ARQ. JOSE LUIS CALDERON DIAZ – PERITO VALUADOR No.
PV00242017
INFORME DE VALUACION
INMOBILIARIO
FECHA DE INSPECCION 6 DE SEPTIEMBRE DE 2021
FECHA DE ELABORACION 10 DE SEPTIEMBRE DE 2021
1.ANTECEDENTES
INMUEBLE QUE SE EVALUA VIVIENDA DE 2 NIVELES DE SISTEMA MIXTO
PERITO VALUADOR ARQ. JOSE LUIS CALDERON DIAZ
NOMBRE DEL SOLICITANTE DON ERNESTO MARROQUIN
NOMBRE DEL PROPIETARIO MARTHA CASTRO DE BURGOS Y MIGUEL ANGEL BURGOS
LOPEZ CON UN 50% CADA UNO DEL USUFRUCTO, CLARA
LILIAN MARTIN, JOSE ROLANDO BURGOS, MARTHA
EUGENIA BURGOS Y ANA DEL CARMEN BURGOS DE PERLA
CON UN 25% DE LA NUDA PROPIEDAD A CADA UNO.
UBICACIÓN DEL INMUEBLE REPARTO RESIDENCIAL SAN CARLOS, PASAJE SAN CARLOS,
LOTES31 Y 31 –A, SAN SALVADOR
SITUACION ACTUAL DEL INMUEBLE HABITADO
MATRICULA LOTE 3105182913 Y LOTE 31-A 05183965
FECHA DE INSCRIPCION N/D
PROPOSITO O DESTINO DEL AVALUO CONOCER EL VALOR ACTUAL Y COMERCIAL DEL INMUEBLE
II CONTEXTO URBANO
La vivienda se encuentra ubicada en pasaje vehicular con acceso controlado de bajo tráfico.
Dentro de un conjunto habitacional de viviendas de la misma tipología, construidas en serie, las
cuales a este tiempo muchas de ellas han tenido modificaciones en sus frentes e interiores. Su
entorno son las viviendas de la misma residencial, el cuartel San Carlos y el barrio Belén, es una
zona donde el precio por vivienda 2, se ha mantenido estable en los últimos años.
La zona cuenta con drenaje y alcantarillado; red de agua potable, cordón cuneta, red de
electrificación aérea, alumbrado público, acera, arriate, pavimento al asfaltado y servicio de
recolección de basura.
Existe una homogeneidad con el entorno inmediato. Se considera el uso del suelo, 100 % por
ciento residencial. El nivel socioeconómico es medio- bajo.
Los servicios sociales Inmediatos son la Universidad Nacional, el Hospital Benjamín Bloom, El C.E.
Tercer Ciclo. Francisco Morazán, y otros. Los centros comerciales Inmediatos son el mercado
municipal de la ciudad de Mejicanos y su centro de comercio, El centro comercial Metrocentro a
aprox. 10 minutos y otros más. El nivel delincuencial dentro del reparto es eventual, no así en los
alrededores, hay presencia de pandillas.
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111. MEDIDAS Y COLINDANCIAS, SEGÚN DATOS DE ESCRITURAS EL TERRENO LO CONFORMAN
2 LOTES QUE FORMAN UN SOLO CUERPO
LOTE 31
NORTE: 24,50 MTS LINDA CON LOTE 32 DEL MISMO REPARTO
ORIENTE: 9,00 MTS LINDA CON LOTE 31-A DEL MISMO REPARTO
SUR: 24,00 MTS LINDA CON LOTE 30 DEL MISMO REPARTO
PONIENTE: 9.0 MTS LINDA CON LOTE 18 Y 19 DEL MISMO REPARTO, PJE, SAN CARLOS DE
POR MEDIO
LOTE 31-A
NORTE: 2.40 MTS, LINDA CON LOTE 32 DEL MISMO REPARTO
ORIENTE: 9.01 MTS, LINDA CON LOTE 45-A Y 44-A DEL MISMO REPARTO
SUR: 1.94 MTS, LINDA CON LOTE 30-A DEL MISMO REPARTO
PONIENTE: 9.00 MTS, LINDA CON LOTE 31 DEL MISMO REPARTO
SUPERFICIE DEL TERRENO:
LOTE 31: 220.50 M2 = 315.49 V2
LOTE 31-A: 19.50 M2 = 27.94 V2
MORFOLOGIA DEL TERRENO
TERRENOS DE FORMA RECTANGULAR, LEVEMENTE SOBRE PJE SAN CARLOS
TOPOGRAFIA PLANA, UNA TERRAZA.
