•La Hipoteca
Es un derecho real constituido sobre los bienes del deudor o de un tercero en
beneficio de un acreedor, para asegurar sobre estos bienes, el cumplimiento de
una obligación.
•Caracteres de la Hipoteca
1-La hipoteca es un derecho real de garantía es aquel que tiene como finalidad
asegurar el cumplimiento de una obligación, constituyendo trabas para impedir la
enajenación de la cosa que está destinada a responder al titular del crédito o
derecho. Está garantía real hipotecaria en principio sólo puede constituirse sobre
bienes inmuebles, pero también puede constituirse sobre bienes muebles. El
derecho real de garantía es oponible a todos y permite al acreedor hipotecario
ejercer su poder sobre los bienes hipotecados, le confiere al acreedor hipotecario:
-El derecho de hacer ejecutar la cosa para la satisfacción de su crédito.
-Derecho de preferencia para cobrarse con el producto del remate de la cosa
hipotecada por encima de los demás acreedores.
-Derecho de persecución de ese bien donde se encuentre y en las manos de
quien se encuentre, para traerlo al remate judicial con el mismo propósito anterior.
2-La Hipoteca es Un Derecho Accesorio: Es un derecho accesorio, en virtud de
que para su existencia presupone la existencia y validez de una obligación
principal, a la cual garantiza. Al deudor le asiste el derecho de oponer las
siguientes:
_Excepciones personales: destinadas a extinguirla obligación, por
circunstancias que dependen o son inherentes a la persona obligada.
_Excepciones Reales: Son aquellas que están destinadas a dejar sin efecto las
pretensiones de acreedor, basadas en circunstancias objetivas inherentes al
crédito o a la garantía.
3-La hipoteca no confiere al acreedor hipotecario los derechos de uso, goce
y disposición de la cosa hipotecada: la hipoteca no confiere la transferencia de
la posesión del bien al acreedor, la tenencia y posesión de la cosa queda en poder
del constituyente o propietario de la misma.
4-La hipoteca es un contrato solemne: La hipoteca es un contrato solemne,
porque necesita de la escritura y del registro correspondiente para surtir sus
efectos y ser eficaz. La hipoteca no se perfecciona ni por el consentimiento
legítimamente manifestado, ni por la tradición de la cosa, en tal sentido, no es un
contrato consensual sino solemne porque está sometido a la solemnidad de la
escritura pública, sin la cual no tendría ningún valor.
5-La hipoteca tiene como Fundamento Bienes Muebles e Inmuebles.
6-La Hipoteca es un derecho especial: para que pueda tener efecto la hipoteca,
además de la publicidad, se requiere la designación especial de los bienes sobre
los cuales debe ser constituida. Debe hacerse, conforme a la naturaleza de los
bienes, su situación, linderos, nombre especifico si lo tiene, el estado Parroquia o
municipio donde está ubicado, individualización. Otro de los requisitos es la
especificación de la cantidad de dinero por la cual se constituye la hipoteca. El
fundamento de esta determinación es facilitar a terceros el conocimiento con
exactitud de la totalidad de gravámenes que afectan al inmueble, para así evitar
posibles componendas fraudulentas entre el acreedor y deudor, también permite la
graduación de la hipoteca.
7-La Hipoteca es un Derecho Indivisible: si el deudor o cualquiera de sus
herederos cancelan una parte de la deuda, no pueden solicitar que se declare libre
una parte del bien hipotecado. La ley establece dos acepciones:
a-La Primera: se dan protección de los adquirientes de apartamentos en
Propiedad Horizontal. (Artículos 33, 7, 25,26 de la Ley de Propiedad Horizontal; y
1877, 1885 CCV.
b-La Segunda: se da en protección de los adquirientes de parcelas rurales o
urbanas, de las cuales se hubiese hecho oferta pública. (Artículos: 13,6, y 10de la
Ley de ventas y parcelas; y 1877 CCV).
