REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
UNIVERSIDAD CATÓLICA SANTA ROSA
ESCUELA DE DERECHO
DERECHO REGISTRAL
DERECHO REGISTRAL
Profesor: Autores:
Jefferson Pedrón Andrea Bastidas CI V-29.565.592
Yoliangel Rojas CI V-27.976.403
Maria Morales CI V-30.282.380
Ever Segovia CI V-17.266.632
Caracas, 22 de Octubre de 2024
INTRODUCCIÓN
El derecho registral es una rama del derecho que se encarga de regular los registros públicos,
es decir, aquellos donde se inscriben los actos jurídicos que tienen por objeto crear, transmitir,
modificar o extinguir derechos reales sobre bienes inmuebles. Estos registros tienen como
objetivo principal garantizar la seguridad jurídica en las transacciones inmobiliarias,
proporcionando certeza y publicidad a los derechos inscritos.
Concatenado a ello tenemos lo que es la publicidad registral, lo cual es un mecanismo que
brinda información a terceros sobre los derechos reales que recaen en los bienes inmuebles,
dicha publicidad registral ofrece seguridad jurídica para así obtener certeza sobre la
titularidad de los bienes inmuebles, nos ofrece también transparencia y protección de los
derechos, más adelante también encontraremos los principios regístrales los cuales se
caracterizan por.
El principio de legalidad, importante este principio ya que los registros públicos deben
ajustarse a lo establecido en la ley, igualmente encontraremos, el principio de prioridad donde
podemos apreciar que los derechos inscritos se ordenan cronológicamente, siendo los más
antiguos los primeros en la línea, siguiendo así el principio de publicidad del cual hablamos
un poco anteriormente y del cual estaremos igualmente hablando más a profundidad en este
trabajo y así cómo estos principios también se encontrará el principio de especialidad entre
otros. Por último tenemos las leyes que contemplan la actividad registral en Venezuela,
teniendo en cuenta la ley hipotecaria, la ley de registro civil y la ley de propiedad horizontal.
El derecho registral tiene como finalidad la publicidad registral teniendo como efecto la
seguridad absoluta para todas las personas en ella se incluyen las partes que son aquellas
entre quienes se polariza la relación jurídica y los terceros adquirentes que se denominan
como los destinatarios de la protección de la fe pública registral este es muy peculiar ya que
no se le opone lo no registrado ya que en el Derecho Venezolano lo Inscrito es lo que existe.
Tema 1. Derecho Registral
1.1. Concepto.
Es el conjunto de principios y normas que tiene por objeto regular los organismos estatales
encargados de registrar personas, actos, hechos documentos y derechos, así como también la
forma como han de practicarse esas registraciones, y los efectos y consecuencias jurídicas
que derivan de éstos.
Para Martínez Alegría: es «la disciplina jurídica que estudia los mecanismos y las
situaciones jurídicas encargadas según el ordenamiento positivo de la publicidad de las
relaciones y de los hechos jurídicos relativos a las personas y a los bienes, con la finalidad
general de conservar el orden y la seguridad jurídica dentro del Estado».
El Derecho Registral ha sido conceptuado como el conjunto de normas que regulan los
mecanismos e instituciones que realizan la publicidad registral de los hechos y relaciones
jurídicas referentes a las personas y los bienes.
Pascual Martín Pérez: » El Derecho Registral Objetivo es el conjunto de normas
reguladoras de aquellos bienes aptos para engendrar titularidades Erga Omnes, mediante la
publicidad del registro.
El concepto viene de tres premisas:
1.-La publicidad es necesaria para garantizar los cambios en la titularidad de todos aquellos
bienes susceptibles de ser objeto de garantías.
2.-La publicidad es indispensable, asimismo para determinar y garantizar una serie de
patrimonios que aparecen como un todo orgánico y al admitirse como objeto del tráfico
jurídico, exigen un instrumento registral adecuado para su constatación.
Las necesidades apremiantes del momento actual del tráfico jurídico nos demuestran que los
conceptos de derechos reales y derechos personales no son absolutos y tienden a ser
superados en la cambiante realidad jurídica.
