OBLIGACIONES DE SANEAMIENTO

Capítulo Primero
DISPOSICIONES GENERALES

1. Introducción
La obligación de saneamiento tiene su origen en la
mancipatio romana, llevada a cabo mediante el cobre y la
balanza y de conformidad con la Ley de las Doce Tablas. El
mancipante vendedor estaba obligado a garantizar la
propiedad del comprador en el caso que un tercero
impugnase la validez del derecho adquirido por éste último.
Más tarde en la compraventa consensual se incluía
una cláusula accesoria por la cual se establecía que el
vendedor es responsable por los vicios jurídicos que
presente la cosa vendida. La cantidad que el vendedor se
obligaba a pagar al comprador en caso de evicción, podía
variar del simple al cuádruplo, pero generalmente el
vendedor se obligaba a pagar el doble del precio recibido
(stipulatio duplae). Posteriormente el Derecho romano
consideró la obligación de sanear como un elemento de la
compraventa que operaba aun cuando no hubiera pacto.
La regulación de las obligaciones de saneamiento no
es uniforme en la legislación comparada. El BGB alemán,
lo regulan en los contratos típicos o nominados. Otros,
como los códigos de Francia1, Argentina (art. 1414 y ss.),
España (art. 1461 y 1474 y ss.), Colombia, Chile (art. 1837
y ss.), Ecuador, Italia (arts. 1483 y ss.), lo regulan en el

1
El art. 1626 del Código francés dispone: “Aun cuando en la venta no se
haga ninguna estipulación sobre la garantía, el vendedor está obligado de
derecho a garantizar al adquirente de la evicción que él sufra en la totalidad o
parte del objeto vendido, o de las cargas pretendidas sobre este, y no
declaradas cuando la venta”.
contrato de compraventa, pero sus normas, por vía de
remisión, son aplicadas a los otros contratos en los que se
transfiere la propiedad o el uso del bien2. El Código civil
mexicano de 1929, lo regula “la evicción y el saneamiento”
en el libro de las obligaciones, en el título sobre
incumplimiento de las obligaciones, arts, 2119 a 2162.
Finalmente, códigos como el portugués y el peruano de
1984 lo regulan en la Parte General de la contratación, de
modo que son aplicables a todos los contratos sean
nominados (típicos) o innominados (atípicos).
Como se aprecia, en un principio el saneamiento fue
considerado como un efecto del contrato de compraventa,
luego se extendió a los contratos traslativos a título oneroso
y finalmente a todo contrato traslativo sea a título oneroso o
gratuito.
El derogado código civil de 1852, inspirado en el
Código de Napoleón, reguló solamente la evicción y el
saneamiento en quince artículos. El, también, derogado
Código civil de 1936 trató del saneamiento por evicción y
por vicios redhibitorios en las disposiciones generales de
los contratos, limitando su aplicación a los contratos
onerosos en los que se transfiera la propiedad, posesión o
uso de una cosa.
El Código civil vigente de 1984 clasifica a las
obligaciones de saneamiento en cuatro rubros: 1)
disposiciones generales; 2) saneamiento por evicción; 3)
saneamiento por vicios ocultos; y 4) saneamiento por
hechos propios del transferente. Sus normas son aplicables
tanto a los contratos a título oneroso como a título gratuito.
La obligación de sanear por evicción, por vicios
redhibitorios y por hechos propios del transferente tiene
lugar por ministerio de la ley, aunque las partes no la hayan
2
Por ejemplo, el primer párrafo del art. 1553 del Código civil español dispone: “Son aplicables al
contrato de arrendamiento las disposiciones sobre saneamiento contenidas en el título de la compraventa”.
El art. 1525 del Código civil argentino señala: “El locador responde de los vicios o defectos graves de la
cosa arrendada que impidieran el uso de ella, aunque él no los hubiese conocido, o hubiese sobrevenido
en el curso de la locación, y el locatario puede pedir la disminución del precio, o la rescisión del contrato,
salvo si hubiese conocido los vicios o defectos de la cosa”.
estipulado expresamente. Las partes contratantes pueden
convenir que la obligación de sanear sea aumentada,
disminuida o suprimida totalmente. Pero la convención no
funciona cuando se pretenda liberar o limitar la obligación
de saneamiento del transferente por un hecho voluntario
suyo o cuando éste, en la celebración del contrato, ha
actuado con dolo o culpa inexcusable, porque no se puede
tolerar que el transferente se aproveche de su propio
fraude, ni se puede admitir que el adquirente haya querido
que lo engañen impunemente.
La obligación de saneamiento del transferente por sus
hechos propios, por evicción y por vicios ocultos es
objetiva, puesto que responde prescindiendo de su
culpabilidad, por el solo hecho de que el adquirente no
puede destinar el bien a la finalidad de la adquisición. El
dolo o la culpa del transferente solamente agrava su
responsabilidad haciéndola extensiva al resarcimiento de
los daños por haber conocido o estado en la posibilidad de
conocer que no le pertenece el derecho que transfiere o
que el bien cuyo derecho transfiere adolece de vicios
ocultos.
Para el Derecho peruano, evicción no es la simple
interposición de una demanda de evicción, sino el despojo
al adquirente del bien adquirido por efecto de una
resolución judicial o administrativa firme dictada en el
procedo judicial de evicción o en el respectivo proceso
administrativo. Vicio oculto o redhibitorio es el defecto
grave y oculto que se encuentra en el bien adquirido a título
oneroso o gratuito. Saneamiento es la obligación de
resarcir que tiene el transferente frente al adquirente
impedido de destinar el bien a la finalidad de la adquisición
como consecuencia de la evicción, los vicios ocultos o
hechos del propio transferente.

2. Extensión de la obligación de saneamiento

 Artículo 1484.- Hay lugar a saneamiento en los
contratos relativos a la transferencia de la propiedad,
la posesión o el uso de un bien.
El art. 1484, al igual que los arts. 1.461 y 1.474 del Código
civil español3, denomina saneamiento a lo que un gran sector de
la doctrina y del Derecho comparado conoce como garantía4.
Se trata de una responsabilidad del transferente del derecho
de propiedad, uso o posesión de bien, una vez que ha ejecutado su
prestación y con independencia de su buena o mala fe, por no
poder el adquirente destinar ese bien a la finalidad para la cual lo
adquirió, o sea, es una responsabilidad objetiva poscumplimiento
del contrato.
El saneamiento es regulado por el art. 1484 como una
institución de aplicación general a todos los contratos, onerosos o
gratuitos, traslativos de la propiedad, uso o posesión de un bien.
Se trata de una obligación impuesta por la ley, pero de esencia
contractual.
Sanear, en su acepción amplia, significa hacer sano a un
bien, repararlo o remediarlo, y, en su acepción contractual, es la
obligación que asume el que transfiere un bien en propiedad, uso
o posesión, de responder ante el adquirente por las consecuencias
de no poder utilizar el bien para el fin de la adquisición, como
consecuencia de la evicción, los vicios ocultos o el hecho propio
del transferente5.
Es inapropiado el uso de la palabra garantía por evicción y
por vicios redhibitorios, por cuanto no se comprende qué es lo
3
Código civil español: Art. 1.461. El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto
de la venta. Art. 1.474. En virtud del saneamiento a que se refiere el art. 1.461, el vendedor responderá al
comprador: 1º De la postsesión legal y pacífica de la cosa vendida. 2º de los vicios o defectos ocultos que
tuviere.
4
Por ejemplo, los arts. 1483 y siguientes del Código civil italiano.
5
La Corte Suprema ha resuelto: Sanear, en su acepción más amplia significa remediar
una cosa y en su acepción contractual el saneamiento es considerado como la obligación
del transferente del bien de remediar al adquirente por los vicios ocultos del bien, de tal
manera que la obligación del saneamiento, es complemento de la de entregar y se está
obligado a sanear en tanto no se entregó una cosa como se debía. Así, la obligación de
sanear cubre ese defecto o vacío, y asegura al adquirente que podrá gozar de la cosa
conforme a su destino (Cas. Nº 1735-97-La Libertad, en El Código civil en su
jurisprudencia, Diálogo con la jurisprudencia, Gaceta Jurídica S.A., Lima, 2007, p.
560).
que garantiza el transferente, de qué modo se manifiesta esa
garantía, si es una garantía personal o real o si se refiere a la
garantía patrimonial genérica. En el saneamiento por evicción,
antes que se produzca la evicción total o parcial no existe
obligación de sanear ni garantía alguna. Es apropiada la expresión
responsabilidad por evicción o por vicios ocultos, pero no se trata
de una responsabilidad por incumplimiento que tiene su origen en
la falta de ejecución de las prestaciones contractuales debidas,
sino de una responsabilidad cuyo germen se encuentra en la
negociación misma, pero que se hace ostensible una vez ejecutada
la prestación de dar un bien en propiedad, uso o posesión, debido
a que el transferente no era titular del derecho que transfiere o el
bien transferido adolecía de defectos ocultos, privando al
adquirente de su derecho de poder destinar el bien a la finalidad
de la adquisición. No es una responsabilidad que necesariamente
se derive del dolo o la culpa, pues la obligación de sanear existe
aun cuando el enajenante no haya incurrido en culpa alguna; el
dolo o la culpa sólo hará extensiva la responsabilidad al pago de
la indemnización de daños.
La obligación de saneamiento es la que contrae el que
transfiere, a título oneroso o gratuito, la propiedad, la posesión o
el uso de un bien, cuando por sus propios hechos, la evicción de
un tercero o la existencia de vicios ocultos se priva al adquirente
de su derecho de destinar dicho bien a la finalidad para la cual fue
adquirido. El art. 1484 elimina la limitación que existía en el
Código civil de 1936, cuyo art. 1370 lo circunscribía a los
contratos celebrados a título oneroso.
La finalidad perseguida por las partes en los contratos,
onerosos o gratuitos, por los cuales se transfiere la propiedad, uso
o posesión de un bien, mueble o inmueble, registrado o no
registrado, es que el adquirente pueda destinarlo al fin previsto en
el contrato o al que se derive de su naturaleza.
Los antecedentes normativos del art. 1484 son: Código civil
español: Art. 1.474. En virtud del saneamiento a que se refiere el
artículo 1461, el vendedor responderá al comprador: 1°. De la
posesión legal y pacífica de la cosa vendida. 2°. De los vicios o
defectos ocultos que tuviere; Art. 1.461. “El vendedor está
obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta”.
El Código español considera al saneamiento como un efecto del
contrato de compraventa, en cambio, nuestro Código lo regula
como una institución aplicable, en general, a todo contrato,
oneroso o gratuito, por el que se transfiere la propiedad, posesión
o uso de un bien. Código civil peruano de 1852: Art. 575. Está
obligado a la evicción y saneamiento el que enajena algo por
título oneroso, como en la venta, permuta, pago, dote necesaria,
transacción; Art. 1415. Aunque no se haya estipulado en el
contrato la evicción y el saneamiento, está el vendedor sujeto a
ellos. Código civil de 1936: Art. 1370. Aunque no se hubiese
estipulado la evicción y el saneamiento, el enajenante está sujeto a
ellos en todos los contratos onerosos en que se transfiere la
propiedad, la posesión o el uso de la cosa.
3. La obligación de saneamiento: Concepto.
Fundamento. Clases de saneamiento. Contratos en los
que procede
Artículo 1485.- En virtud del saneamiento el
transferente está obligado a responder frente al
adquirente por la evicción, por los vicios ocultos del
bien o por sus hechos propios, que no permitan
destinar el bien transferido a la finalidad para la cual
fue adquirido o que disminuyan su valor.
Se adquiere un bien en propiedad, uso o posesión para
destinarlo a la producción de otros bienes o servicios, o para
revenderlo, donarlo, entregarlo en garantía, en préstamo,
exhibirlo, guardarlo, consumirlo, para cualquier uso lícito que se
le pueda dar en el futuro de acuerdo a su naturaleza, para
usufructuarlo, etcétera.
Por ejemplo, si el caballo comprado para fines de
reproducción es impotente (vicio oculto), o si A vende a B un
bien que es de propiedad de C, por lo que éste demanda al
comprador por reivindicación y obtiene una sentencia que lo
declara propietario y condena a ese comprador a desocuparlo (el
comprador es eviccionado del bien); o el propietario de un fundo
vende la parte baja conservando las tierras altas y, después de la
venta, desde las tierras altas desvía el curso de las aguas dejando
sin agua a las tierras bajas vendidas (el comprador se ve
perjudicado por un hecho propio del vendedor), es evidente, en
estos tres ejemplos, que el adquirente no podrá destinar el bien
para la finalidad de la adquisición, por lo que su transferente debe
resarcirlo del perjuicio sufrido.
El art. 1485 define al saneamiento en los siguientes términos:
“En virtud del saneamiento el transferente está obligado a
responder frente al adquirente por la evicción, por los vicios
ocultos del bien o por sus hechos propios, que no permitan
destinar el bien transferido a la finalidad para la cual fue
adquirido o que disminuyan su valor”. Es decir, el saneamiento es
la institución destinada exclusivamente a que el transferente
compense (indemnice, resarza) al adquirente por la privación de
su derecho a destinar el bien a la finalidad para la cual fue
adquirido o que disminuya su valor para ese efecto como
consecuencia de la evicción, los vicios ocultos del bien o los
hechos propios del transferente.
Del art. 1485 se desprende que el fundamento del
saneamiento por evicción, por vicios ocultos o por hechos propios
del transferente se encuentra en la obligación que tiene el
transferente de compensar al adquirente por haber sido privado de
su derecho a destinar el bien a la finalidad para la cual lo adquirió
o que el bien disminuya su valor, o sea el saneamiento tiene
carácter indemnizatorio; el transferente debe resarcir al adquirente
pagándole el valor del bien, los intereses, gastos, costas, entre
otros conceptos.
El destino que se dará al bien es el fin o finalidad perseguida
por el adquirente al celebrar un contrato de transferencia, y si no
se ha previsto en el contrato la finalidad de la adquisición se dará
al bien el destino que se derive de su naturaleza.
Es obligación de todo el que transfiere un bien, obrando de
buena fe, responsable y lealmente, consiste en asegurar al
adquirente que el bien podrá ser destinado a la finalidad de la
adquisición.
Si el adquirente no consigue obtener la finalidad perseguida
con el contrato, al no poder dar al bien el destino para el que lo
adquirió, a causa de hechos propios del transferente, o a que es
eviccionado, total o parcialmente, del derecho de propiedad, uso o
posesión del bien, o porque éste presenta vicios ocultos, surge
para el transferente la obligación de sanear al adquirente
pagándole el valor del bien, los intereses, frutos, y demás
conceptos especificados en la ley (art. 1495, 1512, 1525), o
pagándole lo que el bien vale de menos por tales causas (arts.
1501, 1513, 1525).
Tradicionalmente se enfrentan dos teorías sobre el
fundamento de la obligación de saneamiento: la que considera que
el saneamiento es una consecuencia de la obligación de entregar
el bien; y la que sostiene que el saneamiento es una obligación de
garantizar la posesión pacífica y útil del bien.
Los que consideran que la obligación de saneamiento es una
consecuencia de la obligación de entregar el bien afirman que el
transferente debe entregar un bien como el previsto en el contrato,
porque si incumple con esta obligación entregando un bien que
adolece de vicios jurídicos u ocultos, surge otra obligación de
garantizar contra estos vicios, a fin de mantener indemne al
adquirente. Se sanciona al transferente por incumplimiento del
contrato, al no entregar un bien como el previsto en el contrato,
sin importar la finalidad de la adquisición. Así, los Mazeaud6
expresan: “El vendedor está obligado a entregar la cosa tal y
como se haya convenido, tal y como se haya previsto por las
partes cuando la conclusión del contrato. En consecuencia debe la
garantía al comprador si la cosa entregada difiere de la cosa
convenida; bien sea porque lleve consigo, sin saberlo el
comprador, una posibilidad de evicción; bien sea porque se
encuentre afectada por un vicio oculto, ignorado por el
comprador. La obligación de garantía puede ser considerada así
como una simple prolongación de la obligación de entrega”.
Los que sostienen que la obligación de saneamiento
garantiza la posesión pacífica y útil del bien dicen que el
fundamento del saneamiento es asegurar, garantizar, la posesión
pacífica y útil del bien, siendo determinante la finalidad de la

6
Mazeaud, Henri, León Mazeaud y Jean Mazeaud, Lecciones de Derecho civil, parte tercera, v. III, Los
principales contratos, trad. de Luís Alcalá-Zamora y Castillo, Ejea, Buenos Aires, 1974, p. 267.
adquisición. Así, Badenes7 manifiesta que “el saneamiento de
evicción asegura la posesión pacífica de la cosa”, y “el
saneamiento por vicios ocultos asegura la posesión útil”. Por su
parte, Rezzónico8 dice que “el vendedor se obliga a transferir al
comprador la propiedad de la cosa, y siendo la propiedad por
definición “el derecho de usar y gozar de las cosas de la manera
más absoluta”, es evidente que aquella obligación del vendedor
no se cumple si el comprador es privado de la propiedad total o
parcialmente. Es decir, si los derechos que adquiere sobre la cosa
son menoscabados, si no los goza en su plenitud e integridad, por
causa de evicción o de vicios ocultos de la cosa”. Continúa
diciendo este autor que “se trata, en verdad, de una obligación
derivada de los principios generales de buena fe y lealtad que
presiden el cumplimiento de los contratos”.
Los que utilizan la palabra garantía sostienen que con la
garantía de saneamiento por evicción se garantiza la posesión
pacífica, evitando que el adquirente sea perturbado por la
existencia de derecho de terceros sobre el bien enajenado, y con
la garantía por los vicios de la cosa se garantiza la posesión útil
del bien, o sea se pone al adquirente a cubierto de vicios en el
bien que afectan su normal utilización. No resulta apropiado
hablar de garantía allí donde no hay hipoteca, anticresis, garantía
mobiliaria (prenda), warrant, fianza, aval, ni referencia alguna,
expresa o implícita, sobre la denominada “prenda general” o
“garantía general”. El transferente no garantiza sino se obliga a
sanear por evicción o por los vicios ocultos existentes en el bien o
por sus hechos propios que no permitan destinar el bien a la
finalidad de la adquisición o la finalidad a la que normalmente
está destinada. La acción de saneamiento a que da lugar la
evicción o la existencia de vicios tiene carácter indemnizatorio: el
transferente debe indemnizar al adquirente cuando por razón de la
evicción o de la existencia de vicios ocultos en el bien, no puede
destinarlo a la finalidad para la cual lo adquirió o por la
disminución del valor del bien.

