Módulo 1_bis

ANEXO NOVEDADES
JURIDICAS – PREPARACIÓN
DE EXAMEN
Indice de contenidos
1. Objetivo del presente ANEXO............................................................................... 3
2. Ley 5/2019, de 15 de marzo reguladora de los contratos de crédito inmobiliario . 3
Disposiciones generales ..................................................................................... 4
Normas de protección del prestatario ................................................................. 6
Procedimiento – Información a facilitar ............................................................... 9
Procedimiento – Comparecencia ante notario .................................................. 11
Competencia del personal y políticas ............................................................... 12
Forma de los contratos ..................................................................................... 16
Ejecución y resolución de los contratos ............................................................ 16
Intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes y prestamistas
inmobiliarios ...................................................................................................... 19
Régimen sancionador de los prestamistas, intermediarios de crédito y sus
representantes asignados ................................................................................. 19
Comparativa: resumen de los principales cambios introducidos por la Ley
5/2019, de 15 de marzo .................................................................................... 21
3. Preguntas del módulo preparatorias de examen ................................................ 24
ANEXO I .................................................................................................................... 27
ANEXO II ................................................................................................................... 29
ANEXO III .................................................................................................................. 32
ANEXO IV ................................................................................................................. 38
ANEXO V .................................................................................................................. 40

2
1. Objetivo del presente ANEXO
Proporcionar un conocimiento detallado de las novedades que presenta la Ley 5/2019,
de 15 de marzo reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

2. Ley 5/2019, de 15 de marzo reguladora de los

contratos de crédito inmobiliario
El contrato de crédito inmobiliario desempeña un papel fundamental en la actividad
económica de un país. De hecho, a través de mismo, se ha posibilitado que muchas
familias tengan la vivienda en propiedad en un porcentaje superior a muchos países
de nuestro entorno.

Así pues, regular el contrato de crédito inmobiliario de manera adecuada es

fundamental y garantizar un régimen jurídico seguro, ágil y eficaz, que proteja estas
operaciones, es una exigencia que deriva, no sólo de las obligaciones impuestas por
la Directiva mencionada, sino de los beneficios que supone para la economía del país.

La Ley hace suyos los motivos (que no vamos a repetir) que hacen necesaria la
regulación según la Directiva, considerando, más allá de la misma que la protección
de las transacciones y la seguridad jurídica deben garantizarse. Teniendo en cuenta
además, dice la Ley, que existe una asimétrica posición del prestamista y del
prestatario en la relación contractual, que no queda salvada por el simple hecho de
proporcionar al cliente información y advertencias. Es necesario pues, que la parte
que domina la relación, como profesional, tenga un plus de responsabilidad en su
comportamiento hacia el prestatario.

La Ley, además de incluir normas de transparencia y de conducta para los

prestamistas e intermediarios, regula su régimen jurídico, el régimen sancionador y
otros aspectos que no están previstos en la Directiva, reforzando algunos de ellos.

Se articula el contenido de la Ley en cuatro capítulos:

1. Disposiciones generales,

2. Normas de protección del prestatario,

3. Régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario, sus

representantes y prestamistas inmobiliarios

4. Régimen sancionador.

Además, incluye una par de Anexos (el primero sobre la ficha de información y el
segundo sobre el cálculo de la TAE)

3
Finaliza la Ley con diversas disposiciones adicionales, transitorias y finales.
Señalemos entre ellas aquí, la disposición de que las quejas y reclamaciones que
presenten los potenciales prestatarios, prestatarios o garantes que estén relacionadas
con sus intereses y derechos legalmente reconocidos, y que deriven de presuntos
incumplimientos de esta Ley, de sus normas de desarrollo, de los estándares o de las
buenas prácticas y usos fínancieros que resulten aplicables, serán resueltas por la
entidad de resolución de litigios de consumo en el sector financiero1

También se muestra una cierta preocupación sobre la educación financiera (o la falta

de ella) de los consumidores, al mencionar que el Banco de España, y las
Comunidades Autónomas y los Entes Locales, promoverán medidas de fomento de la
educación de los consumidores sobre los riesgos que pueden derivarse de la
contratación de préstamos, y la gestión de deudas, en particular en relación con los
contratos de préstamo inmobiliario, los derechos que ostentan los consumidores, su
forma de ejercicio, las obligaciones que recaen sobre las entidades de crédito, los
prestamistas, los intermediarios inmobiliarios y las sociedades de tasación.

Pero entremos ya en el detalle del contenido de la Ley

Disposiciones generales
De forma resumida, el objetivo de la Ley es doble:

• trasponer la Directiva 2014/17 de la Unión Europea sobre los contratos de

crédito inmobiliario,

• e introducir una serie de previsiones cuya finalidad es potenciar la seguridad

jurídica, la transparencia y el equilibrio entre las partes en los contratos de
préstamo o crédito con garantía inmobiliaria

En cuanto a su ámbito de aplicación, la Ley es de aplicación a los contratos de

préstamo concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de
manera profesional, cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona física
y dicho contrato tenga por objeto:

a) La concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de

garantía sobre un inmueble de uso residencial. A estos efectos, también se
entenderán como inmuebles para uso residencial aquellos elementos tales
como trasteros, garajes, y cualesquiera otros que sin constituir vivienda como
tal cumplen una función doméstica.

1
Entidad creada según la disposición adicional primera de la Ley 7/2017, de 2 de noviembre, por
la que se incorpora al ordenamiento jurídico español la Directiva 2013/11/UE, del Parlamento
Europeo y del Consejo, de 21 de mayo de 2013, relativa a la resolución alternativa de litigios en
materia de consumo.

4
 b) La concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos
de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre
que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor.

Se entiende que la actividad de concesión de préstamos (o créditos) hipotecarios se

desarrolla con carácter profesional cuando el prestamista, sea persona física o
jurídica, intervenga en el mercado de servicios financieros con carácter empresarial o
profesional o, aun de forma ocasional, con una finalidad exclusivamente inversora.
Por otro lado, se incluye no sólo la concesión, sino también la intermediación.

Destaquemos que, aunque la Directiva europea limita su ámbito subjetivo de

aplicación a los consumidores, entendiéndose por tales las personas físicas que no
actúan en el ámbito de su actividad profesional o empresarial, la trasposición a nuestro
ordenamiento se ha hecho extendiendo su alcance a todas las personas físicas, con
independencia de que sean o no consumidores en sentido estricto.

Quedan fuera del ámbito de la Ley los contratos:

A. Concedidos por un empleador a sus empleados, a título accesorio y sin

intereses o cuya TAE sea inferior a la del mercado, y que no se ofrezcan al
público en general.

B. Concedidos sin intereses y sin ningún otro tipo de gastos, excepto los
destinados a cubrir los costes directamente relacionados con la garantía del
préstamo.

C. Concedidos en forma de facilidad de descubierto y que tengan que

reembolsarse en el plazo de un mes.

D. Resultado de un acuerdo alcanzado ante un órgano jurisdiccional, arbitral, o en

un procedimiento de conciliación o mediación.

E. Relativos al pago aplazado, sin gastos, de una deuda existente, siempre que
no se trate de contratos de préstamo garantizados por una hipoteca sobre
bienes inmuebles de uso residencial.

F. De hipoteca inversa bajo ciertas circunstancias.

El contenido de la Ley es de carácter irrenunciable, es decirlos pactos en

contrario a su contenido son nulos de pleno derecho, salvo que una norma
expresamente establezca lo contrario.

Para una correcta comprensión del contenido de la ley puede ser conveniente
consultar las definiciones incluidas en la misma y que se adjunta en el ANEXO II

5
Normas de protección del prestatario
Los principios de actuación en la actividad relacionada con la concesión de préstamos
inmobiliarios suponen actuar de manera honesta, imparcial, transparente y
profesional, respetando los derechos y los intereses de los prestatarios, en todos los
aspectos del proceso de comercialización y contacto con los consumidores.

En la concesión, intermediación o prestación de servicios de asesoramiento sobre el

préstamo, las actividades se basarán en información sobre las circunstancias del
prestatario y en cualquier requisito específico que éste haya dado a conocer, así como
en hipótesis razonables sobre los riesgos para su situación durante la vigencia del
contrato de préstamo. En cuanto a la prestación de servicios de asesoramiento, se
deberán considerar además, sus preferencias y objetivos.

Siguiendo la Directiva, la información será gratuita, y toda publicidad relativa a los

contratos de préstamo que indique un tipo de interés o cualesquiera cifras
relacionadas con el coste del préstamo para el prestatario, deberá especificar de
forma clara, concisa y destacada:

A. La identidad del prestamista o, en su caso, del intermediario de crédito o

representante designado;

B. Cuando proceda, que el contrato de préstamo estará garantizado por una

hipoteca o por otra garantía real sobre bienes inmuebles de uso residencial, o
por un derecho relativo a un bien inmueble;

C. El tipo deudor, indicando si es fijo, variable o una combinación de ambos, junto

con información sobre los gastos incluidos, en su caso, en el coste total del
préstamo para el prestatario;

D. El importe total del préstamo;

E. La TAE;

F. El sistema de amortización y la fórmula de cálculo de las cuotas de amortización

de principal y de intereses suficientemente detalladas como para que el
prestatario pueda verificar con claridad la corrección de los importes cobrados;

G. Cuando proceda:
1. La duración del contrato de préstamo.
2. El importe de los pagos a plazos.
3. El importe total adeudado por el prestatario.
4. El número de pagos a plazos.
5. Una advertencia sobre el hecho de que las posibles fluctuaciones del tipo
de cambio podrían afectar al importe adeudado por el prestatario.
6. La opción del deudor de poder dar en pago el inmueble hipotecado en
garantía del préstamo, con carácter liberatorio de la totalidad de la deuda
derivada del mismo.

6
Si la celebración de un contrato relativo a un servicio accesorio, en particular un
seguro, fuera obligatoria para obtener el préstamo o para obtenerlo en las condiciones
ofrecidas, y el coste de ese servicio no pudiera determinarse de antemano, dicha
obligación deberá mencionarse también de forma clara, concisa y destacada, junto
con la TAE.

En cuanto a las cláusulas de condiciones generales de los contratos de préstamo

inmobiliario, se inscribirán en el Registro de Condiciones Generales de la
Contratación, previsto en la normativa2 y estarán además disponibles en la página
web de los prestamistas, si disponen de ella.

En cuanto al cálculo de la Tasa Anual Equivalente (TAE) ya indicábamos la hablar de

la Directiva que se había traspuesto en los mismos términos y en un anexo a la Ley
(puede consultarse un resumen de su contenido en el ANEXO IV de este documento)

También se especifica que cuando la obtención del crédito, o su obtención en las

condiciones ofrecidas, esté supeditada a la apertura o al mantenimiento de una
cuenta, los costes de apertura y mantenimiento de dicha cuenta, de utilización de un
medio de pago para transacciones y operaciones de disposición de crédito y los
demás costes relativos a las operaciones de pago, se incluirán en el coste total del
crédito para el prestatario.

El cálculo de la TAE se realizará partiendo del supuesto de que el contrato de crédito

estará vigente durante el período de tiempo acordado y que el prestamista y el
prestatario cumplirán sus obligaciones en las condiciones y en los plazos que se hayan
acordado en el contrato de crédito. Además, se establecen ciertas precisiones sobre
los contratos que prevén variaciones en los tipos de interés aplicables.

Siguiendo la Directiva, la Ley establece que los prestamistas o, en su caso, los

intermediarios de crédito vinculados o sus representantes designados, facilitarán en
todo momento en soporte de papel o cualquier otro soporte duradero o en formato
electrónico, la siguiente información general clara y comprensible sobre los contratos
de crédito:

1. la identidad y dirección geográfica de quien emite la información;

2. los fines para los que puede emplearse el crédito;
3. las formas de garantía, cuando proceda, incluyendo la posibilidad de que esté
situada en otro Estado miembro;
4. la duración posible de los contratos de crédito;
5. las formas de tipo deudor disponible, indicando si este es fijo o variable o una
combinación de ambos, con una breve descripción de las características de los
tipos fijos y variables, incluyendo sus implicaciones para el prestatario;
6. cuando puedan contratarse créditos en moneda extranjera, una indicación de
la misma, explicando las implicaciones que tiene para el prestatario la
denominación de un crédito en moneda extranjera;
7. un ejemplo representativo del importe total del crédito, del coste total del crédito
para el prestatario, del importe total adeudado por el prestatario y de la TAE;

2
Artículo 11 de la Ley 7/1998 sobre condiciones generales de la contratación

7
 8. una indicación de otros posibles costes, no incluidos en el coste total del crédito,
para el prestatario que deban pagarse en relación con un contrato de crédito;
9. la gama de las diversas opciones existentes para reembolsar el crédito al
prestamista (incluyendo el número, la periodicidad y el importe de las cuotas
de reembolso);
10. cuando proceda, una declaración clara y concisa de que el incumplimiento de
los términos y condiciones de los contratos de crédito no garantiza el reembolso
del importe total del crédito en virtud del contrato de crédito;
11. una descripción de las condiciones relacionadas directamente con el reembolso
anticipado;
12. una indicación de si es necesario evaluar el bien inmueble y, si procede, de
quién es responsable de garantizar que se lleve a cabo la evaluación, y de si
se originan costes conexos para el prestatario;
13. una indicación de los servicios accesorios que el prestatario esté obligado a
contratar para obtener el crédito o para obtenerlo en las condiciones ofrecidas
y, si ha lugar, la aclaración de que los servicios accesorios pueden contratarse
con un proveedor distinto del prestamista;
14. una advertencia general sobre las posibles consecuencias de no cumplir los
compromisos asociados al contrato de crédito;
15. cuando proceda, la opción del deudor de poder dar en pago el inmueble
hipotecado en garantía del préstamo, con carácter liberatorio de la totalidad de
la deuda derivada del mismo;
16. cualesquiera otras advertencias que establezca el Ministro de Economía y
Empresa.

Se ofrecerá al prestatario la información personalizada que necesite para

comparar los préstamos disponibles en el mercado, para evaluar sus
implicaciones y para tomar una decisión fundada sobre la conveniencia de celebrar o
no un contrato de préstamo sin demora injustificada, una vez que el prestatario haya
dado la información necesaria sobre sus necesidades, situación financiera y
preferencias, con suficiente antelación, que nunca será inferior a diez días
naturales, respecto del momento en que el prestatario quede vinculado por cualquier
contrato u oferta de préstamo.

Esta información personalizada se facilitará mediante la Ficha Europea de Información

Normalizada (FEIN) que se recoge en el anexo de la Ley y en el ANEXO III de este
documento.

Evaluación de la solvencia
Los prestamistas deberán evaluar en profundidad la solvencia del potencial
prestatario, fiador o garante antes de celebrar un contrato de préstamo. Dicha
evaluación se basará en la capacidad del cliente para cumplir sus compromisos.

En el caso de que exista una garantía real, la evaluación de la solvencia no se basará

predominantemente en el valor de la garantía que exceda del importe del préstamo o
en la hipótesis de incremento de valor de que el valor de dicha garantía aumentará
(se exceptúa la construcción o renovación de bienes inmuebles de uso residencial).

8
Los prestamistas deberán contar con procedimientos internos (sin coste para el
potencial cliente) específicamente desarrollados para llevar a cabo la evaluación de
solvencia. Estos procedimientos, serán supervisados por el Banco de España o
autoridades competentes.

La incorrecta evaluación de la solvencia no otorgará al prestamista la facultad de

resolver, rescindir o modificar ulteriormente el contrato de préstamo, salvo que se
demuestre que el prestatario ha ocultado o falsificado conscientemente la información.
Tampoco si la información facilitada por el prestatario antes de celebrarse dicho
contrato fuera incompleta.

Cuando se deniegue la solicitud de préstamo, el prestamista informará por escrito y

sin demora al potencial prestatario y, en su caso, al fiador o avalista de su respectivo
resultado advirtiéndoles, de forma motivada de dicha denegación y, si procede, de que
la decisión se basa en un tratamiento automático de datos. Cuando la denegación se
base en el resultado de una consulta de una base de datos, se entregará una copia
del resultado, y se informará al potencial prestatario del resultado de dicha consulta y
de los pormenores de la base de datos consultada, como son el nombre, el
responsable, así como del derecho que le asiste de acceder y rectificar, en su caso,
los datos contenidos en la misma.

Se solicitará al potencial cliente de manera clara y concisa la información necesaria

(proporcional y limitada al objetivo) y las comprobaciones a efectuar, así como el plazo
de tiempo en que debe ser facilitada, advirtiéndole que si no es posible llevar a cabo
la evaluación de la solvencia debido a que no se facilita la información o la verificación
necesaria para llevar a cabo dicha evaluación, el préstamo no podrá concederse.

El prestamista deberá consultar el historial crediticio del cliente acudiendo a la CIRBE3,

así como a alguna de las entidades privadas de información crediticia.

Tasación de los bienes inmuebles.

Los inmuebles aportados en garantía habrán de ser objeto de una tasación adecuada
antes de la celebración del contrato de préstamo. La tasación se realizará por una
sociedad de tasación, servicio de tasación de una entidad de crédito o profesional
homologado.

Procedimiento – Información a facilitar

Se deberá entregar al prestatario o potencial prestatario, con una antelación
mínima de diez días naturales respecto al momento de la firma del contrato, la
siguiente documentación:

a) La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), ya comentada y que

puede consultarse en el ANEXO III, y que tendrá la consideración de oferta

3
Central de Información de Riesgos del Banco de España

9
 vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato
que, como mínimo, deberá de ser de diez días.

b) Una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la que se informará al

prestatario o potencial prestatario de la existencia de las cláusulas o elementos
relevantes, debiendo incluir, al menos, una referencia, en su caso, a los índices
oficiales de referencia utilizados para fijar el tipo de interés aplicable, a la
existencia de límites mínimos en el tipo de interés aplicable como consecuencia
de la variación a la baja de los índices o tipos de interés a los que aquel esté
referenciado, a la posibilidad de que se produzca el vencimiento anticipado del
préstamo como consecuencia del impago y los gastos derivados de ello, a la
distribución de los gastos asociados a la concesión del préstamo y que se trata
de un préstamo en moneda extranjera.

c) En caso de tratarse de un préstamo a tipo de interés variable, un documento

separado con una referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer por
el prestatario en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés,

d) Una copia del proyecto de contrato, cuyo contenido deberá ajustarse al

contenido de los documentos referidos en las letras anteriores e incluirá, de
forma desglosada, la totalidad de los gastos asociados a la firma del contrato,

e) Información clara y veraz de los gastos que corresponden al prestamista y los

que corresponden al prestatario. Los siguientes gastos se distribuirán del
siguiente modo:

1. Los gastos de tasación del inmueble corresponderán al prestatario y los

de gestoría al prestamista.
2. El prestamista asumirá el coste de los aranceles notariales de la
escritura de préstamo hipotecario y los de las copias los asumirá quien las
solicite.
3. Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad
corresponderán al prestamista.
4. El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos
documentados se realizará de conformidad con lo establecido en la
normativa tributaria aplicable.

No obstante lo dispuesto en los párrafos anteriores, si durante el periodo de

duración del préstamo se produjesen una o varias subrogaciones de acuerdo
con la normativa4, la prestamista subrogada deberá ser reintegrada por la
prestamista subrogante en la parte proporcional del impuesto y los gastos que
le correspondieron en el momento de la constitución del préstamo a la
subrogada conforme a los apartados anteriores. Para ello la Ley fija una serie
de reglas.

4
Ley 2/1994 sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios,

10
 f) Si se requiere al prestatario la suscripción de una póliza de seguro en garantía
del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así como la
suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca y
del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario, se
deberán entregar al prestatario por escrito las condiciones de las garantías del
seguro que se exige.

g) Cuando esté previsto que el préstamo se formalice en escritura pública, la

advertencia al prestatario de la obligación de recibir asesoramiento
personalizado y gratuito del notario que elija el prestatario para la
autorización de la escritura pública del contrato de préstamo, sobre el contenido
y las consecuencias de la información contenida en la documentación que se
entrega conforme a este apartado,

Esta documentación junto a la manifestación firmada por el prestatario, en la que

declare que ha recibido la documentación y que le ha sido explicado su contenido,
deberá remitirse también al notario elegido por el prestatario a los efectos de lo
dispuesto y que vamos a ver a continuación.

Solo podrán repercutirse gastos o percibirse comisiones por servicios relacionados

con los préstamos que hayan sido solicitados en firme o aceptados expresamente por
un prestatario o prestatario potencial y siempre que respondan a servicios
efectivamente prestados o gastos habidos que puedan acreditarse.

Si se pactase una comisión de apertura, la misma se devengará una sola vez y

englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo
u otros similares inherentes a la actividad del prestamista ocasionada por la concesión
del préstamo. En el caso de préstamos denominados en divisas, la comisión de
apertura incluirá, asimismo, cualquier comisión por cambio de moneda
correspondiente al desembolso inicial del préstamo.

Se pueden aplicar los índices o tipos de interés de referencia que publique el Ministerio
de Economía y Empresa por sí o a través del Banco de España.

Procedimiento – Comparecencia ante notario

Además de las explicaciones que se puedan haber facilitado al prestatario, este
deberá de comparecer ante el notario por él elegido a efectos de obtener
presencialmente el siguiente asesoramiento.

El notario verificará la documentación acreditativa del cumplimiento de los requisitos

sobre la información y plazos que hemos señalado. Si es así, hará constar en un acta
notarial (sin coste para el prestatario) previa a la formalización del préstamo
hipotecario:

a) El cumplimiento de los plazos legalmente previstos de puesta a disposición del

prestatario de los documentos.

11
b) Las cuestiones planteadas por el prestatario y el asesoramiento prestado por el
notario.

c) En todo caso, el notario deberá informar de forma individual haciéndolo constar en

el acta, que ha prestado asesoramiento relativo a las cláusulas específicas
recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y en la Ficha
de Advertencias Estandarizadas (FiAE), de manera individualizada y con
referencia expresa a cada una, sin que sea suficiente una afirmación genérica.
Igualmente, y en presencia del notario, el prestatario responderá a un test que
tendrá por objeto concretar la documentación entregada y la información
suministrada.

El prestatario, o quien le represente a estos efectos, así como toda persona física
que sea fiadora o garante del préstamo, deberá comparecer ante el notario, para
que este pueda extender el acta, como tarde el día anterior al de la autorización
de la escritura pública del contrato de préstamo.

Si no quedara acreditado documentalmente el cumplimiento en tiempo y forma de las

obligaciones previstas o si no se compareciese para recibir el asesoramiento en el
plazo señalado, el notario expresará en el acta esta circunstancia. En este caso, no
podrá autorizarse la escritura pública de préstamo.

En la escritura pública de préstamo el notario autorizante insertará una reseña

identificativa del acta a la que se refieren los apartados anteriores (número de
protocolo, notario autorizante, fecha de autorización y testimonio del notario)

Competencia del personal y políticas

El personal al servicio del prestamista, intermediario de crédito o representante
designado deberá reunir en todo momento los conocimientos y competencias
necesarios y actualizados sobre los productos que comercializan, y, en especial,
respecto de la elaboración, oferta o concesión de contratos de préstamo, la actividad
de intermediación de crédito, y la prestación de servicios de asesoramiento, en su
caso, y en la ejecución de los contratos de préstamo.

Esta obligación también será aplicable respecto de los servicios accesorios incluidos
en los contratos de préstamo y respecto de los productos de venta vinculada o
combinada que veremos a continuación

El Ministro de Economía y Empresa establecerá los requisitos mínimos de

conocimientos y competencia exigibles al personal mencionado, así como el que actúe
en régimen de libre prestación de serviciosu ofrezca servicios de asesoramiento.

Ventas vinculadas y ventas combinadas

Quedan prohibidas las prácticas de venta vinculada de préstamos, con una excepción
que veremos, aunque la autoridad competente podrá autorizar prácticas de ventas
vinculadas concretas cuando el prestamista pueda demostrar que los productos
vinculados o las categorías de productos ofrecidos, en condiciones similares entre sí,

12
que no se presenten por separado, acarrean un claro beneficio a los prestatarios,
teniendo debidamente en cuenta la disponibilidad y los precios de los productos
pertinentes ofrecidos en el mercado.

Como excepción a esta prohibición, se podrá exigir la suscripción de una póliza de

seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así
como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca.
El prestamista deberá aceptar pólizas alternativas equivalentes a la que aquel hubiera
propuesto, y no podrá cobrar comisión o gasto alguno, ni suponer empeoramiento en
las condiciones de cualquier naturaleza del préstamo.

Están permitidas las ventas combinadas de préstamos, siempre que se realice la

oferta de los productos de forma combinada y por separado, de modo que el
prestatario pueda advertir las diferencias entre una oferta y otra. Antes de la
contratación de un producto combinado, el prestamista informará al prestatario de
manera expresa y comprensible:

a) que se está contratando un producto combinado,

b) del beneficio y riesgos de pérdida, especialmente en los productos de inversión,

que supone para el prestatario su contratación, incluyendo escenarios
simulados,

c) de la parte del coste total que corresponde a cada uno de productos o servicios,
y

d) de los efectos que la no contratación individual o la cancelación anticipada del

préstamo o cualquiera de los productos combinados produciría sobre el coste
conjunto del préstamo y el resto de los productos o servicios combinados y

e) de las diferencias entre la oferta combinada y la oferta de los productos por

separado

Actividad de asesoramiento5
Los servicios de asesoramiento en préstamos inmobiliarios solo podrán ser prestados
por prestamistas, por intermediarios de crédito inmobiliario o por los representantes
designados por cualquiera de los anteriores, así como las personas que hayan sido
reconocidas por las autoridades competentes y estén sujetas a su supervisión.

El prestamista o el intermediario de crédito inmobiliario deben informar previa y

expresamente al prestatario y por escrito, en sentido positivo o negativo, si se
están prestando o pueden prestarse servicios de asesoramiento.

Antes de la prestación de servicios de asesoramiento se facilitarán al prestatario la

información siguiente:

5
Este apartado entra en vigor a los tres meses de la publicación de la Ley

13
 a. El conjunto de productos que tomarán en consideración, de modo que el
prestatario pueda comprender si la recomendación que se le hace se basa solo
en la gama de productos propia del prestamista, del intermediario de crédito o
de su representante designado, o en un conjunto más amplio de productos
disponibles en el mercado.

b. Si ha lugar, los gastos que se facturarán al prestatario por los servicios de

asesoramiento o, si su importe no puede determinarse en el momento en que
se comunica la información, el método empleado para calcularlo.

Siempre que se presten servicios de asesoramiento:

a) los prestamistas, intermediarios de crédito o representantes designados

recabarán la información que resulte necesaria sobre la situación personal y
financiera del prestatario, así como sobre sus preferencias y objetivos, de modo
que puedan recomendar contratos de préstamo adecuados; el análisis se
basará en información que esté actualizada en la fecha de que se trate, y tendrá
en cuenta hipótesis razonables sobre los riesgos existentes para la situación
del prestatario a lo largo de la vigencia del contrato de préstamo propuesto;

b) los prestamistas, intermediarios de crédito vinculados o representantes

designados por los intermediarios de crédito vinculados tomarán en
consideración un número suficientemente grande de contratos de crédito de su
gama de productos y recomendarán uno o varios contratos de préstamo de
dicha gama que sean adecuados a las necesidades, situación financiera y
circunstancias personales del prestatario;

c) los intermediarios de crédito no vinculados o los representantes designados por

los intermediarios de crédito no vinculados tomarán en consideración un
número suficientemente grande de contratos de préstamo disponibles en el
mercado y recomendarán uno o varios contratos de préstamo disponibles en el
mercado que sean adecuados a las necesidades, situación financiera y
circunstancias personales del prestatario;

d) los prestamistas, los intermediarios de crédito o los representantes designados

actuarán en el mejor interés del prestatario, informándose de las necesidades
y circunstancias del prestatario, y recomendándole contratos de préstamo
adecuados; y

e) los prestamistas, los intermediarios de crédito o los representantes designados,

facilitarán al prestatario una copia en papel o en otro soporte duradero de la
recomendación que se le ha formulado.

La prestación de un servicio de asesoramiento requerirá la previa determinación

contractual del contenido, alcance y condiciones de éste, incluyendo, en particular:

a) La cuantía de la retribución que quien preste el servicio vaya a recibir del

prestatario por este concepto. Si el servicio de asesoramiento fuera gratuito
para el prestatario deberá señalarse expresamente.

14
 b) La cuantía de la retribución o comisión que quien preste el servicio vaya a
recibir, en su caso, directa o indirectamente del prestamista o prestamistas a
los que puedan extenderse las recomendaciones que formule.

La prestación de servicios de asesoramiento requerirá el cumplimiento de los

requisitos que se establezcan por el Gobierno mediante real decreto. En particular,
únicamente les estará permitido el uso de los términos “asesoramiento
independiente” y “asesor independiente” a aquellos prestamistas o
intermediarios que cumplan los requisitos que se establezcan en dicho
desarrollo reglamentario.

Préstamos en moneda extranjera

En los contratos denominados en moneda extranjera el prestatario podrá optar por
convertir el préstamo a una moneda alternativa que será, a su elección:

a) la moneda en que él perciba la mayor parte de los ingresos o tenga la mayoría

de los activos con los que ha de reembolsar el préstamo.
o,
b) la moneda del Estado miembro en el que el prestatario fuera residente en la
fecha de celebración del contrato de préstamo o sea residente en el momento
en que se solicita la conversión.

El tipo de cambio utilizado salvo que el contrato de préstamo disponga otra cosa, será
el tipo de cambio vigente en la fecha en que se solicite la conversión y publicado por
el Banco Central Europeo.

Si los prestatarios no son consumidores, podrán pactar algún sistema de limitación del
riesgo de tipo de cambio, en lugar del derecho reconocido en el párrafo anterior.

Se informará periódicamente al prestatario (en términos y plazos a establecer por el

Ministerio de Economía y Empresa) del importe adeudado con el desglose del
incremento que, en su caso, se haya producido y del derecho de conversión en una
moneda alternativa y las condiciones para ejercer tal conversión. Se facilitará
siempre cuando el valor del importe adeudado por el prestatario o de las cuotas
periódicas difiera en más del 20% de las condiciones vigentes en la fecha de
celebración del contrato de préstamo.

El incumplimiento de cualquiera de estos requisitos determinarála nulidad de las

cláusulas multidivisa y se podrá solicitar que se considereque el préstamo fue
concedido desde el principio en la moneda en la que el prestatario percibe la parte
principal de sus ingresos.

15
Variaciones en el tipo de interés
No se puede variar el tipo de interés en perjuicio del prestatario durante la vigencia del
contrato, salvo acuerdo por escrito mutuo de las partes. Si hay acuerdo, la variación
se deberá ajustar, al alza o a la baja, a la de un índice de referencia objetivo.

En caso de que el contrato de préstamo tenga un tipo de interés variable, los

prestamistas podrán utilizar como índice o tipo de referencia objetivo para calcular el
tipo aplicable los que cumplan las siguientes condiciones:

a) Ser claro, accesible, objetivo y verificable por las partes en el contrato de

préstamo y por las autoridades competentes.

b) Calcularse a coste de mercado y no ser susceptible de influencia por el propio

prestamista, o en virtud de acuerdos con otros prestamistas o prácticas
conscientemente paralelas.

c) Los datos que sirvan de base al índice o tipo sean agregados de acuerdo con
un procedimiento matemático objetivo.

En las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la

baja del tipo de interés. Tampoco podrá ser negativo.

Forma de los contratos

Los contratos se formalizarán en papel o en otro soporte duradero. En caso de que
estén garantizados con hipoteca constituida sobre un inmueble de uso residencial
situado en territorio nacional, deberán formalizase en escritura pública, pudiendo
adoptar el formato electrónico.

El notario no autorizará la escritura pública si no se hubiere otorgado el acta prevista

en la Ley. Los registradores de la propiedad, mercantiles y de bienes muebles no
inscribirán ninguna escritura que se refiera a préstamos regulados por esta Ley en la
que no conste la reseña del acta mencionada.

Ejecución y resolución de los contratos

Reembolso anticipado.
El prestatario podrá en cualquier momento anterior a la expiración del término pactado
reembolsar de forma anticipada total o parcialmente la cantidad adeudada. Las partes
podrán convenir un plazo de comunicación previa que no podrá exceder de un
mes.

Cuando el prestatario manifestase su voluntad de reembolsar anticipadamente

la totalidad o parte del préstamo, el prestamista le facilitará, en el plazo máximo
de tres días hábiles, en papel o en otro soporte duradero la información
necesaria para evaluar esta opción. En dicha información se cuantificarán, al
menos, las consecuencias que tiene para el prestatario la liquidación total o parcial de

16
sus obligaciones antes de la terminación del contrato, exponiendo las hipótesis que
deben ser razonables y justificables.

El prestatario tendrá derecho a una reducción del coste total del préstamo teniendo
en cuenta el plazo que queda hasta el momento de su extinción.

El prestamista no podrá cobrar compensación o comisión por reembolso o

amortización anticipada total o parcial en los préstamos en supuestos distintos de los
previstos en los tres apartados siguientes.

1. En los contratos de préstamo a tipo de interés variable, o en aquellos

tramos variables de cualquier otro préstamo, las partes podrán establecer
contractualmente una compensación o comisión a favor del prestamista para
alguno de los dos siguientes supuestos que serán excluyentes entre sí:

a) en caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del

préstamo durante los 5 primeros años de vigencia del contrato de
préstamo, se podrá establecer una compensación o comisión a favor del
prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que
pudiera sufrir el prestamista (como se explica posteriormente) con el límite
del 0,15% del capital reembolsado anticipadamente; o

b) en caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del

préstamo durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de
préstamo, se podrá establecer una compensación o comisión a favor del
prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que
pudiera sufrir el prestamista (como se explica posteriormente) con el límite
del 0,25% del capital reembolsado anticipadamente.

2. En caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un

tercero en los derechos del acreedor, siempre que en ambos casos suponga la
aplicación durante el resto de vigencia del contrato de un tipo de interés fijo en
sustitución de otro variable, la compensación o comisión por reembolso o
amortización anticipada no podrá superar la pérdida financiera que pudiera
sufrir el prestamista, con el límite del 0,15% del capital reembolsado
anticipadamente, durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de
préstamo.

Transcurridos los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo el

prestamista no podrá exigir compensación o comisión alguna en caso de
novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de acreedor en los que
se pacte la aplicación, en adelante y para el resto de la vida del préstamo, de
un tipo de interés fijo.

3. En los contratos de préstamo a tipo de interés fijo o en aquellos tramos fijos

de cualquier otro préstamo, podrá establecerse contractualmente una
compensación o comisión a favor del prestamista que tendrá los siguientes
límites:

17
 a. en caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del
préstamo durante los 10 primeros años de vigencia del contrato de
préstamo o desde el día que resulta aplicable el tipo fijo, se podrá
establecer una compensación o comisión a favor del prestamista que no
podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el
prestamista(como se explica posteriormente) con el límite del 2% del
capital reembolsado anticipadamente; y

b. en caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del

préstamo desde el fin del período señalado en la letra a) hasta el final de la
vida del préstamo, se podrá establecer una compensación o comisión a
favor del prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida
financiera que pudiera sufrir el prestamista (como se explica
posteriormente) con el límite del 1,5% del capital reembolsado
anticipadamente.

La pérdida financiera sufrida por el prestamista a la que se alude en los tres apartados
anteriores se calculará, proporcionalmente al capital reembolsado, por diferencia
negativa entre el capital pendiente en el momento del reembolso anticipado y el valor
presente de mercado del préstamo, calculado como el valor actual de las cuotas
pendientes, de acuerdo al índice o tipo de interés especificado en el contrato.

Vencimiento anticipado.
En los contratos de préstamo cuyo prestatario, fiador o garante sea una persona física
y que estén garantizados mediante hipoteca o por otra garantía real sobre bienes
inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de
propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir para uso residencial
el prestatario perderá el derecho al plazo y se producirá el vencimiento anticipado
del contrato si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:

A. Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital

del préstamo o de los intereses.

B. Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:

a. Al 3% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera

dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se
considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no
satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un
número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su
obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.

b. Al 7% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera

dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se
considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no
satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un
número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su
obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.

18
 C. Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole
un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que,
de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.

Intereses de demora.
Si el préstamo o crédito concluido por una persona física que esté garantizado
mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora
será el interés remuneratorio más tres puntos a lo largo del período en el que
aquel resulte exigible. El interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal
vencido y pendiente de pago y no podrá ser capitalizado.

Intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes y prestamistas

inmobiliarios
Siguiendo las disposiciones de la Directiva, se establece el régimen jurídico de las
diversas entidades, así como los requisitos para la inscripción en los registros
correspondientes y su procedimiento. También se regula su supervisión.

La mayoría de disposiciones no se aplican a las entidades de crédito, a las sucursales

en España de entidades de crédito extranjeras o que operen en régimen de libre
prestación de servicios, a los establecimientos financieros de crédito ni a las entidades
de pago.

Régimen sancionador de los prestamistas, intermediarios de crédito y

sus representantes asignados
Las obligaciones establecidas en la Ley tienen el carácter de normas de ordenación y
disciplina para los intermediarios de crédito inmobiliario y los prestamistas
inmobiliarios, que aplicarán el Banco de España o el órgano designado por cada
Comunidad Autónoma, en función del ámbito geográfico en el que opere el
intermediario o el prestamista inmobiliario, con un abanico de infracciones y sanciones
proporcionales a la dimensión de los destinatarios.

La determinación de las sanciones se ajustará a los criterios previstos en la Ley de

ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito.

A título de ejemplo, cuando se apliquen a intermediarios de crédito inmobiliario, a

prestamistas inmobiliarios distintos de entidades de crédito, los importes fijos de las
multas señalados en esta esta Ley, se reducen del modo siguiente:

A. la multa de entre 5.000.000 y 10.000.000 de euros pasa a ser de entre 500.000

y 1.000.000 de euros,

B. la multa de entre 2.000.000 y 5.000.000 de euros pasa a ser de entre 200.000

y 500.000 euros, y

19
 C. la multa de entre 100.000 y 1.000.000 de euros pasa a ser de entre 10.000 y
100.000 euros.

También es importante señalar que la apertura de un expediente sancionador no

afecta a las acciones que los prestatarios puedan iniciar exigiendo la responsabilidad
del intermediario.

Para el control y publicidad de las sanciones impuestas se establecerá en el Banco

de España un único registro público.

En sus disposiciones adicionales, la Ley establece sobre la conservación de

documentación precontractual que las personas que realicen las actividades
reguladas en esta Ley estarán obligadas a conservar los documentos en los que
se plasme la información precontractual entregada al prestatario durante un
plazo mínimo de 6 años desde el momento de la finalización de los efectos del
contrato respecto del prestatario (también respecto de la información precontractual
relativa a productos o servicios que sean objeto de venta vinculada o combinada).

En el caso de subrogación o de cesión, el prestamista que suscribió el préstamo

deberá seguir conservando la documentación precontractual durante este plazo y
trasladar al cesionario o prestamista que se subroga, en el caso que le fuera requerida
por éste y a costa de éste, copia de la misma. Tanto el prestamista inicial como el
prestamista que se subroga o el cesionario estarán obligados a facilitar dicha
documentación al prestatario, si es reclamada por éste.

También se establecen6 para los notarios y registradores las siguientes obligaciones:

• El notario autorizante de una escritura de préstamo sujeto a la presente Ley

entregará o remitirá telemáticamente al prestatario sin coste copia simple de
aquella.

• Los registradores de la propiedad remitirán también gratuitamente y de forma

telemática al prestatario nota simple literal de la inscripción practicada y de la
nota de despacho y calificación, con indicación de las cláusulas no inscritas y
con la motivación de su respectiva suspensión o denegación.

• En la escritura se hará constar una dirección de correo electrónico del

prestatario para la práctica de estas comunicaciones.

Por otro lado, el Gobierno deberá aprobar en el plazo de seis meses el régimen de
homologación de los profesionales que puedan realizar tasaciones de conformidad
con lo previsto en la Ley.

6
Disposición adicional octava

20
Régimen transitorio
En general se establece la aplicación no retroactiva. No obstante, si se aplicará la Ley
a aquellos contratos celebrados con anterioridad si son objeto de novación o de
subrogación con posterioridad a su entrada en vigor.

Para los contratos anteriores a la entrada en vigor de esta Ley en los que se incluyan
cláusulas de vencimiento anticipado, será de aplicación lo previsto en la Ley, salvo
que el deudor alegara que la previsión que contiene resulta más favorable para él. Sin
embargo, no será de aplicación a los contratos cuyo vencimiento anticipado se hubiera
producido con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley, se hubiese instado o no un
procedimiento de ejecución hipotecaria para hacerlo efectivo, y estuviera este
suspendido o no.

Los intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados, y los

prestamistas inmobiliarios, que a la entrada en vigor de esta Ley vinieran realizando
las actividades definidas, deberán solicitar su reconocimiento en el plazo de seis
meses.

También se establece un régimen de transición especial para los procesos de

ejecución en curso a la entrada en vigor de la Ley.

La Ley entra en vigor a los tres meses de su publicación en el BOE, que fue el 16 de
marzo de 2019.

Comparativa: resumen de los principales cambios introducidos por la

Ley 5/2019, de 15 de marzo
A modo de resumen y sin ánimo de ser exhaustivo, ya que como hemos visto los
cambios son muchos, si podemos señalar como aspectos más relevantes
incorporados por la Ley como novedad, los siguientes, que se aplicarán sobre todo a
los préstamos que se firmen después de su aprobación:

• Confección de una lista negra de cláusulas abusivas. Prohibición de la

cláusula suelo.

• Introducción de la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y de la

Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), (si bien anteriormente ya existía
algo parecido, aunque más sencillo).

• El cliente debe disponer del borrador del contrato, como mínimo 10 días antes
de la firma.

• El cliente debe acudir al Notario antes del día de la firma. (el Notario levantará
acta de este hecho)

• Limitación de las comisiones que aplican las entidades financieras. Por

amortización anticipada:

21
 o Si el tipo de interés es variable 0,25% como máximo si se produce en
los 3 primeros años y 0,15% como máximo si se produce en los 5
primeros años. En ningún caso podrá devengarse comisión por
amortización anticipada a partir del quinto año en préstamos a
interés variable
o Si el tipo de interés es fijo 2% durante los primeros 10 años, 1,5% a partir
de entonces).

• Facilidad de conversión de las hipotecas de tipo de interés variables a tipo de

interés fijo. (Comisión máxima 0,15%).

• Mayor facilidad para el cambio en hipotecas en divisas.

• Ampliación del plazo para que se pueda embargar una casa por impago. (Se
deben producir al menos 12 impagos mensuales o un importe equivalente a, al
menos, el 3% del préstamo. 15 impagos y 7% si queda menos de la mitad de
la hipoteca).

• Las entidades financieras asumen todos los gastos de la firma.

• Los clientes solo tienen que pagar la tasación de la vivienda y las copias de la
escritura que solicite.

• Prohibición de los productos vinculados obligatorios (sí se permiten las ofertas

combinadas).

Ver el ANEXO V para un cuadro resumen de los principales cambios.

Otros aspectos que fueron ampliamente debatidos, no se han incorporado finalmente

a la Ley. Señalemos la inclusión obligatoria de la dación en pago o las denominadas
hipotecas verdes (aquellas otorgadas para la financiación de las viviendas eficientes
o que usan energía renovable).

“Recuerde que”

• Recuerde que según la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito

Inmobiliario, existe una asimétrica posición del prestamista y del prestatario
en la relación contractual que no queda salvada por el simple hecho de
proporcionar al cliente información y advertencies.

• Recuerde que la Ley 5/2019, de 15 de marzo es de aplicación a los contratos de

préstamo concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha
actividad de manera profesional, cuando el prestatario, el fiador o garante sea
una persona física.

22
• Recuerde que quedan afectas al amparo de la Ley 5/2019, las operaciones de
concesión de créditos y préstamos inmobiliarios, y la intermediación en
créditos y préstamos inmobiliarios

• Recuerde que los principios que establece la Ley en la actividad relacionada

con la concesión de préstamos hipotecarios suponen actuar de manera
honesta, imparcial, transparente y profesional, respetando los derechos y los
intereses de los prestatarios, en todos los aspectos del proceso de
comercialización y contacto con los consumidores.

• Recuerde que bajo el principio de protección al prestatario, la Ley establece

que la información deberá regirse, entre otros, bajo el principio de que la
información deberá ser siempre gratuita, en cualquier circunstancia

• Recuerde que al facilitar información a los prestatarios, el prestamista se

obliga, entre otros aspectos a indicar el coste total del préstamo para el
prestatario.

• Recuerde que cuando la obtención del crédito esté supeditada a la apertura o

al mantenimiento de una cuenta, los costes de apertura y mantenimiento de
dicha cuenta se incluirán en el coste total del crédito para el prestatario.

• Recuerde que cuando se deniegue la solicitud de préstamo como resultado de

una consulta de una base de datos, se entregará una copia del resultado, y se
informará al potencial prestatario del resultado de dicha consulta y de los
pormenores de la base de datos consultada.

• Recuerde que legalmente, los gastos de tasación del inmueble corresponderán

a prestatario, los gastos de gestoría y los aranceles notariales corresponderán
al prestamista, y el pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos
jurídicos documentados se realizará de conformidad con lo establecido en la
normativa tributaria aplicable.

• Recuerde que legalmente el prestatario decide el notario en el que se elevará a

público el contrato de préstamo hipotecario.

• Recuerde que cuando esté previsto que el préstamo se formalice en escritura

pública, el notario que elija el prestatario queda obligado a ofrecerle
asesoramiento personalizado y gratuito.

• Recuerde que en presencia del notario, el prestatario responderá a un test que

tendrá por objeto concretar la documentación entregada y la información
suministrada.

23
 • Recuerde que según la Ley están permitidas las ventas vinculadas o
combinadas de préstamos siempre que así lo autorice la autoridad competente
y siempre que el prestamista pueda demostrar que los productos vinculados
acarrean un claro beneficio a los prestatarios.

• Recuerde que están permitidas las ventas combinadas de préstamos, siempre

que se realice la oferta de los productos de forma combinada y por separado,
de modo que el prestatario pueda advertir las diferencias entre una oferta y
otra.

• Recuerde que en los contratos en moneda extranjera la opción de cambio de

divisa recae en el prestatario.

• Recuerde que en los préstamos hipotecarios en moneda extranjera se deberá

informar al prestatario del importe adeudado con el desglose del incremento
que se haya producido y del derecho de conversión en una moneda alternativa,
siempre que el valor adeudado difiera en más del 20% de las condiciones
vigentes en la fecha de celebración del contrato de préstamo.

• Recuerde que cuando el prestatario manifestase su voluntad de reembolsar

anticipadamente la totalidad o parte del préstamo, el prestamista le facilitará,
en el plazo máximo de 3 días hábiles, en papel o en otro soporte duradero la
información necesaria para evaluar esta opción.

• Recuerde que legalmente la comisión máxima aplicable al convertir una

hipoteca de interés variable a una de interés fijo es del 0,15%

3. Preguntas del módulo preparatorias de examen

En este apartado se brindan, a modo de ejemplo, algunas preguntas a efectos de
preparación y entreno de cara a la realización del examen de certififcación.

¿A qué circunstancias podrán referirse las escrituras públicas de modificación

de préstamos hipotecarios cuando el prestamista sea una entidad financiera?

A. La ampliación o reducción de capital;

B. La alteración del plazo;
C. Las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente;
D. Todas las respuestas son correctas

24
Según la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, ¿qué
operaciones quedan afectas al amparo de la Ley?

A. Concesión de créditos y préstamos inmobiliarios

B. Intermediación en créditos y préstamos inmobiliarios
C. Ambas respuestas son ciertas
D. Ambas respuestas son falsas

En arreglo a la Ley, el procedimiento de contratación no deberá incluir, entre

otros, la siguiente documentación:

A. FEIN, FiAE e información clara y veraz de los gastos que corresponden al

prestamista y los que corresponden al prestatario
B. Una copia del proyecto de contrato, cuyo contenido deberá ajustarse al
contenido de los documentos referidos en las letras anteriores e incluirá, de
forma desglosada, la totalidad de los gastos asociados a la firma del contrato
C. FEIN, FADE y un documento separado con una referencia especial a las cuotas
periódicas a satisfacer por el prestatario en diferentes escenarios de evolución
de los tipos de interés (caso de préstamos a tipo fijo)
D. Una Ficha de Advertencias Estandarizadas en la que se informará al prestatario
o potencial prestatario de la existencia de las cláusulas o elementos relevantes

Indique, si la hay, qué excepción contempla la Ley con respecto a las ventas
vinculadas o combinadas en la contratación de un préstamo hipotecario:

A. No se permiten excepciones
B. Se permite la contratación de una póliza de seguro del contenido de los bienes
del inmueble objeto de hipoteca
C. Se permite la contratación de una póliza de seguro de daños respecto del
inmueble objeto de hipoteca
D. Se permite la contratación de una póliza de seguro agrario en aquellas fincas
declaradas rústicas

En los contratos en moneda extranjera, ¿quién podrá optar por convertir el

préstamo a una moneda local?

A. Los contratos denominados en moneda extranjera no son objeto de la Ley

B. No se permite realizar una conversión de tal tipo
C. La opción de cambio de divisa recae en el prestamista
D. La opción de cambio de divisa recae en el prestatario

25
Al referirse a la variación de los tipos de interés la Ley señala lo siguiente:

A. No se puede variar el tipo de interés en perjuicio del prestatario durante la

vigencia del contrato.
B. Se podrá variar el tipo de interés durante la vigencia del contrato, sin requerir
acuerdo por escrito mutuo de las partes.
C. Si se cambiara el tipo de interés, la variación se deberá ajustar, al alza o a la
baja, a la de un índice de referencia seleccionado por el prestamista a su libre
criterio.
D. No se puede variar el tipo de interés en perjuicio del prestatario durante la
vigencia del contrato, salvo acuerdo por escrito mutuo de las partes.

¿Cómo se determina el interés de demora, en el caso de préstamo o crédito

concluido por una persona física que este garantizando mediante hipoteca
sobre bienes inmuebles para uso residencial?

A. Interés remuneratorio mas 6 puntos a lo largo del periodo en el que aquel

resulte exigible
B. Interés compensatorio mas 0,1 puntos por día en el que aquel resulte exigible
C. Interés remuneratorio mas 3 puntos a lo largo del periodo en el que aquel
resulte exigible
D. Interés compensatorio mas 1 punto por mes en el que aquel resulte exigible

Soluciones: D C C C D D C

26
 ANEXO I

Requisitos mínimos de conocimientos y competencia

Los requisitos mínimos de conocimientos y competencia exigibles al personal de los
prestamistas, los intermediarios de crédito y los representantes designados, y a su
personal directivo, incluirán, como mínimo, lo siguiente:

A. un conocimiento adecuado de los productos de crédito contemplados en los

productos a los que se aplica la Directiva y de los servicios accesorios que
suelen ofrecerse junto con ellos;

B. un conocimiento adecuado de la legislación relativa a los contratos de crédito

ofrecidos a los consumidores, en particular en lo que respecta a la protección
del consumidor;

C. un conocimiento y una comprensión adecuados del proceso de adquisición de

bienes inmuebles;

D. un conocimiento adecuado de la tasación de las garantías;

E. un conocimiento adecuado de la organización y del funcionamiento de los

registros de propiedad;

F. un conocimiento adecuado del mercado del Estado miembro pertinente;

G. un conocimiento adecuado de las normas deontológicas del sector;

H. un conocimiento adecuado del proceso de evaluación de la solvencia del

consumidor o, si ha lugar, competencia en la evaluación de la solvencia de los
consumidores;

I. un nivel adecuado de competencias en materia financiera y económica.

Cuando establezcan los requisitos mínimos de conocimientos y competencia, los

Estados miembros podrán establecer distinciones entre los niveles y tipos de
requisitos aplicables al personal asociado a los prestamistas, los intermediarios de
crédito o los representantes designados y al personal directivo de los intermediarios
de crédito o los representantes designados.

Los Estados miembros determinarán el nivel adecuado de conocimientos y

competencias sobre la base de:

A. las cualificaciones profesionales, como los títulos académicos, la formación y

las pruebas de competencia, o

27
 B. la experiencia profesional, que podrá definirse como un número mínimo de
años de actividad laboral en ámbitos relacionados con la preparación,
distribución o intermediación de productos crediticios.

La experiencia profesional no podrá ser la base exclusiva de acreditación después del

21 de marzo de 2019.

28
 ANEXO II
Definiciones incluidas en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, Reguladora de los Contratos
de Crédito Inmobiliario:

1) Prestatario – Toda persona física que sea deudor de préstamos que estén
garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya
finalidad sea la adquisición o conservación de terrenos o inmuebles construidos o
por construir.

2) Prestamista inmobiliario – Toda persona física o jurídica que, de manera

profesional, realice la actividad de concesión de los préstamos a los que se refiere
la Ley.

3) Contrato de préstamo – El contrato mediante el cual un prestamista concede o

se compromete a conceder un préstamo a un prestatario según define la Ley, en
forma de pago aplazado, crédito u otra facilidad de pago similar.

4) Servicio accesorio – Todo servicio ofrecido al prestatario junto con el contrato de

préstamo.

5) Intermediario de crédito inmobiliario – Toda persona física o jurídica que, no

actuando como prestamista, ni fedatario público, desarrolla una actividad
comercial o profesional, a cambio de una remuneración, pecuniaria o de cualquier
otra forma de beneficio económico acordado, consistente en poner en contacto,
directa o indirectamente, a una persona física con un prestamista y en realizar
además alguna de las siguientes funciones con respecto a los contratos de
préstamo a que se refiere la Ley:

a. presentar u ofrecer a los prestatarios dichos contratos de préstamo;

b. asistir a los prestatarios realizando los trámites previos u otra gestión
precontractual respecto de dichos contratos de préstamo;
c. c) celebrar los contratos de préstamo con un prestatario en nombre del
prestamista.

6) Grupo – Un grupo de prestamistas que deban ser objeto de consolidación para la

elaboración de las cuentas consolidadas.

7) Intermediario de crédito vinculado – Todo intermediario de crédito que actúe

en nombre y bajo la responsabilidad plena e incondicional de:

a. un solo prestamista;
b. un solo grupo; o
c. un número de prestamistas o grupos que no representa a la mayoría del
mercado.

8) Representante designado – Toda persona física o jurídica que realiza las

actividades propias de un intermediario de crédito inmobiliario en nombre y por

29
 cuenta de un único intermediario, bajo la responsabilidad plena e incondicional de
este.

9) Entidad de crédito – Toda entidad de crédito comprendida en la definición del

Reglamento de las entidades de crédito y las empresas de inversión

10) Personal – Toda persona física que al servicio de un prestamista, intermediario

de crédito inmobiliario o un representante designado intervenga directamente en
las actividades reguladas por esta Ley o mantenga contactos con los prestatarios
en el transcurso de las actividades reguladas por ella, así como toda persona física
que dirija o supervise directamente a tales personas.

11) Importe total del crédito – El importe total adeudado por el prestatario.

12) Coste total del crédito para el prestatario – El coste total del crédito para el
prestatario, incluida la valoración del bien cuando dicha valoración sea necesaria
para obtener el crédito, pero excluidas las tasas de registro de la transmisión de
la propiedad del bien inmobiliario. Excluye los gastos que puedan cargarse al
prestatario por incumplimiento de los compromisos asumidos en el contrato de
crédito.

13) Importe total adeudado por el prestatario– El importe total adeudado por el
prestatario.

14) Tasa Anual Equivalente (TAE) – El coste total del préstamo para el prestatario,
expresado como porcentaje anual del importe total del préstamo concedido, más
los costes aparejados, si ha lugar, y que corresponde, sobre una base anual, al
valor actual de todos los compromisos futuros o existentes, tales como
disposiciones de fondos, reembolsos y gastos, convenidos por el prestamista y el
prestatario.

15) Tipo deudor – El tipo deudor según se define en la Ley 16/2011, de 24 de junio,
de contratos de crédito al consumo.

16) Evaluación de la solvencia – La evaluación de las perspectivas de cumplimiento

de las obligaciones vinculadas a la deuda que se deriven del contrato de préstamo.

17) Soporte duradero – Un soporte duradero según se define en la Ley 16/2011, de

24 de junio, de contratos de crédito al consumo.

18) Estado miembro de origen:

a) cuando el prestamista o el intermediario de crédito sea una persona física, el

Estado miembro en el que esté situada su oficina principal;
b) cuando el prestamista o el intermediario de crédito sea una persona jurídica,
el Estado miembro en el que tenga su domicilio social o, si conforme a su
Derecho nacional aplicable no tiene domicilio social, el Estado miembro en el
que tenga su oficina principal.

30
19) Estado miembro de acogida – El Estado miembro, distinto del Estado miembro
de origen, en el cual un prestamista o un intermediario de crédito tenga una
sucursal o preste servicios.

20) Servicios de asesoramiento – Toda recomendación personalizada que el

prestamista, el intermediario de crédito inmobiliario o el representante designado
haga a un prestatario concreto respecto a uno o más préstamos disponibles en el
mercado.

21) Autoridad competente – Las autoridades designadas en la Ley.

22) Préstamo puente – Un contrato de préstamo sin duración fija o reembolsable en

un plazo de 12 meses, utilizado por el prestatario como solución de financiación
temporal durante el período de transición a otra modalidad de financiación para el
bien inmueble.

23) Compromiso o garantía contingente – Un contrato de préstamo que sirve de

garantía para una operación independiente pero accesoria de otra, en la que el
capital garantizado por el bien inmueble solo puede utilizarse en caso de
producirse una o varias contingencias especificadas en el contrato.

24) Contrato de préstamo sobre capital compartido – Un contrato de préstamo en

el que el capital que se ha de reembolsar está determinado por un porcentaje,
establecido en el contrato, del valor del bien inmueble en el momento del
reembolso o de los reembolsos del capital.

25) Prácticas de venta vinculada – Toda oferta o venta de un paquete constituido

por un contrato de préstamo y otros productos o servicios financieros
diferenciados, cuando el contrato de préstamo no se ofrezca al prestatario por
separado.

26) Prácticas de venta combinada – Toda oferta o venta de un paquete constituido

por un contrato de préstamo y otros productos o servicios financieros
diferenciados, en particular otro préstamo sin garantía hipotecaria, cuando el
contrato de préstamo se ofrezca también al prestatario por separado.

27) Préstamo denominado en moneda extranjera – Todo contrato de préstamo

inmobiliario denominado en una moneda distinta de la del Estado miembro en que
resida el prestatario, o de aquella en la que el prestatario en el momento de
formalización del contrato tenga los activos o reciba los ingresos con los que
reembolsar el préstamo.

31
 ANEXO III

Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN)

El anexo de la Ley (y de la Directiva) respecto a la FEIN consta de dos partes,

prohibiendo la directiva7 introducir modificaciones en la parte A. Esta primera parte
define los contenidos obligatorios de la FEIN (sin un formato preestablecido) y
aquellos otros facultativos que pueden ser de interés del prestatario. La parte B incluye
las instrucciones para cumplimentar la FEIN.

PARTE A
El texto del presente modelo se reproducirá tal cual en la Ficha Europea de
Información Normalizada (FEIN). Las indicaciones entre corchetes se sustituirán por
la información correspondiente.

Cuando, se indique (si ha lugar), el prestamista facilitará la información requerida si

esta es pertinente para el contrato de crédito. Si la información no es pertinente, el
prestamista suprimirá los datos correspondientes o la sección entera, si este es el
caso, la numeración de las secciones de la FEIN se adaptará en [Link]
información se facilitará en un solo documento.

Modelo de FEIN
(Texto introductorio)
El presente documento se extiende para [nombre del prestatario], a [fecha del día].
Se ha elaborado basándose en la información que usted ha facilitado hasta la fecha,
así como en las actuales condiciones del mercado financiero.
La información que figura a continuación es válida hasta el [fecha de validez], (si ha
lugar) a excepción del tipo de interés y otros gastos. Después de esa fecha, puede
variar con arreglo a las condiciones del mercado.
(Si ha lugar) El presente documento no conlleva para [nombre delprestamista] la
obligación de concederle un préstamo.

1. Prestamista
[Identidad].
[Número de teléfono].
[Dirección geográfica].
Facultativo: Correo electrónico, número de fax, dirección de página web, persona
o punto de contacto.
(Si ha lugar, información que indique si se están prestando o no servicios de
asesoramiento:) [(Tras analizar sus necesidades y circunstancias, recomendamos
que suscriba este crédito/No le recomendamos ningún crédito en concreto. Sin
embargo, basándonos en sus respuestas a algunas de la preguntas, le damos
información sobre este crédito para que pueda tomar su propia decisión)].

7
Artículo 2.2

32
2. (Si ha lugar) Intermediario de crédito
Misma información que el punto 1. Prestamista, además de incluir la
[remuneración]8.

3. Características principales del préstamo

Importe y moneda del préstamo por conceder: [valor] [moneda].
(Si ha lugar) El presente préstamo no se expresa en [moneda nacional del
prestatario].
(Si ha lugar) El valor de su préstamo en [moneda nacional del prestatario] puede
variar.
(Si ha lugar) Por ejemplo, si el valor del/de la [moneda nacional del prestatario]
disminuyera en un 20 % con respecto al/a la [moneda del crédito], el valor de su
préstamo aumentaría a [insértese el importe en la moneda nacional del prestatario].
El incremento podría ser incluso superior si el valor del/de la [moneda nacional del
prestatario] disminuye en más del 20 %.
(Si ha lugar) El valor máximo de su préstamo será [insértese el importe en la
moneda nacional del prestatario]. (Si ha lugar) Recibirá una advertencia si el
importe del crédito alcanza [insértese el importe en la moneda nacional del
prestatario]. (Si ha lugar) Tendrá usted ocasión de ejercer su [insértese derecho a
renegociar el préstamo en moneda extranjera o derecho a convertir el préstamo en
[moneda correspondiente], indicando las condiciones aplicables].
Duración del préstamo: [duración]9.
[Tipo de préstamo].
[Clase de tipo de interés aplicable].
Importe total a reembolsar:
Esto significa que, por cada [moneda de denominación del préstamo] que tome en
préstamo, reembolsará usted [importe].
(Si ha lugar) [Este préstamo/Una parte de este préstamo] es un préstamo de solo
intereses. Al finalizar la vigencia del crédito, seguirá adeudando [insértese el
importe del préstamo de solo intereses].
(Si ha lugar) Valor del bien inmueble que se ha tomado como hipótesis para
preparar esta ficha de información: [insértese importe].
(Si ha lugar) Importe máximo de préstamo disponible en relación con el valor del
bien inmueble [insértese el ratio préstamo-valor] o Valor mínimo del bien inmueble
exigido para prestar el importe indicado [insértese importe]

4. Tipo de interés y otros gastos

La tasa anual equivalente (TAE) es el coste total del préstamo expresado en forma
de porcentaje anual. La TAE sirve para ayudarle a comparar las diferentes ofertas.
La TAE aplicable a su préstamo es [TAE].
Comprende:

8
Explicación de la forma en que se remunera al intermediario de crédito. Si el intermediario percibe
una comisión del prestamista, se indicará el importe de la comisión y, si es distinto del indicado en
la sección 1, el nombre del prestamista.
9
La duración del crédito se expresará en años o meses, según resulte más pertinente. Si la
duración del crédito pudiera variar durante la vigencia del contrato, el prestamista explicará cuándo
y en qué circunstancias ello puede ocurrir. Si el contrato de crédito es de duración indefinida, por
ejemplo en el caso de una tarjeta de crédito con garantía, el prestamista lo indicará claramente.

33
 El tipo de interés [valor en porcentaje o, si ha lugar, indicación de un tipo de
referencia y del valor porcentual del margen del prestamista]10.
[Otros componentes de la TAE].
Costes que deben abonarse una sola vez:
(Si ha lugar) Tendrá que pagar una tasa por registrar la hipoteca [insértese el
importe de la tasa si se conoce, o bien la base para su cálculo].
Costes que deben abonarse periódicamente:
(Si ha lugar) Esta TAE se calcula a partir de hipótesis sobre el tipo de interés.
(Si ha lugar) Dado que [parte de] su préstamo es un préstamo a tipo de interés
variable, la TAE efectiva podría diferir de la TAE indicada si el tipo de interés de su
préstamo cambia. Por ejemplo, si el tipo de interés aumentase a [situación descrita
en la parte B], la TAE podría aumentar a [insértese TAE ilustrativa correspondiente
a esa situación].
(Si ha lugar) Tenga en cuenta que esta TAE se calcula partiendo del supuesto de
que el tipo de interés se mantiene durante toda la vigencia del contrato en el nivel
fijado para el período inicial.
(Si ha lugar) Los siguientes gastos son desconocidos para el prestamista y no se
incluyen por tanto en la TAE: [Gastos].
(Si ha lugar) Tendrá que pagar una tasa por registrar la hipoteca.
Asegúrese de que tiene conocimiento de todos los demás tributos y costes conexos
al préstamo.

5. Periodicidad y número de pagos

Periodicidad de reembolso: [periodicidad].
Número de pagos: [número]11.

6. Importe de cada cuota

[Importe] [moneda].
Sus ingresos pueden variar. Considere si, en caso de que disminuyan sus ingresos,
seguirá pudiendo hacer frente al reembolso de sus cuotas [periodicidad].
(Si ha lugar) Dado que [este préstamo/una parte de este préstamo] es un préstamo
de solo intereses, tendrá que tomar disposiciones específicas para reembolsar la
cantidad de [insértese el importe del préstamo que es solo de intereses] que
adeudará al finalizar la vigencia del crédito. No olvide añadir a la cuota indicada
cualesquiera pagos extraordinarios que deba realizar.
(Si ha lugar) El tipo de interés de [una parte de] este préstamo es variable. Esto
significa que el importe de sus cuotas puede aumentar o disminuir. Por ejemplo, si
el tipo de interés aumentase a [situación descrita en la parte B], sus cuotas podrían
aumentar a [insértese el importe de la cuota correspondiente a esa situación].
(Si ha lugar) El valor del importe que tiene que reembolsar en [moneda nacional del
prestatario] cada [periodicidad de las cuotas] puede variar. (Si ha lugar) Sus pagos
podrían incrementarse hasta [insértese el importe máximo en la moneda nacional
del prestatario] cada [insértese el período]. (Si ha lugar) Por ejemplo, si el valor
del/de la [moneda nacional del prestatario] disminuyera en un 20 % con respecto

10
Si el tipo de interés es variable, la información incluirá:
a) las hipótesis empleadas para el cálculo de la TAE;
b) si procede, los límites aplicables al alza o a la baja; y
c) una advertencia que indique que la variación del tipo puede afectar al nivel efectivo de la TAE.
11
El número de pagos indicado abarcará todo el período de vigencia del crédito.

34
 al/a la [moneda del crédito], tendría usted que pagar [insértese el importe en la
moneda nacional del prestatario] adicionales cada [insértese período]. Sus pagos
podrían incrementarse en una cantidad muy superior a esta.
(Si ha lugar) El tipo de cambio utilizado para la conversión del reembolso en
[moneda del crédito] a [moneda nacional del prestatario] será el publicado por
[nombre del organismo encargado de la publicación del tipo de cambio] el [fecha],
o se calculará el [fecha] utilizando [insértese el nombre del valor de referencia o el
método de cálculo].
(Si ha lugar) [Indicaciones sobre productos de ahorro vinculados, préstamos con
intereses diferidos].

7. (Si ha lugar) Tabla ilustrativa de reembolso12

La siguiente tabla muestra el importe que ha de pagarse cada [periodicidad].
Las cuotas (columna [n.º pertinente]) son iguales a la suma de los intereses
adeudados (columna [n.º pertinente]), si ha lugar, el capital adeudado (columna [n.º
pertinente]) y, si ha lugar, otros costes (columna [n.º pertinente]). (Si ha lugar) Los
costes de la columna «otros costes» corresponden a [lista de costes]. El capital
pendiente (columna [n.º pertinente]) es igual al importe del préstamo que queda por
reembolsar después de cada cuota.
[Tabla]13.

8. Otras obligaciones
Si desea beneficiarse de las condiciones de préstamo descritas en el presente
documento, el prestatario debe cumplir las obligaciones que a continuación se
indican.
[Obligaciones14].
(Si ha lugar) Observe que las condiciones de préstamo descritas en el presente
documento (incluido el tipo de interés) pueden variar en caso de incumplimiento de
las citadas obligaciones.
(Si ha lugar) Tenga en cuenta las consecuencias que puede tener el poner término
más adelante a cualquiera de los servicios accesorios conexos al préstamo.
[Consecuencias].

9. Reembolso anticipado
Este préstamo puede reembolsarse anticipadamente, íntegra o parcialmente.
(Si ha lugar) [Condiciones].

12
Esta sección se incluirá cuando el crédito sea un crédito con intereses diferidos en el que los
intereses adeudados no se reembolsen en su totalidad mediante las cuotas sino que se añadan
al importe pendiente del crédito o cuando el tipo deudor sea fijo durante la vigencia del contrato
de crédito.
13
La tabla que ha de insertarse en esta sección contendrá las siguientes columnas: «calendario de
reembolso» (por ejemplo, primer mes, segundo mes, tercer mes), «importe de la cuota»,
«intereses a abonar en cada cuota», «otros costes incluidos en la cuota» (si procede), «capital
reembolsado en cada cuota» y «capital pendiente después de cada cuota».
14
El prestamista indicará las obligaciones pertinentes, tales como la obligatoriedad de asegurar el
bien, contratar un seguro de vida, domiciliar la nómina o adquirir otro producto o servicio. Para
cada obligación, el prestamista especificará frente a quién se asume esta y en qué plazo debe
satisfacerse. Se especificará la duración de la obligación (por ejemplo, hasta el final del contrato
de crédito). El prestamista especificará, para cada obligación, todos los costes que deba pagar
el prestatario y que no estén incluidos en la TAE.

35
 (Si ha lugar) Comisión de reembolso anticipado: [insértese el importe o, si no es
posible, el método de cálculo].
(Si ha lugar) Si decide reembolsar el préstamo anticipadamente, consúltenos a fin
de determinar el nivel exacto de la comisión de reembolso anticipado en ese
momento.

10. Elementos de flexibilidad

(Si ha lugar) [Información sobre portabilidad o subrogación] Tiene usted la
posibilidad de transferir este préstamo a otro [prestamista] [o] [bien inmueble]:
[Insértense las condiciones].
(Si ha lugar) Este préstamo no puede ser transferido a otro [prestamista] [o] [bien
inmueble].
(Si ha lugar) Otras prestaciones: [insértese una explicación de las prestaciones
adicionales enumeradas en la parte B y, de manera facultativa, cualesquiera otras
prestaciones ofrecidas por el prestamista como parte del contrato de crédito que
no se hayan mencionado en las secciones anteriores].

11. Otros derechos del prestatario

(Si ha lugar) Dispone usted de [duración del período de reflexión] a partir del [inicio
del período de reflexión] para reflexionar antes de comprometerse a suscribir este
préstamo. (Si ha lugar) No puede usted aceptar el contrato de crédito hasta que
haya transcurrido un período de [duración del período de reflexión] a partir del
momento en que el prestamista le entregue el contrato.
(Si ha lugar) Durante un período de [duración del período de desistimiento] a partir
de [inicio del período de disposición del crédito], el prestatario puede ejercer su
derecho a cancelar el contrato de crédito. [Condiciones] [Insértese el
procedimiento].
(Si ha lugar) Si durante ese período compra o vende usted una propiedad
relacionada con el presente contrato de crédito, podría perder su derecho a
cancelar el contrato.
(Si ha lugar) Si decide usted ejercitar su derecho de desistimiento [del contrato de
crédito], no olvide comprobar si quedará o no vinculado por las demás
obligaciones que ha contraído en relación con el préstamo [incluidos los servicios
accesorios asociados al préstamo, contemplados en la sección 8].

12. Reclamaciones
Si tiene una reclamación, diríjase a [insértense los datos del punto de contacto
interno y la fuente de información sobre el procedimiento].
(Si ha lugar) Plazo máximo para la tramitación de la reclamación: [período de
tiempo].
(Si ha lugar) [Si no resolvemos internamente la reclamación a su entera
satisfacción,] puede usted dirigirse a: [insértese el nombre del organismo externo
que se ocupe de las reclamaciones y recursos extrajudiciales] (si ha lugar) o
ponerse en contacto con la red FIN-NET para obtener las señas del organismo
equivalente en su país.

36
13. Incumplimiento de los compromisos vinculados al préstamo:
consecuencias para el prestatario
[Tipos de incumplimiento].
[Consecuencias financieras y/o jurídicas].
Si tiene dificultades para efectuar sus pagos [periodicidad], póngase en contacto
con nosotros enseguida para estudiar posibles soluciones.
(Si ha lugar) En última instancia, puede ser desposeído de su vivienda si no
efectúa sus pagos puntualmente.

14. (Si ha lugar) Información adicional

(Si ha lugar) [Indicación de la legislación aplicable al contrato de crédito].
(Si el prestamista se propone utilizar una lengua distinta de la lengua de la FEIN)
la información y la documentación contractual se facilitarán en [lengua]. Con su
consentimiento, durante la vigencia del contrato de crédito, nos comunicaremos
con usted en [lengua o lenguas].
[Insértese una declaración sobre el derecho del prestatario a que se le proporcione
u ofrezca, según el caso, un proyecto del contrato de crédito].

15. Supervisor
El supervisor de este prestamista es [denominación y dirección electrónica de la
autoridad o autoridades supervisoras].
(Si ha lugar) El supervisor de este intermediario de crédito es [denominación y
dirección electrónica de la autoridad supervisora].

PARTE B
Se han incluido algunas referencias a pie de página de las indicaciones para
cumplimentar la FEIN que se incluyen en esta parte B. Remitimos al anexo de la Ley
para un mayor detalle.

37
 ANEXO IV

Cálculo de la Tasa Anual Equivalente (TAE)

Resumen del Anexo II de la Ley:

La ecuación que define la tasa anual equivalente (TAE), expresa la equivalencia anual
entre, por un lado, la suma de los valores actualizados de las disposiciones de crédito
y, por otro, la suma de los valores actualizados de los importes de los reembolsos y
pagos de gastos, es decir:

n m'

 C (1 + x)
k =1
k
− tk
= D1(1 + x)− sI
I =1

Donde:

X es la TAE.
m es el número de orden de la última disposición de crédito.
k es el número de orden de una operación de disposición de crédito, por lo que 1 ≤ k
≤ m.
Ck es el importe de la disposición de crédito número k.
tk es el intervalo de tiempo, expresado en años y fracciones de año, entre la fecha de
la primera operación de disposición de crédito y la fecha de cada una de las
disposiciones siguientes, de modo que t1=0.
m’ es el número de orden del último reembolso o pago de gastos.
l es el número de orden de un reembolso o pago de gastos.
DI es el importe de un reembolso o pago de gastos.
sIes el intervalo de tiempo, expresado en años y fracciones de año, entre la fecha de
la primera disposición de crédito y la de cada reembolso o pago de gastos.

Observaciones:

a) Las sumas abonadas por cada una de las partes en diferentes momentos no
son necesariamente iguales ni se abonan necesariamente a intervalos iguales.

b) La fecha inicial es la de la primera disposición de fondos.

c) Los intervalos entre las fechas utilizadas en los cálculos se expresarán en años
o fracciones de año. Un año tiene 365 días (en el caso de los años bisiestos,
366), 52 semanas o 12 meses normalizados. Un mes normalizado tiene
30,41666 días (es decir, 365/12), con independencia de que el año sea bisiesto
o no.

Cuando los intervalos entre las fechas utilizadas en los cálculos no puedan
expresarse como un número entero de semanas, meses o años, se expresarán
como un número entero de uno de tales períodos, combinado con un número
de días. Cuando se utilicen días:

38
 1. se contarán todos los días, incluidos los fines de semana y festivos,
2. el intervalo transcurrido desde la fecha de la disposición de fondos inicial
se computará por períodos normalizados, y después por días,
3. el número de días se obtendrá excluyendo el primer día e incluyendo el
último, y se expresará en años dividiendo el número obtenido por el número
de días del año completo (365 o 366), computado desde el último día hasta
la misma fecha del año anterior,

d) el resultado del cálculo se expresará con una precisión de un decimal como

mínimo. Si la cifra del decimal siguiente es superior o igual a 5, el decimal
precedente se redondeará a la cifra superior.

Algunos de los supuestos adicionales contemplados en la Ley para el cálculo

se la TAE

1) Si el contrato de crédito da al consumidor libertad de disposición de los fondos,

se considerará que el consumidor ha dispuesto del importe total del crédito
inmediata y totalmente.
2) Si el contrato de crédito dispone diferentes formas de disposición de fondos con
diferentes gastos o tipos deudores, se considerará que se dispone del importe
total del crédito al tipo deudor y con los gastos más elevados aplicados a la
categoría de transacción más comúnmente utilizada en ese tipo de contrato de
crédito.
3) Si el contrato de crédito da al consumidor libertad de disposición de fondos en
general, pero impone, entre las diferentes formas de disposición de fondos, una
limitación respecto del importe del crédito y del período de tiempo, se
considerará que del importe del crédito se ha dispuesto en la fecha más
temprana prevista en el contrato de crédito y con arreglo a dichos límites de
disposición de fondos.
4) Si se ofrecen por un período o importe limitados diferentes tipos de interés y
gastos, se considerará que el tipo de interés y los gastos son los más elevados
durante toda la vigencia del contrato de crédito.
5) Si todavía no se ha acordado el importe máximo aplicable al crédito, se
presumirá que es de 170.000 €.
6) En el caso de una posibilidad de descubierto, se considerará que se ha
dispuesto del importe del crédito en su totalidad y por toda la duración del
contrato de crédito.
7) En el caso de un préstamo puente, se considerará que se ha dispuesto del
importe del crédito en su totalidad y por toda la duración del contrato de crédito.
Si la duración del contrato de crédito no se conoce, la tasa anual equivalente se
calculará basándose en el supuesto de que la duración del crédito es de 12
meses.

39
 ANEXO V

Cuadro resumen de los principales cambios de la Ley reguladora de los contratos de

crédito inmobiliario

Fase Hipoteca Comisión de

Papel del Notario Venta cruzada Cláusula suelo
precontractual Multidivisa apertura
ANTES DE

Se ofrecen Comisión por

LA LEY

Sin derecho a
productos ligados gastos de estudio, Permitidas, si son
Sin regular Dar fe exigir el cambio de
a la hipoteca como tramitación, pactadas
divisa
los seguros concesión, etc.

Asesorar sin Derecho a cambiar

DE LA LEY
DESPUÉS

El banco debe dar

cargo antes por la divisa de Prohibida. Aunque Si se pacta, una
información
Eliminar cláusulas sus ingresos o la se permite la venta única comisión de Prohibidas
detallada 10 días
abusivas de su país de combinada apertura
antes de la firma
Dar fe residencia

Cláusula
Conversión de Condiciones de la Amortización Intereses de
Reparto de gastos vencimiento
tipo variable a fijo Subrogación anticipada demora
anticipado
ANTES DE

Comisión de
LA LEY

Ejecución posible
desestimiento
Negociable Sin incentivos Negociables Negociable con 3 cuotas
(0,5%) y otra de
impagadas
compensación

Comisiones
El banco paga Se puede cambiar 12 cuotas de
DE LA LEY
DESPUÉS

máximas en
todos los costes e pagando el 0,15% Los costes se impago o 3%,
función del capital
impuestos, antes de tres reparten entre los Interés más 3% 15 cuotas o 7%
reembolsado,
excepto la años. Después bancos Primera mitad o
distinta si han
tasación. nada. segunda del plazo
pasado 3 o 5 años
 Módulo 1

LOS PRÉSTAMOS
INMOBILIARIOS
Indice de contenidos
1. Objetivos ............................................................................................................... 3
2. Características de los créditos y préstamos inmobiliarios ..................................... 3
Finalidad y tipos .................................................................................................. 3
3. La garantía hipotecaria ......................................................................................... 6
4. Importe, plazo y tipo de interés ............................................................................. 7
Importe ................................................................................................................ 7
Plazo ................................................................................................................... 9
Tipo de interés .................................................................................................. 10
5. Métodos de amortización .................................................................................... 12
Reembolso ........................................................................................................ 12
6. Riesgos de los préstamos a tipo de interés variable ........................................... 16
7. Riesgos de los préstamos en divisas .................................................................. 18
8. Costes de los préstamos inmobiliarios ................................................................ 22
Tramitación ....................................................................................................... 22
9. Productos vinculados. Seguros. .......................................................................... 24
10. Fiscalidad de los préstamos inmobiliarios ........................................................... 25
11. Modificaciones del préstamo............................................................................... 26
Novación ........................................................................................................... 26
Cancelación anticipada ..................................................................................... 27
12. Ejecución hipotecaria .......................................................................................... 29
13. La hipoteca inversa ............................................................................................. 32

2
1. Objetivos

• Proporcionar un conocimiento adecuado de los préstamos inmobiliarios,

incluidas cualesquiera implicaciones fiscales generales y gastos en que vaya a
incurrir el cliente en el contexto de las operaciones, y de los servicios accesorios
que se ofrezcan junto con ellos, especialmente de los seguros accesorios al
préstamo hipotecario.

• Proporcionar un conocimiento adecuado de los riesgos asociados a los

productos de préstamo que ofrece al potencial prestatario, incluyendo en el
caso de préstamos a tipo variable, los posibles efectos de los cambios de los
tipos de interés en la cuota y en los casos de los préstamos en divisa, de los
efectos de las posibles variaciones del tipo de cambio.

• Proporcionar un conocimiento adecuado que le permita hacer una estimación

de los costes y gastos totales en los que va a incurrir el cliente en el contexto
de las operaciones de préstamo y servicios que ofrece al potencial prestatario

2. Características de los créditos y préstamos

inmobiliarios
La figura del crédito o préstamo hipotecario es muy amplia, abarcando muchas
modalidades dependiendo de sus características básicas: el prestamista (una entidad
financiera, un particular, etc.) el prestatario (una persona física, una empresa, etc.) y
en tercer lugar, el objeto de la hipoteca (una vivienda, un solar, un local comercial,
etc.)

Aunque muchos de los aspectos que vamos a señalar son susceptibles de aplicarse
en diversas circunstancias, nos centraremos en los supuestos en que el prestamista
es una entidad de crédito (banco, caja de ahorro o cooperativa de crédito), el
prestatario es una persona física, y la hipoteca tiene como objeto una vivienda o la
adquisicióno conservación de derechos de propiedad sobre terrenos o edificios
construidos o por construir. También comentaremos la subrogación de los préstamos
a promotores.

Finalidad y tipos
Podemos definir el crédito o préstamo hipotecario como un producto financiero,
mediante el cual una parte (el prestamista) entrega una cantidad de dinero a la
otra parte (el prestatario) que asume la obligación de devolverla y pagar unos
intereses de acuerdo con unas condiciones y un calendario, libremente pactado
entre ambas partes.

3
Señalemos además del importe (y su moneda) dos aspectos que forman parte del
acuerdo, y que enseguida tendremos ocasión de tratar:

• el precio del dinero que se presta (el tipo de interés),

• y el plazo de devolución.

Una de las características de este producto es que, además de la garantía personal,

el inmueble queda afectado como garantía del pago del préstamo (de ahí el nombre
de hipotecario). Esto hace que se distinga singularmente del resto de préstamos: la
existencia de la hipoteca que complementa, pero no sustituye el compromiso del
prestatario. También es la causa de que este tipo de préstamos tengan un coste
inferior a otro tipo de préstamos con una menor garantía.

Por supuesto, el inmueble hipotecado es de plena propiedad de su titular que podrán

disponer de él como más le convenga, siempre que el prestamista no se vea
perjudicado. Sin embargo, si el prestatario incumple sus compromisos de pago, la
entidad puede pedir suejecución (subasta) para recuperar la suma prestada pendiente
de devolución, los intereses no pagados y los intereses de demora y gastos del
impago, perdiendo el cliente la propiedad de su vivienda. No obstante, con ello la
deuda no siempre queda saldada.

La finalidad principal del préstamo hipotecario suele ser la adquisición de una vivienda
(un inmueble), aunque también puede dirigirse a financiar su construcción, ampliación
o rehabilitación. El inmueble puede estar destinado a vivienda habitual, a segunda
residencia, o bien puede tener uso comercial (oficinas, locales, naves industriales)
Obviamente, la financiación también puede tener como finalidad la adquisición de
terrenos, promociones inmobiliarias, etc.

Nos remitimos al apartado de financiación en el Módulo 4 - Proceso de adquisición

de inmuebles, para más detalles.

También, aunque no de forma habitual y no siempre recomendable, los préstamos

hipotecarios se utilizan para financiar bienes de consumo.

Una tercera posibilidad es la concesión de préstamos hipotecarios para garantizar la

reestructuración en un único préstamo de deudas vigentes de varios préstamos
anteriores.

Para terminar este apartado, señalemos que aunque en nuestro país la financiación
hipotecaria se suele otorgar normalmente mediante la figura del préstamo hipotecario,
también cabe que la financiación se otorgue a través del llamado crédito hipotecario.
En el préstamo, la disposicióndel dinero se hace normalmente de una vez y se
restituye según el calendario pactado, sin posibilidad de reutilizar las cantidades
restituidas. Por el contrario, en el crédito hipotecario se pone a disposición del deudor
un importe máximo del que puede disponer y posteriormente, restituye a conveniencia
los importes, pudiendo reutilizar las cantidades previamente restituidas.

4
Si la financiación otorgada es en forma de préstamo, eso nos lleva a otro aspecto
importante: la cuota, es decir el importe a pagar periódicamente (normalmente de
forma mensual) que incluye parte del capital y los intereses.

“Recuerde que”

• Recuerde que una hipoteca es un producto financiero, mediante el cual una parte (el
prestamista) entrega una cantidad de dinero a la otra parte (el prestatario) que asume la
obligación de devolverla y pagar unos intereses de acuerdo con unas condiciones y un
calendario, libremente pactado entre ambas partes.

• Recuerde que, además de la garantía personal, el inmueble queda afectado como

garantía del pago del préstamo (de ahí el nombre de hipotecario). Esto hace que se
distinga singularmente del resto de préstamos.

• Recuerde que no es cierto que en la mayor parte de los préstamos o créditos hipotecarios
la garantía hipotecaria limita la responsabilidad del deudor al valor de la vivienda.

5
3. La garantía hipotecaria
Ya hemos señalado la característica propia de los préstamos hipotecarios de la
garantía específica, adicional a la personal, y que permite que la entidad de crédito
ofrezca un tipo de interés inferior a otras financiaciones, pero también un plazo
dilatado de devolución.

En la mayor parte de los préstamos o créditos hipotecarios la garantía hipotecaria no

limita la responsabilidad del deudor al valor de la vivienda. Si, como consecuencia del
impago, se ejecuta la garantía hipotecaria y los fondos obtenidos con esta venta no
saldan totalmente la deuda, la entidad de crédito puede iniciar actuaciones contra
otros bienes del deudor con objeto de intentar recuperar el resto de la deuda pendiente
de cobro1.

Sin embargo, hay dos supuestos en los que el principio de responsabilidad patrimonial
universal del deudor puede no resultar de aplicación:

• Cuando se haya pactado expresamente en la escritura del préstamo la

limitación de la garantía hipotecaria al valor de la vivienda.

• Cuando la entidad de crédito acepta, mediante pacto expreso, la denominada

dación en pago, es decir, que el cliente quede liberado de su deuda con la
entrega de la garantía (la vivienda).

Además de la responsabilidad patrimonial universal del deudor y de la garantía

hipotecaria, en ocasiones las entidades exigen incluso la garantía personal de
avalistas, es decir, otra u otras personas que respondan de la deuda con sus bienes
en caso de impago.

Normalmente, las entidades suelen incorporar en los contratos cláusulas que les
permiten dar por vencido anticipadamente el préstamo si el deudor deja de atender
sus obligaciones de pago, pudiendo entonces reclamar judicial o extrajudicialmente al
deudor el importe del capital no amortizado del préstamo junto con los intereses
ordinarios y de demora y los gastos devengados hasta la fecha de cobro. Además de
las modificaciones legales introducidas recientemente y que comentamos en el
Módulo 3 - Aspectos legislativos de los préstamos inmobiliarios, este tema se
desarrolla con más detalle más adelante.

1
Según el principio de responsabilidad universal del deudor, según hemos visto en el artículo 1911
del Código Civil.

6
“Recuerde que”

• Recuerde que no es cierto que en la mayor parte de los préstamos o créditos hipotecarios
la garantía hipotecaria limita la responsabilidad del deudor al valor de la vivienda.

• Recuerde que Artículo 1911 del Código Civil establece el principio de responsabilidad
universal del deudor:

4. Importe, plazo y tipo de interés

Importe
El importe del préstamo (también denominado capital o principal) es el dinero que la
entidad bancaria entrega al cliente y que este se compromete a devolver,
normalmente mediante cuotas periódicas, en el plazo y al tipo de interés pactados.

El importe es, además, una de las variables fundamentales que intervienen en la

operación de préstamo hipotecario, junto al plazo y los tipos de interés pactados, ya
que son los factores que determinan la cuota de amortización que se va a pagar.

Para determinar cuál sería el importe del préstamo que el prestatario puede obtener
hay que tener en consideración varios factores:

• La capacidad de pago del prestatario

• El valor estimado de la vivienda y

• El porcentaje de financiación que supone.

Para calcular la capacidad de pago del solicitante, la entidad financiera tendrá en

cuenta, además de los ingresos (la cuota mensual de amortización no debería superar
un determinado porcentaje sobre sus ingresos mensuales netos, impuestos y otras
deudas), su historial crediticio y su capacidad de generación de recursos. Para ello,
se valoran, entre otros: la edad, el estado civil, el número de miembros de la unidad
familiar, la profesión, el tipo de contrato laboral, el comportamiento con la entidad, la
antigüedad en el trabajo y en la ciudad de residencia, etc.

7
Ejemplo

Si un cliente tiene unos ingresos mensuales netos de 1.300 €, se estima que el

esfuerzo razonable para dedicar al pago de la cuota del préstamo debería oscilar
alrededor del 30% del esta cifra, es decir alrededor de 400 €. Por supuesto,
dependiendo del resto de factores comentados.

Este 30% no significa lo mismo para unos ingresos de 1.300 €, que para unos ingresos
de 5.000 €, por ejemplo.

Para asegurase de que la garantía sea adecuada, el prestamista exigirá que el

inmueble que se va a hipotecar sea tasado, es decir, que una entidad debidamente
habilitada para ello, determine cuál es su valor estimado de la vivienda (que puede
ser diferente del precio de compra) aunque esto no supone ninguna garantía de que
ese valor se mantendrá a lo largo del tiempo.

El porcentaje de financiación (en inglés, Loan to Value LTV) es el porcentaje de

financiación hipotecaria utilizado para la adquisición de un inmueble y se calcula, en
general, como el cociente entre el importe del préstamo hipotecario y el valor de
tasación del inmueble.

Es habitual no conceder un porcentaje de financiación que supere el 80 % del valor

de tasación, aunque también hay que considerar otros factores (política comercial de
concesión de préstamos de la entidad, capacidad financiera del solicitante, primera o
segunda residencia, aportación de avales o garantías adicionales, etc.).

Ejemplo

Un Loan to Value del 90% para la adquisición de una vivienda tasada en 200.000 €,
significa que la entidad financiera está dispuesta a otorgar un préstamo hipotecario
por importe de 180.000 €. El resto, hasta los 200.000 €, es decir 20.000 €, debe ser
financiado por el cliente.

Un comentario sobre los préstamos hipotecarios en divisas. Lo lógico y más habitual

es contratar el préstamo hipotecario en la misma moneda en la que se obtienen los
ingresos, en nuestro país normalmente en euros. Sin embargo, en ocasiones, las
entidades pueden ofrecer contratar un préstamo en moneda diferente del euro porque
en ese momento los tipos de interés en esa moneda son inferiores a los tipos de
interés de operaciones equivalentes en euros.

Ante esta alternativa, se debe considerar:

• Si se trata de un préstamo a tipo de interés variable, los tipos variarán a lo largo

de la vida del préstamo, al igual que sucede en un préstamo en euros, y por

8
 tanto se verá afectada la cuota. Incluso los tipos de interés de una moneda
pueden subir, y los de otra, bajar.

• Además, las cuotas a pagar se calculan en la divisa en la que se haya

contratado el préstamo, y para ello cada vez que tengan que pagarse deberá
comprarse la divisa correspondiente, por lo que las cuotas también oscilarán
en función del tipo de cambio de dicha divisa respecto al euro, que puede llegar
a tener variaciones muy bruscas a lo largo del tiempo.

En resumen, a la hora de valorar la conveniencia de endeudarse en moneda

extranjera, se debe valorar la operación en su conjunto y considerar si un tipo de
interés inicial más bajo compensa de los riesgos que se van a asumir.

Plazo
El plazo de vencimiento o de amortización es el tiempo establecido en el contrato de
préstamo para su total devolución. Debido a los importes elevados de estos
préstamos, y con el fin de que el importe de las cuotas sea asumible para el deudor,
los plazos suelen ser más dilatados que en el resto de las operaciones de financiación,
en su mayoría entre los quince y los treinta años, o incluso más.

Debe tenerse en cuenta que alargar los plazos reduce las cuotas a pagar, pero supone
un pago total de intereses mayor, mientras que acortarlo en exceso puede implicar
una carga financiera mensual muy elevada. Debe buscarse un equilibro según la
operación y de las circunstancias concretas personales.

Por supuesto, como hemos visto siempre se pueden realizar amortizaciones

anticipadas parciales que acorten este plazo, o incluso reducirlo vía novación.

En resumen, la cuota de préstamos hipotecarios con cuotas constants dependede tres

factores:

1. El importe del préstamo

2. El tipo de interés y
3. El plazo.

Por lo tanto, si no varía el tipo de interés, cuanto mayor sea el plazo del préstamo
menor será la cuota.

9
Ejemplo

Préstamo de 150.000 € a un tipo de interés fijo del 2% nominal anual.

Cuota mensual:

A 15 años 965 €
A 20 años 759 €
A 25 años 636 €
A 30 años 554 €

Tipo de interés
El tipo de interés es el precio que cobra la entidad de crédito por prestar el dinero al
cliente. Se expresa como porcentaje sobre el capital prestado y va referido a un
período de tiempo concreto (normalmente anual).

Los tipos de interés de los préstamos y créditos hipotecarios no están fijados por
ninguna norma, es decir son libres, y puede ser fijos o variables, dependiendo de si
se mantiene o no constante a lo largo de la vida del préstamo.

Si el tipo de interés contratado es fijo no existe la incertidumbre de los cambios que

pueden darse en los tipos de interés, no le afectarían las posibles subidas ni bajadas
que pudieran tener los tipos. La cuota será siempre la misma a lo largo de toda la vida
del préstamo.

Si el tipo es variable, significa que el tipo de interés se va a ir modificando a lo largo

de la vida del préstamo, en las fechas en las que se haya pactado. Evolucionará en
función de un índice o tipo de referencia (por ejemplo, el EURIBOR) alque
habitualmente se le suma un margen o diferencial constante; es decir, está indiciado
a dicho índice o tipo.

En ocasiones, en los préstamos a tipo de interés variable hay un plazo inicial,

relativamente corto, en el que el interés es fijo, con objeto de evitar fluctuaciones en
las primeras cuotas.

Los sistemas de indiciación o índices de referencia pueden ser numerosos. No

obstante, la normativa española exige que solo puedan utilizarse como índices o tipos
de referencia para préstamos hipotecarios con personas físicas para financiación de
viviendas aquellos que se hayan calculado a coste de mercado, en los que la entidad
no pueda influir en su valor mediante acuerdos o prácticas acordadas con otras
entidades, y solo cuando los datos utilizados se agreguen con un procedimiento
matemático objetivo.

Un índice de referencia puede ser cualquiera que cumpla con los requisitos anteriores.
No obstante, existe una categoría dentro de estos índices que abarca los
habitualmente utilizados: los denominados tipos de interés oficiales. Estos son unos

10
índices obtenidos o elaborados mensualmente por el Banco de España, que se
publican en su página electrónica y en el Boletín Oficial del Estado (BOE). Son los
siguientes:

A. Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición
de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España;
comúnmente conocido como IRPH del conjunto de entidades.

B. Tipo medio de los préstamos hipotecarios entre uno y cinco años, para
adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en la zona
del euro, elaborado y publicado por el Banco Central Europeo.

C. Tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de

plazo entre dos y seis años.

D. Referencia interbancaria a un año (Euríbor).

E. Permuta de intereses/Interest Rate Swap (IRS) al plazo de cinco años.

F. El Míbor, exclusivamente para los préstamos hipotecarios formalizados antes

del 1 de enero de 2000.

“Recuerde que”

• Recuerde que para determinar el importe del préstamo hipotecario los principios que se
deben tener en consideración son la capacidad de pago del prestatario, el valor estimado
de la vivienda y el porcentaje de financiación que supone.

• Recuerde que las siglas LTV significan Loan to Value.

• Recuerde que para el cálculo de la cuota de un préstamo hipotecario son determinantes

el importe del préstamo, el tipo de interés y el plazo.

11
5. Métodos de amortización

Reembolso
La amortización es el pago o conjunto de pagos que se realiza para reembolsar a la
entidad de crédito el capital prestado.

Existen diferentes sistemas de amortización o formas de devolución del préstamo que

determinan cómo se estructura la cuota de amortización hipotecaria a pagar por el
prestatario, habitualmente con una periodicidad mensual y que se compone de dos
elementos:

1. Una parte destinada a la reintegración o devolución del capital prestado

(amortización).

2. Otra parte destinada al pago de los intereses devengados.

La proporción de la cuota que se destine a amortización de capital y al pago de

intereses variará dependiendo del sistema de amortización escogido. Como el pago
de intereses se calcula sobre el capital pendiente de amortizar, cuanto más se retrase
la devolución del capital, mayor será el pago acumulado de intereses. Además, éstos
se concentrarán en los primeros años de vida de la operación, durante los cuales será
menos significativa la amortización de capital incorporada a las cuotas.

El sistema más utilizado en España es el de cuota constante o sistema francés, que

se caracteriza por el hecho de que todas las cuotas periódicas son constantes durante
todo el plazo de la operación. Ello supone que el tipo de interés aplicado debe ser el
mismo para todo el período (lo que no impide que se pueda revisar). Ello significa que
el valor actual de todos los flujos futuros debe ser igual al principal. La expresión
analítica de la cuota a pagar sería:

Siendo an¬i el valor actualizado de una renta unitaria pospagable durante n períodos a
un tipo de interés i y Co el capital inicial.

Ejemplo

Supongamos un préstamo de 100.000 €, amortizable en 10 año con pagos anuales y

pospagables. El tipo de interés es del 10% anual.

Cuota anual constante:

a = (100.000 € x 0,1) / (1- (1+0,1) -10) = 16.274,54 €

12
El primer período los intereses devengados serán:

100.000,00 € * 0,1 = 10.000,00 €

En consecuencia la amortización del principal será de:

16.274,54 € - 10.000,00 € = 6.274,54 €

En el segundo año, la cuota será la misma, pero los intereses no, ya que deberá pagar
los intereses sobre un capital de 100.000,00 € menos los 6.274,54 € que había
amortizado el primer período, los intereses serán:

0,10 x (100.000,00 € - 6.274,54 €) = 9.372,55 €

Por lo que este segundo año habrá amortizado:

16.274,54 € - 9.372,55 € = 6.901,99 €

El proceso para todos los años nos da el siguiente cuadro de amortización:

CAPITAL CUOTA DEVOLUCIÓN CAPITAL

INTERESES
PENDIENTE CONSTANTE CAPITAL PENDIENTE
1 100.000,00 10.000,00 16.274,54 6.274,54 93.725,46
2 93.725,46 9.372,55 16.274,54 6.901,99 86.823,47
3 86.823,47 8.682,35 16.274,54 7.592,19 79.231,27
4 79.231,27 7.923,13 16.274,54 8.351,41 70.879,86
5 70.879,86 7.087,99 16.274,54 9.186,55 61.693,31
6 61.693,31 6.169,33 16.274,54 10.105,21 51.588,10
7 51.588,10 5.158,81 16.274,54 11.115,73 40.472,37
8 40.472,37 4.047,24 16.274,54 12.227,30 28.245,06
9 28.245,06 2.824,51 16.274,54 13.450,03 14.795,03
10 14.795,03 1.479,50 16.274,54 14.795,03 0,00

Otro método que podemos señalar, aunque de uso mucho menos frecuente, es el
método lineal, que se caracteriza por el hecho de que en todos los períodos se
devuelve la misma cantidad de capital a la cual se le añaden los intereses devengados
en este mismo período.

13
La cuota de amortización se obtiene mediante la siguiente fórmula:

C0
A = --------
N

Siendo C0 el principal del préstamo, A la parte de amortización de cada cuota y n el

número de períodos

Ejemplo

Supongamos un préstamo de 100.000 €, amortizable en 4 años con amortizaciones

lineales anuales y pospagables. El tipo de interés es del 10% anual.

Cuota de amortización anual:

A = 100.000 € / 4 = 25.000,00 €

El primer período los intereses devengados serán:

100.000,00 € * 0,1 = 10.000,00 €

En consecuencia la cuota será:

25.000,00 € + 10.000,00 € = 35.000,00 €

En el segundo año, la cuota de amortización será la misma, pero los intereses no, ya
que deberá pagar los intereses sobre un capital de 100.000 € menos los 25.000,00 €
que había amortizado el primer período, los intereses serán:

0,10 x (100.000,00 € - 25.000,00 €) = 7.500,00 €

Por lo que este segundo año la cuota será de:

25.000,00 € + 7.500,00 € = 32.500,00 €

El proceso para todos los años nos da el siguiente cuadro de amortización:

CAPITAL DEVOLUCIÓN CAPITAL

INTERESES CUOTA
PENDIENTE CAPITAL PENDIENTE
1 100.000,00 10.000,00 35.000,00 25.000,00 75.000,00
2 75.000,00 7.500,00 32.500,00 25.000,00 50.000,00
3 50.000,00 5.000,00 30.000,00 25.000,00 25.000,00
4 25.000,00 2.500,00 27.500,00 25.000,00 0,00

14
“Recuerde que”

• Recuerde que mediante el método lineal todos los períodos se devuelven la misma
cantidad de capital a la cual se le añaden los intereses devengados en este mismo periodo.

• Recuerde que en los supuestos de amortización parcial de un préstamo hipotecario, ésta

podrá ser realizada afectando a la cuota, al plazo del préstamo o a ambos elementos.

15
6. Riesgos de los préstamos a tipo de interés
variable
Al contratar un préstamo hipotecario a interés variable uno de los principales riesgos
que se asumen es el derivado de una posible subida de los tipos de interés, dado que,
si los tipos suben, suben las cuotas y puede provocar dificultades para atenderlas.
Con el fin de minimizar el riesgo del tipo de interés, se puede contratar una cobertura
que amortigüe el impacto que tiene una subida del tipo de interés sobre las cuotas a
pagar. Las consecuencias y costes son diferentes en función del tipo de producto
escogido para realizar dicha cobertura.

En el caso de los préstamos a tipo de interés variable, ya que no es posible conocer

la evolución futura del tipo de interés, la TAE se calcula suponiendo que el tipo se
mantiene en el valor que tiene en el momento del cálculo.

Pero ¿qué ocurriría si hubiera un incremento del tipo de interés durante la vida del
préstamo? Veámoslo con el ejemplo.

Ejemplo

Supongamos un préstamo de 100.000 €, amortizable en 10 año con pagos anuales y

pospagables, con un tipo de interés es de 2,00% anual. La cuota anual constante
sería:

a = (100.000 € x 0,02) / (1- (1+0,02) -10) = 11.132,65 €

Y el cuadro de amortización:

AÑO CUOTA INTERESES AMORTIZACIÓN PENDIENTE

1 11.132,65 2.000,00 9.132,65 90.867,35
2 11.132,65 1.817,35 9.315,31 81.552,04
3 11.132,65 1.631,04 9.501,61 72.050,43
4 11.132,65 1.441,01 9.691,64 62.358,79
5 11.132,65 1.247,18 9.885,48 52.473,31
6 11.132,65 1.049,47 10.083,19 42.390,12
7 11.132,65 847,80 10.284,85 32.105,27
8 11.132,65 642,11 10.490,55 21.614,72
9 11.132,65 432,29 10.700,36 10.914,37
10 11.132,65 218,29 10.914,37 0,00

Imaginemos que al final del segundo año, con un capital pendiente de amortizar de
81.552,04 € se debe actualizar el tipo de interés. En las mismas circunstancias de
mercado y para el siguiente año el tipo de interés es ahora del 3,5% en lugar del
2,00%.

16
La cuota anual constante será:

a = (81.552,04 € x 0,035) / (1- (1+0,035) -8) = 11.863,92 €

Y el cuadro de amortización:

AÑO CUOTA INTERESES AMORTIZACIÓN PENDIENTE

1 11.132,65 2.000,00 9.132,65 90.867,35
2 11.132,65 1.817,35 9.315,31 81.552,04
3 11.863,92 2.854,32 9.009,60 72.542,45
4 11.863,92 2.538,99 9.324,93 63.217,51
5 11.863,92 2.212,61 9.651,30 53.566,21
6 11.863,92 1.874,82 9.989,10 43.577,11
7 11.863,92 1.525,20 10.338,72 33.238,39
8 11.863,92 1.163,34 10.700,57 22.537,82
9 11.863,92 788,82 11.075,09 11.462,72
10 11.863,92 401,20 11.462,72 0,00

Es decir, la cuota se ha incrementado en un 6,57% ((11.863,92€ - 11.132,65 €) /

11.132,65 €) o 731,27€ anuales.

No es difícil imaginar que, en caso de producirse un incremento importante del tipo de

interés, el deudor podría tener dificultades en atender los pagos, debiendo acudir a
alguna medida para poder hacerles frente, como por ejemplo la negociación de un
mayor plazo para el pago.

En el ejemplo anterior si el tipo de interés revisado fuera del 6,00% (en lugar del
3,50%), la cuota sería de 13.132,87 €.

Ante este riesgo no es de extrañar que la normativa establezca que, en la información

a suministrar al cliente, se presentarán al menos tres cuotas de amortización,
calculadas mediante el empleo de los niveles máximos, medios y mínimos que el
índice de referencia utilizado en la Ficha Europea de Información Normalizada
(FEIN) haya presentado durante los últimos veinte años o el plazo máximo disponible
si es menor. Si el tipo de interés aplicable inicialmente al préstamo se correspondiera
con el nivel máximo o mínimo durante los últimos veinte años, se tomará como
referencia para el cálculo dicho nivel incrementado o disminuido, según el caso, en un
cincuenta por ciento.

Para terminar este apartado, además de lo señalado anteriormente, recordemos que

no se puede fijar un límite a la baja en el tipo de interés, aunque tampoco podrá ser
negativo.

17
“Recuerde que”

• Al contratar un préstamo hipotecario a interés variable uno de los principales riesgos

que se asumen es el derivado de una posible subida de los tipos de interés, dado que, si
los tipos suben, suben las cuotas y puede provocar dificultades para atenderlas.

7. Riesgos de los préstamos en divisas

La prudencia financiera aconseja asumir las deudas en la misma divisa en que se
obtienen los ingresos, ya que así se elimina un riesgo no menor: el riesgo de tipo de
cambio. Para asumir una deuda en una divisa distinta debe de existir una razón de
suficiente relevancia para asumir el riesgo comentado. En principio y teóricamente,
esta ventaja es el menor coste proveniente del menor tipo de interés.

Lo primero que debemos distinguir es entre la hipoteca en divisas y la hipoteca

multidivisa, distinción que va más allá de ser simplemente una nomenclatura
commercial:

• En efecto, la hipoteca en divisas es la establecida en una moneda distinta a

la “moneda local” pero que no permite cambiar de divisa periódicamente (por
ejemplo, de Yen japonés (JPY) a Franco suizo (CHF)). En este caso, para
cambiar de divisa deberíamos cancelar la hipoteca y realizar una nueva con la
divisa deseada.

• La hipoteca multidivisa sí que admite periódicamente el cambio de divisa,

normalmente cada mes coincidiendo con el pago de las cuotas del préstamo, y
a un coste prefijado en el contrato de la hipoteca,

Señalemos sin embargo, que las recientes modificaciones legislativas establecen que
en los contratos denominados en moneda extranjera, el prestatario podrá optar por
convertir el préstamo a una moneda alternativa que será, a su elección:

• La moneda en que él perciba la mayor parte de los ingresos o tenga la mayoría

de los activos con los que ha de reembolsar el préstamo, o

• La moneda del Estado miembro en el que el prestatario fuera residente en la

fecha de celebración del contrato de préstamo o sea residente en el momento
en que se solicita la conversión.

El tipo de cambio utilizado salvo que el contrato de préstamo disponga otra cosa, será
el tipo de cambio vigente en la fecha en que se solicite la conversión y publicado por
el Banco Central Europeo.

18
Centrándonos en la hipoteca multidivisa, se debe decir que es un producto financiero
que se caracteriza por tener un gran número de variables que afectan directamente a
la deuda de la hipoteca.

En cierta manera, y de forma parecida a las hipotecas de tipo de interés variable, se

utiliza el tipo de interés, denominado LIBOR2 en lugar del EURIBOR.

En la hipoteca multidivisa, como en las hipotecas en euros, el método habitual de

reembolso es mediante el método francés de cuota constante, que incluye una parte
de intereses, y otra de amortización del capital. Es obvio que, en todo momento, el
tipo de cambio de la divisa de que se trate adquiere un protagonismo relevante, como
veremos.

Ventajas de las hipotecas multidivisa:

• Ya se ha mencionado que la principal ventaja de estos productos es el menor

coste en términos de tipo de interés. Cualquier divisa con un tipo de interés
inferior al euro en nuestro caso, para el mismo capital y plazo, presentará unas
cuotas constantes de inferior importe.

• Señalemos, además, que otra potencial ventaja es la depreciación de la divisa

respecto al euro.

Riesgos de las hipotecas multidivisa:

• En una hipoteca multidivisa los riesgos vienen derivados de una apreciación de

la divisa en la que se ha constituido y en una subida del LIBOR (de forma
análoga a las hipotecas en euros a tipo variable). En el primer caso, si se
aprecia la divisa de referencia frente al euro, serán necesarios más euros para
obtener la divisa para pagar la cuota, suponiendo un mayor coste.

• Pensemos que el deudor adquiere un compromiso en divisas, y lógicamente,

las cuotas mensuales varían cada mes. Además, la deuda puede aumentar o
disminuir. Todo ello, en función de la evolución del tipo de cambio.

2
El LIBOR (London Interbank Offered Rate) es el tipo de interés interbancario medio al que una
selección de bancos se ofertan préstamos a corto plazo en el mercado monetario londinense.
Las divisas utilizadas son el dólar USA, el euro, el franco suizo, la libra esterlina británica y el yen
japonés.
A partir del 1 de enero de 2022, un total de 24 de las 35 configuraciones del Libor que había
dejan de estar disponibles, mientras que para las restantes se han establecido distintos plazos
para su retirada gradual, que culminará a mediados de 2023 con el abandono de cinco
referencias libor en dólares. El Secured Overnight Financing Rate (SOFR) puede sustituir al
LIBOR en dólares, yel Sterling Overnight Index Average (SONIA) sustituirá al LIBOR en libras
esterlinas.

19
Ejemplo

Fernando adquirió su vivienda en 2009, para ello necesitó una financiación adicional
a sus ahorros por importe de 200.000,00 €. Buscando ofertas en el mercado encontró
una entidad financiera que, a un plazo de 30 años, le ofreció una hipoteca a tipo
variable, a Euribor + 1,00% lo que en aquellos momentos suponían un 2,50%, tipo de
interés que se mantendría durante los dos primeros años, según las condiciones
contractuales. Comisiones aparte, suponía una cuota mensual de 790,24 €, lo que
entraba dentro de sus posibilidades.

