Derecho Registral y notarial
Módulo II
Las inscripciones
Acción y efecto de inscribir.
Es la acción de inscribir un acto o hecho jurídico de forma permanente en un
listado especifico, para que el mismo surta efectos jurídicos desde el momento de
su registro y así brindar seguridad jurídica y la protección de los derechos de
propiedad en Venezuela.
El Asiento Registral, también conocido como inscripción registral, es el acto por el
cual se incorpora una determinada información en el Registro Público o Notaria
Publica de la Propiedad de un bien Mueble o Inmueble. Este acto tiene como
finalidad principal la publicidad y la oponibilidad frente a terceros de los derechos
reales y gravámenes que recaen sobre un bien registrado o protocolizado.
En otras palabras La inscripción se refiere al acto de registrar formalmente a una
persona, ya sea natural o jurídica, o a un bien, dentro de un listado específico que
puede estar gestionado por entidades públicas o privadas.
Consiste en el acto de inscribir los títulos o resoluciones que se contraen a hechos
jurídicos, y de que en virtud de la ley deben registral. Dicho de otro modo, es la
manera o forma de inscribir con carácter permanente y definitivo los títulos en los
cuales constan derechos sobre bienes inmuebles, los actos y contratos que a ellos
se refieren, a fin de que produzcan de determinados actos jurídicos, esta
concepción debe tomarse en términos generales.
CONTENIDO DE LA INSCRIPCION.
La representación cabal y completa de una situación jurídica inmobiliaria, aparece
del asiento de inscripción; asimismo la realidad de otros derechos según el
registro que lo ampare.
Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede
suplirse aquél con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales.
En Venezuela, el contenido de las inscripciones registrales, también conocidas
como asientos registrales, varía según el tipo de registro y la finalidad de la
inscripción. En general, un asiento registral busca registrar un hecho, acto o
circunstancia que afecta a los derechos o bienes inscribibles, y debe contener
información detallada para identificar al titular del derecho y la situación legal del
bien.
Contenido general de las inscripciones
1- Identificación de los sujetos involucrados: Se indica el nombre, apellido y
número de identificación de los titulares del derecho o del bien afectado.
2- Descripción del bien inmueble: Se detalla la ubicación, características,
cabida y situación legal del bien.
3- Descripción del derecho: Se describe la naturaleza del derecho que se está
inscribiendo, como la propiedad, hipoteca, usufructo, entre otros.
4- Fecha y número del asiento: Se indica la fecha en que se realizó la
inscripción y el número de asiento que corresponde.
5- Documento que sirve de base: Se indica el tipo de documento (escritura
pública, sentencia judicial, etc.) que justifica la inscripción.
6- Cualquier otra circunstancia relevante: Se pueden incluir otros detalles,
como el precio de la venta, la duración de un contrato, etc., según el caso.
Requisitos para la inscripción
Para que una inscripción registral sea válida, es necesario cumplir con ciertos
requisitos, que incluyen:
1- Documentación: Se deben presentar los documentos necesarios para
probar la existencia y validez del derecho o acto que se va a inscribir.
2- Calificación registral: Un registrador debe verificar que los documentos
cumplen con los requisitos legales y que el asiento propuesto es correcto.
3- Formalidades: Se deben cumplir con las formalidades establecidas por la
ley para la inscripción.
CLASES DE INSCRIPCIONES.
Las inscripciones pueden ser: Comunes, Referenciales y Especiales; por otra
parte, por sus efectos se denominan constitutivas o declarativas.
a) Las inscripciones comunes, se refieren necesariamente a las de dominio o
posesión, las que se inscriben con el resumen del título en concreto. Art. 108 de la
LRP.
b) Las inscripciones referenciales, son asientos en la que se anotan los datos
necesarios para precisar el acto que se inscribe, no siendo necesario las
circunstancias que ya consta en el registro.
c) Inscripciones especiales, tienen sus propias características, así la inscripción
de enajenación de un inmueble debe precisar si el precio se paga al contado o a
plazos. Testamento abierto en escritura pública. Liberación de hipoteca al vender
apartamento en propiedad horizontal. Hipoteca del 50 % del valor de un inmueble
y otro.
