NOTARIA ........................

DEL CIRCULO DE MEDELLÍN

ACTO: REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL DEL EDIFICIO

DENOMINADO.............................

En la ciudad de Medellín, capital del Departamento de Antioquia, República de Colombia el

día.............................. (..........) del mes de.........................del año................... (.......), ante
mi .................................... Notario .............. del círculo de Medellín, comparecieron

DAVID LEONARDO ZAPATA GALLO, identificado con cédula de ciudadanía No. 1026158617,
FABIO HUMBERTO MEDINA OQUENDO, identificado con cédula de ciudadanía No.
70879846 en calidad de propietarios, y el señor JOSÉ ESTEBAN BELLO PEDRAZA,
identificado con cédula de ciudadanía No. 1032465592 en calidad de apoderado de la señoras
EMILY LÓPEZ RESTREPO, identificada con pasaporte No 147691637, JENNY PAOLA
LÓPEZ RESTREPO, identificada con pasaporte No. 141148120 y LESLY NATHALY
STEFFANNY LÓPEZ RESTREPO, identificada con pasaporte número 124,048,829, y
expusieron:

PRIMERO. Que son propietarios del bien inmueble de tres plantas con destinación de uso
residencial con 3 viviendas, ubicado en la ciudad de Medellín con nomenclaturas Calle 20ª
No. 59-27 y No. 59-31 (Aptos 201 y 301). Matrícula inmobiliaria 001-59834

SEGUNDO. Inmueble adquirido por escritura número xxxxxxxxxxxx (xxxx) del xxxxx (xx) de
xxxxxx de xxxxxxxxxxxx (xxxx) de la notaría xxxxxxxx (xx) de xxxxxxx, xxxxxxx, registrada en
el folio de matrícula inmobiliaria xxx-xxxxxx de la oficina de registro de
xxxxxxxxxxx……………………………………………………………………………………..

TERCERO.- Que según resolución número C1-0421 del 20 de mayo de 2025 de la Curaduría
Urbana Primera de Medellín, se otorgó RECONOCIMIENTO DE LA EXISTENCIA DE UNA
EDIFICACIÓN Y APROBACIÓN DE LOS PLANOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL en el
predio ubicado en la Calle 20A No. 59-27 de Medellín, predio identificado con la matrícula
inmobiliaria 001-59834. Se protocoliza con esta escritura dicho acto administrativo.

CUARTO. Que actuando como propietarios del inmueble que se identificó anteriormente, por
medio de este público instrumento, elevan a escritura pública el siguiente reglamento de
propiedad horizontal, quedando este conforme a la ley 675 de 2001 y demás normas
reglamentarias en los siguientes términos:

Que de acuerdo con lo anteriormente expuesto y con lo establecido en la Ley 675 de 2001 y
demás normas que en un futuro la reglamenten, los comparecientes, actuando como
propietarios del inmueble que se identificó anteriormente, por medio de este instrumento
público proceden a elevar a Escritura Pública el texto del Reglamento de Propiedad
Horizontal, que en adelante será del siguiente tenor:

1
 REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL

DEL EDIFICIO...............................................................

UBICADO EN CALLE 20A No. 59-27 Y No. 59-31

El presente documento, es el nuevo reglamento de propiedad horizontal, según la Ley 675 de

2001, del EDIFICIO......................................., aprobado por la asamblea general de
copropietarios, celebrada el día..............................(..........) del mes de.........................del
año...................(.......), con el quórum reglamentario, es el siguiente:

ARTICULO PRIMERO. OBJETO: El presente Reglamento consagra los derechos de

propiedad exclusiva sobre bienes privados; derechos y obligaciones de los propietarios o sus
causahabientes a cualquier título sobre el terreno y los demás bienes comunes del EDIFICIO
DENOMINADO..........................................,ubicado en Calle 20A con nomenclatura urbana No.
59-27 y 59-31, de la ciudad de Medellín con el fin de garantizar la seguridad y convivencia
pacifica en los inmuebles que integran el edificio, sometidos al régimen de propiedad
horizontal. El presente reglamento respeta la función social y ecológica de la propiedad, y por
ende, se ajusta a lo dispuesto en la normatividad urbanística vigente, regula lo
correspondiente a la dirección, control, vigilancia, aportes y administración de la persona
jurídica, establece los coeficientes, contribución a las expensas comunes, solución de
conflictos, sanciones, asimismo regula la forma de extinguir la propiedad horizontal así como
su reconstrucción

El EDIFICIO DENOMINADO.........................................................................., es una persona

jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular. Su objeto será
administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de
interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el
reglamento de propiedad horizontal.

ARTICULO SEGUNDO. NATURALEZA Y CARACTERÍSTICAS: La persona jurídica

EDIFICIO DENOMINADO.........................................., originada en la constitución de la
propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro de conformidad con lo
establecido en la Ley 675 de 2001, tiene la calidad de no contribuyente de impuestos
nacionales, así como del impuesto de industria y comercio, en relación con las actividades
propias de su objeto social, de conformidad con lo establecido en el artículo 195 del Decreto
1333 de 1986. La destinación de algunos bienes que produzcan renta para sufragar expensas
comunes, no desvirtúa la calidad de persona jurídica sin ánimo de lucro.

ARTICULO TERCERO. EFECTOS: Las disposiciones de este Reglamento tendrán fuerza

obligatoria, tanto para los propietarios del inmueble o sus causahabientes, como para los

2
tenedores a cualquier título de cualesquiera de los bienes privados en que se divide el
inmueble. En toda operación que indique traspaso de dominio o constitución de cualquier otro
derecho o mera sesión o título legítimo de use o disfrute sobre un bien privado, se entiende
incorporadas las disposiciones de este reglamento.

ARTICULO CUARTO. NORMATIVIDAD: Se declaran incorporadas a este reglamento todas

las disposiciones de la Ley 675 del 3 de agosto de 2.001, y las normas que la adicionen,
modifiquen o parcialmente la deroguen. Cuando no se encuentre norma expresamente
aplicable a un caso determinado dentro de los artículos de este Reglamento se aplicarán los
ordenamientos que en las disposiciones legales rijan para materias análogas.

ARTICULO QUINTO. GLOSARIO DE TERMINOS: Para los efectos del presente reglamento
se incorporan las siguientes definiciones de conformidad a la ley 675 de 2001:

 Régimen de Propiedad Horizontal: Sistema jurídico que regula el sometimiento a

propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse.

 Reglamento de Propiedad Horizontal: Estatuto que regula los derechos y

obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido
régimen de propiedad horizontal.

 Edificio: Construcción de uno o varios pisos levantados sobre un lote o terreno, cuya
estructura comprende un número plural de unidades independientes, aptas para ser
usadas de acuerdo con su destino natural o convencional, además de áreas y servicios
de uso y utilidad general. Una vez sometido al régimen de propiedad horizontal, se
conforma por bienes privados o de dominio particular y por bienes comunes.