7
Badenes Gasset, Ramón, El contrato de compraventa, t. I, Bosch, Barcelona, 1979, p. 583.
8
Rezzónico, Luís María, Estudio de los contratos en nuestro Derecho civil, Compraventa, permuta,
cesión de derechos, tercera edición, Desalma, Buenos Aires, 1967, p. 230.
 Para nuestro ordenamiento jurídico civil el saneamiento
tiene un fundamento indemnizatorio. En todo contrato de
transferencia de bienes en propiedad, uso o posesión de un bien,
el transferente persigue y asegura al adquirente que podrá
“destinar el bien transferido a la finalidad para la cual fue
adquirido”, en caso contrario, el transferente está obligado a
sanear al adquirente compensándolo por la pérdida, inutilidad o
disminución del valor del bien para cumplir con esa finalidad
como consecuencia de los hechos personales del transferente, de
la evicción o de los vicios ocultos del bien. Eta es la doctrina que
sustenta a la norma del art. 1485 que dispone: “En virtud del
saneamiento el transferente está obligado a responder (no ha
garantizar) frente al adquirente por la evicción, por los vicios
ocultos del bien o por sus hechos propios, que no permitan
destinar el bien transferido a la finalidad para la cual fue
adquirido o que disminuyan su valor”. No queda duda que la
institución del saneamiento por evicción, vicios ocultos y hecho
propio del transferente se fundamenta en la necesidad de reparar
al adquirente por no poder destinar el bien a la finalidad para la
cual fue adquirido o cuando por tales causas el bien disminuye su
valor. La finalidad de la adquisición es el factor determinante de
la obligación de sanear, no contando para nada la buena o mala fe
con que haya actuado el transferente o si el contrato de
transferencia fue a título oneroso o gratuito.
En efecto, nadie adquiere un bien, en propiedad, uso o
posesión, así porque sí, sin perseguir alguna finalidad, sino que lo
adquiere para con ese bien alimentarse, vestirse, curarse de una
enfermedad, recrearse, utilizarlo para construir otro bien,
trasladarse de un lugar a otro, labrar la tierra, abonar las plantas,
etc. El ser humano es estructuralmente finalista, todo lo que hace
o deja de hacer es persiguiendo algún fin, de ahí que en la
celebración de los contratos traslativos, por un deber de buena fe,
de lealtad, el transferente debe hacer todo lo necesario para
asegurar al adquirente que el bien transferido podrá ser destinado
al fin previsto en el contrato; y si no fuera así, porque el
adquirente es despojado del bien por efecto del derecho de un
tercero anterior a la transferencia o porque el bien adolece de
vicios ocultos o por hechos propios del transferente, éste está
obligado a sanear por esas causales.
El bien no va a poder ser destinado al fin de la adquisición
cuando el adquirente es eviccionado del mismo; si la evicción es
parcial la utilidad del bien para dicho fin, o sea su valor,
disminuye. Tampoco se podrá utilizar el bien para el fin de la
adquisición o esa utilidad disminuye cuando adolece de vicios
ocultos no conocidos por el adquirente en el momento de la
adquisición. Igual no podrá usarse el bien para el destino de su
adquisición cuando devine en inútil o disminuye su valor como
consecuencia de hechos del propio transferente. Luego, es natural
que el transferente esté obligado a indemnizar al adquirente por
todos los perjuicios que sufre por no poder utilizar el bien para la
finalidad para la cual fue adquirida o por disminución de su valor.
En otros términos, en virtud del saneamiento, el transferente,
en propiedad, uso o posesión, está obligado a responder frente al
adquirente cuando éste no puede destinar el bien a la finalidad
para la cual lo adquirió o por disminución de su valor, como
consecuencia: a) de ser privado definitivamente, total o
parcialmente, del derecho de propiedad, uso o posesión del bien
adquirido en virtud un fallo, judicial o administrativo, que
reconoce el mejor derecho de un tercero b) el bien adolece de
vicios ocultos existentes al momento de la transferencia; y c) por
actos propios del transferente.
Antes que se produzca la evicción no hay obligación de
sanear por esta razón; el transferente no está obligado a sanear por
el solo hecho que terceros promuevan acciones judiciales o
administrativas contra el adquirente alegando que el bien les
pertenece en propiedad, uso o posesión; si los terceros pierden en
esas acciones significa que el bien transferido estaba libre de
vicios jurídicos; solamente si los terceros ganan, surge para el
transferente la obligación de sanear por evicción. De otro lado, si
el bien adolece de vicios ocultos, pero estos no impiden que sea
destinado a la finalidad de la adquisición ni disminuyen su valor,
tampoco hay obligación de sanear; en todo caso, si el vicio oculto
consiste en el error sobre la materia de que está formado el bien
(se cree que es de oro cuando en realidad es de cobre) o sobre una
de sus cualidades esenciales (se cree que el aceite es de oliva,
cuando es de maíz), el adquirente tendrá la acción de anulabilidad
por la causal de error esencial (art. 201.1), pero no la de
saneamiento. El saneamiento por evicción o por vicios ocultos o
por hecho propio del transferente solamente procede cundo no es
posible destinar el bien adquirido al fin que motivó la adquisición
o cuando disminuye su valor. Si esta finalidad se alcanza no se
genera la obligación de sanear por estas causales. La evicción, los
vicios ocultos y el hecho propio del transferente se valoran en
relación con la finalidad para la cual fue adquirido el bien.
Comentando el Código civil italiano, Messineo9 dice que la
ley, en relación a la evicción y los vicios ocultos, concibe a la
tutela del comprador como una obligación de garantía por parte
del vendedor, pero que en realidad el vendedor responde de la
evicción y de los vicios ocultos para que el comprador quede
indemne; por lo que prefiere hablar, en lugar de garantía, de
responsabilidad por evicción y por vicios ocultos. Esta opinión de
Messieno es acertada, pues en realidad el transferente no
garantiza sino responde al adquirente resarciéndole
(reponiéndole) su patrimonio perdido a causa de la evicción, los
vicios ocultos o sus hechos propios; no hay obligación de garantía
sino de indemnización al adquirente por todo lo que ha perdido
(valor del bien, intereses, frutos, tributos, gastos, mejoras, daños)
por tales causas. La terminología propuesta por Messineo ha sido
adoptada por nuestro Código civil al disponer en el art. 1485 que
por el saneamiento el transferente está obligado a responder
frente al adquirente por la evicción, los vicios ocultos o sus
hechos propios.
La obligación de saneamiento es de tres clases: a)
Saneamiento por evicción; b) Saneamiento por vicios ocultos o
redhibitorios; y c) Saneamiento por hecho propio del
transferente.
El transferente solamente está obligado a sanear por la
pérdida sufrida injustamente por el adquirente como consecuencia
de la evicción, los vicios ocultos o el hecho propio del

9
Messineo, Francesco, Manual de Derecho civil y comercial, t. V, Ejea, Buenos Aires, 1971, p. 100.
transferente, que hacen inútil el bien para la finalidad para la cual
fue adquirido o cuando disminuyan considerablemente su valor
para dicha finalidad. El transferente está obligado a salvaguardar
al adquirente contra las consecuencias de no poder destinar el
bien a la finalidad estipulada en el contrato debido a la evicción,
los vicios ocultos o por sus hechos propios; el transferente
responde ante su adquirente independientemente de su dolo o
culpa, los cuales tienen relevancia únicamente para la
indemnización de daños.
Procede la obligación de sanear tanto en los contratos a
título oneroso como en los a título gratuito por los que se
transfiere la propiedad, uso o posesión de un bien. Si la naturaleza
jurídica, explicación o fundamente del saneamiento no consiste en
asegurar la equivalencia entre lo que se da como prestación y lo
que se recibe como contraprestación, sino que el adquirente pueda
destinar el bien adquirido a la finalidad de la adquisición prevista
en el contrato, y, a falta de previsión, a su destino normal, y que si
no puede darle ese destino por efecto de la evicción o de los
vicios ocultos, sea indemnizado por todos los perjuicios sufridos,
lo mismo da que el contrato traslativo sea a título oneroso o
gratuito.
4. Presunción de destino normal del bien
Artículo 1486.- Si no se indica expresa o
tácitamente la finalidad de la adquisición, se
presume que la voluntad de las partes es dar al
bien el destino normal de acuerdo con sus
características, la oportunidad de la adquisición
y las costumbres del lugar.
Si en el contrato no se ha indicado la finalidad de la
adquisición, expresa ni tácitamente, se presume, iuris tantum,
para fines del saneamiento, que es voluntad de las partes dar al
bien su destino normal, el más conforme a su naturaleza,
considerando sus características, la oportunidad de la adquisición,
la clase de actividades a que se dedica el adquirente, si éstas
fueron comunicadas al transferente o éste las conocía por sus
propios medios, y las costumbres del lugar de ubicación del bien;
todo lo cual requiere ser probado en la etapa procesal
correspondiente.
La Corte Suprema ha resuelto: Si en el contrato no se indica,
expresa ni tácitamente, la finalidad de la adquisición, debe
presumirse que la finalidad de la adquisición es el destino normal,
cuyo contenido debe establecerse en razón de las características
del bien objeto del contrato, de la oportunidad de su adquisición y
las costumbres del lugar de ubicación del bien; todo lo cual
requiere que en la etapa procesal correspondiente se establezca,
de acuerdo al caso concreto, el contenido de la presunción
aludida, lo que finalmente es un tema de carácter probatorio cuyo
análisis no está dentro de las atribuciones de la Corte Casatoria10.
Es muy variada la finalidad por la que se adquiere el
derecho de propiedad, uso o posesión de un bien. Por ejemplo, se
puede adquirir el derecho de propiedad de un bien con la finalidad
de consumirlo, exhibirlo en una feria, revenderlo, entregarlo en
arrendamiento, comodato, gravarlo en respaldo del pago de una
deuda, guardarlo, etc. Esa finalidad puede ser la convenida por las
partes expresa o implícitamente, caso en el que se habla de
“finalidad de la adquisición prevista por las partes”; o, si en el
contrato no se ha previsto la finalidad de la adquisición, se
presume que las partes quisieron dar al bien un destino de acuerdo
a su naturaleza (una inmueble construido para casa habitación no
puede ser destinado para local industrial; un caballo de paso no
puede ser usado como caballo de carrera), a la oportunidad de la
adquisición (el comerciante minorista que compra a un mayorista
hace la adquisición para revender los bienes adquiridos; el que
compra a un minorista generalmente adquiere el bien para su
consumo) y las costumbres del lugar (en un lugar donde las
gentes se dedican a la agricultura utilizando la fuerza de los
animales, el que compra una yunta de bueyes lo hace con el fin de
dedicarlos a remover la tierra, no para revenderlos o sacrificarlos
y consumirlos). El que no se pueda destinar el bien para la
finalidad de la adquisición prevista en el contrato y, a falta de ella,
a la finalidad que se derive de la naturaleza del bien, de las

10
Cas. Nº 1417-97-Lima, en El Código civil en su jurisprudencia, Dialogo con la jurisprudencia, Gaceta
Jurídica S.A., Lima, 2007, p. 566.
circunstancias que rodearon su adquisición o de las costumbres
del lugar, debido a los hechos propios del transferente, a la
evicción o a los vicios ocultos, surge para el transferente la
obligación de sanear al adquirente.
5. Transmisión hereditaria de la obligación y del
derecho de saneamiento
Artículo 1487.- Tanto la obligación como el
derecho de saneamiento se trasmiten a los
respectivos herederos.
En cuanto a los efectos de las obligaciones, el principio
general reza: “Desde el momento de la muerte de una persona, los
bienes, derechos y obligaciones que constituyen la herencia se
transmiten a sus sucesores (art. 660). Toda obligación se trasmite
a los herederos, salvo cuando es inherente a la persona, lo prohíbe
la ley o se ha pactado en contrario (art. 1218). Como por el
saneamiento el transferente debe responder frente al adquirente
por no poder dar al bien el destino para el que lo adquirió,
pagándole una cantidad de dinero por concepto de valor del bien,
intereses, costos, daños, entre otros conceptos, es incuestionable
que esta obligación de dinero se transmite a los herederos; éstos
deben compensar al adquirente hasta donde alcancen los bienes
que les ha dejado su causante, por ejemplo, si el causante debía
por saneamiento la suma de cien y los bienes que ha dejado como
herencia tienen un valor de sesenta, los herederos compensan al
adquirente sólo por esta última cantidad11.
Como el saneamiento, elemento natural del contrato, es una
obligación contractual que se enmarca dentro del principio
general res inter alios acta que rige los efectos del contrato,
principio que establece: “Los contratos sólo producen efectos
entre las partes que los celebran y sus herederos, salvo en cuanto a
éstos si se trata de derechos y obligaciones no transmisibles” (art.
1363), tanto la obligación como el derecho de sanear pasan a los
respectivos herederos de los contratantes. Lo dispuesto por los art.
1218 y 1326, respectivamente, constituye el fundamento del

11
Art. 661. El heredero responde de las deudas y cargas de la herencia sólo hasta donde alcancen los
bienes de ésta. Incube los herederos la prueba del exceso, salvo cuando exista inventario judicial.
principio concreto que, al regular los efectos del saneamiento,
dispone que “tanto la obligación como el derecho de saneamiento
se transmite a los respectivos herederos” (art. 1487).
Tanto la obligación de saneamiento del transferente como el
derecho al saneamiento del adquirente se transmiten a sus
respectivos herederos a título universal como a sus causahabientes
a título particular inter vivos. El adquirente puede exigir el
saneamiento tanto a su inmediato transferente como a los
anteriores, en la medida que éstos estén obligados a ello con
respecto a sus inmediatos adquirentes (art. 1488). En otros
términos, el transferente no solamente queda obligado ope legis a
sanear a su inmediato adquirente, sino también a los sucesivos
adquirentes; el adquirente puede dirigir su acción contra su
inmediato transferente o contra el transferente originario o contra
cualquiera de los transferentes intermediarios.
6. Extensión de la transmisión hereditaria. Caducidad
Artículo 1488.- El adquirente puede exigir el
saneamiento tanto a su inmediato transferente como a los
anteriores a éste, en la medida que éstos hubieran estado
obligados a ello con respecto a sus inmediatos
adquirentes.
Los plazos de caducidad de las acciones de
saneamiento contra los transferentes anteriores al
inmediato se cuentan a partir de la celebración de sus
respectivos contratos.
La obligación de saneamiento no sólo se transmite a los
herederos a título universal, sino también a los sucesivos
transferentes a título particular, o sea no sólo está obligado a
sanear el último transferente al último adquirente, sino que
también están obligados a sanear los transferentes anteriores al
último, hasta llegar al transferente originario del cual todos
derivan sus derechos. En las trasmisiones sucesivas del bien, el
último adquirente puede accionar por saneamiento contra su
inmediato transferente o contra cualquiera de los anteriores. El
derecho de accionar contra su inmediato transferente deriva del
acto jurídico que dio lugar a la transmisión. Su derecho de
accionar contra los anteriores transferentes se justifica
considerando que al transferirse un bien, se trasmiten los derechos
que con relación a él tenía el tradens, entre los cuales se halla el
derecho al saneamiento. Como dice Barandiarán12, “tal derecho se
trasmite a título accesorio, subrogándose el último adquirente en
tal derecho que su trasmitente tenía contra aquel de quien
adquirió la cosa”.
El art. 2109 del Código civil argentino, fuente del art. 1488
del Código peruano, señala: “El adquirente de la cosa no está
obligado a citar de evicción y saneamiento al enajenante que se la
transmitió, cuando hayan habido otros adquirentes intermediarios.
Puede hacer citar al enajenante originario, o a cualquiera de los
enajenantes intermediarios”. Vélez Sársfield13 en nota puesta
debajo de este artículo, citando a Troplong y Pothier dice: “Por
Derecho romano y por el Derecho de las partidas, el recurso era
gradual. El adquirente debía citar al enajenante inmediato, éste al
que le había transmitido la cosa y así sucesivamente hasta llegar
al enajenante originario. Se observaba en este orden, porque
según el Derecho romano, las acciones no podían pasar de una
persona a otra sin una cesión. Pero por nuestro Derecho no es así.
El acreedor puede ejercer todos los derechos y acciones de su
deudor, con la sola excepción de los que sean inherentes a su
persona. Se juzga que cada enajenante ha transferido la cosa a su
adquirente Cum omni sua causa, es decir, con todos los derechos
que le competían. El último adquirente, es pues tácita y
necesariamente subrogado en todos los derechos de garantía de
los que han poseído la cosa antes que él, y reúne esos derechos en
su persona”.
El transferente debe el saneamiento a su adquirente. Si éste
trasmitió el bien a otro, responde frente a éste, y así
sucesivamente. El último adquirente acciona exigiendo el
saneamiento contra su transferente o contra cualquiera de los
anteriores transferentes.

