UNIDAD 5: DERECHO REAL DE CONDOMINIO
CONCEPTO: el condominio es un supuesto de comunidad en los
derechos reales. Esta se produce por la presencia de una pluralidad de
sujetos titulares de un derecho igual sobre la misma cosa. Otorga a sus
condóminos el uso y goce de toda la cosa común
NATURALEZA JURÍDICA: hay dos posiciones:
La primer postura visualiza al condominio como un dominio
plural
La segunda postura considera al condominio como un derecho
real autónomo.
DEFINICIÓN LEGAL: (art. 1983): “Condominio. Condominio es el
derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a
varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa.
Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o
el título dispongan otra proporción.”
CARACTERES:
a) Titularidad plural: necesariamente tiene que existir
pluralidad de sujetos titulares de derechos para que se dé el
condominio.
b) Unidad de objeto: el derecho de los copropietarios recae
sobre una o varias cosas, muebles o inmuebles. Aunque se trate
de varias cosas, ellas son consideradas, a los efectos de este
derecho real, como un solo objeto.
c) Titularidad en cuotas partes indivisas: el derecho de
propiedad pertenece en común a varias personas y corresponde a
cada una por una parte indivisa. Pero esas partes son ideales no
materiales. El derecho de propiedad se encuentra fraccionado
entre los diversos propietarios, correspondiéndole a cada uno de
ellos en la medida de la cuota parte que le pertenece, mediante un
porcentaje: un medio, un tercio, un sexto, etc.
CONSTITUCIÓN: puede ser por:
Por contrato: habrá constitución de condominio por contrato
cuando existe pluralidad de adquirentes en cualquier contrato, ya
sea oneroso o gratuito.
Por actos de última voluntad: cuando el causante hubiera
legado a varias personas uno o diversos bienes pertenecientes a la
herencia, perfectamente individualizados, con lo que los legatarios
beneficiados pasan a ser condóminos unos de otros.
En los casos en que la ley designa: hay condominio de
origen legal cuando nace como consecuencia de una disposición
legal, independientemente de la voluntad de los particulares.
La prescripción: posibilidad de que el condominio nazca por
usucapión.
DIFERENCIA ENTRE COMUNIDAD Y CONDOMINIO: no son sinónimos.
Entre ambas figuras existe una relación de género a especia. La
comunidad es el género, y el condominio, la especie.
Hay comunidad cuando un derecho o conjunto de derechos están
atribuidos a una pluralidad de sujetos, correspondiéndoles en común.
COMPARACIÓN CON OTROS ESTADOS COMUNITARIOS
CONDOMINIO SOCIEDAD
1) No hace nacer ningún ente 1) Hace surgir una nueva
nuevo. El titular del derecho de persona jurídica, que es la
dominio son cada uno de los titular del derecho de dominio
condóminos 2) Confiere a sus socios un
2) Es un derecho real que se derecho personal
tiene sobre una cosa 3) Solo puede surgir del
3) Puede surgir por varias acuerdo de voluntades
fuentes
CONDOMINIO COMUNIDAD HEREDITARIA
1) Solo puede recaer sobre 1) Existe también sobre
cosas bienes que no son cosas
2) La administración de la 2) La minoría no está
cosa común es decidida por la constreñida a conformarse con
mayoría la decisión de la mayoría y es
3) O bien es voluntario y el juez quien la otorga.
esencialmente precario o bien 3) Es forzada y esencialmente
es forzoso y en tal caso no hay transitoria
posibilidad de división 4) Nace solamente de la
4) Nace por muerte del muerte del causante
causante, por acuerdo de 5) La partición es forzosa
voluntades o por ley 6) La extinción se produce por
5) La partición es voluntaria o partición, que se puede hacer
forzosa por vía judicial o extrajudicial
6) La extinción se produce por
partición, que se puede hacer
por vía judicial o extrajudicial
CONDOMINIO COMUNIDAD CONYUGAL
1) La administración de la 1) La administración y
cosa común está regida por el disposición corresponde a cada
principio de la mayoría uno de los cónyuges.
2) Solamente puede recaer 2) Puede recaer sobre las
sobre las cosas cosas y sobre los derechos
3) Es esencialmente indivisible 3) Es, en principio, indivisible y
solo concluye por las causas
taxativamente enumeradas por
la ley
FACULTADES CON RELACIÓN A LA PARTE INDIVISA (Art. 1989):
“Cada condómino puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su
parte indivisa sin el asentimiento de los restantes condóminos. Los
acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin esperar el resultado de
la partición, que les es inoponible. La renuncia del condómino a su parte
acrece a los otros condóminos.”
