REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

UNIVERSIDAD NACIONAL EXPERIMENTAL

DE LOS LLANOS CENTRALES
“ROMULO GALLEGOS”
ÁREA DE POSGRADO

LA ACCION DE DESALOJO POR INCUMPLIMIENTO DE PAGO DE

CANONES DE ARREDRAMIENTO COMERCIAL EN VENEZUELA

Autor: Emerson Rivero

Tutor: Dr. Edgar Tovar

San Juan de los Morros, mayo 2024

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REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

UNIVERSIDAD NACIONAL EXPERIMENTAL
DE LOS LLANOS CENTRALES
“ROMULO GALLEGOS”
ÁREA DE POSGRADO

LA ACCION DE DESALOJO POR INCUMPLIMIENTO DE PAGO DE

CANONES DE ARREDRAMIENTO COMERCIAL EN VENEZUELA

Trabajo especial de Grado presentado como requisito parcial para optar al

Grado de Especialista en Derecho Procesal Civil

Autor: Emerson Rivero

Tutor: Dr. Edgar Tovar

San Juan de los Morros, mayo 2024

 iii

CARTA DE ACEPTACIÓN DEL TUTOR

Ciudadano
Coordinador y demás Miembros de la
Comisión Técnica de Trabajos de Grado
Universidad Rómulo Gallegos
Su Despacho.

En mi carácter de Tutor del Trabajo de Grado presentado por el

ciudadano: Emerson Rivero, titular de la C.I. Nro. 19.996.878 Titulado: LA
ACCION DE DESALOJO POR INCUMPLIMIENTO DE PAGO DE CANONES
DE ARREDRAMIENTO COMERCIAL EN VENEZUELA, para optar al grado
de Especialista en Derecho Procesal Civil, considero que dicho Trabajo reúne
los requisitos y méritos suficientes para ser sometido a la presentación pública
y evaluación por parte del jurado examinador que se designe.

En la Ciudad de San Juan de los Morros, a los veintisiete días del mes
de marzo de dos mil veinticuatro.

Dr. Edgar Tovar

C. I. Nº V- 9.883.586
0414-4656007
 iv

CARTA DE APROBACION DEL TUTOR

Ciudadano (a):
Coordinador(a) y demás miembros
De la Comisión Técnica de Trabajo de
Grado y Tesis Doctoral
Universidad “Rómulo Gallegos”
Su despacho.

Por la presente hago constar que he leído el Trabajo Especial de Grado,

presentado por el ciudadano: En mi carácter de Tutor del Trabajo de Grado
presentado por el ciudadano: Emerson Rivero, titular de la C.I. Nro.
19.996.878 Titulado: LA ACCION DE DESALOJO POR INCUMPLIMIENTO
DE PAGO DE CANONES DE ARREDRAMIENTO COMERCIAL EN
VENEZUELA y que considero reúne los requisitos exigidos por ustedes para
ser presentado ante el jurado evaluador que usted designe.

En la ciudad de San Juan de los Morros, a los 27 días del mes de marzo
del año dos mil veinte y cuatro (2024)

Dr. Edgar Tovar

C. I. Nº V- 9.883.586
0414-4656007
 v

DEDICATORIA

A Dios, por ser fuente de agua viva que llena mi espíritu y luz que alumbra
mis pasos para continuar a través de su inmenso amor, fortalezas, sabiduría y
salud para obtener nuevos éxitos.

A todas aquellas personas, que sin duda alguna aportaron su buena

voluntad para que alcanzara la meta propuesta.
 vi

AGRADECIMIENTO

Primeramente, a Dios, por su misericordia al darme la vida, así también

como las fuerzas, firmeza y la fe para creerme vencedora ante cualquier
obstáculo y brindarme lo que necesito ante su tiempo perfecto y sin miedo
alguno, declarar el triunfo en mi vida por el mérito de creer en él.

A mi tutor, Dr. Edgar Tovar, por su guía y paciencia.

A la Universidad Rómulo Gallegos por permitirme cursar estudios de

Postgrado. A todas aquellas personas que de una manera u otra aportaron su
colaboración para la realización de este trabajo de grado.

A todos, un millón de gracias.

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ÍNDICE GENERAL

CARTA DE ACEPATCION……………………………………………………....IV
CARTA DE APROBACION………………………………………………………V
AGRADECIMIENTO ...................................................................................... VI

RESUMEN .................................................................................................... VII

INTRODUCCIÓN ............................................................................................ 1

EL PROBLEMA .............................................................................................. 3

Planteamiento del Problema ........................................................................ 3

Objetivos de la Investigación ....................................................................... 9

Objetivo General ...................................................................................... 9

Objetivos Específicos ............................................................................... 9

Justificación de la investigación ................................................................. 10

Alcance y delimitación de la investigación ................................................. 11

CAPITULO II................................................................................................. 13

MARCO TEORICO REFERENCIAL ............................................................. 13

Antecedentes de la Investigación: ............................................................. 13

Antecedentes Internacionales: ............................................................... 14

Antecedentes Nacionales: ...................................................................... 16

Bases Teóricas de la Investigación ........................................................... 17

El Desalojo ............................................................................................. 21

Bases Legales de la Investigación ............................................................ 25

CAPITULO III................................................................................................ 45

MARCO METODOLÓGICO.......................................................................... 45

Tipo de Investigación ............................................................................. 45

 viii

Diseño de Investigación ......................................................................... 45

Método de Investigación......................................................................... 46

Técnica e Instrumento de Recolección de la Información ...................... 46

Procedimiento de la Investigación .......................................................... 47

CAPITULO IIV .................................................¡Error! Marcador no definido.50

Conclusiones y Recomendaciones ……………………………………………50

REFERENCIAS ............................................................................................ 51
 ix

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

UNIVERSIDAD NACIONAL EXPERIMENTAL
DE LOS LLANOS CENTRALES
“RÓMULO GALLEGOS”
ESPECIALIZACIÓN EN DERECHO PROCESAL CIVIL

LA ACCION DE DESALOJO POR INCUMPLIMIENTO DE PAGO DE

CANONES DE ARREDRAMIENTO COMERCIAL EN VENEZUELA

Autor: Emerson Rivero

Tutor: Dr. Edgar Tovar
Año: 2024
RESUMEN
En esta investigación se pretende analizar la acción desalojo por
incumplimiento de pago de canones de arredramiento comercial en
Venezuela. Así como, la lesión al derecho procesal civil, por la acumulación
de la acción de desalojo y pago de cánones de arrendamiento en una misma
demanda. Desde el aspecto metodológico: la investigación será de tipo
documental, con diseño monográfico, se aplicara el método inductivo, la
técnica será el arqueo bibliográfico, siendo la ficha mixta, el instrumento para
la recolección de los datos de estudio, así mismo, el procedimiento de la
investigación, se realizara en fases: I selección del tema, II revisión de fuentes
documental y bibliográficas, III registro de la información, y IV la interpretación
de la información que serán mencionados como conclusión: el arrendamiento
de un inmueble destinado al uso comercial, se debe tramitar por el
procedimiento oral previsto en la Ley que rige en forma especial esta materia,
y supletoriamente se deben aplicar las reglas del procedimiento oral previsto
desde el artículo 859 al 880 del C.P.C vigente. Con respecto a la acción de
desalojo y pago de cánones de arrendamiento en una misma demanda. El
criterio jurisprudencial en materia arrendaticia no le permite al arrendador
obtener por parte de los órganos administradores de justicia, una tutela judicial
efectiva, a razón de la declaración de inepta acumulación como principio de
derecho. La inepta acumulación de pretensiones en los supuestos en que
éstas se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles,
constituye causal de inadmisibilidad de la demanda. En este sentido, conviene
aclarar que tanto la acción de desalojo como el pago de canones
arrendamiento la primera tiene como finalidad obtener la devolución del
inmueble y la otra el cobro de canones. Sin embargo, estas acciones
presentan diferencias sustanciales entre una y otra; por un lado, en la acción
de desalojo es la voluntad del legislador la de no permitir la acumulación de
otra pretensión distinta a la de la devolución del inmueble y la terminación del
contrato.

Descriptores: acción desalojo, canones de arredramiento, pago

x
 1

INTRODUCCION
En sus orígenes, el arrendamiento podía ser de cosas, obras o
servicios. La idea de servicios tiene su origen en la idea romanista de la locatio
conductio, y así, si bien como señala Diez. P. (2012), “el que promete pagar el
precio se llama "conductor", en el denominado arrendamiento de obras se
invierte la terminología y el que paga el precio es llamado " locator" (p.231).

Algunos autores, como Arias R.(2010) analizan la idea de locare, y

otros apuntan que la terminología nació "probable-mente en hipótesis
referentes a obras del Estado y que de allí pasó al derecho privado". (p23). Se
considera que lo que se adquiere con arrendamiento es la compra del uso. En
la legislación europea, y en alguna parle de la historia patria, el contrato de
arrendamiento consistió en la cesión del uso o goce de algo mediante el pago
de un precio, ya se trate de cosas corpora-les o incorporales, muebles,
inmuebles, obra de servicios que preste una persona, Intelectuales o
mecánicos, y las activida-des encaminadas a llevar a cabo una obra.

Por lo ya antes expuesto, podemos definir o conceptualizar el

arrendamiento como un convenio el cual confiere el derecho de usar un bien
durante un periodo de tiempo determinado. El arrendamiento más común es
aquel que se realiza entre dos partes, las cuales se denominan arrendador y
arrendatario.

El presente trabajo pretende desarrolla la acción desalojo por

incumplimiento de pago de canones de arredramiento comercial en
Venezuela. Así como también, la lesión al derecho procesal civil, en la acción
de desalojo y pago de cánones de arrendamiento en una misma demanda.

En tal sentido, la investigación en curso, se estructura en capítulos de la

siguiente manera:
 2

Capítulo I; en este apartado se exponen los argumentos del investigador,

en cuanto a las interrogantes de investigación y las posibles soluciones al
mismo, contextualizando la realidad problema.
Capitulo II; en él se plasman los antecedentes de dicho estudio, así como,
las bases teóricas que lo sustentan.
Capitulo III; en este apartado se menciona el enfoque, tipo y diseño de
investigación, así como las técnicas, instrumentos y procedimiento en la
recolección de la información, que aportaran los datos necesarios para
desarrollar posteriormente el Capítulo IV conclusiones y recomendaciones del
estudio.
Por último, se mencionan las referencias consultadas para el desarrollo
de la investigación.
 3

CAPITULO I

EL PROBLEMA

Planteamiento del Problema

Los contratos en Venezuela están regulados en el código civil del año

1982, siendo entendido estos cómo el acto voluntario entre dos o más partes
para obtener un resultado o llegar a un fin; el código civil venezolano en su
artículo 1.133 lo define como:: “El contrato es una convención entre dos o más
personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un
vínculo jurídico”, en este sentido existe la teoría general de los contratos, que
nos habla de los diferentes tipos y modalidades de contratos, tal es el caso de
los contratos de arrendamiento, que aquel por medio del cual a un individuo
se le permite el uso y goce de un bien por un tiempo determinado o
indeterminado a cambio de un pago el cual se le conoce como Canon.

