CONDOMINIO

CONCEPTO
El derecho real de condominio es una especie del género comunidad, que se refiere al derecho
real de dominio que pertenece a más de una persona.
ARTICULO 1983.- Condominio. Condominio es el derecho real de propiedad sobre una
cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una
parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el
título dispongan otra proporción.
ELEMENTOS
1) EL CONDOMINIO ES UN DERECHO REAL. Es un derecho sobre cosa propia, principal
que se ejerce por la posesión.
2) TIENE POR OBJETO UNA COSA. Como sucede con los derechos reales, y a diferencia
de otros estados comunitarios, el objeto del condominio es una cosa, que puede ser
inmueble o mueble (registrable o no).
3) PERTENECE A MAS DE UNA PERSONA. Pueden ser dos o más, sin límite en cuanto a la
cantidad. Pueden ser personas humanas o jurídicas, incluso combinadas.
4) CADA TITULAR TIENE UNA CUOTA, CUYA PROPORCION PUEDE SER IGUAL O
DIFERENTE. La definición legal dice “corresponde a cada una por una parte indivisa”. La
parte indivisa, tambien llamada cuota, cuota parte, representa la proporción que cada uno
de los titulares tiene sobre la cosa, desde el punto de vista jurídico (50%,30%, etc.). Desde
el punto de vista material, el derecho de cada uno se proyecta sobre toda la cosa.
CONSTITUCION
El condominio puede nacer por título y modo, por la inscripción registral constitutiva, por un acto
de última voluntad, por disposición de la ley, y por prescripción.
En ocasiones es la propia ley la fuente del condominio. Así ocurre con los condominios de
indivisión forzosa (medianería, accesorios al uso común de varios inmuebles, accesión de cosas
muebles inseparables, descubrimiento de un tesoro en cosa ajena)
Hay que tener presente que las normas que regulan el dominio son supletoriamente aplicables al
condominio, por ende, hay que tener en cuenta los modos especiales de adquirir el dominio
(apropiación por más de una persona, aluvión que incremente un inmueble que pertenece a
varias personas, etc.)
FACULTADES DE LOS CONDOMINOS
SOBRE LA PARTE INDIVISA
ARTICULO 1989.- Facultades con relación a la parte indivisa. Cada condómino puede
enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el asentimiento de los
restantes condóminos. Los acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin esperar el
resultado de la partición, que les es inoponible. La renuncia del condómino a su parte
acrece a los otros condóminos.
➢ En cuanto a la parte indivisa, las facultades de condóminos son amplias, ya que se
considera que son las propias de un dueño. (puede vender, donar, hipotecar e incluso
abandonar)
➢ En cambio, con respecto a la parte común, son sumamente restringidas, salvo el
derecho de solicitar la partición en cualquier momento.
➢ En caso de renuncia de un inmueble, deberá ser formalizada por escritura pública.
ACCIONES
El condómino puede ejercer, tanto contra otro condómino como respecto de terceros, todas las
defensas posesorias.
USO Y GOCE
ARTICULO 1986.- Uso y goce de la cosa. Cada condómino, conjunta o individualmente,
puede usar y gozar de la cosa común sin alterar su destino. No puede deteriorarla en su
propio interés u obstaculizar el ejercicio de iguales facultades por los restantes
condóminos.
➢ Puede ser en conjunto o individual.
➢ Depende de lo que pacten los condóminos y de su buena disposición y respeto hacia el
otro.
CONVENIOS DE USO Y GOCE
ARTICULO 1987.- Convenio de uso y goce. Los condóminos pueden convenir el uso y goce
alternado de la cosa común o que se ejercite de manera exclusiva y excluyente sobre
determinadas partes materiales.
➢ Alternado. Si pactan que la cosa la use una semana o un mes cada uno
➢ Exclusivo. Si permiten que solo uno de ellos use la cosa
➢ La resolución debe ser adoptada por unanimidad.
ARTICULO 1988.- Uso y goce excluyente. El uso y goce excluyente sobre toda la cosa, en
medida mayor o calidad distinta a la convenida, no da derecho a indemnización a los
restantes condóminos, sino a partir de la oposición fehaciente y sólo en beneficio del
oponente.
➢ El derecho al cobro nace a partir de la oposición.
➢ El derecho a la compensación solo beneficia a quien se opone y en proporción a su parte,
no a los restantes condóminos que guardan silencio.
➢ La indemnización se suele fijar teniendo en cuenta el valor locativo del inmueble.
MEJORAS
ARTICULO 1990.- Disposición y mejoras con relación a la cosa. La disposición jurídica o
material de la cosa, o de alguna parte determinada de ella, sólo puede hacerse con la
conformidad de todos los condóminos. No se requiere acuerdo para realizar mejoras
necesarias. Dentro de los límites de uso y goce de la cosa común, cada condómino puede
también, a su costa, hacer en la cosa mejoras útiles que sirvan a su mejor
aprovechamiento.
➢ Mejoras necesarias. Pueden hacerlas entre todos, y tambien pueden ser realizadas por
uno o alguno de ellos, ya que no es necesario un acuerdo previo.
➢ Mejoras útiles. Permite reclamar el pago de las mejoras útiles, pero solo hasta el mayor
valor adquirido por la cosa.
OBLIGACIONES DE LOS CONDOMINOS
GASTOS
ARTICULO 1991.- Gastos. Cada condómino debe pagar los gastos de conservación y
reparación de la cosa y las mejoras necesarias y reembolsar a los otros lo que hayan
pagado en exceso con relación a sus partes indivisas. No puede liberarse de estas
obligaciones por la renuncia a su derecho. El condómino que abona tales gastos puede
reclamar intereses desde la fecha del pago.
➢ Si uno de los condóminos hizo el gasto, tiene derecho al reembolso de los otros, en
proporción a las respectivas cuotas, con los intereses desde la fecha de pago.
DEUDAS EN BENEFICIO DE LA COMUNIDAD
ARTICULO 1992.- Deudas en beneficio de la comunidad. Si un condómino contrae deudas
en beneficio de la comunidad, es el único obligado frente al tercero acreedor, pero tiene
acción contra los otros para el reembolso de lo pagado.