12
Barandiarán, José León, ob. cit., p. 175..
13
Código civil de la República Argentina, Edición La Ley, 1989, p. 403.
 Como sostiene Beudant14, la jurisprudencia francesa
“reconoce al comprador el derecho de obrar no solamente contra
el autor directo, sino también contra cualesquiera de los anteriores
transferentes, y esto por acción directa. Esto implica que el
vendedor debe la garantía no solamente al comprador, su
cesionario directo, sino también a los causahabientes de este
último; en otras palabras, el lazo legal existente entre cada autor y
el conjunto de causahabientes ulteriores. Esta manera de ver,
aunque discutible, es consagrada por la jurisprudencia. Ella se
funda principalmente en el art. 1615, conforme a cuyos términos
la persona que enajena una cosa transfiere al mismo tiempo todos
los derechos que le pertenecen con referencia a la cosa. Vender es
colocar al comprador en su lugar y situación, trasmitirle todos los
derechos que se tiene y que son anexos a la cosa vendida. Desde
el momento que el vendedor tenía el derecho eventual de obrar
contra su propio causante, el comprador adquiere este derecho por
efecto de la venta; es, pues, en virtud de un derecho que le es
personal, pues es cesionario de él, que puede obrar contra el
causante de su causante; él se dirige a él, omisso medio; él ejerce
su acción en virtud de un derecho propio y no por aplicación del
art. 1166”. Esta doctrina francesa sobre el saneamiento en el
contrato de compraventa es aplicable al Derecho peruano
extendiéndola a todos los contratos por los cuales se transfiere la
propiedad, el uso o la posesión de un bien, por mandato expreso
del art. 1488.
La ley permite que el último subadquirente o adquirente
definitivo pueda dirigir su acción de saneamiento directamente
contra su inmediato transferente o contra un transferente
intermedio o contra el transferente primitivo. De este modo al
encadenamiento económico en la distribución y colocación de los
bienes en el mercado corresponde un encadenamiento jurídico.
Por ejemplo, A dona un bien a B, quien lo entrega en
permuta a C, y este lo vende a D. El comprador D es despojado
del bien por efecto de una sentencia que reconoce al tercero E
como su legítimo propietario. D puede elegir entre A, B y C a la
14
Barandiarán, José León, Tratado de derecho civil, t. IV, Teoría general del contrato,
WG editor, Lima, 1992, p. 219.
persona contra quien dirigir su acción de saneamiento por
evicción. El elegido que pague tendrá, a su vez, acción con contra
su transferente o anteriores a éste. En nuestro medio es común
que el adquirente eviccionado del bien dirija su acción contra su
transferente inmediato; en el ejemplo propuesto, D demanda a su
transferente C, quien, después de pagar, se puede dirigir contra B,
y, finalmente, éste contra A.
Conforme al último párrafo del art. 14, los plazos de
caducidad para plantear la acción de saneamiento contra los
transferentes anteriores al último se contarán a partir de la
celebración de los respectivos contratos de transferencia.
Tratándose de saneamiento por vicios ocultos, el art. 1514
dispone que los plazos de caducidad se computan desde el
momento de la recepción del bien. Sería conveniente que se
adopte como regla común para los tres tipos de saneamiento, por
evicción, por vicios ocultos, por hecho propio del transferente,
que los plazos de caducidad se cuenten a partir de la entrega del
bien y no a partir de la celebración del contrato.
Arias Schreiber15 propone que el segundo párrafo 1488
debería decir: Los plazos de caducidad de las acciones de
saneamiento contra los transferentes anteriores al inmediato se
cuentan a partir de las respectivas fechas de entrega del bien.

7. Modificación convencional de la obligación de

saneamiento
Artículo 1489.- Los contratantes pueden
ampliar, restringir o suprimir la obligación de
saneamiento, salvo el caso contemplado en el
artículo 1528.
Por ser la obligación de saneamiento un elemento natural de
todo contrato por el que se transfiere la propiedad, uso o posesión
de un bien, no requiere ser estipulada, opera por mandato de la

15
Arias Schreuber Pezet, Max, Exegesis del Código cvil peruano de 1984, en
colaboración con Carlos Cárdenas Quiroz, Angela Arías Schreiber M. y Elvira Martínez
Coco, t. I, Gaceta Jurídica, Lima, 2006, p. 297.
ley, aun cuando las partes no hayan hecho mención alguna a ella
en su contrato.
Debido al carácter natural, no esencial, de la obligación de
saneamiento, y por concernir a derechos de orden privado, que
interesan solamente a los contratantes, éstos mediante
estipulación expresa o tácita pueden suprimirla, ampliarla o
restringirla. Pero tal estipulación sólo es válida si el transferente
ignora los vicios o desconoce el derecho del tercero sobre el bien
transferido, puesto que si conoce que el bien es vicioso o que el
derecho que transfiere le pertenece a un tercero, la estipulación
carece de validez, porque el Derecho no puede tutelar el
comportamiento doloso del transferente.
Es inválida la cláusula contractual por la que se conviene la
limitación o supresión de la obligación de sanear del transferente
por sus hechos personales (art. 1528), o cuando conoce que el
derecho que transfiere no le pertenece, o sabe que el bien adolece
de graves defectos, pero no los revela al adquirente (art. 1328).
El art. 1528 dispone que “es nulo el pacto mediante el cual
se pretende liberar o limitar la obligación de saneamiento del
transferente por un hecho voluntario suyo”. Pretender liberar o
limitar la obligación de saneamiento del transferente por un hecho
voluntario suyo, sería como liberar al transferente sobre la base de
su mala fe.
Es nula toda estipulación que excluya o limite la
responsabilidad por dolo o culpa inexcusable del deudor (art.
1328). Nadie puede ampararse en su propia culpa o dolo para
liberarse de responsabilidad. Si el transferente actúa de mala fe al
estipularse la supresión o limitación de su obligación de
saneamiento, lo estipulado carece de toda eficacia; igualmente, si
adquirente procede con mala fe al convenirse la ampliación de la
obligación, tampoco es válido lo pactado. La estipulación de no
estar obligado a sanear por evicción, vicios ocultos o hechos
personales del transferente también se detiene ante leyes
imperativas, el orden público y las buenas costumbres (art. V del
T.P.).
 Se amplía la obligación de sanear cuando se extiende sus
efectos a supuestos no comprendidos en la ley, por ejemplo, el
transferente se obliga a sanear por vicios ocultos que sobrevengan
a la celebración del contrato, o que sean conocidos o susceptibles
de ser conocidos por el adquirente, o que no tienen la gravedad
como para dar lugar al saneamiento; o el transferente se obliga a
sanear cuando un tercero despoja del bien al adquirente por las
vías de hecho o cuando el derecho del tercero evicente surge con
posterioridad a la transferencia del bien en propiedad, uso o
posesión.
Las cláusulas de restricción de la obligación de sanear, tal y
como están configuradas por la ley, son las más frecuentes que las
de ampliación. Por ejemplo, se limita los efectos del saneamiento
solamente a determinados vicios o a determinada gravedad de
éstos y no a otros; o solamente a determinados derechos de
terceros y no a otros, así solamente al derecho de propiedad, pero
no al derecho de uso o posesión; o el transferente se obliga a
pagar un valor inferior al que tenga el bien en el momento de la
evicción (si el saneamiento es por evicción) o de la resolución del
contrato (si el saneamiento es por vicios ocultos).
La prueba de la existencia del pacto de ampliación,
limitación o supresión de la obligación de saneamiento
corresponde a quien la invoca.
Los antecedentes normativos del art. 1489 son: Código civil
de 1852: Art. 1416. Pueden los contratantes ampliar o restringir a
su voluntad la evicción y el saneamiento; pueden también pactar
que el vendedor no quede sujeto a esta obligación; Art. 1417.
Aunque se hubiese pactado que no quede sujeto el vendedor a
saneamiento, lo estará sin embargo al que resulte de un hecho
personal suyo; todo pacto en contrario es nulo. Código civil de
1936: Art. 1362. Se puede restringir o renunciar la
responsabilidad por los vicios redhibitorios. Se puede también
ampliarla; Art. 1371. Pueden los contratantes ampliar o restringir
la evicción y el saneamiento; pueden también pactar que el
enajenante no quede sujeto a estas obligaciones; Art. 1372.
Aunque se hubiese pactado que no quede sujeto el enajenante a
saneamiento, lo estará sin embargo al que resulte de un hecho
personal suyo; todo pacto en contrario es nulo.

8. El saneamiento en las ventas forzadas

Artículo 1490.- En las ventas forzadas hechas
por las autoridades y entidades autorizadas por
ley, el saneamiento queda limitado a la
restitución del precio que produzca la
transferencia.
Conforme al art. 1490, la garantía del saneamiento por
evicción se debe en las ventas forzadas hechas por autoridades y
entidades autorizadas por ley, en cuyo caso el saneamiento queda
limitado a la restitución del precio. En realidad no se trata de una
obligación de saneamiento por la cual el transferente se obliga a
indemnizar por el perjuicio sufrido por el adquirente como
consecuencia de la evicción, sino de una obligación de restitución.
Por ejemplo, A es deudor de X. Éste embarga y remata
judicialmente el bien de su deudor, bien que se adjudica a C.
Luego el bien es reivindicado por D. El adjudicatario C puede
demandar A, deudor ejecutado, para que le restituya el precio que
pagó en la venta forzada.
Por mandato del art. 1491, el transferente está obligado al
saneamiento por evicción cuando el adquirente es privado total o
parcialmente del derecho a la propiedad, uso o posesión de un
bien en virtud de resolución judicial o administrativa firme, por
razón de un derecho de tercero, anterior a la transferencia; y por
disposición del art. 1495, el adquirente podrá exigir al obligado la
restitución del valor del bien al momento de la obligación, el pago
de los intereses, tributos, gastos, costas, indemnización por daños,
entre otros. Todas estas facultades emanan de un contrato surgido
de la libre manifestación de voluntad de las partes; el transferente,
libremente toma la decisión de enajenar un bien en propiedad, uso
o posesión. Distinta es la situación de las ventas forzosas,
realizadas en contra de la voluntad del transferente, cuando la ley
lo autoriza, en las cuales, conforme al art. 1490, el saneamiento
queda limitado a la restitución del precio que produzca la venta.
 El vendedor no es el acreedor ejecutante sino el deudor
ejecutado. El adjudicatario es el que asume el papel de
comprador. El precio que paga el adjudicatario no es entregado al
deudor ejecutado sino al acreedor ejecutante.
El deudor ejecutado no vende voluntariamente, no
interviene en la determinación del precio, no recibe el precio, pero
éste es utilizado para cancelar o disminuir sus deudas, lo que es lo
mismo que entrase en su patrimonio, razón suficiente para que
esté obligado a restituir el precio pagado por el adjudicatario. El
hecho de que no vende voluntariamente sino que es forzado a
vender, es motivo suficiente para que su obligación de sanear se
limite a la restitución del precio.
No hay duda que el que vende y está obligado al
saneamiento por evicción no es el acreedor ejecutante, sino el
deudor ejecutado. Como explican los Mazeaud16, “cuando el
comprador haya adquirido la cosa por la que sufre la evicción en
una venta forzosa, o sea, en una adjudicación tras embargo o
luego de una quiebra, tiene por deudor de las sumas que se le
deban en virtud del artículo 1.630, no a los acreedores
embargantes o reunidos en una masa, sino al embargado o al
quebrado. Aunque la venta haya sido forzosa y exigida por los
acreedores o por el síndico que represente a la masa, es, en efecto,
el embargado o el quebrado el que ha vendido un bien del que
seguía siendo propietario. Pero la repetición del comprador que
haya sufrido la evicción contra el vendedor embargado o
quebrado no le permitirá obtener lo que se le debe, al menos en su
totalidad. ¿Puede ejercer entonces el comprador, contra los
acreedores, para obtener la restitución del precio, una acción por
pago de lo indebido? Se ha sostenido así, observando que el
comprador, cuando haya adquirido la cosa ajena, ha pagado un
precio que no era debido. Pero, ¿no cabe responder que le ha
pagado ese precio al vendedor embargado o al quebrado? Los
acreedores, al repartirse ese precio con los demás bienes del
deudor, no han hecho sino cobrar lo que se les debía; no han
recibido lo indebido”.

16
Mazeaud, Henry … ob. cit., p. 277.
 Para que opere la obligación de sanear por evicción en la
ejecución de los bienes del deudor se requiere: que la venta sea
forzada y que sea hecha por autoridad o entidad autorizada por
ley, consiguientemente, no se extiende a las ventas voluntarias
hechas por autoridad o entidad autorizada legalmente, como
ocurre con las ventas de bienes de menores o incapaces.
Hacemos notar que la parte general de los contratos contiene
principios de aplicación general a los contratos en particular, entre
los que figuran las obligaciones de saneamiento que existe en
todos los contratos por los que se transfiere la propiedad, uso o
posesión de un bien. Es una mala técnica legislativa regular en la
parte general de los contratos el caso especial relativo al
saneamiento en las «ventas forzadas» como lo hace el art. 1490.
Para solucionar este problema, o se reemplaza la palabra «ventas»
por la de «transferencia» o «enajenación», o se cambia de
ubicación a este artículo pasándolo al lugar donde se regula la
compraventa.
Los antecedentes normativos del art. 1490 son: Código civil
chileno: Art. 1851. En las ventas forzadas hechas por autoridad de
la justicia, el vendedor no está obligado, por causa de la evicción
que sufriere la cosa vendida, sino a restituir el precio que haya
producido la venta. Código civil argentino: Art. 2122. En las
ventas forzadas hechas por la autoridad de la justicia, el vendedor
no está obligado por la evicción, sino a restituir el precio que
produjo la venta. Código civil peruano de 1936: Art. 1382. En las
ventas forzadas hechas por la autoridad judicial, el vendedor no
está obligado sino a restituir el precio que produjo la venta.

