Real estate

investment guide
2024 - 2025

Real estate investing made easy

Autores
Ruben Pueyo Ricardo Arciniegas

Vicepresidente de Portafolio Analista financiero en Bricksave -

Cuenta con más de 14 años de Macondo
experiencia en gestión de activos Especializado en modelos finan-
financieros, habiendo supervisado cieros y estrategias de recaudación
inversiones inmobiliarias por más de capital. Ha liderado la gestión
de $100M y asesorado en oportuni- de activos y el desarrollo de es-
dades por $200M. Lideró fondos de trategias comerciales que impulsa-
inversión alternativos con AUM de ron adquisiciones clave.
€50M y ha impulsado el crecimien-
to exponencial en Bricksave.

Jaime E. Gómez Felipe Zuluaga

Socio Posse Herrera Ruiz. Director de Real Estate by Mis

Su práctica profesional se concen- Propias Finanzas
tra en consultoría y planeación trib- Plataforma de educación sobre in-
utaria para proyectos e inversiones versión en bienes raíces. Socio y
de todo tipo en Colombia y en el director en Impacto Proyectos, de-
exterior. En particular, cuenta con sarrolladora inmobiliaria con expe-
amplia experiencia en materia de riencia en vivienda e industria. MBA
planeación de inversiones inmobi- de Duke University
liarias, abarcando temas de natu-
raleza fiscal, cambiaria, corporativa
y regulatoria tanto para empresas
como para personas naturales.

Felipe Chaparro Juan Pablo Zuluaga

Director general de Bricksave en CEO y Fundador de Mis Pro-

Colombia pias Finanzas
Es un profesional experimentado La plataforma de educación
con más de 7 años de experiencia
financiera más grande de Co-
en la industria inmobiliaria. Ha lider-
lombia. Socio Fundador de
ado la estructuración financiera de
proyectos por más de $30 millones Impacto Proyectos, desarrolla-
en Bogotá y ha fundado tres em- dora inmobiliaria con 5 años de
presas con éxito. Su habilidad para experiencia en el mercado de
gestionar iniciativas complejas y su vivienda e industrial. MBA de
enfoque innovador son destacados Babson College
en su historial multifacético.

Daniel Zambrano

Asociado en Posse Herrera Ruiz.

Ha acompañado legal y tribu-
tariamente de la definición e im-
plementación de estructuras de
inversión inmobiliarias tanto en Co-
lombia como en el exterior. Cuenta
con amplia experiencia en materia
de cumplimiento tributario, cambi-
ario y regulatorio derivadas de la
ejecución y retorno de dichas in-
versiones, tanto en el caso de em-
presas como de personas naturales
residentes en Colombia.
2 | REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE

Ta b l a d e

Contenido
Contenido 2

Beneficios de la Inversión Inmobiliaria 5

Estabilidad 6

Potencial de Valorización 8

Diversificación de Portafolio 10

Vehículos de Inversión en Bienes Raíces (Directos e Indirectos) 11

¿Qué factores afectan el rendimiento 12

de los bienes raíces?