Sin embargo, hablando con un amigo, éste le comentó la posibilidad de contratar la

hipoteca en divisas, concretamente en Yenes japoneses. La cotizacióndel LIBOR en
Yenes era del 0,40%, que más un diferencial del 0,85%, según rezaba la publicidad
de un banco, daba un tipo de interés del 1,25%. Como en aquellos momentos el tipo
de cambio estaba en 150 Yenes por Euro, necesitaba contratar la hipoteca por importe
de 30.000.000 Yenes. La cuota a 30 años ascendía a 99.975,51 Yenes que al cambio
del momento eran 666,50 € (99.975,51 Yenes / 150), 123,74 € menos que la hipoteca
en Euros. Fernando contrató la hipoteca en Yenes.

El primer mes la cuota ascendió prácticamenteal importe calculado, mientras

aparecían noticias sobre la reducción del tipo de interés del Yen, lo cual Fernando
anticipaba le iba a beneficiar. Al siguiente mes el importe de la cuota se incrementó
algo, ya que el Yen había pasado a cotizar a 140 yenes por euro, pagó 714,11 €
(99.975,51 yenes / 140) sustancialmente superior a lo calculado, pero todavía inferior
a la hipoteca en euros.

El mes de la revisión de la cuota recibió una llamada del gestor del banco, el tipo de
interés efectivamente había bajado desde el momento de contratación de la hipoteca:
ahora el LIBOR era el 0,25%, que más el diferencial suponía un tipo de interés del
1,10%. El tipo de cambio del yen por otro lado había pasado a 110 yenes por euro. La
nueva cuota ascendía a 98.200,23 yenes (había bajado al hacerlo el tipo de interés),
que al cambio de 110 yenes por euro representaban una cuota de 892,73 € (98.200,23
yenes / 110), muy superior a la cuota que calculó pagaría en la hipoteca en euros.

Además, el capital pendiente en yenes era de 29.887.339,10 € que al cambio de 110

yenes por euro eran 271.703,08 €, un 35,85% más del importe inicial de la hipoteca
en euros. Ahora debía más que al contratar la hipoteca.

Fernando se dio cuenta que no había entendido los riesgos que asumía en el momento
en que adoptó la decisión de contrata la hipoteca en divisas.

Para controlar los riesgos asumidos, la primera medida puede ser utilizar la posibilidad
de cambiar periódicamente la divisa escogida si prevemos una subida importante
respecto al euro o una subida de tipos de interés. Una segunda posibilidad, es realizar
un seguro de cambio en previsión de una subida de la divisa. Finalmente, se puede
abrir una cuenta en divisas adquiridas a un precio adecuado, que puedan servir para

20
atender los pagos programados en esta divisa. En cualquier caso, se deben tener en
cuenta los costes asociados a cada una de las alternativas.

Otro aspecto son los costes. Dependerá de la negociación con la entidad financiera,
pero, además de las comisiones tradicionales en las hipotecas, nos podemos
encontrar con una comisión por cambio de la divisa del préstamo (si se permite
hacerlo) sobre el importe vivo del préstamo y/o sobre el hecho mismo de cambiar de
divisa. Adicionalmente, nos podemos encontrar con la comisión para comprar la divisa
para atender el pago de la cuota mensual (una alternativa es comprar las divisas en
otra entidad y trasferir luego el importe para pagar la cuota).

En definitiva, se puede decir que la hipoteca en divisas es un producto con

complejidades que hacen que sea dirigido idealmente a personas que comprendan
perfectamente su funcionamiento, lo cual supone tener una cierta cultura financiera.
Además, la posibilidad de realizar amortizaciones anticipadas aprovechando un tipo
de cambio coyunturalmente favorable, requiere una capacidad financiera para poder
beneficiarse de esta posibilidad.

“Recuerde que”

• Recuerde que la hipoteca en divisas es la establecida en una moneda distinta a la“moneda

local” pero que no permite cambiar de divisa periódicamente (por ejemplo de Yen japonés
(JPY) a Franco suizo (CHF)). En este caso, para cambiar de divisa deberíamos cancelar
la hipoteca y realizar una nueva con la divisa deseada.

• Recuerde que la hipoteca multidivisa sí que admite periódicamente el cambio de divisa,

normalmente cada mes coincidiendo con el pago de las cuotas del préstamo, y a un coste
prefijado en el contrato de la hipoteca.

• Recuerde que el LIBOR (London Interbank Offered Rate) es el tipo de interés

interbancario medio al que una selección de bancos se ofertan préstamos a corto plazo
en el mercado monetario londinense.

• Recuerde que, además de las comisiones tradicionales, en las hipotecas expresadas en

modena extranjera nos podemos encontrar con una comisión por cambio de la divisa del
préstamo (si se permite hacerlo) sobre el importe vivo del préstamo y/o sobre el hecho
mismo de cambiar de divisa.

21
8. Costes de los préstamos inmobiliarios
Recordemos aquí el tema de las comisiones que las entidades financieras cobran por
la prestación de sus servicios (por ejemplo, estudiar su solicitud y abrir el préstamo,
modificar el contenido de los contratos, cancelar anticipadamente la operación, etc.).
Las entidades pueden también repercutir al prestatario los gastos justificados que
tengan que pagar a terceros para poder prestar dichos servicios.

Además de los recientes cambios en este ámbito, y que ya comentaremos en otros

apartados del programa, en general solo podrán percibirse comisiones (o repercutirse
gastos) por servicios solicitados en firme o aceptados expresamente por un cliente y
siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o a gastos habidos.

Algunas de las comisiones y gastos más habituales que podría cobrar la entidad
financiera al contratar un préstamo hipotecario son:

• Comisión de apertura
• Comisión por cambio de moneda (préstamos en divisas)
• Comisión por emisión de cheque bancario
• Comisión por subrogación por cambio de deudor
• Compensación por desistimiento
• Compensación por riesgo de tipo de interés

También debemos recordar los gastos anejos de tasación, seguros, gestiones

administrativas, notarios, registros e impuestos, que hemos comentado a la luz de los
recientes cambios normativos.

Con el fin de poder comparar diferentes préstamos con condiciones diferentes de tipo
de interés, comisiones, gastos, plazos y forma de amortización, se utiliza un indicador
la Tasa Anual Equivalente (TAE), en forma de tanto por ciento anual, que ya
tendremos ocasión de comentar. Esta tasa revela el coste o rentabilidad efectivo de
un producto financiero, ya que incluye el interés y los gastos y comisiones bancarias
teniendo en cuenta también la periodicidad con las que se efectúan los pagos.

Las entidades están obligadas a informar sobre la TAE de sus operaciones en la

publicidad que hagan de sus productos, en la información precontractual que deben
poner a disposición de sus clientes, en las ofertas vinculantes, en los contratos y en
los documentos que tienen que enviar cada vez que se pague una de las cuotas del
préstamo.

Tramitación
A las entidades financieras, como profesionales en la materia, les es exigible que velen
por los intereses de sus clientes, lo que, entre otras cosas, se traduce en la obligación
de facilitar una información completa y comprensible de los productos que ofrecen en
general.

22
Ya hemos visto, el refuerzo en la información que debe facilitarse al cliente según la
nueva normativa, la oferta vinculante, la Ficha Europea de Información
Normalizada (FEIN), así como el proceso precontractual con las nuevas funciones
otorgadas a los notarios.

Por otro lado, ya la legislación anterior nos hablaba de la concesión responsable de

préstamos por parte de las entidades de crédito, aspecto que ha venido reforzado con
los recientes cambios, ya que se pretende que solo concedan préstamos a quienes
realmente puedan pagarlos.

Para más detalles sobre operaciones vinculadas, intervención del notario, etc. nos
remitimos al capítulo sobre Normas de Protección del Prestatario en el Módulo 3 de
este programa sobre la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario.

Respecto a la información en el caso de subrogación de un préstamo al promotor de

una vivienda. Las entidades de crédito que concedan préstamos a constructores o
promotores inmobiliarios cuando el constructor o promotor prevea una posterior
subrogación de los adquirentes de las viviendas en el préstamo, deben incluir, entre
los términos de su relación contractual con los promotores o constructores, la
obligación de estos de entregar a los clientes la información personalizada relativa al
servicio de préstamo ofrecido por las entidades.

“Recuerde que”

• Recuerde que a las entidades financieras, como profesionales en la materia, les es

exigible que velen por los intereses de sus clientes, lo que, entre otras cosas, se traduce
en la obligación de facilitar una información completa y comprensible de los productos
que ofrecen en general.

• Recuerde que el refuerzo en la información que debe facilitarse al cliente según la nueva
normativa son: la oferta vinculante, la Ficha Europea de Información Normalizada
(FEIN), así como el proceso precontractual con las nuevas funciones otorgadas a los
notaries.

23
9. Productos vinculados. Seguros.
Es razonable que la entidad financiera desee tener la seguridad pueda recuperar el
importe invertido en la concesión de un préstamo hipotecario. En este sentido, además
de la garantía real, es habitual la obligatoriedad de contratar seguros de daños para
el inmueble o de vida para los contratantes.

A partir de la nueva normativa, quedan prohibidas las prácticas de venta vinculada de

préstamos, con una excepción que veremos, aunque la autoridad competente podrá
autorizar prácticas de ventas vinculadas concretas cuando el prestamista pueda
demostrar que los productos vinculados o las categorías de productos ofrecidos, en
condiciones similares entre sí, que no se presenten por separado, acarrean un claro
beneficio a los prestatarios, teniendo debidamente en cuenta la disponibilidad y los
precios de los productos pertinentes ofrecidos en el mercado.

Como excepción a esta prohibición, se podrá exigir la suscripción de una póliza de

seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así
como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca.
El prestamista deberá aceptar pólizas alternativas equivalentes a la que aquel hubiera
propuesto, y no podrá cobrar comisión o gasto alguno, ni suponer empeoramiento en
las condiciones de cualquier naturaleza del préstamo.

Están permitidas las ventas combinadas de préstamos, siempre que se realice la

oferta de los productos de forma combinada y por separado, de modo que el
prestatario pueda advertir las diferencias entre una oferta y otra. Antes de la
contratación de un producto combinado, el prestamista informará al prestatario de
manera expresa y comprensible:

A. Que se está contratando un producto combinado,

B. Del beneficio y riesgos de pérdida, especialmente en los productos de

inversión, que supone para el prestatario su contratación, incluyendo
escenarios simulados,

C. De la parte del coste total que corresponde a cada uno de productos o servicios,
y

D. De los efectos que la no contratación individual o la cancelación anticipada del

préstamo o cualquiera de los productos combinados produciría sobre el coste
conjunto del préstamo y el resto de los productos o servicios combinados y

E. De las diferencias entre la oferta combinada y la oferta de los productos por

separado.

24
10. Fiscalidad de los préstamos inmobiliarios
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados
(ITPAJD) es un tributo de naturaleza indirecta que podemos decir que contiene tres
impuestos, ya que grava:

1. Las transmisiones patrimoniales onerosas.

2. Las operaciones societarias.

3. Los actos jurídicos documentados.

Además de la peculiaridad de los regímenes forales de Concierto y Convenio

Económico vigentes en los Territorios históricos del País Vasco y en la Comunidad
Foral de Navarra, hay que recordar que es un impuesto cedido a las Comunidades
Autónomas de acuerdo con las normas reguladoras de la Cesión de Tributos del
Estado a las Comunidades3.

En este sentido, nos interesa particularmente, los actos jurídicos documentados, por
el cual están sujetos a gravamen:

• Los documentos notariales.

• Los documentos mercantiles.

• Los documentos administrativos.

El tributo se satisfará mediante cuotas variables o fijas, atendiendo a que el documento

que se formalice, otorgue o expida, tenga o no por objeto cantidad o cosa que se
pueda valorar.

Respecto a los documentos notariales, están sujetas las escrituras, actas y

testimonios notariales.

Será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que
insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan.

Cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se

considerará sujeto pasivo al prestamista.4

3
Ver Ley 22/2009 la que se regula el sistema definanciación de las Comunidades Autónomas de
régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía y se modifican determinadas normas
tributarias.
4
Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Artículo
29

25
11. Modificaciones del préstamo
Veamos algunas circunstancias por las cuales el cliente puede solicitar cambios en
las condiciones del contrato.

Novación
La novación modificativa consiste en la renegociación del préstamo con la misma
entidad crediticia con la que el cliente lo tiene contratado, para cambiar las condiciones
del tipo de interés y, en su caso, modificar el plazo u otros elementos del préstamo
(ampliar o reducer el capital, cambiar el método o sistema de amortización, las
garantías personales, etc.).

En estos casos hay que tener en cuenta que la entidad no está, en principio, obligada
a acceder a la modificación de condiciones solicitada por el cliente, salvo que se
hubiera pactado al formalizar el préstamo.

Por tanto, el prestatario deberá negociar con su entidad las nuevas condiciones y, si
llegan a un acuerdo, proceder a llevar a cabo la modificación del contrato, que
resultará conveniente elevar a escritura pública.

Más adelante también veremos este aspecto en las Normas de Protección del
Prestatario contenidas en el Módulo 3 de este programa, sobre las limitaciones del
coste al cliente en estos casos.

Si la entidad no acepta la modificación que el cliente le propone, existe la posibilidad

de acudir a otra entidad para intentar conseguir mejores condiciones para el préstamo
que tiene.

Es lo que se llama subrogación de acreedor, subrogación que permite al deudor

cambiar la entidad de crédito con la que se contrató el préstamo por otra que ofrezca
mejores condiciones financieras. El cliente tendrá derecho a cambiar de entidad,
sin perjuicio de que la que tiene contratado el préstamo pueda negociar su retención
(en todo caso, la última palabra la tiene el cliente, no la entidad de crédito).

Podrá subrogar su hipoteca con otra entidad financiera quien haya contratado un
préstamo hipotecario con una entidad de crédito, sea de interés fijo o variable,
cualquiera que sea la fecha de su formalización y aunque no conste en él la posibilidad
de amortización anticipada.

Nos remitimos a la Ley 2/1994, de subrogación y modificación de préstamos

hipotecarios.

26
Cancelación anticipada
Si la intención del prestatario es reducir su deuda, podrá amortizar de forma parcial
su préstamo. Esta amortización podrá afectar, bien al plazo del préstamo (acortándolo
y manteniendo la cuota que venía pagando), bien a la cuota (reduciéndola y
manteniendo el plazo original), o a ambos elementos (reduciendo la cuota y el plazo).
La modalidad dependerá de lo que el cliente tuviera acordado en el contrato y, caso
de no haberse acordado una modalidad concreta, en principio deberá respetarse la
opción elegida por el cliente.

Si la cancelación anticipada es total, el deudor amortiza la totalidad del préstamo

antes de su vencimiento, pagando al prestamista el capital pendiente y los intereses
devengados hasta ese momento, y la relación entre ambos se extingue. Esta
cancelación anticipada legítima a la entidad para percibir las compensaciones que
estuvieran pactadas, aunque nuevamente deberá respetar las limitaciones legales que
establece la normativa.

No se debe confundir lo comentado, con la cancelación registral de la hipoteca. Una

vez extinguida la deuda con la entidad, resulta conveniente que se lleve a cabo la
cancelación de la inscripción de la escritura del préstamo en el Registro de la
Propiedad.

Hay que recordar que los clientes pueden llevar a cabo por sí mismos los trámites
necesarios para la cancelación registral de su hipoteca, una vez obtenida la
certificaciónde haberse pagado la deuda. También pueden encargar dicho trámite a
la entidad con la que tenían el préstamo, pero en este caso la entidad le cobrará las
comisiones y gastos correspondientes a dicha tramitación.

Por tanto, las entidades financieras únicamente prestan este servicio si lo solicita su
cliente (entendiendo por tal, en las cancelaciones de préstamos hipotecarios, bien el
titular del préstamo, bien la persona que está interesada en esta cancelación notarial).

Ahora bien, si el cliente lleva a cabo por sí mismo la cancelación registral (o la encarga
a un tercero), no deberá pagar a la entidad por la entrega de la documentación
justificativa de la extinción de la obligación contractual frente a la entidad, ni por el
simple desplazamiento del apoderado de la entidad a la notaría que a esos efectos
indique el cliente.

Recordemos aquí, según la nueva normativa, que en los contratos de préstamo cuyo
prestatario, fiador o garante sea una persona física y que estén garantizados mediante
hipoteca o por otra garantía real sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya
finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles
construidos o por construir para uso residencial, el prestatario perderá el derecho al
plazo y se producirá el vencimiento anticipado del contrato si concurren conjuntamente
los siguientes requisitos:

1. Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del
préstamo o de los intereses.

2. Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:

27
 i) Al 3% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de
la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este
requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago
de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el
deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a
doce meses.

ii) Al 7% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de

la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este
requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago
de quince plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el
deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a
quince meses.

3. Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un

plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no
ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.

“Recuerde que”

• Recuerde que la novación modificativa consiste en la renegociación del préstamo con la

misma entidad crediticia con la que el cliente lo tiene contratado, para cambiar las
condiciones del tipo de interés y, en su caso, modificar el plazo u otros elementos del
préstamo.

• Recuerde que, si la intención del prestatario es reducir su deuda, podrá amortizar de

forma parcial su préstamo. Esta amortización podrá afectar, bien al plazo del préstamo
(acortándolo y manteniendo la cuota que venía pagando), bien a la cuota (reduciéndola
y manteniendo el plazo original), o a ambos elementos (reduciendo la cuota y el plazo).

• Recuerde que, si la cancelación anticipada es total, el deudor amortiza la totalidad del

préstamo antes de su vencimiento, pagando al prestamista el capital pendiente y los
intereses devengados hasta ese momento, y la relación entre ambos se extingue.

28
12. Ejecución hipotecaria
En caso de impago, la Ley Hipotecaria deja abierta la posibilidad de pactar en la
escritura del préstamo hipotecario que la obligación garantizada (el préstamo) se
satisfaga solamente con los bienes hipotecados.

En este caso, la deuda quedaría extinguida y no alcanzaría a los demás bienes del
patrimonio de ese deudor: nos encontraríamos, por tanto, ante una dación en pago,
pero esto solo ocurre cuando así se pacta expresamente con la entidad acreedora al
formalizar el préstamo hipotecario o cuando se alcanza tal acuerdo posteriormente.

Si no es así, en caso de impago de las cuotas del préstamo hipotecario, y de acuerdo

con lo que establece la nueva normativa, es habitual que el clausulado del contrato
contemple la posibilidad de que la entidad prestamista pueda declarar vencido el
préstamo e intente recuperar la deuda impagada y el capital pendiente del préstamo
mediante la venta del bien hipotecado. Según se haya pactado en el contrato, puede
hacerlo mediante una ejecución judicial o una ejecución extrajudicial de la hipoteca.

La ejecución judicial implica que la entidad, si se dan ciertas circunstancias recogidas

en el contrato, podrá poner a la venta el inmueble hipotecado a través de la
intervención del juzgado. La ejecución extrajudicial supone que la entidad, si se dan
dichas circunstancias, podrá poner a la venta el inmueble hipotecado con la
intervención de un notario, pero sin necesidad de acudir a un procedimiento judicial.

En la práctica, aun no siendo obligatorio, la entidad tratará de llegar a algún tipo de

acuerdo con el deudor para que este se ponga al corriente de sus pagos y se evite de
esta forma la ejecución de la garantía hipotecaria.

No obstante lo anterior, el legislador ha tenido la iniciativa de ofrecer alternativas a fin

de proteger a los deudores hipotecarios sin recursos5

Terminemos este apartado, recordando los procesos de negociación amistosa. Lo

habitual es que, ante dificultades para atender los pagos, el cliente acuda en primer
lugar a su entidad prestataria. Normalmente, la entidad de crédito también intentará
evitar, en la medida de lo posible, la ejecución de la garantía, buscando alternativas
aceptables.

Todas las soluciones prácticas pasarán por su viabilidad y por la conservación de la

garantía hipotecaria. Por ejemplo, a través de una reestructuración de la deuda, que
permita ajustar el pago del préstamo hipotecario a las posibilidades económicas del
momento del deudor. Esto se consigue mediante la introducción de períodos de
carencia en el pago de intereses y/o capital, el alargamiento de los plazos de
vencimiento; las modificaciones de tipos de interés, o una combinación de todas estas
medidas.

5
Ver Real Decreto Ley 6/2012, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin
recursos

29
Por otro lado, una refinanciación sería una operación utilizada por el prestamista para
cancelar o poner al corriente de pago, una o varias operaciones de un deudor con
dificultades financieras.

Otro caso distinto, es si, a juicio del cliente existe es una mala actuación de la entidad
financiera. Todas las entidades de crédito están obligadas a tener un Servicio de
Atención al Cliente y, potestativamente, un Defensor del Cliente; estos son los órganos
a los que hay que acudir para formular cualquier queja o reclamación que tenga su
origen en la actuación de la entidad, si se quiere evitar acudir a instancias judiciales.
Este sería el primer paso.

Cuando la reclamación sea denegada, la petición del reclamante sea desestimadao

transcurran dos meses desde la fecha de su presentación sin una resolución, se podrá
interponer la reclamación ante el Servicio de Reclamaciones del Banco de España,
que la resolverá mediante la emisión de un informe motivado, aunque de carácter no
vinculante para las partes.

Por otro lado, la Ley 5/2019, de 15 de marzo Reguladora de los Contratos de Crédito
Inmobiliario ha introducido un nuevo artículo 129 bis en la Ley Hipotecaria que por su
importancia trasladamos íntegro aquí:

“Tratándose de un préstamo o crédito concluido por una persona física y

que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso
residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad
sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir para uso residencial,
perderá el deudor el derecho al plazo y se producirá el vencimiento
anticipado del contrato, pudiendo ejercitarse la acción hipotecaria, si
concurren conjuntamente los siguientes requisitos:

a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del

capital del préstamo o de los intereses.

b) Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al

menos:

i) Al tres por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se

produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo.
Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas
y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales
o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha
incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce
meses.

ii) Al siete por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se

produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo.
Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas
y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales
o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha

30
 incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a
quince meses.

c) Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole

un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de
que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total del préstamo.

Las reglas contenidas en este apartado no admitirán pacto en contrario.”

“Recuerde que”

• Recuerde que el Real Decreto Ley 6/2012, de medidas urgentes de protección de deudores
hipotecarios sin recursos es el pretende proteger a los deudores hipotecarios sin recursos
frente a los procesos de ejecución hipotecaria.

31
13. La hipoteca inversa
El Banco de España define la hipoteca inversa como un crédito o préstamo
garantizado con una hipoteca que recae sobre la vivienda habitual (también sobre
otras viviendas, pero, en ese caso, las posibles ventajas o beneficios fiscales serían
menores), concedido, de una sola vez o a través de prestaciones periódicas, a una
persona que debe ser mayor de una determinada edad —a partir de 65 años— o
acreditar un grado de discapacidad (igual o superior al 33 %) o dependencia
(dependencia severa o gran dependencia), no siendo exigible su devolución hasta
el momento de su fallecimiento.

Su origen hay que encontrarlo en los mercados anglosajones en los años sesenta, no
siendo hasta 2007 en que se regula en nuestro país6.

La hipoteca inversa, también es conocida como hipoteca vitalicia o hipoteca pensión,

aunque se trata de un préstamo y no de una renta. En efecto, la devolución del
préstamo se producirá cuando se cumpla un hecho futuro cierto: el fallecimiento del
deudor, aunque se desconozca el momento en que sucederá.

En el caso de la hipoteca inversa, al contrario que en las hipotecas normales, la deuda

no va disminuyendo con el tiempo, sino aumentando hasta que un tercero, los
herederos del inmueble, opta por asumirla como propia o no.

Lo primero que hay que decir es que la hipoteca inversa no deja de ser una modalidad
de préstamo hipotecario, si bien con unas características peculiares respecto al resto
de hipotecas. Particularmente relevantes son tres factores: la potencial complejidad
del producto, la edad de los contratantes y el papel que pueden jugar los potenciales
herederos.

Legalmente se considera por hipoteca inversa el préstamo o crédito garantizado

mediante hipoteca sobre un bien inmueble que constituya la vivienda habitual del
solicitante y siempre que cumplan los siguientes requisitos7:

• Que el solicitante y los beneficiarios que éste pueda designar sean personas
de edad igual o superior a los 65 años o afectadas de dependencia o personas
a las que se les haya reconocido un grado de discapacidad igual o superior al
33 por ciento.

• Que el deudor disponga del importe del préstamo o crédito mediante

disposiciones periódicas o únicas.

• Que la deuda sólo sea exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando
fallezca el prestatario o, si así se estipula en el contrato, cuando fallezca el
último de los beneficiarios.

6
Ley 41/2007, Disposición adicional 1ª
7
Se denomina hipoteca inversa atípica, aquella hipoteca inversa en la que no se cumplen los
requisitos. Tienen la consideración de hipoteca inversa, pero no le son de aplicación los
beneficios fiscales.

32
 • Que la vivienda hipotecada haya sido tasada y asegurada contra daños de
acuerdo con los términos y los requisitos establecidos legalmente.

Las hipotecas inversas sólo pueden ser concedidas por las entidades de crédito, los
establecimientos financieros de crédito y por las entidades aseguradoras autorizadas
para operar en España.

Conviene saber que existen muchas formas de aprovechar una casa para tener una
jubilación mejor y también de complementar la pensión pública. En el caso de las
hipotecas inversas no se trasmite la titularidad de la vivienda. Trasmitiendo esta
titularidad podemos señalar dos figuras afines:

• Vivienda a cambio de una pensión o renta vitalicia inmobiliaria – Se

transmite a una entidad aseguradora la titularidad de la vivienda, pero
conservando su usufructo vitalicio, lo cual le permite habitarla o alquilarla. La
ventaja es mantener el usufructo, se cubre el riesgo de longevidad, pero se
transmite la titularidad, con lo cual los herederos legales no pueden recuperar
la vivienda ni revertir la operación.

• Transformación de la vivienda en una renta vitalicia asegurada –

Operación fiscalmente incentivadora, aunque solo accesible a los
contribuyentes mayores de 65 años y se puede destinar a ella no solo cualquier
vivienda, sino también cualquier otro elemento patrimonial (acciones, fondos
de inversión, etc.).

La ventaja fiscal de esta operación es que deja exenta fiscalmente la ganancia

patrimonial que tengan la vivienda o el elemento patrimonial. La cantidad
máxima que se puede destinar para constituir rentas vitalicias será de 240.000
€ (la vivienda habitual se puede utilizar también, aunque la Ley del IRPF ya
dejaba exentas las ganancias patrimoniales derivadas de la venta de la vivienda
habitual de los mayores de 65 años).

Por otro lado, podemos hablar de las hipotecas inversas simples en las cuales no
se trasmite la propiedad, se puede seguir habitando o alquilar la vivienda. Como
inconveniente hay que señalar que no se cubre el riesgo de longevidad. Si el
interesado sobrevive a la edad estimada de la operación, dejará de percibir los
ingresos complementarios, lo cual debe destacarse para evitar situaciones
desagradables en el futuro.

Otra posibilidad es la hipoteca inversa combinada con un seguro de rentas

vitalicias diferidas. En este caso, tampoco se transmite la propiedad, se puede seguir
habitando o alquilando la vivienda y se elimina el riesgo de longevidad. Es decir, el
interesado puede tener la seguridad de que durante toda su vida dispondrá de un nivel
de ingresos fijos. Como inconvenientes señalemos un menor nivel de ingresos, el
coste del seguro (que depende de la edad y del estado de salud del solicitante) y que
la renta derivada del seguro y que empieza a devengarse a partir de la edad fijada en
el contrato debe tributar por la rentabilidad incorporada en dicha renta.

33
Por lo tanto, en el caso de la hipoteca inversa los ingresos del contratante son
regulares y sin perder la propiedad de la vivienda. Serán sus herederos, una vez que
surja su derecho tras el fallecimiento del propietario, y si les interesa, quienes
valorarán mantener o no la propiedad del inmueble y, a partir de entonces, hacerse
cargo de la deuda. Si esta opción se combina con un seguro de rentas vitalicias
diferidas, este garantiza la percepción de una renta mensual de por vida a partir de un
determinado momento futuro (por eso lo de “diferidas”) en que el interesado seguirá
cobrando a través del seguro de rentas vitalicias diferidas, que se contrata al inicio de
la operación y con cargo al préstamo. En este caso, es una forma de convertir el
producto en una hipoteca inversa vitalicia.

La normativa establece que el régimen de transparencia y comercialización de la

hipoteca inversa se regula a través de la Orden Ministerial EHA/2899/2011 en la cual
cuenta con un capítulo específico. En él se dispone que las entidades deberán
entregar la Ficha de Información Precontractual (FIPRE) y la Ficha de Información
Personalizada (FIPER) En el ANEXO III y ANEXO IV de la orden se recogen
respectivamente los formatos de ambos documentos específicamente realizado para
las hipotecas inversas.

También establece en la orden, que una vez el cliente y la entidad hayan mostrado su
voluntad de contratar el préstamo hipotecario, se disponga de la tasación
correspondiente del inmueble y se hayan efectuado las oportunas comprobaciones
sobre su situación registral y sobre la capacidad financiera del cliente, este podrá
solicitar a la entidad la entrega de una oferta vinculante, que se facilitará mediante una
ficha de información personalizada en la que se especificará que se trata de una oferta
vinculante y el plazo de vigencia de dicha oferta.

Por otro lado, el tratamiento fiscal en el IRPF es neutro, ya que las rentas obtenidas
con la hipoteca inversa no tributan como rendimiento.

Otras ventajas, esta vez a la hora de formalizarla, son las exenciones en los pagos de
documentos notariales del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos
jurídicos documentados, así como en el cálculo de los honorarios notariales y
registrales.

Una cosa que conviene conocer también es que en caso de que el bien hipotecado se
transmita voluntariamente por el deudor hipotecario, el acreedor podrá declarar el
vencimiento anticipado del préstamo o crédito garantizado, si no se sustituye la
garantía de forma suficiente.

Resumiendo, podemos decir que tres momentos diferenciados en la hipoteca inversa

que conllevan derechos y obligaciones distintos:

1. Desde la contratación hasta que el período de disposición finaliza.

2. Desde este momento al del fallecimiento (si la disposición es vitalicia, se

reducirían a una sola etapa) y

34
 3. El tiempo durante el que los herederos, tras el fallecimiento y de interesarles,
pueden cancelar el préstamo.

Es muy importante el papel de los herederos, ya que en el momento del

fallecimiento del último titular, asumen sus derechos como tales, pero también
los deberes y obligaciones anejos a los bienes en cuestión. Les corresponden
tanto la propiedad de la vivienda como la deuda acumulada con la entidad. Por ello,
habrán de decidir entre:

A. Mantener la propiedad de la vivienda, liquidando la deuda con la entidad y

devolviendo el dinero prestado. Cancelando el préstamo, la entidad no podrá
exigir compensación alguna por la cancelación.

B. Vender la vivienda, para seguidamente saldar dicha deuda, siempre que

con el producto obtenido pueda hacerse, pues, en caso contrario, habrá que
acudir a otras vías, como vender otros bienes de la herencia.

C. Decidir no reembolsar la deuda vencida con sus intereses, pudiendo el

acreedor cobrar hasta donde alcancen los bienes de la herencia.

En cualquier caso, circunstancias como si los herederos son o no conocidos, el modo

y el momento en que acepten la herencia, etc., hacen que el cobro de la deuda sea
distinto en unos y otros casos.

Las opciones del acreedor para el cobro de la deuda pasan primeramente, como es
lógico, por el cumplimiento voluntario de la obligación por parte del deudor.

En caso de que los herederos no acepten la herencia o, por ejemplo, sean

desconocidos, el acreedor se verá obligado a un procedimiento para cobrar la deuda,
dirigiéndose contra la herencia yacente. Lo más normal es acudir al procedimiento de
ejecución hipotecaria. Para ello, deben cumplirse ciertos requisitos, como que la
ejecución se dirija, exclusivamente, contra bienes hipotecados en garantía de la
deuda. En la escritura, debe determinarse el precio de tasación del bien hipotecado y
debe figurar un domicilio del deudor para notificaciones; y ha de hacerse constar,
además, esta información en la inscripción de la hipoteca.

En el supuesto de subasta del inmueble, el excedente que podría quedar tras la

subasta debería corresponder a los herederos en tanto que deudores.

Tras la presentación de la demanda, con los documentos citados, el juez requerirá de

pago al deudor, pero, dado que aquí ha fallecido, se dirigirá a los herederos. Hay que
recordar que los posibles herederos no lo serán mientras no acepten la herencia, y,
por tanto, no tienen sus derechos y obligaciones.

Como particularidad de la hipoteca inversa, quizás para favorecer su contratación, la

Ley apunta que, cuando los herederos del deudor decidan no reembolsar los débitos
vencidos, con sus intereses, el acreedor solo podrá obtener recobro hasta donde
alcancen los bienes de la herencia.

35
Es decir, aun aceptando la herencia, si el heredero no devuelve el préstamo, la Ley
establece una limitación de responsabilidad a los bienes de aquella. Es una diferencia
importante con el principio general de que, desde la aceptación, el heredero sucede
al difunto en todos sus derechos y obligaciones, respondiendo con sus bienes propios
tras agotar los de la herencia. En esta hipoteca, tal principio no se aplica.

Una última cuestión sería determinar la cuantía de la que va a responder la finca

hipotecada por intereses. La hipoteca garantiza hasta una suma máxima transcrita en
la escritura, que engloba principal e intereses, dada la circunstancia de que se aplaza
la exigibilidad de los intereses hasta la muerte del titular.

“Recuerde que”

• Recuerde que la hipoteca inversa es un crédito o préstamo garantizado con una hipoteca
que recae sobre la vivienda habitual concedido, de una sola vez o a través de prestaciones
periódicas, a una persona que debe ser mayor de 65 años o acreditar un grado de
discapacidad (igual o superior al 33 %) o dependencia (dependencia severa o gran
dependencia), no siendo exigible su devolución hasta el momento de su fallecimiento.

• Recuerde que en el caso de la hipoteca inversa, al contrario que en las hipoteca normales,
la deuda no va disminuyendo con el tiempo, sino aumentando hasta que un tercero, los
herederos del inmueble, opta por asumirla como propia o no.

• Recuerde que serán los herederos, una vez que surja su derecho tras el fallecimiento del
propietario, y si les interesa, quienes valorarán mantener o no la propiedad del inmueble
y, a partir de entonces, hacerse cargo de la deuda.

36
 ANEXO I

Cuadro resumen de los principales cambios de la Ley reguladora de los Contratos de

Crédito Inmobiliario

Fase Hipoteca Comisión de

Papel del Notario Venta cruzada Cláusula suelo
precontractual Multidivisa apertura
ANTES DE

Se ofrecen Comisión por

LA LEY

Sin derecho a
productos ligados gastos de estudio, Permitidas, si son
Sin regular Dar fe exigir el cambio de
a la hipoteca como tramitación, pactadas
divisa
los seguros concesión, etc.

Asesorar sin Derecho a cambiar

DE LA LEY
DESPUÉS

El banco debe dar

cargo antes por la divisa de Prohibida. Aunque Si se pacta, una
información
Eliminar cláusulas sus ingresos o la se permite la venta única comisión de Prohibidas
detallada 10 días
abusivas de su país de combinada apertura
antes de la firma
Dar fe residencia

Cláusula
Conversión de Condiciones de la Amortización Intereses de
Reparto de gastos vencimiento
tipo variable a fijo Subrogación anticipada demora
anticipado
ANTES DE

Comisión de
LA LEY

Ejecución posible
desestimiento
Negociable Sin incentivos Negociables Negociable con 3 cuotas
(0,5%) y otra de
impagadas
compensación

Comisiones
El banco paga Se puede cambiar 12 cuotas de
DE LA LEY
DESPUÉS

máximas en
todos los costes e pagando el 0,15% Los costes se impago o 3%,
función del capital
impuestos, antes de tres reparten entre los Interés más 3% 15 cuotas o 7%
reembolsado,
excepto la años. Después bancos Primera mitad o
distinta si han
tasación. nada. segunda del plazo
pasado 3 o 5 años
 Módulo 2

EVALUACION DE LA
SOLVENCIA
Indice de contenidos
0. Objetivos ................................................................................................................. 3
1. Factores determinantes del nivel de riesgo ............................................................. 3
Riesgo de crédito ................................................................................................ 3
Riesgo jurídico .................................................................................................... 4
Riesgo operativo ................................................................................................. 6
2. Fases del riesgo de particulares............................................................................ 12
Evaluación ........................................................................................................ 12
Formalización.................................................................................................... 13
Seguimiento ...................................................................................................... 13
3. Criterios de valoración del riesgo .......................................................................... 14
Seguridad ......................................................................................................... 14
Liquidez ............................................................................................................ 14
Rentabilidad ...................................................................................................... 15
4. Puntos clave de la decisión ................................................................................... 16
5. Fuentes de información ......................................................................................... 17
6. La Central Informativa de Riesgos del Banco de España (CIRBE) ....................... 19
Los riesgos declarables .................................................................................... 21
Clasificación de los riesgos declarables ........................................................... 22
Personas declarables ....................................................................................... 23
7. Análisis de la información ...................................................................................... 28
8. Determinación del grado de solvencia del cliente ................................................. 29
9. Análisis de las garantías ....................................................................................... 30
A. Garantías reales ........................................................................................... 30
B. Garantías personales ................................................................................... 33
C. Garantías pignoraticias con activos financieros ........................................... 34

2
0. Objetivos
Proporcionar un conocimiento adecuado del proceso de evaluación de la solvencia de
los potenciales prestatarios o, si ha lugar, competencia en la evaluación de la
solvencia de estos, haciendo especial énfasis en los conocimientos necesarios para
valorar adecuadamente los informes de riesgo que emite la Central de Información de
Riesgos del Banco de España.

1. Factores determinantes del nivel de riesgo

Todas las operaciones de activo, representan un riesgo para las entidades financieras.
Dichas entidades prestan el dinero cedido por sus clientes, no controlando
posteriormente el destino y utilización del mismo, toda vez que es administrado por
los estos mismos clientes.

En este sentido, siempre existe la posibilidad de sufrir la pérdida parcial o total del
importe prestado o en su caso garantizado.

Riesgo de crédito

Podemos definir el riesgo de crédito como la posible pérdida que asume un

agente económico como consecuencia del incumplimiento de las obligaciones
contractuales que incumben a las contrapartes con las que se relaciona. Aunque
el concepto se relaciona habitualmente con las instituciones financieras y los bancos,
también afecta a empresas y organismos de otros sectores.

Para la gestión del riesgo de crédito es importante un análisis previo de la operación

para determinar la importancia del riesgo que asume en función de las características
de la operación.

Como, una vez asumido el riesgo, siempre existirán circunstancias que

comprometerán el reembolso de la operación, aparte de un seguimiento exhaustivo
de la operación las entidades deben adoptar las medidas necesarias para evitar que
un desenlace desfavorable a sus intereses de las operaciones comprometidas
suponga una incidencia en su propia solvencia, comprometiendo su existencia y
evolución futura.

Con este objetivo, suelen utilizarse los conceptos de pérdidas esperadas e

inesperadas.

3
La pérdida esperada
La pérdida esperada en una transacción es la esperanza matemática del posible
quebranto. Generalmente, suele calcularse como el producto de tres parámetros: la
probabilidad de incumplimiento, es decir, la probabilidad de que el deudor no cumpla
con sus obligaciones, la exposición en riesgo, o tamaño de la deuda y la pérdida en
caso de incumplimiento, que es una estimación de la parte que realmente se pierde
en caso de incumplimiento tras ejecutarse las garantías, etc.

Así pues, en función de sus registros históricos respecto al incumplimiento de

operaciones, las entidades financieras están obligadas por sus reguladores a
mantener reservas (o provisiones) para cubrir las pérdidas esperadas de una
determinada cartera de créditos.

Las pérdidas inesperadas

Con respecto a las pérdidas inesperadas, se supone se deben cubrir con el patrimonio
neto, exigiendo los reguladores bancarios que las entidades financieras tengan capital
suficiente como para poder absorber estas pérdidas inesperadas hasta un
determinado volumen.

El marco regulatorio de los acuerdos conocidos como Basilea, por ser la ciudad suiza
residencia del Banco Internacional de Pagos (BIS) que elaboró dichos acuerdos,
establecen las normas para estimar el tamaño necesario para tener un volumen de
patrimonio neto adecuado.

Riesgo jurídico

Siguiendo al Comité de Supervisión Bancaria del BIS, éste define el riesgo legal como
“la posibilidad de ser sancionado, multado u obligado a pagar daños punitivos como
resultado de acciones supervisoras o de acuerdos privados entre las partes”.
Podríamos ampliar esta definición y concluir que el riesgo jurídico es la posible
pérdida debida al incumplimiento de las normas jurídicas y administrativas
aplicables, a la emisión de resoluciones administrativas o judiciales
desfavorables y a la aplicación de sanciones con relación a las operaciones.

Así las pérdidas potenciales vendrán derivadas de resoluciones judiciales o

administrativas adversas y también de la posible aplicación de sanciones con base a
las operaciones que se lleven a cabo, siempre en litigios en los que la entidad
financiera sea actora o demandada.

Siguiendo la definición podemos obtener las siguientes consecuencias:

A. En primer lugar, es obvio que todos los negocios de una empresa están
expuestos al riesgo jurídico.

4
 B. En segundo lugar, podemos controlar este riesgo verificando que las
operaciones realizadas son conformes a las disposiciones legales.

En función de las causas que lo originan el riesgo jurídico se puede clasificar en tres
grandes tipos:

1. Riesgo de documentación - Es el riesgo de que documentos incorrectos o la

falta de los mismos, incida de forma negativa en el negocio de que se trate.
Lógicamente deberá atenderse tanto a la documentación del acuerdo como
aquella previa (cartas de intención, notas preparatorias, etc.) y que puede
afectar el normal desarrollo de la operación. La incorrecta formulación, las
cláusulas abusivas o los errores manifiestos pueden provocar incurrir en este
riesgo.

2. Riesgo de legislación - Riesgo de que una operación no pueda ser ejecutada

por prohibirse, o porque se limite el alcance o por la incertidumbre acerca de la
legislación aplicable o por diferencias en la interpretación de la misma. Especial
consideración merecen en este punto la normativa sobre protección del
consumidor, que cada día va adquiriendo un papel más destacado en la
sociedad.

3. Riesgo de capacidad – Podemos diferenciar dos aspectos: el riesgo de que la

contraparte no tenga capacidad legal para operar o el riesgo de las personas
que actúan en nombre de la otra parte no cuenten con poder legal suficiente
para comprometerse.

La capacidad no es otra cosa sino, la aptitud jurídica que tiene una persona par
adquirir derechos y contraer obligaciones, y es evidente y fundamental que,
para poder celebrar un contrato toda persona debe tener capacidad para
contratar, o sea, aptitud para obligarse y para adquirir derechos y bienes en
virtud de tales actos. En nuestro caso capacidad para obligarse crediticiamente.

En el caso de clientes particulares (problemática distinta presenta los clientes

que sean empresas) y además de lo establecido en general sobre la capacidad
en nuestro código civil (edad, estado, etc.) hay que tener en cuenta otros
aspectos. Recordemos, por ejemplo, que ningún cónyuge responde con sus
bienes propios o gananciales por las deudascontraídas por el otro, salvo en
muy contadas circunstancias.

En cierta manera, podemos considerar el riesgo jurídico como relacionado con el

riesgo operativo u operacional que vamos a comentar a continuación.

5
Riesgo operativo

Aunque pueda parecer un contrasentido, la definición de riesgo operativo u

operacional ha ido gestándose a través de la definición de otros riesgos.

En efecto, el comité de Basilea se centró en primer lugar en el riesgo de crédito, que

lo define como el riesgo derivado de la posibilidad de que el cliente al que hemos
concedido un préstamo no haga frente a sus compromisos financieros. Lógicamente,
éste es el riesgo más importante al que hace frente cualquier entidad financiera y es
normal que el comité en su labor de velar por la solvencia de las entidades financieras
fijará su prioridad en él. Sin embargo, los acontecimientos derivados de la crisis de los
mercados financieros de finales de los 80 y las sucesivas crisis de los 90 (crisis rusa,
asiática, devaluaciones europeas, etc.) y sobre todo la derivada de los
acontecimientos de 2007 y 2008 pusieron en cuestión la solvencia de muchas
entidades por motivos distintos a los del crédito, por eso el comité se centró en otros
puntos importantes: por ejemplo el riesgo de mercado es aquel asumido por la entidad
debido a su operativa en los mercados financieros.

Sin embargo, existen múltiples ejemplos recientes y no tan recientes en los cuales
entidades financieras incurren en pérdidas descomunales por la incapacidad de los
sistemas del banco de descubrir que ciertos empleados del banco estaban falseando
información, desde entonces especial importancia el riesgo operacional.

Podemos decir que a los riesgos denominados tradicionales de las entidades

financieras (riesgo de crédito, de mercado, de balance, etc.) se han sumado riesgos
identificados con una visión más moderna de la actividad desarrollada por dichas
entidades: el riesgo estratégico, el riesgo reputacional y el riesgo operacional.

Podemos definir el riesgo estratégico como el riesgo de incurrir en pérdidas

económicas, debido a factores como:

• Posición competitiva
• Fuentes de fondos
• Segmentos de mercado atendido
• Dependencia de pocos clientes
• Construcción del margen financiero
• Cambios tecnológicos
• Aparición de nuevos competidores
• Incursión en nuevos proyectos
• Y en general, factores del entorno que podrían afectar negativamente a la
entidad

El riesgo reputacional sería aquel riesgo de incurrir en pérdidas económicas, debido

a la formación de una opinión pública negativa sobre los servicios prestados, que
fomenta la creación de una mala imagen y conlleve caída de ingresos, de depósitos,
y de clientes.

6
El riesgo operacional es, según la definición del propio comité de Basilea, el riesgo
de incurrir en pérdidas económicas derivadas de procesos internos inadecuados o
fallidos (por error humano o de sistemas), así como aquel riesgo de pérdidas derivadas
de factores externos. En este sentido, las pérdidas ocasionadas por el coste de
oportunidad, es decir, lo que dejamos de ganar por hacer mal un proceso, escoger
mal las personas, etc., no es considerado riesgo operacional.

En resumen, el riesgo operativo es el riesgo de incurrir en pérdidas económicas,

debido a fallos o falta de adecuación de:

• Procesos
• Personas
• Sistemas
• Eventos externos

El riesgo operacional no es algo nuevo, ni tampoco es exclusivo de las entidades

financieras, ya que es un riesgo intrínseco a todas las actividades y procesos de
cualquier empresa de cualquier sector, y siempre ha sido gestionado.

Las entidades, mucho antes de gestionar los riesgos de mercado o de crédito, ya

gestionaban sus riesgos operacionales consciente o inconscientemente. No obstante,
también es cierto que su gestión, individualizada y fundamentalmente reactiva, era
distinta a la que ahora que se plantean las entidades financieras.

En los últimos años, ha habido un intento de definirlo con la mayor precisión posible y
situarlo en relación a los otros tipos de riesgos, habiéndose desarrollado metodologías
para identificarlo y medirlo. En este proceso han sido importantes la exigencia de
mayor capital regulatorio a las entidades financieras para hacer frente a sus efectos
adversos y los cambios del entorno de los negocios, de la competencia, de las
tecnologías y de las actividades delictivas que originan nuevas modalidades de riesgo
operativo.

Las causas de las pérdidas sufridas por riesgo operacional pueden ser muy diversa y
los eventos que las generan pueden ocurrir en:

7
Podemos clasificar las distintas fuentes de riesgo operacional en las siguientes:

• Fraude interno – Pérdidas derivadas de algún tipo de actuación encaminada

a defraudar, apropiarse de bienes indebidamente o a soslayar regulaciones,
leyes o políticas empresariales (excluidos los eventos de diversidad /
discriminación) en las que se encuentra implicada, al menos, una parte interna
de la empresa. Ejemplos: hurtos, abuso de información privilegiada,
apropiación de cuentas de clientes, destrucción maliciosa de activos,
operaciones no autorizadas con resultado de pérdidas económicas, etc.

• Fraude externo – Pérdidas derivadas de algún tipo de actuación encaminada

a defraudar, apropiarse de bienes indebidamente o a soslayar la legislación,
por parte de un tercero. Ejemplos: falsificadores, fraude de tarjeta de crédito,
phising, butrones, atracos, etc...

• Relaciones laborales y seguridad en el puesto de trabajo – Pérdidas

derivadas de actuaciones incompatibles con la legislación o acuerdos
laborales, de higiene o seguridad en el empleo, del pago de reclamaciones por
daños a las personas, o de eventos de diversidad / discriminación. Ejemplos:
indemnizaciones por despidos improcedentes, multas / sanciones por el
incumplimiento de la normativa de seguridad e higiene, etc.

• Prácticas con clientes, productos y negocios – Pérdidas derivadas del

incumplimiento involuntario o negligente de una obligación profesional frente a
clientes concretos (incluidos requisitos fiduciarios y de adecuación) o de la
naturaleza o diseño de un producto. Ejemplos: blanqueo de capitales, venta de
productos no autorizados, información incorrecta o incompleta al cliente sobre
características y riesgo de los productos financieros, sanciones de reguladores,
(Banco de España, CNMV) etc.

• Daños a activos materiales – Pérdidas derivadas de daños o perjuicios a

activos materiales como consecuencia de desastres naturales u otros
acontecimientos. Ejemplos: pérdidas por desastres naturales, terrorismo o
vandalismo, incluidas las humanas.

• Incidencias en el negocio y fallos en los sistemas - Pérdidas derivadas de

incidencias en el negocio y de fallos en los sistemas. Ejemplos: fallos e
suministro eléctrico, fallos de hardware o software con resultado de pérdida
económica.

• Ejecución, entrega y gestión de procesos – Pérdidas derivadas de errores

en el procedimiento de operaciones o en la gestión de procesos, así como de
relaciones con contrapartes comerciales y proveedores. Ejemplos: errores en
ejecución de órdenes de clientes, fallos en la gestión de garantías,
incumplimiento de plazos y responsabilidades con proveedores y contrapartes
no clientes, información errónea o incompleta a las autoridades de supervisión,
etc.

8
Un aspecto interesante en el tratamiento del riesgo operativo consiste en determinar
el nivel de riesgo en función de la probabilidad o frecuencia de ocurrencia y la
severidad de la misma, es decir el daño que produce su ocurrencia. Para ello puede
ser interesante el siguiente cuadro:

El nivel de riesgo de crédito se mide en primer lugar a través de las características de

la operación contemplando los siguientes puntos:

• Plazo
• Importe
• Modalidad
• Finalidad
• Garantías

PLAZO GARANTÍAS

Factores
determinantes del
nivel de Riesgo

MODALIDAD IMPORTE FINALIDAD

Veamos cada elemento:

Plazo – Cuanto más plazo, más riesgo, si bien en ocasiones si no se adecua la

capacidad de devolución al plazo necesario, el riesgo es mucho mayor.

9
Ejemplo

Si un cliente solo tiene capacidad de devolución de un préstamo por 300 € mensuales

y la operación debe formalizarse a 5 años, si se aprueba la operación por menos plazo,
el riesgo se incrementará al superar la amortización mensual su capacidad de
devolución.

Importe – El importe debe ser proporcional a la solvencia del cliente, las entidades
financieras no deben aprobar de entrada, cifras superiores a las concedidas por otras
entidades con mayor experiencia y conocimiento del cliente.

Asimismo, las entidades financieras siempre encontrarán deseable compartir los

riesgos de un cliente entre varias entidades, a fin de no crearle al cliente una excesiva
dependencia financiera.

Es adecuado no financiar el 100% de las inversiones, el cliente debe aportar una parte
proporcional de las mismas con recursos propios.

Modalidad – La modalidad de la operación solicitada, debe coincidir con la necesidad

de inversión del cliente, basándonos en el principio de coherencia.

Ejemplo

Para financiar campañas estacionales o capital circulante es adecuado solicitar una

cuenta de crédito a corto plazo (1 año).

Para financiar la compra de una máquina, es adecuado solicitar un préstamo a largo

plazo con amortizaciones periódicas o un leasing, intentando que el plazo coincida
con el periodo de amortización de la misma.

Finalidad – La finalidad de la financiación debe ser adecuada a los principios de riesgo

de las entidades financieras:

No cumple los requisitos de seguridad, financiar inversiones en negocios cuyos

componentes no conozcan y dominen o por lo menos no se apoye en personas con
experiencia.

Financiar negocios especulativos, negocios poco claros, negocios con poca viabilidad
o mal enfocados de entrada, negocios de mala reputación, negocios con antecedentes
negativos o negocios gestionados por personas con incompetencia contrastada, no
cumplen los requisitos de seguridad.

10
Garantías – Las garantías supondrán una seguridad adicional en el caso de los
supuestos empleados en el análisis de la operación se incumplan por diversas causas.
Ver capítulo posterior respecto a las garantías.

“Recuerde que”

• Recuerde que podemos definir el riesgo de crédito como la posible pérdida que
asume un agente económico como consecuencia del incumplimiento de las
obligaciones contractuales que incumben a las contrapartes con las que se
relaciona.

• Recuerde que el riesgo jurídico es la posible pérdida debida al incumplimiento de

las normas jurídicas y administrativas aplicables, a la emisión de resoluciones
administrativas o judiciales desfavorables y a la aplicación de sanciones con
relación a las operaciones.

• Recuerde que el riesgo operativo es el riesgo de incurrir en pérdidas económicas,

debido a fallos o falta de adecuación de procesos, personas, sistemas y eventos
externos.

• Recuerde que podemos clasificar las distintas fuentes de riesgo operacional en las
siguientes: fraude interno, fraude externo, relaciones laborales y seguridad en el
puesto de trabajo, prácticas con clientes, productos y negocios, daños a activos
materiales, incidencias en el negocio, fallos en los sistemas, y ejecución, entrega y
gestión de procesos.

11
2. Fases del riesgo de particulares
El factor riesgo existe en diversos momentos claves durante la fase de relación con el
cliente, y solo se extingue una vez reembolsada totalmente la operación.

Esquemáticamente lo podemos resumir así:

SOLICITUD DECISIÓN FORMALIZACIÓN CANCELACIÓN

CLIENTE TRAMITACIÓN
• Correcta instrumentación Jurídica (Aspectos Jurídicos)
• Controles (Aspectos Técnicos)

ESTUDIO DE LA
OPERACIÓN
Seguimiento de la operación
Seguimiento del cliente
Utilización de las señales de alerta

Después de la solicitud del cliente, que puede obedecer a diversas intenciones, el

estudio del riesgo es necesario para que la entidad financiera pueda decidir si acepta
o no una operación de crédito. Para poder tomar una decisión, la entidad ha de
asegurarse de que dispone de información fiable y suficiente y la debe analizar con
detalle. Este análisis debe incluir también determinar el beneficio que le puede reportar
la operación.

Una condición necesaria, pero no suficiente para conseguir el objetivo de obtener

beneficios pasa por la recuperación de la inversión.

La recuperación de la inversión tiene relación con el nivel de riesgo que tenga la

operación. Su rentabilidad deberá ser acorde con el nivel de riesgo que se asuma.

Evaluación

Evaluar una operación de riesgo significa determinar las posibilidades que hay de
recuperar la inversión. El riesgo siempre se conoce de forma aproximada, nunca con
exactitud. Para valorarlo se debe reunir la información relacionada con el solicitante el
cónyuge, su patrimonio, su negocio, etc.

Cuando un cliente de una entidad financiera solicita una operación de riesgo, la

entidad debe estudiar si le conviene aceptarla, denegarla o hacer una contraoferta.
Asegurar en la medida de lo posible el buen fin de la operación, al fin y al cabo debe
realizar una gestión prudente de los fondos procedentes de su patrimonio o de los
depósitos de los clientes. Finalmente, de aceptar la operación debe fijar el límite o
importe máximo que se puede conceder.

12
En conclusión, al realizar el estudio de las operaciones, cada entidad financiera aplica
sus criterios de riesgo, utilizando los métodos de análisis que estime oportuno en lo
que concierne a los aspectos cualitativos y cuantitativos del cliente, para determinar
el riesgo de la operación y la capacidad de reembolso del mismo.

Por otro lado, hemos dicho que el riesgo de una operación de crédito de llevarse a
cabo, no termina hasta su completo reembolso. Señalemos algunos aspectos
relacionados con la formalización y el seguimiento del riesgo hasta su cancelación.

Formalización

En el momento de la formalización de la operación debe existir una forma de actuación

rigurosa velando por una correcta instrumentalización y estableciendo los controles
de seguridad adecuados.

La formalización de la operación debe ceñirse en todas sus condiciones a la

aprobación del expediente de riesgos por parte de los órganos de decisión de las
instituciones financieras.

Las condiciones deben ser admitidas por el cliente en todo su contenido, intentando
comunicárselas antes de la firma de la documentación ante Notario o Fedatario
público, a fin de evitar malas interpretaciones, situaciones incómodas y en definitiva
mal comienzo de la relación ante la presencia de personas ajenas a la negociación
inicial.

Asimismo, de poco servirá aplicar los sistemas más sofisticados de análisis, si al

formalizar la operación la entidad financiera se deja la firma de un avalista, o no
interviene la operación a través de Corredor de Comercio.

Seguimiento
Durante la vida de la operación la entidad financiera debe realizar el oportuno
seguimiento de la misma y del cliente a fin de que se cumplan las previsiones
contempladas en el análisis.

13
3. Criterios de valoración del riesgo
A fin de analizar las operaciones con la mayor objetividad, deberán tenerse en cuenta
los siguientes criterios:

• Seguridad
• Liquidez
• Rentabilidad

Seguridad

El principal elemento a tener en cuenta en la concesión de una operación de riesgo,

es la seguridad de reembolso.

Debe valorarse en primer lugar, la capacidad de devolución del préstamo, por parte
del prestatario, al margen de las garantías presentadas, que solamente deben servir
de complemento y de apoyo, y nunca deben ser la base de la concesión.

Asimismo, la fincabilidad de los titulares no debe ser determinante para la concesión

de operaciones de activo, si no existe por parte del solicitante la suficiente capacidad
económica de retorno del crédito.

La fincabilidad aportada como garantía complementaria debe ser valorable, estable,

vendible y suficiente de acuerdo con los riesgos globales suscritos por el cliente.

Punto clave para la decisión del riesgo es el conocimiento y la seriedad del cliente en
los aspectos de:

• Profesionalidad
• Antecedentes
• Racionalidad
• Prudencia
• Apoyo al negocio

La finalidad de la operación debe ser adecuada a los principios de la ética de los

negocios y sobre todo debe ser coherente y que encaje con los objetivos de inversión
de la entidad financiera.

Liquidez

Las entidades financieras, deben equilibrar en la medida de sus posibilidades y de las

circunstancias del mercado, su activo, en lo que respecta a sus plazos de recuperación
y su pasivo en lo que respecta a sus plazos de exigibilidad. Cada entidad financiera,
en base al equilibrio de su balance, establecerá las políticas de plazos adecuadas.

14
Cuanto más a corto plazo sean las inversiones con clientes, se obtendrán mejores
rentabilidades, y sobre todo no se correrá el riesgo adicional de la variación constante
del mercado de los tipos de interés.

Las entidades financieras, actualmente están asegurando este riesgo de rentabilidad

aplicando fórmulas de aplicación de intereses variables.

Existe también la posibilidad de transmitir las deudas a terceros y de acceder a

mercados secundarios.

Rentabilidad

Las entidades financieras obtienen su rentabilidad, con la diferencia entre el cobro de

intereses y comisiones en las operaciones de activo y en el coste de los servicios y el
pago de intereses en las operaciones de pasivo, más los costos de transformación.

A señalar lo siguiente:

• Se obtienen rentabilidades adicionales a través de la vinculación del cliente con

el cruce de otros productos y servicios, debiéndose tener en cuenta para la
evaluación de las operaciones, la situación global del cliente.

• El cliente cada vez es más sensible al coste de las operaciones, por lo que una
rentabilidad excesivamente elevada admitida por el cliente será un síntoma
negativo en el aspecto de SEGURIDAD, que es el principio básico del riesgo.

• La rentabilidad siempre debe ser equivalente al riesgo asumido.

• Un cuarto aspecto podría señalarse dependiendo de la estrategia que en cada

momento esté siguiendo la entidad financiera: diversificación o concentración
en determinados segmentos de clientes, sectores, etc. Esquemáticamente:
• CAPACIDAD DE REEMBOLSO • PERSONAS / EMPRESAS
• GARANTIAS • SECTORES / AREAS
• SERIEDAD • NECESARIA POR PRUDENCIA INVERSORA

SEGURIDAD DIVERSIFICACION

CRITERIOS
DE
VALORACION
DE RIESGOS

“RIESGO DE
LIQUIDEZ INTERESES” RENTABILIDAD
• RECUPERACIÓN EN PLAZO • COBERTURAS DE COSTES
TRANSMISIÓN DEUDA • VINCULACIÓN DE CLIENTES
MERCADOS SECUNDARIOS EQUIVALENTE AL RIESGO ASUMIDO

15
4. Puntos clave de la decisión
Resumiendo en cuatro puntos clave de la decisión de riesgos podemos decir que éstos
son.

A. Finalidad adecuada – La operación debe ser coherente en términos de

objetivos, plazos, instrumento de financiación etc.

B. Capacidad de reembolso – La previsible generación de ingresos debe poder

hacer frente de forma razonable a los compromisos que se adquieren por la
operación.

C. Antecedentes correctos – El historial de crédito debe ser correcto. El

comportamiento del cliente debe ser razonablemente prudente. Si se trata de
un autónomo la seriedad y profesionalidad son aspectos que deben ser
valorados

D. Garantías – A pesar de todo el esfuerzo que se pueda realizar en el análisis

de una operación, ya hemos dicho que el riesgo siempre se conoce de forma
aproximada. En previsión de que para el normal desarrollo de la operación no
se cumplan, las garantías se convierten en algo necesario. Un patrimonio que
suponga una solvencia adecuada es un buen punto de partida. Más adelante
analizamos los distintos tipos de garantías.

16
5. Fuentes de información
La primera fuente de información normalmente es la información proporcionada por el
cliente. En caso de ser trabajador por cuenta ajena, y sin ánimo de ser exhaustivo, y
en función del caso de que se trate, es frecuente solicitar:

• Documentación del solicitante (DNI, permiso de residencia, etc.)

• Certificado de la empresa donde trabaja o último salario percibido
• Factura proforma del objeto de financiación de la operación
• Contrato de alquiler de la vivienda
• Último IRPF (y Patrimonio si se hace)
• Préstamos pendientes
• Escrituras de compraventa de las propiedades
• Resguardos de depósitos de valor
• Pólizas de seguros
• Etc.

En el caso de profesionales o poseedores de un negocio, se podría añadir:

• Documentación de la profesión o negocio

• Contrato de alquiler de los locales
• Escritura de propiedad de los locales
• Liquidaciones de impuestos (IVA, IS)
• Liquidaciones a la Seguridad social
• Datos económico financieros (balance cuenta de resultados)
• Etc.

Para verificar la información que aporta el cliente es útil obtener información adicional.
La primera fuente sería la información interna de la entidad, sus archivos y registros,
más económica de obtener y, en general más fiable que la información externa.

Las fuentes externas complementan la información facilitada por el cliente, pero

pueden llegar a tener mucha importancia, ya que pueden ser críticas. Pueden ser
útiles para revelar omisiones o contradicciones.

La información externa se suele obtener básicamente de las siguientes fuentes:

• Agencias de informes

• Registros públicos (de la propiedad y mercantil)

• Entorno social, profesional y financiero del solicitante

La información obtenida incluirá la comprobación registral de las fincas incluidas en la

declaración de bienes del solicitante, o que son objeto de la garantía hipotecaria. Es
útil para verificar la titularidad de las fincas y la existencia o no de otras cargas

17
diferentes a las declaradas. También se obtendrá la tasación de las fincas con el
objeto de conocer su valor de mercado y, en consecuencia, la suficiencia de la
garantía.

En todo caso, además de tener en cuenta el coste de obtener la información, se debe

valorar su fiabilidad y sobre todo su utilidad.

Al final, la información se complementará con los resultados de la consulta de algún

fichero o registro de morosos y, sobre todo, con la información de una fuente
especialmente relevante en el caso del estudio de las operaciones de riesgo, como es
la facilitada por las entidades a través del Banco de España.

18
6. La Central Informativa de Riesgos del Banco de
España (CIRBE)
La Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE) es un servicio
público que gestiona una base de datos en la que constan, prácticamente, todos los
préstamos, créditos, avales, y riesgos en general que las entidades financieras tienen
con sus clientes. Los datos que constan en la CIRBE son un reflejo de los que tienen
las entidades sobre sus clientes en sus bases de datos.

La Central de Información de Riesgos del Banco de España, desde su creación en

1962, ha tenido dos objetivos fundamentales:

a. Facilitar a las entidades declarantes los datos necesarios para el mejor análisis
de sus riesgos de crédito.

b. Permitir al Banco de España obtener datos globales sobre los créditos

concedidos por las entidades, con lo que facilita el adecuado ejercicio de sus
competencias de supervisión bancaria y de sus otras funciones

Desde 1962, el diseño inicial de la CIR y su ámbito de aplicación se fue modificando

a través de sucesivas circulares del Banco de España y/o de numerosas normas de
rango superior. Hoy en día, su regulación la podemos consultar en la Circular del
Banco de España 1/2013 sobre la Central de Información de Riesgos.

En diciembre de 2020 (últimos datos disponibles1) las entidades declarantes habían

comunicado a CIRBE 48,6 millones de operaciones, con un importe de riesgo total de
3,0 billones de euros. La distribución por tipo de entidad declarante fue la siguiente:

1
Memoria de la Central de Información de Riesgos 2020. Banco de España.

19
Si nos centramos en los tipos de producto los datos son:

Como se puede observar, el crédito financiero supone la parte más importante del
total. En cuanto a los deudores, la mayoría eran personas físicas y residentes en
territorio nacional:

20
La obligación de declarar al servicio público de la CIRBE, alcanza a las siguientes
entidades:

a) Entidades de crédito (Instituto de Crédito Oficial, bancos, cajas de ahorros

y cooperativas de crédito), incluidas las sucursales en España de entidades
de crédito extranjeras y las que operen en España en régimen de libre
prestación de servicios.
b) Establecimientos financieros de crédito.
c) Entidades de pago.
d) Entidades de dinero electrónico.
e) Sociedades de garantía recíproca y sociedades de reafianzamiento.
f) Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración
Bancaria, SA (Sareb).
g) Banco de España.
h) Fondo de Garantía de Depósitos de Entidades de Crédito.
i) Sociedad Anónima Estatal de Caución Agraria (Saeca).
j) Los prestamistas inmobiliarios.

La obligación en el caso de las entidades españolas, lo es respecto a la totalidad de

su negocio, incluido el realizado por sus sucursales en el extranjero. Las sucursales
en España de entidades de crédito extranjeras, solo declararán a la CIRBE la
operativa de sus oficinas en España.

Los riesgos declarables

Los riesgos declarables, son las operaciones instrumentadas en forma de

préstamos, valores representativos de deuda, garantías financieras, compromisos de
préstamo, otros compromisos con riesgo de crédito y préstamos de valores. Sin entrar
en excesivo detalle señalamos:

Préstamos:
Las financiaciones otorgadas por la entidad, cualquiera que sea la forma en la que
estén instrumentadas, excepto los valores representativos de deuda, aunque los
importes no se hayan dispuesto. Los préstamos se clasifican, en función de sus
características, en:

A. Crédito comercial que incluye operaciones con recurso y operaciones sin

recurso.
B. Crédito financiero.
C. Arrendamientos financieros.
D. Préstamos de recompra inversa.

No se incluyen, aunque sean derechos de cobro a favor de la entidad, los importes

pendientes de cobro por cheques, los saldos frente a cámaras y organismos
liquidadores por operaciones en bolsa y mercados organizados, las fianzas dadas en

21
efectivo, los dividendos pasivos exigidos, las comisiones por garantías financieras y
demás saldos deudores que no tengan la naturaleza de préstamo.

Valores representativos de deuda

Las obligaciones y demás valores que creen o reconozcan una deuda para su emisor.

Garantías financieras
Los contratos que exigen que el emisor efectúe pagos específicos para reembolsar al
acreedor por la pérdida en la que incurre cuando un deudor específico incumpla su
obligación de pago.

Compromisos de préstamo
Los compromisos firmes de conceder préstamos con unas condiciones y términos
preestablecidos.

Otros compromisos con riesgo de crédito

Los compromisos que cumplen la definición de riesgo de crédito declarable a la CIRBE
no incluidos en los apartados anteriores. En concreto, en esta categoría se incluyen
los avales y cauciones prestados que no cumplan la definición de garantía financiera,
los créditos documentarios irrevocables y los disponibles en otros compromisos
(pólizas de riesgo global-multiuso y líneas de avales, créditos documentarios y
créditos por disposiciones).

Préstamos de valores
Las operaciones en las que la entidad declarante cede al prestatario la plena titularidad
de unos valores con el compromiso de devolver otros de la misma clase que los
recibidos sin efectuar ningún desembolso, salvo el pago de comisiones. Cuando en
una operación de préstamo de valores ambas entidades intercambien valores, se
considerará entidad prestamista la que cobre las comisiones.

Clasificación de los riesgos declarables

Los riesgos declarables se clasificarán, en función de la naturaleza en la que

intervengan los titulares en la operación, en:

Riesgos directos
Los riesgos contraídos con los primeros obligados al pago de los préstamos, los
emisores de valores representativos de deuda, las personas sobre las que se ha

22
concedido una garantía financiera u otro tipo de aval o caución, y las contrapartes de
los restantes compromisos y de los préstamos de valores.

Riesgos indirectos
Los riesgos contraídos con los garantes, vendedores de protección en titulizaciones
sintéticas o derivados de crédito, aseguradores, afianzadores, personas que no siendo
titulares de riesgos directos hayan comprometido su firma en operaciones de cartera
comercial o efectos financieros y demás personas que respondan del riesgo en caso
de incumplimiento de los titulares de los riesgos directos, así como los terceros que
se hayan comprometido a adquirir el activo cedido en operaciones de arrendamiento
financiero si no lo hacen los arrendatarios.

Los riesgos se declaran de forma individual, operación a operación. Para ello,

las entidades declarantes asignan a cada operación un código único, que se debe
mantener invariable durante su vida. Dicho código no se podrá reutilizar en el futuro
para declarar otras operaciones.

No obstante, en general2, no se declaran de forma individualizada las operaciones

cuando se trate de préstamos a plazo (siempre que su finalidad sea el consumo, su
importe al inicio de la operación no supere los 3.000 euros y su plazo original sea igual
o inferior a veinticuatro meses), factoring sin recurso cuyo límite acumulado por deudor
no supere los 3.000 euros, tarjetas de crédito, descubiertos, anticipos de pensiones o
nóminas, o resto de préstamos a la vista.

Los préstamos y valores representativos de deuda impagados continuarán

declarándose a la CIRBE hasta la extinción de todos los derechos de la entidad (por
prescripción, por condonación o por otras causas) o hasta su recuperación.

Personas declarables

Las personas declarables a la CIRBE son:

A. Los titulares de riesgos directos e indirectos, cualesquiera que sean su

naturaleza, forma jurídica, sector institucional o país de residencia.

B. Las personas relacionadas con los titulares o con las operaciones en las
que intervengan.

Los titulares de riesgos, con carácter general, son personas físicas o jurídicas. No
obstante, también pueden ser titulares declarables las entidades sin personalidad
jurídica que tengan asignado un número de identificación fiscal, tales como los fondos
de titulización, las parroquias y las comunidades de propietarios. Si una operación

2
Sólo se declaran bajo ciertas circunstancias legalmente establecidas

23
tiene varios titulares, se tendrán que declarar todos, indicando la naturaleza de su
intervención y, cuando proceda, si son titulares mancomunados o solidarios.

Los titulares de riesgos directos son:

a. En el crédito comercial con recurso, el cedente de los derechos de cobro.

Las personas que tengan comprometida su firma en los efectos son titulares
de riesgo indirecto.

b. En el crédito comercial sin recurso, los obligados al pago de los derechos

de cobro.

c. En los arrendamientos financieros, los arrendatarios, por los importes que

se hayan comprometido a pagar.

d. En los préstamos de recompra inversa, los cedentes de los activos, sea cual
sea el activo cedido.

e. En los anticipos de pensiones y nóminas por cuenta de Administraciones

Públicas, las personas a las que se anticipan los fondos.

f. En los restantes préstamos, los obligados al pago de las operaciones.

g. En los valores representativos de deuda, los emisores de los valores.

h. En las garantías financieras, los avales y cauciones no financieros

prestados y los créditos documentarios irrevocables, las personas por las
que responde la entidad ante los beneficiarios de las operaciones.

i. En el resto de compromisos, las personas que tengan derecho a efectuar

las disposiciones.

j. En los préstamos de valores, las contrapartes a las que se prestan los

valores.

k. En las operaciones subvencionadas, las personas que subvencionan el

principal o el interés, por el importe que subvencionan.

Los titulares de riesgos, directos e indirectos, se declararán de forma individualizada.

Excepcionalmente, se podrán excluir de la declaración del riesgo indirecto a nombre
de un titular los efectos en los que haya comprometido su firma, siempre que su
importe sea inferior a 6.000 euros y formen parte de una operación de crédito
comercial con recurso.

Las entidades deben reportar por vía telemática la información, alguna de forma
periódica y otra no periódica, mensual o trimestralmente (el día 5, 10 o 15 en función
del tipo de información) y los datos se declaran en euros.

24
Como hemos dicho, una de las funciones de las centrales de riesgos es proveer a las
entidades declarantes con información sobre el nivel de endeudamiento y
cumplimiento con las obligaciones crediticias tanto de sus clientes como de sus
potenciales nuevos clientes. Estos informes son una herramienta fundamental para la
gestión adecuada de las políticas de crédito de las entidades, que se complementan
con la información que las entidades pueden obtener de otros ficheros privados de
solvencia patrimonial y crédito.

La CIR remitirá a cada entidad declarante mensualmente los datos, sin identificar a
las entidades que los hayan declarado, con la información consolidada de todo el
sistema correspondiente a los titulares con los que la entidad declarante tenga a final
del mes al que se refieran los datos un riesgo acumulado igual o superior a 9.000 €.

Las entidades declarantes tienen derecho a obtener informes sobre los riesgos de las
personas físicas o jurídicas registrados en la CIRBE, siempre que dichas personas
cumplan alguna de las circunstancias siguientes:

a) Mantener con la entidad algún tipo de riesgo.

b) Haber solicitado a la entidad un préstamo o cualquier otra operación de riesgo.

c) Figurar como obligadas al pago o garantes en documentos cambiarios o de

crédito cuya adquisición o negociación haya sido solicitada a la entidad.

El número de entidades e intermediarios inmobiliarios que en 2020 tuvieron la

posibilidad de acceder a los informes de riesgos de sus clientes a través de la CIRBE
fue de 322, y el número de informes facilitados a las entidades en el mismo período
fue de 251,2 millones, lo cual da idea del uso que se hace de la información generada.

Por otro lado, todas las personas, físicas o jurídicas, interesadas en conocer la
información que sobre ellas hayan declarado las entidades a la CIRBE pueden
acceder a ella, solicitando lo que se conoce como “informe de riesgos”. Esto se puede
hacer electrónicamente, presencialmente o por correo.

Adicionalmente, las personas físicas tienen la posibilidad de pedir la identificación de

las entidades a las que la CIRBE hubiese comunicado sus datos durante los últimos
seis meses, junto con la información cedida.

CIRBE emite dos informes relativos a los riesgos declarados a nombre de los titulares
que lo soliciten. El primero de ellos, denominado «informe agregado», contiene la
misma información que la facilitada a las entidades declarantes, es decir, información
agregada en miles de euros ya descrita en el punto anterior. En el segundo informe
se detalla esta misma información, operación a operación, en unidades de euro e
indicando la entidad que declaró cada riesgo.

25
Resumen de la información contenida en cada uno de los informes:

En ocasiones, las entidades declarantes o los titulares de riesgos identifican

información errónea declarada a la CIRBE. Esto da lugar a rectificaciones o
cancelaciones de los datos declarados. La iniciativa para promover una rectificación o
cancelación en la base de datos de la CIR puede proceder, bien de las entidades
declarantes, bien de los titulares. En todo caso, son las entidades declarantes, como
responsables de las declaraciones, las que han de enviar las posibles rectificaciones
a la CIRBE.

Por su parte, los titulares de riesgos que detectan algún error o discrepan de la
información declarada pueden dirigirse directamente a las entidades para solicitar su
rectificación o cancelación. También pueden realizar la reclamación pertinente ante el
Banco de España. En este último caso, CIRBE colabora con los titulares en la
resolución de sus discrepancias con las entidades declarantes.

26
“Recuerde que”

• Los riesgos declarables, son las operaciones instrumentadas en forma de préstamos,

valores representativos de deuda, garantías financieras, compromisos de préstamo,
otros compromisos con riesgo de crédito y préstamos de valores.

• Recuerde que los riesgos declarables se clasificarán, en función de la naturaleza en

la que intervengan los titulares en la operación, en riesgos directos y riesgos
indirectos.

• Recuerde que las personas declarables a la CIRBE son los titulares de riesgos directos
e indirectos, cualesquiera que sean su naturaleza, forma jurídica, sector institucional
o país de residencia, y las personas relacionadas con los titulares o con las
operaciones en las que intervengan.

• Recuerde que en ocasiones, las entidades declarantes o los titulares de riesgos

identifican información errónea declarada a la CIRBE lo cual da lugar a
rectificaciones o cancelaciones de los datos declarados.

27
7. Análisis de la información
El proceso de análisis del riesgo debe empezar por asegurarse que la información de
que se dispone es cierta. También cabe preguntarse si es posible obtener más
información que permita comprobar la corrección de la información disponible.

Después de analizar a fondo la información aportada por el solicitante, se debe añadir

la información, tanto interna como externa obtenida y verificar que el conjunto es
coherente.

En resumen, la información que se utilizará será en primer lugar la aportada por el

cliente. A esta información se añadirá la procedente de la propia entidad, es decir la
proveniente de fuentes internas. Posteriormente la obtenida de fuentes externas como
hemos señalado anteriormente.

A menudo es importante completar toda esta información con aspectos cualitativos

puestos de manifiesto durante las entrevistas con el cliente y que quizás no reflejen la
información recogida. Aspecto importante también pueden ser las garantías que
propone el solicitante.

Si la operación es coherente, si los antecedentes del solicitante son adecuados, y la

información disponible corrobora estos extremos, se debe pasar a la siguiente fase,
en la cual la conclusión del análisis debe ser si el cliente es solvente para hacer frente
a los compromisos que conlleva la operación. En otras palabras, se debe determinar
si existe capacidad de reembolso, para aprobar la operación.

28
8. Determinación del grado de solvencia del cliente
Para determinar la capacidad del solicitante para atender los compromisos derivados
de la operación, a la información obtenida de ingresos (nómina, IRPF, etc.) y gastos
(alquileres, suministros, etc.) se añadirá otra información: declaración de bienes,
deudas vigentes, avales otorgados, pólizas de seguros, [Link] el solicitante es un
empresario o profesional, se deberá considerar, además de la información contable,
el capital aportado, las expectativas de la actividad, recursos bancarios utilizados,
pólizas de seguro, garantías y avales otorgados etc.

Con toda esta información, es conveniente realizar un resumen de los ingresos que
incluyan todos los conceptos: ingresos bruto mensuales de la unidad familiar
(incluyendo al cónyuge) rendimiento de la profesión o negocio, rentas inmobiliarias,
rentas mobiliarias y otras posibles rentas. Todo ello para determinar todos los
ingresos disponibles para hacer frente a los gastos

Por otro lado, se debe realizar el mismo ejercicio para los gastos: los gastos
domésticos, el alquiler de la vivienda, la amortización de otros préstamos, créditos o
anticipos, estimación del pago del IRPF, cuotas por compras a plazo, etc., a esto habrá
que añadir la cuota a pagar periódicamente por la operación solicitada. Con ello
obtendremos todos los pagos a los que el solicitante tiene de hacer frente.

La diferencia entre todos los ingresos y todos los pagos nos indicará si el solicitante
está en disposición de hacer frente a las cuotas, si tiene capacidad de reembolso y
tiene capacidad de asumir el endeudamiento.

Podemos definir la capacidad de endeudamiento de una persona física como el

crédito total, cuyo servicio puede absorber sin desequilibrar de forma grave su
régimen económico habitual.

La capacidad de endeudarse de una persona puede ser claramente suficiente o

insuficiente, pero debe entenderse que es muy difícil determinar qué grado de
suficiencia es el adecuado. Es decir, del análisis anterior puede ser que se concluya
que existe capacidad de reembolso por que la diferencia de ingresos gastos es
positiva. Pero si esta diferencia es muy pequeña, existen una gran probabilidad de
que, al primer imprevisto el solicitante no pueda hacer frente al pago de las [Link]
otras palabras, el margen de ahorro que suponga el análisis realizado (después de
incluir la cuota de la operación solicitada) debe ser suficiente para hacer frente de
forma razonable a los imprevistos, que por su propia naturaleza no se pueden
cuantificar por adelantado (enfermedades, ayuda a algún familiar, reparaciones
importantes, etc.).

Finalmente, las entidades financieras suelen exigir siempre la garantía personal en las
operaciones de riesgo. Si, además, el riesgo de la operación es elevado, la entidad
exigirá garantías adicionales en función del tipo de operación y de las circunstancias
particulares del caso.

29
9. Análisis de las garantías
Podemos definir una garantía como aquel negocio mediante el cual se pretende dotar
de una mayor seguridad al cumplimiento de una obligación o pago de una deuda.

Desde este punto de vista vamos a ver las distintas garantías susceptibles de ser
requeridas por las entidades financieras para la formalización de operaciones de
crédito.

En nuestro ordenamiento jurídico se establece una clara distinción entre las garantías
reales y las garantías personales. En este segundo caso, el deudor responde de la
deuda con todos sus bienes personales, presentes y futuros. En el primer caso, si se
establece una garantía real, solamente el bien dejado en garantía responde de la
deuda.

A. Garantías reales

Una garantía real es la aportación que hace el deudor, como garantía de su crédito,
de una cosa, para que en caso de incumplimiento suyo, el acreedor se cobre de ella.
Podemos clasificar las garantías reales en prendas e hipotecas.

Una primera consideración respecto a las garantías reales deben ser los requisitos
que deben cumplir para que, desde la óptica de las entidades financieras, sirvan a su
propósito:

REQUISITOS
FACILMENTE VALORABLES

VALOR EFECTIVO ESTABLE

VENDIBLES / FACILMENTE TRANSFERIBLES

Deben ser fácilmente valorables, su valor debe ser lo más estable posible, deben ser
transferibles y en definitiva podíamos añadir deben ser ejecutables para que sirvan
como garantía de una operación.

El contrato de prenda consiste en que una parte (el deudor) entrega una cosa mueble
a la otra parte (el acreedor), con la finalidad de obtener una garantía y seguridad de
un crédito, de tal manera que le otorga la posesión pignoraticia y con ello la facultad
de retener la cosa empeñada y, en su caso, realizarla y pagarse preferentemente con
el producto de dicha realización, si el deudor no cumple la obligación garantizada.

30
Podemos señalar la prenda con desplazamiento, cuando el bien dado en garantía
es entregado físicamente al acreedor o a un tercero que debe guardarlo (depositario).

También la prenda sin desplazamiento, cuando el bien dado en garantía queda en

poder del deudor. Esta es la excepción a la regla y sólo es permitido cuando
expresamente la ley lo autoriza, tal es el caso de la prenda industrial, minera, agrícola,
animales, entre otras.

Señalemos finalmente la prenda jurídica o también denominada hipoteca mobiliaria

que se entiende entregado jurídicamente el bien al acreedor, cuando queda en poder
del deudor, pero procede únicamente respecto de bienes muebles inscritos, como es
el caso de los vehículos, acciones u otros títulos registrables.

En España, los bienes sobre los que puede constituirse hipoteca mobiliaria son los
que determina el artículo 12 de la Ley sobre hipoteca mobiliaria y prenda sin
desplazamiento de posesión de 16 de diciembre de 1954:

• Los establecimientos mercantiles.

• Los automóviles y otros vehículos de motor, así como los tranvías y vagones
de ferrocarril, de propiedad particular.
• Las aeronaves.
• La maquinaria industrial.
• La propiedad intelectual y la industrial.

No pueden hipotecarse el derecho real de hipoteca mobiliaria, ni los bienes

especificados como susceptibles de constituir prenda sin desplazamiento.

Con respecto a la prenda sin desplazamiento hay que señalar que el legislador
establece una distinción entre esta y la hipoteca debido a dos criterios relevantes: los
bienes muebles susceptibles de identificación registral (se puede pensar en ganados,
elementos, agrícolas, por ejemplo) y como segundo criterio la dificultad o imposibilidad
de desplazar su posesión, por ejemplo las de carácter futuro (la cosecha esperada).

Se pueden constituir prenda sin desplazamiento sobre los siguientes bienes:

• Los frutos pendientes y las cosechas esperadas dentro del año agrícola en que
se celebre el contrato.

• Los frutos separados o productos de dichas explotaciones. Si no estuvieren

almacenados, se determinará el lugar en que hubieren de depositarse.

• Los animales, así como sus crías y productos.

• Las máquinas y aperos de las referidas explotaciones.

• Las máquinas y demás bienes muebles identificables por características

propias, como marca y número de fabricación, modelo y otras análogas.

• Las mercaderías y materias primas almacenadas.

31
 • Las colecciones de objetos de valor artístico e histórico, como cuadros,
esculturas, porcelanas o libros.

• Los créditos y demás derechos que correspondan a los titulares de contratos,

licencias, concesiones o subvenciones administrativas siempre que la Ley o el
correspondiente título de constitución autoricen su enajenación a un tercero.

A tales efectos, y bajo la dependencia del Ministerio de Justicia y de la Dirección

General de los Registros y del Notariado, y a cargo de los Registradores de la
Propiedad, se llevan los siguientes libros especiales:

- «Diario de Hipoteca y de Prenda sin desplazamiento de posesión»

- «Inscripciones de Hipoteca Mobiliaria» e «Inscripciones de Prenda sin

desplazamiento de posesión».

La ley determina en cada caso dónde están ubicados los registros en función de los
activos sujetos a prenda sin desplazamiento.

Con respecto a la hipoteca inmobiliaria, es un derecho real de garantía y de realización

de valor, que se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligación
(normalmente de pago de un crédito o préstamo) sobre un bien inmueble el cual,
aunque gravado, permanece en poder de su propietario, pudiendo el acreedor
hipotecario, en caso de que la deuda garantizada no sea satisfecha en el plazo
pactado, promover la venta forzosa del bien gravado con la hipoteca, cualquiera que
sea su titular en ese momento para, con su importe, hacerse pago del crédito debido,
hasta donde alcance el importe obtenido con la venta forzosa promovida para la
realización de los bienes hipotecados.

Normalmente la obligación garantizada consiste en el deber de devolver un crédito

concedido, o un préstamo entregado, más las responsabilidades accesorias derivadas
de la tenencia, que se delimitan empleando tres parámetros fundamentales: el capital
(o principal), que es la suma de dinero prestada por el acreedor al deudor hipotecario.
En segundo lugar el plazo, que es el tiempo que tomará la devolución del capital y sus
accesorias y, finalmente el tipo de interés, que es un porcentaje anual que se debe
abonar al acreedor hipotecario (banco, caja de ahorros, sociedad financiera, o
particular) en concepto de ganancias del capital.

Según el tipo de interés las hipotecas pueden ser de tipo fijo, cuando mantiene su
valor a lo largo del tiempo, variable, cuando es revisado periódicamente o, incluso
mixto, una combinación de ambos.

Según su naturaleza podemos hablar de distintos tipos de préstamos hipotecarios:

• Hipoteca solicitada directamente – Se obtiene la financiación directamente

de una entidad financiera para financiar la adquisición de un inmueble.

32
 • Hipotecas en divisas y multidivisa – Realizadas en una moneda distinta del
euro.

• Subrogación de préstamo promotor - Cuando se asume el préstamo

hipotecario que la entidad financiera otorgó al promotor que vende el inmueble.

• Subrogación de parte acreedora o hipotecas para cambio de banco por

cambio de entidad financiera.

• Reunificación de deudas – Se pasa a pagar una única cuota hipotecaria que

engloba los antiguos préstamos y deudas.

• Hipoteca inversa - El propietario, normalmente de la tercera edad, necesita

completar su pensión, para lo cual hipoteca su vivienda libre de cargas a
cambio de una renta mensual.

B. Garantías personales

Se denominan garantías personales a aquellas formas de amparar el cumplimiento

obligacional, donde una o más personas (físicas o jurídicas) se presentan para
responder conjunta o solidariamente con el deudor por el pago de la deuda. A los que
aportan esta garantía se les denomina fiadores o avalistas, sin que se pueda hablar
en ningún caso de garantías reales, pues no hay ningún bien específico destinado a
ser ejecutado en caso de que el deudor no cumpla con sus obligaciones, sino que es
todo el patrimonio del garante, el afectado.

El aval es algo adicional a la obligación principal de pago, bien sea un préstamo

hipotecario, un préstamo personal, una letra, etc. El avalista avala con todo su
patrimonio, en este sentido supone una garantía personal. Si finalmente la entidad se
dirigiera contra el avalista, éste respondería con su piso, sus propiedades, cuentas,
etc., todo su patrimonio. El aval tiene como aspecto negativo que si el deudor y el
fiador resultaran insolventes, el cobro sería utópico, y la deuda se convertiría en
incobrable.

En el entorno de las entidades financieras, debemos distinguir cuando hablamos de

avales, de los avales bancarios ante terceros, mediante los cuales la entidad
financiera avala ante un tercero, las obligaciones asumidas por un cliente suyo (un
caso frecuente suele ser el aval bancario de alquileres) y los avales ante la entidad
por operaciones de riesgo: la entidad exige que, además de los titulares del préstamo,
alguien más respalde esa obligación. Estos últimos suelen ser requeridos para
reforzar aspectos que la entidad considera débiles en una operación. Por ejemplo,
dudas sobre la capacidad de pago, poca solvencia, valor de tasación, en su caso,
bajo, etc.

En estos casos, el avalista suele firmar su compromiso en el mismo documento de la

obligación principal o en documento aparte, en el bien entendido que él no hipoteca
nada, ni ofrece ningún otro bien en garantía, sino que se limita a responder con todo

33
su patrimonio (esté parte de él hipotecado o no) Normalmente, el avalista debe
presentar la documentación necesaria (relación de bienes) que solicite la entidad para
el estudio de la operación. Un avalista puede avalar a varias personas, en función de
la evaluación que haga la entidad financiera de su capacidad económica y financiera.

Normalmente, el aval será indefinido en tanto en cuanto dure el préstamo, y por la

totalidad del mismo. Aunque cabe pactar otras condiciones, limitaciones en el plazo (x
años) o en el saldo vivo del préstamo (hasta que el préstamo se haya amortizado en
un importe determinado) etc. Obviamente, la entidad financiera, puede, si lo estima
conveniente, liberar en cualquier momento al avalista de sus obligaciones.

Para terminar, señalemos que los avales se informan al Banco de España y aparecen
en los informes de la Central de Riesgos del banco de España.

C. Garantías pignoraticias con activos financieros

Como se nombre indica se trata de utilizar como garantía de la operación de préstamo

un activo financiero depositado en la misma entidad financiera que concede dicha
operación. En estos casos, lo más habitual es que la entidad solicite como garantía
una cantidad equivalente a la suma del principal más parte o la totalidad de los
intereses del préstamo. Evidentemente, mientras este activo financiero actúa como
garantía, no se puede disponer de él, si bien puede estar remunerado, en función de
su naturaleza.

A efectos de valoración para las entidades financieras, las garantías dinerarias se

valorarán por el valor actual de los depósitos. Las garantías pignoraticias parciales
sobre participaciones en instituciones financieras monetarias o valores
representativos de deuda emitidos por las Administraciones Públicas o entidades de
crédito consideradas sin riesgo apreciable, u otros instrumentos financieros cotizados
en mercados activos, se valorarán al 90 % del valor razonable de dichos instrumentos
financieros.

Para finalizar el capítulo dedicado a las garantías debemos mencionar la relación

préstamo / valor (en inglés, Loan-to-Value ratio o, abreviadamente, LTV) que expresa
el importe del préstamo como porcentaje del total del valor de tasación de los bienes
ofrecidos en garantía.

Por ejemplo, si un prestatario toma prestados 160.000 € para comprar una casa por
valor de 200.000 €, la relación préstamo / valor (LTV) es de 160.000 € / 200.000 € o
el 80%.

El préstamo / valor es uno de los principales factores que consideran los prestamistas
al valorar la calificación de los prestatarios de una hipoteca. También debe tenerse en
cuenta el valor real del bien puede fluctuar a largo plazo y que el mismo incluso puede
bajar.

34
“Recuerde que”

• Recuerde que podemos definir una garantía como aquel negocio mediante el cual se
pretende dotar de una mayor seguridad al cumplimiento de una obligación o pago de
una deuda.

• Recuerde que una garantía real es la aportación que hace el deudor, como garantía
de su crédito, de una cosa, para que en caso de incumplimiento suyo, el acreedor se
cobre de ella. Podemos clasificar las garantías reales en prendas e hipotecas.

• Recuerde que se denominan garantías personales a aquellas formas de amparar el

cumplimiento obligacional, donde una o más personas (físicas o jurídicas) se
presentan para responder conjunta o solidariamente con el deudor por el pago de la
deuda.

• Recuerde que una garantía pignoraticia trata de utilizar como garantía de la

operación de préstamo un activo financiero depositado en la misma entidad
financiera que concede dicha operación.

35
 Módulo 3

ASPECTOS
LEGISLATIVOS DE LOS
PRÉSTAMOS
INMOBILIARIOS
Indice de contenidos
1. Objetivos ............................................................................................................... 4
2. Introducción .......................................................................................................... 4
3. Aspectos jurídicos ................................................................................................. 7
Código Civil ......................................................................................................... 7
Ley Hipotecaria ................................................................................................... 9
4. El Reglamento Hipotecario ................................................................................. 15
5. Ley 2/1994, de 30 de marzo sobre subrogación y modificación de préstamos
hipotecarios......................................................................................................... 17
7. Ley 7/1998, de 13 de abril sobre condiciones generales de la contratación ....... 20
8. Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los
consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de
intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito ............. 24
9. Directiva 2014/17/UE sobre los contratos de crédito celebrados con los
consumidores para bienes inmuebles de uso residencial ................................... 27
Aspectos generales .......................................................................................... 27
Información y prácticas previas a la celebración del contrato de crédito .......... 28
Evaluación de la solvencia ................................................................................ 30
Servicio de asesoramiento ................................................................................ 30
Correcta ejecución de los contratos de crédito y derechos conexos ................ 31
Otros ................................................................................................................. 32
Disposiciones no traspuestas en la nueva Ley ................................................. 33
10. Ley 5/2019, de 15 de marzo reguladora de los contratos de crédito inmobiliario35
Disposiciones generales ................................................................................... 36
Normas de protección del prestatario ............................................................... 37
Procedimiento – Información a facilitar ............................................................. 41
Procedimiento – Comparecencia ante notario .................................................. 43
Competencia del personal y políticas ............................................................... 44
Forma de los contratos ..................................................................................... 48
Ejecución y resolución de los contratos ............................................................ 48
Intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes y prestamistas
inmobiliarios ...................................................................................................... 51
Régimen sancionador de los prestamistas, intermediarios de crédito y sus
representantes asignados ................................................................................. 51

2
 Comparativa: resumen de los principales cambios introducidos por la Ley
5/2019, de 15 de marzo .................................................................................... 54
11. Orden EHA/2899/2011 de transparencia y protección del cliente de servicios
bancarios ............................................................................................................ 57
Información precontractual ............................................................................... 60
Información contractual ..................................................................................... 62
Conocimientos y competencia aplicables al personal al servicio del prestamista
de crédito inmobiliario, intermediario de crédito inmobiliario o representante
designado ......................................................................................................... 64
Hipoteca inversa ............................................................................................... 65
Normas relativas a los créditos al consumo de duración indefinida .................. 65
ANEXO I .................................................................................................................... 68
ANEXO II ................................................................................................................... 70
ANEXO III .................................................................................................................. 73
ANEXO IV ................................................................................................................. 79
ANEXO V .................................................................................................................. 81

3
1. Objetivos
Proporcionar un conocimiento adecuado de la legislación relativa a los contratos de
préstamo inmobiliario ofrecidos a los potenciales prestatarios, en particular en lo que
respecta a la protección del prestatario

2. Introducción
Una Ley Hipotecaria tiene como objetivo siempre y en todo lugar, establecer la
propiedad territorial y otorgar la seguridad de reconocimiento de la misma y de
sus modificaciones, por medio de las inscripciones en un registro de la
propiedad. En nuestro país, la primera ley Hipotecaria se publicó en 8 de Febrero de
1861, y el reglamento general para su ejecución el 12 de Junio del mismo año. Hace
más de 150 años.

Como tendremos ocasión de comentar, nuestra legislación sobre el tema ha

evolucionado, como no podía sr de otra manera, y hoy nos encontramos con una
legislación diversa, a la cual se acaba de incorporar, no una nueva Ley Hipotecaria
(sigue vigente la anterior con alguna modificación) sino una Ley Reguladora de los
Contratos de Crédito Inmobiliario a la que coloquialmente y también en los medios
de comunicación, se ha venido en denominar “nueva” ley hipotecaria.

Antecedentes a la Ley
El antecedente más directo de la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito
Inmobiliario, es la Directiva de la Unión Europea del Parlamento Europeo y del
Consejo de 4 de febrero de 2014 sobre los contratos de crédito celebrados con
los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial.

Como sabemos, las Directivas son un instrumento del derecho comunitario que junto
con los Reglamentos son la columna vertebral del mismo. Los Reglamentos crean
derechos y deberes de forma automática y son aplicables en todo el ámbito de la
Unión Europea. Las Directivas también son obligatorias, pero no actúan de la misma
manera, sino que serán los Estados miembros los que, a través del ordenamiento
jurídico interno, crearán estos derechos y deberes.

Las Directivas europeas intentan aproximar las legislaciones nacionales intentando

respetar la variedad producto de las peculiaridades de cada estado. Con la Directiva
se intenta que, poco a poco, se eliminen las contradicciones entre el derecho
comunitario y el derecho nacional, con el objetivo que al final todos los estados, en la
medida de lo posible, impongan las mismas condiciones en el tema de que se trate.

En definitiva, una directiva es obligatoria para los estados miembros, pero deja que
cada uno de ellos escoja la forma y los medios en que se ha de materializar en el
ordenamiento jurídico interno, adaptándolo a las disposiciones de la directiva.

4
La Directiva comentada terminadiciendo que los Estados miembros adoptarán
y publicarán, a más tardar el 21 de marzo de 2016, las disposiciones legales,
reglamentarias y administrativas necesarias para dar cumplimiento a lo
establecido en la misma.

Por su parte, la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario transpone la

Directiva y amplia y complementa otros aspectos, como tendremos ocasión de
comentar.

Pero antes de entrar en el contenido de la Directiva y de la Ley, puede ser conveniente

recordar cual es el marco normativo de la hipoteca inmobiliaria en nuestro país y
cuáles son sus aspectos jurídicos más relevantes.

Marco normativo de la hipoteca inmobiliaria

El marco normativo dela hipoteca inmobiliaria en nuestro país está ampliamente
disperso en muchas disposiciones, leyes, decretos, órdenes etc., empezando por el
mismo Código Civil.

Sin entrar ni mucho menos en toda la legislación, señalemos sobre hipotecas de

bienes inmuebles (los bienes muebles tienen su propia normativa) dos normas
básicas, antiguas pero actualizadas con frecuencia:

• La Ley Hipotecaria (aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946)

• El Reglamento Hipotecario (aprobado por Decreto de 14 de febrero de 1947)

Obviamente, para inscribir una hipoteca inmobiliaria es necesario previamente

inscribir el inmueble en el registro dela propiedad, cuyo funcionamiento está
ampliamente recogido en la Ley Hipotecaria y su Reglamento. Sin embargo, también
se creyó oportuno emitir un Real Decreto (1093/1997) por el que se aprobaban normas
complementarias al Reglamento. El contenido de este decreto consiste en
disposiciones detalladas de diversos supuestos de funcionamiento de los registros y
excede con mucho el presente programa.

Con respecto a los registros, especial interés tiene el Registro de Condiciones

Generales de la Contratación, creado por la Ley 7/1998 sobre Condiciones generales
de la contratación. Posteriormente, se emitió un Reglamento sobre el funcionamiento
del registro. Más adelante tendremos ocasión de comentar algún aspecto.

Obviamos los aspectos hipotecarios relacionados con la legislación catastral o

procesal y señalemos tres normas específicas más directamente relacionadas con el
tema:

• La Ley 2/1981, de 25 de marzo de regulación del mercado hipotecario

• La Ley 2/1994, de 30 de marzo sobre subrogación y modificación de préstamos
hipotecarios

5
• La Ley 2/2009, de 31 de marzo por la que se regula la contratación con los
consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de
intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito.

También podemos señalar el Real Decreto-Ley 6/2012 de medidas urgentes de

protección de deudores hipotecarios sin recursos.

“Recuerde que”

• Recuerde que en España, la primera Ley Hipotecaria se publicó en 8 de

Febrero de 1861, y el reglamento general para su ejecución el 12 de Junio del
mismo año.

• Recuerdeque el principal objetivo de una Ley Hipotecaria es establecer la

propiedad territorial y otorgar la seguridad de reconocimiento de la misma y
de sus modificaciones, por medio de las inscripciones en un registro de la
propiedad.

• Recuerde que el antecedente más directo de la Ley 05/2019, de 16 de marzo

reguladora de los contratos de crédito inmobiliario es la Directiva de la Unión
Europea del Parlamento Europeo y del Consejo de 4 de febrero de 2014 sobre
los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes
inmuebles de uso residencial.

6
3. Aspectos jurídicos
Realizamos un breve recorrido panorámico por los aspectos jurídicos más relevantes
de la normativa hipotecaria.

Código Civil
Debido a su naturaleza, es obvio que el Código Civil (CC) recoge multitud de aspectos
en sus casi 2.000 artículos. En nuestro caso, encontramos un primer aspecto
relevante cuando define que “Todas las cosas que son o pueden ser objeto de
apropiación se consideran como bienes muebles o inmuebles”1 y define en el siguiente
artículo una lista de lo que cabe entender como bienes inmuebles.

El siguiente aspecto lo encontramos en el Libro IV respecto a las obligaciones y

contratos, cuando nos dice que las obligaciones pueden modificarse2:

1. Variando su objeto o sus condiciones principales.

2. Sustituyendo la persona del deudor.
3. Subrogando a un tercero en los derechos del acreedor.

Señalando además, que la novación, que consiste en sustituirse un nuevo deudor en

lugar del primitivo, puede hacerse sin el conocimiento de éste, pero no sin el
consentimiento del acreedor3.

En cuanto a la subrogación se presumirá que existe:

1. Cuando un acreedor pague a otro acreedor preferente.

2. Cuando un tercero, no interesado en la obligación, pague con aprobación

expresa o tácita del deudor.

3. Cuando pague el que tenga interés en el cumplimiento de la obligación, salvo

los efectos de la confusión en cuanto a la porción que le corresponda.

El deudor podrá hacer la subrogación sin consentimiento del acreedor, cuando para
pagar la deuda haya tomado prestado el dinero por escritura pública, haciendo constar
su propósito en ella, y expresando en la carta de pago la procedencia de la cantidad
pagada.

La subrogación transfiere al subrogado el crédito con los derechos a él anexos, ya

contrael deudor, ya contra los terceros, sean fiadores o poseedores de las hipotecas.4

1
Artículo 333
2
Artículo 1203
3
Artículo 1205
4
Ver artículos 1210 a 1212

7
Sigue una amplia regulación de los contratos y otras disposiciones de muy variada
naturaleza, hasta llegar a los títulos que nos hablan del préstamo, del depósito, etc. y
finalmente el Título XV sobre los contratos de prenda, hipoteca y anticresis5, donde
empieza señalando, entre otros aspectos que:

“Son requisitos esenciales de los contratos de prenda e hipoteca:

1. Que se constituya para asegurar el cumplimiento de una obligación

principal.
2. Que la cosa pignorada o hipotecada pertenezca en propiedad al que
la empeña o hipoteca.
3. Que las personas que constituyan la prenda o hipoteca tengan la libre
disposición de sus bienes o, en caso de no tenerla, se hallen
legalmente autorizadas al efecto”

En el capítulo dedicado específicamente a la hipoteca se dice que sólo podrán ser

objeto del contrato de hipoteca:

1. Los bienes inmuebles.

2. Los derechos reales enajenables con arreglo a las leyes, impuestos sobre
bienes de aquella clase.

Un segundo aspecto necesario para que la hipoteca quede válidamente constituida,

es que el documento en que se constituya sea inscrito en el Registro de la Propiedad.

Por otro lado, es curioso que no exista una definición de lo que es una hipoteca, ni en
el CC ni en la Ley Hipotecaria, solo en un sentido negativo se dice que la hipoteca
sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea
su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida.

En el aspecto positivo cabría valorar el hecho de poder acceder a una financiación

para adquirir un bien inmueble sin la trasmisión de la propiedad al acreedor, hecho no
despreciable en absoluto.

También establece el CC que el crédito hipotecario puede ser vendido o cedido a un

tercero en todo o en parte, con las formalidades exigidas por la ley, y remite a la Ley
hipotecaria para todo lo demás que no haya sido comprendido en este capítulo del
Código Civil.

Termina el Código regulando otros distintos aspectos como las obligaciones, la

concurrencia y la prelación de créditos, etc.

5
Anticresis - Garantía por la cual el acreedor adquiere el derecho de percibir los frutos de un
inmueble de su deudor, con la obligación de aplicarlos al pago de intereses, si se debiesen, y
después al del capital de su crédito.

8
Ley Hipotecaria
La Ley Hipotecaria, cuyo último texto consolidado es de octubre de 2015 (Ley 13/2015,
de 24 de junio), ha sufrido múltiples variaciones a través de los años, siendo las
últimas precisamente las introducidas por la Ley Reguladora de los Contratos de
Crédito Inmobiliario (Ley 5/2019, de 15 de marzo).

Los primeros títulos de la Ley Hipotecaria se dedican al Registro de la Propiedad, al

proceso de inscripción, de las anotaciones preventivas y de la extinción de las mismas,
extremos en los que no vamos a entrar.

No es hasta el Título V que lleva por nombre “De las Hipotecas” que encontramos la
regulación sobre el tema que nos interesa.

Nos dice la Ley que la hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que
se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para
cuya seguridad fue constituida, además de que puede constituirse en garantía de toda
clase de obligaciones y no altera la responsabilidad personal ilimitada del deudor6

Sigue diciendo que es lo susceptible de ser hipotecado y lo que no (por ejemplo, no

se puede hipotecar el uso y la habitación) extendiéndose la hipoteca a las accesiones
naturales, a las mejoras y al importe de las indemnizaciones concedidas o debidas al
propietario por razón de los bienes hipotecados. Para asegurar los intereses vencidos
y no satisfechos, que no estuvieren garantizados se podrá exigir del deudor la
ampliación de la hipoteca sobre los mismos bienes hipotecados.

Sobre los intereses de demora, en el caso de préstamo o crédito concluido por una
persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para
uso residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio más tres
puntos a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora
sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago.

Siguen una serie de precisiones sobre diversas circunstancias: el deterioro de la finca,

su venta, el caso de varias fincas hipotecadas por un solo crédito, la división de la
finca, etc.

Un aspecto relevante es la acción hipotecaria o ejecución de hipoteca que confiere a

su titular la facultad de dirigirse al Juzgado competente, en el territorio donde radica
la finca registral o derecho inscrito, y solicitar directamente la venta forzosa del bien o
derecho gravado con la hipoteca. El medio de realización normal consiste en la
celebración de un acto público para la venta forzosa, con publicidad y libre
concurrencia, es decir a través de subasta. La acción hipotecaria prescribe a los veinte
años, contados desde que pueda ser ejercitada.

La venta extrajudicial se realizará ante Notario y se ajustará a diversos de los que

destacamos los siguientes:

6
Código Civil. Art. 1911: “Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos
sus bienes, presentes y futuros”

9
• El valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta
no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de
ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al valor señalado en
la tasación que, en su caso, se hubiere realizado

• La venta se realizará mediante una sola subasta, de carácter electrónico, que

tendrá lugar en el portal de subastas que a tal efecto dispondrá la Agencia Estatal
Boletín Oficial del Estado.

Por otro lado, la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario ha

introducido un nuevo artículo (129 bis) que por su importancia trasladamos íntegro:

“Tratándose de un préstamo o crédito concluido por una persona física y

que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso
residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad
sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir para uso residencial,
perderá el deudor el derecho al plazo y se producirá el vencimiento
anticipado del contrato, pudiendo ejercitarse la acción hipotecaria, si
concurren conjuntamente los siguientes requisitos:

A. Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del

capital del préstamo o de los intereses.

B. Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al

menos:

i. Al tres por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se

produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo.
Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas
y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales
o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido
su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.

ii. Al siete por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se

produjera dentro de la segunda mitad de la duración del
préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas
vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos
mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha
incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince
meses.

C. Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole

un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de
que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total del préstamo.

Las reglas contenidas en este apartado no admitirán pacto en contrario.”

10
En otro orden de cosas, la Ley Hipotecaria establece dos tipos de hipotecas: las
voluntarias y las legales.

Hipotecas voluntarias
Son hipotecas voluntarias aquellas convenidas entre partes o que realiza el dueño de
los bienes sobre que se establezcan y sólo pueden constituirlas quienes tengan la
libre disposición de aquéllos o, en caso de no tenerla, se hallen autorizados para ello
legalmente.

A pesar de que hemos señalado que la hipoteca puede constituirse en garantía de

toda clase de obligaciones y no altera la responsabilidad personal ilimitada del deudor,
se puede pactar en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la
obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados. En
este caso, la responsabilidad del deudor, queda limitada al importe de los bienes
hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor7. Lo que
popularmente se conoce como dación en pago.

Para que una hipoteca voluntaria quede válidamente establecida, es necesario:

a) Que se constituya en escritura pública.

b) Que la escritura se inscriba en el Registro de la Propiedad.

Por otro lado, el crédito o préstamo garantizado con hipoteca podrá cederse en todo
o en parte, debiéndose hacer en escritura pública e inscribirse en el Registro de la
Propiedad. Por esta cesión, el deudor no quedará obligado más que por lo que estaba,
y el cesionario se subroga en todos los derechos del cedente.

Como excepción encontramos regulada en la Ley la hipoteca de máximo (a veces

también denominada flotante, o también de seguridad) En principio, la hipoteca de
máximo está destinadaa garantizar créditos condicionales o futuros, cuyo importe se
compromete al acreedor hipotecario por el deudor y permanece indeterminado hasta
el mismo momento de su ejecución. Si se llega a este momento, la hipoteca de
máximo se comporta del mismo modo que la hipoteca tradicional.

Se puede pues constituir hipoteca en garantía de cuentas corrientes de crédito,

determinándose en la escritura la cantidad máxima de que responda la finca y el plazo
de duración, haciendo constar si éste es o no prorrogable, y, caso de serlo, la prórroga
posible y los plazos de liquidación de la cuenta.

También pueden constituirse hipoteca de máximo:

• A favor de las entidades financieras en garantía de una o diversas obligaciones,

de cualquier clase, presentes y/o futuras.

7
Artículo 140

11
 • A favor de las administraciones públicas titulares de créditos tributarios o de la
Seguridad Social.

Hipotecas legales
Se denominan así porque su origen se basa en la propia Ley, la cual impone a ciertas
personas la obligación de constituirlas y en consecuencia otorga a otras el derecho a
exigir su constitución. Su única diferencia con las voluntarias es esa. Por consiguiente,
la hipoteca legal, una vez constituida e inscrita, surte los mismos efectos que la
voluntaria, sin más que algún matiz que introduce la Ley. Su rango de ejecución son
las reglas generales.

Las personas en cuyo favor concede la hipoteca legal no tendrán otro derecho que el
de exigir la constitución de una hipoteca especial suficiente para la garantía de su
derecho y subsistirán hasta que se extingan los derechos para cuya seguridad se
hubieren constituido, y se cancelarán en los mismos términos que las voluntarias.