 Conjunto: Desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantados sobre uno
o varios lotes de terreno, que comparten, áreas y servicios de uso y utilidad general,
como vías internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de cerramiento, porterías,
entre otros.

Puede conformarse por varias unidades de vivienda, comercio o industria,

estructuralmente independientes.

 Edificio o conjunto de uso residencial: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular

se encuentran destinados a la vivienda de personas, de acuerdo normatividad
urbanística vigente.

 Edificio o conjunto de uso comercial: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular

se encuentran destinados al desarrollo de actividades mercantiles, de conformidad con
la normatividad urbanística vigente.

 Edificio o conjunto de uso mixto: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular

tienen diversas destinaciones, tales como vivienda, comercio, industria u oficinas, de
conformidad con la normatividad urbanística vigente.

3
 Bienes privados o de dominio particular: Inmuebles debidamente delimitados,
funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, integrantes
de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, con salida a la
vía pública directamente o por pasaje común.

 Bienes comunes: Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad

horizontal pertenecientes en pro indiviso a todos los propietarios de bienes privados,
que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad,
funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de
dominio particular.

 Bienes comunes esenciales: Bienes indispensables para la existencia, estabilidad,

conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el
uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de
bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno
sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos
básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para
aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos,
las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.

 Expensas comunes necesarias: Erogaciones necesarias causadas por la

administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la
existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto.

Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios, para el

mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes
comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con estos. En los
edificios o conjuntos de uso comercial, los costos de mercadeo tendrán el carácter de
expensa común necesaria, sin perjuicio de las excepciones y restricciones que el
reglamento de propiedad horizontal respectivo establezca. Las expensas comunes
diferentes de las necesarias, tendrán carácter obligatorio cuando sean aprobadas por la
mayoría calificada exigida para el efecto en la presente ley.

 Coeficientes de copropiedad: Índices que establecen la participación porcentual de

cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del
edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. Definen además su
participación en la asamblea de propietarios y la proporción con que cada uno
contribuirá en las expensas comunes del edificio o conjunto, sin perjuicio de las que se
determinen por módulos de contribución, en edificios o conjuntos de uso comercial o
mixto.

 Módulos de contribución: Índices que establecen la participación porcentual de los

propietarios de bienes de dominio particular, en las expensas causadas en relación con
los bienes y servicios comunes cuyo uso y goce corresponda a una parte o sector
determinado del edificio o conjunto de uso comercial o mixto.

4
  Propietario inicial: Titular del derecho de dominio sobre un inmueble determinado,
que por medio de manifestación de voluntad contenida en escritura pública, lo somete
al régimen de propiedad horizontal.

 Área privada construida: Extensión superficiaria cubierta de cada bien privado,

excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con
las normas legales.

 Área privada libre: Extensión superficiaria privada semidescubierta o descubierta,

excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con
las normas legales.

ARTICULO SEXTO. DESTINACION DE LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR. La

destinación de las unidades privadas es para vivienda, deben cumplir las disposiciones de uso
vigente de la ciudad de Medellín conforme a lo autorizado por la correspondiente Oficina de
planeación, sus propietarios tienen la obligación de usarlos de acuerdo con su naturaleza y
destinación, en la forma prevista en el presente reglamento de propiedad horizontal,
absteniéndose de ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad o solidez del edificio o
conjunto, producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás
propietarios u ocupantes o afecten la salud y tranquilidad pública.

ARTICULO SÉPTIMO. TITULOS DE ADQUISICION Y FOLIO DE MATRICULA

INMOBILIARIA. El lote de terreno donde se ubica el inmueble objeto de este reglamento, fue
adquirido por compra efectuada a..........................por............................., mediante escritura
publica No.........................de la Notaria.....................del circulo de.............................el día
celebrada el día..............................(..........) del mes de.........................del año...................
(.......), con matricula inmobiliaria No.......................................en la oficina de registro de
instrumentos públicos de................................. la actual nomenclatura urbana
es...............................de la ciudad de........................................., con una extensión
superficiaria de.......................... Metros cuadrados.

ARTICULO OCTAVO. DESCRIPCION DEL TERRENO Y DETERMINACION DEL

INMUEBLE. El terreno donde fue construido el EDIFICIO
DENOMINADO.........................................., cuenta con un área total aproximada
de...............................metros cuadrados, cuyos linderos tomados de la escritura son los
siguientes: Por el Norte...............................................................................

Por el Sur................................................................................................

Por el Oriente............................................................................................

Por el Occidente.....................................................................................

ARTICULO NOVENO. ESPECIFICACIONES DE CONSTRUCCIÓN Y CONDICIONES DE

SEGURIDAD Y SALUBRIDAD DEL EDIFICIO. Son las
siguientes: ...........................................................................................................

5
ARTICULO DECIMO. IDENTIFICACION DE LOS BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO
PARTICULAR. El EDIFICIO DENOMINADO.............................., Consta
de ........................................ unidades privadas de vivienda. Los bienes de propiedad privada
se distinguen en cuanto a las áreas y linderos de las siguiente
forma: ........................................................................................................................................

ARTICULO ONCE. OBLIGACIONES RESPECTO DE LOS BIENES PRIVADOS O DE

DOMINIO PARTICULAR: Son bienes privados aquellos inmuebles debidamente delimitados,
identificados en el reglamento de propiedad horizontal y en los planos, funcionalmente
independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, integrantes del EDIFICIO
DENOMINADO.........................................., sometidos al régimen de propiedad horizontal. Sus
propietarios tienen las siguientes obligaciones:

1. Usarlos de acuerdo con su naturaleza y destinación, en la forma prevista en el artículo

cuarto del presente reglamento de propiedad horizontal, absteniéndose de ejecutar
acto alguno que comprometa la seguridad o solidez del edificio o conjunto, producir
ruidos, molestias y actos que perturben tranquilidad de los demás propietarios u
ocupantes o afecten la salud pública.

2. Ejecutar de inmediato las reparaciones en sus bienes privados, incluidas las redes de
servicios ubicadas dentro del bien privado, cuya omisión pueda ocasionar perjuicios al
edificio o conjunto o a los bienes que lo integran, resarciendo los daños que ocasione
por su descuido o el de las personas por las que deba responder.

3. Contribuir con el pago oportuno de las expensas comunes ordinarias y extraordinarias

4. Comunicar al administrador el nombre apellidos y domicilio del nuevo adquiriente en

caso de traspaso del bien.

5. Exigir al nuevo adquiriente en la escritura de transferencia su expresa conformidad con

el presente reglamento.

6. No enajenar o conceder el uso de la unidad privada para usos y fines distintos a los
que autoriza este reglamento.

7. El propietario del último piso, no puede elevar nuevos pisos o realizar nuevas
construcciones sin la autorización de la asamblea, previo cumplimiento de las normas
urbanísticas vigentes. Al propietario del piso bajo le está prohibido adelantar obras que
perjudiquen la solidez de la construcción, tales como excavaciones, sótanos y demás,
sin la autorización de la asamblea, previo cumplimiento de las normas urbanísticas
vigentes.

