UNIVERSIDAD NACIONAL MAYOR DE SAN MARCOS

ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERÍA CIVIL

FIGMMG

TASACIÓN REGLAMENTARIA Y COMERCIAL DEL PREDIO

UBICADO EN MONTEMAYOR

CURSO:

Valuación y Peritajes Técnicos

DOCENTE:

Mg. Ricardo Ramiro Santos Rodríguez

ALUMNOS:

• Burga Huasco, José Sandro 18160283

• Huamán Rosario, Ángel Paul 19160077
• Mayhua Chuchon, Richard Junior 19160278
• Huiza Rivas José Luis 14160076

AÑO: 2023
 ÍNDICE

1. MEMORIA DESCRIPTIVA ............................................................................................ 4

1.1. NOMBRE DE LOS SOLICITANTES ..................................................................... 4

1.2. NOMBRE DEL PROPIETARIO ............................................................................. 4

1.3. SITUACIÓN RESGISTRAL DEL PREDIO .......................................................... 4

1.4. OBJETO DE LA TASACIÓN .................................................................................. 4

1.5. MÉTODO Y REGLAMENTACIÓN EMPLEADA ............................................... 4

1.6. FECHA DE INSPECCIÓN OCULAR .................................................................... 5

1.7. UBICACIÓN DEL PREDIO .................................................................................... 5

1.8. ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO ............................................... 6

1.8.1. ZONIFICACIÓN ............................................................................................... 6

1.8.2. USO ACTUAL .................................................................................................... 7

1.9. ÁREA DE LA EDIFICACIÓN Y ÁREA DEL TERRENO ................................... 7

1.9.1. ÁREA DE LA EDIFICACIÓN.......................................................................... 7

1.9.2. ÁREA DEL TERRENO ..................................................................................... 7

1.10. LINDEROS Y PERÍMETRO ............................................................................. 11

1.11. DESCRIPCIÓN DEL PREDIO .......................................................................... 11

1.11.1. DESCRIPCIÓN GENERAL ........................................................................... 11

1.11.2. DISTRIBUCIÓN DE PLANTA ...................................................................... 11

1.11.3. CARACTERÍSTICAS TÉCNICAS DE LA EDIFICACIÓN ...................... 15

1.11.3.1. ÁREA TECHADA..................................................................................... 15

1.11.3.2. OBRAS COMPLEMENTARIAS ............................................................ 16

1.11.3.3. INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES .................................... 16

1.12. ANTIGÜEDAD, ESTADO DE CONSERVACIÓN Y DEPRECIACIÓN ...... 16

1.13. CARACTERÍSTICAS E INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS

URBANOS DEL ENTORNO DEL PREDIO ................................................................... 18

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 1.13.1. INFRAESTRUCTURA DEL ENTORNO .................................................. 18

1.13.2. SERVICIOS .................................................................................................. 19

1.14. SERVIDUMBRES ............................................................................................... 20

1.15. GRAVÁMENES Y CARGAS .............................................................................. 20

1.16. FUENTE Y PROCEDENCIA DE LA INFORMACIÓN ................................. 20

1.17. OBSERVACIONES.............................................................................................. 20

2. TASACIÓN DEL PREDIO ............................................................................................ 21

2.1. TASACIÓN REGLAMENTARIA ......................................................................... 21

2.1.1. TASACIÓN DEL TERRENO URBANO ....................................................... 21

2.1.2. TASACIÓN DE LA EDIFICACIÓN .............................................................. 24

2.1.2.1. VALOR DEL ÁREA TECHADA............................................................. 24

2.1.2.2. VALOR DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS .............................. 33

2.1.2.3. VALOR DE LAS INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES ...... 33

2.2. TASACIÓN COMERCIAL .................................................................................... 35

2.2.1. TASACIÓN DEL TERRENO ......................................................................... 35

2.2.2. TASACIÓN DE LA EDIFICACIÓN .............................................................. 41

3. TASACIÓN DE LOS DEPARTAMENTOS ................................................................. 44

4. CONCLUSIONES........................................................................................................... 44

5. RECOMENDACIONES................................................................................................. 45

6. ANEXOS .......................................................................................................................... 46

6.1. CUADROS RESUMEN DE ELEMENTOS TASADOS ...................................... 46

6.2. REGISTRO FOTOGRÁFICO ............................................................................... 46

6.3. OTROS ANEXOS .................................................................................................... 53

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1. MEMORIA DESCRIPTIVA
Se dará una breve introduccion respecto a la vivienda multifamiliar y la informacion necesaria
para poder realizar la tasacion solicitada.

1.1. NOMBRE DE LOS SOLICITANTES

• Burga Huasco, José Sandro (Persona Natural)
• Huamán Rosario, Ángel Paul (Persona Natural)
• Mayhua Chuchon, Richard Junior (Persona Natural)
• Huiza Rivas José Luis (Persona Natural)

1.2. NOMBRE DEL PROPIETARIO

• Inversiones Edifikarte SAC (Persona Juridica)

1.3. SITUACIÓN RESGISTRAL DEL PREDIO

• El predio se se encuentra inscrito en los Registros públicos de la SUNARP.
• Zona registral N° IX, oficina registral Lima , N° Partida: xxxxxxxx
• Los departamentos y estacionamientos se encuentran independizados.

1.4. OBJETO DE LA TASACIÓN

• Determinar el valor reglamentario y comercial del predio, cuya edificación cuenta con
3 sotanos más un sotano de cisternas, 7 pisos y una azotea, la distribución de ambientes
es: 2 departamentos flat en el primer piso, 3 departamentos flats del segundo al sexto
piso, 3 departamento dúplex del septimo hasta la azotea.

1.5. MÉTODO Y REGLAMENTACIÓN EMPLEADA

• Se empleó el método de la Tasación Directa para la tasación reglamentaria y el método
de los Ratios para la tasación comercial.
• Se trabajó en concordancia con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú,
aprobada por el R.M. N°172-2016- VIVIENDA / 19 de julio del 2016, Modificada por
R.M. N°424-2017-VIVIENDA / 2 de noviembre del 2017 y Modificada R.M. N° 124-
2020-VIVIENDA/ 25 de junio del 2020.
• Valores unitarios a costo directo de algunas obras complementarias e instalaciones fijas
y permanentes Lima metropolitana y provincia constitucional del Callao, vigentes
desde el 01 de setiembre al 30 de setiembre.

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1.6. FECHA DE INSPECCIÓN OCULAR
• La inspección ocular se realizó el 15 de setiembre del 2023.

1.7. UBICACIÓN DEL PREDIO

Según la información obtenida de planos de ubicación y ficha tecnica brindada por la
inmobiliaria, la edificación está ubicado en la Calle Montemayor, 155, Urbanización
Chacarilla del Estanque, Surco, Lima, Lima.

Figura 1. Ubicación del predio

Figura 2. Localización del predio / Fuente: Google Maps

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1.8. ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO
1.8.1. ZONIFICACIÓN
Según la información obtenida en el plano de zonificación de La Municipalidad de Surco, la
zonificación del predio corresponde a una residencial de densidad baja (RDB) y su uso actual
es para vivienda multifamiliar.

Figura 3: Plano de zonificación de Surco

Figura 4: Leyenda del plano de zonificación de Surco

Fuente: Municipalidad de Surco

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1.8.2. USO ACTUAL
• El uso actual es de vivienda multifamiliar exclusivamente.

1.9. ÁREA DE LA EDIFICACIÓN Y ÁREA DEL TERRENO

1.9.1. ÁREA DE LA EDIFICACIÓN
El edificio multifamiliar tiene un área ocupada de 4212.732 m2, distribuida en:

• Sotano 1 : 542.932 m2
• Sotano 2 : 544.160 m2
• Sotano 3 : 542.810 m2
• 1er piso : 358.8 m2
• 2do piso : 356.25 m2
• 3er piso : 356.25 m2
• 4to piso : 356.25 m2
• 5to piso : 356.25 m2
• 6to piso : 356.25 m2
• 7mo piso : 349.57 m2
• Azotea : 93.21 m2

1.9.2. ÁREA DEL TERRENO

Area del Terreno del Predio : 552 m2

Figura 5: Vista de Elevación del Edificio

Fuente: Planos de Arquitectura

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 Figura 6: Vista de Corte del Edificio

Fuente: Planos de Arquitectura

En la inspección ocular, se anotaron los ambientes por piso del edificio en la actualidad:

Tabla 1. Distribución de áreas por piso, áreas exclusivas y comunes

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 VALOR REGLAMENTARIO DEL ÁREA TECHADA
Piso Inmueble Área techada Vuat Fd(P=0%) Valor Valor por piso
Estacionamiento 1 11.75 S/ 1,158.70 100% S/ 13,614.73
Estacionamiento 2 11.75 S/ 1,158.70 100% S/ 13,614.73
Estacionamiento 3 11.28 S/ 1,158.70 100% S/ 13,070.14
Estacionamiento 4 11.28 S/ 1,158.70 100% S/ 13,070.14
Estacionamiento 5 11.28 S/ 1,158.70 100% S/ 13,070.14
Estacionamiento 6 12.69 S/ 1,158.70 100% S/ 14,703.90
Estacionamiento 7 11.5 S/ 1,158.70 100% S/ 13,325.05
SÓTANO 1 Estacionamiento 8 11.75 S/ 1,158.70 100% S/ 13,614.73 S/ 629,095.31
Estacionamiento 9 11.75 S/ 1,158.70 100% S/ 13,614.73
Estacionamiento 10 11.75 S/ 1,158.70 100% S/ 13,614.73
Estacionamiento 11 11.75 S/ 1,158.70 100% S/ 13,614.73
Estacionamiento 12 11.75 S/ 1,158.70 100% S/ 13,614.73
Estacionamiento 38 7.42 S/ 1,158.70 100% S/ 8,597.55
Estacionamiento 39 6.723 S/ 1,158.70 100% S/ 7,789.94
Área común 388.509 S/ 1,158.70 100% S/ 450,165.38
Estacionamiento 13 11.75 S/ 1,158.70 100% S/ 13,614.73
Estacionamiento 14 11.75 S/ 1,158.70 100% S/ 13,614.73
Estacionamiento 15 11.28 S/ 1,158.70 100% S/ 13,070.14
Estacionamiento 16 11.28 S/ 1,158.70 100% S/ 13,070.14
Estacionamiento 17 11.28 S/ 1,158.70 100% S/ 13,070.14
Estacionamiento 18 12.69 S/ 1,158.70 100% S/ 14,703.90
Estacionamiento 19 12.9 S/ 1,158.70 100% S/ 14,947.23
SÓTANO 2 S/ 630,518.19
Estacionamiento 20 11.75 S/ 1,158.70 100% S/ 13,614.73
Estacionamiento 21 11.75 S/ 1,158.70 100% S/ 13,614.73
Estacionamiento 22 11.75 S/ 1,158.70 100% S/ 13,614.73
Estacionamiento 23 11.75 S/ 1,158.70 100% S/ 13,614.73
Estacionamiento 24 11.75 S/ 1,158.70 100% S/ 13,614.73
Estacionamiento 40 6.723 S/ 1,158.70 100% S/ 7,789.94
Área común 395.757 S/ 1,158.70 100% S/ 458,563.64
Estacionamiento 25 11.75 S/ 1,158.70 100% S/ 13,614.73
Estacionamiento 26 11.75 S/ 1,158.70 100% S/ 13,614.73
Estacionamiento 27 11.28 S/ 1,158.70 100% S/ 13,070.14
Estacionamiento 28 11.28 S/ 1,158.70 100% S/ 13,070.14
Estacionamiento 29 11.28 S/ 1,158.70 100% S/ 13,070.14
Estacionamiento 30 12.69 S/ 1,158.70 100% S/ 14,703.90
Estacionamiento 31 12.13 S/ 1,158.70 100% S/ 14,050.40
SÓTANO 3 Estacionamiento 32 24.64 S/ 1,158.70 100% S/ 28,550.37 S/ 628,953.95
Estacionamiento 33 11.75 S/ 1,158.70 100% S/ 13,614.73
Estacionamiento 34 11.75 S/ 1,158.70 100% S/ 13,614.73
Estacionamiento 35 11.75 S/ 1,158.70 100% S/ 13,614.73
Estacionamiento 36 11.75 S/ 1,158.70 100% S/ 13,614.73
Estacionamiento 37 11.75 S/ 1,158.70 100% S/ 13,614.73
Estacionamiento 41 7.86 S/ 1,158.70 100% S/ 9,103.91
Área común 369.41 S/ 1,158.70 100% S/ 428,031.89
101 128.97 S/ 1,410.71 100% S/ 181,939.27
PRIMER PISO 102 86.4 S/ 1,410.71 100% S/ 121,885.34 S/ 506,162.75
Área común 143.43 S/ 1,410.71 100% S/ 202,338.14
201 118.66 S/ 1,410.71 100% S/ 167,394.85
202 118.66 S/ 1,410.71 100% S/ 167,394.85
SEGUNDO PISO S/ 502,565.44
203 86.4 S/ 1,410.71 100% S/ 121,885.34
Área común 32.53 S/ 1,410.71 100% S/ 45,890.40
301 118.66 S/ 1,410.71 100% S/ 167,394.85
302 118.66 S/ 1,410.71 100% S/ 167,394.85
TERCER PISO S/ 502,565.44
303 86.4 S/ 1,410.71 100% S/ 121,885.34
Área común 32.53 S/ 1,410.71 100% S/ 45,890.40
401 118.66 S/ 1,410.71 100% S/ 167,394.85
402 118.66 S/ 1,410.71 100% S/ 167,394.85
CUARTO PISO S/ 502,565.44
403 86.4 S/ 1,410.71 100% S/ 121,885.34
Área común 32.53 S/ 1,410.71 100% S/ 45,890.40
501 118.66 S/ 1,481.25 100% S/ 175,764.59
502 118.66 S/ 1,481.25 100% S/ 175,764.59
QUINTO PISO S/ 527,693.71
503 86.4 S/ 1,481.25 100% S/ 127,979.61
Área común 32.53 S/ 1,481.25 100% S/ 48,184.92
601 118.66 S/ 1,481.25 100% S/ 175,764.59
602 118.66 S/ 1,481.25 100% S/ 175,764.59
SEXTO PISO S/ 527,693.71
603 86.4 S/ 1,481.25 100% S/ 127,979.61
Área común 32.53 S/ 1,481.25 100% S/ 48,184.92
701 115.68 S/ 1,481.25 100% S/ 171,350.48
702 115.68 S/ 1,481.25 100% S/ 171,350.48
SÉTIMO PISO S/ 517,798.99
703 86.4 S/ 1,481.25 100% S/ 127,979.61
Área común 31.81 S/ 1,481.25 100% S/ 47,118.42
701-II 32.55 S/ 1,481.25 100% S/ 48,214.54
AZOTEA 702-II 32.55 S/ 1,481.25 100% S/ 48,214.54 S/ 138,066.89
703-II 28.11 S/ 1,481.25 100% S/ 41,637.81
S/ 5,613,679.81