Tienen derecho a exigir hipoteca legal:

1. Las mujeres casadas sobre los bienes de sus maridos:

a) Por las dotes que les hayan sido entregadas solemnemente bajo fe de Notario.
b) Por los parafernales que con la solemnidad anteriormente dicha hayan
entregado a sus maridos.
c) Por las donaciones que los mismos maridos les hayan prometido dentro de los
límites de la Ley.
d) Por cualesquiera otros bienes que las mujeres hayan aportado al matrimonio y
entregado a sus maridos con la misma solemnidad.

2. Los reservatarios sobre los bienes de los reservistas en los casos señalados por
el Código Civil89 y en cualesquiera otros comprendidos en leyes o fueros
especiales.

3. Los hijos sometidos a la patria potestad por los bienes de su propiedad

usufructuados o administrados por el padre o madre que hubieran contraído
segundo matrimonio, y sobre los bienes de los mismos padres.

4. Los menores o incapacitados sobre los bienes de sus tutores, por los que éstos
administren y por la responsabilidad en que incurrieren, a no ser que presten, en
lugar de la fianza hipotecaria, otra garantía establecida y autorizada por el Código
Civil.

8
El viudo o viuda que pase a segundo matrimonio estará obligado a reservar a los hijos y
descendientes del primero la propiedad de todos los bienes que haya adquirido de su difunto
consorte por testamento, por sucesión intestada, donación u otro cualquier título lucrativo; pero no
su mitad de gananciales.
9
El viudo que durante el matrimonio haya tenido o en estado de viudez tenga un hijo no matrimonial.
El viudo que adopte a otra persona. Se exceptúa el caso de que el adoptado sea hijo del consorte
de quien descienden los que serían reservatarios.

12
5. El Estado, las Provincias y los Pueblos, sobre los bienes de los que contraten con
ellos o administren sus intereses, por las responsabilidades que contrajeron éstos,
de conformidad con lo establecido en las leyes y reglamentos.

6. El Estado sobre los bienes de los contribuyentes en los casos establecidos en la

Ley Hipotecaria, además de la preferencia que a su favor se reconoce en el artículo
194; y

7. Los aseguradores sobre los bienes de los asegurados, también en los casos
establecidos en la Ley Hipotecaria.

Se detalla posteriormente, la hipoteca dotal, la hipoteca por bienes reservados, la de

los que están bajo la patria potestad, por razón de la tutela y de las otras hipotecas
legales.

Prosigue la Ley Hipotecaria regulando distintos aspectos del funcionamiento del

Registro, la rectificación de errores, de su publicidad, de la dirección e inspección de
los mismos, etc.

Destaquemos para terminar esta visión rápida de la Ley Hipotecaria, una modificación
introducida en su artículo 258, por la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito
Inmobiliario:

“El registrador de la propiedad denegará la inscripción de aquellas

cláusulas de los contratos que sean contrarias a normas imperativas o
prohibitivas o hubieran sido declaradas nulas por abusivas por sentencia
del Tribunal Supremo con valor de jurisprudencia o por sentencia firme
inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación.”

13
“Recuerde que”

• Recuerde que se presume que hay subrogación cuando un acreedor pague a

otro acreedor preferente, cuando un tercero, no interesado en la obligación,
pague con aprobación expresa tácita del deudor y cuando pague el que tenga
interés en el cumplimiento de la obligación, salvo los efectos de la confusión
en cuanto a la porción que le corresponda.

• Recuerde que con respecto a los intereses de demora, en el caso de préstamo o

crédito concluido por una persona física que esté garantizado mediante
hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, sólo podrán devengarse
sobre el principal vencido y pendiente de pago.

• Recuerde que con respecto a los intereses de demora, en el caso de préstamo o

crédito concluido por una persona física que esté garantizado mediante
hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora será
el interés remuneratorio más tres puntos a lo largo del período en el que aquel
resulte exigible.

• Recuerde que la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario

indica 5/2019 en su artículo 129 bis los requisitos que deben concurrir para se
produzca el vencimiento anticipado del contrato, y no admitirán pacto en
contrario.

• Recuerde que legalmente, se define como hipoteca voluntaria aquella

convenida entre partes o que realiza el dueño de los bienes sobre que se
establezca y sólo pueden constituirla quienes tengan la libre disposición de
aquéllos o se hallen autorizados para ello legalmente.

• Recuerde que una hipoteca de máximo es aquella destinada a garantizar

créditos condicionales o futuros, cuyo importe se compromete al acreedor
hipotecario por el deudor y permanece indeterminado hasta el mismo momento
de su ejecución.

• Recuerde que las hipotecas legales son aquellas en las que su origen se basa
en la propia Ley, la cual impone a ciertas personas la obligación de
constituirlas y en consecuencia otorga a otras el derecho a exigir su
constitución.

14
4. El Reglamento Hipotecario
Lógicamente el Reglamento sirve de desarrollo a la Ley fijando los pormenores, de los
cuales daremos algunos detalles.

Empieza el Reglamento estableciendo aspectos sobre los bienes y derechos

inscribibles, de la manera, plazos y efectos de la inscripción y de las anotaciones
preventivas, así como su extinción etc.

En el Título V encontramos el desarrollo respecto a las hipotecas.

Regula ciertos detalles como, por ejemplo, como se debe inscribir una hipoteca
cuando los diferentes pisos o departamentos de una casa pertenezcan a diversos
propietarios, yacuerden la constitución de una sola hipoteca sobre la totalidad de la
finca, sin que sea necesaria la previa distribución entre los pisos.

También detalla el ejercicio de la acción hipotecaria diferenciando el procedimiento

ejecutivo ordinario, del judicial sumario y del ejecutivo extrajudicial.

Trata el tema de la posposición de hipoteca, es decir el caso de una permuta de rango

hipotecario, del orden de preferencia que dos acreedores independientes pueden
tener sobre un mismo bien hipotecado en garantía de dos obligaciones distintas. El
acreedor preferente puede concertar con otro acreedor el intercambio de rango, con
lo que el que era preferente pasa a no serlo y el que no lo era pasa a ser preferente.
En definitiva, el primer acreedor pospone su hipoteca a la del segundo.

Para que la posposición de una hipoteca a otra futura pueda tener efectos registrales,
será preciso:

• Primero. Que el acreedor que haya de posponer consienta expresamente la

posposición.

• Segundo. Que se determine la responsabilidad máxima por capital, intereses,

costas u otros conceptos de la hipoteca futura, así como su duración máxima.

• Tercero. Que la hipoteca que haya de anteponerse se inscriba dentro del plazo
necesariamente convenido al efecto.

La posposición se hará constar por nota al margen de la inscripción de la hipoteca

pospuesta, sin necesidad de nueva escritura, cuando se inscriba la hipoteca futura.
Transcurrido el plazo señalado en el número tercero sin que haya sido inscrita la nueva
hipoteca caducará el derecho de posposición, haciéndose constar esta circunstancia
por nota margina

En las hipotecas constituidas a favor de Bancos, Cajas de Ahorro y Sociedades de

crédito debidamente autorizadas, en garantía de operaciones cambiarias y crediticias,
podrá pactarse que el importe de la obligación asegurada se determine en su día
según el saldo resultante de los libros de contabilidad de los acreedores, con

15
referencia a una cuenta especial de la que serán partidas de abono y de cargo el
importe de los efectos descontados, el de los que hayan sido satisfechos a su
vencimiento y el de los que hubiesen sido devueltos impagados, y siempre que se
consignen en la escritura los demás requisitos señalados en el en la Ley.

A continuación, y siguiendo la Ley, se detallan aspectos de las hipotecas legales, la

hipoteca dotal, la hipoteca por bienes reservados, la de los que están bajo lapatria
potestad, por razón de la tutela y de las otras hipotecas legales.

Prosigue el Reglamento Hipotecario detallando aspectos del funcionamiento del

Registro, la rectificación de errores, de su publicidad, de la dirección e inspección de
los mismos, etc.

“Recuerde que”

• Recuerde que el objeto del Reglamento Hipotecario es servir de desarrollo a la

Ley Hipotecaria.

• Recuerde queen las hipotecas constituidas a favor de Bancos, Cajas de Ahorro

y Sociedades de crédito debidamente autorizadas, en garantía de operaciones
cambiarias y crediticias, podrá pactarse que el importe de la obligación
asegurada se determine en su día según el saldo resultante de los libros de
contabilidad de los acreedores, con referencia a una cuenta especial.

16
5. Ley 2/1994, de 30 de marzo sobre subrogación y
modificación de préstamos hipotecarios
Debido al descenso generalizado de los tipos de interés durante los años anteriores a
la promulgación de esta Ley, muchas personas renovaban sus hipotecas
beneficiándose de esta circunstancia. Sin embargo, se encontraban con dos
problemas: las altas comisiones por amortización anticipada impuestas por las
entidades financieras en el momento de otorgar el contrato y la duplicación de gastos
que implica la cancelación de un crédito hipotecario y la constitución de otro nuevo.

Esta Ley vino a intentar “dulcificar” el proceso de subrogar la hipoteca a otro acreedor.
Así pues, las entidades financieras, por esta Ley, podrán ser subrogadas por el deudor
en los préstamos hipotecarios concedidos, por otras entidades análogas, cualquiera
que sea la fecha de su formalización y aunque no conste en los mismos la posibilidad
de amortización anticipada. No es necesario el consentimiento de la entidad
acreedora.

El deudor podrá subrogar a otra entidad financiera, sin el consentimiento de la

entidad acreedora, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero
de aquélla por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella.

La entidad que esté dispuesta a subrogarse presentará al deudor una oferta vinculante
en la que constarán las condiciones financieras del nuevo préstamo hipotecario.
Cuando sobre la finca exista más de un crédito o préstamo hipotecario inscrito a favor
de la misma entidad acreedora, la nueva entidad deberá subrogarse respecto de todos
ellos.

La aceptación de la oferta por el deudor implicará su autorización para que la

oferente notifique, por conducto notarial, a la entidad acreedora, su disposición a
subrogarse, y le requiera para que le entregue, en el plazo máximo de siete días
naturales, certificación del importe del débito del deudor por el préstamo o préstamos
hipotecarios en que se haya de subrogar.

Entregada la certificación, durante los quince días naturales siguientes a esa fecha, la
entidad acreedora podrá ofrecer al deudor una modificación de las condiciones de su
préstamo, en los términos que estime convenientes. Durante ese plazo no podrá
formalizarse la subrogación. Transcurrido el plazo de quince días sin que el deudor
haya formalizado con la entidad acreedora la novación modificativa del préstamo o
crédito hipotecario, podrá otorgarse la escritura de subrogación.

Para ello, bastará que la entidad subrogada declare en la misma escritura haber
pagado a la acreedora la cantidad acreditada por ésta por capital pendiente e intereses
y comisiones devengadas y no satisfechas.

En las subrogaciones que se produzcan en los préstamos hipotecarios, a interés

variable, la cantidad a percibir por la entidad acreedora en concepto de comisión por
la amortización anticipada de su crédito, se calculará sobre el capital pendiente de
amortizar, de conformidad con las siguientes reglas:

17
 1. Cuando se haya pactado amortización anticipada sin fijar comisión, no habrá
derecho a percibir cantidad alguna por este concepto.

2. Si se hubiese pactado una comisión de amortización anticipada igual o inferior

al 1%, la comisión a percibir será la pactada.

3. En los demás casos, la entidad acreedora solamente podrá percibir por

comisión de amortización anticipada el 1% cualquiera que sea la que se hubiere
pactado.

En la escritura de subrogación sólo se podrá pactar la modificación de las condiciones

del tipo de interés, tanto ordinario como de demora, inicialmente pactado o vigente,
así como la alteración del plazo del préstamo, o ambas.

Cuando el prestamista sea una entidad financiera, las escrituras públicas de

modificación de préstamos hipotecarios podrán referirse a una o varias de las
circunstancias siguientes:

A. la ampliación o reducción de capital;

B. la alteración del plazo;

C. las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente;

D. el método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones

financieras del préstamo;

E. la prestación o modificación de las garantías personales.

En las novaciones modificativas que tengan por objeto la ampliación del plazo del
préstamo, la entidad acreedora no podrá percibir por comisión de modificación de
condiciones más del 0,1% del capital pendiente de amortizar.

En los préstamos hipotecarios, a interés variable, otorgado por entidades financieras,

esta no podrá percibir por comisión de amortización anticipada no subrogatoria más
del 1% del capital que se amortiza aunque estuviese pactada una comisión mayor.

18
“Recuerde que”

• Recuerde que según la Ley 2/1994 de 30 de marzo, podrán ser subrogadas por
entidades financieras análogas, cualquiera que sea la fecha de formalización
del contrato hipotecario y aunque no conste en el mismo la posibilidad de
amortización anticipada.

• Recuerde que en caso de subrogación, el plazo máximo para que la entidad

subrogada entregue la certificación del importe del débito del deudor del
préstamo es de 7 días naturals.

• Recuerde que cuando se haya pactado amortización anticipada sin fijar

comisión, no habrá derecho a percibir cantidad alguna por este concepto. Si se
hubiese pactado una comisión de amortización anticipada igual o inferior al
1%, la comisión a percibir será la pactada, y en los demás casos, la entidad
acreedora solamente podrá percibir por comisión de amortización anticipada
el 1% cualquiera que sea la que se hubiere pactado.

• Recuerde que según la Ley 2/1994, la entidad acreedora en las novaciones

modificativas que tengan por objeto la ampliación del plazo del préstamo no
podrá percibir por comisión de modificación de condiciones más del 0,1% del
capital pendiente de amortizar.

19
7. Ley 7/1998, de 13 de abril sobre condiciones
generales de la contratación
Las condiciones generales de contratación son cláusulas predispuestas cuya
incorporación al contrato se impone por una de las partes, con independencia de la
autoría material de las mismas, de su apariencia externa, de su extensión y de
cualesquiera otras circunstancias, habiendo sido redactadas con la finalidad de ser
incorporadas a una pluralidad de contratos.

Los objetivos de la Ley (traspuesta de una Directiva Comunitaria) son proteger la

igualdad de los contratantes, especialmente consumidores y usuarios, distinguiendo
las cláusulas abusivas de lo que son condiciones generales de la contratación.

Una cláusula abusiva es la que, en contra de las exigencias de la buena fe, causa
en detrimento del consumidor un desequilibrio importante e injustificado de las
obligaciones contractuales que también puede darse cuando no existe negociación
individual de sus cláusulas, esto es, en contratos de adhesión.

La Ley se aplica a aquellos contratos que contengan condiciones generales y que

hayan sido celebrados entre un profesional (que propone las cláusulas) y cualquier
otra persona física o jurídica, el adherente. En definitiva, los contratos que llamamos
de adhesión.

Quedan excluidos del ámbito de la Ley, entre otros, los contratos administrativos, los
de trabajo, los de constitución de sociedades, los que regulan relaciones familiares y
los contratos sucesorios.

Dice la Ley que la redacción de las cláusulas generales deberá ajustarse a los criterios
de transparencia, claridad, concreción y sencillez y cuando exista contradicción entre
las condiciones generales y las condiciones particulares específicamente previstas
para ese contrato, prevalecerán éstas sobre aquéllas, salvo que las condiciones
generales resulten más beneficiosas para el adherente que las condiciones
particulares. Las dudas en la interpretación de las condiciones generales oscuras se
resolverán a favor del adherente, si bien en los contratos con consumidores esta
norma de interpretación sólo será aplicable cuando se ejerciten acciones individuales.

No quedarán incorporadas al contrato las siguientes condiciones generales:

a. Las que el adherente no haya tenido oportunidad real de conocer de manera

completa al tiempo de la celebración del contrato o cuando no hayan sido firmadas.

b. Las que sean ilegibles, ambiguas, oscuras e incomprensibles, salvo, en cuanto a

estas últimas, que hubieren sido expresamente aceptadas por escrito por el
adherente y se ajusten a la normativa específica que discipline en su ámbito la
necesaria transparencia de las cláusulas contenidas en el contrato.

El adherente puede solicitar la declaración judicial de no incorporación al contrato o

de nulidad de las cláusulas de condiciones generales. La sentencia estimatoria

20
decretará la nulidad o no incorporación al contrato de las cláusulas generales
afectadas y aclarará la eficacia del contrato de acuerdo, o declarará la nulidad del
propio contrato cuando la nulidad de aquellas o su no incorporación afectara a uno de
los elementos esenciales del mismo. Es decir, la no incorporación al contrato de las
cláusulas de las condiciones generales o la declaración de nulidad de las mismas no
determina directamente la nulidad total del contrato, extremo que deberá ser objeto
de la sentencia judicial.

La Ley crea un Registro de Condiciones Generales de la Contratación, registro jurídico

y público, regulado por el Ministerio de Justicia, que aprovecha la estructura de los
Registradores de la Propiedad y Mercantiles. Obviamente sus funciones no se
extienden a lo que es competencia judicial, como es la apreciación de la nulidad de
las cláusulas.

En dicho Registro podrán inscribirse las cláusulas contractuales que tengan el carácter
de condiciones generales de la contratación con arreglo a lo dispuesto en la Ley.

Serán objeto de anotación preventiva la interposición de las demandas ordinarias de

nulidad o de declaración de no incorporación de cláusulas generales, así como las
acciones colectivas de cesación, de retractación y declarativa que veremos
posteriormente, así como las resoluciones judiciales que acuerden la suspensión
cautelar de la eficacia de una condición general

La inscripción de las condiciones generales podrá solicitarse por la persona que las
propone, por el adherente y por los legitimados para ejercer la acción colectiva
mencionada y que veremos a continuación.

Previamente a la interposición de las acciones colectivas que veremos a continuación,

las partes podrán someter la cuestión ante el Registrador de Condiciones Generales
en el plazo de quince días hábiles sobre la adecuación a la Ley de las cláusulas
controvertidas, pudiendo proponer una redacción alternativa a las mismas. El
dictamen del Registrador no será vinculante.

Acciones Colectivas
Tres son las acciones colectivas reconocidas por la Ley respecto a las condiciones
generales: cesación, retractación y declarativa

• Cesación:
La acción de cesación se dirige a obtener sentencia por medio de la cual se
condene al demandado a eliminar de sus condiciones generales las que se
reputen nulas y a abstenerse de utilizarlas en lo sucesivo. Declarada
judicialmente la cesación, el actor podrá solicitar del demandado la devolución
de las cantidades cobradas en su caso, con ocasión de cláusulas nulas, así
como solicitar una indemnización por los daños y perjuicios causados. En caso
de no avenirse a tal solicitud, podrá hacerse efectiva a través de la ejecución
de la sentencia. La acción de cesación procederá contra cualquier profesional
que utilice condiciones generales que se reputen nulas.

21
 • Retractación:
Por medio de la acción de retractación se insta al demandado de retractarse de
recomendar utilizar las cláusulas de condiciones generales que se consideren
nulas y de abstenerse de seguir recomendándolas en el futuro, siempre que
hayan sido efectivamente utilizadas por el que las propone en alguna ocasión.

La acción de retractación procederá contra cualquier profesional que

recomiende públicamente la utilización de determinadas condiciones generales
que se consideren nulas o manifieste de la misma manera su voluntad de
utilizarlas en el tráfico, siempre que en alguna ocasión hayan sido
efectivamente utilizadas por algún predisponente.

• Declarativa:
La acción declarativa tendrá por objeto el reconocimiento de una cláusula como
condición general de contratación e instar su inscripción en el Registro de
Condiciones Generales de la Contratación cuando ésta sea obligatoria. La
acción declarativa no prescribe nunca. La acción declarativa procederá contra
cualquier profesional que utilice las condiciones generales.

Las acciones de cesación, retractación y declarativa podrán ser ejercitadas por

diversos colectivos especificados en la Ley como las asociaciones o corporaciones de
empresarios, profesionales y agricultores, las Cámaras de Comercio, Industria y
Navegación, las asociaciones de consumidores y usuarios, etc.

La acción de cesación procederá contra cualquier profesional que utilice condiciones

generales que se reputen nulas.

La acción de retractación procederá contra cualquier profesional que recomiende

públicamente la utilización de determinadas condiciones generales que se consideren
nulas o manifieste de la misma manera su voluntad de utilizarlas en el tráfico, siempre
que en alguna ocasión hayan sido efectivamente utilizadas por algún predisponente.

La acción declarativa procederá contra cualquier profesional que utilice las

condiciones generales.

Las acciones mencionadas podrán dirigirse conjuntamente contra varios profesionales

del mismo sector económico o contra sus asociaciones que utilicen o recomienden la
utilización de condiciones generales idénticas que se consideren nulas.

Con respecto a la prescripción, las acciones colectivas de cesación y retractación son,

con carácter general, imprescriptibles, si bien si las condiciones generales se hubieran
depositado en el Registro General de Condiciones Generales de la Contratación,
dichas acciones prescribirán a los cinco años, computados a partir del día en que se
hubiera practicado dicho depósito y siempre y cuando dichas condiciones generales
hayan sido objeto de utilización efectiva.

La acción declarativa no prescribe nunca.

22
Termina la Ley con diversas disposiciones, de las cuales destacamos la Disposición
adicional primera que contiene una serie de cláusulas de carácter abusivas y a la
cual nos remitimos para su detalle.

“Recuerde que”

• Recuerde que los contratos hipotecarios son contratos de adhesion.

• Recuerde que legalmente el concepto de cláusula abusiva es aquella que, en

contra de las exigencias de la buena fe, causa en detrimento del consumidor
un desequilibrio importante e injustificado de las obligaciones contractuales.

• Recuerde que cuando en un contrato hipotecario exista contradicción entre las

condiciones generales y las condiciones particulares, prevalecerán éstas sobre
aquéllas, salvo que las condiciones generales resulten más beneficiosas para
el adherente que las condiciones particulares.

• Recuerde que legalmente, las acciones colectivas con respecto a las

condiciones generales son cesación, retractación y declarativa.

23
8. Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula
la contratación con los consumidores de
préstamos o créditos hipotecarios y de servicios
de intermediación para la celebración de
contratos de préstamo o crédito
Esta Ley complementa la Ley General para la Defensa de los Consumidores y
Usuarios y viene a cubrir una necesidad debido al gran auge de los créditos y
préstamos hipotecarios concedidos por empresas que no son entidades de crédito, y
los servicios de intermediación del crédito.

Es obvio que las entidades de crédito están sujetas a la supervisión del Banco de
España con una regulación específica, pero las actividades señaladas no están
reservadas a ellas, y cuando lo desarrollan otro tipo de empresas queda sometida
únicamente a la legislación general de protección de los consumidores, sin otras
exigencias particulares de transparencia ni un marco específico de garantías exigibles
por quienes contratan préstamos o créditos hipotecarios con esas empresas.

Por otra parte, se contempla también el auge de la actividad de agrupación de deudas,

de nuevo potencialmente realizada por empresas que no entran dentro de la categoría
de entidades de crédito.

La Ley limita el ámbito de aplicación de la Ley a las empresas distintas a las entidades
de crédito y a los supuestos de concesión de créditos o préstamos hipotecarios y de
prestación de servicios de intermediación financiera. Se excluye a las entidades de
crédito, sometidas a las normas de ordenación y disciplina de crédito y supervisadas
por el Banco de España, como hemos comentado.

Por razón de la actividad, la Ley es de aplicación a la concesión de préstamos o

créditos hipotecarios y a la intermediación o asesoramiento en la concesión de
préstamos o créditos. Desde un punto de vista subjetivo se limita a las empresas que
no sean entidades de crédito.

Con carácter previo al inicio del ejercicio de su actividad, las empresas deberán
inscribirse en los registros de las comunidades autónomas correspondientes a su
domicilio social. Si las empresas que desarrollan sus actividades en territorio español
están domiciliadas fuera de España, deberán inscribirse en el Registro estatal que se
cree en el Instituto Nacional del Consumo.

Las empresas deberán contar con un seguro de responsabilidad civil o aval bancario
que cubra las responsabilidades en que pudieran incurrir frente a los consumidores.

Las empresas deberán tener a disposición de los consumidores, de forma gratuita, las
condiciones generales de la contratación que utilicen. Esta información deberá estar
disponible en la página web de las empresas, si éstas disponen de ella, y en los
establecimientos abiertos al público u oficinas en que presten sus servicios. Las

24
comisiones o compensaciones y gastos repercutidos deben responder a servicios
efectivamente prestados o a gastos habidos. En ningún caso, podrán cargarse
comisiones o gastos por servicios no aceptados o solicitados en firme y de forma
expresa por el consumidor.

Además se exige que las empresas que concedan préstamos o créditos hipotecarios
entreguen a los consumidores un folleto informativo y gratuito que indicará con
claridad los gastos preparatorios de la operación, tales como asesoramiento, tasación,
comprobación de la situación registral del inmueble, u otros que sean a cargo del
consumidor aun cuando el préstamo o crédito no llegue a otorgarse, así como los
demás extremos que, siendo compatibles con la legislación comunitaria sobre la
materia, determinen las comunidades autónomas reglamentariamente. La información
sobre estos gastos es vinculante cuando la empresa concierte o efectúe directamente
la prestación del servicio.

La empresa deberá suministrar de forma gratuita al consumidor, con una antelación

mínima de cinco días naturales a la celebración del contrato y, en todo caso, antes
de que asuma cualquier obligación derivada de la oferta o del contrato de préstamo o
crédito hipotecario, al menos la siguiente información:

a) En cuanto a la propia empresa:

1. Identidad, número o código de identificación fiscal, razón social, domicilio

social y actividad principal de la empresa.
2. En su caso, página web de la empresa y su carácter de franquiciado.
3. Póliza de seguro de responsabilidad civil o aval y entidad aseguradora o de
crédito con la que se haya contratado.
4. El Registro, autonómico o estatal, en el que la empresa esté inscrita y su
número de registro.

b) En cuanto al préstamo o crédito hipotecario ofrecido:

1. Una descripción de las principales características del contrato de préstamo o

crédito.
2. El precio total que debe pagar el consumidor a la empresa con inclusión de
todas las comisiones, cargas y gastos, así como todos los impuestos pagados
a través de la empresa o, cuando no pueda indicarse un precio exacto, la base
de cálculo que permita al consumidor comprobar el precio, así como la tasa
anual equivalente expresada mediante un ejemplo representativo.
3. Una advertencia que indique que el préstamo o crédito ofrecido está
relacionado con instrumentos u operaciones que implican riesgos especiales.
4. La indicación de que puedan existir otros impuestos o gastos que no se
paguen a través de la empresa o que no los facture ella misma.
5. Las modalidades de pago y de ejecución.

c) En cuanto al contrato de préstamo o crédito hipotecario:

1. Los supuestos en que existe el derecho a obtener una oferta vinculante, su

duración y las condiciones y modo para ejercerlo.

25
 2. Información acerca de cualquier derecho que puedan tener las partes para
resolver el contrato anticipadamente o unilateralmente con arreglo a la
legislación que resulte aplicabley a las condiciones del contrato, incluidas las
compensaciones que pueda contener el contrato en ese caso.
3. En cuanto a los medios de reclamación, a qué sistemas de resolución
extrajudicial de conflictos puede el consumidor tener acceso y cómo puede
acceder a ellos.
4. Lengua o lenguas en las que podrá formalizarse el contrato, en este caso a
elección del consumidor, cuando ésta no sea la lengua en la que se le ha
ofrecido la información previa a la contratación.
5. Legislación y tratamiento tributario aplicable al contrato.

También se establecen algunas reglas respecto de la tasación del bien y otros

servicios accesorios.

Las empresas deberán efectuar una oferta vinculante o, en su caso, notificar la

denegación del mismo. La oferta se formulará por escrito, firmada por el representante
de la empresa y, salvo que medien circunstancias extraordinarias o no imputables a
la empresa, tendrá un plazo de validez no inferior a diez días hábiles desde su fecha
de entrega.

En cuanto a los contratos, se extienden a estas empresas las obligaciones que ya

cumplen las entidades de crédito respecto del contenido de las escrituras públicas en
las que se formalicen los préstamos hipotecarios.

Termina la Ley estableciendo ciertos requisitos sobre la actividad de intermediación.

“Recuerde que”

• Recuerde que, en ningún caso, podrán cargarse comisiones o gastos por

servicios no aceptados o solicitados en firme y de forma expresa por el
consumidor.

• Recuerde que la antelación mínima que debe respetar el prestamista para el

suministro de la información contractual al consumidor es de cinco días
naturales.

• Recuerde que la oferta vinculante tendrá un plazo de validez no inferior a diez

días hábiles desde su fecha de entrega.

26
9. Directiva 2014/17/UE sobre los contratos de
crédito celebrados con los consumidores para
bienes inmuebles de uso residencial
Uno de los motivos principales para la emisión de la Directiva, se establece al inicio
de la misma al señalar que:

”La crisis financiera ha demostrado que el comportamiento irresponsable

de los participantes en el mercado puede socavar los cimientos del sistema
financiero, lo que debilita la confianza de todos los interesados, en
particularlos consumidores, y puede tener graves consecuencias sociales
y económicas. Numerosos consumidores han perdido la confianza en el
sector financiero y los prestatarios han experimentado cada vez más
dificultades para hacer frente a sus préstamos, provocando un aumento de
los impagos y las ventas forzosas.”

A consecuencia de ello, el G-20 encargó al Consejo de Estabilidad Financiera que

estableciera principios sobre los criterios de suscripción correctos con respecto a
bienes inmuebles de uso residencial.

También señala que, aunque algunos de los mayores problemas de la crisis financiera
no se iniciaron en la Unión, muchos de sus ciudadanos tienen importantes niveles de
deuda, en gran parte debido a su inversión en bienes inmuebles de uso residencial.
En consecuencia, la Directiva no se aplica a otros créditos distintos de los créditos
hipotecarios estándar y que, lógicamente pueden tener un planteamiento estructural
particular adaptado a cada circunstancia.

La Directiva pretende conseguir la garantía de que todos los consumidores que

concluyan los contratos de crédito para bienes inmuebles, disfruten de un
elevado grado de protección.

Aspectos generales

El objetivo de la Directiva es establecer un marco común en relación con ciertos

aspectos de las disposiciones legales, reglamentarias y administrativas de los Estados
miembros aplicables a aquellos contratos relativos a créditos al consumo que estén
garantizados mediante hipoteca u otro tipo de garantía, en relación con bienes
inmuebles de uso residencial.

Un segundo objetivo es la introducción de requisitos en materia prudencial y de

supervisión.

En cualquier caso, se permite a los Estados miembros que mantengan o adopten

disposiciones más estrictas en materia de protección del consumidor, siempre y
cuando tales disposiciones sean compatibles con el Derecho de la Unión.

27
La Directiva se aplica a

a) Los contratos de crédito garantizados por una hipoteca o por otra garantía
comparable sobre bienes inmuebles de uso residencial, o garantizados por
un derecho relativo a un bien inmueble de uso residencial, y

b) Los contratos de crédito cuya finalidad sea adquirir o conservarderechos de

propiedad sobre fincas o edificios construidoso por construir.

También describe los contratos a los que no es de aplicación la Directiva, así como
una serie de definiciones, que han sido incorporadas en nuestra Ley con algunos
matices y a la cual nos remitimos.

Prosigue la Directiva dictando una serie de normas aplicables a los prestamistas,

intermediarios y representantes designados. Además de las normas de buen
comportamiento, señalemos la obligación de facilitar información de forma gratuita a
los consumidores, y de los requisitos de conocimientos y competencia aplicables al
personal de estas entidades.

En este último apartado y respecto al personal colaborador de los profesionales

mencionados, la Directiva establece que los Estados miembros velarán para exigir
que tengan y mantengan actualizado un nivel adecuado de conocimientos y de
competencia en relación con el asesoramiento, la elaboración, la oferta o la concesión
de contratos de crédito y la facilitación de la actividad de intermediación de crédito
establecidas. Los requisitos mínimos de conocimientos y competencia aplicables al
personal se relacionan en la Directiva y pueden consultarse en el ANEXO I.

Información y prácticas previas a la celebración del contrato de crédito

El primer aspecto versa sobre la publicidad y comercialización de productos.

Las comunicaciones publicitarias y comerciales sobrelos contratos de crédito deben

ser leales y claras y no resultar engañosas, prohibiéndose toda redacción que pueda
generar en el consumidor falsas expectativas sobre la disponibilidado el coste de un
crédito. La información básica que deberá figurara en la publicidad especificará de
forma clara, concisa y destacada una serie de aspectos que han sido trasladados a
nuestra Ley casi de forma exacta y a la cual nos remitimos para su conocimiento.
Además, deberá mencionarse si para celebrar el contrato es obligatorio un servicio
accesorio, en particular un seguro.

La Directiva permite las prácticas de ventas combinadas, pero prohíbe las de ventas
vinculadas, aunque los Estados miembros podrán también permitir prácticas de ventas
vinculadas cuando el prestamista pueda demostrar que los productos acarrean un
claro beneficio a los consumidores.

28
También permite que se autorice a que los prestamistas puedan exigir suscribir una
póliza de seguros en relación con el contrato de crédito, debiendo aceptar la pólizade
seguros de un proveedor distinto de su proveedor favorito cuando dicha póliza posea
un nivel de garantía equivalente al nivel que haya propuesto el prestamista.

Además de la información básica que deberá figurara en la publicidad, se deberá

facilitar en soporte papel o formato duradero una serie de aspectos que también han
sido trasladados a la Ley, casi de forma exacta y a la cual nos remitimos para su
conocimiento.

Información precontractual
Se deberá garantizar que el prestamista y, si ha lugar, el intermediario de crédito o su
representante designado ofrezcan (sin demora justificada y suficiente antelación) al
consumidor la información personalizada que este necesita para comparar los créditos
disponibles en el mercado, para evaluar sus implicaciones y para tomar una decisión
fundada sobre la conveniencia de celebrar o no un contrato de crédito.

Esta información personalizada, en papel o en cualquier otro soporte duradero, se

facilitará, siempre que el consumidor reciba una oferta vinculante, mediante la Ficha
Europea de Información Normalizada (FEIN), cuyo contenido figura en el anexo de
la Directiva y que se ha traspuesto a nuestra Ley sin cambios, ya que expresamente
no se permite su modificación por los Estados miembros. Para consultar su contenido
nos remitimos al anexo de la Ley que puede ser consultado en el ANEXO III del
presente documento.

Se establecerá un período de siete días como mínimo durante el cual el consumidor

dispondrá de tiempo suficiente para comparar las ofertas, evaluar sus implicacionesy
tomar una decisión con conocimiento de causa. Los Estados miembros podrán
establecer que los consumidores no puedan aceptar la oferta durante un lapso de
tiempo que no supere los primeros diez días del período de reflexión.

Cálculo de la Tasa Anual Equivalente

Establece la Directiva la fórmula de cálculo de la TAE incluyendo un anexo con la
formula y diversas consideraciones, como que, cuando la obtención del crédito, o su
obtención en las condiciones ofrecidas, esté supeditada a la apertura o al
mantenimientode una cuenta, los costes de apertura y mantenimiento de dicha cuenta,
de utilización de un medio de pago para transacciones y operaciones de disposición
de crédito y los demás costes relativos a las operaciones de pago se incluirán en el
coste total del crédito para el consumidor.

También que el cálculo de la TAE se realizará partiendo del supuesto de que el

contrato de crédito estará vigente durante el período de tiempo acordado y que el
prestamista y el consumidor cumpliránsus obligaciones en las condiciones y en los
plazos que se hayan acordado en el contrato de crédito.

29
Dichos extremos han sido prácticamente trasladados a nuestra Ley en los mismos
términos, incluido el anexo. Se puede consultar su contenido en el ANEXO IV del
presente documento.

Evaluación de la solvencia
Antes de celebrar un contrato de crédito, el prestamista debe evaluar la solvencia del
consumidor, teniendo en cuenta los factores pertinentes para verificar el potencial
cumplimiento de sus obligaciones en virtud del contrato de crédito, documentando
apropiadamente el procedimiento. Esta evaluación no se basará predominantemente
en el valor del bien inmueble de uso residencial que exceda del importe del crédito o
en la hipótesis de que el valor de dicho bien inmueble aumentará, a menos que la
finalidad del contrato de crédito sea la construcción o renovación del mismo.

Cada Estado miembro deberá garantizar que todos los prestamistas puedan acceder
(sin discriminaciones) a las bases de datos utilizadas, a efectos de evaluar la solvencia
del consumidor y con el fin exclusivo de verificar que este cumple con las obligaciones
crediticias durante toda la vigencia del contrato de crédito. Esto se aplicará tanto a las
bases de datos gestionadas por agencias de información crediticia o agencias de
referencia de crédito privadas como a los registros públicos

Solo se pondrá el crédito a disposición del consumidor si el resultado de la evaluación

de la solvencia es positivo. El prestamista no podrá anular o modificar ulteriormente el
contrato en detrimento del consumidor si la evaluación de la solvencia no se haya
efectuado correctamente.

Cuando se deniegue la solicitud de crédito, el prestamista informará sin demora al

consumidor de dicha denegación.

En cuanto a la tasación de bienes inmuebles de uso residencial a efectos del crédito

hipotecario, los métodos deberán ser fiables. Los tasadores internos y externos serán
profesionalmente competentes y suficientemente independientes respecto del
proceso de suscripción de créditos, de modo que puedan establecer una tasación
imparcial y objetiva, la cual estará documentada en un soporte duradero,
manteniendoel prestamista un registro de la misma.

Servicio de asesoramiento

El consumidor, en el contexto de una determinada operación, debe saber siempre si

le están prestando o pueden prestarle servicios de asesoramiento.

Antes de la prestaciónde servicios de asesoramiento o antes de la celebración de un

contrato para la prestación de servicios de asesoramiento, se debe facilitar al
consumidor el conjunto de productos que se tomarán en consideración, y si ha lugar,
los gastos que se facturarán al consumidor por estos servicios (si su importe no puede
determinarse en el momento, se explicará el método que se empleará para calcularlo).

30
Posteriormente, siempre que se presten servicios de asesoramiento al consumidor,
deberán cumplirse una serie de requisitos que han sido trasladados prácticamente a
nuestra Ley, a la cual nos remitimos para ver su contenido, en aras a evitar la
repetición de su contenido.

Créditos en moneda extranjera

En lo que respecta a los contratos de crédito en moneda extranjera, se debe garantizar
al menos:

A. Que el consumidor tenga derecho a convertir el préstamo a una moneda

alternativa (al tipo de cambio de mercado vigente en la fecha en que se solicite
la conversión) en condiciones especificadas, o

B. Que se hayan implantado otras disposiciones que limiten el riesgo de tipo de

cambio.

La moneda alternativa será la moneda en que el consumidor perciba la mayor parte

de los ingresos o tenga la mayoría de los activos con los que ha de reembolsar el
crédito, o alternativamente la moneda del Estado miembro en el que el consumidor
fuera residente.

Se deberá advertir de forma regular a los consumidores sobre el riesgo y de las

posibles alternativas para reducirlo o mitigarlo; y siempre que el valor del importe
adeudado por el consumidor del préstamo o de las cuotas periódicas difiera en más
del 20 % del importe que habría correspondido de haberse aplicado el tipo de cambio
entre la moneda del contrato de crédito y la moneda del Estado miembro que estaba
vigente en la fecha de celebración del contrato de crédito.

Todo ello deberá aparecer en la FEIN y en el contrato de crédito.

Créditos de tipo variable

Si el tipo de interés es variable, el índice o tipo de referencia utilizado debe ser claro,
accesible, objetivo y verificable por las partes en el contrato de crédito y por las
autoridades competentes.

Correcta ejecución de los contratos de crédito y derechos conexos

Reembolso anticipado
Se permite el liquidar total o parcialmente las obligaciones derivadas del contrato de
crédito antes de la fecha de expiración, con la lógica reducción de los intereses y
costes correspondientes. En este sentido, se deja a los Estados miembros fijar las
condiciones, incluyendo la compensación al prestamista que debe ser justa y objetiva,
no pudiendo exceder de la pérdida financiera sufrida por el mismo.

31
Cambios del tipo de interés
Se debe informar al consumidor, mediante documento en papel u otro soporte
duradero, de toda modificación del tipo deudor antes de que esta se aplique.

Demoras y ejecución hipotecaria

Se recomienda una razonable tolerancia por parte de los prestamistas antes de iniciar
un procedimiento de ejecución, permitiéndose establecer e imponer recargos al
consumidor en caso de un impago, siempre que no excedan de los costes que
provoque el mismo.

En el caso de ejecución hipotecaria, además de establecer procedimientos para

obtener el mejor precio posible, si la deuda no queda saldada al término del
procedimiento de ejecución, y con el fin de proteger al consumidor, se deben adoptar
medidas que faciliten el reembolso de la parte pendiente.

Otros

Dedica a continuación la Directiva tres capítulos a los requisitos sobre establecimiento

y supervisión de los intermediarios de crédito y sus representantes, de las entidades
no crediticias, y de la necesaria cooperación entre las autoridades competentes de los
distintos Estados miembros.

Establece los requisitos mínimos que deben acreditar para ejercer sus actividades, su
inscripción en un registro y su contenido y la obligación de mantener una supervisión
constante que garantice un adecuado mantenimiento de las condiciones en que se
desarrolla la actividad. También se establece la libertad de establecimiento y libre
prestación de servicios, así como la potestad de los Estados miembros de revocar el
reconocimiento de los intermediarios de crédito bajo ciertas circunstancias.

También señala que deben ser públicos los criterios de evaluación de la

profesionalidad de los empleados de estas empresas.

Para un mayor detalle, nos remitimos al apartado correspondiente de la Ley en este

aspecto.

Dentro de las disposiciones finales de la Directiva aparece el capítulo de las sanciones

dando libertad a los Estados miembros para establecer su régimen de sanciones, que
deberán ser efectivas, proporcionadas y disuasorias.

También da libertad a los Estados miembros para que establezcan mecanismos de

resolución de litigios adecuados y efectivos de reclamación y recurso para los litigios
de los consumidores con prestamistas, intermediarios de crédito y representantes
designados en relación con contratos de crédito, valiéndose, si procede, de
organismos ya existentes.

32
La Directiva fue aprobada el 4 de febrero de 2014 y establece que los Estados
miembros adoptarán y publicarán, a más tardar el 21 de marzo de 2016, las
disposiciones legales, reglamentarias y administrativas necesarias para transponer la
Directiva a la normativa de cada Estado.

La Comisión efectuará una revisión de la Directiva a más tardar el 21 de marzo de

2019.

Disposiciones no traspuestas en la nueva Ley

Las disposiciones de la Directiva que no se han contemplado de forma completa y

sistemática, en la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario son:

• Normativa sobre la evaluación de la solvencia de los consumidores.

• Normativa sobre la tasación de los inmuebles (si bien existe la Orden

ECO805/2003 y otras normas).

• Regulación de la publicidad bancaria sobre préstamos hipotecarios.

• La hoja específica de advertencias sobre las clausulas hipotecarias que debe

ser entregar a los potenciales clientes.

Previsiblemente, estas medidas se irán incorporando a nuestra normativa mediante

reales decretos u órdenes ministeriales. De hecho, la Disposición final undécima de la
Ley que vamos a ver a continuación, faculta el desarrollo reglamentario de diversos
aspectos y señala:

“El Gobierno con carácter urgente, antes de seis meses, procederá a la

adopción de las disposiciones reglamentarias y administrativas pertinentes
para la incorporación completa de la Directiva al ordenamiento nacional”.

33
“Recuerde que”

• Recuerde que la fecha límite que establecía la Directiva de la Unión Europea

del Parlamento Europeo y del Consejo de 4 de febrero de 2014 sobre los
contratos de crédito inmobiliario para que los Estados miembros la adoptaran
y publicaran en su normativa estatalera el 21 de marzo de 2016.

• Recuerde que la Directiva 2014/17/UE establece que las comunicaciones

publicitarias y comerciales sobre los contratos de crédito deben ser leales y
claras y no resultar engañosas, prohibiéndose toda redacción que pueda
generar en el consumidor falsas expectativas sobre la disponibilidad o el coste
de un crédito.

• Recuerde que el impreso de información personalizada a enviar a clientes

establecida por la Directiva 2014/17/UE se llama Ficha Europea de
Información Normalizada (FEIN).

• Recuerde que a partir de la recepción de la FEIN, el cliente dispone de 7 días

como mínimo para comparar las ofertas, evaluar sus implicaciones y tomar
una decisión.

• Recuerde que, según la Directiva 2014/17/UE, es necesario indicar al

consumidor los gastos relacionados con las tareas de asesoramiento, si los
hubiera, indicando los productos que se tomarán en consideración y los gastos
asociados a éstos. Si no pudieran determinarse, se indicará el método de
cálculo.

• Recuerde que en lo que respecta a los contratos de crédito en moneda

extranjera, se debe garantizar al menos que el consumidor tenga derecho a
convertir el préstamo a una moneda alternativa (al tipo de cambio de mercado
vigente en la fecha en que se solicite la conversión) en condiciones
especificadas o que se hayan implantado otras disposiciones que limiten el
riesgo de tipo de cambio.

34
10. Ley 5/2019, de 15 de marzo reguladora de los
contratos de crédito inmobiliario
El contrato de crédito inmobiliario desempeña un papel fundamental en la actividad
económica de un país. De hecho, a través de mismo, se ha posibilitado que muchas
familias tengan la vivienda en propiedad en un porcentaje superior a muchos países
de nuestro entorno.

Así pues, regular el contrato de crédito inmobiliario de manera adecuada es

fundamental y garantizar un régimen jurídico seguro, ágil y eficaz, que proteja estas
operaciones, es una exigencia que deriva, no sólo de las obligaciones impuestas por
la Directiva mencionada, sino de los beneficios que supone para la economía del país.

La Ley hace suyos los motivos (que no vamos a repetir) que hacen necesaria la
regulación según la Directiva, considerando, más allá de la misma que la protección
de las transacciones y la seguridad jurídica deben garantizarse. Teniendo en cuenta
además, dice la Ley, que existe una asimétrica posición del prestamista y del
prestatario en la relación contractual, que no queda salvada por el simple hecho de
proporcionar al cliente información y advertencias. Es necesario pues, que la parte
que domina la relación, como profesional, tenga un plus de responsabilidad en su
comportamiento hacia el prestatario.

La Ley, además de incluir normas de transparencia y de conducta para los

prestamistas e intermediarios, regula su régimen jurídico, el régimen sancionador y
otros aspectos que no están previstos en la Directiva, reforzando algunos de ellos.

Se articula el contenido de la Ley en cuatro capítulos:

1. Disposiciones generales,

2. Normas de protección del prestatario,

3. Régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario, sus

representantes y prestamistas inmobiliarios

4. Régimen sancionador.

Además, incluye un par de Anexos (el primero sobre la ficha de información y el

segundo sobre el cálculo de la TAE).

Finaliza la Ley con diversas disposiciones adicionales, transitorias y finales.

Señalemos entre ellas aquí, la disposición de que las quejas y reclamaciones que
presenten los potenciales prestatarios, prestatarios o garantes que estén relacionadas
con sus intereses y derechos legalmente reconocidos, y que deriven de presuntos
incumplimientos de esta Ley, de sus normas de desarrollo, de los estándares o de las

35
buenas prácticas y usos fínancieros que resulten aplicables, serán resueltas por la
entidad de resolución de litigios de consumo en el sector financiero10.

También se muestra una cierta preocupación sobre la educación financiera (o la falta

de ella) de los consumidores, al mencionar que el Banco de España, y las
Comunidades Autónomas y los Entes Locales, promoverán medidas de fomento de la
educación de los consumidores sobre los riesgos que pueden derivarse de la
contratación de préstamos, y la gestión de deudas, en particular en relación con los
contratos de préstamo inmobiliario, los derechos que ostentan los consumidores, su
forma de ejercicio, las obligaciones que recaen sobre las entidades de crédito, los
prestamistas, los intermediarios inmobiliarios y las sociedades de tasación.

Pero entremos ya en el detalle del contenido de la Ley.

Disposiciones generales

De forma resumida, el objetivo de la Ley es doble:

• Trasponer la Directiva 2014/17 de la Unión Europea sobre los contratos de

crédito inmobiliario.

• Introducir una serie de previsiones cuya finalidad es potenciar la seguridad

jurídica, la transparencia y el equilibrio entre las partes en los contratos de
préstamo o crédito con garantía inmobiliaria.

En cuanto a su ámbito de aplicación, la Ley es de aplicación a los contratos de

préstamo concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de
manera profesional, cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona física
y dicho contrato tenga por objeto:

a) La concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de

garantía sobre un inmueble de uso residencial. A estos efectos, también se
entenderán como inmuebles para uso residencial aquellos elementos tales
como trasteros, garajes, y cualesquiera otros que sin constituir vivienda como
tal cumplen una función doméstica.

b) La concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos

de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre
que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor.

Se entiende que la actividad de concesión de préstamos (o créditos) hipotecarios se

desarrolla con carácter profesional cuando el prestamista, sea persona física o

10
Entidad creada según la disposición adicional primera de la Ley 7/2017, de 2 de noviembre, por
la que se incorpora al ordenamiento jurídico español la Directiva 2013/11/UE, del Parlamento
Europeo y del Consejo, de 21 de mayo de 2013, relativa a la resolución alternativa de litigios en
materia de consumo.

36
jurídica, intervenga en el mercado de servicios financieros con carácter empresarial o
profesional o, aun de forma ocasional, con una finalidad exclusivamente inversora.
Por otro lado, se incluye no sólo la concesión, sino también la intermediación.

Destaquemos que, aunque la Directiva europea limita su ámbito subjetivo de

aplicación a los consumidores, entendiéndose por tales las personas físicas que no
actúan en el ámbito de su actividad profesional o empresarial, la trasposición a nuestro
ordenamiento se ha hecho extendiendo su alcance a todas las personas físicas, con
independencia de que sean o no consumidores en sentido estricto.

Quedan fuera del ámbito de la Ley los contratos:

A. Concedidos por un empleador a sus empleados, a título accesorio y sin

intereses o cuya TAE sea inferior a la del mercado, y que no se ofrezcan al
público en general.

B. Concedidos sin intereses y sin ningún otro tipo de gastos, excepto los
destinados a cubrir los costes directamente relacionados con la garantía del
préstamo.

C. Concedidos en forma de facilidad de descubierto y que tengan que

reembolsarse en el plazo de un mes.

D. Resultado de un acuerdo alcanzado ante un órgano jurisdiccional, arbitral, o en

un procedimiento de conciliación o mediación.

E. Relativos al pago aplazado, sin gastos, de una deuda existente, siempre que
no se trate de contratos de préstamo garantizados por una hipoteca sobre
bienes inmuebles de uso residencial.

F. De hipoteca inversa bajo ciertas circunstancias.

El contenido de la Ley es de carácter irrenunciable, es decirlos pactos en

contrario a su contenido son nulos de pleno derecho, salvo que una norma
expresamente establezca lo contrario.

Para una correcta comprensión del contenido de la ley puede ser conveniente
consultar las definiciones incluidas en la misma y que se adjunta en el ANEXO II.

Normas de protección del prestatario

Los principios de actuación en la actividad relacionada con la concesión de préstamos

inmobiliarios suponen actuar de manera honesta, imparcial, transparente y
profesional, respetando los derechos y los intereses de los prestatarios, en todos los
aspectos del proceso de comercialización y contacto con los consumidores.

37
En la concesión, intermediación o prestación de servicios de asesoramiento sobre el
préstamo, las actividades se basarán en información sobre las circunstancias del
prestatario y en cualquier requisito específico que éste haya dado a conocer, así como
en hipótesis razonables sobre los riesgos para su situación durante la vigencia del
contrato de préstamo. En cuanto a la prestación de servicios de asesoramiento, se
deberán considerar además, sus preferencias y objetivos.

Siguiendo la Directiva, la información será gratuita, y toda publicidad relativa a los

contratos de préstamo que indique un tipo de interés o cualesquiera cifras
relacionadas con el coste del préstamo para el prestatario, deberá especificar de
forma clara, concisa y destacada:

A. La identidad del prestamista o, en su caso, del intermediario de crédito o

representante designado;

B. Cuando proceda, que el contrato de préstamo estará garantizado por una

hipoteca o por otra garantía real sobre bienes inmuebles de uso residencial, o
por un derecho relativo a un bien inmueble;

C. El tipo deudor, indicando si es fijo, variable o una combinación de ambos, junto

con información sobre los gastos incluidos, en su caso, en el coste total del
préstamo para el prestatario;

D. El importe total del préstamo;

E. La TAE;

F. El sistema de amortización y la fórmula de cálculo de las cuotas de amortización

de principal y de intereses suficientemente detalladas como para que el
prestatario pueda verificar con claridad la corrección de los importes cobrados;

G. Cuando proceda:
1. La duración del contrato de préstamo.
2. El importe de los pagos a plazos.
3. El importe total adeudado por el prestatario.
4. El número de pagos a plazos.
5. Una advertencia sobre el hecho de que las posibles fluctuaciones del tipo
de cambio podrían afectar al importe adeudado por el prestatario.
6. La opción del deudor de poder dar en pago el inmueble hipotecado en
garantía del préstamo, con carácter liberatorio de la totalidad de la deuda
derivada del mismo.

Si la celebración de un contrato relativo a un servicio accesorio, en particular un

seguro, fuera obligatoria para obtener el préstamo o para obtenerlo en las condiciones
ofrecidas, y el coste de ese servicio no pudiera determinarse de antemano, dicha
obligación deberá mencionarse también de forma clara, concisa y destacada, junto
con la TAE.

38
En cuanto a las cláusulas de condiciones generales de los contratos de préstamo
inmobiliario, se inscribirán en el Registro de Condiciones Generales de la
Contratación, previsto en la normativa11 y estarán además disponibles en la página
web de los prestamistas, si disponen de ella.

En cuanto al cálculo de la Tasa Anual Equivalente (TAE) ya indicábamos la hablar de

la Directiva que se había traspuesto en los mismos términos y en un anexo a la Ley
(puede consultarse un resumen de su contenido en el ANEXO IV de este documento)

También se especifica que cuando la obtención del crédito, o su obtención en las

condiciones ofrecidas, esté supeditada a la apertura o al mantenimiento de una
cuenta, los costes de apertura y mantenimiento de dicha cuenta, de utilización de un
medio de pago para transacciones y operaciones de disposición de crédito y los
demás costes relativos a las operaciones de pago, se incluirán en el coste total del
crédito para el prestatario.

El cálculo de la TAE se realizará partiendo del supuesto de que el contrato de crédito

estará vigente durante el período de tiempo acordado y que el prestamista y el
prestatario cumplirán sus obligaciones en las condiciones y en los plazos que se hayan
acordado en el contrato de crédito. Además, se establecen ciertas precisiones sobre
los contratos que prevén variaciones en los tipos de interés aplicables.

Siguiendo la Directiva, la Ley establece que los prestamistas o, en su caso, los

intermediarios de crédito vinculados o sus representantes designados, facilitarán en
todo momento en soporte de papel o cualquier otro soporte duradero o en formato
electrónico, la siguiente información general clara y comprensible sobre los contratos
de crédito:

1. La identidad y dirección geográfica de quien emite la información;

2. Los fines para los que puede emplearse el crédito;
3. Las formas de garantía, cuando proceda, incluyendo la posibilidad de que esté
situada en otro Estado miembro;
4. La duración posible de los contratos de crédito;
5. Las formas de tipo deudor disponible, indicando si este es fijo o variable o una
combinación de ambos, con una breve descripción de las características de los
tipos fijos y variables, incluyendo sus implicaciones para el prestatario;
6. Cuando puedan contratarse créditos en moneda extranjera, una indicación de
la misma, explicando las implicaciones que tiene para el prestatario la
denominación de un crédito en moneda extranjera;
7. Un ejemplo representativo del importe total del crédito, del coste total del crédito
para el prestatario, del importe total adeudado por el prestatario y de la TAE;
8. Una indicación de otros posibles costes, no incluidos en el coste total del
crédito, para el prestatario que deban pagarse en relación con un contrato de
crédito;
9. La gama de las diversas opciones existentes para reembolsar el crédito al
prestamista (incluyendo el número, la periodicidad y el importe de las cuotas
de reembolso);

11
Artículo 11 de la Ley 7/1998 sobre condiciones generales de la contratación

39
 10. Cuando proceda, una declaración clara y concisa de que el incumplimiento de
los términos y condiciones de los contratos de crédito no garantiza el reembolso
del importe total del crédito en virtud del contrato de crédito;
11. Una descripción de las condiciones relacionadas directamente con el
reembolso anticipado;
12. Una indicación de si es necesario evaluar el bien inmueble y, si procede, de
quién es responsable de garantizar que se lleve a cabo la evaluación, y de si
se originan costes conexos para el prestatario;
13. Una indicación de los servicios accesorios que el prestatario esté obligado a
contratar para obtener el crédito o para obtenerlo en las condiciones ofrecidas
y, si ha lugar, la aclaración de que los servicios accesorios pueden contratarse
con un proveedor distinto del prestamista;
14. Una advertencia general sobre las posibles consecuencias de no cumplir los
compromisos asociados al contrato de crédito;
15. Cuando proceda, la opción del deudor de poder dar en pago el inmueble
hipotecado en garantía del préstamo, con carácter liberatorio de la totalidad de
la deuda derivada del mismo;
16. Cualesquiera otras advertencias que establezca el Ministro de Economía y
Empresa.

Se ofrecerá al prestatario la información personalizada que necesite para

comparar los préstamos disponibles en el mercado, para evaluar sus
implicaciones y para tomar una decisión fundada sobre la conveniencia de celebrar o
no un contrato de préstamo sin demora injustificada, una vez que el prestatario haya
dado la información necesaria sobre sus necesidades, situación financiera y
preferencias, con suficiente antelación, que nunca será inferior a diez días
naturales, respecto del momento en que el prestatario quede vinculado por cualquier
contrato u oferta de préstamo.

Esta información personalizada se facilitará mediante la Ficha Europea de Información

Normalizada (FEIN) que se recoge en el anexo de la Ley y en el ANEXO III de este
documento.

Evaluación de la solvencia

Los prestamistas deberán evaluar en profundidad la solvencia del potencial

prestatario, fiador o garante antes de celebrar un contrato de préstamo. Dicha
evaluación se basará en la capacidad del cliente para cumplir sus compromisos.

En el caso de que exista una garantía real, la evaluación de la solvencia no se basará

predominantemente en el valor de la garantía que exceda del importe del préstamo o
en la hipótesis de incremento de valor de que el valor de dicha garantía aumentará
(se exceptúa la construcción o renovación de bienes inmuebles de uso residencial).

Los prestamistas deberán contar con procedimientos internos (sin coste para el
potencial cliente) específicamente desarrollados para llevar a cabo la evaluación de

40
solvencia. Estos procedimientos, serán supervisados por el Banco de España o
autoridades competentes.

La incorrecta evaluación de la solvencia no otorgará al prestamista la facultad de

resolver, rescindir o modificar ulteriormente el contrato de préstamo, salvo que se
demuestre que el prestatario ha ocultado o falsificado conscientemente la información.
Tampoco si la información facilitada por el prestatario antes de celebrarse dicho
contrato fuera incompleta.

Cuando se deniegue la solicitud de préstamo, el prestamista informará por escrito y

sin demora al potencial prestatario y, en su caso, al fiador o avalista de su respectivo
resultado advirtiéndoles, de forma motivada de dicha denegación y, si procede, de que
la decisión se basa en un tratamiento automático de datos. Cuando la denegación se
base en el resultado de una consulta de una base de datos, se entregará una copia
del resultado, y se informará al potencial prestatario del resultado de dicha consulta y
de los pormenores de la base de datos consultada, como son el nombre, el
responsable, así como del derecho que le asiste de acceder y rectificar, en su caso,
los datos contenidos en la misma.

Se solicitará al potencial cliente de manera clara y concisa la información necesaria

(proporcional y limitada al objetivo) y las comprobaciones a efectuar, así como el plazo
de tiempo en que debe ser facilitada, advirtiéndole que si no es posible llevar a cabo
la evaluación de la solvencia debido a que no se facilita la información o la verificación
necesaria para llevar a cabo dicha evaluación, el préstamo no podrá concederse.

El prestamista deberá consultar el historial crediticio del cliente acudiendo a la

CIRBE12, así como a alguna de las entidades privadas de información crediticia.

Tasación de los bienes inmuebles.

Los inmuebles aportados en garantía habrán de ser objeto de una tasación adecuada
antes de la celebración del contrato de préstamo. La tasación se realizará por una
sociedad de tasación, servicio de tasación de una entidad de crédito o profesional
homologado.

Procedimiento – Información a facilitar

Se deberá entregar al prestatario o potencial prestatario, con una antelación

mínima de diez días naturales respecto al momento de la firma del contrato, la
siguiente documentación:

a) La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), ya comentada y que

puede consultarse en el ANEXO III, y que tendrá la consideración de oferta
vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato
que, como mínimo, deberá de ser de diez días.

12
Central de Información de Riesgos del Banco de España

41
b) Una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la que se informará al
prestatario o potencial prestatario de la existencia de las cláusulas o elementos
relevantes, debiendo incluir, al menos, una referencia, en su caso, a los índices
oficiales de referencia utilizados para fijar el tipo de interés aplicable, a la
existencia de límites mínimos en el tipo de interés aplicable como consecuencia
de la variación a la baja de los índices o tipos de interés a los que aquel esté
referenciado, a la posibilidad de que se produzca el vencimiento anticipado del
préstamo como consecuencia del impago y los gastos derivados de ello, a la
distribución de los gastos asociados a la concesión del préstamo y que se trata
de un préstamo en moneda extranjera.

c) En caso de tratarse de un préstamo a tipo de interés variable, un documento

separado con una referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer por
el prestatario en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés,

d) Una copia del proyecto de contrato, cuyo contenido deberá ajustarse al

contenido de los documentos referidos en las letras anteriores e incluirá, de
forma desglosada, la totalidad de los gastos asociados a la firma del contrato,

e) Información clara y veraz de los gastos que corresponden al prestamista y los

que corresponden al prestatario. Los siguientes gastos se distribuirán del
siguiente modo:

1. Los gastos de tasación del inmueble corresponderán al prestatario y los

de gestoría al prestamista.
2. El prestamista asumirá el coste de los aranceles notariales de la
escritura de préstamo hipotecario y los de las copias los asumirá quien las
solicite.
3. Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad
corresponderán al prestamista.
4. El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos
documentados se realizará de conformidad con lo establecido en la
normativa tributaria aplicable.

No obstante lo dispuesto en los párrafos anteriores, si durante el periodo de

duración del préstamo se produjesen una o varias subrogaciones de acuerdo
con la normativa13, la prestamista subrogada deberá ser reintegrada por la
prestamista subrogante en la parte proporcional del impuesto y los gastos que
le correspondieron en el momento de la constitución del préstamo a la
subrogada conforme a los apartados anteriores. Para ello la Ley fija una serie
de reglas.

f) Si se requiere al prestatario la suscripción de una póliza de seguro en garantía

del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así como la
suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca y

13
Ley 2/1994 sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios,

42
 del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario, se
deberán entregar al prestatario por escrito las condiciones de las garantías del
seguro que se exige.

g) Cuando esté previsto que el préstamo se formalice en escritura pública, la

advertencia al prestatario de la obligación de recibir asesoramiento
personalizado y gratuito del notario que elija el prestatario para la
autorización de la escritura pública del contrato de préstamo, sobre el contenido
y las consecuencias de la información contenida en la documentación que se
entrega conforme a este apartado,

Esta documentación junto a la manifestación firmada por el prestatario, en la que

declare que ha recibido la documentación y que le ha sido explicado su contenido,
deberá remitirse también al notario elegido por el prestatario a los efectos de lo
dispuesto y que vamos a ver a continuación.

Solo podrán repercutirse gastos o percibirse comisiones por servicios relacionados

con los préstamos que hayan sido solicitados en firme o aceptados expresamente por
un prestatario o prestatario potencial y siempre que respondan a servicios
efectivamente prestados o gastos habidos que puedan acreditarse.

Si se pactase una comisión de apertura, la misma se devengará una sola vez y

englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo
u otros similares inherentes a la actividad del prestamista ocasionada por la concesión
del préstamo. En el caso de préstamos denominados en divisas, la comisión de
apertura incluirá, asimismo, cualquier comisión por cambio de moneda
correspondiente al desembolso inicial del préstamo.

Se pueden aplicar los índices o tipos de interés de referencia que publique el Ministerio
de Economía y Empresa por sí o a través del Banco de España.

Procedimiento – Comparecencia ante notario

Además de las explicaciones que se puedan haber facilitado al prestatario, este

deberá de comparecer ante el notario por él elegido a efectos de obtener
presencialmente el siguiente asesoramiento.

El notario verificará la documentación acreditativa del cumplimiento de los requisitos

sobre la información y plazos que hemos señalado. Si es así, hará constar en un acta
notarial (sin coste para el prestatario) previa a la formalización del préstamo
hipotecario:

a) El cumplimiento de los plazos legalmente previstos de puesta a disposición del

prestatario de los documentos.

b) Las cuestiones planteadas por el prestatario y el asesoramiento prestado por el

notario.

43
c) En todo caso, el notario deberá informar de forma individual haciéndolo constar en
el acta, que ha prestado asesoramiento relativo a las cláusulas específicas
recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y en la Ficha
de Advertencias Estandarizadas (FiAE), de manera individualizada y con
referencia expresa a cada una, sin que sea suficiente una afirmación genérica.
Igualmente, y en presencia del notario, el prestatario responderá a un test que
tendrá por objeto concretar la documentación entregada y la información
suministrada.

El prestatario, o quien le represente a estos efectos, así como toda persona física
que sea fiadora o garante del préstamo, deberá comparecer ante el notario, para
que este pueda extender el acta, como tarde el día anterior al de la autorización
de la escritura pública del contrato de préstamo.

Si no quedara acreditado documentalmente el cumplimiento en tiempo y forma de las

obligaciones previstas o si no se compareciese para recibir el asesoramiento en el
plazo señalado, el notario expresará en el acta esta circunstancia. En este caso, no
podrá autorizarse la escritura pública de préstamo.

En la escritura pública de préstamo el notario autorizante insertará una reseña

identificativa del acta a la que se refieren los apartados anteriores (número de
protocolo, notario autorizante, fecha de autorización y testimonio del notario).

Competencia del personal y políticas

El personal al servicio del prestamista, intermediario de crédito o representante

designado deberá reunir en todo momento los conocimientos y competencias
necesarios y actualizados sobre los productos que comercializan, y, en especial,
respecto de la elaboración, oferta o concesión de contratos de préstamo, la actividad
de intermediación de crédito, y la prestación de servicios de asesoramiento, en su
caso, y en la ejecución de los contratos de préstamo.

Esta obligación también será aplicable respecto de los servicios accesorios incluidos
en los contratos de préstamo y respecto de los productos de venta vinculada o
combinada que veremos a continuación

El Ministro de Economía y Empresa establecerá los requisitos mínimos de

conocimientos y competencia exigibles al personal mencionado, así como el que actúe
en régimen de libre prestación de serviciosu ofrezca servicios de asesoramiento.

Ventas vinculadas y ventas combinadas

Quedan prohibidas las prácticas de venta vinculada de préstamos, con una excepción
que veremos, aunque la autoridad competente podrá autorizar prácticas de ventas
vinculadas concretas cuando el prestamista pueda demostrar que los productos
vinculados o las categorías de productos ofrecidos, en condiciones similares entre sí,

44
que no se presenten por separado, acarrean un claro beneficio a los prestatarios,
teniendo debidamente en cuenta la disponibilidad y los precios de los productos
pertinentes ofrecidos en el mercado.

Como excepción a esta prohibición, se podrá exigir la suscripción de una póliza de

seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así
como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca.
El prestamista deberá aceptar pólizas alternativas equivalentes a la que aquel hubiera
propuesto, y no podrá cobrar comisión o gasto alguno, ni suponer empeoramiento en
las condiciones de cualquier naturaleza del préstamo.

Están permitidas las ventas combinadas de préstamos, siempre que se realice la

oferta de los productos de forma combinada y por separado, de modo que el
prestatario pueda advertir las diferencias entre una oferta y otra. Antes de la
contratación de un producto combinado, el prestamista informará al prestatario de
manera expresa y comprensible:

a) Que se está contratando un producto combinado,

b) Del beneficio y riesgos de pérdida, especialmente en los productos de

inversión, que supone para el prestatario su contratación, incluyendo
escenarios simulados,

c) De la parte del coste total que corresponde a cada uno de productos o servicios,
y

d) De los efectos que la no contratación individual o la cancelación anticipada del

préstamo o cualquiera de los productos combinados produciría sobre el coste
conjunto del préstamo y el resto de los productos o servicios combinados y

e) De las diferencias entre la oferta combinada y la oferta de los productos por

separado.

Actividad de asesoramiento14
Los servicios de asesoramiento en préstamos inmobiliarios solo podrán ser prestados
por prestamistas, por intermediarios de crédito inmobiliario o por los representantes
designados por cualquiera de los anteriores, así como las personas que hayan sido
reconocidas por las autoridades competentes y estén sujetas a su supervisión.

El prestamista o el intermediario de crédito inmobiliario deben informar previa y

expresamente al prestatario y por escrito, en sentido positivo o negativo, si se
están prestando o pueden prestarse servicios de asesoramiento.

Antes de la prestación de servicios de asesoramiento se facilitarán al prestatario la

información siguiente:

14
Este apartado entra en vigor a los tres meses de la publicación de la Ley

45
 a. El conjunto de productos que tomarán en consideración, de modo que el
prestatario pueda comprender si la recomendación que se le hace se basa solo
en la gama de productos propia del prestamista, del intermediario de crédito o
de su representante designado, o en un conjunto más amplio de productos
disponibles en el mercado.

b. Si ha lugar, los gastos que se facturarán al prestatario por los servicios de

asesoramiento o, si su importe no puede determinarse en el momento en que
se comunica la información, el método empleado para calcularlo.

Siempre que se presten servicios de asesoramiento:

a) Los prestamistas, intermediarios de crédito o representantes designados

recabarán la información que resulte necesaria sobre la situación personal y
financiera del prestatario, así como sobre sus preferencias y objetivos, de modo
que puedan recomendar contratos de préstamo adecuados; el análisis se
basará en información que esté actualizada en la fecha de que se trate, y tendrá
en cuenta hipótesis razonables sobre los riesgos existentes para la situación
del prestatario a lo largo de la vigencia del contrato de préstamo propuesto;

b) Los prestamistas, intermediarios de crédito vinculados o representantes

designados por los intermediarios de crédito vinculados tomarán en
consideración un número suficientemente grande de contratos de crédito de su
gama de productos y recomendarán uno o varios contratos de préstamo de
dicha gama que sean adecuados a las necesidades, situación financiera y
circunstancias personales del prestatario;

c) Los intermediarios de crédito no vinculados o los representantes designados

por los intermediarios de crédito no vinculados tomarán en consideración un
número suficientemente grande de contratos de préstamo disponibles en el
mercado y recomendarán uno o varios contratos de préstamo disponibles en el
mercado que sean adecuados a las necesidades, situación financiera y
circunstancias personales del prestatario;

d) Los prestamistas, los intermediarios de crédito o los representantes designados

actuarán en el mejor interés del prestatario, informándose de las necesidades
y circunstancias del prestatario, y recomendándole contratos de préstamo
adecuados; y

e) Los prestamistas, los intermediarios de crédito o los representantes

designados, facilitarán al prestatario una copia en papel o en otro soporte
duradero de la recomendación que se le ha formulado.

La prestación de un servicio de asesoramiento requerirá la previa determinación

contractual del contenido, alcance y condiciones de éste, incluyendo, en particular:

a) La cuantía de la retribución que quien preste el servicio vaya a recibir del

prestatario por este concepto. Si el servicio de asesoramiento fuera gratuito
para el prestatario deberá señalarse expresamente.

46
 b) La cuantía de la retribución o comisión que quien preste el servicio vaya a
recibir, en su caso, directa o indirectamente del prestamista o prestamistas a
los que puedan extenderse las recomendaciones que formule.

La prestación de servicios de asesoramiento requerirá el cumplimiento de los

requisitos que se establezcan por el Gobierno mediante real decreto. En particular,
únicamente les estará permitido el uso de los términos “asesoramiento
independiente” y “asesor independiente” a aquellos prestamistas o
intermediarios que cumplan los requisitos que se establezcan en dicho
desarrollo reglamentario.

Préstamos en moneda extranjera

En los contratos denominados en moneda extranjera el prestatario podrá optar por
convertir el préstamo a una moneda alternativa que será, a su elección:

a) La moneda en que él perciba la mayor parte de los ingresos o tenga la mayoría

de los activos con los que ha de reembolsar el préstamo o,

b) La moneda del Estado miembro en el que el prestatario fuera residente en la

fecha de celebración del contrato de préstamo o sea residente en el momento
en que se solicita la conversión.

El tipo de cambio utilizado salvo que el contrato de préstamo disponga otra cosa, será
el tipo de cambio vigente en la fecha en que se solicite la conversión y publicado por
el Banco Central Europeo.

Si los prestatarios no son consumidores, podrán pactar algún sistema de limitación del
riesgo de tipo de cambio, en lugar del derecho reconocido en el párrafo anterior.

Se informará periódicamente al prestatario (en términos y plazos a establecer por el

Ministerio de Economía y Empresa) del importe adeudado con el desglose del
incremento que, en su caso, se haya producido y del derecho de conversión en una
moneda alternativa y las condiciones para ejercer tal conversión. Se facilitará
siempre cuando el valor del importe adeudado por el prestatario o de las cuotas
periódicas difiera en más del 20% de las condiciones vigentes en la fecha de
celebración del contrato de préstamo.

El incumplimiento de cualquiera de estos requisitos determinarála nulidad de las

cláusulas multidivisa y se podrá solicitar que se considereque el préstamo fue
concedido desde el principio en la moneda en la que el prestatario percibe la parte
principal de sus ingresos.

Variaciones en el tipo de interés

No se puede variar el tipo de interés en perjuicio del prestatario durante la vigencia del
contrato, salvo acuerdo por escrito mutuo de las partes. Si hay acuerdo, la variación
se deberá ajustar, al alza o a la baja, a la de un índice de referencia objetivo.

47
En caso de que el contrato de préstamo tenga un tipo de interés variable, los
prestamistas podrán utilizar como índice o tipo de referencia objetivo para calcular el
tipo aplicable los que cumplan las siguientes condiciones:

a) Ser claro, accesible, objetivo y verificable por las partes en el contrato de

préstamo y por las autoridades competentes.

b) Calcularse a coste de mercado y no ser susceptible de influencia por el propio

prestamista, o en virtud de acuerdos con otros prestamistas o prácticas
conscientemente paralelas.

c) Los datos que sirvan de base al índice o tipo sean agregados de acuerdo con
un procedimiento matemático objetivo.

En las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la

baja del tipo de interés. Tampoco podrá ser negativo.

Forma de los contratos

Los contratos se formalizarán en papel o en otro soporte duradero. En caso de que

estén garantizados con hipoteca constituida sobre un inmueble de uso residencial
situado en territorio nacional, deberán formalizase en escritura pública, pudiendo
adoptar el formato electrónico.

El notario no autorizará la escritura pública si no se hubiere otorgado el acta prevista

en la Ley. Los registradores de la propiedad, mercantiles y de bienes muebles no
inscribirán ninguna escritura que se refiera a préstamos regulados por esta Ley en la
que no conste la reseña del acta mencionada.

Ejecución y resolución de los contratos

Reembolso anticipado.
El prestatario podrá en cualquier momento anterior a la expiración del término pactado
reembolsar de forma anticipada total o parcialmente la cantidad adeudada. Las partes
podrán convenir un plazo de comunicación previa que no podrá exceder de un
mes.

Cuando el prestatario manifestase su voluntad de reembolsar anticipadamente

la totalidad o parte del préstamo, el prestamista le facilitará, en el plazo máximo
de tres días hábiles, en papel o en otro soporte duradero la información
necesaria para evaluar esta opción. En dicha información se cuantificarán, al
menos, las consecuencias que tiene para el prestatario la liquidación total o parcial de
sus obligaciones antes de la terminación del contrato, exponiendo las hipótesis que
deben ser razonables y justificables.

48
El prestatario tendrá derecho a una reducción del coste total del préstamo teniendo
en cuenta el plazo que queda hasta el momento de su extinción.

El prestamista no podrá cobrar compensación o comisión por reembolso o

amortización anticipada total o parcial en los préstamos en supuestos distintos de los
previstos en los tres apartados siguientes.

1. En los contratos de préstamo a tipo de interés variable, o en aquellos

tramos variables de cualquier otro préstamo, las partes podrán establecer
contractualmente una compensación o comisión a favor del prestamista para
alguno de los dos siguientes supuestos que serán excluyentes entre sí:

a) en caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del

préstamo durante los 5 primeros años de vigencia del contrato de
préstamo, se podrá establecer una compensación o comisión a favor del
prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que
pudiera sufrir el prestamista (como se explica posteriormente) con el límite
del 0,15% del capital reembolsado anticipadamente; o

b) en caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del

préstamo durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de
préstamo, se podrá establecer una compensación o comisión a favor del
prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que
pudiera sufrir el prestamista (como se explica posteriormente) con el límite
del 0,25% del capital reembolsado anticipadamente.

2. En caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un

tercero en los derechos del acreedor, siempre que en ambos casos suponga la
aplicación durante el resto de vigencia del contrato de un tipo de interés fijo en
sustitución de otro variable, la compensación o comisión por reembolso o
amortización anticipada no podrá superar la pérdida financiera que pudiera
sufrir el prestamista, con el límite del 0,15% del capital reembolsado
anticipadamente, durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de
préstamo.

Transcurridos los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo el

prestamista no podrá exigir compensación o comisión alguna en caso de
novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de acreedor en los que
se pacte la aplicación, en adelante y para el resto de la vida del préstamo, de
un tipo de interés fijo.

3. En los contratos de préstamo a tipo de interés fijo o en aquellos tramos fijos

de cualquier otro préstamo, podrá establecerse contractualmente una
compensación o comisión a favor del prestamista que tendrá los siguientes
límites:

a. en caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del

préstamo durante los 10 primeros años de vigencia del contrato de

49
 préstamo o desde el día que resulta aplicable el tipo fijo, se podrá
establecer una compensación o comisión a favor del prestamista que no
podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el
prestamista (como se explica posteriormente) con el límite del 2% del
capital reembolsado anticipadamente; y

b. en caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del

préstamo desde el fin del período señalado en la letra a) hasta el final de la
vida del préstamo, se podrá establecer una compensación o comisión a
favor del prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida
financiera que pudiera sufrir el prestamista (como se explica
posteriormente) con el límite del 1,5% del capital reembolsado
anticipadamente.

La pérdida financiera sufrida por el prestamista a la que se alude en los tres apartados
anteriores se calculará, proporcionalmente al capital reembolsado, por diferencia
negativa entre el capital pendiente en el momento del reembolso anticipado y el valor
presente de mercado del préstamo, calculado como el valor actual de las cuotas
pendientes, de acuerdo al índice o tipo de interés especificado en el contrato.

Vencimiento anticipado
En los contratos de préstamo cuyo prestatario, fiador o garante sea una persona física
y que estén garantizados mediante hipoteca o por otra garantía real sobre bienes
inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de
propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir para uso residencial
el prestatario perderá el derecho al plazo y se producirá el vencimiento anticipado
del contrato si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:

A. Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital

del préstamo o de los intereses.

B. Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:

a. Al 3% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera

dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se
considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no
satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un
número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su
obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.

b. Al 7% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera

dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se
considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no
satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un
número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su
obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.

50
 C. Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole
un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que,
de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.

Intereses de demora
Si el préstamo o crédito concluido por una persona física que esté garantizado
mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora
será el interés remuneratorio más tres puntos a lo largo del período en el que
aquel resulte exigible. El interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal
vencido y pendiente de pago y no podrá ser capitalizado.

Intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes y prestamistas

inmobiliarios

Siguiendo las disposiciones de la Directiva, se establece el régimen jurídico de las

diversas entidades, así como los requisitos para la inscripción en los registros
correspondientes y su procedimiento. También se regula su supervisión.

La mayoría de disposiciones no se aplican a las entidades de crédito, a las sucursales

en España de entidades de crédito extranjeras o que operen en régimen de libre
prestación de servicios, a los establecimientos financieros de crédito ni a las entidades
de pago.

Régimen sancionador de los prestamistas, intermediarios de crédito y

sus representantes asignados

Las obligaciones establecidas en la Ley tienen el carácter de normas de ordenación y

disciplina para los intermediarios de crédito inmobiliario y los prestamistas
inmobiliarios, que aplicarán el Banco de España o el órgano designado por cada
Comunidad Autónoma, en función del ámbito geográfico en el que opere el
intermediario o el prestamista inmobiliario, con un abanico de infracciones y sanciones
proporcionales a la dimensión de los destinatarios.

La determinación de las sanciones se ajustará a los criterios previstos en la Ley de

ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito.

A título de ejemplo, cuando se apliquen a intermediarios de crédito inmobiliario, a

prestamistas inmobiliarios distintos de entidades de crédito, los importes fijos de las
multas señalados en esta esta Ley, se reducen del modo siguiente:

A. La multa de entre 5.000.000 y 10.000.000 de euros pasa a ser de entre 500.000

y 1.000.000 de euros,

51
 B. La multa de entre 2.000.000 y 5.000.000 de euros pasa a ser de entre 200.000
y 500.000 euros, y

C. La multa de entre 100.000 y 1.000.000 de euros pasa a ser de entre 10.000 y

100.000 euros.

También es importante señalar que la apertura de un expediente sancionador no

afecta a las acciones que los prestatarios puedan iniciar exigiendo la responsabilidad
del intermediario.

Para el control y publicidad de las sanciones impuestas se establecerá en el Banco

de España un único registro público.

En sus disposiciones adicionales, la Ley establece sobre la conservación de

documentación precontractual que las personas que realicen las actividades
reguladas en esta Ley estarán obligadas a conservar los documentos en los que
se plasme la información precontractual entregada al prestatario durante un
plazo mínimo de 6 años desde el momento de la finalización de los efectos del
contrato respecto del prestatario (también respecto de la información precontractual
relativa a productos o servicios que sean objeto de venta vinculada o combinada).

En el caso de subrogación o de cesión, el prestamista que suscribió el préstamo

deberá seguir conservando la documentación precontractual durante este plazo y
trasladar al cesionario o prestamista que se subroga, en el caso que le fuera requerida
por éste y a costa de éste, copia de la misma. Tanto el prestamista inicial como el
prestamista que se subroga o el cesionario estarán obligados a facilitar dicha
documentación al prestatario, si es reclamada por éste.

También se establecen15 para los notarios y registradores las siguientes obligaciones:

• El notario autorizante de una escritura de préstamo sujeto a la presente Ley

entregará o remitirá telemáticamente al prestatario sin coste copia simple de
aquella.

• Los registradores de la propiedad remitirán también gratuitamente y de forma

telemática al prestatario nota simple literal de la inscripción practicada y de la
nota de despacho y calificación, con indicación de las cláusulas no inscritas y
con la motivación de su respectiva suspensión o denegación.

• En la escritura se hará constar una dirección de correo electrónico del

prestatario para la práctica de estas comunicaciones.

Por otro lado, el Gobierno deberá aprobar en el plazo de seis meses el régimen de
homologación de los profesionales que puedan realizar tasaciones de conformidad
con lo previsto en la Ley.

15
Disposición adicional octava

52
Régimen transitorio
En general se establece la aplicación no retroactiva. No obstante, si se aplicará la Ley
a aquellos contratos celebrados con anterioridad si son objeto de novación o de
subrogación con posterioridad a su entrada en vigor.

Para los contratos anteriores a la entrada en vigor de esta Ley en los que se incluyan
cláusulas de vencimiento anticipado, será de aplicación lo previsto en la Ley, salvo
que el deudor alegara que la previsión que contiene resulta más favorable para él. Sin
embargo, no será de aplicación a los contratos cuyo vencimiento anticipado se hubiera
producido con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley, se hubiese instado o no un
procedimiento de ejecución hipotecaria para hacerlo efectivo, y estuviera este
suspendido o no.

Los intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados, y los

prestamistas inmobiliarios, que a la entrada en vigor de esta Ley vinieran realizando
las actividades definidas, deberán solicitar su reconocimiento en el plazo de seis
meses.

También se establece un régimen de transición especial para los procesos de

ejecución en curso a la entrada en vigor de la Ley.

La Ley entra en vigor a los tres meses de su publicación en el BOE, que fue el 16 de
marzo de 2019.

53
Comparativa: resumen de los principales cambios introducidos por la
Ley 5/2019, de 15 de marzo

A modo de resumen y sin ánimo de ser exhaustivo, ya que como hemos visto los
cambios son muchos, si podemos señalar como aspectos más relevantes
incorporados por la Ley como novedad, los siguientes, que se aplicarán sobre todo a
los préstamos que se firmen después de su aprobación:

• Confección de una lista negra de cláusulas abusivas. Prohibición de la

cláusula suelo.

• Introducción de la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y de la

Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), (si bien anteriormente ya existía
algo parecido, aunque más sencillo).

• El cliente debe disponer del borrador del contrato, como mínimo 10 días antes
de la firma.

• El cliente debe acudir al Notario antes del día de la firma. (el Notario levantará
acta de este hecho)

• Limitación de las comisiones que aplican las entidades financieras. (Por

amortización anticipada – Si el tipo de interés es variable 0,25% a partir del
tercer año y 0,15% pasados 5 años // Si el tipo de interés es fijo 2% durante los
primeros 10 años, 1,5% a partir de entonces).

• Facilidad de conversión de las hipotecas de tipo de interés variables atipo de

interés fijo. (Comisión máxima 0,15%).

• Mayor facilidad para el cambio en hipotecas en divisas.

• Ampliación del plazo para que se pueda embargar una casa por impago. (Se
deben producir al menos 12 impagos mensuales o un importe equivalente a, al
menos, el 3% del préstamo. 15 impagos y 7% si queda menos de la mitad de
la hipoteca).

• Las entidades financieras asumen todos los gastos de la firma.

• Los clientes solo tienen que pagar la tasación de la vivienda y las copias de la
escritura que solicite.

• Prohibición de los productos vinculados obligatorios (sí se permiten las ofertas

combinadas).

Ver el ANEXO V para un cuadro resumen de los principales cambios

Otros aspectos que fueron ampliamente debatidos, no se han incorporado finalmente

a la Ley. Señalemos la inclusión obligatoria de la dación en pago o las denominadas

54
hipotecas verdes (aquellas otorgadas para la financiación de las viviendas eficientes
o que usan energía renovable).

“Recuerde que”

• Recuerde que, según la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito

Inmobiliario, existe una asimétrica posición del prestamista y del prestatario
en la relación contractual que no queda salvada por el simple hecho de
proporcionar al cliente información y advertencies.

• Recuerde que la Ley 5/2019, de 15 de marzo es de aplicación a los contratos de

préstamo concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha
actividad de manera profesional, cuando el prestatario, el fiador o garante sea
una persona física.

• Recuerde que quedan afectas al amparo de la Ley 5/2019, las operaciones de

concesión de créditos y préstamos inmobiliarios, y la intermediación en
créditos y préstamos inmobiliarios

• Recuerde que los principios que establece la Ley en la actividad relacionada

con la concesión de préstamos hipotecarios suponen actuar de manera
honesta, imparcial, transparente y profesional, respetando los derechos y los
intereses de los prestatarios, en todos los aspectos del proceso de
comercialización y contacto con los consumidores.

• Recuerde que, bajo el principio de protección al prestatario, la Ley establece

que la información deberá regirse, entre otros, bajo el principio de que la
información deberá ser siempre gratuita, en cualquier circunstancia

• Recuerde que, al facilitar información a los prestatarios, el prestamista se

obliga, entre otros aspectos a indicar el coste total del préstamo para el
prestatario.

• Recuerde que cuando la obtención del crédito esté supeditada a la apertura o

al mantenimiento de una cuenta, los costes de apertura y mantenimiento de
dicha cuenta se incluirán en el coste total del crédito para el prestatario.

• Recuerde que cuando se deniegue la solicitud de préstamo como resultado de

una consulta de una base de datos, se entregará una copia del resultado, y se
informará al potencial prestatario del resultado de dicha consulta y de los
pormenores de la base de datos consultada.

• Recuerde que legalmente, los gastos de tasación del inmueble corresponderán

a prestatario, los gastos de gestoría y los aranceles notariales corresponderán

55
 al prestamista, y el pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos
jurídicos documentados se realizará de conformidad con lo establecido en la
normativa tributaria aplicable.

• Recuerde que legalmente el prestatario decide el notario en el que se elevará a

público el contrato de préstamo hipotecario.

• Recuerde que cuando esté previsto que el préstamo se formalice en escritura

pública, el notario que elija el prestatario queda obligado a ofrecerle
asesoramiento personalizado y gratuito.

• Recuerde que, en presencia del notario, el prestatario responderá a un test que

tendrá por objeto concretar la documentación entregada y la información
suministrada.

• Recuerde que según la Ley están permitidas las ventas vinculadas o

combinadas de préstamos siempre que así lo autorice la autoridad competente
y siempre que el prestamista pueda demostrar que los productos vinculados
acarrean un claro beneficio a los prestatarios.

• Recuerde que están permitidas las ventas combinadas de préstamos, siempre

que se realice la oferta de los productos de forma combinada y por separado,
de modo que el prestatario pueda advertir las diferencias entre una oferta y
otra.

• Recuerde que en los contratos en moneda extranjera la opción de cambio de

divisa recae en el prestatario.

• Recuerde que en los préstamos hipotecarios en moneda extranjera se deberá

informar al prestatario del importe adeudado con el desglose del incremento
que se haya producido y del derecho de conversión en una moneda alternativa,
siempre que el valor adeudado difiera en más del 20% de las condiciones
vigentes en la fecha de celebración del contrato de préstamo.

• Recuerde que cuando el prestatario manifestase su voluntad de reembolsar

anticipadamente la totalidad o parte del préstamo, el prestamista le facilitará,
en el plazo máximo de 3 días hábiles, en papel o en otro soporte duradero la
información necesaria para evaluar esta opción.

• Recuerde que legalmente la comisión máxima aplicable al convertir una

hipoteca de interés variable a una de interés fijo es del 0,15%

56
11. Orden EHA/2899/2011 de transparencia y
protección del cliente de servicios bancarios
La Orden16 concentra en un solo texto la normativa básica de transparencia, actualiza
el conjunto de medidas relativas a la protección del cliente bancario y desarrolla los
principios generales dirigidos a garantizar la concesión responsable de los préstamos.

También hace un desarrollo específico de la normativa de trasparencia del préstamo

hipotecario, estableciendo una serie de requerimientos de información precontractual
y contractual. Específicamente, también hace un tratamiento regulatorio diferenciado
sobre los créditos de duración indefinida con carácter revolvente conocidos asimismo
como “revolving”.

La orden establece que las comisiones y los tipos de interés se fijarán libremente entre
las entidades de crédito y los clientes, y que solo podrán percibirse comisiones o
repercutirse gastos por servicios solicitados en firme o aceptados expresamente por
un cliente y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos
habidos.

Con respecto a la información precontractual, reitera que las entidades de crédito

deberán facilitar de forma gratuita al cliente de servicios bancarios toda la información
legalmente exigible y que esta será clara, oportuna y suficiente, objetiva y no
engañosa y habrá de entregarse con la debida antelación.

Menos general es la exigencia respecto a la información contractual. Las entidades

de crédito deberán entregar al cliente el correspondiente ejemplar del documento
contractual en que se formalice el servicio recibido, y deberán conservarlo y ponerlo a
disposición del cliente una copia del mismo siempre que éste lo solicite.

Los documentos contractuales relativos a servicios bancarios de captación de fondos

reembolsables, especialmente depósitos, y de concesión de crédito y préstamo
deberán recoger de forma explícita y clara los siguientes extremos:

a) El tipo de interés nominal, la TAE.

b) La periodicidad con que se producirá el devengo de intereses, las fechas de

devengo y liquidación de los mismos, la fórmula o métodos utilizados para
obtener, a partir del tipo de interés nominal o de los otros factores del coste o
la remuneración que resulten pertinentes, el importe de los intereses
devengados y, en general, cualquier otro dato necesario para el cálculo de
dicho importe.

c) Las comisiones y gastos repercutibles que sean de aplicación, con indicación

concreta de su concepto, cuantía, fechas de devengo y liquidación, así como,

16
La Orden ECE/482/2019, de 26 de abril en su Artícullo 2 modifica la presente Orden en su
objeto y ámbito de aplicación de dicha norma, adecuándolo a lo recogido por la Ley 5/2019.

57
 en general, cualquier otro dato necesario para el cálculo del importe de tales
conceptos.

d) La duración del depósito o préstamo o crédito y, en su caso, la condiciones

para su prórroga.

e) Las normas relativas a las fechas valor aplicables.

f) Los derechos y obligaciones que correspondan a la entidad de crédito para la

modificación del tipo de interés pactado, o para la modificación de las
comisiones o gastos repercutibles aplicados; y los derechos de que, en su caso,
goce el cliente cuando se produzca tal modificación.

g) Los derechos y obligaciones del cliente en cuanto a la cancelación del depósito

o préstamo o al reembolso anticipado del mismo y el coste total que el uso de
tales facultades supondrían.

h) Las consecuencias para el cliente del incumplimiento de sus obligaciones,

especialmente, del impago en caso de crédito o préstamo.

i) Los demás que establezca el Banco de España.

Con respecto a los depósitos a la vista se establece se deberá comunicar

gratuitamente al cliente, al menos mensualmente, el extracto de todos los movimientos
producidos en su cuenta corriente, si los hubiera, con información relativa a la fecha,
concepto e importe de la operación, además de una copia de la información relativa a
cualquier operación realizada a través de la cuenta.

Capítulo especial merece el préstamo responsable, es decir que antes de que se

celebre cualquier contrato de crédito o préstamo, se deberá evaluar la capacidad del
cliente para cumplir con las obligaciones derivadas del mismo, sobre la base de la
información suficiente obtenida por medios adecuados a tal fin, entre ellos, la
información facilitada por el propio cliente a solicitud de la entidad.

A estos efectos, las entidades deberán contar con procedimientos internos

específicamente desarrollados para llevar a cabo la evaluación de solvencia
mencionada en el párrafo anterior. Estos procedimientos serán revisados
periódicamente por las propias entidades.

Estos procedimientos, además de ajustarse a la normativa específica sobre gestión

de riesgos y control interno que resulte aplicable a las entidades, deberán contemplar,
al menos, los siguientes aspectos:

a) La adecuada evaluación de la situación de empleo, ingresos, patrimonial y

financiera del cliente. Para lo cual se le pedirá la documentación adecuada al
cliente, además de consultar su historial crediticio en la CIRBE. Se tendrá en
cuenta el nivel previsible de ingresos a percibir tras la jubilación, en el caso de
que se prevea que una parte sustancial del crédito o préstamo se continúe
reembolsando una vez finalizada la vida laboral.

58
 b) La valoración de la capacidad del cliente y de los garantes de cumplir con sus
obligaciones de pago derivadas del crédito o préstamo, para lo que se tendrán
en cuenta, además de sus ingresos, sus activos en propiedad, sus ahorros, sus
obligaciones derivadas de otras deudas o compromisos, sus gastos fijos y la
existencia de otras posibles garantías.

c) En el caso de créditos o préstamos a tipo de interés variable, y de otros en los

que el valor de las cuotas pueda variar significativamente a lo largo de la vida
de la operación, se deberá valorar cómo afectaría esta circunstancia a la
capacidad del cliente de cumplir con sus obligaciones.

d) En el caso de créditos o préstamos hipotecarios o con otras garantías reales,

la valoración prudente de tales garantías mediante procedimientos que eviten
influencias o conflictos de interés que puedan menoscabar la calidad de la
valoración.

e) En el caso de créditos revolving (ver más adelante) se valorará, en particular,

si el cliente dispone de capacidad económica suficiente para satisfacer sus
obligaciones a lo largo de la vida de la operación sin incurrir en
sobreendeudamiento. A tal fin, el importe anual de las cuotas a pagar por el
crédito tendrá por objetivo amortizar una cuantía mínima anual del 25 % del
límite del crédito concedido. Para la valoración de la capacidad económica se
utilizarán cuotas calculadas en doce plazos mensuales iguales con arreglo al
sistema de amortización de cuota constante.

Para ampliar el límite del crédito revolving, la entidad deberá actualizar

previamente la información financiera de que disponga sobre el cliente, y
evaluar nuevamente su solvencia con arreglo a lo previsto en este apartado.

En el supuesto de créditos o préstamos con garantía real, los criterios para determinar
la concesión o no del crédito o préstamo, la cuantía máxima del mismo y las
características de su tipo de interés y de su sistema de amortización deben
fundamentarse, preferentemente, en la capacidad estimada del cliente para hacer
frente a sus obligaciones de pago previstas a lo largo de la vida del crédito o préstamo,
y no exclusivamente en el valor esperado de la garantía.

En el caso de suscripción de seguros de amortización de créditos o préstamos, tal

suscripción no podrá sustituir, en ningún caso, la necesaria y completa evaluación de
la solvencia del cliente y de su capacidad para cumplir con sus obligaciones de pago
por sus propios medios.

En el supuesto de que una entidad rechace la concesión de un crédito o préstamo por

considerar insuficiente la solvencia del cliente basándose en la consulta a los ficheros
mencionados, la entidad informará al cliente del resultado de dicha consulta.

A continuación, nos encontramos con el capítulo denominado Normas relativas a los

créditos y préstamos inmobiliarios regulados por la Ley 5/2019, de 15 de marzo,
y que, lógicamente es de novedad absoluta.

59
Después de señalar que el capítulo es de aplicación a las actividades realizadas por
cualquier prestamista, intermediario de crédito o su representante que opere en
España dirigidas o relacionadas con el diseño, el proceso de comercialización, la
concesión, la gestión y el cumplimiento de los contratos de préstamo inmobiliario,
introduce las obligaciones de información precontractual.

Información precontractual

En primer lugar, la Ficha de información precontractual (FIPRE) que ya estaba

prevista en la Ley 5/2019.

Esta ficha de información precontractual estará a disposición de los prestatarios o

potenciales prestatarios, de forma gratuita, en todos los canales de comercialización
utilizados por los prestamistas, intermediarios de crédito o sus representantes. La
información, será gratuita y tendrá carácter orientativo.

En segundo lugar, introduce la ficha de advertencias estandarizadas. El prestamista,

intermediario de crédito o su representante designado, en su caso, deberá entregar al
prestatario o potencial prestatario y, en su caso, a toda persona física que sea fiadora
o garante del préstamo, con una antelación mínima de diez días naturales respecto al
momento de la firma del contrato de préstamo, la Ficha de Advertencias
Estandarizadas (FiAE).

Si se establece un sistema de cobertura de tipo interés vinculado a un préstamo

concedido por la propia entidad, se informará al cliente de:

a) La naturaleza del instrumento de cobertura.

b) Su duración y, en su caso, las condiciones para su prórroga o renovación.

c) En función de la naturaleza del instrumento, si fuera el caso, si hay que

satisfacer una prima, las liquidaciones periódicas, la metodología de cálculo,
en caso de vencimiento anticipado y cualesquiera otras características del
instrumento, producto o sistema de cobertura que pudiera establecer el Banco
de España.

Esta información se recogerá en un anexo a la Ficha de Información Personalizada,

que veremos posteriormente.

Tipos de interés variable

En el caso de préstamos concedidos a tipo de interés variable, las entidades de crédito
únicamente podrán utilizar como índices o tipos de referencia que se hayan calculado
a coste de mercado y no sean susceptibles de influencia por la propia entidad, y que
los datos que sirvan de base al índice o tipo sean agregados de acuerdo con un
procedimiento matemático objetivo.

60
Se deberá entregar al prestatario o potencial prestatario, y, en su caso, a toda
persona física que sea fiadora o garante del préstamo, con una antelación mínima
de diez días naturales respecto al momento de la firma del contrato, el documento
separado indicado en la Ley 5/2019, en el que se hará una referencia especial a las
cuotas periódicas a satisfacer por el cliente en diferentes escenarios de evolución de
los tipos de interés y las posibilidades de cobertura frente a tales variaciones, y todo
ello teniendo además en cuenta el uso o no de índices oficiales de referencia.

A estos efectos, se presentarán al menos tres cuotas de amortización, calculadas

mediante el empleo de los niveles máximos, medios y mínimos que el índice de
referencia utilizado en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) haya
presentado durante los últimos veinte años o el plazo máximo disponible si es
menor. Si el tipo de interés aplicable inicialmente al préstamo se correspondiera con
el nivel máximo o mínimo durante los últimos veinte años, se tomará como referencia
para el cálculo dicho nivel incrementado o disminuido, según el caso, en un cincuenta
por ciento.

Termina la parte de información precontractual con la enumeración de los tipos de

interés oficiales, que son:

a) Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición
de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España.

b) Tipo medio de los préstamos hipotecarios entre uno y cinco años, para
adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en la zona
euro.

c) Tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de

plazo entre dos y seis años.

d) Euribor a una semana, un mes, tres meses, seis meses y un año.

e) Permuta de intereses/Interest Rate Swap (IRS) al plazo de cinco años.

f) Tipo de interés de referencia basado en el Euro short-term rate (€STR).

g) Cualquier otro índice establecido al efecto expresamente mediante resolución

de la Secretaría General del Tesoro y Financiación Internacional.

Los tipos de interés oficiales se publican mensualmente por el Banco de España en el

BOE y están también disponibles en su página electrónica.

61
Información contractual

Con respecto a la información contractual y acto de otorgamiento, se establece que

el cliente tendrá derecho a examinar el proyecto de escritura pública de
formalización del préstamo hipotecario en el despacho del notario al menos durante
los tres días hábiles anteriores a su otorgamiento. El cliente podrá renunciar
expresamente, ante el notario autorizante, al señalado plazo siempre que el acto de
otorgamiento de la escritura pública tenga lugar en la propia notaría.

Papel del Notario

En su condición de funcionarios públicos y derivado de su deber genérico de control
de legalidad de los actos y negocios que autorizan, los notarios denegarán la
autorización del préstamo cuando el mismo no cumpla lo previsto en esta orden y la
legalidad vigente.

También informarán al cliente del valor y alcance de las obligaciones que asume y, en
cualquier caso, deberá:

1. Comprobar si el cliente ha recibido adecuadamente y con la suficiente antelación

la Ficha de Información Personalizada y, en su caso, si existen discrepancias entre
las condiciones de la oferta vinculante y el documento contractual finalmente
suscrito.

2. En el caso de préstamos a tipo de interés variable, comprobar si el cliente ha

recibido la información prevista, y advertirle expresamente cuando se dé alguna
de las siguientes circunstancias:

• Que el tipo de interés de referencia pactado no sea uno de los oficiales.

• Que el tipo de interés aplicable durante el período inicial sea inferior al que
resultaría teóricamente de aplicar en dicho período inicial el tipo de interés
variable pactado para períodos posteriores.

• Que se hubieran establecido límites a la variación del tipo de interés, como

cláusulas suelo o techo. En particular, el notario consignará en la escritura esa
circunstancia.

3. Informar al cliente de cualquier aumento relevante que pudiera producirse en las

cuotas como consecuencia de la aplicación de las cláusulas financieras pactadas.

4. Informar al cliente de la eventual obligación de satisfacer a la entidad ciertas

cantidades en concepto de compensación por desistimiento o por riesgo de tipo de
interés.

5. En el caso de que el préstamo no esté denominado en euros, advertir al cliente

sobre el riesgo de fluctuación del tipo de cambio.

62
6. Comprobar que ninguna de las cláusulas no financieras del contrato implica para
el cliente comisiones o gastos que debieran haberse incluido en las cláusulas
financieras.

7. En el caso de hipoteca inversa deberá verificar la existencia del correspondiente

asesoramiento independiente.

8. Informar al cliente de los costes exactos de su intervención.

Préstamos en moneda extranjera

Los prestamistas de préstamos inmobiliarios en moneda extranjera deberán
suministrar la información a la que se refiere el artículo 20.3 de la Ley 5/2019 de 15
de marzo, junto con el documento de liquidación previsto en el artículo 7 del Real
Decreto 309/2019, de 26 de abril, por el que se desarrolla parcialmente la Ley 5/2019,
de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y se adoptan otras
medidas en materia financiera.

Dicha información se facilitará a elección del prestatario, o bien en la moneda en que

el prestatario perciba la mayor parte de los ingresos, o bien en la moneda en que tenga
la mayoría de los activos con los que ha de reembolsar el préstamo, según lo indicado
en el momento en que se realizó la evaluación de la solvencia más reciente relativa al
contrato de préstamo, o bien en euros.

En caso de que las liquidaciones se realicen en periodos superiores al trimestre, la

información relativa al préstamo inmobiliario en moneda extranjera a la que se refiere
el apartado anterior se desvinculará del documento de liquidación y deberá
suministrarse al prestatario dentro de los veinte días siguientes a la finalización de
cada trimestre natural.

63
Conocimientos y competencia aplicables al personal al servicio del
prestamista de crédito inmobiliario, intermediario de crédito inmobiliario o
representante designado

La orden ministerial establece que quienes comercializan, asesoran o

intermedian en la concesión de préstamos hipotecarios, eximiendo al personal
de administración, contabilidad, recursos humanos, tecnología o
telecomunicaciones deberá tener conocimientos adecuados de los préstamos
inmobiliarios, sus implicaciones fiscales, gastos y servicios accesorios.

La lista de materias es amplia, y abarca, además de las mencionadas, conocimientos

legislativos, sobre análisis de solvencia de los clientes, de tasaciones, del
funcionamiento del registro de la propiedad, así como conocimientos sobre el
mercado, entre otros.

Se deberán superar mediante examen los módulos cuya formación se fija en un

mínimo de 50 horas para los comerciales, directivos y diseñadores de los
préstamos, o de 65 horas a los asesores. Contar con un grado o máster en Ciencias
Jurídicas, o en Economía o Administración o Dirección de Empresas, permite
convalidar parte de dicha formación. Sin embargo, la experiencia profesional previa
en el campo hipotecario solo rebaja hasta un 20% del volumen de horas lectivas
requeridas y siempre que la trayectoria profesional sea al menos de cinco años.

Además, el personal deberá recibir anualmente módulos de formación continuada, de

contenido tanto teórico como práctico, entre 10 y 15 horas anuales.

Hasta el 16 de junio de 2020, el personal que no haya adquirido los conocimientos y

competencia señalados podrá prestar los servicios bajo supervisión. El nivel y el
alcance de la supervisión serán coherentes con los conocimientos y competencia de
cada supervisado, y podrá consistir, en su caso, en supervisión durante las reuniones
con prestatarios o referirse a otras formas de comunicación con los prestatarios, como
llamadas telefónicas o correos electrónicos.

El personal que realice la supervisión a que se refiere el apartado anterior:

A. Contará con los conocimientos y competencia suficientes previstos y recursos

para actuar como un supervisor competente.

B. La supervisión que ejerza estará adaptada a los servicios que el personal

supervisado haya de prestar.

C. Asumirá la responsabilidad de la prestación de los servicios, cuando el

supervisado preste servicios al prestatario, como si fuera él mismo quien los
prestase.

64
Hipoteca inversa

Las entidades deberán proporcionar a los clientes que soliciten cualquiera de estos
servicios, información clara y suficiente sobre los préstamos que ofertan. Esta
información, que será gratuita y tendrá carácter orientativo, se facilitará mediante la
ficha de información precontractual (FIPRE) que figura en el anexo III de la orden
específicamente diseñada para la hipoteca inversa. También la ficha de información
precontractual estará a disposición de los clientes de préstamos, de forma gratuita, en
todos los canales de comercialización utilizados por la entidad.

Las entidades, una vez que el cliente haya facilitado la información que se precise
sobre sus necesidades de financiación, su situación financiera y sus preferencias,
proporcionarán a este la información personalizada mediante la ficha de información
personalizada (FIPER) que figura en el anexo IV de la orden ministerial, y que se
entregará a todos los clientes de préstamos, de forma gratuita, con la debida
antelación y, en todo caso, antes de que el cliente quede vinculado por cualquier
contrato u oferta.

En el caso de préstamos en que se hubieran establecido límites a la variación del tipo

de interés, como cláusulas suelo o techo, se recogerá en un anexo a la ficha de
información personalizada, el tipo de interés mínimo y máximo a aplicar y la cuota de
amortización máxima y mínima.

La orden ministerial recuerda que la trasparencia en créditos al consumo se rige por

la Ley 16/2011 de créditos al consumo.

Normas relativas a los créditos al consumo de duración indefinida

La orden regula el crédito al consumo con interés de duración indefinida, o de duración

definida prorrogable de forma automática, concedido a personas físicas en el que el
crédito dispuesto no se satisface en su totalidad al final del período de liquidación
pactado (crédito revolvente o revolving).

Información precontractual
Adicionalmente a la obligación de suministrar al cliente la información normalizada
europea con el contenido, formato y en los términos previstos en la Ley 16/2011, la
entidad facilitará al cliente, con la debida antelación a la suscripción del contrato y en
documento separado, que podrá adjuntarse a dicha información normalizada:

a. Una mención clara a la modalidad de pago establecida, señalando

expresamente el término revolving.

b. Si el contrato prevé la capitalización de cantidades vencidas, exigibles y no

satisfechas.

65
 c. Si el cliente o la entidad tienen la facultad de modificar la modalidad de pago
establecida, así como las condiciones para su ejercicio.

d. Un ejemplo representativo de crédito con dos o más alternativas de

financiación determinadas en función de la cuota mínima que pueda
establecerse para el reembolso del crédito con arreglo al contrato.

El cliente podrá ejercer el derecho de desistimiento del contrato de crédito señalado

en los términos previstos en la Ley de crédito al consumo, en cuyo caso dejará sin
efecto el contrato de crédito celebrado.

Información periódica a suministrar al cliente

La entidad deberá suministrar al cliente con periodicidad al menos trimestral la
siguiente información:

a) El importe del crédito dispuesto (incluyendo los intereses generados pendientes

de liquidación)

b) El tipo deudor.

c) La modalidad de pago establecida, señalando expresamente el término

revolving e indicando la cuota fijada en ese momento para la amortización del
crédito.

d) La fecha estimada en la que el cliente terminará de pagar el crédito dispuesto,

teniendo en cuenta la cuota de amortización establecida en ese momento. En
particular, se comunicará al cliente:

• La fecha en la que el cliente terminaría de pagar el crédito dispuesto si no

se realizasen más disposiciones ni se modificase ningún otro elemento del
contrato; y
• la cuantía total, desglosando principal e intereses, que acabaría pagando el
cliente por el crédito dispuesto si no se realizasen más disposiciones ni se
modificase la cuota.

Cuando con posterioridad a la contratación del crédito revolving, la cuantía de la cuota

de amortización sea inferior al porcentaje establecido17 la entidad añadirá la siguiente
información a la señalada:

a) Ejemplos de escenarios sobre el posible ahorro que representaría aumentar el

importe de la cuota por encima de la establecida en ese momento. En particular,
se comunicará al cliente la fecha en la que terminaría de pagar el crédito

17
Recordemos que el importe anual de las cuotas a pagar por el crédito tendrá por objetivo
amortizar una cuantía mínima anual del 25% del límite del crédito concedido. Para la valoración
de la capacidad económica se utilizarán cuotas calculadas en doce plazos mensuales iguales con
arreglo al sistema de amortización de cuota constante.

66
 dispuesto y la cuantía total que acabaría pagando en el caso de aumentar un
20%, un 50% y un 100% la cuota actual.

b) El importe de la cuota mensual que permitiría liquidar toda la deuda en el plazo

de un año.

Información adicional
Cuando el cliente así lo solicite, la entidad le facilitará en el plazo máximo de 5 días
hábiles la siguiente información:

a) Cualquiera de los extremos ya señalados en el apartado anterior.

b) Las cantidades abonadas y la deuda pendiente.

c) El cuadro de amortización.

Cuando se amplíe el límite del crédito la entidad deberá comunicar al cliente de forma
individualizada, con una antelación mínima de 1 mes:

a) El nuevo límite.

b) La cuantía de la deuda acumulada hasta ese momento.

c) La nueva cuota que deberá pagar, en su caso.

d) La información periódica prevista, en su caso.