Capítulo Segundo
SANEAMIENTO POR EVICCIÓN

1. Obligación de saneamiento por evicción

Artículo 1491.- Se debe el saneamiento por
evicción cuando el adquirente es privado total o
parcialmente del derecho a la propiedad, uso o
posesión de un bien en virtud de resolución
 judicial o administrativa firme y por razón de un
derecho de tercero, anterior a la transferencia.
1.1. Etimología
Evicción es palabra de etimología latina (evictio-evictionis),
derivada del verbo latino evincere que significa vencer en juicio;
de donde deriva evictus, que significa vencido17. Evicto es el que
ha sido vencido en juicio y privado del derecho que adquirió;
evicente, el que lo ha vencido; obligado a sanear el que por haber
trasmitido el derecho al evicto debe responder18.
1.2. Definición de evicción
La evicción es definida por el art. 1491 como el acto por el
cual “el adquirente es privado total o parcialmente del derecho a
la propiedad, uso o posesión de un bien en virtud de una
resolución judicial o administrativa firme y por razón de un
derecho de tercero, anterior a la transferencia” 19. Conforme a esta
definición, por la evicción el adquirente no pierde el bien o parte
de él, sino pierde todo o parte del derecho a la propiedad, uso o
posesión de dicho bien, lo que lo priva del poder de destinarlo a la
finalidad de la adquisición.
Podemos decir que para el Derecho peruano no hay
perturbación de derecho al adquirente por la sola interposición y
trámite de una demanda judicial o administrativa de evicción, sino
cuando el adquirente es privado, total o parcialmente, del derecho
adquirido20 por efecto de una resolución judicial o administrativa
firme dictada en un proceso de evicción. También en el Derecho
romano, el comprador debía esperar a que se le desposeyera
efectivamente de la cosa, para poder proceder contra su vendedor
por daño derivado del incumplimiento, cuando resultare haber
recibido cosa ajena.
17
Rezzónico, Luís María, ob. cit., p. 231.
18
Spota, Alberto G., ob. cit., p. 213.
19
Barbero dice que por evicción (evincere est vincendo auferre: eviccionar es quitar,
venciendo) se entiende el hecho de que un tercero, haciendo valer derechos sobre el
bien objeto de la transferencia, reivindique con éxito del adquirente la pertinencia de él
(Barbero, Domenico, Sistema del Derecho privado, IV, Contratos, trad. de Santiago
Sentis Melendo, Ejea, Buenos Aires, p. 20).
20
. “La privación o turbación puede recaer tanto en un derecho real transmitido –dominio, usufructo,
servidumbre, etc.- como en uno creditorio –de uso y goce a favor del locatario, por ejemplo-, asimismo,
en un derecho intelectual” (Mosset Iturraspe, Jorge, Contratos, Ediar, Buenos Aires, 1981, p. 402).
 Se denomina tercero evicente o eviccionante al que,
mediante resolución judicial o administrativa, despoja del bien al
adquirente. Al que sufre la privación, pérdida o despojo del bien
se le llama eviccionado, evicto.
Como dice Spota21, la evicción parte del supuesto de hecho
consistente en un ataque jurídico al derecho trasmitido. No
comprende los ataques físicos. “La evicción “producida” adviene
si por una causa anterior o contemporánea a la adquisición, el
adquirente (comprador, permutante, cesionario, socio, copartícipe,
aun el donatario) es privado, total o parcialmente, del derecho (o
de su uso y goce) que se le ha transmitido, y es privado porque se
reconoce judicialmente a favor de otro un mejor título jurídico a
ser titular de ese derecho”.
Por la evicción se priva al adquirente de todo o parte del
derecho sobre el bien adquirido (por contrato oneroso o gratuito),
por efecto de una resolución judicial o administrativa firme que
reconoce un derecho de tercero, anterior a la transferencia. Por
ejemplo, A vende a B un bien que es de propiedad de C, por lo
que éste puede reivindicar. Si C entabla acción reivindicatoria y
obtiene una sentencia que lo declara propietario y obliga al
comprador B a abandonar el bien, se dice que ese comprador ha
sido eviccionado.
1.3. La acción de evicción
La acción de evicción es ejercida por el tercero mediante
una demanda o en una contestación a una demanda que le ha
interpuesto el adquirente. En el primer caso, el tercero demanda al
adquirente por evicción alegando ser él el titular del derecho
transferido, o sea que a él le pertenece el bien ya sea en
propiedad, uso o posesión. En el segundo caso, el adquirente
perturbado en su derecho por un tercero, demanda a éste por
reivindicación del bien, mejor derecho a la propiedad, uso o
posesión del bien, se vale de los interdictos o de otras acciones
reales o personales, y el tercero demandado en la contestación a la
demanda alega ser él el titular del derecho transferido.

21
Spota, Alberto G., Instituciones de Derecho civil, Contratos, Vol. IV, compraventa y permuta, efectos
de la compraventa, cesión de créditos, locación de cosas, Desalma, Buenos Aires, 1986, p. 213
 El derecho que el tercero accionante alega tener sobre el
bien transferido y que le es reconocido por resolución judicial o
administrativa, puede ser real o personal; derecho total o parcial;
pretende ser propietario o usufructuario; invoca o impugna una
servidumbre; afirma que es arrendatario22, etcétera.
1.4. Clases de evicción
La privación del derecho del adquirente como consecuencia
de la evicción puede ser total o parcial.
Por la evicción total el adquirente se ve privado de todo el
derecho adquirido, quedando sin título alguno. Por la evicción
parcial el adquirente es privado del derecho de una parte
determinada del bien (parte del bien no le pertenecía al
transferente) o de una parte alícuota del mismo (por ejemplo, se
transfiere la totalidad del derecho de propiedad de un bien,
cuando el transferente es solamente copropietario) o se priva al
adquirente de un derecho menor sobre el bien (por ejemplo,
adquirió la propiedad del bien y es eviccionado del derecho de
usufructo sobre el mismo).
Como dice Barbero23, así como un bien puede pertenecer a su
titular en distinto grado e intensidad, a saber, a título de propiedad
(pertinencia tout-court) o de copropiedad (pertinencia común) o a
título de usufructo, uso, servidumbre, etc. (pertenencias menores),
así también la evicción como sustracción de pertinencia puede ser
de distinta extensión e intensidad; puede ser una evicción de
propiedad (evicción del derecho mayor), la que puede extenderse
a todo el bien (evicción total) o a una parte de él (evicción
parcial), o puede ser una evicción de un derecho de usufructo,
servidumbre, etc. (esto es, en cuanto a la reivindicación de un
derecho menor), que puede ser también total o parcial. Hacemos
notar que para el derecho peruano las cargas y gravámenes no
aparentes existentes en el bien transferido no son casos de
evicción, sino de vicios ocultos.
En resumen, la evicción puede ser total o parcial, según que el
adquirente pierda todo o parte del derecho que le fue transferido,

22
Mazeaud, Henri, León y Jean, ob. cit., p. 271.
23
Barbero, Domenico, ob. cit., p. 22.
o sólo alguno o algunos atributos de ese derecho. Por ejemplo, el
adquirente es privado de la propiedad de todo el bien que compró
(experimenta la evicción total de lo adquirido) o solamente de
parte de dicho bien, o el tercero evicente obtiene el
reconocimiento de un derecho menos pleno al de la propiedad
como puede ser el de uso o el de usufructo (el adquirente queda
siempre con una parte de su adquisición). Como dice Arias
Schreiber, “la evicción es total cuando el adquirente pierde todo el
derecho que le fue transferido y es parcial, si sólo es privado de
parte de ese derecho. Un ejemplo de evicción total lo tenemos
cuando el tercero obtiene un fallo firme por el cual se declara que
es el propietario del inmueble transferido al adquirente. Habrá en
cambio evicción parcial, cuando lo que obtiene el tercero es el
reconocimiento de un derecho menos pleno o temporal, como
sería el de ser usufructuario del derecho transferido, en cuyo
evento el adquirente sólo tendría el derecho a la propiedad, pero
no el uso y disfrute”.
Sin embargo, recalcamos que para el Derecho peruano, la
pérdida por el adquirente de un derecho real menor por la
existencia en el bien de cargas o gravámenes (servidumbres,
hipoteca, anticresis, garantía mobiliaria) no aparentes no está
regulado como un caso de saneamiento por evicción sino de
saneamiento por vicios ocultos (art. 1509).
1.5. Extensión de la evicción
La extensión del concepto de evicción es establecida por ley.
Para nuestro Código civil vigente de 1984 solamente hay evicción
cuando el adquirente es privado total o parcialmente del bien
adquirido. En cambio, un sector del Derecho extranjero entiende
por evicción no solamente al despojo del bien en virtud de una
resolución judicial o administrativa, sino también a la
perturbación que sufre el adquirente al ser demandado judicial o
extrajudicialmente por un tercero que alega tener un derecho
sobre el bien transferido. Así, para el Derecho francés, como
afirman los Mazeaud, garantizar al comprador contra la evicción
es, según el art. 1.625, asegurarle una “posesión pacífica de la
cosa vendida”; lo cual se expresa de otra forma por el art. 1.626:
“Aunque con ocasión de la compraventa, no se haya efectuado
ninguna estipulación acerca de la garantía, el vendedor está
obligado de pleno derecho a garantizar al adquirente por la
evicción que sufra en la totalidad o en parte del objeto vendido y
por los supuestos gravámenes sobre ese objeto, y no declarados al
vender”. El vendedor debe impedir que un tercero invocando un
derecho sobre la cosa vendida, atente contra la propiedad, la
posesión o la tenencia del comprador.
El Código civil argentino en su art. 2091 señala: “Habrá
evicción, en virtud de sentencia y por causa anterior o
contemporánea a la adquisición, si el adquirente por título
oneroso fue privado en todo o en parte del derecho que adquirió, o
sufriese una turbación de derecho en la propiedad, goce o
posesión de la cosa. Pero no habrá garantía, ni en razón de las
turbaciones de hecho, ni aun en razón de las turbaciones de
derecho, procedentes de la ley, o establecidas de una manera
aparente, por el hecho del hombre, o de pretensiones formadas en
virtud de un derecho real o personal de goce, cuya existencia era
conocida al tiempo de la enajenación”. Vélez Sarsfield, en nota
puesta debajo de este artículo, expresa: “Decimos “turbación de
derecho”, es decir una demanda judicial o extrajudicial, por la que
un tercero reclamase un derecho cualquiera, como por ejemplo, si
un tercero ejerciese una acción hipotecaria que lo amenazase de
ser vencido en el derecho que creía tener en la cosa libre de toda
carga, o si pretendiese un derecho de propiedad en todo o en
parte, o un derecho de usufructo, de uso o habitación, o
simplemente de arrendamiento. En fin, toda acción real, y aun las
acciones personales o posesorias que pueden ser ejercidas contra
terceros, constituyen una turbación de derecho. En cuanto a las
turbaciones de hecho, por las cuales un tercero sin pretender
ningún derecho, ejerce actos indebidos, como si pasase por el
fundo del propietario, la garantía entonces está en la ley misma, y
el propietario debe dirigirse contra el autor de las vías de hecho”
24
.
También para el derogado Código civil peruano de 1936,
por el saneamiento por evicción, el transferente está obligado a
garantizar al adquirente por toda turbación o pérdida del bien
24
Código civil de la República argentina, La Ley, Buenos Aires, 1989, 400.
adquirido en propiedad, uso o posesión, por un vicio de derecho
anterior a la transferencia. Es decir, el saneamiento por evicción
comprende dos obligaciones para el transferente: La primera es
una obligación principal de hacer consistente en la defensa
judicial del adquirente en el proceso promovido por el tercero
evicente (art. Art. 1375); y la segunda es una obligación
subsidiaria de dar, para el caso que el tercero demandante triunfe
en el proceso judicial y despoje (eviccione) del bien al adquirente,
consistente en la restitución del precio y el pago por los otros
conceptos especificados en la ley (art. 1374).
1.6. Concepto de saneamiento por evicción
El saneamiento por evicción es la obligación del
transferente de compensar al adquirente la privación del derecho
que sufre por efecto de la evicción.
Qué duda cabe que el adquirente, al ser despojado del
derecho sobre el bien adquirido y no poder destinarlo a la
finalidad de la adquisición, sufre una pérdida o menoscabo de su
patrimonio, por lo que el saneamiento es de naturaleza
indemnizatoria, o sea el transferente debe indemnizarle pagándole
todo lo que ha perdido como consecuencia de la evicción.
Conforme al art. 1491 del Código civil vigente, el
transferente sólo está obligado al saneamiento por evicción,
cuando el adquirente es privado, sin su culpa, mediante resolución
judicial o administrativa firme, de todo o parte, temporal o
definitivamente, de la propiedad, uso o posesión del bien
adquirido, en virtud de un derecho preexistente de un tercero. Por
ejemplo, A vende a B un bien que es de C; el comprador B ya se
encuentra en posesión del bien que compró. Ante esta situación,
el propietario C puede interponer una acción reivindicatoria (art.
923) o una de mejor derecho de propiedad, cualquiera de la dos,
contra B. Si C pierde, el vendedor A no está obligado a nada
frente al comprador B. Pero si C gana, el vendedor A debe sanear
a su comprador B pagándole el valor que tiene el bien al momento
de la evicción, con los intereses legales, las mejoras realizadas,
los gastos e impuestos que fueron de cargo del comprador, y los
daños que éste ha sufrido.
 La obligación de saneamiento por evicción existe ex lege en
todos los contratos relativos a la transferencia de la propiedad, la
posesión o el uso de un bien (arts. 1484 y 1491)25. Esto significa
que el transferente está obligado a sanear no solamente cuando a
enajenado un bien ajeno, sino también cuando ha enajenado un
bien propio, cuyo derecho de propiedad es indiscutible, pero el
adquirente es despojado a consecuencia de un mejor derecho de
tercero al uso o posesión de un bien que no es de su propiedad
(usufructuario, arrendatario, ect.). En otros términos, el
saneamiento procede cuando el adquirente es eviccionado del
derecho de propiedad adquirido o, cuando manteniendo éste
derecho, es despojado solamente del uso o posesión. El tercero
evicente puede despojar al adquirente del derecho de propiedad o
solamente del derecho al uso o del derecho a la posesión.
El presupuesto necesario para que haya evicción es la
resolución judicial o administrativa que obligue al adquirente a
abandonar el bien, por no pertenecerlo el derecho de propiedad o
perteneciéndolo no tiene derecho al uso o posesión del mismo. La
sola interposición de una demanda judicial o reclamo
administrativo no significa que el tercero sea el titular del derecho
transferido. No es serio que el transferente asegure que nadie
discutirá judicial o administrativamente el derecho del adquirente;
lo que puede asegurarle es que nadie podrá despojarlo del bien, judicial o
administrativamente. Mientras no exista despojo judicial o administrativo,
el transferente ha cumplido con su obligación de entregar un bien idóneo
para la finalidad de la adquisición.
El transferente solamente está obligado a sanear por el despojo
que sufre el adquirente como consecuencia de una pretensión
jurídica de un tercero; al transferente no se le puede imputar los
despojos llevados a cabo por las vías de hecho (usurpaciones,
ocupaciones clandestinas, etc.).