Definición del Documento
Un documento (del latín, documentum, y este de docere, "enseñar, instruir), en un
sentido muy amplio y genérico, es «una expresión del pensamiento por medio de
signos gráficos sobre un soporte»
De la lectura de los artículos 1.355 y 1.357 del Código Civil y 434 y siguientes del
Código de Procedimiento Civil, se observa que la ley habla de instrumentos, que
como se dijo, vienen a ser sinónimos, de documentos o de las otras acepciones
legales expresadas.
El tratadista Hugo Alsina disiente de la tesis de confundir en el mismo concepto,
los vocablos documentos e instrumentos, porque si en efecto, las leyes hablan
indistintamente de documento e instrumento, como si se tratara de sinónimos, en
realidad, corresponden a conceptos diferentes.
Finalmente concluye Calvo que, por documento se entiende toda representación
objetiva de un pensamiento, la que puede ser material o literal; siendo materiales,
entre otras, las marcas, signos, contraseñas y literales, las escrituras designadas a
comprobar una relación jurídica, para las que se reserva el nombre de
instrumentos. De tal manera que según su pensamiento no hay sinonimia entre los
términos, sino más bien responden a conceptos diferentes, porque el documento
es el género, y el instrumento una de sus especies.
Clasificación
A. Por razón de la persona de que emana. Es la principal, la más
importante. Se clasifica en:
a) Documentos públicos, emanados de funcionarios públicos en el
desempeño de sus funciones.
b) Documentos privados, en los que no interviene, por lo menos en el
ejercicio de sus funciones, ningún funcionario sino sólo personas
privadas.
B. Por su solemnidad. Se clasifica en:
a) Documento ad solemnitatem , según generen el acto y constituyen la
única forma de reconocer la existencia de un acto jurídico determinado.
b) sólo como prueba de este acto, que se puede acreditar también por
cualquier otro medio probatorio.
C. Por su fuerza probatoria. Se clasifica en:
a) Auténtica, aquella que prueba por sí misma.
b) Fehaciente, la que permite presumir la existencia de un hecho.
Elementos Esenciales
En su aspecto material, en todo documento se deben considerar como elementos
sustanciales la cosa, el autor y el contenido:
A. La cosa. Es el elemento material que sirve de sustentación o soporte al
contenido; puede ser de cualquier naturaleza: plástico, papel, piedra, metal, entre
otras. En la cosa se puede representar o expresar, mediante letras, números, etc.,
una declaración de voluntad o de verdad acerca de un hecho jurídico.
B. El autor o autores. Son los sujetos de Derecho (personas) que realizan la
declaración de voluntad o verdad en la cosa. A los fines registrales se les
denomina otorgante u otorgantes, es decir, que declaran en el documento y por
ello deben otorgarlo con su firma, que es la representación gráfica de la persona
en el documento y que expresa su consentimiento.
C. El contenido. Para que un documento pueda ser tenido como tal, es necesario
que la manifestación de voluntad del autor tenga trascendencia jurídica y sirva
para probar los hechos a que se refiere.
Existen diversas clasificaciones de los documentos, pero la que estudiaremos aquí
es la que los clasifica en públicos y privados.
El Documento Público
Es aquel autorizado por el funcionario público competente, con facultad para dar fe
pública y teniendo como finalidad la de comprobar la veracidad de actos y
relaciones jurídicas que han de tener influencia en la esfera del Derecho, siendo
valederos contra toda clase de personas.
El Código Civil venezolano, en su artículo 1.357 señala: Instrumento público o
auténtico es el que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un
Registrador, por un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad
para dar fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado.
También puede llamarse documento público cualquier otro acto constante de un
Registro Público, y el otorgado ante el funcionario a quien por la ley se permite
acudir en defecto del Registrador, para darle al escrito el carácter de tal, como
sucede en las capitulaciones matrimoniales que deberán constituirse por escritura
pública, para no caer en nulidad, antes de la celebración del matrimonio.
Clases de Documentos Públicos
Los documentos públicos pueden clasificarse ya sea atendiendo a la calidad del
funcionario público que ha actuado en su formación, o al valor que el propio
legislador le ha dado en las relaciones jurídicas.
Según el artículo 1.357 del Código Civil podrían ser: 1. Registrales aquellos
donde ha intervenido en su formación el funcionario, que según la pertinente Ley
de Registro Público está autorizado para tales funciones (Art. 10); 2.