Factores macroeconómicos y su impacto en el mercado inmobiliario 12

Tasas de Interés 12

Producto Interno Bruto 14

Tasas de Desempleo 16

Inflación 17

Factores Microeconómicos y su Impacto en el Mercado Inmobiliario 18

Dinámicas de la oferta y la demanda en el Mercado Inmobiliario 18

Niveles de Inventario 18

Nuevas Construcciones 19

Demanda en el Mercado Inmobiliario 21

Impuestos sobre la propiedad 23

Fundamentos de la Inversión Inmobiliaria 25

Introducción al análisis de Propiedades 25

Bienes Raíces Comerciales 25

Bienes Raíces Residenciales 25

Ventajas y Desventajas 26

Estrategia de Inversión en Bienes Raíces 26

Estrategias Core 27

Estrategias No Core 27
Análisis Financiero 28

Metricas Financieras 28

Ratios de Inversión 29

Caso de Inversión “Propiedad 708 WEST 116th PL” 31

Detalles de la Propiedad 31

Análisis Financiero 32

Detalle de Adquisición 32

Análisis de Renta 33

Análisis de Flujo de Caja 34

Revisión de Métricas y Ratios 35

Consideraciones al mantener una propiedad 36

Gastos Esperados 38

Problemas potenciales y Mantenimiento Diferido 38

Obligaciones tributarias y cambiarias en Colombia por inversiones

39
en inmuebles en Estados Unidos

Introducción 39

1. Inversión directa 40

1.1. Compra del inmueble 40

1.1.1. Obligaciones cambiarias 40

[Link]. Pago del precio desde Colombia – canalización de divisas 40

[Link]. Pago del precio en Estados Unidos – registro de la inversión 40

1.1.2. Obligaciones tributarias 41

[Link]. Impuesto sobre la renta 41

[Link]. Declaración de activos en el exterior 41

[Link]. Impuesto al patrimonio 41

1.2. Durante la ejecución de la inversión 41

1.2.1. Obligación cambiaria – Canalización de divisas 41

1.2.2. Impuesto sobre la renta 41

1.2.3. Declaración de activos en el exterior e impuesto al patrimonio 42

1.3. Venta del inmueble 42

1.3.1. Obligaciones cambiarias 42

1.3.2. Obligaciones tributarias 42

[Link]. Impuesto sobre la renta 42

[Link]. Declaración de activos en el exterior 42

[Link]. Impuesto al patrimonio 42

4 | REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE

2. Inversión a través de un vehículo societario (LLC) 43

2.1. Constitución de la sociedad y compra del inmueble 43

2.1.1. Obligaciones cambiarias – canalización obligatoria 43

2.1.2. Obligaciones tributarias 43

[Link]. Impuesto sobre la renta y complementarios 43

[Link]. Declaración de activos en el exterio 44

[Link]. Impuesto al patrimonio 44

2.2. Rendimientos – Dividendos de la LLC 44

2.2.1. Obligaciones cambiarias 44

2.2.2. Obligaciones tributarias 44

[Link]. Impuesto sobre la renta 44

[Link]. Declaración de activos en el exterior e impuesto al 44

patrimonio

3. Inversión a través de criptoactivos 45

3.1. Obligaciones cambiarias 45
3.2. Obligaciones tributarias 45
[Link]. Impuesto sobre la renta 45
[Link]. Declaración de activos en el exterio 45
[Link]. Impuesto al patrimonio 45
4. Inversión a través de fondos 46
4.1. Obligaciones cambiarias 46
4.2. Obligaciones tributarias 46

4.2.1. Impuesto sobre la renta – declaración de activos en 46

el exterior e impuesto al patrimonio
 5 | REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE BRICKSAVE, MACONDO, POSSE HERRERA RUIZ & REAL ESTATE BY MPF

En el panorama cambiante de las oportunidades de in-

versión, los bienes raíces son una clase de activos que
proporciona muchos beneficios a sus inversores. Más
allá de su presencia tangible en nuestras comunidades,

Beneficios de los bienes raíces representan una clase de activos invalu-

able que ha sido reconocida durante mucho tiempo por
su estabilidad, potencial de apreciación, capacidad de

la Inversión generación de ingresos y beneficios de diversificación.

Dentro de los bienes raíces, los bienes raíces residencia-
les, y en particular la inversión en viviendas unifamiliares,

Inmobiliaria han demostrado ser una piedra angular para muchos in-
versores debido a sus ventajas y características únicas.

En el gráfico a continuación, podemos ver el rendimiento de varias clases de activos inmobiliarios desde 2015 hasta 2023.

Retornos totales por Sector de Bienes Raices

500

400

300

200

100

0
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

Source: NAREIT U.S. Real Estate Index Series, June 2024

Las viviendas unifamiliares han demostrado ser una clase de activos altamente estable y en apreciación desde 2015
hasta 2023, con un crecimiento superior al de casi todos los demás sectores inmobiliarios. Su rendimiento destaca
por su resiliencia y atractivo como opción de inversión, caracterizada por una demanda constante, fuerte apreciación
y potencial de generación de ingresos confiable.

