INTRODUCCION
La propiedad horizontal emerge en el dinámico escenario del desarrollo
urbano venezolano como una figura jurídica de capital importancia, respondiendo a la
creciente necesidad de optimizar el espacio y facilitar el acceso a la vivienda y a
locales comerciales en un entorno cada vez más vertical. Este régimen especial de
propiedad, que amalgama el derecho individual y exclusivo sobre un apartamento o
local con la copropiedad forzosa sobre las áreas y bienes comunes, constituye el pilar
fundamental para la organización y convivencia en la mayoría de los edificios y
conjuntos residenciales del país.
El presente trabajo se adentra en el estudio de la propiedad horizontal en
Venezuela, un sistema que redefine el concepto tradicional de propiedad y establece
un marco normativo para las relaciones entre copropietarios. La coexistencia de
derechos y obligaciones, tanto individuales como colectivos, exige una regulación
detallada que garantice la armonía, el adecuado mantenimiento de la infraestructura y
la toma de decisiones en pro del bienestar común.
El instrumento legal que rige esta materia es la Ley de Propiedad Horizontal,
promulgada originalmente en 1958 y reformada posteriormente en 1983. Esta ley no
solo define los elementos que componen este régimen especial, sino que también
establece la estructura administrativa indispensable para su funcionamiento: la
Asamblea General de Copropietarios como órgano máximo de decisión, la Junta de
Condominio como ente ejecutor y de vigilancia, y el Administrador como gestor de
los asuntos cotidianos del inmueble.
La relevancia de la Ley de Propiedad Horizontal trasciende el ámbito
meramente legal para convertirse en un instrumento de orden social. Su correcta
aplicación y comprensión son esenciales para solventar los conflictos que, de manera
natural, surgen de la vida en comunidad, desde el uso de las áreas comunes y el pago
de las cuotas de condominio hasta la realización de mejoras en el edificio.
A lo largo de este análisis, se explorarán en profundidad los principios rectores
de la propiedad horizontal, las disposiciones fundamentales de la ley que la regula, y
los derechos y deberes que de ella emanan para los copropietarios. Asimismo, se
abordará la importancia de esta figura en el contexto social y económico de
Venezuela, destacando su papel en la configuración del paisaje urbano y en la
promoción de un modelo de convivencia ciudadana basado en el respeto y la
colaboración.
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LA PROPIEDAD HORIZONTAL
En Venezuela, la propiedad horizontal (Ley de Propiedad Horizontal) es un
régimen legal que regula la propiedad y administración de edificios o conjuntos
residenciales divididos en unidades privadas (apartamentos, locales, etc.) y áreas
comunes. Esta ley define los derechos y obligaciones de los propietarios
(copropietarios), establece las normas para la administración del condominio y el uso
de las áreas comunes. La LPH venezolana es una legislación que regula las relaciones
entre los propietarios y ocupantes de un edificio o conjunto residencial. Establece las
normas para la administración, uso y disfrute de las áreas comunes y privadas dentro
del inmueble.
Elementos clave de la Ley de Propiedad Horizontal ( LPH ) venezolana:
a) Copropiedad: La LPH establece que los propietarios son copropietarios tanto del
inmueble en sí como de las áreas comunes.
b) Asamblea General: Es el órgano máximo de decisión en una comunidad bajo la
LPH, donde se toman las decisiones importantes relacionadas con el edificio.
c) Administrador: Encargado de gestionar y administrar el edificio según lo
establecido por la LPH.
d) Cuotas condominiales: Los propietarios deben contribuir económicamente al
mantenimiento y funcionamiento del edificio a través del pago regular de cuotas
condominiales.
Obligaciones y derechos bajo la Ley de Propiedad Horizontal Venezuela:
a) Obligaciones: Los propietarios tienen la responsabilidad de cumplir con las
normas establecidas por la LPH, así como pagar las cuotas condominiales
correspondientes.
b) Derechos: Los propietarios tienen derecho a participar en las decisiones tomadas
en la Asamblea General, así como a disfrutar y hacer uso adecuado tanto de su
propiedad privada como de las áreas comunes.
El artículo 1 de la LPH define qué son estas unidades y establece que pueden
pertenecer a diferentes propietarios.