8. Las demás previstas en la ley y en el presente reglamento de propiedad horizontal.

ARTICULO DOCE. DE LOS BIENES COMUNES NO ESENCIALES Y ESENCIALES. Son

bienes comunes los elementos y zonas del EDIFICIO
DENOMINADO.........................................., sometido al régimen de propiedad horizontal que
permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso o

6
goce de los bienes de dominio particular, pertenecientes en común y pro indiviso a todos los
propietarios de bienes privados; son indivisibles y, mientras conserven su carácter de bienes
comunes, son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados, no
siendo objeto de impuesto alguno en forma separada de aquellos.

El derecho sobre estos bienes será ejercido en la forma prevista en el presente reglamento de
propiedad horizontal. Tendrán la calidad de comunes no sólo los bienes indicados de manera
expresa en el reglamento, sino todos aquellos señalados como tales en los planos aprobados
con la licencia de construcción, o en el documento que haga sus veces. La propiedad sobre
los bienes privados implica un derecho de copropiedad sobre los bienes comunes del edificio,
en proporción con los coeficientes de copropiedad.

En todo acto de disposición, gravamen o embargo de un bien privado se entenderán incluidos

estos bienes y no podrán efectuarse estos actos con relación a ellos, separadamente del bien
de dominio particular al que acceden. El impuesto predial sobre cada bien privado, incorpora
el correspondiente a los bienes comunes del edificio o conjunto, en proporción al coeficiente
de copropiedad respectivo.

BIENES COMUNES ESENCIALES: Son aquellos bienes indispensables para la existencia,

estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles
para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular.

Son bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existen construcciones o
instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones
indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de
servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.

De acuerdo a lo indicado en los planos y en el proyecto de división de las áreas de los

principales bienes comunes esenciales del inmueble EDIFICIO
DENOMINADO.........................................., son a saber:.................................................
columnas, muros, contadores de luz y medidores de agua potable y demás servicios de uso
común.

DESAFECTACION DE BIENES COMUNES NO ESENCIALES : Previa autorización de las

autoridades municipales o Distritales, competentes de conformidad con las normas
urbanísticas vigentes, la asamblea general, con el voto favorable de un número plural de
propietarios de bienes de dominio privado que representen el setenta por ciento (70%) de los
coeficientes de copropiedad de el conjunto, podrá desafectar la calidad de común de bienes
comunes no esenciales, los cuales pasarán a ser del dominio del EDIFICIO
DENOMINADO.........................................., la Asamblea para autorizar la desafectación de
parqueaderos de visitantes o de usuarios, verificará que el proyecto contenga la reposición de
igual o mayor número de estacionamientos con la misma destinación, previo cumplimiento de
las normas urbanísticas aplicables en el municipio o Distrito. Sobre los bienes privados que
surjan como efecto de la desafectación de bienes comunes no esenciales, la Asamblea
general podrá autorizar la realización de todos los actos o negocios jurídicos, que no estén
contra la ley o contra el derecho ajeno, y serán objeto de todos los beneficios, cargas e
impuestos inherentes a la propiedad inmobiliaria. Para estos efectos el administrador del

7
edificio actuará de conformidad con instrucciones precisas que establezca la asamblea
general en el acto de desafectación y con observancia de las previsiones necesarias que
impidan la pérdida de valor o rentabilidad; para la desafectación de bienes comunes no
esenciales es necesaria una reforma al presente reglamento de propiedad horizontal, que se
realizará por medio de escritura pública con la cual se protocolizará el acta de autorización de
la asamblea general de propietarios y las aprobaciones que hayan sido indispensables
obtener de la autoridad municipal Distrital.

Una vez otorgada esta escritura, se registrará en la oficina de registro de instrumentos

públicos, obteniendo así el folio de matrícula inmobiliaria correspondiente; en la decisión de
desafectar un bien común no esencial se entenderá comprendida la aprobación de los ajustes
en los coeficientes de copropiedad como efecto de la incorporación de nuevos bienes
privados al edificio, los cuales se calcularán teniendo en cuenta los criterios establecidos en el
presente reglamento.

Sobre los bienes comunes declarados como no esenciales por la asamblea general, ésta
podrá autorizar la explotación económica indicando que tal autorización no se extiende a la
realización de negocios jurídicos que den lugar a la transferencia del derecho de dominio de
los mismos y que la explotación autorizada se ubicará de tal forma que no impida la
circulación por las zonas comunes, no afecte la estructura de la edificación, ni contravenga
disposiciones urbanísticas ni ambientales. Las contraprestaciones económicas que se
obtengan serán para el beneficio común de la copropiedad y se destinarán al pago de
expensas comunes del edificio, o a los gastos de inversión, según lo autorizado por la
asamblea general.

USO Y CUIDADO DE LOS BIENES COMUNES: Los habitantes de cada unidad de vivienda a
cualquier título, sus familiares, dependientes o visitantes, podrán hacer uso de los bienes
comunes conforme a la determinación natural o convencional de cada uno de ellos y con el
cuidado y moderación necesarios para no privar de igual derecho a los demás. Los
propietarios o quienes representen sus derechos o los sustituyeren están obligados a velar
por la integridad y conservación de los bienes comunes con el máximo de diligencia y cuidado
y a responder hasta por culpa leve en el ejercicio de sus derechos sobre los mismos.

ARTICULO TRECE. ENTREGA DE LOS BIENES COMUNES POR PARTE DEL

PROPIETARIO INICIAL. La entrega de bienes comunes esenciales para el uso y goce de los
bienes privados del edificio, tales como los elementos estructurales, accesos, escaleras y
espesores, se efectuó de manera simultánea con la entrega de los bienes privados según las
actas correspondientes. Los bienes comunes de uso y goce general, que se relacionan a
continuación:................................................................, los entregará el propietario inicial a la
persona o personas designadas por la asamblea general o en su defecto al administrador, a
más tardar cuando se haya terminado la construcción y enajenación de un número de bienes
privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes
de copropiedad. La entrega deberá incluir:............................................................

ARTICULO CATORCE. DE LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD. De conformidad con

la Ley 675 del 3 de agosto de 2.001, Los coeficientes de copropiedad de los bienes de
dominio particular determinan:

8
 1. La proporción de los derechos de cada uno de los propietarios de bienes privados
sobre los bienes comunes

2. El porcentaje de participación en la asamblea general de propietarios.

3. El índice de participación con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha
de contribuir a las expensas comunes, mediante el pago de cuotas ordinarias y
extraordinarias de administración. Los coeficientes de copropiedad que se relacionan a
continuación se calcularon con base en el área privada construida de cada bien de
dominio particular, con respecto al área total privada como lo establece la citada Ley. El
cálculo de dichos índices se ha determinado asignando a la totalidad del área privada
del inmueble, un valor convencional equivalente a cien unidades. Este valor se divide
en centésimas y se distribuye entre las unidades y áreas privadas en que se conforma
el inmueble, tales como vivienda y parqueadero
así:...............................................................................