Explicación de Clases de Activos:

Viviendas Unifamiliares: Representan propiedades res- vicios de consumo, como centros comerciales, plazas
idenciales individuales diseñadas para albergar a una comerciales y tiendas independientes.
sola familia. Son conocidas por su estabilidad, potencial
de apreciación y facilidad de financiamiento. Industrial: Las propiedades industriales se utilizan para
la fabricación, producción, almacenamiento y distribu-
Oficinas: Esta categoría incluye edificios utilizados para ción. Este sector ha visto un crecimiento significativo de-
actividades comerciales y profesionales. Las propiedades bido al auge del comercio electrónico y la logística.
de oficinas suelen estar ubicadas en distritos comerciales
y se alquilan a diversas empresas. REITs de Capital Total: Los Fideicomisos de Inversión en
Bienes Raíces (REITs) invierten en diversas propiedades
Comercial: El sector inmobiliario comercial incluye inmobiliarias y proporcionan una manera para que las
propiedades utilizadas para la venta de bienes y ser- personas inviertan en bienes raíces sin poseer propie-
dades físicas.
6 | REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE BRICKSAVE, MACONDO, POSSE HERRERA RUIZ & REAL ESTATE BY MPF

Estabilidad
La estabilidad es una garantía para los in-
versores que buscan vías confiables para la
riqueza y el crecimiento en un panorama fi-
nanciero fluctuante. A lo largo de la historia,
los bienes raíces han demostrado consisten-
temente un rendimiento notable, exhibien-
do estabilidad y resiliencia incluso frente a
recesiones económicas e incertidumbres del
mercado. Los valores de los bienes raíces
tienden a seguir una trayectoria más gradual
y predecible con el tiempo, en contraste con
las fluctuaciones volátiles de otros activos.

Para examinar e ilustrar la estabilidad y el po-

tencial de crecimiento de los bienes raíces,
tomemos un ejemplo: Supongamos que de-
cidimos invertir $10,000 cada uno en una
propiedad unifamiliar, en el S&P 500, en el
NASDAQ 100, en oro y en el Case-Shiller
(Índice Nacional de Precios de Viviendas de
[Link]., ampliamente reconocido como una
medida de los precios de bienes raíces resi-
denciales en [Link].) desde 2014 hasta 2023.

Basándonos en el gráfico de líneas ilustrado,

podemos ver el camino diferente que cada
activo toma a lo largo de los años y podemos
entender la estabilidad y el potencial de cre-
cimiento de cada clase de activo.
7 | REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE BRICKSAVE, MACONDO, POSSE HERRERA RUIZ & REAL ESTATE BY MPF

Retornos Totales PU (Propiedades Unifamiliares) vs Otros Activos

30.000

25.000

20.000

15.000

10.000

5.000

0
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

SP500 NASDAQ100 Gold Price SFH Total Returns Case-Shiller U.S.

Source: Fred, S&P500 Index, Nasdaq100, Indexmundi, Gold & FTSE NAREIT U.S. Real Estate Index Series, REIT, May 2024

Plazo de duración SP500 NASDAQ100 Gold Price Case-Shiller U.S Single Family

Jan-2014 $10,000 $10,000 $10,000 $10,000 $10,000

Feb-2023 $19,709 $22,937 $14,263 $17,597 $22,009

Retorno $9,709 $12,937 $4,263 $7,597 $12,009

Entre las clases de activos analizadas, las viviendas unifamiliares (SFH) mostraron un rendimiento robusto durante el
período de tenencia, con una inversión inicial de $10,000 creciendo a $22,009, resultando en un retorno de $12,009.
Esta tasa de crecimiento posiciona a las SFH como un activo de alto rendimiento, solo superado por el NASDAQ
100, que devolvió $12,937. En conclusión, las viviendas unifamiliares (SFH) han demostrado ser una inversión al-
tamente efectiva a largo plazo, ofreciendo retornos sustanciales que rivalizan con los de los principales índices de
renta variable como el NASDAQ 100. A pesar de la volatilidad inherente causada por el impacto de Covid-19, la
estabilidad indicada por el Índice Case-Shiller destaca a los bienes raíces como una clase de activos estable.