Si todos se obligaron sin expresión de cuotas y sin estipular solidaridad, deben satisfacer
la deuda por partes iguales. Quien ha pagado de más con respecto a la parte indivisa que
le corresponde, tiene derecho contra los otros, para que le restituyan lo pagado en esa
proporción.
➢ Si quien contrato lo hizo por propio derecho, sin invocar y tener representación alguna, solo
el responde frente al acreedor, dado que el condominio no es una persona colectiva y no
pueden los demás ser alcanzados a los efectos de una obligación que no intervinieron.

➢ Si la deuda ha sido contraída por todos sin expresarse la participación que a cada uno
pertenece en la comunidad y sin pactarse la solidaridad, frente al acreedor responden
todos por partes iguales, sin perjuicio de acción de rembolso de unos contra otros para que
les abonen lo que hayan pagado de más, en relación a la cuota que les corresponde.
ADMINISTRACION
IMPOSIBILIDAD DE USO Y GOCE COMUN
ARTICULO 1993.- Imposibilidad de uso y goce en común. Si no es posible el uso y goce en
común por razones atinentes a la propia cosa o por la oposición de alguno de los
condóminos, éstos reunidos en asamblea deben decidir sobre su administración.
Situaciones que pueden conducir al régimen de administración:
1) Cuando la cosa no es susceptible de uso común, en razón de su propia naturaleza, como,
por ejemplo, una casa con reducidas comodidades y las respectivas familias son
numerosas.
2) Cuando la cosa es susceptible o no de uso común, pero algunos condóminos ejercen el ius
prohibendi.
ASAMBLEA
ARTICULO 1994.- Asamblea. Todos los condóminos deben ser informados de la finalidad
de la convocatoria y citados a la asamblea en forma fehaciente y con anticipación
razonable. (si no se cumple este requisito la asamblea es nula)