MODIFICACIÓN DE COEFICIENTES. La asamblea general, con el voto favorable de un

número plural de propietarios que represente al menos el setenta por ciento (70%) de los
coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto, podrá autorizar reformas al reglamento
de propiedad horizontal relacionadas con modificación de los coeficientes de propiedad
horizontal, en los siguientes eventos:

1. Cuando en su cálculo se incurrió en errores aritméticos o no se tuvieron en cuenta los

parámetros legales para su fijación.

2. Cuando el edificio o conjunto se adicione con nuevos bienes privados, producto de la

desafectación de un bien común o de la adquisición de otros bienes que se anexen al
mismo.

3. Cuando se extinga la propiedad horizontal en relación con una parte del edificio o
conjunto.

4. Cuando se cambie la destinación de un bien de dominio particular, si ésta se tuvo en

cuenta para la fijación de los coeficientes de copropiedad.

ARTICULO QUINCE. DE LA EXTINCION DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL. Son causales

de extinción de la propiedad horizontal:

1. La destrucción o el deterioro total del edificio o de las edificaciones que conforman un

conjunto, en una proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento
(75%) del edificio o etapa en particular salvo cuando se decida su reconstrucción, de
conformidad con la reglamentación que para el efecto expida el Gobierno Nacional.

2. La decisión unánime de los titulares del derecho de propiedad sobre bienes de dominio
particular, siempre y cuando medie la aceptación por escrito de los acreedores con
garantía real sobre los mismos, o sobre el edificio.

9
3. La orden de autoridad judicial o administrativa. En caso de demolición o destrucción
total del edificio, el terreno sobre el cual se encontraban construidos seguirá gravado
proporcionalmente, de acuerdo con los coeficientes de copropiedad, por las hipotecas y
demás gravámenes que pesaban sobre los bienes privados.

PROCEDIMIENTO: La propiedad horizontal se extingue total o parcialmente por las

causales legales citadas en el párrafo anterior, una vez se eleve a escritura pública la
decisión de la asamblea general de propietarios, o la sentencia judicial que lo determine,
cuando a ello hubiere lugar, y se inscriba en la Oficina de Registro de Instrumentos
Públicos.

DIVISIÓN DE LA COPROPIEDAD:. Registrada la escritura de extinción de la propiedad

horizontal, la copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes será dividida
dentro de un plazo no superior a un año. Para tales efectos cualquiera de los propietarios o
el administrador, podrá solicitar que los bienes comunes se dividan materialmente, o se
vendan para distribuir su producto entre los primeros a prorrata de sus coeficientes de
copropiedad.

La división tendrá preferencia si los bienes comunes son susceptibles de dividirse

materialmente en porciones sin que se deprecien por su fraccionamiento, siempre y
cuando las normas urbanísticas así lo permitan. Se optará por la venta en caso contrario.
Se aplicarán en lo pertinente las normas sobre división de comunidades previstas en el
Capítulo III, Título XXXIII del Libro Cuarto del Código Civil y en las normas que lo
modifiquen, adicionen o subroguen.

ARTICULO DICISEIS. LIQUIDACIÓN DE LA PERSONA JURÍDICA DENOMINADA. Una

vez se registre la extinción total de la propiedad horizontal según lo dispuesto en el
artículo....................., se procederá a la disolución y liquidación de la persona jurídica
EDIFICIO DENOMINADO.........................................., la cual conservará su capacidad legal
para realizar los actos tendientes a tal fin. Actuará como liquidador el administrador, previa
presentación y aprobación de cuentas, salvo decisión de la asamblea general o disposición
legal en contrario. Para efectos de la extinción de la persona jurídica, el acta de liquidación
final se registrará ante la entidad responsable de certificar sobre su existencia y
representación legal.

ARTICULO DIECISIETE. DE LA RECONSTRUCCION DEL INMUEBLE. Se procederá a

la reconstrucción total, del edificio en los siguientes eventos:

1. Cuando la destrucción o deterioro del edificio o conjunto fuere inferior al setenta y

cinco por ciento (75%) de su valor comercial.

2. Cuando no obstante la destrucción o deterioro superior al setenta y cinco por ciento

(75%) del edificio o conjunto, la asamblea general decida reconstruirlo, con el voto
favorable de un número plural de propietarios que representen al menos el setenta
por ciento (70%) de los coeficientes de propiedad.

3. Cuando la destrucción o deterioro afecte un edificio, el porcentaje de destrucción o

deterioro se entenderá en relación con el edificio. Corresponderá a los propietarios

10
 de los bienes privados allí localizados, en proporción a sus coeficientes de
copropiedad, contribuir a las expensas para su reconstrucción. Sin perjuicio de lo
anterior, las expensas causadas por la reconstrucción de los bienes comunes de
uso y goce de todo el conjunto ubicados en el edificio o etapa, serán de cargo de la
totalidad de los propietarios, en proporción a sus coeficientes de copropiedad. En
todo caso habrá obligación de reconstrucción cuando no sea posible extinguir
parcialmente la propiedad horizontal. La reconstrucción deberá ejecutarse en todos
los casos de conformidad con los planos aprobados, salvo que su modificación se
hubiere dispuesto cumpliendo previamente la autorización de la entidad
competente.

ARTICULO DIECIOCHO. DE LAS EXPENSAS COMUNES. Participación. Los propietarios de

los bienes privados están obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas
por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia,
seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo al coeficiente de copropiedad
indicado en el artículo duodécimo (12º. ) del presente reglamento.

Para establecer el valor de la cuota o expensa común ordinaria mensual para cada uno de los
bienes privados, se toma el valor total del presupuesto anual, se le aplica el coeficiente de
copropiedad y se divide por doce (12), ajustando a múltiplos de mil, por exceso o por defecto.
La obligación de contribuir oportunamente con las expensas comunes del edificio o conjunto,
se aplica aun cuando un propietario no ocupe su bien privado, o no haga uso efectivo de un
determinado bien o servicio común.

Las expensas comunes diferentes de las necesarias, tendrán carácter obligatorio cuando sean
aprobadas por la mayoría calificada de copropietarios en asamblea general.

El pago existirá solidaridad en su pago entre el propietario y el tenedor a cualquier título de

bienes de dominio privado. Igualmente, existirá solidaridad en su pago entre el propietario
anterior y el nuevo propietario del respectivo bien privado, respecto de las expensas comunes
no pagadas por el primero, al momento de llevarse a cabo la transferencia del derecho de
dominio. Siempre y cuando el inmueble se encuentre al día en el pago de las expensas
ordinarias, extraordinarias, sanciones y demás obligaciones pecuniarias, el administrador
como Representante Legal de la copropiedad está obligado a entregar el paz y salvo para
efectos de trámite de la escritura de transferencia de dominio; en caso de no encontrarse a
paz y salvo el bien, el administrador informará al Notario de tal circunstancia para hacer
exigible el pago de las acreencias.