•Publicidad de la Hipoteca
Principio general consagrado en el Art. 1.879 CCV. La hipoteca no tiene efecto
si no se ha registrado con arreglo a lo dispuesto en el CCV. Nuestra legislación
acoge el principio de publicidad y especialidad de la hipoteca, con la disposición
del Art. 1.879 en concordancia con lo previsto en los Arts. 1913 al 1916 CCV.
La omisión de la publicidad es sancionada con la inexistencia del contrato de
hipoteca. Esta omisión puede ser invocada tanto por las partes como por los
terceros (Art. 1.924 CCV).
En nuestro derecho la publicidad se hace, mediante la institución del Registro,
y las disposiciones que la rigen se encuentran tanto en el CCV como en la Ley de
Registro Público.
•Graduación de la Hipoteca
Según el Art. 1.896 CCV “La hipoteca produce efecto y toma su puesto en la
graduación desde el momento de su registro, aunque se trate de una obligación
futura o simplemente eventual”. Según el Art. 1.897 CCV “las hipotecas se
graduarán según el orden en que se hayan registrado, y se registrarán según el
orden de su presentación. El grado de la hipoteca se determinará en el orden que
están ubicadas en el protocolo.
El Registro del documento es lo que confiere el derecho de hipoteca, y de
acuerdo a la fecha del Registro es como se establece el orden en que deben ser
graduadas de acuerdo a los demás créditos hipotecarios. La graduación de la
hipoteca no es más que la determinación del orden en que deben ser cancelados
los créditos en caso de un remate judicial del bien objeto de la garantía.
•Elementos de la Hipoteca
Al igual que todos los contratos, la hipoteca como parte de ellos, tiene los
mismos elementos que son comunes a todos los demás:
a) Consentimiento
b) Capacidad y poder
c) Objeto
d) Causa.
• Clasificación de la Hipoteca
El Art. 1.884 CCV establece: “La hipoteca es legal, judicial o convencional”.
1-Hipoteca Legal: Es la que resulta directamente de la Ley, sin intervención de
las partes. El Art. 1.885 CCV establece tres casos en los que procede la hipoteca
legal.
a-En relación con el ordinal primero del Art. 1.885 CCV, goza de hipoteca legal,
todo el que haya enajenado un inmueble que sea susceptible de ser hipotecado,
cuando esta enajenación se haya efectuado a título oneroso. La hipoteca legal
tiene como fundamento, garantizar el cumplimiento de las obligaciones
provenientes del acto de enajenación.
b-El ordinal segundo del Art. 1.885 CCV, se da en tres supuestos:
-Supuesto de una sucesión: cuando se refiere a los coherederos.
-Supuesto de una sociedad: cuando se refiere a los socios.
-Supuesto de una comunidad: cuando se refiere a los comuneros.
c-La hipoteca legal establecida en el ordinal 3º del Art. 1.885 CCV, está concedida
a favor de los menores y entredichos, sobre los bienes del tutor.
2-La Hipoteca Judicial: No es más que aquella fundamentada en una sentencia
ejecutoriada, sobre la cual ya no cabe recurso de ninguna especie, con la finalidad
de asegurarle al ganancioso del juicio las resultas del mismo. Se llama judicial
porque surge de una sentencia definitivamente firme y ejecutoriada.
•Requisitos de Procedencia:
_Que la sentencia que le da nacimiento sea definitivamente firme y ejecutoriada.
_Que la sentencia esté referida a los siguientes supuestos:
-Pagar una cantidad determinada de dinero que ha de ser cierta y líquida.
-Entrega de cosas muebles, determinadas o no como cuerpos ciertos.
-Cualquier otra obligación de hacer o no hacer, que pueda convertirse en una
cantidad líquida a pagar.
-Que el que haya obtenido a su favor la sentencia firme, señale ante el tribunal los
bienes sobre los cuales pretenda constituir hipoteca.