En su obra: «Introducción al Derecho Registral», pensó en que si pudiese existir un
organismo registral único; el mismo sería creado por una Ley General con un carácter
puramente jurídico, prescindiendo de la distinción entre muebles e inmuebles, se diese
publicidad a los cambios que tienen lugar en la titularidad de estos bienes.
Para Cabanellas: «Es el conjunto de normas reguladoras de las relaciones jurídicas relativas
a aquellos bienes aptos para engendrar titularidades «Erga Omnes», mediante la publicidad
del registro».
Gran similitud entre la definición del Derecho Registral que nos da el Diccionario de Derecho
Usual del Cabanellas y ésta del profesor Martín Pérez, conteniendo ambos elementos
importantes que las hacen muy parecidas, sobre todo en el sentido de que «El Derecho
Registral se encarga de engendrar titularidades «Erga Omnes», que valen contra todos».
Pero el sistema registral no se limita a asegurar la publicidad de los actos jurídicos con el fin
de proporcionar certeza y protección al tráfico jurídico, sino que además produce distintos
efectos jurídicos, entre ellos la atribución de derechos sustantivos.
Por ejemplo, la publicidad que otorga el sistema registral puede producir la creación de
realidades jurídicas que se opongan a la realidad extrajurídica y prevalezcan sobre ella.
Los efectos de la publicidad registral se explican por medio de las normas que regulan el
funcionamiento de los distintos registros y por medio de los llamados principios registrales,
que son los que orientan la aplicación del derecho registral.
1.2. Caracteres:
1) Es un derecho regulador de la publicidad: consiste en la divulgación de una situación
jurídica a objeto del conocimiento de los interesados para la tutela de derechos y
seguridad del tránsito jurídico.
2) Es un derecho legitimador: impone credibilidad en el Registro.
3) Es un derecho protector: asegura y protege la confianza en la apariencia registral.
4) Carece de sustantividad: No puede considerarse una disciplina jurídica independiente,
sino como parte integrante del Derecho Civil.
5) Es un Derecho Autónomo.- Constituye una rama especial del Derecho Civil, en la
cual la mayor parte de las normas que regulan el procedimiento no están contenidas
en el Código Civil, sino en leyes y reglamentos especiales.
6) Es un Derecho Público.- Porque si bien al registrar acceden a la inscripción de
derechos privados, la inscripción persigue el bien común referido a los terceros que
puedan contratar con los titulares regístrales, bajo la fe del Registro.
7) Es un Derecho Limitativo.- Por cuanto el derecho registral es de número cerrado, o
sea que sólo admite al Registro los actos y contratos que la ley señala.
8) Es un Derecho Formalista.- El procedimiento registral está sujeto a etapas preclusivas
y requisitos de cumplimiento obligatorio para la inscripción o la denegatoria de
inscripción de los títulos.
4.-NATURALEZA JURÍDICA. POSICIONES Y CRÍTICAS:
Existen tres posiciones doctrinales básicas acerca de la ubicación del Derecho Registral en el
Derecho Público o en el Derecho Privado.
1.-Se considera como una disciplina independientemente del derecho, puede estar tanto en el
Derecho Público como en el Derecho Privado, debido a sus características especiales.
Crítica: Esta teoría es muy poco propicia para dar lugar a una visión exacta de su contenido,
caracteres y fines, más que todo por su amplitud.
2.-Los que opinan que el Derecho Registral carece de autonomía, pertenece éste al Derecho
Público o al Derecho Privado. Los que lo ubican en este último, lo hacen en el Derecho Civil
(Derecho de las Cosas).
Crítica: Sus partidarios se basan en el Código Civil como fuente del Derecho Registral, por
contemplar al Registro Civil y al Registro Público. Aquí sólo se contempla parte de su
contenido, pues el Derecho Registral no es solo el Registro Civil y el Registro Público.
3.-Los que consideran al Derecho Registral como parte del Derecho Público y lo ubican en el
Derecho Administrativo.
Crítica: No toman en cuenta la naturaleza de los hechos y relaciones inscribibles que son de
índole privada, ni tampoco que los efectos de los actos registrales no tienen carácter
administrativo.