Derecho a pedir la partición. (Art. 1997): “Excepto que se haya
convenido la indivisión, todo condómino puede, en cualquier tiempo,
pedir la partición de la cosa. La acción es imprescriptible.”
CLASIFICACIÓN:
A) Condominio sin indivisión forzosa: cuando la facultad
acordada por el artículo 1997 es ejercida por los titulares del
derecho real en toda su plenitud
B) Condominio con indivisión forzosa temporaria: cuando el
condómino no puede ejercer la acción de partición por tiempo
determinado. Caso de la indivisión por acuerdo de los condóminos
o partición nociva.
C) Condominio con indivisión forzosa perdurable: cuando
dicha facultad les esté vedada a los condóminos en forma
perpetua (condominio sobre accesorios indispensables y
condominio sobre muros, cercos y fosos)
CONDOMINIO SIN INDIVISIÓN FORZOSA
Es el condominio que no tiene imposibilidades para ser dividido. Las
partes pueden vender para dividir el condominio. Con la venta se
extingue el condominio y pasa a ser un dominio.
FACULTADES DE LOS CONDÓMINOS
A) Sobre la parte indivisa:
a) Facultad de enajenar y gravar: cada condómino puede
enajenar y gravar su parte indivisa
b) Darla en locación
c) Darla en comodato
d) Medidas cautelares
B) Sobre la parte divisa: facultades restringidas
a) Actos materiales de disposición, uso y goce: (art.
1986): “Uso y goce de la cosa. Cada condómino, conjunta o
individualmente, puede usar y gozar de la cosa común sin
alterar su destino. No puede deteriorarla en su propio interés u
obstaculizar el ejercicio de iguales facultades por los restantes
condóminos.”
Iusprohibendi: (art. 1988): “Uso y goce excluyente. El
uso y goce excluyente sobre toda la cosa, en medida
mayor o calidad distinta a la convenida, no da derecho a
indemnización a los restantes condóminos, sino a partir
de la oposición fehaciente y sólo en beneficio del
oponente.”
Un condómino tiene la facultad de prohibirle al otro que
realice actos que perjudiquen al resto. Necesita el
consentimiento de los demás condóminos
Obligaciones y responsabilidad de los condóminos
A) Aspecto interno:
a) Contribución a gastos de conservación y reparación
de la cosa común: (art. 1990): “Disposición y mejoras
con relación a la cosa. La disposición jurídica o material de la
cosa, o de alguna parte determinada de ella, sólo puede
hacerse con la conformidad de todos los condóminos. No se
requiere acuerdo para realizar mejoras necesarias. Dentro de
los límites de uso y goce de la cosa común, cada condómino
puede también, a su costa, hacer en la cosa mejoras útiles que
sirvan a su mejor aprovechamiento.” (art.
1991): “Gastos. Cada condómino debe pagar los gastos de
conservación y reparación de la cosa y las mejoras necesarias y
reembolsar a los otros lo que hayan pagado en exceso con
relación a sus partes indivisas. No puede liberarse de estas
obligaciones por la renuncia a su derecho.
El condómino que abona tales gastos puede reclamar intereses
desde la fecha del pago.”
b) Facultad de renuncia: (art. 1989): “Facultades con
relación a la parte indivisa. Cada condómino puede enajenar y
gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el
asentimiento de los restantes condóminos. Los acreedores
pueden embargarla y ejecutarla sin esperar el resultado de la
partición, que les es inoponible. La renuncia del condómino a su
parte acrece a los otros condóminos.”
B) Aspecto externo:
a) Deudas contraídas en pro de la comunidad: (art.
1992): “Deudas en beneficio de la comunidad. Si un condómino
contrae deudas en beneficio de la comunidad, es el único
obligado frente al tercero acreedor, pero tiene acción contra los
otros para el reembolso de lo pagado.
Si todos se obligaron sin expresión de cuotas y sin estipular
solidaridad, deben satisfacer la deuda por partes iguales. Quien
ha pagado de más con respecto a la parte indivisa que le
corresponde, tiene derecho contra los otros, para que le
restituyan lo pagado en esa proporción.”
ACCIÓN DE DIVISIÓN: en el condominio sin indivisión forzosa, cada
condómino puede ponerle fin en cualquier momento, pidiendo la división
de la cosa común, o sea, la partición.
PARTICIÓN: la partición consiste en la conversión de la parte ideal o
abstracta que le corresponde a cada condómino en una porción o lote
material equivalente a su interés en la cosa.
La parte indivisa se va a transformar en parte material. Producida la
partición se extingue el condominio.
Vías para tramitar la partición:
Extrajudicial: cuando acuerdan las partes. Por ejemplo: ponen
en venta la cosa.