No obstante, no será necesario realizar esta comunicación cuando la entidad autorice

excepcionalmente y de forma unilateral disposiciones del crédito por encima del límite
del crédito concedido, siempre que sea por un importe inferior al 25 % de dicho límite
y que el importe dispuesto por encima del límite se incluya en su totalidad en la cuota
correspondiente a la siguiente liquidación del crédito.

Cuando haya transcurrido más de un año entre el momento de la contratación y el de

la activación del crédito, la información normalizada europea y el ejemplo
representativo de crédito señalados se suministrarán al cliente de nuevo en el
momento de su activación.

Termina la orden ministerial recordando que la normativa de transparencia de los

servicios de pago vienen regulada en las disposiciones de la orden ministerial
EHA/1608/2010.

67
 ANEXO I

Requisitos mínimos de conocimientos y competencia

Los requisitos mínimos de conocimientos y competencia exigibles al personal de los
prestamistas, los intermediarios de crédito y los representantes designados, y a su
personal directivo, incluirán, como mínimo, lo siguiente:

A. un conocimiento adecuado de los productos de crédito contemplados en los

productos a los que se aplica la Directiva y de los servicios accesorios que
suelen ofrecerse junto con ellos;

B. un conocimiento adecuado de la legislación relativa a los contratos de crédito

ofrecidos a los consumidores, en particular en lo que respecta a la protección
del consumidor;

C. un conocimiento y una comprensión adecuados del proceso de adquisición de

bienes inmuebles;

D. un conocimiento adecuado de la tasación de las garantías;

E. un conocimiento adecuado de la organización y del funcionamiento de los

registros de propiedad;

F. un conocimiento adecuado del mercado del Estado miembro pertinente;

G. un conocimiento adecuado de las normas deontológicas del sector;

H. un conocimiento adecuado del proceso de evaluación de la solvencia del

consumidor o, si ha lugar, competencia en la evaluación de la solvencia de los
consumidores;

I. un nivel adecuado de competencias en materia financiera y económica.

Cuando establezcan los requisitos mínimos de conocimientos y competencia, los

Estados miembros podrán establecer distinciones entre los niveles y tipos de
requisitos aplicables al personal asociado a los prestamistas, los intermediarios de
crédito o los representantes designados y al personal directivo de los intermediarios
de crédito o los representantes designados.

Los Estados miembros determinarán el nivel adecuado de conocimientos y

competencias sobre la base de:

A. las cualificaciones profesionales, como los títulos académicos, la formación y

las pruebas de competencia, o

68
 B. la experiencia profesional, que podrá definirse como un número mínimo de
años de actividad laboral en ámbitos relacionados con la preparación,
distribución o intermediación de productos crediticios.

La experiencia profesional no podrá ser la base exclusiva de acreditación después del

21 de marzo de 2019.

69
 ANEXO II
Definiciones incluidas en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, Reguladora de los Contratos
de Crédito Inmobiliario:

1) Prestatario – Toda persona física que sea deudor de préstamos que estén
garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya
finalidad sea la adquisición o conservación de terrenos o inmuebles construidos o
por construir.

2) Prestamista inmobiliario – Toda persona física o jurídica que, de manera

profesional, realice la actividad de concesión de los préstamos a los que se refiere
la Ley.

3) Contrato de préstamo – El contrato mediante el cual un prestamista concede o

se compromete a conceder un préstamo a un prestatario según define la Ley, en
forma de pago aplazado, crédito u otra facilidad de pago similar.

4) Servicio accesorio – Todo servicio ofrecido al prestatario junto con el contrato de

préstamo.

5) Intermediario de crédito inmobiliario – Toda persona física o jurídica que, no

actuando como prestamista, ni fedatario público, desarrolla una actividad
comercial o profesional, a cambio de una remuneración, pecuniaria o de cualquier
otra forma de beneficio económico acordado, consistente en poner en contacto,
directa o indirectamente, a una persona física con un prestamista y en realizar
además alguna de las siguientes funciones con respecto a los contratos de
préstamo a que se refiere la Ley:

a. presentar u ofrecer a los prestatarios dichos contratos de préstamo;

b. asistir a los prestatarios realizando los trámites previos u otra gestión
precontractual respecto de dichos contratos de préstamo;
c. c) celebrar los contratos de préstamo con un prestatario en nombre del
prestamista.

6) Grupo – Un grupo de prestamistas que deban ser objeto de consolidación para la

elaboración de las cuentas consolidadas.

7) Intermediario de crédito vinculado – Todo intermediario de crédito que actúe

en nombre y bajo la responsabilidad plena e incondicional de:

a. un solo prestamista;
b. un solo grupo; o
c. un número de prestamistas o grupos que no representa a la mayoría del
mercado.

8) Representante designado – Toda persona física o jurídica que realiza las

actividades propias de un intermediario de crédito inmobiliario en nombre y por

70
 cuenta de un único intermediario, bajo la responsabilidad plena e incondicional de
este.

9) Entidad de crédito – Toda entidad de crédito comprendida en la definición del

Reglamento de las entidades de crédito y las empresas de inversión

10) Personal – Toda persona física que al servicio de un prestamista, intermediario

de crédito inmobiliario o un representante designado intervenga directamente en
las actividades reguladas por esta Ley o mantenga contactos con los prestatarios
en el transcurso de las actividades reguladas por ella, así como toda persona física
que dirija o supervise directamente a tales personas.

11) Importe total del crédito – El importe total adeudado por el prestatario.

12) Coste total del crédito para el prestatario – El coste total del crédito para el
prestatario, incluida la valoración del bien cuando dicha valoración sea necesaria
para obtener el crédito, pero excluidas las tasas de registro de la transmisión de
la propiedad del bien inmobiliario. Excluye los gastos que puedan cargarse al
prestatario por incumplimiento de los compromisos asumidos en el contrato de
crédito.

13) Importe total adeudado por el prestatario– El importe total adeudado por el
prestatario.

14) Tasa Anual Equivalente (TAE) – El coste total del préstamo para el prestatario,
expresado como porcentaje anual del importe total del préstamo concedido, más
los costes aparejados, si ha lugar, y que corresponde, sobre una base anual, al
valor actual de todos los compromisos futuros o existentes, tales como
disposiciones de fondos, reembolsos y gastos, convenidos por el prestamista y el
prestatario.

15) Tipo deudor – El tipo deudor según se define en la Ley 16/2011, de 24 de junio,
de contratos de crédito al consumo.

16) Evaluación de la solvencia – La evaluación de las perspectivas de cumplimiento

de las obligaciones vinculadas a la deuda que se deriven del contrato de préstamo.

17) Soporte duradero – Un soporte duradero según se define en la Ley 16/2011, de

24 de junio, de contratos de crédito al consumo.

18) Estado miembro de origen:

a) cuando el prestamista o el intermediario de crédito sea una persona física, el

Estado miembro en el que esté situada su oficina principal;
b) cuando el prestamista o el intermediario de crédito sea una persona jurídica,
el Estado miembro en el que tenga su domicilio social o, si conforme a su
Derecho nacional aplicable no tiene domicilio social, el Estado miembro en el
que tenga su oficina principal.

71
19) Estado miembro de acogida – El Estado miembro, distinto del Estado miembro
de origen, en el cual un prestamista o un intermediario de crédito tenga una
sucursal o preste servicios.

20) Servicios de asesoramiento – Toda recomendación personalizada que el

prestamista, el intermediario de crédito inmobiliario o el representante designado
haga a un prestatario concreto respecto a uno o más préstamos disponibles en el
mercado.

21) Autoridad competente – Las autoridades designadas en la Ley.

22) Préstamo puente – Un contrato de préstamo sin duración fija o reembolsable en

un plazo de 12 meses, utilizado por el prestatario como solución de financiación
temporal durante el período de transición a otra modalidad de financiación para el
bien inmueble.

23) Compromiso o garantía contingente – Un contrato de préstamo que sirve de

garantía para una operación independiente pero accesoria de otra, en la que el
capital garantizado por el bien inmueble solo puede utilizarse en caso de
producirse una o varias contingencias especificadas en el contrato.

24) Contrato de préstamo sobre capital compartido – Un contrato de préstamo en

el que el capital que se ha de reembolsar está determinado por un porcentaje,
establecido en el contrato, del valor del bien inmueble en el momento del
reembolso o de los reembolsos del capital.

25) Prácticas de venta vinculada – Toda oferta o venta de un paquete constituido

por un contrato de préstamo y otros productos o servicios financieros
diferenciados, cuando el contrato de préstamo no se ofrezca al prestatario por
separado.

26) Prácticas de venta combinada – Toda oferta o venta de un paquete constituido

por un contrato de préstamo y otros productos o servicios financieros
diferenciados, en particular otro préstamo sin garantía hipotecaria, cuando el
contrato de préstamo se ofrezca también al prestatario por separado.

27) Préstamo denominado en moneda extranjera – Todo contrato de préstamo

inmobiliario denominado en una moneda distinta de la del Estado miembro en que
resida el prestatario, o de aquella en la que el prestatario en el momento de
formalización del contrato tenga los activos o reciba los ingresos con los que
reembolsar el préstamo.

72
 ANEXO III

Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN)

El anexo de la Ley (y de la Directiva) respecto a la FEIN consta de dos partes,

prohibiendo la directiva18 introducir modificaciones en la parte A. Esta primera parte
define los contenidos obligatorios de la FEIN (sin un formato preestablecido) y
aquellos otros facultativos que pueden ser de interés del prestatario. La parte B incluye
las instrucciones para cumplimentar la FEIN.

PARTE A
El texto del presente modelo se reproducirá tal cual en la Ficha Europea de
Información Normalizada (FEIN). Las indicaciones entre corchetes se sustituirán por
la información correspondiente.

Cuando, se indique (si ha lugar), el prestamista facilitará la información requerida si

esta es pertinente para el contrato de crédito. Si la información no es pertinente, el
prestamista suprimirá los datos correspondientes o la sección entera, si este es el
caso, la numeración de las secciones de la FEIN se adaptará en [Link]
información se facilitará en un solo documento.

Modelo de FEIN
(Texto introductorio)
El presente documento se extiende para [nombre del prestatario], a [fecha del día].
Se ha elaborado basándose en la información que usted ha facilitado hasta la fecha,
así como en las actuales condiciones del mercado financiero.
La información que figura a continuación es válida hasta el [fecha de validez], (si ha
lugar) a excepción del tipo de interés y otros gastos. Después de esa fecha, puede
variar con arreglo a las condiciones del mercado.
(Si ha lugar) El presente documento no conlleva para [nombre delprestamista] la
obligación de concederle un préstamo.

1. Prestamista
[Identidad].
[Número de teléfono].
[Dirección geográfica].
Facultativo: Correo electrónico, número de fax, dirección de página web, persona
o punto de contacto.
(Si ha lugar, información que indique si se están prestando o no servicios de
asesoramiento:) [(Tras analizar sus necesidades y circunstancias, recomendamos
que suscriba este crédito/No le recomendamos ningún crédito en concreto. Sin
embargo, basándonos en sus respuestas a algunas de la preguntas, le damos
información sobre este crédito para que pueda tomar su propia decisión)].

18
Artículo 2.2

73
2. (Si ha lugar) Intermediario de crédito
Misma información que el punto 1. Prestamista, además de incluir la
[remuneración]19.

3. Características principales del préstamo

Importe y moneda del préstamo por conceder: [valor] [moneda].
(Si ha lugar) El presente préstamo no se expresa en [moneda nacional del
prestatario].
(Si ha lugar) El valor de su préstamo en [moneda nacional del prestatario] puede
variar.
(Si ha lugar) Por ejemplo, si el valor del/de la [moneda nacional del prestatario]
disminuyera en un 20 % con respecto al/a la [moneda del crédito], el valor de su
préstamo aumentaría a [insértese el importe en la moneda nacional del prestatario].
El incremento podría ser incluso superior si el valor del/de la [moneda nacional del
prestatario] disminuye en más del 20 %.
(Si ha lugar) El valor máximo de su préstamo será [insértese el importe en la
moneda nacional del prestatario]. (Si ha lugar) Recibirá una advertencia si el
importe del crédito alcanza [insértese el importe en la moneda nacional del
prestatario]. (Si ha lugar) Tendrá usted ocasión de ejercer su [insértese derecho a
renegociar el préstamo en moneda extranjera o derecho a convertir el préstamo en
[moneda correspondiente], indicando las condiciones aplicables].
Duración del préstamo: [duración]20.
[Tipo de préstamo].
[Clase de tipo de interés aplicable].
Importe total a reembolsar:
Esto significa que, por cada [moneda de denominación del préstamo] que tome en
préstamo, reembolsará usted [importe].
(Si ha lugar) [Este préstamo/Una parte de este préstamo] es un préstamo de solo
intereses. Al finalizar la vigencia del crédito, seguirá adeudando [insértese el
importe del préstamo de solo intereses].
(Si ha lugar) Valor del bien inmueble que se ha tomado como hipótesis para
preparar esta ficha de información: [insértese importe].
(Si ha lugar) Importe máximo de préstamo disponible en relación con el valor del
bien inmueble [insértese el ratio préstamo-valor] o Valor mínimo del bien inmueble
exigido para prestar el importe indicado [insértese importe]

4. Tipo de interés y otros gastos

La tasa anual equivalente (TAE) es el coste total del préstamo expresado en forma
de porcentaje anual. La TAE sirve para ayudarle a comparar las diferentes ofertas.
La TAE aplicable a su préstamo es [TAE].
Comprende:

19
Explicación de la forma en que se remunera al intermediario de crédito. Si el intermediario
percibe una comisión del prestamista, se indicará el importe de la comisión y, si es distinto del
indicado en la sección 1, el nombre del prestamista.
20
La duración del crédito se expresará en años o meses, según resulte más pertinente. Si la
duración del crédito pudiera variar durante la vigencia del contrato, el prestamista explicará cuándo
y en qué circunstancias ello puede ocurrir. Si el contrato de crédito es de duración indefinida, por
ejemplo en el caso de una tarjeta de crédito con garantía, el prestamista lo indicará claramente.

74
 El tipo de interés [valor en porcentaje o, si ha lugar, indicación de un tipo de
referencia y del valor porcentual del margen del prestamista]21.
[Otros componentes de la TAE].
Costes que deben abonarse una sola vez:
(Si ha lugar) Tendrá que pagar una tasa por registrar la hipoteca [insértese el
importe de la tasa si se conoce, o bien la base para su cálculo].
Costes que deben abonarse periódicamente:
(Si ha lugar) Esta TAE se calcula a partir de hipótesis sobre el tipo de interés.
(Si ha lugar) Dado que [parte de] su préstamo es un préstamo a tipo de interés
variable, la TAE efectiva podría diferir de la TAE indicada si el tipo de interés de su
préstamo cambia. Por ejemplo, si el tipo de interés aumentase a [situación descrita
en la parte B], la TAE podría aumentar a [insértese TAE ilustrativa correspondiente
a esa situación].
(Si ha lugar) Tenga en cuenta que esta TAE se calcula partiendo del supuesto de
que el tipo de interés se mantiene durante toda la vigencia del contrato en el nivel
fijado para el período inicial.
(Si ha lugar) Los siguientes gastos son desconocidos para el prestamista y no se
incluyen por tanto en la TAE: [Gastos].
(Si ha lugar) Tendrá que pagar una tasa por registrar la hipoteca.
Asegúrese de que tiene conocimiento de todos los demás tributos y costes conexos
al préstamo.

5. Periodicidad y número de pagos

Periodicidad de reembolso: [periodicidad].
Número de pagos: [número]22.

6. Importe de cada cuota

[Importe] [moneda].
Sus ingresos pueden variar. Considere si, en caso de que disminuyan sus ingresos,
seguirá pudiendo hacer frente al reembolso de sus cuotas [periodicidad].
(Si ha lugar) Dado que [este préstamo/una parte de este préstamo] es un préstamo
de solo intereses, tendrá que tomar disposiciones específicas para reembolsar la
cantidad de [insértese el importe del préstamo que es solo de intereses] que
adeudará al finalizar la vigencia del crédito. No olvide añadir a la cuota indicada
cualesquiera pagos extraordinarios que deba realizar.
(Si ha lugar) El tipo de interés de [una parte de] este préstamo es variable. Esto
significa que el importe de sus cuotas puede aumentar o disminuir. Por ejemplo, si
el tipo de interés aumentase a [situación descrita en la parte B], sus cuotas podrían
aumentar a [insértese el importe de la cuota correspondiente a esa situación].
(Si ha lugar) El valor del importe que tiene que reembolsar en [moneda nacional del
prestatario] cada [periodicidad de las cuotas] puede variar. (Si ha lugar) Sus pagos
podrían incrementarse hasta [insértese el importe máximo en la moneda nacional
del prestatario] cada [insértese el período]. (Si ha lugar) Por ejemplo, si el valor
del/de la [moneda nacional del prestatario] disminuyera en un 20 % con respecto

21
Si el tipo de interés es variable, la información incluirá:
a) las hipótesis empleadas para el cálculo de la TAE;
b) si procede, los límites aplicables al alza o a la baja; y
c) una advertencia que indique que la variación del tipo puede afectar al nivel efectivo de la TAE.
22
El número de pagos indicado abarcará todo el período de vigencia del crédito.

75
 al/a la [moneda del crédito], tendría usted que pagar [insértese el importe en la
moneda nacional del prestatario] adicionales cada [insértese período]. Sus pagos
podrían incrementarse en una cantidad muy superior a esta.
(Si ha lugar) El tipo de cambio utilizado para la conversión del reembolso en
[moneda del crédito] a [moneda nacional del prestatario] será el publicado por
[nombre del organismo encargado de la publicación del tipo de cambio] el [fecha],
o se calculará el [fecha] utilizando [insértese el nombre del valor de referencia o el
método de cálculo].
(Si ha lugar) [Indicaciones sobre productos de ahorro vinculados, préstamos con
intereses diferidos].

7. (Si ha lugar) Tabla ilustrativa de reembolso23

La siguiente tabla muestra el importe que ha de pagarse cada [periodicidad].
Las cuotas (columna [n.º pertinente]) son iguales a la suma de los intereses
adeudados (columna [n.º pertinente]), si ha lugar, el capital adeudado (columna [n.º
pertinente]) y, si ha lugar, otros costes (columna [n.º pertinente]). (Si ha lugar) Los
costes de la columna «otros costes» corresponden a [lista de costes]. El capital
pendiente (columna [n.º pertinente]) es igual al importe del préstamo que queda por
reembolsar después de cada cuota.
[Tabla]24.

8. Otras obligaciones
Si desea beneficiarse de las condiciones de préstamo descritas en el presente
documento, el prestatario debe cumplir las obligaciones que a continuación se
indican.
[Obligaciones25].
(Si ha lugar) Observe que las condiciones de préstamo descritas en el presente
documento (incluido el tipo de interés) pueden variar en caso de incumplimiento de
las citadas obligaciones.
(Si ha lugar) Tenga en cuenta las consecuencias que puede tener el poner término
más adelante a cualquiera de los servicios accesorios conexos al préstamo.
[Consecuencias].

9. Reembolso anticipado
Este préstamo puede reembolsarse anticipadamente, íntegra o parcialmente.
(Si ha lugar) [Condiciones].

23
Esta sección se incluirá cuando el crédito sea un crédito con intereses diferidos en el que los
intereses adeudados no se reembolsen en su totalidad mediante las cuotas sino que se añadan
al importe pendiente del crédito o cuando el tipo deudor sea fijo durante la vigencia del contrato
de crédito.
24
La tabla que ha de insertarse en esta sección contendrá las siguientes columnas: «calendario de
reembolso» (por ejemplo, primer mes, segundo mes, tercer mes), «importe de la cuota»,
«intereses a abonar en cada cuota», «otros costes incluidos en la cuota» (si procede), «capital
reembolsado en cada cuota» y «capital pendiente después de cada cuota».
25
El prestamista indicará las obligaciones pertinentes, tales como la obligatoriedad de asegurar el
bien, contratar un seguro de vida, domiciliar la nómina o adquirir otro producto o servicio. Para
cada obligación, el prestamista especificará frente a quién se asume esta y en qué plazo debe
satisfacerse. Se especificará la duración de la obligación (por ejemplo, hasta el final del contrato
de crédito). El prestamista especificará, para cada obligación, todos los costes que deba pagar
el prestatario y que no estén incluidos en la TAE.

76
 (Si ha lugar) Comisión de reembolso anticipado: [insértese el importe o, si no es
posible, el método de cálculo].
(Si ha lugar) Si decide reembolsar el préstamo anticipadamente, consúltenos a fin
de determinar el nivel exacto de la comisión de reembolso anticipado en ese
momento.

10. Elementos de flexibilidad

(Si ha lugar) [Información sobre portabilidad o subrogación] Tiene usted la
posibilidad de transferir este préstamo a otro [prestamista] [o] [bien inmueble]:
[Insértense las condiciones].
(Si ha lugar) Este préstamo no puede ser transferido a otro [prestamista] [o] [bien
inmueble].
(Si ha lugar) Otras prestaciones: [insértese una explicación de las prestaciones
adicionales enumeradas en la parte B y, de manera facultativa, cualesquiera otras
prestaciones ofrecidas por el prestamista como parte del contrato de crédito que
no se hayan mencionado en las secciones anteriores].

11. Otros derechos del prestatario

(Si ha lugar) Dispone usted de [duración del período de reflexión] a partir del [inicio
del período de reflexión] para reflexionar antes de comprometerse a suscribir este
préstamo. (Si ha lugar) No puede usted aceptar el contrato de crédito hasta que
haya transcurrido un período de [duración del período de reflexión] a partir del
momento en que el prestamista le entregue el contrato.
(Si ha lugar) Durante un período de [duración del período de desistimiento] a partir
de [inicio del período de disposición del crédito], el prestatario puede ejercer su
derecho a cancelar el contrato de crédito. [Condiciones] [Insértese el
procedimiento].
(Si ha lugar) Si durante ese período compra o vende usted una propiedad
relacionada con el presente contrato de crédito, podría perder su derecho a
cancelar el contrato.
(Si ha lugar) Si decide usted ejercitar su derecho de desistimiento [del contrato de
crédito], no olvide comprobar si quedará o no vinculado por las demás
obligaciones que ha contraído en relación con el préstamo [incluidos los servicios
accesorios asociados al préstamo, contemplados en la sección 8].

12. Reclamaciones
Si tiene una reclamación, diríjase a [insértense los datos del punto de contacto
interno y la fuente de información sobre el procedimiento].
(Si ha lugar) Plazo máximo para la tramitación de la reclamación: [período de
tiempo].
(Si ha lugar) [Si no resolvemos internamente la reclamación a su entera
satisfacción,] puede usted dirigirse a: [insértese el nombre del organismo externo
que se ocupe de las reclamaciones y recursos extrajudiciales] (si ha lugar) o
ponerse en contacto con la red FIN-NET para obtener las señas del organismo
equivalente en su país.

13. Incumplimiento de los compromisos vinculados al préstamo:

consecuencias para el prestatario
[Tipos de incumplimiento].

77
 [Consecuencias financieras y/o jurídicas].
Si tiene dificultades para efectuar sus pagos [periodicidad], póngase en contacto
con nosotros enseguida para estudiar posibles soluciones.
(Si ha lugar) En última instancia, puede ser desposeído de su vivienda si no
efectúa sus pagos puntualmente.

14. (Si ha lugar) Información adicional

(Si ha lugar) [Indicación de la legislación aplicable al contrato de crédito].
(Si el prestamista se propone utilizar una lengua distinta de la lengua de la FEIN)
la información y la documentación contractual se facilitarán en [lengua]. Con su
consentimiento, durante la vigencia del contrato de crédito, nos comunicaremos
con usted en [lengua o lenguas].
[Insértese una declaración sobre el derecho del prestatario a que se le proporcione
u ofrezca, según el caso, un proyecto del contrato de crédito].

15. Supervisor
El supervisor de este prestamista es [denominación y dirección electrónica de la
autoridad o autoridades supervisoras].
(Si ha lugar) El supervisor de este intermediario de crédito es [denominación y
dirección electrónica de la autoridad supervisora].

PARTE B
Se han incluido algunas referencias a pie de página de las indicaciones para
cumplimentar la FEIN que se incluyen en esta parte B. Remitimos al anexo de la Ley
para un mayor detalle.

78
 ANEXO IV

Cálculo de la Tasa Anual Equivalente (TAE)

Resumen del Anexo II de la Ley:

La ecuación que define la tasa anual equivalente (TAE), expresa la equivalencia anual
entre, por un lado, la suma de los valores actualizados de las disposiciones de crédito
y, por otro, la suma de los valores actualizados de los importes de los reembolsos y
pagos de gastos, es decir:

n m'

 C (1 + x)
k =1
k
− tk
= D1(1 + x)− sI
I =1

Donde:

X es la TAE.
m es el número de orden de la última disposición de crédito.
k es el número de orden de una operación de disposición de crédito, por lo que 1 ≤ k
≤ m.
Ck es el importe de la disposición de crédito número k.
tk es el intervalo de tiempo, expresado en años y fracciones de año, entre la fecha de
la primera operación de disposición de crédito y la fecha de cada una de las
disposiciones siguientes, de modo que t1=0.
m’ es el número de orden del último reembolso o pago de gastos.
l es el número de orden de un reembolso o pago de gastos.
DI es el importe de un reembolso o pago de gastos.
sIes el intervalo de tiempo, expresado en años y fracciones de año, entre la fecha de
la primera disposición de crédito y la de cada reembolso o pago de gastos.

Observaciones:

a) Las sumas abonadas por cada una de las partes en diferentes momentos no
son necesariamente iguales ni se abonan necesariamente a intervalos iguales.

b) La fecha inicial es la de la primera disposición de fondos.

c) Los intervalos entre las fechas utilizadas en los cálculos se expresarán en años
o fracciones de año. Un año tiene 365 días (en el caso de los años bisiestos,
366), 52 semanas o 12 meses normalizados. Un mes normalizado tiene
30,41666 días (es decir, 365/12), con independencia de que el año sea bisiesto
o no.

Cuando los intervalos entre las fechas utilizadas en los cálculos no puedan
expresarse como un número entero de semanas, meses o años, se expresarán
como un número entero de uno de tales períodos, combinado con un número
de días. Cuando se utilicen días:

79
 1. se contarán todos los días, incluidos los fines de semana y festivos,
2. el intervalo transcurrido desde la fecha de la disposición de fondos inicial
se computará por períodos normalizados, y después por días,
3. el número de días se obtendrá excluyendo el primer día e incluyendo el
último, y se expresará en años dividiendo el número obtenido por el número
de días del año completo (365 o 366), computado desde el último día hasta
la misma fecha del año anterior,

d) el resultado del cálculo se expresará con una precisión de un decimal como

mínimo. Si la cifra del decimal siguiente es superior o igual a 5, el decimal
precedente se redondeará a la cifra superior.

Algunos de los supuestos adicionales contemplados en la Ley para el cálculo

se la TAE

1) Si el contrato de crédito da al consumidor libertad de disposición de los fondos,

se considerará que el consumidor ha dispuesto del importe total del crédito
inmediata y totalmente.
2) Si el contrato de crédito dispone diferentes formas de disposición de fondos con
diferentes gastos o tipos deudores, se considerará que se dispone del importe
total del crédito al tipo deudor y con los gastos más elevados aplicados a la
categoría de transacción más comúnmente utilizada en ese tipo de contrato de
crédito.
3) Si el contrato de crédito da al consumidor libertad de disposición de fondos en
general, pero impone, entre las diferentes formas de disposición de fondos, una
limitación respecto del importe del crédito y del período de tiempo, se
considerará que del importe del crédito se ha dispuesto en la fecha más
temprana prevista en el contrato de crédito y con arreglo a dichos límites de
disposición de fondos.
4) Si se ofrecen por un período o importe limitados diferentes tipos de interés y
gastos, se considerará que el tipo de interés y los gastos son los más elevados
durante toda la vigencia del contrato de crédito.
5) Si todavía no se ha acordado el importe máximo aplicable al crédito, se
presumirá que es de 170.000 €.
6) En el caso de una posibilidad de descubierto, se considerará que se ha
dispuesto del importe del crédito en su totalidad y por toda la duración del
contrato de crédito.
7) En el caso de un préstamo puente, se considerará que se ha dispuesto del
importe del crédito en su totalidad y por toda la duración del contrato de crédito.
Si la duración del contrato de crédito no se conoce, la tasa anual equivalente se
calculará basándose en el supuesto de que la duración del crédito es de 12
meses.

80
 ANEXO V

Cuadro resumen de los principales cambios de la Ley reguladora de los contratos de

crédito inmobiliario

Fase Hipoteca Comisión de

Papel del Notario Venta cruzada Cláusula suelo
precontractual Multidivisa apertura
ANTES DE

Se ofrecen Comisión por

LA LEY

Sin derecho a
productos ligados gastos de estudio, Permitidas, si son
Sin regular Dar fe exigir el cambio de
a la hipoteca como tramitación, pactadas
divisa
los seguros concesión, etc.

Asesorar sin Derecho a cambiar

DE LA LEY
DESPUÉS

El banco debe dar

cargo antes por la divisa de Prohibida. Aunque Si se pacta, una
información
Eliminar cláusulas sus ingresos o la se permite la venta única comisión de Prohibidas
detallada 10 días
abusivas de su país de combinada apertura
antes de la firma
Dar fe residencia

Cláusula
Conversión de Condiciones de la Amortización Intereses de
Reparto de gastos vencimiento
tipo variable a fijo Subrogación anticipada demora
anticipado
ANTES DE

Comisión de
LA LEY

Ejecución posible
desestimiento
Negociable Sin incentivos Negociables Negociable con 3 cuotas
(0,5%) y otra de
impagadas
compensación

Comisiones
El banco paga Se puede cambiar 12 cuotas de
DE LA LEY
DESPUÉS

máximas en
todos los costes e pagando el 0,15% Los costes se impago o 3%,
función del capital
impuestos, antes de tres reparten entre los Interés más 3% 15 cuotas o 7%
reembolsado,
excepto la años. Después bancos Primera mitad o
distinta si han
tasación. nada. segunda del plazo
pasado 3 o 5 años
 Módulo 4

EL PROCESO DE
ADQUISICIÓN DE
INMUEBLES
Índice de contenidos
0. Objetivo ................................................................................................................... 3
1. Introducción ............................................................................................................. 3
2. Verificaciones previas ............................................................................................. 9
3. Contrato de reserva y anticipo............................................................................... 12
La promesa de compraventa. ........................................................................... 12
El contrato de arras........................................................................................... 13
La opción de compra ........................................................................................ 14
4. Contrato de compraventa ...................................................................................... 15
Obligaciones del vendedor ............................................................................... 22
Obligaciones del comprador ............................................................................. 26
5. Financiación .......................................................................................................... 27
6. Inscripciones registrales ........................................................................................ 31
7. Impuestos, tasas y gastos ..................................................................................... 32
En la compra ..................................................................................................... 32
Mientras se posea el inmueble ......................................................................... 36
En la venta ........................................................................................................ 37

2
0. Objetivo
Proporcionar un conocimiento y una comprensión adecuados del proceso de
adquisición de bienes inmuebles.

1. Introducción
La adquisición de una vivienda es posiblemente la inversión más importante que hace
una persona en su vida, que corresponde además a una necesidad básica que incluso
está amparada por nuestra Constitución, que en su artículo 47 señala.

“Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y

adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias
y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho,
regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para
impedir la especulación.

La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción

urbanística de los entes públicos.”

También señala nuestra Constitución que las Comunidades Autónomas podrán

asumir competencias en diversas materias, entre las que se encuentra la ordenación
del territorio, urbanismo y vivienda.

Señalemos, sin embargo que el concepto de vivienda no es un concepto inequívoco.

Así encontramos amplias referencias a conceptos como uso residencia, domicilio,
domicilio familiar, vivienda habitual, segunda residencia y alguno más.

El Diccionario de la Real Academia de la Lengua nos define la vivienda como “lugar

cerrado y cubierto construido para ser habitado por personas” Más concreta es la
definición de residencia habitual que encontramos en el IRPF:

Se entenderá que el contribuyente tiene su residencia habitual en territorio

español cuando se dé cualquiera de las siguientes circunstancias:

1ª Que permanezca más de 183 días, durante el año natural, en territorio

español.

2ª Que radique en España el núcleo principal o la base de sus actividades

o intereses económicos, de forma directa o indirecta

3
Evidentemente, para cumplir con su función una vivienda no necesariamente debe ser
propiedad de la persona o personas que la ocupan, ya que también existe el alquiler
de las mismas, incluso su usufructo1. De la misma manera que para ser propietario no
es absolutamente necesario haberla adquirido, ya que la propiedad puede haber
tenido su origen en una donación, una sucesión hereditaria o una permuta. Aquí nos
centraremos en la adquisición.

En este punto, conviene hacer una referencia a las viviendas de protección oficial
(VPO), uno de los tipos de inmueble considerado protegido al haber llegado a un
acuerdo la Administración del lugar donde radica la vivienda, con el promotor para
establecer una serie de limitaciones en cuanto a dimensiones y precio. En función del
tipo de protección que tenga la vivienda, quedará establecido un precio de venta
máximo para la misma, y se limitará el nivel de renta de la persona que quiera optar a
comprarla.

En cuanto al precio, este será menor que el que tendría una vivienda en el mercado
libre en un mismo entorno y con similares características. En cuanto a las
dimensiones, en general la superficie de las VPO no supera los 90 m2, aunque si está
destinada la vivienda para personas con discapacidad o movilidad reducida, puede
llegar a tener 108 m2 de superficie y, si es para familias numerosas, 120 m2.

La principal ventaja de las VPO es el precio (que está tasado), en comparación con
viviendas de similares características y localización. Además, pueden existir otras
posibles ayudas, en función de la comunidad, como facilitar la tramitación de la
hipoteca, ayudas para la entrada, o incluso alguna ventaja fiscal.

El principal inconveniente es que no se puede vender libremente la vivienda durante

el plazo que se haya señalado como protegida, una media de 10 años con alguna
excepción. Mientras la vivienda esté calificada como protegida el precio de venta está
limitado, y regulado.

En general, la compra de la vivienda puede ser obra nueva o vivienda usada (de
segunda mano) Las principales diferencias son fiscales (ver último apartado de esta
módulo) y administrativas. En el caso de vivienda nueva es necesario obtener la
cédula de habitabilidad.

La cédula de habitabilidad es el documento que acredita que una vivienda cumple los
requisitos de habitabilidad y solidez fijados legalmente y que es apta para ser
destinada a residencia humana. En alguna comunidad se ha suprimido la misma por
otro tipo de trámite análogo.

La cédula de habitabilidad es obligatoria, no solo para vender una vivienda, si no

también para alquilarla. Hay dos tipos de cédula de habitabilidad: de primera
ocupación: para viviendas nuevas o como resultado de una gran rehabilitación, y de
segunda ocupación: para vivienda usada o preexistente. La caducidad de la cédula
de habitabilidad es la siguiente:

1
Derecho por el que una persona puede usar los bienes de otra (en este caso la vivienda) y disfrutar
de sus beneficios, con la obligación de conservarlos y cuidarlos como si fueran propios.

4
 • Primera ocupación en el caso de viviendas nuevas: 25 años.
• Primera ocupación por rehabilitación: 15 años.
• Segunda ocupación: 15 años.

Señalemos también, el denominado seguro decenal de daños a la construcción, La

ley de ordenación de la edificación (LOE) publicada en 1999, tiene por objeto regular
en sus aspectos esenciales el proceso de la edificación, estableciendo las
obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en dicho proceso, así
como las garantías necesarias para el adecuado desarrollo del mismo, con el fin de
asegurar la calidad mediante el cumplimiento de los requisitos básicos de los edificios
y la adecuada protección de los intereses de los usuarios.

En este caso, la cobertura debe ser:

a) Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o
defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los
muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan
directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o
defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen
el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.

Por otro lado, se consideran también como inmuebles para uso residencial aquellos
elementos tales como trasteros, garajes, y cualesquiera otros que sin constituir
vivienda como tal cumplen una función doméstica2.

Señalemos también, que la Ley Hipotecaria señala en su artículo 21.3 que:

“En las escrituras de préstamo hipotecario sobre vivienda deberá constar

el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se
hipoteque. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que en el momento de
la ejecución judicial del inmueble es vivienda habitual si así se hiciera
constar en la escritura de constitución.”

En otros módulos del programa comentamos la protección que supone la labor de

asesoramiento del notario y la función del Registro de la Propiedad, aunque ambos
aspectos no son imprescindibles para adquirir la propiedad de una vivienda. Nos
remitimos a los módulos correspondientes para su detalle.

Pero hemos comentado que la adquisición no es el único proceso por el cual se pasa
a tener la propiedad de un inmueble. Por ejemplo la donación, en la que se establece
un contrato a título gratuito entre el donante y donatario por el cual se cede la
propiedad. Debe hacerse en escritura pública, en la que se puede recoger también la
aceptación del donatario (la aceptación puede hacerse en escritura separada) En
cualquier caso, para que surta efectos la aceptación debe hacerse en vida del
donante, al cual se le debe notificar.

2
Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Articulo 2 a).

5
Otra posibilidad de ser propietario de un inmueble es a través de la sucesión
hereditaria, al aceptar el legatario una herencia testada o, en el caso de una herencia
sin testar, como heredero forzoso. En ambos casos a título gratuito como la donación.

Una tercera posibilidad de acabar siendo propietario de un inmueble es la permuta

inmobiliaria, que difiere de la compraventa en la no existencia de un precio. También
difiere de la compraventa, en que los propietarios finales de los inmuebles están
definidos previamente, no siendo así en la compraventa en que cualquiera puede
adquirir el inmueble.

Finalmente, otra posibilidad es el caso de subasta de inmuebles en un proceso

ejecución inmobiliaria. Especialmente relevante en el caso de las entidades
financieras, o de sus empresas tenedoras de inmuebles. En estos casos, el título de
propiedad es expedido por el letrado de la Administración de Justico del Juzgado que
haya llevado el proceso de ejecución. Dicho documento posibilitará la inscripción en
el registro de la propiedad a favor del adjudicatario del domino, aunque no se haya
producido aún la entrega.

Otro aspecto relevante en el proceso de adquisición de inmuebles, lo constituyen los

agentes inmobiliarios, los profesionales que ofrecen sus servicios de mediación,
asesoramiento y gestión en apoyo de las transacciones inmobiliarias. No existe una
regulación legal significativa de dicha actividad3, aunque hay diversas normas
autonómicas, ni es obligatorio el estar colegiado (salvo en Catalunya)
Tradicionalmente, se reconoce su intervención en las siguientes actividades:

• Compraventa de fincas rústicas y urbanas

• Permutas
• Crédito con garantía hipotecaria
• Alquileres y arrendamientos urbanos
• Traspasos
• Asesoramiento

Un aspecto relevante de la relación con los agentes lo constituye el contrato de

agencia, por el cual el agente, sea persona física o jurídica, se obliga frente al cliente
a promover actos u operaciones mercantiles, por cuenta ajena y como intermediario.
El resultado y el riesgo de estas operaciones corren por cuenta del cliente. Al ser el
contrato de agencia mercantil muy genérico, y no existir una regulación específica
para la intermediación inmobiliaria, en ocasiones se producen desajustes en la
relación entre el agente y su cliente.

3
La Ley 10/2003 de medidas urgentes de liberalización en el sector inmobiliario y transportes,
establece en su artículo tres que la actividad podrá ser desarrollada por:
a) Por los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria conforme a los requisitos de cualificación
profesional contenidos en su propia normativa específica.
b) Por personas físicas o jurídicas sin necesidad de estar en posesión de título alguno, n de
pertenencia a ningún colegio oficial, sin perjuicio de los requisitos que, por razones de
protección a los consumidores, establezca la normativa reguladora de esta actividad.

6
Otro colectivo, este si ampliamente regulado4 es el de los intermediarios financieros
que prestan sus servicios para la celebración de préstamos y créditos, sean
hipotecarios o no, y que están no cubiertos por la Ley 5/2019, reguladora de los
contratos de crédito inmobiliario.

Además de los requisitos de registro de la entidad y de transparencia en relación con

los contratos y los precios, las empresas de intermediación deberán contratar un
seguro de responsabilidad civil con entidad autorizada, o un aval bancario que cubra
las responsabilidades en que pudieran incurrir frente a los consumidores por los
perjuicios derivados de la realización de los servicios propios de la actividad de
intermediación o concesión de préstamos o créditos hipotecarios.

Son intermediarios de préstamos o créditos independientes las empresas que, sin

mantener vínculos contractuales que supongan afección con entidades de crédito o
empresas que comercialicen créditos o préstamos, ofrezcan asesoramiento
independiente, profesional e imparcial a quienes demanden su intervención para la
obtención de un crédito o préstamo.

La ley contempla diversas obligaciones para las entidades respecto a Información que
se debe facilitar de la empresa, la información precontractual y sobre el contrato.
Adicionalmente en la actividad de intermediación se deberá tener en cuenta que:

1. Las empresas que trabajen en exclusiva para una o varias entidades de

crédito u otras empresas no podrán percibir retribución alguna de los
clientes.
2. Las empresas independientes sólo podrán percibir retribución cuando se
haya pactado el importe de la remuneración mediante documento en
papel u otro soporte duradero.
3. Se prohíbe a las empresas percibir de los consumidores el precio o los
fondos que constituyan el contrato principal.
4. Las empresas independientes están obligadas a seleccionar entre los
productos que se ofrecen en el mercado los que mejor se adapten a las
características que el consumidor les haya manifestado, presentándoles,
al menos, tres ofertas vinculantes de entidades de crédito u otras
empresas sobre cuyas condiciones jurídicas y económicas asesorará al
consumidor.
5. Las empresas, en la actividad de intermediación, están obligadas, en
todo caso, a prestar al consumidor la información que resulte exigible
por la normativa específica sobre el contrato o contratos de préstamo o
crédito que ofrezcan al consumidor.

El adquirir un inmueble en nuestro país, constituye un proceso que consta de diversas

fases y que, no sólo desde una perspectiva legal, convienen tener presente.

Durante una primera fase no hablamos propiamente de adquisición, sino más bien de
una fase previa a la misma. Supone tres actuaciones que, en función del objetivo de
adquisición y su situación pueden ser, más o menos complejas:
4
Ley 2/2009 por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos
hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito.

7
 • Diligencias con respecto a la propiedad – Verificar el registro y titularidad de
la finca. Comprobar ubicación, tamaño, potenciales servidumbres, y que se
trata de un inmueble libre de deudas.

• Llegar a un acuerdo con la propiedad en cuanto a los términos de la

transacción – Establecer un contrato de reserva o anticipo o de reserva y
anticipo que manifieste la intención explícita de que se llegue a realizar la
compraventa.

• Estructurar la financiación – Aportar los medios propios y ajemos para hacer

posible financiar la operación. No es aventurar demasiado, decir que puede ser
un proceso largo y complejo en función de las circunstancias de cada
operación. No es lo más frecuente disponer de la totalidad de los recursos para
adquirir un inmueble pagando al contado.

En el caso de solicitar un préstamo hipotecario, el banco recibirá el acuerdo

previo alcanzado con la propiedad, procederá a tasar la finca, y si considera
adecuada la operación ofrecerá unas condiciones a negocia. De llegar a buen
término la negociación, ya se está en disposición de pasar a la siguiente fase.

En una segunda fase, hablamos propiamente de la transferencia de la propiedad.

Esta segunda fase tiene que ver con todo aquello relacionado con la transferencia de
la propiedad de servicios y de varias utilidades, así como el registro de la misma.

• Escritura notarial de compraventa - La transferencia de la propiedad queda

certificada ante notario. Con la documentación adecuada por cada parte, el
contrato es firmado y autorizado por el notario.

• Registro – Previa comprobación de haber satisfecho los impuestos y tasas

correspondientes, el Registrador dela propiedad procederá a inscribir la
transacción en el registro, siendo a partir de este momento el comprador el que
pasa a ser definitivamente propietario del inmueble.

Veamos en detalle las particularidades de cada una de estas fases, si bien en muchos
casos, profundizaremos en otros módulos del programa respecto a las mismas.

8
2. Verificaciones previas
Antes de asumir cualquier compromiso por parte del comprador (incluso un contrato
privado) es imprescindible comprobar algunos aspectos relacionados con el inmueble
objeto del interés.

Las diversas verificaciones requieren diversas gestiones a realizar en distintos

ámbitos, empezando por el Registro de la Propiedad.

Registro de la propiedad
Una primera verificación es comprobar la situación registral solicitando al Registro de
la Propiedad de que se trate una certificación registral (también puede ser útil una
nota simple aunque supone una menor garantía) Concretamente, se trata de
comprobar que el inmueble está inscrito a nombre del vendedor y que la finca está
libre de cargas, que o tiene embargos o hipotecas.

La certificación registral es un documento público, firmado por el registrador, que da

fe del contenido del registro y que sirve para acreditar todo lo relativo a la misma que
conste en el registro. Sirve para hacer valer y probar los derechos frente a terceras
personas, físicas, jurídicas, tribunales e instituciones y organismos públicos y es,
legalmente, el único medio para ello.

La certificación más usual en la práctica es la que se conoce como “de dominio y

cargas” o simplemente “certificación de la finca”.

Certificación de dominio y cargas

Comprende los datos vigentes en cuanto a la descripción completa de la finca, su
propietario o propietarios, los derechos que puedan haberse constituido sobre la
propiedad, como el arrendamiento, el usufructo o el uso, y las cargas que pesen sobre
la finca, (hipotecas, embargos, servidumbres, afecciones fiscales, etc.), o bien la
circunstancia de estar libre de ellas.

También puede pedirse la certificación para saber si un documento se ha presentado

o no en el registro, aunque aún no esté practicada la inscripción, y su contenido
esencial.

Una categoría especial de certificación es la que se expide en virtud de mandamiento

judicial o administrativo en los procedimientos de ejecución por impago de deudas,
que produce importantes efectos jurídicos, como advertir de la posible subasta de la
finca a los interesados en contratar con el dueño o a los titulares de derechos que
accedan al registro después de haberse iniciado el procedimiento.

Puede solicitarse asimismo una certificación literal o transcripción completa de uno o

varios asientos o inscripciones del historial de una finca.

9
Nota simple registral
Es también un documento expedido por el Registro de la Propiedad que informa sobre
quién es la persona propietaria del inmueble, las posibles cargas o gravámenes
asociados y las limitaciones de uso que pueda tener. Es un documento meramente
informativo, sin la consideración jurídica de documento público.

Ambos documentos se pueden pedir directamente en el Registro o bien de forma

telemática a través del portal web del Colegio de Registradores (en este caso, es
necesario ser usuario abonado o identificarse mediante firma electrónica).

Impuesto sobre los bienes inmuebles

Se debe comprobar asimismo en el Ayuntamiento correspondiente que no existe
pendiente de pago ningún recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)
correspondiente a años anteriores.

Por otro lado, es totalmente factible pactar en la escritura pública de compra venta
cualquier forma de pago del impuesto, si bien no surte efecto alguno frente a la
Administración, ya que el obligado al pago del impuesto será siempre quien fuera
propietario de la finca el primer día del año fiscal.

Cuotas de la comunidad de propietarios

Se debe comprobar que el vendedor está al corriente de pago delas cuotas de la
comunidad de `propietarios si se trata de una vivienda que forma parte de una
comunidad en régimen de propiedad horizontal. El certificado será emitido por el
secretario de la comunidad.

El notario normalmente solicitará al vendedor que presente en el momento de la firma

de la escritura el certificado que pruebe la inexistencia de cuotas impagadas, o en su
caso, el importe de la deuda pendiente de pago.

Arrendamientos
También es conveniente comprobar que el inmueble no está previamente arrendado.
A este respecto, conviene recordar que, de existir un contrato, este seguirá su curso
hasta su vencimiento, con las prórrogas que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
establezca.

Asimismo, conviene saber que la ley establece los derechos de tanteo y retracto, es
decir que el inquilino puede adquirir, siguiendo el procedimiento establecido, la
propiedad pagando al vendedor el mismo precio pactado con el comprador.

10
Otras comprobaciones
En función de la situación del inmueble conviene comprobar si existen cargas
urbanísticas. Sería el caso de una finca de reciente urbanización, ya puede ser que
exista alguna carga que puede comprobarse en el Registro de la Propiedad o en el
ayuntamiento. Por ejemplo, puede existir la obligación de pagar el coste de las obras
de urbanización o de ceder una superficie determinada de terreno para
equipamientos. El promotor debe hacerse cargo de estos costes, pero en caso de
incumplimiento, el ayuntamiento podría llegar a embargar la finca.

En el caso de reciente construcción, debe comprobarse que la misma cuenta con la

oportuna licencia de obras otorgada por el ayuntamiento, lo que supone su legalidad.

Otro documento a revisar puede ser los estatutos de la comunidad, si es el caso de

estar en régimen e propiedad horizontal. No es infrecuente encontrar dentro de estas
normas limitaciones en el uso, así como peculiaridades en la forma de contribuir a los
gastos comunes y al mantenimiento del edificio.

Finalmente, es conveniente obtener la cédula de habitabilidad y licencia de primera

ocupación, que acreditan respectivamente que la finca reúne los requisitos necesarios
exigidos por la ley para ser habitable y que se han cumplido las condiciones incluidas
en la licencia de construcción. El primer documento se expide por el órgano
administrativo que detenta las competencias en materia de vivienda, y la licencia de
primera ocupación por el ayuntamiento del lugar donde radique la finca.

11
3. Contrato de reserva y anticipo
Muchos son los nombres, arras, señal, reserva, pago a cuenta, etc. utilizados para
definir uno de los actos preparatorios de una compraventa. Partiendo de un acuerdo
previo y, tras múltiples trámites, se pretende que dicho acuerdo derive en el pago de
la cantidad acordada y la entrega de la propiedad. Entre estos preacuerdos
señalamos:

• La promesa de compraventa.
• El contrato de arras
• La opción de compra

La promesa de compraventa.

El contrato de promesa de compraventa de inmuebles, es aquel en el que las partes

(comprador y vendedor) comprometen mutuamente a la firma del contrato de
compraventa en un futuro que se determina en el acuerdo inicial. En nuestro país
viene recogido en el Código civil: “La promesa de vender o comprar, habiendo
conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar
recíprocamente el cumplimiento del contrato.”5 Es decir, el contrato obliga a ambas
partes a cumplirlo.

Este contrato es bastante habitual y además encaja en determinadas circunstancias

en las que la operación de compraventa no pueda cerrarse directamente, pese a que
las partes así lo deseen. Sería el caso de requerir más tiempo para obtener la
documentación necesaria para formalizar la operación, o la necesidad de realizar
trámites previos (aceptación de una herencia y cambio de titularidad, por ejemplo) Por
otro lado, la causa puede ser simplemente, que convenga a ambas partes retrasar la
firma del contrato definitivo.

El contenido del contrato es libre y queda a la voluntad de las partes, si bien es

recomendable que, como mínimo, figure: el nombre e identificación de comprador y
vendedor, los datos de la vivienda, el precio de la compraventa y la fecha o el plazo
en el que las partes esperan firmar el contrato definitivo.

Ya hemos mencionado que el contrato obliga a ambas partes, así, de no llevarse a

cumplimiento, la parte que incumpliera el acuerdo pude ser objeto de una demanda
por daños y perjuicios. Para prevenir esta situación, una alternativa es la de
acompañar la promesa con otra figura previa al contrato de compraventa, como es el
contrato de arras.

5
Artículo 1451 del Código Civil

12
El contrato de arras

El contrato de arras o señal, también conocido como anticipo, es un contrato de

compraventa en el que el comprador anticipa una cantidad de dinero del total
estipulado, mencionando explícitamente que constituye arras o señal del acuerdo.
Viene regulado en el artículo 1454 del Código Civil:

“Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá

rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor
a devolverlas duplicadas”

Por lo tanto, el contrato de arras determina las posibles consecuencias del

incumplimiento de la promesa de compraventa.

Por otro lado, no se debe confundir con el contrato de arras con el concepto de simple
anticipo de una parte del precio de venta, ya que en este último caso se puede
rescindir unilateralmente el contrato.

Si bien no existe otra referencia a las arras en el CC, la jurisprudencia atendiendo a la

complejidad del tema y a las diferentes funciones que pueden realizar ha dado en
determinar tres tipos de arras:

• Confirmatorias – Parte de pago del precio total. Si una de las partes no

cumple, la otra puede exigirle el cumplimiento del contrato o su resolución y la
indemnización de los daños y perjuicios ocasionados. No faculta el
desistimiento de cumplir el contrato.

• Penitenciales – Cantidad que perderá el comprador o deberá devolver

dobladas el vendedor en caso de que no se realice la compraventa. Son las
previstas en el CC

• Penales – Cantidad que perderá el comprador, actuando como garantía de

cumplimiento del contrato. No obstante, el comprador no se desliga de la
obligación incumplida, que puede ser exigida coactivamente. A diferencia de
las arras penitenciales, el vendedor no podrá desistir del contrato.

Percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción.

La Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación
(LOE), regula la percepción durante la construcción, de cantidades a cuenta del precio
de la compraventa. Se establece que las personas físicas y jurídicas que promuevan
la construcción de toda clase de viviendas, incluidas las que se realicen en régimen
de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa, y que pretendan obtener de los
adquirentes entregas de dinero para su construcción, deberán cumplir las condiciones
siguientes:

a) Garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución

de las cantidades entregadas más los intereses legales, mediante

13
 contrato de seguro de caución suscrito con entidades aseguradoras
debidamente autorizadas para operar en España, o mediante aval
solidario emitido por entidades de crédito debidamente autorizadas, para
el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el
plazo convenido para la entrega de la vivienda.

b) Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de

entidades de crédito en las que habrán de depositarse en cuenta
especial, con separación de cualquier otra clase de fondos
pertenecientes al promotor (…)

La garantía incluye las cantidades aportadas por los adquirentes, los impuestos
aplicables, más el interés legal del dinero. Las garantías se cancelan en el momento
de expedir la cédula de habitabilidad, la licencia de primera ocupación o el documento
equivalente que faculten para la ocupación de la vivienda por el órgano administrativo
competente, y acreditada por el promotor la entrega de la vivienda al adquirente.

La opción de compra

Un contrato de opción de compra sobre un bien inmueble es un contrato en virtud del

cual el propietario o propietarios otorgan a otra parte el derecho (no la obligación) a
poderlo comprar bajo ciertas condiciones acordadas. Así, el concedente del derecho
de opción (vendedor) queda obligado a vender, mientras que el optante (comprador)
podrá decidir si compra o desiste de ello.

Por el mismo acuerdo, el potencial comprador entrega una cantidad de dinero al

vendedor (llamada prima de la opción), que de realizarse el contrato será considerado
como un anticipo y en consecuencia descontado del precio. Si se renuncia a la
compra y el contrato no se celebra el potencial comprador perderá dicho importe.

El contrato de opción de compra viene regulado en el Reglamento Hipotecario (RH)

en el artículo 14:

“Será inscribible el contrato de opción de compra o el pacto o estipulación

expresa que lo determine en algún otro contrato inscribible, siempre que
además de las circunstancias necesarias para la inscripción reúna las
siguientes:

Primera. Convenio expreso de las partes para que se inscriba.

Segunda. Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el
que se hubiere convenido para conceder la opción.
Tercera. Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de
cuatro años.”6

6
Especial mención se debe hacer en nuestro país a la existencia de algunas particularidades
autonómicas. Por ejemplo, el Código Civil de Catalunya (CCC) establece que la duración del derecho
real de opción puede constituirse por un tiempo máximo de diez años (Artículo 568-8)

14
La opción de compra debería inscribirse en el Registro de la Propiedad para su
completa eficacia, y para surtir efectos frente a terceros que hayan podido inscribir su
derecho posterior sobre el inmueble en que recae la opción.

Mención especial merece el contrato de opción de compra incluido en un contrato de

alquiler. En el mismo artículo el RH establece que en el arriendo con opción de compra
la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquél, pero caducará
necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento.

4. Contrato de compraventa
El Código Civil define el contrato de compra venta como aquel por el que uno de los
contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un
precio cierto, en dinero o signo que lo represente.

Es decir, se traslada la posesión de un bien determinado a cambio de algo (de dinero

generalmente). Es decir, el contrato de compraventa supone la trasmisión del dominio
sobre un bien, lo cual supone la posesión del mismo por parte del vendedor.

Para ello es necesario que nuestro ordenamiento reconozca el derecho de propiedad

como hace nuestro Código Civil: “la propiedad es el derecho de gozar y disponer de
una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes”7

Este reconocimiento de la propiedad viene protegido por nuestra Constitución, que en

su artículo 33 establece:

1. Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia.

2. La función social de estos derechos delimitará su contenido, de

acuerdo con las leyes.

3. Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa
justificada de utilidad pública o interés social, mediante la
correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por
las leyes.

También establece el CC que, si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes

compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado
posesión de ella con buena fe, si fuere mueble. Si fuere inmueble, la propiedad
pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro8.

7
CC artículo 348
8
CC artículo 1473

15
Cosa distinta a la propiedad es el usufructo que da derecho a disfrutar los bienes
ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de
su constitución o la ley autoricen otra cosa. Además, El propietario de bienes en que
otro tenga el usufructo podrá enajenarlos, pero no alterar su forma ni sustancia, ni
hacer en ellos nada que perjudique al usufructuario.

Así, el propietario (denominado nudo propietario) puede vender el bien, gravarlo (con
servidumbre o hipoteca) hacer obras y mejoras, siendo su obligación el pago de las
contribuciones durante el usufructo.

El usufructo se extingue:

• Por muerte del usufructuario.

• Por expirar el plazo por el que se constituyó, o cumplirse la condición resolutoria
consignada en el título constitutivo.
• Por la reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona.
• Por la renuncia del usufructuario.
• Por la pérdida total de la cosa objeto del usufructo.
• Por la resolución del derecho del constituyente.
• Por prescripción.

Por otro lado, la propiedad tiene sus limitaciones y sus servidumbres. Con respecto a
las limitaciones, ya hemos visto que el CC y la misma Constitución establecen
limitaciones surgidas del sentido social que la propiedad debe cumplir. Pueden ser las
que surgen del abuso del derecho, los actos de emulación, etc.; las llamadas
limitaciones legales o por razón del interés social, en las que cabría distinguir las
limitaciones de utilidad pública o servidumbres legales y todas aquellas limitaciones
de utilidad privada, como son las relaciones de vecindad y los tanteos y retractos
legales, así como también las que establezca el transmitente a través de las
prohibiciones de disponer o enajenar.

La servidumbre es un tipo de derecho real impuesto sobre un inmueble en beneficio

de otro perteneciente a distinto dueño. Viene regulado también en el Código Civil9 El
inmueble que la sufre, se llama predio sirviente, el que a cuyo favor está constituida
se llama predio dominante.

Las servidumbres se pueden clasificar:

Por su ejecución
• Continuas – Aquellas cuyo uso es continuo sin que exista un hecho actual del
hombre, por ejemplo el paso de aguas.
• Discontinuas – Las que requieren del hecho actual del hombre para ser
ejercidas, por ejemplo el tránsito

9
CC Título VII De las servidumbres. Artículos 530 a 604

16
Por su naturaleza
• Prediales – Aquellas que se hacen en beneficio de otro inmueble.
• Personales – Constituidas en beneficio de una o más personas o de una
comunidad.

Por su visibilidad
• Aparentes – Las que se anuncian y están continuamente a la vista por signos
exteriores, que revelan el uso y aprovechamiento de las mismas.
• No aparentes – Las que no presentan indicio alguno exterior de su existencia.

Por su contenido
• Positivas – La que impone al dueño del predio sirviente la obligación de dejar
hacer alguna cosa o de hacerla por sí mismo
• Negativas – La que prohíbe al dueño del predio sirviente hacer algo que le
seria lícito sin la servidumbre.

Por su origen
• Legales o voluntarias – Establecidas por la ley o por normas del ordenamiento
jurídico
• Voluntarias – Establecidas por la voluntad de los propietarios.

En cuanto a la forma de constituir una servidumbre, puede ser de diversos orígenes,

el primero legalmente, por ejemplo:

“Los predios inferiores están sujetos a recibir las aguas que, naturalmente
y sin obra del hombre, descienden de los predios superiores, así como la
tierra o piedra que arrastran en su curso.

Ni el dueño del predio inferior puede hacer obras que impidan esta
servidumbre, ni el del superior obras que la graven”10

También se pueden constituir por negociación entre las partes, o por usurpación (Las
servidumbres continuas y aparentes se adquieren en virtud de título o por prescripción
de veinte años11) también las denominadas por signo aparente, cuya complejidad
excede el propósito de estas notas.

Las servidumbres también pueden extinguirse por diversas razones:

• Por reunirse en una misma persona la propiedad del predio dominante y la del
sirviente.

10
CC artículo 552
11
CC artículo 537

17
 • Por el no uso durante veinte años.

• Cuando los predios vengan a tal estado que no pueda usarse de la

servidumbre; pero ésta revivirá si después el estado de los predios permitiera
usar de ella, a no ser que cuando sea posible el uso, que haya prescrito.

• Por llegar el día o realizarse la condición, si la servidumbre fuera temporal o

condicional.

• Por la renuncia del dueño del predio dominante.

• Por la redención convenida entre el dueño del predio dominante y el del

sirviente.

Respecto a la propiedad de bienes inmuebles, ya hemos dicho en otros apartados que

puede referirse a la propiedad rústica o urbana. Nos remitimos a los apartados
oportunos para este tema en referencia a la clasificación del suelo, así como a los
aspectos derivados.

En la civilización actual, en nuestro entorno los contratos constituyen un elemento que

está presente constantemente y regula multitud de relaciones. Cualquiera puede
comprar o vender algo, o alquilar, o contratar un servicio, suscribir un préstamo o
efectuar un depósito bancario. El contrato de compraventa quizás sea el contrato más
importante y el más frecuente en la vida diaria y en el desarrollo económico de nuestra
sociedad. Históricamente, se remonta a épocas pretéritas y no se puede discutir su
incidencia en múltiples acontecimientos a lo largo del tiempo. Hoy en día, no cabe
duda de que, desde un punto de vista económico, la compraventa constituye uno de
los principales factores de la vida económica actual.

Nuestro Código Civil, que dedica el Título VI al contrato de compra y venta, define el
concepto de compraventa como:

“Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a

entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto,
en dinero o signo que lo represente.12

Más adelante señala que la venta se deberá realizar entre comprador y vendedor, y
será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en
el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado. La promesa de vender o
comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los
contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato.

El contrato de compraventa tiene las siguientes características:

a) Es un contrato bilateral que genera obligaciones para los dos contratantes,

además de obligaciones que son recíprocamente interdependientes.

12
CC artículo 1445

18
 b) Es un contrato oneroso, porque hay un intercambio de prestaciones.

Señalemos que el contrato en sí, no transmite la propiedad, origina la obligación de

entregar la cosa pero no convierte al comprador en propietario.

En toda compraventa hay dos sujetos: el comprador y el vendedor, que pueden ser
personas físicas y personas jurídicas.

Los cónyuges pueden libremente venderse bienes entre ellos y en general, pueden
celebrar el contrato de compra y venta todas las personas, salvo algunas que nuestro
Código Civil menciona expresamente:

No podrán adquirir por compra, aunque sea en subasta pública o judicial, por sí ni por
persona alguna intermedia:

1. Los que desempeñen algún cargo tutelar, los bienes de la persona o personas
que estén bajo su guarda o protección.

2. Los mandatarios, los bienes de cuya administración o enajenación estuviesen

encargados.

3. Los albaceas, los bienes confiados a su cargo.

4. Los empleados públicos, los bienes del Estado, de los Municipios, de los
pueblos y de los establecimientos también públicos, de cuya administración
estuviesen encargados. Esta disposición regirá para los Jueces y peritos que
de cualquier modo intervinieren en la venta.

5. Los Magistrados, Jueces, individuos del Ministerio Fiscal, Secretarios de

Tribunales y Juzgados y Oficiales de Justicia, los bienes y derechos que
estuviesen en litigio ante el Tribunal, en cuya jurisdicción o territorio ejercieran
sus respectivas funciones, extendiéndose esta prohibición al acto de adquirir
por cesión. Se exceptuará de esta regla el caso en que se trate de acciones
hereditarias entre coherederos, o de cesión en pago de créditos, o de garantía
de los bienes que posean.

La prohibición se extiende a Abogados y Procuradores respecto a los bienes y

derechos que fueren objeto de un litigio en que intervengan por su profesión y oficio

El objeto de la compraventa viene definido por la cosa y el precio, entendiendo la cosa

en sentido amplio, incluyendo aquellos objetos inmateriales que sean susceptibles de
ser jurídicamente tratables, siempre que sean determinados y lícitos. Por supuesto
también puede ser respecto a cosas futuras, que vayan a suceder, la compra venta
de cosa esperada.

19
En resumen, la cosa debe reunir las siguientes características:

a) Debe tener existencia actual o futura. “Si al tiempo de celebrarse la venta

se hubiese perdido en su totalidad la cosa objeto de la misma, quedará sin
efecto el contrato. Pero si se hubiese perdido sólo en parte, el comprador
podrá optar entre desistir del contrato o reclamar la parte existente,
abonando su precio en proporción al total convenido.”13

b) Ha de ser determinada, como consta en la misma definición del contrato de

compraventa del CC.

c) Debe ser comercio lícito.

“Pueden ser objeto de contrato todas las cosas que no están fuera del
comercio de los hombres, aun las futuras.
(…)
Pueden ser igualmente objeto de contrato todos los servicios que no
sean contrarios a las leyes o a las buenas costumbres”14

Caso aparte es la venta de la cosa ajena, es decir cuando la cosa no es propiedad del
vendedor. Si las partes son conscientes de ello, serían cosas futuras. Si uno lo sabe
y el otro no, se produce dolo. Si no lo sabe ninguna de las dos partes, sería un contrato
anulable.

Respecto al aprecio, debe ser cierto, en dinero o signo que lo represente, como
establece la misma definición del contrato de compraventa del CC

Las características del precio son:

a) Ha de ser real.

b) Ha de ser determinado.

c) No tiene por qué corresponder al valor objetivo de la cosa, no tienen que ser
necesariamente justo.

En general, el contrato de compraventa no tiene requisitos formales. Si hay consenso,

el contrato se perfecciona por el mero consentimiento de las partes respecto a la cosa
y al precio.

“La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria

para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el
precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado.”15

13
CC artículo 1460
14
CC artículo 1271
15
CC artículo 1450

20
Señalemos sin embargo que el artículo 1279 del CC dice que: Si la ley exigiere el
otorgamiento de escritura u otra forma especial para hacer efectivas las obligaciones
propias de un contrato, los contratantes podrán compelerse recíprocamente a llenar
aquella forma desde que hubiese intervenido el consentimiento y demás requisitos
necesarios para su validez. Añade en el siguiente artículo:

Deberán constar en documento público:

1. Los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión,

modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles.

2. Los arrendamientos de estos mismos bienes por seis o más años, siempre que
deban perjudicar a tercero.

3. Las capitulaciones matrimoniales y sus modificaciones.

4. La cesión, repudiación y renuncia de los derechos hereditarios o de los de la

sociedad conyugal.

5. El poder para contraer matrimonio, el general para pleitos y los especiales que
deban presentarse en juicio; el poder para administrar bienes, y de cualquier
otro que tenga por objeto un acto redactado o que deba redactarse en escritura
pública, o haya de perjudicar a tercero.

6. La cesión de acciones o derechos procedentes de un acto consignado en

escritura pública.

En resumen, la compraventa es un contrato con las siguientes características:

• Es un contrato consensual, ya que solo es necesario el consentimiento del

comprador y vendedor, no siendo necesaria forma escrita alguna, aunque lo
más frecuente en la compraventa de inmuebles es hacerlo de forma escrita.
• Es un contrato bilateral, ya que se establecen obligaciones para el vendedor y
para el comprador.
• Es oneroso, no es un contrato gratuito.
• Se traslada el dominio, aunque para adquirir la plena propiedad se debe realizar
la efectiva entrega de la “cosa” vendida, que debe ser posible o real,
determinada y lícita.

En la compraventa podemos distinguir los elementos reales, formales y personales.

Son elementos reales la “cosa” vendida y el precio, que debe ser real y determinado.
En cuanto a los aspectos formales, estos son libres, ya que, como hemos dicho, es
un contrato consensual, y no se exige ningún requisito especial.

Son elementos personales, la parte vendedora y la parte compradora, sin perjuicio de

que hayan intervenido en la operación, directa o indirectamente, intermediarios o
financiadores de la misma.

21
Obligaciones del vendedor

Las obligaciones del vendedor son dos: la entrega de la cosa vendida y el saneamiento
en caso de que existan vicios ocultos.

Sin embargo, también tiene otras obligaciones:

a) Obligación de conservar la cosa que se haya de entregar

b) Obligación de entregar todos los accesorios de la cosa.

c) Pagar los gastos de otorgamiento de la escritura pública salvo pacto en

contrario.

d) Obligación de entregar todos los títulos de pertenencia necesarios para

garantizar el reconocimiento y defensa de la cosa.

Entrega de la cosa
La cosa ha de entregarse en el estado en que se encontraba antes de perfeccionarse
el contrato.

En cuanto a la formalidad:

“Se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y

posesión del comprador.
Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de
ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma
escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario.”16

Si el bien es mueble, “la entrega se efectuará: por la entrega de las llaves del lugar o
sitio donde se hallan almacenados o guardados; y por el solo acuerdo o conformidad
de los contratantes, si la cosa vendida no puede trasladarse a poder del comprador
en el instante de la venta, o si éste la tenía ya en su poder por algún otro motivo.”17

Respecto al lugar dela entrega existe la libertad de que las partes lo puedan fijar. En
caso de que este pacto no exista:

“El pago deberá ejecutarse en el lugar que hubiese designado la

obligación.
No habiéndose expresado y tratándose de entregar una cosa
determinada, deberá hacerse el pago donde ésta existía en el momento
de constituirse la obligación.
En cualquier otro caso, el lugar del pago será el del domicilio del deudor.”18

16
CC artículo 1462
17
CC artículo 1463
18
CC artículo 1171

22
Respecto a los gasto de la entrega, serán de cuenta del vendedor, y los de su
transporte o traslación de cargo del comprador, salvo el caso de estipulación especial.

Si no existe estipulación en cuanto al tiempo, la obligación de entregar nace en el

mismo momento de perfección del contrato, y la de pagar simultáneamente.

Sin embrago hay algunos supuestos en los que no procede la obligación de entrega:

“El vendedor no estará obligado a entregar la cosa vendida si el comprador

no le ha pagado el precio o no se ha señalado en el contrato un plazo para
el pago.”19

“Tampoco tendrá obligación el vendedor de entregar la cosa vendida

cuando se haya convenido en un aplazamiento o término para el pago, si
después de la venta se descubre que el comprador es insolvente, de tal
suerte que el vendedor corre inminente riesgo de perder el precio.
Se exceptúa de esta regla el caso en que el comprador afiance pagar en el
plazo convenido.20

El vendedor está obligado a otorgar escritura pública, siendo la base para que el
comprador pida la resolución del contrato o el cumplimento.

En el caso particular de la compraventa de inmuebles, el CC dedica diversos artículos

respecto a las circunstancias que pueden darse respecto a la cabida y a la calidad en
la compraventa de inmuebles:

En cuanto a la cabida establece el CC la obligación de entregar la cosa vendida

comprende la de poner en poder del comprador todo lo que exprese el contrato,
mediante las reglas siguientes:

• Si la venta de bienes inmuebles se hubiese hecho con expresión de su cabida,

a razón de un precio por unidad de medida o número, tendrá obligación el
vendedor de entregar al comprador, si éste lo exige, todo cuanto se haya
expresado en el contrato; pero si esto no fuere posible, podrá el comprador
optar entre una rebaja proporcional del precio o la rescisión del contrato,
siempre que, en este último caso, no baje de la décima parte de la cabida la
disminución de la que se le atribuyera al inmueble.

• Lo mismo se hará, aunque resulte igual cabida, si alguna parte de ella no es de

la calidad expresada en el contrato.

• La rescisión, en este caso, sólo tendrá lugar a voluntad del comprador, cuando
el menos valor de la cosa vendida exceda de la décima parte del precio
convenido.

19
CC artículo 1466
20
CC artículo 1467

23
 • Si se da el caso anterior, resultare mayor cabida o número en el inmueble que
los expresados en el contrato, el comprador tendrá la obligación de pagar el
exceso de precio si la mayor cabida o número no pasa de la vigésima parte de
los señalados en el mismo contrato; pero si excedieren de dicha vigésima parte,
el comprador podrá optar entre satisfacer el mayor valor del inmueble o desistir
del contrato.

En cuanto a los problemas de calidad, ya hemos visto que se señala en el segundo

párrafo anterior que:

”Lo mismo se hará, aunque resulte igual cabida, si alguna parte de ella no
es de la calidad expresada en el contrato”

Por otro lado, no tendrá lugar el aumento o disminución del mismo, aunque resulte
mayor o menor cabida o número de los expresados en el contrato cuando sean dos o
más fincas las vendidas por un solo precio, pero si, además de expresarse los linderos,
indispensables en toda enajenación de inmuebles, se designaren en el contrato su
cabida o número, el vendedor estará obligado a entregar todo lo que se comprenda
dentro de los mismos linderos, aun cuando exceda de la cabida o número expresados
en el contrato; y, si no pudiere, sufrirá una disminución en el precio, proporcional a lo
que falte de cabida o número, a no ser que el contrato quede anulado por no
conformarse el comprador con que se deje de entregar lo que se estipuló (CC artículo
1471).

Estas acciones prescriben a los seis meses, contados desde el día de la entrega.

Así pues el vendedor no sólo está obligado a la entrega de la cosa sino a su

saneamiento, según indica el Código Civil art. 1461 CC, y debe responder de la
posesión lega y pacífica y de los vicios ocultos que tuviere.

Caso particular es el de saneamiento por evicción. Tiene lugar la evicción cuando se

priva al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra,
de todo o parte de la cosa comprada. El vendedor debe responder de la evicción
aunque nada se haya expresado en el contrato. Los contratantes, sin embargo, podrán
aumentar, disminuir o suprimir esta obligación legal del vendedor.

Será nulo todo pacto que exima al vendedor de responder de la evicción, siempre que
hubiere mala fe de su parte. Cuando el comprador hubiese renunciado el derecho al
saneamiento para el caso de evicción, llegado que sea éste, deberá el vendedor
entregar únicamente el precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, a
no ser que el comprador hubiese hecho la renuncia con conocimiento de los riesgos
de la evicción y sometiéndose a sus consecuencias.

El artículo 1478 del CC señala que, cuando se haya estipulado el saneamiento o

cuando nada se haya pactado sobre este punto, si la evicción se ha realizado, tendrá
el comprador derecho a exigir del vendedor:

1. La restitución del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción,

ya sea mayor o menor que el de la venta.

24
 2. Los frutos o rendimientos, si se le hubiere condenado a entregarlos al que
le haya vencido en juicio.

3. Las costas del pleito que haya motivado la evicción y, en su caso, las del
seguido con el vendedor para el saneamiento.

4. Los gastos del contrato, si los hubiese pagado el comprador.

5. Los daños e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato, si

se vendió de mala fe.

Cuando la evicción sea parcial, el comprador “podrá exigir la rescisión del contrato;
pero con la obligación de devolver la cosa sin más gravámenes que los que tuviese al
adquirirla.

El Código Civil también trata el caso, de lo que podemos denominar los vicios ocultos
de la cosa vendida.

“Si la finca vendida estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura, con

alguna carga o servidumbre no aparente, de tal naturaleza que deba
presumirse no la habría adquirido el comprador si la hubiera conocido,
podrá pedir la rescisión del contrato, a no ser que prefiera la indemnización
correspondiente.

Durante un año, a contar desde el otorgamiento de la escritura, podrá el

comprador ejercitar la acción rescisoria o solicitar la indemnización.

Transcurrido el año, sólo podrá reclamar la indemnización dentro de un

período igual, a contar desde el día en que haya descubierto la carga o
servidumbre.”21

Dedica después el CC un apartado sobre el saneamiento por los defectos o

gravámenes ocultos de la cosa vendida, estableciendo que el vendedor está obligado
al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen
impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que,
de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio
por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la
vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón
de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos. Más concretamente:

“El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o

defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase.
Esta disposición no regirá cuando se haya estipulado lo contrario, y el
vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido.”22

21
CC artículo 1483
22
CC artículo 1485

25
El comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que
pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.

Además el comprador puede iniciar una acción de daños y perjuicios si el vendedor

conocía los vicios si opta por la rescisión.

El plazo de ejercicio de las acciones se extingue a los seis meses, contados desde la
entrega de la cosa vendida.

Obligaciones del comprador

La principal obligación del comprador es pagar el precio. El comprador está

obligado a pagar el precio de la cosa vendida en el tiempo y lugar fijado por el contrato.
Si no se hubieren fijado, deberá hacerse el pago en el tiempo y lugar en que se haga
la entrega de la cosa vendida.

Por otro lado, el comprador puede estar obligado a pagar intereses:

“El comprador deberá intereses por el tiempo que medie entre la entrega
de la cosa y el pago del precio, en los tres casos siguientes:

1. Si así se hubiere convenido.

2. Si la cosa vendida y entregada produce fruto o renta.
3. Si se hubiere constituido en mora”23

Finalmente señalemos lo que se establece respecto a la condición resolutoria, por la

cual se acuerda que la falta de pago del precio en el término convenido producirá de
pleno derecho la resolución, quedándose el vendedor con las cantidades pagadas
hasta entonces. Este pacto es inscribible en el registro de la propiedad siendo
oponibles sus efectos, aunque no puede afectar a terceros de buena fe.

“En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que

por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno
derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después
de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por
acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo
término.”24

Es decir, dado el supuesto no conlleva a la resolución, sino que es una condición, una
vez hecho el requerimiento el pago del comprador no evita la resolución, y priva al
juez de dar un nuevo plazo como podía antes del requerimiento.

23
CC artículo 1501
24
CC artículo 1504

26
Recordemos aquí para terminar este apartado, que los contratos privados de
compraventa no pueden acceder al Registro de la Propiedad, ya que solo tienen
acceso al mismo los documentos públicos, es decir una escritura notarial, un
testimonio judicial o, en ocasiones, algunos documentos administrativos.

5. Financiación
Lo primero que debemos distinguir son los distintos puntos de vista del sujeto inversor,
la visión de la persona que realiza la inversión y requiere financiación, total o
parcialmente para su financiarla. No es lo mismo plantearse la financiación de grandes
inversiones realizadas por empresas con objetivos de rentabilidad (sea para alquilar,
para vender con plusvalía o ambas) que la inversión que se puede plantear una unidad
familiar para adquirir su vivienda habitual o segunda vivienda.

Entre los integrantes del primer caso podemos distinguir los denominados inversores
institucionales o las empresas.

Los inversores institucionales, fondos de inversión, planes de pensiones,

aseguradoras y hasta bancos, utilizarán su patrimonio y el endeudamiento (hasta
donde legalmente está permitido en cada caso) para financiar sus inversiones
inmobiliarias. Los fondos de inversión y los planes de pensiones utilizarán el
patrimonio de sus partícipes, las aseguradoras, las primas cobradas en previsión de
atender los futuros siniestros y los bancos, los depósitos efectuados por sus clientes.

En cuanto a las empresas, además de sus fondos propios, acudirán si es necesario a

las fuentes tradicionales de financiación empresarial a través de mercados
organizados, renta fija y bolsa, o bien accediendo a otros agentes intermediarios como
bancos y cajas mediante créditos o préstamos.

Dentro de este capítulo empresarial, merece especial mención un caso partículas las
denominadas SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria)
Como su nombre indica, son sociedades anónimas cotizadas cuya actividad principal
es la adquisición, promoción y rehabilitación de activos de naturaleza urbana para su
arrendamiento, bien directamente o bien a través de participaciones en el capital de
otras SOCIMI. Un aspecto a destacar es que deben invertir al menos el 80% de su
activo en inmuebles urbanos, para el alquiler, adquirido en plena propiedad y/o en
participaciones en el capital de otras Socimi, y tienen limitada la financiación ajena a
un 70% del activo.

En cualquier caso, uno de los aspectos fundamentales que deben vigilar las empresas
en todo proceso de inversión, también en la inversión en inmuebles, las empresas es
no provocar un desequilibrio financiero en su situación.

27
En efecto, la inversión en inmuebles suele ser con perspectivas de largo plazo.
Consecuentemente, una inversión a largo plazo debe requerir financiación a largo
plazo o. En caso contrario, la empresa puede verse en problemas si llegado el
vencimiento, es requerida para devolver el capital y no dispone de fuentes alternativas
de financiación.

Caso diferente presenta el otro colectivo al que hacíamos referencia al iniciar este
apartado: la persona física que adquiere una vivienda. Incluso podríamos, asimilar su
visión a la de un profesional que desea adquirir el despacho donde desarrollará su
actividad profesional, o incluso la inversión para conseguir a través del alquiler unos
ingresos periódicos adicionales.

En estos casos evidentemente, no es lo más frecuente adquirir la vivienda con pago

al contado, en cuyo caso, señalemos que no es de aplicación la ley 5/2019, ya que no
existe un contrato de financiación. Como en cualquier compraventa, el notario deberá
hacer constar el precio en efectivo en euros (si la operación se realiza en otra divisa,
también se consignará el contravalor en euros).

En las escrituras relativas a actos o contratos por los que se declaren, transmitan,
graven, modifiquen o extingan a título oneroso, el dominio y los demás derechos reales
sobre bienes inmuebles se identificarán, cuando la contraprestación consistiere en
todo o en parte en dinero o signo que lo represente, los medios de pago empleados
por las partes.

Así deberá identificarse si el precio se recibió con anterioridad o en el momento del

otorgamiento de la escritura, su cuantía, así como si se efectuó en metálico, cheque,
bancario o no, y, en su caso, nominativo o al portador, otro instrumento de giro
(pagarés o letras) o bien mediante transferencia bancaria.

Igualmente, el notario deberá incorporar la declaración previa del movimiento de los

medios de pago aportadas por los comparecientes cuando proceda presentar ésta en
los términos previstos en la legislación de prevención del blanqueo de capitales. Si no
se aportase dicha declaración por el obligado a ello, el Notario hará constar esta
circunstancia en la escritura y lo comunicará al órgano correspondiente del Consejo
General del Notariado.

Además el artículo 254.3 de la Ley Hipotecaria, establece que:

“No se practicará ninguna inscripción en el Registro de la Propiedad de

títulos relativos a actos o contratos por los que se declaren, constituyan,
transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los
demás derechos reales sobre bienes inmuebles, cuando la
contraprestación consistiera, en todo o en parte, en dinero o signo que lo
represente, si el fedatario público hubiere hecho constar en la Escritura la
negativa de los comparecientes a identificar, en todo o en parte, los datos
o documentos relativos a los medios de pago empleados.”

28
Recordemos que lo movimientos por territorio nacional de medios de pago
consistentes en moneda metálica, billetes de banco y cheques bancarios al portador
denominados en moneda nacional o en cualquier otra moneda o cualquier medio
físico, incluidos los electrónicos, concebido para ser utilizado como medio de pago,
por importe igual o superior a 100.000 €, requiere de una guía que certifique su
origen25

Por otro lado, recordemos también que no podrán pagarse en efectivo las
operaciones, en las que alguna de las partes intervinientes actúe en calidad de
empresario o profesional, con un importe igual o superior a 1.000 € o su contravalor
en moneda extranjera. Si el pagador es una persona física y no tiene su domicilio fiscal
en España y no actúe en calidad de empresario o profesional, el importe será de
10.000 €.26

Lo más frecuente en nuestro país (y en otros) es adquirir la vivienda no al contado, si

no con financiación. A este respecto, nos remitimos al contenido de la ley 5/2020 en
el módulo correspondiente para conocer las medidas de protección establecidas en
estos casos.

La financiación habitualmente en nuestro país ha sido a través del crédito hipotecario

concedido por las entidades financieras, bancos, cajas de ahorro y cooperativas de
crédito.

Normalmente estas entidades desean ayudar al cliente en la adquisición de la finca,

pero también piden que el comprador aporte una parte, “comparta” el riesgo. Por
norma general, el banco ofrece una financiación del 80% de la vivienda, y el restante
20% debe ser aportado por el comprador o compradores. Con los precios de las
viviendas en muchas ciudades, no es de extrañar que muchos jóvenes tengan ciertas
dificultades a la hora de solicitar y obtener una financiación para la compra de
inmueble bajo estas condiciones. Ahorrar este 20% puede no ser una tarea fácil.

Sin embargo, existe un aspecto que conviene tener claro antes de iniciar el proceso:
¿quién es propietario de la finca? Existe una gran diferencia en las condiciones de
financiación ofrecidas si el propietario es un banco, o una inmobiliaria o un particular.

Recordemos que, como consecuencia, de la crisis inmobiliaria de hace algunos años,

muchos bancos pasaron a ser propietarios de carteras de inmuebles de considerable
tamaño al ejecutar las financiaciones otorgadas a promotores e inmobiliarias en
dificultades.

25
Orden EHA/1439/2006 reguladora de la declaración de movimientos de medios de pago en el
ámbito de la prevención del blanqueo de capitales. Primera.
26
Ley 7/2012 de modificación de la normativa tributaria y presupuestaria y de adecuación de la
normativa financiera para la intensificación de las actuaciones en la prevención y lucha contra el
fraude. Artículo 7.

29
Si bien se adoptaron medidas generales para aliviar al sector (SAREB27 por ejemplo)
muchos bancos siguen disponiendo de amplios activos inmobiliarios.

En el caso de ser propietaria la entidad financiera, la financiación ofrecida no es

exactamente la misma. Normalmente, se ofrecerá una financiación del 100% en la
comprar del inmueble. Al fin y al cabo, el banco propietario es el primer interesado en
desprenderse del inmueble y por ello facilita el proceso.

En todos los casos, y como hemos comentado, previamente a la concesión de la

financiación, la entidad financiera tasará el inmueble en cuestión. En muchos casos,
el 80% de este valor de tasación será el límite de la financiación a conceder.

Posteriormente, analizará la capacidad de pago del solicitante para atender el servicio

de la deuda que supone la financiación a conceder.

Una de las características de la compraventa con financiación, es el hecho de que se

otorgan dos escrituras simultáneamente: la compraventa y el crédito hipotecario. Esto
es así, porque evidentemente el comprador no puede pagar la vivienda sin la
financiación, y tampoco puede otorgar la garantía real porque todavía no es el
propietario. Al firmar las dos escrituras en el mismo acto, y ante el mismo notario, se
hace efectivas las dos cosas: la adquisición del inmueble y la constitución de la
hipoteca.

En caso de resultar todo satisfactorio, se procederá a ratificar mediante notario los

acuerdos y se procederá a la inscripción registral de los mismos.

Nos remitimos al módulo 1 - Los préstamos hipotecarios de este programa para los
detalles operativos y de otra índole de los préstamos hipotecarios.

27
La Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria, más conocida por
su acrónimo, Sareb, es una sociedad anónima de gestión de activos transferidos por las entidades
financieras y por las entidades en proceso de reestructuración o resolución. Se considera a la Sareb
como el banco malo de España.

30
6. Inscripciones registrales
Una vez realizado el acuerdo y previa elevación a contrato público siguiendo el
procedimiento legalmente establecido, las escrituras de compraventa y del préstamo
hipotecario serán presentadas para su inscripción en el Registro de la Propiedad que
corresponda. El registro tardará en formalizarse entre 2 y 4 meses.

Recordemos que el artículo 2 de LH, se dice que en los Registros se inscribirán:

1. Los títulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los

derechos reales impuestos sobre los mismos.

2. Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o

extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos,
servidumbres y otros cualesquiera reales.

3. Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a algunos bienes inmuebles

o derechos reales, aunque sea con la obligación de transmitirlos a otro o de
invertir su importe en objeto determinado.

4. Las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para

administrar, la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras por las que se
modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposición de
sus bienes.

5. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos,

cesiones y subrogaciones de los mismos.

6. Sexto. Los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y derechos reales que
pertenezcan al Estado, o a las corporaciones civiles o eclesiásticas, con
sujeción a lo establecido en las leyes o reglamentos.

Nos remitimos al módulo 3 – La Notaría y el registro de la propiedad de este

programa para los detalles operativos y de otra índole de los préstamos hipotecarios.

31
7. Impuestos, tasas y gastos
Empezando por los gastos, el comprador y el vendedor se harán cargo de los costes
derivados de la posible intermediación de un agente de la propiedad inmobiliaria que
haya participado en la compraventa.

Los gastos por otorgamiento de escrituras públicas son a cargo del vendedor, y los de
la primera copia y posteriores a la venta son de cuenta del comprador, salvo pacto en
contrario.

En general, los aranceles registrales derivados de la inscripción de la compraventa,

serán abonados por quién pretenda su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Por su parte, la ley 5/2019, sobre créditos inmobiliarios establece que los gastos se
distribuyen de la siguiente manera:

• Los gastos de tasación son a cargo del prestatario

• Los gastos de gestoría son a cargo del prestamista
• El prestamista asume los gastos de los aranceles notariales de la escritura de
préstamo hipotecario.
• Las copias de escrituras notariales las asume quien las pida.
• La inscripción de las garantías en el Registro las asume el prestamista
• El impuesto de trasmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados
(ITPAJD) al prestamista.

En cuanto a las comisiones bancarias, la de apertura es única, de una sola vez, y

engloba la totalidad de los gastos de estudio, tramitación, concesión, etc.

En la compra

Los gastos de las tarifas del notario y del registro están reguladas oficialmente,
dependiendo del valor de la finca. Suelen oscilar alrededor del 1,5%.

Para que una operación de entrega de bienes inmuebles esté sujeta al IVA es
necesario que el transmitente sea un empresario o profesional. Si en la operación
intervienen particulares, no está sujeta al impuesto del IVA.

En otras palabras, si la transacción se efectúa entre personas físicas no empresarios

o profesionales, la operación estará sujeta al ITPAJD.

En las trasmisiones entre un empresario o profesional y una persona física no

empresario, hay que distinguir si es una primera trasmisión o la segunda o posteriores.
Si es una primera venta está sujeta a IVA, el 10% si es para vivienda, el 21% en oros
casos. En el caso de trasmisiones posteriores, la operación estará sujeta a ITPAJD.

32
Si la operación se efectúa entre profesionales y se trata de una primera trasmisión, se
aplica el IVA al tipo que proceda. En las posteriores trasmisiones, la operación está
sujeta al IVA pero exenta y el comprador liquidará el ITPAJD. Pero existe otra
posibilidad: que el transmitente renuncie a la exención del IVA.

En caso de renunciar a la exención del IVA, la operación está sujeta al impuesto,

aunque no se repercute en la factura, y en su lugar se hace constar en la factura
“operación con inversión del sujeto pasivo conforme/a al artículo 84 de la Ley del IVA
37/1992”.

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos

Documentados (ITPAJD)
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados
(ITPAJD) es un tributo de naturaleza indirecta, que podemos decir que contiene tres
impuestos, ya que grava:

1. Las transmisiones patrimoniales onerosas.

2. Las operaciones societarias.
3. Los actos jurídicos documentados.

En ningún caso, un mismo acto puede ser liquidado por el concepto de transmisiones
patrimoniales onerosas y por el de operaciones societarias.

Además de la peculiaridad de los regímenes forales de Concierto y Convenio

Económico vigentes en los territorios históricos del País Vasco y en la Comunidad
Foral de Navarra, hay que recordar que es un impuesto cedido a las Comunidades
Autónomas de acuerdo con las normas reguladoras de la Cesión de Tributos del
Estado a las Comunidades28.

Transmisiones patrimoniales
Son transmisiones patrimoniales sujetas:

a) Las transmisiones onerosas por actos “inter vivos” de toda clase de bienes
y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas.
b) La constitución de derechos reales, préstamos, fianzas, arrendamientos,
pensiones y concesiones administrativas, salvo cuando estas últimas
tengan por objeto la cesión del derecho a utilizar infraestructuras ferroviarias
o inmuebles o instalaciones en puertos y en aeropuertos.

No estarán sujetas al concepto de “transmisiones patrimoniales onerosas” las

operaciones enumeradas cuando sean realizadas por empresarios o profesionales en
el ejercicio de su actividad empresarial o profesional y, en cualquier caso, cuando

28
Ver Ley 22/2009 la que se regula el sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de
régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía y se modifican determinadas normas
tributarias.

33
constituyan entregas de bienes o prestaciones de servicios sujetas al Impuesto sobre
el Valor Añadido. No obstante, quedarán sujetas a dicho concepto impositivo las
entregas o arrendamientos de bienes inmuebles, así como la constitución y
transmisión de derechos reales de uso y disfrute que recaigan sobre los mismos,
cuando gocen de exención en el Impuesto sobre el Valor Añadido.

Cuota tributaria
La cuota tributaria se obtendrá aplicando sobre la base liquidable los siguientes tipos

a) Si se trata de la transmisión de bienes muebles o inmuebles, los que haya fijado

la Comunidad Autónoma. Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado un
tipo, se aplicará el 6%.
b) El 1% si se trata de la constitución de derechos reales de garantía, pensiones,
fianzas o préstamos.

Operaciones societarias
Son operaciones societarias sujetas:

• La constitución de sociedades, el aumento y disminución de su capital social y

la disolución de sociedades.
• Las aportaciones que efectúen los socios que no supongan un aumento del
capital social.
• El traslado a España de la sede de dirección efectiva o del domicilio social de
una sociedad, cuando ni una ni otro estuviesen previamente situados en un
Estado miembro de la Unión Europea.

No están sujetas las operaciones de reestructuración, los traslados de la sede, la

modificación de la escritura de constitución o de los estatutos de una sociedad y la
ampliación de capital que se realice con cargo a la reserva constituida exclusivamente
por prima de emisión de acciones. Están exentas la constitución de sociedades, el
aumento de capital, las aportaciones que efectúen los socios que no supongan
aumento de capital, y otras de menor importancia.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

Están sujetos a gravamen:

a) Los documentos notariales.

b) Los documentos mercantiles.
c) Los documentos administrativos.

Documentos notariales
Están sujetas las escrituras, actas y testimonios notariales. Las matrices y las copias
de las escrituras y actas notariales, así como los testimonios, se extenderán, en todo
caso, en papel timbrado de 0,30 € por pliego o 0,15 € por folio, a elección del fedatario.

34
Las copias simples no estarán sujetas al impuesto. Las primeras copias de escrituras
y actas notariales, tributarán, además, al tipo de gravamen que haya sido aprobado
por la Comunidad Autónoma. Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo
a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50%.

Será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que
insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan.
Cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considera
sujeto pasivo al prestamista.

Documentos mercantiles
Están sujetas las letras de cambio, los documentos que realicen función de giro o
suplan a aquéllas, los resguardos o certificados de depósitos transmisibles, así como
los pagarés, bonos, obligaciones y demás títulos análogos emitidos en serie, por plazo
no superior a dieciocho meses, representativos de capitales ajenos por los que se
satisfaga una contraprestación establecida por diferencia entre el importe satisfecho
por la emisión y el comprometido a reembolsar al vencimiento. Está obligado al pago
el librador.

Documentos administrativos
Están sujetas:

1. La rehabilitación y transmisión de grandezas y títulos nobiliarios.

2. Las anotaciones preventivas que se practiquen en los registros públicos,
cuando tengan por objeto un derecho o interés valorable y no vengan
ordenadas de oficio por la autoridad judicial o administrativa competente.

La cuota íntegra se calculará según una tabla en el primer caso y las anotaciones
preventivas que se practiquen en los registros públicos tributarán al tipo de gravamen
del 0,50%.

El impuesto se devenga:

a) En las transmisiones patrimoniales, el día en que se realice el acto o contrato

gravado.
b) En las operaciones societarias y actos jurídicos documentados, el día en que
se formalice el acto sujeto a gravamen.

35
Mientras se posea el inmueble

Con respecto al período en que se mantenga la posición, y además de lo señalado

anteriormente sobre el Impuesto sobre el Patrimonio (IP) señalamos dos tipos de
fiscalidad:

• El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).

• La atribución de rentas en el IRPF.

Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es un tributo municipal directo de carácter real
que grava el valor de los bienes inmuebles rústicos y urbanos, siendo el hecho
imponible del impuesto la titularidad de los siguientes derechos sobre los mismos:

a) Concesión administrativa sobre los propios inmuebles o sobre los servicios

públicos a que se hallen afectos.
b) Derecho real de superficie.
c) Derecho real de usufructo.
d) Derecho de propiedad.

El impuesto está regulado por la Ley Reguladora de las Haciendas Locales29 , y son
sujetos pasivos a título de contribuyentes, las personas naturales y jurídicas y las
entidades como comunidades de bienes y sociedades civiles que ostenten la
titularidad de cada uno de los derechos señalados.

Existe unos supuestos de no sujeción al impuesto que son, entre otros, las carreteras,
los caminos, las demás vías terrestres, los inmuebles propiedad de los municipios en
los que estén enclavados, los destinados a uso público, etc..

Las exenciones son muy numerosas: los inmuebles propiedad de la Administración,

Estado, los bienes comunales y los montes vecinales en mano común, los inmuebles
de la Iglesia Católica, los de la Cruz Roja Española, y otros. Remitimos al lector a la
normativa para el detalle de los mismos.

La base imponible es el valor catastral de los bienes inmuebles. La base liquidable se

obtiene como resultado de practicar una reducción en la base imponible de inmuebles
en función de que su valor catastral se haya incrementado como consecuencia de
procedimientos de valoración colectiva de carácter general por la aplicación de la
primera o sucesivas ponencias de valores. Como regla general el período de
aplicación de la reducción es de nueve años a contar desde la entrada en vigor de los
nuevos valores catastrales. Su cuantía decrece anualmente, y es el resultado de
aplicar un coeficiente reductor único para todos los inmuebles del municipio.

29
Ver Real Decreto Legislativo 2/2004, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora
de las Haciendas Locales. Artículo 64 a 77.

36
Los Ayuntamientos pueden establecer un recargo de hasta el 50% de la cuota líquida
del impuesto de los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter
permanente. Las áreas metropolitanas pueden establecer un recargo de hasta el 0,2%
sobre la cuota del impuesto respecto a los inmuebles situados en su territorio.

El impuesto se devenga el primer día del período impositivo, que coincide con el año
natural.

Atribución de rentas en el IRPF

La posesión de inmuebles se inscribe en el IRPF dentro del capítulo de rentas
inmobiliarias imputadas, que son aquellas rentas que el contribuyente debe incluir en
su base imponible por ser propietario o titular de un derecho real de disfrute sobre
bienes inmuebles. Debe tratarse de inmuebles (no terrenos sin edificar) que no
generen rendimientos del capital ni estén afectos a actividades económicas, y que no
constituyan la vivienda habitual del contribuyente.

Para la determinación de la renta imputable se pueden dar dos casos:

• El 2% con carácter general. Se aplica sobre el valor catastral del inmueble que
figure en el recibo del IBI.
• El 1,1% en los siguientes supuestos:

a) Inmuebles cuyos valores catastrales hayan sido revisados, modificados o

determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter
general, de conformidad con la normativa catastral y hayan entrado en vigor en
el período impositivo o en el plazo de los diez períodos impositivos anteriores.
b) Inmuebles que, a la fecha de devengo del impuesto (normalmente, el 31 de
diciembre) carecieran de valor catastral o éste no haya sido notificado al titular.
El porcentaje del 1,1% se aplicará sobre el 50% del mayor de los siguientes
valores:
- El precio, contraprestación o valor de adquisición del inmueble.
- El valor del inmueble comprobado por la Administración a efectos de
otros tributos.

En cualquier caso, sobre el importe resultante de la aplicación del porcentaje, no

procederá la deducción de ningún tipo de gasto.

En la venta

En el momento de la venta podemos señalar dos tipos de incidencia fiscal:

• El Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana.

• La tributación de la ganancia patrimonial.

37
Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana
(IIVTNU)
También conocido popularmente como plusvalía municipal. El Impuesto sobre el
Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es un tributo directo, de
naturaleza municipal, que grava el incremento de valor que experimenten dichos
terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad
de los terrenos por cualquier título, o de la constitución o transmisión de cualquier
derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos. No está
sujeto a este impuesto el incremento de valor que experimenten los terrenos rústicos,
y además, la normativa contempla un extenso catálogo de no sujeciones y de
exenciones

Está regulado en la a Ley Reguladora de las Haciendas Locales30.

Si la trasmisión es a título lucrativo, el sujeto pasivo es el adquirente del terreno. Si es

a título oneroso, lo será el transmitente del terreno

En cualquier caso, esta figura impositiva ha sido siempre un impuesto polémico y

controvertido, básicamente por cómo se determina la base imponible. Después de
diversas sentencias de distintos tribunales, la sentencia 182/2021 de 26 de octubre
del TC, declara la inconstitucionalidad de la determinación de la base imponible
(artículo 107.1 segundo párrafo y 2.a)) así como los cálculos a aplicar sobre la base
imponible del impuesto, que en su versión actual remonta su origen a 1945.

En el fondo, lo que ha movido al TC a declarar la inconstitucionalidad de estos

preceptos es el hecho de que la plusvalía se cobraba a todo aquel que hubiera vendido
un terreno (con o sin construcción) tanto si había obtenido una plusvalía como si no,
e independientemente de la realidad del mercado. Quedaba así en entredicho el
principio establecido en nuestra Constitución:

“Todos contribuirán al sostenimiento de los gastos públicos de acuerdo con

su capacidad económica mediante un sistema tributario justo inspirado en
los principios de igualdad y progresividad que, en ningún caso, tendrá
alcance confiscatorio.“

Dos semanas más tarde de conocer la sentencia, el Gobierno aprobó un Real Decreto-
ley para “corregir” los aspectos de inconstitucionalidad del impuesto y terminar con
una situación que ha provocado un cierto desconcierto. No en vano, este impuesto es
el segundo en importancia para los ayuntamientos después del IBI, y supone una
recaudación de aproximadamente 2.500 millones de euros anuales.

La reforma contempla dos posibilidades de pago: el contribuyente puede optar por el

procedimiento basado en el valor catastral o, alternativamente, abonar un porcentaje
sobre la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta, es decir un
porcentaje sobre la plusvalía obtenida en su caso. Así, el contribuyente que venda una
vivienda o la reciba en donación o herencia, tendrá de decidir por cuál de los métodos

30
Ver Real Decreto Legislativo 2/2004, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora
de las Haciendas Locales. Artículo 104 a 110.

38
opta, cuál de los dos métodos le es más conveniente, teniendo en cuenta que los
cálculos siempre pueden ser objeto de comprobación por parte de los ayuntamientos.

De hecho, el mismo TC establece en su sentencia que para que el método estimativo

de la base imponible sea constitucionalmente legítimo debe:

• bien no erigirse en método único de determinación de la base imponible,

permitiéndose legalmente las estimaciones directas del incremento de valor
• bien gravar incrementos medios o presuntos

Así, en el método objetivo se establece que la base imponible del impuesto está
constituida por el incremento del valor de los terrenos puesto de manifiesto en el
momento del devengo y experimentado a lo largo de un periodo máximo de veinte
años, y se determinará multiplicando el valor del terreno en el momento del devengo
por el coeficiente que corresponda al periodo de generación, que será aprobado por
el ayuntamiento sin que pueda exceder de los que vemos en el cuadro de la derecha.
Estos coeficientes máximos serán actualizados anualmente.

Como se puede apreciar, y esta es una novedad, también se gravan las plusvalías
inferiores a un año, que son aquellas que pueden tener un carácter más especulativo,
y que hasta ahora estaban exentas.

El valor del terreno en el momento del devengo en las transmisiones de terrenos, será
su valor a efectos del IBI, es decir su valor catastral. Se contempla la posibilidad de
que le ayuntamiento pueda rebajar hasta el 15% los valores catastrales con el fin de
garantizar la adaptación a la realidad del mercado.

Alternativamente, cuando a instancia del sujeto pasivo se constate que el importe del
incremento de valor real es inferior al importe de la base imponible determinada con
arreglo a lo que hemos comentado, se tomará como base imponible el importe de
dicho incremento de valor. Es decir la diferencia entre el precio de compra y el precio
de venta. Podemos decir que sería el método real alternativo al método objetivo.

En este segundo caso, hay que tener en cuenta que en las trasmisiones de inmuebles
(en los que hay suelo y construcción) la plusvalía del terreno equivale a la diferencia
entre el precio de venta y el de compra tras aplicarle la proporción que representa el
valor catastral del suelo sobre el valor catastral total.

En cuanto al tipo de gravamen del impuesto, este no sufre variación y será el fijado
por cada ayuntamiento, sin que dicho tipo pueda exceder del 30%.

Señalemos finalmente, que no se producirá la sujeción al impuesto en las

transmisiones de terrenos respecto de los cuales se constate la inexistencia de
incremento de valor, calculada como diferencia entre los valores de dichos terrenos
en las fechas de transmisión y de adquisición.

Si suponemos que un inmueble adquirido en 2007 por 300.000 € y vendido hoy por
290.000 €, hubiera tenido que pagar 3.360 € de plusvalía pesar de haberlo vendido
perdiendo dinero, actualmente no pagaría nada. Si este mismo inmueble se vende por

39
350.000, la plusvalía real sería de 50.000 €, aunque para el impuesto sólo contaría el
valor del suelo, que si consideramos es del 50% del valor total, daría una base
imponible de 25.000 €.

El impuesto se devenga:

a) Cuando se transmita la propiedad del terreno, ya sea a título oneroso o gratuito,

entre vivos o por causa de muerte, en la fecha de la transmisión.
b) Cuando se constituya o transmita cualquier derecho real de goce limitativo del
dominio, en la fecha en que tenga lugar la constitución o transmisión.

Tributación de la ganancia patrimonial

En el caso de personas jurídicas, el beneficio obtenido en la transmisión del inmueble
se integrará en la base imponible del Impuesto de Sociedades, y será liquidado
conforme al resto de disposiciones del impuesto.

En el caso de personas físicas, para que fiscalmente estemos hablando de una

pérdida o ganancia patrimonial, de acuerdo con lo regulado en el IRPF, se deben
cumplir tres requisitos:

1. Que se produzca una alteración en el patrimonio,

2. Que esta alteración haya producido una variación en el valor de dicho
patrimonio,
3. Que no exista norma legal que exceptúe de gravamen la ganancia o la haga
tributar de otra manera.

Entre otras están exentas las ganancias patrimoniales por donaciones de bienes con
derecho a deducción en la cuota, por la transmisión de vivienda habitual por mayores
de 65 años, o por personas en situación de dependencia severa o de gran
dependencia, la entrega de bienes del Patrimonio Histórico en pago del IRPF, así
como la dación en pago de la vivienda habitual.

También están exentas las ganancias patrimoniales producidas por la dación en pago
de la vivienda habitual, las rentas obtenidas por el deudor en procedimientos
concursales, y algunas pocas más de un menor interés. Capítulo aparte son las
ganancias exentas por reinversión, que son las tres siguientes:

1. Transmisión de la vivienda habitual con reinversión del importe obtenido en otra

vivienda habitual – En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior
al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte
proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad
efectivamente reinvertida que deberá efectuarse, de una sola vez o
sucesivamente, en un período no superior a dos años.
2. Transmisión de elementos patrimoniales por contribuyentes mayores de
65años con reinversión del importe obtenido en rentas vitalicias– En este caso,
el contrato de renta vitalicia deberá suscribirse entre el contribuyente, que
tendrá la condición de beneficiario, y una entidad aseguradora.

40
 3. Transmisión de acciones o participaciones por las que se hubiera practicado la
deducción por inversión en empresas de nueva o reciente creación con
reinversión del importe obtenido en otra entidad de nueva o reciente creación
– La determinación del importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales que
procedan de la transmisión onerosa de elementos patrimoniales no afectos
viene determinada por la diferencia entre los valores de transmisión y de
adquisición de los elementos patrimoniales, según el siguiente esquema:

Una vez determinada la ganancia patrimonial obtenida, su importe puede ser objeto
de reducción por aplicación de los correspondientes porcentajes reductores o de
abatimiento del régimen transitorio, siempre que el valor del conjunto de las
transmisiones realizadas a partir de 1 de enero de 2015 con derecho a la aplicación
de los porcentajes no supere 400.000 €. El bien o derecho debe haber sido adquirido
antes del 31 de diciembre de 1994.

Las ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de la trasmisión de elementos

patrimoniales se integran, junto a los rendimientos del capital mobiliario, dando lugar
a la renta del ahorro.

41
Ambas rentas, la general y la del ahorro, darán lugar respectivamente, después de su
integración y compensación en cada caso, a las bases imponibles general y del ahorro
respectivamente.

En cuanto a la financiación del crédito hipotecario, la reciente reforma determina que

los gastos, las tasas e impuestos correrán a cargo del prestamista, excepto el coste
de la tasación del inmueble que irá a cargo del prestatario, así como el coste de las
copias de la escritura de la hipoteca que solicite.

Señalemos para terminar este capítulo, la fiscalidad de los terrenos. La transmisión

de terrenos está sujeta a IVA, pero en el caso de los terrenos rústicos y los que no
tengan la condición de edificables, están exentos. Incluidas las construcciones en ellos
indispensables para el desarrollo de la explotación agraria, así como los terrenos
destinados exclusivamente a parques y jardines públicos o viales también públicos.

Así, están sujetos y no exentos los terrenos edificables, tanto los solares como los que
cuenten con licencia de edificación. También los terrenos que sin tener la calificación
de edificables sean entregados por el promotor de terrenos urbanizables o en curso
de urbanización (es necesario una transformación del terreno, no basta solo la
planeación urbanística) También están sujetas y no exentas, los terrenos que tengan
enclavados edificaciones (en curso o terminadas) si se transmiten conjuntamente
terreno y edificaciones (excepto construcciones de carácter agrario, paralizadas,
ruinosas o derruidas).

42
 Módulo 5

LA TASACIÓN DE
GARANTÍAS
Índice de contenidos
0. Objetivo ................................................................................................................... 3
1. Introducción ............................................................................................................. 3
Clasificación en las tasaciones y las valoraciones inmobiliarias ......................... 6
2. Legislación básica del mercado hipotecario español .............................................. 9
Ley 2/1981 de regulación del mercado hipotecario............................................. 9
Real Decreto 775/1997, sobre el régimen jurídico de homologación de los
servicios y sociedades de tasación. .................................................................. 11
Real Decreto 716/2009 por el que se desarrollan determinados aspectos de la
Ley 2/1981 ........................................................................................................ 13
Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del
cliente de servicios bancarios (BOE de 29.10.2011) ........................................ 13
Real Decreto Legislativo 7/2015, por el que se aprueba el texto refundido de la
Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. ............................................................. 13
Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. ...................... 14
Orden ECO/805/2003 sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de
determinados derechos para ciertas finalidades financieras ............................ 14
Circular 7/2010 del Banco de España a las Entidades de Crédito de desarrollo
de ciertos aspectos de mercado hipotecario. .................................................... 15
3. Regulación de las sociedades de tasación............................................................ 18
4. Normas de valoración ........................................................................................... 22
Principios de valoración .................................................................................... 22
Superficie .......................................................................................................... 24
Comprobaciones ............................................................................................... 25
Documentación necesaria ................................................................................ 26
Condicionantes y advertencias ......................................................................... 28
Métodos de valoración ...................................................................................... 30
Valoración de bienes inmuebles y derechos ..................................................... 39
5. Informes y certificados........................................................................................... 50
Aspectos formales ............................................................................................ 51
ANEXO ...................................................................................................................... 63

2
0. Objetivo
Proporcionar un conocimiento adecuado de la tasación de las garantías.

1. Introducción
Para tener un conocimiento adecuado de la tasación de las garantías es necesario
conocer algunos conceptos previamente.

Recordemos en primer lugar, que una garantía es aquel aspecto mediante el cual
se pretende dotar de una mayor seguridad al cumplimiento de una obligación o
pago de una deuda.

En el módulo correspondiente del programa vimos las distintas garantías susceptibles

de ser requeridas por las entidades financieras para la formalización de operaciones
de crédito.

En nuestro ordenamiento jurídico se establece una clara distinción entre las garantías
reales y las garantías personales. En este segundo caso, el deudor responde de la
deuda con todos sus bienes personales, presentes y futuros. En el primer caso, si se
establece una garantía real, solamente el bien dejado en garantía responde de la
deuda. Tenemos finalmente las garantías pignoraticias con activos financieros.