La LPH establece las relaciones entre los propietarios, sus derechos y
obligaciones, así como la creación de condominios. La ley también regula la
administración de los bienes comunes, como las escaleras, ascensores, jardines, entre
otros.
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Además de la LPH, la propiedad horizontal también se fundamenta en:
- El Código Civil:
El Código Civil Venezolano establece los principios generales sobre la propiedad y la
copropiedad.
- Principios generales del derecho:
La propiedad horizontal se rige por los principios generales del derecho, como la
buena fe, la equidad y la prohibición del abuso del derecho.
- La costumbre:
En algunos casos, la costumbre local también puede influir en la aplicación de la
LPH.
- El reglamento de copropiedad:
Cada condominio puede tener su propio reglamento, que regula aspectos específicos
de la convivencia y la administración.
- Jurisprudencia:
La jurisprudencia judicial también contribuye a la interpretación y aplicación de la
LPH.
Es una propiedad especial que se constituye exclusivamente sobre
edificios divididos en apartamentos o locales que pueden ser aprovechados
independientemente. La propiedad horizontal tiene como principal
característica que en ella coexisten dos clases de derecho de propiedad.
¿El pago de las cuotas correspondientes a los gastos de condominio es
obligatorio?
Sí, es obligatorio la contribuciones a los gastos comunes del condominio.
● Según el Artículo 14 de la LPH, todos los propietarios deben contribuir a los
gastos comunes del condominio en proporción a sus cuotas de participación
(Artículo 7 de la LPH).
● Estos gastos incluyen mantenimiento, reparaciones, servicios comunes, y otros
acordados en asamblea.
● El incumplimiento del pago puede llevar a sanciones, como la exigibilidad
judicial de las deudas (Artículo 14) o incluso la obligación de vender los
derechos del propietario moroso (Artículo 39).
¿Quienes son los actores en la administración y gestión de un Condominio?
El artículo 18 de la LPH establece que la administración del condominio corresponde
a tres órganos principales, estos Órganos de Administración son:
1. Asamblea General de Copropietarios.
2. Junta de Condominio.
3. Administrador.
¿Cuáles son las facultades de la Asamblea de Propietarios?
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La Asamblea de Propietarios es el órgano máximo de decisión en un condominio. Sus
facultades incluyen:
● Aprobar el presupuesto anual y las cuotas de mantenimiento (Artículo 11
LPH).
● Elegir o remover al Administrador y a los miembros de la Junta de
Condominio (Artículo 18 LPH).
● Tomar decisiones sobre mejoras, reparaciones y obras en las áreas comunes
(Artículo 9 LPH).
● Modificar el documento de condominio (requiere unanimidad, Artículo 29
LPH).
● Resolver conflictos y aplicar sanciones a propietarios que incumplen con sus
obligaciones (Artículo 39 LPH).
¿Cuáles son las facultades de la Junta de Condominio?
La Junta de Condominio es el órgano ejecutivo que supervisa la administración del
condominio. Sus facultades incluyen:
● Convocar asambleas de propietarios en caso de urgencia (Artículo 18 LPH).
● Supervisar al Administrador y proponer su destitución si es necesario
(Artículo 18 LPH).
● Velar por el uso correcto de las áreas comunes y hacer cumplir el reglamento
de convivencia (Artículo 18 LPH).
● Controlar los fondos del condominio y asegurar que se usen correctamente
(Artículo 18 LPH).
● Ejercer las funciones del Administrador si éste no ha sido designado (Artículo
18 LPH).
¿Cuáles son las funciones del Administrador de Condominio y quién puede
ejercerlo?
El Administrador es el responsable de la gestión diaria del condominio. Sus funciones
incluyen:
● Cuidar y vigilar las áreas comunes (Artículo 20 LPH).
● Recaudar las cuotas de mantenimiento y gestionar los gastos comunes
(Artículo 20 LPH).
● Realizar reparaciones menores y actos urgentes de administración (Artículo 20
LPH).
● Llevar la contabilidad y presentar informes anuales de su gestión (Artículo 20
LPH).
● Representar al condominio en asuntos legales relacionados con la
administración (Artículo 20 LPH).
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¿Quién puede ejercer el cargo de administrador de condominio?
● El Administrador puede ser una persona natural o jurídica designada por la
Asamblea de Propietarios Artículo 19 LPH, su responsabilidad en el ejercicio
de sus funciones, se rige por las normas del mandato el cual, su regulación está
establecido en el Código Civil a partir del Artículo 1692 en adelante.
