula de identidad para extranjeros número
__________________), a nombre y en representación, según se acreditará, de la
sociedad ______________________________, del giro de su denominación, Rol Único
Tributario número _______________, ambos domiciliados en calle ________________
número _____________, Comuna de _______________, en adelante también
indistintamente denominada “la parte compradora”); los comparecientes mayores de
edad, quienes acreditan sus identidades con las cédulas mencionadas y exponen:

PRIMERO: Don/Doña/La sociedad ______________________________________ es

dueño/a del inmueble ubicado en calle _________________________, número
_______________; Comuna de ________________, de la ciudad de
___________________. Los deslindes del inmueble, según sus títulos, son los
siguientes: Al Norte,
______________________________________________________________; Al Sur,
________________________________________________________________; Al
Oriente, ___________________________________________________________; y Al
Poniente, ___________________________________________________________
Don/Doña (La sociedad ________________________) adquirió el inmueble antes
singularizado por _______________________ a ________________________, según
consta en escritura pública de fecha ______ de ______________ de ______, otorgada en
la Notaría de _________________ de don/doña _________________________,
Repertorio número _______________, inscrita a fojas _____________ número
__________ del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de
__________________, correspondiente al año _________. (copiar esta cláusula de
manera literal a la inscripción vigente).

(ALTERNATIVA, SI VENTA INCLUYE DEERCHOS DE APROVECHAMIENTO DE

AGUAS: Don/Doña/La sociedad ______________________________________ es
dueño/a de derechos de aprovechamiento de aguas consistentes en
____________________________________________ Don/Doña (La sociedad
________________________) adquirió estos derechos de aprovechamiento de aguas por
_______________________ a ________________________, según consta en escritura
pública de fecha ______ de ______________ de ______, otorgada en la Notaría de
_________________ de don/doña _________________________, Repertorio número
_______________, inscrita a fojas _____________ número __________ del Registro de
Propiedad de Aguas del Conservador de Bienes Raíces de __________________,
correspondiente al año _________. (copiar esta cláusula de manera literal a la inscripción
vigente).

SEGUNDO: Por el presente acto e instrumento, don/doña/la sociedad

_______________________________, vende, cede y transfiere el inmueble singularizado
en la cláusula precedente a don/doña/la sociedad
___________________________________, quien compra, acepta y adquiriere para sí
(para quien compra, acepta y adquiere su mandatario antes individualizado). (Se
comprenden en la venta los derechos de dominio, uso y goce que corresponden al
inmueble que se vende en el terreno y demás bienes que se reputan comunes conforme a
la Ley número diecinueve mil quinientos treinta y siete y su Reglamento y al Reglamento
de Copropiedad del Edificio, singularizado en la cláusula precedente).

(Se deja expresa constancia que se comprenden en la venta los derechos de uso y goce
exclusivos sobre el estacionamiento número __________________________, asignados
al propietario del departamento número_______________ objeto de la presente
compraventa. Tales derechos, en consecuencia, quedarán radicados en el patrimonio de
la parte compradora, una vez que se inscriba el aludido departamento a su nombre).

TERCERO: El precio de la compraventa es la suma de

____________________________, que la parte compradora (ha pagado y) paga por este
acto (de la siguiente manera) al contado y en dinero efectivo, a entera conformidad de la
parte vendedora, quien declara recibirlo a su entera conformidad
(ALTERNATIVA, SI PARTE DEL PRECIO SE PAGÓ ANTES:
a) Con la suma de ______________________________ de pesos, que la parte
compradora pagó en dinero efectivo, con fecha ________________________(con
anterioridad a este acto), declarando la parte vendedora haberla recibido a su entera y
total satisfacción; b) Con la suma de ______________________ de pesos, que la parte
compradora paga por este acto al contado y en dinero efectivo, a entera conformidad de
la parte vendedora).
(ALTERNATIVA, SI EL PRECIO SE PAGARÁ EN CUOTAS:
a) Con ____________________________ de pesos, que la parte compradora paga por
este acto al contado y en dinero efectivo, a entera conformidad de la parte vendedora; b)
Con la suma de ________________________, que la parte compradora pagará a la parte
vendedora con fecha ________________________; y c) Con la suma de
________________________, que la parte compradora pagará a la parte vendedora con
fecha ________________________ (El saldo de precio no devengará interés/el saldo de
precio devengará una tasa de interés del _____ por ciento mensual).