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 Tabla 2. Distribución de áreas por propiedad exclusiva

Nivel Inmueble Descripción Área ocupada Área techada

Estacionamiento 1 Estacionamiento 11.75 11.75
Estacionamiento 2 Estacionamiento 11.75 11.75
Estacionamiento 3 Estacionamiento 11.28 11.28
Estacionamiento 4 Estacionamiento 11.28 11.28
Estacionamiento 5 Estacionamiento 11.28 11.28
Estacionamiento 6 Estacionamiento 12.69 12.69
Estacionamiento 7 Estacionamiento 11.5 11.5
SÓTANO 1
Estacionamiento 8 Estacionamiento 11.75 11.75
Estacionamiento 9 Estacionamiento 11.75 11.75
Estacionamiento 10 Estacionamiento 11.75 11.75
Estacionamiento 11 Estacionamiento 11.75 11.75
Estacionamiento 12 Estacionamiento 11.75 11.75
Estacionamiento 38 Estacionamiento 7.42 7.42
Estacionamiento 39 Estacionamiento 6.723 6.723
Estacionamiento 13 Estacionamiento 11.75 11.75
Estacionamiento 14 Estacionamiento 11.75 11.75
Estacionamiento 15 Estacionamiento 11.28 11.28
Estacionamiento 16 Estacionamiento 11.28 11.28
Estacionamiento 17 Estacionamiento 11.28 11.28
Estacionamiento 18 Estacionamiento 12.69 12.69
SÓTANO 2 Estacionamiento 19 Estacionamiento 12.9 12.9
Estacionamiento 20 Estacionamiento 11.75 11.75
Estacionamiento 21 Estacionamiento 11.75 11.75
Estacionamiento 22 Estacionamiento 11.75 11.75
Estacionamiento 23 Estacionamiento 11.75 11.75
Estacionamiento 24 Estacionamiento 11.75 11.75
Estacionamiento 40 Estacionamiento 6.723 6.723
Estacionamiento 25 Estacionamiento 11.75 11.75
Estacionamiento 26 Estacionamiento 11.75 11.75
Estacionamiento 27 Estacionamiento 11.28 11.28
Estacionamiento 28 Estacionamiento 11.28 11.28
Estacionamiento 29 Estacionamiento 11.28 11.28
Estacionamiento 30 Estacionamiento 12.69 12.69
Estacionamiento 31 Estacionamiento 12.13 12.13
SÓTANO 3
Estacionamiento 32 Estacionamiento 24.64 24.64
Estacionamiento 33 Estacionamiento 11.75 11.75
Estacionamiento 34 Estacionamiento 11.75 11.75
Estacionamiento 35 Estacionamiento 11.75 11.75
Estacionamiento 36 Estacionamiento 11.75 11.75
Estacionamiento 37 Estacionamiento 11.75 11.75
Estacionamiento 41 Estacionamiento 7.86 7.86
101 Flat 178.41 128.97
PRIMER PISO
102 Flat 122.69 86.4
201 Flat 118.66 118.66
SEGUNDO PISO 202 Flat 118.66 118.66
203 Flat 86.40 86.4
301 Flat 118.66 118.66
TERCER PISO 302 Flat 118.66 118.66
303 Flat 86.40 86.4
401 Flat 118.66 118.66
CUARTO PISO 402 Flat 118.66 118.66
403 Flat 86.40 86.4
501 Flat 118.66 118.66
QUINTO PISO 502 Flat 118.66 118.66
503 Flat 86.40 86.4
601 Flat 118.66 118.66
SEXTO PISO 602 Flat 118.66 118.66
603 Flat 86.40 86.4
701 Dúplex 115.68 115.68
SÉTIMO PISO 702 Dúplex 115.68 115.68
703 Dúplex 86.40 86.4

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1.10. LINDEROS Y PERÍMETRO
Los linderos de la edificación están divididos en:

• Frente: Colinda con la Calle Montemayor, 16 metros lineales.

• Derecha entrando: Colinda con una vivienda unifamiliar de 2 pisos, 34.50 metros
lineales.
• Izquierda entrando: Colinda con una vivienda multifamiliar de 4 pisos, 34.50 metros
lineales.
• Fondo: Colinda con vivienda multifamiliar de 7 pisos, 15 metros lineales.

El perímetro es de 101 metros lineales.

1.11. DESCRIPCIÓN DEL PREDIO

1.11.1. DESCRIPCIÓN GENERAL
• TERRENO: El predio se localiza en un terreno llano, es de forma rectangular y está
destinado para vivienda.
• INMUEBLE: Cuenta con 3 sótanos, 7 plantas y una azotea, un cuarto de cisterna.

1.11.2. DISTRIBUCIÓN DE PLANTA

• Planta Tercer Sótano

Figura 7. Vista de planta del sótano 3

Fuente: Plano de arquitectura

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• Planta Segundo Sótano

Figura 8. Vista de planta del sótano 2

Fuente: Plano de arquitectura

• Planta Primer Sótano

Figura 9. Vista de planta del sótano 1

Fuente: Plano de arquitectura

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• Planta Primer Piso

Figura 10. Vista de planta del piso 1

Fuente: Plano de arquitectura

• Planta Piso Típico ( Departamento X01 )

Figura 11. Vista de planta del piso tipico de departamentos X01

Fuente: Plano de arquitectura

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• Planta Piso Típico ( Departamento X02 )

Figura 12. Vista de planta del piso tipico de departamentos X02

Fuente: Plano de arquitectura

• Planta Piso Típico ( Departamento X03 )

Figura 13. Vista de planta del piso tipico de departamentos X03

Fuente: Plano de arquitectura

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1.11.3. CARACTERÍSTICAS TÉCNICAS DE LA EDIFICACIÓN
1.11.3.1. ÁREA TECHADA
• Muros y columnas
o Muros de albañilería de 15cm de espesor, f’m=45 kg/cm2, ladrillos de arcilla
cocida King-kong hechos a máquina, resistencia mínima a compresión de 130
kg/cm2.
o Columnas, vigas y placas de concreto con f’c = 210 kg/cm2, acero de refuerzo
de f’y = 4200 kg/cm2.
• Techos
o Losa aligerada horizontal de 0.20m con una losa de concreto de 0.05m,
viguetas de 10cm de ancho con un espaciamiento de 30cm, sobrecarga en
corredor de 400 kg/cm2 y en el resto de las áreas de 300 kg/cm2.
• Pisos
o Piso de Cerámico nacional de 40x40cm en los departamentos y áreas comunes.
• Puertas y ventanas
o Puertas batientes de madera cedro selecta.
o Puertas vaivén de una hoja de madera cedro selecta.
o Puerta vaivén con vidrio tratado transparente de dos hojas en el hall de entrada.
o Ventanas de aluminio con vidrio tratado transparente.
• Revestimientos
o Tarrajeo frotachado en interiores y exteriores de los ambientes.
o Pintura látex lavable en muros y cielo raso.
• Baños completos
o Baños con 1 inodoro, 1 lavatorio, 1 ducha.
o Baños semisótano o Baños con 1 inodoro, 1 lavatorio.
• Instalaciones eléctricas, sanitarias y otras
o Acometida subterránea, corriente monofásica, cuenta con Pozo a Tierra.
o Presencia de sistema de bombeo de agua potable hacia el tanque elevado, una
cisterna, un sistema de bombeo de desagüé, presencia de tubería de PVC para
agua fría y CPVC para agua caliente, tuberías de PVC para la red de desagüe,
red de agua contra incendios.
o Tiene conexión a la red de Telefónica, un sistema de alarmas,
intercomunicadores.

P á g i n a 15 | 103
1.11.3.2. OBRAS COMPLEMENTARIAS
• Rampa
o Rampa de ingreso vehicular con 12% de pendiente, hecha concreto armado con
encofrado, brinda acceso al semisótano. Largo de 7.05 m y ancho de 3 m.
• Portón de fierro
o 2 portones de fierro con altura de 2.20 m en el primer nivel, uno de longitud 3
m y otro de longitud 6.5 m

1.11.3.3. INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES

• Parapetos
o Parapetos de ladrillo King Kong, disposición de ladrillo tipo soga, con altura
de 0.80 m, con una longitud total de 99 ml.
• Tanque elevado
o Tanque elevado de concreto con capacidad para 11.55 m3.
• Cisterna
o Cisterna de concreto con capacidad para 16.50 m3.
• Ascensor
o Ascensor de 1.4 m x 1.25 m, incluye cuarto de máquinas.
• Equipo de bombeo
o Equipo doble de bombeo con gasto de 1 lts/seg y potencia de 1 H.P.
o Electrobomba para equipo contra incendio, gasto de 16 lt/s y potencia de 15
hp.
o Bomba jockey, gasto de 0.40 lt/s y potencia 0.50 hp.
• Caja de registro
o Se tienen 6 cajas de registros de albañilería con tapa de concreto.
• Therma
o Therma con capacidad para 110 lts.

1.12. ANTIGÜEDAD, ESTADO DE CONSERVACIÓN Y DEPRECIACIÓN

De la declaratoria de fábrica se encontró que la fecha de culminación de la obra data al 23 de

diciembre del 2022. Teniendo así una antigüedad de 1 años para diciembre del 2023.