● Puede ser un propietario o un profesional externo (como un administrador de
condominios).
¿Los propietarios no titulares, inquilinos o familiares pueden pertenecer a la
Junta de Condominio?
Los propietarios no titulares no pueden integrar la junta de condominio.
● Según el Artículo 18 de la LPH, la Junta de Condominio debe estar integrada
por propietarios, es decir, personas que sean titulares de un apartamento o
local en el condominio.
● Los no propietarios (por ejemplo, inquilinos o arrendatarios) no tienen derecho
a formar parte de la Junta de Condominio, ya que no son titulares de la
propiedad.
● Sin embargo, los no propietarios pueden participar en las asambleas como
representantes de los propietarios, si tienen una autorización por escrito.
● Si la Junta de condominio establece por ejemplo: Comisiones de Trabajo,
Cuadrillas de condominio, Delegados de calles, todos son libres de participar
para ayudar en las distintas áreas que se establezcan en función de las mejoras
y organización eficiente del condominio.
La Ley de Propiedad Horizontal regula todo lo relacionado con los derechos
de los propietarios de forma separada sobre pisos, apartamentos o locales de un
edificio, pero que, a su vez, generan obligaciones en común, como por ejemplo el
pago del condominio. La Propiedad Horizontal, en la cual se dividen diversas partes
de un inmueble en propiedades separadas (locales, apartamentos o pisos), para que
pertenezcan a varios propietarios, es un hecho antiquísimo que se debe a diversos
factores, a saber:
1) la densidad poblacional en sitios urbanos;
2) el fenómeno del urbanismo en centros de alta población;
3) la necesidad familiar de orden económico-social de agruparlos en centros poblados
modernos.
El edificio es un todo integrado por:
1) las unidades vendibles, locales o apartamentos que son divisiones del
inmueble, el dueño de las unidades apropiables tiene en éstas las mismas
aptitudes que el dominio de la propiedad individual, pero pasa por estar obligado
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a respetar el derecho de los demás condóminos en las demás partes del
inmueble, pues la unidad de la que él es propietario forma parte del inmueble mayor
en copropiedad, indivisible.
2) Los servicios comunes, que también son cosas de esta misma índole y que están
constituidos por todos los componentes físicos y mecánicos para prestar al
inmueble aquellos servicios necesarios para el desenvolvimiento de las personas en su
hábitat, tales como: la electricidad, el agua potable, la descarga de aguas servidas,
entre otros Puede suceder que en una parcela de terreno se construya más de una
unidad de vivienda de las conocidas como casas o quintas; entonces:
este inmueble estaría sometido al Régimen de Propiedad Horizontal? La respuesta es
afirmativa, pues aunque las unidades (casas) ocupen un área específica de la parcela
total, las mismas integran un todo con las demás casas construidas en la parcela,
tienen áreas y servicios comunes.
En la época ROMANA; sobretodo en el Imperio, por lo denso de la población,
que alcanzó aproximadamente la cantidad de un millón doscientas mil personas
(1.200.000) hubo la necesidad de construir un nuevo tipo de sistema de viviendas,
casas altas destinadas a varios ocupantes (INSULAE) en sustitución de casas
unifamiliares (DOMUS), aunque la propiedad horizontal no la concibieron
jurídicamente, sino que esa división operaba de facto. La Comunidad de los pisos no
sólo se funda en lo que señala la precitada disposición Gala, sino también cuando
expresa que “las paredes maestras y el techo estarán a cargo de todos”, ello implica
que el derecho sobre esas cosas también es común. Dicho artículo se va a
constituir en el establecimiento legislativo de la propiedad separada que a la
vez integra una comunidad jurídica de la especie.
El Artículo 1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es fundamental porque
establece el alcance y los principios básicos de la propiedad horizontal en Venezuela.
Para interpretar correctamente este artículo y otros relacionados, es importante
entender su contenido y cómo se aplica en la práctica. A continuación, te explico
cómo interpretaría el Artículo 1 y cómo se relaciona con otros artículos de la LPH.
Texto del Artículo 1 de la LPH
Artículo 1º. - Los diversos apartamentos y locales de un inmueble podrán pertenecer
a distintos propietarios de acuerdo con las disposiciones de la presente Ley y, en
cuanto no se opongan a éstas las del Código Civil.