Otras críticas:
● Fragmentación normativa: La legislación registral venezolana se encuentra dispersa
en diversos cuerpos legales, lo que dificulta una comprensión integral de la materia y
la aplicación coherente de sus principios.
● Escasa actualización: La legislación registral venezolana presenta ciertas lagunas y
desactualizaciones que no responden a las necesidades actuales del tráfico jurídico.
● Falta de digitalización: Si bien se han realizado avances en la digitalización de los
registros, aún persisten procesos manuales y burocráticos que entorpecen la eficiencia
y la transparencia del sistema.
Tema 2. LA PUBLICIDAD REGISTRAL .
LA PUBLICIDAD REGISTRAL: Es la actividad realizada por Registros y Notarías,
siguiendo las normas y procedimientos establecidos para tal fin por el ordenamiento jurídico
respectivo, con el fin de que el público interesado pueda conocer, a través de los asientos
registrales o notariales, la situación jurídica de las personas y bienes sujetos a ese régimen de
publicidad.
PUBLICIDAD DEL REGISTRO
Los Registradores darán a todo el que lo pida, copia simple o autorizada, de los instrumentos
que se hallen en su oficina, así como los que se hallen archivados como comprobantes de los
documentos.
Importancia de la Publicidad de los Actos Registrales
Por medio de la Publicidad Registral se facilita el acceso a cualquier persona para consultar e
investigar el dato que interesa en la negociación que se propone llevar a cabo, evita la
ocultación maliciosa de gravámenes, de doble venta, amplía y fomenta el ahorro de los
inversionistas grandes o pequeños que ven su propiedad garantizada, cuando figura inscrita
en un tipo de Registro exacto y seguro.
La Publicidad Registral está expresa en el Artículo 27 de la Ley de Registros y Notarías que
indica: “La publicidad registral reside en la base de datos del sistema automatizado de los
registros, en la documentación archivada que de ellas emanen y en las certificaciones que se
expidan”.
● PARTES: Son aquellas personas con posiciones civiles contradictorias, estas
personas en el Derecho Registral se denominan Otorgantes.
● TERCEROS: Es el que no está sujeto en la relación jurídica por estar fuera y no
haber participado en su formación o desenvolvimiento..
No es sujeto activo ni sujeto pasivo en una relación jurídica.
REQUISITOS PARA SER CLASIFICADO TERCERO REGISTRAL:
1) Debe tratarse de un Tercero subadquirente, su actuación debe ser de buena fe.
2) Debe adquirir de quien aparece en el registro como titular del bien o derecho.
3) Su adquisición debe ser a título oneroso.
4) Debe registrar su título de adquisición en la oficina de Registro competente
ejemplo
1ª “A” adquiere de “X”
2ª “B” adquiere de “A”
3ª “C” adquiere de “B” De donde «B» es tercero entre «A» y «X» y «C» es tercero entre «B»
y «A», no porque no hayan sido parte en el otro negocio jurídico sino porque ostentan un
derecho que se perjudicará con cada cambio que se opere en el registro.
El Tercero Registral es un Tercer Adquiriente que ha inscrito sus derechos y por esa razón no
puede afectarle los actos o contratos no inscritos, así como tampoco el derrumbe de la
titularidad de su causante por virtud de causa que no constaba en el Registro al inscribirse su
adquisición.
En el Derecho Registral Venezolano para el Tercer Adquiriente, lo inscrito y únicamente
inscrito existe, lo no inscrito no puede perjudicarle, es decir, el Tercero es mantenido en su
adquisición, ya que al mismo no se le puede oponer lo no registrado.
El Tercero Registral, para el Dr. Ángel Cristóbal Montes es «el destinatario de la protección
de la Fe Pública Registral, o aquel Tercer Adquiriente que, habiendo inscrito su derecho,
resulta protegido por la Fe Pública Registral y ello con indiferencia de cuál sea la extensión e
intensidad con que juegue el referido principio en uno u otro concreto ordenamiento».