Resumen de Rendimiento

Crecimiento Volatilidad
Activo Acumulado % (Anualizada %) Resumen

Crecimiento moderado con fluctuaciones nota-

SP500 2.68 0.73 bles, reflejando las condiciones del mercado y
los ciclos económicos.

Mayor crecimiento con mayor volatilidad,

NASDAQ100 5.17 0.97 impulsado por el desempeño del sector tec-
nológico.

Valor fluctuante, a menudo correlacionado in-

Gold Price 6.62 0.57 versamente con la estabilidad económica y las
condiciones del mercado.

Estable con crecimiento mínimo, representan-

10 Year - Bond -0.23 1.67 do una inversión de bajo riesgo y bajo ren-
dimiento.

Crecimiento significativo con volatilidad, refle-

REITs 7.68 0.97
jando la dinámica del mercado inmobiliario.

0.13 Crecimiento estable, volatilidad mínima, refle-

Case-Shiller U.S. 1.86
jando la estabilidad en el mercado de viviendas.
8 | REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE BRICKSAVE, MACONDO, POSSE HERRERA RUIZ & REAL ESTATE BY MPF

Potencial La inversión inmobiliaria presenta una atracción

clave debido a su potencial de apreciación a largo

de Valorización
plazo. Los precios de los bienes raíces tienden a
aumentar con el tiempo, un fenómeno conocido
como apreciación. Esto proporciona a los inver-
sores la oportunidad de crecimiento de capital,
ya que pueden construir riqueza aprovechando la
apreciación natural de los activos físicos.

Como se demuestra en el gráfico a continuación, el precio promedio de venta de propiedades residenciales en los
Estados Unidos ha aumentado constantemente desde 1963 hasta la fecha actual. Aunque las recesiones económicas
pueden tener un impacto negativo a corto plazo —demostrado por la caída de 2008 debido a la crisis financiera
global— los precios inmobiliarios tienden a recuperarse, como lo muestra la tendencia de precios que siguió. Entre
1963 y 2024, el precio de las casas vendidas en los EE. UU. aumentó de $19,375 a $507,125, representando una tasa
de crecimiento anual acumulativa de aproximadamente 5.50% por año.

Precio de Venta promedio de casas en [Link]

600.000 $507,125
500.000
400.000 $345,450

300.000
200.000
100.000
0
63

66

69

72

75

78

81

84

87

90

93

96

99

02

05

08

11

14

17

20

23
19

19

19

19

19

19

19

19

19

19

19

19

19

20

20

20

20

20

20

20

20

Source: Fred, Average Sales Price of Houses Sold in the US,2024

1975-1990 1991-1992 1993-2007 2008-2011 2012-2018 2019 2020-2022 2023-2024

Positivo Negativo Positivo Negativo Positivo Negativo Positivo Negativo

Durante los últimos 50 años:

40 años La apreciación de la propiedad se refiere al aumento en el valor de una propiedad con

de apreciación el tiempo. A menudo se expresa como un porcentaje del precio original de compra de
positiva la propiedad.

Para ilustrar este concepto, imagina que compraste una casa en 2014 por el precio pro-
10 años medio de venta de $345,450. ¡Avanza rápido hasta 2023, cuando decides vender esta
propiedad! Para entonces, el precio promedio de venta ha subido a $507,125. ¡Veamos
de apreciación cuánto ha apreciado tu inversión!
negativa
 9 | REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE BRICKSAVE, MACONDO, POSSE HERRERA RUIZ & REAL ESTATE BY MPF

Año Precio Promedio Apreciación (%)

2014 $345,450 -

2015 $350,450 1.45%

2016 $359,650 2.62%

2017 $381,150 5.99%

2018 $382,475 0.35%

2019 $379,875 -0.68%

2020 $389,800 2.62%

2021 $457,375 17.36%

2022 $535,500 17.09%

2023 $507,125 -5.30%

Source: Fred, Average Sales Price of Houses Sold in the US,2024

Primero calculemos la tasa de crecimiento anual compuesta (CAGR, por sus siglas en inglés) de la apreciación de la
propiedad desde 2014 hasta 2024 utilizando la fórmula a continuación.