A los efectos de esta Ley, sólo se considerará como apartamento o local a la parte de
un edificio susceptible de aprovechamiento independiente, que tenga salida a la vía
pública directamente o a través de un determinado espacio común, sea que ocupe
todo, o una fracción de un piso o más de uno.
Interpretación del Artículo 1
1. Principio de la Propiedad Horizontal:
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● El Artículo 1 establece que un inmueble (edificio o conjunto residencial)
puede estar dividido en apartamentos o locales que pertenecen a distintos
propietarios.
● Esto significa que, aunque el edificio es una estructura única, cada
apartamento o local es una unidad independiente que puede ser propiedad de
una persona distinta.
2. Definición de Apartamento o Local:
● El artículo define qué se considera un apartamento o local:
○ Debe ser una parte del edificio que tenga aprovechamiento
independiente, es decir, que pueda ser utilizado de manera autónoma
(por ejemplo, como vivienda o comercio).
○ Debe tener salida a la vía pública, ya sea directamente o a través de un
espacio común (como un vestíbulo o pasillo).
○ Puede ocupar todo un piso, una fracción de un piso, o incluso más de
un piso.
3. Relación con el Código Civil:
● El artículo menciona que las disposiciones de la LPH se aplican en cuanto no
se opongan al Código Civil. Esto significa que, en caso de conflicto entre la
LPH y el Código Civil, prevalece la LPH, ya que es una ley especial que
regula específicamente la propiedad horizontal.
Relación con Otros Artículos de la LPH
El Artículo 1 es la base para entender otros artículos de la LPH, ya que
establece los principios fundamentales de la propiedad horizontal. A continuación, te
explico cómo se relaciona con otros artículos clave:
1. Artículo 5: Cosas Comunes
● El Artículo 5 enumera las cosas comunes del edificio, como los cimientos,
techos, ascensores, áreas verdes, etc.
● Estas cosas comunes son de uso y disfrute de todos los propietarios, tal como
lo establece el Artículo 1, que define que cada apartamento o local es
independiente pero comparte las áreas comunes.
2. Artículo 7: Cuotas de Participación
● El Artículo 7 establece que a cada apartamento se le atribuye una cuota de
participación en relación al valor total del inmueble.
● Esto está relacionado con el Artículo 1, ya que cada apartamento o local es
una unidad independiente, pero su propietario tiene derechos y obligaciones
sobre las cosas comunes, según su cuota de participación.
3. Artículo 18: Órganos de Administración
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● El Artículo 18 establece que la administración del condominio corresponde a
la Asamblea General de Copropietarios, la Junta de Condominio y el
Administrador.
● Esto se basa en el principio del Artículo 1, que reconoce que, aunque los
apartamentos son independientes, los propietarios deben organizarse para
gestionar las áreas comunes.
4. Artículo 26: Documento de Condominio
● El Artículo 26 regula el documento de condominio, que es el acta constitutiva
del régimen de propiedad horizontal.
● Este documento debe contener la descripción del inmueble, las cuotas de
participación y las normas de convivencia, tal como lo establece el Artículo 1,
que define la naturaleza de los apartamentos y locales.
Ejemplos Prácticos de Aplicación del Artículo 1
Ejemplo 1: Apartamento con Salida Independiente
● Situación: Un edificio tiene un apartamento en el primer piso con salida
directa a la calle.
● Aplicación del Artículo 1: Este apartamento cumple con la definición del
Artículo 1, ya que tiene aprovechamiento independiente y salida a la vía
pública. Por lo tanto, puede ser propiedad de una persona distinta a los demás
propietarios del edificio.
Ejemplo 2: Local Comercial en un Edificio Residencial
● Situación: Un edificio residencial tiene un local comercial en la planta baja.
● Aplicación del Artículo 1: El local comercial cumple con la definición del
Artículo 1, ya que tiene aprovechamiento independiente y salida a la vía
pública. Puede ser propiedad de una persona distinta a los propietarios de los
apartamentos.
Ejemplo 3: Áreas Comunes en un Condominio
● Situación: Un condominio tiene áreas verdes y un estacionamiento
compartido.