Judiciales cuando han sido formados por un Juez (Art. 1.366 Código Civil y 927
del Código de Procedimiento Civil); 3. Notariales en los cuales intervienen los
notarios de acuerdo a las atribuciones concedidas por la ley.
Los documentos notariales pueden ser reconocidos o autenticados, la diferencia
entre ellos es que el documento autenticado se transcribe íntegro en el Libro de
Autenticaciones por duplicado y en el de reconocimiento es un sólo libro, no tiene
duplicado, en él se plasma una síntesis del contenido del documento.
El Documento Auténtico
Es importante tener claro, que todo documento público es auténtico pero no todo
documento auténtico es público. Explicando esto, se puede afirmar junto
a Brewer-Carías, que el documento es público, porque lo forma o interviene en su
formación un funcionario público facultado por la Ley para autorizarlo y dar certeza
de los hechos jurídicos que él ha realizado, visto u oído; y el documento auténtico
que son aquéllos formados únicamente por los particulares que después de
formados y sólo debido a la intervención a posteriori del funcionario, es que se
obtiene certeza de quienes son sus autores y de que el acto se realizó.
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, puntualizó en la
sentencia N° 65, de fecha 27 de abril de 2000, las diferencias entre documento
público y documento auténtico, a saber: “…En este orden de ideas, del contenido
del artículo 1.357 del Código Civil, es preciso hacer la siguiente distinción:
documentos públicos, son aquellos que deben estar revestidos, al momento de su
otorgamiento, de todas las solemnidades que la Ley establece al efecto, y en cuya
formación interviene un funcionario con la facultad de darle fe pública. La que
alcanzara inclusive su contenido. Este documento público es también auténtico.
Ahora bien, existe otra categoría de instrumentos que se reputan auténticos, son
aquellos que aun cuando deben ser otorgados ante un funcionario que de fe
pública, este solo dejara constancia de que los interesados se identificaron ante el
y firmaron en su presencia, este personero no interviene en ningún modo en la
elaboración del documento; tampoco deja constancia del contenido mismo. La
redacción del citado artículo 1.357 del Código Civil, pudiera llevar a pensar que el
documento público y el auténtico, son análogos, esto no es así y debe entenderse
que el documento público por estar revestido de todas las formalidades para su
perfeccionamiento, es también un documento autentico. Sin embargo, el
documento autenticado es aquel se presenta ante un funcionario revestido para
otorgar fe pública (notario), a fin de que deje constancia que los firmantes se
identificaron en su presencia y ante él suscribieron el instrumento, ya redactado
previamente…”
PIETRI “la escritura privada no es sino la confesión hecha mediante escrito de la
obligación que la parte o las partes han querido contraer; entonces ella hace fe
únicamente de la verdad del hecho histórico de esta confesión”
Condiciones para la existencia del documento privado: Condición esencial QUE
HAYA SIDO FIRMADO POR LA PERSONA A QUIEN SE OPONE; no pudiendo
ser remplazada la firma por una cruz, marca, sello u otro distintivo, aunque el acto
se haya efectuado en presencia de testigos.
Art. 1.368 CC: “El instrumento debe estar suscrito por el obligado, y además, debe
expresarse en letras la cantidad en el cuerpo del documento, en aquellos en la
que una sola de las partes se obligue hacia otra a entregarle una cantidad de
dinero, u otra cosa apreciable en dinero”.
• Si el otorgante no supiere o no pudiere firmar, y se tratare de obligaciones
para cuya prueba se admiten testigos, el instrumento deberá estar suscrito por
persona mayor de edad, que firme a ruego de aquél y por 2 testigos.
• Los documentos privados no están sujetos a ningún requisito de forma,
pudiendo estar escritos en idioma extranjero, omitirse el lugar y fecha; con
excepción de los casos donde sea expresamente exigida por la ley, como en los
instrumentos mercantiles; P Ej.: El cheque y La letra de cambio, entre cuyos
requisitos están los de indicación de la fecha y el lugar donde fue emitida y la firma
de quien la gira.
La ley reconoce y le da determinado valor probatorio a algunos documentos
privados no firmados, como:
- Los libros de comerciantes que hacen fe contra ellos cuando están bien llevados
(Art. 1.377 C. C.).
- Los registros y papeles domésticos (Art. 1.378 C. C.).