25
Ley 26887, Ley General de Sociedades, Art. 28. Saneamiento de los aportes. El aportante asume ante
la sociedad la obligación de saneamiento del bien aportado. Si el aporte consiste en un conjunto de bienes
que se transfiere a la sociedad como un solo bloque patrimonial, unidad económica o fondo empresarial,
el aportante está obligado al saneamiento del conjunto y de cada uno de los bienes que lo integran. Si el
aporte consiste en la cesión de un derecho, la responsabilidad del aportante se limita al valor atribuido al
derecho cedido pero está obligado a garantizar su existencia, exigibilidad y la solvencia del deudor en la
oportunidad en que se realizó el aporte.
 Como la evicción no es del bien sino del derecho sobre el
bien, existe la obligación de sanear no solamente cuando el
adquirente es privado del derecho adquirido, sino también cuando
es privado de algunos de los atributos de ese derecho, por
ejemplo, el adquirente en propiedad no es eviccionado de su
derecho de propiedad del bien, sino solamente del derecho de uso
o disfrute de ese bien que le es reconocido a un tercero mediante
resolución judicial o administrativa firme, lo que disminuye
indudablemente el valor del bien.
La evicción es el antecedente del saneamiento; sin evicción
no hay saneamiento. Entre evicción y saneamiento hay una
relación de causa a efecto. Solamente si el tercero eviccionante
priva al adquirente de la propiedad, uso o posesión del bien, surge
para el transferente la obligación de sanear al adquirente
eviccionado.
No hay evicción por el solo hecho que el adquirente tome
conocimiento que su transferente no ha sido el titular del derecho
que le transfirió. No hay obligación de sanear si el tercero titular
del derecho transferido no evicciona haciendo uso de los
mecanismos legales. Si el tercero verdadero titular del derecho
transferido despoja del bien al adquirente por las vías de hecho, el
adquirente se defiende solo por los mecanismos legales que la ley
le franquea (interdictos, desalojo por ocupante precario, denuncia
penal por usurpación). El solo temor del adquirente de ser
eviccionado del bien no le da derecho al saneamiento. El hecho de
que un tercero promueva contra el adquirente acción judicial o
administrativa de evicción, sin que exista resolución pasada en
autoridad de cosa juzgada que prive al adquirente del derecho
adquirido, no genera la obligación de sanear del transferente.
Solamente hay obligación de sanear por evicción cuando el
adquirente es despojado del derecho adquirido mediante
resolución judicial o administrativa firme que lo despoja, total o
parcialmente, del derecho adquirido.
1.7. Obligados al saneamiento por evicción
Debe el saneamiento por evicción todo el que transfiere un
bien en propiedad, uso, o posesión, salvo que los contratantes
hayan suprimido la obligación de saneamiento (art. 1489). El
adquirente puede dirigir su acción de saneamiento por evicción
contra su inmediato transferente o contra los transferentes
anteriores a éste, en la medida que éstos hubieran estado
obligados a ello con respecto a sus inmediatos adquirentes (art.
1488). A su vez, el transferente o antecesor contra quien se dirige
el adquirente, puede accionar por saneamiento por evicción contra
cualquiera de sus antecesores, y así sucesivamente hasta llegar al
autor de la causa de la evicción.
1.8. Campo de aplicación de la obligación de saneamiento
En el Derecho romano, la obligación de saneamiento
solamente funcionó en el contrato de compraventa, cuando el
comprador era privado de la posesión de la cosa por efecto de una
decisión judicial que lo obligaba a abandonarla a favor de un
tercero. Sólo operaba cuando el comprador era efectivamente
privado de la cosa. No era elemento natural del contrato sino
elemento accidental, requería ser estipulada (stipulatio duplae),
hasta que la actio empti conseguir siempre el saneamiento por
evicción.
En nuestro derecho funciona tanto en los contratos onerosos
como en los gratuitos por los que se transfiere la propiedad, el uso
o la posesión de un bien mueble o inmueble. Es presupuesto
necesario para funcione la obligación una resolución judicial o
administrativa firme. No hay obligación de sanear si el adquirente
no es despojado del derecho sobre el bien adquirido.
1.9. Diferencias entre obligación de transferir la propiedad, el
uso o la posesión de un bien y obligación de sanear
No hay que confundir la obligación de transferir la propiedad,
uso o posesión de un bien con la obligación de sanear por
evicción del derecho de propiedad, uso o posesión del bien. La
primera es de cumplimiento del contrato y la segunda es
poscumplimiento; ésta sólo funciona si se ha dado efectivo
cumplimiento al contrato, es decir, si el transferente ha ejecutado
su prestación, objeto del contrato.
Son dos obligaciones distintas del transferente. En la primera
de estas obligaciones, si el transferente no ejecuta la prestación
debida consistente en la transferir la propiedad, uso o posesión del
bien que ha enajenado, incurre en incumplimiento del contrato,
por lo que el adquirente puede optar entre demandarlo para que
cumpla con el contrato o para que éste se resuelva por
incumplimiento (art. 1428); en cambio, en la obligación de
sanear, el transferente ha cumplido con ejecutar su prestación (no
hay incumplimiento del contrato), pero luego el adquirente, a
instancia de un tercero, es eviccionado del derecho adquirido por
efecto de una resolución judicial o administrativa, que lo priva del
poder de destinar el bien a la finalidad de la adquisición. El
incumplimiento de la prestación es causa de resolución del
contrato y la evicción es causa de saneamiento; la obligación de
transferir es contractual, la de saneamiento es legal.
1.10. Saneamiento de bien común
Si la transferencia es de un bien común, que pertenece en
copropiedad a dos o más personas, los copropietarios
transferentes están obligados recíprocamente al saneamiento por
evicción, en proporción a la parte de cada uno (art. 982). Por
ejemplo, se divide, contractual o judicialmente, una herencia entre
los herederos A, B y C; cada uno recibe un bien de valor
equivalente al de los bienes que reciben cada uno de los otros dos.
Con posterioridad a la partición, A es eviccionado del bien que se
le adjudicó, debido a que un tercero acreditó tener un mejor
derecho que el del causante. Sería injusto que A se quede sin
herencia, razón por la que B y C deben sanearle; eso sí, cada uno
de los tres soportará la pérdida en proporción a su respectiva
cuota, lo que significa que el coheredero A eviccionado soporta la
parte que le toca.
1.11. Fundamento del saneamiento
El fundamento de la obligación de saneamiento consiste en la
protección que debe otorgar el ordenamiento jurídico al
adquirente, que como consecuencia de la evicción total o parcial
del derecho de propiedad, uso o posesión, no puede destinar el
bien, objeto de ese derecho, a la finalidad para la cual fue
adquirido o que disminuya su valor.
1.12. Naturaleza jurídica del saneamiento
 La obligación de saneamiento por evicción es un elemento
natural del contrato, está en la naturaleza misma del contrato de
transferencia de la propiedad, uso o posesión de un bien, pero no
es de su esencia; es una obligación impuesta al transferente por
ley. Para algunos códigos el saneamiento por evicción es una
obligación de garantía de posesión pacífica del bien (Código
francés, art. 1640; italiano, art. 1485 y 1497; español, arts. 1481 y
1482; chileno, arts. 1843, 1844, 18461852; argentino, arts. 2108 a
2112; en cambio, para otros códigos, como nuestro vigente
Código de 1984, el saneamiento por evicción es una obligación
compensatoria. Para ambos sistemas, el que lo considera como
garantía y el que lo considera como una obligación compensatoria
(indemnizatoria), el saneamiento es un elemento natural del
contrato mediante el cual se transfiere la propiedad, uso o
posesión de un bien.
1.13. Requisitos del saneamiento por evicción
Los requisitos para que funcione la obligación de saneamiento
por evicción son los siguientes:
1º) Transmisión de un bien en propiedad, uso o posesión.
La obligación de saneamiento por evicción procede en los
contrato a título oneroso (venta, arrendamiento, etc.) o a título
gratuito (donación, suministro gratuito, etc.), por los que se
transfiere la propiedad, uso o posesión de un bien.
En los derogados códigos civiles de 185226 y de 193627, la
obligación de saneamiento por evicción se circunscribía a los

26
Código Civil de 1852: Art. 575. Está obligado a la evicción y saneamiento el que
enajena algo a título oneroso, como en la venta, permuta, pago, dote necesaria,
transacción. Art. 576. Por la evicción queda obligado el enajenante a defender
judicialmente la cosa enajenada, en el caso de ser demandado por ella el que la recibió.
Por el saneamiento queda obligado el que enajena a responder por el valor de la cosa,
daños y perjuicios, si el que la recibió la pierde judicialmente, ó se descubre en ella
vicios ocultos que no se consideraron al tiempo de la enajenación. Art. 577. Entre las
cosas que se adquirieron a título no oneroso, hay también lugar a la evicción y
saneamiento: 1º En las hijuelas de partición de los bienes comunes. 2º En los legados
genéricos. Art. 1415. Aunque no se haya estipulado en el contrato la evicción y el
saneamiento, está el vendedor sujeto a ellos.
contratos onerosos, mientras que el Código vigente de 1984
extiende el ámbito de aplicación de esta obligación a todos los
contratos, onerosos o gratuitos, por los que se transfiere la
propiedad, uso o posesión del bien.
2º) Privación total o parcial del derecho adquirido.
Conforme al art. 1491 se debe el saneamiento por evicción
cuando el adquirente es privado total o parcialmente del derecho
adquirido en virtud de una resolución judicial o administrativa
que reconozca el derecho de un tercero, anterior a la transferencia.
Antes que el adquirente sea despojado del bien o del derecho
sobre el bien, el transferente no está obligado a ningún
saneamiento por evicción; las demandas que interpongan terceros
alegando mejor derecho sobre el bien transferido no obliga al
transferente a defender judicialmente al adquirente. La obligación
de saneamiento por evicción es una sola, y consiste en resarcir
(obligación de dar) a su adquirente pagándole el valor que tiene el
bien al tiempo de la evicción y los demás conceptos previstos en
la ley (art. 1495).
En otros términos, el enajenante no está obligado a sanear a su
adquirente por las amenazas de perturbaciones de derecho como
son las amenazas de demandarlo o denunciarlo judicialmente o
como es el hecho de que sea efectivamente demandado o
denunciado ante los tribunales, casos en que las perturbaciones de
derecho subsisten hasta la finalización del proceso, pero el
derecho del adquirente permanece mientras no se dicte sentencia
definitiva en su contra. Si el demandante o denunciante pierde en
el proceso judicial, significa que el bien transferido no adolecía de
vicios jurídicos, por tanto, el transferente no tiene nada que
sanear. Pero si el tercero demandante (en la vía civil) o
denunciante (en la vía penal) gana en el proceso judicial, el
adquirente va a ser eviccionado del bien adquirido, o sea será
privado de derecho de la propiedad, uso o posesión del bien, por
lo que su transferente debe sanearle. Hay perturbación efectiva de

27
Código civil de 1936. Art. 1370. Aunque no se hubiese estipulado la evicción y el
saneamiento, el enajenante está sujeto a ellos en todos los contratos onerosos en que se
transfiera la propiedad, la posesión o el uso de las cosas.
derecho cuando el adquirente es privado efectivamente del
derecho adquirido mediante una resolución judicial o
administrativa definitiva.
3°) Resolución judicial o administrativa firme.
Para que exista la obligación de sanear por evicción, la
privación al adquirente del derecho de propiedad, uso o posesión
debe producirse por efecto de una sentencia o resolución
administrativa firmes que decidan que el derecho trasmitido
pertenece, total o parcialmente, a un tercero.
Hay obligación de sanear toda vez que exista una resolución
judicial o administrativa, pasada en autoridad de cosa juzgada,
que reconozca a un tercero el derecho o mejor derecho (que el del
adquirente) a la propiedad, uso o posesión del bien transferido,
obligando al adquirente a abandonar dicho bien, con lo que se
frustra su interés de destinarlo a la finalidad de la adquisición. Es
decir, cuando el adquirente, por efecto de la evicción, no logra
alcanzar la finalidad para la que adquirió el bien, surge para el
transferente la obligación de sanear.
La ley exige resolución firme y ésta puede tener esa calidad
por haber quedado consentida, al no haber sido impugnada, o por
haber quedado ejecutoriada, cuando se han usado los recursos
impugnatorios para que la causa se resuelva en última instancia.
Para que el adquirente tenga derecho al saneamiento, basta que
la sentencia quede consentida, porque el transferente no puede
exigir del adquirente una diligencia que él no ha observado,
puesto que fue notificado con la demanda de evicción.
En los derogados códigos civiles de 1852 y 1936, la obligación
de saneamiento por evicción solamente surgía si el adquirente ha
sido eviccionado mediante sentencia judicial firme; en el código
vigente, para que exista tal obligación, el despojo del bien al
adquirente puede ser por efecto de una sentencia judicial o de una
resolución administrativa.
4º) Causa anterior a la transferencia.
El transferente no responde por las perturbaciones que se basan
en causas posteriores a la transferencia, por ejemplo, una
expropiación.
 El transferente está obligado a sanear solamente si el
adquirente ha sido privado del derecho a la propiedad, uso o
posesión del bien adquirido por existir un derecho del tercero
evicente, anterior a la transferencia. Los derechos de terceros
adquiridos con posterioridad a la transferencia no producen
evicción.
La pérdida del bien por el accipiens debe tener un origen
jurídico. El tradens no está obligado a sanear a su adquirente por
los despojos o perturbaciones de hecho, sin derecho, realizados
por terceros, como son las amenazas de invasión o la invasión ya
efectuada, los deterioros causados en el bien, la ocupación
precaria, el hecho de que el tenedor de la posesión se niega a
restituirle el bien; de estas perturbaciones o privaciones de hecho
el adquirente se defiende con los recursos que le franquea la ley,
como es la defensa extrajudicial a que se refiere el art. 920 o la
judiciales a través de los interdictos, las acciones posesorias, la
reivindicatoria o, en su caso, las acciones personales28.
De lo dicho se concluye que la turbación de derecho puede o
no conducir a la privación del derecho del adquirente. Sólo la
privación de su derecho al adquirente obliga al transferente a
sanear por evicción. Es decir, la privación, no la simple
perturbación, de derecho es el presupuesto necesario del
saneamiento por evicción. En otros términos, para nuestro
ordenamiento jurídico civil, sólo hay perturbación de derecho
cuando el adquirente es despojado del bien adquirido por efecto
de una resolución judicial o administrativa que reconoce el
derecho del tercero evicente, anterior a la adquisición.
El accipiens adquiere un derecho con todos sus atributos (cum
omni sua causa) que permitan destinar el bien a la finalidad para
la cual es adquirido. El derecho que se trasmite debe ser con todos
sus atributos que permitan que el bien pueda cumplir con sus
fines, libre de todo derecho de tercero. Cuando el adquirente es

28
Como dicen los Mazeaud, “si la perturbación que le cause un tercero al comprador
es solamente de hecho, por no alegar ese tercero ningún derecho, el vendedor no tiene
que intervenir. En efecto, es totalmente ajeno a esa perturbación; así, el hecho de un
vecino que envía su rebaño a pacer en el predio vendido. Le incumbe al comprador
defenderlo solo” (Mazeaud, Henri, León y Jean, ob. cit., p. 271).
privado de alguno de los atributos del derecho adquirido por
virtud de una sentencia o resolución administrativa que reconoce
el derecho de un tercero, el transferente debe el saneamiento por
el menoscabo del derecho trasmitido, siempre que el derecho del
tercero tuviera su origen mientras el bien transmitido estuvo en el
patrimonio del transferente o antes que él lo adquiriera, nunca por
causa posterior a la transferencia. Si, por ejemplo, el que compró
una casa es desalojado de ella como consecuencia de una
sentencia que reconoce a un tercero el derecho de usufructo,
anterior a la compraventa, el derecho de propiedad del comprador
se ve disminuido, no es despojado de la propiedad, pero sí del uso
y disfrute de dicho bien; en este caso, el transferente está obligado
a sanear por el menoscabo del derecho de propiedad que
transmitió (evicción parcial).