El legislador ha separado las diferentes formas de arrendamiento en

Venezuela y normado cada una con leyes especiales diferentes la una de la
otra, en el caso de los arrendamientos para uso comercial, se ha sancionado
la ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial,
gaceta oficial número 40.418 del 23 de mayo de 2014, entendiéndose que esta
ley va dirigida aquellas actividades arrendaticia en donde el bien objeto del
contrato será utilizado exclusivamente para uso comercial.

En los contratos de arrendamiento existen una serie de principios que

rigen dicha figura; cómo son la voluntad de las partes, la licitud del contrato

que esté ajustado a las normas generales del derecho, para que así, este
pueda ser exigible a cualquiera de las partes y cumplir la finalidad para la cual

3
 4

el mismo se ha llevado a cabo. Aunado a lo anterior, los contratos de

arrendamiento para uso comercial pueden ser, a tiempo determinado o
indeterminado, en el caso del primero, se entiende que en el mismo se define
el tiempo durante el cual el arrendatario y el arrendador mantienen la relación
contractual.

El caso de las relaciones contractuales a razón de un arrendamiento,

estás pueden cesar según lo estipulado en las leyes que regulan la materia
por el cumplimiento de contrato, resolución del contrato o por haber incurrido
en una causal de desalojo materia que en el caso de Venezuela está regulada
por la Ley De Regulación De Arrendamiento Inmobiliario Para Uso Comercial,
publicada en Gaceta Oficial número, 40.418, de fecha 23 de Mayo del 2014,
el cumplimiento o resolución de contrato, así como las causales de desalojo
están regulados en la mencionada ley.

Para el autor del presente trabajo se hace necesario mencionar que la

doctrina en contratos bilaterales está establecida en el código civil en el
artículo 1167 el cual deja claro que en el contrato bilateral, si una de las partes
no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la
ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en
ambos casos si hubiere lugar a ello, Mientras que las causales de desalojo
están establecidas en el artículo 40 de la ley de regulación del arrendamiento
inmobiliario para el uso comercial entre la cuales tenemos: Que el inquilino no
haya pagado dos (02) cuotas de alquiler y/o dos (2) cuotas de condominio o
gastos comunes consecutivos. Que el inquilino haya utilizado el inmueble con
fines desleales, abusivos, infringiendo así el contrato de alquiler o las normas
que regulan la convivencia de los ciudadanos. Que el inquilino haya causado
en el inmueble daños mayores a los causados por su uso normal o que haya
realizado obras de reforma no aprobadas por el arrendador. Que se cambie el
uso del inmueble en violación del permiso de uso emitido por las respectivas
autoridades municipales o sus representantes y/o lo dispuesto en el contrato
 5

de alquiler y/o en el reglamento o reglamento de la casa. Que el inmueble será

demolido o se realizarán reparaciones mayores que requieran su desalojo,
debidamente justificadas. Que el inquilino haya cedido el contrato de alquiler
o subarrendado el inmueble total o parcialmente, salvo en los casos
previamente pactados con el propietario y/o arrendador en el correspondiente
contrato. Que el contrato firmado ha expirado y no existe acuerdo de prórroga
o renovación entre las partes. Que expire el plazo para el ejercicio del derecho
preferente de compra del arrendatario y se produzca la venta a terceros. Que
el inquilino incumpla cualquiera de sus obligaciones conforme a la ley, el
contrato, el documento del condominio y/o las normas dictadas por el “Comité
Paritario de Administración del Condominio”.

Así las cosas, el sistema legal venezolano en la actualidad, no avala el

solicitar el cumplimiento o resolución de contrato conjuntamente con el
desalojo, tal solicitud no procede puesto qué es considerados como una inepta
acumulación de pretensiones en este sentido el Código De Procedimiento
Civil, publicado en la Gaceta Oficial número 4.209 de fecha, 18 de septiembre
de 1990, establece en el presente artículo establece:

Artículo 78: “No podrán acumularse en el mismo libelo

pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias
entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al
conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos
sean incompatibles entre sí. Sin embargo, podrán acumularse en
un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que
sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus
respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí.”

Quién investiga considera, qué en una relación contractual de

arrendamiento comercial, quien funge como arrendatario percibe un Canon a
cambio de haber cedido el uso y goce de un bien inmueble, así mismo, quien
funge como arrendador ha suscrito por voluntad propia un contrato estando de
acuerdo en las cláusulas en el estipuladas. Así las cosas, cuando hablamos
 6

de cumplimiento de un contrato de arrendamiento el cual se suscribió a tiempo

determinado, dicho cumplimiento debería entre otras cosas materializar todo
el contenido del contrato de inicio a fin de la relación contractual, ya que este
contenido es ley entre las partes.

La Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, (1999),

publicada en la Gaceta Oficial 5.453 de fecha, 20 de diciembre de 1999,
establece la economía procesal, así como él no usar formalismos innecesarios
en la aplicación de la ley, en este caso los procedimientos teniendo estos
principios, así el artículo 26 de la carta magna está en favor de que los órganos
de administración de justicia eviten los formalismos innecesarios o
reposiciones inútiles, ya que la formalidad superflua va en contra de la
celeridad procesal

El investigador considera en este punto que, si el desalojo y el pago de

cánones de arrendamiento proceden de una misma relación contractual, bien
podría ventilarse ambas figuras bajo un mismo procedimiento, en favor de los
postulados constitucionales establecidos en el artículo 26, con lo cual estaría,
además, en favor de la economía procesal

Como corolario de lo anterior el artículo 257 de la carta magna manifiesta

que el proceso constituye un instrumento, que es fundamental para realizar la
justicia, así mismo aclara que las leyes procesales establecerán la
simplificación, uniformidad y eficacia de los tramites, también establece que se
debe adoptar un procedimiento, oral y publico y para finalizar señala que, no
se sacrificara la justicia por la omisión de formalidades no esenciales

De aquí que el investigador en el presente trabajo, sustentado en la

simplificación de los tramites, lo cual es un llamado constitucional tenga la
iniciativa de dirimir la controversia generada por un contrato de arrendamiento
en un procedimiento especial.
 7

Manteniendo el orden de ideas el investigador considera pertinente traer

el postulado del artículo 43 de la ley de regulación del arrendamiento
inmobiliario para el uso comercial en su primer aparte donde señala que, el
conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de
arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la
Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el
Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión. Es en este
sentido que la ley señalada manifiesta cuál es el procedimiento por el cual se
llevaran las causas jurisdiccionales judiciales.

Quién investiga considera que, si de un único contrato de arrendamiento

se desprende una o varias situaciones jurídicas que puedan ser verificada por
un tribunal, sería idóneo el ejercicio de un procedimiento qué le permita al
demandante resolver el contenido de dicho contrato así coma las
consecuencias que de él se desprendan, en el entendido di que está siempre
estén marcadas dentro de lo que es el derecho civil y el procedimiento civil. La
sala constitucional en sentencia número,1443 del 23 de octubre del 2014
declaró la Inepta acumulación de pretensiones en la causa en la cual el
demandante solicito al pago de los cánones de arrendamiento y el desalojo de
un bien inmueble tal acción casada por la sala constitucional, declaró nula la
decisión del juzgado recurrido y ordeno que otro juzgado superior dictara
nueva decisión, el criterio de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de
Justicia en sentencia N° 1443 de fecha 23 de octubre del 2014 fue el siguiente:

Ahora bien, en el caso de autos la acción ejercida no es la

resolución sino el desalojo, las cuales presentan diferencias
importantes en tres aspectos primordiales a saber: la primera (la
acción de resolución) se encuentra dirigida a poner fin a una
relación arrendaticia por escrito a tiempo determinado,
independientemente de la naturaleza o índole del incumplimiento y
a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por
motivos de incumplimiento distintos a los contemplados en el
artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, mientras que
la segunda (la acción de desalojo) resulta aplicable a una relación
 8

arrendaticia, verbal o por escrito a tiempo indeterminado, con el

objeto de obtener la devolución del inmueble arrendado, por alguna
de causales taxativas establecidas en el artículo 34 eiusdem. Otra
de las diferencias presentes entre ambas acciones, es que la
sentencia que se pronuncie sobre la resolución de un contrato es,
en principio, recurrible a través del ejercicio del recurso de casación
-siempre que la cuantía de la causa así lo permita- mientras que la
sentencia que acuerde el desalojo no admite posibilidad alguna de
incoar dicho recurso, conforme lo prevé el artículo 36 de la ley
especial que regula la materia y, por último, la acción de desalojo
requiere, respecto de la causal de falta de pago, que el arrendatario
hubiere dejado de pagar el canon de arrendamiento
correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; mientras
que en la acción de resolución en el contrato a tiempo determinado,
la falta de pago de una pensión arrendaticia es causa o motivo
suficiente para que el arrendador proceda a demandar la
finalización de la relación contractual.

A pesar de que ambas acciones (desalojo y resolución) persigan el

mismo objetivo, esto es la devolución o entrega material del bien
inmueble arrendado, ambas responden a motivos o circunstancias
disímiles para su ejercicio; por lo tanto, no resulta posible aplicar a
la acción de desalojo lo previsto en el artículo 1.167 del Código
Civil, respecto de la acción de resolución y la acumulación a ésta
de una pretensión dirigida a obtener el pago de cánones de
arrendamientos insolutos.

Bajo estos criterios, el arrendador qué tenga un contrato en el cual el

arrendatario adeude cánones de arrendamiento y habiendo cumplido el tiempo
determinado del contrato, lo que se infiere es que el arrendador no podría
demandar el desalojo y los pagos de cánones de se le adeuden
contractualmente, sino que necesariamente debería ajustarse a un
procedimiento qué sería el de desalojo o, a otro que sería el de pago de
cánones, pues, de lo contrario se declararía la inepta acumulación de
pretensiones
Quién investiga considera, que en el actual sistema procesal legal se
vulnera el derecho del arrendador que desee ejercer acciones contra el
arrendatario de esta índole mencionada, así como, el principio de economía
procesal y el principio de formalismo no necesarios, puesto que no existe el
 9

procedimiento civil qué le permita obtener todas las garantías contractuales

que en algún momento haya suscrito con el arrendatario, en tal sentido nacen
las siguientes interrogantes.

¿Cómo es la acción desalojo por incumplimiento de pago de canones

de arredramiento comercial en Venezuela?

¿Cuál es la lesión al derecho procesal civil, en la acción de desalojo y

pago de cánones de arrendamiento en una misma demanda?

¿Cuál es el alcance procedimental de la Ley De Arrendamiento

Inmobiliario Para Uso Comercial?

¿Cuál es el criterio jurisprudencial sobre es la acción desalojo por

incumplimiento de pago de canones de arredramiento comercial en
Venezuela?

Objetivos de la Investigación

Objetivo General

Analizar la acción desalojo por incumplimiento de pago de canones de

arredramiento comercial en Venezuela.

Objetivos Específicos

1. Estudiar la lesión al derecho procesal civil, por la acumulación de la

acción de desalojo y pago de cánones de arrendamiento en una
misma demanda.