- Toda anotación puesta por el acreedor a continuación, al margen o al dorso de
su título de crédito, cuando tiende a demostrar la liberación del deudor, dando fe,
aunque no contenga la fecha, ni la firma del acreedor, pero siempre que el título
haya permanecido en sus manos (Art. 1.379 C. C.).
- Las cartas misivas con tal de que se observen las reglas establecidas en el Art.
1.371 del Código Civil.
- Los telegramas, cuando el original lleva la firma del remitente y en caso de no
estar firmado, se demuestre la autografía, y que el original lo ha entregado o
hecho entregar la misma persona en la oficina telegráfica (Art. 1.370 C. C.)
El Documento Privado
El concepto de documento privado no aparece definido en la ley venezolana.
Por lo tanto, se consideran documentos privados los que se otorgan las partes,
con o sin testigos, y sin asistencia de ninguna autoridad capaz de darles
autenticidad. Una antigua Sentencia de la Antigua Corte Federal, del 26 de mayo
de 1952, citado por Brewer-Carías en un trabajo sobre la Autenticidad del
Documento Público, nos aclara el concepto de documento privado que
textualmente dice: «Con el nombre de instrumentos o documentos privados se
comprenden todos los actos o escritos que emanan de las partes, sin intervención
del Registrador, el Juez o de otro funcionario competente, y que se refieren a
hechos jurídicos a los cuales pueden servir de prueba».
Borjas, manifiesta que «los instrumentos privados, como obra que son de los
particulares que los otorgan no tienen valor probatorio mientras su firma o su
estructura no estén justificadas, pues de la verdad de ellas depende toda su
eficacia”.
En consecuencia el documento privado surge como manifestación de la voluntad
de los particulares por sí o con la ayuda de personas versadas, pero que no tienen
función pública.
Otros autores como Pietri, sostiene que «la escritura privada no es sino la
confesión hecha mediante escrito de la obligación que la parte o las partes han
querido contraer; entonces ella hace fe únicamente de la verdad del hecho
histórico de esta confesión».
Por último se tiene a Chiovenda, que afirma «que el documento privado, no
proviniendo del funcionario público autorizado para atribuirle fe pública, no hace
por sí prueba ni de sí mismo ni de ninguna cosa de la que en él se afirmen
ocurridas, sino en cuanto la escritura sea reconocida por la persona contra quien
se presente, en este caso tiene el mismo efecto probatorio que el acto público».
Documento Reconocido o Autenticado
Dentro de las atribuciones de los Notarios Públicos, artículo 75, num. 17 de la Ley
de Registro Público y del Notariado procede la autenticación de los documentos
que son:
a. Cuando se reconoce sólo la firma, se estará en presencia de un documento
reconocido.
b. Cuando el reconocimiento comprende el contenido y la firma, se estará ante un
documento auténtico o público (Autenticado). Ahora bien, conforme al Art. 1.363
del Código Civil: «El instrumento privado reconocido o tenido legalmente por
reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza
probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las
declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas
declaraciones.
Igualmente: «Se tienen por reconocidos los instrumentos autenticados ante un
Juez con las formalidades establecidas en el Código de Procedimiento Civil», Art.
1.366 ejusdem.
EI Art. 927 del Código de Procedimiento Civil señala: «Todo instrumento que se
presente ante un Juez o Notario para ser autenticado se leerá en su presencia por
el otorgante o cualquiera de los asistentes al acto y el Juez o Notario lo declarará
autenticado, extendiéndose al efecto, al pie del mismo instrumento, la nota
correspondiente la cual firmarán el Juez o el Notario, el otorgante u otro que lo
haga a su ruego si no supiere o no pudiere firmar, dos testigos mayores de edad y
el secretario del Tribunal.
El Juez o Notario deberá identificar al otorgante por medio de su Cédula de
Identidad».
La autenticación, es el reconocimiento previo, que consiste en la intervención del
funcionario público, que da fe de la veracidad y legalidad de un acto o documento
jurídico. Per se hacen prueba o dan fe de su contenido, por cuanto no dejan lugar
a dudas acerca de la verdad de sus declaraciones.