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 Figura 14. Estado de Inmueble en el 2015

Fuente: Google Maps

Figura 15. Estado de Inmueble en el 2023

Fuente: Google Maps

Tabla 3. Antigüedad y estado de conservación del predio

ESTADO DE
DESCRIPCION ANTIGÜEDAD
CONSERVACION
Sótano 1 menos de 1 año Muy bueno
Sótano 2 menos de 1 año Muy bueno
Sótano 3 menos de 1 año Muy bueno
Piso 1 menos de 1 año Muy bueno
Piso 2 menos de 1 año Muy bueno
Piso 3 menos de 1 año Muy bueno
Piso 4 menos de 1 año Muy bueno
Piso 5 menos de 1 año Muy bueno
Piso 6 menos de 1 año Muy bueno
Piso 7 menos de 1 año Muy bueno
Azotea menos de 1 año Muy bueno

P á g i n a 17 | 103
Considerando el Reglamento Nacional de Tasaciones, y al tener que la antigüedad de la
vivienda multifamiliar es menor a 1 año, entonces consideramos que la depreciacion para
cada nivel será del 0%.

1.13. CARACTERÍSTICAS E INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS

DEL ENTORNO DEL PREDIO
1.13.1. INFRAESTRUCTURA DEL ENTORNO

Figura 16. Construcción cercana en la misma Calle Monte Mayor.

Fuente: Propia

Figura 17. Ausencia de Semaforo entre la Calle Monte Mayor y la Avenida de la Floresta.

Fuente: Propia

P á g i n a 18 | 103
 Figura 18. Grietas en el Pavimento.

Fuente: Propia

Figura 19. Frente a la Edificacion postes y Autos Estacionados

Fuente: Propia

1.13.2. SERVICIOS
• Se encuentra a 1 cuadra de la Avenida de la Floresta, donde se encuentra el Colegio
Santa Maria Marianistas.
• Se encuentra a 2 cuadras del Jiron Monterrey en el que se encuentran varios
establecimientos de restaurantes, tales como Creperia Beso Frances, Starbucks o GMO
Ópticas.
• En el mismo jiron se encuentra el Centro Comercial Caminos del Inca.
• Se encuentra a 5 cuadras del Wong Chacarilla por la Calle Monte Bello.
• Se encuentra a 4 cuadras la notaria Perez Tello por la Calle Monte Rosa.

P á g i n a 19 | 103
1.14. SERVIDUMBRES
• No existe servidumbres

1.15. GRAVÁMENES Y CARGAS

• No existen gravámenes o cargas

1.16. FUENTE Y PROCEDENCIA DE LA INFORMACIÓN

• Declaratoria de fábrica
• Planos arquitectónicos, estructurales, sanitarios y de instalaciones eléctricas.
• Inspección visual del predio y su entorno por parte del tasador.
• Planos obtenidos de la página de la Municipalidad de Surco
• Mapas suministrados por Google Maps.
• Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú.

1.17. OBSERVACIONES
La información referente a la antigüedad de la edificación, ubicación exacta, existencia o no
de cargas y gravámenes, se obtuvo de la declaratoria de fábrica.

• No se pudo contar con el Certificado de conformidad de obra, Licencia de

construcción, Declaración jurada de autoevalúo.
• No se cuenta con un reglamento interno. Por lo que se elaborará uno.
• Existen diferencias entre la información encontrada en los planos y la edificación
existente.
• Las áreas obtenidas de la declaratoria han prevalecido sobre las obtenidas en los
planos, aunque hubieron concordancias.

P á g i n a 20 | 103
2. TASACIÓN DEL PREDIO
2.1. TASACIÓN REGLAMENTARIA
2.1.1. TASACIÓN DEL TERRENO URBANO
Obtenemos el valor arancelarios del terreno a partir de Plano predial de valores arancelarios
de terrenos urbanos del Ministerio de Vivienda para el distrito de San Borja. Aprobado por
Resolución ministerial N°305-2022-VIVIENDA.

Figura 20: Valores arancelarios de terrenos urbanos – Ejercicio fiscal 2023.

Para la calle Montemayor, el valor arancelarios es S/. 447/m2.

Dado que nuestra edificación solo tiene frente a una vía pública, procedemos a realizar los
pasoso indicados en el Art. 19 del RNT 2016.

P á g i n a 21 | 103
 Figura 21. Predio a analizar
Fuente: Propio.

Para la calle Montemayor, el terreno tiene un frente de 16 metros y área total de 552 m2,
hallamos el valor del terreno:

𝑆 ≤ 3𝑎2

𝟓𝟓𝟐 𝒎𝟐 ≤ 𝟑(𝟏𝟔 𝒎)𝟐 → 𝟓𝟓𝟐 𝒎𝟐 ≤ 𝟕𝟔𝟖 𝒎𝟐

El área del terreno es menor al triple del cuadrado del frente del terreno, por lo que el valor
del terreno será:

𝑉𝑡 = 𝑉𝑎 𝑥𝑆

𝑉𝑡 = 𝑆/.447𝑥552𝑚2 = 𝑆/.246744

Veremos el desagregado de áreas de terreno por cada piso:

P á g i n a 22 | 103
 VALOR REGLAMENTARIO DEL TERRRENO
Nivel Inmueble Área ocupada %prorrateo Área de terreno (m2) Valor arancelario Valor del terreno Valor del terreno por piso
Estacionamiento 1 11.75 0.39 2.14 447.0 S/ 956.08
Estacionamiento 2 11.75 0.39 2.14 447.0 S/ 956.08
Estacionamiento 3 11.28 0.37 2.05 447.0 S/ 917.84
Estacionamiento 4 11.28 0.37 2.05 447.0 S/ 917.84
Estacionamiento 5 11.28 0.37 2.05 447.0 S/ 917.84
Estacionamiento 6 12.69 0.42 2.31 447.0 S/ 1,032.57
Estacionamiento 7 11.5 0.38 2.09 447.0 S/ 935.74
SÓTANO 1 S/ 12,565.20
Estacionamiento 8 11.75 0.39 2.14 447.0 S/ 956.08
Estacionamiento 9 11.75 0.39 2.14 447.0 S/ 956.08
Estacionamiento 10 11.75 0.39 2.14 447.0 S/ 956.08
Estacionamiento 11 11.75 0.39 2.14 447.0 S/ 956.08
Estacionamiento 12 11.75 0.39 2.14 447.0 S/ 956.08
Estacionamiento 38 7.42 0.24 1.35 447.0 S/ 603.76
Estacionamiento 39 6.723 0.22 1.22 447.0 S/ 547.04
Estacionamiento 13 11.75 0.39 2.14 447.0 S/ 956.08
Estacionamiento 14 11.75 0.39 2.14 447.0 S/ 956.08
Estacionamiento 15 11.28 0.37 2.05 447.0 S/ 917.84
Estacionamiento 16 11.28 0.37 2.05 447.0 S/ 917.84
Estacionamiento 17 11.28 0.37 2.05 447.0 S/ 917.84
Estacionamiento 18 12.69 0.42 2.31 447.0 S/ 1,032.57
SÓTANO 2 Estacionamiento 19 12.9 0.43 2.35 447.0 S/ 1,049.66 S/ 12,075.36
Estacionamiento 20 11.75 0.39 2.14 447.0 S/ 956.08
Estacionamiento 21 11.75 0.39 2.14 447.0 S/ 956.08
Estacionamiento 22 11.75 0.39 2.14 447.0 S/ 956.08
Estacionamiento 23 11.75 0.39 2.14 447.0 S/ 956.08
Estacionamiento 24 11.75 0.39 2.14 447.0 S/ 956.08
Estacionamiento 40 6.723 0.22 1.22 447.0 S/ 547.04
Estacionamiento 25 11.75 0.39 2.14 447.0 S/ 956.08
Estacionamiento 26 11.75 0.39 2.14 447.0 S/ 956.08
Estacionamiento 27 11.28 0.37 2.05 447.0 S/ 917.84
Estacionamiento 28 11.28 0.37 2.05 447.0 S/ 917.84
Estacionamiento 29 11.28 0.37 2.05 447.0 S/ 917.84
Estacionamiento 30 12.69 0.42 2.31 447.0 S/ 1,032.57
Estacionamiento 31 12.13 0.40 2.21 447.0 S/ 986.68
SÓTANO 3 S/ 14,109.58
Estacionamiento 32 24.64 0.81 4.49 447.0 S/ 2,004.92
Estacionamiento 33 11.75 0.39 2.14 447.0 S/ 956.08
Estacionamiento 34 11.75 0.39 2.14 447.0 S/ 956.08
Estacionamiento 35 11.75 0.39 2.14 447.0 S/ 956.08
Estacionamiento 36 11.75 0.39 2.14 447.0 S/ 956.08
Estacionamiento 37 11.75 0.39 2.14 447.0 S/ 956.08
Estacionamiento 41 7.86 0.26 1.43 447.0 S/ 639.31
101 178.41 5.88 32.48 447.0 S/ 14,516.99
PRIMER PISO S/ 24,500.12
102 122.69 4.05 22.33 447.0 S/ 9,983.13
201 118.66 3.91 21.60 447.0 S/ 9,655.21
SEGUNDO PISO 202 118.66 3.91 21.60 447.0 S/ 9,655.21 S/ 26,340.68
203 86.40 2.85 15.73 447.0 S/ 7,030.26
301 118.66 3.91 21.60 447.0 S/ 9,655.21
TERCER PISO 302 118.66 3.91 21.60 447.0 S/ 9,655.21 S/ 26,340.68
303 86.40 2.85 15.73 447.0 S/ 7,030.26
401 118.66 3.91 21.60 447.0 S/ 9,655.21
CUARTO PISO 402 118.66 3.91 21.60 447.0 S/ 9,655.21 S/ 26,340.68
403 86.40 2.85 15.73 447.0 S/ 7,030.26
501 118.66 3.91 21.60 447.0 S/ 9,655.21
QUINTO PISO 502 118.66 3.91 21.60 447.0 S/ 9,655.21 S/ 26,340.68
503 86.40 2.85 15.73 447.0 S/ 7,030.26
601 118.66 3.91 21.60 447.0 S/ 9,655.21
SEXTO PISO 602 118.66 3.91 21.60 447.0 S/ 9,655.21 S/ 26,340.68
603 86.40 2.85 15.73 447.0 S/ 7,030.26
701-I 115.68 3.81 21.06 447.0 S/ 9,412.73
SÉTIMO PISO 702-I 115.68 3.81 21.06 447.0 S/ 9,412.73 S/ 25,855.72
703-I 86.40 2.85 15.73 447.0 S/ 7,030.26
701-II 116.98 3.86 21.29 447.0 S/ 9,518.51
AZOTEA 702-II 116.98 3.86 21.29 447.0 S/ 9,518.51 S/ 25,934.65
703-II 84.77 2.80 15.43 447.0 S/ 6,897.62
3032.419 100.00 552.00 S/ 246,744.00

P á g i n a 23 | 103
2.1.2. TASACIÓN DE LA EDIFICACIÓN
Para el cálculo del valor de la edificación deberemos hallar el Valor Similar Nuevo del área
techaa, las obras complementarias y las instalaciones fijas y permanentes. Todos estos valres
serán afectados por un factor de depreciación derivado del porcentaje de depreciación
obtenido en relación al estdo de conservación y antiguedad.

Figura 22. Fórmula del valor de la edificación.

Fuente: Reglamento Nacional de Tasaciones, artículo 33.

2.1.2.1. VALOR DEL ÁREA TECHADA

Teniendo en consideración las características constructivas, los acabados y los materiales y los
precios actualizados en el mercado de las diferentes partidas de la construcción, se establece
un valor total de área techada.

Obtenemos el valor por partidas a partir del cuadro de valores unitarios oficiales de
edificaciones para la costa vigente desde el 01 al 31 de agosto del 2023.

P á g i n a 24 | 103
 Figura 23. Cuadro de valores unitarios oficiales
Fuente: Ministerio de vivienda, construcción y saneamiento.

P á g i n a 25 | 103
De acuerdo con la inspección física del terreno, se realiza la clasificación de las categorías de
los elementos.

SÓTANO 1:

Figura 24. Tablero eléctrico.

Figura 25. Estacionamientos.