2.. Conocer el alcance procedimental de la Ley De Arrendamiento

Inmobiliario Para Uso Comercial.
 10

3. Contextualizar el criterio jurisprudencial sobre la inepta acumulación

de pretensiones la acción de desalojo y pago de cánones de
arrendamiento en una misma demanda.

Justificación de la investigación

Las investigaciones llevadas a cabo, por investigadores deben tener un

porque, una razón que le de sustento, Arias (2006), expuso; “En esta sección
deben señalarse las razones por las cuales se realiza la investigación y sus
posibles aportes desde el punto de vista teórico o práctico” (p.105). Es esta la
razón por la cual, esta investigación se justifica en la necesidad de definir y
esclarecer la situación, jurídica en materia arrendaticia en aquellos casos en
los cuales el arrendador desea el desalojo y los pagos de cánones que por
derecho le corresponden.

En este orden de idea es necesario que la investigación se base en

criterios jurídicos, visto que es el tribunal supremo de justicia es quien a través
de sus salas se encarga de emitir criterios, los cuales son acatados por los
demás tribunales, lo que conocemos como, unificación de criterios, además es
necesario indagar en aspectos procedimentales que permitan establecer la
viabilidad de la presente investigación.

Así las cosas, debe esta investigación centrarse en establecer aspectos

del porque el procedimiento que se declara como inepta acumulación de
pretensiones, puesto que las situaciones acumuladas se desprenden ambas
de una misma obligación contractual, así mismo, generar un conocimiento que
permita establecer una forma de cómo establecer un procedimiento idóneo
que no vulnere los derechos de quien actúa como arrendador en la situación
y realidad jurídica actual.

De lo anteriormente expuesto, y teniendo en cuenta las garantías

constitucionales tales como son; la economía procesal y el desechar los
 11

formalismos inútiles queda la investigación con responsabilidad de esgrimir

todos esos aspectos para definir el alcance de las normas jurídicas en materia
de arrendamiento y de establecer lo que es la igualdad de las partes para que
sus derechos no sean vulnerados.

En este sentido, la investigación queda justificada en el derecho

contractual venerado en materia de arrendamiento en el proceso civil
venezolano, así las cosas debe el Tribunal Supremo de Justicia en sus
máximas salas, generar materia procedimental y legal en materia contractual
arrendaticia en el proceso civil venezolano, analizando las normas de nuestro
ordenamiento jurídico, para permitir que las obligaciones suscritas en un
contrato de arrendamiento sean satisfechas para las partes que lo componen,
y de este modo generar garantías constitucionales para quien sea el
accionante en demandas de esta índole.
El estudio en curso aportará fundamentos teóricos, y criterios judiciales
aplicados que conllevan a las nulidades en el procedimiento civil, con el
propósito de conocer la realidad actual de dicha técnica jurídico en el país, y
si cumple con lo establecido tanto en la constitución de la República
Bolivariana de Venezuela actual y el Código de Procedimiento Civil de
Venezuela, en este sentido, el investigador enmarca el estudio en la línea de
investigación de la Universidad Nacional Experimental Rómulo Gallegos
(UNERG), titulada: Derecho Procesal Civil y Probatorio.

Alcance y delimitación de la investigación

La actual investigación tiene un alcance determinado, el cual es de índole

procedimental, además posee unos objetivos específicos para su desarrollo.
Aunado a esto busca establecer la acumulación de pretensiones provenientes
de un contrato de arrendamiento, se presenta de este modo como una
 12

investigación que busca la aplicación de un procedimiento que permita el

cumplimento total de una obligación contractual.
Dicho lo anterior, la presente investigación tiene un alcance que es el
mismo, que el marco jurídico de la República Bolivariana de Venezuela, que
dando delimitada y manteniendo la reserva de La Constitución de la República
Bolivariana de Venezuela, el Código de Procedimiento Civil, el Código Civil, la
Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial y la Jurisprudencia del
Tribunal
 13

CAPITULO II

MARCO TEORICO REFERENCIAL

La presente investigación inicia el segundo capítulo con el marco teórico

referencial, en el cual se mencionan todos los aspectos teóricos que
fundamentan la investigación en curso, al respecto Fidias, (2012), lo define
como: “… el producto de la revisión documental–bibliográfica, y consiste en
una recopilación de ideas, posturas de autores, conceptos y definiciones, que
sirven de base a la investigación por realizar” (p.106), de allí la importancia del
presente capitulo para la investigación en su conjunto.

Antecedentes de la Investigación:

Para el presente punto se ha ubicado una serie de investigaciones que

guardan relación o similitud con el estudio en curso, con la finalidad de tener
fundamentos sólidos, en este sentido Fidias, (2012), sobre los antecedentes
menciona, que estos: “…reflejan los avances y el estado actual del
conocimiento en un área determinada y sirven de modelo o ejemplo para
futuras investigaciones. (p 106). Por tanto en el estudio se desarrollaran
antecedentes internacionales y nacionales que tengan similitud en las
variables de estudio planteadas:

13
 14

Internacionales
Desde el contexto internacional, se menciona investigación realizada por
Garcia, P. (2021), la cual fue presentada para optar al título de Especialista
en proceso civil en la Universidad de la Gran Colombia en la ciudad de Bogotá
D.C, Colombia, y que tiene como título: “Violación al derecho de propiedad
privada en el proceso de restitución de bien inmueble arrendado en
Colombia”
La investigación se enfoca en la problemática que enfrentan múltiples
arrendadores en el estado colombiano cuando se presentan largos procesos
de restitución de inmuebles arrendados por diferencias e incumplimientos
surgidos con los arrendatarios. En este sentido, el autor realiza el análisis
correspondiente a la jurisprudencia colombiana, apoyado en la literatura sobre
el tema y la normatividad tendientes a determinar cuál es la eficacia del
proceso de restitución, con el propósito de conocer, de forma más efectiva, los
motivos que podrían causar este problema. Desde el aspecto metodológico,
aplica el paradigma positivista, aplicando la técnica de análisis documental a
partir de datos secundarios.

El tema sobre restitución de bien inmueble arrendado en Colombia no es

nuevo y aunque al respecto se encuentra diversidad de escritos enriquecidos
por los aportes de la jurisprudencia nacional y la doctrina, el tópico aún
presenta falencias y vacíos si sobre la protección del derecho a la propiedad
se trata. Precisamente, al ahondar en el concepto y alcance de propiedad
privada, se encuentra que el mismo no está siendo protegido y garantizado
por el Estado Colombiano en la forma en que debería, ello se puede observar
en el trámite engorroso y tardío que conlleva el proceso declarativo de
restitución de bien inmueble arrendado ante las instancias judiciales, el cual
por demás está lejos de representar un mecanismo que brinde seguridad y
tranquilidad al directamente afectado en lo que respecta a la obtención legitima
de su patrimonio. En tal sentido, el autor espera que los resultados de esta
investigación sean punto de partida para un futuro proyecto de Ley que busque
 15

la modificación del artículo 384, además de sentar las bases para estudios
futuros.

Así mismo, se menciona investigación realizada por Arevalo, I & Reyez,

K. en (2019), presentada como requisito para optar al titulo de Maestria en
Derecho Empresarial en UNITEC, Tegucigalpa, Honduras, y que fue titulada:
"Validez de la clausula arbitral en contrato de arrendamientos de locales de
uso comercial e Honduras. asi, el estudio se enfocó en la validez de la cláusula
arbitral en los contratos de arrendamiento de locales y espacios de uso
comercial, en tal sentido, el propósito fue orientar el valor del respeto por parte
de los entes estatales a procesos donde previamente se pactó el arbitraje
como medio de resolución de conflictos, poniendo en práctica la cláusula
arbitral, tal como está establecida.

Desde el aspecto metodológico, los autores se apoyaron en el análisis

documental, a través de Derecho comparado, aplicando como técnica las
entrevistas a profesionales del Derecho expertos en la materia y Doctrina
aplicable. De los cuales se pudo conocer como hallazgos, las distintas
posiciones y criterios jurídicos de cada uno de los entrevistados, estos
resultados evidencian la oportunidad del Estado hondureño en fomentar por
medio de sus entes administrativos y judiciales, el respeto a los mecanismos
alternativos de resolución de conflictos, desconociéndose de tratar casos
donde previamente se pactó el arbitraje, ya que estos métodos coadyuvan a
aliviar la actividad jurisdiccional y aseguran a ambas partes un mecanismo
rápido y eficaz, con efectos de cosa juzgada y fuerza ejecutiva en igualdad.

Es por ello que os investigadores, recomiendan modernizar la Ley de

inquilinato, para que se respeten los principios de autonomía de la voluntad, la
libre contratación, que servirá de incentivo a la inversión nacional y extrajera
en el rubro inmobiliario.
 16

Nacionales

Desde el contexto nacional, se menciona investigación realizada por

Croes, J en (2023), la cual fue publicada en los Cuadernos UCAB N° 21,
titulada: "Análisis de una sentencia desde el derecho civil y desde una
visión liberal", el autor realiza analisi de la sentencia No. RC.000314
dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia
(“SCC”) el 16 de diciembre de 2020, en el juicio por desalojo que siguió la
sucesión Pizzolante contra Industrias Biopapel C.A.

El autor plantea el análisis del juicio en el cual un arrendador, a raíz de la

falta de pago del arrendatario, pretendía la terminación de un contrato de
arrendamiento, la devolución del inmueble y, por concepto de daños y
perjuicios, el pago de los cánones dejados de percibir desde la fecha de
presentación de la demanda hasta la entrega definitiva del inmueble.

Sin embargo, la Sentencia llegó a la conclusión de que la demanda era

inadmisible, bajo la tesis de que no es posible acumular la acción de desalojo
con los daños y perjuicios que, en este litigio, lo que es común en el estado
venezolano, por tanto, la investigación se proyecta como una crítica al criterio
de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, según el cual
en los arrendamientos comerciales no es posible acumular a la pretensión
de desalojo la de daños y perjuicios. Por tanto, no hay norma en el
ordenamiento jurídico que impida tal acumulación, por lo que dicha
acumulación debería ser permitida.

Así mismo, se menciona investigación desarrollada por Hamilton, V. en

(2018) presentada para optar al título de Especialista en Derecho Procesal, en
la Universidad Católica Andrés Bello, y que fue titulado; "Acción y tutela judicial
efectiva en los procedimientos de arrendamiento de viviendas" en el presente
estudio, el autor expone que un juicio de desalojo puede llegar a ser
extremadamente largo, tedioso y muy costoso, dándose en el proceso una
 17

violación constitucional a la acción y tutela efectiva; en los procedimientos

derivados de las relaciones arrendaticias de inmuebles destinados a vivienda,
ya que el texto constitucional que da derecho a los justiciables a acudir a la vía
judicial en todo momento y sin ningún distingo, para dirimir sus conflictos de
intereses. Así se puede evidenciar como las formalidades en la materia de
arrendamiento, puede dejar efímera la tutela judicial efectiva de las partes que
intervienen.