2. Evicción por allanamiento o abandono

Artículo 1492.- Se produce la evicción cuando
el adquirente, con el asentimiento del
transferente, se allana a la demanda o hace
abandono del bien sin esperar la resolución de
que trata el artículo 1491.
Conforme al art. 1491, la evicción se produce por resolución
judicial o administrativa firme que priva al adquirente de la
propiedad, uso o posesión del bien adquirido, y, por disposición
del art. 1492, la evicción también se produce cuando el
adquirente, con el asentimiento del transferente, se allana a la
demanda del tercero evicente o hace abandono del bien sin
esperar que se dicte la resolución judicial o administrativa
definitivas.
Cuando el derecho de quien reivindica es manifiesto, o sea
es claro e indiscutible, el adquirente demandado, con el
asentimiento de su transferente, puede allanarse a la demanda o
abandonar el bien a favor del tercero demandante, con el fin de
evitar todos los gatos, mortificaciones y pérdida de tiempo que
implican seguir un proceso judicial, o en su caso administrativo,
sabiendo que la resolución final de todos modos le va a ser
adversa. Es, pues, justificada la razón por la cual el art. 1492
dispone que la evicción se produce cuando el adquirente
demandado por evicción, con el asentimiento del transferente,
quien es el que en definitiva soporta los riesgos de la evicción, se
allana a la demanda o abandona el bien sin esperar la resolución
judicial o administrativa.
Con el allanamiento a la demanda, o el abandono del bien a
favor del demandante, previo el asentimiento del transferente, éste
queda obligado al saneamiento por evicción. Estamos frente a un
caso en que el saneamiento por evicción procede sin resolución,
judicial o administrativa, que prive al adquirente de su derecho,
pero debido a que el derecho del tercero es claro e indiscutible.
Para que se deba el saneamiento es necesario que el
adquirente recabe el asentimiento de su transferente para allanarse
a la demanda del tercero eviccionante o para abandonar el bien en
su favor. Si el adquirente se desiste de la demanda o abandona el
bien sin el asentimiento de su transferente pierde el derecho al
saneamiento.
No se puede dejar a la libre decisión del adquirente el
determinar si el derecho del tercero demandante es o no
indiscutible, porque podría actuar en perjuicio del transferente,
por cuya razón la ley establece como presupuesto necesario para
que se deba el saneamiento que el adquirente recabe previamente
el asentimiento de su transferente para allanarse a la demanda o
abandonar el bien en favor del tercero eviccionante.
3. Responsabilidad limitada del transferente
Artículo 1493.- Si el adquirente, con el
asentimiento del transferente, ha evitado la
evicción mediante un pago, el transferente puede
liberarse de todas las consecuencias del
saneamiento con el reembolso de lo pagado, de
los intereses, de todos los gastos en que haya
incurrido el adquirente y de la indemnización a
que se refiere el artículo 1495, inciso 7.
Cuando el derecho del tercero es claro e indiscutible, el
adquirente, con el asentimiento del transferente, puede evitar la
evicción pagando al tercero el valor del derecho transferido, valor
que establecerán de mutuo acuerdo entre las partes involucradas
(transferente, adquirente y el tercero). En este caso, el transferente
puede liberarse de las consecuencias del saneamiento
reembolsando a su adquirente lo que éste pagó al tercero, con los
respectivos intereses legales, pagándole los gastos en que ha
incurrido el adquirente, y, si el transferente en la celebración del
contrato ha actuado con dolo o culpa, deberá indemnizar a su
adquirente por los daños sufridos.
Como el transferente es el que en definitiva sufre los efectos
de la evicción, para evitarla pagando al tercero es necesario que el
adquirente recabe el asentimiento del transferente. Si el
adquirente paga al tercero sin el asentimiento de su transferente
pierde el derecho al reembolso de lo pagado, intereses, gastos y a
la indemnización por daños; en pocas palabras, cesa la obligación
de sanear por parte del transferente.
El antecedente normativo del art. 1493 es el art. 1486 del
Código civil italiano que señala: “Responsabilidad limitada del
vendedor. Si el comprador ha evitado la evicción de la cosa
mediante el pago de una suma de dinero, el vendedor puede
liberarse de todas las consecuencias de la garantía con el
reembolso de la suma pagada, de los intereses y de todos los
gastos”.
4. Dolo o culpa inexcusable del adquirente
Artículo 1494.- No hay lugar a saneamiento
por evicción cuando el derecho del tercero llegue
a ser exigible por dolo o culpa inexcusable del
adquirente.
Cuando un tercero reclama un derecho sobre el bien
transferido y triunfa en su reclamo despojando del bien al
adquirente mediante una resolución judicial o administrativa
definitivas, el transferente está obligado a sanear, siempre que el
derecho del tercero tenga su origen antes de la transferencia, o sea
antes de ésta el bien estaba dentro del patrimonio del tercero o él
era el que tenía el derecho a la posesión, uso o goce de dicho bien,
pero el transferente nunca responde por derecho de terceros que
surjan con posterioridad a la transferencia. Sin embargo, puede
suceder que antes de la transferencia un tercero tenía un derecho
en potencia pobre el bien trasferido, derecho que, después de la
transferencia, llega a ser exigible por dolo o culpa inexcusable del
adquirente, razón por la que éste pierde el derecho al saneamiento
por evicción.
La ley castiga con la pérdida del derecho al saneamiento por
evicción al adquirente que deliberadamente (dolo) o por
negligencia grave (culpa inexcusable) no impide que el potencial
derecho que tenía el tercero antes de la adquisición se haga
exigible después de la transferencia, por ejemplo, el adquirente no
hace nada para evitar que el tercero, que viene poseyendo animus
domini desde antes de la adquisición, adquiera el bien por
usucapión.
5. Efectos del saneamiento por evicción total
Artículo 1495.- El adquirente tiene en virtud del
saneamiento el derecho de pedirle al transferente:
1. El valor del bien al momento de la evicción, teniendo
en cuenta la finalidad para la que fue adquirido.
2. Los intereses legales desde que se produce la
evicción.
3. Los frutos devengados por el bien durante el tiempo
que lo poseyó de buena fe o su valor, si fue obligado
a devolverlos con el mismo bien.
4. Las costas del juicio de evicción, en caso de
haber sido obligado a pagarlas.
5. Los tributos y gastos del contrato que hayan sido de
cargo del adquirente.
6. Todas las mejoras hechas de buena fe por el
adquirente, no abonadas por el evincente.
7. La indemnización de daños y perjuicios, cuando el
transferente incurrió en dolo o culpa al celebrar el
contrato.
Producida la evicción total del derecho patrimonial trasmitido,
dado el carácter indemnizatorio del saneamiento por evicción, el
transferente debe pagar al adquirente: el valor del bien al
momento de la evicción con sus intereses legales, los frutos
devengados desde que poseyó de buena fe o su valor, reintegrarle
las costas que pagó el adquirente en el juicio de evicción y
pagarle las costas del juicio de saneamiento, los tributos y gastos
del contrato, las mejoras hechas de buena e indemnizarle los
daños que le ha causado con su dolo o culpa. Lo que se quiere con
la compensación por todos estos conceptos es evitar al adquirente
un empobrecimiento injustificado.
Con forme a ley ¿cuáles son las indemnizaciones que
corresponden al adquirente frente al transferente en caso de
evicción total? El art. 1495 establece cada uno de los rubros en
que se divide el resarcimiento que el transferente debe al
adquirente que ha sufrido la evicción total. A ellos nos referimos
a continuación.
El evicto tiene en virtud del saneamiento el derecho de pedirle
a su transferente:
1. El valor del bien al momento de la evicción, teniendo en
cuenta la finalidad para la que fue adquirido.
Como para nuestro ordenamiento jurídico la obligación de
saneamiento por evicción tiene carácter indemnizatorio, el
transferente no está obligado a restituir por saneamiento a su
adquirente el valor que éste pagó en el acto de la adquisición, sino
a pagarle el valor que tiene el bien al momento de la evicción.
Solución justa puesto que lo que pierde el adquirente no es el
valor que pagó en el acto de la adquisición, sino el valor que tiene
el bien en el momento de la evicción, valor que puede ser igual,
inferior o superior al que pagó al hacer la adquisición.
Si el saneamiento por evicción es de carácter indemnizatorio, y
como la indemnización de un daño patrimonial tiene por finalidad
resarcir a la víctima del daño, y resarcir no es otra cosa que
reponer el patrimonio perdido, y como lo que pierde el adquirente
es el valor que tiene el bien al momento de la evicción teniendo
en cuenta la finalidad de la adquisición, razón por la que el
adquirente debe recibir ni más ni menos que ese valor que pierde.
Si recibe más se estaría enriqueciendo indebidamente, sin causa,
que no es la finalidad de la indemnización; si recibe menos no se
le estaría reponiendo su patrimonio perdido, se le estaría
obligando a empobrecerse indebidamente, injustamente, que
tampoco es la finalidad de la indemnización de daño económico.
El transferente está obligado a pagar por saneamiento al
adquirente el valor que tiene el bien al momento de la evicción
aun cuando la transferencia se haya realizado a título gratuito. El
transferente no restituye el valor indebidamente percibido de su
adquirente, pues si el contrato es gratuito no ha recibido nada,
sino que indemniza pagando el valor que tiene el bien al momento
en que el adquirente lo pierde.
El adquirente tiene derecho a obtener por saneamiento una
cantidad de dinero que le permita recomponer su patrimonio con
otro bien de las mismas o parecidas características o cualidades
que el que le fue arrebatado por efecto de la evicción, sin interesar
que su adquisición haya sido a título oneroso o gratuito, y sin
importar que el valor que tiene el bien al momento de la evicción
sea inferior o mayor que el que tenía en el momento de la
celebración del contrato.
Por ejemplo, Primus vende a Secundus una casa por el precio
de 100,000 soles; Tercius evicciona del bien a Secundus; en el
momento de la evicción la casa tiene un valor de 120,000 soles.
Primus debe pagar por saneamiento a su adquirente Secundus la
suma de 120,000 soles y no los 100,000 que recibió como precio.
En caso contrario, si la casa en el momento de la evicción tiene un
valor de 80,000 soles; Primus pagaría a Secundus por
saneamiento solamente la suma de 80,000 soles y no los 100,000
que recibió como precio. Si Secundus fuera obligado a recibir por
saneamiento una cantidad inferior al valor que tiene el bien en el
momento de la evicción se estaría empobreciendo indebidamente,
y si tuviera derecho a una cantidad superior a ese valor, se estaría
enriqueciendo sin causa.
El valor del derecho sobre el bien al momento de la evicción
debe establecerse teniendo en cuenta la finalidad para la cual fue
adquirido. Si en el contrato no se ha indicado expresa ni
tácitamente la finalidad de la adquisición del bien, para los fines
de establecer su valor al momento de la evicción, se presumirá
que la voluntad de las partes fue darle el destino normal de
acuerdo a sus características, la oportunidad de la adquisición y
las costumbres del lugar (art. 1486).
En la sucesión a título universal, hecha la partición de los
bienes, si es “vencido el heredero en un juicio sobre los bienes
que se le adjudicaron, sus coherederos le indemnizarán, a
prorrata, el valor que ellos tenían al momento de la evicción. Si
alguno resulta insolvente, la responsabilidad la asumen los
solventes y el que la pide” (art. 866).
2. Los intereses legales desde que se produce la evicción.
El transferente debe pagar a su adquirente el valor que tiene el
bien al momento de la evicción con sus respectivos intereses
legales devengados desde la evicción hasta el momento en que se
ejecuta el pago.
3. Los frutos devengados por el bien durante el tiempo que lo
poseyó de buena fe o su valor, si fue obligado a devolverlo
con el mismo bien.
Si el bien es fructífero, el pago de los frutos por el transferente
solamente comprende los que se devengaron durante el tiempo
que el adquirente poseyó de buena fe y únicamente si éste, en la
resolución judicial o administrativa, es obligado a entregarlos con
el bien al evicente.
Dos son los requisitos para que el adquirente tenga el derecho
de pedirle al transferente, en virtud del saneamiento, los frutos
devengados o su valor: a) que los haya percibido de buena fe; y b)
que haya sido obligado a entregarlos con el mismo bien al
evicente.
El adquirente poseedor de buena fe hace suyos los frutos
devengados por el bien (art. 908), se trate de frutos naturales,
industriales o civiles, pero si ha sido obligado a entregarlos al
evicente, tiene derecho a que su transferente le compense por este
concepto.
Es de buena fe el poseedor ilegítimo que, por ignorancia o
error de hecho o de derecho, cree en la validez de su título (art.
906), o sea desconoce el derecho del tercero. Mientras las
circunstancias no le permitan salir de su error o mientras no sea
citado en juicio, si la respectiva demanda resulta fundada, tiene
derecho a hacer suyos los frutos29.
En aplicación del art. 908, el adquirente que es despojado del
bien por evicción tiene derecho a hacer suyos los frutos por todo
el tiempo que poseyó de buena fe, sin embargo, conforme al art.
1494.3, si, no obstante su buena fe, ha sido obligado a entregar el
bien con sus frutos al evicente, su transferente está obligado a
compensarle dichos frutos o a pagarle su valor.
El caso en que el adquirente de buena fe podría ser condenado
a entregar el bien con sus frutos al tercero evicente ocurriría
cuando el transferente ha actuado de mala fe, pero ello
significaría condenar a justos por pecadores, cuando lo justo es
que en proceso de evicción no se condene al adquirente de buena
fe a entregar los frutos, porque por ley los hace suyos, sino que se
deje a salvo el derecho del tercero evicente para que los haga
valer contra el transferente de mala fe y si éste ha salido a juicio,
que se le condene directamente al pago de los frutos.
El adquirente que posee de mala fe, por haber adquirido el bien
en propiedad, uso o posesión sabiendo que es ajeno o litigioso,
está obligado a entregar los frutos percibidos al tercero
eviccionante y, si no existen porque ya los ha consumido o
enajenado, o porque, debido a su incuria o negligencia, no los
percibió, deberá pagarlos de acuerdo al valor estimado al tiempo
en que los percibió o debió percibirlos (art. 910). Conforme al
contrario sensu del art. 195.3, el adquirente poseedor de mala fe
no tiene derecho a que su transferente le sanee los frutos que fue
obligado a entregarlos al tercero evicente.
4. Las costas del juicio de evicción, en caso de haber sido
obligado a pagarlas.
El transferente también debe pagar a su adquirente las costas
del juicio de evicción en caso de haber sido obligado a pagarlas,
lo que sucede únicamente cuando la demanda de evicción
promovida por el tercero es declarada fundada. Las costas están
constituidas por las tasas judiciales, los honorarios de los órganos
de auxilio judicial (peritos, depositarios, curador procesal, etc.) y
29
Torres Vásquez, Aníbal, Derechos reales, t. I, Idemsa, Lima, 206, p. 381.
los demás gastos judiciales realizados en el proceso (art. 410 del
CPC).
El adquirente vencedor en el proceso de evicción, cuando el
tercero no es condenado a que le pague las costas, no tiene nada
que reclamarle a su transferente por dicho concepto, pues la
victoria del adquirente es la mejor prueba de que el enajenante en
propiedad, uso o posesión le transfirió un derecho bueno.
Obviamente, el adquirente eviccionado del bien tiene derecho
de solicitar, en la demanda de saneamiento que promueva contra
el transferente, el pago de las costas que genere este proceso.
5. Los tributos y gastos del contrato que hayan sido de cargo
del adquirente.
El transferente debe reintegrar los tributos y gastos que han
sido de cargo del adquirente en la celebración del contrato; en
consecuencia debe reembolsar los impuestos, gastos notariales,
honorarios pagados al abogado para el estudio de los títulos del
bien, derechos de inscripción en los registros públicos
efectivamente pagados por el adquirente.
6. Todas las mejoras hechas de buena fe por el adquirente, no
abonadas por el evicente.
Conforme al art. 916, las mejoras se clasifican en necesarias,
útiles y de recreo. Las necesarias son las que se deben realizar
con urgencia para evitar la destrucción o deterioro del bien. Las
útiles son las que, sin tener el carácter de urgente de las
necesarias, incrementan la utilidad, el valor y la renta del bien.
Por ejemplo, las construcciones, dotar al bien de servicios de
agua, luz, etc. Las de recreo son las que sirven para el ornato,
lucimiento o mejor comodidad del bien.
En principio, al adquirente evicto se le debe resarcir, sea por el
transferente, sea por el tercero evicente, todas las mejoras que ha
realizado de buena fe en el bien adquirido. El adquirente de mala
fe sólo tiene derecho a que se le pague el valor de las mejoras
necesarias, pero no el valor de las mejoras útiles ni de las de
recreo (último párrafo del art. 917).
Como el adquirente tiene derecho a que su transferente le
pague el valor total que tiene el bien al momento de la evicción,
se justifica plenamente que el art. 1495.6, concordado con el art.
917, disponga que el adquirente eviccionado del bien tiene
derecho a que su transferente le pague el valor actual de todas las
mejoras, necesarias, útiles y de recreo, hechas de buena fe, que no
hayan sido abonadas por el evicente. De este modo se indemniza
al adquirente por el valor total que tiene el bien que pierde por
razón de la evicción.
Antes de la devolución del bien al tercero evicente, el
adquirente tiene derecho a retirar las mejoras de recreo que
puedan separarse sin dañar el bien, salvo que aquél opte por pagar
su valor actual (art. 917). El adquirente que no retira
oportunamente las mejoras de recreo, si el evicente no le abona su
valor, tiene derecho a que su transferente le indemnice por ellas.
El adquirente no tiene derecho al pago de las mejoras hechas
después de notificado con la demanda del tercero eviccionante,
salvo cuando se trata de las necesarias (art. 917).
7. La indemnización de daños y perjuicios, cuando el
transferente incurrió en dolo o culpa al celebrar el
contrato.
El transferente que en la celebración del contrato ha actuado
con dolo, conociendo que el derecho que transfiere pertenece a un
tercero, o con culpa inexcusable (negligencia grave) o leve (omite
la diligencia ordinaria exigida por la naturaleza de la obligación),
incurre en responsabilidad civil contractual, por lo debe resarcir
los daños causados a su adquirente. A contrario sensu, si el
transferente no ha actuado con dolo, culpa inexcusable o culpa
leve, no queda sujeto a la indemnización de daños.
La obligación de saneamiento es distinta de la obligación por
incumplimiento del contrato. Ésta genera una responsabilidad por
inejecución de la prestación debida, mientras que aquélla origina
una responsabilidad pstcontractual; el adquirente es despojado de
su derecho cuando el contrato ya se ha cumplido, pero, aun así, la
obligación de saneamiento se deriva directamente del contrato por
disposición de la ley (art. 1484), en tal virtud la obligación de
saneamiento es contractual. En este sentido, es de aplicación a la
indemnización de daños, ocasionados tanto por incumplimiento
del contrato como por evicción del adquirente, los principios
contendidos en el art. 1321.
Concordando el art. 1321 con el art. 1495.7, el transferente
debe indemnizar los daños causados por el dolo o culpa con que
actuó al celebrar el contrato; la culpa puede ser inexcusable o
leve; si la culpa es leve el resarcimiento se limita al daño que
podía preverse al tiempo en que se celebro el contrato de
transferencia; la indemnización comprende tanto el daño
emergente y el lucro cesante (art. 1321) como el daño moral (art.
1322). En suma, el transferente que actuó con dolo o culpa
inexcusable responde por los daños previsibles como por los
imprevisibles, en cambio si procedió con culpa leve responde
solamente por los daños previsibles.
Está obligado a indemnizar los daños sufridos por el adquirente
no solamente el transferente de mala fe por haber actuado con
dolo o culpa inexcusable al momento de celebrar el contrato de
transferencia, sino también el transferente de buena fe, como es el
que incurre en culpa leve por omitir la diligencia ordinaria exigida
por la naturaleza de la obligación y que corresponde a las
circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar (art. 1320).
Los antecedentes normativos del art. 1495 son: Código civil de
1852: Art. 1418. El comprador en virtud del saneamiento a que
está obligado el vendedor, tiene derecho a demandarle: 1º. La
restitución del precio; 2º. Los frutos si fue condenado a
devolverlos con la cosa; 3º. Los gastos hechos en el juicio de
saneamiento contra el vendedor, y los del juicio en que fue
vencido; 4º. Los daños y costas del contrato. Código civil de
1936: Art. 1374. El adquirente en virtud del saneamiento a que
está obligado el enajenante, tiene derecho a pedirle: 1º. La
restitución del precio; 2º. Los frutos si fue condenado a
devolverlos con la cosa; 3º. Las costas del juicio de saneamiento
contra el enajenante y las del juicio en que fue vencido; 4º. Los
impuestos y gastos del contrato. Art. 1377. El precio que el
enajenante está obligado a sanear es el que tenga la cosa al tiempo
de perderla el adquirente. Art. 1378. Las mejoras no abonadas por
el reivindicante al que sufrió la evicción, le serán pagadas por el
enajenante. Art. 1379. El que con mala fe ha enajenado cosa ajena
está obligado además a pagar al adquirente los daños y perjuicios.
6. Mejoras hechas por el transferente
Artículo 1496.- Si las mejoras son abonadas
al adquirente, habiendo sido hechas por el
transferente, su valor será considerado a cuenta
de lo que tenga que pagar éste a aquél.
Puede ocurrir que el bien se hallaba con mejoras en el
momento de la adquisición, o, por acuerdo entre los contratantes,
fueron hechas por el transferente con posterioridad a ese
momento. Es natural que ellas se han tenido en cuenta al pactarse
la transferencia, y si el contrato es oneroso han servido para fijar
el valor de la contraprestación. Por tanto, si el tercero evicente
indemniza al adquirente por esas mejoras, el valor de ellas
corresponde al transferente. Por esta razón, conforme al art. 1496,
si el valor de las mejoras, necesarias, útiles y de recreo, hechas
por el transferente, ha sido abonado por el evicente al adquirente,
éste debe aplicar su importe como pago a cuenta de lo que le debe
su transferente por concepto de saneamiento30. De este modo se
evita un enriquecimiento sin causa del adquirente y un
empobrecimiento injustificado del transferente.
7. Exclusión de la obligación de saneamiento por
evicción. Devolución de la contraprestación
Artículo 1497.- Cuando se pacta que el transferente
no queda sujeto a la obligación de saneamiento por
evicción, si se produce ésta debe devolver la
contraprestación que recibió, a no ser que el
adquirente renuncie expresamente a dicha devolución.
No es válida esta renuncia si el transferente actuó con
dolo o culpa inexcusable.
30
El art. 2124 del Código civil argentino dispone: “El vendedor tiene derecho a retener de lo que debe
pagar, la suma que el comprador hubiere recibido del que lo ha vencido, por mejoras hechas por el
vendedor antes de la venta, y la que hubiere obtenido por las destrucciones en la cosa comprada”. Spota
dice: “Si las mejoras las realizó el vendedor, entonces éste tiene derecho a descontar (“retener”, afirma el
art. 2124) del precio que debe reembolsarle al comprador lo que por ese concepto (las referidas
“mejoras”) obtuvo el adquirente del reivindicante, así lo que también hubiere obtenido, en el caso de que
mediare destrucción de la cosa vendida, por indemnización del asegurador o de todo tercero, o del
provecho que el comprador alcanzó de esa mejora que tenía la cosa al ser comprada, si no indemnizó el
reivindicante como en el caso de uso excesivo de la cosa” (Spota, Alberto G., ob. cit., p. 220).
 Siendo la obligación de saneamiento por evicción un
elemento natural del contrato, o sea que no es de su esencia, las
partes pueden aumentarla, reducirla o excluirla, puesto que se
trata de una obligación que no afecta el orden púlbico.
Si la transferencia del bien en propiedad, uso o posesión, ha
sido a título oneroso, mediante un contrato con prestaciones
recíprocas, en el cual se ha suprimido la obligación de
saneamiento por evicción (pacto de non praestanda evictione),
una vez producida ésta, el transferente debe devolver la
contraprestación que recibió, salvo que el adquirente haya
renunciado expresamente a la devolución. Es nula la renuncia a la
devolución de la contraprestación si el transferente actuó con dolo
o culpa inexcusable.
No es feliz la redacción del último párrafo del art. 1479 al
establecer: “No es válida esta renuncia si el transferente actuó con
dolo o culpa inexcusable”, porque podría interpretarse en el
sentido que, cuando el transferente ha actuado con dolo o culpa
inexcusable, es nula la renuncia a la “devolución de la
contraprestación”, pero que es válida la renuncia “a la obligación
de saneamiento”, lo que significaría liberar de la obligación de
sanear al transferente sobre la base de su mala fe, o sea de su dolo
o culpa inexcusable, lo que no está permitido por la norma
inderogable por voluntad de los contratantes contenida en el art.
1328. El último párrafo del art. 1497 es una aplicación particular
de la norma contenida en el art. 1328 que dispone que es nula
toda estipulación que excluya o limite la responsabilidad por dolo
o culpa inexcusable del deudor; consiguientemente, si el
transferente, en la celebración del contrato, ha actuado con mala
fe, es nula tanto la renuncia del adquirente al saneamiento como a
la devolución de la contraprestación.
Los Mazeaud31, comentando el Derecho francés, dicen que
las convenciones que relevan de la garantía no producen efecto
absoluto, no suprimen en todos los supuestos la repetición del
comprador. La cláusula será absoluta, sin embargo, con dispensa
para el vendedor hasta de la restitución del precio, cuando el