Defensas del Deudor: el deudor, en ejercicio del derecho que le acuerda la Ley,
puede intervenir en ese acto, con los motivos siguientes:
-Para oponerse a la constitución de la hipoteca, cuando él considere, que el caso
no está comprendido dentro de los supuestos que señala la Ley.
-Para exigir que se reduzca la hipoteca, cuando se pretende gravar bienes que
exceden del doble de la cantidad debida.
-Para pedir que se traslade el gravamen hipotecado a otros bienes determinados y
suficientes, designados por el mismo deudor.
La hipoteca judicial es procedente, tanto cuando la sentencia definitivamente
firme y ejecutoriada es dictada por tribunales Civiles, como Mercantiles, así como
de 1ª o 2ª Instancia. Producen hipoteca judicial, no solamente las sentencias, sino
también los actos que tengan fuerza de tal, como ocurre en los casos de
conciliación, convenimiento y transacción.
•Casos en los que no Procede la Hipoteca Judicial:
◘En los casos de herencia yacente.
◘En los casos de herencia aceptada bajo beneficio de inventario.
◘En los casos de sentencias arbitrales.
◘En los casos de sentencias dictadas por tribunales extranjeros.
3-Hipoteca Convencional: Es aquella que tiene su origen en la manifestación de
voluntad de las partes. Se forma en virtud de un contrato. Debe hacerse mediante
escritura pública. Puede definirse entonces, como un contrato mediante el cual el
deudor o constituyente, afecta en beneficio de su acreedor, un inmueble o un
derecho real inmobiliario para garantizar el crédito de este. (Arts. 1.890 al 1.894
CCV). En el Art. 51 de la misma ley.
•La Hipoteca Mobiliaria
Es el derecho real constituido sobre determinados bienes o de un tercero, en
beneficio de un acreedor y para asegurar sobre esos bienes el cumplimiento de
una obligación.
•Caracteres de la Hipoteca Mobiliaria
Los principales caracteres de la hipoteca mobiliaria pueden resumirse en:
1-Realidad: la hipoteca mobiliaria es un derecho real mueble, por el objeto a que
se refiere y por determinarlo así la Ley.
2-Accesoriedad: denota la existencia de una obligación principal, sin la cual ésta
no puede subsistir. El derecho real hipotecario, es accesorio del crédito que
garantiza; de él depende y en materia mobiliaria esa dependencia es más estricta
que en la inmobiliaria, por cuanto no hay ni puede haber transmisión del citado
derecho real con independencia o aislado del crédito garantizado.
3-Subrogación: la subrogación real es la acción y efecto de sustituir una cosa en
lugar de otra e hipotecariamente ocurre en tres supuestos:
-El primer supuesto se refiere a las mercaderías y materias primas.
-El segundo se refiere a los productos y resultados de las actividades de
industrialización o continuación del proceso de utilización económica de los bienes
hipotecarios.
-El tercero se refiere a la extensión del gravamen a las indemnizaciones que
resulten del avenimiento sobre el precio o del avalúo practicado en juicio de
expropiación o del siniestro según los términos de la póliza.
1-Divisibilidad: La hipoteca mobiliaria a diferencia de la tradicional que es
indivisible, tiene como característica especial, que es totalmente divisible.
2-Especialidad: Este carácter, se hace conocer a los terceros el crédito
garantizado y los bienes sobre los cuales recae la hipoteca.
3-Solemnidad: En la hipoteca mobiliaria la Ley exige para la inscripción en el
Registro uno cualquiera de los siguientes instrumentos: un instrumento público, un
instrumento privado autenticado o un instrumento privado reconocido. (Art. 1357
CCV).