El autor entre sus conclusiones establece, que el derecho a la acción y

la tutela judicial efectiva es un derecho fundamental obligatorio e inherente a
toda persona, es decir, es un interés jurídicamente protegido esgrimible frente
al Estado quien debe organizar el funcionamiento de los órganos de
administración de justicia.

Bases Teóricas de la Investigación

El conjunto de conocimiento doctrinarios en los cuales se fundamenta la

investigación, está constituido básicamente en la recopilación de
conocimientos de diferentes teóricos, y se plasman para que sirvan como guía
para la investigación, en este sentido Fidias, (2012), considera que: “Las bases
teóricas implican un desarrollo amplio de los conceptos y proposiciones que
conforman el punto de vista o enfoque adoptado, para sustentar o explicar el
problema planteado” (p.107).

El Proceso

En concordancia con lo que establece la Constitución De la República

Bolivariana de Venezuela, en sus artículos 26 y 257, es un instrumento que
tiene como finalidad, la realización de la justicia, guiado por una serie de
principios , es decir, no es un simple proceso decorativo para cumplir un
requisito, es una función del estado que garantiza la constitución, debe ser el
debido, ahora bien, definir el debido proceso se debe entender que esta puede
tener diferentes perspectivas, lo más importante en este punto debe ser que
 18

tal definición guarde los principios generales amparados en la constitución

Rivera Morales (2002), que:

El debido proceso se estatuye como una garantía y un derecho

fundamental. Como garantía en cuanto recoge el proceso como
tutela efectiva de los derechos y que aquél debe movilizarse bajo la
legalidad del obrar y la fundamentación adecuada de cada una de
sus resoluciones. Como derecho en cuanto pertenece a la esfera
personal de la persona y constituye un mandato para los jueces y
para cualquier autoridad (poder), sea de la naturaleza que sea,
abarcando incluso las relaciones entre particulares. (p.289-290).

De lo anterior se desprende, que el debido proceso es una obligación que se

impone a si mismo el estado, a fin de tutelar los derechos de los ciudadanos,
garantizando de este modo las garantías procesales como lo son: el acceso a
la justicia, la tutela judicial efectiva, la celeridad procesal, economía procesal
y no sacrificar la justicia por reposiciones o formalismos inútiles.
Entendiéndose que, si ocurre una inobservancia de los mismos, estaría el
estado en presencia de una violación a la constitución.

La Tutela Judicial Efectiva

. Para, Pico I Junoy (1997), expresa:

El derecho a la tutela judicial efectiva comprende -palabras del

Tribunal Constitucional Español- un contenido complejo que incluye
los siguientes aspectos: el derecho de acceso a los tribunales; el
derecho a obtener una sentencia fundada en derecho congruente;
el derecho a la efectividad de las resoluciones judiciales; y el
derecho al recurso legalmente previsto, (p. 165).

Se desprende de lo anterior, como para el autor la tutela judicial

efectiva representa diversos aspectos, todos estos dirigidos a respetar
los principios que rigen el proceso, además, tal manifiesto guarda gran
relación con los artículos 26 y 49, de la carta magna de Venezuela,
dando p postulados acogidos por la doctrina jurídica venezolana.
 19

Así mismo, Carroca (1998) establece que:

“a tutela judicial efectiva garantiza: la posibilidad de acceder a los

órganos jurisdiccionales iniciando un proceso; la obtención de una
sentencia motivada que declare el derecho de cada una de las
partes; la posibilidad de las partes de poder interponer los recursos
que la ley provea; y la posibilidad de obtener el cumplimiento
efectivo de la sentencia, (p.366)

También lo señala Rivera (2002),”

Para quien la tutela judicial efectiva no solo supone el derecho

de acceso a la justicia y a obtener con prontitud la decisión
correspondiente, sino que comporta de igual forma la obligación
que tiene la Administración de justicia, en respeto del derecho
constitucional a la igualdad prevista en el artículo 21 de la CRBV y
a decidir una controversia de una manera imparcial y equitativa. (p.
284)
En corolario a lo anterior se puede dejar establecido de forma clara que
la tutela judicial efectiva es un principio constitucional el cual debe ser
resguardado por el estado, donde este se responsabiliza por tutelar los
derechos de los ciudadanos haciendo uso de su poder, en donde los
ciudadanos le confían al estado que este resguarde sus derechos e intereses
a través de la aplicación de las leyes.

El Proceso Ordinario

En concordancia con lo establecido en el artículo 338 del Código De

Procedimiento Civil Venezolano, este será el procedimiento por el cual se
sustanciarán las demandas en las cuales la ley no haya pautado un
procedimiento especial para la sustanciar la misma, el proceso inicia con la
interposición de la demanda la cual debe cumplir con los requisitos
establecidos en el 340 del Código De Procedimiento Civil Venezolano.
El procesalita Devis H. (1985) señala:
 20

El articulo 396 ejusdem, ahora 338, mantiene la regla general, que

antes existía de que las controversias que se susciten entre las
partes en reclamación de algún derecho, se ventilaran por el
procedimiento ordinario, si no tiene un procedimiento especial,
(p.419)

El libro SEGUNDO del Código De Procedimiento Civil Venezolano, es el

que desarrolla los actos procesales que conforman el procedimiento ordinario,
estableciendo los medios de defensa para la parte demandante, así como, la
demandada, el investigador en este punto establece y deja claro que dentro
del procedimiento ordinario se ve garantizado el derecho a la defensa a cada
una de las partes, gozando ambas, del derecho a alegar y probar según sus
pretensiones.

El Procedimiento Oral

Este procedimiento esta señalado en el Código De Procedimiento Civil,

en el titulo XI, en este tipo de proceso nos encontramos con lapsos mas
suprimidos en los actos procesales, así como la posibilidad de que, quien
contesta puede en el mismo acto contestar, de igual manera la sentencia es
dictada de forma oral y luego publicada en el respectivo expediente, este
resulta mucho más rápido y económico para los intervinientes.

La Inepta Acumulación De Pretensiones

Establece la Sala de Casación Civil, el 11 de febrero de 2010, expediente

N° AA20-C-2009-000527, “se desprende que la acumulación de pretensiones
incompatibles, no puede darse en ningún caso, por tanto, la inepta
acumulación de pretensiones en los supuestos en que éstas se excluyan
mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles, constituye causal de
inadmisibilidad de la demanda.”.
 21

En este sentido, la Sala de Casación Civil, Del Tribunal Supremo De Justicia,

establece que el hecho de que se acumulen pretensiones que deben llevarse
por procedimientos diferentes, lo que representa una inepta acumulación de
pretensión, lo cual acarrea como consecuencia, la inadmisibilidad de la
demanda, por su parte el art 78 del Código de Procedimiento civil deja claro
que también solicitar pretensiones que se excluyan mutuamente, también es
inepta acumulación.

El Desalojo

El proceso de desalojo es citado en el blog digital Espacio Jurídico, por

Cursi, A (s/f), haciendo referencias diversos autores especialistas en la
matera, en tal sentido, se mencionan a:

Falcón E. (2009, p. 213) el cual define al desalojo como: la exclusión de

cualquier ocupante de una propiedad cuya obligación de restituir sea exigible
y no se limita a las locaciones, si bien en las mismas es donde mayor
incidencia tiene...”.

Por su parte, Reimundí N. (2002, p. 157) considera que se trata de: el

juicio de desalojo o juicio de desahucio es el procedimiento sumarísimo por el
cual el actor persigue que el demandado desocupe el inmueble litigioso y lo
deje a su disposición”. A tales afirmaciones el mismo autor agrega que “se
trata de un juicio declarativo, sumario y de trámite especial.

En el mismo orden de ideas, Lino Palacio sobre el proceso de desalojo,

considera:

Que tiene por objeto una pretensión tendiente a recuperar el uso y

goce de un bien inmueble que se encuentra ocupado por quien
carece de título para ello, sea por tener una obligación exigible de
restituirlo o por revestir el carácter de simple intruso, aunque sin
pretensiones a la posesión (P189).
 22

El mismo autor añade que:

Del concepto enunciado se infiere, por lo pronto, que la

pretensión de desalojo no sólo es admisible cuando medie una
relación jurídica entre las partes en cuya virtud el demandado se
halla obligado a restituir el bien a requerimiento del actor, sino
también en el caso de que, sin existir vinculación contractual alguna,
el demandado es un ocupante meramente circunstancial o
transitorio que no aspira al ejercicio de la posesión (p.190.).

Del anterior antes mencionado, se desprende que dicho proceso busca

recuperar el uso y goce del bien, y con ello el carácter bajo el cual está siendo
ocupado el mismo. Por lo que es oportuno mencionar, el aporte de Cabanellas,
G. (2001), tomado del "Diccionario enciclopédico de derecho usual “Tomo III,
en cuanto al desalojo, se refiere a:

El derecho sudamericano desahucio de un inquilino o arrendatario

por falta de pago, expiración del término, alteración del destino de
la cosa arrendada, expropiación forzosa, necesidad de ocupar la
finca el propietario u otra de las causas legales o convencionales
que autoricen a echar al arrendatario rustico o urbano” (p 164).

Por tanto, el desalojo se aborda desde una perspectiva más general sin
uso del tecnicismo procedimental jurídico, pero como procedimiento apegado
a la ley, y al pleno derecho del arrendatario de recuperar el inmueble y de
solicitar sea resarcida la falta de la que ha sido objeto.

Al respecto se mencionan las causales más comunes o importantes, para

que se proceda al desalojo de un inmueble, al respecto Cursi, A (s/f), hace
referencia al:

Código Procesal Civil (segundo y tercer párrafo del Artículo N° 585):

a) quien demanda el desalojo por falta de pago se encuentra

autorizado para acumular a su pretensión de desalojo por dicha
causal la pretensión de pago de arriendos;

b) si quien demanda el desalojo por falta de pago decide no

acumular la pretensión de pago de arriendos, entonces, tiene la
 23

potestad de exigir el cobro de los respectivos arriendos en vía de

proceso único de ejecución, debiéndose destacar que, según el
inciso 9 del artículo 688 del Código Procesal Civil, se puede
promover ejecución en virtud del título ejecutivo de naturaleza
extrajudicial consistente en el documento impago de renta por
arrendamiento, siempre que se acredite instrumentalmente la
relación contractual;

c) si quien demanda el desalojo por falta de pago decide acumular

a su pretensión fundada en tal causal la de pago de arriendos,
entonces, no le resulta exigible el requisito contemplado en el inciso
3 del artículo 85 del Código Procesal Civil, numeral que trata acerca
de los requisitos de la acumulación objetiva de pretensiones y cuyo
inciso 3 requiere, por lo general, que las pretensiones sean
tramitables en una misma vía procedimental para que opere dicha
acumulación. (p124)

Así mismo, se menciona, El vencimiento del plazo (convencional o legal)

del contrato respectivo (por el que se otorgó el uso, usufructo o la posesión del
bien materia de desalojo). Y por último, La ocupación precaria del bien (que,
según el art. 911 del Código Civil, es la que se ejerce sin título alguno o cuando
el que se tenía ha fenecido).