1 1
10 10
Current Value $507,125
CAGR= -1= -1 ≈ 0.0541 hence 5.41%
Initial Value $345,450

Para calcular la apreciación total de la propiedad estamos utilizando la fórmula a continuación:

Current Value-Initial Value

Appreciation= X 100 hence ≈ 46.78 %
Initial Value

Este crecimiento se refleja en la sustancial apreciación de capital de $161,675 durante el mismo período, mostrando
el potencial para la acumulación de riqueza a través de la inversión inmobiliaria. A pesar de las fluctuaciones en años
individuales, la tendencia general ha sido positiva, destacando a los bienes raíces como una clase de activo lucrativa
para la inversión a largo plazo.
10 | REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE BRICKSAVE, MACONDO, POSSE HERRERA RUIZ & REAL ESTATE BY MPF

Diversificación
La diversificación implica invertir en una variedad de activos inmo-
biliarios para reducir el riesgo general de la cartera. Esto puede
incluir propiedades residenciales, comerciales, industriales y de

de Portafolio uso mixto en diferentes mercados. Al distribuir las inversiones en

activos diversos, los inversores buscan minimizar el impacto de
eventos negativos en cualquier propiedad o mercado específico.

El riesgo de una cierta cartera depende de la correlación entre cada activo, ya que una baja correlación ofrece ben-
eficios de diversificación y reduce el riesgo. Por lo tanto, para entender el beneficio de la diversificación que una
cartera podría obtener si invirtiera en bienes raíces, comparamos los coeficientes de correlación entre los activos
inmobiliarios con todos los demás activos en una cartera.

Stocks Bonds Cash Real Estate Alternatives Real Inflation

Large Small Non US Gov Tbills Private Public COMD D_Gold GDP CPI
Large 1.00
Small 0.91 1.00
Non US 0.89 0.86 1.00
Gov 0.04 0.11 0.00 1.00
Tbills -0.40 -0.33 -0.19 -0.01 1.00
Direct 0.49 0.33 0.37 -0.20 -0.08 1.00
Indirect 0.63 0.65 0.58 0.30 -0.13 0.60 1.00
COMD 0.28 0.25 0.41 -0.14 0.19 0.57 0.40 1.00
D_Gold 0.21 0.33 0.40 0.29 0.16 -0.13 0.06 0.52 1.00
GDP 0.09 0.02 0.08 -0.09 0.18 0.61 0.44 0.22 -0.37 1.00
CPI 0.08 -0.07 0.12 -0.47 0.34 0.66 0.14 0.70 0.02 0.34 1.00

Source: Large Cap US Equity: S&P 500 Index. Large Cap US Equity: S&P 500 Index. Small Cap US Equity: The Rus-
sell 2000 Index, Non US: MSCI EAFE, Gov: 10-year Bonds, Cash: 3-Month US Treasury Bills ,Real Estate Private: FRC
70-77 and NCREIF 78-2022, Real Estate Public: The Dow Jones US Select REIT Index 1970-71, NAREIT 1972-2022,
Comd: S&P Goldman Sachs Commodities (S&PGSC) Index, Gold: [Link], Real GDP: FRED, Inflation: US CPI All
items.,2024

Como se muestra en la figura anterior, los bienes raíces privados y los bienes raíces públicos (directos e indirectos,
respectivamente) tienen correlaciones generalmente bajas con los otros activos comparados.

Bienes raíces privados (este ejemplo es para

propiedades comerciales):
• Tienen baja correlación con las acciones, proporciona- • Reducen el riesgo de la cartera con una correlación
ndo beneficios de diversificación. negativa con las letras del Tesoro.
• Muestran una correlación negativa con bonos, letras del • El oro no muestra correlación, sugiriendo beneficios
Tesoro y oro, ofreciendo protección contra sus riesgos. potenciales al invertir en ambos activos.