En consecuencia, un documento otorgado privadamente y luego autenticado se
rige por las reglas sobre el valor probatorio de los instrumentos reconocidos y no
por las del instrumento público. La diferencia radica en que la prueba del
instrumento reconocido es desvirtuable por medio de otras pruebas. Tal como lo
confirma el artículo 1.363 del CC. que dice: «El Instrumento privado reconocido o
tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la
misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho
material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de
esas declaraciones».
La autenticación de documentos está reservada actualmente a los Notarios
Públicos, artículo 75, num. 17 dela Ley de Registro Público y del Notariado, GO.
N° 5.833 Extraordinaria, de fecha 22-12-2006, dependiente del Ministerio del
Poder Popular para las Relaciones Interiores y de Justicia, la autenticación
asentado en estos libros, produce efectos erga omnes.
En el caso de la propiedad inmobiliaria, el mismo CC. en su Art. 1.924 afirma que:
«Los documentos, actos y sentencia que la Ley sujeta a las formalidades del
registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tiene ningún efecto
contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente
derechos sobre el inmueble. Cuando la Ley exige un título registrado para hacer
valer un derecho, no puede suplirse aquél con otra clase de prueba, salvo
disposiciones especiales».
Jurisprudencia
Los documentos autenticados tienen La fuerza probatoria de documentos
públicos, pero no su carácter.
Los instrumentos a que se refiere la formalización son documentos autenticados,
lo cual implica que fueron reconocidos por las partes ante el Notario quien los
declaró autenticados y que por tanto tienen la misma fuerza probatoria del
documento público de acuerdo al artículo 1.363 del Código Civil; pero ello no les
confiere el carácter de documentos públicos, sino que se trata de documentos
privados cuya regla directa de valoración no es el artículo denunciado, sino el
1.363 ya referido. Por ello debe establecerse que al no denunciarse infracción de
la adecuada regla de valoración probatoria, la Sala deberá desestimar lo
denunciado. (Sentencia dela Sala de Casación Civil, 31-05-89).
Documento Registrado
Prescribe el Art. 1.924 del Código Civil que: «Los documentos, actos y sentencias
que la Ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido
anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por
cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el
inmueble».
Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede
suplirse aquel con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales.
Igualmente los Arts. 1.920 y ss. del Código Civil, y el Art. 75, num. 1 de la Ley de
Registro Público y del Notariado, prescriben que determinados actos y
documentos deben registrarse; y mientras no se cumpla esa formalidad, no
tendrán efecto contra terceros; y mientras no sean registrados, esos actos y
documentos no podrán probarse por otros medios de prueba, cuando se exige
título registrado.
Documentos extendidos en idiomas extranjeros legalizados
Según el artículo 185 del Código de Procedimiento Civil, cuando se examinan
documentos que no están extendidos en el idioma castellano, el Juez ordenará su
traducción por un intérprete público, quien prestará juramento de traducir con
fidelidad su contenido, facultad ésta que deben ejercer en todo caso los Jueces en
virtud de la soberanía de apreciación de que están investidos.
Valor probatorio de los Documentos
Fuerza Probatoria del Documento Público. El documento público hace plena
fe de su contenido en todo lo que se refiere a las afirmaciones hechas por el
funcionario en su carácter legal y en el ejercicio de su función, dejando constancia
de todo aquello que fue por él realizado y de lo dicho y hecho en su presencia, y
de lo que por la ley está llamado a dar fe. Así, para impugnar la verdad de los
dichos del funcionario sobre lo que se ha hecho o ejecutado en su presencia,
habrá de recurrirse a la acción de tacha de falsedad.
Fuerza probatoria del Documento Privado. Con los documentos privados
pueden probarse todos los actos o contratos que por disposición de la Ley no
requieran ser extendidos en escritura pública o revestir solemnidades legales.
Pero, esa clase de instrumentos no valen por sí mismos nada, mientras no sean
reconocidos por la parte a quien se oponen, o tenidos legalmente por reconocidos,
tal como lo señala el artículo 1.363 del Código Civil.
Finalmente se puede decir, que la importancia de la clasificación de los
documentos radica en la eficacia o fuerza probatoria de estos instrumentos
legales, los documentos auténticos o públicos, por la gran importancia que tienen
en las relaciones jurídicas, son los que por sí mismos hacen prueba y dan fe de su
contenido ab initio. En cambio, los documentos privados tienen valor de prueba
plena, cuando son reconocidos o autenticados por el propio otorgante o por los
representantes legales.