Será causal de mala conducta y motivo de cancelación del contrato el hecho de no expedir el
paz y salvo, habiendo lugar a ello, lo cual se probará con la constancia dejada en la escritura
de tal circunstancia, de la respectiva solicitud presentada al administrador de la copropiedad.
De todas maneras habrá solidaridad en el pago del nuevo propietario por las deudas que
existan con la copropiedad.

Cuando el dominio de un bien privado perteneciere en común y pro indiviso a dos más
personas, cada una de ellas será solidariamente responsable de pago de la totalidad de las

11
expensas comunes correspondientes a dicho bien, sin perjuicio de repetir lo pagado contra
sus comuneros, en la proporción que les corresponda.

ARTICULO DIECINUEVE. PROCEDIMIENTO EJECUTIVO PARA COBRO DE

OBLIGACIONES A LA COOPROPIEDAD. En los procesos ejecutivos entablados por el
representante legal para el cobro de multas u obligaciones pecuniarias derivadas de expensas
ordinarias y extraordinarias, con sus correspondientes intereses, sólo podrán exigirse por el
Juez competente como anexos a la respectiva demanda el poder debidamente otorgado, el
certificado sobre existencia y representación de la persona jurídica demandante y demandada
en caso de que el deudor ostente esta calidad, el título ejecutivo contentivo de la obligación
que será solamente el certificado expedido por el administrador sin ningún requisito ni
procedimiento adicional y copia del certificado de intereses expedido por la Superintendencia
Bancaria o por el organismo que haga sus veces o de la parte pertinente del reglamento que
autorice un interés inferior.

La acción ejecutiva a que se refiere este artículo, no estará supeditada al agotamiento previo
de los mecanismos para la solución de conflictos previstos en el presente reglamento.

ARTICULO VEINTE. FONDO DE IMPREVISTOS. Para atender obligaciones o expensas

imprevistas, se creará un fondo, el cual se formará e incrementará con un porcentaje de
recargo equivalente al uno por ciento (1 %) sobre el presupuesto anual de gastos comunes y
con los demás ingresos que la asamblea general considere pertinentes.

La asamblea podrá incrementar este porcentaje de acuerdo a las circunstancias, pero también
podrá suspender su cobro cuando el monto disponible alcance el cincuenta por ciento (50%)
del presupuesto ordinario de gastos del respectivo año. El administrador podrá disponer de
tales recursos, previa aprobación de la asamblea general. El cobro a los propietarios de
expensas extraordinarias adicionales al porcentaje del recargo referido, solo podrá aprobarse
cuando los recursos del Fondo sean insuficientes para atender las erogaciones a su cargo.

ARTICULO VEINTIUNO. INTERESES DE MORA Y PUBLICACION DE LISTA DE

MOROSOS: El retardo en el incumplimiento del pago de expensas, causará intereses de
mora, equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, certificado por la
Superintendencia Bancaria. Mientras subsista este incumplimiento, tal situación podrá
publicarse en el edificio o conjunto, solo en lugares donde no exista tránsito constante de
visitantes, garantizando su debido conocimiento por parte de los copropietarios. La
convocatoria a reuniones de asamblea ordinaria o extraordinaria contendrá una relación de los
propietarios que adeuden contribuciones a las expensas comunes. El acta de la asamblea
incluirá los propietarios que se encuentren en mora.

ARTICULO VEINTIDOS. ORGANOS DE DIRECCIÓN Y ADMINISTRACIÓN. La dirección y

administración del EDIFICIO DENOMINADO.........................................., se hará a través de
los siguientes órganos:

1. Asamblea General de Copropietarios.

12
 2. Consejo de Administración, conformado por.............................................

3. Administrador

ARTICULO VEINTITRÉS. DE LA ASAMBLEA GENERAL. La asamblea general está

constituida por los propietarios de bienes privados que a la fecha de la respectiva reunión
tengan sus títulos de propiedad y se hallen inscritos en el libro de registro de copropietarios,
reunidos con el quórum y las condiciones previstas en la ley y en éste reglamento.

Su asistencia puede ser personal o a través de sus representantes o delegados, la delegación

o representación podrá hacerse mediante comunicación escrita dirigida al administrador o al
presidente de la asamblea. Todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o
conjunto tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella.

El voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad del

respectivo bien privado indicado en el artículo duodécimo (12o.) del presente reglamento. Las
decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio
cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el
administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del edificio.

La asamblea es el órgano supremo de la administración, a través de ella se manifiesta la

voluntad de los copropietarios.

ARTICULO VEINTICUATRO. FUNCIONES. La asamblea general tendrá como funciones

básicas las siguientes:.................................................

1. Nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente cuando fuere el caso,

para periodos determinados, y fijarle su remuneración.

2. Aprobar o improbar los estados financieros y el presupuesto anual de ingresos y gastos

que deberán someter a su consideración el consejo administrativo y el administrador.

3. Nombrar y remover libremente a los miembros del comité de convivencia para períodos
de un año; ésta función podrá delegarla en el consejo de administración.

4. Aprobar el presupuesto anual del edificio y las cuotas para atender las expensas
ordinarias o extraordinarias así como incrementar el fondo de imprevistos, cuando fuere
el caso.

5. Elegir y remover los miembros del consejo de administración y cuando exista, al revisor
fiscal y su suplente, para periodos de un año.

6. Aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal.

7. Decidir la desafectación de bienes comunes no esenciales, y autorizar su venta o

división, cuando fuere el caso, y decidir, en caso de duda, sobre el carácter esencial o
no de un bien común.

13
 8. Autorizar la explotación económica de bienes comunes; la presente autorización no se
extiende a la realización de negocios jurídicos que den lugar a la transferencia del
derecho de dominio de los mismos. La explotación autorizada se ubicará de tal forma
que no impida la circulación por las zonas comunes, no afecte la estructura de la
edificación, ni contravenga disposiciones urbanísticas ni ambientales. Las
contraprestaciones económicas así obtenidas serán para el beneficio común de la
copropiedad y se destinarán al pago de expensas comunes, o a los gastos de
inversión, a criterio de la asamblea general.

9. Decidir la reconstrucción del edificio, de conformidad con lo previsto en el

artículo....................el presente reglamento.

10. Decidir, salvo en el caso que corresponda al consejo de administración, sobre la

procedencia de sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en la ley,
en el presente reglamento y en reglamentos internos aprobados por la asamblea
general, con observancia del debido proceso y del derecho de defensa como se indica
más adelante.

11. Aprobar la disolución y liquidación de la persona jurídica.

12. Otorgar autorización al administrador para realizar cualquier erogación con cargo al
fondo de imprevistos de que trata el artículo decimocuarto de este reglamento.