Para Galvez (2007), el procedimiento constituye

El conjunto dialectico de actos jurídicos procesales, realizados por

los elementos activos de la relación jurídica procesal, con las
finalidades de resolver un conflicto de intereses y conseguir la paz
social en justicia, el conflicto de interese constituye la confluencia
de intereses contrapuestos sobre un mismo bien jurídico y el intento
de primar uno frente al otro (p. 238)

En este sentido, la pretensión de desalojo representa la activación de un

derecho por parte del acto para recuperar la posesión de un bien, que en el
caso del arredramiento comercial es un bien inmueble, en el cual no rela temas
de propiedad sino, de posesión del bien inmueble en cuestión, a través acción
que se lleva a cabo ante los órganos competentes
 24

El Contrato de Arrendamiento Comercial

El portal Web Linked In (2024) establece:

Un contrato de arrendamiento comercial es un acuerdo legal entre

un propietario (arrendador) y un empresario o empresa
(arrendatario) para alquilar un espacio destinado a actividades
comerciales o empresariales. Este tipo de contrato está diseñado
específicamente para regular la relación entre las partes en el
contexto de un local comercial o industrial. (p.25)

Es este sentido, se observa como de forma voluntaria dos parte,

arrendador y arrendatario, llevan a cabo una contratación, con la intención de
arrendar un espacio destinado a fines comerciales, en donde las pautas
quedaran reguladas por el contrato que suscriban las partes de mutuo acuerdo

El Arrendador

Señala Ossorio, (2000 p438) es “quien concede el uso o goce de una

cosa” dejándolo como aquella persona que está facultada y generalmente
entendiéndose que esta persona es el propietario, ya sea mueble o inmueble
que se pretende arrendar.

El Arrendatario

Indica Ossorio (2000), indica:

Es aquella persona que se suscribe a un contrato de arrendamiento

y que se obliga a pagar un precio al arrendador, denominada canon
de arrendamiento el cual es previamente estipulado y de tracto
sucesivo, de igual forma a convicción de las partes, a cambio de
que se le garantice el uso y goce de un bien, ya sea mueble o
inmueble determinado. (p. 439).

Se puede observar que esta figura es contraria a la del arrendador, que

voluntariamente acepta cancelar un canon de arrendamiento, a cambio de que
se le permita el uso y goce de un determinado bien, por el cual se mantendrá
en la obligación de cancelar el canon respectivo mientras haga uso del bien
 25

en cuestión, quedando entendido, que el arrendador ha de respetarle el uso y

goce del mismo.

El Canon de Arrendamiento

La Ley De Regulación De Arrendamiento Inmobiliario Para Uso

Comercial en su artículo 14, lo define como una obligación del arrendatario y
no es más “que el pago que el arrendatario debe cancelar de forma periódica
y mientras dure la relación contractual, pago que lleva a cabo a cambio del uso
y goce que le es permitido sobre un bien” (p.19)

Bases Legales de la Investigación

En cuanto a las bases legales definidas por Fidias, A (2012), como:

“…basamento legal que sustenta la investigación, mediante una jerarquía
jurídica” (p.107), en el presente estudio, esta están conformadas por la
Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (1999), el Código de
Procedimiento Civil, (1990), el Código Civil, Ley Orgánica de Regulación de
Arrendamiento para uso comercial, Ley Orgánica del Tribunal Supremo de
Justicia (2022), y diversas sentencias judiciales que fundamentan el estudio:

La Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, (1999),

establece sobre los desalojos:

Artículo 2: Venezuela se constituye en un Estado democrático y

social de Derecho y de Justicia, que propugna como valores
superiores de su ordenamiento jurídico y de su actuación, la vida,
la libertad, la justicia, la igualdad, la solidaridad, la democracia, la
responsabilidad social y en general, la preeminencia de los
derechos humanos, la ética y el pluralismo político.

Por tanto, en la carta magna, se garantiza el derecho a la justicia, bajo la

figura jurídica del país, de modo que se define el estado como democrático y
garantizando los principios fundamentales a través, de la responsabilidad
 26

social, y el respeto a los derechos humanos, tal como se observa en los

siguientes artículos de la misma constitución:

Artículo 21. Todas las personas son iguales ante la ley; en

consecuencia: 1. No se permitirán discriminaciones fundadas en la
raza, el sexo, el credo, la condición social o aquellas que, en
general, tengan por objeto o por resultado anular o menoscabar el
reconocimiento, goce o ejercicio en condiciones de igualdad, de los
derechos y libertades de toda persona. 2. La ley garantizará las
condiciones jurídicas y administrativas para que la igualdad ante la
ley sea real y efectiva; adoptará medidas positivas a favor de
personas o grupos que puedan ser discriminados, marginados o
vulnerables; protegerá especialmente a aquellas personas que por
alguna de las condiciones antes especificadas, se encuentren en
circunstancia de debilidad manifiesta y sancionará los abusos o
maltratos que contra ellas se cometan. 3. Sólo se dará el trato oficial
de ciudadano o ciudadana; salvo las fórmulas diplomáticas. 4. No
se reconocen títulos nobiliarios ni distinciones hereditarias.

Artículo 26. Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos

de administración de justicia para hacer valer sus derechos e
intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los
mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.

El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial,

idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable,
equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o
reposiciones inútiles

En tal sentido, es obligación del estado Venezolano, proporcionar los

mecanismos judiciales, de forma transparente para que pueda llevarse a cabo
el debido proceso, para la defensa y la garantía de la justicia cuando esta sea
requerida, sin ningún tipo de distinciones, y una serie de garantías que el
estado se obliga a cumplir a través, de sus instituciones tales afirmaciones
están descritas en el siguiente artículo:

Artículo 49. El debido proceso se aplicará a todas las actuaciones

judiciales y administrativas; en consecuencia:

1. La defensa y la asistencia jurídica son derechos inviolables en

todo estado y grado de la investigación y del proceso. Toda persona
 27

tiene derecho a ser notificada de los cargos por los cuales se le

investiga, de acceder a las pruebas y de disponer del tiempo y de
los medios adecuados para ejercer su defensa. Serán nulas las
pruebas obtenidas mediante violación del debido proceso. Toda
persona declarada culpable tiene derecho a recurrir del fallo, con
las excepciones establecidas en esta Constitución y la ley.

2. Toda persona se presume inocente mientras no se pruebe lo

contrario.

3. Toda persona tiene derecho a ser oída en cualquier clase de

proceso, con las debidas garantías y dentro del plazo razonable
determinado legalmente, por un tribunal competente, independiente
e imparcial establecido con anterioridad. Quien no hable castellano
o no pueda comunicarse de manera verbal, tiene derecho a un
intérprete.

4. Toda persona tiene derecho a ser juzgada por sus jueces

naturales en las jurisdicciones ordinarias, o especiales, con las
garantías establecidas en esta Constitución y en la ley. Ninguna
persona podrá ser sometida a juicio sin conocer la identidad de
quien la juzga, ni podrá ser procesada por tribunales de excepción
o por comisiones creadas para tal efecto.

5. Ninguna persona podrá ser obligada a confesarse culpable o

declarar contra sí misma, su cónyuge, concubino o concubina, o
pariente dentro del cuarto grado de consanguinidad y segundo de
afinidad. La confesión solamente será válida si fuere hecha sin
coacción de ninguna naturaleza.

6. Ninguna persona podrá ser sancionada por actos u omisiones

que no fueren previstos como delitos, faltas o infracciones en leyes
preexistentes.

7. Ninguna persona podrá ser sometida a juicio por los mismos

hechos en virtud de los cuales hubiese sido juzgada anteriormente.

8. Toda persona podrá solicitar del Estado el restablecimiento o

reparación de la situación jurídica lesionada por error judicial,
retardo u omisión injustificados. Queda a salvo el derecho del o de
la particular de exigir la responsabilidad personal del magistrado o
de la magistrada, del juez o de la jueza; y el derecho del Estado de
actuar contra éstos o éstas.
 28

Se pueden observar como el legislador sentó en este articulo una serie

de aspectos que forman parte de la columna vertebral en lo que se refiere a la
defensa de los derechos, el debido proceso en sí, es el instrumento idóneo
para la ejecución de la justicia, aportando los elementos que faciliten y agilicen
los trámites correspondientes.

Artículo 257. El proceso constituye un instrumento fundamental

para la realización de la justicia. Las leyes procesales establecerán
la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán
un procedimiento breve, oral y público. No se sacrificará la justicia
por la omisión de formalidades no esenciales

Artículo 334. Todos los jueces o juezas de la República, en el

ámbito de sus competencias y conforme a lo previsto en esta
Constitución y en la ley, están en la obligación de asegurar la
integridad de esta Constitución. En caso de incompatibilidad entre
esta Constitución y una ley u otra norma jurídica, se aplicarán las
disposiciones constitucionales, correspondiendo a los tribunales en
cualquier causa, aún de oficio, decidir lo conducente. Corresponde
exclusivamente a la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de
Justicia como jurisdicción constitucional, declarar la nulidad de las
leyes y demás actos de los órganos que ejercen el Poder Público
dictados en ejecución directa e inmediata de la Constitución o que
tengan rango de ley, cuando colidan con aquella.

En los anteriores postulados constitucionales se observa lo que el

proceso judicial tiene como finalidad, además, como uno de los fines
constitucionales es la brevedad, dejando claro que no se debe sacrificar la
justicia por formalidades no esenciales, de los procesos judiciales, respetando
lo que conocemos como la pirámide de las leyes en el ordenamiento jurídico

En lo que respecta, el Código Civil, (1982), se mencionan los siguientes

artículos:

Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más

personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir
entre ellas un vínculo jurídico.

Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes.
No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las
causas autorizadas por la Ley.
 29

Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y

obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas
las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según
la equidad, el uso o la Ley.

La columna vertebral de los contratos en el ordenamiento jurídico venezolano

se encuentra en el código civil, de tal modo que los postulados anteriormente
señalados enmarcan principios fundamentales de las relaciones
contractuales, como son; la voluntariedad de las partes, el carácter legal de
los mismos y la responsabilidad que acarrean, en lo que respecta al Código
de Procedimiento Civil, (1990), los aportes a la investigación, se encuentran
establecidos en los siguientes artículos:

Artículo 15 Los Jueces garantizarán el derecho de defensa, y

mantendrán a las partes en los derechos y facultades comunes a
ellas, sin preferencia ni desigualdades y en los privativos de cada
una, las mantendrán respectivamente, según lo acuerde la ley a la
diversa condición que tengan en el juicio, sin que puedan permitir ni
permitirse ellos extralimitaciones de ningún género.

Artículo 22 Las disposiciones y los procedimientos especiales del

presente Código se observarán con preferencia a los generales del
mismo, en todo cuando constituya la especialidad; sin que por eso
dejen de observarse en lo demás las disposiciones generales
aplicables al caso.