SÓTANO 2:

P á g i n a 26 | 103
 Figura 26. Ductería de inyección de aire.

Figura 27. Estacionamiento con depósito anexo.

SÓTANO 3:

P á g i n a 27 | 103
 Figura 28. Estacionamientos.

❖ Muros y columnas: Columnas, vigas y placas de concreto armado. (B)

❖ Techos: Losa de concreto armado con luces mayores a 6 m. y sobrecarga mayor a 300 kg
(A)
❖ Pisos: Cemento pulido (H)
❖ Puertas y ventanas: Madera rústica (H)
❖ Revestimientos: Tarrajeo frotachado (F)
❖ Baños: Baño con mayólica blanca (E)
❖ Instalaciones eléctricas y sanitarias: Agua potable, ascensor. (B)

DEPARTAMENTOS:

Figura 29. Muros con acabado de empaste y pintura latex color blanco.

P á g i n a 28 | 103
 Figura 30. Sala comedor con piso de listones de madera de bambú.

Figura 31. Hall común con piso de porcelanato importado.

Figura 32. Lavadero en azotea con piso de baldosas de porcelanato importado.

P á g i n a 29 | 103
 Figura 33. Sala de recreación y terraza con piso de baldosas de porcelanato importado.

❖ Muros y columnas: Columnas, vigas y placas de concreto armado. (B)

❖ Techos: Aligerado y losas de concreto armado horizontales (C)
❖ Pisos: Cerámico nacional (A)
❖ Puertas y ventanas: Ventanas de aluminio, puertas de madera selecta (D)
❖ Revestimiento: Tarrajeo frotachado y pintura lavable (F)
❖ Baños: Baños completos nacionales con cerámico nacional de color gris (C)
❖ Instalaciones eléctricas y sanitarias: Sistemas de bombeo de agua potable, ascensor,
teléfono, agua caliente y fría, gas natural. (B)

Entonces elaboramos los cuadros con las siguientes categorías:

Tabla N. Cuadro de categorías por nivel.

Categoría (Planta)
Elementos
Sótanos 1 2 3 4 5 6 7 Azotea
Muros y
B B B B B B B B B
columnas
Techos A C C C C C C C C
Pisos H A A A A A A A A
Puertas y
H D D D D D D D D
ventanas
Revestimiento F F F F F F F F F
Baños E C C C C C C C C
Instalaciones
eléctricas y B B B B B B B B B
sanitarias
VUAt Total en soles

Tabla N. Cuadro de valores unitarioss por nivel.

P á g i n a 30 | 103
 Categoría (Planta)
Elementos
Sótanos 1 2 3 4 5 6 7 Azotea
Muros y
391.96 391.96 391.96 391.96 391.96 391.96 391.96 391.96 391.96
columnas
Techos 369.25 199.03 199.03 199.03 199.03 199.03 199.03 199.03 199.03
Pisos 28.67 326.08 326.08 326.08 326.08 326.08 326.08 326.08 326.08
Puertas y
17.08 98.45 98.45 98.45 98.45 98.45 98.45 98.45 98.45
ventanas
Revestimiento 74.38 74.38 74.38 74.38 74.38 74.38 74.38 74.38 74.38
Baños 19.85 63.3 63.3 63.3 63.3 63.3 63.3 63.3 63.3
Instalaciones
eléctricas y 257.51 257.51 257.51 257.51 257.51 257.51 257.51 257.51 257.51
sanitarias
VUAt Total 1158.7 1410.71 1410.71 1410.71 1410.71 1481.2455 1481.2455 1481.2455 1481.2455

NOTA: Se aumentó un 5% el valor por m2 a partir del quinto piso.

De la sección 1.12 tenemos los valores de la depreciación:

ÁREA DEPRECIACIÓN
Sótanos 0%
Primer piso 0%
Segundo piso 0%
Tercer piso 0%
Cuarto piso 0%
Quinto piso 0%
Sexto piso 0%
Sétimo piso 0%
Azotea 0%

Tabla. Cuadro de costos de áreas techadas.

P á g i n a 31 | 103
 VALOR REGLAMENTARIO DEL ÁREA TECHADA
Piso Inmueble Área techada Vuat Fd(P=0%) Valor Valor por piso
Estacionamiento 1 11.75 S/ 1,158.70 100% S/ 13,614.73
Estacionamiento 2 11.75 S/ 1,158.70 100% S/ 13,614.73
Estacionamiento 3 11.28 S/ 1,158.70 100% S/ 13,070.14
Estacionamiento 4 11.28 S/ 1,158.70 100% S/ 13,070.14
Estacionamiento 5 11.28 S/ 1,158.70 100% S/ 13,070.14
Estacionamiento 6 12.69 S/ 1,158.70 100% S/ 14,703.90
Estacionamiento 7 11.5 S/ 1,158.70 100% S/ 13,325.05
SÓTANO 1 Estacionamiento 8 11.75 S/ 1,158.70 100% S/ 13,614.73 S/ 629,095.31
Estacionamiento 9 11.75 S/ 1,158.70 100% S/ 13,614.73
Estacionamiento 10 11.75 S/ 1,158.70 100% S/ 13,614.73
Estacionamiento 11 11.75 S/ 1,158.70 100% S/ 13,614.73
Estacionamiento 12 11.75 S/ 1,158.70 100% S/ 13,614.73
Estacionamiento 38 7.42 S/ 1,158.70 100% S/ 8,597.55
Estacionamiento 39 6.723 S/ 1,158.70 100% S/ 7,789.94
Área común 388.509 S/ 1,158.70 100% S/ 450,165.38
Estacionamiento 13 11.75 S/ 1,158.70 100% S/ 13,614.73
Estacionamiento 14 11.75 S/ 1,158.70 100% S/ 13,614.73
Estacionamiento 15 11.28 S/ 1,158.70 100% S/ 13,070.14
Estacionamiento 16 11.28 S/ 1,158.70 100% S/ 13,070.14
Estacionamiento 17 11.28 S/ 1,158.70 100% S/ 13,070.14
Estacionamiento 18 12.69 S/ 1,158.70 100% S/ 14,703.90
Estacionamiento 19 12.9 S/ 1,158.70 100% S/ 14,947.23
SÓTANO 2 S/ 630,518.19
Estacionamiento 20 11.75 S/ 1,158.70 100% S/ 13,614.73
Estacionamiento 21 11.75 S/ 1,158.70 100% S/ 13,614.73
Estacionamiento 22 11.75 S/ 1,158.70 100% S/ 13,614.73
Estacionamiento 23 11.75 S/ 1,158.70 100% S/ 13,614.73
Estacionamiento 24 11.75 S/ 1,158.70 100% S/ 13,614.73
Estacionamiento 40 6.723 S/ 1,158.70 100% S/ 7,789.94
Área común 395.757 S/ 1,158.70 100% S/ 458,563.64
Estacionamiento 25 11.75 S/ 1,158.70 100% S/ 13,614.73
Estacionamiento 26 11.75 S/ 1,158.70 100% S/ 13,614.73
Estacionamiento 27 11.28 S/ 1,158.70 100% S/ 13,070.14
Estacionamiento 28 11.28 S/ 1,158.70 100% S/ 13,070.14
Estacionamiento 29 11.28 S/ 1,158.70 100% S/ 13,070.14
Estacionamiento 30 12.69 S/ 1,158.70 100% S/ 14,703.90
Estacionamiento 31 12.13 S/ 1,158.70 100% S/ 14,050.40
SÓTANO 3 Estacionamiento 32 24.64 S/ 1,158.70 100% S/ 28,550.37 S/ 628,953.95
Estacionamiento 33 11.75 S/ 1,158.70 100% S/ 13,614.73
Estacionamiento 34 11.75 S/ 1,158.70 100% S/ 13,614.73
Estacionamiento 35 11.75 S/ 1,158.70 100% S/ 13,614.73
Estacionamiento 36 11.75 S/ 1,158.70 100% S/ 13,614.73
Estacionamiento 37 11.75 S/ 1,158.70 100% S/ 13,614.73
Estacionamiento 41 7.86 S/ 1,158.70 100% S/ 9,103.91
Área común 369.41 S/ 1,158.70 100% S/ 428,031.89
101 128.97 S/ 1,410.71 100% S/ 181,939.27
PRIMER PISO 102 86.4 S/ 1,410.71 100% S/ 121,885.34 S/ 506,162.75
Área común 143.43 S/ 1,410.71 100% S/ 202,338.14
201 118.66 S/ 1,410.71 100% S/ 167,394.85
202 118.66 S/ 1,410.71 100% S/ 167,394.85
SEGUNDO PISO S/ 502,565.44
203 86.4 S/ 1,410.71 100% S/ 121,885.34
Área común 32.53 S/ 1,410.71 100% S/ 45,890.40
301 118.66 S/ 1,410.71 100% S/ 167,394.85
302 118.66 S/ 1,410.71 100% S/ 167,394.85
TERCER PISO S/ 502,565.44
303 86.4 S/ 1,410.71 100% S/ 121,885.34
Área común 32.53 S/ 1,410.71 100% S/ 45,890.40
401 118.66 S/ 1,410.71 100% S/ 167,394.85
402 118.66 S/ 1,410.71 100% S/ 167,394.85
CUARTO PISO S/ 502,565.44
403 86.4 S/ 1,410.71 100% S/ 121,885.34
Área común 32.53 S/ 1,410.71 100% S/ 45,890.40
501 118.66 S/ 1,481.25 100% S/ 175,764.59
502 118.66 S/ 1,481.25 100% S/ 175,764.59
QUINTO PISO S/ 527,693.71
503 86.4 S/ 1,481.25 100% S/ 127,979.61
Área común 32.53 S/ 1,481.25 100% S/ 48,184.92
601 118.66 S/ 1,481.25 100% S/ 175,764.59
602 118.66 S/ 1,481.25 100% S/ 175,764.59
SEXTO PISO S/ 527,693.71
603 86.4 S/ 1,481.25 100% S/ 127,979.61
Área común 32.53 S/ 1,481.25 100% S/ 48,184.92
701 115.68 S/ 1,481.25 100% S/ 171,350.48
702 115.68 S/ 1,481.25 100% S/ 171,350.48
SÉTIMO PISO S/ 517,798.99
703 86.4 S/ 1,481.25 100% S/ 127,979.61
Área común 31.81 S/ 1,481.25 100% S/ 47,118.42
701-II 32.55 S/ 1,481.25 100% S/ 48,214.54
AZOTEA 702-II 32.55 S/ 1,481.25 100% S/ 48,214.54 S/ 138,066.89
703-II 28.11 S/ 1,481.25 100% S/ 41,637.81
S/ 5,613,679.81
P á g i n a 32 | 103
El valor del área techada es: S/. 5,613,679.81

2.1.2.2. VALOR DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS

Se han toamdo los valores unitarios brindados por el Ministerio de Vivienda, Construcción y
Saneamiento (MVCS). (Ver Anexo ). También valores encontrados a precio de mercado (Ver
Anexo ). Se considerado un factor de oficialización de 0.68 brindado por el MVCS.

Tabla . Valor de obras complementarias.

OBRAS COMPLEMENTARIAS
OBRA COSTO PARCIAL METRADO COSTO TOTAL Fd(P=0%) Fo COSTO FINAL
Muro perimétrico de ladrillo S/ 343.57 82.5 m2 S/ 28,344.53 100% 0.68 S/ 19,274.28
Muro perimétrico de fierro S/ 184.02 68.4 m2 S/ 12,586.97 100% 0.68 S/ 8,559.14
Portón S/ 340.69 7.02 m2 S/ 2,391.64 100% 0.68 S/ 1,626.32
S/ 29,459.73

Tabla . Valor de las obras complementarias es de S/. 29,459.73

2.1.2.3. VALOR DE LAS INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES

Tabla . Valor de instalaciones fijas y permanentes.

INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES

INSTALACIÓN COSTO PARCIAL METRADO COSTO TOTAL Fd(P=0%) Fo COSTO FINAL
Parapetos S/ 173.08 19.272 m2 S/ 3,335.60 100% 0.68 S/ 2,268.21
Cisterna de concreto S/ 788.43 32.71 m3 S/ 25,789.86 100% 0.68 S/ 17,537.11
Cisterna de agua contra incendio S/ 788.43 56.43 m3 S/ 44,491.10 100% 0.68 S/ 30,253.95
Rampas entre sótanos (1, 2 y 3) S/ 1,870.53 42.59 m3 S/ 79,662.13 100% 0.68 S/ 54,170.25
Escalera a cisterna (Piso 1-sótano 4) S/ 5,410.23 23.55 m3 S/ 127,420.65 100% 0.68 S/ 86,646.05
Ascensor S/ 71,823.38 1 und S/ 71,823.38 100% 0.68 S/ 48,839.90
Bomba ACD 3 HP S/ 800.00 3 und S/ 2,400.00 100% 0.68 S/ 1,632.00
Bomba Jockey 3 HP S/ 1,140.00 1 und S/ 1,140.00 100% 0.68 S/ 775.20
BOMBA ACI 63 HP S/ 19,775.00 1 und S/ 19,775.00 100% 0.68 S/ 13,447.00
Caja de registro de concreto 12"x24" S/ 296.76 11 und S/ 3,264.36 100% 0.68 S/ 2,219.76
Terma 80 L S/ 600.00 1 und S/ 600.00 100% 0.68 S/ 408.00
S/ 258,197.42

El valor de las instalaciones fijas es de S/. 258,197.42

El valor de la edificación será la suma del valor del área techada, las obras complementarias y
las instalaciones fijas y permamentes.

VE = V.A.T + V.O.C + V.I.F

VE = 5,613,679.81+ 29,459.73+ 258,197.42

VE = S/ 5,901,336.96

Finalmente, el valor del predio será:

P á g i n a 33 | 103
VP = V.Terreno + V. Edificación

VP = 246774.00 + 5,901,336.96

VP = S/ 6,148,080.96

P á g i n a 34 | 103
2.2. TASACIÓN COMERCIAL
2.2.1. TASACIÓN DEL TERRENO
Los valores comerciales de mercado se determinan en base a la comparación

de muestras de mercado inmobiliario de la zona en la que se ubica el predio a

tasar, identificando por lo menos cinco (5) muestras con características

similares y/u homologadas.

Las fotografías de las muestras se encuentran en el ANEXO 5.

Los factores de homologación serán:

Por área

Por zonificación

Por el VATU

Donde:

Terreno 1:

Figura 34. Av. de la Floresta 211, Lima, Provincia de Lima

P á g i n a 35 | 103
Figura 35. Ubicación Av. de la Floresta 211, Lima, Provincia de Lima

Terreno 2:

Figura 36. Terreno Av la floresta 241

P á g i n a 36 | 103
Figura 37. Ubicación Terreno Av la floresta 241

Terreno 3

Figura 38. Calle Monte Sierpre 194

P á g i n a 37 | 103
Figura 39. Ubicación Calle Monte Sierpre 194

Terreno 4

Figura 40. Jiron Monte Carlo 362

P á g i n a 38 | 103
Figura 41. Ubicación Jiron Monte Carlo 362

Terreno 5

Figura 42 . Av Del Sur 241

P á g i n a 39 | 103
 Figura 43. Ubicación Av Del Sur 241

Estos 5 terrenos nos servirán para poder evaluar el valor comercial de el terreno del
predio en cuestión:

ASI:

Ítem Dirección Valor del terreno Área del terreno VCU Zonificación VATU

1 Terreno en venta a 1 cuadras de la Av primavera S/. 1,326,000.00 320.00 m2 4,143.75 RDA 470.00

2 Terreno en venta a 2 cuadras de la Av primavera S/. 1,413,600.00 345.00 m2 4,097.39 RDM 447.00

3 Terreno en venta a 4 cuadras de la Av primavera S/. 2,070,000.00 500.00 m2 4,140.00 RDA 447.00

4 Terreno en venta a 6 cuadras de la Av primavera S/. 710,400.00 170.00 m2 4,178.82 RDM 487.00

5 Terreno en venta a 3 cuadras de la Av primavera S/. 912,000.00 245.00 m2 3,722.45 RDB 447.00

F. homologación por F. homologación por Factor de

Ítem F. homologación por área VCU*
zonificación VATU homologación

1 1.08 1.04 1.02 1.15 4,747.35

2 1.04 1.00 1.00 1.04 4,261.29

3 1.02 1.00 1.05 1.07 4,433.94

4 0.97 1.00 1.03 1.00 4,175.06

5 0.97 1.00 0.98 0.95 3,538.56

VCU promedio 4,404.41

P á g i n a 40 | 103
 DATOS
a= 16.00 m
b= 34.50 m
VCU = 4,404.41 S/. por m2

DE ACUERDO AL ART. 18 DEL RNT

VT = S x VCU
S= 552.00 m2
VCU = 4,404.41 S/. por m2
VT = 2,431,233.59 S/

2.2.2. TASACIÓN DE LA EDIFICACIÓN

Se tomaron 5 muestras que estan en las cercanias a la edificacion ,estos predios se colocaran
en el anexo No 6.

Ítem Ubicación Precio Area techada Precio /m2 Pisos Area terreno Antigüedad

1 Andreas Vesalio, San Borja, Lima 15,327,200.00 362.96 42,228.34 2.00 429.54 30.00

2 Calle Matier , San Borja, Lima 9,518,250.00 250.45 38,004.59 2.00 303.00 20.00

3 Calle 26 N°117, Mariscal Ramon Castilla, San Borja 16,135,700.00 398.00 40,541.96 1.00 450.00 30.00

4 Cavallini San Borja, San Borja, Lima 8,575,000.00 267.25 32,086.06 1.00 300.00 25.00

5 boccioni , san borja, San Borja, Lima 10,134,670.00 420.00 24,130.17 3.00 300.00 40.00

Ítem Ubicación Precio Pisos Area terreno Antigüedad

1 Andreas Vesalio, San Borja, Lima 15,327,200.00 2.00 429.54 30.00

2 Calle Matier , San Borja, Lima 9,518,250.00 2.00 303.00 20.00

3 Calle 26 N°117, Mariscal Ramon Castilla, San Borja 16,135,700.00 1.00 450.00 30.00

4 Cavallini San Borja, San Borja, Lima 8,575,000.00 1.00 300.00 25.00

5 boccioni , san borja, San Borja, Lima 10,134,670.00 3.00 300.00 40.00

6 EDIFICACION X 6.00 552.00 20.00

15.00 2,334.54 165.00

P á g i n a 41 | 103
 Ítem Ubicación Precio Pisos Area terreno Antigüedad

1 Andreas Vesalio, San Borja, Lima 15,327,200.00 0.13 0.18 0.18

2 Calle Matier , San Borja, Lima 9,518,250.00 0.13 0.13 0.12

3 Calle 26 N°117, Mariscal Ramon Castilla, San Borja 16,135,700.00 0.07 0.19 0.18

4 Cavallini San Borja, San Borja, Lima 8,575,000.00 0.07 0.13 0.15

5 boccioni , san borja, San Borja, Lima 10,134,670.00 0.20 0.13 0.24

6 EDIFICACION X 0.40 0.24 0.12

Ponderacion de la entropia

Ítem Ubicación Precio Pisos Area terreno Antigüedad

1 Andreas Vesalio, San Borja, Lima 15,327,200.00 -0.88 -0.74 -0.74

2 Calle Matier , San Borja, Lima 9,518,250.00 -0.88 -0.89 -0.92

Calle 26 N°117, Mariscal Ramon Castilla, San
3 16,135,700.00 -1.18 -0.71 -0.74
Borja

4 Cavallini San Borja, San Borja, Lima 8,575,000.00 -1.18 -0.89 -0.82

5 boccioni , san borja, San Borja, Lima 10,134,670.00 -0.70 -0.89 -0.62

6 EDIFICACION X -0.40 -0.63 -0.92

Ítem Ubicación Precio Pisos Area terreno Antigüedad

1 Andreas Vesalio, San Borja, Lima

15,327,200.00 -0.12 -0.14 -0.13

2 Calle Matier , San Borja, Lima 9,518,250.00 -0.12 -0.12 -0.11

Calle 26 N°117,
3 Mariscal Ramon 16,135,700.00 -0.08 -0.14 -0.13
Castilla, San Borja
4 Cavallini San Borja, San Borja, Lima
8,575,000.00 -0.08 -0.11 -0.12

5 boccioni , san borja, San Borja, Lima

10,134,670.00 -0.14 -0.11 -0.15

6 EDIFICACION X -0.16 -0.15 -0.11

sumatoria -0.69 -0.77 -0.76

P á g i n a 42 | 103
 CALCULO DE LA ENTROPIA DIVERSIDAD Y PESOS

Pisos Area terreno Antigüedad

SUMATORIA -0.69 -0.77 -0.76

ENTROPIA 0.94 0.93 0.91

DIVERSIDAD 0.06 0.07 0.09

Pesos Normalizados 41.12% 28.98% 29.90%

Ítem Ubicación Precio Pisos Area terreno Antigüedad

1 Andreas Vesalio, San Borja, Lima 15,327,200.00 2.00 429.54 30.00

2 Calle Matier , San Borja, Lima 9,518,250.00 2.00 303.00 20.00

Calle 26 N°117, Mariscal Ramon Castilla,
3 16,135,700.00 1.00 450.00 30.00
San Borja