(NOTA: si el precio no se paga al contado, se sugiere expresarlo en Unidades de

Fomento, equivalentes a pesos moneda nacional al día de la celebración del contrato). SI
EL PRECIO SE PAGÓ DE CONTADO, EXPRESAR: En consecuencia, se declara
íntegramente pagado el precio de la presente compraventa, a entera satisfacción de la
parte vendedora. SI EL PRECIO NO SE HA PAGADO DE CONTADO, SE SUGIERE
EXPRESAR (ADVIRTIENDO A LA PARTE VENDEDORA QUE CON ESTA CLÁUSULA
NO PODRÁ DEMANDAR LA RESOLUCIÓN DE LA COMPRAVENTA EN EL EVENTO DE
QUE NO LE PAGAREN EL PRECIO EN FORMA ÍNTEGRA Y OPORTUNA): Las partes
contratantes y en particular la parte vendedora, vienen en renunciar expresamente a las
acciones resolutorias que pudieren corresponderles con ocasión del presente contrato y
en particular, en el evento de no pagarse el saldo de precio en los plazos estipulados.

CUARTO: La compraventa se celebra considerando el inmueble como especie o cuerpo

cierto, libre de ocupantes, en el estado en que se encuentra, que es conocido de la parte
compradora, con todos sus usos, costumbres, derechos y servidumbres activas y pasivas,
y libre de toda clase de gravámenes, embargos, litigios, prohibiciones o de cualquiera otra
limitación al dominio o derecho preferente de terceros (Lo anterior, con excepción del
Reglamento de Copropiedad del Edificio/Condominio del que forma parte el departamento
singularizado en la cláusula primera precedente, que rola inscrito a fojas ___________
número ___________ del Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de
Bienes Raíces de _________________, del año ________).
(DE EXISTIR OTRAS INSCRIPCIONES VIGENTES, COMO POR EJEMPLO
SERVIDUMBRES U OTRAS, EXPRESARLAS).

QUINTO: La entrega material del inmueble se realiza en este acto (se efectuó con
anterioridad a este acto) a entera conformidad de la parte compradora.

SEXTO: Para todos los efectos legales emanados del presente Contrato, las partes fijan
su domicilio en la ciudad y comuna de Santiago (en la ciudad/Comuna de
__________________) y se someten a la competencia de sus tribunales ordinarios de
justicia.

EN CASO DE HABERSE CELEBRADO ENTRE LAS PARTES UN CONTRATO DE

PROMESA:
SÉPTIMO: Las partes declaran íntegramente cumplido el contrato de promesa de
compraventa, celebrado por escritura pública (por instrumento privado) de fecha
______________________ de _________________, otorgada en la Notaría de
____________________ de don /doña ____________________, Repertorio número
_________________, respecto del cual se otorgan recíproco y completo finiquito.

EN CASO DE TRATARSE DE UN INMUEBLE SITUADO EN ZONA FRONTERIZA, LAS

PARTES DEBEN DECLARAR QUE TIENEN NACIONALIDAD CHILENA:
OCTAVO: Don/ña ______________________ (comprador), ya individualizado, declara
bajo fe de juramento, ser chileno y haber nacido en Chile, en la ciudad de (…). Se efectúa
la presente declaración, dando cumplimiento al Decreto Ley número mil novecientos
treinta y nueve de mil novecientos setenta y siete y al Decreto con Fuerza de Ley número
ochenta y tres del Ministerio de Relaciones Exteriores de mil novecientos setenta y nueve,
modificados por leyes números dieciocho mil doscientos cincuenta y cinco y diecinueve
mil doscientos cincuenta y seis, y a lo dispuesto en los decretos supremos del Ministerio
de Relaciones exteriores números 232 y 1.583, del año 1994, disposiciones legales y
reglamentarias que declara conocer. En consecuencia, don/ña
_________________________ declara que no le afectan las restricciones contempladas
en estas normas. Asimismo, don/ña ______________________ (vendedor), ya
individualizado, declara bajo fe de juramento, ser chileno y haber nacido en Chile, en la
ciudad de (…). Se efectúa la presente declaración, dando cumplimiento al Decreto Ley
número mil novecientos treinta y nueve de mil novecientos setenta y siete y al Decreto
con Fuerza de Ley número ochenta y tres del Ministerio de Relaciones Exteriores de mil
novecientos setenta y nueve, modificados por leyes números dieciocho mil doscientos
cincuenta y cinco y diecinueve mil doscientos cincuenta y seis, y a lo dispuesto en los
decretos supremos del Ministerio de Relaciones exteriores números 232 y 1.583, del año
1994, disposiciones legales y reglamentarias que declara conocer. En consecuencia,
don/ña _________________________ declara que no le afectan las restricciones
contempladas en estas normas.

SI COMPRA UNA PERSONA JURÍDICA: Los mandatarios de la sociedad

_______________________________, declaran que ésta es una persona jurídica
constituida conforme a las leyes chilenas; que su sede principal no se encuentra en país
limítrofe y que su capital no pertenece en un 40% o más a nacionales de países limítrofes.