Judicial: se tramita por la justicia, y se subasta la cosa.
Mixta: cuando la partición se inicia por vía judicial, pero en
medio del proceso, las partes se ponen de acuerdo y deciden
arreglarlo voluntariamente y ponen en venta la cosa.
Tipos de partición de condominio:
En especie: por ejemplo, uno se queda con el campo, otro con
el caballo y otro con la casa
En dinero: cuando se vende, se divide la parte en dinero que le
corresponde a cada ex condómino
Mixta: cuando se divide en especie y en dinero. Por ejemplo:
uno se queda con el caballo y dinero.
CONDOMINIO CON INDIVISIÓN FORZOSA TEMPORARIA
Es forzosa la indivisión. No se puede dividir. No obstante el plazo de
indivisión es limitado. No se puede pactar la indivisión por más de 10
años. El plazo se puede renovar, pero siempre por 10 años. La ley no
prevé un mínimo.
(Art. 1999): “Renuncia a la acción de partición. El condómino no
puede renunciar a ejercer la acción de partición por tiempo
indeterminado.”
(Art. 2000): “Convenio de suspensión de la partición. Los
condóminos pueden convenir suspender la partición por un plazo que no
exceda de diez años. Si la convención no fija plazo, o tiene un plazo
incierto o superior a diez años, se considera celebrada por ese tiempo. El
plazo que sea inferior a diez años puede ser ampliado hasta completar
ese límite máximo.”
Temporaria:
Por ley
Por convenio los condóminos deciden
no realizar la partición
Por acto de última voluntad
SUSPENSIÓN POR NOCIVIDAD DE LA PARTICIÓN
(Art. 2001): “Partición nociva. Cuando la partición es nociva para
cualquiera de los condóminos, por circunstancias graves, o perjudicial a
los intereses de todos o al aprovechamiento de la cosa, según su
naturaleza y destino económico, el juez puede disponer su postergación
por un término adecuado a las circunstancias y que no exceda de cinco
años. Este término es renovable por una vez.”
PARTICIÓN ANTICIPADA
(Art. 2002): “Partición anticipada. A petición de parte, siempre que
concurran circunstancias graves, el juez puede autorizar la partición
antes del tiempo previsto, haya sido la indivisión convenida u ordenada
judicialmente.”
PUBLICIDAD DE LA INDIVISIÓN O SU CESE
(Art. 2003): “Publicidad de la indivisión o su cese. Las cláusulas
de indivisión o el cese anticipado de la indivisión sólo producen efecto
respecto de terceros cuando se inscriban en el respectivo registro de la
propiedad.”
CONDOMINIO CON INDIVISIÓN FORZOSA PERDURABLE
Concepto: es perdurable porque nunca se va a poder producir la
partición. Los accesorios de la cosa también se van a transformar en
indivisión forzosa perdurable
Habrá indivisión forzosa perdurable cuando el condominio sea sobre
cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o
más heredades que pertenezcan a diversos propietarios, y ninguno de
los condóminos podrá pedir la división.
Es el caso de pasillos, calles, pozos o bebederos, canales de desagües,
que sean de uso común de dos o más heredades.
El condominio es con indivisión forzosa perdurable cuando por ley no se
puede dividir nunca.
Facultades de los condóminos: (art. 2005): “Uso de la cosa común.
Cada condómino sólo puede usar la cosa común para la necesidad de los
inmuebles a los que está afectada y sin perjudicar el derecho igual de
los restantes condóminos.”
CONDOMINIO SOBRE MUROS, CERCOS Y FOSOS
El régimen de la medianería configura un caso especial de condominio.
Por eso, se ubica como una de las dos secciones que conforman el Título
“Condominio con indivisión forzosa perdurable”. Porque es un tipo de
condominio con indivisión forzosa perdurable.
ENUMERACIÓN DE LOS DISTINTOS TIPOS DE MUROS
(Art. 2006): “Muro, cerco o foso. El muro, cerco o foso se denomina:
a) lindero, separativo o divisorio: al que demarca un inmueble y lo
delimita del inmueble colindante;
b) encaballado: al lindero que se asienta parcialmente en cada uno de
los inmuebles colindantes;
c) contiguo: al lindero que se asienta totalmente en uno de los
inmuebles colindantes, de modo que el filo coincide con el límite
separativo;
d) medianero: al lindero que es común y pertenece en condominio a
ambos colindantes;
e) privativo o exclusivo: al lindero que pertenece a uno solo de los
colindantes;
f) de cerramiento: al lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o
contiguo;
g) de elevación: al lindero que excede la altura del muro de cerramiento;
h) enterrado: al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento
a una construcción en la superficie.”