4 Cavallini San Borja, San Borja, Lima 8,575,000.00 1.00 300.00 25.00

5 boccioni , san borja, San Borja, Lima 10,134,670.00 3.00 300.00 40.00

6 EDIFICACION X 6.00 552.00 20.00

Suma de precios 59,690,820.00

Radio pisos 6632313.333

Ratios
Ratio terreno 33486.3846

Ratio Antigüedad 411660.8276

X PISOS 39793880
XTERRENO 18484484.3
X ANTIGÜEDAD 8233216.552

Valor comercial del

predio
24181778.75

Valor comercial del terreno 2,431,233.59

Valor comercial edificación 21,750,545.16

P á g i n a 43 | 103
3. TASACIÓN DE LOS DEPARTAMENTOS
VALOR COMERCIAL DE UNIDADES INMOBILIARIAS
Nivel Inmueble Área ocupada Área techada %prorrateo Valor O.C Valor I.F V. Áreas comunes V.A.T V. Terreno V. Unidad inmobiliaria
Estacionamiento 1 11.75 11.75 0.43 S/ 127.56 S/ 1,117.97 S/ 8,090.17 S/ 94,177.67 S/ 10,527.00 S/ 114,040.36
Estacionamiento 2 11.75 11.75 0.43 S/ 127.56 S/ 1,117.97 S/ 8,090.17 S/ 94,177.67 S/ 10,527.00 S/ 114,040.36
Estacionamiento 3 11.28 11.28 0.42 S/ 122.46 S/ 1,073.25 S/ 7,766.56 S/ 90,410.56 S/ 10,105.92 S/ 109,478.75
Estacionamiento 4 11.28 11.28 0.42 S/ 122.46 S/ 1,073.25 S/ 7,766.56 S/ 90,410.56 S/ 10,105.92 S/ 109,478.75
Estacionamiento 5 11.28 11.28 0.42 S/ 122.46 S/ 1,073.25 S/ 7,766.56 S/ 90,410.56 S/ 10,105.92 S/ 109,478.75
Estacionamiento 6 12.69 12.69 0.47 S/ 137.76 S/ 1,207.41 S/ 8,737.39 S/ 101,711.88 S/ 11,369.16 S/ 123,163.59
Estacionamiento 7 11.5 11.5 0.42 S/ 124.84 S/ 1,094.18 S/ 7,918.04 S/ 92,173.89 S/ 10,303.02 S/ 111,613.97
SÓTANO 1
Estacionamiento 8 11.75 11.75 0.43 S/ 127.56 S/ 1,117.97 S/ 8,090.17 S/ 94,177.67 S/ 10,527.00 S/ 114,040.36
Estacionamiento 9 11.75 11.75 0.43 S/ 127.56 S/ 1,117.97 S/ 8,090.17 S/ 94,177.67 S/ 10,527.00 S/ 114,040.36
Estacionamiento 10 11.75 11.75 0.43 S/ 127.56 S/ 1,117.97 S/ 8,090.17 S/ 94,177.67 S/ 10,527.00 S/ 114,040.36
Estacionamiento 11 11.75 11.75 0.43 S/ 127.56 S/ 1,117.97 S/ 8,090.17 S/ 94,177.67 S/ 10,527.00 S/ 114,040.36
Estacionamiento 12 11.75 11.75 0.43 S/ 127.56 S/ 1,117.97 S/ 8,090.17 S/ 94,177.67 S/ 10,527.00 S/ 114,040.36
Estacionamiento 38 7.42 7.42 0.27 S/ 80.55 S/ 705.99 S/ 5,108.86 S/ 59,472.20 S/ 6,647.69 S/ 72,015.28
Estacionamiento 39 6.723 6.723 0.25 S/ 72.98 S/ 639.67 S/ 4,628.96 S/ 53,885.66 S/ 6,023.23 S/ 65,250.50
Estacionamiento 13 11.75 11.75 0.43 S/ 127.56 S/ 1,117.97 S/ 8,090.17 S/ 94,177.67 S/ 10,527.00 S/ 114,040.36
Estacionamiento 14 11.75 11.75 0.43 S/ 127.56 S/ 1,117.97 S/ 8,090.17 S/ 94,177.67 S/ 10,527.00 S/ 114,040.36
Estacionamiento 15 11.28 11.28 0.42 S/ 122.46 S/ 1,073.25 S/ 7,766.56 S/ 90,410.56 S/ 10,105.92 S/ 109,478.75
Estacionamiento 16 11.28 11.28 0.42 S/ 122.46 S/ 1,073.25 S/ 7,766.56 S/ 90,410.56 S/ 10,105.92 S/ 109,478.75
Estacionamiento 17 11.28 11.28 0.42 S/ 122.46 S/ 1,073.25 S/ 7,766.56 S/ 90,410.56 S/ 10,105.92 S/ 109,478.75
Estacionamiento 18 12.69 12.69 0.47 S/ 137.76 S/ 1,207.41 S/ 8,737.39 S/ 101,711.88 S/ 11,369.16 S/ 123,163.59
SÓTANO 2 Estacionamiento 19 12.9 12.9 0.48 S/ 140.04 S/ 1,227.39 S/ 8,881.98 S/ 103,395.06 S/ 11,557.30 S/ 125,201.76
Estacionamiento 20 11.75 11.75 0.43 S/ 127.56 S/ 1,117.97 S/ 8,090.17 S/ 94,177.67 S/ 10,527.00 S/ 114,040.36
Estacionamiento 21 11.75 11.75 0.43 S/ 127.56 S/ 1,117.97 S/ 8,090.17 S/ 94,177.67 S/ 10,527.00 S/ 114,040.36
Estacionamiento 22 11.75 11.75 0.43 S/ 127.56 S/ 1,117.97 S/ 8,090.17 S/ 94,177.67 S/ 10,527.00 S/ 114,040.36
Estacionamiento 23 11.75 11.75 0.43 S/ 127.56 S/ 1,117.97 S/ 8,090.17 S/ 94,177.67 S/ 10,527.00 S/ 114,040.36
Estacionamiento 24 11.75 11.75 0.43 S/ 127.56 S/ 1,117.97 S/ 8,090.17 S/ 94,177.67 S/ 10,527.00 S/ 114,040.36
Estacionamiento 40 6.723 6.723 0.25 S/ 72.98 S/ 639.67 S/ 4,628.96 S/ 53,885.66 S/ 6,023.23 S/ 65,250.50
Estacionamiento 25 11.75 11.75 0.43 S/ 127.56 S/ 1,117.97 S/ 8,090.17 S/ 94,177.67 S/ 10,527.00 S/ 114,040.36
Estacionamiento 26 11.75 11.75 0.43 S/ 127.56 S/ 1,117.97 S/ 8,090.17 S/ 94,177.67 S/ 10,527.00 S/ 114,040.36
Estacionamiento 27 11.28 11.28 0.42 S/ 122.46 S/ 1,073.25 S/ 7,766.56 S/ 90,410.56 S/ 10,105.92 S/ 109,478.75
Estacionamiento 28 11.28 11.28 0.42 S/ 122.46 S/ 1,073.25 S/ 7,766.56 S/ 90,410.56 S/ 10,105.92 S/ 109,478.75
Estacionamiento 29 11.28 11.28 0.42 S/ 122.46 S/ 1,073.25 S/ 7,766.56 S/ 90,410.56 S/ 10,105.92 S/ 109,478.75
Estacionamiento 30 12.69 12.69 0.47 S/ 137.76 S/ 1,207.41 S/ 8,737.39 S/ 101,711.88 S/ 11,369.16 S/ 123,163.59
Estacionamiento 31 12.13 12.13 0.45 S/ 131.64 S/ 1,153.74 S/ 8,349.06 S/ 97,191.35 S/ 10,863.86 S/ 117,689.66
SÓTANO 3
Estacionamiento 32 24.64 24.64 0.91 S/ 267.49 S/ 2,344.40 S/ 16,965.26 S/ 197,492.58 S/ 22,075.34 S/ 239,145.07
Estacionamiento 33 11.75 11.75 0.43 S/ 127.56 S/ 1,117.97 S/ 8,090.17 S/ 94,177.67 S/ 10,527.00 S/ 114,040.36
Estacionamiento 34 11.75 11.75 0.43 S/ 127.56 S/ 1,117.97 S/ 8,090.17 S/ 94,177.67 S/ 10,527.00 S/ 114,040.36
Estacionamiento 35 11.75 11.75 0.43 S/ 127.56 S/ 1,117.97 S/ 8,090.17 S/ 94,177.67 S/ 10,527.00 S/ 114,040.36
Estacionamiento 36 11.75 11.75 0.43 S/ 127.56 S/ 1,117.97 S/ 8,090.17 S/ 94,177.67 S/ 10,527.00 S/ 114,040.36
Estacionamiento 37 11.75 11.75 0.43 S/ 127.56 S/ 1,117.97 S/ 8,090.17 S/ 94,177.67 S/ 10,527.00 S/ 114,040.36
Estacionamiento 41 7.86 7.86 0.29 S/ 85.30 S/ 747.56 S/ 5,409.74 S/ 62,974.80 S/ 7,039.20 S/ 76,256.61
101 178.41 128.97 6.57 S/ 1,936.81 S/ 16,975.05 S/ 122,839.79 S/ 1,429,977.70 S/ 159,840.12 S/ 1,731,569.48
PRIMER PISO
102 122.69 86.4 4.52 S/ 1,331.92 S/ 11,673.50 S/ 84,475.16 S/ 983,375.17 S/ 109,919.76 S/ 1,190,775.51
201 118.66 118.66 4.37 S/ 1,288.17 S/ 11,290.06 S/ 81,700.41 S/ 951,074.23 S/ 106,309.23 S/ 1,151,662.09
SEGUNDO PISO 202 118.66 118.66 4.37 S/ 1,288.17 S/ 11,290.06 S/ 81,700.41 S/ 951,074.23 S/ 106,309.23 S/ 1,151,662.09
203 86.40 86.4 3.18 S/ 937.96 S/ 8,220.64 S/ 59,488.58 S/ 692,506.44 S/ 77,407.02 S/ 838,560.64
301 118.66 118.66 4.37 S/ 1,288.17 S/ 11,290.06 S/ 81,700.41 S/ 951,074.23 S/ 106,309.23 S/ 1,151,662.09
TERCER PISO 302 118.66 118.66 4.37 S/ 1,288.17 S/ 11,290.06 S/ 81,700.41 S/ 951,074.23 S/ 106,309.23 S/ 1,151,662.09
303 86.40 86.4 3.18 S/ 937.96 S/ 8,220.64 S/ 59,488.58 S/ 692,506.44 S/ 77,407.02 S/ 838,560.64
401 118.66 118.66 4.37 S/ 1,288.17 S/ 11,290.06 S/ 81,700.41 S/ 951,074.23 S/ 106,309.23 S/ 1,151,662.09
CUARTO PISO 402 118.66 118.66 4.37 S/ 1,288.17 S/ 11,290.06 S/ 81,700.41 S/ 951,074.23 S/ 106,309.23 S/ 1,151,662.09
403 86.40 86.4 3.18 S/ 937.96 S/ 8,220.64 S/ 59,488.58 S/ 692,506.44 S/ 77,407.02 S/ 838,560.64
501 118.66 118.66 4.37 S/ 1,288.17 S/ 11,290.06 S/ 81,700.41 S/ 951,074.23 S/ 106,309.23 S/ 1,151,662.09
QUINTO PISO 502 118.66 118.66 4.37 S/ 1,288.17 S/ 11,290.06 S/ 81,700.41 S/ 951,074.23 S/ 106,309.23 S/ 1,151,662.09
503 86.40 86.4 3.18 S/ 937.96 S/ 8,220.64 S/ 59,488.58 S/ 692,506.44 S/ 77,407.02 S/ 838,560.64
601 118.66 118.66 4.37 S/ 1,288.17 S/ 11,290.06 S/ 81,700.41 S/ 951,074.23 S/ 106,309.23 S/ 1,151,662.09
SEXTO PISO 602 118.66 118.66 4.37 S/ 1,288.17 S/ 11,290.06 S/ 81,700.41 S/ 951,074.23 S/ 106,309.23 S/ 1,151,662.09
603 86.40 86.4 3.18 S/ 937.96 S/ 8,220.64 S/ 59,488.58 S/ 692,506.44 S/ 77,407.02 S/ 838,560.64
701 115.68 115.68 4.26 S/ 1,255.82 S/ 11,006.52 S/ 79,648.60 S/ 927,189.17 S/ 103,639.40 S/ 1,122,739.52
SÉTIMO PISO 702 115.68 115.68 4.26 S/ 1,255.82 S/ 11,006.52 S/ 79,648.60 S/ 927,189.17 S/ 103,639.40 S/ 1,122,739.52
703 86.40 86.4 3.18 S/ 937.96 S/ 8,220.64 S/ 59,488.58 S/ 692,506.44 S/ 77,407.02 S/ 838,560.64

4. CONCLUSIONES
✓ Por el método de la tasación reglamentaria, encontramos que el valor del predio es de
S/ S/ 6,148,080.96
✓ Por el método de la tasación comercial, encontramos que el valor del predio es de
24181778.75.
✓ Se puede notar clramente que el valor comercial del predio es 4 veces el del valor
reglamentario.
✓ La tasación comercial nos da valores más realistas.
✓ Los valores de los departamentos oscila entre S/. 800,000 y S/. 1,700,000 con un
promedio de S/. 1,000,000.

P á g i n a 44 | 103
5. RECOMENDACIONES
✓ Tener en cuenta las modificaciones realizadas al reglamento nacional de tasaciones.
✓ Obtener alguno de los nombres completos de algun propietario para poder busar la
información referente al predio en SUNARP.
✓ Tener en claro los aspectos relevantes del predio y del entorno cuando se realice la
inspección ocular, a fin de evitar realiar otras visitas.

P á g i n a 45 | 103
6. ANEXOS
6.1. CUADROS RESUMEN DE ELEMENTOS TASADOS
ANEXO 1

CUADROS RESUMEN DE LOS ELEMENTOS TASADOS

Cuadro 1. Resumen de la tasación reglamentaria.

TASACIÓN REGLAMENTARIA
V. TERRENO S/ 246,744.00
V. ÁREA TECHADA S/ 5,613,679.81
V. OBRAS COMPLEMENTARIAS S/ 29,459.73
V. INSTALACIONES FIJAS S/ 258,197.42
V. PREDIO S/ 6,148,080.96

Cuadro 2. Resumen de la tasación comercial.

Cuadro 3. Valor de las obras complementarias.

OBRAS COMPLEMENTARIAS
OBRA COSTO PARCIAL METRADO COSTO TOTAL Fd(P=0%) Fo COSTO FINAL
Muro perimétrico de ladrillo S/ 343.57 82.5 m2 S/ 28,344.53 100% 0.68 S/ 19,274.28
Muro perimétrico de fierro S/ 184.02 68.4 m2 S/ 12,586.97 100% 0.68 S/ 8,559.14
Portón S/ 340.69 7.02 m2 S/ 2,391.64 100% 0.68 S/ 1,626.32
S/ 29,459.73

Cuadro 4. Valor de las instalaciones fijas y permanentes.

INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES

INSTALACIÓN COSTO PARCIAL METRADO COSTO TOTAL Fd(P=0%) Fo COSTO FINAL
Parapetos S/ 173.08 19.272 m2 S/ 3,335.60 100% 0.68 S/ 2,268.21
Cisterna de concreto S/ 788.43 32.71 m3 S/ 25,789.86 100% 0.68 S/ 17,537.11
Cisterna de agua contra incendio S/ 788.43 56.43 m3 S/ 44,491.10 100% 0.68 S/ 30,253.95
Rampas entre sótanos (1, 2 y 3) S/ 1,870.53 42.59 m3 S/ 79,662.13 100% 0.68 S/ 54,170.25
Escalera a cisterna (Piso 1-sótano 4) S/ 5,410.23 23.55 m3 S/ 127,420.65 100% 0.68 S/ 86,646.05
Ascensor S/ 71,823.38 1 und S/ 71,823.38 100% 0.68 S/ 48,839.90
Bomba ACD 3 HP S/ 800.00 3 und S/ 2,400.00 100% 0.68 S/ 1,632.00
Bomba Jockey 3 HP S/ 1,140.00 1 und S/ 1,140.00 100% 0.68 S/ 775.20
BOMBA ACI 63 HP S/ 19,775.00 1 und S/ 19,775.00 100% 0.68 S/ 13,447.00
Caja de registro de concreto 12"x24" S/ 296.76 11 und S/ 3,264.36 100% 0.68 S/ 2,219.76
Terma 80 L S/ 600.00 1 und S/ 600.00 100% 0.68 S/ 408.00
S/ 258,197.42

6.2. REGISTRO FOTOGRÁFICO

ANEXO 2

FOTOGRAFIAS DEL PREDIO

P á g i n a 46 | 103
 Figura 44. Fachada del predio.
FOTOGRAFÍAS DEL INTERIOR DEL PREDIO

ESTACIONAMIENTOS

Figura 45. Tablero eléctrico.

P á g i n a 47 | 103
 Figura 46. Estacionamientos.

Figura 47. Ductería de inyección de aire.

P á g i n a 48 | 103
 Figura 48. Estacionamiento con depósito anexo.

PISOS TÍPICOS

Figura 49. Muros con acabado de empaste y pintura latex color blanco en muy buen esatdo.

P á g i n a 49 | 103
 Figura 50. Hall común con piso de porcelanato importado en buen estasdo.

Figura 51. Lavadero en azotea con piso de baldosas de porcelanato importado.

Figura 52. Sala de recreación y terraza con piso de baldosas de porcelanato importado.
FOTOGRAFÍAS DEL ENTORNO

P á g i n a 50 | 103
 Figura 53. Estado de Inmueble en el 2023

Figura 54. Ausencia de Semaforo entre la Calle Monte Mayor y la Avenida de la Floresta.

Figura 55. Frente a la Edificacion postes y Autos Estacionados

FOTOGRAFÍAS DE SERVICIOS EN EL ENTORNO

Figura 56. Supermeecado Wong ubocado a tres cuadras.

P á g i n a 51 | 103
 Figura 57. Tiendas comerciales

Figura 58. Parque recreacional La Floresta.

P á g i n a 52 | 103
6.3. OTROS ANEXOS

ANEXO 7

VALORES ARANCELARIOS DE TERRENOS URBANOS

Figura 59. Valores arancelarios para el mes de agosto de 2023.

Fuente: Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento.

ANEXO 8

PORCENTAJE DE DEPRECIACIÓN

P á g i n a 53 | 103
 Figura 60. Porcentaje de depreciación

Fuente: Reglamento Nacional de Tasaciones

ANEXO 9

CUADRO DE VALORES UNITARIOS A COSTO DIRECTO DE ALGUNAS OBRAS

COMPLEMENTARIAS E INSTALACIAONES FIJAS Y PERMANENTES PARA LIMA
METROPOLITANA Y PROVINCIA CONSTITUCIONAL DEL CALLAO, COSTA SIERRA
Y SELVA EJERCICIO FISCAL 2023.

P á g i n a 54 | 103
P á g i n a 55 | 103
Fuente: Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento.

P á g i n a 56 | 103
 ANEXO 10

CUADRO DE VALORES UNITARIOS OFICIALES DE EDIFICACIONES LIMA

METROPOLITANA Y PROVINCIA CONSTITUCIONAL DEL CALLAO, VIGENTE
PARA EL MES DE AGOSTO DEL 2023

Fuente: Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento

P á g i n a 57 | 103
 ANEXO 11

POLÍGONOS DE ÁREA POR NIVEL

Polígono de área. Sótano 4.

P á g i n a 58 | 103
Polígono de área. Sótano 3.

P á g i n a 59 | 103
 16.00

34.50 34.50

Área Común
AT=544.16m2

16.00

Polígono de área. Sótano 2.

P á g i n a 60 | 103
Polígono de área. Sótano 1.

P á g i n a 61 | 103
Polígono de área. Piso 1.

P á g i n a 62 | 103
Polígono de área. Pisos 2-6.

P á g i n a 63 | 103
 16.00

DPTO. 703
(primer piso)
AT=86.40m2

A. COMÚN
AT=31.81m2

34.50 34.50 34.50

DPTO. 701 DPTO. 702

(primer piso) (primer piso)
AT=115.68m2 AT=115.68m2 A

16.00

Polígono de área. Piso 7.

P á g i n a 64 | 103
 16.00

AV=39.82m2
DPTO. 703
(segundo piso)
AT=28.11m2
AST=56.66m2

N
2

34.50 34.50 34.50

DPTO. 701 DPTO. 702

(segundo piso) (segundo piso)
AT=32.55m2 AT=32.55m2
TO. 702
AST=84.43m2 AST=84.43m2
mer piso)
15.68m2 AV=59.61m2 AV=59.61m2

16.00

Polígono de área. Azotea.

ANEXO 12

PRECIO DE MERCADO DE OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS

Y PERMANENTES.

P á g i n a 65 | 103
 Figura 61. Electrobomba centrífuga de 3 HP
Fuente: PROMART

Figura 62. Electrobomba contra incendio de 60 HP.

Fuente: Mercado Lider Gold.

P á g i n a 66 | 103
 Figura 63. Bomba Jockey 5 HP.
Fuente: PROMART

Figura 64. Análisis de precios unitarios del ascensor.

Fuente: Generador de precios CYPE.

P á g i n a 67 | 103
 ANEXO 13

PREGUNTAS DESARROLLADAS SOBRE LAS CARACTERÍSTCIAS DEL PREDIO A

TASAR

HOJA DE TRABAJO PARA EFECTUAR EL AVALUO DE UN PREDIO

1.- La población en el área: ¿Está creciendo? ¿Está decreciendo? ¿Se mantiene constante?

La población cada vez esta creciendo y esto es debido a que se están elaborando varias
construccion de viviendas multifamiliares en lugares donde solo habian viviendas de un piso.

2.- ¿Cuantas casas nuevas están a la venta y con qué rapidez se están vendiendo?

P á g i n a 68 | 103
Está a la venta departamentos cercanos ya que es un area que se ha vuelto idonea para este
tipo de edificaciones por los ambientes y lugares cercanos, además de la seguridad. La venta
es cada vez mayor, en la edificacion analizada la venta de departamentos empezó en enero del
2022 y ya se han vendido más de 18 departamentos. El predio se encuentra en Santigo de
Surco (Lima Top).

3.- ¿Cuántas casas usadas están a la venta y con qué rapidez se están vendiendo?

No hay ninguna casa usada a la venta, todos son departamentos nuevos en venta.

4.- ¿Qué clase de casas se venden mejor y por qué?

P á g i n a 69 | 103
La gran mayoria de ventas cercanas es de departamentos, de 2 o de 3 habitaciones. Tal como
en las calles Montemayor como en el jirón Monte Carmelo. CAPECO señala que en el año
2020 se evendieron 10229 viviendas en el sector urbano Lima Top de los cuales 10226 fueron
departamentos.

5.- ¿Qué clase de casas no se están vendiendo? ¿Por qué?

Las casas que tienen pocos ambientes, que no tienen buena iluminación o que son muy
pequeñas.

6.- ¿Cuán grande es la demanda por viviendas de alquiler?

Por alquiler la demanda es menor, debido al alto precio para poder alquilar un departamento
comparada a la compra total del mismo. Se prefiere adquiri la vivienda mediante crédito
hipotecario.

P á g i n a 70 | 103
7.- ¿Qué alquiler mensual se paga por las casas? Indicar rango de precio

El alquiler mensual de los departamentos cercanos es de un rango entre S/ 4800.00 a

S/7300.00.

8.- ¿Qué ubicaciones en el área se están vendiendo bien?

Las que se encuentran entre las intersecciones de la calle Montemayor y el jiron Monte
Carmelo.

9.- ¿Qué características especiales agradan y desagradan a los buscadores de casa?

Les agrada el hecho de que se encuentre cerca a parques, tales como el parque La floresta; se
encuentre además cercano a centros comerciales tales como Wong o Centro Comercial
P á g i n a 71 | 103
Caminos del Inca. Otro hecho que les agrada es la cercania a nidos y colegios tales como el
colegio Santa Maria Marianistas. Sin embargo, lo que les desagrada es el hecho que por el
motivo de la construcciones de edificaciones en las cercanias hay un alto ruido y además la
falta de semaforos en lugares como la interseccion entre el jiron Monterrey y la Av. La
Floresta.

10.- ¿Cuál es el costo por metro cuadrado para viviendas en el área?

El precio por metro cuadrado en las viviendas cercanas es de 2745.29 dólares.

Fuente: Indicadores del mercado inmobiliario. BCRP

11.- ¿Cuál es el rango de precios para casas que se venden en cada mercado? Nuevas, Usadas
De alquiler.

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Fuente: BCRP

12.- ¿Cuando se construyó la casa a tasar?

Se construyó en el año 2022 por la empresa Inmobiliaria Edifikarte con el nombre de

Montemayor 155.

13.- ¿Edad actual?

Recién tiene 1 año de haberse construido.

14.- ¿Qué antigüedad tienen otras construcciones del vecindario?

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Debido al boom de construccion de multifamiliares, las más antiguas son las viviendas
unifamiliares que tienen aproximadamente más de 20 años.

15.- ¿Son actualmente de uso común los materiales y técnicas de construcción usados para
construir la casa a tasar?

Si, debido a que fue construido recientemente con técnicas modernas, cumpliendo la norma
tecnica peruana de eficaciones y normas legales. Mediante el uso de grúas, sistema aporticado
y uso de placas.

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16.- ¿Tiene el vecindario otras casas con diseño y características de construcción similares a
las de la casa a tasar?

Si, hay viviendas multifamiliares cercanas con niveles que oscilan entre los 5 a 7 pisos sin
contar la azotea.

17.- ¿Qué características peculiares de diseño y construcción tiene la casa a tasar?

La edificacion multifamiliar tiene un estilo moderno y ecoamigable, considernado el

correspondiente porcentaje de áreas verdes, tal como se indican en los planos.

18.- ¿Qué características de diseño y construcción tiene la casa, que los compradores actuales
de viviendas consideran indeseables?

Algunos compradores consideran que los espacios de los departamentos son pequeños o mal
distribuidos. Otros mencionan la falta de luz natural en los pisos inferiores y la falta de
seguridad que mencionan ya que han ocurrido robos.

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 Valoración de viviendas por atributos.

19.- ¿Cuál es la zonificación del vecindario? ¿Se espera que cambie en el futuro?

Residencial de Densidad Media ,no se espera que cambie a futuro pues la mayoria de casas
tienen este uso.

20.- ¿Son compatibles con el vecindario los usos de los terrenos cercanos?

Si, la mayoría son viviendas residenciales.

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21 .- ¿Qué influencias ambientales adversas hay en el vecindario, y cuál ha sido su impacto
sobre el valor de las propiedades?

No existe ninguna influencia ambiental adversa, al contrario esta cerca de colegios y vias.

