Derechos Reales, Intelectuales y Registrales Dr.

Clerc

UNIDAD 9: CEMENTERIOS PRIVADOS

CONCEPTO: (art. 2103): “Concepto. Se consideran cementerios privados a los inmuebles de

propiedad privada afectados a la inhumación de restos humanos.”

Para la Cátedra, este derecho real debería llamarse “derecho real de sepultura”

Sólo se pueden inhumar restos humanos, no se pueden restos de animales.

ANTECEDENTES: ante la ausencia de legislación de fondo, la legislación local, municipal y/o

provincial reguló históricamente la instrumentación de los cementerios privados.

Hasta la sanción del actual Código unificado, los cementerios eran controlados por la autoridad
pública municipal y por eso fueron considerados públicos, porque estaban erigidos en dominio
estatal y eran administrados por el Estado local.

Sin embargo, el Estado municipal fue concediendo a algunas comunidades la facultad de erigir
cementerios privados.

La autoridad local también permitió cementerios “familiares” en sitios alejados de los

asentamientos urbanos y en dominios privados.

Fueron los empresarios que prestaban servicios comerciales de sepelio de restos humanos
quienes advirtieron la necesidad comercial de un desarrollo de esta naturaleza atento a la
sobrepoblación de los cementerios públicos.

EL CEMENTERIO PRIVADO COMO DERECHO REAL Y DERECHO REAL DE SEPULTURA: el

inmueble motivo de la afectación resulta ser un cementerio privado que pertenece al dominio
privado de quien encare el emprendimiento con fines comerciales. Al derecho del usuario del
sistema sobre la parcela adquirida dentro del inmueble afectado, se le aplican las normas sobre
derechos reales. (Art. 2112)

Se trata de un nuevo derecho real que se materializa sobre las unidades funcionales que
contienen una parte privativa y una común a todos los usuarios. El derecho real recae sobre la
unidad funcional donde se efectúa la sepultura. Éste es un derecho real inmobiliario sobre cosa
propia integrado por la parcela que se le adjudica a título de unidad exclusiva más la porción
indivisa que tiene y le corresponde en virtud de dicho derecho, respecto a las partes no privativas
del resto del complejo, es decir, sobre sus instalaciones comunes.

ADQUISICIÓN DEL DERECHO REAL: el derecho es registrable y se ejerce por la posesión. Su

adquisición, modificación, transferencia y extinción jurídica se produce por medio del título y modo
suficientes como el resto de los derechos reales con más su toma de razón en los registros
correspondientes, el de la propiedad inmueble y el interno que a estos fines debe llevar el
administrador del complejo.

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AFECTACIÓN DEL SISTEMA: (art. 2104): “Afectación. El titular de dominio debe otorgar una
escritura de afectación del inmueble a efectos de destinarlo a la finalidad de cementerio privado,
que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble juntamente con el reglamento de
administración y uso del cementerio. A partir de su habilitación por parte de la municipalidad local
el cementerio no puede alterar su destino ni ser gravado con derechos reales de garantía.”

Es el titular de dominio perfecto quien debe otorgar una escritura de afectación del inmueble a
efectos de destinarlo a la finalidad de cementerio privado. Este título suficiente se inscribe en el
registro de la propiedad inmueble juntamente con el reglamento de administración y uso del
cementerio.

A partir de su habilitación por parte de la municipalidad local, el cementerio no puede alterar su

destino ni ser gravado con derechos reales de garantía.

Para comercializar un lote hay que constituir el cementerio privado por escritura pública y
que conste su utilización para derecho de sepultura. a partir de allí, ese puede ser el UNICO
USO. NO PUEDE SER MIXTO. SÓLO PARA INHUMAR RESTOS HUMANOS.

EL REGLAMENTO DE ADMINISTRACIÓN Y USO DEL SISTEMA: (art. 2105): “Reglamento de

administración y uso. El reglamento de administración y uso debe contener:

a) la descripción del inmueble sobre el cual se constituye el cementerio privado, sus partes,
lugares, instalaciones y servicios comunes;

b) disposiciones de orden para facilitar a los titulares de los derechos de sepultura el ejercicio
de sus facultades y que aseguren el cumplimiento de las normas legales, reglamentarias y
de policía aplicables;

c) fijación y forma de pago del canon por administración y mantenimiento, que puede
pactarse por períodos anuales o mediante un único pago a perpetuidad;

d) normativa sobre inhumaciones, exhumaciones, cremaciones y traslados;

e) pautas sobre la construcción de sepulcros;

f) disposiciones sobre el destino de los restos mortales en sepulturas abandonadas;

g) normas sobre acceso y circulación de titulares y visitantes;

h) constitución y funcionamiento de los órganos de administración.”

Son los titulares de derecho real de dominio y/o los condóminos que resuelven afectarlo al destino
de cementerio privado los que se encuentran autorizados para promover la gestión del desarrollo.
Están obligados previamente a redactar un reglamento de administración y uso, y los dos
instrumentos (el constitutivo de la afectación y el reglamento referido) deben registrarse.