AUTORIDAD CONTROLADOR, ALCALDIA DE SAN SALVADOR Y OPAMSS
NO SE OBSERVO NINGUN TIPO DE RIESGO, AL MOMENTO DE LA VISITA DE INSPECCION.
IV. DESCRIPCION GENERAL DEL INMUEBLE
USO ACTUAL HABITACIONAL TIPO DE CONSTRUCCION SISTEMA MIXTO
ESTADO DE LA REGULAR EDAD ESTIMADA (AÑOS) 44
CONSTRUCCIO
N
VIDA UTIL DEL INMUEBLE (AÑOS9 SE ESTIMA EN 70
DISTRIBUCION DEL INMUEBLE CASA DOS NIVELES
1er NIVEL COCHERA TECHADA UN VEHICULO, JARDIN, SALA,
COMEDOR, COCINA, BAÑO, DORMITORIO DE
SERVICIO CON BAÑO, READE OFICOS TECHADA,
TENDEDERO TERRAZA TECHADA Y PATIO – JARDIN.
2do NIVEL 3 DORMITORIOS CON CLOSET DE MADERA, EL
PRINCIPAL CON VESTIDOR, EL BAÑO ES
COMPARTIDO.
OBSERVACIONES TOMANDO EN CUENTA LAS NECESIDADES
ACTUALES, POR EL TAMAÑO DE INMUEBLE, SE
CONSIDERA QUE UN ESPACIO DE COCHERA ES
INSUFICIENTE, ASI MISMO SOLO HAY BAÑO PARA
LOS TRES DORMITORIOS EN EL SEGUNDO NIVEL.
V. DESCRIPCION GENERAL DE LA CONSTRUCCION
TECHOS TIPO HIDRAULICA
ESTRUCTURA DEL TECHO METALICA
ENTREPISO LOSA ALIGERADA
SISTEMA ELECTRICO TRIFILAR
PAREDES DE LADRILLO DE BARRO, REPELLADO, AFINADO Y PINTADO
PISOS LADRILLO DE CEMENTO EN TODA LA CASA
PUERTAS DE PLYWOOD EN EL 2º NIVEL Y LOSA R.A.P. EN EL
ENTREPISO PARA EL PRIMER NIVEL
VENTANAS TIPO ESTÁNDAR CON DEFENSAS METALICAS
INSTALACION HIDRAULICA TUB. DE AGUA POTABLE, ALCANTARILLADO, DRENAJES DE
A. II, UN LAVATRASTOS, UNA PILA Y 3 BAÑOS
CIELO FALSOS DE PLYWOOD EN 2º NIVEL Y LOSA R.A. P. EN ENTREPISO
PARA EL 1er NIVEL.
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VI. METODOLOGIA UTILIZADA PARA EL CALCULO DEL VALOR
PARA LA REALIZACION DEL PRESENTE AVALUO Y POR LAS CARACTERISTICAS Y TIPO DEL INMUEBLE,
SE CONSIDERO UNA INVESTIGACION DE POSIBLES VENTAS DE INMUEBLES SIMILARESEN E
ENTORNO
(VIVIENDAS EN UN RANGO DE VALOR ENTRE $ 98,000 Y $ 145,000, LAS QUE NOS SIRVIERON PARA
ESTIMAR EL VALOR DE MERCADO.)
LAS CONSTRUCCIONES SE ESTIMARON POR EL METODO DE REPOSICION DEPRECIADO (ROSS-
HEIDECKE).
TERRENO
EL LOTE A VALUAR CUENTA CON UNA EXTENSION SUPERFICIAL SIMILAR A LO PREDOMINANTE EN
LA ZONA, POR LO TANTO, NO SERA SUJETO DE DEMERITO
EL INMUEBLE ESTA CONSTITUIDO POR UN LOTE DE TERRENO URBANO Y CONSTRUCCIONES DE
SISTEMA MIXTO EN DOS NIVELES EN LA VISITA DE INSPECCION, SE APRECIO QUE EL LOTE TIENE
FORMA RECTANGULAR, ES PLANO, UNA TERRAZA.
INVESTIGANDO VALORES DE MERCADO EN LA ZONA, CON TERRENOS QUE TIENEN SIMILARES
CARACTERISTICAS, SE OBTUBO RANGO DE PRECIOS PROMEDIOS POR VARA CUADRADA DE ENTRE
$ 90 Y $125/V2, EN EL ENTORNO MAS CERCANO.
PARA EFECTOS DE LA PRESENTE VALORACION DEL TERRENO, SE HA CONSIDERADO UN VALOR DE
$115/V2.