En este módulo vamos a centrarnos en la tasación de las garantías reales,

remitiéndonos al Módulo 2 – Evaluación de la solvencia para una mayor
profundización en el análisis del resto.

Un primer concepto que se debe tener claro es la distinción entre valor y precio. Sin
necesidad de acudir a las definiciones clásicas, establezcamos que son cosas
distintas y que no tienen necesariamente que coincidir.

• Tradicionalmente, el valor en general, se ha vinculado a la utilidad de las cosas

para satisfacer necesidades. Es evidente que una misma cosa puede tener
distinto valor para dos personas. En el ámbito financiero y jurídico se vincula el
valor a un importe en dinero.

• Por su parte el precio, será el importe que un comprador está dispuesto a pagar
por una cosa y el vendedor dispuesto a recibirlo para entregar dicha cosa.

Sin entrar en discusiones filosóficas, es evidente que valor y precio no son la misma
cosa, pero también es cierto que están relacionadas. En el caso que nos ocupa, la
valoración de las garantías, hablaremos de valor, de valor de mercado y de valor de
tasación.

3
Valor de mercado
Es el precio al que podría venderse el inmueble mediante contrato privado entre un
vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación. Para
que se trate de un valor de mercado se debe cumplir:

A. Entre el vendedor y comprador no existe otro interés distinto a lo que se

establece en el contrato.

B. El inmueble se ha comercializado adecuadamente.

C. Ninguno de los dos ha tenido información privilegiada.

D. El precio del inmueble es una estimación razonable.

E. El precio no incluye los impuestos.

Valor de tasación
Es el valor alcanzado en la elaboración de una tasación. Dependiendo principalmente
de la finalidad de tasación, del tipo de inmueble, de si está o no terminado, si está
alquilado y del mercado existente para esa clase de inmueble, se obtienen diversos
valores de mercado y técnicos.

El valor de tasación corresponderá en cada momento a uno de los calculados,

dependiendo de cuál sea la finalidad de la tasación.

Una vez valorado un determinado inmueble, comprador y vendedor podrán acordar

un precio (que puede ser distinto a la valoración efectuada) para la compraventa de
dicho inmueble.

Peritaje, tasación y valoración

Otra idea a tener clara es la distinción entre peritaje, tasación y valoración.

La normativa se refiere a la figura del perito y establece que:

“Cuando sean necesarios conocimientos científicos, artísticos, técnicos o

prácticos para valorar hechos o circunstancias relevantes en el asunto o
adquirir certeza sobre ellos, las partes podrán aportar al proceso el
dictamen de peritos que posean los conocimientos correspondientes o
solicitar, en los casos previstos en esta ley, que se emita dictamen por
perito designado por el tribunal.”

4
Así pues, un peritaje es un informe en el que un experto contesta a una o más
preguntas o da su opinión profesional sobre cuestiones planteadas por el Juez o las
partes. Este dictamen pretende ayudar a una persona que, por no tener los
conocimientos técnicos necesarios, no puede responder a dichas preguntas por sí
misma, o desea presentar el informe como una prueba. El informe debe ser escrito
pensando en su lector, y exponer las conclusiones de manera razonada y
comprensible para alguien no experto.1

Podemos señalar la distinción entre la peritación oficial, cuyos peritos son designados
por el juez, y la peritación privada en la que los peritos son requeridos directamente
por las partes.

La tasación por su parte, técnicamente denominada informe de valoración, es un

documento que suscribe un profesional competente para hacerlo y tiene como objetivo
establecer de forma justificada el valor de un bien, de acuerdo con unos criterios
previamente establecidos y desarrollando una metodología adecuada al fin propuesto.

La tasación de un bien está sujeta a una estricta normativa legal, que después
veremos, que no sólo establece los criterios y metodología para realizarla, sino que
también establece quién puede hacerla.

El valor de tasación se refleja en un certificado que puede contener observaciones,

advertencias o condicionantes, si existen aspectos sobre los que conviene hacer un
comentario, documentación pendiente o cuestiones que deben resolverse
definitivamente para que el valor calculado sea firme para la finalidad concreta para la
que se emite el informe de valoración.

Una tasación hipotecaría es realizada por un profesional independiente, que debe

cumplir unos determinados requisitos marcados por la ley, generalmente será un
arquitecto o arquitecto técnico y pertenecerá a una sociedad de tasación de bienes.

Las Sociedades de Tasación Inmobiliaria tienen que ser sociedades anónimas con
objeto social limitado a la valoración de todo tipo de bienes, empresas o patrimonios.
Se les exige contar con una estructura mínima y tienen responsabilidad civil frente a
terceros derivada de la actividad de tasación. Estas sociedades tienen que estar
homologadas por el Banco de España, donde quedan inscritas en el registro oficial
correspondiente. Están supeditadas a la supervisión del Banco de España.

Una tasación hipotecaria es una valoración de un inmueble para que el mismo sea
objeto de garantía en un préstamo hipotecario. A través de esta valoración el
prestamista, normalmente una entidad financiera, sabe cuál es el valor del bien
garantía del préstamo y cuál es el riesgo que asume con la operación hipotecaria.

Por otro lado, la valoración inmobiliaria es una actividad multidisciplinar en la que

los profesionales del sector inmobiliario, conocedores de la oferta y la demanda del
mercado, sus tendencias y fluctuaciones, etc., asocian un determinado importe a un
determinado bien o derecho en función de sus cualidades y su situación determinada.
1
Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil (LEC) Artículo 335.1

5
Una de las diferencias que se pueden destacar entre tasación y valoración, es que en
la primera necesariamente existe una inspección visual realizada por el técnico, y que
la valoración carece de validez legal ante cualquier organismo.

Clasificación en las tasaciones y las valoraciones inmobiliarias

Otros aspectos interesantes (tratados en el ANEXO) son la distinción entre antigüedad

o vida útil:

• Antigüedad – Es el número de años transcurridos entre la fecha de

construcción de un inmueble o la de la última rehabilitación integral del mismo,
y la fecha de la valoración.

• Vida útil – Es el plazo durante el cual un inmueble estará en condiciones de

ser usado para el fin a que se destina. Será total si se calcula desde el momento
de la construcción o última rehabilitación integral y será residual si se calcula
desde la fecha de la tasación.

O entre depreciación funcional y depreciación física:

• Depreciación funcional – Es la pérdida que experimenta el valor de

reemplazamiento bruto (VRB) de un bien atendiendo a su defectuosa
adaptación a la función a que se destina. Comprende las pérdidas producidas
en el inmueble por obsolescencia, diseño, falta de adaptación a su uso, etc.

• Depreciación física – Es la pérdida que experimenta el valor de

reemplazamiento bruto (VRB) de un bien en función de su antigüedad, estado
de conservación y duración de sus componentes.

También la distinción entre la diferente situación en que se puede encontrar un edificio:

• Edificio destinado a uso determinado (residencial, de oficinas, etc.) – Es

todo edificio en el que la superficie sobre rasante destinada a un uso
determinado.

• Edificio en construcción – Es toda obra de nueva edificación iniciada y no

terminada, que cuente con la correspondiente licencia y se realice de acuerdo
con un proyecto visado por el colegio profesional correspondiente.

• Edificio en proyecto – Es cualquier tipo de construcción (obra nueva o

rehabilitación) que se realizará sobre un terreno o finca determinada con
arreglo a un proyecto visado por el colegio profesional correspondiente. A estos
efectos, se entenderán como obras de rehabilitación las que cumplan los
requisitos señalados en la definición de inmueble en rehabilitación.

6
O los diferentes criterios para definir las superficies:

• Superficie construida con partes comunes – Es la superficie construida sin

partes comunes más la parte proporcional que le corresponda según su cuota
en la superficie de los elementos comunes del edificio.

• Superficie construida sin partes comunes – Es la superficie útil, sin excluir

la superficie ocupada por los elementos interiores mencionados en dicha
definición e incluyendo los cerramientos exteriores al 100% o al 50%, según se
trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros, o de
cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio.

• Superficie útil – Es la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido

por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento
de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios
exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y
tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.), medida sobre la
proyección horizontal de su cubierta. No se considerará superficie útil la
superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos, por los elementos
estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con sección
horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie del suelo
cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros. Tampoco se considerará superficie
útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos.

• Superficie utilizable o computable – Es la superficie utilizada en las

tasaciones para determinar los valores técnicos. La superficie computable es
la superficie construida más la parte proporcional de las zonas comunes en
función de la cuota de copropietario.

7
“Recuerde que”

• Recuerde que una garantía es aquel aspecto mediante el cual se pretende dotar de
una mayor seguridad al cumplimiento de una obligación o pago de una deuda.

• Recuerde que un peritaje es un informe en el que un experto contesta a una o más

preguntas o da su opinión profesional sobre cuestiones planteadas por el Juez o las
partes.

• Recuerde que la tasación es un documento que suscribe un profesional competente

para hacerlo y tiene como objetivo establecer de forma justificada el valor de un bien,
de acuerdo con unos criterios previamente establecidos y desarrollando una
metodología adecuada al fin propuesto.

• Recuerde que las Sociedades de Tasación Inmobiliaria tienen que estar

homologadas por el Banco de España, donde quedan inscritas en el registro oficial
correspondiente.

• Recuerde que la depreciación funcional es la pérdida que experimenta el valor de

reemplazamiento bruto (VRB) de un bien atendiendo a su defectuosa adaptación a
la función a que se destina, mientras que la depreciación física es la pérdida que
experimenta el valor de reemplazamiento bruto (VRB) de un bien en función de su
antigüedad, estado de conservación y duración de sus componentes.

• Recuerde que hay varios criterios para definir las superficies: superficie construida
con partes comunes, superficie construida sin partes comunes, superficie útil y
superficie utilizable o computable

8
2. Legislación básica del mercado hipotecario
español
Las normas legales de aplicación en España que, de alguna forma, afectan al sector
de la valoración y, especialmente, a la tasación de inmuebles son las siguientes:

- Ley 2/1981 de regulación del mercado hipotecario

- Real Decreto 775/1997, sobre el régimen jurídico de homologación de los
servicios y sociedades de tasación.
- Real Decreto 716/2009 por el que se desarrollan determinados aspectos de la
Ley 2/1981
- Orden EHA/2899/2011, de transparencia y protección del cliente de servicios
bancarios (BOE de 29.10.2011)
- Real Decreto Legislativo 7/2015, por el que se aprueba el texto refundido de la
Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
Ley 5/2019, marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
- Diversas circulares del Banco de España que regulan temas menores

En cuanto a la tasación destacar, con las actualizaciones realizadas la:

• Orden ECO/805/2003 sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de

determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

• Circular 7/2010 del Banco de España a las Entidades de Crédito de desarrollo

de ciertos aspectos de mercado hipotecario.

Desarrollemos brevemente algunos contenidos

Ley 2/1981 de regulación del mercado hipotecario

Como indica el nombre de la Ley, su objeto es la ordenación del mercado inmobiliario,

estableciendo de entrada que las entidades financieras a las que refiere esta Ley
podrán conceder préstamos hipotecarios y emitir los títulos necesarios para su
financiación. Estas entidades son:

A. los bancos y, cuando así lo permitan sus respectivos estatutos, las entidades
oficiales de crédito,

B. las cajas de ahorro y la Confederación Española de Cajas de Ahorros,

C. las cooperativas de crédito,

D. los establecimientos financieros de crédito.

9
Comenta posteriormente la Ley, que las sociedades de tasación y los servicios de
tasación de las entidades de crédito deben homologarse previamente y establece las
normas de actuación, así como el régimen sancionador para las infracciones.

Sigue la Ley desarrollando aspectos que denomina de las operaciones activas, es

decir de la inversión de las entidades señaladas, y pasivas, es decir de su
financiación.

Operaciones activas
Para las primeras señala por ejemplo, que si la hipoteca lo es sobre inmuebles en
construcción o rehabilitación, podrán atenerse a un calendario pactado con la entidad
prestamista en función de la ejecución de las obras o la inversión y de la evolución de
las ventas o adjudicaciones de las viviendas.

También señala que los préstamos y créditos a que se refiere la Ley habrán de estar
garantizados, en todo caso, por hipoteca inmobiliaria constituida con rango de primera
sobre el pleno dominio de la totalidad de la finca. Si sobre el mismo inmueble gravasen
otras hipotecas o estuviere afecto a prohibiciones de disponer, condición resolutoria o
cualquier otra limitación del dominio, habrá de procederse a la cancelación de unas y
otras o a su posposición a la hipoteca que se constituye previamente a la emisión de
los títulos.

El préstamo o crédito garantizado con esta hipoteca no podrá exceder del 60% del
valor de tasación del bien hipotecado. Cuando se financie la construcción,
rehabilitación o adquisición de viviendas, el préstamo o crédito podrá alcanzar el 80%
del valor de tasación, con algunas excepciones previstas en la Ley.

El plazo de amortización del préstamo o crédito garantizado, cuando financie la

adquisición, construcción o rehabilitación de la vivienda habitual, no podrá exceder de
treinta años.

Operaciones pasivas
La parte de operaciones pasivas, es decir la financiación de la inversión, se manifiesta
como la más relevante de toda la Ley. Faculta a las entidades financieras a emitir
cédulas y bonos hipotecarios en serie o regularmente y con las características que
deseen (incluyendo cláusulas de amortización anticipada) siempre que cumplan con
lo establecido en la parte de operaciones activas. Además deben llevar un registro
adecuado de las mismas. No es necesaria su inscripción registral.

El capital y los intereses de las cédulas estarán especialmente garantizados, sin

necesidad de inscripción registral, por hipoteca sobre todas las que en cualquier
tiempo consten inscritas a favor de la entidad emisora y no estén afectas a emisión de
bonos hipotecarios. El capital y los intereses de los bonos estarán especialmente
garantizados, sin necesidad de inscripción registral, por hipoteca sobre los préstamos
y créditos hipotecarios que se afecten en escritura pública, es decir, los tenedores de
los bonos de una emisión tendrán prelación sobre los tenedores de las cédulas cuando
concurran sobre un préstamo o crédito afectado a dicha emisión.

10
En este sentido, los tenedores de estos títulos tienen carácter de acreedores con
preferencia especial frente a cualesquiera otros acreedores.

Las entidades financieras podrán hacer participar a terceros en todo o en parte de uno
o varios créditos hipotecarios de su cartera, mediante la emisión de títulos valores
denominados participaciones hipotecarias, excluyendo los créditos hipotecarios que
sirvan de garantía a la emisión de bonos hipotecarios.

Dicha participación podrá realizarse al comienzo o a lo largo de la vida del préstamo

concedido. Pero el plazo de la participación no podrá ser superior al que reste por
transcurrir para el vencimiento del crédito hipotecario, ni el interés superior al
establecido para éste.

No se podrán emitir cédulas hipotecarias por importe superior al 80% de los capitales
no amortizados de los préstamos y créditos hipotecarios de su cartera que reúnan los
requisitos señalados en las operaciones de activo, deducido el importe de los
afectados a bonos hipotecarios.

Por otro lado, el valor actualizado de los bonos hipotecarios deberá ser inferior, al
menos, en un 2% del valor actualizado de los préstamos y créditos hipotecarios
afectados.

Sigue la Ley estableciendo la comercialización de estos productos en el mercado

secundario, señalando que serán transmisibles por cualquiera de los medios
admitidos en derecho y sin necesidad de intervención de fedatario público ni
notificación al deudor.

Termina la Ley dirigiendo al Código Civil y a la legislación hipotecaria en todo lo no

previsto en la misma y en cuanto a los requisitos para la constitución, modificación y
extinción de las hipotecas.

Real Decreto 775/1997, sobre el régimen jurídico de homologación de

los servicios y sociedades de tasación.

Este Real Decreto desarrolla el régimen jurídico de homologación administrativa de

las sociedades de tasación. Dicha homologación será preceptiva para que las
valoraciones de bienes inmuebles que realicen puedan surtir efecto en los siguientes
casos:

a) Servir de garantía hipotecaria de préstamo.

b) Servir de cobertura de las provisiones técnicas de las entidades
aseguradoras.
c) Formar parte del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva
inmobiliarias.
d) Cualquier otra en que la normativa exija que la valoración haya de realizarse
por una sociedad o servicio de tasación.

11
Para obtener y conservar su homologación, las sociedades de tasación deberán
cumplir los siguientes requisitos:

a) Revestir la forma de sociedad anónima de fundación simultánea domiciliada

en el territorio nacional.
b) Contar con un capital mínimo de 300.000 € íntegramente desembolsado,
representado en acciones nominativas.
c) Limitar estatutariamente su objeto social a la valoración de todo tipo de
bienes, empresas o patrimonios.
d) Contar con un número mínimo de diez profesionales de los cuales, al
menos, tres han de ser profesionales vinculados.
e) Disponer de una organización con los medios técnicos y personales, y los
mecanismos de control interno necesarios para asegurar tanto un
adecuado conocimiento de la situación y condiciones del mercado
inmobiliario sobre el que han de operar, como el cumplimiento uniforme de
las normas de valoración aplicables y de las obligaciones e
incompatibilidades.
f) Tener asegurada frente a terceros la responsabilidad civil mediante póliza
de seguro suscrita con una entidad aseguradora habilitada legalmente para
operar en España en el seguro de responsabilidad civil, por un importe no
inferior a 600.000 € más el 0,5% por mil del valor de los bienes tasados en
el ejercicio inmediatamente anterior, hasta alcanzar la cifra máxima de
2.400.000 €.
g) Contar con un consejo de administración en el que todos sus miembros, así
como los del consejo de administración de su entidad dominante cuando
exista, sean personas de reconocida honorabilidad comercial y profesional,
que posean conocimientos y experiencia adecuados para ejercer sus
funciones y que estén en disposición de ejercer un buen gobierno de la
entidad.

Los promotores de una sociedad de tasación deberán dirigir la solicitud de

homologación al Banco de España aportando la documentación que acredite el
cumplimiento de los requisitos.

Con anterioridad al comienzo del ejercicio de sus actividades, y antes de que

transcurra el plazo de seis meses, contados a partir de la fecha de la notificación de
la homologación, y para su inscripción en el registro, se deberá aportar la siguiente
documentación:

a) Escritura de constitución de la sociedad debidamente inscrita en el Registro

Mercantil.
b) Relación de los profesionales con que cuenta la sociedad con indicación de
su titulación. En el caso de profesionales vinculados se aportarán, además,
las condiciones que acrediten la vinculación.

El Banco de España procederá de oficio a la inscripción de la sociedad en el registro

especial correspondiente, otorgará un número de registro y ordenará la publicación de
dicha inscripción en el BOE.

12
Real Decreto 716/2009 por el que se desarrollan determinados aspectos
de la Ley 2/1981

El objetivo de la norma es culminar la modernización y mejora de los mecanismos de

refinanciación de las entidades de crédito en el mercado hipotecario.

Regula la actuación en este campo de las sucursales en España de las entidades de

crédito de otros estados miembros de la UE, se desarrollan las condiciones para poder
utilizar determinados activos como base la emisión de títulos del mercado hipotecario,
y se aborda una mayor flexibilización en las emisiones.

Termina el Real Decreto, con algunos aspectos fiscales y financieros y reforzando el

régimen de supervisión del mercado de títulos hipotecarios por parte del Banco de
España y de la Comisión Nacional del Mercado de Valores.

Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección

del cliente de servicios bancarios (BOE de 29.10.2011)

Por su extensión y relevancia nos remitimos al desarrollo que se realiza de su

contenido en el Módulo 3 – Aspectos legislativos de los préstamos inmobiliarios
de este programa.

Real Decreto Legislativo 7/2015, por el que se aprueba el texto

refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

El Real Decreto regula las condiciones básicas que garantizan la igualdad en el

ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales,
relacionados con el suelo, y el desarrollo sostenible, competitivo y eficiente del medio
urbano, mediante el impulso y el fomento de las actuaciones que conducen a la
rehabilitación de los edificios y a la regeneración y renovación de los tejidos urbanos
existentes También establece las bases económicas y medioambientales del régimen
jurídico del suelo, su valoración y la responsabilidad patrimonial de las
Administraciones-

Con respecto a las valoraciones, se deben ajustar a lo establecido en la Ley del suelo
cuando tengan por objeto:

a) La verificación de las operaciones de reparto de beneficios y cargas u otras

precisas para la ejecución de la ordenación territorial y urbanística.
b) La fijación del justiprecio en la expropiación
c) La fijación del precio a pagar al propietario en la venta o sustitución forzosas.
d) La determinación de la responsabilidad patrimonial de la Administración
Pública.

13
También se especifica que el valor del suelo corresponde a su pleno dominio, libre de
toda carga, gravamen o derecho limitativo de la propiedad. Además, el suelo se tasará
según su situación y con independencia de la causa de la valoración y el instrumento
legal que la motive. La ley establece criterios generales para la valoración de
inmuebles y del suelo, tanto rural como urbanizado.

Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Aunque el contenido de la Ley ha sido objeto de tratamiento en otros módulos del

programa recordemos aquí lo referente a las tasaciones.

Los inmuebles aportados en garantía habrán de ser objeto de una tasación adecuada
antes de la celebración del contrato de préstamo. La tasación se realizará por una
sociedad de tasación, servicio de tasación de una entidad de crédito regulados
legalmente, independiente del prestamista o del intermediario de crédito inmobiliario,
utilizando normas de tasación fiables y reconocidas internacionalmente, de
conformidad con lo establecido por la Orden ECO/805/2003, que analizamos a
continuación.2

Recordemos también que las entidades financieras, aunque tengan un servicio de

tasación propio, deberán aceptar cualquier tasación de un inmueble aportado por el
cliente, siempre que sea certificada por un tasador homologado de conformidad con
lo previsto legalmente. El incumplimiento de esta obligación será infracción grave o
muy grave de la entidad de crédito.

Orden ECO/805/2003 sobre normas de valoración de bienes inmuebles

y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras

La orden vino a sustituir la anterior legislación con el objetivo de aclarar

terminológicamente algunos aspectos relacionados con la valoración de bienes
inmuebles para la finalidad hipotecaria y de fondos de pensiones, adaptar el cálculo
del valor de tasación a la legislación vigente e introducir mejoras de tipo técnico y
formal.

Es una orden extensa (consta de 88 artículos) que se articula en cuatro títulos:

a) El primero sobre los aspectos generales: el ámbito, principios y definiciones;

las comprobaciones mínimas y documentación disponible; los condicionantes
y advertencias, tanto generales como específicas, y en general todas aquellas
cuestiones que el tasador ha de tener en cuenta tanto en el ámbito técnico
como en el formal.

2
Artículo 13. Tasación de los bienes inmuebles.

14
 b) El segundo título contiene las disposiciones técnicas encaminadas a la
determinación del valor de tasación de los distintos objetos de valoración y para
las distintas finalidades. Ambos contenidos serán objeto de tratamiento en el
apartado 4 de este módulo.

c) El tercer título contiene las disposiciones formales encaminadas a la

elaboración del informe y certificado en los que se formalizará el
correspondiente valor de tasación. Su contenido será objeto de tratamiento en
el apartado 5 de este módulo.

d) El cuarto título contiene una serie de disposiciones cuyo ámbito de aplicación

se limita a la valoración para la cobertura de las provisiones técnicas de las
entidades aseguradoras y para la determinación del patrimonio de las
instituciones de inversión colectiva inmobiliarias.

Circular 7/2010 del Banco de España a las Entidades de Crédito de

desarrollo de ciertos aspectos de mercado hipotecario.

Esta Circular establece, entre otros aspectos, los detalles que los servicios de tasación
de entidades de crédito, así como las sociedades de tasación, para favorecer la
independencia de la actividad de tasación y evitar conflictos de interés sobre los
mecanismos que hayan establecido, y que al menos deberán constar del reglamento
interno de conducta. Cualquier modificación de los mecanismos establecidos deberá
ser, asimismo, comunicada al Banco de España en el plazo de un mes, a contar desde
su aprobación.

Contenido mínimo del reglamento interno de conducta

El reglamento interno de conducta incorporará al menos el siguiente contenido:

1. Circunstancias concretas que generan la obligación legal de contar con el

reglamento.

2. Principios y objetivos que inspiran el reglamento.

3. Ámbito material del reglamento.

4. Ámbito subjetivo del reglamento, con delimitación de los distintos grupos de

personas a los que resulta de aplicación, tales como profesionales (sean o no
vinculados), miembros del órgano de administración, resto de empleados o
representantes.

5. Consecuencias y, en su caso, penalizaciones previstas para las personas

indicadas en el punto anterior por el incumplimiento de las disposiciones del
reglamento.

15
6. Detalle del marco de la relación profesional, financiera u operativa de los
servicios de tasación con su entidad de crédito y las sociedades de su grupo
económico, y de las sociedades de tasación con:

o Las entidades de crédito y otras personas físicas o jurídicas que formen

parte del grupo de influencia de la sociedad de tasación.

o La matriz y sociedades del grupo económico al que, en su caso, pertenezca

la sociedad de tasación.

La información a la que se refiere este apartado deberá hacer referencia a las

unidades y cargos de las sociedades o servicios de tasación a través de los
cuales se canalicen la recepción de los encargos, la información sobre los
servicios prestados y la entrega de los correspondientes informes de tasación.

Además de la presunción de la existencia de un grupo económico según el

Código de Comercio, se entenderá que forman parte del grupo de influencia de
las sociedades de tasación:

o La entidad o entidades de crédito de un mismo grupo económico cuya

relación de negocio total con la sociedad de tasación represente,
individualmente o en su conjunto, al menos un 10% de los ingresos netos
totales de esa sociedad

o Las personas físicas o jurídicas que tengan intereses específicos en la

promoción o comercialización de bienes inmuebles o en actividades
análogas y sean accionistas de control o que ejerzan una influencia
significativa en la sociedad de tasación, así como las sociedades
controladas o en las que ejerzan una influencia significativa dichos
accionistas.

7. Identificación de la persona responsable del servicio de tasación.

8. Indicación del órgano interno (consejo de administración o comisión delegada)

de la sociedad de tasación o, en el caso de servicios de tasación, de la entidad
de crédito que aprueba el reglamento.

9. Detalle de las incompatibilidades aplicables.

10. Especificación de que la actuación de la sociedad o servicio de tasación en el

ámbito de su actividad de tasación se debe regir exclusivamente por criterios
técnicos.

11. Indicación de que ni el servicio de tasación o la sociedad de tasación, ni sus

respectivos profesionales tasadores, aceptarán directrices, instrucciones,
recomendaciones, presiones o informaciones relevantes de cualquier tipo,
especialmente las procedentes de personas físicas o jurídicas que formen parte
de los grupos económico o de influencia o de los directivos o empleados de
aquellas, en relación con la actividad de tasación y, particularmente, con el

16
 resultado de esta. Además, en el caso de los servicios de tasación de entidades
de crédito, se recogerá la especificación de que los departamentos operativos
o comerciales de estas últimas no pueden promover la revisión del valor de
tasación.

12. Expresión de las obligaciones de secreto que incumban a la sociedad o entidad

de crédito, a sus administradores o directivos, profesionales y empleados.

13. Descripción del código o conjunto de reglas de conducta que, con el objetivo
de prevenir conflictos de interés, se hayan aprobado para regular las relaciones
de las sociedades y servicios de tasación y sus respectivos profesionales
tasadores, sean vinculados o no, con los clientes de dichas sociedades o
servicios de tasación. Estas reglas de conducta incorporarán, al menos,
criterios sobre el ofrecimiento a clientes o el rechazo de regalos u obsequios
de estos, que pudieran comprometer su independencia, así como la indicación
de que los profesionales tasadores no podrán mantener comunicación directa
con los clientes en relación con el valor del bien que se ha de tasar.

14. Otros contenidos menores.

“Recuerde que”

• Recuerde que la Ley 2/1981 de regulación del mercado hipotecario establece que los
préstamos y créditos a que se refiere la Ley habrán de estar garantizados, en todo
caso, por hipoteca inmobiliaria constituida con rango de primera sobre el pleno
dominio de la totalidad de la finca.

• Recuerde que la Ley 2/1981 de regulación del mercado hipotecario establece que
cuando se financie la construcción, rehabilitación o adquisición de viviendas, el
préstamo o crédito podrá alcanzar el 80% del valor de tasación y que el plazo de
amortización del préstamo o crédito garantizado no podrá exceder de treinta años.

• Recuerde que la Ley 2/1981 de regulación del mercado hipotecario establece que, al
referirse a la financiación de las operaciones, no se podrán emitir cédulas
hipotecarias por importe superior al 80% de los capitales no amortizados de los
préstamos y créditos hipotecarios de su cartera que reúnan los requisitos señalados
en las operaciones de activo, deducido el importe de los afectados a bonos
hipotecarios.

• Recuerde que la Circular 7/2010 del Banco de España a las Entidades de Crédito de
desarrollo de ciertos aspectos de mercado hipotecario, establece los mecanismos
necesarios para asegurar que los servicios de tasación de entidades de crédito, así
como las sociedades de tasación, actúen de modo independiente en la actividad de
tasación y evitar conflictos de interés.

17
3. Regulación de las sociedades de tasación
Además de los aspectos de la Ley 2/1981 de regulación del mercado hipotecario,
referidas a las sociedades de tasación, éstas y sus servicios vienen regulados por el
Real Decreto 775/1997 sobre el régimen jurídico de homologación de los servicios y
sociedades de tasación.

El Real Decreto (RD) desarrolla el régimen jurídico de homologación administrativa de

los servicios y sociedades de tasación, homologación que será obligatoria para que
las valoraciones de bienes inmuebles que realicen puedan surtir efecto en los
siguientes casos:

A. Servir de garantía hipotecaria de préstamos que forman parte de la cartera

de cobertura de los títulos hipotecario.

B. Servir de cobertura de las provisiones técnicas de las entidades

aseguradoras.

C. Formar parte del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva

inmobiliarias.

D. Formar parte del patrimonio de los fondos de pensiones.

E. Cualquier otra en que la normativa exija que la valoración haya de realizarse

por una sociedad o servicio de tasación.

El RD realiza una distinción entre dos tipos de profesionales:

• Profesionales – Arquitectos, aparejadores o arquitectos técnicos, cuando se

trate de valorar fincas urbanas en todo caso, o solares e inmuebles edificados
con destino residencial, y los ingenieros o ingenieros técnicos de la
especialidad correspondiente, según la naturaleza del objeto de la tasación, en
los demás casos.

• Profesionales vinculados – Aquellos profesionales que, contando con una

experiencia mínima de tres años en la actividad de tasación, hayan celebrado
con la sociedad de tasación, o con la entidad de crédito correspondiente, un
contrato de naturaleza civil, mercantil o laboral con la finalidad de garantizar
permanentemente la efectividad de los mecanismos de control interno
necesarios para asegurar un adecuado conocimiento de la situación y
condiciones del mercado inmobiliario sobre el que han de operar, el
cumplimiento uniforme de las normas de valoración aplicables y la observancia
de las obligaciones e incompatibilidades previstas en este Real Decreto.

18
Por otro lado, para obtener y conservar su homologación, las sociedades de tasación
deberán cumplir los siguientes requisitos:

A. Revestir la forma de sociedad anónima domiciliada en el territorio nacional.

B. Contar con un capital mínimo de 300.000 euros íntegramente

desembolsado. Dicho capital ha de estar representado en acciones
nominativas.

C. Limitar estatutariamente su objeto social a la valoración de todo tipo de

bienes, empresas o patrimonios.

D. Contar con un número mínimo de diez profesionales de los cuales, al

menos, tres han de ser profesionales vinculados.

E. Disponer de una organización con los medios técnicos y personales, y los

mecanismos de control interno necesarios para asegurar tanto un adecuado
conocimiento de la situación y condiciones del mercado inmobiliario sobre
el que han de operar, como el cumplimiento uniforme de las normas de
valoración aplicables y de las obligaciones e incompatibilidades
establecidas.

F. Tener asegurada frente a terceros la responsabilidad civil, que por culpa o

negligencia pudiera derivarse de su actividad de tasación mediante póliza
de seguro suscrita con una entidad aseguradora habilitada legalmente para
operar en España en el seguro de responsabilidad civil, por un importe no
inferior a 600.000 euros más el 0,5% por mil del valor de los bienes tasados
en el ejercicio inmediatamente anterior, hasta alcanzar la cifra máxima de
2.400.000 euros.

G. Contar con un consejo de administración en el que todos sus miembros, así

como los del consejo de administración de su entidad dominante cuando
exista, sean personas de reconocida honorabilidad comercial y profesional,
que posean conocimientos y experiencia adecuados para ejercer sus
funciones y que estén en disposición de ejercer un buen gobierno de la
entidad. Los requisitos de honorabilidad y conocimiento y experiencia
deberán concurrir también en los directores generales o asimilados, así
como en las personas que asuman funciones de control interno u ocupen
puestos claves para el desarrollo diario de la actividad de la entidad y de su
dominante, conforme establezca el Banco de España.

Las sociedades de tasación deben mantener siempre una posición de independencia

y objetividad, con lo cual no podrán valorar bienes, empresas o patrimonios propiedad
de personas de la propia sociedad de tasación o de sociedades que pertenezcan a su
mismo grupo, de sus accionistas, de sus administradores, directivos o asimilados, de
los familiares de las personas citadas anteriormente hasta el segundo grado de
consanguinidad o afinidad y de instituciones de inversión colectiva o fondos de
pensiones en las que tengan inversiones o cuya gestora o depositario pertenezca al
mismo grupo que la sociedad de tasación.

19
Capítulo especial merecen los servicios de tasación de entidades de crédito, que
sólo podrán valorar dentro del ámbito del mercado hipotecario y siempre que los
bienes inmuebles a valorar sirvan de garantía hipotecaria a aquellas operaciones
realizadas por sociedades que formen parte de su grupo.

Deberán ser previamente homologados por el Banco de España e inscritos en el

Registro especial correspondiente, y los requisitos para la homologación e inscripción
son:

A. Contar al menos con tres profesionales vinculados.

B. Disponer de los medios técnicos y personales, así como de los mecanismos de

control interno necesarios para asegurar tanto un adecuado conocimiento de la
situación y condiciones del mercado inmobiliario sobre el que han de operar,
como el cumplimiento uniforme de las normas de valoración aplicables y de las
obligaciones e incompatibilidades establecidas en el RD.

Los servicios de tasación de entidades de crédito, también deberán mantener una

posición de independencia y de objetividad. En particular, deberán abstenerse de
valorar los bienes propiedad de la propia entidad de crédito a la que pertenezcan o de
sociedades que formen grupo con aquélla, de los accionistas de la entidad de crédito
a la que pertenezca el servicio de tasación, de los administradores, directivos o
asimilados, y de los familiares hasta el segundo grado de consanguinidad o afinidad
de las personas citadas.

Las sociedades de tasación homologadas y las entidades de crédito con servicios de

tasación homologados estarán especialmente sujetas al cumplimiento de los deberes
de secreto profesional.

La supervisión de los servicios y sociedades de tasación, corresponde al Banco de

España.

Señalemos además, el Real Decreto 256/2013, de 12 de abril, por el que se incorporan

a la normativa de las entidades de crédito los criterios de la Autoridad Bancaria
Europea de 22 de noviembre de 2012, sobre la evaluación de la adecuación de los
miembros del órgano de administración y de los titulares de funciones clave.

Asimismo, existen diversas circulares del banco de España, que regulan otros
aspectos menores sobre la actividad la información a suministrar por parte de las
sociedades de tasación y las entidades de crédito con servicios de tasación
homologados.

20
“Recuerde que”

• Recuerde que las sociedades de tasación deben mantener siempre una posición de
independencia y objetividad, con lo cual no podrán valorar bienes, empresas o
patrimonios propiedad de personas de la propia sociedad de tasación o de sociedades
que pertenezcan a su mismo grupo (…) o fondos de pensiones en las que tengan
inversiones o cuya gestora o depositario pertenezca al mismo grupo que la sociedad
de tasación.

• Recuerde que los servicios de tasación de entidades de crédito sólo podrán valorar
dentro del ámbito del mercado hipotecario y siempre que los bienes inmuebles a
valorar sirvan de garantía hipotecaria a aquellas operaciones realizadas por
sociedades que formen parte de su grupo.

21
4. Normas de valoración
La norma general de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos
para ciertas finalidades financieras lo constituye la Orden Ministerial ECO/805/2003,
con sus sucesivas modificaciones, la última de diciembre de 2015. No sólo se refiere
a las normas de valoración, sino también a la elaboración de los informes y certificados
en los que se formalice dicha valoración, siempre que dicho cálculo se realice para
alguna de las finalidades integrantes de su ámbito de aplicación.

La Orden será de aplicación siempre que el valor de tasación se utilice para alguna
de las finalidades siguientes:

A. Garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a

formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos
por las entidades, promotores y constructores.

B. Determinación del valor razonable de acuerdo con el Plan de

contabilidad de las entidades aseguradoras y reaseguradoras.

C. Determinación del patrimonio de las instituciones de inversión

colectiva inmobiliarias.

D. Determinación del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones.

Principios de valoración

Los principios de valoración pueden agruparse en dos grandes grupos: los que tienen
carácter empírico y los de carácter más formal. Son los siguientes:

Principio de anticipación
Principio de finalidad
Principio de mayor y mejor uso
Principio de probabilidad
Principio de proporcionalidad
Principio de prudencia
Principio de sustitución
Principio de temporalidad
Principio de transparencia
Principio del valor residual

22
Desarrollamos a continuación, la breve descripción de cada uno de ellos.

A. Principio de anticipación, según el cual el valor de un inmueble que se

encuentre en explotación económica es función de las expectativas de renta
que previsiblemente proporcionará en el futuro.

Ejemplo

Un inmueble puede ser utilizado de diversas formas. El valor de un inmueble

que se encuentre en explotación económica es función de las expectativas de
renta que previsiblemente proporcionará en el futuro. Sería el caso de un
inmueble en arrendamiento.

Es el principio en el que se basa el método de actualización de rentas.

B. Principio de finalidad según el cual la finalidad de la valoración condiciona el

método y las técnicas de valoración a seguir. Los criterios y métodos de
valoración utilizados serán coherentes con la finalidad de la valoración.

C. Principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble

susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo,
dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más
aconsejable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades
edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades
legales y físicas, con la intensidad que permita obtener su mayor valor.

Ejemplo

Un bajo de un inmueble puede ser destinado a uso residencial o comercial.

En una zona prácticamente residencial, con escasa oferta comercial, valorar el

bajo con este fin, puede tener una mayor tasación.

D. Principio de probabilidad, según el cual ante varios escenarios o posibilidades

de elección razonables se elegirán aquellos que se estimen más probables.

E. Principio de proporcionalidad, según el cual los informes de tasación se

elaborarán con la amplitud adecuada teniendo en cuenta la importancia y uso
del objeto de valoración, así como su singularidad en el mercado.

F. Principio de prudencia, según el cual, ante varios escenarios o posibilidades

de elección igualmente probables se elegirá el que dé como resultado un menor
valor de tasación.

23
 Este principio es de obligado cumplimiento cuando el valor de tasación tenga
como finalidad la garantía hipotecaria, la cobertura de provisiones técnicas de
las entidades aseguradoras o la determinación del patrimonio de los fondos de
pensiones.

G. Principio de sustitución, según el cual el valor de un inmueble es equivalente

al de otros activos de similares características sustitutivos de aquél.

Es el principio en el que se basa el método de comparación, método en el que,

partiendo de una serie de características que son iguales entre las muestras de
inmuebles que se pueden encontrar en el mercado, y el inmueble a tasar, se
obtiene el precio más probable que se pagaría por él.

Hay que hacer notar que, aunque los inmuebles sean de similares
características, estas nunca son idénticas. Como mínimo, la localización es
distinta.

H. Principio de temporalidad, según el cual el valor de un inmueble es variable a

lo largo del tiempo.

I. Principio de transparencia, según el cual el informe de valoración de un

inmueble deberá contener la información necesaria y suficiente para su fácil
comprensión y detallar las hipótesis y documentación utilizadas.

J. Principio del valor residual, según el cual el valor atribuible a cada uno de los
factores de producción de un inmueble será la diferencia entre el valor total de
dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores.

Superficie

Un primer aspecto relevante antes de iniciar una valoración lo constituye determinar

la superficie utilizable o computable.

Para calcular el valor de un edificio o de un elemento de un edificio se utilizará siempre

la superficie comprobada por el tasador teniendo en cuenta las especificaciones
siguientes:

A. Cuando no sea posible comprobar la superficie del edificio o elemento del

edificio, se utilizará la menor entre las superficies catastral y registral.

B. En el caso de elementos de edificios en los que se haya podido comprobar la

superficie útil o la construida sin partes comunes, podrá también utilizarse la
menor entre las superficies catastral y registral con partes comunes, aun
cuando dichas superficies con partes comunes no hayan podido ser
comprobadas, siempre que exista una dificultad operativa especial para la
comprobación debidamente justificada por el tasador, no exista duda razonable
sobre la magnitud expresada por la superficie registral, si se utilizara esta, y la

24
 relación entre la superficie utilizada y la comprobada sea razonable a juicio del
tasador.

C. Cuando la superficie comprobada sea superior en más de un 5% a la registral

o a la catastral o cuando se trate de un edificio que carezca de declaración de
obra nueva inscrita en el registro de la propiedad, su adopción requerirá que se
verifique su adecuación a la normativa urbanística aplicable. En el caso de
elementos de edificios se requerirá tal verificación de su adecuación a la
normativa urbanística aplicable cuando la diferencia sea superior en más de un
10%.

D. En el caso de que la superficie de los espacios exteriores de uso privativo del

edificio o elemento de un edificio supere el 15% de la superficie total del mismo,
aquella superficie se deberá medir por separado y se valorará con precio
unitario diferente la superficie de los espacios exteriores. También deberán
valorarse con precio unitario diferente los espacios exteriores no cubiertos y los
que por su uso, características constructivas y funcionales se considere que
tienen valores independientes. El conjunto de estas superficies deberá ser
objeto de justificación, indicando los criterios seguidos.

E. A los efectos del cálculo de su valor máximo legal, en las viviendas sujetas a
protección pública, se tomará como superficie la consignada en la cédula de
calificación correspondiente. Para calcular el valor de un terreno o de una finca
rústica se utilizará como superficie la comprobada por el tasador. Cuando dicha
comprobación no sea viable se utilizará la menor entre la superficie registral y
la catastral.

Comprobaciones

Para determinar el valor de tasación se realizarán las comprobaciones necesarias

para conocer las características y situación real del objeto de la valoración, y se
utilizará el contenido de la documentación señalada en el siguiente apartado. Entre
estas comprobaciones, se incluirán al menos las siguientes:

A. La identificación física del inmueble, mediante su localización e inspección

ocular por parte de un técnico competente, comprobando si su superficie y
demás características coinciden con la descripción que conste en la
documentación utilizada para realizar la tasación, así como de la existencia de
servidumbres visibles y de su estado de construcción o conservación aparente.

B. El estado de ocupación del inmueble y uso o explotación al que se destine.

C. En el caso de viviendas, el régimen de protección pública.

D. El régimen de protección del patrimonio arquitectónico.

25
 E. La adecuación del inmueble al planeamiento urbanístico vigente, y, en su caso,
la existencia del derecho al aprovechamiento urbanístico que se valore.

Documentación necesaria

Para realizar el cálculo del valor de tasación, se deberá haber dispuesto previamente
de todos aquellos documentos que sean necesarios para una identificación completa
del objeto de la valoración, teniendo en cuenta el tipo de bien, la finalidad de aquélla,
el estado de ocupación y construcción de aquél y el método de valoración utilizado.

Entre estos documentos se incluirá la certificación registral acreditativa de la titularidad

y cargas del inmueble, así como de su descripción completa, expedida dentro de los
tres meses anteriores a la fecha de la valoración, o sus equivalentes legales en
soportes alternativos. Igualmente se incluirá el documento con la información catastral
descriptiva y gráfica del inmueble obtenido directamente a través de la oficina virtual
del Catastro. En ambos casos dicha documentación deberá haber sido expedida
dentro de los tres meses anteriores a la fecha de valoración.

No obstante, en la valoración de bienes para la finalidad señalada en la orden, dicha

certificación podrá ser sustituida por original o copia de nota simple registral, expedida
dentro de los tres meses anteriores a la fecha de valoración, que contenga al menos
la titularidad y descripción completa del inmueble, incluidos en su caso, los derechos
reales y las limitaciones del dominio; o por fotocopia del libro de Registro de la
propiedad; por fotocopia de escritura de propiedad, o por documentos equivalentes
emitidos por procedimientos telemáticos por el Registro de la Propiedad.

Además se deberá disponer de la documentación siguiente:

A. En el caso de edificios en proyecto que se valoren para la hipótesis de edificio

terminado, el proyecto de los mismos visado por el colegio profesional
competente.

B. En el caso de edificios en construcción o en rehabilitación que se valoren para

la hipótesis de edificio terminado, y además del proyecto de los mismos visado
por el Colegio profesional correspondiente, la licencia de obra, la última
certificación de la obra ejecutada expedida por la dirección facultativa, así como
el contrato de ejecución de la obra y el presupuesto de contrata, si existen.

C. En el caso de viviendas sujetas a protección pública, cédula de calificación o

documento administrativo que acredite o permita determinar el precio máximo
en venta o alquiler.

D. En el caso de edificios (cuyo uso principal sea la vivienda) a que se refiere el

artículo 2 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la
edificación, el documento acreditativo de la expedición del seguro de daños
materiales (Seguro de daños decenal).

26
 E. En el caso de inmuebles cuyo uso se haya cedido total o parcialmente, el
contrato de arrendamiento u otro título de ocupación, el último recibo de la renta
abonado así como una certificación expedida por el propietario en la que se
expresará con claridad: cada una de las superficies arrendadas dentro de la
finca; la renta neta anual producida en total y por cada una de las partes; el
estado de ocupación del inmueble; el estado de pago de las rentas vigentes;
los gastos imputables al inmueble, con indicación de los repercutidos al
ocupante durante el último año y el destino del inmueble.

F. En inmuebles ligados a una explotación económica, los documentos necesarios

para calcular los flujos para el método de valoración por flujos de caja.

G. En el caso de fincas rústicas, la documentación catastral relevante, la referente

a su régimen de explotación, así como, en su caso, la del derecho de riego y la
de su rendimiento.

H. En el caso de los terrenos que se valoren atendiendo a su aprovechamiento

urbanístico o para edificios en proyecto, cédula urbanística o certificado
municipal u otra documentación que permita determinar la clase de suelo, y en
su caso, su aprovechamiento urbanístico, condiciones para su desarrollo o
documentación necesaria para determinarlos.

I. En el caso de edificios en régimen de propiedad horizontal o elementos de

edificios diferentes de vivienda o plaza de garaje, los estatutos de la comunidad
de propietarios, documento equivalente o certificación del administrador de la
comunidad acreditativa de las limitaciones de su uso u otras circunstancias
contenidas en aquellos que pudieran afectar a su valor.

J. Los restantes que sean exigidos por otras disposiciones de la orden según el
método de valoración adoptado, el tipo de inmueble o la finalidad de tasación.

Cuando se trate de valoraciones de inmuebles o derechos radicados en el extranjero,

la documentación exigida podrá ser sustituida por su equivalente en el país donde se
encuentren situados, teniendo en cuenta su normativa interna. Será necesario
asimismo que el cálculo del valor de tasación considere, adicionalmente, aspectos
específicos de la normativa del país en el que se encuentre radicado el inmueble, que
puedan influir en dicho valor.

27
Condicionantes y advertencias

Para que el valor de tasación calculado de acuerdo con la orden pueda ser utilizado
para alguna de las finalidades señaladas, recordemos como garantía hipotecaria, para
las entidades aseguradoras y reaseguradoras, las instituciones de inversión colectiva
inmobiliarias y los fondos de pensiones no tiene de tener ningún condicionante.

Se considerará que existe un condicionante en los siguientes supuestos:

A. Cuando no se hayan podido realizar las comprobaciones mínimas.

B. Cuando, estando cedido el uso del inmueble, no se haya dispuesto del contrato
de arrendamiento u otro título de ocupación y de las condiciones actuales del
arrendamiento o cesión.

C. Cuando el inmueble esté sujeto a protección pública y no se haya podido

calcular su valor máximo legal.

D. Cuando no se haya dispuesto, en su caso, de alguna de la documentación

exigida o su equivalente para el caso de inmuebles radicados en el extranjero.

E. Cuando no hayan podido cumplirse otras exigencias previstas en la orden, o

concurran otras circunstancias que impliquen dudas razonadas sobre la
correcta identificación, física o registral, del inmueble a tasar, o sobre la
existencia de las características del mismo utilizadas en la tasación, que
puedan afectar significativamente al cálculo de sus valores técnicos.

No se deben confundir los condicionantes con las advertencias. Los primeros invalidan
la tasación para los fines comentados, las advertencias no.

Se considerará que existe un supuesto de advertencia (advertencias generales),

siempre que se tenga duda sobre alguno de los datos utilizados en el cálculo de los
valores técnicos del objeto de la valoración, y como mínimo, en los supuestos que se
indican a continuación:

A. Cuando existan discrepancias entre la realidad física del inmueble y sus

descripciones registral o catastral que no induzcan a dudar sobre su
identificación o características y que no influyan previsiblemente sobre los
valores calculados.

B. Cuando el inmueble que se valora no esté conforme con el planeamiento

urbanístico vigente, salvo que se haya formulado un condicionante, o, cuando,
no siendo exigible la emisión de un condicionante, no se haya podido
comprobar el régimen de protección del patrimonio arquitectónico del inmueble.

C. Cuando se valoren inmuebles sujetos a expropiación forzosa o en base a

licencias de construcción o autorizaciones administrativas que contengan

28
 condiciones, que de no cumplirse puedan originar modificaciones en el valor
certificado.

D. Cuando en la valoración se hayan utilizado métodos diferentes de los

contemplados en la orden.

E. Cuando para calcular el valor máximo legal no se haya dispuesto de la

documentación necesaria

F. Cuando no se haya dispuesto de alguna de la documentación siguiente:

o Los documentos necesarios para calcular los flujos de caja.

o En las fincas rústicas, la documentación catastral relevante o la referente a
su régimen de explotación o rendimiento.
o Los documentos señalados, excepto la licencia de obra para la que será de
aplicación lo previsto para inmuebles en el extranjero.

G. Cuando la referencia catastral no exista o no pueda ser conocida

H. Cuando, en el caso de valoraciones de inmuebles o derechos radicados en el

extranjero, la documentación exigida no pueda ser sustituida por su equivalente
en el país donde se encuentren situados, se hará constar el hecho de forma
expresa.

Con independencia de las advertencias generales señaladas, la entidad tasadora

deberá advertir expresa y motivadamente (advertencia específica) de la posibilidad
de que el valor de tasación del inmueble sufra minusvalías en el futuro (poniendo de
manifiesto los datos de que disponga) cuando concurran todas las siguientes
circunstancias:

A. Que el valor de tasación se calcule para la finalidad prevista en la orden.

B. Que en el cálculo del valor de tasación se utilice exclusivamente el método de

comparación.

C. Que el bien objeto de valoración esté destinado a un uso cuyos comparables,

en el mercado local donde se sitúe hayan experimentado alguna caída
significativa y duradera de sus precios nominales en los últimos diez años.

Cuando se produzca un condicionante, la entidad tasadora deberá elegir una de las

siguientes alternativas:

A. Entregar el informe al cliente condicionando expresamente el valor de tasación.

B. Entregar el informe al cliente denegando la fijación de un valor de tasación.

29
No obstante, cuando la tasación se realice a los efectos de las finalidades
mencionadas, y no se hubiera podido identificar física o registralmente el inmueble, la
entidad deberá rehusar de manera razonada la emisión del informe.

Cuando se produzca una advertencia, la entidad tasadora deberá expresar, en su

caso, su efecto sobre la valoración.

Una vez establecidas determinadas prescripciones sobre superficie a utilizar,

comprobaciones mínimas, documentación necesaria, y condicionantes y
advertencias, veamos los métodos de valoración contemplados oficialmente, para
posteriormente ver su aplicación a la valoración de los inmuebles y derechos reales.

Métodos de valoración

Los métodos técnicos de valoración que contempla la orden son:

A. El Método del coste.

B. El Método de comparación.

C. El Método de actualización de rentas.

D. El Método residual.

Dichos métodos permiten obtener el valor de mercado, el valor hipotecario y el valor

de reemplazamiento.

A. Método del coste.

El Método del coste será aplicable en la valoración de toda clase de edificios y
elementos de edificios, en proyecto, en construcción o rehabilitación o terminados.

Mediante este método se calcula un valor técnico que se denominará valor de

reemplazamiento. Dicho valor podrá ser bruto o neto.

Para calcular el valor de reemplazamiento bruto se sumarán las siguientes

inversiones:

• El valor del terreno en el que se encuentra el edificio o el del edificio a

rehabilitar.

• El coste de la edificación o de las obras de rehabilitación.

• Los gastos necesarios para realizar el reemplazamiento.

30
Para determinar el valor del terreno o del edificio a rehabilitar se utilizará bien el
método de comparación, bien el método residual de acuerdo con lo previsto
posteriormente.

El coste de la edificación o de las obras de rehabilitación será el coste de la

construcción por contrata, siendo la suma de los costes de ejecución material de la
obra, sus gastos generales, en su caso, y el beneficio industrial del constructor. No se
incluirán en dicho coste el de los elementos no esenciales de la edificación que sean
fácilmente desmontables ni, excepto para los inmuebles ligados a una explotación
económica, los costes de los acabados e instalaciones no polivalentes. En el caso de
edificios de carácter histórico o artístico se tendrá en cuenta, además, el valor
particular de los elementos de la edificación que le confieran ese carácter.

Los gastos necesarios serán los medios del mercado según las características del
inmueble objeto de valoración, con independencia de quien pueda acometer el
reemplazamiento. Dichos gastos se calcularán con los precios existentes en la fecha
de la valoración. Se incluirán como gastos necesarios, entre otros, los siguientes:

- Los impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalización

de la declaración de obra nueva del inmueble.

- Los honorarios técnicos por proyectos y dirección de las obras u otros

necesarios.

- Los costes de licencias y tasas de la construcción.

- El importe de las primas de los seguros obligatorios de la edificación y de los

honorarios de la inspección técnica para calcular dichas primas.

- Los gastos de administración del promotor.

- Los debidos a otros estudios necesarios.

- No se considerarán como gastos necesarios el beneficio del promotor, ni

cualquier clase de gastos financieros o de comercialización.

En la determinación del valor de reemplazamiento bruto de los inmuebles en

construcción o en rehabilitación se atenderá a la situación de la obra ejecutada en la
fecha de la valoración, sin incluir acopios ni mobiliario.

Para calcular el valor de reemplazamiento neto se restará del valor de

reemplazamiento bruto la depreciación física y funcional del edificio terminado.

La depreciación física de la edificación se calculará por alguno de estos tres

procedimientos:

A. Atendiendo a la vida útil total y residual estimadas por el tasador el cual deberá
justificar adecuadamente el procedimiento utilizado en dicha estimación.

31
 B. Mediante la técnica de amortización lineal, a cuyos efectos se multiplicará el
VRB, excluido el valor de mercado del terreno, por el cociente que resulte de
dividir la antigüedad del inmueble entre su vida útil total. Esta última será la
estimada por el tasador y, como máximo:

- Para edificios de uso residencial: 100 años.

- Para edificios de oficinas: 75 años.
- Para edificios comerciales: 50 años.
- Para edificios de uso industrial e inmuebles ligados a una explotación
económica: 35 años.

En el caso de edificios no destinados a un uso determinado, la vida útil máxima

se obtendrá ponderando los plazos máximos señalados anteriormente en
función de la superficie destinada a cada uno de los usos.

C. Sumando los costes y gastos necesarios para transformar el edificio actual en

uno nuevo de similares características

B. Método de comparación
Mediante este método se determinan dos valores técnicos que se denominarán valor
por comparación, que permite determinar el valor de mercado de un determinado bien,
y valor por comparación ajustado, que permite determinar su valor hipotecario.

El Método de comparación será aplicable a la valoración de toda clase de inmuebles

siempre que se cumplan los requisitos:

A. La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables.

B. Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en

la zona de que se trate, identificar parámetros adecuados para realizar la
homogeneización de comparables.

C. Disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas

de comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de dicho
mercado.

Adicionalmente, para la utilización del método de comparación a efectos de lo previsto

en la utilización de la tasación para los fines relacionados al inicio, serán necesarios,
los siguientes requisitos:

A. Disponer de datos adecuados (transacciones, ofertas, etc.) para estimar la

evolución de los precios de compraventa en el mercado local de comparables
durante al menos los 2 años anteriores a la fecha de la valoración.

B. Disponer de información adecuada (datos propios, publicaciones oficiales o

privadas, índices sobre evolución de precios, etc.) sobre el comportamiento
histórico de las variables determinantes en la evolución de los precios del
mercado inmobiliario de los inmuebles de usos análogos al que se valore y

32
 sobre el comportamiento de esos precios en el ciclo relevante al efecto y sobre
el estado actual de la coyuntura inmobiliaria.

C. Contar con procedimientos adecuados que, a través de la detección de las

ofertas o transacciones con datos anormales en el mercado local, posibiliten la
identificación y eliminación de elementos especulativos.

Para calcular el valor por comparación se seguirán las siguientes reglas generales:

A. Se establecerán las cualidades y características del inmueble tasado que

influyan en su valor. En el caso de edificios de carácter histórico o artístico, para
establecer dichas cualidades y características, se tendrá en cuenta, además,
el valor particular de los elementos de la edificación que le confiere ese
carácter.

B. Se analizará el segmento del mercado inmobiliario de comparables y,

basándose en informaciones concretas sobre transacciones reales y ofertas
firmes apropiadamente corregidas en su caso, se obtendrán precios actuales
de compraventa al contado de dichos inmuebles.

C. Se seleccionará entre los precios obtenidos tras el análisis previsto en la letra

anterior, una muestra representativa de los que correspondan a los
comparables, a la que se aplicará el procedimiento de homogeneización
necesario.

D. En la selección indicada se deberá, previamente, contrastar aquellos precios

que resulten anormales a fin de identificar y eliminar tanto los procedentes de
transacciones y ofertas que no cumplan las condiciones exigidas en la
definición de valor de mercado de los bienes afectados como, cuando se trate
de una valoración para la finalidad prevista en el artículo 2.a) de esta Orden,
los que puedan incluir elementos especulativos.

E. Se realizará la homogeneización de comparables con los criterios, coeficientes

y/o ponderaciones que resulten adecuados para el inmueble de que se trate.

F. Se asignará el valor del inmueble, neto de gastos de comercialización, en

función de los precios homogeneizados, previa deducción de las servidumbres
y limitaciones del dominio que recaigan sobre aquél y que no hayan sido tenidas
en cuenta en la aplicación de las reglas precedentes.

Además de las reglas generales señaladas en el apartado anterior, para determinar el

valor a que se refiere dicho número se tendrán en cuenta, cuando proceda, las
siguientes reglas especiales:

A. En el caso de edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, cuando se

determine el valor por comparación para la hipótesis de edificio terminado, se
utilizarán los precios existentes en el mercado en la fecha de la tasación para
la venta de inmuebles terminados similares. Este valor se podrá corregir

33
 razonadamente de acuerdo con la tendencia del mercado para el plazo previsto
de terminación de la obra.

B. En el caso de valoración de fincas rústicas, al utilizar el método de

comparación, la homogeneización prevista en el mismo se basará en los
valores unitarios por hectárea existentes en el mercado para las distintas clases
de tierra, o tipos de cultivos y/o aprovechamiento.

C. Método de actualización de rentas

Mediante este método se calculará un valor técnico que se denominará valor por
actualización, que permite determinar tanto el valor de mercado de un determinado
bien como su valor hipotecario.

El método de actualización de rentas será aplicable, siempre que se cumplan al menos

uno de los siguientes requisitos, a la valoración de toda clase de inmuebles
susceptibles de producir rentas y a la de los derechos reales señalados más adelante,
salvo las opciones de compra:
.
A. La existencia de un mercado de alquileres representativo de los comparables.
Para presumir tal existencia, será necesario disponer, como mínimo, de seis
datos de rentas de alquiler sobre comparables que reflejen adecuadamente la
situación actual de este mercado y disponer de suficientes datos sobre
transacciones en alquiler u ofertas que permitan identificar parámetros
adecuados para realizar la homogeneización de rentas en comparables.

B. La existencia de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de

valoración.

C. Que el inmueble valorado esté produciendo o pueda producir ingresos como

inmueble ligado a una actividad económica y que además existan suficientes
datos contables de la explotación o información adecuada sobre ratios
estructurales medias de la rama de actividad correspondiente.

Para utilizar el método de actualización de rentas a efectos de utilizar el valor de

tasación para los fines señalados al inicio del capítulo, será necesario, cuando
concurra alguno de los supuestos previstos en las letras A) o B) del apartado anterior,
que la entidad de tasación disponga de:

a) Datos adecuados (transacciones u ofertas, etc.), sobre la evolución de las

rentas de alquiler en el mercado local de inmuebles comparables durante al
menos los 2 años anteriores a la fecha de la valoración, y su estado actual.

b) Información adecuada (datos propios, publicaciones oficiales, índices de

precios) sobre el comportamiento histórico de las variables determinantes en la
evolución de los precios del mercado inmobiliario de los inmuebles de usos
análogos al que se valore y sobre el propio comportamiento de esos precios en
el ciclo relevante al efecto y el estado actual de la coyuntura inmobiliaria.

34
 c) Procedimientos adecuados que, a través de la detección de las ofertas o
transacciones con datos anormales en el mercado local, posibiliten la
identificación y eliminación de elementos especulativos.

El cálculo del valor de actualización exigirá:

A. Estimar los flujos de caja:

Los flujos de caja pueden ser inmobiliarios y operativos, para los detalles nos
remitimos al contenido técnico de la orden.

B. Estimar el valor de reversión:

Una vez calculados los flujos de caja según establece la orden, el valor de
reversión al final de su vida útil será el valor en esa fecha del terreno en el que
está edificado. Para ello:

- Se calculará el valor del terreno en la fecha de la tasación de acuerdo con

los métodos previstos en la orden.
- Dicho valor se ajustará con la plusvalía o la minusvalía que resulte
razonable y sea debidamente justificada, teniendo en cuenta la localización,
uso y evolución del mercado de inmuebles comparables.

Cuando los flujos de caja se calculan de acuerdo con lo previsto para otros
inmuebles en arrendamiento, el valor de reversión será el valor previsible del
inmueble al final del contrato.

Cuando los flujos de caja se calculen de acuerdo con lo previsto para otros
inmuebles en explotación económica, el valor de reversión al final del período
de tiempo en que previsiblemente vaya a continuar la explotación, se tomará
su valor de reemplazamiento neto en dicho momento.

C. Elegir el tipo de actualización:

Para determinar el tipo de actualización se seguirá el siguiente procedimiento:

- Se adoptará un tipo de interés nominal adecuado al riesgo del proyecto de

inversión y que atienda, en particular, a su volumen y grado de liquidez, a la
tipología (industrial, comercial, etc.) del inmueble, a sus características y
ubicación física, al tipo de contrato de arrendamiento (existente o previsto)
y al riesgo previsible en la obtención de rentas.

- El tipo de actualización elegido conforme a los criterios anteriores debe ser

similar al que está utilizando el mercado respecto a operaciones
comparables.
- Dicho tipo de interés se convertirá en real corrigiéndose del efecto
inflacionista mediante la aplicación de un índice de precios que refleje
adecuadamente la inflación esperada durante el período para el que se
prevea la existencia de flujos de caja.

- El tipo de interés nominal no podrá ser inferior a la rentabilidad media anual

del tipo medio de la Deuda del Estado con vencimiento superior a dos años

35
 o cinco años Este plazo de vencimiento será igual o superior a cinco años
si la finalidad de la valoración es la prevista en los casos señalados al inicio
del capítulo

- Para determinar la rentabilidad media anual se tomará el tipo medio durante

un período continuado no inferior a tres meses ni superior a un año contados
antes de la fecha de la tasación.

D. Aplicar la fórmula de cálculo:

El valor de actualización del inmueble objeto de valoración será el valor actual
(VA) de los flujos de caja y del valor de reversión esperados para el tipo de
actualización elegido.

Nos remitimos al módulo 8 – Aspectos financieros y económicos para el detalle de

su cálculo

D. Método residual
El valor por el método residual se calculará siguiendo uno de los procedimientos
siguientes:

A. Procedimiento de análisis de inversiones con valores esperados

(procedimiento de cálculo «dinámico»).

B. Procedimiento de análisis de inversiones con valores actuales (procedimiento

de cálculo «estático»).

El método residual podrá aplicarse mediante el procedimiento dinámico a los

siguientes inmuebles:

- Terrenos urbanos o urbanizables, estén o no edificados.

- Edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, incluso en el caso de que

las obras estén paralizadas.

El método residual sólo se podrá aplicar mediante el procedimiento estático, a los

solares e inmuebles en rehabilitación en los que se pueda comenzar la edificación o
rehabilitación en un plazo no superior a un año, así como a los solares edificados.

Mediante este método se calculará un valor técnico que se denominará valor residual,
que permite determinar tanto el valor de mercado de un determinado bien como su
valor hipotecario.

Para la utilización del método residual a efectos de esta Orden será necesario el
cumplimiento de los siguientes requisitos:

A. La existencia de información adecuada para determinar la promoción

inmobiliaria más probable a desarrollar con arreglo al régimen urbanístico

36
 aplicable o, en el caso de terrenos con edificios terminados, para comprobar si
cumplen con dicho régimen.

B. La existencia de información suficiente sobre costes de construcción, gastos

necesarios de promoción, financieros, en su caso, y de comercialización que
permita estimar los costes y gastos normales para un promotor de tipo medio y
para una promoción de características semejantes a la que se va a desarrollar.

C. La existencia de información de mercado que permita calcular los precios de

venta más probables de los elementos que se incluyen en la promoción o en el
edificio en las fechas previstas para su comercialización.

D. La existencia de información suficiente sobre los rendimientos de promociones

semejantes.

Para poder aplicar el método residual por el procedimiento dinámico será necesario
además de los requisitos señalados en el apartado anterior, la existencia de
información sobre los plazos de construcción o rehabilitación, de comercialización del
inmueble y, en su caso, de gestión urbanística y de ejecución de la urbanización.

Procedimiento de cálculo «dinámico».

Para el cálculo del valor residual por el procedimiento de cálculo dinámico se seguirán
los siguientes pasos:

a) Se estimarán los flujos de caja.

b) Se elegirá el tipo de actualización.

c) Se aplicará la fórmula de cálculo.

Se tomarán como flujos de caja los cobros y, en su caso, las entregas de crédito que
se estime obtener por la venta del inmueble a promover; y los pagos que se estime
realizar por los diversos costes y gastos durante la construcción o rehabilitación,
incluso los pagos por los créditos concedidos. Dichos cobros y pagos se aplicarán en
las fechas previstas para la comercialización y construcción del inmueble.

Se utilizará como tipo de actualización aquel que represente la rentabilidad media

anual del proyecto sin tener en cuenta financiación ajena que obtendría un promotor
medio en una promoción de las características de la analizada. Se calculará sumando
al tipo libre de riesgo, la prima de riesgo.

El tipo libre de riesgo será el tipo de actualización establecido en el artículo 32 (Tipo

de actualización en el método de actualización) de esta Orden, tomándolo como real
o nominal según sea constante o nominal la estimación de los flujos de caja.

El valor residual del inmueble objeto de la valoración calculado por el procedimiento

dinámico será la diferencia entre el valor actual de los cobros obtenidos por la venta

37
del inmueble terminado y el valor actual de los pagos realizados por los diversos
costes y gastos, para el tipo de actualización fijado.

Para el detalle del cálculo del valor actual nos remitimos de nuevo al Módulo 8 –
Aspectos financieros y económicos.

Procedimiento de cálculo «estático».

Para el cálculo del valor residual por el procedimiento estático se seguirán los
siguientes pasos:

a) Se estimarán los costes de construcción, los gastos necesarios, los de

comercialización y, en su caso, los financieros normales para un promotor de
tipo medio y para una promoción de características similares a la analizada. En
el caso de inmuebles en rehabilitación y en aquellos terrenos que cuenten con
proyecto de obra nueva también se tendrán en cuenta los costes de
construcción presupuestados en el correspondiente proyecto.

b) Se estimará el valor en venta del inmueble a promover para la hipótesis de

edificio terminado en la fecha de la tasación. Dicho valor será el obtenido por
alguno de los métodos establecidos en los artículos precedentes.

c) Se Fijará el margen de beneficio del promotor.

d) Se Aplicará la fórmula de cálculo.

Se deberá justificar razonada y explícitamente las hipótesis y parámetros de cálculo

adoptados.

El margen de beneficio del promotor se fijará por la entidad tasadora, a partir de la

información de que disponga sobre promociones de semejante naturaleza, y
atendiendo al más habitual en las promociones de similares características y
emplazamiento, así como los gastos financieros y de comercialización más
frecuentes.

Los márgenes de beneficio del promotor no podrán ser inferiores a los que se
establecen en la siguiente tabla

38
El valor residual por el procedimiento estático del objeto de valoración se calculará
aplicando la siguiente fórmula:

F = VM (1 – b) – Σ Ci

Donde:
F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar.
VM = Valor del inmueble en la hipótesis de edificio terminado.
b = Margen o beneficio neto del promotor en tanto por uno.
Ci = Cada uno de los pagos necesarios considerados.

Valoración de bienes inmuebles y derechos

Los principios a considerar en la valoración son los de sostenibilidad a lo largo del

tiempo y la prudencia.

En general, se puede considerar que la valoración de un inmueble es la suma del valor

del suelo y la construcción que contenga. En todos los casos se deberán tener en
cuenta diversas circunstancias como:

- Adecuación por el uso o diseño

- Características del interior del edificio
- Grado de protección del edificio por estar catalogado
- El respeto a las normas urbanísticas
- Su depreciación o apreciación económica

La orden establece como disposiciones generales lo siguiente:

1. Las valoraciones se expresarán por fincas registrales independientes.

2. Para valorar un inmueble integrado por varios elementos se procederá a valorar

cada uno de ellos según lo previsto en esta Orden, obteniéndose el valor total
del inmueble como suma de los valores calculados para dichos elementos.

3. Aquellos inmuebles que sean objeto de alguno de los derechos contemplados

en la sección quinta de este capítulo se valorarán teniendo en cuenta la
existencia de dichos derechos.

4. Cuando no fuera posible la utilización de ninguno de los métodos técnicos

señalado, se podrá calcular el valor correspondiente utilizando un
procedimiento admitido en la práctica profesional a tal fin.

39
Se clasifican los bienes inmuebles y derechos en cuatro grupos:

A. Edificios y elementos de un edificio

B. Fincas rústicas

C. Solares y terrenos

D. Determinados derechos y de los bienes objeto de los mismos

Veamos cada grupo.

A. Valoración de edificios y elementos de un edificio

Los criterios de valoración se aplican a la valoración de edificios y elementos de
edificios, estén o no terminados, edificios en proyecto, en construcción o rehabilitación
para la hipótesis de edificio terminado. No obstante, los edificios en demolición, y los
declarados legalmente en ruina, se valorarán con arreglo a lo establecido para la
valoración de terrenos, salvo que sean calificados como fincas rústicas.

La orden establece tres grupos con distintos matices:

1. Edificios y elementos de edificios para el mercado hipotecario.

El valor de tasación de edificios y elementos de edificios será el valor hipotecario; para
su determinación se seguirán las siguientes reglas:

En los inmuebles en construcción o en rehabilitación:

a. El valor de tasación será el valor de reemplazamiento neto; no obstante, si las

obras estuvieran paralizadas y no se prevé su reanudación a corto plazo, se
tomará como valor de tasación el menor entre el valor de reemplazamiento y el
residual del terreno y de la edificación realizada.

b. La valoración de los inmuebles en proyecto, construcción o rehabilitación para

la hipótesis de edificio terminado se realizará, para la fecha prevista de
terminación de las obras, siguiendo las reglas previstas en las letras a), b), c)
siguientes.

En los inmuebles terminados:

a) En los inmuebles ligados a una actividad económica se calcularán el valor por

comparación, en su caso ajustado y, cuando sea posible, el valor por
actualización, y el valor de reemplazamiento neto, y se tomará, como valor de
tasación, el menor de ellos.

b) En los inmuebles arrendados o que estando vacíos su destino sea el alquiler,

con la excepción de las viviendas, se calcularán el valor por actualización y el

40
 valor por comparación, en su caso ajustado, para el supuesto que estuviera
libre de inquilinos, y se tomará, como valor de tasación, el menor de ellos.

Las reglas anteriores se aplicarán igualmente al conjunto de elementos de un edificio

que constituyan una unidad funcional destinada por su propietario al alquiler.

En el caso de viviendas que estén arrendadas en la fecha de la tasación se calcularán

el valor por actualización, y el valor por comparación, en su caso ajustado, para el
supuesto que se halle libre de inquilino, y se tomará, como valor de tasación, el menor
de ellos.

Cuando no puedan calcularse los valores citados, el valor de tasación será, como
máximo, el valor de reemplazamiento neto del inmueble.

En los restantes inmuebles no mencionados en las letras anteriores, es decir los

edificios o elementos de edificios destinados a uso propio o vacíos y no ligados a una
explotación, el valor de tasación será el valor por comparación, en su caso ajustado;
cuando su cálculo no fuera posible se tomará el valor por actualización, y si el cálculo
de éste tampoco fuera posible, el valor de tasación será, como máximo, el valor de
reemplazamiento neto.

En los inmuebles acogidos a un sistema de protección pública, el valor de tasación,

en ningún caso, será superior al valor máximo legal.

2. Edificios y elementos de edificios para Entidades aseguradoras y fondos de

pensiones.
El valor de tasación de edificios y elementos de edificios para las finalidades señaladas
se determinará siguiendo las siguientes reglas:

En los inmuebles en construcción o en rehabilitación:

• El valor de tasación será el valor inicial más el importe de las certificaciones de

obra en la medida en que se vayan abonando y respondan a una efectiva
realización de las mismas.

• El valor inicial a que se refiere el párrafo anterior será el valor de tasación del
terreno en el caso de obras de nueva construcción o el valor de tasación del
edificio o elemento de edificio antes del comienzo de las obras en el caso de
edificios o elementos de edificios en rehabilitación.

En los inmuebles terminados:

• En los inmuebles ligados a una actividad económica se calcularán el valor por

comparación, el valor por actualización, y el valor de reemplazamiento neto, y
se tomará, como valor de tasación, el menor de ellos.

41
 • En los inmuebles arrendados, el valor por actualización. El valor de tasación
así hallado no podrá superar el valor por comparación del inmueble en el
supuesto de que estuviera libre de inquilinos.

Cuando no puedan calcularse los valores citados, el valor de tasación será, como
máximo, el valor de reemplazamiento neto del inmueble.

En los restantes inmuebles no mencionados en las letras anteriores, es decir los

edificios o elementos de edificios destinados a uso propio o vacíos y no ligados una
explotación económica, el valor de tasación será el valor por comparación; cuando su
cálculo no fuera posible se tomará el valor por actualización, y si el cálculo de éste
tampoco fuera posible, el valor de tasación será, como máximo, el valor de
reemplazamiento neto.

En los inmuebles acogidos a un sistema de protección pública, el valor de tasación,

en ningún caso, será superior al valor máximo legal.

3. Edificios y elementos de edificios para instituciones de inversión colectiva

inmobiliarias.
El valor de tasación de edificios y elementos de edificios para la finalidad contemplada
se hará siguiendo siguientes reglas:

A. En los inmuebles en proyecto, en construcción o en rehabilitación:

El valor de tasación será el valor que tendría el inmueble en la fecha de la
tasación para la hipótesis de edificio terminado, calculado según las reglas del
apartado siguiente. Dicho valor no podrá incorporar correcciones al alza para
reflejar la tendencia del mercado en el plazo que reste hasta la finalización de
las obras.

B. En los inmuebles terminados, en caso de encontrarse arrendados en la fecha

de tasación, se calculará el valor por comparación para el supuesto de que se
halle libre de inquilinos y el valor por actualización. El valor de tasación se
corresponderá con el menor de ellos. Si no estuviesen arrendados el valor de
tasación será el valor por comparación para el supuesto que se halle libre de
inquilinos.

Cuando no fuera posible el cálculo de ninguno de los valores señalados en el apartado

anterior, el valor se corresponderá con el del método de actualización. De no ser
posible la aplicación de ninguno de los métodos anteriores, se admite utilizar un
procedimiento que esté admitido en la práctica profesional para el cálculo del valor de
mercado del inmueble en cuestión.

42
B. Valoración de fincas rústicas
El valor de tasación de fincas rústicas se obtendrá sumando los siguientes valores:

a) El valor de tasación de la tierra, incluidos los distintos edificios e instalaciones

no desmontables vinculados y necesarios para su explotación. Dicho valor será
el menor entre el valor por comparación, en su caso ajustado, de las distintas
clases de tierra, y el valor por actualización de la explotación.

b) El valor de tasación de los edificios o instalaciones destinados a explotaciones

distintas de aquellas a las que se dedican los diferentes tipos de tierra. Dicho
valor se obtendrá como si fueran inmuebles ligados a una explotación
económica y será, como máximo, el valor de reemplazamiento neto.

c) El valor de tasación de otros edificios o instalaciones (residencias, recreativas,

etc.). Dicho valor será el valor de tasación de edificios y elementos de edificios
para el mercado hipotecario, edificios y elementos de edificios para entidades
aseguradoras y fondos de pensiones y edificios y elementos de edificios para
instituciones de inversión colectiva inmobiliarias, según la finalidad de tasación.

C. Valoración de solares y terrenos

Se considerarán los clasificados como urbanos y urbanizables y no urbanizables que
no se valoren como fincas rústicas, y los inmuebles construidos en los que no exista
impedimento legal para su demolición y cuyo mayor y mejor uso sea el de terreno.

Para su valoración los terrenos se clasifican en un nivel I que incluye todos los
terrenos que no son del nivel II. Este nivel II incluye los terrenos no urbanizables.

El valor de tasación de los terrenos de nivel urbanístico I será el valor por comparación,
en su caso, ajustado. Cuando su cálculo no fuera posible, el valor de tasación será el
valor residual. En ambos casos se descontarán, cuando proceda, los gastos de
demolición.

El valor de tasación de los terrenos sujetos a explotación económica distinta de la

agropecuaria será el valor por actualización.

El valor de tasación en los restantes casos de terrenos catalogados como nivel

urbanístico II será el valor por comparación sin consideración alguna a su posible
utilización urbanística. Cuando el cálculo de dicho valor no fuera posible el valor de
tasación será como máximo, el valor catastral del terreno.

D. Valoración de determinados derechos y de los bienes objeto de los mismos

Los derechos y limitaciones que contempla la orden son:

A. El derecho de superficie.
B. La concesión administrativa.
C. La servidumbre.

43
 D. La nuda propiedad, el usufructo, el uso y la habitación.
E. Limitaciones de dominio.
F. Las opciones de compra.
G. Tiempo compartido sobre inmuebles.
H. Compromisos de compra a plazos.

Veamos cada caso.

A. Valoración de inmuebles sobre los que existe derecho de superficie.

En general se utiliza el método de comparación, si bien deben existir suficientes datos
sobre transacciones de inmuebles de superficie similar a la que se esté valorando.

Cuando no sea posible, se podrá elegir cualquiera de los siguientes procedimientos:

a) Se aplicarán, en función de la finalidad de tasación:

- Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para el mercado

hipotecario.
- Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para Entidades
aseguradoras y fondos de pensiones.
- Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para instituciones de
inversión colectiva inmobiliarias.

Del valor así obtenido se restarán el valor actual de los pagos a efectuar al
concedente, y el valor actual del valor de reversión calculado de acuerdo con
el valor de reemplazamiento en la fecha de extinción del derecho de superficie.

b) Calculando el valor por actualización, teniendo en cuenta las precisiones

siguientes:

- Los pagos a efectuar al concedente por cualquier concepto.

- Las inversiones a efectuar por el concesionario en edificios o instalaciones.
- El período en que se generarán rentas o ingresos.
- La inexistencia de un valor de reversión para el concesionario.

Para valorar un derecho de superficie sobre un determinado terreno se aplicará el

método residual por el procedimiento dinámico.

Para valorar la propiedad de un terreno sobre el que está constituido un derecho de

superficie se sumará:

a) El valor actual de los pagos a efectuar al concedente.

b) El valor actual del valor de reversión en la fecha de extinción del derecho de
superficie.

44
B. Valoración de concesiones administrativas.
Para valorar un edificio o elemento de edificio construido o a construir para la hipótesis
de edificio terminado sobre los que está constituida una concesión administrativa, se
podrá elegir cualquiera de los procedimientos indicados en las letras siguientes:

a) Se aplicarán como si fueran inmuebles en pleno dominio, en función del tipo de

inmueble y de la finalidad de tasación:

- Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para el mercado

hipotecario.
- Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para Entidades
aseguradoras y fondos de pensiones.
- Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para instituciones de
inversión colectiva inmobiliarias.
- Valor de tasación de fincas rústicas.

Del valor así obtenido se restará:

1. El valor actual de los pagos a efectuar al concedente.

2. El valor actual de reversión calculado de acuerdo con el artículo 31.3 en la
fecha de extinción de la concesión administrativa.

b) Calculando el valor por actualización, teniendo en cuenta las precisiones

siguientes:

- Los pagos a efectuar al concedente por canon u otro concepto.

- Las inversiones a efectuar por el concesionario en edificios o instalaciones.
- Las tarifas del servicio público de la concesión y su previsible evolución.
- El período en que se generarán rentas o ingresos.
- La inexistencia de un valor de reversión para el concesionario.

Para valorar una concesión administrativa sobre un determinado terreno se aplicará

el método residual por el procedimiento dinámico, teniendo en cuenta, en particular:

a) Las cantidades a pagar por el beneficiario de la concesión durante la

construcción y en su caso durante el resto de la duración de la concesión.
b) Los cobros y pagos generados por la actividad económica asociada a la
concesión.

Para valorar la propiedad de un terreno sobre el que está constituido una concesión
administrativa se sumará:

a) El valor actual de los pagos a efectuar al concedente.

b) El valor actual de reversión en la fecha de extinción de la concesión
administrativa.

45
C. Valoración de la servidumbre.
Las servidumbres contempladas en el Código Civil, se valorarán restando del valor del
inmueble, supuesto libre de la carga impuesta por la servidumbre, el valor de dicho
inmueble teniendo en cuenta el efecto de la servidumbre que lo grava, aplicando el
método correspondiente dependiendo del supuesto de que se trate.

D. Valoración de la nuda propiedad, del usufructo, del uso y la habitación.

La nuda propiedad, del usufructo, del uso y de la habitación se determinará conforme
a las siguientes reglas:

La nuda propiedad es la situación en la que se encuentra el derecho propiedad cuando

sobre el objeto del mismo se ha constituido, limitando la propiedad, un derecho de
usufructo, o bien de uso o incluso de habitación.

El usufructo, es el derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar

en forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra
cosa.

El derecho de uso y derecho de habitación son derechos con características comunes.

De acuerdo con el Código Civil, puede entenderse el derecho de uso como el derecho
de goce sobre la cosa ajena, sin inherencias de un tercero. Por si parte, el derecho de
habitación es aquel que otorga a su titular el derecho a ocupar en un inmueble una
parte necesaria para él y su familia, con la finalidad de satisfacer sus necesidades de
vivienda.

Por la complejidad y tecnicismos del cálculo de su valoración, nos remitimos a la orden

para un mayor detalle

E. Valoración de las limitaciones del dominio.

Las prohibiciones y las limitaciones generales o particulares de la plena propiedad o
de la libre utilización de los inmuebles, diferentes de los inmuebles sobre los que existe
derecho de superficie, concesiones administrativas, servidumbre y la nuda propiedad,
del usufructo, del uso y la habitación, se tendrán en cuenta en la valoración de éstos.

La valoración de las limitaciones se determinará aplicando los métodos previstos, y el

valor del inmueble vendrá determinado por la diferencia entre el obtenido como si no
existiera la limitación del dominio, y el valor de ésta.

F. Valoración de opciones de compra.

Las opciones de compra sobre inmuebles que se valoren a los efectos de las
entidades aseguradoras, se harán considerando el valor del inmueble, los plazos y las
condiciones de la ejecución de la opción que figuren en la documentación que regule
el derecho de opción. El valor de la opción se determinará conforme a las siguientes
reglas:

46
 a) Si la diferencia entre el valor del inmueble en la fecha de tasación y el precio
de ejercicio de la opción sobre el inmueble actualizado, es positiva, el valor de
la opción será equivalente a esa diferencia. Para la actualización se utilizará
como tasa de descuento el tipo de interés cotizado en el mercado secundario
de Deuda Pública con vencimiento más próximo al plazo restante para el
ejercicio del derecho.

b) Si la mencionada diferencia fuera negativa o nula el valor de la opción será

nulo.

c) En cualquiera de los casos en los que la opción, su plazo de ejecución o el

importe por el que se puede ejecutar, estén condicionados a situaciones o
plazos que hagan improbable su ejercicio, en opinión de la entidad tasadora,
su valor será nulo.

G. Valoración de inmuebles con tiempo compartido.

Se valorarán en la parte sujeta a este derecho de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Se determinará el valor de todos los periodos susceptibles de cesión del

inmueble sujeto total o parcialmente a este derecho, estén cedidos o no, por el
método de actualización de rentas, utilizando como interés el de la deuda
pública de duración más próxima al número de años restantes para la
finalización del régimen.

b) Se determinará el valor de cada período cedido de cada elemento de edificio

sujeto a este derecho por el método de actualización de rentas, sin considerar
el valor de reversión y utilizando como interés el de deuda pública de duración
más próxima al número de años restantes para la finalización del contrato.

c) En ambos casos los flujos de caja se calcularán teniendo en cuenta las rentas
medias de inmuebles arrendados comparables, considerando la época del año
a que se refieran que deberá de ser la misma que la del periodo cuyo valor se
pretende obtener.

Para la obtención del valor del inmueble sujeto total o parcialmente a este derecho y
del que se han cedido determinados periodos se restará del valor obtenido en el punto
a) la suma de valores obtenidos en el punto b) y se calculará la proporción que
representa sobre el valor obtenido en el punto a).

H. Valoración de compromisos de compra a plazos.

Los compromisos de compra a plazo sobre inmuebles, se valorarán considerando el
valor del inmueble, el plazo y las condiciones del contrato que figuren en la
documentación que regule dicho compromiso.

El valor del compromiso se determinará como diferencia entre el valor del inmueble
en el momento de la tasación, calculado conforme a lo previsto en él para el valor de
tasación de edificios y elementos de edificios para instituciones de inversión colectiva

47
inmobiliaria, y el precio pactado en el contrato de compra a plazo actualizado,
utilizando como tasa de actualización el tipo de interés de la deuda pública con
duración más próxima al plazo restante para el ejercicio del compromiso.

Para terminar este apartado, hagamos una breve referencia a las garantías
pignoraticias, que como su nombre indica, se utilizan como garantía en operaciones
de préstamo, y consiste en un activo financiero depositado en la misma entidad
financiera que concede dicha operación. En estos casos, lo más habitual es que la
entidad solicite como garantía una cantidad equivalente a la suma del principal más
parte o la totalidad de los intereses del préstamo. Evidentemente, mientras este activo
financiero actúa como garantía, no se puede disponer de él, si bien puede estar
remunerado, en función de su naturaleza.

A efectos de valoración para las entidades financieras, las garantías dinerarias se

valorarán por el valor actual de los depósitos. Las garantías pignoraticias parciales
sobre participaciones en instituciones financieras monetarias o valores
representativos de deuda emitidos por las Administraciones Públicas o entidades de
crédito consideradas sin riesgo apreciable, u otros instrumentos financieros cotizados
en mercados activos, se valorarán al 90 % del valor razonable de dichos instrumentos
financieros.

48
“Recuerde que”

• Recuerde que la Orden Ministerial ECO/805/2003 y sus sucesivas modificaciones,

regulan los principios de valoración de los bienes inmuebles y que éstos pueden
agruparse en dos grades grupos: los que tienen carácter empírico y los de carácter
más formal.

• Recuerde que para realizar el cálculo del valor de tasación, se deberá haber dispuesto
previamente de todos aquellos documentos que sean necesarios para una
identificación completa del objeto de la valoración, teniendo en cuenta el tipo de bien,
la finalidad de aquélla, el estado de ocupación y construcción de aquél y el método de
valoración utilizado.

• Recuerde que se considerará que existe un supuesto de advertencia (advertencias

generales), siempre que se tenga duda sobre alguno de los datos utilizados en el
cálculo de los valores técnicos del objeto de la valoración.

• Recuerde que los métodos técnicos de valoración que contempla la orden son el
método del coste, el método de comparación, el método de actualización de rentas y
el método residual. Estos métodos permiten obtener el valor de mercado, el valor
hipotecario y el valor de reemplazamiento.

• Recuerde que mediante el método del coste se calcula un valor técnico que se
denominará valor de reemplazamiento, pudiendo ser un valor bruto o neto.

• Recuerde que mediante el método de comparación se determinan dos valores técnicos

que se denominarán valor por comparación, que permite determinar el valor de
mercado de un determinado bien, y valor por comparación ajustado, que permite
determinar su valor hipotecario.

• Recuerde que mediante el método de actualización de rentas se calculará un valor

técnico que se denominará valor por actualización, que permite determinar tanto el
valor de mercado de un determinado bien como su valor hipotecario.

• Recuerde que método residual se puede calcular siguiendo el procedimiento de

análisis de inversiones con valores esperados (procedimiento de cálculo «dinámico»)
o bien con el procedimiento de análisis de inversiones con valores actuales
(procedimiento de cálculo «estático»).

• Recuerde que la Orden Ministerial ECO/805/2003 (y sus sucesivas modificaciones)

establece la clasificación de los bienes inmuebles y derechos en cuatro grupos:
edificios y elementos de un edificio; fincas rústicas; solares y terrenos; determinados
derechos y de los bienes objeto de los mismos.

49
5. Informes y certificados
La orden establece que los valores de los bienes inmuebles y derechos objeto de
valoración se reflejarán en un informe y en su caso en un certificado de tasación3

Un informe de tasación es un documento suscrito por un profesional autorizado, en el

que se exponen sus observaciones y valoraciones sobre los inmuebles objeto de su
análisis. El objetivo final será obtener justificadamente un valor del inmueble siguiendo
unos criterios y metodología previamente establecidos. Incluirá un dictamen que el
tasador emitirá, dando su opinión sobre el valor o valores alcanzados en la tasación.

La elaboración de los informes y certificados de tasación se realizará de acuerdo con

las siguientes reglas generales:

a) Redactarlos con veracidad y transparencia.

b) Indicar explícitamente y de forma notoria si la tasación se ha realizado o no de

acuerdo con las disposiciones contenidas en la presente Orden.

En todo caso, se citará dicha Orden con su denominación completa y se indicará la

fecha del Boletín Oficial del Estado en que haya sido publicada.

Así pues tenemos tres tipos de documentos en los que se refleja la valoración
inmobiliaria:

1. El informe – Documento que contiene toda la información de las circunstancias

observadas en la tasación.

2. El dictamen – Opinión escrita del profesional sobre la tasación y basada en el

informe.

3. El certificado – Documento que asegura la verdad sobre las circunstancias

que se relacionan con la tasación de un inmueble.

La fecha de emisión de un informe o certificado de tasación no podrá ser posterior

en más de dos meses a la fecha en que se haya efectuado la última inspección ocular
del bien valorado. No obstante, en el caso de los terrenos, o en otros excepcionales y
expresamente justificados en el informe, tales como la valoración de patrimonios,
dicho período podrá alargarse hasta los seis meses.

La fecha de emisión será considerada como la fecha de la tasación.

Los informes y certificados caducarán, necesariamente, a los seis meses contados

desde la fecha en que haya sido emitido el informe.

3
Artículo 6

50
Aspectos formales

Los aspectos formales tanto del informe como del certificado se recogen por separado
en la orden. Veamos su detalle

Aspectos formales específicos del certificado

El certificado de tasación se elaborará de acuerdo con la forma y contenido mínimo
siguiente:

a) Se indicará la denominación social de la sociedad de tasación o de la entidad

financiera que lo emita, y su número de inscripción en el Registro del Banco de
España.

Se confeccionará en papel con el membrete de la sociedad de tasación o de la entidad

financiera que lo emite, con mención del número de páginas que lo componen.
Alternativamente también podrá confeccionarse y archivarse por medios electrónicos
en soporte duradero siempre que esté asegurada la identificación de la entidad que la
emite y la conservación de su integridad para ulterior consulta.

b) Indicará la finalidad legal de la tasación.

c) Incluirá una referencia precisa al informe de tasación que sintetiza

d) Contendrá la localización y tipo de inmueble, su identificación registral, la referencia

catastral, la superficie útil cuando se trate de edificios y sea comprobable, la superficie
adoptada en el cálculo de los valores técnicos y su estado de ocupación.

e) Incluirá una declaración expresa de que la tasación se ha realizado de acuerdo con

los requisitos de esta Orden u otra normativa aplicable según la finalidad de la
tasación.

f) Indicará el método o métodos de valoración utilizados, así como los valores

estimados para cada método.

g) Indicará el valor de tasación del inmueble así como las limitaciones al dominio que
se mencionaran específicamente y el valor a efectos de seguro de incendios y otros
daños.

Cuando se refiera a varios inmuebles que constituyan fincas registrales o funcionales

independientes deberá especificar el valor de tasación que se asigna a cada una de
ellas.

h) Indicará, en su caso, los condicionantes y advertencias, tanto generales como

específicas.

I) Se indicará su fecha de emisión, la fecha de la última visita al inmueble y la fecha

límite de validez.

51
j) Se firmará por un representante de la entidad que emita el certificado o de la entidad
financiera a cuyos servicios pertenezca el tasador. La firma será autógrafa,
mecanizada o electrónica en cuyo caso cumplirá la normativa vigente sobre firma
electrónica, correspondiendo a la entidad tasadora establecer los procedimientos que
aseguren la inalterabilidad de los documentos en que se estampa.

k) Contendrá cualquier otra información que sea requerida, por la normativa específica
según la finalidad de la tasación.

Aspectos formales específicos del informe

El informe se elaborará con los siguientes requisitos formales:

a) Se indicará la denominación social de la sociedad de tasación o de la entidad

financiera que lo emita, y su número de inscripción en el Registro del Banco de
España.

Se confeccionará en papel con el membrete de la sociedad de tasación o de la entidad

financiera que lo emite, con mención del número de páginas que lo componen.
Alternativamente también podrá confeccionarse y archivarse por medios electrónicos
en soporte duradero siempre que esté asegurada la identificación de la entidad que la
emite y la conservación de su integridad para ulterior consulta.

b) Se elaborará conforme a la estructura y contenido que veremos a continuación.

c) Se firmará por un representante de la entidad tasadora y por el profesional

competente que haya realizado el informe.

Necesariamente una de las dos firmas será autógrafa o electrónica, en cuyo caso
cumplirán la normativa vigente sobre firma electrónica correspondiendo a la entidad
tasadora establecer los procedimientos que aseguren la inalterabilidad de los
documentos en que se estampa.

Cuando el profesional competente que haya realizado el informe no sea el mismo que
haya realizado la visita e inspección ocular del inmueble objeto de valoración, el
informe indicará además los datos profesionales y personales del profesional
competente que la haya realizado, especificando tal circunstancia.

Aspectos estructurales
También se recogen en la orden por separado los aspectos estructurales tanto del
informe como del certificado. Veamos su detalle

Los informes de tasación se elaborarán y presentarán de acuerdo con una estructura

específica. Dicha estructura contendrá como mínimo los siguientes apartados:

a) Solicitante de la tasación y finalidad.

52
 b) Identificación y localización.

c) Comprobaciones y documentación.

d) Localidad y entorno.

e) Descripción y superficie del terreno.

f) Descripción y superficie de la edificación.

g) Descripción urbanística.

h) Régimen de protección, tenencia y ocupación.

i) Análisis de mercado.

j) Datos y cálculo de los valores técnicos.

k) Valores de tasación.

l) Condicionantes y advertencias

m) Observaciones.

n) Fecha de emisión, caducidad y firmas.

o) Documentación anexa al informe.

Estos apartados se rellenarán teniendo en cuenta el principio de proporcionalidad,

según el tipo de inmueble que sea objeto de valoración y en ellos se expresará como
mínimo el contenido que se indica a continuación:

Solicitante y finalidad.
En este apartado del informe se indicará:

a) El cliente de la entidad tasadora.

b) La finalidad para la cual se haya hecho la tasación.

c) Si la tasación se ha realizado siguiendo las disposiciones contenidas en la

Orden, citando la Orden con su denominación completa y la fecha del Boletín
Oficial del Estado en que haya sido publicada.

Cuando la finalidad de la tasación sea la prevista en el inicio del apartado de valoración

de este módulo, se indicará además la entidad que haya sido mandatario del cliente
para su encargo.

53
Identificación y localización.
En este apartado del informe se indicará:

a) Si se valora un solo edificio o elemento de edificio o a varios agrupados en un

único complejo, o en el mismo edificio.

b) Si se trata de un inmueble terminado, en proyecto, construcción o en

rehabilitación.

c) Los datos correspondientes a la localización del inmueble objeto de valoración,

así como los de su identificación registral y la referencia catastral.

d) Cuando el objeto de la valoración sea una finca rústica o un terreno no

urbanizable se expresará, además de lo señalado en la letra anterior, el pago
o paraje, término municipal, comarca y provincia en que se encuentre dicha
finca, así como el nombre con que figura en el Registro de la Propiedad y,
cuando sea diferente, aquel por el que se le conoce habitualmente.

Comprobaciones y documentación.
En este apartado del informe se indicará la relación de las comprobaciones realizadas
por la entidad tasadora para la confección del informe y la relación de los documentos
utilizados.

Localidad y entorno.
En este apartado se expresarán las características básicas de ambos que puedan
influir en la valoración, por ejemplo, el tipo de núcleo, su ocupación laboral
predominante, su población de derecho y evolución reciente, así como las
características básicas de la localidad de la que dependa cuando exista.

Cuando el objeto de la valoración sea un edificio, un elemento de un edificio o un

terreno, entre las características básicas del entorno se indicarán por ejemplo: el nivel
de renta, los rasgos de homogeneidad arquitectónica y usos dominantes,
infraestructuras, equipamiento y servicios, sus comunicaciones, aparcamientos, el
nivel de desarrollo edificatorio del entorno, su antigüedad característica, la renovación
experimentada recientemente, etc.

Cuando el objeto de la valoración sea una finca rústica, entre las características
básicas del entorno se indicarán, por ejemplo: las explotaciones características, su
densidad de población, sus equipamientos y servicios, en particular los que permitan
o faciliten la explotación agraria, su infraestructura, etc.

54
Descripción y superficie del terreno.
Cuando el objeto de valoración sea un edificio o un terreno de carácter urbano, en
este apartado del informe se indicará:

a) La superficie del terreno comprobada por el tasador, la superficie catastral y la

que figure en la documentación registral utilizada.

b) Las obras de infraestructura exteriores del terreno de las que esté dotado, así
como de las pendientes de realizar en el momento de la tasación, expresando
una estimación del porcentaje de obra realizada y de la inversión pendiente.

Cuando el objeto de valoración sea un elemento de un edificio, no será necesario

exponer la información prevista en este artículo, excepto que por su trascendencia
sobre el valor del inmueble se considere relevante.

Cuando el objeto de valoración sea una finca rústica, se indicará:

a) La superficie del terreno comprobada por el tasador, detallando el tipo de

comprobaciones realizadas, la superficie catastral y la que figure en la
documentación registral utilizada.

b) La superficie aproximada destinada a los distintos aprovechamientos agrarios

y, en su caso, la dedicada a otros fines (residenciales, recreativos, otras
explotaciones económicas, etc.).

c) Las infraestructuras interiores de que dispone (agua, caminos, energía

eléctrica, etc.).

d) En relación con el suelo, los factores de textura, profundidad, pedregosidad,

salinidad y pendiente, indicando las clases agrologicas.

e) En las fincas donde existan explotaciones de regadío, la procedencia de las

aguas, caudales, calidad, sistema de extracción y distribución en la finca según
el sistema de riego.

f) En el caso de que existan características especiales se señalarán aquellas que

influyan en su valor, tales como su especial ubicación, circunstancias
paisajísticas, ecológicas, cinegéticas.

g) Las alternativas seguidas para las rotaciones de cultivo y sus características.

Descripción y superficie de la edificación.

Cuando el objeto de valoración sea un edificio, se indicará:

a) La distribución de las edificaciones y servicios en la parcela, la tipología de la

edificación, la superficie total, señalando si es la útil o la construida con o sin
partes comunes, el número de plantas, distribución básica, usos y superficie de

55
 cada una de ellas, existencia de elementos comunes, servicios generales
internos, y atendiendo a sus usos, las circunstancias específicas más
relevantes para cada uno de ellos. Siempre que sea comprobable se indicará
la superficie útil.

b) Los elementos fundamentales de la edificación (cimentación, estructura,

cubierta, cerramientos exteriores, carpinterías exteriores, etc.), las
instalaciones relevantes (fontanería, calefacción, aire acondicionado, gas,
electricidad, ascensores, prevención de incendios, etc., así como las
terminaciones y acabados relevantes.

c) En el caso de edificios en construcción o rehabilitación, las características de

los apartados anteriores se referirán, en la parte de la obra que aún no esté
ejecutada, al proyecto que haya servido de base para la concesión de la licencia
municipal.

d) También se expresará en qué fase se encuentran las obras, indicando una

estimación del porcentaje de obra ejecutada.

e) En el caso de edificios destinados al uso comercial o industrial se indicarán

también las características y elementos constructivos que limiten o dificulten
usos distintos a los existentes, los acabados, instalaciones o elementos
constructivos recuperables, relevantes y utilizables previsiblemente por un
tercero o polivalentes.

f) También se expresará si se encuentra terminado en bruto (estructura y

acometida de instalaciones) o si se encuentra acondicionado para la actividad
correspondiente.

Cuando el objeto de valoración sea un elemento de un edificio se indicará:

a) Su superficie, indicando si es la útil o la construida con o sin partes comunes,

distribución y dependencias, situación relativa y características básicas del
edificio del que forme parte, las características específicas que sean relevantes
para cada uno de sus usos y, cuando existan, sus anexos con su superficie.

b) Sus características constructivas e instalaciones relevantes o que afecten al

valor.

Cuando el objeto de valoración sea un terreno de carácter urbano, se indicará si

existen sobre él edificaciones y en el caso de que existan y no esté prevista su
demolición se describirá su uso, superficie y principales características constructivas.

Cuando el objeto de valoración sea una finca rústica, se indicará:

a) Las edificaciones, instalaciones y mejoras permanentes existentes,

distinguiendo las necesarias para la explotación agraria y/o ganadera y
forestales, las que produzcan rendimiento por sí mismas por estar ligadas a
una explotación económica distinta de la explotación agraria del terreno y otras

56
 edificaciones no incluidas en los tipos anteriores, como, por ejemplo, las
viviendas.

b) Para cada una de las edificaciones se describirá su uso, distribución, superficie

y principales características constructivas, consignando la adecuación y
suficiencia.

Para todo tipo de edificaciones y para las instalaciones agrarias o de otra naturaleza,
se expresará su antigüedad y vida útil estimada, el estado de conservación y los
deterioros aparentes existentes.

Descripción urbanística.
Cuando el objeto de valoración sea un edificio o un elemento de un edificio, se
indicará:

a) El grado de adecuación de sus características físicas y usos a que está

destinado, a la normativa urbanística vigente, así como si está sujeto a algún
tipo de protección urbanística o histórica individualizada.

b) En particular, cuando se trate de edificios, se indicará si son o no conformes

con el planeamiento.

Cuando el objeto de valoración sea un terreno de carácter urbano, se expresará:

a) El planeamiento general de ordenación vigente y, en su caso, el planeamiento

de desarrollo necesario según la legislación urbanística aplicable, la fase de
aprobación en la que se encuentra, los plazos previsibles para su aprobación
definitiva, teniendo en cuenta, en su caso, su inclusión dentro de un ámbito de
gestión.

b) La clasificación urbanística que corresponda al terreno: urbano, urbanizable o

no urbanizable, o en su caso, clases equivalentes reguladas por la legislación
urbanística. Cuando el terreno objeto de valoración sea clasificado como
urbano, se expresará además si tiene o no naturaleza de solar.

c) La calificación urbanística, los usos autorizados y prohibidos, la tipología e

intensidad edificatoria y sus condiciones (índices de aprovechamiento y de
edificabilidad neta y/o bruta, alturas permitidas, ocupación máxima,
retranqueos, etc.).

d) El aprovechamiento urbanístico de acuerdo con su ámbito de reparto y ámbito

de gestión y ejecución. A este respecto se indicará:

- La superficie realmente construible por el propietario del terreno.

- El sujeto a quien corresponda la iniciativa de la gestión (cualquiera de las
diferentes administraciones, particulares, etc.).
- El sistema y modo de gestión según la legislación urbanística aplicable.

57
 - Las cargas urbanísticas (cesiones, costes de urbanización, obligaciones
adquiridas, etc.) que afecten al terreno, atendiendo, en su caso, al ámbito
de gestión en el que se encuentre. En este caso, se indicará también la
proporción que la superficie del terreno representa sobre la superficie total
del ámbito de gestión al que pertenezcan. Cuando se hayan iniciado las
obras de urbanización, se indicará su estado.
- Los instrumentos de planeamiento y/o gestión, y los trámites de los mismos,
necesarios para que el terreno pueda considerarse solar.
- En el caso de estar establecidos, los plazos de ejecución previstos para el
desarrollo urbanístico del terreno fijados en el documento correspondiente
de programación según legislación aplicable y, en particular, las
consecuencias que pudieran afectar al valor del terreno en caso de
incumplimiento.
- En el caso de que el terreno esté dentro de un ámbito sujeto a expropiación
forzosa, se indicarán los criterios legales aplicables a su valoración y el
estado del procedimiento expropiatorio.

Cuando el objeto de la valoración sea una finca rústica, se indicará la clasificación del
suelo y, en su caso, su régimen de protección especial.

Régimen de protección, tenencia y ocupación.

En este apartado, se indicará para el inmueble que se valora:

a) El estado de ocupación y, en caso de estar ocupado, el título en virtud del cual

lo está, así como sus características y plazo de vigencia.

b) Cuando el inmueble tenga o esté destinado a una explotación económica se

indicarán las características de la actividad o explotación económica albergada
o prevista por la propiedad.

c) Cuando exista algún derecho u obligación que afecte al contenido del derecho
real de propiedad del inmueble, se describirán sus características y efecto
sobre el valor.

d) Cuando se valore un inmueble que tenga alguna limitación legal, urbanística o

protección pública que limite directa o indirectamente su precio de venta, se
indicará expresamente el hecho y el efecto sobre el valor.

Análisis de mercado.
En este apartado se describirán las características del segmento del mercado
inmobiliario relativo a los bienes comparables al que sea objeto de valoración, cuando
exista. También se indicarán las diferencias apreciadas entre el valor de mercado y el
valor hipotecario en ese segmento del mercado.

Según el caso, contendrá datos relativos a la oferta, a la demanda, a los intervalos de

precios actuales de venta al contado o de alquiler y a las expectativas de oferta-
demanda y de revalorización.

58
Datos y cálculo de los valores técnicos.
En este apartado se indicarán los métodos de tasación y los criterios utilizados, así
como los cálculos realizados para determinar el valor. Además se informará de
aquellos datos que sean necesarios para realizar dicho cálculo y no hayan sido
incluidos en los apartados precedentes. Dichos criterios y datos estarán en función del
método de valoración empleado y serán, como mínimo, los señalados en los números
siguientes de este artículo.

Cuando se utilice el método de comparación, los datos mínimos a que se refiere el

apartado anterior serán:

a) Los datos de al menos seis inmuebles comparables utilizados para aplicar el

método, indicando para cada uno de ellos, como mínimo, la Provincia,
Municipio y, en su caso, el Código postal, la calle y, para los edificios que no
sean viviendas unifamiliares, su número.

b) Para cada inmueble los parámetros, los coeficientes y/o ponderaciones y/o
desarrollo estadístico utilizados para realizar la homogeneización de precios.

Cuando se utilice el método de actualización, los datos mínimos a que se refiere el

apartado 1 de este artículo serán, en su caso:

a) Información utilizada para fijar las rentas esperadas. En el caso de que se trate
de datos puntuales de comparables se indicarán para cada uno de ellos, como
mínimo, los datos utilizados para realizar la homogeneización de rentas.

b) Las ratios medias empleadas en el caso de inmuebles ligados a una

explotación económica y las fuentes utilizadas.

c) Detalle de los flujos de caja empleados en el cálculo, de la vida útil y la tasa de

actualización elegidas y del valor residual.

Cuando se utilice el método residual, los datos mínimos serán:

a) Los valores en venta de los productos inmobiliarios correspondientes.

b) Los costes de construcción utilizados.

c) Los plazos de ejecución y venta en el caso del método residual por el

procedimiento dinámico.

d) La tasa de actualización elegida en el caso del método dinámico o del margen

en el caso del método estático.

e) Detalle de los flujos de caja empleados en el cálculo en el caso del método

residual por el procedimiento dinámico.

59
En los casos en los que el valor se calcule por algún método relacionado con el método
de coste y cuando se calcule el valor de inmuebles en construcción, los datos a que
se refiere el primer apartado serán:

a) Los costes de construcción utilizados.

b) La información correspondiente al método elegido para calcular el valor del

suelo.

Valores de tasación, condicionantes y advertencias.

En este apartado se expresarán:

a) Los valores técnicos resultantes para cada inmueble objeto de valoración.

b) El valor de tasación que resulta teniendo en cuenta el objeto y finalidad de la

valoración.

c) Los condicionantes o advertencias que pudieran existir.

d) Las limitaciones a los valores, si las hubiera.

e) El valor mínimo del seguro de incendios y otros daños al continente.

Fecha de emisión, caducidad y firmas.

En este apartado se incluirán:

a) Fecha de la última visita al inmueble.

b) La fecha de emisión del informe.

c) La fecha de caducidad del informe.

d) Nombre, firmas y titulación o cargo de quienes suscriben el informe y nombre

y titulación de los restantes técnicos especializados que hayan intervenido
directamente en la tasación.

60
Documentación anexa al informe.
En este apartado se incluirá al menos la siguiente documentación gráfica:

a) Documento con la información catastral gráfica del inmueble obtenido

directamente a través de la oficina virtual del Catastro, siempre que refleje la
realidad material de aquél.

b) En defecto del anterior, planos a escala o croquis de situación y emplazamiento

del inmueble en el municipio.

c) Planos a escala o croquis acotados del inmueble.

d) Aquella otra que, a juicio del tasador, permita definir e identificar

suficientemente las características del inmueble (secciones, fotografías, etc.).

También se incluirá al menos la siguiente documentación no gráfica:

a) Documento utilizado para la identificación registral y catastral.

b) Copia de la licencia de obras en los edificios en construcción o rehabilitación.

c) En los edificios en proyecto, en construcción o rehabilitación, un resumen del

presupuesto de ejecución material.

d) Copia de la cédula de calificación o documento que determine o permita

determinar el valor máximo legal en los edificios en construcción sujetos a
protección pública.

e) Copia del certificado de titularidad y cargas, cuando dicho documento sea de

uso obligatorio para la tasación.

f) En inmuebles arrendados, copia del contrato de arrendamiento o en su defecto

título de la ocupación y excepto para las finalidades señaladas al inicio del
apartado de valoración de este módulo, certificado del propietario de la
situación de ocupación, rentas vigentes y su estado de pago, y de los gastos
imputables al inmueble durante el último año.

g) Copia del Balance y Cuenta de Resultados de los últimos tres años en el caso
de inmuebles ligados a una explotación económica.

El contenido de los puntos anteriores se podrá integrar total o parcialmente en los

diferentes epígrafes del informe de tasación, si ello mejora su lectura.

En los casos de escrituras o documentos técnicos extensos, se podrá adjuntar la

carátula identificativa de los mismos, o su información más representativa.