La resolución de la mayoría absoluta de los condóminos computada según el valor de las

partes indivisas, aunque corresponda a uno solo, obliga a todos. En caso de empate, debe
decidir la suerte.
➢ La mayoría requerida para decidir es la absoluta, esto es, más de la mitad.
➢ Dicha mayoría no es numérica, o sea que no se cuenta por persona, sino en proporción al
valor de la parte de cada condominio en la cosa común, aunque corresponda a uno solo.
➢ La mayoría se calcula sobre el total, y no solo sobre los que asistieron a la reunión.
FRUTOS
ARTICULO 1995.- Frutos. No habiendo estipulación en contrario, los frutos de la cosa
común se deben dividir proporcionalmente al interés de los condóminos.
CONCLUSION DEL DOMINIO
Existe una forma especial de concluir el condominio, cuando no está sujeto a una indivisión, que
es la partición. Consiste en la conversión de la parte ideal que le corresponde a cada comunero
es una porción o lote material, o en la adjudicación de toda la cosa, o en dinero, equivalente a su
interés en la cosa.
PARTICION
ARTICULO 1997.- Derecho a pedir la partición. Excepto que se haya convenido la indivisión, todo
condómino puede, en cualquier tiempo, pedir la partición de la cosa. La acción es imprescriptible.

FORMAS DE HACER LA PARTICION

PRIVADA. La ley exige capacidad y unanimidad para decidir libremente el modo de participación.
ARTICULO 2369.- Partición privada. Si todos los copartícipes están presentes y son plenamente
capaces, la partición puede hacerse en la forma y por el acto que por unanimidad juzguen
convenientes. La partición puede ser total o parcial.
JUDICIAL. Todos los condóminos deben ser citados. Se trata de un litisconsorcio necesario.
ARTICULO 2371.- Partición judicial. La partición debe ser judicial:

a) si hay copartícipes incapaces, con capacidad restringida o ausentes;

b) si terceros, fundándose en un interés legítimo, se oponen a que la partición se haga
privadamente;
c) si los copartícipes son plenamente capaces y no acuerdan en hacer la partición privadamente.
EN ESPECIE. Si las partes resultantes no fueran equivalentes a las cuotas de los condóminos,
quien recibiera una fracción material que supere el valor de su parte indivisa, se vería precisado a
compensar en dinero a quienes recibieran una de menor valor en comparación a su cuota.
ARTICULO 2374.- Principio de partición en especie. Si es posible dividir y adjudicar los bienes en
especie, ninguno de los copartícipes puede exigir su venta.

En caso contrario, se debe proceder a la venta de los bienes y a la distribución del producto que
se obtiene. También puede venderse parte de los bienes si es necesario para posibilitar la
formación de los lotes.
MIXTA. Esto es que vendan algunos bienes, para luego formar lotes con los restantes y dividirlos
en especie.
VENTA. Cualquiera sea la naturaleza de la cosa, podrá ser llevada a cabo mediando acuerdo
unánime. En este caso podrá arbitrarse la venta privada o en subasta, pública o particular. Si no
hay acuerdo, intervendrá el Poder Judicial. Una vez vendida, los comuneros se reparten el dinero
de acuerdo a su proporción.
LICITACION. Aquel condómino que pretenda quedarse con la cosa deberá ofrecer un precio
superior a la de la tasación.
ARTICULO 2372.- Licitación. Cualquiera de los copartícipes puede pedir la licitación de alguno de
los bienes de la herencia para que se le adjudique dentro de su hijuela por un valor superior al del
avalúo, si los demás copartícipes no superan su oferta.
Efectuada la licitación entre los herederos, el bien licitado debe ser imputado a la hijuela del
adquirente, por el valor obtenido en la licitación, quedando de ese modo modificado el avalúo de
ese bien.
La oferta puede hacerse por dos o más copartícipes, caso en el cual el bien se adjudica en
copropiedad a los licitantes, y se imputa proporcionalmente en la hijuela de cada uno de ellos.
No puede pedirse la licitación después de pasados treinta días de la aprobación de la tasación.
PARTICION NOCIVA (se posterga)
ARTICULO 2001.- Partición nociva. Cuando la partición es nociva para cualquiera de los
condóminos, por circunstancias graves, o perjudicial a los intereses de todos o al
aprovechamiento de la cosa, según su naturaleza y destino económico, el juez puede
disponer su postergación por un término adecuado a las circunstancias y que no exceda
de cinco años. Este término es renovable por una vez.
En este supuesto los condóminos no convinieron suspender la participación, ni están de acuerdo
en seguir tal camino, pero uno o algunos de ellos, por motivos graves, considera que en ese
momento dividir el condominio sería contraproducente.
➢ La nocividad que se invoque debe estar fundada en perjuicios que ella acarrearía a los
propios condominios.
➢ Plazo de postergación. Cinco años. Renovable por una vez.
➢ La indivisión es puesta por el juez
La decisión judicial de postergar la división por un plazo determinado, o la posterior anticipación,
debe ser inscripta en el Registro correspondiente si se trata de cosas registrables, para que sea
oponible a terceros interesados de buena fe.
PARTICION ANTICIPADA (se hace antes)
ARTICULO 2002.- Partición anticipada. A petición de parte, siempre que concurran
circunstancias graves, el juez puede autorizar la partición antes del tiempo previsto, haya
sido la indivisión convenida u ordenada judicialmente.
CLASIFICACION
Existen dos clases de condominios:
1) CONDOMINIO NORMAL O SIN INDIVISION FORZOSA. Se caracteriza por la facultad de
los condóminos de pedir la división en cualquier momento desde su constitución.
ARTICULO 1996.- Reglas aplicables. Rigen para el condominio las reglas de la división de la
herencia, en tanto sean compatibles.