•Efectos de la hipoteca
La hipoteca produce efectos entre las partes y con relación a terceros. Al hablar
de efectos de la hipoteca, necesariamente hay que referirse a que la hipoteca es
un derecho real (Art. 1877CCV), y como tal es erga omnes y configura a favor del
acreedor tres derechos:
1. Derecho de persecución
2. Derecho de remate judicial
3. Derecho de pago preferencial.
Para poder hablar de los efectos de la hipoteca es necesario estudiar las
relaciones que se presentan entre:
1. El acreedor hipotecario y el deudor constituyente;
2. El acreedor hipotecario y los demás acreedores; y,
3. El acreedor hipotecario y los terceros no acreedores.
•La Extinción de La Hipoteca
Al igual que todos los contratos accesorios se extingue:
_Por vía de consecuencia: por ser un derecho accesorio, se extingue al
extinguirse la obligación principal que ella garantiza; pero subsiste en los casos en
que la obligación principal se extingue parcialmente en virtud de su carácter
indivisible. Así pues la hipoteca se extingue por vía de consecuencia por las
siguientes causas:
_Por el pago: el pago total de la obligación principal extingue la hipoteca.
_Por novación: la novación de la obligación principal en principio extingue la
hipoteca que garantiza; salvo que se haya hecho reserva expresa de ellos para
que sigan garantizando el nuevo crédito. (Arts. 1.320 y 1.321 CCV)
_La compensación: extingue la hipoteca cuando el deudor opone compensación al
acreedor hipotecario.
_La confusión de la deuda: en caso que se confundan la persona del acreedor
hipotecario y el deudor, se extingue la hipoteca.
_La dación en pago: la dación en pago del inmueble hipotecado extingue la
hipoteca, pero la anulación de la dación en pago la hace renacer y retrotrae sus
efectos al momento de constitución de la hipoteca.
_La prescripción: cuando prescribe la obligación principal tiene como efecto la
extinción de la hipoteca (Art. 1.908 CCV). De allí se extraen los siguientes
supuestos:
_Que la hipoteca prescriba al prescribir la obligación principal.
_Si hay un tercero poseedor de buena fe la hipoteca prescribe a los 10 años.
_Si hay un tercero poseedor con conocimiento del gravamen del inmueble al
momento de la adquisición del mismo, la hipoteca prescribe a los 20 años.
_Por vía principal: la hipoteca también puede extinguirse independientemente de
la extinción de la obligación principal; y puede ser por las siguientes
circunstancias: (Art. 1.907 CCV)
_Por la pérdida de la cosa debida: si perece el inmueble gravado se extingue la
hipoteca, con la excepción de los derechos conferidos en el Art. 1.865 CCV.
_La renuncia del acreedor: se extingue la hipoteca por renuncia del acreedor, bien
sea total o parcial, de forma expresa o tácita, siempre y cuando el acreedor sea
capaz de enajenar su crédito.
_Por el pago del precio de la cosa hipotecada: El pago del precio de la cosa
hipotecada, efectuado al acreedor, en cumplimiento de la obligación extingue la
hipoteca.
_Por la extinción del término a que las haya limitado: ocurre cuando el acreedor
deja transcurrir el término estipulado sin atacar al deudor y sin reclamar el pago de
lo que le debe.
_Por el cumplimiento de la condición resolutoria que se haya puesto en ellas:
cuando la existencia depende de una condición resolutoria, al verificarse la
condición se extingue la hipoteca por estar subordinada su existencia a la
condición.
_Por la prescripción de la hipoteca a favor del tercer poseedor: puede darse
de dos formas:
-Cuando los bienes hipotecados se encuentran en posesión del mismo deudor; al
prescribir el crédito prescribe también la hipoteca.
-Cuando los bienes hipotecados se encuentran en poder de terceros: si el
tercero es de buena fe, desconoce del gravamen prescribe a los 10 años; si es de
mala fe prescribe a los 20 años.
_Por coincidencia de una misma persona: la hipoteca se extingue por la
consolidación o confusión que resulta de adquirir el acreedor la propiedad de la
cosa hipotecada.
_Por la anulación del título que le dio origen: Al ser anulado el contrato
mediante la cual se constituyó la hipoteca también queda anulada la misma.