13. Las demás previstas en la ley y en el presente reglamento de propiedad horizontal.

ARTICULO VEINTICINCO. REUNIONES. La asamblea general se reunirá ordinariamente por

lo menos una vez al año, dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada
periodo presupuestal; con el fin de examinar la situación general del EDIFICIO
DENOMINADO.........................................., efectuar los nombramientos cuya elección
corresponda, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y presupuesto para el
siguiente año.

La convocatoria la efectuará el administrador, con una antelación no inferior a quince (15) días
calendario. Se reunirá en forma extraordinaria cuando las necesidades imprevistas o urgentes
del edificio o conjunto así lo ameriten, por convocatoria del administrador, del consejo de
administración, del revisor fiscal o de un número plural de propietarios de bienes privados que
representen por lo menos, la quinta parte de los coeficientes de copropiedad. Toda
convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de los
bienes de dominio particular del edificio, a la última dirección registrada por los mismos.
Tratándose de asamblea extraordinaria, reuniones no presénciales y de decisiones por
comunicación escrita, en el aviso se insertará el orden del día y en la misma no se podrán
tomar decisiones sobre temas no previstos en éste.

Reuniones por derecho propio. Si no fuere convocada la asamblea se reunirá en forma

ordinaria, por derecho propio: el..........................................., cuando los participantes
representen la totalidad de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto, sin perjuicio
de lo previsto en este reglamento, para efectos de mayorías calificadas.

14
Reuniones de segunda convocatoria. Si convocada la asamblea general de propietarios, no
puede sesionar por falta de quórum, se convocará a una nueva reunión que se realizará
el................................................................, la cual sesionará y decidirá válidamente con un
número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados.
En todo caso , en la convocatoria inicial prevista para la asamblea de propietarios deberá
dejarse constancia de lo establecido para la segunda convocatoria.

Reuniones no presénciales. Siempre que ello se pueda probar, habrá reunión de la asamblea
general cuando por cualquier medio los propietarios de bienes privados o sus representantes
o delegados puedan deliberar y decidir por comunicación simultánea o sucesiva de
conformidad con el quórum requerido para el respectivo caso. En este último caso, la
sucesión de comunicaciones deberá ocurrir de manera inmediata de acuerdo con el medio
empleado, de lo cual dará fe el revisor fiscal de la copropiedad. Para acreditar la validez de
una reunión no presencial, deberá quedar prueba inequívoca, como fax, grabación
magnetofónica o similar, donde sea claro el nombre del propietario que emite la comunicación,
el contenido de la misma y la hora en que lo hace, así como la correspondiente copia de la
convocatoria efectuada a los copropietarios.

Decisiones por comunicación escrita. Serán válidas las decisiones de la asamblea general
cuando, convocada la totalidad de propietarios de unidades privadas, los deliberantes, sus
representantes o delegados debidamente acreditados, expresen el sentido de su voto frente a
una o varias decisiones concretas, señalando de manera expresa el nombre del copropietario
que emite la comunicación, el contenido de la misma y la fecha y hora en que se hace. En
este evento la mayoría respectiva se computará sobre el total de los coeficientes que integran
el edificio o conjunto. Si los propietarios hubieren expresado su voto en documentos
separados, éstos deberán recibirse en un término máximo de un (1) mes, contado a partir del
envío acreditado de la primera comunicación.

Decisiones en reuniones no presénciales. En los casos a que se refiere el presente

reglamento de propiedad horizontal, las decisiones adoptadas serán ineficaces cuando alguno
de los propietarios no participe en la comunicación simultánea o sucesiva, o en la
comunicación escrita, expresada esta última dentro del término previsto de un mes.

ARTICULO VEINTISÉIS. QUORUM Y MAYORIAS. Con excepción de los casos en que la ley
y este reglamento exigen un quórum o mayoría superior y de las reuniones de segunda
convocatoria previstas en el presente reglamento de propiedad horizontal, la asamblea
general sesionará con un número plural de propietarios de unidades privadas que representen
por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad, y tomará decisiones con el
voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados en la
respectiva sesión.

Para ninguna decisión, salvo la relativa a la extinción de la propiedad horizontal, se podrá

exigir una mayoría superior al setenta por ciento (70%) de los coeficientes que integran el
edificio o conjunto. Las mayorías superiores previstas en los reglamentos se entenderán por
no escritas y se asumirá que la decisión correspondiente se podrá tomar con el voto favorable
de la mayoría calificada aquí indicada. Las decisiones que se adopten en contravención al

15
presente reglamento de propiedad horizontal o a la ley 675 del 03 de Agosto de 2.001 al
respecto, serán absolutamente nulas.

DECISIONES QUE EXIGEN MAYORÍA CALIFICADA. Como excepción a la norma general,

las siguientes decisiones requerirán mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los
coeficientes de copropiedad que integran el edificio:

1. Cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible
disminución en uso y goce.

2. Imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia

presupuestal, supere cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales.

3. Aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias.

4. Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de un determinado bien privado,

cuando así lo haya solicitado un copropietario.

5. Reforma a los estatutos y reglamento.

6. Desafectación de un bien común no esencial.

7. Reconstrucción del edificio destruido en proporción que represente por lo menos el

setenta y cinco por ciento (75%).

8. Cambio de destinación genérica de los bienes de dominio particular, siempre y cuando

se ajuste a la normatividad urbanística vigente.

9. Adquisición de inmuebles para el edificio o conjunto.

10. Liquidación y disolución. Las decisiones acá previstas no podrán tomarse en reuniones
no presénciales, ni en reuniones de segunda convocatoria, salvo que en este último
caso se obtenga la mayoría calificada del 70%.

ARTICULO VEINTISIETE. ACTAS. Las decisiones de la asamblea se harán constar en actas

firmadas por el presidente y el secretario de la misma, en las cuales deberá indicarse si es
ordinaria o extraordinaria, además la forma de la convocatoria, orden del día, nombre y
calidad de los asistentes, su unidad privada y su respectivo coeficiente, y los votos emitidos
en cada caso.

En los eventos en que la asamblea decida encargar personas para verificar la redacción del
acta, las personas encargadas deberán hacerlo dentro de los quince (15) días hábiles
siguientes a la fecha de la respectiva reunión, ya que en un lapso de veinte (20) días hábiles
el administrador debe poner a disposición de los propietarios del edificio o conjunto, copia
completa del texto del acta en el lugar determinado como sede de la administración, e
informar tal situación a cada uno de los propietarios.

16
En el libro de actas se dejará constancia sobre la fecha y lugar de publicación. La copia del
acta debidamente suscrita será prueba suficiente de los hechos que consten en ella, mientras
no se demuestre la falsedad de la copia o de las actas. El administrador deberá entregar copia
del acta a quien se la solicite.