61
“Recuerde que”

• Recuerde que un informe de tasación es un documento suscrito por un profesional

autorizado, en el que se exponen sus observaciones y valoraciones sobre los
inmuebles objeto de su análisis.

• Recuerde que la fecha de emisión de un informe o certificado de tasación no podrá

ser posterior en más de dos meses a la fecha en que se haya efectuado la última
inspección ocular del bien valorado.

• Recuerde que los informes y certificados caducarán, necesariamente, a los seis

meses contados desde la fecha en que haya sido emitido el informe.

62
 ANEXO

Definiciones según la Orden ECO/805/2003

Actualización de una tasación

Es toda revisión de una tasación anterior, emitida por la misma entidad tasadora antes
de transcurrir dos años desde su fecha de emisión, en la que con referencia a la
tasación anterior, se modifiquen las advertencias, los condicionantes o cualquiera de
los valores que figuren en ella. Este plazo será de tres años para la finalidad el plan
de contabilidad de las entidades aseguradoras y reaseguradoras.

Antigüedad
Es el número de años transcurridos entre la fecha de construcción de un inmueble o
la de la última rehabilitación integral del mismo, y la fecha de la valoración.

Comparables
Son inmuebles que se consideran similares al inmueble objeto de valoración o
adecuados para aplicar la homogeneización, teniendo en cuenta su localización, uso,
tipología, superficie, antigüedad, estado de conservación, u otra característica física
relevante a dicho fin.

Compromiso de compra a plazo de inmuebles

Es un contrato en virtud del cual los contratantes se comprometen a la compraventa
de un inmueble, a un precio predeterminado, y en una fecha concreta.

Depreciación física
Es la pérdida que experimenta el valor de reemplazamiento bruto (VRB) de un bien
en función de su antigüedad, estado de conservación y duración de sus componentes.

Depreciación funcional
Es la pérdida que experimenta el valor de reemplazamiento bruto (VRB) de un bien
atendiendo a su defectuosa adaptación a la función a que se destina. Comprende las
pérdidas producidas en el inmueble por obsolescencia, diseño, falta de adaptación a
su uso, etc.

Edificio
Es cualquier tipo de construcción, sólida, durable y apta para albergar uno o varios
espacios destinados al desarrollo de cualquier actividad.

Edificio destinado a uso determinado (residencial, de oficinas, etcétera)

Es todo edificio en el que la superficie sobre rasante destinada a un uso determinado
es igual o superior a dos tercios de la superficie total sobre rasante del mismo.

Edificio en construcción
Es toda obra de nueva edificación iniciada y no terminada que cuente con la
correspondiente licencia y se realice de acuerdo con un proyecto visado por el colegio
profesional correspondiente.

63
Edificio en proyecto
Es cualquier tipo de construcción (obra nueva o rehabilitación) que se realizará sobre
un terreno o finca determinada con arreglo a un proyecto visado por el colegio
profesional correspondiente. A estos efectos, se entenderán como obras de
rehabilitación las que cumplan los requisitos señalados en la definición de inmueble
en rehabilitación.

Elementos comunes de un edificio

Son todos aquellos espacios que, no siendo de uso privativo, deban ser tenidos en
cuenta a efectos de cómputo de superficie.

Elemento de un edificio
Es toda unidad física, funcional o registral, que forme parte de un edificio compuesto
por más unidades destinadas al mismo u otros usos y que sea susceptible de venta
individualizada.

Elementos especulativos
Son aquellos datos, ofertas o escenarios que aun siendo relevantes para la
determinación del valor de mercado traigan causa, bien de un comportamiento ligado
a la intención de un operador de beneficiarse a corto plazo con las fluctuaciones en
los precios de los activos inmobiliarios, bien de expectativas de cambio de uso o
edificabilidad, bien de otros factores extraordinarios (tales como nuevas
infraestructuras o inversiones que impliquen una revalorización de los inmuebles) cuya
presencia futura no esté asegurada.

Entidad tasadora
Las sociedades de tasación homologadas e inscritas en el Registro Especial del
Banco de España, así como los servicios de tasación de entidades de crédito
homologados e inscritos en el Registro Especial del Banco de España.

Entorno
Es el espacio de adecuada amplitud y con características homogéneas tanto físicas
como estructurales en el cual se ubica el inmueble objeto de valoración.

Finca rústica
Aquel terreno de nivel urbanístico II que se dedique o pueda dedicarse al desarrollo
de una actividad agraria.

Homogeneización de precios de inmuebles comparables

Es un procedimiento por el cual se analizan las características del inmueble que se
tasa en relación con otros comparables, con el objeto de deducir, por comparación
entre sus similitudes y diferencias, un precio de compraventa o una renta
homogeneizada para aquél.

Infraestructuras exteriores del terreno

Son las necesarias para dotar al terreno de los servicios urbanísticos exigidos para su
consideración como suelo urbano de acuerdo con la legislación sobre régimen del
suelo y ordenación urbana.

64
Inmueble en rehabilitación
Es todo edificio o elemento de edificio en el que se hayan iniciado obras que reúnan
los siguientes requisitos:

a) Que cuenten con la correspondiente licencia.

b) Que se realicen de acuerdo con un proyecto visado por el colegio profesional
correspondiente.
c) Que alterando o no sus elementos estructurales impliquen el
acondicionamiento de al menos el 50% de su superficie edificada antes del
inicio de las obras.
A estos efectos se considerarán como obras de acondicionamiento las
destinadas a mejorar las condiciones de habitabilidad de un edificio mediante
la sustitución, restauración o modernización de sus diferentes elementos
constructivos e instalaciones, y las que tengan por objeto alterar
sustancialmente la morfología de la edificación, amplíen o no la superficie
edificada.
d) Que el coste presupuestado de las obras alcance al menos el 50% del valor de
reemplazamiento bruto de la edificación (excluido el valor del terreno)

Cuando la valoración se refiera a un edificio completo y se esté procediendo a su

reforma parcial, la definición precedente podrá aplicarse a la parte afectada por las
obras cuando éstas alcancen al menos una planta completa.

Inmueble ligado a una actividad económica

Es todo edificio, o elemento de edificio, de uso monovalente que está o puede estar
vinculado a una explotación económica. Entre otros se incluirán los siguientes tipos:

a) Edificios e instalaciones industriales, fabriles y de producción agraria.

b) Centros de transporte, aparcamientos y edificaciones o instalaciones ligadas al
servicio de transporte.
c) Inmuebles hoteleros, en sus diversas categorías y tipologías.
d) Hospitales y otras instalaciones de carácter sanitario.
e) Instalaciones recreativas, deportivas y de espectáculos.
f) Centros de enseñanza y otras instalaciones culturales.
g) Centros de equipamiento social.
h) Residencias estudiantiles, para la tercera edad o similares.

Instalaciones polivalentes
Son las instalaciones que, habiendo sido concebidas o instaladas para un uso
concreto, permitan, a juicio del tasador, su utilización para otros permitidos.
En ningún caso se entenderán como instalaciones polivalentes aquéllas con
características y elementos constructivos que limiten o dificulten usos distintos a los
existentes, como son las cámaras acorazadas; cámaras frigoríficas; instalaciones de
lavandería, cocina y de servicios específicos en establecimientos de hostelería.

Localidad
Es el núcleo urbano en el que se encuentra el inmueble objeto de valoración.

65
Mercado local
El inmobiliario del entorno urbano o rural homogéneo (barrio, pedanía, localidad,
comarca) donde se encuentre el inmueble (edificio, elemento de edificio, finca rústica
o terreno), o, cuando su uso o características no permitan disponer de comparables
en dicha área, el mercado inmobiliario sectorial (oficinas, centros comerciales, hoteles,
explotación agraria del cultivo dominantes correspondiente) siempre que resulte
representativo para su comparación dentro del territorio nacional.

Niveles urbanísticos del terreno

A efectos de su tasación los terrenos se clasificaran en los siguientes niveles:

- Nivel I. Incluirá todos los terrenos que no pertenezcan al Nivel II.

- Nivel II. Incluirá los terrenos clasificados como no urbanizables en los que no
se permita edificar para usos diferentes a su naturaleza agrícola, forestal,
ganadera o que estén ligados a una explotación económica permitida por la
normativa vigente.
También se incluirán los terrenos clasificados como urbanizables que no estén
incluidos en un ámbito de desarrollo del planeamiento urbanístico o que
estándolo, no se hayan definido en él las condiciones para su desarrollo.

Opción de compra
Es un contrato en virtud del cual un vendedor otorga el derecho a comprar un
inmueble, a un precio predeterminado, y en una fecha o plazo concreto.

Protección pública
Es cualquier régimen legal que limite el precio de venta o alquiler del inmueble objeto
de valoración.

Suelo urbano, suelo no urbanizable, suelo urbanizable

Se utilizarán las definiciones establecidas en la legislación vigente sobre régimen del
suelo y ordenación urbanística.

Superficie comprobada
Es el área medida por el tasador teniendo en cuenta las definiciones de superficie útil
o construida y el correspondiente plano acotado.

Superficie construida con partes comunes

Es la superficie construida sin partes comunes más la parte proporcional que le
corresponda según su cuota en la superficie de los elementos comunes del edificio.

66
Superficie construida sin partes comunes
Es la superficie útil, sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores
mencionados en dicha definición e incluyendo los cerramientos exteriores al 100% o
al 50%, según se trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros,
o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio.

Superficie útil
Es la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los
cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la
mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos
(tales como terrazas, balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos,
etc.), medida sobre la proyección horizontal de su cubierta.

No se considerará superficie útil la superficie ocupada en planta por cerramientos

interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o
conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la
superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros.

Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no

cubiertos.

Superficie utilizable o computable

Es la superficie utilizada en las tasaciones para determinar los valores técnicos.

Tasador
El profesional que, de conformidad con lo previsto en las normas aplicables a cada
tipo de tasación debe suscribir necesariamente el informe de tasación.

Valor de mercado o venal de un inmueble (VM)

Es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un
vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el
supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las
condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que
se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para
negociar la venta.

A tal efecto se considerará:

a) Que entre vendedor y comprador no debe existir vinculación previa alguna, y

que ninguno de los dos tiene un interés personal o profesional en la transacción
ajeno a la causa del contrato.
b) Que la oferta pública al mercado conlleva tanto la realización de una
comercialización adecuada al tipo de bien de que se trate, como la ausencia de
información privilegiada en cualquiera de las partes intervinientes.
c) Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pública citada y que
refleja en una estimación razonable el precio (más probable) que se obtendría
en las condiciones del mercado existentes en la fecha de la tasación.
d) Los impuestos no se incluirán en el precio. Tampoco se incluirán los gastos de
comercialización.

67
Valor del inmueble para la hipótesis de edificio terminado.
Es el valor que previsiblemente podrá alcanzar un edificio en proyecto, construcción o
rehabilitación en la fecha de su terminación, si se construye en los plazos estimados
y con las características técnicas contenidas en su proyecto de edificación o
rehabilitación.

Valor de reemplazamiento (VR) o coste de reemplazamiento o de reposición

puede ser: bruto o a nuevo y neto o actual.
El valor de reemplazamiento bruto o a nuevo (VRB) de un inmueble es la suma de las
inversiones que serían necesarias para construir, en la fecha de la valoración, otro
inmueble de las mismas características (capacidad, uso, calidad, etc.) pero utilizando
tecnología y materiales de construcción actuales.

El valor de reemplazamiento neto o actual (VRN) es el resultado de deducir del VRB

la depreciación física y funcional del inmueble en la fecha de la valoración.

Valor de tasación (VT). Es el valor que la presente Orden establece como tal para
cada tipo de inmueble o derecho a valorar. Dicho valor será el valor jurídico o con
efectos jurídicos para las finalidades integrantes del ámbito de aplicación de la misma.

Valor hipotecario o valor a efecto de crédito hipotecario (VH)

Es el valor del inmueble determinado por una tasación prudente de la posibilidad futura
de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo
plazo de la misma, las condiciones de mercado normales y locales, su uso en el
momento de la tasación y sus usos alternativos correspondientes.

Valor máximo legal (VML)

Es el precio máximo de venta de un inmueble o vivienda, en su caso, sujeto a
protección pública, establecido en la normativa específica que le sea aplicable.

Valor por comparación, valor por actualización, valor residual

Es el valor obtenido mediante la aplicación de los métodos técnicos de comparación,
actualización de rentas y residual respectivamente.

Valoración intermedia de obra

Es cualquiera de las valoraciones que se emiten con posterioridad a la tasación inicial
y durante la construcción o rehabilitación de un elemento o edificio, en los que se
refleja el avance de las obras y el porcentaje de la obra ejecutada y cualquiera otra
circunstancia de la construcción que pueda afectar al valor de tasación. Su emisión
no implica la actualización de los valores contenidos en la valoración inicial.

Vivienda para primera residencia

Es aquélla que por sus características y ubicación tenga como destino más probable
su uso como vivienda habitual, independientemente de su destino actual.

Vivienda para segunda residencia

Es aquélla que por sus características y ubicación tenga como destino más probable
su uso como residencia temporal, independientemente de su destino actual.

68
Vida útil
Es el plazo durante el cual un inmueble estará en condiciones de ser usado para el fin
a que se destina. Será total si se calcula desde el momento de la construcción o última
rehabilitación integral y será residual si se calcula desde la fecha de la tasación.

69
 Módulo 6

LA NOTARÍA Y EL
REGISTRO DE LA
PROPIEDAD
Indice de contenidos
0. Objetivo ................................................................................................................. 4
LA NOTARÍA ............................................................................................................... 4
1. Introducción .......................................................................................................... 4
2. Funciones del notario ............................................................................................ 6
3. Procedimiento notarial en la adquisición de inmuebles ........................................... 7
4. Derecho de elección de notario ............................................................................. 10
EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD ......................................................................... 12
1. Introducción ........................................................................................................ 12
El Derecho hipotecario y el Código Civil (CC) .................................................. 14
La Ley Hipotecaria y el Código Civil ................................................................. 15
El Registro de la Propiedad y el Catastro ......................................................... 16
La finca registral................................................................................................ 17
2. Situaciones inscribibles en el Registro de la Propiedad ...................................... 20
Derechos reales ................................................................................................ 21
Derechos personales ........................................................................................ 21
Resoluciones judiciales que afecten la capacidad de actuar de las personas .. 21
3. Títulos inscribibles en el Registro de la Propiedad ............................................. 23
4. El inicio del proceso de registro .......................................................................... 25
El asiento de presentación ................................................................................ 25
La calificación del registrador............................................................................ 26
El sistema de folio real ...................................................................................... 27
La inmatriculación ............................................................................................. 28
5. Asientos registrales ............................................................................................. 30
La inscripción .................................................................................................... 31
6. La anotación preventiva ...................................................................................... 33
Temporalidad .................................................................................................... 33
Efectos .............................................................................................................. 33
Clases de anotaciones preventivas .................................................................. 34
La anotación preventiva de demanda ............................................................... 35
La anotación preventiva de embargo ................................................................ 35
7. Pérdida de vigencia de los asientos registrales .................................................. 37

2
8. Asientos registrales inexactos............................................................................. 41
Inexactitud en la descripción de la finca – Exceso y disminución de cabida ..... 41
Inexactitud en la descripción de la finca – Deslinde y Amojonamiento ............. 41
La obra nueva ................................................................................................... 43

3
0. Objetivo

• Proporcionar un conocimiento adecuado del derecho de elección de notario,

del funcionamiento de las notarías, y de la organización y del funcionamiento
de los registros de propiedad.

LA NOTARÍA

1. Introducción
Los notarios tienen un doble carácter, son a la vez funcionarios públicos y
profesionales del Derecho.

Como funcionarios ejercen la fe pública notarial, que tiene y ampara un doble

contenido:

a) En la esfera de los hechos, la exactitud de los que el notario ve, oye o percibe
por sus sentidos.

b) Y en la esfera del Derecho, la autenticidad y fuerza probatoria de las

declaraciones de voluntad de las partes en el instrumento público redactado
conforme a las leyes.

Como profesionales del Derecho tienen la misión de asesorar a quienes reclaman su

ministerio y aconsejarles los medios jurídicos más adecuados para el logro de los fines
lícitos que aquéllos se proponen alcanzar.

El Notariado es plenamente autónomo e independiente en su función.

En su organización jerárquica depende directamente del Ministerio de Justicia y de la

Dirección General de los Registros y del Notariado.

En cuento al ámbito territorial de los Colegios Notariales, este deberá ser el de las
Comunidades Autónomas.

El ingreso en el Notariado tiene lugar mediante oposición para obtener el Título de

Notario, y las convocatorias de la oposición se publican en el "Boletín Oficial del
Estado''

4
Las personas que aspiren a ingresar en el Notariado deben reunir, en la fecha que
termine el plazo de presentación de las instancias, las condiciones siguientes:

a) Ser español u ostentar la nacionalidad de cualquier país miembro de la Unión

Europea, o estar incurso en las situaciones previstas en el artículo 1 de la Ley
17/1993, de acceso a determinados sectores de la función pública de los
nacionales de los Estados miembros de la Unión Europea.

b) Ser mayor de edad.

c) No encontrarse comprendido en ninguno de los casos que incapacitan o

imposibilitan para el ejercicio del cargo de notario.

d) Ser Doctor o Licenciado en Derecho o haber concluido los estudios de esta

licenciatura.

Es el Estado quien nombra a los notarios, fija sus honorarios y los destina a una plaza
concreta. Mediante el notario el Estado proporciona seguridad jurídica preventiva, ya
que la escritura pública constituye la prueba evidente y fehaciente de que lo que en
ella se recoge es cierto y es legal y que lo autoriza y valida el Estado.

Con respecto a la organización de las notarías, es evidente que múltiples factores

determinan las características de cada una, no hay dos notarías iguales. No es lo
mismo una notaría de una pequeña ciudad, que una notaría en una gran capital.
También la situación geográfica incide, la tipología de muchos actos es distinta en
localidades de la costa que en el interior. Mención aparte son los aspectos
demográficos, una población joven supondrá realizar más hipotecas que si la
población es mayor, en cuyo caso quizás las herencias tengan mayor protagonismo.

Por otro lado, últimamente se da con mayor frecuencia la concentración de notarías,

es decir un único despacho notarial en que prestan sus servicios dos o más notarios.

“Recuerde que”

• Recuerde que, mediante el notario, el Estado proporciona seguridad jurídica

preventiva, ya que la escritura pública constituye la prueba evidente y fehaciente de
que lo que en ella se recoge es cierto y es legal y que lo autoriza y valida el Estado.

• Recuerde que los notarios tienen un doble carácter, son a la vez funcionarios públicos
y profesionales del Derecho. Como funcionarios ejercen la fe pública notarial y Como
profesionales del Derecho tienen la misión de asesorar a quienes reclaman su
ministerio.

5
2. Funciones del notario
De entre las diversas funciones de los notarios podemos señalar:

• Elaboración y tramitación de escrituras públicas para los hechos y actos que la

ley disponga o cuando sea voluntad de las partes hacerlo.

• Elaboración de escrituras públicas para la cancelación de hipotecas.

• Custodia, apertura y publicación de testamentos cerrados.

• Reconocimiento de documentos privados, dejando constancia de la

manifestación del interesado y el contenido del documento.

• Autenticaciones, haciendo precisión del documento que tuvo a la vista para

realizarla. Se pueden autenticar copias o firmas.

• Dar testimonio por escrito de la supervivencia de una persona. Fe de vida.

• Expedir copias de las escrituras públicas.

• Realizar de notas de referencia, en los casos en los que se lleve a cabo una
actuación que afecta otras escrituras.

• Guardar y conservar los archivos notariales

6
3. Procedimiento notarial en la adquisición de
inmuebles
El papel del notario se inicia de forma bien temprana en todo el proceso de adquisición
de inmuebles.

Según la Ley 5/2019 reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, el

prestamista, además de facilitar toda la información que se detalla, cuando esté
previsto que el préstamo se formalice en escritura pública, debe formular la
advertencia al prestatario de la obligación de recibir asesoramiento personalizado y
gratuito del notario que elija el prestatario para la autorización de la escritura pública
del contrato de préstamo, sobre el contenido y las consecuencias de la información
que se entrega.

La documentación entregada, junto a la manifestación firmada por el prestatario, en la

que declare que ha recibido la documentación y que le ha sido explicado su contenido,
deberá remitirse al notario elegido por el prestatario a los efectos de lo dispuesto y
que vamos a ver a continuación.

Además de las explicaciones que se puedan haber facilitado al prestatario, este

deberá comparecer ante el notario por él elegido a efectos de obtener presencialmente
el asesoramiento que sea menester.

El notario verificará la documentación acreditativa del cumplimiento de los requisitos

sobre la información y plazos que hemos señalado. Si es así, hará constar en un acta
notarial (sin coste para el prestatario) previa a la formalización del préstamo
hipotecario:

a) El cumplimiento de los plazos legalmente previstos de puesta a disposición del

prestatario de los documentos.

b) Las cuestiones planteadas por el prestatario y el asesoramiento prestado por

el notario.

c) En todo caso, el notario deberá informar de forma individual haciéndolo constar

en el acta, que ha prestado asesoramiento relativo a las cláusulas específicas
recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y en la Ficha
de Advertencias Estandarizadas (FiAE), de manera individualizada y con
referencia expresa a cada una, sin que sea suficiente una afirmación genérica.
Igualmente, y en presencia del notario, el prestatario responderá a un test que
tendrá por objeto concretar la documentación entregada y la información
suministrada.

El prestatario, o quien le represente a estos efectos, así como toda persona física que
sea fiadora o garante del préstamo, deberá comparecer ante el notario, para que éste
pueda extender el acta, como tarde el día anterior al de la autorización de la escritura
pública del contrato de préstamo.

7
Si no quedara acreditado documentalmente el cumplimiento en tiempo y forma de las
obligaciones previstas o si no se compareciese para recibir el asesoramiento en el
plazo señalado, el notario expresará en el acta esta circunstancia. En este caso, no
podrá autorizarse la escritura pública de préstamo.

En la escritura pública de préstamo, el notario autorizante insertará una reseña

identificativa del acta a la que se refieren los apartados anteriores (número de
protocolo, notario autorizante, fecha de autorización y testimonio del notario).

En su condición de funcionarios públicos y derivado de su deber genérico de control

de legalidad de los actos y negocios que autorizan, los notarios denegarán la
autorización del préstamo cuando el mismo no cumpla lo previsto en esta orden y con
la legalidad vigente.

También informarán al cliente del valor y alcance de las obligaciones que asume y, en
cualquier caso, deberá:

a) Comprobar si el cliente ha recibido adecuadamente y con la suficiente

antelación la Ficha de Información Personalizada y, en su caso, si existen
discrepancias entre las condiciones de la oferta vinculante y el documento
contractual finalmente suscrito.

b) En el caso de préstamos a tipo de interés variable, comprobar si el cliente ha

recibido la información prevista, y advertirle expresamente cuando se dé alguna
de las siguientes circunstancias:

• Que el tipo de interés de referencia pactado no sea uno de los oficiales.

• Que el tipo de interés aplicable durante el período inicial sea inferior al que
resultaría teóricamente de aplicar en dicho período inicial el tipo de interés
variable pactado para períodos posteriores.

• Que se hubieran establecido límites a la variación del tipo de interés, como

cláusulas suelo o techo. En particular, el notario consignará en la escritura
esa circunstancia.

c) Informar al cliente de cualquier aumento relevante que pudiera producirse en

las cuotas como consecuencia de la aplicación de las cláusulas financieras
pactadas.

d) Informar al cliente de la eventual obligación de satisfacer a la entidad ciertas

cantidades en concepto de compensación por desistimiento o por riesgo de tipo
de interés.

e) En el caso de que el préstamo no esté denominado en euros, advertir al cliente

sobre el riesgo de fluctuación del tipo de cambio.

8
 f) Comprobar que ninguna de las cláusulas no financieras del contrato implica
para el cliente comisiones o gastos que debieran haberse incluido en las
cláusulas financieras.

g) En el caso de hipoteca inversa deberá verificar la existencia del

correspondiente asesoramiento independiente.

h) Informar al cliente de los costes exactos de su intervención.

Una vez debidamente firmada la escritura, será asimismo remitida al registro para su
inscripción.

“Recuerde que”

• Recuerde que, según la Ley 5/2019 reguladora de los Contratos de Crédito

Inmobiliario, el prestamista, cuando esté previsto que el préstamo se formalice en
escritura pública, debe formular la advertencia al prestatario de la obligación de
recibir asesoramiento personalizado y gratuito del notario que elija el prestatario.

• Recuerde que el prestatario, o quien le represente a estos efectos (…), deberá

comparecer ante el notario, para que éste pueda extender el acta, como tarde el día
anterior al de la autorización de la escritura pública del contrato de préstamo.

• Recuerde que, en su condición de funcionarios públicos y derivado de su deber

genérico de control de legalidad de los actos y negocios que autorizan, los notarios
denegarán la autorización del préstamo cuando el mismo no cumpla lo previsto en
esta orden y con la legalidad vigente.

9
4. Derecho de elección de notario
El derecho de libre elección de notario es un derecho esencial del consumidor,
protegido por la legislación notarial y por el derecho de consumo.

En primer lugar, por la legislación notarial en el Reglamento de la Organización y

Régimen del Notariado, que en su artículo dice:

“Los particulares tienen el derecho de libre elección de notario sin más

limitaciones que las previstas en el ordenamiento jurídico. La condición
de funcionario público del notario impide que las Administraciones
Públicas o los organismos o entidades que de ellos dependan puedan
elegir notario.”

El mismo Reglamento, indica más adelante que

“En las transmisiones onerosas de bienes o derechos realizadas por

personas, físicas o jurídicas, que se dediquen a ello habitualmente, o
bajo condiciones generales de contratación, así como en los supuestos
de contratación bancaria, el derecho de elección corresponderá al
adquirente o cliente de aquellas1

Normalmente, en una compraventa, el comprador es quien elige notario, ya que

cuando se desee otorgar un documento público, el derecho de elección de Notario
corresponde al que esté obligado a pagar la mayor parte de los aranceles. Por
ejemplo, en una compraventa, quien está obligado a pagar la mayor parte de los
aranceles notariales es el comprador, por lo que le corresponderá el derecho a elegir
el notario ante quien se otorgará la escritura.

Como cliente bancario, también se protege específicamente el derecho a elección de

notario: “En materia de elección de notario se estará a lo dispuesto en el Reglamento
Notarial” 2

Sin embargo, en ocasiones, la práctica es que el Notario sea designado por un gran
operador económico, que contrata grandes volúmenes de transacciones y que quizás
pueda conseguir mejores condiciones económicas por el servicio. Pero también puede
suponer una práctica abusiva en perjuicio del cliente.

En el hipotético caso de que no se permita escoger notario, la persona en cuestión

tienen varias alternativas: desde acudir a los tribunales de justicia, a presentar una
reclamación en una oficina pública de protección del consumidor o a una organización
de consumidores.

También puede comunicar a su notario que existe un conflicto con la otra parte. En
este caso, será el propio notario quien lo ponga en conocimiento del Colegio Notarial

1 Reglamento de la organización y régimen del Notariado. Articulo 126

2 Orden EHA/2899/2011 de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios. Artículo
30

10
correspondiente, que contactará con el notario elegido por la otra parte para que se
abstenga.

En caso de no conocer ningún notario, siempre se puede acudir al Colegio Notarial de

la Comunidad Autónoma o ciudad, que informará objetivamente de un notario con
residencia en la localidad donde se desee otorgar el documento.

Como excepciones a la libre elección del notario, que son pocas, señalemos el caso
de que se fallezca sin testamento y se deba determinar quiénes son los herederos.
Este trámite se debe realizar ante un notario de la localidad donde el fallecido tuvo su
última residencia.

Un segundo caso, se presenta cuando las actas o escrituras requieren la presencia

del notario fuera de la notaría. Solo pueden ser realizadas por los que sean
competentes para actuar en la localidad correspondiente.

“Recuerde que”

• Recuerde que el derecho de libre elección de notario es un derecho esencial del

consumidor, protegido por la legislación notarial y por el derecho de consumo.

• Recuerde que, en caso de no conocer ningún notario, siempre se puede acudir al

Colegio Notarial de la Comunidad Autónoma o ciudad, que informará objetivamente
de un notario con residencia en la localidad donde se desee otorgar el documento.

11
EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

1. Introducción
Constituye el derecho subjetivo las facultades y potestades jurídicas inherentes de las
personas por razón de la naturaleza, contrato y otra causa admisible en derecho.

Dentro de los derechos subjetivos, encontramos los derechos patrimoniales, que son
susceptibles de tener un valor económico y se contraponen a los derechos
extrapatrimoniales (derechos personalísimos o derechos de la personalidad y
derechos de familia).

Los derechos patrimoniales se dividen en: derechos reales, derechos personales y

derechos intelectuales.

a) Los derechos reales son aquellos que crecen entre las personas y la cosa,
una relación directa e inmediata donde intervienen dos elementos: el sujeto
activo (el titular de derecho) y la cosa (objeto del derecho).

b) Los derechos personales son los que solamente pueden reclamarse de

ciertas personas. Como las obligaciones se establecen entre personas (un
sujeto activo y un sujeto pasivo) se les llama derechos personales, también se
les llama derechos de obligaciones.

c) Finalmente, los derechos intelectuales son los derechos económicos y de

posesión de una obra.

Los derechos reales suelen gozar de una mayor eficacia por su función dentro de una
sociedad que requiere que la situación del titular del derecho sea respetada por la
colectividad. Los derechos personales se realizan frente al sujeto que ocupa la
posición pasiva, es decir el que tiene la obligación.

Por otro lado, si una persona está interesada en adquirir un inmueble, querrá
asegurarse de quien es su propietario y qué potenciales cargas o limitaciones puede
tener el inmueble. Si finalmente lo compra, muy posiblemente los haga con ayuda de
un crédito hipotecario otorgado por un banco, normalmente aportando como garantía
una hipoteca sobre el inmueble. Para que la hipoteca quede válidamente constituida
deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad.

En efecto, el Registro de la Propiedad es el lugar donde mediante la inscripción de los

derechos reales y, excepcionalmente algunos personales, puede dar respuesta a
todas las necesidades que acabamos de señalar, mediante la denominada publicidad
registral. Es decir, el hacer público el acceso al contenido del Registro.

Así la publicidad del Registro de la Propiedad tiene varias funciones:

12
 a) Seguridad jurídica del tráfico inmobiliario

b) Prevención del fraude

c) Facilitar las transacciones

d) Desarrollo de la actividad crediticia

No se trata tanto de que todos conozcan las situaciones jurídicas de los inmuebles,
sino que todas aquellas personas que deseen saberlas tengan un medio para
conseguirlo.

De hecho, el Registro de la Propiedad puede ser visto desde distintos puntos de vista:

a) El registro de la Propiedad como institución

Tanto el Código Civil como la Ley Hipotecaria coinciden al establecer que el

Registro de la Propiedad, que se constituye de forma unitaria y centralizada para
todo el Estado3, tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos
relativos al dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles.

Señalemos las críticas a esta definición por insuficiente, ya que no cita las notas
marginales, ni los asientos de cancelación; y por incompleta, pues no recoge las
resoluciones judiciales sobre la capacidad de las personas, ni los contratos de
arrendamiento y opción si son inscribibles.

Por otro lado, el hecho de que el Registro esté se refiera a bienes inmuebles, ello
no impide bienes muebles tengan su propio registro. En el año 2000 entró en
funcionamiento el Registro de Bienes Muebles integrado por diversas secciones:
buques y aeronaves, automóviles y otros vehículos a motor, maquinaria industrial,
etc.

b) El registro como oficina

El local donde se lleva a cabo la función registral, cuyas inscripciones o

anotaciones se harán en el Registro en cuya circunscripción territorial radiquen los
inmuebles.

Como oficina, el Registrador realiza la gestión como profesional del derecho, en

plena libertad de organización de medios materiales y humanos, estando sus
oficiales y auxiliares sometidos a la legislación laboral y bajo su responsabilidad.

c) El Registro de la Propiedad como conjunto de libros

3 Cada Registro de la propiedad estará a cargo de un Registrador. Los Registradores de la

Propiedad tienen el carácter de funcionarios públicos para todos los efectos legales y tendrán
tratamiento de Señoría en los actos de oficio. Ley Hipotecaria (LH), artículo 274

13
 La titularidad de los libros del Registro es del Estado, no del Registrador. Los libros
son volúmenes de hojas, donde si se cumplen las formalidades, se registran los
asientos. Destaquemos sus principales características:

• El Registro de la Propiedad se llevará en libros foliados y visados judicialmente

(art. 238 LH).

• Solo harán fe los libros que lleven los Registradores (art. 240 LH).

• Los libros del Registro no se sacarán por ningún motivo de la oficina del
Registrador; todas las diligencias judiciales o extrajudiciales que exijan la
presentación de dichos libros se practicarán precisamente en la misma oficina
(art. 241 LH).

Por otro lado, el Derecho Hipotecario, también denominado Derecho Inmobiliario

Registral, es el conjunto de normas del Derecho Civil que regulan la inscripción en el
Registro de la Propiedad y publicidad de los actos de reconocimiento, transmisión,
constitución, modificación, gravamen y extinción del dominio sobre bienes inmuebles
y derechos reales sobre los mismos. También, desde un punto de vista formal,
establece las normas de organización y llevanza de los Registros.

El Derecho hipotecario y el Código Civil (CC)

En el párrafo anterior ya hemos mencionado que el Derecho hipotecario forma parte

del Código Civil, que dedica un capítulo al Registro de la Propiedad, del que
señalamos sus artículos:
.
“El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación
de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales
sobre bienes inmuebles”. Artículo 605

“Los títulos de dominio, o de otros derechos reales sobre bienes

inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro
de la Propiedad, no perjudican a tercero”. Artículo 606

“El Registro de la Propiedad será público para los que tengan interés
conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos
reales anotados o inscritos”. Artículo 607

“Para determinar los títulos sujetos a inscripción o anotación, la forma,

efectos y extinción de las mismas, la manera de llevar el Registro y el
valor de los asientos de sus libros se estará a lo dispuesto en la Ley
Hipotecaria”. Artículo 608

Nótese la remisión a la Ley Hipotecaria.

14
La Ley Hipotecaria y el Código Civil

También en cierta medida, la Ley Hipotecaria forma parte del Código Civil,
apareciendo una dualidad de situaciones: aquella propiedad inscrita en el Registro y
la que no lo está

Señalemos el artículo 606 del CC, que también señala en otro artículo que 4:

“Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la

propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión
de ella con buena fe, si fuere mueble.

Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la

haya inscrito en el Registro.

Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena

fe sea primero en la posesión; y, faltando ésta, a quien presente título de
fecha más antigua, siempre que haya buena fe.”

Por otro lado, el Título del CC del contrato de compraventa, remite en uno de sus
artículos que respecto de bienes inmuebles se seguirá lo determina la Ley Hipotecaria.

Asimismo, en el capítulo sobre la hipoteca se dice:

“La forma, extensión y efectos de la hipoteca, así como lo relativo a su

constitución, modificación y extinción y a lo demás que no haya sido
comprendido en este capítulo, queda sometido a las prescripciones de la
Ley Hipotecaria, que continúa vigente”

Podemos concluir que existe una armonía entre los dos cuerpos legales.

4 Artículo 1473 CC

15
El Registro de la Propiedad y el Catastro

Ya hemos señalado que el objetivo de registrar una finca en el Registro de la

Propiedad es conocer quién es su propietario y que cargas recaen sobre la misma.

El Catastro, que tiene un origen marcadamente fiscal, se configura como una

institución administrativa que, hoy en día, podemos decir tiene una triple misión:

a) el permitir la gestión de la ordenación y desarrollo territorial,

b) calcular el importe de las obligaciones fiscales

c) y facilitar información con finalidad estadística.

Tal como define la ley5, el Catastro Inmobiliario es un registro administrativo en el que

se describen los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales.
La formación y el mantenimiento del Catastro Inmobiliario, así como la difusión de la
información catastral, es de competencia exclusiva del Estado, coordinado por la
Dirección General del Catastro, dependiente del Ministerio de Hacienda.

Si bien las misiones del Registro del Propiedad y del Catastro son distintas, estas son
complementarias. En efecto, la misma ley consagra esta distinción y
complementariedad:

“La certificación catastral descriptiva y gráfica acreditativa de las

características indicadas en el apartado anterior y obtenida,
preferentemente, por medios telemáticos, se incorporará en los
documentos públicos que contengan hechos, actos o negocios
susceptibles de generar una incorporación en el Catastro Inmobiliario,
así como al Registro de la Propiedad en los supuestos previstos por
ley. Igualmente se incorporará en los procedimientos administrativos
como medio de acreditación de la descripción física de los inmuebles.
Artículo 3”

Además, es obvio que una exacta descripción de las fincas base de los derechos, se
complementa con la titularidad inmobiliaria, con los cual es fundamental una adecuada
coordinación entre el Registro y el Catastro.

En este entorno, el Catastro está llamado a dotar al Registro de una información

correcta que permita que los datos físicos de las fincas registrales coincidan con los
que consten en el Catastro. En consecuencia, cada inmueble debe identificarse a
través de un código alfanumérico, la llamada referencia catastral6, al objeto de situarlo
en la cartografía oficial del Catastro.

5 Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la
Ley del Catastro Inmobiliario.
6 Compuesto por veinte caracteres alfanuméricos, organizados de distinta forma según la parcela

sea urbana o rústica:

16
La referencia catastral deberá figurar en los instrumentos públicos, mandamientos y
resoluciones judiciales, expedientes y resoluciones administrativas. También es
obligada su aportación ante el notario por los requirentes u otorgantes del documento
notarial referente al inmueble de que se trate, y ante el Registro de la Propiedad por
quienes soliciten del registrador un asiento registral.

La referencia catastral de un inmueble se puede obtener mediante:

• Consulta o certificación catastral electrónica, obtenida a través de la Sede

Electrónica del Catastro.

• Certificado del Catastro emitido por sus Gerencias.

• Último recibo justificativo del pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

• Certificado emitido por el Ayuntamiento, en su caso.

• En las escrituras públicas en las que conste la referencia catastral o mediante

información del Registro de la Propiedad cuando figure inscrita

La finca registral

La finca registral es un objeto del derecho. En nuestro país, es una categoría especial
que pueden alcanzar distintas realidades cuando se inscriben en el Registro de la
propiedad causando la apertura de un folio real propio, distinto y diferenciado.

En este sentido, pueden ser una finca, un terreno, una parcela, fincas superficiales,
edificios, los propios pisos o locales, manantiales, explotaciones agrícolas y demás
bienes inmuebles.

La Ley Hipotecaria no ofrece un concepto legal de finca. En cambio, sí lo hace la Ley

del suelo en su art. 26.1.a, donde dice que constituye Finca: «la unidad de suelo o de
edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en pro
indiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo».

Cuando, conforme a la legislación hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la

Propiedad, tiene la consideración de finca registral.

En las parcelas urbanas, los 7 primeros dígitos indican el número de la parcela, los 7 caracteres
siguientes la hoja del catastro en la que se encuentra, los 4 siguientes señalan el inmueble
concreto dentro de la finca, y los dos últimos caracteres son de control.
En las parcelas rústicas se indica la provincia (2 dígitos), el municipio (3 dígitos), el sector (una
letra), el polígono (3 dígitos), la parcela (5 dígitos) y el inmueble dentro de la parcela (4 dígitos),
con los dos últimos caracteres de control.

17
De lo comentado, una primera consecuencia es que la opción que adopta el Registro
es el sistema de abrir un folio especialmente destinado a registrar el historial jurídico
de cada finca que accede al mismo.
.
Por otro lado, pensamos en finca como algo material, sin embargo, la finca registral
no exige unas características físicas determinadas pues adquiere su condición
únicamente por su acceso al registro. Es, en definitiva, toda aquella entidad que
ocasiona la apertura de un folio real propio e independiente en el Registro de la
propiedad, sea material o no. También acceden al registro las fincas inmateriales.

Finca material
Se concibe la finca en su sentido material, desde la perspectiva del derecho civil, es
decir, como predio o parcela con cuerpo, como trozo de terreno, edificado o no,
cerrado por una línea poligonal (espacio deslindado), perteneciente a un solo
propietario o a varios pro indiviso.

Algunas variantes de la finca material básica son las denominadas fincas especiales.
Pongamos por ejemplo las fincas urbanas en régimen de copropiedad, o las fincas
bajo el régimen de propiedad horizontal, etc.7

Caso especial también lo constituyen las plazas de garaje y similares, que pueden
tener un planteamiento similar al régimen de la propiedad horizontal, aunque también
pueden considerarse como anejos a los pisos del inmueble, o bien considerar el garaje
en régimen de copropiedad ordinaria y adscribir el uso de cada plaza.

También son especiales las fincas funcionales por constituir una unidad económica
(por ejemplo, una explotación agrícola) y las aguas de dominio privado.

Finca inmaterial
Podemos a hablar de finca inmaterial, cuando la finca que abre folio no tiene un
marcado carácter físico. Se hallan en estas últimas clases, no corporales stricto sensu,
las formadas por unidades de aprovechamiento urbanístico y las concesiones
administrativas.

El aprovechamiento urbanístico se debe considerar como la subordinación de la

propiedad del suelo a su fin social al reparto de beneficios y costes correspondiente.

Las concesiones administrativas son actos de la Administración mediante los cuales

se autoriza temporalmente a una persona particular la utilización privada de un bien
público.

Ejemplos de concesiones administrativas son los puertos deportivos, los

aparcamientos en el subsuelo de vías públicas, etc. Pueden ser una finca registral,

7 Para más detalles ver artículo 8, LH

18
excepto si es una concesión accesoria de otra finca o concesión. También pueden ser
objeto de garantía hipotecaria que se extingue al extinguirse la concesión.

“Recuerde que”

• Recuerde que los derechos reales son aquellos que crecen entre las personas y la cosa,
los derechos personales son los que solamente pueden reclamarse de ciertas personas
(un sujeto activo y un sujeto pasivo) y los derechos intelectuales son los derechos
económicos y de posesión de una obra.

• Recuerde que el Derecho Hipotecario, también denominado Derecho Inmobiliario

Registral, es el conjunto de normas del Derecho Civil que regulan la inscripción en
el Registro de la Propiedad y publicidad de los actos de reconocimiento, transmisión,
constitución, modificación, gravamen y extinción del dominio sobre bienes inmuebles
y derechos reales sobre los mismos.

• Recuerde que el objetivo de registrar una finca en el Registro de la Propiedad es

conocer quién es su propietario y que cargas recaen sobre la misma.

• Recuerde que cada inmueble debe identificarse a través de un código alfanumérico,

la llamada referencia catastral, al objeto de situarlo en la cartografía oficial del
Catastro.

• Recuerde que las fincas podrán tener un doble carácter: se concibe la finca en su
sentido material, como predio o parcela con cuerpo, como trozo de terreno, edificado
o no, cerrado por una línea poligonal (espacio deslindado), perteneciente a un solo
propietario o a varios pro indiviso; se concibe finca inmaterial, cuando la finca que
abre folio no tiene un marcado carácter físico.

19
2. Situaciones inscribibles en el Registro de la
Propiedad
Empecemos por señalar que la terminología de la legislación hipotecaria de nuestro
país es poco precisa.

Si nos atenemos a la LH se pueden inscribir en el Registro, actos y contratos (artículo

1), títulos (artículos 2,3 y 4) y fincas (artículos 7 y 8), pero si acudimos al Reglamento
Hipotecario (RH) se pueden inscribir bienes inmuebles y los derechos reales sobre los
mismos (artículo 4) y según el artículo 33 documentos públicos: “Se entenderá por
título, para los efectos de la inscripción, el documento o documentos públicos…”

Por otro lado, si acudimos al artículo 2 de LH, se dice que en los Registros se
inscribirán:

1. Los títulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los

derechos reales impuestos sobre los mismos.

2. Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o

extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos,
servidumbres y otros cualesquiera reales.

3. Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a algunos bienes inmuebles

o derechos reales, aunque sea con la obligación de transmitirlos a otro o de
invertir su importe en objeto determinado.

4. Las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para

administrar, la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras por las que se
modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposición de
sus bienes.

5. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos,

cesiones y subrogaciones de los mismos.

6. Los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y derechos reales que

pertenezcan al Estado, o a las corporaciones civiles o eclesiásticas, con
sujeción a lo establecido en las leyes o reglamentos.

Todo ello ha dado lugar a críticas fundadas por la forma poco precisa, fragmentada y
heterogénea de relacionar los supuestos de inscripción

A pesar de lo mencionado, una posible clasificación de los actos y derechos

inscribibles sería la siguiente:

20
Derechos reales
Correspondientes a los puntos 1, 2, 3 y 6 del artículo 2 de la LH.

Se puede inscribir en el Registro cualquier título en el que se declare, reconozca

trasmita, modifique o extinga cualquier derecho real. También son inscribibles las
partes indivisas de una finca o derecho. No son inscribibles los bienes inmuebles y
derechos reales a favor de entidades sin personalidad jurídica, pero sí pueden ser
objeto de inscripción los bienes inmuebles de dominio público, conforme a su
legislación especial.

Además, en ocasiones se inscriben también junto a la titularidad aspectos que forman

parte de la descripción del derecho. Sería el caso, por ejemplo, de las condiciones
suspensorias o resolutorias, cuando se inscribe las consecuencias del impago del
importe aplazado, o de las prohibiciones de disponer del bien (ver artículo 26 de la
LH) en el caso de actos a título gratuito.

Por otro lado, ciertos derechos no es necesario inscribirlos en el registro. Por ejemplo,
las servidumbres, limitaciones y prohibiciones de carácter legal (se presumen
conocidas por todos) o las limitaciones derivadas del planteamiento urbanístico.

Derechos personales
Correspondiente al punto 5 del artículo 2 de la LH.

Ya hemos mencionado que excepcionalmente se permite la inscripción en el Registro

de derechos personales, los cuales vienen específicamente señalados en la
legislación.

Este sería el caso de los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los

subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos, que ya hemos visto en el
artículo 2.5 de la LH. Otro caso sería el de los inquilinos y arrendatarios que tengan
derecho de retorno al piso o local arrendado, ya sea por disposición legal o por
convenio con el arrendador. También es inscribible el contrato de opción de compra.

Todo ello sin perjuicio de que, cuando proceda, se realice una anotación preventiva
(más adelante veremos este extremo) Por ejemplo un préstamo con garantía
hipotecaria, o la anotación preventiva de un embargo sobre un inmueble).

Resoluciones judiciales que afecten la capacidad de actuar de las

personas
Correspondiente al punto 4 del artículo 2 de la LH.

Las resoluciones judiciales que deben inscribirse conforme a lo dispuesto en el

número cuarto del artículo segundo de la Ley no son solo las que expresamente
declaren la incapacidad de alguna persona para administrar sus bienes o modifiquen
con igual expresión su capacidad civil en cuanto a la libre disposición de su caudal,

21
sino también todas aquellas que produzcan legalmente una u otra incapacidad,
aunque no la declaren de un modo terminante.

Señalemos que también son inscribibles los actos de acuerdo con la legislación
urbanística como los actos firmes de aprobación de los expedientes de ejecución de
la ordenación urbanística en cuanto supongan modificación de las fincas registrales,
la incoación de expediente sobre disciplina urbanística o restauración de la legalidad
urbanística, etc.8

“Recuerde que”

• Recuerde que se puede inscribir en el Registro cualquier título en el que se declare,

reconozca trasmita, modifique o extinga cualquier derecho real. También son
inscribibles las partes indivisas de una finca o derecho.

• Recuerde que no son inscribibles los bienes inmuebles y derechos reales a favor de
entidades sin personalidad jurídica, pero sí pueden ser objeto de inscripción los bienes
inmuebles de dominio público, conforme a su legislación especial.

8 Artículo 65 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana

22
3. Títulos inscribibles en el Registro de la Propiedad
Normalmente se suele distinguir entre título en sentido material, que es el motivo que
justifica el derecho y título en sentido formal, que es el documento en que consta lo
que debe inscribirse. Este último tiene una importancia capital, ya que es el vehículo
por el cual los títulos materiales puedan inscribirse en el Registro de la Propiedad:

“Se entenderá por título, para los efectos de la inscripción, el documento

o documentos públicos en que funde inmediatamente su derecho la
persona a cuyo favor haya de practicarse aquélla y que hagan fe, en
cuanto al contenido que sea objeto de la inscripción, por sí solos o con
otros complementarios, o mediante formalidades cuyo cumplimiento se
acredite”. Artículo 33, RH

La ley exige que para que puedan ser inscritos los títulos deberán estar consignados
en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por Autoridad judicial
o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos. Esto
supone denegar el acceso al Registro de los documentos privados.

La titulación pública puede tener tres orígenes:

• Notarial – Escrituras públicas y actas notariales.

• Resoluciones judiciales – Sentencias ejecutorias, mandamientos, autos,

providencias y certificaciones de los secretarios judiciales.

• Documentos administrativos – Especialmente los actos de naturaleza

urbanística.

Los requerimientos generales de los títulos inscribibles son los siguientes:

• Deben estar autorizados por funcionario competente.

• Deben ser otorgados con la solemnidad exigida por la Ley en cada caso.

• Deben concordar con la situación jurídica registral.

• Deben cumplir los requisitos fiscales derivados.

Titulación supletoria
Son los títulos o documentos que deberán cumplimentarse para sustituir los títulos
ordinarios o títulos normalmente inscribibles que, respecto a determinados actos, no
se han formalizado, o son defectuosos o se han extraviado.

23
La titulación supletoria cumple la indicada función respecto a la inmatriculación de una
finca; respecto a la reanudación del tracto sucesivo interrumpido; y respecto a la
corrección de un exceso de cabida.

Los títulos supletorios, que con frecuencia se formalizan como culminación de un

procedimiento legal determinado, pueden resumirse en los cuatro siguientes títulos
concretos:

1. Expediente de dominio.

2. Título público de adquisición.

3. Certificación de dominio de entidad pública y

4. Acta de notoriedad.

También se pueden inscribir en el Registro los títulos otorgados en país extranjero,

que tengan fuerza en España con arreglo a las leyes, y las ejecutorias pronunciadas
por Tribunales extranjeros a que deba darse cumplimiento en España.

24
4. El inicio del proceso de registro
Nuestro sistema de Registro es un sistema que se caracteriza por ser de documentos
(se llevan documentos otorgados fuera de dicho Registro) de inscripción (el
documento se registra) y de folio real, ya que los asientos de cada finca se hacen de
forma consecutiva en un mismo folio, lo que permite conocer la situación toda la
situación de la finca con una consulta. También se caracteriza porque el Registro no
actúa de oficio, actúa a instancias de parte o por mandato judicial.

Al solicitar al registrador realizar una inscripción o asiento en el Registro, se inicia el

procedimiento registral lo que provoca dos actos importantes:

• el asiento de presentación,

• y la calificación del registrador.

Veamos ambas.

El asiento de presentación
Los registradores deben llevar un libro Diario respecto al cual la Ley señala:

“Los asientos del Diario se extenderán por el orden con que se presenten
los títulos, sin dejar claros ni huecos entre ellos, se numerarán
correlativamente en el acto de extenderlos, y expresarán necesariamente:

Primero. El nombre y apellidos del que presente el título.

Segundo. La hora de su presentación.

Tercero. La especie de título presentado, su fecha y Autoridad o Notario

que lo suscriba.

Cuarto. El derecho que se constituya, reconozca, transmita, modifique o

extinga por el título que se pretenda inscribir.

Quinto. La naturaleza de la finca o derecho real que sea objeto del título
presentado, con expresión de su situación y de su nombre y número, si lo
tuviere.

Sexto. El nombre y apellidos de la persona a cuyo favor se pretenda hacer

la inscripción o asiento de que se trate.

Séptimo. La firma del Registrador en todo caso y la de la persona que

presente el título, si lo solicitare”.9

9 Artículo 240, LH

25
Por lo tanto, el asiento de presentación es un asiento que se realiza en orden de
presentación y que es preparatorio a la calificación del registrador y,
eventualmente a su registro. Por supuesto, existe una previa calificación sobre
si la documentación presentada es, en principio correcta a efectos registrales,
prescindiendo de sus posibles defectos. La presentación puede efectuarse por
diversas vías: físicamente, por correo, telemáticamente, por fax, etc.

Se considera como fecha de la inscripción para todos los efectos que ésta deba
producir, la fecha del asiento de presentación que deberá constar en la
inscripción misma. Es decir, la inscripción llevará la fecha presentación. Para
determinar la preferencia entre dos o más inscripciones de igual fecha, relativas
a una misma finca, se atenderá a la hora de la presentación en el Registro de los
títulos respectivos.

Una consecuencia importante del asiento de presentación se expone en el

artículo 17 de la LH:

“Inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier título traslativo

o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales
impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro
de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual
se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real.

Si sólo se hubiera extendido el asiento de presentación, no podrá tampoco

inscribirse o anotarse ningún otro título de la clase antes expresada durante
el término de sesenta días, contados desde el siguiente al de la fecha del
mismo asiento”.

Por lo tanto, durante el plazo de vigencia del asiento de presentación (60 días
hábiles contados desde el día siguiente a la fecha del asiento) no se pueden
inscribir documentos con fecha igual o anterior al que se ha presentado.

Puede suceder, sin embargo, que, debido a algunos supuestos contemplados de

suspensión del plazo o prórroga este sea superior. En cualquier caso, finalizado
el plazo de vigencia del asiento de presentación o sin haber presentado recurso
sobre la calificación del registrador el asiento se cancela.

La calificación del registrador

En general, la calificación de un documento es una actuación de todo encargado de
un Registro Público mediante la cual se determina si el documento que se le presenta
para que proceda a su anotación cumple las exigencias de legalidad, formal y material,
para poder ser inscrito.

La LH establece que los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la

legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud
se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los
actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y
de los asientos del Registro.

26
Nótese que se analizan los documentos (aspectos formales, competencia del
funcionario autorizante), la capacidad de los interesados (capacidad jurídica y de
llevar a cabo el acto que se quiere inscribir) y la validez de los actos (que no los
documentos, sino su contenido).

El Registrador como resultado de la calificación, procederá a la inscripción (en un

plazo máximo de quince días contados desde la fecha del asiento de presentación),
la denegará o la suspenderá. La suspensión se produce al negar la inscripción por
detectar algún defecto que se puede ser subsanado. La denegación se produce al
entenderse que el defecto no puede ser subsanado y se califica como “denegación de
asiento”.

Los interesados podrán reclamar contra el acuerdo de calificación del registrador, por
el cual suspende o deniega el asiento solicitado. La reclamación podrá iniciarse ante
la Dirección General de los Registros y del Notariado o bien directamente ante el
Juzgado de Primera Instancia competente.

El registrador en la nota a pie de título, si la calificación es positiva, o en la calificación

negativa deberá expresar inexcusablemente la fecha de la inscripción y, en su caso,
de la calificación negativa a los efectos del cómputo del plazo de quince días. Si el
título hubiera sido retirado antes de la inscripción, tuviera defectos subsanables o
existiera pendiente de inscripción un título presentado con anterioridad, el plazo de
quince días se computará desde la fecha de la devolución del título, la subsanación o
la inscripción del título previo, respectivamente. En estos casos, la vigencia del asiento
de presentación se entenderá prorrogada hasta la terminación del plazo de
inscripción.

Distinguir entre faltas subsanables o no subsanables en ocasiones no es fácil. Es

evidente que la falta de una firma, o de competencia del funcionario puede ser
subsanable normalmente. No es lo mismo que denegar el asiento por que la finca está
inscrita a nombre de otra persona. Pero en ocasiones, no es tan evidente. Esto ha
dado lugar a amplios planteamientos doctrinales con diversas posturas en el tema.

En cualquier caso, sea subsanable o no, el Registrador debe indicar el defecto y

devolver el título a la persona que lo presentó.

Si el defecto subsanable se corrige, el título se inscribirá. Si no se corrige, el

Registrador anotará en el asiento de presentación una nota marginal

El sistema de folio real

Dentro de los sistemas registrales destaca el sistema alemán o sistema de folio real,
mediante el cual el Registro de la Propiedad se organiza a base de folio real,
ordenándose por fincas, resultando la inscripción constitutiva para las transmisiones
y demás actos por negocio jurídico inter vivos.

27
El derecho de este modo inscrito goza de la presunción de exactitud, y el titular
registral se encuentra debidamente protegido. Este sistema registral es el seguido
por el sistema hipotecario español.

La base de la regulación del sistema de folio real se halla en el código alemán cuyas
características (BGB), y sus notas características relevantes son que la unidad básica
del Registro, para cada una de ellas, se apertura un folio registral.

Los derechos reales inscribibles se encuentran taxativamente especificados por la ley;

para la constitución, transmisión, modificación y extinción de los derechos registrables,
resultan imprescindibles tanto el acuerdo real y existe una presunción de exactitud del
contenido del Registro

La inmatriculación
Es la entrada en el Registro por primera vez de una finca, mediante un asiento de
inscripción de dominio en favor del inmatriculante, mediante la presentación de los
títulos o medios admitidos legalmente. Se abre folio registral a la finca de que se trate.

Son medios de inmatriculación:

• El título público de adquisición

• El expediente de dominio. Procedimiento judicial cuyo objeto es acreditar la

adquisición del dominio de una finca por el que promueve el expediente para
posibilitar un título válido y eficaz que sirva de base a la inmatriculación de la
finca, es decir, su inscripción registral cuando no esté inscrita en el Registro de
la Propiedad a nombre de persona alguna.

• Las resoluciones judiciales que proclame la propiedad de bienes inmuebles.

• Los títulos de concesiones administrativas, las certificaciones administrativas

de dominio, y otros casos recogidos en los artículos 204 a 206 de la LH.

Por otro lado, la LH en su artículo 9 establece que:

.
“El folio real de cada finca incorporará necesariamente el código registral
único de aquélla. Los asientos del Registro contendrán la expresión de
las circunstancias relativas al sujeto, objeto y contenido de los derechos
inscribibles según resulten del título y los asientos del registro, previa
calificación del Registrador”.

28
“Recuerde que”

• Recuerde que nuestro sistema de Registro es un sistema que se caracteriza por ser de
documentos (se llevan documentos otorgados fuera de dicho Registro) de inscripción
(el documento se registra) y de folio real.

• Recuerde que el asiento de presentación es un asiento que se realiza en orden de

presentación y que es preparatorio a la calificación del registrador y, eventualmente
a su registro.

• Recuerde que durante el plazo de vigencia del asiento de presentación (60 días hábiles
contados desde el día siguiente a la fecha del asiento) no se pueden inscribir
documentos con fecha igual o anterior al que se ha presentado.

• Recuerde que el Registrador, como resultado de la calificación, procederá a la

inscripción (en un plazo máximo de quince días contados desde la fecha del asiento
de presentación), la denegará o la suspenderá.

• Recuerde que el sistema de folio real, mediante el cual el Registro de la Propiedad se

organiza a base de folio real, ordenándose por fincas, resultando la inscripción
constitutiva para las transmisiones y demás actos por negocio jurídico inter vivos, es
el sistema registral utilizado por el sistema hipotecario español.

29
5. Asientos registrales
Según establece la Ley, en los libros de los Registros de la Propiedad se practicarán
las siguientes clases de asientos o inscripciones: asientos de presentación,
inscripciones propiamente dichas, extensas o concisas, principales y de referencia;
anotaciones preventivas, cancelaciones y notas marginales.

Como vemos en sentido amplio se asimilan asientos e inscripciones, que es el eje

alrededor del cual gira la práctica del Registro y se puede seguir el historial jurídico de
una finca.

Una clasificación clásica de los asientos del Registro de la Propiedad es la siguiente:

• Asientos principales y Asientos accesorios

Los primeros son los que tienen autonomía y función propia dentro del
campo de la publicidad (por ejemplo, las inscripciones y las anotaciones).
Los segundos solo ejercen una función de carácter instrumental y están
al servicio de otros asientos, por ejemplo, las notas marginales).

• Asientos definitivos y asientos provisionales

Los primeros, son los que tiene una duración indefinida, cumpliendo su
función en orden a la publicidad durante todo su periodo de vigencia (por
ejemplo, la inscripción). Los segundos tienen una duración temporal o
de vigencia determinada, por estar destinados a convertirse en otros
asientos o extinguirse por caducidad (por ejemplo, las notaciones).

• Asientos de carácter positivo y de carácter negativo

Los primeros son aquellos que exteriorizan el nacimiento de un derecho
o este mismo derecho en su plenitud. Los segundos constatan la
extinción de un derecho o pérdida de vigencia de un asiento anterior (por
ejemplo, la cancelación).

Una relación de los posibles asientos del Registro sería la siguiente:

• La inscripción
• El Asiento de presentación
• La Inmatriculación
• La anotación preventiva
• La nota marginal
• Las menciones registrales
• La cancelación

Veamos cada uno de ellos.

30
La inscripción
En sentido amplio, inscripción es sinónimo de cualquier asiento registral como hemos
visto. En sentido estricto, la inscripción es el asiento principal (pues no depende de
otro asiento) y definitivo (tiene una duración indefinida) que tiene por objeto dar
publicidad a los hechos y derechos enumerados en la LH, que ya hemos visto.

Las inscripciones se pueden clasificar de muchas maneras: primeras y posteriores;

principales o de referencia; extensas o concisas, declarativas y constitutivas etc.

Una clasificación interesante es la que distingue entre inscripciones declarativas, y

constitutivas.

Es declarativa, cuando se limita a registra un cambio que ha tenido lugar fuera del
Registro. Un ejemplo de inscripción declarativa es una simple compraventa. En este
caso el derecho afectado suele ser el pleno dominio, cuyo acto efectuado sobre él es
su transmisión. La transmisión no se ha efectuado mediante la inscripción, sino en la
formalización del contrato, el precio pagado y el bien entregado. La inscripción no hace
más que legitimar y oponer frente a terceros que dicha transmisión se ha efectuado.

La inscripción es constitutiva cuando la propia inscripción es la que produce el cambio

real, y transforma la realidad jurídica. Es decir, el acto o contrato no existe mientras
no se inscriba. En nuestro sistema las inscripciones son declarativas, y sólo
excepcionalmente, en determinados supuestos la inscripción es constitutiva, como en
el caso de la hipoteca.

La inscripción de la hipoteca tiene carácter constituyente, ya que la LH establece que:

“Para que las hipotecas voluntarias queden válidamente establecidas, se

requiere:

Primero. Que se hayan constituido en escritura pública.

Segundo. Que la escritura se haya inscrito en el Registro de la

Propiedad.”10

Como derecho real pues, la hipoteca no nace hasta que se inscribe. Aunque
previamente ya exista el contrato de hipoteca.

También existen otros supuestos de inscripciones constitutivas, como el derecho de

superficie, aunque es un tema debatido. Las inscripciones constitutivas se encuadran
en un debate parecido al de la excepcionalidad que supone la inscripción de los
derechos personales en el Registro.

10 Artículo 145,LH

31
El asiento de presentación
Ya hemos tenido ocasión de comentar los detalles. Es un asiento preliminar y de
duración tasada que se practica en el Libro Diario de Operaciones en virtud del cual
se hace constar el acceso al Registro de un título o documento en el que se ejercita
una pretensión susceptible de iniciar el procedimiento registral. Es la prueba formal
del hecho de la presentación y la petición efectuada.

Su fecha provoca el cierre registral a los títulos contradictorios y da prioridad a los que
fueran compatibles. Una diferencia importante el asiento de presentación es que este
se practica en el libro diario y la inscripción en el libro de inscripciones.

La Inmatriculación
Ya hemos tenido ocasión de comentar los detalles Es el asiento de la primera
inscripción del dominio de una finca en el Registro. Con él se abre a cada finca un folio
u hoja registral y se le dará un número diferente y correlativo.

La anotación preventiva
Es un asiento registral de eficacia temporalmente limitada que enerva la eficacia de la
fe pública registral a favor de los titulares de situaciones que no son inscribibles. Es
un asiento principal, provisional y, en general, positivo, que se practica en los libros
de inscripciones y que tiene por objeto asegurar las resultas de un juicio, garantizar
un derecho perfecto, pero no consumado, o preparar un asiento definitivo.

Por su relevancia, le dedicamos un apartado específico.

La nota marginal
Es un asiento accesorio en el que se hacen constar acontecimientos relacionados con
el asiento principal. Se sitúa al margen del folio y se expresa de forma simple el hecho
que se quiera reflejar. Sólo se pueden practicar las que están previstas por la ley en
determinados casos.

Las menciones registrales

Son la indicación que en la inscripción de un derecho se hace de otro derecho distinto
que resulta aludido, no constituido, en el mismo título. Indican la mera existencia de
una carga o gravamen real relacionado con el título inscrito o anotado.

La cancelación
Es un asiento principal y negativo que tiene por finalidad exclusiva reflejar en el
Registro la pérdida de vigencia de otro asiento anterior. Puede ser total o parcial

32
6. La anotación preventiva
Ya hemos mencionado que la anotación preventiva es un asiento provisional de un
derecho eventual o transitorio. Por otro lado, la variedad de supuestos que a que se
refiere hace muy difícil establecer una definición común a todas ellas. Sin embargo, sí
que es cierto que existen ciertos caracteres comunes que se pueden mencionar.

Temporalidad
Así como la inscripción tienen vocación de perdurar, la anotación preventiva es un
asiento de duración limitada. Lo que no supone que el derecho anotado haya de ser
temporal (veremos que puede convertirse en inscripción).

Una evidencia de su carácter temporal es el artículo 77 de la LH: “Las anotaciones

preventivas se extinguen por cancelación, por caducidad o por su conversión en
inscripción”.

Por si esto no fuera suficiente la LH en su artículo 86 establece su caducidad, esto sí,

prorrogable:

“Las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarán a

los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquellas que
tengan señalado en la Ley un plazo más breve. No obstante, a instancia
de los interesados o por mandato de las autoridades que las decretaron,
podrán prorrogarse por un plazo de cuatro años más, siempre que el
mandamiento ordenando la prórroga sea presentado antes de que
caduque el asiento. La anotación prorrogada caducará a los cuatro años
de la fecha de la anotación misma de prórroga. Podrán practicarse
sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos.”

Conversión de la anotación preventiva en inscripción – La anotación preventiva podrá

convertirse en inscripción cuando la persona a cuyo favor estuviere constituida
adquiera definitivamente el derecho anotado. Cuando la anotación preventiva de un
derecho se convierta en inscripción definitiva del mismo, surtirá sus efectos desde la
fecha de la anotación.

Si se produce la conversión, se pueden dar dos circunstancias: la conversión se

produce en una inscripción con el mismo contenido de la anotación, o bien se practica
una inscripción con un contenido diferente.

Efectos
El efecto principal de la anotación preventiva es negativo, no produce efecto positivo
alguno. Nadie se puede ampararse en la información contenida en la anotación para
realizar cualquier negocio.

La fe pública del registro hace que para un tercero lo que figura en el registro se
corresponda con la realidad jurídica.

33
Tampoco tiene un efecto legitimador, ya que los potenciales derechos no cambian la
naturaleza del derecho anotado, que se supone existe y pertenecen a su titular.

Por otro lado, sólo son objeto de anotación preventiva las situaciones previstas en la
LH.

Clases de anotaciones preventivas

El artículo 42 de la LH establece que podrán pedir anotación preventiva de sus
respectivos derechos en el Registro correspondiente:

Primero. El que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la

constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real.

Segundo. El que obtuviere a su favor mandamiento de embargo que se haya

hecho efectivo en bienes inmuebles del deudor.

Tercero. El que en cualquier juicio obtuviese sentencia ejecutoria condenando

al demandado, la cual deba llevarse a efecto por los trámites establecidos en
la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Cuarto. El que, demandando en juicio ordinario el cumplimiento de cualquiera

obligación, obtuviere, con arreglo a las leyes, providencia ordenando el
secuestro o prohibiendo la enajenación de bienes inmuebles.

Quinto. El que propusiere demanda con objeto de obtener alguna de las

resoluciones judiciales expresadas en el número cuarto del artículo segundo de
esta Ley.

Sexto. Los herederos respecto de su derecho hereditario, cuando no se haga

especial adjudicación entre ellos de bienes concretos, cuotas o partes indivisas
de los mismos.

Séptimo. El legatario que no tenga derecho, según las leyes, a promover el

juicio de testamentaría.

Octavo. El acreedor refaccionario, mientras duren las obras que sean objeto de
la refacción.

Noveno. El que presentare en el Registro algún título cuya inscripción no pueda

hacerse por algún defecto subsanable, por imposibilidad del Registrador, o
cuando este inicie de oficio el procedimiento de rectificación de errores que
observe en algún asiento ya practicado en la forma que reglamentariamente se
determine.

Décimo. El que en cualquiera otro caso tuviese derecho a exigir anotación

preventiva, conforme a lo dispuesto en esta o en otra Ley.

34
Señalemos que el último supuesto ya nos indica que hay otras causas de anotación
preventiva contemplados en la misma LH, así como en RH. Señalemos a título de
ejemplo el artículo 28 del RH: “Declarada la quiebra de una subasta por no haber
pagado el comprador de una finca o derecho su precio en los plazos correspondientes,
se anotará preventivamente esta declaración”.

Como vemos, existe una gran cantidad de situaciones que pueden dar lugar a
anotaciones preventivas, vamos a detallar algunas de las que son más frecuentes y
relevantes.

La anotación preventiva de demanda

El artículo 42 1º de la LH establece que un demandante (tenga derecho o no) puede
pedir la anotación preventiva para proteger que, si la sentencia le es favorable, no
surja un tercero porque el demandado mientras dura el juicio haya vendido el bien en
cuestión. La anotación preventiva trata de evitar este riesgo.

La jurisprudencia ha destacado que en este caso la anotación preventiva de demanda

se puede ver desde dos ópticas:

• Desde un punto de vista procesal, constituye una medida para garantizar que
se puede ejecutar la sentencia.

• Desde un punto de vista hipotecario, es un instrumento mediante el cual se

hace público que existe una causa que puede afectar a lo escrito en el Registro.

Para efectuar la anotación preventiva, esta debe ser ordenada por un auto procesal,
dictado por el juez a instancias departe legítima y con base suficiente según el
juzgador. La anotación preventiva solo puede recaer sobre bienes que sean objeto de
la acción judicial y que estén anotados a nombre del demandado.

En cuanto a los efectos de la sentencia, si el demandado es absuelto, se cancela

anotación preventiva. Si se estima la demanda en virtud de sentencia firme, se
procederá a inscribir lo que dicte la sentencia.

La anotación preventiva de embargo

El artículo 42 2º de la LH establece que el que obtuviere a su favor mandamiento de
embargo que se haya hecho efectivo en bienes inmuebles del deudor puede (es
voluntario) solicitar la anotación preventiva. Es decir, es necesario el ordenamiento
judicial, que una vez notificado impide que el deudor pueda vender el bien trabado.

El mismo día de la expedición del embargo, el Letrado de la Administración de Justicia

remitirá al Registro de la Propiedad el mandamiento por fax, o en cualquiera de las
formas previstas. El Registrador extenderá el correspondiente asiento de
presentación, quedando en suspenso la práctica de la anotación hasta que se
presente el documento original en la forma prevista por la legislación hipotecaria.

35
La anotación preventiva no constituye en sí mismo el embargo, cuyo proceso y.
eventual ejecución forzosa se producirá al margen del Registro.

Caso interesante lo constituye la anotación preventiva de embargo sobre bienes

gananciales. Cuando la ejecución se siga a causa de deudas contraídas por uno de
los cónyuges, pero de las que deba responder la sociedad de gananciales, la demanda
ejecutiva podrá dirigirse únicamente contra el cónyuge deudor, pero el embargo de
bienes gananciales habrá de notificarse al otro cónyuge, dándole traslado de la
demanda ejecutiva y del auto que despache ejecución a fin de que, dentro del plazo
ordinario, pueda oponerse a la ejecución.

“Recuerde que”

• Recuerde que la anotación preventiva es un asiento provisional de un derecho

eventual o transitorio.

• Recuerde que la anotación preventiva podrá convertirse en inscripción cuando la

persona a cuyo favor estuviere constituida adquiera definitivamente el derecho
anotado.

• Recuerde que la anotación preventiva de demanda se puede ver desde un punto de

vista procesal (constituye una medida para garantizar que se puede ejecutar la
sentencia) y desde un punto de vista hipotecario (es un instrumento mediante el cual
se hace público que existe una causa que puede afectar a lo escrito en el Registro).

36
7. Pérdida de vigencia de los asientos registrales
Más que extinguirse, los asientos registrales pueden perder vigencia por diversas
causas

Tengamos presente que la vigencia de un asiento registral no necesariamente va

unida a la vigencia de la situación jurídica registrada. Es decir, es posible que un
derecho inscritico haya perdido vigencia, pero la inscripción registral persista (caso de
un usufructo vitalicio que se haya extinguido por la muerte de su titular). También el
caso contrario, que el asiento registral haya perdido vigencia, pero la situación jurídica
a que dio lugar persista.

La pérdida de vigencia de los asientos registrales puede deberse a la trasmisión del

derecho (se registra otro asiento que hace que el anterior quede sin vigor) por su
conversión (ya hemos comentado la conversión de anotaciones preventivas en
inscripciones registrales), renuncia (prevista para la anotación preventiva),
caducidad y cancelación.

Caducidad
La caducidad significa la pérdida de vigencia debido al trascurso del tiempo, aplicable
solo a los asientos de presentación y la anotación preventiva. Las inscripciones no se
extinguen, en cuanto a tercero, sino por su cancelación o por la inscripción de la
transferencia del dominio o derecho real inscrito a favor de otra persona 11, si bien
existen algunos otros casos excepcionales.

Es el caso de las hipotecas y de los contratos con aplazamiento de pago y cláusula

resolutoria:

“A solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca

afectada, podrá procederse a la cancelación de condiciones resolutorias
en garantía del precio aplazado (…) y de hipotecas en garantía de
cualquier clase de obligación, para las que no se hubiera pactado un plazo
concreto de duración, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la
legislación civil aplicable para la prescripción de la acciones derivadas de
dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado
al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación
cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según
el Registro, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo
que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada
debidamente la hipoteca.”12

Con respecto a las hipotecas:

11 Artículo 76, LH
12 Artículo 82.5, LH

37
 “La acción hipotecaria prescribirá a los veinte años, contados desde que
pueda ser ejercitada.”13

“La acción hipotecaria prescribe a los veinte años”14

Es decir, el titular registral puede solicitar el levantamiento de hipoteca por caducidad,

normalmente con una instancia al Registro de la Propiedad (con frecuencia mediante
un formulario normalizado), siempre que haya trascurrido un plazo de 21 años para el
ejercicio de la acción hipotecaria.

Cancelación
La cancelación supone dejar sin vigencia un asiento y hacerlo público. Es un asiento
negativo, con la misma eficacia que la inscripción y que recoge una extinción de un
derecho ocurrido fuera del registro: “Cancelado un asiento se presume extinguido el
derecho a que dicho asiento se refiera.”15

La cancelación de las inscripciones y anotaciones preventivas podrá ser total o

parcial.

Podrá pedirse y deberá ordenarse, en su caso, la cancelación total de las

inscripciones o anotaciones preventivas:

Primero. Cuando se extinga por completo el inmueble objeto de las

mismas. Bien sea desaparición física (aunque se mantenga el derecho
sobre el solar) o jurídica (caducidad de concesiones, por ejemplo).

Segundo. Cuando se extinga también por completo el derecho inscrito

o anotado. Muerte del titular, renuncia, etc.

Tercero. Cuando se declare la nulidad del título en cuya virtud se hayan

hecho.

Cuarto. Cuando se declare su nulidad por falta de alguno de sus

requisitos esenciales, conforme a lo dispuesto en la LH.

Podrá pedirse y deberá decretarse, en su caso, la cancelación parcial:

Primero. Cuando se reduzca el inmueble objeto de la inscripción o

anotación preventiva.

Segundo. Cuando se reduzca el derecho inscrito o anotado.

13 Artículo 128, LH
14 Artículo 1964.1, CC
15 Artículo 97, LH

38
Existen diversas maneras de clasificar las cancelaciones. Una utilizada con frecuencia
es la que agrupa las mismas en función del papel que desempeña el titular registral.

Así, las cancelaciones realizadas con el consentimiento del titular podemos verlas
reflejadas en el Artículo 82.1 de la LH:

“Las inscripciones o anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura

pública, no se cancelarán sino por sentencia contra la cual no se halle
pendiente recurso de casación, o por otra escritura o documento
auténtico, en el cual preste su consentimiento para la cancelación la
persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación, o sus
causahabientes o representantes legítimos.”

Como vemos la cancelación se produce por escritura o documento no judicial o por

causa de una sentencia.

En el primer caso, será necesaria nueva escritura para la cancelación (salvo que se
trate de una anotación sin escritura pública) cuando, extinguido el derecho inscrito por
voluntad de los interesados, deba acreditarse esta circunstancia para cancelar la
inscripción.

En el segundo caso, las inscripciones o anotaciones hechas en virtud de mandamiento

judicial no se cancelarán sino por providencia ejecutoria, que debe ser solicitada al
juez o al Tribunal competente por escrito.

Con respecto a las cancelaciones realizadas contra el consentimiento del titular, se

producen cuando concurriendo alguna de las causas que la determinan y no
prestándose a ella el titular registral, la misma es decretada por la autoridad judicial, a
instancia de persona interesada. La LH distingue según el origen del asiento a
cancelar entre inscripciones o anotaciones practicadas en virtud de escritura pública
o aquellas practicadas en virtud de mandamiento judicial. En cualquier caso, es
necesaria una resolución judicial que sea firme, por no admitir recurso alguno o por
haber sido desestimado o haber expirado el plazo legal para promoverlo.

Finalmente, tenemos aquellas cancelaciones automáticas, en la que no es necesario

el consentimiento del titular registral. El mismo artículo 82.2 de la LH establece que:

“Podrán, no obstante, ser canceladas sin dichos requisitos cuando el

derecho inscrito o anotado quede extinguido por declaración de la Ley o
resulte así del mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción o
anotación preventiva” y añade el RH: “La misma escritura en cuya virtud
se haya hecho la inscripción será título suficiente para cancelarla si
resultare de ella o de otro documento fehaciente que el derecho
asegurado ha caducado o se ha extinguido.” 16

El artículo 175 del RH establece que procede la cancelación automática, entre otros,
en el caso de hipotecas constituidas sobre el derecho usufructo, de créditos o

16 Artículo. 174.1 RH

39
derechos no preferentes al del actor en caso de procedimiento de apremio, de
hipotecas a que hace referencia el art. 107.6 LH en caso de la resolución del derecho
del concesionario, de venta de bienes sujetos a condiciones rescisorias o resolutorias,
si la causa resulta inscrita, por cumplimiento de la misma, etc.

“Recuerde que”

• Recuerde que la pérdida de vigencia de los asientos registrales puede deberse a la

trasmisión del derecho por su conversión, renuncia, caducidad y cancelación.

• Recuerde que la cancelación de las inscripciones y anotaciones preventivas podrá ser

total o parcial.

40
8. Asientos registrales inexactos

Inexactitud en la descripción de la finca – Exceso y disminución de

cabida
La cabida es la magnitud del soporte de los derechos, la superficie de la finca que
pertenece al titular. Las fincas ya inmatriculadas pueden tener realmente una
superficie mayor o menor por muchos motivos: error de medición o cálculo,
incrementaciones naturales como aluvión, mutación de cauce de río, etc.

Para la inscripción de cualquier exceso de cabida, es indispensable que el registrador

no tenga dudas fundadas sobre la identidad de la finca. Además, la rectificación de la
inscripción solo será posible en los supuestos establecidos en la normativa. No
supone inmatriculación ni inscripción de superficie no inscrita, sino que se trata de la
rectificación de una medida superficial defectuosamente tomada en su momento.

En sentido inverso, la disminución de la cabida debe ser justificada porque si no se

corre el peligro de la desinmatriculación, o puede ayudar a bendecir transmisiones sin
las debidas garantías a colindantes, o puede ser vehículo de un fraude urbanístico y
fiscal.

El registro de la reducción de cabida requiere el consentimiento de todos los

interesados por derechos inscritos o anotados o bien una resolución judicial

Inexactitud en la descripción de la finca – Deslinde y Amojonamiento

Cuando los límites entre dos terrenos contiguos son confusos y no se puede saber la
línea divisoria de cada uno, el propietario de uno de los terrenos tiene derecho a
solicitar un deslinde.

La acción de deslinde es un acto formal para distinguir los límites de una propiedad.
Consiste básicamente, en solicitar que se investiguen los límites confusos para saber
con certeza los lindes de un terreno. Para plasmar física y visiblemente los límites de
un terreno se utiliza el amojonamiento. La acción de amojonar es un acto secundario
derivado de la acción de deslinde, donde se marcan con hitos o mojones los lindes
establecidos. Las facultades de deslinde y amojonamiento no prescriben mientras
exista el derecho de propiedad.

La acción de deslinde y amojonamiento están reguladas por el Código Civil17 y son

dos actos perfectamente diferenciados, uno es consecuencia del otro
obligatoriamente.

17 Artículos 384 a 387, CC

41
Más allá de la presunción de exactitud que supone la inscripción en el Registro 18, es
obvio que pueden producirse, debido a la evolución de los actos involucrados,
inexactitudes en los asientos registrales entendiendo por inexactitud todo desacuerdo
que en orden a los derechos inscribibles exista entre el Registro y la realidad jurídica
extrarregistral19.

Nótese que se hace referencia sólo a los derechos inscribibles, ya que otras
inexactitudes (datos descriptivos de las fincas, etc.) tienen sus propios mecanismos
de corrección.

La misma LH en el artículo 40, dice que la rectificación del Registro sólo podrá ser
solicitada por el titular del dominio o derecho real que no esté inscrito, que lo esté
erróneamente o que resulte lesionado por el asiento inexacto. En los casos en que
haya de solicitarse judicialmente la rectificación, se dirigirá la demanda contra todos
aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho

En el mismo artículo, la LH enumera las causas y los procedimientos para subsanar

las inexactitudes.

A) Falta de actualización.
“Cuando la inexactitud proviniere de no haber tenido acceso al Registro alguna
relación jurídica inmobiliaria” Tres posibles vías de solución:

a) Por la toma de razón del título correspondiente, si hubiere lugar a ello.

b) Por la reanudación del tracto sucesivo, sucesivas trasmisiones adecuando la

inexactitud.

c) Por resolución judicial, ordenando la rectificación.

B) Extinción de algún derecho inscrito o anotado.

La rectificación se hará mediante la correspondiente cancelación de acuerdo a los
procedimientos previstos. Recordemos que no es necesario ningún procedimiento de
liberación de cargas en la cancelación de la condición de las hipotecas, cuando haya
trascurrido el plazo por la legislación para su prescripción.

C) Nulidad o error de algún asiento.

La rectificación se hará mediante la correspondiente cancelación de acuerdo a los
procedimientos previstos, en general a través de un nuevo asiento.

Una inscripción será nula cuando en ellas se omita o se expresa con inexactitud
sustancial alguna de las circunstancias.

18 A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro
existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. Artículo 38,
LH
19 Artículo 39, LH

42
Se entenderá que se comete error material cuando sin intención conocida se escriban
unas palabras por otras, se omita la expresión de alguna circunstancia formal de los
asientos o se equivoquen los nombres propios o las cantidades al copiarlas del título,
sin cambiar por ello el sentido general de la inscripción o asiento de que se trate, ni el
de ninguno de sus conceptos.

D) Falsedad.
Cuando la inexactitud procediere de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere
motivado el asiento y, en general, de cualquier otra causa de las no especificadas
anteriormente, la rectificación precisará el consentimiento del titular o, en su defecto,
resolución judicial.

La acción de rectificación será inseparable del dominio o derecho real de que se

derive.

En ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos por
tercero a título oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare
inexacto.20

La obra nueva
La declaración de obra nueva es la manifestación en escritura pública del propietario
o de todos los copropietarios de una finca en la que se hace constar el hecho de
haberse comenzado o concluido nuevas actuaciones, construcción de edificios,
mejoras o, bien, otras obras nuevas análogas. Esta escritura se podrá inscribir en el
Registro de la Propiedad y, así conseguir la concordancia entre el registro y la realidad
jurídica extra registral.

Si se trata de edificios, se hará constar el número de plantas; la superficie de la parcela

ocupada; el total de los metros cuadrados edificados y, si en el proyecto aprobado se
especifica, el número de elementos susceptibles de aprovechamiento independiente.

La inscripción de las nuevas plantaciones, así como la construcción de edificios o

mejoras de las fincas urbanas, podrá efectuarse:

Primero. Mediante su descripción en los títulos referentes al inmueble por

los que se declare, reconozca, transfiera, modifique o grave el dominio y
demás derechos reales o se haga constar solamente la plantación,
edificación o mejora.

Segundo. Mediante escritura pública descriptiva de la obra nueva, en la

que el contratista manifieste que ha sido reintegrado del importe de la
misma o a la que se acompañe certificado de Arquitecto director de la

20A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro
existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. Artículo 38,
LH

43
 obra o del Arquitecto municipal, acreditativo de que la construcción está
comenzada o concluida.21

Si se trata de un constructor o promotor, es decir un empresario, la declaración de

obra nueva es obligatoria. Si se trata de una particular que construye sobre su terreno
para su uso personal, deberá hacer la declaración de obra nueva para contratar los
suministros y obligatoriamente si quiere vender, alquilar o pedir a un banco un
préstamo hipotecario.

21 Artículo 308, RH

44
 Módulo 7

EL SECTOR
INMOBILIARIO EN
ESPAÑA
Indice de contenidos
0. Objetivo ................................................................................................................... 3
1. El proceso productivo del sector inmobiliario .......................................................... 3
Clasificación de la inversión inmobiliaria ............................................................. 4
Análisis de la situación y perspectivas del mercado inmobiliario ........................ 8
2. Estructura del sector en España ........................................................................... 12
El promotor inmobiliario .................................................................................... 12
El constructor .................................................................................................... 13
La intermediación inmobiliaria........................................................................... 16
El intermediario de crédito definido legalmente ................................................ 18
3. Evolución histórica. Precios y tipo de interés ........................................................ 21
4. Relevancia económica del sector .......................................................................... 24
5. Rentabilidad y riesgo de la actividad inmobiliaria .................................................. 26
Marco legal de la inversión inmobiliaria ............................................................ 27
6. La financiación inmobiliaria ................................................................................... 33
Naturaleza y Garantías ..................................................................................... 34
Loan to Value (LTV) .......................................................................................... 35
Importe .............................................................................................................. 36
Tipos de interés ................................................................................................ 36
Sistema de amortización ................................................................................... 37
Emisiones vinculadas al mercado hipotecario .................................................. 37

2
0. Objetivo

• Proporcionar un conocimiento adecuado del mercado de préstamos

inmobiliarios, en particular de la evolución de los precios de las viviendas y de
la evolución de los tipos de interés, para poder evaluar la conveniencia de la
operación.

• Proporcionar un conocimiento adecuado que permita identificar correctamente

a las personas del mercado objetivo para las que se ha diseñado el préstamo
inmobiliario.

1. El proceso productivo del sector inmobiliario

Se define como mercado inmobiliario al conjunto de operaciones de compraventa y
arrendamiento de todas las clases de inmuebles que se realizan en un área
determinada, así como los estudios sobre su evolución y predicción, que deben
englobar al menos un análisis de la oferta (precios, tamaño y calidad de la misma), de
la demanda (suficiencia y nivel de acceso) y de las expectativas futuras (relación
oferta/ demanda y revalorización).

En realidad, este mercado surge cuando se realiza una operación de compraventa de

cualquier bien inmueble. Sin embargo, el concepto más genérico de mercado
inmobiliario se utiliza para hacer referencia a los estudios de su evolución histórica y
de su situación vigente, junto con las predicciones globales o sectoriales de las
distintas modalidades de inmuebles que se negocian.

Por sus características, es muy relevante la presencia de agentes que, sin intervenir
directamente en las operaciones, actúan como intermediarios de las mismas.

A destacar:

• Es un mercado de competencia imperfecta, por estar regulado el suelo por la

intervención de las autoridades y también por ser muy fragmentado
geográficamente, con productos no homogéneos.

• Mencionemos también la poca capacidad de negociación y de acceso a la

información de los demandantes respecto a los ofertantes.

• No existe un mercado organizado y unitario con lo cual la transparencia del

mismo es relativamente opaca.

3
Clasificación de la inversión inmobiliaria

Genéricamente podemos clasificar la inversión inmobiliaria de varias formas.

• Según el tipo de suelo:

o Rústico – Aquel así referido en la clasificación del suelo en el Plan General

de Ordenación del Ayuntamiento responsable de la zona que se trate.

o Urbano – Un suelo, si no es rústico es urbano.

• Según la actividad inmobiliaria:

o Residencial – Viviendas, en todas sus tipologías posibles (primeras y

segundas residencias, etc.), incluyéndose las Viviendas de Protección
Pública (VPP) u Oficial (VPO), y las residencias estudiantiles y las de la
tercera edad.

o Terciarios – Oficinas, locales comerciales, hoteles, naves industriales,

centros comerciales y de ocio, trasteros y plazas de aparcamiento no
anexas a viviendas.

o Actividad promotora – Transforma materia prima inmobiliaria (suelo) en

productos inmobiliarios terminados (inmuebles).

o Actividad explotadora – Gestiona los inmuebles (normalmente

alquilándolos) procurando obtener la mayor rentabilidad.

• Según el tipo de inversor:

o Promotor – Es quien desarrolla un proyecto inmobiliario, generando un alto

valor añadido, con obtención potencial de una alta rentabilidad debido, en
parte, al apalancamiento con que hace la inversión. Esta alta rentabilidad
se relaciona con el alto riesgo en que incurre si no vende oportunamente el
producto terminado. Su plazo de inversión es entorno a los 2-4 años.

o Inversor final por plusvalías – Invierte en productos terminados, con

obtención de rentabilidad a más corto plazo, eligiendo por lo tanto una
menor rentabilidad con menor riesgo. Para este inversor, los períodos de
maduración de su inversión pueden ser muy cortos en función del tipo de
producto que adquiera.

o Inversor final por rentas – Invierte en productos terminados con la

intención de arrendarlos y obtener ingresos recurrentes por un período
largo de tiempo. El principal riesgo es la gestión del arrendamiento del

4
 inmueble. Tiene un horizonte temporal largo (5-10-15 años) y por
consiguiente puede obtener ganancias por plusvalías.

• Según vehículos de inversión:

o Directamente en inmuebles.

o A través de fondos y sociedades de inversión colectiva de carácter

inmobiliario.

o A través de acciones de empresas constructoras e inmobiliarias.

En general el proceso productivo de la actividad inmobiliaria podemos esquematizarlo

en el siguiente cuadro:

SOBRE EL SUELO TRANSFORMACIÓN COMERCIALIZACIÓN

SUELO
GESTIÓN SOLAR
URBANO

SUELO CONSTRUCCIÓN
URBANIZABLE

USUARIO
PLANIFICACIÓN INMUEBLE
FINAL

SUELO
RÚSTICO

En este sentido destaquemos el proceso de planificación de la promoción inmobiliaria,

su organización, así como la transformación desde el suelo urbano hasta un inmueble
destinado a satisfacer las necesidades del usuario final.

Si bien la distinción entre suelo rustico y suelo urbano parece evidente, la distinción
entre suelo urbanizable y suelo urbano no los es tanto para todo el mundo.

Podemos considerar que el suelo urbano es aquel suelo que forma parte de una
ciudad, mientras que el suelo no urbanizable sería el que no forma parte de la ciudad.
Sin embargo, solemos considerar suelo urbano aquél que cumple los requisitos
establecidos por la ley urbanística, que normalmente requerirá contar con los
elementos básicos de urbanización como el suministro de energía eléctrica, el de agua
potable, etc.

5
El concepto de solar es más complejo y se considera que es aquel que además de
cumplir los requisitos establecidos en la legislación urbanística, está dotado no sólo
de los elementos de urbanización básicos, sino también de los complementarios,
como pueden ser los de encintado de aceras o alumbrado público.

En general, la promoción inmobiliaria debe ser vista desde la perspectiva de la

asunción de riesgos vinculados a las fluctuaciones de los ciclos económicos y a las
políticas de la administración. En este último sentido, los cambios legislativos, las
políticas fiscales, las medidas de protección del suelo, etc. pueden generar grandes
impactos en el sector.

Otro aspecto importante asociado al ciclo económico, lo constituye la inflación y su

relación con los tipos de interés. Junto a otros factores relevantes pueden provocan
las denominadas “burbuja inmobiliaria” y la especulación asociada de lo que tenemos
un buen ejemplo en nuestro país en años recientes.

Este entorno hace que sea muy difícil prever la evolución del sector a largo plazo en
términos de volúmenes y precios. Tradicionalmente se ha considerado el sector como
un sector con actividad cíclica, si bien a corto y medio plazo, la evolución del mercado
puede ser estimada con cierta fiabilidad.

Además, cada promoción es un proyecto distinto, empezando por el solar. El terreno

o solar que vaya a ser objeto de una promoción inmobiliaria tendrá ciertas
características particulares que lo harán diferente al resto. Estas características
estarán relacionadas con:

• La edificabilidad.

• Las condiciones de mercado de la zona.

• Los edificios colindantes.

Ello conlleva que el precio al que deba valorase el suelo antes de iniciar una promoción
sea clave y debe responder a muchos interrogantes, en cuya respuesta estará la clave
del éxito o no de la promoción.

Preguntas como: ¿Cuánto puede pagarse por el solar? ¿Cuál será el valor de mercado
de la promoción (ingresos)? ¿Cuáles será los costes? ¿Cuál será el flujo caja de los
y los gastos en el tiempo? ¿Son los recursos disponibles suficientes? Etc.

6
Costes asociados a las inversiones inmobiliarias
Si consideramos la inversión en inmuebles, los costes asociados en general son altos,
sobre todo si los comparamos con la inversión en activos financieros.

Podemos señalar:

a) Coste de agencia. Se pacta libremente entre los interesados. Suele oscilar

entre el 1% y el 3% del precio sin considerar los impuestos.

b) "Due dilligence", pactado libremente entre las partes.

c) Gastos de formalización notarial, a través del arancel correspondiente.

d) Gastos de tramitación. Devengados por la gestoría.

e) Gastos de registro de la propiedad.

f) Gastos de comunidad de propietarios.

g) Gastos de mantenimiento y conservación del inmueble.

Capítulo aparte merecen los impuestos asociados a la inversión inmobiliaria:

Impuestos estatales:

a) La venta de inmuebles puede estar sujeta al IVA.

b) Si existe ganancia patrimonial, está sujeta al IRPF o IS.
c) La tenencia de activos inmobiliarios se incorpora en el IP.

Impuestos autonómicos:

a) La venta de inmuebles si no está sujeta al IVA, está sujeta al ITP.

b) Si la venta de inmuebles está sujeta al IVA, está sujeta también a AJD.

Impuestos municipales:

a) La venta de activos inmobiliarios implica el devengo del Impuesto municipal

sobre el incremento de valor de los bienes de naturaleza urbana (popularmente
conocido como plusvalía).
b) EI mantenimiento de activos inmobiliarios en cartera implica su sujeción al IBI.
c) La realización de obras está sujeta al Impuesto de construcciones,
instalaciones y obras.
d) Posibles otras tasas como recogida de residuos, vado, apertura, etc...

7
Análisis de la situación y perspectivas del mercado inmobiliario

El análisis de la situación y perspectivas del mercado inmobiliario será distinto según

el tipo de inmueble a considerar. No obstante, en la práctica se distingue entre dos
enfoques de estudio claramente diferenciados, pero que resultan ser
complementarios:

A. Enfoque macroeconómico:

El primer enfoque se centra en la coyuntura macroeconómica, analizando el

efecto en los distintos sectores inmobiliarios de la evolución de las principales
variables económicas.

En el caso de los inmuebles residenciales, interesan preferentemente la renta

bruta disponible por hogar, el esfuerzo financiero para la adquisición de
viviendas, el endeudamiento, los tipos de interés reales y la disponibilidad de
créditos hipotecarios, así como también los factores culturales y las variables
demográficas de especial interés para su estudio, entre otros.

En el caso de los inmuebles dedicados al sector terciario importan la evolución

del Producto Interior Bruto (PIB), los índices de confianza empresarial y de los
consumidores, la curva de tipos de interés, la tasa de desempleo, la evolución
de la inversión empresarial, etc.

B. Enfoque financiero:

El enfoque financiero analiza el atractivo de las distintas tipologías de

inmuebles respecto al resto de alternativas de inversión disponibles,
principalmente frente a los activos financieros de renta variable y de renta fija.

En el mundo real, dada la madurez del sistema financiero español y europeo,

cualquier cliente-inversor ante la posibilidad de invertir y diversificar su
patrimonio en las distintas tipologías de activos existentes (financieros o
inmobiliarios para simplificar), adaptará la composición de su cartera según las
perspectivas de revalorización y rentabilidad en cada caso, considerando
también los beneficios fiscales y la liquidez de la desinversión futura.

Por otro lado, podemos considerar una serie de mitos que quedan al descubierto al
compararlos con la realidad: el precio medio de la vivienda (nueva o usada) en España
jamás ha bajado y nunca lo hará o bien pagar un alquiler es tirar el dinero.

Ambas afirmaciones son claramente desmentidas por la realidad si adoptamos el

enfoque temporal adecuado.

Son muchas las diferencias existentes entre la inversión en inmuebles (activo no

financiero) y la realizada mediante la compra de acciones o bonos (activos
financieros). Pero, además, el abanico de clases de inmuebles disponibles es amplio

8
y variado (naves, locales, hoteles, viviendas, etc.), siendo por ello necesario saber
distinguir los rasgos más definitorios de cada uno de ellos.

En este sentido, las características más destacables de la inversión en inmuebles

frente a otro tipo de activos financieros son las siguientes:

a) Menor número de transacciones o de operaciones de compraventa que en los

mercados bursátiles y de deuda, junto con un menor grado de información
pública y de transparencia de los acuerdos realizados.

b) Dificultad en la valoración de los inmuebles, a pesar de que se cuenta con la

garantía de una tasación oficial, debido a que:

- No hay dos inmuebles con las mismas características.

- Existen muchas variables que condicionan el valor de éstos.
- Pueden surgir elementos subjetivos en su valoración.

c) Ideal para inversores con horizontes de inversión a medio y largo plazo,

debido a la baja capacidad de generar liquidez a corto plazo.

d) La rentabilidad en la compra de cualquier inmueble se obtiene mediante las

rentas de alquiler y las plusvalías acumuladas a lo largo del tiempo.

e) Alta seguridad en la inversión en comparación con otros productos financieros.

Por ejemplo, en el caso de las viviendas han existido pocas etapas de caídas
de precios nominales a lo largo de las últimas décadas.

f) Consideración fiscal y fórmulas de financiación atractivas.

Además, señalemos que la inversión en inmuebles puede financiarse con préstamos

con garantía hipotecaria, habitualmente con mayores plazos y menores tipos de
interés con respecto a otro tipo de préstamos (personales) y que el tratamiento fiscal
suele ser muy ventajoso para el particular-arrendador, ya que existe la posibilidad de
reducción del 50% (o incluso del 100%) del rendimiento neto derivado del alquiler de
viviendas en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

Antes de plantear cualquier tipo de inversión inmobiliaria, deberá analizarse la

rentabilidad y la revalorización esperada para cada una de las principales clases de
inmuebles disponibles.

Para ofrecer una perspectiva del sector en nuestro país, veamos una comparativa de
la inversión inmobiliaria en Europa:

9
Como podemos ver, el Reino Unido y Alemania lideran en volumen la inversión,
seguidos de Francia. España ocupa un destacado quinto lugar. Por otro lado,
sorprenden algunas cifras como la de Italia, por ejemplo.

En cuanto a ciudades, Madrid aparece la novena entre las diez ciudades europeas
con mercados más activos:

Señalemos para terminar este apartado, la existencia del Registro de la Propiedad,

que es una institución pública destinada a robustecer la seguridad jurídico-inmobiliaria,
ya que tiene por objeto el registro de la constitución, transmisión, modificación y
extinción de los derechos reales sobre bienes inmuebles, así como las resoluciones
judiciales relativas a la capacidad de las personas y los contratos de arrendamientos
y opción. La función básica del Registro no es publicar actos y contratos, sino crear
titularidades inatacables en virtud de un acto de poder público.

10
“Recuerde que”

• Recuerde que podemos clasificar la inversión inmobiliaria según el tipo de suelo:,

según la actividad inmobiliaria, según el tipo de inversor y según los vehículos de
inversión.

• Recuerde que el terreno o solar que vaya a ser objeto de una promoción inmobiliaria
tendrá ciertas características particulares que lo harán diferente al resto. Estas
características estarán relacionadas con la edificabilidad, las condiciones de mercado
de la zona y los edificios colindantes.

• Recuerde que, en términos de inversión inmobiliaria, el Reino Unido y Alemania

lideran en volumen la inversión, seguidos de Francia mientras que España ocupa el
quinto lugar.

11
2. Estructura del sector en España
Hemos visto que en el proceso de producción inmobiliario se gestionan diversas fases
y existen diversos actores que desarrollan su función. Todo ello en un contexto en que
sus obligaciones, especialmente técnicas y legales, se han visto incrementadas de
forma relevante.

Generalizando, encontramos tres funciones claves:

1. El promotor inmobiliario.

2. El constructor.

3. La agencia o intermediario inmobiliario.

Es este proceso de producción inmobiliaria, tienen relevancia inicial un actor

importante: el promotor.

El promotor inmobiliario

El promotor inmobiliario es la persona física o jurídica, pública o privada, que,

individual o colectivamente, toma la iniciativa de promover inmuebles, en general
viviendas, para su compraventa. Es decir, con su capital o el de otros, construye por
sí mismo o subcontratando, y además realiza la comercialización posterior.

La presencia del promotor inmobiliario en una obra puede ser muy distinta
dependiendo de las posibles funciones que asuma:

Promotor constructor – Tienen el derecho sobre el suelo e impulsará la

construcción del inmueble.

Promotor vendedor – Subcontrata la construcción a otra empresa. Gestionará

la financiación y comercialización del inmueble.

Promotor mandatario – Cobra unos honorarios por la gestión de la promoción

por cuenta del dueño del inmueble. Subcontrata la construcción de la obra.

Promotor prestatario – Gestiona el uso privativo de la obra destinado a

asociados, socios, comuneros u otras personas.

El promotor inmobiliario como empresario responde a los clientes, contractualmente,

respecto a precios, calidades de obra, plazos de entrega, realidad entre el proyecto y
lo construido, formas de pago, y pagos recibidos, entre otros.

12
Entre sus labores habituales está el análisis de la viabilidad técnica del proyecto,
escoger el suelo, anticipar la demanda, determinar los precios de venta, analizar
costes, etc. En definitiva, gestionará el proyecto para asegurar el éxito del mismo.

El constructor

El constructor, es la persona física o jurídica que tiene por misión la de construir el

inmueble de acuerdo a las especificaciones de los arquitectos y arquitectos técnicos.
El constructor tiene a su cargo todas las personas que llevarán a cabo la construcción,
desde los arquitectos técnicos hasta los albañiles.

Así, en una cadena de todo el proceso de producción inmobiliaria podemos destacar

los siguientes papeles:

- Promotor
- Proyectista
- Constructor
- Director de obra
- Director de la ejecución de la obra
- Las entidades y los laboratorios de control de calidad de la edificación.
- Suministrador de productos y servicios
- Propietario
- Usuarios

Ya hemos comentado las funciones del promotor.

El proyectista redactará el proyecto por encargo del promotor, siempre respetando la

normativa técnica y urbanística vigente. Debe tener la titulación que le habilite parara
actuar: arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico.

También hemos comentado el rol del constructor.

El director de obra es quien, formando parte de la dirección del proyecto, dirige el

correcto desarrollo de la obra, en aspectos de tipo técnico, urbanístico y
medioambiental. Sus funciones son múltiples y variadas, debiendo estar en posesión
de la titulación académica y profesional habilitante de arquitecto, arquitecto técnico,
ingeniero o ingeniero técnico, según corresponda y cumplir las condiciones exigibles
para el ejercicio de la profesión. Uno de los aspectos que debe verificar es la
adecuación de la cimentación y de la estructura proyectada a las características
geotécnicas del terreno.

El Director de la ejecución de la obra es el agente que asume la función técnica de

dirigir la ejecución material de la obra, controlando cualitativa y cuantitativamente su
construcción y su calidad. Forma parte de la dirección facultativa.

También se deben tener en cuenta las entidades y laboratorios de control de

calidad de la edificación. Están capacitadas para prestar asistencia técnica en la

13
verificación de la calidad del proyecto, de los materiales y de la ejecución de la obra y
sus instalaciones.

También son importantes los suministradores de productos y servicios a la

construcción.

En cuanto a la responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de

la edificación, esta viene ampliamente regulada en la Ley 38/1999 de Ordenación de
la Edificación:

1. Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas

o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán
frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte
de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes
daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados,
contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la
subsanación de éstas:

a) Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio

por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las
vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos
estructurales, y que comprometan directamente la resistencia
mecánica y la estabilidad del edificio.

b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio

por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las
instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de
habitabilidad. El constructor también responderá de los daños
materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a
elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo
de un año.

2. La responsabilidad civil será exigible en forma personal e individualizada,

tanto por actos u omisiones propios, como por actos u omisiones de
personas por las que, con arreglo a esta Ley, se deba responder.

3. No obstante, cuando no pudiera individualizarse la causa de los daños

materiales o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas sin
que pudiera precisarse el grado de intervención de cada agente en el daño
producido, la responsabilidad se exigirá solidariamente. En todo caso, el
promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes
ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio
ocasionados por vicios o defectos de construcción.

4. Sin perjuicio de las medidas de intervención administrativas que en cada

caso procedan, la responsabilidad del promotor que se establece en esta
Ley se extenderá a las personas físicas o jurídicas que, a tenor del contrato
o de su intervención decisoria en la promoción, actúen como tales

14
 promotores bajo la forma de promotor o gestor de cooperativas o de
comunidades de propietarios u otras figuras análogas.

5. Cuando el proyecto haya sido contratado conjuntamente con más de un

proyectista, los mismos responderán solidariamente. Los proyectistas que
contraten los cálculos, estudios, dictámenes o informes de otros
profesionales, serán directamente responsables de los daños que puedan
derivarse de su insuficiencia, incorrección o inexactitud, sin perjuicio de la
repetición que pudieran ejercer contra sus autores.

6. El constructor responderá directamente de los daños materiales

causados en el edificio por vicios o defectos derivados de la impericia, falta
de capacidad profesional o técnica, negligencia o incumplimiento de las
obligaciones atribuidas al jefe de obra y demás personas físicas o jurídicas
que de él dependan. Cuando el constructor subcontrate con otras personas
físicas o jurídicas la ejecución de determinadas partes o instalaciones de la
obra, será directamente responsable de los daños materiales por vicios o
defectos de su ejecución, sin perjuicio de la repetición a que hubiere lugar.
Asimismo, el constructor responderá directamente de los daños materiales
causados en el edificio por las deficiencias de los productos de construcción
adquiridos o aceptados por él, sin perjuicio de la repetición a que hubiere
lugar.

7. El director de obra y el director de la ejecución de la obra que suscriban

el certificado final de obra serán responsables de la veracidad y exactitud
de dicho documento. Quien acepte la dirección de una obra cuyo proyecto
no haya elaborado él mismo, asumirá las responsabilidades derivadas de
las omisiones, deficiencias o imperfecciones del proyecto, sin perjuicio de
la repetición que pudiere corresponderle frente al proyectista. Cuando la
dirección de obra se contrate de manera conjunta a más de un técnico, los
mismos responderán solidariamente sin perjuicio de la distribución que
entre ellos corresponda.

8. Las responsabilidades por daños no serán exigibles a los agentes que

intervengan en el proceso de la edificación, si se prueba que aquéllos
fueron ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el
propio perjudicado por el daño.

9. Las responsabilidades a que se refiere este artículo se entienden sin

perjuicio de las que alcanzan al vendedor de los edificios o partes
edificadas frente al comprador conforme al contrato de compraventa
suscrito entre ellos1.

Para que todo el proceso se realice satisfactoriamente, es necesaria la intervención

de otra actividad relevante: la intermediación inmobiliaria.

1 Artículo 17

15
La intermediación inmobiliaria

El crecimiento de la actividad productiva y su mayor complejidad y sofisticación ha

hecho que se genere una demanda de nuevos servicios de administración y gestión
de bienes inmobiliarios especializados y adaptados a circunstancias y necesidades
concretas.

Todo ello ha llevado a una progresiva necesidad de la intermediación inmobiliaria,

surgiendo en este entorno la figura del Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) como
profesional cualificado que dispone de infraestructura y conocimientos que permite
satisfacer estas necesidades.

Son funciones de los API la mediación en las siguientes operaciones relacionadas con
bienes rústicos o urbanos:

- Compraventa
- Permuta (intercambio inmobiliario)
- Arrendamiento
- Traspaso y cesión
- Peritación
- Tramitación y promoción con organismos públicos
- Asesoramiento y tramitación hipotecaria
- Promoción, gestión y administración de comunidades de propietarios
- Tramitación y promoción de expedientes de viviendas de Protección oficial o
libres

No todos los API ofrecen todos los servicios y puede ser incluso se añada alguno
adicional.

Sin embargo, por el momento, no existe un requisito imprescindible para ejercer la

profesión, si bien, el Ministerio de Fomento y algunas universidades o entidades
emitieron o pueden emitir títulos. De hecho, la normativa establece que:

“Las actividades enumeradas (…) podrán ser ejercidas libremente sin

necesidad de estar en posesión de título alguno ni de pertenencia a ningún
Colegio oficial.2

Cuando se solicita algún servicio a un profesional en la intermediación inmobiliaria, se

establece una relación que da lugar a diversos tipos de contrato, que, aunque son muy
similares tienen sus características particulares. Señalemos los siguientes:

- El contrato de mandato
- El contrato de arrendamiento de servicios
- El contrato de mediación o corretaje
- La nota de encargo

2 Real Decreto-ley 4/2000, de 23 de junio, de Medidas Urgentes de Liberalización en el Sector

Inmobiliario y Transportes. Artículo 3. Condiciones para el ejercicio de la actividad de
intermediación inmobiliaria.

16
Contrato de mandato
Es el contrato por el cual una persona (mandatario o gestor) se obliga a prestar algún
servicio o hacer alguna cosa, por cuenta o encargo de otro (mandante o principal).
Viene regulado en el Código Civil3

Si el mandatario actúa por cuenta del mandante, pero no en nombre propio, se

denomina mandato simple. Si por lo contrario el mandatario actúa por cuenta y en
nombre del mandante estamos ante un mandato representativo, que se materializa
mediante la otorgación de poderes.

El mandato puede ser expreso o tácito. Si es expreso puede darse por instrumento
público o privado y aun de palabra. La aceptación puede ser también expresa o tácita,
deducida esta última de los actos del mandatario. Puede ser gratuito o retribuido, a
falta de pacto en contrario, el mandato se supone gratuito.

El mandato se acaba:

• Por su revocación.

• Por renuncia o incapacitación del mandatario.

• Por muerte, declaración de prodigalidad o por concurso o insolvencia del

mandante o del mandatario.

El mandato se extinguirá, también, por la incapacitación sobrevenida del mandante a

no ser que en el mismo se hubiera dispuesto su continuación o el mandato se hubiera
dado para el caso de incapacidad del mandante apreciada conforme a lo dispuesto
por este. En estos casos, el mandato podrá terminar por resolución judicial dictada al
constituirse el organismo tutelar o posteriormente a instancia del tutor.

El mandante puede revocar el mandato a su voluntad y compeler al mandatario a la

devolución del documento en que conste el mandato.

Contrato de arrendamiento de servicios

En este tipo de contrato una de las partes se obliga a prestar a otra un servicio por un
tiempo y un precio cierto. Con carácter general, también viene regulado en el Código
Civil4. Puede contratarse esta clase de servicios sin tiempo fijo, por cierto tiempo, o
para una obra determinada.

La diferencia entre un contrato de servicio y uno de obra, es que en el primero se

pretende que alguien desarrolle una actividad determinada. En el segundo se persigue
no sólo la actividad sino su resultado.