De lo dispuesto en los artículos señalados se observa la similitud y

conexión con los postulados constitucionales señalados, en tal sentido se
destaca la igualdad que deben proteger los jueces, así como la preferencia
por la brevedad de los procesos, lo cual se resalta con gran importancia
debido a la investigación actual en la cual también se desarrolla bajo la
perspectiva de la celeridad t defensa de la tutela judicial efectiva, que está
amparada en la carta magna

Artículo 77 El demandante podrá acumular en el libelo cuantas

pretensiones le competan contra el demandado, aunque deriven de
diferentes títulos. Artículo 78 No podrán acumularse en el mismo
libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean
contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no
correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas
cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí. Sin embargo,
podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones
 30

incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de

otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean
incompatibles entre sí.

Artículo 338 Las controversias que se susciten entre partes en

reclamación de algún derecho, se ventilarán por el procedimiento
ordinario, si no tienen pautado un procedimiento especial.

Artículo 859 Se tramitarán por el procedimiento oral las siguientes

causas, siempre que su interés calculado según el Título I del Libro
Primero de este Código, no exceda de doscientos cincuenta mil
bolívares: 1º Las que versen sobre derechos de crédito u
obligaciones patrimoniales que no tengan un procedimiento
especial contencioso previsto en la parte primera del Libro Cuarto
de este Código. 2º Los asuntos contenciosos del trabajo que no
correspondan a la conciliación ni al arbitraje, y las demandas por
accidentes de trabajo. 3º Las demandas de tránsito. 4º Las demás
causas que por disposición de la ley o por convenio de los
particulares, deban tramitarse por el procedimiento oral.

En el mismo orden de ideas, se menciona la Ley de Regulamiento de

Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. (2014), el cual se resaltan una
serie de artículos que dan basamentos legales al estudio en curso, formando
esta base fundamental para el desarrollo de la presente investigación, puesto
que la misma posee carácter de ley y ha sido creada para tratar la relación
arrendaticia comercial de forma especial:

Artículo 2 A los fines de la aplicación e interpretación del presente

Decreto Ley, se entenderá por “inmuebles destinados al uso
comercial”, aquellos en los cuales se desempeñen actividades
comerciales o de prestación de servicios como parte del giro
ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente
de que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por sí
solo, forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o se
encuentre anexado a éste.

Artículo 6 La relación arrendaticia es el vínculo de carácter

convencional que se establece entre el arrendador del inmueble
destinado al comercio, en su carácter de propietario, administrador
o gestor del mismo, y el arrendatario, quien toma dicho inmueble en
arrendamiento para ejecutar en él actividades de naturaleza
comercial, generen éstas lucro, o no. Cuando el propietario del
 31

inmueble no fuere su arrendador, será solidariamente responsable,

respecto de las obligaciones de la relación arrendaticia,
conjuntamente con el administrador, gestor, mandante, recaudador
o subarrendador, sin perjuicio de los negocios jurídicos que éstos
hubieren celebrado o acordado. La relación arrendaticia genera
para las partes un conjunto de obligaciones y derechos de carácter
personal, en las cuales prevalecerá, en el orden que se indica: 1.
Las disposiciones del presente Decreto Ley. 2. Los reglamentos que
desarrollen el presente Decreto Ley. 3. Las disposiciones
contenidas en instrumentos normativos de rango sublegal, de
carácter general, que fueren dictadas por el Ministerio con
competencia en materia de comercio, de conformidad con lo
dispuesto en el presente Decreto Ley. 4. Los contratos, acuerdos o
convenciones establecidos de mutuo acuerdo por las partes,
mediante la manifestación fehaciente de voluntad de las mismas.
En tal sentido, no tendrán validez alguna las disposiciones
establecidas en contratos de adhesión.

Artículo 14 El arrendatario está en la obligación de pagar al

arrendador el canon de arrendamiento, según la cantidad y
oportunidad que se haya fijado debidamente en el contrato, de
acuerdo con lo estipulado en este Decreto Ley.

Artículo 40 Son causales de desalojo: a. Que el arrendatario haya

dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2)
cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos. b. Que el
arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos,
indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las
normas que regulen la convivencia ciudadana. c. Que el
arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que
los provenientes del uso normal, o efectuadas reformas no
autorizadas por el arrendador. d. Que sea cambiado el uso del
inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por
las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus
veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en
las normas o reglamento de condominio. e. Que el inmueble vaya a
ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten
la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado. f.
Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o
subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos
previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el
contrato respectivo. g. Que el contrato suscrito haya vencido y no
exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, h. Que se
agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia
adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros. i. Que
 32

el arrendatario incumpliera cualquiera de las obligaciones que le

corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de
condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de
Administración de Condominio”.

Artículo 43 En lo relativo a la impugnación de los actos

administrativos emanados del órgano rector en la materia, la
competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas
corresponde a los Tribunales Superiores en lo Contencioso
Administrativo, y en el resto del país, la competencia corresponde a
los Juzgados de Municipio, en cuyo caso, se les atribuye la
competencia especial Contencioso Administrativo en materia de
Arrendamientos Comerciales. El conocimiento de los demás
procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos
comerciales, de servicios y afines será competencia de la
Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral
establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva
conclusión
La ley antes mencionada, se encarga de la regulación de los bienes
inmobiliarios que están destinados al uso comercial en el estado venezolano,
el cual tiene un articulado legal, que permite la actividad comercial apegada a
los estatutos legales, y en caso de incumplimiento en materia de
arrendamiento, los procesos que pueden ser llevados a cabo en el marco de
la ley y la justicia en el país.

En el mismo orden de ideas, se menciona la Ley orgánica del Tribunal

Supremo de Justicia, (2022), en los siguientes artículos:

Artículo 85 Los procesos que se preceptúan en esta Ley,

constituyen instrumentos fundamentales para la realización de la
justicia y se regirán por los principios de gratuidad, simplicidad,
economía, uniformidad, inmediación, oralidad y realidad. No se
sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales.

El Tribunal Supremo de Justicia en cada una de sus Salas

favorecerá la utilización de las herramientas tecnológicas
disponibles para la sustanciación de las causas sometidas a su
conocimiento, para la implementación de trámites transparentes y
expeditos.

Artículo 133: Se declarará la inadmisión de la demanda:

 33

Cuando se acumulen demandas o recursos que se excluyan

mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles.

Cuando no se acompañen los documentos indispensables para

verificar si la demanda es admisible.

Cuando sea manifiesta la falta de legitimidad o representación que

se atribuya la o el demandante o de quien actúe en su nombre,
respectivamente.

Cuando haya cosa juzgada o litispendencia.

Cuando contenga conceptos ofensivos o irrespetuosos.

Cuando haya falta de legitimación pasiva.

Artículo 150: También se declarará la inadmisión de la demanda:

Cuando se acumulen demandas o pretensiones que se excluyan

mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles.

Cuando sea manifiesta la falta de legitimidad o representación que

se atribuya la o el demandante o de quien actúe en su nombre,
respectivamente.

Cuando haya cosa juzgada o litispendencia.

Cuando la pretensión pueda ser satisfecha a través de otras vías o

cuando por su naturaleza el conocimiento de la pretensión
corresponda al contencioso de los servicios públicos o al
contencioso electoral.

Cuando contenga conceptos ofensivos o irrespetuosos.

Para finalizar se mencionan, las sentencias emitidas por magistrados de

la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, (2014), presentando
la presente sentencia N° 1.443:

Ahora bien, en el caso de autos la acción ejercida no es la

resolución sino el desalojo, las cuales presentan diferencias
importantes en tres aspectos primordiales a saber: la primera (la
acción de resolución) se encuentra dirigida a poner fin a una
relación arrendaticia por escrito a tiempo determinado,
independientemente de la naturaleza o índole del incumplimiento y
a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por
 34

motivos de incumplimiento distintos a los contemplados en el

artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, mientras que
la segunda (la acción de desalojo) resulta aplicable a una relación
arrendaticia, verbal o por escrito a tiempo indeterminado, con el
objeto de obtener la devolución del inmueble arrendado, por alguna
de causales taxativas establecidas en el artículo 34 eiusdem. Otra
de las diferencias presentes entre ambas acciones, es que la
sentencia que se pronuncie sobre la resolución de un contrato es,
en principio, recurrible a través del ejercicio del recurso de casación
-siempre que la cuantía de la causa así lo permita- mientras que la
sentencia que acuerde el desalojo no admite posibilidad alguna de
incoar dicho recurso, conforme lo prevé el artículo 36 de la ley
especial que regula la materia y, por último, la acción de desalojo
requiere, respecto de la causal de falta de pago, que el arrendatario
hubiere dejado de pagar el canon de arrendamiento
correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; mientras
que en la acción de resolución en el contrato a tiempo determinado,
la falta de pago de una pensión arrendaticia es causa o motivo
suficiente para que el arrendador proceda a demandar la
finalización de la relación contractual.

A pesar de que ambas acciones (desalojo y resolución) persigan el

mismo objetivo, esto es la devolución o entrega material del bien
inmueble arrendado, ambas responden a motivos o circunstancias
disímiles para su ejercicio; por lo tanto, no resulta posible aplicar a
la acción de desalojo lo previsto en el artículo 1.167 del Código
Civil, respecto de la acción de resolución y la acumulación a ésta
de una pretensión dirigida a obtener el pago de cánones de
arrendamientos insolutos.

Del anterior criterio casacional se puede observar como el criterio en

materia arrendaticia no le permite al arrendador obtener por parte de los
órganos administradores de justicia, una tutela judicial efectiva, a razón de la
declaración de inepta acumulación como principio de derecho. En este orden
de ideas la sala in comento incurre en una inobservancia dela ley especial en
materia de arredramiento comercial vigente, ya que, la misma en su único
aparte del artículo 43, deja establecido como el procedimiento para dirimir las
controversias de índole judicial en materia arrendaticia, será el procedimiento
oral.
 35

El estado venezolano sienta las bases del régimen procedimental en

los artículos constitucionales 26, 49 257 y 334, en tales artículos se puede
evidenciar, como se ve con preferencia el uso de los procedimientos breves
para dirimir los conflictos entre partes y de este modo resguardar los principios
de; economía procesal, celeridad, tutela judicial efectiva. Así las cosas, el
hecho de que un arrendador no pueda a través de una acción satisfacer las
obligaciones incumplidas por parte del arrendatario, gira en contra a los
principios ya señalados lo cual también esta en una clara inobservancia al
articulo 338 del Código De Procedimiento Civil.,

Así mismo, se menciona la decisión del Magistrado Sala de Casación

Civil del Tribunal Supremo de Justicia, (2022), sobre la sentencia N° 766, por
el Magistrado Ponente: Armen Eneida Alves Navas, el cual expresa:

“(...) Por su parte el artículo 78 eiusdem, prohíbe la concentración

de pretensiones, a una misma demanda, en los casos en que las
pretensiones se excluyan mutuamente o que sean Contrarias entre
sí; cuando por razón de la materia, no correspondan a conocimiento
del mismo Tribunal, y en los casos en que los procedimientos sean
incompatibles. Así pues, toda acumulación de pretensiones
realizadas en contravención, lo dispuesto por la mencionada ley
adjetiva, es lo que la doctrina denomina inepta acumulación.