● Aplicación del Artículo 1: Aunque los apartamentos son independientes, las
áreas comunes (como las áreas verdes y el estacionamiento) son de uso y
disfrute de todos los propietarios, según lo establece el Artículo 5 de la LPH.
Disposiciones finales sobre el Artículo 1 LPH Venezuela
El Artículo 1 de la LPH es la base para entender la propiedad horizontal en
Venezuela, ya que define qué es un apartamento o local y establece que pueden
pertenecer a distintos propietarios. Este artículo se relaciona con otros artículos de la
LPH, como los que regulan las cosas comunes, las cuotas de participación, la
administración del condominio y el documento de condominio. Su interpretación es
clave para aplicar correctamente la ley en la práctica.
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CONCLUSION
A lo largo de este análisis, ha quedado de manifiesto que el régimen de propiedad
horizontal es una estructura jurídica y social indispensable en el panorama venezolano
contemporáneo. Más que una simple modalidad de tenencia de inmuebles, constituye
el andamiaje sobre el cual se edifica la convivencia diaria de millones de personas,
regulando la compleja interacción entre los derechos de propiedad individual y las
obligaciones derivadas de la copropiedad de bienes y servicios comunes.
La Ley de Propiedad Horizontal, a pesar de sus décadas de vigencia, sigue siendo el
pilar normativo fundamental que ofrece las herramientas para la administración,
conservación y toma de decisiones dentro de las comunidades inmobiliarias. Ha
demostrado ser un marco resiliente que establece los roles y responsabilidades de los
órganos de administración —Asamblea de Copropietarios, Junta de Condominio y
Administrador—, buscando siempre el equilibrio y el bienestar colectivo.
Sin embargo, el estudio de su aplicación práctica revela importantes desafíos,
agudizados por el contexto socioeconómico actual del país. La alta morosidad en el
pago de las cuotas de condominio, la dificultad para alcanzar consensos en las
asambleas, el deterioro de la infraestructura por falta de mantenimiento y la creciente
complejidad de los conflictos vecinales son realidades que ponen a prueba la
efectividad de la ley. Estos obstáculos no solo comprometen la calidad de vida de los
residentes, sino que también atentan contra la preservación y valorización de su
patrimonio.
En este sentido, la conclusión ineludible es que, si bien el marco legal provee una
base sólida, la viabilidad y el éxito del régimen de propiedad horizontal dependen, en
última instancia, del compromiso, la participación activa y la cultura ciudadana de los
copropietarios. La educación sobre los deberes y derechos que implica vivir en
comunidad, así como la adopción de mecanismos alternativos de resolución de
conflictos, se presentan como herramientas cruciales para superar las dificultades.
De cara al futuro, se vislumbra la necesidad de una eventual modernización de la ley
que incorpore soluciones a problemáticas actuales no previstas en su redacción
original, como el uso de tecnologías para la celebración de asambleas virtuales o la
gestión de alquileres de corta duración.
En síntesis, la propiedad horizontal en Venezuela es un microcosmos de la sociedad.
Su correcto funcionamiento es un reflejo de la capacidad de sus miembros para
organizarse, cooperar y respetar normas en pro de un objetivo común. Fortalecer las
comunidades de copropietarios y asegurar la correcta aplicación de su ley no es solo
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una cuestión de administración inmobiliaria, sino un paso fundamental para la
construcción de una convivencia ciudadana más armónica y sostenible.
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS
● Ley Especial de Propiedad Horizontal: Gaceta Oficial N° 5.859 Extraordinario
del 30/12/2008.
● Código Civil Venezolano: Regula aspectos generales relacionados con la
propiedad y los derechos reales.
● Referencia bibliográfica:
Ley Especial de Propiedad Horizontal (Gaceta Oficial N° 5.859 Extraordinario
del 30/12/2008).
● Mendoza, J. (2015). Manual Práctico sobre Propiedad Horizontal en
Venezuela.
● García, R. (2017). Comentarios a la Ley Especial sobre Propiedad Horizontal.
● Ley de Propiedad Horizontal:
https://www.asambleanacional.gob.ve/storage/documentos/leyes/ley-de-ref-
20220405162447.pdf
● Código Civil Venezolano:
https://www.asambleanacional.gob.ve/storage/documentos/leyes/ley-de-ref-
20220406152223.pdf
https://www.suscerte.gob.ve/wp-content/uploads/2022/10/Codigo_Civil.pdf
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