Todo propietario a quien se le niegue la entrega de copia de acta, podrá acudir en

reclamación ante el alcalde municipal, quien de acuerdo a las disposiciones legales vigentes
ordenará la entrega de la copia solicitada so pena de sanción de carácter policivo. Las actas
correspondientes a decisiones en reuniones no presénciales deberán asentarse en el libro
respectivo, suscribirse por el representante legal y comunicarse a los propietarios dentro de
los diez (10) días siguientes a aquel en que se concluyó el acuerdo.

ARTICULO VEINTIOCHO. IMPUGNACIÓN DE DECISIONES. El administrador, el Revisor

Fiscal y los propietarios de bienes privados, podrán impugnar las decisiones de la asamblea
general de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de
la propiedad horizontal. La impugnación sólo podrá intentarse dentro de los dos (2) meses
siguientes a la fecha de la comunicación o publicación de la respectiva acta. Será aplicable
para efectos del presente artículo, el procedimiento consagrado en el artículo 194 del Código
de Comercio o en las normas que lo modifiquen, adicionen o complementen. Exceptúense de
la disposición contenida en el presente artículo, las decisiones de la asamblea general, por
medio de las cuales se imponen sanciones por Incumplimiento de obligaciones no
pecuniarias, que se regirán por lo dispuesto en el presente reglamento.

ARTICULO VEINTINUEVE. DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN. EL EDIFICIO

DENOMINADO..........................................,tendrá un consejo de administración, integrado por
tres (3) propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados, con sus
correspondientes suplentes numéricos.

ARTICULO TREINTA. QUÓRUM Y MAYORÍAS. El consejo de administración deliberará y

decidirá válidamente con la presencia y votos de la mayoría de sus miembros, con
independencia de los coeficientes de copropiedad. FUNCIONES. Al consejo de administración
le corresponderá tomar las determinaciones necesarias en orden a que el cumpla sus fines,
especialmente desarrollará las siguientes funciones:

1. Nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente, de conformidad con lo

establecido en la Ley 675 de 2001, para períodos de un año, y fijarle su remuneración.

2. Por delegación de asamblea general, Nombrar y remover libremente a los miembros

del comité de convivencia para períodos de un año.

3. Convocar en forma extraordinaria reuniones de asamblea general, cuando las

necesidades imprevistas o urgentes así lo ameriten.

4. Revisar y someter a consideración de la asamblea general las cuentas anuales, el

informe anual, el presupuesto de ingresos y egresos, el balance general de las cuentas
del ejercicio anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecución presupuestal.

5. Las demás que le asigne la ley y este reglamento.

17
ARTICULO TREINTA Y UNO. DEL ADMINISTRADOR: NATURALEZA DEL
ADMINISTRADOR. La representación legal y la administración del EDIFICIO
DENOMINADO.........................................., corresponderán a un administrador designado por
el consejo de administración, para un periodo de un año, pero podrá ser reelegido.

Los actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones, se radican en cabeza del
administrador según el caso, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y
reglamentarias.

El administrador responderá por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen al
EDIFICIO DENOMINADO.........................................., a los propietarios o a terceros. Se
presumirá la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de
sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal. Para efectos de
suscribir el contrato respectivo de vinculación del administrador, actuará como representante
legal del EDIFICIO DENOMINADO.........................................., el presidente del consejo de
administración Quien ejerza la administración directamente, o por encargo de una persona
jurídica contratada para tal fin, deberá acreditar idoneidad para ocupar el cargo, que se
demostrará en los términos del reglamento que para el efecto expida el Gobierno Nacional.

Si el Gobierno Nacional llegare a disponer la constitución de pólizas que garanticen el

cumplimiento de las obligaciones a cargo del administrador, el monto máximo asegurable será
equivalente al presupuesto de gastos para el año en que se realiza la respectiva designación.

ARTICULO TREINTA Y DOS. FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR. La administración

inmediata del EDIFICIO DENOMINADO.........................................., estará a cargo del
administrador, quien tiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo.
Sus funciones básicas son las siguientes:

1. Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a su

aprobación el inventario y balance general de las cuentas del ejercicio anterior, y un
presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo ejercicio anual,
incluyendo las primas de seguros.

2. Llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad, los libros de actas de la

asamblea y de registro de propietarios y residentes, y atender la correspondencia
relativa al edificio o conjunto.

3. Poner en conocimiento de los propietarios y residentes del edificio o conjunto, las actas
de la asamblea general y del consejo de administración,

4. Preparar y someter a consideración del Consejo de Administración las cuentas

anuales, el informe para la Asamblea General anual de propietarios, el presupuesto de
ingresos y egresos para cada vigencia, el balance general de las cuentas del ejercicio
anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecución presupuestal.

5. Llevar bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad del edificio o conjunto.

18
 6. Administrar con diligencia y cuidado los bienes de dominio del EDIFICIO
DENOMINADO..........................................,que surgen como consecuencia de la
desafectación de bienes comunes no esenciales y destinarlos a los fines autorizados
por la asamblea general en el acto de desafectación, de conformidad con el presente
reglamento de propiedad horizontal.

7. Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración,

conservación y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y
restricciones fijadas en este reglamento.

8. Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y

extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a
cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o
conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de
autorización alguna.

9. Elevar a escritura pública y registrar las reformas al reglamento de propiedad horizontal

aprobadas por la asamblea general de propietarios, e inscribir ante la entidad
competente todos los actos relacionados con la existencia y representación legal del
EDIFICIO DENOMINADO...........................................

10. Representar judicial y extrajudicialmente al EDIFICIO

DENOMINADO.........................................., conceder poderes especiales para tales
fines, cuando la necesidad lo exija.

11. Notificar a los propietarios de bienes privados, por los medios que señale el respectivo
reglamento de propiedad horizontal, las sanciones impuestas en su contra por la
asamblea general o el consejo de administración, según el caso, por incumplimiento de
obligaciones.

12. Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en la
ley, en el reglamento de propiedad horizontal y en reglamentos internos, que hayan
sido impuestas por la asamblea general o el Consejo de Administración, según el caso,
una vez se encuentren ejecutoriadas.

13. Expedir el paz y salvo de cuentas con la administración cada vez que se produzca el
cambio de tenedor o propietario de un bien de dominio particular.

14. Las demás funciones previstas en la ley en el reglamento de propiedad horizontal, así
como las que defina la asamblea general de propietarios, que no se contrapongan a la
ley. Cuando el administrador sea persona jurídica, su representante legal actuará en
representación del EDIFICIO DENOMINADO...........................................

ARTICULO TREINTA Y TRES. DEL REVISOR FISCAL. Para el EDIFICIO

DENOMINADO.........................................., de acuerdo a las disposiciones legales no le obliga
tener revisor fiscal, sin embargo la asamblea general podrá elegirlo con su respectivo
suplente, quien podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio. Deberá ser
contador público titulado, con matrícula profesional vigente e inscrito a la Junta Central de

19
Contadores y funciones son: Al Revisor Fiscal como encargado del control de las distintas
operaciones de la persona jurídica, le corresponde ejercer las funciones previstas en la Ley 43
de 1990 o en las disposiciones que la modifiquen, adicionen o complementen, así como las
previstas en la presente reglamento.