3 CC. Título IX - Del mandato. artículos 1.709 a 1.739

4 4 CC. artículos 1.583 a 1.587

17
Contrato de mediación o corretaje
En este tipo de contrato, una parte (corredor o mediador), se compromete a indicar a
otra (mandante), la oportunidad de concluir un negocio con un tercero, o a servir de
mediador en la conclusión de dicho contrato, a cambio de una retribución (prima o
comisión).

Es un contrato atípico y que se regula por las condiciones que establezcan las partes,
y en su defecto por las normas generales, los usos y costumbres.

Este tipo de contrato es utilizado con mucha frecuencia para vender o comprar
inmuebles.

La nota de encargo
Mediante la nota de encargo, se da la posibilidad al propietario de vender su propiedad
o encargar la venta a otros intermediarios. La nota, que materializa la solicitud del
mandante, deberá ir firmada por éste, y en ella deben constar los servicios requeridos
y sus condiciones (fecha, objeto, duración del encargo, etc.). El encargo puede o no
tener el carácter de exclusiva.

Este tipo de acuerdo, se basa en la confianza del mandante en el profesional al que

encarga el servicio. También se caracteriza por la libertad de este en cuanto a la forma
de conseguir el resultado que se persigue.

El intermediario de crédito definido legalmente

Puede ser interesante recordar como la Directiva 2014/17 y la Ley reguladora de

contratos de crédito Inmobiliario, define la figura del intermediario de crédito.

Un intermediario de crédito es la persona física o jurídica que no actúa como

prestamista ni notario, ni tampoco se limita a poner en contacto, directa o
indirectamente, a un consumidor con un prestamista o intermediario de crédito, y que,
en el transcurso del ejercicio de su actividad comercial o profesional y a cambio de
una remuneración, que puede ser de índole pecuniaria o revestir cualquier otra forma
de beneficio económico acordado:

a) Presenta u ofrece contratos de crédito a los consumidores.

b) Asiste a los consumidores realizando los trámites previos u otra gestión
precontractual respecto a otros contratos de crédito.
c) Celebra contratos de crédito con consumidores en nombre del prestamista.

El reconocimiento de intermediario de crédito está supeditado al cumplimiento como

mínimo de los siguientes requisites:

18
 • Contar con un seguro de responsabilidad civil profesional o aval bancario para
hacer frente a las responsabilidades que pudieran surgir por negligencia
profesional en el ámbito territorial en el que ofrezcan sus servicios.

• Contar con los procedimientos escritos, así como con la capacidad técnica y
operativa para el adecuado cumplimiento de los requisitos de información
exigidos legalmente.

• Disponer de un plan de formación en los conocimientos y competencias

exigidos legalmente.

• Disponer de medios internos adecuados para la resolución de las

reclamaciones de sus prestatarios.

• Designar un representante ante el SEPBLAC en el caso de que tengan a 10

personas o más, y cuyo volumen de negocios anual o cuyo balance general
anual supere los 2 millones de euros.

La autoridad competente deberá verificar respecto de las personas físicas

establecidas como intermediarios de crédito inmobiliario o de los administradores de
un intermediario de crédito inmobiliario con forma de persona jurídica que:

• Dispongan del nivel de conocimientos y competencia establecidos legalmente.

• No hayan sido declarados en concurso con anterioridad salvo que hayan sido
rehabilitados.

• Posean reconocida honorabilidad comercial y profesional.

• Carezcan de antecedentes penales por haber cometido delitos graves, ya sea

contra la propiedad, el patrimonio y el orden socioeconómico, de falsedad o
cualquier otro cometido con ocasión del ejercicio de actividades financieras.

Por otro lado, se señala que el intermediario de crédito vinculado es todo

intermediario de crédito que actúe en nombre y bajo la responsabilidad plena e
incondicional de:

• Un solo prestamista.
• Un solo grupo.
• Un número de prestamistas o grupos que no representa a la mayoría del
Mercado.

Por su parte, el representante designado es la persona física o jurídica que realiza

actividades propias del intermediario de crédito por cuenta de un solo intermediario de
crédito y bajo la responsabilidad plena e incondicional de éste.

Además, la Directiva establece la posibilidad de que el reconocimiento de un

intermediario de crédito por la autoridad competente de su Estado miembro de origen
sea válido en todo el territorio de la Unión para la realización de las actividades y la

19
prestación de los servicios. No será necesario el reconocimiento por las autoridades
competentes del Estado o Estados miembros de acogida, siempre y cuando las
actividades que el intermediario de crédito se proponga realizar en el Estado miembro
de acogida estén amparadas por el reconocimiento concedido.

El único requisito exigible es que los intermediarios de crédito reconocidos deben

informar a la autoridad competente del Estado miembro de origen de que se propone
a ejercer su actividad por vez primera en uno o más Estados miembros en régimen de
libre prestación de servicios o que se proponga establecer una sucursal

En el caso de nuestro país, también se exige como requisito la inscripción en el

registro pertinente.

“Recuerde que”

• Recuerde que el promotor inmobiliario es la persona física o jurídica, pública o

privada, que, individual o colectivamente, toma la iniciativa de promover inmuebles,
en general viviendas, para su compraventa.

• Recuerde que el constructor, es la persona física o jurídica que tiene por misión la de
construir el inmueble de acuerdo a las especificaciones de los arquitectos y
arquitectos técnicos.

• Recuerde que la responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de

la edificación viene ampliamente regulada en la Ley 38/1999 de Ordenación de la
Edificación.

• Recuerde que la figura del Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) es un

profesional cualificado que dispone de infraestructura y conocimientos para ofrecer
servicios de administración y gestión de bienes inmobiliarios especializados.

20
3. Evolución histórica. Precios y tipo de interés
Hemos señalado al inicio de este módulo que una de las características del mercado
inmobiliario en nuestro país es su heterogeneidad. Existen ciudades que aglutinan una
demanda importante y creciente, y zonas del país que se están despoblando.

Asimismo, contamos con una demanda específica vinculadas al turismo y centrada

sobre todo en la costa. Sin olvidar las islas, tanto las Canarias como las Islas Baleares.

Si nos ceñimos al mercado de la vivienda las cifras de la compraventa de las mismas

los últimos siete años son las siguientes por comunidades:

2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012

Total Nacional 515.514 467.644 405.385 355.556 318.830 312.593 318.534
Andalucía 101.249 89.607 79.352 70.707 63.969 64.131 62.943
Aragón 13.494 12.155 10.469 9.330 8.055 8.217 8.290
Asturias, Principado de 8.909 7.840 6.414 5.509 4.897 4.930 6.611
Balears, Illes 15.465 15.893 13.820 10.603 9.251 7.831 7.930
Canarias 24.010 23.074 20.702 18.454 17.142 15.518 14.300
Cantabria 6.305 5.540 4.741 4.304 3.994 3.867 4.550
Castilla y León 20.345 18.580 16.712 15.226 14.322 14.713 16.017
Castilla - La Mancha 19.417 16.473 13.390 11.941 12.046 14.173 16.390
Cataluña 81.178 77.910 67.214 55.373 47.865 45.408 43.015
Comunitat Valenciana 78.815 68.685 58.008 51.454 46.511 45.546 46.252
Extremadura 7.327 6.724 6.194 5.311 5.363 5.487 6.600
Galicia 16.447 14.672 13.431 12.537 11.966 12.568 14.534
Madrid, Comunidad de 76.022 70.412 59.059 51.885 44.488 41.378 41.028
Murcia, Región de 16.455 13.185 11.731 11.023 9.837 10.533 10.041
Navarra, Comunidad Foral de 5.991 5.145 4.631 4.286 4.386 3.865 3.993
País Vasco 19.481 17.787 15.962 14.227 11.752 10.802 12.329
Rioja, La 3.599 3.027 2.701 2.561 2.249 3.023 2.998
Ceuta 424 438 364 354 326 238 289
Melilla 581 497 490 471 411 365 424

2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012

Viviendas: Total 515.514 467.644 405.385 355.556 318.830 312.593 318.534
Vivienda nueva 92.518 83.240 75.134 76.954 117.519 143.771 155.890
Vivienda usada 422.996 384.404 330.251 278.602 201.311 168.822 162.644

Si bien, se está lejos de las cifras alcanzadas en 2007 (casi 800.000 viviendas se
vendieron este año) es evidente que el mercado se ha ido paulatinamente
recuperando.

Una de las características que destaca de estas cifras es la gran relevancia del
mercado de vivienda usada en comparación con la vivienda nueva.

Por áreas geográficas, destaca la importancia de los mercados de Andalucía,

Cataluña, Comunidad Valenciana y Madrid.

En cuanto a los precios, y de nuevo recordando la dificultad de valorar la información

globalmente, existe un índice elaborado por la empresa Tinsa, con base el año 2001

21
igual a 1000 y desglosado entre capitales, grandes ciudades, áreas metropolitanas,
costa mediterránea, las islas y el resto de municipios:

Capitales y
Areas Costa Baleares y Resto de
Año General Grandes
Metropolitanas Mediterránea Canarias Municipios
Ciudades
2002 1.070 1.080 1.067 1.085 1.080 1.043
2003 1.241 1.279 1.242 1.303 1.206 1.167
2004 1.462 1.536 1.491 1.620 1.331 1.333
2005 1.697 1.810 1.740 1.899 1.454 1.550
2006 1.974 2.131 2.004 2.215 1.646 1.804
2007 2.216 2.393 2.224 2.469 1.795 2.073
2008 2.273 2.421 2.232 2.537 1.892 2.161
2009 2.044 2.187 1.990 2.216 1.738 1.946
2010 1.932 2.057 1.870 2.059 1.621 1.876
2011 1.836 1.924 1.793 1.887 1.565 1.824
2012 1.714 1.756 1.677 1.734 1.517 1.737
2013 1.477 1.506 1.418 1.475 1.349 1.513
2014 1.371 1.380 1.297 1.405 1.256 1.419
2015 1.333 1.321 1.275 1.332 1.303 1.389
2016 1.348 1.359 1.285 1.346 1.345 1.359
2017 1.361 1.396 1.248 1.332 1.383 1.370
2018 1.410 1.466 1.288 1.372 1.440 1.383
2019 1.499 1.599 1.354 1.494 1.517 1.407

El lector puede extraer sus propias conclusiones. Señalemos sin embargo, el mayor
incremento en las capitales y las grandes ciudades, la costa mediterránea y las islas.

A destacar también, ciñéndonos al índice general, que los precios alcanzaron su

máximo en 2008, siendo la caída posterior de forma paulatina hasta 2015,
recuperándose posteriormente. Aunque todavía estamos muy lejos de los niveles
alcanzados en los años de auge.

En cuanto a los tipos de interés, podemos ver su evolución desde el año 2007
comparando los tipos del Banco Central Europeo y la Reserva Federal de Estados
Unidos:

22
Como se puede observar en el gráfico adjunto, la bajada de tipos del Banco Central
Europeo fue rápida en respuesta a la crisis. Después se han mantenido en niveles
muy bajos (en las dos áreas económicas, la europea y la americana).

A inicios de 2022, la Reserva Federal ha iniciado un proceso de incremento de los

tipos de interés básicos, mientras que el Banco Central Europeo ha anunciado que lo
está considerando.

23
4. Relevancia económica del sector
El sector inmobiliario ha sido protagonista relevante en el pasado reciente de la
actividad económica de nuestro país. Directamente y por su repercusión en otros
muchos sectores, así como por sus auges y recesiones. Y no solo referido al mercado
de la vivienda, sino también al de oficinas, el área industrial, comercial, los conjuntos
residenciales, incluso a los parques recreativos.

Si lo medimos en términos de participación en el PIB, vemos que en el período

analizado en nuestro país, el valor añadido de la construcción se situó
sustancialmente por encima del 10%, en un destacado primer lugar, y por encima de
la media de los países de la comparativa:

Si adoptamos la misma visión desde el punto de vista del empleo, en España el sector
ha aportado también de forma destacada, y durante un espacio de tiempo prolongado,
más del 10% de los puestos de trabajo.

Señalemos que, siendo un sector significativamente fragmentado, aunque siempre

han existido grandes empresas, su profesionalización ha sido relativamente reciente.

24
Si comparamos el sector de la construcción con el resto de sectores de la economía
en términos de PIB, tenemos las siguientes cifras de los últimos 13 años:

PIB pm
Millones Euros

2012 2011 2010 2009 2008 2007

Producto interior bruto a precios de mercado 1.039.815 1.070.449 1.080.935 1.079.052 1.116.225 1.080.807
Agricultura, ganadería, silvicultura y pesca 24.019 24.391 25.253 23.549 25.561 26.376
Industria 165.568 171.651 169.978 167.465 183.870 176.905
Construcción 63.521 73.980 87.526 106.503 113.190 109.192
Servicios 700.878 713.648 707.126 708.576 703.024 660.382
Impuestos menos subvenciones s/ productos 85.829 86.779 91.052 72.959 90.580 107.952

PIB pm
Millones Euros

2018 2017 2016 2015 2014 2013

Producto interior bruto a precios de mercado 1.206.878 1.166.319 1.118.743 1.081.165 1.037.820 1.025.693
Agricultura, ganadería, silvicultura y pesca 31.374 31.335 30.096 28.139 25.260 25.749
Industria 193.877 190.375 178.470 172.411 165.854 163.944
Construcción 70.472 64.751 59.563 55.884 53.128 53.948
Servicios 796.442 771.006 746.710 724.558 700.228 691.975
Impuestos menos subvenciones s/ productos 114.713 108.852 103.904 100.173 93.350 90.077

PIB pm
Unidades: Millones €

2021 E 2020 2019

Producto interior bruto a precios de mercado 1.202.994 1.121.948 1.244.375
Agricultura, ganadería, silvicultura y pesca 32.221 35.319 32.287
Industria 185.118 164.803 179.996
Construcción 62.742 63.742 70.715
Servicios 808.871 760.257 845.483
Impuestos menos subvenciones sobre los productos 114.042 97.827 115.894

Como anticipábamos, el sector de la construcción representaba en el año 2007

aproximadamente el 10% del total. En 2014 su volumen había descendido a más de
la mitad, representando el 5% aproximadamente del total, siendo en gran parte
responsable de la caída del PIB global, y manteniéndose en estos niveles en los
últimos años.

Después de la reducción de la actividad debida a la pandemia, en 2021 el sector

mantuvo prácticamente la actividad del año anterior, y representaba algo más del 5%
del total del PIB nacional.

Una idea más exacta quizás la ofrezca la estadística de las viviendas iniciadas
anualmente, que podemos ver en la siguiente serie de los últimos 20 años.

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
475.059 499.046 550.465 621.257 635.608 664.923 532.117 237.959 80.230 63.090

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
51.956 34.580 29.232 32.120 44.679 59.168 74.201 91.477 96.245 75.930

25
5. Rentabilidad y riesgo de la actividad inmobiliaria
El mercado inmobiliario ha sido siempre también uno de los grandes refugios para los
inversores en tiempos de turbulencias. En cualquier caso, siempre hay que tener
presentes cuatro factores fundamentales: los gastos e impuestos, la revalorización del
inmueble, la posible falta de demanda y la segmentación del mercado.

Hay que tener en cuenta que, por ejemplo la rentabilidad del alquiler en las pequeñas
ciudades puede parecer menor que en las grandes urbes, como Madrid, Barcelona o
Bilbao, aquellas suelen contar con una demanda prácticamente asegurada, con lo cual
es más difícil que un inmueble quede más tiempo sin ocupar.

De todas maneras, hay que tener claro que para obtener rentabilidades superiores a
la media es necesario, en general, conocer muy bien el mercado local.

Una visión del mercado según sus segmentos nos permite establecer algunas
conclusiones generales.

Riesgo Rentabilidad Dinamismo Inversores

Residencial Medio/Bajo Muy Bajo Muy Bajo Nacional

Oficinas Medio Baja Bajo Todos

Comercial Medio Medio Muy Alto Extranjero

Industrial Alto Alta Medio Todos

Residencial
• La rentabilidad neta esperada del arrendamiento resulta en promedio inferior al
6,00%, tanto para viviendas nuevas como de segunda mano, en una serie de
datos correspondientes a un plazo medio de años.
• La rentabilidad máxima se consigue con las compraventas.
• Las variables principales en la determinación de su valor son su ubicación,
superficie, antigüedad, estado de conservación, calidades de materiales y
servicios comunes disponibles.

Oficinas
• La rentabilidad neta esperada del alquiler llega a situarse alrededor del 7,00%
(demanda de zonas céntricas y áreas de negocio consolidadas).

26
 • La rentabilidad máxima últimamente se está obteniendo con el alquiler (en
muchos casos, en zonas céntricas el mismo metro cuadrado se alquila a un
precio superior como oficina que como vivienda).
• Distinción entre: zona prime, CBD (Central Business District), ciudad y sus
coronas (periferia).
• Variables principales en la determinación de su valor: ubicación, garantías de
renta, duración obligada del contrató y solvencia del inquilino.

Locales comerciales
• La rentabilidad neta esperada del alquiler se sitúa de media por debajo del
8,00%.
• Mayor interés por las zonas de alto tránsito peatonal como es lógico.
• La rentabilidad por revalorización de los precios de compra es muy sensible a
la ubicación: tráfico de potenciales consumidores, superficie de fachada o de
exposición, así como por la reorganización urbanística de la zona.

Naves industriales
• La rentabilidad neta esperada del alquiler es de media inferior al 6,50%.
• Preferencia por los parques industriales consolidados.
• Las grandes empresas suelen buscar importantes extensiones de suelo que
les resulte barato, y que esté bien comunicado para poder emplazar sus
servicios centrales o logísticos.
• Las pequeñas empresas buscan principalmente pequeñas parcelas de terreno
que estén muy bien ubicadas y en zonas preferentemente consolidadas,
próximas a las grandes ciudades.
• El principal escollo en la rentabilidad derivada de la revalorización de los
precios de compra radica en el alto grado de obsolescencia de las naves a lo
largo del tiempo y de riesgo-cliente (inquilino).

Un resumen obvio permite concluir que cuanto mayor es el riesgo derivado de la

explotación en arrendamiento del inmueble analizado, mayor resulta ser también su
rentabilidad neta esperada.

En cambio, las expectativas de revalorización a largo plazo de las distintas tipologías

de inmuebles considerados vendrían determinadas, principalmente, por aquellas
variables económicas, financieras y fiscales que establecen la oferta y la demanda de
los mismos a lo largo del tiempo.

Marco legal de la inversión inmobiliaria

El proceso de inversión inmobiliaria se descompone en distintas fases: momento de

la compra del inmueble, tenencia y explotación en arrendamiento del mismo a lo largo
del tiempo, así como su posterior venta. Cada una de ellas tendrá su propio marco

27
legal y fiscal, que vendrá determinado principalmente por cuál sea la naturaleza del
comprador.

En este sentido, una misma operación de compraventa de un inmueble puede llegar

a tener una serie de implicaciones legales y fiscales distintas, dependiendo del sector
inmobiliario al que este pertenezca (residencial o terciario), el uso o destino posterior
que quiera hacerse de él (vivienda o local de negocio), su forma de pago (efectivo o
mediante hipoteca), además de la propia naturaleza jurídica del comprador (persona
física, sociedad u otras entidades).

En cualquier caso, el marco legal al que estará sujeta cualquier operación de

compraventa de un inmueble estará siempre definido por la intervención de un notario,
y por la correspondiente inscripción del inmueble a nombre del comprador en el
Registro de la Propiedad que le corresponda.

La adquisición de un inmueble debe estar oficial y públicamente validada por un

notario. Éste es un profesional liberal legalmente autorizado que da fe pública de los
actos y contratos en los que interviene, informando de todos los aspectos jurídicos y
legales que se producen en dicha operación. A su vez, ofrece también una seguridad
legal y jurídica a la documentación presentada por ambas partes. Además:

• Informa sobre los aspectos claves de la compra: precio y forma de pago,

aspectos físicos y urbanísticos del inmueble.

• Informa de las consecuencias que conlleva el no realizar los pagos de los

impuestos correspondientes.

• Interviene como fedatario público dando garantía jurídica al contenido de la

escritura de compraventa y redactando un documento en el que advierte los
riesgos o problemas que puedan surgir y qué medidas habría que tomar en el
caso de que surgieran.

Por otra parte, para ostentar la propiedad de cualquier inmueble es necesario,

además, que éste se inscriba a nombre del comprador en el Registro de la Propiedad
pertinente como ya hemos señalado. Ésta es una oficina pública que tiene por función
llevar los libros oficiales en los que consten todas las circunstancias que afectan a las
fincas de la demarcación correspondiente a dicho Registro. Éstas son las relativas a
la propiedad: cargas, transmisiones, notas marginales, etc.

En el Registro de la Propiedad se puede verificar, mediante una nota simple

informativa, qué el vendedor es realmente el titular y propietario del inmueble que se
quiere comprar y cerciorarse si existe algún tipo de carga sobre la misma. La nota
simple informativa se produce, normalmente, el mismo día o al día siguiente de
solicitarla.

En lo relativo al marco legal de cualquier operación de arrendamiento, es la Ley de

Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994 la que se aplica a todos los contratos de
alquiler celebrados con posterioridad al 1 de enero de 1995, fecha de entrada en vigor
de la misma. Mediante éstos, una de las partes (arrendador) se obliga a dar a la otra

28
(arrendatario o inquilino) el uso de una finca urbana por tiempo determinado y precio
cierto.

Se exceptúan de lo dispuesto en la Ley los arrendamientos de viviendas cuya

superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo
anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el
arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda. Estos arrendamientos se
regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de
la y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil.

La LAU establece únicamente la posibilidad de realizar dos clases de contratos (para

vivienda o uso distinto del de vivienda), siendo ambos válidos tanto si se celebran
verbalmente como por escrito. Por ello no es imprescindible ni acudir al Notario, ni
rellenar los impresos oficiales (vale cualquier documento privado), ni tener que
inscribirlos en el Registro de la Propiedad.

Según establece la LAU, a continuación, se presenta de manera resumida la

normativa a la que estará sujeto el arrendamiento de un inmueble, en función de cuál
sea su uso o destino:

Contrato de arrendamiento de vivienda

El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del
arrendador.

La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera
inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica,
llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por
plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco
años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario
manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de
terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya
estipulado plazo de duración, o éste sea indeterminado.

Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el
arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato
cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma
expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del
transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus
familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en
los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar

al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa
o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de
antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará

29
obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un
acuerdo distinto.

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una

vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el
arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra,
al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y
al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no
renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un
máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un
mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su
voluntad de no renovar el contrato.

El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan
transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con
una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que,
para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una
cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato
que reste por cumplir.

Se asocia al contrato obligatoriamente una fianza, cuyo importe será el de una

mensualidad de renta sin que se pueda actualizar el importe durante los cinco
primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el
arrendador fuese persona jurídica. Los arrendadores tienen la obligación de depositar
las fianzas a disposición de la Administración. Una vez finalice el contrato, si el
arrendador no devuelve al inquilino la fianza en el plazo de un mes, tendrá que
abonarle los intereses legales.

A falta de pacto entre las partes, la renta se abonará mensualmente, en los 7 primeros
días del mes. El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden
las partes o, en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada.

El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se
hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo
cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario. El recibo o documento
acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente las cantidades
abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago y,
específicamente, la renta en vigor.

Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser revisada por el arrendador o
el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los
términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión
de rentas a los contratos.

En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de actualización
de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta
se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de
Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización, tomando como mes de
referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera

30
publicado en la fecha de actualización del contrato. En todo caso, el incremento
producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder
del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios
al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la
actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha
de actualización del contrato.

La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos cinco años de

duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, le dará
derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de
aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento
de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el
aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento.

Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento
del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean
susceptibles de individualización, y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus
accesorios, sean a cargo del arrendatario.

La muerte del inquilino no extingue el contrato: pueden ocupar su lugar el cónyuge o

pareja de hecho, los descendientes, ascendientes y hermanos, por este orden. Se
exige haber convivido con el arrendatario fallecido durante los 2 años anteriores a su
muerte, salvo al cónyuge y a la pareja de hecho si tienen hijos con el fallecido. La
persona que quiera subrogarse en el contrato de arrendamiento deberá notificárselo
al arrendador en el plazo de 3 meses, a contar desde la muerte del inquilino.

En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de

adquisición preferente sobre la misma, teniendo derecho de tanteo y retracto. No
habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda
conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que
formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta
por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del
inmueble.

Para inscribir en el Registro de la Propiedad la venta de viviendas arrendadas, deberá

justificarse que el arrendador notificó al inquilino la decisión de vender la finca, así
como la del comprador, comunicando al arrendatario su adquisición. Quien compre
una vivienda alquilada pasará inmediatamente a ocupar la posición de arrendador.

Contrato de arrendamiento distinto del de vivienda

En este caso, el arrendador y el arrendatario tienen total libertad para que sean ellas
mismas quienes regulen su relación. Para este tipo de alquileres, la prestación de la
fianza en la cantidad equivalente a dos mensualidades (para el arrendamiento de
vivienda recordemos que es una) también existe derecho de adquisición preferente y
se establecen además, una serie de precisiones específicas.

Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el

arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin

31
necesidad de contar con el consentimiento del arrendador. En este caso, el arrendador
tiene derecho a una elevación de la renta del 10% si el subarriendo es parcial, y del
20% si es total. No se considera cesión el cambio producido en la persona del
arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad
arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta mencionada.

En caso de fallecimiento del arrendatario, cuando en el local se ejerza una actividad

empresarial o profesional, el heredero o legatario que continúe el ejercicio de la
actividad podrá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la
extinción del contrato.

El arrendatario tiene derecho a una indemnización cuando el arrendamiento se extinga

por el transcurso del plazo, y siempre que durante los últimos 5 años se haya ejercido
una actividad comercial de venta al público.

“Recuerde que”

• Recuerde que, según los datos medios del sector, en el mercado residencial la
rentabilidad neta esperada del arrendamiento resulta en promedio inferior al 6,00%;
en el mercado de oficinas la rentabilidad neta esperada del alquiler llega a situarse
alrededor del 7,00%; en los locales comerciales la rentabilidad neta esperada del
alquiler se sitúa de media por debajo del 8,00%; y en las naves industriales la
rentabilidad neta esperada del alquiler es de media inferior al 6,50%.

• Recuerde que para ostentar la propiedad de cualquier inmueble es necesario, entre

otras, que éste se inscriba a nombre del comprador en el Registro de la Propiedad.

• Recuerde que, en el contrato de arrendamiento de vivienda, el arrendatario podrá

desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis
meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de
treinta días.

• Recuerde que la muerte del inquilino no extingue el contrato: pueden ocupar su lugar
el cónyuge o pareja de hecho (si se cumplen las condiciones que establece la Ley), los
descendientes, ascendientes y hermanos, por este orden.

32
6. La financiación inmobiliaria
Como comentamos anteriormente, los distintos puntos de vista del sujeto inversor, es
decir, la visión de la persona que adopta la decisión son fundamentales para un
correcto planteamiento de la inversión inmobiliaria. Esto es especialmente relevante
cuando se requiere financiación, total o parcialmente para financiar dicha inversión.
No es lo mismo plantearse la financiación de grandes inversiones en el caso de
empresas con objetivos de rentabilidad (sea por alquiler o por plusvalía en la venta, o
ambas) que la inversión que puede plantearse una unidad familiar para adquirir su
vivienda habitual o una segunda residencia.

Entre los integrantes del primer caso podemos distinguir entre los denominados
inversores institucionales y las empresas.

Los inversores institucionales, fondos de inversión, planes de pensiones,

aseguradoras y hasta bancos, utilizarán su patrimonio y el endeudamiento (hasta
donde legalmente está permitido en cada caso) para financiar sus inversiones
inmobiliarias. Los fondos de inversión y los planes de pensiones utilizarán el
patrimonio de sus partícipes, las aseguradoras las primas cobradas en previsión de
atender los futuros siniestros, y los bancos los depósitos efectuados por sus clientes.

En cuanto a las empresas, además de sus fondos propios, acudirán si es necesario a

las fuentes tradicionales de financiación empresarial a través de mercados
organizados, renta fija y bolsa, o bien accediendo a otros agentes intermediarios como
bancos o entidades financieras mediante créditos o préstamos.

Dentro del capítulo empresarial, merece especial mención un caso particular, las
denominadas SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria).
Como su nombre indica, son sociedades anónimas cotizadas cuya actividad principal
es la adquisición, promoción y rehabilitación de activos de naturaleza urbana para su
arrendamiento, bien directamente o bien a través de participaciones en el capital de
otras SOCIMI. Un aspecto a destacar es que deben invertir al menos el 80% de su
activo en inmuebles urbanos para su alquiler, a través de la plena propiedad y/o en
participaciones en el capital de otras Socimi. Tienen limitada la financiación ajena a
un 70% del activo.

En cualquier caso, uno de los aspectos fundamentales que deben vigilar las empresas
en todo proceso de inversión, también en la inversión en inmuebles, es no provocar
un desequilibrio financiero en su balance.

En este sentido, la inversión en inmuebles suele tener una perspectiva de largo plazo,
lo que consecuentemente requiere una financiación también a largo plazo. En caso
contrario, la empresa puede verse en problemas si llegado el vencimiento de la
financiación, es requerida para devolver el capital y no dispone de fuentes alternativas
de liquidez.

Para conocer las características de la cartera hipotecaria en nuestro país puede ser
interesante acudir a las cifras de la Asociación Hipotecaria Española (AHE) que nos

33
aporta información relevante. En los cuadros adjuntos vemos en primer lugar, el saldo
vivo de los créditos con garantía hipotecaria a cierre del primer semestre de 2021.
Podemos apreciar un ligero descenso con respecto al año anterior, si bien las
Cooperativas de crédito se mantienen, y logran mejorar ligeramente su posición
relativa.

En el segundo cuadro vemos los activos que son susceptibles de poder ser utilizados
para la emisión de títulos al cumplir con las condiciones establecidas para ello.
Destaca en este caso el poco peso relativo de las Cooperativas de crédito en este
proceso.

Naturaleza y Garantías

Otro dato interesante lo constituye la naturaleza de la garantía que respalda el

préstamo, ya que la cartera residencial, que supone el 81,1% del saldo vivo de la
cartera, va paulatinamente ganando peso en detrimento de la cartera comercial.
Según la entidad, el colateral residencial oscila en una horquilla del 70,3% al 91,8%.

34
Dentro del segmento residencial, las propiedades que conforman la cartera
constituyen mayoritariamente la vivienda principal del titular del préstamo, con una
cuota del 86,8%. En segundo lugar, aunque claramente en menor medida, figuran las
segundas residencias con un peso del 8,8% de la cartera. Entre ambas suman casi el
96% de la cartera. El otro 4% restante se reparte entre viviendas protegidas, viviendas
o viviendas levantadas en suelo rústico, entre otros.

Otro parámetro a valorar dentro de la cartera residencial es el rango del préstamo

hipotecario, siendo las de primer rango el 98% de las operaciones en vigor.

En cuanto a la cartera comercial, destaca el segmento del sector logístico, que se

mantiene el primero, representando el área industrial el 16,9% del saldo total. En
menor medida, pero también con un peso relevante, se encuentran las exposiciones
de retail (fundamentalmente locales comerciales) con un 15,3, mientras que los
préstamos hipotecarios promotor arrojan una cuota del 14,8%.

Loan to Value (LTV)

En los últimos años, ha ido disminuyendo la proporción de préstamo con un LTV por
encima del umbral del 80%, siendo últimamente los criterios de concesión de
préstamos algo más rigurosos.

35
A junio de 2021 el volumen de los préstamos con un LTV por debajo del 80%, son el
88%. Sólo el 8% de los préstamos tiene un LTV superior al 90%.

El 63% de la cartera no sobrepasa un LTV del 60%.

Por naturaleza, en los préstamos residenciales el 89% está por debajo de un LTV del
80%, y en el caso de los préstamos comerciales el porcentaje es del 83%. En los
préstamos comerciales, el 88% de los préstamos está por debajo de un LTV del 70%.

Importe

Con respecto a los tramos de capital vivo, se observa una clara distinción entre los de
carácter residencial y comercial. Los préstamos con un capital vivo menor a 200.000
€, se mantienen con una cuota en torno al 70% en el residencial (22% en el comercial)
mientras que los superiores al millón de euros suponen el 55.8% en el comercial y el
2,0% en el residencial.

Esta estructura varía significativamente cuando se analiza la cartera según el número

de operaciones en cada tramo, es decir sin considerar el saldo de cada una de las
operaciones.

Tipos de interés

A medida que se incorporan operaciones más recientes a la cartera, crece la

proporción de préstamos a tipo de interés fijo como alternativa a los tipos de interés
variables. Esta tendencia se inició hace más de cinco años, y permite que aquellos

36
consumidores con un perfil más conservador, no tengan que asumir a futuro la
volatilidad derivada del riesgo de tipo de interés asociado a los tipos variables.

Sistema de amortización

Finalmente, destaca como método más empleado a la hora de amortizar el préstamo,

el sistema de amortización francés. Un 95,7% de las exposiciones en cartera aplican
este método de amortización, quedando una proporción residual acogida a otro
sistema, un 2,2% a un sistema bullet y otro 2,1% a un sistema distinto a los dos
anteriores, normalmente de cuotas crecientes.

Emisiones vinculadas al mercado hipotecario

Es evidente que el mercado hipotecario gira en torno a la figura básica del préstamo
con garantía hipotecaria, otorgado con el propósito de adquirir o construir inmuebles,
en especial viviendas residenciales.

El sistema globalmente es muy complejo y altamente sofisticado. Aunque la función

esencial es satisfacer una necesidad que en la mayoría de los casos es básica, el
proceso se inserta en el sistema financiero como una parte muy importante del mismo.

Así, podemos considerar que el sistema del mercado hipotecario está compuesto de
dos grandes subsistemas. El primero, el más conocido, es en el cual se generan los
préstamos hipotecarios y que estaría integrado por las entidades financieras
(incluyendo aseguradoras) los préstamos, y los demás actores y organizaciones
participantes en la generación del instrumento financiero.

Un segundo subsistema sería aquel en que se movilizan los préstamos hipotecarios

ya generados para poder generar liquidez, o mejorar la posición del emisor,
trasladando sus características a otras organizaciones de forma concertada. Esto se
puede hacer mediante una figura, no muy conocida fuera de los círculos
especializados, como es la titulización.

37
La titulización es un mecanismo por el cual activos financieros (créditos hipotecarios)
son transformados en títulos que pueden ser negociados en los mercados
especializados. Normalmente, el cedente suele emitir los bonos de mejor calidad
crediticia, ya que la calificación de estos bonos queda totalmente desligada de la
calificación del originador.

En función de los activos que respaldan las emisiones, que en inglés se denominan
Asset Backed Securities – ABS, las titulizaciones pueden ser:

• RMBS (Residential Mortgage Backed Securities). Titulización de préstamos

hipotecarios de viviendas.
• CMBS (Commercial Mortgage Backed Securities). Titulización de
préstamos hipotecarios sobre inmuebles comerciales.

Pero de forma parecida, también existen otros instrumentos para conseguir los
mismos o parecidos objetivos, como son las cédulas hipotecarias (CH) las
participaciones hipotecarias (PH) y los certificados de trasmisiones hipotecarias
(CTH).

Las cédulas hipotecarias se emiten con la garantía de la cartera de préstamos

hipotecarios de la entidad financiera. Están garantizadas pues con el conjunto de
préstamos hipotecarios que tiene la entidad financiera. Solo pueden ser emitidas por
entidades de crédito oficial, cajas de ahorro y sociedades de crédito hipotecario.

Las participaciones hipotecarias son una cesión de crédito total o parcial, mediante la
cual otra entidad participa en uno o más préstamos hipotecarios, y cobra la parte
correspondiente a su participación en dicho conjunto de préstamos.

Por su parte, los Certificados de Transmisión Hipotecaria permiten la participación a

terceros de aquellos préstamos o créditos que no reúnen uno o varios de los requisitos
establecidos en la legislación para ser considerados participaciones hipotecarias.

A continuación se presentan los saldos vivos de estas emisiones a junio de 2021

(última información disponible) comparado por con el mismo mes del año anterior:

38
Para un mayor detalle sobre estas figuras, o del resto de aspectos de la financiación
inmobiliaria, nos remitimos a los distintos módulos del programa que tienen como
objeto profundizar en el tema.

39
 Módulo 8

ASPECTOS
FINANCIEROS Y
ECONOMICOS
Indice de contenidos
0. Objetivos ................................................................................................................. 3
1. El valor temporal del dinero ..................................................................................... 3
Capital financiero ................................................................................................ 4
Equivalencia financiera ....................................................................................... 4
Diferimiento ......................................................................................................... 6
Operación al contado y operación financiera ...................................................... 6
Rentabilidad y tipo de interés ............................................................................ 13
Financiación e inversión ................................................................................... 14
2. Capitalización y Actualización ............................................................................... 18
Definición de régimen financiero ....................................................................... 22
3. Rentas financieras ................................................................................................. 31
Concepto y elementos ...................................................................................... 31
4. Aspectos macroeconómicos.................................................................................. 40
Análisis de la coyuntura económica .................................................................. 40
Estudios de la coyuntura económica ................................................................ 41
5. Los tipos de interés ............................................................................................... 57
Los bancos centrales y su actuación en los mercados ..................................... 57
Indices de referencia ......................................................................................... 59
Otros tipos de interés de referencia relevantes................................................. 62
6. Incidencia en el mercado inmobiliario ................................................................... 63

2
0. Objetivos
Proporcionar un nivel adecuado de competencias en materia financiera y económica,
incluyendo un conocimiento sobre el efecto de las cifras económicas y
acontecimientos nacionales e internacionales en los tipos de interés y el mercado
inmobiliario.

1. El valor temporal del dinero

Posees una casa en el pueblo que te compraste hace 15 años por 17.500 € y no tienes
gran interés en disfrutar de ella, o lo que es lo mismo, no te gusta el turismo rural. Esta
mañana tu tío, que vive en el pueblo, te ha telefoneado para comentarte que hay un
comprador que está dispuesto a pagar 270.000 € por ella. ¿La venderías?

Tu respuesta es sí, pero ¿y si el comprador te pide efectuar el pago en tres plazos,

uno en el 2020, otro en el 2030 y el último en el 2040?

Seguramente tu respuesta será diferente, porque como podrás deducir, no es lo

mismo cobrar 275.000 € hoy (año 2017), que cobrar 90.000 € en el 2020, más 90.000
€ en el 2030, más 90.000 € en el 2040.

Seguramente no aceptarías esta oferta, pero ¿y si te pagaran un interés por diferir la

entrega del capital? Casi seguro que te lo pensarías, ya que al no coincidir la entrega
del bien con la recepción del dinero el planteamiento es distinto.

Este módulo tiene como objetivo presentar una teoría, que es la base matemática que
permite fundamentar y comprender el análisis de los instrumentos financieros que se
utilizan en el mercado, así como el diseño de nuevos productos financieros,
presentando todo ello en un contexto de combinación entre teoría y práctica.

En concreto, toda la matemática financiera se basa en una desigualdad, que es la

siguiente:

Valor actualdeuncapitalfinanciero  Valor futurodeuncapitalfinanciero

Es decir, dos capitales idénticos, pero en momentos diferentes del tiempo no

son equivalentes, ya que existe un coste o tipo de interés implícito por ese
diferimiento temporal entre ambos.

3
De ello se deducen tres conceptos básicos:

• Capital financiero

• Equivalencia financiera

• Diferimiento

A continuación, se presenta cada uno de dichos conceptos.

Capital financiero

Un capital financiero es una cantidad monetaria asociada a un momento

determinado del tiempo. Hablar de 6.000,00 € aporta poca información si no se
añade el referente temporal correspondiente. No es lo mismo 6.000,00 € en enero de
2017 que en enero de 2018 o del 2024.

El capital financiero se representa de la siguiente forma:

(C, T)

Donde:

C = Cuantía monetaria1
T = Momento temporal

Siendo C>0 y T>0, es decir, que tanto «C» como «T» deben ser positivos, nunca
negativos.

Por ejemplo, (1.000,00 €, 0) y (1.000,00 €, 1) son dos capitales financieros diferentes.

Si bien ambos presentan una cuantía de 1.000,00 €, su diferimiento es distinto. En el
primer caso el importe está disponible hoy y en el segundo es preciso esperar un año
para su utilización.

Equivalencia financiera

Dos capitales financieros son equivalentes si existe indiferencia entre ambos.

Si un banco otorga un crédito de 100.000,00 € el 28 de septiembre de 2016 con la
condición de que el 28 de septiembre del 2018 el cliente le devuelva 110.000,00 €,
significa que para el banco le es indiferente el primer capital financiero (100.000,00 €,
28/9/2016) respecto al segundo (110.000,00 €, 28/9/2018).

1No existe un acuerdo general sobre la notación utilizada en las fórmulas de la matemática
financiera. Diversos autores utilizan símbolos distintos al tratar las fórmulas generales, los métodos
o las rentas financieras. Por ello, se utilizan diversas notaciones, si bien se indica en cada caso su
concepto.

4
La expresión:

(C, T) es equivalente a (C', T')

indica que es posible realizar una operación en que, por ejemplo, el sujeto activo ceda
una cuantía C en el momento T y que el sujeto pasivo, como contraprestación,
entregue la cuantía C' en el instante T'.

En el entorno económico actual, casi todo sujeto de una operación financiera exige
que C'>C si T'>T, es decir, prefiere más el dinero hoy, que el dinero mañana,
existiendo así una preferencia por la liquidez.

En toda operación financiera hay dos sujetos:

1. excedentario de liquidez

2. deficitario de liquidez

{(C1, T1), ... ,(Cn, Tn)} (es equivalente) {(C'1, T’1), ... , (C'n, T'n)}
entrega del excedentario entrega del deficitario

Los elementos que intervienen en la equivalencia son:

• Mercado financiero en el que se está presente (hipotecario, bonos, etc.)

• Régimen financiero
• Tipo de interés o de descuento (precio)
• Fecha de valoración

Ejemplo

En un préstamo bancario:

{(100.000,00 €; 28-9-2017)) es equivalente a {(103.000,00 €; 30-3-2018)}

Al banco le es equivalente prestar 100.000,00 € el día 28 de septiembre de 2017 a

que su cliente le devuelva 103.000,00 € el día 30 de marzo de 2018. Ya que se trata
de:

- Préstamo de devolución única

- Mercado financiero: préstamo a 6 meses.
- Régimen financiero de interés simple vencido
- i = 6%
- Fecha valor 28-9-2017
⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯

5
Existen diversas formas de calcular equivalencias entre uno o varios capitales
financieros. A cada una de ellas se las conoce como «regímenes financieros» y cada
uno de ellos utiliza un «factor financiero» o fórmula matemática para realizar dicho
cálculo.

Dicho de otra forma, una operación financiera es la que intercambia dos o más
capitales financieros equivalentes, y un régimen financiero es la forma de
calcular el tipo de interés de cada operación, aplicando su factor financiero
correspondiente.

En este sentido, cada régimen financiero tiene un factor financiero determinado.

Concretamente, el factor financiero es la ecuación que define la razón q como función

de T y T'. El factor financiero permite calcular la cuantía de un capital financiero
equivalente, (C', T'), a uno dado, (C, T), para el diferimiento T'.

C’ = C * f (T, T’)

Diferimiento

El diferimiento hace referencia al momento en que hay que valorar un capital

financiero o bien una renta financiera. Por ello, dado el valor temporal del dinero,
parece evidente que no es lo mismo disponer de un millón de euros a fecha de hoy
que dentro de un año. Este es el origen del tipo de interés, que no es más que el precio
que hay que pagar (o recibir, dependiendo de si se es el sujeto activo o el sujeto
pasivo) por la no disponibilidad de un capital durante un período determinado.

También hay que diferenciar el tipo de interés real del tipo de interés nominal. En este
sentido, el tipo de interés real ( i r ) es el precio por disponer de un capital durante un
tiempo determinado, independientemente de la inflación. El interés real (ir) es el interés
nominal (in) menos la inflación.

ir = in – inflación

Operación al contado y operación financiera

Las operaciones comerciales que se pueden hacer entre dos agentes son de dos
tipos:

• Operación al contado

• Operación financiera

6
Operación al contado
Se parte de una situación donde:

A entrega “algo” a B y recibe a cambio “algo” de B

B entrega “algo” a A y recibe a cambio “algo” de A

La entrega-recepción se realiza en un mismo tiempo. Pero estos “algo” no son iguales.

Hay dos elementos distintos, que son los objetos intercambiados, pero donde existe
una equivalencia.

El objeto que entrega A es equivalente al objeto que B entrega a A. Lo que hace

equivalentes a estos objetos distintos es el sistema de precios, aceptado por la
comunidad.

Ejemplo

En julio del año 2017 una entidad deportiva ficha a un gran jugador portugués, el señor
Decorativo que juega en el F.C. Porto. A cambio entrega otro jugador, el señor Pascua,
que está valorado en 9 millones de € y paga adicionalmente 12 millones de € en
efectivo. El total de la operación es de 21 millones de €.

En este caso la comunidad futbolística acepta que un jugador valga 9 millones de €,

ya que en el caso contrario no se hubiera llevado a cabo dicho intercambio.

Diremos que no hay operación financiera porque no existe un período de diferimiento

en el tiempo.

Operación financiera
Una operación financiera es un intercambio de capitales financieros entre dos
personas (físicas o jurídicas) donde queda pactado:

• Cantidades de dinero que se intercambian entre ellas.

• Fechas en que se producirá el intercambio de las cantidades mencionadas.

Es decir, mediante la operación financiera se realiza una transferencia de

disponibilidad monetaria entre los sujetos que participan en la operación. De aquí se
desprende que existe:

a. un elemento personal: sujetos de la operación.

7
 b. un elemento material o real: capitales financieros

Los capitales financieros que entrega el sujeto activo de la operación se denominan

PRESTACIÓN, siendo la CONTRAPRESTACIÓN los capitales financieros que el
sujeto pasivo destina a la cancelación de la operación.

Consideremos a modo de ejemplo una operación financiera sobradamente conocida:

el préstamo. Generalmente la función del sujeto activo la realiza la entidad financiera
que facilita la disponibilidad de un capital al titular del préstamo, sujeto pasivo de la
operación. Este queda obligado a amortizar el capital prestado y a pagar los intereses
estipulados en el contrato. Los sujetos de la operación intercambian capitales
financieros que constituyen el elemento real o material de la operación financiera.

Ejemplo

Supongamos que B compra una mesa a A y acuerdan que B pagará en un momento

futuro, por ejemplo, a los 30 días del acuerdo.

A entrega a B la mesa A recibe el dinero

0 Fecha de liquidación

B no entrega nada pero recibe B entrega el dinero a A

la mesa

La contrapartida se pacta para una fecha posterior (30 días). Este intervalo de tiempo
es lo que da origen a una operación financiera. Lógicamente, habrá que pagar algo
más que el dinero al contado.

Aquí es donde aparece un concepto nuevo: el valor temporal del dinero. Es decir,
no es lo mismo 1.000,00 € hoy, que 1.000,00 € dentro de 1 año. El motivo es que se
espera que haya inflación y que, por lo tanto, el poder adquisitivo sea mayor en el
momento presente que en un futuro.

Por consiguiente, se producen 2 operaciones simultáneamente:

a. Operación de préstamo de dinero: retornar la cosa prestada en las mismas

condiciones (derecho mercantil).

b. Precio por el diferimiento en el pago = tipo de interés.

Para que esta operación sea financieramente equivalente, deben cumplirse las
siguientes condiciones:

8
 • Que el intercambio no sea simultáneo.

• Que a la operación se le aplique una determinada ley financiera.

• Que la prestación y la contraprestación sean equivalentes financieramente.

Ejemplo

Siguiendo con el ejemplo futbolístico, si la entidad deportiva propusiera pagar los 12

millones de € en tres plazos anuales, es de suponer que el F.C. Porto no acepte la
operación o bien que el F.C. Porto pida unas cantidades monetarias que sumadas
tengan un valor superior a 12 millones de €; por ejemplo, pagar 4 millones de € ahora,
4,5 millones de € dentro de un año y 4,5 millones de € dentro de dos años, de forma
que la cifra total a pagar en tres “cómodos” plazos se convierte en 13 millones de €,
lo que supone una compensación a través del interés a favor del F.C. Porto.

Elementos de una operación financiera

En la actividad mercantil, una operación financiera es un intercambio, no simultáneo,
entre dos personas físicas o jurídicas, de capitales o bienes económicos, con la
condición de que sea financieramente equivalente lo recibido a lo entregado en el
punto tomado como referencia.

A continuación se presentan los elementos de una operación financiera:

• Origen de la operación financiera.

• Fin de la operación financiera. Fecha de vencimiento.

• Duración. Período entre el origen y el final de la operación.

• Acreedor. Persona que presta el capital (prestamista).

• Deudor de la operación. Persona que recibe el capital (prestatario).

ACREEDOR DEUDOR
(PRESTAMISTA) (PRESTATARIO)

0 Duración t

Origen de la operación Fecha de vencimiento

9
Clasificación de las operaciones financieras

A. Según duración:

• A corto plazo, generalmente inferiores a un año.

• A medio y largo plazo, operaciones financieras a más de un año.

B. Según el número de capitales o de la distribución temporal de los componentes de

la operación financiera:

• Simple, sólo interviene un capital, tanto en la prestación como en la

contraprestación.

• Compuesta (de constitución y de amortización), intervienen varios capitales

con vencimientos diferentes, tanto en la prestación como en la
contraprestación.

C. Según la ley financiera:

• De capitalización.

• De actualización.

D. Dependiendo de la certeza de la cuantía y el vencimiento:

• Ciertas, aquellas en las que tanto la cuantía como el vencimiento son

cantidades ciertas o seguras.

• Aleatorias, cuando la cantidad o el vencimiento son aleatorios o inciertos.

De las posibles clasificaciones anteriores puede concluirse, que para poder realizar
un mejor estudio de las operaciones financieras puede ser más interesante distinguir
entre:

A. Operación simple

B. Operación parcialmente compleja

10
 C. Operación totalmente compleja

A. La operación simple

La operación simple se compone de dos capitales financieros:

- Prestación: (C, T)
- Contraprestación: (C’, T’)

Gráficamente:

C C’

T T’

Una imposición a plazo fijo (IPF) es un ejemplo de este tipo de operación.

Ejemplo

IPF
Don Fermín lleva al banco 500.000,00 € para realizar una imposición a plazo fijo de
un año con un tipo de interés del 7%

El efectivo resultante de esta operación (el análisis de este tipo de operaciones se

verá en el apartado de régimen financiero correspondiente) es de 500.000,00 € +
500.000,00 € x 7% = 535.000,00 €.

Es una operación financiera simple ya que existe un flujo inicial (lo que desembolsa el
banco en el momento inicial o cero) y el flujo final que es lo que cobra por la letra de
cambio en la fecha de vencimiento.

B. Operaciones parcialmente complejas

En las operaciones parcialmente complejas, la prestación o la contraprestación se

componen de un conjunto de capitales.

- Prestación: (C, 0). Principal que presta el banco en el momento inicial.

11
 - Contraprestación: {(C'r, T'r)} r = 1,...,n . Es decir, las cuotas periódicas que
se compromete el cliente a pagar, normalmente son mensuales.

Ejemplo

Compra de una vivienda con una hipoteca

Un cliente pide una hipoteca al banco de 120.000,00 €, a un interés fijo del 4% a 30

años. A cambio de recibir hoy 120.000,00 €, se compromete a pagar 360 cuotas
mensuales de 572,90 €2.

Ejemplo

Planes de pensiones

Un cliente de un banco constituye un plan de pensiones con aportaciones mensuales

de 100,00 € durante los próximo 15 años, ¿cuál es el capital que recuperará cuando
se jubile, si se le garantiza una rentabilidad del 3 %?

Respuesta: 22.697,27 €3

C. Operaciones totalmente complejas

En las operaciones totalmente complejas se contraponen dos conjuntos de

capitales. Ejemplo: una cuenta corriente, en la que se efectúen varias imposiciones y
reintegros, o bien un plan de pensiones que se rescata con cuotas periódicas a partir
del día en que una persona se jubila, en vez de recibirlo de una vez.

Prestaciones: (Cr,Tr) con r = 0,...,n

Contraprestaciones: (C'r,T'r) con r = n+1,...,n+s

C C….. C

T T1 Tn Tn+1 Tn+2 Tn+3 Tn+m

C’ C’ C’….. C’

2 Más adelante se explica el cálculo de la cuota mensual de operaciones de amortización.

3 Más adelante se explica cómo obtener el resultado.

12
Rentabilidad y tipo de interés

La rentabilidad no es igual al tipo de interés. Existen tres factores que los diferencian:

• En primer lugar, el tipo de interés significa cuantitativamente cosas distintas

según el régimen financiero a que corresponda.

• En segundo lugar, en las operaciones financieras suelen haber gastos que no

se incluyen en el tipo de interés y que afectan a la rentabilidad. Los gastos
pueden ser:

Unilaterales: entregados por una de las dos partes a terceros.

• Impuestos (Estado o comunidades autónomas).
• Corretajes (agentes y corredores).
• Gastos de registro y notario.
• Gastos de publicidad.

Bilaterales: entregadas por una de las dos partes a la otra.

• Comisiones bancarias.
• Primas de emisión.
• Primas de amortización.

• Finalmente en el tipo de interés o de descuento puede haber algún convenio

de cálculo que no considere la totalidad de los días de la operación y que no
considere los años de 365 días.

Ejemplo

Vamos a calcular la rentabilidad proporcionada por la adquisición de un activo

financiero el día 15 de marzo por 122.546,00 € y vendido el 20 de mayo del mismo
año. El comprador tuvo que pagar comisiones, una de 978,00 € en el momento de la
adquisición y otra de 1.025,00 € en el momento de la venta.

Sin tener en cuenta los impuestos, calcular la rentabilidad de la operación suponiendo

que el importe de la venta ha sido de 155.229,00 €.

Para el cálculo se han de contar todos los días que realmente ha durado la inversión.
Han sido 66 días. Es decir:

Precio de compra: 122.546,00 € + 978,00 € = 123.524,00 €

Precio de venta: 155.229,00 € - 1.025,00 € = 154.204,00 €

 66 
123.524,00 €  1 + r x = 154.204,00 €
 365 

13
  66  154.204,00 €
 1+r x 365  = 123.524,00 € = 1,2484
 

66
r x = 1,2484 -1 = 0,2484
365

365
r = 0,2484 x =1,374; r = 1,374 = 137,4%
66

Una rentabilidad del 24,84% en 66 días que supone una rentabilidad simple anual del
137,4%.

Financiación e inversión

El señor Oliva está decidido a comprarse un coche. Al llegar al concesionario del señor
Piñol, lee un letrero que dice: «Compre ahora y empiece a pagar dentro de un año».
El señor Oliva no duda un momento en aceptar esta oferta. En consecuencia, el señor
Piñol le entrega el coche en el momento inicial y no recibe dinero alguno, solamente
el compromiso del señor Oliva de pagarle a los 12 meses (fecha de liquidación del
compromiso). El señor Oliva y el señor Piñol habrán acordado una cantidad a pagar,
finalizado el plazo, que para ambas partes será el equivalente al pago hoy del
vehículo.

Seguramente comprar un coche al contado le resulte más barato que pagarlo al

siguiente año. El motivo es que se espera que haya inflación y que, por lo tanto, el
poder adquisitivo sea mayor en el momento presente que en un futuro.

Identificados los elementos de la operación financiera, se puede realizar una

clasificación general que responde a las funciones económicas de financiación e
inversión.

• Operaciones financieras de financiación.

• Operaciones financieras de inversión.

La diferencia entre una y otra está en las disponibilidades de liquidez (dinero que se
tiene en efectivo) y en los recursos monetarios necesarios con que cuenta una
persona.

14
Ejemplo

Juan está felizmente casado con Ana y han tenido tres hijas. Hace dos años ambos
estaban trabajando y, aunque no les sobraba el dinero, tampoco les faltaba de nada.

Si las disponibilidades y los recursos necesarios son iguales, no se requiere

financiación, ni se tienen recursos para invertir.

Al año siguiente una noticia les cambió la vida: la tía rica de Ana les había dejado
como herencia 240.000,00 €. En un primer momento pensaron en cambiar de casa,
pero después dudaban entre el cambio o hacer caso a sus suegros e invertir en un
fondo de inversión muy rentable.

Si las disponibilidades son superiores a los recursos necesarios, se dispone de

un excedente de dinero, ahorro que se puede invertir para obtener una
rentabilidad.

Sin embargo, “la vida está llena de contradicciones”, piensa Juan. Con el dinero que
tenían finalmente compraron una bonita casa en las afueras de la ciudad y dos coches
para poder desplazarse hasta la allí. Los gastos han sido tan elevados que ahora se
ven obligados a pedir un préstamo al banco para reformar el tejado, que cedió después
del último invierno.

Si las disponibilidades son inferiores a los recursos necesarios, se tiene déficit

de recursos y, por lo tanto, se tendrá que pedir dinero.

En el siguiente esquema se presentan en un horizonte temporal de Tn años, las

disponibilidades de liquidez y los recursos monetarios necesarios de un individuo:
D1 D2 ….. Dn Disponibilidades
R1 R2 ….. Rn Recursos necesarios

Fecha T1 T2 ….. Tn
Inicial

• Si Dj = Rj las disponibilidades y los recursos necesarios son iguales, dicho

individuo ni requiere financiación, ni tiene recursos para invertir.

• Si Dj > Rj excedentario de recursos → Colocación de dinero = Inversión

(Rentabilidad y riesgo)

• Si Dj < Rj deficitario de recursos → Toma de dinero = Financiación (Coste

financiero y riesgo específico)

15
En una operación de financiación:

- El sujeto activo no participa en el proyecto económico. Sólo se limita a

suministrar liquidez a cambio del precio pactado, el tipo de interés.

- El precio está sometido a unas condiciones de equilibrio dentro del mercado

de dinero, donde intervienen, como mediadores, la banca y demás
entidades de financiación.

En las operaciones de inversión:

- El sujeto activo participa en el proyecto económico asumiendo o

compartiendo la titularidad.

- Su aportación no ha de ser necesariamente financiera.

- La finalidad del inversor es conseguir una renta superior al precio del dinero
fijado por el mercado.

- Su rentabilidad no está sometida a las leyes del mercado del dinero.

A continuación se presentan los factores que hacen que se requiera una metodología
para poder comparar entre distintos productos de inversión y financiación.

a) Multitud de operaciones
- Préstamos
- Créditos
- Leasing
- Factoring
- Descuento
- Letras del tesoro
- Pagarés

b) Variedad de intereses
- Mercado hipotecario (IRPH)
- Deuda pública
- EURIBOR
- Descuento comercial

c) Distintas formas de pagos/cobros

- Anticipado / Diferido
- Constante / Variable
- Amortización y cancelación anticipada

d) Períodos distintos
- Anual
- Semestral

16
 - Trimestral
- Mensual
- Diario

“Recuerda que”

• Recuerde que un capital financiero es una cantidad monetaria asociada a un

momento determinado del tiempo.

• Recuerde que dos capitales financieros son equivalentes si existe indiferencia entre
ambos.

• Recuerde que una operación financiera es la que intercambia dos o más capitales
financieros equivalentes, y un régimen financiero es la forma de calcular el tipo de
interés de cada operación, aplicando su factor financiero correspondiente.

• Recuerde que el diferimiento hace referencia al momento en que hay que valorar un
capital financiero o bien una renta financiera.

• Recuerrde que los capitales financieros que entrega el sujeto activo de la operación
se denominan PRESTACIÓN, siendo la CONTRAPRESTACIÓN los capitales
financieros que el sujeto pasivo destina a la cancelación de la operación.

• Recuerde que las operaciones financieras pueden clasificarse según su duración

(corto plazo, medio y largo plazo), según el número de capitales (simple o
compuesta), según la ley financiera (capitalización y actualización, o según la
certeza de la cuantía y el vencimiento (ciertas o aleatorias).

• Recuerde que en una operación de financiación el sujeto activo no participa en el

proyecto económico y el precio está sometido a unas condiciones de equilibrio dentro
del mercado de dinero.

• Recuerde que en las operaciones de inversión el sujeto activo participa en el proyecto

económico asumiendo o compartiendo la titularidad, su aportación no ha de ser
necesariamente financiera, la finalidad del inversor es conseguir una renta superior
al precio del dinero fijado por el mercado y su rentabilidad no está sometida a las
leyes del mercado del dinero.

17
2. Capitalización y Actualización

Capitalización
La pregunta básica que se debe responder es: ¿cuánto vale mañana un euro de hoy?.
En este sentido, el objetivo es pasar una determinada cantidad:

Período actual → Período futuro

Capitalizar es calcular la cuantía de capital financiero equivalente en un

momento futuro. Este cálculo se puede realizar aplicando diversos regímenes
financieros o, lo que es lo mismo, utilizando diversos factores financieros.

6.000,00 € ¿C?

0 t

Capitalizar 6.000,00 € a dos años al 10% es una información carente de significado

financiero si no se especifica el régimen financiero que se va a aplicar.

Así, por ejemplo, si se aplica el régimen financiero de interés simple vencido, la

operación a efectuar será la de multiplicar el capital financiero por el factor financiero
correspondiente al régimen de interés simple vencido:

Factor financiero (1 + i x t)

Donde:

i = Tipo de interés en tanto por uno

t = Número de períodos.

Ejemplo

Cuánto representan 6.000,00 € al 10% dentro de 2 años. Aplicando tipo de interés

simple:

Interés simple:
Cn = C0 (1 + i x t)
6.000,00 € (1 + 0,1 x 2) = 7.200,00 €

Interés compuesto:
Compuesta: Cn = C0 (1 + i)t
6.000,00 € (1 + 0,1)2 = 7.260,00 €

18
Al aplicar el régimen de interés compuesto la operación utilizará un factor financiero
diferente y, por consiguiente, el capital financiero resultante a los dos años será
también diferente.

Una de las diferencias entre tipo de interés simple y compuesto, es que en periodos
inferiores al año el resultado del segundo es inferior. Sin embargo en períodos
superiores al año es superior.

Ejemplo

Inferior:
Imposición de 6.000,00 € a plazo fijo durante 3 meses al 3,5% anual.

Solución:
 3 
6.000,00 €  1+0,035 x =6.052,50 €
 12 

Imposición de 6.000,00 € a plazo fijo durante 3 meses al 3,5% anual. Los intereses se
abonan mensualmente y se reinvierten.

Solución:
3
 0,035 
6.000,00 €  1+ =6.052,65 €
 12 

Superior:
Imposición de 6.000,00 € a plazo fijo durante 5 años al 4% anual, sin considerar
reinversión de los intereses.

Solución:
6.000,00 € (1+0,04 x 5 ) =7.200,00 €

Imposición de 6.000,00 € a plazo fijo durante 5 años al 4% anual. Los intereses se

abonan anualmente y se reinvierten.

Solución:
6.000,00 € (1+0,04 ) =7.299,92 €
5

19
Actualización
La actualización responde a la pregunta: ¿Cuánto vale hoy un euro de mañana? En
este sentido se quiere pasar una determinada cantidad de:

Período futuro → Período actual

Actualizar es calcular la cuantía de capital financiero equivalente en un

momento pasado del tiempo. Es la operación inversa a la capitalización. Así, al
actualizar se dividirá el capital por el factor financiero del régimen financiero
seleccionado.

¿C? 7.200,00 €

0 t

Ejemplo

Hoy es día 1 de octubre de 2017 y el día 1 de octubre del año 2019 recibiremos
7.200,00 €, ¿a qué valor equivaldría dicha cantidad hoy con un tipo de interés del
10%?

Si se aplica el régimen de interés simple:

7.200,00 €
= 6.000,00 €
(1 + 0,10 x 2)
Si se aplica el régimen de interés compuesto:

7.200,00 €
= 5.950,41 €
(1 + 0,10 )
2

Es decir que 7.200,00 € el 1 de octubre del año 2019 equivalen a 6.000,00 € aplicando
el régimen de interés simple vencido al 10%, o bien, equivalen a 5.950,41 € aplicando
el régimen de interés compuesto al 10% anual, hoy 1 de octubre de 2017.

20
Ejemplo

Descuento comercial de una letra de cambio. Calcular el valor efectivo de la letra si:

Nominal: 2.000,00 €
Vencimiento: 1 de junio
Fecha de descuento: 22 de abril
Tipo de descuento: 4,5% anual

 40 
2.000,00 €  1 − 0,045 x = 1.990,00 €
 360 

Ejemplo

Calcular el precio que se tiene que pagar hoy por una Letra del Tesoro a un año exacto
al 2,4% de interés siendo su valor nominal de 1.000,00 €.

1.000,00 €
Precio = = 976,56 €
(1 + 0,024 )

Ejemplo

Calcular el precio de compra de un bono cupón cero a 5 años de valor nominal

10.000,00 € y a un tipo de interés del 4% anual.

¿C? 10.000,00 €

0 1 2 3 4 5 años

10.000,00 €
Precio = = 8.219,27 €
(1 + 0,04 )
5

El dinero tiene un valor temporal. Es decir, su precio debe considerarse siempre

asociado a una fecha. Dos capitales distintos, en momentos distintos, pueden tener el
mismo valor para una persona. Se dice entonces que, aunque no sean iguales, esos
capitales son equivalentes.

Matemáticamente siempre es posible hallar un tipo de interés que convierta en

equivalentes dos capitales diferentes en fechas distintas.

21
Como ya se ha indicado en las operaciones financieras, el precio que hay que pagar
por el diferimiento se llama tipo de interés.

Definición de régimen financiero

Un régimen financiero recoge los pactos que establecen los sujetos de una operación
financiera. Decir que se valora una determinada cantidad de dinero al 10% es decir
muy poca cosa. Se precisa de un determinado régimen financiero.

A continuación se presentan los principales regímenes financieros que ayudarán a

calcular los capitales financieros equivalentes en cualquier momento del tiempo.

Interés simple

INTERÉS SIMPLE VENCIDO

En el régimen financiero de interés simple vencido se acuerdan los siguientes pactos:

a. El precio se paga al final de la operación, conjuntamente con la devolución de

la cuantía inicialmente cedida.

b. El precio, que se denomina interés, es proporcional a la cuantía inicial y al plazo

de la operación, y se calcula en base al tanto de proporcionalidad i.

C C’ = C + I

0 t

De los anteriores pactos se deducen las siguientes relaciones:

I = C’- C = I x C x t
C’= C + I = C + i x C x t = C (1 + i x t)
C’ = C (1 + i x t)

Donde:

C’ = Capital final
t = Plazo de la operación
i = Tanto de interés
I = Interés total

El plazo de la operación suele expresarse del siguiente modo:

22
 número de días
t=
número de días en un año

El numerador es el número de días contado de acuerdo con las características del

mercado financiero correspondiente, y el denominador el número de días que se
considera que tiene el año según convenio, puede ser 360 (muy frecuente, por ser
año comercial), 365 o 366, en caso del que el año sea bisiesto.

Con un interés del 10% nominal, en este caso:

- 0,10 por días / 365 se pagarían menos intereses que si fuera:

- 0,10 por días / 360 que se pagaría más.

Con el diferencial se gana dinero. En general las entidades financieras intentan pagar
con la primera opción (365) e intentan cobrar con la segunda (360).

El agente económico:

Entrega (C, 0) en el momento inicial

Recibe (C', t) en el momento de liquidación del compromiso

El factor financiero que se deduce de este régimen es una función lineal:

C'
f (t) = = 1+ i x t
C

Un elemento importante a destacar es que el plazo y el tipo de interés tienen que estar
referidos a la misma unidad temporal, generalmente al año.

Ejemplo

¿Cuál es el capital final que se obtiene de una cuantía de 60.000,00 €, colocados al

5% de interés simple anual durante 10 meses?

C = 60.000,00 €
i = 5%
t = 10 meses = 10/12 años

 10 
C' = 60.000,00 €  1+0,05 x  =62.500,00 €
 12 

Aplicando el mismo régimen financiero en operaciones de actualización un agente

económico entrega en el momento 0 un capital C (C, 0) equivalente a un capital C’ en
un momento futuro (C’, t)

23
C' > C → Principio de preferencia por la liquidez
C’= C (1 + i x t)
C’= C + C x i x t)

C'
C=
(1 + i x t )
Ejemplo

Calcular el precio que se tiene que pagar por una Letra del Tesoro a 1 año si sabemos
que es un activo emitido al descuento, cuyo nominal es de 1.000,00 € y el tipo de
interés del 4,02%.

C’ = 1.000,00 €
i = 4,02%
t = 1 año

1.000,00 €
C= = 961,35 €
(1 + 0,0402)

Interés compuesto

INTERÉS COMPUESTO VENCIDO

El precio o interés se paga al final de la operación conjuntamente con la devolución
de la cuantía inicialmente cedida. Aunque los intereses, habitualmente, no se pagan
de una vez.

El precio se calcula periódicamente y se determina aplicando una constante de

proporcionalidad, “i”, a la cuantía inicial de cada período de capitalización y a la
extensión del mismo.

Un 5% de interés compuesto y abono semestral de intereses significará que el pago

de intereses es semestral (hay dos pagos de intereses cada año).

Para el primer período de capitalización, el capital final será:

1
C1 = C0 + Intereses = C0 + C0 x im x
m

Para todo el período de capitalización, el capital final será:

Cr = Cr-1 (1 + Im ) → Cn = C0 (1 + Im ) → C' = C (1 + Im )
mt n

24
Donde:

im = interés compuesto (aquí el nominal es base anual)

t años = m x t períodos de capitalización en “n” períodos

Ejemplo

Invertimos 1.000.000,00 € en un depósito a un interés anual y abono trimestral en 2

años i4 = 6%.

Para calcular el interés del trimestre:

1
Im = 0,06 x = 0,015 se considera que todos los trimestres son iguales, aunque haya
4
trimestres de 90 o 91 días.

C' = 1.000.000,00 € (1 + I4 ) = 1.000.000,00 € (1 + 0,015 ) = 1.126.492,59 €

8 8

Comparación con el régimen financiero de interés simple vencido

Régimen financiero a interés simple vencido:

f (t) = 1 + i x t

Régimen financiero a interés compuesto vencido:

mt n
 1  1
f (t) =  1 + im x  =  1 + im x 
 m  m

Si el período es inferior a un año los intereses del interés compuesto son inferiores a
los intereses del interés simple, aunque la diferencia entre ambos es muy pequeña.

A partir del primer período o año la diferencia tiende a ampliarse de forma exponencial,
hasta el punto de que la diferencia (sólo en intereses) puede ser superior a la cantidad
prestada (por ejemplo, préstamo hipotecario a largo plazo de 30 años).

En el interés simple, los incrementos entre períodos o intervalos iguales son iguales.
El capital que genera los intereses es el capital inicial. Los intereses no se acumulan
para generar más intereses.

Así, la diferencia entre ambos, el interés simple y el compuesto, reside en que en el

compuesto se acumulan intereses que a la vez generan más intereses.

25
Ejemplo

Luis Ramírez quiere saber cuál será el capital final que rescatará, resultante de la
imposición de una prima única de 12.000,00 € durante 1,5 años al 12% anual
capitalizable trimestralmente.

En el caso de Luis la periodicidad es trimestral. Es decir, m = 4 porque hay cuatro

trimestres en un año. Por lo tanto, el número de períodos que hay en la operación es
de n = m x t = 4 x 1,5 = 6. Es decir, hay seis trimestres en un año y medio.

Como el tipo de interés nominal es del 12%, y el interés es anual, se representa como
i4 = 0,12. Así pues, cada trimestre se abonará una cuarta parte del 12%.

El interés efectivo resultante es del 3%, es decir, 12% dividido entre 4 trimestres, I 4 =
0,12 / 4 = 0,03
.
Aplicando la fórmula de capitalización con el tipo de interés compuesto se obtiene el
capital final que obtendrá Luis:

C' = C (1 + Im ) = 12.000,00 € (1 + 0,03 ) = 14.328,63 €

n 6

¿Cuál sería el tipo de interés anual, si la liquidación fuera semestral y quisiéramos que
el resultado final fuera el mismo?

En este caso la expresión sería:

12.000,00 € (1 + i ) = 14.328,63 € (el período sería de tres semestres)

3

Despejando, encontramos que el interés efectivo resultante es I2 = 6,09%. El tipo

nominal anual que produciría el mismo resultado con liquidaciones semestrales sería
pues del 12,18% (6,09 x 2) ligeramente superior al 12,00% del que partíamos.

Relación entre el tipo de interés nominal y el tipo de interés efectivo

La relación entre la cuantía inicial (C) y la cuantía final (C') en régimen financiero de
interés compuesto a tanto constante, obtenida anteriormente, viene dada por la
ecuación:

n
 1
C' = C  1 + i x 
 m

donde i es el tipo de interés nominal. El tipo de interés nominal es anual aunque su

frecuencia de capitalización puede ser distinta a la anual. Para indicar la frecuencia se
utiliza el subíndice m, im.

26
 im
El resultado de = Im , que se denomina tipo de interés efectivo y, a diferencia del
m
tanto nominal, está referido al período de capitalización.

Ejemplo

Si i2 = 0,08 es el tipo de interés nominal anual capitalizable semestralmente, el tipo

i
efectivo semestral (interés semestral) es I2 = 2 = 0,04 .
2

Ejemplo

Calcular el capital final resultante de la imposición de dos millones de euros durante

2,25 años al 4% anual capitalizable trimestralmente.

C = 2.000.000,00 €
t = 2,25 años
m=4
n=mxt=9
i4 = 0,04

1
I4 = 0,04 x = 0,01
4
C' = C (1 + Im ) = 2.000.000,00 € (1 + 0,01) = 2.187.370,55 €
n 9

Dos regímenes financieros son equivalentes si sus factores financieros igualan su

valor. El factor financiero es C'/C.

(1 + Im ) = (1 + Im' )
m m'

→ Im = (1 + Im' )
m'/m
−1

Ejemplo

Se depositan 3.000.000,00 € en una entidad financiera durante 4 años, bajo régimen

financiero de interés compuesto a tanto constante. Hallar el capital final en los
siguientes casos:

a. El capital inicial se coloca a un tanto de interés del 7% anual.

b. El capital inicial se coloca a un tanto de interés del 7% anual con periodificación
semestral.
c. El capital inicial se coloca a un tanto de interés del 7% anual con periodificación
cuatrimestral.

27
a)
C = 3.000.000,00 €
i = 0,07
m=1
t=4
n = m x t = 4 años

C’ = 3.000.000,00 € (1 + 0,07)4 = 3.932.388,03 €

b)
C = 3.000.000,00 €
i = 0,07
m=2
t = 4 años
n = m x t = 8 semestres
8
 1
C' = 3.000.000,00 €   1 + 0,07 x  = 3.950.427,11 €
 2
c)
C = 3.000.000,00 €.
i = 0,07
m=3
t=4
n = m x t = 12 cuatrimestres
12
 1
C' = 3.000.000,00 €   1 + 0,07 x  = 3.956.641,52 €
 3

Ejemplo

Dado I4 = 0,025

Hallar los siguientes tanto efectivos equivalentes:

a) I1: (1 + I1) = (1 + I4)4

b) I2: (1 + I2)2 = (1 + I4)4
c) I12: (1 + I12)12 = (1 + I4)4
d) I52: (1 + I52)52 = (1 + I4)4

a) I1: (1 + I1) = (1 + I4)4 - 1 = 0,103813

b) I2: (1 + I2)2 = (1 + I4)4 - 1 = 0,050625
c) I12: (1 + I12)12 = (1 + I4)4 - 1 = 0,008265
d) I52: (1 + I52)52 = (1 + I4)4 - 1 = 0,001901

28
En los tres regímenes financieros expuestos, la operación de actualizar se realiza
dividiendo por el factor financiero y la de capitalizar se realiza multiplicando por el
factor financiero.

Ejemplo

Una entidad financiera lanza un depósito semanal al 7% TAE (interés efectivo anual),
siendo la máxima aportación 6.000,00 €. Se trata de un depósito vinculado a una
cuenta corriente, donde se abonan los intereses y el capital al vencimiento de la
operación.

Se pregunta:

a) Cuál es el tipo de interés nominal del depósito.

b) Qué cantidad se abonará semanalmente en función de la cantidad ingresada.

a) Para pasar de interés efectivo anual o TAE a interés nominal se realiza la siguiente
operación:

(1 + TAE ) = (1 + I52 )
52

I52 = (1 + TAE ) − 1
1/52

Tipo de interés nominal: I52 x 52

I52 = (1 + 0,07 )
1/52
− 1 = 0,001302 → es un 0,1302%

I52 x 52 = 0,1302 x 52 = 6,77% de interés nominal

b) La cantidad a abonar será de 0,1302% • 6.000,00 €= 7,81 € / semana.

NOTA: Los cálculos con 52 semanas son relativamente aproximados, ya que en un año no hay 52
semanas, sino 52,14 o 52,28 semanas; la diferencia va de 0,1302 a 0,1298.

29
“Recuerde que”

• Recuerde que capitalizar es calcular la cuantía de capital financiero equivalente en

un momento futuro.

• Recuerde que actualizar es calcular la cuantía de capital financiero equivalente en

un momento pasado del tiempo.

• Recuerde que un régimen financiero recoge los pactos que establecen los sujetos de
una operación financiera.

• Recuerde que la diferencia entre ambos, el interés simple y el compuesto, reside en

que en el compuesto se acumulan intereses que a la vez generan más intereses.

30
3. Rentas financieras

Concepto y elementos

Una renta es una sucesión de capitales financieros equidistantes en el tiempo, es

decir, los capitales vencen cada año, trimestre, mes, etc. La unidad de tiempo de la
renta puede ser cualquiera, pero siempre debe ser la misma entre los flujos. En este
sentido, si se toma como referencia temporal el plazo de tiempo, nos encontramos
con rentas anuales, trimestrales, mensuales, etc.

A cada uno de los capitales de la renta se les denomina términos o anualidades, y

viene representado como es habitual con la expresión (Cn, t n)

C1 C2 C3 …… Cn-1 Cn

……
0 t1 t2 t3 tn-1 tn

En consecuencia, se puede expresar la sucesión de instantes de tiempo que

configuran las fechas de disponibilidad o de vencimiento (según sea el caso) de los
términos de la renta, mediante la sucesión: 1, 2, 3,..., n, completando con ceros los
términos de la renta en las fechas que sean necesarias para garantizar la
homogeneidad de los períodos.

Ejemplo

Si se considera la renta siguiente: (500; 1), (100; 3), (300; 5), (200; 7), (400; 9), (100;
11); siendo, las primeras cantidades del par, capitales expresados en unidades
monetarias, e indicando, las segundas cifras, los años contados a partir de hoy.

Como se puede apreciar, los plazos no son equidistantes. Para estandarizar la renta,
de manera que se pueda tomar como unidad de tiempo el año, la renta completa
periodificada anualmente sería:

31
Elementos de una renta

En una renta financiera distinguimos los siguientes 7 elementos:

ORIGEN – Momento en que empieza a devengarse el primer capital

FIN – Momento en que termina de devengarse el último capital

PERÍODO DE MADURACIÓN – Tiempo entre dos capitales consecutivos

DURACIÓN – Tiempo que transcurre entre el origen y el fin. Número de períodos

VENCIMIENTO – Fechas de cobro o pago de cada término. Equidistantes entre sí

TÉRMINO – Cada uno de los capitales que componen la renta

INTERÉS – Tasa empleada para mover los capitales de la renta según la ley del interés compuesto

El estudio de las rentas financieras se centra en determinar el capital financiero

equivalente en un momento determinado (C, t) de un conjunto de capitales y de
acuerdo con un régimen financiero definido. Así el valor capital de una renta es el
importe en un momento dado equivalente al total de la renta. Normalmente, se utilizan
dos momentos:

• MOMENTO INICIAL – Se le denomina VALOR ACTUAL DE LA RENTA - Se

trasladan todos los términos de la renta al momento inicial (momento 0), se
actualizan y se suman. Indica el esfuerzo financiero que se debe hacer hoy
para obtener los pagos futuros

• MOMENTO FINAL – Se le denomina VALOR FINAL DE LA RENTA - Se

trasladan todos los términos de la renta al momento final (momento n), se
capitalizan y se suman. Indica el valor financiero que se obtendrá al finalizar la
duración de la renta

Propiedades de las rentas

Distinguimos dos propiedades:

• PROPORCIONALIDAD – El valor de una renta es proporcional a su término.

Por ejemplo, el valor de una renta mensual de 2.000,00 € es el doble del de
una renta de 1.000,00 € del mismo período

• ADICIÓN DE RENTAS – Una renta se puede descomponer en varias

subrentas, siendo la suma del “valor capital” de las subrentas igual al de la renta
resultante. Por ejemplo, el valor de un contrato de alquiler por cinco años se
puede descomponer en cinco contratos anuales

32
Clasificación de las rentas
Diversos son los criterios que podemos utilizar para clasificar las rentas.

• En primer lugar hay que distinguir entre rentas inmediatas (empiezan en el

mismo momento de aportar la prima) o rentas diferidas (empiezan en algún
momento futuro)

• En segundo lugar hay que distinguir entre rentas vitalicias (son para siempre)
o rentas temporales (terminan en un momento ya determinado)

• En tercer lugar por el importe del término: es constante o es variable

• En cuarto lugar por la periodicidad: anuales, semestrales, trimestrales,

mensuales, diarias, etc.

• En quinto lugar por el momento de pago: vencidas (pospagable) o

anticipadas (prepagable) Es decir se paga al inicio del período o al final del
mismo.

• Y finalmente, por el régimen de valoración: interés simple o interés

compuesto

Un caso particular que conviene conocer son las rentas cuyo importe es variable en
progresión geométrica. Gráficamente:

C1=C C2=Cq C2=Cq2 …… Cn=Cqn

……
0 t1 t2 t3 tn-1 tn

Como se puede apreciar cada término de la renta crece de forma geométrica a razón
de “q”. Pensemos como ejemplo de este tipo de rentas los ingresos de un trabajador
que inicia su vida laboral con un determinado sueldo y espera obtener unos
incrementos anuales en promedio del 5%. ¿Cuánto ganaría en toda su vida
profesional si se cumpliesen sus expectativas?

A pesar de ser interesante la valoración de este tipo de rentas, en el siguiente apartado

nos limitaremos al análisis de diversos tipos de rentas constantes.

33
Valoración de rentas constantes
En este apartado vamos a analizar la valoración de cinco tipos de rentas, todas a
través del régimen financiero del interés compuesto:

A. Renta temporal inmediata y pospagable

B. Renta temporal inmediata y prepagable
C. Renta temporal diferida y pospagable
D. Renta temporal diferida y prepagable
E. Renta perpetua inmediata y pospagable

El lector encontrará los argumentos para no incluir en la relación anterior las rentas
perpetuas inmediatas y pospagables.

Renta temporal inmediata y pospagable

También denominada renta modelo, siendo los términos anuales, por ser la más
habitual o básica. Su valor actual Vo (en el momento 0) vendrá dado por la expresión:

Vo = C (1+i)-1 + C (1+i) -2 + C (1+i) -3 + …….. + C (1+i) -n

Sacando factor común del importe de la renta (C) obtenemos:

Vo = C {(1+i)-1 + (1+i) -2 + C (1+i) -3 + …….. + C (1+i) -n}

La expresión entre corchetes corresponde a la suma de términos de una progresión

geométrica decreciente, así que, sustituyendo la misma, la expresión se puede
representar como:

1− (1+ i)−n
V0 = C x
i

Ejemplo

¿Cuál es el valor actual de una renta anual constante de 4 años de 5.000,00 € cada
año al 6% de interés compuesto anual pospagable?
La expresión con la cual obtendríamos el valor actual sería:

Vo = 5.000,00 € (1,06)-1 + 5.000,00 € (1,06) -2 + 5.000,00 € (1,06) -3 + 5.000,00 € (1,06) -4 = 17.325,53 €

Si aplicamos la fórmula

1− (1,06)−4
V0 = 5.000,00 x = 17.325,53 €
0,06

El valor final Vf de la renta lo obtendremos capitalizando el valor inicial obtenido V0

hasta el momento final n y vendrá dado por la expresión:

Vf = Vo (1+i)n

34
Sustituyendo Vo:

1− (1+ i)−n
Vf = C x x(1+ i)n
i
Es decir:

(1+ i)n −1
Vf = C x
i

Es evidente que, si se parte del valor final V f, se puede obtener el valor inicial Vo
dividiéndolo por el factor mencionado (1+i)n

Ejemplo

¿Cuál es el valor final de la renta de nuestro ejemplo anterior?

Aplicando la capitalización al valor actual encontrado anteriormente:

Vf = 17.325,53 € (1,06)4 = 21.873,08 €

Aplicando la fórmula:

(1,06)4 −1
Vf = 5.000,00 € x = 21.873,08 €
0,06

Así, es posible obtener el valor de la renta en cualquier otro momento en el tiempo

utilizando la actualización y capitalización.

Renta temporal inmediata y prepagable

La única diferencia respecto a la renta vista, reside en que, en lugar de realizar cada
pago por vencido (pospagable) éste se realiza por anticipado (prepagable)

De hecho, se produce un anticipo de un período en todos los términos de la renta.

Gráficamente:
C1 C2 C3 …… Cn

……
0 t1 t2 tn-1 tn

35
Para obtener el valor actual Vo y el valor final Vf deberemos multiplicar las expresiones
anteriormente comentadas por (1+i) ya que hemos anticipado un término las rentas y
los intereses producirán intereses en el período.

1− (1+ i)−n
V0 = C x x (1 + i)
i
(1+ i)n − 1
Vf = C x x(1 + i)
i

Ejemplo

¿Cuál es el valor actual de una renta anual constante de 4 años de 5.000,00 € cada
año al 6% de interés compuesto anual prepagable?

La expresión con la cual obtendríamos el valor actual sería:

Vo = 5.000,00 € + 5.000,00 € (1,06) -1 + 5.000,00 € (1,06) -2 + 5.000,00 € (1,06) -3 = 18.365,06 €

Si aplicamos la fórmula

1− (1,06)−4
V0 = 5.000,00 x x(1,06) = 18.365,06€
0,06

Si utilizamos el Vo obtenido anteriormente para la renta pospagable:

Vo = 17.325,53 € x (1,06) = 18.365,06 €

Los mismos ejercicios pueden desarrollarse para encontrar el Vf

Renta temporal diferida y pospagable

La renta diferida será aquella en que se inicia en un momento del futuro y cuyo valor
inicial se calcula con anterioridad al comienzo de dicha renta. Gráficamente:

Vt Vo C1 C2 …… Cn-1 Cn

Período de
diferimiento

……
t 0 t1 t2 tn-1 tn

Es decir en un momento t queremos saber el valor inicial (Vt) y final (Vf) de este tipo
de renta. El valor inicial en el momento t lo obtendremos actualizando, es decir
dividiendo Vo por (1 + i)d siendo d el número de períodos de diferimiento.

36
 V0
Vt =
(1+ i)d

El valor final Vf lo obtendremos multiplicando este valor inicial por el factor de

capitalización (1+i)(d+n)

Ejemplo

Queremos saber cuánto debemos depositar hoy para obtener dentro de 2 años una
renta por importe de 6.000,00 anuales durante 5 años. El tipo de interés es del 5%.

El valor de la renta dentro de 2 años en su momento inicial será:

1− (1,05)−5
V0 = 6.000,00 x = 25.976,86 €
0,05

Y su valor actual (2 períodos antes): Vt = 25.976,86 € x (1,05)-2 = 23.561,78 €

El valor final de la renta será:

(1,05)5 − 1
Vf = 6.000,00 € x = 33.153,79 €
0,05

Y podemos comprobar cómo se igualan ambos valores a través de la expresión

capitalización Vf = Vt x (1+i)(d+n)

33.153,79 € = 23.561,78 € x (1,05)(2+5)

Renta temporal diferida y prepagable

Como en el caso anterior, al anticipar un período todos los términos de la renta, para
obtener los distintos valores debemos multiplicarlos por el factor (1+i).

Renta perpetua inmediata y pospagable

Partiendo de la ecuación que actualiza los valores de la renta tenemos:

Vo = C (1+i)-1 + C (1+i) -2 + C (1+i) -3 + …….. + C (1+i) –n hasta el infinito

Si sacamos factor común C y sustituimos la progresión geométrica, tenemos la

expresión:

C
V0 =
i

37
Obviamente el valor final de una renta perpétua no se puede calcular. Como en los
casos anteriores, si la renta fuese anticipada (prepagable) y no vencida (pospagable)
se debería multiplicar la ecuación del valor inicial por el factor (1 + i).

Ejemplo

Deseamos saber el valor actual de una renta perpetua anual pospagable de

1.000.000,00 € al año con un tipo de interés del 10,00%

Solución:

1.000.000,00 €
= 10.000.000,00 €
0,10

Ejemplo

Una finca produce unos rendimientos constantes de 300.000,00 € anuales. Si

suponemos una tasa de actualización del 7% estimar cual es valor actual de los
rendimientos futuros que producirá la finca:

a) a perpetuidad
b) en 200 años
c) en 100 años
d) en 50 añ

Solución:

a) a perpetuidad:

300.000,00 €
V0 = = 4.285.714,29 €
0,07

b) en 200 años:

1− (1,07)−200
V0 = 300.000,00 x = 4.285.708,59 €
0,07

c) en 100 años:

1− (1,07)−100
V0 = 300.000,00 x = 4.280.775,21€
0,07

d) en 50 años:

38
 1− (1,07)−50
V0 = 300.000,00 x = 4.140.223,89 €
0,07

“Recuerde que”

• Recuerde que una renta es una sucesión de capitales financieros equidistantes en el

tiempo, es decir, los capitales vencen cada año, trimestre, mes, etc. La unidad de
tiempo de la renta puede ser cualquiera, pero siempre debe ser la misma entre los
flujos.

• Recuerde que distinguimos dos propiedades en las rentas financieras: la

PROPORCIONALIDAD (el valor de una renta es proporcional a su término) y la
ADICIÓN DE RENTAS (una renta se puede descomponer en varias subrentas,
siendo la suma del “valor capital” de las subrentas igual al de la renta resultante).

• Recuerde que hay diversos criterios para clasificar las rentas. rentas inmediatas o
rentas diferidas, rentas vitalicias o rentas temporales, rentas constantes o variables,
rentas en función del plazo temporal, rentas vencidas (pospagable) o anticipadas
(prepagable) y rentas en función del tipo de interés (simple o compuesto).

39
4. Aspectos macroeconómicos
Es evidente que la persona que desea invertir sus ahorros quiere tomar una decisión
correcta y comprar en el momento más oportuno. El análisis económico es un
instrumento poderoso que le ayudará a tomar decisiones correctas. Esta persona
deberá conocer en qué fase de la economía se halla. Sobre todo, habrá de distinguir
entre un momento de expansión y otro de recesión mediante los indicadores
económicos.

Los agentes que operan en los mercados financieros utilizan los indicadores
económicos (entre otros elementos de decisión) como señales de compra, de venta
y/o de mantenimiento de la posesión de los títulos adquiridos con anterioridad. Es
importante, entre otras cosas, distinguir entre negociar en bolsa (trading) y comprar y
mantener la posesión de los títulos a relativamente largo plazo.

En el primer caso, analizar la evolución de la economía a muy corto plazo es relevante

a la hora de tomar decisiones, y no lo es tanto en el segundo caso. Los movimientos
de la economía a corto y muy corto plazo es lo que se conoce como análisis de la
coyuntura.

Análisis de la coyuntura económica

La actividad de los estudiosos de la coyuntura económica consiste en analizar

la economía a partir de indicadores con el objeto de diagnosticar la situación
actual y adentrarse en cómo evolucionarán las magnitudes en un próximo plazo
de tiempo, para conseguir las mejores predicciones posibles.

¿Cuáles son los pasos a dar?

• Análisis - A través de los indicadores, de la situación económica actual, sin

olvidar la legislación y sin perder las referencias históricas ni las relaciones
sociales y políticas.

• Evaluación de los últimos datos - De forma precisa y sin equívocos,

otorgando a cada uno de ellos su importancia real.

• Seguimiento - No perder de vista la situación precedente (de dónde se ha

venido) e intentar identificar el camino que se está recorriendo, a través de
depuradas técnicas estadísticas, en las cuales es muy importante identificar
situaciones anómalas o diferentes.

• Previsión - Una vez identificado el camino, se debe ser capaz de prever la

situación futura a la que conduce la situación actual, no sólo de un dato o
indicador en concreto, sino de toda la economía.

40
Estudios de la coyuntura económica

El Banco de España, el Gobierno del Estado, a través del Ministerio de Economía y,

en general, cualquier institución financiera que se precie, cuentan con unos servicios
de estudios que se dedican a realizar estudios de coyuntura, que se hacen públicos
de manera regular y que, evidentemente, también tienen una utilidad de carácter
interno.

Información pública que ofrecen los bancos centrales, entre ellos el Banco de España:

Información estadística primaria

Es fiable y contrastada; la utilizan los servicios de estudios de instituciones
financieras, empresas, etc., para llevar a cabo sus informes y, concretamente, los
análisis de coyuntura, accesible a través de su página web: [Link]

El Banco Central Europeo publica mensualmente los informes de coyuntura que se

refieren a la UE, con estudios comparativos de la evolución de la economía mundial
y, en particular, de EEUU y Japón. Se puede encontrar más información en la página
web del Banco de España.

Información estadística elaborada

Básicamente, esta clase de información se presenta en forma de índices y de
indicadores, de manera que, analizada correctamente por parte del usuario, le permite
conocer el estado de la coyuntura económica del momento.

Se puede encontrar información acerca de indicadores, índices, estudios de

coyuntura, etc., en la página web que publica el Ministerio de Economía y Empresa.
Estos estudios, si bien parciales, son objetivos y tratan sobre aspectos generales,
sectoriales y/o regionales de la economía del país. Pueden publicarse regularmente o
ser puntuales cuando la situación lo requiera.

Se debe distinguir entre los estudios referentes al análisis de coyuntura y los estudios
más generales, que llegan a abarcar períodos históricos relativamente largos. Además
se pueden encontrar estudios de coyuntura en las webs de las principales entidades
financieras.

En España, se dispone de más de mil fuentes estadísticas, públicas y privadas, que

permiten informarse, no solo sobre la situación económica, sino también sobre la
actividad de las administraciones públicas, de las empresas, de las familias e, incluso,
del sector exterior.

La principal fuente de indicadores es el Instituto Nacional de Estadística (INE,

[Link] ), que dispone de un calendario de publicación de todos ellos;
además, toda la información que publica se puede recibir directamente, previa
subscripción al servicio.

41
Tipos de indicadores y relevancia
A pesar del reconocimiento de que la economía no es una ciencia exacta, existe un
cierto consenso en utilizar una serie de indicadores básicos. También debe
mencionarse la dificultad que en ciertos países o entornos existe sobre la recolección
de la información, así como la necesidad de en ocasiones hacer matizaciones
sustanciales en la aplicación de las conclusiones de acuerdo con la estructura y
situación de las economías de distintos países.

El estudio de los indicadores nos ayuda a entender cuál es la situación en la que se

encuentra una determinada economía, y su estudio es útil para predecir cual puede
ser su evolución futura. Se pretende determinar qué sectores tiene mayor potencial
de crecimiento y dentro de cada sector, aquella empresas que están mejor
posicionadas. Esto deberá ayudar a la toma de decisión sobre dónde es más
recomendable invertir.

Este tipo de análisis se denomina Top-down, ya que partiendo de la coyuntura de la

zona económica y del análisis de los sectores alcanzamos el nivel de las empresas.
Si empezamos el análisis por abajo, estudiando en primer lugar a una empresa, luego
el sector y finalmente las variables económicas de coyuntura, realizamos un análisis
Bottom-up.

Las variables más determinantes de cualquier economía se relacionaran con el intento

de medir los aspectos más importantes de la misma. Deberemos evaluar si un país
crece o no, y si crece más o menos que países competidores. Asimismo su tejido
industrial, las capacidades de sus ciudadanos y una mínima estabilidad en los precios,
nos indicarán su capacidad de crecimiento. El nivel de competitividad frente a terceros
vendrá determinado por la relación calidad-precio de lo producido, así como la
potencial rentabilidad de las inversiones que se realicen en el país

Otro aspecto importante será el grado de apertura de una economía al exterior, qué
exporta, qué importa, cuál es el saldo de sus relaciones con el exterior, etc.. Qué
evolución de los precios (inflación) podemos observar, qué coste de financiación tiene.

Los indicadores económicos de coyuntura más relevantes son:

• El Producto interior bruto (PIB)

• Inflación
• Tipo de interés
• Tipo de cambio
• Balanza de pagos
• Desempleo
• Etc.

Tradicionalmente, estos indicadores se suelen agrupar en tres categorías bien

diferenciadas: indicadores de crecimiento económico, indicadores de precios e
indicadores de empleo

42
Indicadores de crecimiento económico

El Producto interior bruto (PIB)

El PIB es el valor de los bienes y servicios finales generados por una economía
nacional dentro de su territorio durante un período determinado. Por lo tanto, podemos
decir que es una variable de flujo, que nos indica el valor añadido por una economía,
no el importe de sus ventas. Una venta de segunda mano, no genera valor añadido y
consecuentemente, no forma parte del PIB.

Es además territorial, si una empresa americana produce bienes en España, su valor

añadido, se integra en el PIB español. Otra cosa distinta es el Producto Nacional Bruto
(PNB). Éste nos indicará el valor de todo lo producido por personas o empresas de la
economía en cuestión, independientemente del lugar físico en dónde se hayan
producido. Lo producido por una empresa española en Chile se integra en el PIB
chileno, no en el español. Pero sí se integra en el PNB español.

Una expresión puede clarificar la diferencia:

PNB = PIB +/- Saldos de la balanza de rentas (rentas recibidas del extranjero
por residentes – rentas pagadas a no residentes)

El PIB es bruto porque no tiene en cuenta las amortizaciones de los bienes utilizados
en la producción. Así, el producto interior neto (PIN) será:

PIN = PIB - Depreciación

Como el valor de la producción se obtiene multiplicando las unidades producidas por

su precio, al comparar magnitudes de distintos períodos, el crecimiento deberá su
evolución al mayor volumen, pero también al cambio que se haya producido en los
precios. Si determinamos un año como base y se calcula el valor de lo producido
utilizando siempre los precios del año base, tendremos dos tipos de PIB:

PIB real o a precios constantes

PIB nominal o a precios corrientes (del año)

Ejemplo

Una economía tiene en el año 1 un PIB de 100 y en el año 2 de 108. Es decir la

economía ha tenido un incremento nominal del PIB de 8,0%.

Si queremos saber el incremento del PIB real deberemos averiguar el incremento de

los precios del año 2 respecto al 1. Si los precios se han incrementado un 2,0% el
incremento del PIB real ha sido del 5,9% (1,08/1,02 = 1,059)

43
Se suele expresar la fórmula del PIB del siguiente modo:

PIB = C + I + G + (X – M)

Siendo:

C – Consumo
I – Inversión
G – Gasto público
X – Exportaciones
M – Importaciones

Por lo tanto, el PIB tiene en cuenta todos los sectores de la economía, las familias (C)
las empresas (I) el sector público (G) y el sector exterior (X – M)

El PIB lo podemos observar desde tres puntos de vista:

- Desde las rentas generadas: Salarios, rentas financieras, beneficios e

impuestos
- Desde la oferta: Valor añadido por los diferentes sectores de la economía
- Desde la demanda: Consumo privado, consumo público e inversión

Con un PIB positivo las empresas producen más, invertirán más y contratarán más
personal. La inversión crece y el paro disminuye. Si exporta más, la balanza comercial
del país crece, entran más divisas que son cambiadas a la moneda local cuya
demanda aumenta y lógicamente se aprecia.

Finalmente, se debe señalar que aunque un país pude tener un PIB total muy alto, lo
importante para sus habitantes será saber cuánto le queda a cada uno de ellos de la
riqueza producida. Para ello establecemos las comparaciones entre países a través
del PIB “per cápita”, que es el promedio del PIB por habitante y se calcula dividiendo
el PIB total por el número de habitantes del país.

El Índice de Producción Industrial (IPI)

El Índice de Producción Industrial (IPI) es un indicador coyuntural que mide la
evolución mensual de la actividad productiva de las ramas industriales, excluida la
construcción, contenidas en la Clasificación Nacional de Actividades Económicas
2009 (CNAE-2009).

El IPI mide la evolución conjunta de la cantidad y de la calidad, eliminando la influencia

de los precios. Para su obtención se realiza una encuesta continua de periodicidad
mensual que investiga todos los meses más de 11.500 establecimientos. Se publica
mensualmente por el instituto nacional de estadística (INE).

Podemos ver un ejemplo de la última publicación disponible.

44
Balanza de pagos
Otro dato interesante para analizar el crecimiento de una economía es su balanza de
pagos. La balanza de pagos contabiliza el total de flujos financieros de dicha economía
en un período determinado, normalmente el año. Pero si se quiere realizar un análisis
coyuntural, se toma como unidad de referencia el trimestre e, incluso en ocasiones, el
saldo mensual de la balanza. Es un documento contable de doble partida, por lo cual
siempre estará en equilibrio.

La balanza de pagos se compone de Balanza Corriente y Balanza de Capitales que

siempre serán iguales, cosa que no sucede con las sub-balanzas.

La balanza de pagos se divide en:

- Balanza Comercial

- Balanza de bienes y servicio

- Balance por cuenta corriente

- Balanza Básica

Cada una de ellas puede tener déficit o superávit. La balanza comercial registra las
importaciones y exportaciones. La balanza de bienes y servicios es la suma de la
balanza comercial y la balanza de servicios (fletes, servicios financieros, etc.)

La balanza por cuenta corriente se compone de la balanza comercial, la balanza de

servicios, +/- las transferencias de emigrantes y las transferencias procedentes de
ayudas de organismos internacionales.

Recordemos que la suma de todas las partidas mencionadas de la balanza corriente

debe ser igual a la suma de las partidas de la balanza de capitales, cuya composición
será los movimientos de capitales a corto y largo plazo, más las variaciones de
reservas de oro y divisas.

45
Indicadores de precios
Podemos definir la inflación como el crecimiento generalizado y continuo de los
precios de los bienes y servicios de una economía. Esto supone la disminución de la
capacidad adquisitiva del dinero en el tiempo.

Resumiendo, podemos decir que la inflación tiene dos efectos, uno interno y otro
externo. En el primer caso afecta al PIB y al desempleo; en el segundo afecta a la
balanza de pagos y al tipo de cambio.

Internamente, los consumidores pierden poder de compra como hemos señalado.

Esto supone menores ventas por parte de las empresas y menor inversión. Si las
empresas venden menos, tendrán menos beneficios, reducirán sus plantillas y
aumentará el desempleo.

Externamente, la inflación hace disminuir la competitividad del país frente a otros

países, los productos serán más caros para un consumidor extranjero. Disminuyen las
exportaciones y aumentan las importaciones, provocando un mayor déficit de la
balanza de pagos. Una posibilidad de que el precio no varíe es que se ajuste a través
del tipo de cambio. En este caso, la moneda de país debe ser más barata, debe
devaluarse.

Las administraciones tratan de ocultar la inflación o, por lo menos, de minusvalorarla:

si se pregunta a cualquier gobernante acerca de las previsiones de inflación,
responderá tan a la baja que su respuesta no servirá para nada. Los economistas han
de hacer el papel de verdaderos adivinadores e identificar, de entre las señales más
débiles, las que puedan indicar síntomas de inflación. Los indicadores claros de
inflación son, por ejemplo, los precios de las materias primas, de la energía y de los
servicios. Todos estos elementos son necesarios para producir en el primer escalón
productivo; por ello, un incremento en los precios de éstos repercute, directamente y
en cascada, sobre todos los demás escalones de la economía productiva y de
consumo. Por esta razón, se considera que un aumento del precio del crudo no es
una buena noticia, si se desea mantener la inflación controlada.

Si no consideramos el gas, el petróleo y los productos alimenticios no elaborados,

obtendremos la inflación subyacente.

Cada pocos años se estudian los hábitos de consumo de la población y ponderando

los distintos capítulos el INE calcula el IPC mensualmente, denominado IPC general.

La inflación se suele medir de dos formas: en porcentaje de lo que han variado los
precios en un período concreto o en índices, partiendo de una base determinada.
Además, vinculado a la inflación tenemos otro indicador: el deflactor del PIB, que
veremos enseguida.

46
Índice de precios al consumo (IPC)
El Índice de Precios de Consumo (IPC) es una medida estadística de la evolución de
los precios de los bienes y servicios que consume la población residente en viviendas
familiares en España. El conjunto de bienes y servicios, que conforman la cesta de la
compra, se obtiene básicamente del consumo de las familias y la importancia de cada
uno de ellos en el cálculo del IPC está determinada por dicho consumo. A partir de
enero de 2002 la metodología del IPC se renovó completamente.

Índice de precios al consumo armonizado (IPCA)

El índice de Precios de Consumo Armonizado (IPCA) es un indicador estadístico cuyo
objetivo es proporcionar una medida común de la inflación que permita realizar
comparaciones entre los países de la Unión Europea (UE), y entre éstos y otros países
que no pertenecen a la UE. Por ello, se utilizó para examinar el cumplimiento que en
esta materia exigía el Tratado de Maastrich para la entrada en la Unión Monetaria
Europea.

Desde el índice de enero de 2001, la única diferencia entre el IPCA y el IPC nacional
español, en cuanto a la cobertura de bienes y servicios, se refiere al tratamiento de
los seguros y las compra de automóviles usados; mientras que el IPC nacional
considera el gasto total realizado por los hogares españoles en estas partidas, el IPCA
excluye del mismo las indemnizaciones recibidas por el hogar, en el caso de los
seguros, y las transacciones entre hogares, en la compra de automóviles usados

El índice de precios al consumo subyacente consiste en el incremento de precios (IPC)

sin tener en cuenta ni los productos energéticos ni los alimenticios sin elaborar, por
ser los últimos productos cuyos precios sufren grandes fluctuaciones debido a
conflictos internacionales, malas cosechas, etc. La intención en este caso, es medir la
inflación con este subconjunto para conocer a medio plazo la tendencia de base
general de los precios.

Deflactor del PIB

El deflactor del PIB es un índice de precios que recoge la variación que se ha
producido en el nivel de precios de un país durante un periodo determinado. Es
parecido al IPC, aunque considerando todos los bienes y servicios producidos en el
país y no sólo los destinados al consumo

Causas de la inflación
Aunque es difícil distinguirlas, en la realidad se suelen distinguir cuatro teorías
esquemáticas sobre las causas de la inflación:

1. Monetarista – El nivel de precios lo determina la cantidad de dinero.

Revitalizada por Milton Friedman y la escuela de Chicago.

2. Keynesiana – El nivel de precios lo determina la demanda. La asunción básica

es que los consumidores tienden a gastar una parte fija de cualquier incremento
de su renta.

47
 3. De costes – O por el lado de la oferta. Asume que el precio de los bienes y
servicios se determinan por sus costes. Su ejemplo paradigmático son las
inflaciones de los 1973 y 1979 debidas al alza del petróleo.

4. Estructuralistas – Si bien reconocen los factores anteriores, hacen énfasis en

los problemas estructurales. Hay sectores con “cuellos de botella” que generan
presión y la difunden por todo el sistema

Resumen de consecuencias de la inflación:

La inflación supone una distorsión importante en el funcionamiento de un sistema
económico, debido a su imposible previsión. Ni todos los productos ni todos los
factores subirán sus precios al mismo tiempo ni en la misma proporción, y cuanta más
alta la inflación, mayor el margen de error en las expectativas de los agentes
económicos y mayor inseguridad. Se reduce la inversión y el empleo.

Los consumidores adoptan sus decisiones de consumo y las empresas de producción,

de acuerdo con la información transmitida por los precios. Si estos cambian
continuamente, pierden su función informativa.

El efecto en la distribución de las rentas es desplazar la riqueza de los acreedores a

los deudores. Los ahorradores ven disminuir el valor de sus fondos. En general, todos
los perceptores de rentas fijas (jubilados, pensionistas, rentistas propietarios de títulos
de renta fija, propietarios de viviendas en alquiler con contratos no indiciados) verán
reducir la capacidad adquisitiva de sus ingresos. Los que deben abonar esas rentas
(el Estado, las empresas emisoras, los inquilinos) percibirán un beneficio gratuito.

Tipo de interés
En una economía nos encontramos con muchos tipos de interés, la mayoría
relacionados con un tipo de interés clave: el tipo de interés que fija el Banco Central
del país. Esto es así porque, entre otras cosas, el banco central puede expedir dinero
y prestar a otras entidades financieras, empresas o personas, que realizarán diversos
tipos de operaciones con estos fondos.

Los bancos centrales pueden incidir así en la economía de diversas formas. Respecto
a la inflación lo pueden hacer a través de dos elementos: los tipos de interés y
graduando el nivel de liquidez del sistema, inyectando o reduciendo el mismo.

Normalmente, si el banco central reduce el tipo de interés, las entidades financieras

obtendrán financiación más barata y a su vez prestarán a empresas y particulares a
un precio menor. Esto también es cierto en el caso de incremento del tipo de interés:
la economía se financiará a un coste superior.

Por otro lado, el banco central puede influir indirectamente en los tipos de interés a
través de reducir o incrementar la liquidez del sistema. En efecto, supongamos que
los bancos para financiar la economía necesita una determinada cantidad de dinero,

48
digamos 100. El banco central puede inyectar esta cantidad o una inferior, digamos
30. Los restantes 70 necesarios les harán falta a algunos bancos, que estarán
dispuestos a pagar un poco más a otros bancos que tengan liquidez sobrante o a
particulares para que les dejen sus ahorros. En este caso los tipos de interés entre los
bancos subirán.

Una bajada de tipos de interés estimulará la inversión y el consumo, ya que el coste

de financiación disminuye. Esto incrementará el PIB, incrementará el empleo y,
consecuentemente, en general, disminuirá el desempleo. Si las empresas exportan
más, mejorará la balanza comercial, aumentará la demanda de moneda local y ésta
se apreciará.

Tradicionalmente, se ha considerado que existe una alta correlación entre la tasa de

inflación y los tipos de interés. Pero desde que se ha instaurado el euro, la política
sobre los tipos de interés es conocida, ya que la define el Banco Central Europeo en
defensa de la estabilidad de precios de la unión monetaria y sirve para todos los países
de la eurozona. Se puede dar una falta de correlación en la evolución de los tipos de
interés y la inflación de los diferentes países de la eurozona, debido a la distinta
situación de cada uno de ellos.

En general, tan sólo se puede pensar que existe una total relación entre los tipos de
interés y los precios de los títulos de renta fija.

Tipo de cambio
El tipo de cambio es el precio de una moneda en términos de otra moneda. Representa
el número de unidades de moneda local que es preciso entregar para obtener una
unidad de moneda extranjera.

Las únicas variables que puede decidir un país con moneda propia son el tipo de
interés (política monetaria) y el tipo de cambio (política cambiaria). En el momento
actual dentro de la zona euro, dichas políticas son establecidas por el Banco Central
Europeo para todos los países integrados en el euro.

Las consecuencias de un determinado tipo de cambio dependen de la relación

económica entre países.

Una apreciación de la moneda nacional corresponde a una reducción del tipo de

cambio, es decir el € se aprecia y el $ se deprecia: para comprar un $ se necesitan
menos € o se reciben más $ por cada €. Se dice que el € se fortalece.

Consecuencias:

- Con 1€ se pueden comprar más productos en $

- Con 1$ se pueden comprar menos productos en €

Las exportaciones nacionales son más caras, las importaciones son más baratas y
normalmente se incrementará el déficit por cuenta corriente

49
Una depreciación de la moneda nacional corresponde a un aumento del tipo de
cambio, es decir el € se deprecia y el $ se aprecia, para comprar un $ se necesitan
más € o se reciben menos $ por cada €. Se dice que el euro se debilita.

Consecuencias:

- Con 1€ se pueden comprar menos productos en $

- Con 1$ se pueden comprar más productos en €

Las exportaciones nacionales son más baratas, las importaciones son más caras y
normalmente se producirá un superávit por cuenta corriente.

Resumiendo: una depreciación del tipo de cambio favorece las exportaciones y hace
más caras las importaciones. Una apreciación del tipo de cambio tiene los efectos
contrarios.