NOVENO: IMPUESTO AL VALOR AGREGADO. Las partes contratantes dejan

constancia, de acuerdo a lo dispuesto en el Decreto Ley número ochocientos veinticinco
sobre Impuesto a las Ventas o Servicios: a) Que la parte vendedora no tuvo derecho a
crédito fiscal por la adquisición y/o construcción del inmueble objeto de la compraventa
conforme a la letra m) del artículo octavo del Decreto Ley número ochocientos veinticinco;
b) Que no se dedica en forma habitual a la venta de bienes inmuebles; c) Que no se ha
generado mayor valor alguno en la venta del inmueble. En consecuencia, la venta de que
da cuenta el instrumento no se encuentra afecta al pago del Impuesto al Valor Agregado
establecido en el Decreto Ley número ochocientos veinticinco. Asimismo, la parta
vendedora declara que en el evento que la autoridad pudiere llegar a considerar que el
presente contrato debía gravarse con IVA, será de su cuenta y cargo el pago de dicho
tributo, no pudiendo recargarse a la parta compradora suma alguna por este concepto, de
forma tal que el precio establecido en la cláusula tercera precedente es el precio final para
todos los efectos que haya lugar, lo que ha sido considerado por el Notario Público para
efectos de autorizar la presente escritura. (Alternativa: Las partes dejan constancia que la
presente compraventa se encuentra afecta al pago de Impuesto al Valor Agregado,
acorde a las disposiciones del Decreto Ley 825 del año 1974. Se acredita el pago del
mencionado impuesto a través de factura N°_______________).
DÉCIMO: Los comparecientes confirieren por este acto poder suficiente a don/doña
___________________________________, para que, actuando indistintamente en sus
representaciones, pueda ejecutar todos los actos y suscribir los instrumentos públicos o
privados que fueren necesarios para aclarar, rectificar o complementar la presente
escritura de compraventa, en relación con la individualización del inmueble (y de los
derechos de aprovechamiento de aguas) materia de este instrumento, sus deslindes o
cualquier otro requisito que fuere necesario a juicio o criterio del mandatario o del
Conservador de Bienes Raíces respectivo, para inscribir adecuadamente el contrato de
compraventa, pudiendo efectuar la anotaciones que fueren necesarias a la matriz de la
misma, y solicitar al Conservador de Bienes Raíces respectivo, las anotaciones,
inscripciones y subinscripciones que hubiere lugar. Este mandato podrá ejecutarse aún
después del fallecimiento de uno o ambos mandantes, de conformidad a lo previsto en el
artículo dos mil ciento sesenta y nueve del Código Civil.
(NOTA: ESTE MANDATO PUEDE OTORGARSE TAMBIÉN A LA PARTE
COMPRADORA).
UNDÉCIMO: Se faculta al portador de copia autorizada del presente instrumento, para
requerir las inscripciones, subinscripciones y anotaciones que fueren procedentes, en el
Conservador de Bienes Raíces competente.

LA PERMUTA

Define el artículo 1897 el contrato de permuta: "La permutación o cambio es un

contrato en que las partes se obligan mutuamente a dar una especie o cuerpo cierto por
otro".
La definición no es exacta. No sólo es permuta el contrato en que se cambia una
cosa por otra; lo es el cambio de una cosa por otra y por dinero, "si la cosa vale más que
el dinero" (artículo 1794).
El trueque de cosas genéricas no es permutar; constituye un contrato innominado.

LA PERMUTA SE RIGE POR LAS REGLAS DE LA COMPRAVENTA

Se aplican al contrato de permuta las reglas que rigen la compraventa.

a) Por regla general, el contrato de permuta es consensual. De acuerdo con el art.
1898, "el cambio se reputa perfecto por el mero consentimiento".
b) Por excepción la permuta es solemne cuando "una de las cosas que se cambian o
ambas sean bienes raíces o derechos de sucesión hereditaria". En tal caso, "para la
perfección del contrato ante la ley, será necesaria escritura pública" (artículo 1898).
c) Las cosas que no pueden venderse tampoco pueden permutarse (artículo 1899
inciso 2).
d) No son hábiles para celebrar el contrato de permuta "las personas que no son
hábiles para celebrar el contrato de venta" (artículo 1899 inciso 2).
El artículo 1900 concluye: "Las disposiciones relativas a la compraventa se
aplicarán a la permutación en todo lo que no se oponga a la naturaleza de este contrato;
cada permutante será considerado como el vendedor de la cosa que da, y el justo precio
de ella a la fecha del contrato se mirará como el precio que paga por lo que recibe en
cambio".