Ejemplo: Pedro compra una casa a Juan, quien figura como propietario en el Registro de la
Propiedad. Pedro, como tercero registral, tiene derecho a confiar en que Juan es el verdadero
propietario de la casa y que no existen otros derechos reales que limiten su propiedad. Si
posteriormente se descubre que María tiene un derecho real sobre la casa (por ejemplo, una
hipoteca no inscrita), Pedro podrá oponer este derecho a María, ya que actuó de buena fe al
confiar en la información registral.
efecto
Los efectos que procura el Principio de la Fe Pública Registral provoca una legitimación de
disposición en cuya virtud el titular puede actuar como si fuera titular real del Derecho
Registrado, pero no alcanza a convalidad los otros presupuestos y elementos del Título
Adquisitivo. En consecuencia, si el acto adquisitivo es inválido, el acto podrá ser impugnado
por el verdadero titular, porque éste no ha perdido el derecho enajenado por el titular registral
por acto dispositivo inválido, así como tampoco como resultado de esto, el causahabiente lo
ha adquirido.
Los efectos de la protección registral, que en el Principio de la Fe Pública Registral
proporciona al Tercer Adquiriente que inscribe, tiene lugar cuando el Título Adquisitivo del
mismo sea intrínsecamente válido, y cuando el Tercer Adquiriente llene los siguientes
requisitos:
a.-Que el tercero haya registrado su título adquisitivo.
b.-Que exista una previa registración a favor del transferente del derecho transmitido o
gravado.
c.-Que la adquisición sea a Título Oneroso.
d.-Que el Tercero haya adquirido de buena fe.
Estas características debe poseerlas el Tercero conjuntamente.
PRINCIPIOS JURIDICOS REGISTRALES.-
Son axiomas que sirven de fundamentos inmediatos a las disposiciones jurídicas registrales.
Francisco Luces:
«Los Principios Registrales son aquellas ideas o directrices básicas en la que inspira la
ordenación registral, extraídas por vías de síntesis a través de sucesivas abstracciones de las
normas particulares que la integran»
Sanz Fernández:
«Los Principios Registrales son las reglas fundamentales que sirven de base al sistema
registral de un país determinado y que pueden obtenerse por inducción o abstracción de los
diversos preceptos del Derecho Positivo».
Roca Sastre:
«Se refiere a los Principios como síntesis o condenación técnica del ordenamiento jurídico
registral en una serie sistemática de bases fundamentales, capitales, orientaciones o líneas
directrices del sistema».
UTILIDAD E IMPORTANCIA DE LOS PRINCIPIOS REGISTRALES.-
Los Principios Registrales se utilizan para la interpretación del Derecho Registral
(entendiendo como conjunto de normas), esa interpretación según las personas que las
realicen pueden ser: Registradores, Notarios, Cónsules, Jefes Civiles, Jueces. De ésta se
deriva otra aplicación de los Principios Registrales, que se refiere a la creación de la
Jurisprudencia en materia Judicial Registral.
Otra aplicación es la utilización de los Principios Registrales en la orientación de la
aplicación del Derecho Registral. Los Principios Registrales orientan al Legislador en la
creación de nuevas normas jurídicas registrales tanto en casos de reforma parcial o total. Los
Principios Registrales sirven para el estudio del Derecho Registral.
PRINCIPIOS REGISTRALES Y SU APLICACIÓN EN VENEZUELA:
De acuerdo con la Ley de Registros y Notarias los principios registrales o principios del
derecho registral están enumerados desde el artículo 4 al artículo 9, los cuales son:
Principio de rogación
Artículo 4°. La presentación de un documento dará por iniciado el procedimiento registral, el
cual deberá ser impulsado de oficio hasta su conclusión, siempre que haya sido debidamente
admitido.
Principio de prioridad
Artículo 5°. Todo documento que ingrese al Registro deberá inscribirse u otorgarse con
prelación a cualquier otro presentado posteriormente, salvo las excepciones establecidas en
esta Ley.
Principio de especialidad
Artículo 6°. Los bienes y derechos inscritos en el Registro, deberán estar definidos y
precisados respecto a su titularidad, naturaleza, contenido y limitaciones.