31
Mazeaud, Henry, … ob. cit., p. 285.
comprador hubiere conocido el peligro de evicción o cuando
hubiera “comprado por su cuenta o riesgo” (art. 1.629); la venta
es un contrato aleatorio; “el comprador no ha comprado la cosa
vendida, sino la esperanza de conservarla (venditio spei); el precio
de esa esperanza sigue estando adquirido legítimamente por el
vendedor, aunque la esperanza no se haya realizado; por existir
cuando la conclusión del contrato y tener en ese momento un
valor, en función del cual se ha fijado el precio”.
La supresión de la obligación de saneamiento por evicción
no libera al transferente de la obligación de devolver lo que
recibió como contraprestación32. Para que el transferente se libere
de la obligación de devolver la contraprestación que recibió es
necesario que el adquirente renuncie al saneamiento por evicción
y a la devolución de la contraprestación.
Que el adquirente renuncie al saneamiento significa que, si
es despojado del bien, no tiene derecho a ser indemnizado con el
pago del valor que éste tiene al momento de la evicción, los
intereses, los frutos, las cotas del juicio de evicción, los tributos,
las mejoras y los daños sufridos, pero ello no quiere decir que
pierda el derecho a que se le restituya la contraprestación que
pago, concepto distinto al valor del bien y, por tanto, extraño al
saneamiento, a no ser que haya renunciado expresamente a dicha
devolución.
El adquirente puede renunciar sólo al saneamiento por
evicción o puede renunciar tanto al saneamiento como a la
devolución de la contraprestación. Como hemos dicho antes, tanto
la renuncia al saneamiento como la renuncia a la devolución de la
contraprestación sólo son válidas si el transferente no ha actuado
con dolo o culpa inexcusable. De esto se concluye que el
adquirente tiene derecho a la devolución de la contraprestación
cuando: 1) Sólo ha renunciado al saneamiento; 2) Ha renunciado
al saneamiento y también a la devolución de la contraprestación,
pero la renuncia se debe al dolo o culpa inexcusable del
transferente.
32
El art. 1497 excluye la indemnización por saneamiento, pero no elimina la devolución
de la contraprestación que recibió el transferente (Arias Schreiber Pezet, Max, Exegesis
del Código civil peruano de 1984, t. I, Gaceta Jurídica, Lima, 2006, p. 305.
 Cuando el adquirente ha renunciado al saneamiento más no
a la devolución de la contraprestación, producida la evicción, el
transferente carecería de causa para quedarse con la prestación, se
produciría un enriquecimiento sin causa del transferente a
expensas del adquirente. En los contratos con prestaciones
recíprocas, la prestación y la contraprestación son
interdependientes, la prestación es causa de la contraprestación y
viceversa, si una de ellas se extingue la otra se queda sin causa
para poder subsistir, por lo que también se extingue; si el
adquirente, que ha renunciado al saneamiento, es eviccionado del
bien adquirido (es despojado de la prestación recibida del
transferente), por efecto del derecho de un tercero anterior a la
adquisición, el transferente no tiene causa para quedarse con la
contraprestación que recibió a cambio, por lo que debe
devolverla.
La obligación de devolución de la contraprestación no es de
saneamiento sino de restitución, por consiguiente, el transferente
devuelve el bien o cantidad que recibió como contraprestación y
no el valor que pueda tener en el momento que se produce la
evicción o en el momento del pago.
Los antecedentes normativos del art. 1497: Código civil
peruano de 1936, Art. 1373: Cuando el adquirente en el caso del
artículo 1371 hubiese renunciado el derecho al saneamiento para
el caso de evicción, llegado que sea éste, debe el enajenante
devolver el precio que recibió, a no ser que el adquirente hubiese
hecho la renuncia con conocimiento de los riesgos de la evicción
y sometiéndose expresamente a sus consecuencias. Código civil
español: Art. 1.477. Cuando el comprador hubiese renunciado el
derecho al saneamiento para el caso de evicción, llegado que sea
éste, deberá el vendedor entregar únicamente el precio que tuviere
la cosa vendida al tiempo de la evicción, a no ser que el
comprador hubiese hecho la renuncia con conocimiento de los
riesgos de la evicción y sometiéndose a sus consecuencias.
8. Notificación al transferente
Artículo 1498.- Promovido juicio de
evicción, queda el adquirente obligado a
 solicitar, dentro del plazo para contestar la
demanda, que ésta se notifique al
transferente que él designe.
Promovido juicio de evicción contra el adquirente, éste está
obligado a solicitar, dentro del plazo para contestar la demanda,
que se notifique con ésta a su transferente, o en caso de
transferencias sucesivas que se notifique al transferente que él
designe, no para obligarlo, sino para permitirle salir a juicio y
defender el derecho que ha transferido33. Lo que se justifica por
cuanto es el transferente quien puede tener los medios de defensa
contra la demanda de evicción, y si no se le diera la oportunidad
de ofrecerlos y actuarlos sería injusto hacerle sufrir las
consecuencias de la evicción. No basta que el adquirente solicite
que se notifique con la demanda al transferente, sino que es
necesario que la notificación realmente se haya practicado.
El adquirente debe cuidar que la citación judicial al
transferente se haga lo antes posible, a fin de que ése cuente con
el tiempo suficiente para preparar la defensa y salir al proceso
judicial.
El transferente notificado con la demanda de evicción tiene
la facultad de salir o no a juicio. Si no comparece no corresponde
que se le nombre curador procesal, ni que se le declare rebelde,
pues la notificación con la demanda de evicción no importa
traerlo a juicio como demandado, sino que tenga conocimiento de
la acción instaurada contra el adquirente, de la cual puede surgir
en su contra la obligación de sanear, quedando colocado así en
situación de salir a juicio y defender el derecho transferido si es
su voluntad.
No es obligación sino potestad del adquirente hacer notificar
con la demanda de evicción al transferente; si no lo hace, por su
propia decisión, pierde el derecho al saneamiento. Tampoco es
obligación sino potestad del transferente, citado al juicio de

33
La jurisprudencia argentina ha resuelto: “En la demanda por resarcimiento de daños y perjuicios
emergentes de una supuesta violación de derechos de autor al realizarse por los demandados un film en
base a cuentos originales del autor, los demandados pueden pedir que se cite de evicción a quien les cedió
los derechos de autor y creyeron hijo único del autor, a fin de que si lo desea tome la debida intervención
en el juicio, a los fines ulteriores del mismo” (Pizarro, Néstor A., Evicción, en Enciclopedia Jurídica
Ameba, t. XI, Buenos Aires, 1981, p. 375).
evicción, salir en defensa del adquirente, si no lo hace sufrirá las
consecuencias de la evicción si el tercero resulta triunfante en el
proceso judicial que ha promovido.
Como dice Badenes34, la obligación que tiene el comprador
de notificar al vendedor la demanda de evicción (litis denuntiatio)
se exige ya desde el Derecho romano (venditor ab emptore
denunciatum, ut eum evictionis nomine defenderte) (Digesto, 49,
51) y constituye un caso especial del “llamamiento de terceros al
pleito”.
Para el Código de 1936 la obligación principal de garantía
del transferente consistía en salir en defensa del adquirente en el
proceso judicial promovido contra él por un tercero y continuar la
defensa hasta la sentencia que cause ejecutoria. El art. 1375
disponía: “Promovido juicio contra el adquirente en los casos en
que hay lugar al saneamiento, el enajenante está obligado a salir a
la defensa y a continuarla hasta la sentencia que cause ejecutoria.
Para los efectos de este artículo el adquirente está obligado a
hacer citar al enajenante con la demanda entablada”. Si el
transferente no realizaba la defensa o si declaraba fundada la
demanda del tercero, surgía la obligación subsidiaria consistente
en devolver el precio, pagar los frutos, las costas del juicio de
evicción y del saneamiento, los impuestos y gastos del contrato
(art. 1374).
Para el Código vigente de 1984, antes de que el adquirente
sea eviccionado del bien por razón del derecho de un tercero, el
transferente no tiene ninguna obligación de saneamiento. De las
perturbaciones que sufre el adquirente por las acciones judiciales
o administrativas promovidas por terceros que alegan tener
derechos sobre el bien transferido, el transferente no está obligado
a defenderlo. El transferente no garantiza a su adquirente defender
el bien transferido frente a las pretensiones de terceros. La
obligación del transferente no es una de garantía, sino una de
resarcir a su adquirente que ha sido eviccionado del bien por
efecto de una sentencia o resolución judicial firme, pagándole el

34
Badenes Gasset, Ramón, ob. cit., p. 635.
valor que tiene el bien en el momento de la evicción y por los
demás conceptos previstos en el art. 1495.
Sin embargo, como los efectos de la evicción van a recaer
en última instancia en el transferente, éste tiene derecho a conocer
de la existencia del proceso de evicción, para que, si es de su
interés, intervenga en el proceso defendiendo el derecho que ha
transferido, es por esta razón que, conforme al art. 1498, una vez
promovido juicio de evicción, el adquirente queda obligado a
solicitar, dentro del plazo para contestar la demanda, que ésta se
notifique a su transferente o, en caso de transferencias sucesivas,
al transferente que el designe35. ¿Quién mejor que el transferente
para defender la validez del derecho transferido?, en sus manos
están todas las pruebas para demostrar que fue él, y no el tercero
demandante, el titular del derecho que transfirió.
La carga del adquirente, demandado para la evicción, de
llamar en causa al transferente para que pueda hacer valer sus
derechos no puede terminar con la solicitud que formula para que
se notifique con la demanda de evicción, sino que, por un deber
de diligencia ordinaria, debe cuidar que el transferente sea real y
efectivamente notificado dentro del plazo para la contestación de
la demanda. Si el adquirente no cumple con solicitar y cuidar que
notifique a su transferente con la demanda de evicción o lo hace
fuera del término que hay para contestar la demanda y sale
vencido, pierde el derecho al saneamiento.
9. Transferente como demandado
Artículo 1499.- Si el transferente sale a juicio
ocupará el lugar del adquirente como demandado hasta
la conclusión del juicio.
Cuando el adquirente lo solicite puede coadyuvar en
la defensa36.