Terreno Valor ponderado por Vr2 Valor Terreno
240.00 MTS2 343.39 VR2 $115.00 $ 39,489.85
CONSTRUCCIONES
PARA DETERMINAR EL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES SE UTILIZO EN ESTE CASO, EL METODO
DEL
COSTO, VALOR DE REPOSICION, APLICANDOLE UN FACTOR DE DEPRECIACION, UTILIZANDO EL
METODO ROSS –HEIDECKE.
Análisis de Superficie Mts2 Valor de Edad Vida Útil Coef Factor Categoría Valor Actual x
construidas Reposiciones Probable Depr. Mts2
CONSTRUCCION 1er y 2do NIVEL 135.68 $ 525.00 44 70 0.819 0.38486 REGULAR $ 218.38
CONSTRUCCION UN NIVEL 8.08 $ 300.00 40 70 0.819 0.43789 REGULAR $ 136.73
COCHERA TECHADA 30.67 $ 225.00 40 70 0.819 0.43789 REGULAR $ 102.55
TERRAZA TECHADA 17.79 $ 225.00 40 70 0.819 0.43789 REGULAR $ 102.55
OFICIOS TECHADOS 6.49 $ 50.00 30 20 0.819 0.60661 REGULAR $
(75.83)
PORTON Y TAPIALES 1.00 $ 3,500.00 44 70 0.819 0.38486 REGULAR $
1,455.85
198.71
VII. AVALUO VIA COSTO
VALORACION DE LAS EDIFICACIONES
Análisis de Superficies construidas: MT2 SUPERFICIAL VALOR ACTUAL MT2 VALOR
CONSTRUCCION 1er y 2do NIVEL 135.68 $ 218.38 $ 29,629.50
CONSTRUCCION UN NIVEL 8.08 $ 136.73 $ 1,104.77
COCHERA TECHADA 30.67 $ 102.55 $ 3,145.10
TERRAZA TECHADA 17.79 $ 102.55 $ 1,824.30
OFICIOS TECHADOS 6.49 $ (75.83) $ (492.11)
PORTON Y TAPIALES 1.00 $ 1,455.85 $ 1,455.85
TOTALES 198.71 $ 36,667.41
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VIII. AVALUO DEL MERCADO
CON BASE EN LA INDAGACION DEL ENTORNO Y PARTIENDO DE VALORES ENCONTRADOS EN EL
SECTOR, SE ESTIMO EL VALOR DEL MERCADO, ASI TAMBIEN SE ESTIMARON LOS VALORES DE LAS
CONTRUCCIONES, APLICANDO EL METODO DEL COSTO Y SU RESPECTIVA DEPRECIACION TERRENO,
PONDERANDO EL LOTE TIPO, MEDIANTE LA RELACION FRENTE FONDO, FORMA DEL TERRENO Y
UTILIZANDO VALORES DE VENTA EN LA ZONA, SE ESTIMO EL VALOR POR V2
CONSTRUCCION: PARA EL CASO DE LAS CONSTRUCCIONES, SE UTILIZO EL METODO DE
REPOSICION
DEPRECIADO (ROSS HEIDECKE).
VALOR DEL INMUEBLE (TERRENO MAS CONTRUCCIONES):
Descripción Cantidad Valor
Valor de las edificaciones 198.71 Mts2 $ 36,667.41
Valor del Terreno 343.39 Vrs2 $ 39,489.85
Total $ 76,157.26
IX. VALOR COMERCIAL
EL VALOR COMERCIAL ESTIMADO DEL INMUEBLE ES DE: $
115.000.00
(VALOR EXTRAIDO DE LA HOMOLOGACION) CIENTO QUINCE MIL
DOLARES
X. OBSERVACIONES
SE CONSIDERA EL AREA DE ESCRITURAS PARA EFECTOS DE VALUO
EL INMUEBLE LO CONFORMAN DOS TERRENOS QUE FORMAN UN SOLO CUERPO
EXISTE UN PROINDIVISO EN LA PROPIEDAD, LOS POSEEDORES DEL USUFRUCTO DEBIDO AL
FALLECIMIENTO DE LOS DUEÑOS, ESTA EN PROCESO.
LA RESIDENCIAL CUENTA CON ZONA VERDE RECREATIVA, AL FINAL DEL PASAJE SAN
CARLOS
COMO MENCIONAMOS ANTERIORMENTE, POR EL TAMAÑO DEL INMUEBLE SE CONSIDERA
INSUFICIENTE UN DESPACHO DE COCHERA Y UN BAÑO EN EL 2º NIVEL.
EN EL PRESENE AVALUO, SE CONSIDERA LA SITUACION Y CARACTERISTICAS DEL
INMUEBLE, A LA FECHA DE LA INSPECCION.