Principio de consecutividad
Artículo 7°. De los asientos existentes en el Registro, relativos a un mismo bien, deberá
resultar una perfecta secuencia y encadenamiento de las titularidades del dominio y de los
demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus
modificaciones, cancelaciones y extinciones.
Principio de legalidad
Artículo 8°. Sólo se inscribirán en el Registro los títulos que reúnan los requisitos de fondo y
forma establecidos por la ley.
Principio de publicidad
Artículo 9°. La fe pública registral protege la verosimilitud y certeza jurídica que muestran
sus asientos. La información contenida en los asientos de los registros es pública y puede ser
consultada por cualquier persona.
Tema 4. Leyes que contemplan la Actividad Registral en Venezuela
Enumerar las Leyes que rigen la Actividad registral en nuestro país y con sus propias
palabras definir su importancia.
1. Ley de Registros y Notarías:
Esta ley es el principal instrumento legal que regula la organización, funcionamiento y
administración de los registros públicos y las notarías en Venezuela. Establece los requisitos
para la inscripción de los actos y derechos, los procedimientos a seguir y las competencias de
los registradores y notarios.
2. Código Civil:
Aunque no es una ley específica de registros, el Código Civil contiene disposiciones
importantes sobre los derechos reales, la propiedad y los contratos, que tienen una estrecha
relación con la actividad registral. Establece los requisitos para la adquisición y transmisión
de los derechos reales y la necesidad de inscribirlos en los registros correspondientes.
3. Ley Orgánica de Registro Civil:
Esta ley regula el Registro Civil, que es el encargado de inscribir los hechos vitales de las
personas (nacimientos, matrimonios, defunciones) y otros actos relacionados con el estado
civil. La inscripción en el Registro Civil es fundamental para la determinación de la identidad
de las personas y para el ejercicio de sus derechos.
4. Ley del Registro Mercantil:
Esta ley regula el Registro Mercantil, que tiene como finalidad inscribir a los comerciantes
individuales y sociales, así como los actos y contratos relacionados con su actividad
empresarial. La inscripción en el Registro Mercantil es necesaria para la constitución y
funcionamiento de las sociedades mercantiles y para la publicidad de los actos y contratos
mercantiles.
CONCLUSIÓN
El Derecho Registral es un pilar fundamental del ordenamiento jurídico, ya que garantiza la
seguridad jurídica, la certeza en las relaciones jurídicas y la protección de los derechos de los
particulares. Al proporcionar publicidad, legalidad y legitimación a los actos y derechos
inscritos, el sistema registral fomenta la confianza en el tráfico jurídico y facilita las
transacciones comerciales.
La publicidad registral es un principio fundamental del derecho registral que garantiza la
seguridad jurídica y la certeza en las relaciones jurídicas. Al hacer públicos los actos jurídicos
y los derechos reales, se protege a los adquirentes de buena fe y se fomenta la inversión.
Los principios registrales son la columna vertebral del sistema registral y orientan la
interpretación y aplicación de las normas. Estos principios garantizan la seguridad jurídica, la
certeza en las relaciones jurídicas y la protección de los terceros de buena fe.
El marco legal venezolano que regula la actividad registral es un conjunto de normas
interrelacionadas que garantizan la seguridad jurídica en las transacciones y la protección de
los derechos de los ciudadanos. Entre las leyes que cumplen un papel fundamental en el
sistema registral venezolano se encuentran: Ley de Registros y Notarías, Código Civil, Ley
Orgánica de Registro Civil y Ley del Registro Mercantil.
Finalmente, es importante destacar que el sistema del registro, como cualquier otro, está
sujeto a constantes cambios y actualizaciones para adaptarse a las nuevas realidades sociales
y económicas.
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS
Marquez, J. (2018) Del derecho registral y su importancia.
Nuñez, A. (2014) Publicidad registral.
https://expedientesdedominio.es/blog/derecho-registral/
https://derechovenezolano.wordpress.com/2012/11/05/la-publicidad-registral/
Ley de Registros y Notarías. Gaceta Oficial N° 6.668 Ext. Del 16 de diciembre de 2021.