35
Código civil español: Art. 1.481. El vendedor estará obligado al saneamiento que corresponda, siempre
que resulte probado que se le notificó la demanda de evicción ha instancia del comprador. Faltando la
notificación, el vendedor no estará obligado al saneamiento. Código civil italiano, Art. 1485, primer
párrafo: “Llamada en causa del vendedor. El comprador demandado por un tercero que pretende tener
derecho sobre la cosa vendida, debe llamar en causa al vendedor. Cuando no lo haga y sea condenado por
sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada, pierde el derecho a la garantía, si el vendedor prueba que
existían razones suficientes para hacer rechazar la demanda”.
36
Texto según Fe de Erratas del C.C. (24.07.84).
 El transferente, notificado con la demanda de evicción, que
sale a juicio sustituye totalmente al adquirente como parte
demandada hasta la conclusión del juicio. El adquirente deja de
ser demandado o codemandado, por lo que no puede ejercer las
facultades que son propias de la parte procesal demandada como
son, por ejemplo, las de ofrecer y actuar pruebas, interponer
recursos impugnatorios, salvo que el transferente lo designe como
su representante procesal.
Si el adquirente lo solicita puede coadyuvar en la defensa
presentando escritos, alegaciones, fundamentando su derecho y el
de su transferente.
10. Pérdida del derecho al saneamiento
Artículo 1500.- El adquirente pierde el derecho a
exigir el saneamiento:
1. Si no pidió y cuidó que se citara al transferente
con la demanda del juicio de evicción.
2. Si se sometió la causa a arbitraje sin
asentimiento del transferente y la perdió.
3. Si transigió el juicio sin anuencia del
transferente.
4. Si al celebrar el contrato conocía que el bien era
litigioso o ajeno.
5. Por caducidad, siendo el plazo de ésta de un año
a partir de la fecha en que se produjo la evicción.
Conforme al art. 1500, el adquirente pierde el derecho al
saneamiento en los siguientes casos:
1. Si no pidió y cuidó que se cite al transferente con la
demanda del juicio de evicción.
Promovido el juicio de evicción por un tercero, el
transferente está facultado, no obligado, para defender el derecho
de propiedad, uso o posesión transferido frente a la pretensión del
tercero. Para que el transferente pueda ejercer el derecho de salir a
juicio y defender el derecho transferido, es necesario que el
adquirente demandado por evicción pida y cuide que se le cite con
la demanda. Si el adquirente no pide y cuida que se cite a juicio al
transferente, pierde el derecho al saneamiento por evicción.
 Si el adquirente ha demandado al tercero que le está
impidiendo ejercer su derecho de propiedad, uso o posesión y éste
tercero contesta la demanda invocando un mejor derecho, el
adquirente deberá pedir y cuidar que se notifique al transferente
con esta contestación de la demanda.
Es el transferente quien se encuentra en mejor situación que
el adquirente para defender el derecho transferido; nadie mejor
que él sabe como adquirió el derecho que transmitió al adquirente.
De otro lado, si la demanda de evicción es declarada fundada, el
adquirente será eviccionado del bien, pero será el transferente el
que asume las consecuencias de la evicción mediante el
saneamiento al adquirente. Estas son las razones que justifican
que se obligue al adquirente demandado por evicción para que
pida y cuide que se notifique con la demanda de evicción al
transferente, a fin de que pueda ejercer su derecho de defensa para
evitar que el adquirente sea despojado del bien.
El adquirente está obligado a solicitar y cuidar que se
notifique al transferente que el designe con la demanda de
evicción (art. 1498). El transferente notificado con la demanda de
evicción está facultado, no obligado, de salir al proceso judicial y
defender el derecho transferido al adquirente hasta que se dicte
sentencia firme (art. 1499).
Para que el transferente pueda ejercer la defensa del derecho
transferido frente a la pretensión del tercero que alega ser el titular
del derecho a la propiedad, uso o posesión bien transferdio, es
necesario que el adquirente solicite y cuide que se le notifique con
la demanda de evicción dentro del plazo para contestarla.
El adquirente que incumple con su obligación de solicitar y
cuidar que se notifique al transferente con la demanda de
evicción, pierde el derecho de exigir al transferente el
saneamiento, o sea asume todas las consecuencias del proceso
judicial de evicción, quedando el transferente eximido de la
obligación de sanear.
2. Si sometió la causa a arbitraje sin asentimiento del
transferente y la perdió.
 Si el adquirente somete la controversia sobre evicción a
arbitraje sin el asentimiento del transferente, está privando a éste
de su derecho de defender el bien transferido frente a la
pretensión del tercero evicente, razón por la que asume las
consecuencias del proceso arbitral cuando el laudo le es adverso,
quedando el transferente eximido de la obligación de
saneamiento.
A contrario sensu, si el adquirente somete la causa a
arbitraje con el asentimiento del transferente y la pierde, el
transferente está obligado a sanear.
En principio, si el adquirente, en el proceso judicial o
arbitral, no le da a su transferente la oportunidad de defender el
derecho sobre el bien transferido frente a la pretensión del tercero
evicente, asume todas las consecuencias del proceso y pierde el
derecho al saneamiento. La sentencia judicial o el laudo arbitral
no tienen efectos frente a quien no fue parte en el proceso ni fue
citado para que comparezca en él. En conclusión, el transferente
que no ha sido notificado con la demanda de evicción o que no ha
prestado su asentimiento para que se someta la causa a arbitraje
no ha tenido la oportunidad de ser parte en el proceso, judicial o
arbitral, por lo que está eximido de la obligación de sanear, o sea
los efectos de la evicción no le alcanzan.
3. Si transigió el juicio sin anuencia del transferente.
Por la transacción las partes, haciéndose concesiones
recíprocas, deciden un asunto dudoso o litigioso, evitando el
pleito que podría promoverse o finalizando el que está iniciado
(art. 1302). La transacción no tiene efectos contra quien no ha
sido parte en ella. De esto se deriva que si el adquirente
demandado transa con el tercero evicente, poniendo fin al proceso
promovido por éste, sin la anuencia del transferente, pierde el
derecho al saneamiento.
El adquirente no pierde el derecho al saneamiento cuando
transige el juicio con la aceptación del transferente. Adquirente y
transferente acordarán en qué términos se realizará la transacción
y los alcances de la obligación de sanear del transferente.
 En una interpretación extensiva del art. 1500.3 debe
comprenderse el caso regulado por el art. 1486 del Código civil
italiano que prescribe: “Responsabilidad limitada del vendedor.
Si el comprador ha evitado la evicción de la cosa mediante el
pago de una suma de dinero, el vendedor puede liberarse de todas
las consecuencias de la garantía con el reembolso de la suma
pagada, de los intereses y de todos los gastos”. Barbero37
comentado este dispositivo expresa que si el comprador evita la
evicción pagando una suma, el vendedor puede rehusarse a
reembolsarla, si no ha sido oído y no ha aprobado tal cosa, hasta
tanto que el comprador no dé la prueba de la existencia de
suficientes razones para el acogimiento de la demanda que el
tercero haya promovido; pero puede también preferir
reembolsarle espontáneamente la suma pagada con los intereses y
las costas, liberándose de este modo de todas las consecuencias de
la garantía.
Además, Barbero menciona el caso del comprador que,
antes de sufrir la evicción, viene a ser propietario por donación, se
admite que el vendedor le reembolse el precio y los gastos.
Conforme a la solución de las fuentes: D. 19, 1, 13, 15 “si fundum
mihi alienum vendideris et hic es causa lucrativa meus factus sit,
nihilominus ex empto mihi adversus te actio competit (si me has
vendido un fundo ajeno y éste ha sido hecho mío en virtud de
causa lucrativa, sin embargo, me compete contra ti la acción de
venta)”.
4. Si al celebrar el contrato conocía que el bien era litigioso
o ajeno.
El que adquiere un bien sabiendo que es litigioso o ajeno,
celebra un contrato riesgoso, por lo que asume todas las
consecuencias si es eviccionado, de lo que se deriva que pierde el
derecho al saneamiento, sin importar la buena o mala fe del
transferente.
En los términos del art. 1500.4, en todos los casos en que el
adquirente actúa de mala fe pierde el derecho al saneamiento.

37
Barbero, Domenico, ob. cit., p. 25.
 El transferente de mala o de buena fe está obligado a sanear
por evicción. Si transferente y adquirente actúan de buena fe, el
primero está obligado a sanear. Si el transferente obra de mala fe
y el adquirente actúa de buena fe, el primero debe sanear al
segundo. Si el transferente obra de buena fe y el adquirente
procede de mala fe, no hay obligación de sanear. Si el transferente
y el adquirente obran de mala fe, no hay obligación de sanear.
En efecto, puede ocurrir que, en el momento de la
celebración del contrato, el transferente no sabe que el bien es
litigioso o ajeno, pero el adquirente si lo sabe, o puede ser que
transferente y adquirente conocen que el bien es litigioso o ajeno.
En ambas situaciones, el adquirente, por conocer que el bien es
litigioso o ajeno, obra de mala fe, por lo que carece del derecho al
saneamiento.
Como la buena fe se presume, el transferente, en el proceso
de saneamiento, tendrá que demostrar que el adquirente, en el
momento de la celebración del contrato, conocía que el bien era
litigioso o ajeno.
La situación regulada por el art. 1497, según el cual las
partes pueden pactar que el transferente no queda obligado al
saneamiento, o sea el adquirente renuncia al saneamiento, es
distinta de la disciplinada en el inc. 4 del art. 1500 que se refiere
solamente al caso que el adquirente conoce que el bien que
adquiere es litigioso o ajeno, por tanto, es consciente que se puede
producir la evicción. En el caso del art. 1497, si el adquirente es
eviccionado no tiene derecho al saneamiento, pero no tiene causa
para quedarse con la contraprestación que recibió a cambio por lo
que debe devolverla, salvo que también haya renunciado a ella; en
cambio, en el caso del inc. 4 del art. 1500, si se produce el
evicción, el adquirente por haber obrado de mala fe, pierde el
derecho al saneamiento y a la devolución de la contraprestación
que pago a su transferente38. A diferencia del art. 1497 que
confiere al adquirente que renuncia al saneamiento, el derecho a

38
Barandiarán es de opinión contraria al señalar que en ambos casos, en el de renuncia
al saneamiento y en el de adquisición de bien que se sabe que es litigioso o ajeno,
producida la evicción, cabe la restitución del precio (Barandiarán, José León, [Link]., p.
236).
la devolución de la contraprestación, el inc. 4 del art. 1500 no le
otorga tal derecho al que adquiere un bien sabiendo que es
litigioso o ajeno.
5. Por caducidad, siendo el plazo de ésta un año, a partir
de la fecha en que se produjo la evicción.
El adquirente tiene el plazo de caducidad de un año, contado
desde la fecha en que fue eviccionado del bien adquirido, para
reclamar el saneamiento a su transferente.
El antecedente normativo del art. 1500 es el art. 1376 del
Código civil de 1936, el cual establecía: Art. 1376. El adquirente
no puede exigir el saneamiento: 1º Si no pidió y cuido que se
hiciera la citación de que habla el artículo anterior; 2º Si sometió
la causa a arbitraje sin consentimiento del enajenante y la perdió
en este juicio; 3º Si cuando adquirió la cosa sabía que era litigiosa
o ajena y el enajenante lo ignoraba.
11. Evicción parcial
Artículo 1501.- En caso de evicción parcial, el
adquirente tiene derecho a recibir el valor de la
parte del bien cuyo derecho se pierde. Sin
embargo, puede optar por la resolución del
contrato, si esa parte es de tal importancia con
respecto al todo que la haga inútil para la
finalidad de la adquisición.
Si el adquirente es despojado de parte del bien adquirido o
de sus partes integrantes o pertinencias o de uno de los bienes
adquiridos conjuntamente, o debe reconocer derechos reales
menores al adquirido a favor de terceros, o debe pagar el precio
de una pared medianera, etc., como consecuencia de una
resolución judicial o administrativa que reconoce el mejor
derecho de un tercero, anterior a la adquisición, tiene derecho a
que su transferente, o el anterior que haya elegido, le pague por
concepto de saneamiento el valor de esa parte del bien que pierde.
Pero si la parte de la cual es privado torna al bien en inútil para el
fin para el cual fue adquirido, puede optar por la resolución del
contrato.
 Producida la evicción parcial, el art. 1501 concede al
adquirente una opción: recibir el valor de la parte del bien cuyo
derecho se pierde o demandar la resolución del contrato. Si la
parte del bien que no ha sido materia de la evicción continúa
siendo útil para la finalidad de la adquisición, el adquirente tiene
el derecho de pedir a su transferente que le pague el valor de la
parte del bien que ha perdido. En cambio, si la parte del bien que
no ha sido objeto de la evicción deviene en inútil como
consecuencia de la perdida de la otra parte, el adquirente puede
optar por la resolución del contrato.
La evicción parcial puede deberse a la pérdida de parte del
bien o la pérdida de un derecho real menor, por ejemplo, el
comprador pierde el derecho al pleno goce del bien por estar
afectado con cargas o gravámenes no aparentes. Sin embargo,
nuestro ordenamiento jurídico civil no considera a las cargas y
gravámenes no aparentes como un caso de saneamiento por
evicción, sino de saneamiento por vicios ocultos (art. 1509), por
lo que no es de aplicación el art. 1501 en comentario.
En resumen, si el bien resulta inútil para el fin de la
adquisición como consecuencia de la evicción parcial, le asiste al
adquirente la pretensión de resolución del contrato; en caso
contrario, le atañe una indemnización proporcional a la parte del
bien que pierde.
En cuanto al monto indemnizatorio, cuando el adquirente
opta por recibir el valor de la parte del bien cuyo derecho pierde,
debemos señalar que se trata de establecer el valor que tiene la
parte del bien que se pierde en el momento de la evicción, porque
solamente así puede ser resarcido el adquirente por el daño
sufrido por efecto de la evicción parcial. Pero si el adquirente opta
por la resolución del contrato, se debe tener en cuenta todos los
efectos resarcitorios inherentes a la evicción total regulados en el
art. 1495.
El antecedente normativo del art. 1501 es el art. 1380 del
Código civil de 1936 que disponía: Art. 1380. El adquirente
puede pedir la rescisión del contrato, en lugar del saneamiento, si
sólo hubiese perdido una parte de la cosa, si esta parte es de tal
importancia con respecto al todo, que sin ella no la habría
adquirido.
12. Evicción parcial en bienes interdependientes
Artículo 1502.- El adquirente puede ejercitar la
facultad opcional del artículo 1501 cuando se le
transfieren dos o más bienes interdependientes o en
conjunto, si por razón de evicción pierde el derecho
sobre alguno de ellos.
El derecho a que se refiere el párrafo anterior
rige aun cuando se haya señalado un valor
individual a cada uno de los bienes transferidos.
Cuando se transfieren dos o más bienes interdependientes,
por ejemplo, una yunta de bueyes o un equipo de computación, o
en conjunto, si el adquirente es eviccionado de uno de ellos tiene
derecho de optar por la resolución del contrato, cuando el bien
que pierde es de tal importancia con respecto al todo que lo haga
inútil para la finalidad de la adquisición, o por recibir el valor del
bien cuyo derecho pierde, cuando éste no inutiliza al todo.
El adquirente tiene el derecho de optar alternativamente por
recibir el valor del bien del cual fue despojado o de resolver el
contrato, aun cuando se haya señalado un valor individual a cada
uno de los bienes transferidos.
Como no se puede dejar al libre arbitrio del adquirente el
optar por la resolución del contrato, por mandato del art. 1501, al
cual se remite el art. 1502, la resolución solamente procede
cuando el bien que pierde es de tal importancia con respecto al
todo que lo haga inútil para el fin para el cual fue adquirido.

Capítulo Tercero
SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS

1. Obligación de saneamiento por vicios ocultos