EL SUSCRITO PERITO VALUADOR DECLARA BAJO JURAMENTO QUE CONOCE Y CUMPLE CON LAS
REGULACIONES CONTENIDAS EN LAS NORMAS PARA INSCRIPCION DE PERITOS VALUADORES Y SUS
OBLIGACIONES PROFESIONALES, EN CONSECUENCIA, NO SE ENCUENTRA EN NINGUNA DE LAS
SITUACIONES ESTABLECIDAS EN EL ARTICULO 27 DE LA REFERIDA FORMA QUE IMPIDA EMITIR EL
INFORME DE VALUACION.
ARQ. JOSE LUIS CALDERON DIAZ
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SOLICITANTE DON ERNESTO MARROQUIN 4/9/2021
ESTIMACION DEL VALOR DEL INMUEBLE UTILIZANDO EL ENFOQUE DE MERCADO
DESCRIPCION SUJETO 1 2 3
UBICACIÓN REPTO, RESSAN CARLOS, LOTES 31 Y CASA COL. LAYCO, SAN SALVADO COL.ARCADIA SAN SALVADOR CASA COL. EL REFUGIO,
31-A SAN SALVADOR SAN SALVADOR
CLASE DE INMUEBLE VIVIENDA VIVIENDA VIVIENDA VIVIENDA
CLASE DE ZONA HABITACIONAL HABITACIONAL HABITACIOAL HABITACIONAL
AREA DE TERRENO 240.00 mts2 209.67 MTS4 1968.65 MTS2 296.34 MTS2
FRENTE DE LOTE 9.00 mts 9.00 MTS 8.00 MTS 10.00 MTS
FONDO DE LOTE 26.65 mts 23.30 MTS 24.83 MTS 29.63 MTS
PERIMETRO DEL LOTE 71.30 mts 64.60 MTS 65.66 MTS 79.26 MTS
AREA DE CONSTRUCCION 198.71 mts 240.00 MTS 250.00 MTS 296.33 MTS
EDAD (AÑOS) 44.00 55.00 40.00 50.00
VIDA UTIL (AÑOS) 70.00 70.00 70.00 70.00
COEFICIENTE USO DEL SUELO (CUS) 0.83 1.14 1.26 1.00
ESTADO CONSERVACION Regular Regular Bueno Regular
FACTOR ESTADO CONSEVACION 0.9191 0.9191 0.9968 0.9191
FACTOR DEPRECIACION 0.4393 0.2634 0.5414 0.3453
FACTOR FUNCIONALIDAD 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000
FECHA DE INVESTIGACION 09/09/2021 09/09/2021 09/09/2021
VARLOR DE VENTA (USD) $98,000.00 $145,000.00 $120,000.00
PRECIO AJUSTADO (USD) $91,140.00 $133,400.00 $111,600.00
PRECIO DE AJUSTE POR VENTA 7% 8% 7%
PRECIO UNITARIO/(mts2) $379.75 /MTS2 $533.60 /MTS2 $376.61 /MTS2
CONDICIONES DE VENTA 0 0 0
PREFERENTE OFERTA OFERTA OFERTA
TELEFONO/LINK
PORCENTAJE DEL VALOR
CONSTRUCCION 48%
TERRENO 52$
COMPARABLES FACTORES PARCIALES DE PROLONGACION
1 2 3
TERRENO 0.9746 0.9889 1.0187
EDAD 1.3207 0.9424 1.1307
SUPERFICIE CONSTRUIDA 0.9174 0.9015 0.8419
ESTADO DE CONSERVACION 1.3207 0.9095 1.1307
FUNCIONALIDAD 1,0000 1,0000 1,0000
CUS 1.1989 1.2704 1,1080
FACTOR GLOBAL 1.8697 0.9706 1.2149
VALOR /MTS2 HOMOLOGADO $710.01 /MTS2 $517.93 MTS4 $457.56 /MTS2
VALOR PROMEDIO /MTS2 HOMOLOGADO $561.83 /MTS2
VALOR /MTS2CALCULADO $580.00 /MTS2
VALOR TOTAL HOMOLGADO $111,641.88
VALOR CALCULADO $115,251.80
VALOR ENFOQUE DEL MERCADO
$115,000.00
OBSERVACIONES DEL VALOR DELINMUEBLE
POR EL ENFOQUE DE MERCADO:
VALOR DENTRO DEL RANGO, EXTRAIDO DE LA
HOMOLOGACION
NOMBRE DEL VALUADOR
Arq. José Luis Calderón Díaz