En general, el análisis de correlación tanto de los bienes

Bienes raíces públicos (REITs): raíces privados como públicos apoya el caso de incluir
bienes raíces en una cartera, ya que proporciona ben-
• Proporcionan beneficios de diversificación con baja eficios de diversificación que protegen contra el riesgo
correlación con las acciones. en relación con los otros activos dentro de la cartera.
• Ofrecen una diversificación aumentada con una correl- Especialmente si un inversor quiere protegerse contra
futuros choques en los mercados de acciones y bonos,
ación aún menor con los bonos gubernamentales. los bienes raíces parecen ser una protección valiosa.
11 | REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE BRICKSAVE, MACONDO, POSSE HERRERA RUIZ & REAL ESTATE BY MPF

Vehículos de Inversión
en Bienes Raíces
(Directos e Indirectos)

La inversión en bienes raíces es un mercado lucrativo que ofrece a los inversores una variedad de caminos para
obtener exposición. Existen muchas maneras de invertir, incluyendo la propiedad directa de bienes inmuebles y
la propiedad indirecta de bienes inmuebles. La inversión directa en bienes raíces es la forma tradicional mediante
la adquisición directa de una propiedad. La inversión indirecta en bienes raíces ofrece a los inversores una amplia
gama de caminos para ganar exposición dentro del mercado inmobiliario sin necesidad de poseer propiedades
directamente. Esto puede lograrse mediante el uso de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (REITs, por sus
siglas en inglés), que son compañías cotizadas en bolsa que poseen, operan o financian propiedades inmobiliarias
generadoras de ingresos, y plataformas de financiamiento colectivo de bienes raíces que pueden proporcionar a los
inversores acceso al mercado inmobiliario de manera eficiente y efectiva.

Exploraremos las diferencias clave entre ellas en la tabla a continuación.

Bienes Raices Plataformas

Directos REITs de Crowdfunding

Control total sobre la Sin Control Control limitado dependiendo

Control propiedad. de la estructura de inversión

Potencial de altos retornos Ingresos regulares a través Potencial de altos retornos,

Retornos a través de ingresos por de dividendos, potencial de especialmente al acceder a
alquiler y apreciación apreciación de capital mercados de nicho

Liquidez limitada, ilíquido Alta liquidez, fácilmente Varía, dependiendo de cada

Liquidez hasta la venta negociable en bolsas plataforma

Proporciona beneficios de Proporciona beneficios de Proporciona beneficios de

diversificación al agregar diversificación al poseer una diversificación a través de
Diversificación
una clase de activo no variedad de propiedades en una variedad de tipos de
correlacionado al portafolio un portafolio propiedades y ubicaciones

Autogestión o gestión
Gestión profesional Gestión profesional Gestión Profesional

Bajo, las acciones se

Costos Requiere una alta pueden comprar a costos Inversiones mínimas
de Entrada inversión inicial relativamente bajos relativamente bajas

Afectado por las condiciones

Afectado por las condiciones del mercado local, las Afectado por las condiciones
Riesgo del mercado local y las recesiones económicas y la del mercado local y las
recesiones económicas volatilidad del mercado de recesiones económicas
valores

Costos Consumo de tiempo Tarifas de gestión Tarifas de gestión

de Gestión
Depreciación, deducciones Varía por plataforma, pueden
Beneficios de intereses hipotecarios, Transmisión de ingresos sin aplicarse algunas ventajas
Tributarios intercambios 1031 tributación corporativa fiscales

Sujeto a regulaciones de
Riesgos Sujeto a regulaciones de Sujeto a regulaciones de crowdfunding, posibles
Regulatorios propiedad local REITs cambios

Método de inversión Establecido con datos de Relativamente nuevo, datos

Historial establecido desempeño histórico históricos limitados
12 | REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE BRICKSAVE, MACONDO, POSSE HERRERA RUIZ & REAL ESTATE BY MPF