ARTICULO 1997.- Derecho a pedir la partición. Excepto que se haya convenido la indivisión, todo
condómino puede, en cualquier tiempo, pedir la partición de la cosa. La acción es imprescriptible.

ARTICULO 1998.- Adquisición por un condómino. Sin perjuicio de lo dispuesto en las reglas para
la división de la herencia, también se considera partición el supuesto en que uno de los
condóminos deviene propietario de toda la cosa.
2) CONDOMINIO ANORMAL O CON INDIVISION FORZOSA. En el cual, la posibilidad de
proceder a la división se encuentra limitada por diferentes causas (por ley, por pacto entre
los condóminos o por voluntad del testador).
La indivisión puede ser temporaria.
ARTICULO 1999.- Renuncia a la acción de partición. El condómino no puede renunciar a ejercer
la acción de partición por tiempo indeterminado.

ARTICULO 2000.- Convenio de suspensión de la partición. Los condóminos pueden convenir

suspender la partición por un plazo que no exceda de diez años. Si la convención no fija plazo, o
tiene un plazo incierto o superior a diez años, se considera celebrada por ese tiempo. El plazo
que sea inferior a diez años puede ser ampliado hasta completar ese límite máximo.

ARTICULO 2001.- Partición nociva. Cuando la partición es nociva para cualquiera de los
condóminos, por circunstancias graves, o perjudicial a los intereses de todos o al
aprovechamiento de la cosa, según su naturaleza y destino económico, el juez puede disponer su
postergación por un término adecuado a las circunstancias y que no exceda de cinco años. Este
término es renovable por una vez.

ARTICULO 2002.- Partición anticipada. A petición de parte, siempre que concurran circunstancias
graves, el juez puede autorizar la partición antes del tiempo previsto, haya sido la indivisión
convenida u ordenada judicialmente.

ARTICULO 2003.- Publicidad de la indivisión o su cese. Las cláusulas de indivisión o el cese

anticipado de la indivisión sólo producen efecto respecto de terceros cuando se inscriban en el
respectivo registro de la propiedad.
La indivisión puede ser perdurable.
ARTICULO 2004.- Indivisión forzosa sobre accesorios indispensables. Existe indivisión forzosa
cuando el condominio recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso
común de dos o más heredades que pertenecen a diversos propietarios. Mientras subsiste la
afectación, ninguno de los condóminos puede pedir la división.

ARTICULO 2005.- Uso de la cosa común. Cada condómino sólo puede usar la cosa común para
la necesidad de los inmuebles a los que está afectada y sin perjudicar el derecho igual de los
restantes condóminos.