Los gravámenes o restricciones que soporte el inmueble deben ser cancelados, porque impiden
la concreción del proyecto.

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La inscripción de la escritura de afectación y del reglamento de uso y administración en el registro

de la propiedad inmueble sumado a la autorización del ente municipal consolida el derecho a la
edificación del cementerio privado y la división interna del predio. Desde allí, el propietario no
podrá alterar el destino fijado ni constituir derechos reales de garantía. La comercialización podrá
comenzar a partir de este momento.

LA HABILITACIÓN ADMINISTRATIVA: el ordenamiento local establece los requisitos necesarios

a fin de obtener el permiso para la instalación de un cementerio privado. La afectación deberá ser
presentada como proyecto, con planos adjuntos por el interesado, y cuando se encuentre
acreditado el cumplimiento de las exigencias, el Municipio, a través de un consejo deliberante,
deberá dictar en caso de ser aprobado el proyecto, la ordenanza que permita la instalación del
cementerio.

El ente público local conserva el poder de policía mortuorio, fiscalizando e interviniendo en todo lo
relativo a la salubridad.

EL ADMINISTRADOR: las facultades de dirección y administración son organizadas por el

promotor del sistema y ejecutadas por el administrador, quien debe asegurar el correcto
funcionamiento de las instalaciones y servicios comunes que permita el ejercicio de los derechos
de sepultura, de acuerdo a las condiciones pactadas y reglamentadas.

El cementerio privado será gestionado por un promotor y puede ser administrado por él mismo o
por un tercero.

El administrador tiene a su cargo todo lo referente a la conservación y mantenimiento de las

instalaciones de uso común, el parquizado, la reposición y renovación del césped, plantas,
árboles y arbustos, la colocación de placas o monolitos en las sepulturas ocupadas, su refacción,
aseo y mantenimiento; el cobro de expensas; etc.

REGISTROS DE INHUMACIONES Y SEPULTURAS: (art. 2106): “Registros de inhumaciones y

sepulturas. El administrador de un cementerio privado está obligado a llevar:

a) un registro de inhumaciones con los datos identificatorios de la persona inhumada;

b) un registro de titulares de los derechos de sepultura, en el que deben consignarse los

cambios de titularidad producidos.”

(Art. 2109): “Dirección y administración. La dirección y administración del cementerio está a cargo
del administrador, quien debe asegurar el correcto funcionamiento de las instalaciones y servicios
comunes que permita el ejercicio de los derechos de sepultura, de acuerdo a las condiciones
pactadas y reglamentadas.”

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FACULTADES DE LOS TITULARES DEL DERECHO DE SEPULTURA: (art. 2107): “Facultades

del titular del derecho de sepultura. El titular del derecho de sepultura puede:

a) inhumar en la parcela los restos humanos de quienes disponga, hasta la dimensión

establecida en el reglamento, y efectuar las exhumaciones, reducciones y traslados, dando
estricto cumplimiento a la normativa dictada al respecto;

b) construir sepulcros en sus respectivas parcelas, de conformidad a las normas de

construcción dictadas al efecto;

c) acceder al cementerio y a su parcela en los horarios indicados;

d) utilizar los oratorios, servicios, parque e instalaciones y lugares comunes según las
condiciones establecidas.”

DEBERES DE LOS TITULARES DEL DERECHO DE SEPULTURA: (art. 2108): “Deberes del
titular del derecho de sepultura. El titular del derecho de sepultura debe:

a) mantener el decoro, la sobriedad y el respeto que exigen el lugar y el derecho de otros;

b) contribuir periódicamente con la cuota de servicio para el mantenimiento y funcionamiento

del cementerio;

c) abonar los impuestos, tasas y contribuciones que a tales efectos se fijen sobre su parcela;

d) respetar las disposiciones y reglamentos nacionales, provinciales y municipales de higiene,

salud pública y policía mortuoria.”

INEMBARGABILIDAD DE LAS PARCELAS. EXCEPCIONES: (art. 2110): “Inembargabilidad.

Las parcelas exclusivas destinadas a sepultura son inembargables, excepto por:

a) los créditos provenientes del saldo de precio de compra y de construcción de sepulcros;

b) las expensas, tasas, impuestos y contribuciones correspondientes a aquéllas.

RELACIÓN DE CONSUMO: (art. 2111): “Relación de consumo. La relación entre el propietario y

el administrador del cementerio privado con los titulares de las parcelas se rige por las normas
que regulan la relación de consumo previstas en este Código y en las leyes especiales.”

Todo aquel que se incorpore a estos complejos reviste la condición de consumidor y queda
cubierto por toda la normativa vigente en la materia de consumo.

CEMENTERIOS PRIVADOS PREEXISTENTES AL CCCN: los cementerios preexistentes

deberán ajustarse a las nuevas disposiciones legales, lo que implicará la adecuación de los
reglamentos de estos complejos a las reglas de este capítulo.
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NORMAS DE POLICÍA: (art. 2113): “Normas de policía. El administrador, los titulares de

sepulturas y los visitantes deben cumplir con las leyes, reglamentos y demás normativas de
índole nacional, provincial y municipal relativas a la policía mortuoria.”