ARTICULO TREINTA Y CUATRO. DE LA SOLUCION DE CONFLICTOS Y SANCIONES.

Para la solución de los conflictos que se presenten entre los propietarios o tenedores del
edificio o conjunto, o entre ellos y el administrador, el consejo de administración o cualquier
otro órgano de dirección o control del EDIFICIO DENOMINADO.........................................., en
razón de la aplicación o interpretación de la ley y del reglamento de propiedad horizontal, sin
perjuicio de la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales, se podrá acudir a:

1. Comité de Convivencia. Cuando se presente una controversia que pueda surgir con
ocasión de la vida en comunidad, su solución se podrá intentar mediante la
intervención del comité de convivencia elegido de conformidad con lo indicado en el
presente reglamento, el cual intentará presentar fórmulas de arreglo, orientadas a
dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad. Las consideraciones
de este comité se consignarán en un acta, suscrita por las partes y por los miembros
del comité y la participación en él será ad honorem. Los miembros de los comités de
convivencia serán elegidos por la asamblea general de copropietarios o por delegación
de ésta por el Consejo de Administración, para un período de un (1) año y estará
integrado por un número impar de tres (3) personas. El comité consagrado en el
presente artículo, en ningún caso podrá imponer sanciones, solo podrá recomendar
éstas pero el Consejo de Administración o la asamblea general podrá apartarse de esta
recomendación.

2. Mecanismos alternos de solución de conflictos. Las partes acuerdan solucionar las

controversias que surjan por razón de éste contrato, exceptuando las de carácter
ejecutivo, por trámite conciliatorio en la Notaría …………….. de …………………..

ARTICULO TREINTA Y CINCO. DE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE

OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS. El incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias
que tengan su consagración en la ley, en el presente reglamento y en reglamentos internos
aprobados por la asamblea general con quórum superior al 50%, por parte de los propietarios,
tenedores o terceros por los que estos deban responder en los términos de la ley, dará lugar,
a la imposición de las siguientes sanciones:

1. Publicación en lugares de amplia circulación de la edificación o conjunto de la lista de

los infractores con indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción.

2. Imposición de multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que no podrán ser

superiores, cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales,
a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en todo caso, sumadas no
podrán exceder de diez (10) veces las expensas necesarias mensuales a cargo del
infractor.

20
 3. Restricción al uso y goce de bienes de uso común no esenciales, como salones
comunales y zonas de recreación y deporte. En ningún caso se podrá restringir el uso
de bienes comunes esenciales o de aquellos destinados a su uso exclusivo.

Antes de aplicar cualquier sanción, se debe desarrollar el siguiente proceso:

1. El Consejo de administración formulará por escrito el pliego de cargos o requerimiento

escrito, con indicación del hecho punible o conducta objeto de la aplicación de
sanciones, la gravedad de la infracción, el daño causado y si ha habido reincidencia;
así mismo indicará la posible sanción y si es del caso la duración de la sanción;
asimismo indicará el plazo para la respuesta.

2. El Consejo de Administración en plazo similar, evaluará la respuesta, junto con las

pruebas, teniendo en cuenta la intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia,
así como las circunstancias atenuantes, y se atenderán criterios de proporcionalidad y
graduación de las sanciones, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño
causado y la reincidencia.

3. Si después de este análisis se concluye que hay lugar a sanción, ésta será impuesta en
primera instancia por el consejo de administración mediante comunicación escrita,
concediéndole el derecho a interponer recurso de reposición durante los dos días
siguientes a partir de la fecha de notificación, ante el mismo consejo quien tiene tres
días para resolver.

4. Agotado el recurso anterior, el sancionado podrá acudir durante los ocho días
siguientes en apelación ante la segunda instancia que es la asamblea general, donde
se decidirá en forma definitiva. Agotado este proceso se podrá acudir ante la autoridad
jurisdiccional para lo cual se dará el trámite previsto en el Capítulo II del Título XXIII del
Código de Procedimiento Civil, o en las disposiciones que lo modifiquen, adicionen o
complementen. Se considera que el acto que impone la sanción queda ejecutoriado si
el sancionado no interpone los recursos dentro de los plazos señalados, en el horario
de atención de la administración. Todos los escritos serán recibidos por el
administrador quien le dará traslado de inmediato a la instancia correspondiente.

ARTICULO TREINTA Y SEIS. EJECUCIÓN DE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO

DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS. El administrador será el responsable de hacer
efectivas las sanciones impuestas, aun acudiendo a la autoridad policial competente si fuere
el caso. Cuando ocurran los eventos previstos en el numeral 1° del artículo 9º. Del presente
reglamento, el administrador podrá acudir ante la policía y demás autoridades competentes
quienes de acuerdo a la ley deberán acudir de manera inmediata al llamado del administrador
o de cualquiera de los copropietarios.

ARTICULO TREINTA Y SIETE. IMPUGNACIÓN DE LAS SANCIONES POR

INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS. El propietario de bien privado
sancionado podrá impugnar las sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias.
La impugnación sólo podrá intentarse dentro del mes siguiente a la fecha de la comunicación

21
de la respectiva sanción. Será aplicable, el procedimiento consagrado en el artículo 194 del
Código de Comercio o en las normas que lo modifiquen, adicionen o complementen.

ARTICULO TREINTA Y OCHO. SEGUROS. Será obligatoria la constitución de pólizas de

seguros que cubran contra los riegos de incendio y terremoto los bienes comunes de que trata
el presente reglamento, susceptibles de ser asegurados. Las indemnizaciones provenientes
de los seguros quedarán afectadas en primer término a la reconstrucción de los mismos en
los casos que ésta sea procedente. Si el inmueble no es reconstruido, el importe de la
indemnización se distribuirá en proporción al derecho de cada propietario de bienes privados,
de conformidad con los coeficientes de copropiedad y con las normas legales aplicables.

ARTICULO TREINTA Y NUEVE. RECURSOS PATRIMONIALES. Los recursos patrimoniales

del EDIFICIO DENOMINADO.........................................., están conformados por los ingresos
provenientes de las expensas comunes ordinarias y extraordinarias, multas, intereses, fondo
de imprevistos, y demás bienes e ingresos que adquiera o reciba a cualquier título para el
cumplimiento de su objeto.

La presente escritura de reglamento de propiedad horizontal, se suscribe hoy

día.............................(..........), del mes de...............................del año...........................
(...............), en .......(.......) hojas de seguridad notarial.

...................................................

C. C............................................

REPRESENTANTE LEGAL DEL EDIFICIO.............................

...................................................

NOTARIO..............DEL CIRCULO DE MEDELLÍN

22