El artículo enumera los tipos de muro:
A) Divisorio: es el que demarca un inmueble y lo delimita del
inmueble colindante. El termino abarca todos los muros que
cumplen la función de marcar la línea divisoria de un lote respecto
de otro.
B) Encaballado: es el lindero que se asienta parcialmente en
cada uno de los inmuebles colindantes
C) Contiguo: es el lindero que se asienta totalmente en uno de
los inmuebles colindantes
D) Medianero: es el lindero que es común, y pertenece en
condominio a ambos colindantes.
E) Privativo: al lindero que pertenece a uno solo de los
colindantes
F) De cerramiento: al lindero de cerramiento forzoso, sea
encaballado o contiguo
G) De elevación: al lindero que excede la altura del muro de
cerramiento
H) Enterrado: al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de
cimiento a una construcción en la superficie
Desde el punto de vista físico: un muro puede ser de todos los
enumerados en el artículo 2006.
Desde el punto de vista jurídico: un muro (contiguo o encaballado)
se puede convertir en medianero. La medianera es una construcción
jurídica.
¿CUÁNDO UN MURO ES MEDIANERO? Un muro es medianero desde
el primer momento de su edificación, pertenece en condominio a ambos
vecinos. Es decir, el muro de cerramiento forzoso (contiguo o
encaballado) es medianero por imperio de la ley. El constructor tiene un
crédito de fuente legal contra su vecino (por la mitad de la pared y del
terreno si construyó en forma contigua; y por la mitad de la pared
solamente si construyó en forma encaballada) con 5 años de plazo para
cobrarlo. También tiene un crédito el condómino que soportó los gastos
de conservación o de reconstrucción.
RÉGIMEN LEGAL DE PAREDES DE CERRAMIENTO
Cerramiento forzoso urbano (Art. 2007): “Cada uno de los
propietarios de inmuebles ubicados en un núcleo de población o en sus
arrabales tiene frente al titular colindante, el derecho y la obligación
recíprocos, de construir un muro lindero de cerramiento, al que puede
encaballar en el inmueble colindante, hasta la mitad de su espesor.”
Cerramiento forzoso urbano: el cerramiento se presenta, en el
artículo como:
Cerramiento como facultad: en las zonas rurales
Cerramiento como obligación: en las zonas urbanas
Obligación correlativa: la pared medianera debe ser pagada por los
colindantes, la mitad cada uno. El costo incluye el material y la
albañilería.
Debe ser pagada por los dos porque la medianera les sirve a los dos.
Si una de las partes no quiere abonar la medianera se inicia un juicio de
medianería, y si la pared está en su terreno, debe pagar los materiales,
el cimiento, el albañil y la mitad del terreno de la parte que hizo el muro.
Para el cerramiento se puede encallar la pared en el terreno colindante.
Muro de cerramiento forzoso (Art. 2008): “El muro de cerramiento
forzoso debe ser estable, aislante y de altura no menor a tres metros
contados desde la intersección del límite con la superficie de los
inmuebles. Esta medida es subsidiaria de las que disponen las
reglamentaciones locales.”
La pared debe ser de hasta 3 metros de altura, debe ser sólida y de un
espesor considerable.
Adquisición de la medianería (Art. 2009): “El muro construido
conforme a lo dispuesto en el artículo 2008 es medianero hasta la altura
de tres metros. También es medianero el muro de elevación, si el titular
colindante de un derecho real sobre cosa total o parcialmente propia,
adquiere la copropiedad por contrato con quien lo construye, o por
prescripción adquisitiva.”
Cobro de la medianería (Art. 2014): “El que construye el muro de
cerramiento contiguo tiene derecho a reclamar al titular colindante la
mitad del valor del terreno, del muro y de sus cimientos. Si lo construye
encaballado, sólo puede exigir la mitad del valor del muro y de sus
cimientos.”
Condominio de árboles y arbustos (Art. 2034): “Es medianero el
árbol y arbusto contiguo o encaballado con relación a muros, cercos o
fosos linderos, tanto en predios rurales como urbanos.”
Perjuicio debido a un árbol o arbusto (Art. 2035): “Cualquiera de
los condóminos puede exigir, en cualquier tiempo, si le causa perjuicio,
que el árbol o arbusto sea arrancado a costa de ambos, excepto que se
lo pueda evitar mediante el corte de ramas o raíces.”
Reemplazo del árbol o arbusto (Art. 2036): “Si el árbol o arbusto se
cae o seca, sólo puede reemplazarse con el consentimiento de ambos
condóminos.”