Se desprende, entonces, que la acumulación de pretensiones

incompatibles, no puede darse en ningún caso, es decir, ni de forma
simple o concurrente, ni de manera subsidiaria, por lo tanto, la
inepta acumulación de pretensiones en los casos en que estas se
excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles,
constituye causal de inadmisibilidad de la demanda.

El procedimiento que se instaura con ocasión a la pretensión

reconvencional, está regulado a través de leyes especialísimas; por
un lado, en la parcialmente derogada Ley de Arrendamientos
Inmobiliarios, en su artículo 33, y por otro, en el único aparte del
 36

artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de

Regulación del Arrendamiento inmobiliario para el Uso Comercial, y
cuya aplicabilidad recae, con respecto a la primera de las
nombradas, sobre bienes inmuebles urbanos y sub-urbanos.
Quedando fuera de su aplicación, entre otros, los fondos de
comercio, y la segunda, sobre bienes inmuebles para uso
comercial, también fuera de su aplicación los fondos de comercio
(...).”

ejecución o su resolución, es decir su existencia, que como consecuencia de

ambos actos, pude surgir la posibilidad de la entrega del bien arrendado, que
se traduce en que el inquilino cese su posesión sobre el inmueble, o mejor
dicho que sea desalojado del mismo.

Asimismo, ese desalojo no es más que una consecuencia jurídica de la

acción intentada más no la acción misma, independientemente a que la
misma sea de cumplimiento o resolución. Así pues al someter a un estudio
las causales que lo conforman, no se encuentra sino eso, causales
legalmente establecidas de resolución de contratos de arrendamiento a
tiempo indeterminado.
Causales que además se identifican con las generales expuesta en la
Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial (2014),
para la solicitud de la resolución como lo son la de pagar dos (02) cánones de
arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes
consecutivos, Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros
mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no
autorizadas por el arrendador y Que el arrendatario haya cedido el contrato
de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en
los casos previamente acordados con el propietario.
Es por ello, que Hung (2001) añade “en su texto la existencia de
una fuerza de acción autónoma de desalojo, puesto que la legislación objeto
de estudio, ordena que todas las acciones judiciales en materia de
arrendamiento, sean tramitadas por un procedimiento único, como lo es el
 37

juicio breve y no una acción de desalojo o desahucio con un procedimiento

distinto. (p.260)
Por su parte, el Desalojo de local comercial se debe tramitar por el
procedimiento breve previsto en los artículos 881 y siguientes Código de
Procedimiento Civil vigente desde el año 1990.
En conclusión, se desprende una situación que puede tornarse ideal,
donde luego de terminado el contrato y las prórrogas legales
correspondientes el arrendatario entregue el inmueble en las condiciones que
fue entregado al momento de la celebración del contrato y no tener el temor
de encontrarse con inquilinos que no sean cumplidores satisfactorios de sus
expectativas contractuales y se sean en la necesidad de acudir a los órganos
de administración de justicia para demandar el desalojo del inquilino. Las
demandas por desalojo tendrán que tramitarse ante la Dirección Nacional de
Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, que realizará audiencias
conciliatorias, de no haber acuerdos mediante este sistema, los propietarios
e inquilinos podrán usar la vía judicial.

Procedimiento Judicial
El procedimiento judicial está establecido dentro del ordenamiento
jurídico venezolano, para que las partes afectadas dentro de una relación
arrendaticia acudan ante la autoridad judicial para presentar alguna demanda
o iniciar un procedimiento sancionatorio y estipule medidas necesarias para
el cumplimiento de la relación arrendaticia.
Es por ello, que la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios
de Uso Comercial (2014) establece a cual autoridad dirigirse cuando sucede
algún tipo de eventualidad dentro del tiempo de vigencia del contrato de
arrendamiento. El artículo 43 de la Ley de regulación de arrendamientos
inmobiliarios de uso comercial del año 2014 establece:
En lo relativo a la impugnación de los actos administrativos
emanados del órgano rector en la materia, la competencia judicial en el Área
 38

Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo

Contencioso Administrativo, y en el resto del país, la competencia corresponde
a los Juzgados de Municipio, en cuyo caso, se les atribuye la competencia
especial Contencioso Administrativo en materia de Arrendamientos
Comerciales.
El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en
materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será
competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral
establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión.

Causales del Desalojo

Primeramente, La Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios
de Uso Comercial Gaceta Oficial Nº 40.418 del 23 de mayo de 2014 establece
en su artículo 40, las causales de desalojo que dan lugar a que el arrendatario
desocupe el inmueble por medio de la vía judicial, es por ello que se nombran
las mismas para ser estudiadas dentro del análisis, ellas son:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de
arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes
consecutivos.
b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos,
indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las
Normas que regulen la convivencia ciudadana.
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores
que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no
autorizadas por el arrendador.
d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la
conformidad de uso concedida por las autoridades municipales
respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el
contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de
condominio.
 39

e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones

mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble,
debidamente justificado.
f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o
subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos
previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato
respectivo.
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga
o renovación entre las partes.
h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia
adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros.
i. Que el arrendatario incumpliera cualquiera de las obligaciones que le
corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de
condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de
Administración de Condominio”.

Por consiguiente, el arrendatario solo podrá atrasarse con una cuota del
canon de arrendamiento, al tener dos retrasos este cae en la causal A del
decreto ley; no destinar el inmueble para usos deshonestos o indebidos; si el
arrendatario ocasiono deterioros al inmueble este también puede ser
desalojado del mismo o en su defecto que se pierda la preferencia adquisitiva
para arrendar el inmueble.
Así pues, el arrendatario puede ser desalojado si incurre en alguna de
las causales antes mencionadas, las más comunes entre ellas puede ser: si
cambia el uso del inmueble en contravención al uso concedido por las
autoridades municipales, que el inmueble vaya a ser objeto de demolición, si
el arrendar cede total o parcialmente el inmueble y que se haya vencido la
prorroga legal para desocupar el inmueble.
 40

Tramites de medidas cautelares en los arrendamientos

inmobiliarios de uso comercial
Las medidas cautelares deben ser tramitas en la autoridad judicial
correspondiente en material civil, estas deben ser tramitadas dentro de los
lapsos estipulados por el Juez, estas medidas pueden ser Embargo de bienes,
Prohibición de enajenar y gravar o secuestro del inmueble, para tramitar las
medidas se deben cumplir con los extremos de ley (Periculum in Mora y Fumus
Bonis Iuris).
Para esta categoría, la Ley de regulación de arrendamientos
inmobiliarios de uso comercial del año 2014 prohíbe, en su artículo 41 numeral
“L”, lo siguiente: Dictar o aplicar medidas cautelares de secuestro de bienes
muebles o inmuebles vinculados con la relación arrendaticia, sin constancia
de haber agotado la instancia administrativa correspondiente, que tendrá un
lapso de 30 días continuos para pronunciarse. Consumido este lapso, se
considera agotada la instancia administrativa.
En tal sentido, la misma ley señala que una vez ya agotada todas las
instancias administrativas deberá pronunciarse las partes para el cumplimiento
de los días que establece el artículo antes mencionado en lo cual se podrá
dictar o aplicar la medida cautelar de secuestro de bienes muebles o
inmuebles. El artículo 588 del Código de Procedimiento Civil (1990) regula las
medidas cautelares en dos grandes clases: las medidas preventivas típicas de
embargo sobre bienes muebles, prohibición de enajenar y gravar inmuebles y
secuestro de bienes determinados. Y las medidas atípicas o innominadas que
pretenden precaver un daño mediante la ejecución o prohibición de ciertos
actos que determinará el Juez.
En síntesis, con la tramitación de las medidas cautelares, se busca el
resguardo del inmueble ante la autoridad judicial, para evitar su deterioro o
venta, buscando además se proteja el patrimonio del arrendador, o en su
defecto que la parte afectada sea el arrendatario se buscara las formas en que
este prevalezca el goce del inmueble arrendado ala: Casación Civil.
 41

En tal sentido, se encuentra la sentencia número 9132 del Tribunal

Supremo de Justicia (TSJ), de fecha 21 de Julio del 2014, donde se
manifiesta que un contrato de arrendamiento de un inmueble destinado al
uso comercial, se debe tramitar por el procedimiento oral previsto en la Ley
que rige en forma especial esta materia, y supletoriamente se deben aplicar
las reglas del procedimiento oral previsto desde el artículo 859 al artículo 880
del Código de Procedimiento Civil publicado en gaceta oficial 4209 del 18 de
septiembre de 1990.
En este sentido se cita el Artículo 859 del Código de Procedimiento Civil
(1990) el mismo indica que se tramitarán por el procedimiento oral las
siguientes causas, siempre que su interés calculado según el Título I del Libro
Primero de este Código, no exceda de doscientos cincuenta mil
bolívares.
1º Las que versen sobre derechos de crédito u
obligaciones patrimoniales que no tengan un procedimiento
especial contencioso previsto en la parte primera del Libro
Cuarto de este Código.
2º Los asuntos contenciosos del trabajo que no
correspondan a la conciliación ni al arbitraje, y las
demandas por accidentes de trabajo.
3º Las demandas de tránsito.
4º Las demás causas que por disposición de la ley o por
convenio de los particulares, deban tramitarse por el
procedimiento oral.
La norma objeto de estudio de esta investigación, establece el
procedimiento oral contenido en el Código de Procedimiento Civil (CPC) del
año 1990, que para la tramitación de los procesos regidos por el Decreto
mencionado. En acatamiento al mismo, se observa que el artículo 878 de la
Ley Adjetiva (CPC, 1990) dispone:
 42

En el procedimiento oral las sentencias interlocutorias son inapelables,

salvo disposición expresa en contrario. De la sentencia definitiva se oirá
apelación en ambos efectos en el plazo ordinario, el cual comenzará a correr
el día siguiente a la consignación en autos del fallo completo. Si el valor de la
demanda no excediere de veinticinco mil bolívares, la sentencia definitiva no
tendrá apelación.
Para finalizar, el Código de Procedimiento Civil (1990), señala que
cuando se está en un proceso oral, las sentencias interlocutorias son
inapelables, salvo en la sentencias definitivas las cuales se oirá apelaciones
en los plazos ordinarios, por lo que se le atribuye la competencia a la
jurisdicción civil ordinaria en cuanto no sean actos administrativos los cuales
le corresponde a los Tribunales Superiores en lo Contencioso Administrativo
del aérea Metropolitana de Caracas.

De igual manera, se encuentra un Recurso de Casación Materia:

Civil. – Especial arrendaticia. Nº Exp: 19-441 (AA20-C-2019-000441).Nº
Sent: RC.000314. cuyo Ponente: Yván Darío Bastardo Flores. En Fecha:
16 de diciembre de 2020.
Recurso de Extraordinario Casación ejercido por la demandada, contra
la sentencia dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil,
del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana
de Caracas, en fecha 22/04/[Link]ón Alida Monsanto de Pizzolante Vs.
Industrias Biopapel, C.A.