22.- ¿Cuál es el costo por metro cuadrado para viviendas similares en el área?

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Todavia esta por investigarse,en la pagina de la municipalidad estan los planos de valores
arncelarios pero no son nitidos.

23.- ¿Cuáles son los límites del vecindario inmediato?

Esta comprendido entre la Av.Velaso Astete,Av Primavera y Av caminos del inca

24.- Clasificar el barrio como urbano, suburbano o rural

Urbano

25.- ¿En que etapa del ciclo vital (crecimiento, equilibrio o decadencia) está el vecindario?

Equilibrio

26.- ¿Cuál es el ingreso familiar medio en el vecindario?

Mayor a 5000

27.- ¿Cuáles son las ocupaciones típicas de los residentes?

Profesionales y/o empresarios

28.- ¿qué avaluos catastrales deben pagar los propietarios, y como se comparan los mismos
con los de otras áreas?

Areas verdes,parques y jardines,serenazgo.

Otras areas no pagan por parques y jardines.

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29.- ¿Qué tan alejada está la casa del área de negocios, escuelas y otras comodidades?

Esta a una distancia de 100 metros de colegios,escuelas ,comercios y supermercados.

30.- ¿Cuál es la descripción legal de la propiedad?

Predio de dominio privado.

31 .- ¿Cuál es el tamaño, forma y topografía del lote?

Tiene un tamaño de 5 pisos el lote es cuadrado ,tiene el ingreso principal en el primer piso.

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32.- ¿Cuál es la clasificación de la propiedad en cuanto a urbanización?

Terreno urbano

33.- Describir las características internas de la casa, incluso recubrimientos de pisos y muros y
alacenas de cocina; anotar su condición

Cuena con acabados relativamente buenos ,puesto que se hace mantenimiento cosntante en la
defificacion.Absolutamente todos los ambientes con excepcion del estacionamiento tienen
acabados.

34.- ¿Qué clase de servicios eléctricos tiene la casa?

Trifasico,con conexión separada para cada departamento.

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35.- Anotar el número y tamaño de las habitaciones de la casa, así como su área total en
metros cuadrados.

40 habitaciones de 150 m2 cada una

Cuenta con 10 habitaciones por piso

36.- ¿Tiene el predio todos los servicios necesarios?

Cuenta con todos los servicios

37.- ¿Permite buen drenaje la topografía del terreno?

Debido a estar ubicado en una zona con poca cantidad de lluvias cuya intensidad en mm/s es
baja durante el año,no tiene un buen sistema de drenaje.
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 Mapa topográfico.

38.- ¿Es normal el tamaño del terreno dentro del vecindario?

El terreno tiene un tamaño promedio en comparación con los demás del vecindario.

39.- ¿Aprovecha bien la casa las condiciones naturales (sol, aire, vista)?

La casa aprovecha bastante bien las condiciones naturales puesto que no existen edificios
grandes que puedan impedirlo.

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40.- ¿Hay uniformidad arquitectónica en las casas circundantes?

Las edificaciones de departamentos que se encuentran cerca tienen similares característcas

desde el punto de vista arquitectónico.

41 .- ¿Bien cuidados los jardines?

Los jardines y áreas verdes están limpios, los árboles existentes son podados y no encuentra
basura en los ambientes circundantes, se puede decir que están bien cuidados.

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42.- ¿Protección policiaca y de bomberos adecuada?

La comisarías más cercanas son la comisaría de San Borja a solo 10 min (2.8 Km) y la
comisaría de Chacarilla a 7 min (1.6 Km). La estación de bomberos más cercana es la
Compañía de Bomberos Voluntarios “Cosmopolita” a 11 min ( 3.8 Km).

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43.- ¿Se dispone de todos los servicios?

El predio se encuentra en una zona urbana de densidad media que cuenta con todos los
servicios (agua, luz, alcantarillado, limpieza, seguridad) y más.

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P á g i n a 87 | 103
44.-¿Tiendas, escuelas, iglesias, parques, instalaciones médicas, y áreas recreativas cercanas?

COLEGIOS

Santa María Marianistas (170m)

Colegio Siempre Amanecer (40m)

Instituto San Gabriel Arcangel (40m)

Nido Friend (40m)

Escuela de Danzas Árabes (110m)

Universidad del Pacífico

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Ubiversidad Privada del Norte

Universidad de Ciencias Aplicadas

Universidad Alas Peruanas

ORVAL Universidad Peruana del Arte

IGLESIAS

PARQUES

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CLÍNICAS

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SANNA Clínica (1km)

Dr. Cuadros Clínica (1km)

Chacarilla Centro Médico (900m)

Patientfirst Centro Médico (1.1km)

COE Dental Clínica (1.1km)

Medisport Clínica Médica Deportiva (1km)

Plaza Vea Caminos del Inca (500m)

Wong Chacarilla (850m)

NAOW Global (400m)

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P á g i n a 92 | 103
45.- ¿Conveniente respecto al lugar de trabajo?

El predio se encuentra cerca de la avenida Velazco Astete.

46.- ¿Los propietarios ocupan las viviendas?

Los departamentos vendidos del predio son ocupados por sus respectivos dueños.

47.- ¿Se dispone de recolección de basura y mantenimiento de calles?

Cuenta con servicio de recolección de basura permanente (a partir de las 8:00 pm), las calles
se encuentran en buen estado y debidamente señalizadas.

48.- ¿Acceso a transporte público?

El predio se encuentra cerca de la avenida Velazco Astete (350 m) y a las avenidas Primavera
(458m) y la carretera Panamericana Sur (1440m).

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49.- ¿Impuestos prediales similares a los de áreas más competitivas?

50.- ¿Buenas escuelas?

A solo 50 metros se encuentra el Instituto San Gabriel Arcangel. Es un instituto de educación

especial de inclusión, que atiende a niños y jóvenes con TEA (nivel 1), con problemas de
aprendizaje y otros trastornos del neurodesarrollo. Tambien se encuentra a 350 metros el
colegio Santa María Marianistas que cuenta con áreas verdes, canchas de futbol, coliseo de
basquet, bio huerto, anfiteatro, rampas de acceso etc.

51 .- ¿Buena calidad de agua?

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El agua es suministrada por la empresa Sedapal, la cual garantiza la calidad del agua de
acuerdo con estándares nacionales e internacionales.

52.- ¿Patrones de tránsito peligrosos?

La velocidad del tránsito de vehículos es medianamente rápida, pero se cuenta con vías
debidamente señalizadas, asimismo las veredas se encuentran en buen estado.

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53.- ¿Niveles de ruido irritantes por autos, camiones, aviones, trenes o autobuses?

No, es una zona poco transitada y medianamente alejada de las redes de transporte público.
Las calles son transitadas mayormente por vehículos particulares. En las avenidas más
cercanas y de mayor tránsito se registran niveles de ruido moderados (64dB y 52 dB).

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54.- ¿Estacionamiento adecuado?

Los estacionamientos están separados, numerados y con señalización adecuada. Dispuestos de

manera paralela.

55.- ¿Leyes para control de mascotas?

El edificio multifamiliar, en relación a la tenencia de mascotas en el edificio, se rige bajos los

lineamientos establecidos en la Ley N° 27596, que menciona que en caso de que no se
cumplan con ciertas medidas de bienestar, higiene y confort se aplicarán medidas dictadas en
dicho reglamento, desde sanciones económicas hasta la retención del animal.

56.- ¿Pavimento de calles en buenas condiciones?

La pavimentación de las calles que interconectan las zonas aledañas al edificio se encuentran
en perfectas condiciones (tal y como se muestran en las imágenes anexadas), de esta manera
facilitan el fácil y cómodo desplazamiento de vehículos y peatones.

57.- ¿Planes de expansión y desarrollo?

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El grupo empresarial cuenta con más de 23 años de experiencia en el mercado inmobiliario,
desarrollando más de 30 proyectos multifamiliares, con el compromiso de construir más
edificios sustentables de primer nivel para la satisfacción de más personas.

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58.- ¿Están bien separadas las zonas interiores principales (habitación, trabajo, dormitorios)?

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Sí, tal y como se observa en los planos anexados, cada departamento típico está claramente
delimitado y diseñado por arquitectos de primer nivel. Cada departamento cuenta con la
siguiente distribución: sala – comedor, balcón, baño de visita, cocina, dos o tres dormitorios
con baño y clóset, sala de estar y área de servicio completa. Su diseño fue realizado por el
estudio de arquitectura REUSCHE + REINA ATELIER quienes cuentan con mas de 100
proyectos multifamiliares desarrollados.

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59.- ¿Desemboca la entrada principal a un recibidor y no directamente a la sala?

En cuanto a la entrada general del edificio (planta del primer piso), se puede observar en el
planos adjunto que la entrada principal desemboca directamente en el lobby que comprende
un recibidor. En cuanto a la entrada principal de cada departamento no n

60.- ¿Hay acceso directo desde la puerta principal a la cocina, baño y recámaras, sin pasar a
través de otras habitaciones?

Sí, el acceso directo desde la puerta principal es hacia la sala- comedor, baño de visita y la
sala de estar, y ya a partir de la sala de estar se da acceso a los dormitorios.

61.- ¿Resulta accesible la puerta trasera a la cocina y es fácil de llegar a ella desde la calle o
desde el garaje?

No hay puertas traseras, solo la puerta de ingreso.

62.- ¿Hay un espacio cómodo para que coma la familia dentro o cerca de la cocina?

P á g i n a 101 | 103
Sí, para el diseño de la sala – comedor se ha considerado el área mínima necesaria para el
confort de los clientes, en caso de que se requiera comer dentro o cerca de la cocina se ha
considerado una especie de box en esta área en caso de que sea necesario.

63.- ¿Hay una escalera para comunicar niveles situada en un pasillo o recibidor, no frente a
una habitación?

Los niveles se comunican a través del ascensor, y este a su vez da directamente a la entrada
principal de cada departamento.

64.- ¿Son a prueba de ruidos los muros que separan las recámaras? (Deben quedar separadas
por un baño o un armario)

Sí, como se observan en los planos, cada departamento ha sido diseñado minuciosamente, lo
que implica que además es a prueba de sonidos ya que los dormitorios aledaños están
separados por el baño y clóset de la recámara.

65.- ¿'Se tiene acceso al sótano desde el exterior?

En los sótanos existentes no hay un acceso directo que se comunique con el exterior, sino que
se comunica con el ascensor y la rampa, que comunica los sótanos.

66.- ¿Carecen los muros de elementos (puertas y ventanas) que podrían complicar la
disposición del mobiliario?

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La disposición de las puertas y ventanas no obstruyen la distribución de los muebles.

67.- ¿Tiene la cocina suficiente espacio de almacenamiento? ¿Espacio de mesa)

¿Iluminación?

El espacio de almacenamiento en la cocina no es tan amplio pero es justo y necesario, además

como se respondió anteriormente cuenta con un espacio de mesa en caso de que los clientes
requieran hacer uso de ese espacio. Por último, en cuanto a la iluminación, tanto la cocina
como la sala – comedor se encuentra muy bien iluminado ya que dispone de ventanas hacia el
exterior.

68.-¿Es la cocina suficientemente moderna?

Sí, cada cocina está equipado con muebles de cocina de estilo moderno y actual, diseñados
con funcionalidad, ergonomía y acabados duraderos de alta calidad (pisos y paredes
enchapadas en baldosas de porcelanato importado, lavamanos de acero en una poza con
tablero de granito blanco oriente, muebles altos y bajos en melamina 3D).

69.- ¿Tiene la casa un baño completo en cada planta?

Sí, todos los baños cuentan con los accesorios básicos necesarios (inodoro, lavabos y ducha).

70.- ¿Está en un lugar satisfactorio el área de lavado de ropa?

Sí, como se respondió anteriormente, cada área del departamento ha sido diseñado
minuciosamente por arquitectos de primer nivel, esto se evidencia en la disposición del área
de lavandería que se conecta directamente solo con la cocina.

71.- ¿Es suficientemente ancho y largo el garaje?

Sí, cada estacionamiento cuenta con las medidas necesarias para poder estacionar un auto sin
problemas ni inquietudes, además el espacio para las maniobras es suficientemente grande
como para evitar apuros en los clientes.

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