Indicadores de empleo

Desempleo
Desde un punto de vista del trabajo, la población se divide en dos grandes grupos: la
población activa y la población inactiva. Forma parte de la población activa toda
persona mayor de 16 años que o bien trabaja en un empleo remunerado (población
ocupada) o bien busca un empleo (población en paro).

La población activa se divide en dos grupos, los empleados (ocupados) y los

desempleados (parados).

La fracción de población activa que busca empleo pero no es capaz de encontrarlo

determina la tasa de desempleo: dividiendo la Población parada por la Población
activa.

50
En España existen dos indicadores de la tasa de desempleo: el paro registrado del
Instituto Nacional de Empleo (INEM) mensual y la encuesta de población activa (EPA)
trimestral realizada por el INE.

En el primer caso se informa de las personas inscritas en el registro del INEM. En el

segundo el Instituto Nacional de Estadística realiza una encuesta trimestral basada en
una muestra inicial es de 65.000 familias, quedando reducida en la práctica a
aproximadamente 60.000 familias entrevistadas de manera efectiva que equivalen a
unas 180.000 personas. Para ello la metodología utiliza la normativa europea
siguiendo las normas de la Oficina Estadística de la Unión Europea (EUROSTAT).

Podemos distinguir varios tipos de desempleo:

- PARO TECNOLÓGICO – Como consecuencia de un cambio en la tecnología

en determinados sectores (en nuestro país la siderurgia, la minería en los años
ochenta es un ejemplo).

- PARO ESTACIONAL – Como consecuencia de una significativa estacionalidad

en determinados sectores (en nuestro país el sector turístico o la recolección
de fruta).

- PARO CÍCLICO – Como consecuencia del momento del ciclo en que se

encuentra la economía. En fase expansiva, la tasa de paro disminuye y en la
recesiva se incrementa.

- PARO FRICCIONAL – Como consecuencia de la movilidad geográfica o al

cambio de trabajo una persona puede pasar por esta situación un determinado
período de tiempo

Estas distintas causas deben tenerse en cuenta al analizar la evolución del desempleo
y no precipitarse en alcanzar conclusiones erróneas sobre la evolución del mismo.

Los ciclos económicos

Observando la evolución de determinadas magnitudes económicas como, por
ejemplo, el producto interior bruto (PIB) se puede llegar a la conclusión de que
presentaba movimientos regulares en determinados plazos de tiempo. Como
indicador o medida de la actividad económica se suele tomar el PIB como hemos
dicho, o la renta nacional, aunque pueden tomarse también otros indicadores: el
volumen de empleo, la inversión, la producción industrial, etc.

De hecho, estos ciclos corresponden, en gran parte, a variaciones en las magnitudes

analizadas como consecuencia de decisiones de política económica adoptada por las
autoridades correspondientes.

Por ejemplo, supongamos que una economía registra una gran demanda, un gran
consumo. El PIB registrará un incremento sustancial, pero puede ser que al mismo
tiempo esta demanda provoque una elevación de los precios (inflación) En este caso,
las autoridades económicas pueden decidir un incremento de los tipos de interés para

51
“enfriar” la economía. Esto deberá provocar un descenso de la demanda y,
consecuentemente del PIB. Si esta reducción de la actividad llega a ser excesiva (bajo
crecimiento) la decisión de las autoridades deberá ser una reducción de los tipos de
interés para estimular la actividad. Como veremos, estas decisiones provocan los
ciclos en sus distintas fases.

Por otro lado, dentro de un año natural se puede comprobar que se repiten durante
aproximadamente los mismos meses, una mayor actividad en determinados sectores
económicos como, por ejemplo, en el sector turístico. En un análisis riguroso de la
economía, estos movimientos no constituyen ciclos propiamente dichos, ya que su
duración es inferior al año. Estos movimientos periódicos se denominan variaciones
estacionales, porque coinciden, la mayoría de las veces, con alguna de las estaciones
del año.

El ciclo económico se define como oscilaciones (más o menos) regulares de

determinadas magnitudes económicas (como el PIB, la renta, etc.), que tienen lugar
en intervalos de tiempo mayores de un año.

Otra definición más precisa sería: movimiento o proceso, más o menos periódico, que,
partiendo de un estado de prosperidad o abundancia, pasa por cuatro fases, una fase
de recesión, otra de depresión, otra de recuperación y vuelve a la prosperidad.

Fases del ciclo

Aunque otro punto de partida es posible, partamos del punto máximo del PIB. Esta
fase del ciclo acostumbra a tener una duración más bien corta, ya que es muy difícil
mantener un máximo durante mucho tiempo, sobre todo, si se tiene en cuenta que los
máximos acostumbran a ser más mucho más inestables que los mínimos.

En el gráfico se da una idea intuitiva de por qué un máximo es un punto más inestable
que un mínimo.

52
Cualquier movimiento que se produzca alrededor de un máximo hará que la bola se
desplace, cayendo hacia la derecha o hacia la izquierda y, como consecuencia, no
volverá a alcanzar el máximo por pura inercia; en cambio, en el caso del mínimo,
cualquier movimiento hará que la bola vuelva a alcanzar el punto inicial de equilibrio,
es decir el mínimo del cual partía.

En el mundo de los ciclos económicos suele ocurrir exactamente lo mismo: a no ser

que coincidan un conjunto de fuerzas extraordinarias que hagan que se recupere el
máximo, la tendencia natural es alejarse de él y seguir la pendiente bajista del ciclo.

Cuando se abandona el máximo, la cima, se inicia la etapa de recesión que culmina

con una depresión. Esta depresión puede tener una duración más o menos de larga
duración, dependiendo de las fuerzas que incidan en la crisis y las fuerzas
contrapuestas que intentan, por todos los medios, salir de ella.

De esta manera, se inicia una tímida recuperación o expansión que espera

consolidarse a lo largo del tiempo. Cuando esta recuperación se consolida, se pasa
a la fase de expansión que culmina con la cima o el auge y con el alcance máximo del
PIB.

La duración de un ciclo es la diferencia entre una recuperación y la recuperación

siguiente, entre un máximo y otro o entre dos mínimos consecutivos. En general, se
puede tomar cualquiera siempre que el periodo elegido cubra un ciclo completo, es
decir, un ciclo con todas sus fases.

Las fases del ciclo son pues:

- AUGE

- RECESIÓN

- DEPRESIÓN

- RECUPERACIÓN

Auge
Esta fase se caracteriza por tener poco crecimiento, empieza a reducirse el consumo,
las empresas acumulan existencias, los mercados anticipan que los beneficios de las
empresas van a reducirse, los tipos de interés aumentan a niveles máximos por la
elevada inflación. En estas circunstancias es recomendable invertir en industrias poco

53
dependientes del ciclo económico como las industrias farmacéuticas, de alimentación
y otros sectores básicos para la economía, ya que los consumidores empiezan a
reducir sus gastos, sobretodo en aspectos prescindibles.

Las principales características de esta fase son:

- Momento más elevado del ciclo económico

- Máxima producción y consumo
- Inventarios con alta rotación
- Máximos en bolsa
- Tipos de interés al alza
- Tensiones en precios, materias primas, salarios, etc.
- Las rigideces que interrumpen el crecimiento de la economía, propiciando el
comienzo de una fase de recesión

Recesión
Transcurridos dos o tres trimestres de crecimiento negativo se dice que se ha entrado
en la fase de recesión del ciclo económico. La falta de confianza de los consumidores
y empresarios reduce el consumo y la inversión. La incertidumbre reina en los
mercados financieros, los índices bursátiles caen, pero también lo hace la inflación, lo
que facilita la bajada de los tipos de interés para incentivar la actividad económica.
Los sectores recomendables para invertir son escasos: productos de consumo
imprescindibles, energía y poco más.

Las principales características de esta fase son:

- Fase descendente del ciclo

- Caída de la inversión, la producción y el empleo
- Deterioro de los índices de confianza de los empresarios y los consumidores
- Baja rotación de inventarios
- Tensiones en precios tendentes a desaparecer
- De ser especialmente dura se le llama crisis

Depresión
La inflación está estable, los tipos de interés bajo mínimos, la confianza de los
consumidores y empresarios es neutra, en algún momento se empiezan a notar los
primeros síntomas de recuperación, los mercados financieros anticipan la fase de
expansión y empiezan a incrementarse las cotizaciones de algunas empresas. Quizás
los sectores más beneficiados podrán ser los relacionados con la logística o el
transporte, la energía y los productos de consumo.

Las principales características de esta fase son:

- Momento más bajo del ciclo económico

- Alto nivel de desempleo
- Baja demanda de los consumidores
- Poca utilización de la capacidad productiva de bienes de consumo

54
 - Los precios bajan o permanecen estables

Recuperación
Es el momento de máximo esplendor, crecimiento sin tensiones inflacionistas, la
confianza de consumidores y empresarios se consolida, los consumidores compran y
las empresas aumentan sus beneficios. Los tipos de interés empiezan a aumentar
para controlar la inflación. En los mercados bursátiles se respira optimismo, los índices
son alcistas. Los tipos de interés aumentan poco a poco. En general, es recomendable
invertir en productos de consumo cíclico, tecnología, telecomunicaciones, entidades
financieras, constructoras, etc.

Los consumidores están optimistas, se disipa la incertidumbre laboral (las empresas

van bien) se adquieren productos que en otras fases del ciclo no se comprarían

Las principales características de esta fase son:

- Fase ascendente del ciclo

- Crecimiento sin inflación
- Renovación del capital con efectos multiplicadores sobre la actividad
económica
- Crecimiento económico y por tanto superación de la crisis
- La economía está en expansión
- Bolsa al alza

“Recuerde que”

• Recuerde que la actividad de los estudiosos de la coyuntura económica consiste en

analizar la economía a partir de indicadores con el objeto de diagnosticar la situación
actual y adentrarse en cómo evolucionarán las magnitudes en un próximo plazo de
tiempo, para conseguir las mejores predicciones posibles.

• Recuerde que uno de los indicadores de crecimiento económico más utilizados es el

PIB. El PIB es el valor de los bienes y servicios finales generados por una economía
nacional dentro de su territorio durante un período determinado.

• Recuerde que se suele expresar la fórmula del PIB como PIB = C + I + G + (X – M),
siendo C – Consumo, I – Inversión, G – Gasto público, X – Exportaciones y M –
Importaciones.

• Recuerde que la balanza de pagos contabiliza el total de flujos financieros de dicha

economía en un período determinado, normalmente el año. Pero si se quiere realizar
un análisis coyuntural, se toma como unidad de referencia el trimestre e, incluso en
ocasiones, el saldo mensual de la balanza. Es un documento contable de doble
partida, por lo cual siempre estará en equilibrio.

55
• Recuerde que el Índice de Precios de Consumo (IPC) es una medida estadística de la
evolución de los precios de los bienes y servicios que consume la población residente
en viviendas familiares en España.

• Recuedde que al elaborar el IPC, el conjunto de bienes y servicios que conforman la

cesta de la compra se obtiene básicamente del consumo de las familias.

• Recuerde que el tipo de cambio es el precio de una moneda en términos de otra

moneda. Representa el número de unidades de moneda local que es preciso entregar
para obtener una unidad de moneda extranjera.

• Recuerde que el ciclo económico se define como oscilaciones (más o menos) regulares
de determinadas magnitudes económicas (como el PIB, la renta, etc.), que tienen
lugar en intervalos de tiempo mayores de un año.

56
5. Los tipos de interés
Podemos definir una curva de tipos de interés como la relación entre los tipos de
interés correspondientes a un activo financiero y el plazo de dichos tipos.

El factor fundamental para determinar los tipos de interés es la inflación vigente y, muy
especialmente, la expectativa de inflación a corto y largo plazo.

Cualquier ahorrador pretende, a través de los tipos de interés o de otra vía alternativa
o complementaria, recibir una compensación que garantice, como mínimo, la
preservación de su patrimonio contra la inflación. En la medida de lo posible, dicho
ahorrador solicita una compensación adicional, denominada prima de riesgo, que
puede corresponder a aspectos diversos tales como:

- Plazo de la operación.

- Riesgo de insolvencia o de crédito.

- Riesgo de no haber previsto correctamente el nivel de inflación futura.

- Tipos de interés mercado interbancario

Los bancos centrales y su actuación en los mercados

La intervención de los bancos centrales (FED, BCE, Banco de Japón, Banco de

Inglaterra) tiene una influencia decisiva en la formación de los tipos de interés a corto
plazo a través de la definición y ejecución de sus políticas monetarias.

El objetivo es que los bancos centrales, con estas intervenciones habituales o

esporádicas, prestando dinero a las entidades financieras a plazos muy reducidos,
puedan influir en los diferentes tramos de la curva de tipos de interés a corto plazo.

57
Uno de los objetivos fundamentales, cuando no el prioritario, de un Banco Central es
la estabilidad de precios y el control de la inflación.

Una de las variables instrumentales a utilizar es el tipo de interés a corto plazo.

Al observar la curva de tipos de diferentes países o zonas monetarias y -en concreto-

de la Unión Monetaria Europea se aprecia que, en el corto plazo (concretamente en
plazos de 1 día y hasta aproximadamente entre 1 y 3 meses), la influencia de la
intervención del BCE es determinante. Por otro lado, si el análisis se desplaza a plazos
superiores (aun dentro de los plazos considerados en mercados monetarios) se
observa que las expectativas de los operadores y analistas llevan a que la curva
adquiera mayor pendiente (descontando previsibles subidas de los tipos de interés),
se modere la pendiente, se aplane o incluso se invierta (descontando previsibles
bajadas de los tipos de interés).

En los tipos de interés a largo plazo la intervención de los bancos centrales puede
considerarse menos relevante ya que existen otros factores que pueden adquirir
mayor relevancia:

• Expectativa de inflación a medio y largo plazo.

• Necesidades de financiación de los déficits públicos.

• Globalización de los mercados financieros (estrecha interconexión de la

operativa de los mercados y movilización inmediata de flujos en los mercados
de capitales).

• Importantísimos volúmenes de contratación y alta liquidez de los mercados,

especialmente el monetario, divisas, deuda pública y sus respectivos
derivados.

• Conexión entre los mercados secundario y primario.

Este conjunto de factores hacen que los Tesoros Públicos como principales emisores,
pero también otros emisores públicos y privados de los mercados de capitales a medio
y largo plazo, no tengan autonomía para determinar los tipos y deban adaptarse a la
situación que marcan los mercados con sus importantes volúmenes de negocio y
liquidez.

En muchas ocasiones la autonomía de los emisores se limita a emitir o no emitir, pero

no a la determinación de los tipos, que viene condicionada por la situación vigente en
los mercados secundarios.

58
Indices de referencia

Tradicionalmente han sido considerados índices de referencia los denominados Ibor

(Euribor, Libor, Mibor, etc.) y el Eonia. Estos tipos de interés correspondían a
operaciones con depósitos interbancarios en las que las instituciones financieras
(bancos, cajas de ahorros y cooperativas de crédito) se intercambian dinero entre sí,
generalmente a plazos muy cortos (entre 1 día y 1 año) y a un tipo de interés muy
influenciado por la autoridad monetaria.

Los tipos de interés que se cruzan para depósitos interbancarios denominados en

euros reciben la denominación genérica de EURIBOR (también Eurolibor si se
negocian en el mercado interbancario de Londres o simplemente LIBOR con la
moneda en la que se negocian, si son otras divisas diferentes del euro).

Debido a diversas causas, fraudes, pérdida de relevancia, etc., una de las reformas
financieras más relevantes de la actualidad lo constituye la reforma de los tipos
de interés de referencia. La reforma ha sido impulsada por organismos
internacionales (IOSCO y FSB) así como por la Unión Europea4. Al amparo de dicho
Reglamento hasta el momento se han definido como índices de referencia cruciales
el Euribor (agosto de 2016) y el Eonia (julio de 2017):

• EONIA ─ Euro OverNight Index Average que ha sido sustituido por el

€STR
• EURIBOR ─ European Interbank Offered Rate

EONIA ─ Euro OverNight Index Average ([Link])

Tipo de interés oficial del mercado interbancario a 1 día, calculado por parte del
Banco Central Europeo, recogiendo todas las operaciones realizadas sin garantía en
el mercado interbancario europeo a un plazo de 1 día.

El Eonia se dejó de publicar el 3 de enero de 2022, siendo sustituido por el €STR.

€STR – Euro Short Term Rate

El €STR es un tipo de interés de depósito no garantizado, que refleja el coste de
financiación a un día en el mercado mayorista del euro. Se calcula utilizando los tipos
de interés de los depósitos a un día sin garantizar de transacciones de importe
superior a 1 millón de euros. Es un cálculo ponderado y redondeado al tercer decimal.
El BCE publica el €STR no más tarde de las 9,00 h (CET) del día hábil TARGET2
siguiente:

4Reglamento 2016/1011 sobre índices de referencia.

59
Como podemos ver, además del valor del €STR, se informa de volumen, del número
de bancos activos, y del total de transacciones. También de que porcentaje del
volumen supone el de los cinco mayores bancos activos, así como los percentiles y si
el método de cálculo ha sido el normal o se ha debido realizar algún tipo de ajuste

EURIBOR
El Euribor original (acrónimo de Euro Interbank Offered Rate, es decir, tipo europeo
de oferta interbancaria) era un índice de referencia publicado diariamente que indicaba
el tipo de interés promedio al que un gran número de bancos europeos decían
concederse préstamos a corto plazo entre ellos. Era el tipo de interés del mercado
interbancario del euro.

La crisis financiera de finales de la primera década de este siglo, afectó la solvencia

de muchas entidades financieras, lo que hizo que se perdiera la confianza entre ellas.
La consecuencia inmediata fue la disminución del volumen del mercado interbancario
sin garantía. La norma a partir de entonces fue la de los préstamos con garantía. Esto
hizo que el Euribor dejara de ser un índice representativo del mercado como tal.

Por otro lado, en octubre de 2011 la Comisión Europea lanzó una investigación para
determinar si existía, por parte de los bancos, una posible manipulación del euríbor.

Todo ello, llevó al Banco Central Europeo junto al Sistema Europeo de Supervisión
Financiera (SESF), la AEVM y la Comisión Europea, a lanzar un nuevo índice de
referencia diario. En julio de 2019 ESMS aprobó el documento con las características
técnicas del nuevo índice EURIBOR (EURIBOR Benchmark Statement).

El índice está basado en la información proporcionada por un panel de 18

bancos, tanto de países pertenecientes al área euro, como no pertenecientes a la
misma, así como grandes entidades de fuera de la Unión con actividad relevante
dentro de la misma.

El EURIBOR mide el coste mayorista de la financiación a entidades de crédito

de la zona del euro en el mercado monetario europeo no colaterizado (sin
asegurar). Se calcula y se publica cada día TARGET, alrededor de las 11.00 h (CET),
y para cinco períodos:

60
 • 1 semana
• 1 mes
• 3 meses
• 6 meses
• 1 año

En España el Euribor se actualiza diariamente y se publica por el Banco de España y

en el BOE.

La metodología descansa en las transacciones reales siempre que es posible, y en

otra información del mercado cuando sea necesario. En primer lugar se basa en datos
de transacciones reales. Si esto es insuficiente se complementa con datos basados
en ofertas ejecutables. Para un tercer nivel queda, en caso de insuficiencia de la
información, y como último recurso, precios indicativos, tasas o cotizaciones sin
compromiso firme de ejecución, y datos según el juicio del experto del panel de
bancos.

El cálculo del Euribor para un día determinado requiere que al menos 12 de los 18
bancos del panel, de por lo menos 3 países diferentes, hagan una aportación al índice
sobre datos del día anterior. Del cálculo del valor promedio, no ponderado, se elimina
el 15% superior e inferior. Se redondea a tres decimales.

La expectativa es que el €STR no reemplace al Euribor en aquellos productos y

contratos que utilizan este último como referencia. Tanto reguladores como
supervisores han reiterado en numerosas ocasiones durante los últimos años que el
Euribor es un índice robusto y que cumple con la nueva regulación

61
Otros tipos de interés de referencia relevantes

Señalemos finalmente que, además de los cambios en el ámbito europeo, otras

economías también están procediendo a introducir mejoras en sus índices de tipos de
interés de referencia. Señalemos el Reino Unido con el SONIA (Sterling overnight
index average) que reemplazará el Libor, y también Japón con el TONA (Tokio
overnight average rate) sustituto del Tibor.

“Recuerde que”

• Recuerde que una curva de tipos de interés equivale a la relación entre los tipos de
interés correspondientes a un activo financiero y el plazo de dichos tipos.

• Recuerde que el factor fundamental para determinar los tipos de interés es la

inflación vigente y, muy especialmente, la expectativa de inflación a corto y largo
plazo.

• Recuerde que los tipos de interés que se cruzan para depósitos interbancarios
denominados en euros reciben la denominación genérica de EURIBOR (también
EUROLIBOR si se negocian en el mercado interbancario de Londres o simplemente
LIBOR con la moneda en la que se negocian, si son otras divisas diferentes del euro).

• Recuerde que el EONIA es el tipo de interés oficial del mercado interbancario a 1 día,
calculado por parte del Banco Central Europeo, recogiendo todas las operaciones
realizadas sin garantía en el mercado interbancario europeo a un plazo de 1 día.

62
6. Incidencia en el mercado inmobiliario
La incidencia de los tipos de interés en el mercado inmobiliario puede contemplarse
desde varias perspectivas.

Ya hemos comentado que los tipos de interés a corto plazo vienen determinados por
las decisiones de política monetaria de los bancos centrales, mientras los tipos a largo
plazo de penden de las previsiones del mercado con respecto a la evolución de la
inflación y el crecimiento de la economía.

Una primera incidencia de los tipos de interés es muy directa: desde la perspectiva de
la inversión en el sector inmobiliario, es obvio que unos tipos de interés bajos
favorecen la demanda, ya que el coste de la financiación es bajo.

Esto es así, tanto si la demanda es de origen personal en la adquisición de una

vivienda como si los es como inversión institucional sea en el mercado residencial, de
oficinas, comercial o industrial.

Obviamente, en sentido contrario unos tipos de interés altos, harán más cara la
financiación. Por lo tanto, sin considerar otras variables, los tipos de interés bajos
incentivan la demanda en el mercado inmobiliario y los tipos altos hacen menos
atractiva la inversión. Con una mayor demanda, se produce una presión sobre los
precios, provocando su incremento. En el caso de una disminución de la demanda, se
producirá el efecto contrario, un estancamiento o una reducción de los precios.

Lógicamente, los impactos concretos diferirán en los distintos ámbitos geográficos en

función de sus características. Extremo este que tuvimos ocasión de tratar las
características del sector inmobiliario.

Por otro lado, hablando de valoración de inmuebles, pensemos en los inmuebles que
se valoran por descuento de flujos de caja de los contratos establecidos. Su valoración
dependerá de la previsión del nivel de tipos de interés futuros que serán los que se
utilicen para actualizar dichos flujos.

Hemos comentado el efecto directo que suponen los tipos de interés sobre el mercado
inmobiliario, pero quizás son más importantes los efectos indirectos.

Cuando los bancos centrales reducen los tipos de interés, uno de los efectos buscados
es el incremento de la actividad económica, que podemos medir con el PIB. Unos tipos
de interés bajos, incentivarán iniciar negocios cuyas rentabilidades quizás no
aconsejaban hacerlo con tipos de interés más altos. En principio supondrá una mayor
inversión por parte delas empresas, una creación de empleo (disminución del paro)
una mayor renta disponible para las familias y unos mayores beneficios empresariales.
Todo ello debe provocar, a falta de otras variables, un mayor dinamismo también en
el sector inmobiliario.

Está claro que una mayor renta disponible de las familias provocará una mayor
demanda en general. Sin embargo, desde el punto de vista de los inversores debe

63
tenerse en cuenta que unos menores tipos de interés, harán menos atractiva la renta
fija y más atractiva la renta variable por las expectativas empresariales. En función de
las circunstancias concretas del entorno (incertidumbre, alta volatilidad.) puede darse
el caso de que la inversión inmobiliaria represente una excelente oportunidad de
inversión también. Pensemos en inversores institucionales que consideran la inversión
inmobiliaria una excelente herramienta de diversificación de sus carteras, construidas
normalmente pensando en el largo plazo.

Por el contrario, cuando los bancos centrales incrementan los tipos de interés, la
actividad económica suele reducirse. Unos tipos de interés altos, no incentivan la
inversión. En principio supondrá una disminución del empleo, una mayor tasa de paro,
una menor renta disponible para las familias y una reducción en los beneficios
empresariales. Todo ello debe provocar, a falta de otras variables, un menor
dinamismo también en el sector inmobiliario.

En este caso, una menor renta disponible de las familias provocará una menor
demanda en general. Con respecto a los inversores debe tenerse en cuenta que unos
mayores tipos de interés, harán más atractiva la renta fija y menos la renta variable
por las expectativas empresariales, empresas que además deberán hacer frente a un
mayor coste de financiación, que afectará también a sus resultados. También en
función de las circunstancias concretas del entorno, puede darse el caso de que la
inversión inmobiliaria siga siendo una excelente oportunidad de inversión para estos
inversores institucionales que comentábamos están más focalizados en el largo plazo.

El resultado final y concreto de las diferentes tendencias señaladas en cualquiera de

los dos escenarios de tipos de interés bajos o altos, dependerá de las apuestas que
realicen los distintos mercados. Recordando lógicamente, que los impactos diferirán
en los distintos ámbitos geográficos, en función de sus características.

64
 Módulo 9

CÓDIGO
DEONTOLÓGICO
Indice de contenidos
1. Introducción ............................................................................................................. 3
Principios básicos de las éticas aplicadas .......................................................... 4
2. Código ético ............................................................................................................ 5
A. Introducción .................................................................................................... 5
B. Principios Fundamentales .............................................................................. 6

2
1. Introducción
Todo profesional que se dedique a la asesoría del tipo que sea (económico, financiero,
etc.) tiene que conocer el marco normativo que regula la actividad que desarrolla para
poder brindar un servicio eficiente a sus clientes y adecuar su actuación a las normas
y leyes que regulan su actividad.

Además de cumplir con la legislación vigente, se espera que un asesor financiero

actúe éticamente y proporcione las mejores recomendaciones para sus clientes y de
esta forma evitar situaciones no deseadas.

En este sentido es frecuente confundir la ética con la moral.

Recordemos que la moral es el modelo de conducta social mayoritariamente

establecido en una sociedad concreta (la moral vigente). Las doctrinas morales se
suelen construir mediante la conjunción de diversas fuentes:

▪ TRADICIONES – Pautas colectivas que se refuerzan en la medida en que

se cree en ellas y son seguidas, pero no suministra razones para ello

▪ RELIGIÓN – Visiones trascendentales

▪ FILOSOFÍA – Sistemas lógicos basados en la razón

Consideremos que también existen otras fuentes normativas con sus propias
características:

La ética por su parte, es una disciplina filosófica que constituye una reflexión sobre
los problemas morales, tratando críticamente lo que está bien y lo que está mal.

A menudo se utilizan ética y moral como sinónimos, pero no son lo mismo. La moral
debe dar respuesta a la pregunta ¿qué debemos hacer? La ética debe dar respuesta,
con argumentos, a la pregunta ¿por qué debemos hacerlo?

3
La ética no se identifica con ningún código moral determinado, aunque esto no
signifique su “neutralidad” respecto a los mismos.

La crisis de las grandes religiones, las ideas políticas del romanticismo y la relevancia
de la técnica, provocan la falta de reglas que muchos sociólogos consideran
estructurales en nuestras sociedades, y como tales necesarias.

Las éticas de mínimos promueven la justicia, las éticas de máximos promueven la

felicidad revisables (a menudo son provisionales) y se concretan en códigos éticos.

Pretenden hacernos conscientes (responsables) de la complejidad de nuestros actos,

muchas veces “automáticos” y faltos de intencionalidad moral.

Las reglas básicas de partida son el respeto universal (todo el mundo merece la misma
consideración, no se debe ser paternalista) y la reciprocidad igualitaria (nos las
podemos exigir mutuamente).

Principios básicos de las éticas aplicadas

Los principios básicos generales de las éticas aplicadas son:

1. Principio de beneficencia. Se pretende hacer el bien.

2. Principio de no maleficencia. Si no es posible hacer el bien, por lo menos no

hacer el mal.

3. Principio de autonomía. Cada individuo es responsable de sí mismo.

4. Principio de rigor. No es publicidad.

5. Principio de justicia. Imparcialidad. Iguales derechos.

6. Principio de transparencia. No a los privilegios.

4
2. Código ético
En calidad de empresa formadora expresamos nuestra adhesión a los principios éticos
expresados por EFPA España en su código ético y que transcribimos, en la parte que
afecta al presente curso, a continuación.

A. Introducción
Las asociaciones profesionales de asesores financieros realizan numerosas funciones
en el sector financiero: gracias a una formación y cualificaciones de alta calidad así
como al seguimiento de unos códigos de conducta profesionales ampliamente
aceptados, nuestras organizaciones pueden ir construyendo los cimientos del
comportamiento ético, competencias y habilidades técnicas en los mercados
financieros.

Uno de los principales objetivos es fomentar el desarrollo y la difusión de dichos

estándares profesionales internacionales para conseguir así aumentar el nivel de
calidad de la práctica profesional de los asesores financieros.

Todo asesor financiero se define por dos características principales: integridad

profesional y cualificación profesional. La ética y las habilidades son las dos
dimensiones según las cuales se debe medir a todo asesor financiero. Después de
todo, los clientes potenciales deben ser capaces de confiar en el mercado financiero
Europeo integrado y sus principales actores.

El Código Ético se basa en

• Principios fundamentales que establecen el comportamiento ético

esencial de los asesores financieros, y

• Principios clave que se han definido como estándares que se

recomienda que adopte cada asociación nacional para dar efecto a cada
Principio Fundamental Específico.

Los Principios expresados en este documento buscan garantizar el mejor

comportamiento ético de los asesores financieros y los profesionales de la materia.

En primer lugar, estos principios están destinados a los asesores financieros con
titulación oficial, pero también se pretende establecer a través de estos estándares
para todos en la profesión, contribuyendo de esta manera a la integridad de los
mercados financieros europeos como un conjunto.

La diversidad de enfoques nacionales y regionales en diferentes sociedades tiene

como objetivo enriquecer la profesión y permitir así el intercambio de ideas nuevas.
Por otro lado, el enfoque de la conducta ética pretende ser un estándar en todas las
naciones y mercados, aunque algunos detalles aún dependan de leyes y costumbres
locales.

5
Todos los profesionales que tengan un certificado oficial deberán cumplir el siguiente
Código.

En caso de incumplimiento del presente Código Ético, el Comité Ético tiene el derecho
de suspender temporalmente o retirar el certificado.

B. Principios Fundamentales
1. Primacía del Interés del Cliente
Los asesores financieros siempre deben anteponer los intereses del cliente a los
propios. En cada relación con un cliente, el asesor financiero deberá siempre actuar
en el mejor interés del cliente y clientes potenciales y anteponer siempre los intereses
del cliente y clientes potenciales a los suyos y los de su empresa.

Principios Clave:

a) Los asesores financieros deberán siempre negociar de manera justa con todos
sus clientes o clientes potenciales.
b) Los asesores financieros deberán siempre llevar a cabo el Test de idoneidad y
conveniencia según los estándares más altos de la profesión.
c) Los asesores financieros deberán siempre seguir los más altos estándares de
la profesión al proporcionar información, hacer recomendaciones o informar a
los clientes.
d) Los asesores financieros no deberán desvelar información confidencial sobre
clientes y clientes potenciales y sus negocios salvo que sea requerido por ley.
e) Los asesores financieros no deberán realizar declaraciones que puedan ser
engañosas respecto a los servicios ofrecidos a los clientes y clientes
potenciales.
f) Los asesores financieros deberán actuar siempre de manera justa y según los
estándares más altos de la profesión al ejecutar órdenes.

2. Los estándares más altos

En todas sus actividades profesionales, los asesores financieros deberán respetar los
más altos estándares de honestidad, integridad, y justicia y llevar a cabo sus
obligaciones con todo el debido cuidado y diligencia. El seguimiento de este principio
al actuar deberá inspirar confianza y seguridad en los clientes y a la vez otorgar buena
reputación a la profesión del asesor financiero en su conjunto.

Principios clave:

a) Los asesores financieros deberán mostrar la máxima integridad al tomar

decisiones.

6
 b) Los asesores financieros deberán aplicar los estándares éticos más altos en su
relación con el cliente. Deberá descartarse la mínima sospecha de engaño o
incorrección de cualquier tipo.
c) Los asesores financieros deberán prestar mucha atención y cuidado a los
detalles en su trabajo. Esto incluye la recopilación meticulosa y el análisis de la
información del cliente, una valoración minuciosa de las opciones así como la
presentación significativa de recomendaciones.

3. Independencia y Objetividad
Los asesores financieros deberán encargarse de mantener la independencia y
objetividad y dar opiniones justas en el desarrollo de sus actividades profesionales.

Principios clave:

a) Los asesores financieros deberán ser capaces de dar opiniones y

recomendaciones de modo desapasionado y sin tener en consideración su
propia remuneración.
b) Los asesores financieros deberán ser objetivos y deberán esforzarse para
asegurarse de que sus decisiones no están excesivamente influenciadas por
sus propios intereses o prejuicios.
c) Los asesores financieros deberán ser neutros en relación con la
recomendación de productos específicos a sus clientes. Deberá divulgarse el
alcance total de los productos a elegir. Los clientes deberán estar seguros de
que los productos a elegir ofrecidos satisfacen sus objetivos y necesidades.
d) Los asesores financieros deberán revelar cualquier hecho o circunstancia que
pueda comprometer su capacidad para actuar de manera completamente
independiente o que pueda influir en su objetividad.

4. Competencia profesional
Los asesores financieros deberán esforzarse en todo momento por mantener y
mejorar su competencia profesional, y deberán reconocer los límites de sus
conocimientos y habilidades. Asimismo, los asesores financieros deberán reconocer
las circunstancias en las que su conocimiento y competencias no sean suficientes
para realizar la tarea en cuestión y buscar el apoyo de otros profesionales.

Los asesores financieros deberán usar sus certificaciones con el debido cuidado para
mejorar el prestigio y confianza de dichas certificaciones y las asociaciones vinculadas
a éstas.

Principios clave:

a. Los asesores financieros deberán llevar a cabo los pasos específicos para
esforzarse de manera continua en el mantenimiento y mejora de sus
competencias profesionales.

7
 b. Los asesores financieros deberán siempre tener cuidado de no ofrecer
servicios en los que no son competentes. En dichos casos el servicio deberá
ser rechazado o bien otro profesional, con las cualificaciones adecuadas,
deberá ser consultado.
c. Los asesores financieros deberán demostrar sus competencias y su
profesionalismo siempre que interactúen con sus clientes.

5. Cumplimiento de todas las leyes

Los asesores financieros deberán conocer y cumplir todas las leyes, normas,
regulaciones aplicables, y los códigos éticos y estándares de conducta profesional de
asociaciones nacionales o regionales, y no deberán violarlas de manera consciente.

Principios Clave:

a. Los asesores financieros deberán cumplir todas las leyes, normas,

regulaciones aplicables y este Código Ético en su relación con el cliente.
b. Los asesores financieros deberán estar al día de todos los reglamentos
pertinentes.

6. Base razonable y Representación Justa

Principio: Los asesores financieros deberán presentar a sus clientes y clientes
potenciales las recomendaciones de inversión, la distribución de cartera y el
rendimiento de la cartera así como cualquier otro asesoramiento, de manera justa,
exacta y completa, de un nivel de comparabilidad profesional.

Principios Clave:

a. Los asesores financieros deberán seguir un criterio razonable en sus

recomendaciones de inversión, y deberán apoyarse en un análisis meticuloso
y laborioso y el conocimiento de los objetivos, las limitaciones y la tolerancia
al riesgo de cada cliente.
b. Los asesores financieros deberán distinguir claramente los hechos y las
opiniones. Las predicciones así como las opiniones personales de los asesores
deberán presentarse como tales de manera clara.
c. Los asesores financieros deberán divulgar los principios básicos y métodos
utilizados para dar recomendaciones y gestionar las carteras, y cualquier
cambio material de éstos; todos los hechos materiales y factores de riesgo
deberán ser divulgados en su totalidad.
d. En caso de utilizar material preparado por terceras personas, los asesores
financieros deberán mencionar la fuente.
e. Los asesores financieros deberán guardar la documentación adecuada para
apoyar sus recomendaciones de inversión y otras actividades profesionales.
f. Los asesores financieros, mientras estén en posesión de información
privilegiada relativa a los emisores de instrumentos financieros o a instrumentos

8
 financieros, no deberán aprovecharse de, ni comunicar dicha información,
hasta que se haga pública.

7. Prevención y Divulgación de Conflictos de intereses

Principio: Los asesores financieros deberán tomar las medidas necesarias para
resolver conflictos de intereses que de manera razonable pueda parecer que
perjudican a su independencia y objetividad, y si no divulgar cualquier conflicto
aparente.

Principios Clave:

a. Los asesores financieros deberán esforzarse por resolver o minimizar todos los
conflictos de intereses que de manera razonable pueda parecer que perjudican
a su independencia y objetividad respecto a sus clientes y clientes potenciales
y cualquier parte afectada.
b. Si no se pueden evitar dichos conflictos de intereses, los asesores financieros
deberán divulgarlo a sus clientes, clientes potenciales y cualquier parte
afectada.
c. Los asesores financieros deberán divulgar a sus clientes y clientes potenciales
todos los pagos o beneficios pertinentes recibidos de una fuente diferente de
las de sus empresas. Los asesores financieros deberán estar dispuestos a y
ser capaces de explicar los fundamentos de los honorarios y otra remuneración
relativa a los servicios llevados a cabo en nombre del cliente.
d. Los asesores financieros no deberán aceptar regalos ni otros beneficios que
de manera razonable pueda parecer que afectan a su independencia y
objetividad.
e. Los asesores financieros deberán dar prioridad a las transacciones de inversión
de los clientes frente a las transacciones de cuentas personales o de sus
empresas.

9
 Módulo 10

DISEÑO DE
PRÉSTAMOS
INMOBILIARIOS
Índice de contenidos
1. Introducción ............................................................................................................. 3
2. Burbuja financiera y burbuja inmobiliaria ................................................................. 4
3. La demanda de préstamos hipotecarios ................................................................. 8
4. Condicionantes demográficos ............................................................................... 10
5. Condicionantes económicos.................................................................................. 12
6. Financiación de los préstamos inmobiliarios ......................................................... 15
La titulización hipotecaria .................................................................................. 16
7. Aspectos clave en el diseño y comercialización de préstamos inmobiliarios ........ 18
El Importe del préstamo respecto a la tasación (LTV) ...................................... 18
El tipo de interés ............................................................................................... 19
El plazo de amortización ................................................................................... 19
El método de amortización ............................................................................... 19
Aspectos complementarios/Productos vinculados ............................................ 19
8. Diseño financiero de la hipoteca ........................................................................... 20
9. Diseño de hipotecas en divisas o multidivisa ........................................................ 24
10. Métodos de amortización alternativos ................................................................. 25
Método alemán ................................................................................................. 25
Método americano ............................................................................................ 26
Método a través de reconstrucción del capital – Sinking fund .......................... 27
11. Diseño de hipotecas inversas.............................................................................. 30
Aspectos generales .......................................................................................... 30
Condicionantes demográficos ........................................................................... 31
Condicionantes económicos ............................................................................. 33
Riesgo del prestamista en las hipotecas inversas ............................................ 34
Aspectos clave en el diseño y comercialización de hipotecas inversas ............ 35
Diseño financiero-actuarial de la hipoteca inversa ............................................ 36
Ventajas de las hipotecas inversas ................................................................... 39
Inconvenientes de las hipotecas inversas ......................................................... 39
12. Resumen ............................................................................................................. 40

2
1. Introducción
Empecemos por señalar que, como es obvio, la demanda de préstamos inmobiliarios
está íntimamente vinculada a la demanda de vivienda. También recordemos que,
como es sobradamente conocido, el sector inmobiliario es cíclico. Así pues, nos
enfrentamos a períodos de crecimiento y a períodos de recesión, que afectarán
directamente a la demanda de préstamos inmobiliarios.

El diseño de préstamos inmobiliarios y su encaje con las características del

mercado en cada momento, es crítico para facilitar el acceso a la vivienda de las
personas, mantener la estabilidad financiera del sistema y reducir la volatilidad.
Con frecuencia la vivienda es el componente más importante de la riqueza de las
familias, y una parte muy importante de la financiación otorgada por las entidades
financieras para su adquisición.

Por otro lado, más allá de las circunstancias cíclicas del sector, se producen cambios
socioeconómicos que van transformando la estructura de la demanda de préstamos
inmobiliarios. Por ejemplo, la poca capacidad de ahorro hoy en día de las personas
jóvenes, hace que tengan dificultades para hacer frente al pago inicial de la adquisición
de una vivienda. Esto ha provocado que este colectivo haya dejado de ser la principal
demanda de este producto.

Otro ejemplo lo constituye el efecto provocado por el alargamiento de los plazos de

amortización para poder hacer frente a las cuotas, que ha hecho que muchas
personas entren en la jubilación con hipotecas pendientes de amortizar, y con cuotas
mensuales a las cuales deben hacer frente.

Durante mucho tiempo, se diseñaban los préstamos inmobiliarios para que fueran
asequibles para la clientela. La vivienda es un bien de primera necesidad y el acceso
a los préstamos inmobiliarios era relativamente fácil. Incluso la valoración del inmueble
sobre la tasación, el importe concedido o la LTV, solía ser muy “flexible”.

En otro orden de cosas, el sector de la construcción lleva tiempo recuperándose de la

crisis de finales de la primera década de nuestro siglo. En todo caso, hay que tener
presente que siempre existirá una demanda de viviendas y en los últimos diez años
no se han fabricado demasiadas.

En ciertas zonas el déficit de viviendas es más evidente que en otras, pero por
ejemplo, el flujo de población que se traslada de las zonas rurales a las ciudades,
incrementa la demanda urbana de forma muy significativa. Será necesario fabricar
suficientes viviendas a precios adecuados y esto, en las condiciones actuales, no es
fácil. Hay zonas en que el precio del suelo supone el 50% del precio de venta de la
vivienda.

Además, si nos centramos en el sistema financiero, hoy en día los préstamos

inmobiliarios juegan un papel importante en la trasmisión de la política monetaria de
los bancos centrales, lo cual supone un aspecto que también debe tenerse en cuenta.

3
Decíamos al inicio, que estamos ante un mercado cíclico que ha venido marcado por
un período de expansión con grandes facilidades otorgadas por cajas y bancos para
financiar la adquisición de la vivienda, la habitual o la segunda residencia. Esta fase
se distinguió por unos tipos de interés bajos, una gran liquidez y una gran expansión
de las cajas de ahorro.

Posteriormente, vino la fase de recesión.

Señalemos, como una de las consecuencias notable de la crisis inmobiliaria pasada,

la desaparición del mercado de la oferta de las cajas de ahorro, cuyo papel suponía
hasta el año 2007 prácticamente casi dos tercios de los créditos inmobiliarios
concedidos en nuestro país.

2. Burbuja financiera y burbuja inmobiliaria

Aunque pueden existir diversas definiciones, entendemos por burbuja inmobiliaria el
incremento de los precios de los bienes inmuebles muy por encima de los del resto de
bienes y servicios. Si bien en una economía de mercado es normal que el precio de
un bien se fije por oferta y demanda del mismo, en este caso la evolución del precio
es especialmente relevante, ya que se trata de un bien básico, como es la vivienda.

Además, si bien es cierto que una mayor demanda estimula el crecimiento de los
precios, en el caso de las burbujas inmobiliarias su causa tienen que ver, no con los
bajos tipos de interés como cree mucha gente, sino en un crecimiento de la oferta
monetaria, por el abundante crédito hipotecario disponible favorecido por políticas
monetarias expansivas.

Para entender este proceso, es importante entender la función del dinero en una
economía moderna. El dinero no es lo que mucha gente cree. De hecho, el dinero se
crea de la nada. Los bancos crean más del 95% del dinero en circulación, y lo crean
al otorgar los créditos, sean estos inmobiliarios, al consumo, al gobierno (mediante la
compra de títulos públicos), o a las empresas.

Cuando un banco concede un crédito, abona el importe en la cuenta del cliente e

incrementa su activo como una inversión, ya que es una deuda del cliente con el
banco. Mediante este proceso se acaba de crear dinero.

Hoy en día, los bancos centrales en lugar de fijar la oferta monetaria fijan los tipos de
interés, y dejan que el mercado (la demanda) establezca la base monetaria. El banco
central fija el tipo a corto, el estado establece los tipos a largo y así se obtiene la curva
de rendimiento del capital. No es cierto que los bancos centrales imprimen dinero y,
por tanto, generan inflación, como piensa mucha gente, el dinero no se imprime, lo
crea el sistema bancario privado.

4
Sin entrar en excesivos detalles, los bancos centrales, en nuestro caso, el Banco
Central Europeo, tienen como objetivo conseguir la estabilidad financiera, mediante el
control de la inflación. El instrumento básico es establecer las reservas mínimas que
los bancos deben mantener en el banco central. Así la política monetaria, se acaba
implementando a través del proceso de creación de dinero.

Imaginemos que se trata de poner en práctica una política monetaria expansiva. Una
de las maneras de iniciar el proceso, es comprar valores en el mercado (las
denominadas operaciones de mercado abierto) El banco central puede comprar
100.000 € de valores y lo hace a través de crear una reserva a favor del banco que
canaliza la operación. El banco como contraprestación de las reservas en el banco
central, registra un depósito por el mismo importe, producto de la venta de los valores.

Banco Central Banco

Activos Pasivos Activos PN+Pasivos

Valores Reservas Reservas Depósitos

100.000 € 100.000 € 100.000 € 100.000 €

Otros Otros Otros Otros

A partir de aquí se inicia la expansión múltiple, ya que el banco no necesita mantener

100.000 € de reserva para 100.000 € de depósitos. Si suponemos un coeficiente de
reservas del 10%1 para simplificar, esto supone que hay un exceso de depósitos en
el banco central de 90.000 €. Si existe demanda solvente, los bancos concederán
90.000 € en nuevos créditos, siendo la situación la siguiente, una vez concedidos:

Todos los bancos

Activos PN+Pasivos

Créditos
90.000 €
Depósitos
190.000 €
Reservas
100.000 €

Otros Otros

1En la zona euro, los bancos deben mantener en sus bancos centrales nacionales un coeficiente mínimo
del 1 % de determinados pasivos, principalmente depósitos de clientes.

5
Pero de nuevo para 190.000 € de depósitos no es necesario mantener 100.000 € de
reservas en el banco central, sólo 19.000 € (el 10%). Hay un exceso de 81.000 € y el
proceso sigue con la concesión de nuevos créditos. La situación al final de todo el
proceso es la siguiente:

Todos los bancos

Activos PN+Pasivos

Créditos
900.000 €
Depósitos
1.000.000 €

Reservas
100.000 €

Otros Otros

Nótese que en todo el proceso, los totales del balance del banco central no se han
modificado, ni ha habido ninguna emisión de dinero por su parte, habiéndose creado
900.000 € en nuevos préstamos.

Señalemos que, en todo caso, son los prestatarios y no los bancos los que determinan
la oferta de dinero, ya que los bancos sólo pueden crear dinero si alguien lo pide. Por
supuesto, pueden negar la concesión del préstamo, o fijar unos términos o un tipo de
interés que haga desistir al prestatario. De ahí el comentario que se escucha en
ocasiones sobre la falta de demanda solvente.

En el punto en que las entidades financieras están en el límite del crédito que pueden
conceder, y para seguir atendiendo la demanda acuden a otras vías de financiación
(interbancario, preferentes, titulizaciones, etc.) Más adelante tendremos ocasión de
comentarlo.

Finalmente, la burbuja inmobiliaria estalla.

Señalemos sin embargo, que este proceso de creación de depósitos tiene un límite
establecido por:

• La política monetaria.

• Las condiciones del mercado (rentabilidad y riesgo).

6
 • La regulación bancaria.

En el caso de desear aplicar una política monetaria contractiva, el proceso sería justo
el inverso al que acabamos de explicar. En lugar de su compra, la venta de valores
por parte del banco central reduciría la cantidad de dinero en circulación al reducir las
reservas de los bancos en el banco central.

Si se venden 100.000 € de bonos del tesoro, las reservas del banco que tramita la
operación en el banco central se reducen en esta cantidad. Esto provoca que los
bancos en su conjunto tengan un déficit de reservas. Pueden vender valores para
comprar reservas pero esto provoca una reducción de depósitos y reservas. El
proceso continúa de forma acumulativa en sentido contrario al señalado en el proceso
de expansión.

Para terminar este apartado, señalemos que el concepto de dinero ha cambiado

mucho en el tiempo, y tienen poco que ver con las teorías clásicas sobre el mismo.
Resumiendo, podemos señalar:

• El dinero no existe como consecuencia de la actividad económica, es al revés.

Es el dinero el que crea la actividad económica.
• Los ahorros no son necesarios para la inversión, el dinero se crea si existe una
demanda adecuada.
• Los créditos crean la financiación (loans make deposits).

7
3. La demanda de préstamos hipotecarios
La demanda de créditos de los hogares es la parte más importante de todos los
créditos concedidos por las entidades de crédito y los establecimientos financieros de
crédito. De esta financiación, la parte más relevante es el crédito hipotecario, la que
se dedica a la adquisición y rehabilitación de la vivienda, siendo el resto básicamente
para financiación de consumo. En el cuadro adjunto, expresado en miles de millones
de euros, podemos ver la evolución de estas magnitudes, la demanda total de créditos,
la debida a los hogares, y de esta última la parte destinada a financiar la vivienda.

HOGARES
AÑO TOTAL
TOTAL % VIVIENDA %
2007 1.760,2 789,5 45% 623,5 79%
2008 1.869,9 819,4 44% 655,1 80%
2009 1.837,0 813,9 44% 654,6 80%
2010 1.843,9 812,8 44% 662,8 82%
2011 1.782,6 793,4 45% 656,5 83%
2012 1.605,0 755,7 47% 633,1 84%
2013 1.448,2 715,0 49% 604,4 85%
2014 1.443,5 742,4 51% 579,8 78%
2015 1.378,1 714,3 52% 552,1 77%
2016 1.318,0 702,8 53% 535,6 76%
2017 1.286,1 697,0 54% 521,9 75%
2018 1.231,2 697,2 57% 518,8 74%
2019 1.212,7 693,9 57% 510,9 74%
2020 1.264,2 685,9 54% 504,2 74%
2021 nov 1.276,8 697,2 55% 510,1 73%
Fuente: Banco de España. Boletin estadístico 8.18

En el año 2008 se alcanzó el record de financiación total (básicamente por la

financiación destinada a las actividades de las empresas productivas) provocando un
mínimo del 44% el crédito otorgado a los hogares, que también, sin embargo en este
año alcanzó su máximo 819.412 millones de euros. A partir de entonces el crédito ha
ido disminuyendo, con el impacto evidente de la pandemia en el 2020 (nótese el
incremento de la demanda total de crédito en este año debido a las empresas a causa
precisamente de la pandemia)

En 2021 hay una cierta recuperación, y hoy en día el 55% de la demanda total
corresponde a los hogares, que destinan más del 70% a la adquisición y rehabilitación
de la vivienda.

Con respecto a este último aspecto, la máxima financiación se alcanza en el año 2010
con 662,8 miles de millones de euros. Desde entonces ha ido disminuyendo y parece
haberse estabilizado en algo más de los 500 miles de millones de euros.

8
Otro dato interesante puede ser ver la evolución de la financiación de la vivienda
comparada con la evolución del PIB de nuestro país, y comparada con la participación
de las rentas salariales del PIB.

HOGARES
AÑO SALARIOS %
VIVIENDA

2007 623,5 522,5 84%

2008 655,1 560,0 85%
2009 654,6 549,2 84%
2010 662,8 541,5 82%
2011 656,5 531,0 81%
2012 633,1 498,8 79%
2013 604,4 469,5 78%
2014 579,8 476,6 82%
2015 552,1 495,0 90%
2016 535,6 505,8 94%
2017 521,9 526,0 101%
2018 518,8 548,2 106%
2019 510,9 578,3 113%
2020 504,2 546,2 108%

Como vemos en el cuadro adjunto, también expresado en miles de millones de euros,

en el momento de máxima financiación a la vivienda (año 2010) los ingresos salariales
representaban un 82% de dicho crédito inmobiliario.

Es decir, todos los ingresos de los asalariados españoles de todo el año, no eran
suficientes para devolver la deuda que financiaba la adquisición y rehabilitación de la
vivienda.

En el año 2020, los ingresos anuales suponen el 108% del crédito inmobiliario. En los
últimos años los ingresos de los salarios han estado por encima de la deuda viva
debida a la financiación de la vivienda.

Sin duda se llegó a crear un mercado, digamos, excesivo respecto a lo que supone el
esfuerzo que debe realizarse para adquirir una vivienda en nuestro país. Hoy en día,
la situación parece tender a ser más razonable.

Obviamente, esta demanda ha venido y viene condicionada por una serie de aspectos
que vamos a tratar a continuación, y que deben tenerse en cuenta a la hora de diseñar
un préstamo inmobiliario para su comercialización.

9
4. Condicionantes demográficos
Evidentemente a mayor población, mayor necesidad de
un bien básico como es un lugar donde vivir. En general,
y en el largo plazo, el crecimiento de la población será
determinante en la demanda de vivienda y,
consecuentemente de la demanda de crédito
inmobiliario.

Los últimos estudios demográficos realizados de la

población de nuestro país por el Instituto Nacional de
Estadística, nos muestran una proyección que supone un
crecimiento de cerca de un millón de personas en los
próximos 15 años, como podemos ver en la tabla
adjunta. En el año 2050 se alcanzarían los 50 millones
de habitantes.

Sin embargo, debido a las tasas de fecundidad, al

incremento de la esperanza de vida y considerando los
saldos migratorios, se va a producir un progresivo
envejecimiento de la población española. Dicho extremo
será comentado en detalle al tratar el diseño de las
hipotecas inversas.

Para nuestro propósito, hemos escogido la evolución

prevista de la población entre 20 y 34 años, ya que
consideramos que puede ser el intervalo de edad en
donde las personas suelen formar el hogar, y por lo tanto
necesitan una vivienda. Si acceden a ella en propiedad,
es habitual demandar un préstamo hipotecario para
financiar su adquisición.

En este sentido, la información que nos proporciona el

estudio del INE a 25 años vista, es la siguiente:

10
 Grupos de edad 2021 2045 DIF
Menos de 20 años 9.182.164 7.983.805 -1.198.359
% 19,4% 16,1%
20 a 24 años 2.376.012 2.219.563 -156.449
25 a 29 años 2.512.094 2.665.101 153.007
30 a 34 años 2.730.542 3.058.054 327.512
De 20 a 34 años 7.618.648 7.942.718 324.070
% 16,1% 16,1%
Más de 35 años 30.526.146 33.559.288 3.033.142
% 64,5% 67,8%
TOTAL 47.326.958 49.485.811 2.158.853

Como vemos, en estos 25 años, se prevé descienda sustancialmente la población

menor de 20 años, y que se incremente dramáticamente la población mayor de 35
años que representará dos tercios del total (más detalles pueden obtenerse en el
apartado de diseño de hipotecas inversas)

En el intervalo que hemos escogido, se produce un ligero incremento de la población

(si bien en el segmento más joven disminuye) que se mantiene en el 16,1% del total.
Así pues, los factores demográficos parecen jugar a favor de un mantenimiento en el
futuro cercano de la población susceptible de ser potenciales demandantes de
préstamos inmobiliarios para la financiación de la vivienda habitual.

Factores adicionales a considerar, y que pueden suponer un incremento de la

demanda “tradicional”, lo constituyen la evolución hacia hogares monoparentales, o la
tendencia a vivir solo. Esto puede suponer una demanda de más préstamos, aunque
quizás de un menor importe debido al menor tamaño relativo de las viviendas.

11
5. Condicionantes económicos
Más allá de aspectos económicos mencionados en la introducción, podemos señalar
como condicionantes económicos relevantes el precio de la vivienda, la renta familiar,
en cierta manera también el paro y los tipos de interés.

El condicionante económico fundamental en la demanda de préstamos inmobiliarios,

es el precio de la vivienda. Ya mencionamos en el módulo en el que se analiza el
mercado hipotecario español, la gran dificultad de extraer conclusiones generales
sobre un mercado muy heterogéneo y fragmentado. En cuanto a los precios,
reproducimos aquí el índice elaborado por la empresa TINSA, con base el año 2001
igual a 1000 y desglosado entre capitales, grandes ciudades, áreas metropolitanas,
costas mediterráneas, las islas y el resto de municipios.

Capitales y
Areas Costa Baleares y Resto de
Año General Grandes
Metropolitanas Mediterránea Canarias Municipios
Ciudades
2002 1.076 1.075 1.074 1.100 1.088 1.049
2003 1.250 1.273 1.239 1.328 1.210 1.176
2004 1.468 1.538 1.450 1.616 1.334 1.330
2005 1.752 1.876 1.734 1.975 1.478 1.573
2006 2.023 2.175 2.022 2.327 1.681 1.862
2007 2.271 2.467 2.299 2.621 1.866 2.136
2008 2.331 2.527 2.393 2.757 2.029 2.219
2009 2.206 2.379 2.221 2.557 1.959 2.114
2010 2.080 2.222 2.069 2.314 1.772 2.006
2011 1.947 2.086 1.933 2.182 1.752 1.855
2012 1.807 1.933 1.768 2.085 1.671 1.730
2013 1.623 1.729 1.599 1.848 1.510 1.561
2014 1.430 1.519 1.391 1.606 1.404 1.403
2015 1.397 1.476 1.378 1.526 1.381 1.357
2016 1.414 1.502 1.347 1.499 1.387 1.329
2017 1.429 1.526 1.340 1.512 1.421 1.301
2018 1.522 1.639 1.405 1.570 1.497 1.327
2019 1.614 1.773 1.515 1.653 1.548 1.362
2020 1.680 1.861 1.573 1.695 1.612 1.377
2021 1.667 1.851 1.576 1.704 1.666 1.382
2022 1.770 1.947 1.686 1.810 1.787 1.486

Como mencionamos, destaca el mayor incremento en las capitales y las grandes

ciudades, la costa mediterránea y las islas. Respecto al índice general, los precios
alcanzaron su máximo en 2008, cayendo paulatinamente hasta 2015 y recuperándose
posteriormente. Aunque estamos muy lejos de los niveles alcanzados en los años de
auge.

Vinculado a la posibilidad de acceder a una vivienda, la renta de las familias (y la

expectativa que tengan de su evolución futura) es un factor determinante en la
demanda de préstamos inmobiliarios. Según datos del INE, la evolución del salario
anual medio, ha sido la siguiente:

12
 Euros al año de salario bruto
Hombres Mujeres Δ Medio
2009 25.001 19.502
2010 25.001 19.735 0,5%
2011 25.668 19.768 1,6%
2012 25.682 19.537 -0,5%
2013 25.675 19.515 -0,1%
2014 25.727 19.745 0,6%
2015 25.993 20.052 1,3%
2016 25.924 20.131 0,0%
2017 26.392 20.608 2,1%
2018 26.738 21.012 1,6%
2019 26.934 21.682 1,8%

Diversos son los comentarios que se podrían realizar. Señalemos que el incremento
medio anual acumulativo de estos siete años es del 0,9%. Con este pasado reciente,
y con las perspectivas actuales, no parece que la evolución futura del salario medio
del trabajador español, vaya a ser un factor que incentive positivamente y de forma
relevante, la demanda de préstamos hipotecarios.

Un aspecto vinculado a la renta familiar es el desempleo. Es obvio que un incremento

del desempleo afecta a la renta media y desincentiva el consumo Los datos del último
trimestre de cada año de la encuesta de población activa (EPA) del INE muestran el
porcentaje de paro respecto a la población activa que podemos ver en el siguiente
cuadro.

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
10,5% 8,7% 8,3% 8,6% 16,8% 18,7% 20,1% 22,6% 25,8% 25,7% 23,7% 20,9% 18,6% 16,6% 14,5% 13,9% 16,1% 13,3%

Hemos optado por una serie larga de datos partiendo de los mejores años para el
empleo en nuestro país, cuando el paro representaba menos del 9% de la población
activa, para tener una mejor perspectiva histórica sobre el paro. El efecto de la crisis
que se iniciara a finales de 2007, provoca ya en el 2008 un incremento muy notable
del paro (casi el doble) alcanzando su máximo en los años 2012/2013 donde más de
la cuarta parte de la población activa estaba en paro. Posteriormente, se ha ido
reduciendo pero sin alcanzar, ni mucho menos los niveles de los mejores años
anteriores (no merece mayor comentario el dato de 2020, debido a la pandemia)

Por otro lado, existe una estrecha relación entre la evolución del paro y la demanda
de préstamos hipotecarios. Como se puede consultar en el apartado correspondiente,
la máxima demanda se produce en el año 2008, descendiendo paulatinamente a partir
de entonces hasta nuestros días, en una clara correlación inversa con las cifras de
paro.

13
Siendo el empleo un factor estrechamente vinculado con el nivel de la actividad
económica, existe una mayor incertidumbre sobre la evolución futura de la ocupación,
y en consecuencia del desempleo, debido a diversos factores (globalización,
innovación tecnológica, aspectos geopolíticos, etc.). Esto supone poca visibilidad de
la influencia de este apartado en la demanda futura de créditos inmobiliarios.

Finalmente, respecto a los tipos de interés se han hecho diversas referencias en varios
módulos. Señalemos que su evolución reciente (tanto en los tipos a corto como en los
tipos a largo plazo) nos ha llevado a una situación histórica de tipos de interés
especialmente bajos Esto permitió, en su momento, que la economía española
pudiera reducir el coste de capital en todos los sentidos, convergiendo a las tasas
europeas. La reducción del coste de financiación benefició especialmente a los tipos
de interés de los préstamos hipotecarios. Aunque haya transcurrido mucho tiempo,
recordemos que los tipos a finales de los años ochenta del siglo pasado estaban en
nuestro país alrededor del 12%, y que no fue hasta mitad de la década siguiente que
se estabilizaron por debajo del 10%.

La evolución previsible a corto plazo de los tipos de interés (tanto de los tipos a corto
como a largo plazo) no parece vayan a sufrir incrementos radicales, permaneciendo
en el entorno de bajos tipos, aunque algo superiores a los actuales.

En resumen, de los factores comentados, cabe pensar que el precio de la vivienda irá
recuperando cierta estabilidad, siempre en función de la zona concreta, y tenderá a
incrementarse en tanto en cuanto persista una demanda sostenida.

Por su parte, la evolución de la renta de las familias no va a suponer previsiblemente

un factor que impulse una mayor demanda de préstamos inmobiliarios de la que deriva
la necesidad de disponer de una vivienda. La evolución del desempleo es un factor de
más difícil evaluación, por la incertidumbre relacionada con la evolución de la actividad
económica como hemos comentado.

Finalmente, los tipos de interés, previsiblemente no van a suponer a corto y medio

plazo un factor negativo en la demanda de préstamos inmobiliarios, a pesar de que
sufran un cierto incremento respecto a los tipos históricamente bajos del inicio de esta
década.

14
6. Financiación de los préstamos inmobiliarios
Hemos comentado como las entidades de depósito mediante el proceso de creación
de dinero bancario, y en un entorno de política monetaria expansiva financiaron parte
del crecimiento de su cartera de inversión en préstamos inmobiliario. También hemos
comentado que este proceso tiene sus limitaciones derivadas de la aplicación de la
misma política, la regulación del sector, y el equilibrio que, prudencia inversora, debe
buscarse entre la rentabilidad de la inversión y el riesgo asumidos por la misma.

Una vez alcanzado el límite en la creación del dinero bancario, ¿qué alternativa le
queda a la entidad, para seguir el proceso inversionista si las condiciones de mercado
(a su juicio) son favorables? Simplificando, podemos decir que son dos: acudir al
crédito puro, es decir endeudarse para obtener financiación para las inversiones, o la
titulización de activos.

Acudir al crédito puro supone endeudarse, ya sea en los mercados emitiendo algún
tipo de instrumento financiero, ya sea contrayendo la deuda con alguna otro entidad.
Una primera obviedad, es que esto será posible siempre en función de la calidad
crediticia del demandante y/o del colateral o garantía que se pueda aportar.

Pero esto no es todo, surge de nuevo el tema de la transformación de los plazos: las
hipotecas se conceden a plazos muy largos y este tipo de financiación suele ser a
corto y medio plazo. Así pues, de optar por esta vía se asume el riesgo de liquidez, de
no poder renovar o generar recursos para poder atender los compromisos al
vencimiento.

Si se juntan las dudas sobre la solvencia del demandante y la imposibilidad de aportar

garantías, se puede caer fácilmente en el impago. Tenemos sobrados ejemplos de la
crisis de finales de la década anterior, y también sobre las consecuencias que esto
puede acarrear.

Respecto a la titulización, ésta puede ser vista como la movilización de los préstamos
inmobiliarios para obtener recursos adicionales. Se suele hacer a través de cédulas,
bonos y participaciones hipotecarias, que son títulos o valores representados por
anotaciones en cuenta, emitidos por las entidades que conceden financiación
hipotecaria y que utilizan diferentes fórmulas de financiación o de movilización de las
carteras de préstamos hipotecarios que posea2

Las cédulas hipotecarias son títulos valores emitidos por entidades financieras
garantizados por los préstamos inmobiliarios que figuran en su balance. Es decir, el
inversor que adquiere la cédula, recibirá una serie de pagos por la adquisición de dicho
título. Estos pagos provienen, a su vez, de los pagos que las personas a quienes se
les han concedido las hipotecas le hacen al banco. Así, los pagos no solo están
garantizados por la solvencia de le entidad financiera emisora, sino también por los

2
Este proceso viene regulado en nuestro país por la Ley 2/1981 de regulación del mercado
hipotecario, como se explica y desarrolla en otros apartados de este programa.

15
derechos de cobro que tienen la entidad sobre las personas a las que se les concedió
la hipoteca.

El saldo vivo máximo de las cédulas emitidas por un originador está limitado al 90%
de su cartera de préstamos hipotecarios. Las hipotecas permanecen en el balance de
la entidad. Las cédulas hipotecarias se suelen emitir a plazos entre los 3 y 7 años. Por
su liquidez se suelen negociar en los mercados monetarios.

Los bonos y participaciones hipotecarias, están garantizados por una hipoteca o

un grupo de hipotecas a los que se vinculan (promociones inmobiliarias). Ni sus plazos
(habitualmente entre 3 y 15 años) ni sus tipos de interés pueden ser superiores a los
de los préstamos hipotecarios que los garantizan. El volumen máximo a emitir es el
90% de los préstamos hipotecarios específicamente vinculados.

Se formalizan mediante escritura pública, y en ella deben figurar detallados los

préstamos hipotecarios específicamente vinculados. Es una forma de financiación
caída en desuso por el fuerte empuje de los bonos de titulización hipotecaria.

La titulización hipotecaria
La titulización de activos es el proceso mediante el cual una entidad (entidad
originadora) cede una serie de derechos de crédito (no sólo pueden ser de carácter
hipotecario) presentes o futuros y más o menos homogéneos que posee en el activo
de su balance, transformándolos en activos financieros negociables en mercados
organizados. El proceso de titulización hipotecaria supone la transformación de los
flujos de caja de las hipotecas (pago de intereses y amortización) de la entidad
originadora en los flujos de caja de los bonos de titulización que incorporan la garantía
real de pago de las hipotecas titulizadas. El proceso se realiza a través de un Fondo
de Titulización Hipotecario (FTH) sin personalidad jurídica, que es el que adquiere los
derechos de cobro y emite los bonos de titulización.

Un esquema genérico del proceso de titulización lo podemos ver en el siguiente

gráfico:

16
El originador (normalmente una entidad financiera) concede una hipoteca (al deudor
final) y diseña con ayuda de especialistas, el funcionamiento de la titulización. El fondo
de titulización lo gestiona una gestora, responsable técnica y legalmente de dicha
gestión. Los bonos son garantizados por una aseguradora y analizados por una
empresa de rating que califica la emisión. Finalmente, el inversor adquiere los bonos.

Señalemos, sin embargo, que el acceso a esta vía de financiación en el peor momento
de la crisis que hemos comentado, prácticamente fue imposible.

17
7. Aspectos clave en el diseño y comercialización de
préstamos inmobiliarios
Recordemos que la Ley 2/1981 de regulación del mercado hipotecario establece que
las entidades financieras que pueden conceder préstamos hipotecarios y emitir los
títulos necesarios para su financiación, son:

A. Los bancos y, cuando así lo permitan sus respectivos estatutos, las entidades
oficiales de crédito.
B. Las cajas de ahorro y la Confederación Española de Cajas de Ahorros.
C. Las cooperativas de crédito.
D. Los establecimientos financieros de crédito.

Las variables clave en el diseño por parte de esas entidades financieras de la oferta
de crédito hipotecario son:

• El importe del préstamo respecto a la tasación (LTV)

• El tipo de interés
• El plazo de amortización
• El método de amortización
• Aspectos complementarios/Productos vinculados

Lógicamente, se trata de obtener un equilibrio entre conseguir atraer suficiente

demanda del mercado por un lado, y por otro contribuir al resultado de la entidad
financiera positivamente. No tendría sentido realizar una oferta que no fuera aceptada
por el mercado, o que la entidad financiera no desarrollara su negocio con la oferta
realizada. Tampoco tendría sentido realizar una oferta tan atractiva que tuviera un
gran éxito, pero a costa de comprometer los resultados financieros de la entidad y con
ello su futuro.

El Importe del préstamo respecto a la tasación (LTV)

Además de los aspectos relacionados con la tasación que pueden ser consultados en
el módulo correspondiente, es de gran importancia el porcentaje de la tasación que se
conceda como financiación. Por motivos de prudencia crediticia y también de acuerdo
con algunos aspectos de la normativa, es habitual hablar del 80% del valor de
tasación.

Si bien es cierto, como hemos comentado, que en el pasado este porcentaje fue
muchas veces “flexibilizado” para incentivar el atractivo e la oferta comercial, esto no
debe ser una práctica habitual. Sin embargo es cierto que, como resultado del gran
stock de viviendas que algunos bancos poseen, la oferta para adquirir alguna de ellas
se incentiva ofreciendo hasta el 100% de financiación en este caso. Digamos que esta
medida debería ser coyuntural.

18
El tipo de interés
El tipo de interés puede tener diferentes modalidades, puede ser fijo o variable, para
toda la operación, o bien mixto. Es decir, fijo durante una parte y variable el resto. Por
supuesto que la oferta deberá realizarse sobre las perspectivas que tenga la entidad
financiera sobre la evolución de los tipos de interés (aspecto siempre incierto) Pero,
además, deberá ser compatible con las expectativas que tenga el mercado sobre esta
evolución.

El plazo de amortización
Hablar de plazos normales puede llevarnos a hablar de 15 a 30 años. Ya hemos
comentado que el elevado importe alcanzado en muchos casos por el precio de las
viviendas, hizo que este plazo fuera ampliamente rebasado. Sin embargo, es cierto
de que, dentro de ciertos límites prudenciales, extender el plazo de vida del préstamo
inmobiliario puede hacer una operación viable teniendo en cuenta la capacidad de
reembolso del solicitante, o como mínimo hacer más asequible asumir los
compromisos por parte del cliente.

El método de amortización
Lo más frecuente en nuestro país es el método francés de cuota fija. También debería
considerarse otros aspectos que son tratados en los respectivos apartados como la
cuota variable, la cuota creciente, o la cadencia. Otros métodos de amortización son
contemplados más adelante.

Aspectos complementarios/Productos vinculados

Además de los clásicos seguros de vida o seguros de daños, en ocasiones se
incentivan las condiciones del préstamo inmobiliario, si se suscriben planes de
pensiones, se domicilia la nómina o se solicita una tarjeta de crédito. En todo caso, es
importante tener en cuenta lo dispuesto por la normativa vigente en este campo,
particularmente después de los últimos cambios legislativos.

19
8. Diseño financiero de la hipoteca
Una vez establecido el tipo de interés en función del riesgo asumido, las comisiones,
compensaciones, etc. el diseño financiero se limita a la existencia o no de cadencia,
a la revisión del tipo de interés, al método de amortización y al plazo. Para los
préstamos hipotecarios en divisas, nos remitimos al apartado correspondiente.

Respecto a la existencia de una cadencia, esta puede ser respecto a la amortización

de capital (lo más frecuente) o a la amortización de capital y los intereses (no habitual,
y poco recomendable, ya que supone en el fondo un incremento del riesgo) En
cualquier caso, es evidente que la existencia de cadencia supone aligerar la carga del
servicio de la deuda para el cliente. Para la entidad financiera, no debe suponer mayor
problema, ya que mantiene el importe del riesgo (durante la carencia) inamovible,
siempre y cuando se limite la cadencia a la amortización del capital, y no incluya los
intereses devengados.

Ejemplo

Si suponemos un préstamo inmobiliario de 200.000,00 € a 10 años al 10% (para

simplificar) la cuota anual por el método francés de cuotas constantes, sería de
32.549,08 €.

Si al cliente se le concede la cadencia de amortizar capital durante los tres primeros

años del préstamo inmobiliario, la cuota de los tres primeros años se limita a los
intereses (el 10% de 200.000,00 €) A partir del tercer año, en que la cuota asciende a
41.081,10 € incluyendo la amortización de capital, obtenemos el siguiente cuadro de
amortización:

CAPITAL
AÑO CUOTA ANUAL INTERESES AMORTIZACIÓN
PENDIENTE
1 20.000,00 20.000,00 200.000,00

2 20.000,00 20.000,00 200.000,00

3 20.000,00 20.000,00 200.000,00

4 41.081,10 20.000,00 21.081,10 178.918,90

5 41.081,10 17.891,89 23.189,21 155.729,69

6 41.081,10 15.572,97 25.508,13 130.221,56

7 41.081,10 13.022,16 28.058,94 102.162,62

8 41.081,10 10.216,26 30.864,84 71.297,78

9 41.081,10 7.129,78 33.951,32 37.346,45

10 41.081,10 3.734,65 37.346,45 0,00

20
Durante los tres primeros años el cliente ha realizado un menor esfuerzo, a cambio de
soportar una mayor cuota a partir del tercer año. Si sus ingresos han mejorado en este
período, es posible que esta mayor cuota sea más fácilmente asumible.

Respecto a la revisión del tipo de interés, este puede ser fijo para toda la vida del
préstamo inmobiliario (no muy frecuente) variable durante todo el período (más
frecuente) o mixto (últimamente más frecuente) es decir fijo durante unos años y
variable durante el resto.

Para el solicitante del préstamo inmobiliario el optar por un tipo de interés fijo o
variable, dependerá siempre de sus expectativas sobre la evolución futura del tipo de
interés oficial. Para la entidad financiera, un tipo de interés variable le permite ajustar
el margen de la operación a la evolución de los tipos de interés.

Quizás el incremento de la oferta a tipos fijos en un entorno de tipos de interés bajos,

está sugiriendo que las entidades financieras anticipan que la subida de tipos de
interés será mucho más lenta de lo que anticipa en general el mercado.

Ejemplo

Como en el ejemplo anterior, un préstamo hipotecario de 200.000,00 € a 10 años al

10%, supone una cuota anual por el método francés de cuotas constantes de
32.549,08 €, y el cuadro de amortización el siguiente:

CAPITAL
AÑO CUOTA ANUAL INTERESES AMORTIZACIÓN
PENDIENTE
1 32.549,08 20.000,00 12.549,08 187.450,92

2 32.549,08 18.745,09 13.803,99 173.646,93

3 32.549,08 17.364,69 15.184,39 158.462,55

4 32.549,08 15.846,25 16.702,82 141.759,72

5 32.549,08 14.175,97 18.373,11 123.386,62

6 32.549,08 12.338,66 20.210,42 103.176,20

7 32.549,08 10.317,62 22.231,46 80.944,74

8 32.549,08 8.094,47 24.454,60 56.490,14

9 32.549,08 5.649,01 26.900,07 29.590,07

10 32.549,08 2.959,01 29.590,07 0,00

Supongamos que se acordó un tipo de interés fijo del 10% los dos primeros años y
luego variable, indexado a algún índice oficial, y que suponemos que al inicio del tercer
año este era del 8%. Para el resto del período la cuota sería de 30.217,13 € y el cuadro
de amortización, el siguiente:

21
 CAPITAL
AÑO CUOTA ANUAL INTERESES AMORTIZACIÓN
PENDIENTE
1 32.549,08 20.000,00 12.549,08 187.450,92

2 32.549,08 18.745,09 13.803,99 173.646,93

3 30.217,13 13.891,75 16.325,37 157.321,56

4 30.217,13 12.585,72 17.631,40 139.690,15

5 30.217,13 11.175,21 19.041,92 120.648,24

6 30.217,13 9.651,86 20.565,27 100.082,97

7 30.217,13 8.006,64 22.210,49 77.872,47

8 30.217,13 6.229,80 23.987,33 53.885,14

9 30.217,13 4.310,81 25.906,32 27.978,82

10 30.217,13 2.238,31 27.978,82 0,00

En este caso, la cuota desciende porque lo hace el tipo de interés, es evidente que
podría suceder lo contrario.

Respecto al método de amortización nos centramos en el método francés de cuotas

contantes por ser el más habitual, no sólo en nuestro país. Para métodos alternativos
de amortización, nos remitimos al apartado correspondiente.

El período de tiempo establecido en el contrato de préstamo para su total devolución,

o plazo de vencimiento o de amortización ha sido, debido a los elevados importes
necesarios para adquirir las viviendas, un factor de ajuste con el fin de que el importe
de las cuotas fuera asumible para el deudor. Los plazos suelen oscilar entre los quince
y los treinta años, o incluso más.

Debe tenerse en cuenta que alargar los plazos reduce las cuotas a pagar, pero
supone un pago total de intereses mayor, mientras que acortarlo en exceso puede
implicar una carga excesiva para el cliente. Se debe intentar encontrar un equilibro
según la operación y las circunstancias concretas personales.

Como sabemos, la cuota de los préstamos inmobiliarios con el sistema de

amortización francés de cuotas constantes, depende del importe del préstamo, del
tipo de interés y del plazo, si los dos primeros factores no varían, cuanto mayor sea el
plazo del préstamo menor será la cuota.

22
Ejemplo

En el ejemplo anterior de un préstamo hipotecario de 200.000,00 € a 10 años al 10%

de tipo de interés fijo, la cuota anual por el método francés de cuotas constantes era
de 32.549,08 €. Si se amplía el plazo a los 15 años, la cuota anual pasa a ser de
26.294,76 €, y el cuadro de amortización el siguiente:

CAPITAL
AÑO CUOTA ANUAL INTERESES AMORTIZACIÓN
PENDIENTE
1 26.294,76 20.000,00 6.294,76 193.705,24

2 26.294,76 19.370,52 6.924,23 186.781,01

3 26.294,76 18.678,10 7.616,65 179.164,36

4 26.294,76 17.916,44 8.378,32 170.786,04

5 26.294,76 17.078,60 9.216,15 161.569,89

6 26.294,76 16.156,99 10.137,77 151.432,12

7 26.294,76 15.143,21 11.151,54 140.280,58

8 26.294,76 14.028,06 12.266,70 128.013,88

9 26.294,76 12.801,39 13.493,37 114.520,51

10 26.294,76 11.452,05 14.842,70 99.677,81

11 26.294,76 9.967,78 16.326,97 83.350,84

12 26.294,76 8.335,08 17.959,67 65.391,16

13 26.294,76 6.539,12 19.755,64 45.635,53

14 26.294,76 4.563,55 21.731,20 23.904,32

15 26.294,76 2.390,43 23.904,32 0,00

23
9. Diseño de hipotecas en divisas o multidivisa
En el primer módulo de este programa hacíamos referencia a las características de
estos tipos de hipotecas y hacíamos referencia a los riesgos que asumía el prestatario
El hecho de que el importe de las cuotas y el capital pendiente dependan de la
evolución de un activo subyacente, hace que el producto pueda llegar a ser
extremadamente peligroso. La aparente parte positiva es muy evidente: un tipo de
interés de partida menor que el del euro, en nuestro caso.

Por otro lado, es lógico pensar que en el entorno de bajos tipo de interés del euro, el
atractivo de este tipo de producto disminuye en gran manera. Cuando los intereses en
moneda local eran del 9% y se podía financiar en divisas al 2%, la diferencia hacia
atractivo el producto. Si el tipo de interés de la moneda local es del 3% la ventaja
aparente disminuye en gran medida.

Dos son los factores a tener en cuanta: el tipo de interés de la divisa de que se trate
(sea fijo o variable) y el riesgo de tipo de cambio o fluctuación de la moneda.

Normalmente, la entidad financiera obtendrá la financiación ajustando el plazo y el tipo

a lo acordado o a las decisiones que adopte el cliente, obteniendo un diferencial en la
operación.

En ocasiones, la entidad financiera puede optar por asumir la financiación según la

estrategia que siga en el mercado de divisas.

24
10. Métodos de amortización alternativos
Si bien en el cuarto apartado del primer módulo de este programa tuvimos ocasión de
tratar los métodos de amortización de cuota constante o francés (el más utilizado en
nuestro país) y también el método lineal, conviene tener en cuenta otras alternativas
que, en ocasiones pueden ser adecuados según las circunstancias.

Veamos el método alemán, el americano y una variante que se traduce en reconstruir

el capital en un fondo paralelo.

Método alemán
Aunque existen diversas variantes, se abona el interés por anticipado, la amortización
del capital es creciente, y se paga al final de cada período. La anualidad a pagar es
constante.

i
C=K x
(1 − ( 1 − i )
n

Siendo C la cuota periódica, K el capital inicial del préstamo, e i el tipo de interés del
mismo. El número de períodos se representa por n.

Ejemplo

Préstamo de 500.000,00 € con reembolso en 10 años a un tipo de interés del 10%.

La cuota anual será:

0,1
C = 500.000,00 x = 76.767,00
(1 − ( 1 − 0,1 )
10

Y el cuadro de amortización:

25
 CAPITAL
AÑO CUOTA ANUAL INTERESES AMORTIZACIÓN
PENDIENTE
0 500.000,00 500.000,00

1 76.767,00 47.025,59 29.741,41 470.258,89

2 76.767,00 43.721,32 33.045,68 437.213,21

3 76.767,00 40.049,58 36.717,42 400.495,79

4 76.767,00 35.969,87 40.797,13 359.698,67

5 76.767,00 31.436,89 45.330,11 314.368,56

6 76.767,00 26.400,17 50.366,83 264.001,73

7 76.767,00 20.803,86 55.963,14 208.038,60

8 76.767,00 14.585,70 62.181,30 145.857,30

9 76.767,00 7.676,70 69.090,30 76.767,00

10 76.767,00 0,00 76.767,00 0,00

Una vez calculada la cuota, se realiza el cálculo de los intereses del penúltimo período
(el 10% del capital pendiente que se amortizará en el último período) y así se procede
con los períodos anteriores.

Nótese que la última cuota sólo amortiza capital, ya que los intereses se han pagado
por adelantado.

Método americano
También conocido como “bullet” o a vencimiento. Es el sistema más sencillo de
todos. En este sistema sólo se pagan los intereses de forma periódica. Las cuotas no
incluyen ninguna devolución del capital. El total del capital prestado se cancela en un
único pago al final del plazo total del crédito. Dado que el capital pendiente no se va
reduciendo periódicamente, las cuotas son constantes, excepto la última que incluye
la amortización del capital total.

La sencilla expresión del cálculo de la cuota es la siguiente:

C=K xi

Siendo C la cuota periódica, K el capital inicial del préstamo, e i el tipo de interés del
mismo.

26
Ejemplo

Préstamo de 500.000,00 € con reembolso en 10 años a una tasa efectiva anual del
10% con cancelación de intereses por anualidades vencidas, y pago del principal al
final.

La cuota anual será:

C = 500.000,00 x 0,1 = 50.000,00

Y el cuadro de amortización:

CAPITAL
AÑO CUOTA ANUAL INTERESES AMORTIZACIÓN
PENDIENTE
1 50.000,00 50.000,00 500.000,00

2 50.000,00 50.000,00 500.000,00

3 50.000,00 50.000,00 500.000,00

4 50.000,00 50.000,00 500.000,00

5 50.000,00 50.000,00 500.000,00

6 50.000,00 50.000,00 500.000,00

7 50.000,00 50.000,00 500.000,00

8 50.000,00 50.000,00 500.000,00

9 50.000,00 50.000,00 500.000,00

10 550.000,00 50.000,00 500.000,00 0,00

Método a través de reconstrucción del capital – Sinking fund

En ocasiones también denominado método americano. En este método tenemos el
préstamo en sí por un lado, y por otro una operación de capitalización, que se realiza
con el fin de poder hacer frente a la devolución del principal. A esta cuenta ahorro se
le denomina fondo de amortización o “sinking fund”

Este método es utilizado principalmente por grandes empresas, como eléctricas o

constructoras, que realizan grandes inversiones a largo plazo, que requieren períodos
de amortización elevados. También se utiliza para inversiones inmobiliarias,
particularmente para operaciones realizadas a través de leasing

El método consiste en el pago periódico de una cuota contante, que incluye el interés
simple sobre el total del capital y al mismo tiempo también un importe que se deposita

27
en un fondo. Con estas aportaciones y sus intereses, se genera un capital que al final
reembolsará, en su vencimiento, la totalidad del importe del préstamo. La expresión
para el cálculo de la cuota es la siguiente.

1
C=K x( +i)
( 1 + r )n − 1
r

Siendo C la cuota periódica, K el capital inicial del préstamo, e i el tipo de interés del
mismo. El número de períodos se representa por n, y el tipo de interés del fondo de
reconstrucción es r.

Ejemplo

Préstamo de 500.000,00 € con reembolso en 10 años a una tasa efectiva anual del
10%, con cancelación de intereses por anualidades vencidas.

Adicionalmente a los intereses se crea un depósito con aportaciones anuales que

reconstruirá los 500.000,00 € al finalizar el plazo del préstamo. El fondo produce un
rendimiento anual del 8%

La cuota anual para el fondo será:

1
C = 500.000 x ( + 0,10 ) = 84.514,74
( 1 + 0,08 ) 10 − 1
0,08

La cuota total a pagar anualmente será la suma los intereses (50.000,00 €) más la
aportación al fondo, en total 84.514,74 €.

Y el cuadro de amortización:

28
 DOTACIÓN AL INTERESES DEL CAPITAL DEL
AÑO CUOTA ANUAL INTERESES
FONDO FONDO FONDO
1 84.514,74 50.000,00 34.514,74 34.514,74

2 84.514,74 50.000,00 34.514,74 2.761,18 71.790,67

3 84.514,74 50.000,00 34.514,74 5.743,25 112.048,67

4 84.514,74 50.000,00 34.514,74 8.963,89 155.527,30

5 84.514,74 50.000,00 34.514,74 12.442,18 202.484,23

6 84.514,74 50.000,00 34.514,74 16.198,74 253.197,72

7 84.514,74 50.000,00 34.514,74 20.255,82 307.968,28

8 84.514,74 50.000,00 34.514,74 24.637,46 367.120,48

9 84.514,74 50.000,00 34.514,74 29.369,64 431.004,87

10 84.514,74 50.000,00 34.514,74 34.480,39 500.000,00

Como se puede apreciar, los intereses son constantes (el 10% de los 500.000,00 €)
ya que el capital sigue pendiente hasta el final de los diez años. El fondo va
acumulando las aportaciones y sus rendimientos hasta alcanzar el capital del
préstamo al final.

En ocasiones se critica el método americano porque, más allá de la garantía real, el

riesgo no disminuye y permanece constante en toda la vida del préstamo. Señalemos
sin embargo, que en este método de reconstrucción del capital en un fondo aparte,
este puede ser pignorado, y actual como colateral reduciendo el riesgo para la entidad
financiera que realiza la operación.

Sin entrar en detalles, este método de amortización puede ser muy interesante en
ocasiones si el préstamo y el fondo se realizan en distintas divisas. En el ejemplo
anterior, si el préstamo se efectúa al 8% y el fondo se constituye en otra divisa que
rinda un 10% anual, la cuota sería de 71.373,70 €, un 15% menos. Esto sí, corriendo
con el riesgo de tipo de cambio que supone que al final el fondo en divisas no coincida
con el importe del préstamo. Una gestión adecuada del riesgo de tipo de cambio puede
adecuar el resultado, aunque evidentemente requiere de expertos profesionales para
hacerlo.

29
11. Diseño de hipotecas inversas
En el ámbito del diseño de hipotecas, un caso especial lo constituyen las hipotecas
inversas, ya que como su nombre indica, no se trata de recomponer o reembolsar un
capital, sino justo lo contrario. Nos remitimos al primer módulo del programa para un
análisis en profundidad del funcionamiento y características de este tipo de hipotecas.

La idea inicial en el diseño de la hipoteca inversa está clara: utilizar la riqueza

inmobiliaria generada, en muchas ocasiones en toda una vida, para poder incrementar
el consumo familiar en la etapa de jubilación, consumiendo esta riqueza pero sin
necesidad de vender la vivienda. El éxito de la propuesta estará directamente
relacionado con la satisfacción razonable de esta finalidad.

Recordemos que una primera opción de la estrictamente denominada hipoteca

inversa, es establecer una renta durante un período de tiempo, es decir una renta
temporal, al final del cual la deuda acumulada será el importe del préstamo concedido.
A partir de este momento, el préstamo seguirá acumulando intereses pero ya no se
percibe la renta mensual. El prestatario tampoco está obligado a la devolución del
préstamo, ni a la cesión de la vivienda. Esto será así mientras sobreviva uno de los
titulares, si hay más de uno. Señalemos además, que esta operativa no tiene
consecuencias fiscales.

La segunda opción, es una combinación de dos productos, cuyo efecto práctico es

una renta vitalicia, es decir que la renta se cobra mientras se está vivo. Una vez
transcurrido el plazo de la renta temporal que acabamos de ver, se continúa cobrando
la renta, pero esta ya no proviene de la hipoteca inversa, si no de un seguro de renta
vitalicia con prima única, cuyo importe se abona al inicio de la operación
(técnicamente, se trata de una renta vitalicia diferida) Fiscalmente, la percepción de la
renta vitalicia en esta segunda fase es tratada como rendimientos del capital mobiliario
y, en consecuencia debe ser incluida en la declaración del IRPF.

Un primer aspecto a tener en cuenta, es el hecho de que en edades avanzadas se

suelen producir cambios importantes en el patrimonio familiar vinculados
principalmente a necesidades de consumo, deterioros de la salud, muerte de algún
cónyuge, o incluso la no necesidad de una vivienda habitual al hacer uso de los
servicios de las residencias geriátricas. A menudo estos aspectos no son tenidos en
cuenta a la hora de diseñar una oferta atractiva para los potenciales clientes de las
hipotecas inversas. Sin embargo, en ocasiones, se contempla en la hipoteca el cambio
de residencia, o la posibilidad de alquilar la vivienda.

Aspectos generales a considerar en la hipoteca inversa

Una primera característica que se debe tener en cuenta es que los activos
inmobiliarios, siendo una parte importante de la riqueza de las personas mayores,
tienen una baja liquidez.

Por otro lado, el público a que va dirigido el producto son personas mayores con 65
años o más en ambos cónyuges o persona individual, con patrimonio inmobiliario y

30
con ingresos bajos. El encaje del producto se produce al satisfacer la necesidad de
incrementar estos ingresos. Como es obvio, este público objetivo no tiene mucho que
ver con el público objetivo de las hipotecas convencionales que suele ser joven, con
mayores ingresos, y poco o ningún patrimonio relevante (inmobiliario o de otro tipo).

Debemos tener en cuenta que la hipoteca inversa es un producto complejo, difícil de

entender, y más aún por personas mayores o que sufren una discapacidad, o que
están en situación de dependencia grave o gran dependencia. Además, con
frecuencia carecen de herederos, lo cual supone que muchas veces se encuentran
realmente solos, sin capacidad de obtener ayuda de algún familiar.

En alguna ocasión, se ha publicado que se han ofrecido este tipo de producto a

personas incapacitadas, incluso a enfermos terminales de cáncer que fallecieron a los
dos años de firmar la hipoteca. En estos casos, el papel de los herederos (si existen)
es fundamental, si bien en ocasiones estos no se atreven, por motivos humanitarios,
a demandar la incapacidad legal de su padre o su madre.

Condicionantes demográficos
Ya hemos hecho referencia a los aspectos demográficos al hablar de las hipotecas
convencionales, y las últimas proyecciones del INE nos indican de un lento
crecimiento de la población española hasta el año 2045, como podemos ver en el
cuadro adjunto.

Más allá de los datos ya mencionados, el incremento de la

esperanza de vida en nuestro país muestra una evolución que
indica que el colectivo al que se dirige la hipoteca inversa no
puede hacer más que crecer, como podemos observar en el
cuadro siguiente en el que se proyecta la previsible evolución
de la esperanza de vida separada por sexos, con el dato
añadido de su evolución a la edad de 65 años.

Nótese que a los 65 años se proyecta que en 2044 las mujeres

tengan una esperanza de vida de 25 y los hombres
prácticamente de 22.

Esto supone un cambio fundamental en la estructura por

edades de la población, mostrando la intensidad del proceso
de envejecimiento de la población española.

31
De mantenerse la tendencia demográfica actual, el grupo de edad más numeroso a 1
de enero de 2020, que son los nacidos en los años 1970-1979 (es decir, las personas
entre 40 y 49 años), lo seguiría siendo en 2050 (con edades entre 70 y 79 años).

En los últimos años de la proyección se daría un cierto rejuvenecimiento poblacional

conforme se vayan extinguiendo las generaciones de nacidos en los años 70 del siglo
XX, de mayor fecundidad. Así, los grupos más numerosos a 1 de enero de 2070 serían
los nacidos entre 2005 y 2014, cuyas edades estarían entre los 55 y 64 años.

La población entre 20 y 64 años, que actualmente supone el 60,8% del total, pasaría
a representar el 51,9% del total en 2050. En 2070 se recuperaría en parte, hasta el
54,4%.

Los siguientes gráficos resume el comentario:

El ensanchamiento de la pirámide en las edades avanzadas se puede ver con datos

en el siguiente cuadro:

32
 Grupos de edad 2021 2045 DIF
Menos de 35 años 16.800.812 15.926.523 -874.289
De 35 a 44 años 7.064.756 6.327.571 -737.185
De 45 a 54 años 7.624.790 5.705.275 -1.919.515
De 55 a 64 años 6.438.638 6.254.460 -184.179
% 80,1% 69,1%
De 65 a 74 años 4.706.485 7.156.096 2.449.611
75 años o más 4.691.476 8.115.886 3.424.410
% 19,9% 30,9%
TOTAL 47.326.958 49.485.811 2.158.853

Como se puede apreciar, la población mayor de 65 años en 2045 representará

prácticamente el 31% del total con un total de más de 15 millones de personas,
incrementándose más de 5 millones respecto a la población de 2021.

En consecuencia, como no cabía esperar otra conclusión, el público objetivo de la

hipoteca inversa va a crecer en los próximos años de forma radical, otorgando una
oportunidad de negocio muy significativa. Es decir, las proyecciones demográficas
juegan claramente a favor del desarrollo de la hipoteca inversa.

Condicionantes económicos
Acabamos de ver la demanda potencial y la oportunidad ante la dinámica demográfica
y veamos ahora, sin entrar en excesivos detalles, los aspectos económicos en ja edad
de jubilación. Según los datos recientes, más de ocho millones de personas con edad
superior a 65 años son propietarios de su vivienda.

La encuesta financiera de las familias del Banco de España de 2017 (último año
disponible) estima que la riqueza media de los hogares españoles en euros de 2017
era de 253,0 miles de euros, habiéndose incrementado desde 2014, pero todavía por
debajo de 2011, en que la riqueza se cifraba en 273,2 miles de euros. Más interesante
para nuestro propósito es ver la distribución de esta riqueza por segmentos de edad:

Miles de euros
Grupos de edad 2011 2014 2017
Menos de 20 años 131.6 88,1 87,2
Entre 20 a 40 años 161,7 129,0 129,8
Entre 40 a 60 años 194,3 192,1 187,3
Entre 60 a 80 años 287,8 254,6 245,7
Entre 80 a 90 años 348,4 333,5 351,2
Entre 90 y 100 años 829,9 843,9 877,3
Todos los hogares 273,2 250,8 253,0

33
Destaca el hecho de que el segmento de edad con un mayor patrimonio en los tres
años es el de las personas de 90 a 100 años. Otro dato de la encuesta señala que la
vivienda es el activo real más importante de las familias, concretamente para más del
50% de los hogares en el año 2017,

Con estos datos podemos concluir que los condicionantes económicos posibilitan el
desarrollo de la hipoteca inversa, si bien el patrimonio de los hogares españoles
muestra una clara tendencia a ir disminuyendo en el corto y medio plazo, excepto en
los segmentos de mayor edad.

Los tipos de interés

Es evidente que unos mayores tipos de interés, sean fijos o variables, harán el
producto más atractivo, al suponer una mayor renta. Sin embargo, las variaciones en
el mismo pueden suponer riesgos importantes para el prestamista, como tendremos
ocasión de comentar más adelante.

Los plazos
Algo parecido sucede con los plazos. Por simple cálculo matemático, si el resto de
factores permanecen igual, un menor plazo para la renta supone un mayor importe de
la misma. Para el prestamista, también se incrementa el riesgo de que al final del
período de la renta, los titulares sigan vivos, el denominado riesgo de longevidad.

Por otro lado, sin que sea un condicionante estrictamente económico, existen
aspectos “culturales” que muchas veces suponen que las personas fallecidas desean
dejar a sus herederos significativos patrimonios inmobiliarios. También sería el caso
de no querer comprometer el patrimonio en previsión de sucesos futuros imprevistos.

Riesgo del prestamista en las hipotecas inversas

Tres son los principales riesgos que asume el prestamista en las hipotecas inversas:

A. Riesgo de longevidad superior a la media,

B. Riesgo a la variación en el valor de la vivienda

C. Riesgo de tipo de interés.

El primero quizás sea el riesgo más peculiar del producto, ya que si el prestatario
sobrevive al plazo previsto, la deuda acumulada aumentará, con el lógico riesgo de
superar los plazos previstos de recuperación de la inversión. Es evidente que los
cálculos actuariales compensarán las diferencias positivas y negativas, pero existe el
riesgo de una desviación neta, sobretodo en el caso de producirse una selección
adversa, es decir si personas con buena salud superan la media de la población de
referencia en la tabla de mortalidad utilizada.

34
Con respecto a la evolución del valor de la vivienda, independientemente de la
evolución de los precios del mercado inmobiliario, es probable que se produzca una
pérdida, ya que si la vivienda se revaloriza por encima de la deuda acumulada al final
de la operación, es factible pensar que los herederos optarán por recuperarla. Si no
es así, y la deuda excede el valor de mercado, muy posiblemente no lo quieran hacer,
y renuncien a la misma. En este último caso la entidad financiera se haría con una
vivienda valorada por debajo de las previsiones originales.

En cuanto al tipo de interés, si este es fijo una subida de tipos supone una menor
rentabilidad comparativa (la inversión se podría haber realizado a mayores tipos) Si el
tipo es variable, se evita este riesgo, aunque una subida de tipos hará que la deuda
acumulada aumente más rápidamente. Esto significa que hay más posibilidades de
que la deuda supere el valor de mercado de la vivienda. En este punto, es importante
no dejarse engañar por el bajo importe de la deuda inicial, que oculta el futuro
crecimiento de la misma y que puede provocar grandes variaciones. En las hipotecas
tradicionales, las variaciones en los tipos de interés se detectan rápidamente, en las
hipotecas inversas se detectan con el tiempo.

Adicionalmente a los tres riesgos reseñados, es conveniente mencionar el

denominado riesgo moral, de actualidad en diversos campos. El riesgo moral puede
aparecer en el momento en que el prestamista tiene de adoptar alguna decisión
delicada. Esta circunstancia puede producirse en el momento en que la deuda supera
el valor del inmueble y el titular o titulares no han fallecido, en cuyo caso el prestamista
tienen de asegurarse una venta ordenada del inmueble siendo en este caso relevante
el papel de los herederos. Otra situación puede ser aquella en que los titulares, por
los motivos que sean, realizan un mantenimiento deficiente de la vivienda. Aunque en
los contratos se suelen establecer la obligación de realizar un mantenimiento
adecuado de la vivienda, el prestamista puede no estar interesado en obligar a
ejecutar la venta al cliente, en particular si el cliente es vulnerable por razones de
enfermedad.

Aspectos clave en el diseño y comercialización de hipotecas inversas

Diversas encuestas confirman que la hipoteca inversa es un producto poco conocido
por las personas a las que va dirigida, es decir los mayores de 65 años.

Por otro lado, el hecho de ser un producto complejo, y de estar dirigido a un colectivo
especialmente vulnerable, hace que un producto que tiene sentido para oferta y
demanda, provoque un cierto temor de bancos y aseguradoras en entrar en el mismo,
por los riesgos legales de potenciales litigios futuros, bien con los mismos titulares o
con sus herederos, con el potencial riesgo reputacional consiguiente. Este es uno de
los motivos del escaso desarrollo del producto en nuestro país, a pesar de que el
Banco de España vea un margen "elevadísimo" para avanzar en productos como la
hipoteca inversa ante la actual situación del sistema público de pensiones.

35
De lo comentado hasta el momento, y sin entrar en temas estrictamente financieros,
está claro que hay un primer aspecto se debe considerar de forma fundamental: la
transparencia de las condiciones de la hipoteca.

El primer condicionante de la transparencia debe ser la tasación de la vivienda,

otorgando al cliente la facultad de elegir tasador. La segunda el tipo de interés,
habitualmente mucho más elevado que las hipotecas convencionales. En tercer lugar
el porcentaje concedido. Por mucho que exista un riesgo en la evolución de los precios
inmobiliarios (que así es) no parece conveniente proponer un LTV del 40%, aunque
financieramente resulte muy atractivo.

En cuarto lugar, las implicaciones fiscales del producto, y quinto, y más complicado
en muchas ocasiones, la participación y acuerdo de los herederos en la transacción.

Una última consideración vistas las características del colectivo objetivo del producto,
es la alternativa de utilizar tablas de mortalidad específicas, con menores esperanzas
de vida, en función de las circunstancias. Esto permitiría, sin duda, aumentar la
liquidez que generaría el producto, aumentando el atractivo de la hipoteca inversa sin
que necesariamente deba resentirse el margen obtenido por le entidad financiera. En
cualquier caso, debería evaluarse si comercialmente la atracción del producto se
resiente significativamente.

Diseño financiero-actuarial de la hipoteca inversa

Hemos dicho al inicio de este apartado, que las peculiaridades de las hipotecas
inversas respecto a las hipotecas tradicionales hacía necesario revisar las
características de los factores que afectaban a cada una de ellas. Esto también incluye
el cálculo financiero.

En las hipotecas tradicionales el cálculo de la cuota se realiza por el método acordado

(normalmente el denominado método francés de cuotas constantes) y para calcular
los costes se deben tener en cuanta además las comisiones y gastos
correspondientes. Los cálculos actuariales se aplicarán a los seguros que se
contraten, vida y daños en el inmueble, por ejemplo.

En las hipotecas inversas, debemos tener en cuenta que lo que se pone a disposición
del cliente es una renta (temporal o vitalicia) cuyo importe será función de diversos
parámetros. En concreto del valor de tasación de inmueble, del porcentaje concedido
de este valor, del tipo de renta (períodos y plazos) del tipo de interés y de los gastos
iniciales de formalización.

Así, en el caso de las hipotecas inversas de rentas temporales se deberá cumplir

la siguiente igualdad:

n
V x T = G x (1 + i)n + 
s =1
Xs x (1 + i)n−s

36
Siendo V, el valor de tasación de la vivienda en momento inicial, T el porcentaje
concedido de este valor. G los gastos de formalización iniciales, n el número de
períodos que se percibe la renta, i el tipo de interés

La expresión de hecho nos dice, que el importe del préstamo concedido (V x T) debe
ser igual al valor final de los gastos incurridos al inicio más el valor final de una renta
temporal.

Ejemplo

Una persona de 65 años concierta una hipoteca inversa con un tipo de interés fijo del
6,00 %, para un período de 20 años y pagos mensuales constantes y vencidos. El
valor de la vivienda actual es de 300.000,00 € y se le concede el 90% de este valor,
es decir 270.000,00 €. Los gastos iniciales de formalización son de 5.000,00 €.

El tipo de interés mensual será del 0,5% (6,00%/12) Si aplicamos la fórmula tenemos:

300.000,00 x 0,9 = 5.000,00 x (1 + 0,005)240 + Valor final de la renta

Despejando:

Valor final de la renta = 253.448,98

Resolviendo al cálculo financiero, una renta temporal mensual de 240 períodos al 6%

de interés y valor final 253.448,98 €, supone unos pagos mensuales de 548,54 €
durante 20 años.

Sobre el modelo descrito existen diversas alternativas, como por ejemplo que la renta
no sea constante sino creciente, teóricamente para ir compensando el efecto de la
inflación. En este caso, sería necesario fijar el incremento, el plazo y recalcular la
renta.

Otro aspecto no poco frecuente es la solicitud del cliente de acceder a una primera
disposición a la firma de la hipoteca. En este caso, habría que incluir este pago inicial
en los gastos y actualizar los cálculos.

A menudo se ha criticado que el hacer depender el crédito concedido del valor actual,
obviaba el hecho que la propiedad se suele revalorizar con el paso del tiempo. Si bien
esto suele ser cierto en general, no es una práctica prudente desde el punto de vista
crediticio. Tampoco supone un abuso por parte de la entidad financiera para hacerse
con la titularidad de un bien a bajo precio. Recordemos, y nos remitimos al primer
módulo del programa, que los herederos disponen de la facultad de recuperar la
propiedad si hacen frente a los importes dispuestos.

37
En todo caso, y en el ejemplo anterior, si suponemos que el inmueble se puede
revalorizar un 2% anualmente y de forma acumulativa durante los 20 años, tendría un
valor en este momento de 445.784,22 €. Rehaciendo los cálculos partiendo de este
valor, la renta mensual sería de 832,51 €. Esto sí, la entidad financiera podría
encontrase con que el valor de mercado de la vivienda al final de la operación fuera
inferior al importe mencionado, con la lógica pérdida.

Un segundo grupo lo constituyen las hipotecas inversas de rentas vitalicias. En

este caso, se añade a la hipoteca inversa de rentas temporales que acabamos de ver,
un contrato de seguro que supone la percepción de una renta vitalicia diferida, que se
percibe a partir del momento en que finalice la hipoteca inversa. Es decir, una vez
finalizada la hipoteca inversa, si sobrevive el titular, percibirá una renta bruta de
importe similar a la venía percibiendo (constante o creciente, según se acuerde) La
prima de la renta vitalicia diferida se considera como una disposición inicial según
hemos comentado.

Ejemplo

Si seguimos con el ejemplo anterior, el cliente desea percibir una renta vitalicia al final
de los veinte años.

Hechos los cálculos actuariales de la renta vitalicia diferida dentro de 20 años, la prima
única hoy es de 7.700,00 €

Siendo el resto de datos los mismos, si aplicamos la fórmula tenemos:

300.000,00 x 0,9 = (5.000,00 + 7.700,00 ) x (1 + 0,005)240 + Valor final de la renta

O lo que es lo mismo:

Valor final de la renta = 227.960,40

Resolviendo al cálculo financiero, una renta temporal mensual de 240 períodos al 6%

de interés y valor final 227.960,40 €, supone unos pagos mensuales de 493,38 €
durante 20 años, y una renta vitalicia del mismo importe hasta la muerte del titular.

A modo de resumen final, señalemos las principales ventajas e inconvenientes de las

hipotecas inversas, después de todas las matizaciones realizadas.

38
Ventajas de las hipotecas inversas
Las principales ventajas que se suelen destacar son:

1. Percibir una renta periódica asociada permite al propietario o propietarios

obtener un flujo monetario vitalicio que evita o reduce sustancialmente el riesgo
de falta de recursos.
2. Permanecer en su vivienda habitual permite a las personas mayores
mantenerse independientes.
3. Evita los costes monetarios y psicológicos del traslado a otra vivienda.
4. Protege de las fluctuaciones en los precios del alquiler.
5. El propietario de la vivienda puede diversificar su patrimonio, en lugar de
mantener un único activo
6. Se reduce la posibilidad de transmitir herencias no intencionadas,
7. Los herederos tienen la posibilidad de que parte de la vivienda se transmita en
herencia si el propietario fallece en un plazo corto o la vivienda se revaloriza.
8. Los hijos pueden evitar los gastos médicos o de consumo que en otro caso
tendrían que subsidiar a sus padres.
9. Al seguir viviendo en su residencia habitual se reduce la presión sobre los
sistemas públicos de protección social
10. Se reduce la demanda de residencias de la tercera edad para cuidados de larga
duración.
11. Puede favorecer un incremento del consumo de las personas mayores.
12. Indirectamente, la menor demanda de servicios sociales reduce las
necesidades financieras del presupuesto nacional o estatal, y por tanto cabría
plantearse un apoyo fiscal al producto.

Inconvenientes de las hipotecas inversas

Los principales inconvenientes que se suelen destacar son:

1. Es un producto complejo
2. En algunos casos es muy difícil de explicar a personas mayores
3. Reduce en general la riqueza neta de los hogares
4. Reduce la capacidad de reacción financiera ante imprevistos (problemas
médicos, residencia, etc.)
5. Los herederos suelen tener una perspectiva desfavorable del producto ya que
supone que sus padres consuman parte del valor patrimonial de la vivienda, y
en consecuencia se reduzca la potencial herencia.

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12. Resumen
La demanda de préstamos inmobiliarios está íntimamente ligada, como no puede ser
de otra manera, a la demanda de vivienda cuyo factor clave es su precio. Además,
esta demanda se “acopla”, en cierto sentido, a la evolución del ciclo económico del
sector con sus fases de expansión y contracción. Eventualmente, puede estallar una
burbuja inmobiliaria con las consecuencias ya comentadas.

Así, en el diseño de los préstamos inmobiliarios, lo primero será identificar en que

momento del ciclo estamos (en ocasiones, no es nada fácil) prever cual va a ser la
evolución próxima, y actuar en consecuencia a la hora de definir los detalles. Digamos
que la fase preliminar del diseño debe ser de tipo “macroeconómico”, con las variables
que hemos comentado.

Por supuesto, también deben tenerse presentes las características del sector en
nuestro país, que es muy heterogéneo y disperso geográficamente, y que hace más
difícil hacer precisiones generales que abarquen todo el mercado, debiendo atender
a las características locales en cada caso.

En una segunda fase, se deben tener en cuenta las circunstancias de todo tipo en los
que está inmersa la entidad financiera. En primer lugar, su estrategia y modelo de
negocio. La oferta que se realice al mercado deberá tener en cuenta estos extremos
para ser coherente. No es lo mismo ser una entidad centrada en la gestión de
patrimonios, que una entidad cuya estrategia sea la banca de empresas.

Un segundo aspecto que una entidad financiera debe tener en cuenta es la capacidad
de financiación, su potencial de crecimiento y el acceso a los mercados alternativos.

Por supuesto, también la visión que el sector tenga de la entidad también puede ser
relevante.

Otra cuestión importante será definir los precios, que según los costes darán lugar a
los márgenes a obtener, bien sean directamente o considerando la posible venta de
productos vinculados.

Finalmente, en una tercera fase deben tenerse en cuenta lo que podríamos denominar
las características de la demanda y la competencia para realizar la oferta concreta. Es
decir, la definición de los detalles respecto a lo que nos hemos referido anteriormente:

• Los criterios sobre el importe del préstamo respecto a la tasación (LTV).

• Las alternativas sobre el tipo de interés.

• Los plazos máximos de amortización.

• Las alternativas (si las hay) al método de amortización.

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 • El resto de aspectos y condicionantes como productos complementarios y
seguros.

No deja de ser cierto que, en muchas ocasiones, estas tres fases se realizan
conjuntamente en paralelo, y con frecuencia en el pasado, se ha hecho sin atender a
algunos de los aspectos comentados, primando exclusivamente el componente
comercial buscando el negocio a toda costa.

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