Decisión:
La Sala declaró:

PRIMERO: CASA DE OFICIO TOTAL y SIN REENVÍO el fallo recurrido,

proferido por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito
y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas,
 43

en fecha 22 de abril de 2019, y en consecuencia DECRETA SU NULIDAD

ABSOLUTA.
Se declaran NULAS todas las actuaciones procesales del presente
juicio, incluyendo la sentencia dictada por el Juzgado Cuarto de Primera
Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción
Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 9 de enero de 2017.
SEGUNDO: INADMISIBLE la demanda por desalojo de inmueble destinado a
local comercial con daños y perjuicios ejercida por la SUCESIÓN DE ALIDA
MONSANTO DE PIZZOLANTE, contra la sociedad mercantil INDUSTRIAS
BIOPAPEL, C.A.
Se CONDENA en costas del proceso a la demandante, de conformidad
con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Extracto:
En este orden de ideas, la Sala observa que ha sido práctica común
del foro la acumulación en la misma demanda, del desalojo de un
inmueble destinado al uso comercial, así como los daños y
perjuicios, estos últimos con fundamento en el artículo 1167 del
Código Civil, incluso en ocasiones confundiendo las pretensiones
de desalojo con la de resolución de contrato, a lo cual es acumulada
la acción de daños y perjuicios.
En estos casos se recurre a demandar el desalojo y los supuestos
daños y perjuicios causados al actor, equivalentes a los meses que
supuestamente se han dejado de pagar y los que se dejen de pagar
hasta que se le haga la entrega del inmueble a la actora, y la
pretensión de dar por terminado el contrato y la devolución del
inmueble tiene dos fundamentos o bases legales distintas, el
desalojo fundamentado en el artículo 40 de la Ley de Regulación
del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial (o si es por
resolución de contrato por el 1167 del Código Civil), mientras que
la pretensión del cobro de los cánones causados hasta la fecha de
la presentación de la demanda y de los que se causen
posteriormente hasta la entrega del inmueble, tienen como
fundamento el artículo 1167 del Código Civil.p.123

En este sentido, conviene aclarar que tanto la acción de desalojo como

la de resolución de contrato de arrendamiento tienen como finalidad obtener
la devolución del inmueble y la terminación del vínculo contractual, sin
 44

embargo, estas acciones presentan diferencias sustanciales entre una y otra;

por un lado en la acción de desalojo es la voluntad del legislador la de no
permitir la acumulación de otra pretensión distinta a la de la devolución del
inmueble y la terminación del contrato, atenuando así el rigor de la acción
resolutoria, por su parte en la acción de resolución de contrato si pueden
acumularse otras pretensiones como la de daños y perjuicios prevista en el
artículo 1167 del Código Civil.
 45

CAPÍTULO III

MARCO METODOLÓGICO

TIPO DE INVESTIGACION

Este capítulo describe el conjunto de procedimientos implícitos en el

proceso de investigación, presentando un procedimiento ordenado para que
los resultados obtenidos sean consistentes y confiables. Dentro de
perspectiva, Arias (2012), expresa que: “es el cómo se realizara el estudio para
responder al problema planteado” (p.110); es decir es el conjunto de técnicas
utilizadas por el investigador respecto a un hecho estudiado.

Nivel de Investigación
Atendiendo al propósito del objeto de estudio se considera de nivel
descriptivo, tal como lo plantea Arias (2012) el nivel de investigación
descriptivo se refiere “…al grado de profundad ida con que se aborda un
objetivo o fenómeno” (p. 24), de allí que su objeto en la investigación es el de
interpretar realidades de un hecho, a su vez incluye registros, análisis e
interpretación entre otros.

Tipo de la Investigación
El tipo de investigación es Documental, porque tiene como propósito
aportar nuevos conocimientos a partir de datos secundarios como, leyes,
códigos, investigaciones, fuentes electrónicas entre otro. Según, Ramírez,
Bravo y Méndez (1987) el tipo de investigación documental es:

45
 46

…una variante de la investigación científica, cuyo objetivo fundamental

es el análisis de diferentes fenómenos (orden histórico, psicológico, etc) de la
realidad a atravesó de la indagación exhaustiva, sistemática y rigurosa,
utilizando técnicas muy precisas; de la documentación existente, que directa
indirectamente, aporta la información ateniente al fenómeno que estudiamos.
(p.21)

De manera que, la fuente principal de información serán los documentos

y en cuanto al investigador su interés en analizarlos como un hecho
investigativo, teniendo como propósito aportar nuevos conocimientos, a partir
de datos secundarios obtenidos a través de diferentes fuentes.

Diseño de investigación

El diseño de la presente investigación fue bibliográfico, se fundamentó

en la revisión sistemática, rigurosa y profunda de material documental de
cualquier clase. Por consiguiente, Palella y Martins (2012) señalan que “Se
procura el análisis de los fenómenos o el establecimiento de la relación entre
dos o más variables. Cuando opta por este tipo de estudio, el investigador
utiliza documentos; los recolecta, selecciona, analiza y presenta resultados
coherentes”. (p. 87).

Es por ello que, el investigador manejó procedimientos lógicos y

mentales propios de toda investigación, pero en el diseño bibliográfico la
investigación cobra importancia el análisis, síntesis, deducción e inducción
entre otros. De allí que se utilizó la recopilación de datos que permitieron
redescubrir los hechos a investigar.

Técnicas de Recolección de la Información

 47

La técnica es la manera de llevar a cabo una actividad de forma

sistemática, ordenada y racional, lo que constituye un hacer. Por ello, la
técnica de recolección de datos se define de acuerdo a Nava de Villalobos
(2008) como:

Todos los procedimientos desplegados por el investigador para

recolectar la información necesaria acerca del problema o necesidad en
estudio; a su vez, contribuye con la obtención de resultados que permitan el
planteamiento de las soluciones idóneas ante la situación problemática. Es por
ello que significa la expresión operativa del diseño de investigación (p. 242).

En tal sentido y en función que se trata de una investigación apoyada en

un diseño bibliográfico, las fuentes por excelencia son los documentos en
todas sus manifestaciones. Cuando las fuentes son documentos, las técnicas
apropiadas son: el fichaje manual o el electrónico y la observación documental,
a través de las cuales se puede registrar la información a través de la
computadora y almacenarla sistemáticamente.

Técnicas de Análisis de la información

Para esta investigación teórica jurídica-documental, la técnica de análisis

consistió en el conjunto de procedimientos utilizados por el investigador donde
las fuentes por excelencia fueron los documentos, para la cual se utilizarán
como técnicas de análisis de información las siguientes:

1.- Arqueo bibliográfico: consistirá en la búsqueda, recopilación,

selección y análisis de los datos secundarios a través del uso de la observación
documental.
 48

2.- Procesamiento y análisis de datos de fuentes primarias: en esta etapa

el investigador procederá a formular, validar, recolectar y analizar los datos
extraídos.

3.- Formulación de conclusiones y recomendaciones: se analizarán los

resultados obtenidos, relacionándolos con las interrogantes y objetivos
planteados en la investigación con la finalidad de evaluar la correspondencia
y articulación del conocimiento obtenido.

Con el propósito, de cumplir con este cometido se aplicó la técnica de

análisis, obligatoriamente la de la interpretación jurídica, el análisis interno o
de contenido de la fuente consultada a través de la determino el sentido y
significado de los conceptos más representativos en las lecturas realizadas y
se aplicara el siguiente procedimiento formado por cuatro etapas:

a) En la primera etapa se procederá a la búsqueda de la información

necesaria para realizar la investigación, se establecieran los objetivos
generales y específicos conforme al problema presentado.

b) En la segunda etapa se realizará la recopilación de las bases

teóricas, y antecedentes de la investigación.

c) En la tercera etapa se procederá con la recolección de los datos

pertinentes según los alcances de la investigación procurando de este modo
desarrollar los objetivos planteados.

d) Finalmente, se desglosará la información y se ordenará de

manera metodológica, obteniendo así las pertinentes conclusiones y
recomendaciones.
 49

CAPITULO IV

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

Conclusiones
Se derivan a la luz de los resultados obtenidos del desarrollo de los
objetivos específicos, a los fines de llevar a cabo la investigación, se presentan
después de finalizar el estudio. Así mismo, se hace mención de algunas
recomendaciones sugeridas para las investigaciones futuras en relación a las
Implicaciones Legales de la acción desalojo por incumplimiento de pago de
canones de arredramiento comercial en Venezuela. Así como, la lesión al
derecho procesal civil, por la acumulación de la acción de desalojo y pago de
cánones de arrendamiento en una misma demanda.
El Desalojo de local comercial se debe tramitar por el procedimiento
breve previsto en los artículos 859 y siguientes Código de Procedimiento Civil
vigente desde el año 1990.
Se desprende una situación que puede tornarse ideal, donde luego de
terminado el contrato y las prórrogas legales correspondientes el arrendatario
entregue el inmueble en las condiciones que fue entregado al momento de la
celebración del contrato y no tener el temor de encontrarse con inquilinos que
no sean cumplidores satisfactorios de sus expectativas contractuales y se
sean en la necesidad de acudir a los órganos de administración de justicia para
demandar el desalojo del inquilino. Las demandas por desalojo tendrán que
tramitarse ante la Superintendencia Nacional de Derecho económicos de
Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, que realizará audiencias
conciliatorias, de no haber acuerdos mediante este sistema, los propietarios e
inquilinos podrán usar la vía judicial.
Bajo el criterio jurisprudencial, el arrendador qué tenga un contrato en el
cual el arrendatario adeude cánones de arrendamiento y habiendo cumplido
49
 50

el tiempo determinado del contrato, lo que se infiere es que el arrendador no

podría demandar el desalojo y los pagos de cánones de se le adeuden
contractualmente, sino que necesariamente debería ajustarse a un
procedimiento qué sería el de desalojo o, a otro que sería el de pago de
cánones, pues, de lo contrario se declararía la inepta acumulación de
pretensiones. En tal sentido, el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil,
establece que el tribunal admitirá la demanda “si no es contraria al orden
público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley”.
De lo contrario deberá negar su admisión expresando los motivos de su
negativa.
Por su parte el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, prohíbe la
concentración de pretensiones en una misma demanda, en los casos en que
las pretensiones se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí;
cuando, por razón de la materia, no correspondan al conocimiento del mismo
tribunal, y en los casos en que los procedimientos sean incompatibles. De tal
modo, que toda acumulación de pretensiones realizada en contravención a lo
dispuesto por la mencionada ley adjetiva, es lo que la doctrina denomina inepta
acumulación de pretensiones.

Recomendaciones
1. Al Ejecutivo Nacional, Estadal o Municipal produzcan un clima de
verdadera confianza en lo social, político y económico, que atraigan la
inversión de capitales nacionales y extranjeros en todas las actividades
jurídicas, económicas y no solamente en el campo inmobiliario.
2. A los órganos de administración de justicia, para que den plena
observancia al art 43 de la Ley especial de arrendamiento comercial.
 51

REFERENCIAS

Arevalo, I. &. (2019). "Validez de la clausula arbitral en contrato de

arrendamientos de locales de uso comercial e Honduras". Tesis de
grado para optar al Título de Maestría en Derecho Empresarial. ,
UNITEC, Facultad de Postgrado, Tegucigalpa, Honduras. Recuperado
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