¿Qué factores afectan

el rendimiento de los
bienes raíces?
Factores macroeconómicos y su Tasas
impacto en el mercado inmobiliario de Interés
Comprender el panorama macroeconómico es crucial Las tasas de interés son un factor crucial para determinar
para los inversores que desean navegar por las comple- el comportamiento de los participantes en el mercado
jidades del mercado inmobiliario. Estos factores juegan inmobiliario. Afectan directamente la asequibilidad de
un papel significativo en la configuración de la dinámica las hipotecas y los préstamos, siendo un determinante
del mercado, influyen en el sentimiento de los inversores principal de los costos de endeudamiento. Las fluctua-
y determinan la demanda general de activos inmobiliar- ciones en las tasas de interés tienen un impacto directo
ios. En esta sección, exploraremos los indicadores mac- en la toma de decisiones de individuos y empresas para
roeconómicos clave y su impacto. La sección examinará invertir en bienes raíces.
cómo factores clave, como las tasas de interés, el crec-
imiento del PIB, los niveles de empleo y la inflación in- En el gráfico de líneas ilustrado a continuación, podem-
teractúan con el sector inmobiliario y afectan los valores os entender la correlación entre las tasas hipotecarias y
de las propiedades, las tasas de alquiler y la demanda las tasas de interés
general del mercado.

Tasas de Hipotecas y Tasa de Interes

18,00
16,00
14,00
12,00
Percent

10,00
8,00
6,00
4,00
2,00
-
1971
1973
1975
1977
1979
1981
1983
1985
1987
1989
1991
1993
1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
2009
2011
2013
2015
2017
2019
2021
2023

Date

Source: Fred, Mortgage rates and FED rates,2024

 13 | REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE BRICKSAVE, MACONDO, POSSE HERRERA RUIZ & REAL ESTATE BY MPF

Relación Impacto Directo

La correlación entre las tasas hipotecarias y las tasas de la Comprender esta relación ayuda a predecir tendencias
Fed es fuerte, pero no perfecta. Generalmente se mue- en los costos de endeudamiento y estrategias de in-
ven en conjunto, reflejando las políticas y condiciones versión en el mercado inmobiliario.
económicas más amplias.

Además, el siguiente gráfico ilustra eficazmente el impacto de los cambios en las tasas de interés en el origen de
las hipotecas y, por ende, en el mercado de la vivienda, destacando cómo la política monetaria puede influir en la
actividad inmobiliaria.

Mortgage originations & FED rates

1600 9,0
1400 8,0
1200 7,0
6,0
1000
5,0
800
4,0
600
3,0
400 2,0
200 1,0
0 0,0
1990 - Q 1
1991 - Q 2
1992 - Q 3
1993 - Q 4
1995 - Q 1
1996 - Q 2
1997 - Q 3
1998 - Q 4
2000 - Q 1
2001 - Q 2
2002 - Q 3
2003 - Q 4
2005 - Q 1
2006 - Q 2
2007 - Q 3
2008 - Q 4
2010 - Q 1
2011 - Q 2
2012 - Q 3
2013 - Q 4
2015 - Q 1
2016 - Q 2
2017 - Q 3
2018 - Q 4
2020 - Q 1
2021 - Q 2
2022 - Q 3

Source: Fred, Mortgage originations and FED rates,2024

Relación Inversa
Generalmente, cuando las tasas de la Fed son altas, las Las tablas a continuación contienen detalles de présta-
hipotecas tienden a ser bajas porque el endeudamiento mos hipotecarios para la adquisición de una propiedad y
se vuelve más caro. Por ejemplo, tasas de interés más ba- los diferentes pagos dependiendo de la tasa.
jas pueden estimular la demanda de inversión en bienes
raíces, lo que puede aumentar los precios y crear un en-
torno de mercado competitivo. Por otro lado, tasas de
Detalles Hipotecarios
interés más altas pueden disminuir el entusiasmo por las
inversiones inmobiliarias debido a los mayores costos de
financiamiento y la reducción de los posibles retornos. Periodo 30 years

Precio de Compra 350,000

Impacto Directo
Tasas más bajas de la Fed fomentan más préstamos, lo Préestamo 315,000
que lleva a un mayor número de originaciones de hipote-
cas y, por ende, más actividad en el mercado inmobiliario.
Relación Préstamo Valor 90%

Para entender esto, profundicemos en un ejemplo prácti-

co que destaca cuán significativas pueden ser incluso las Tasa de Interés 5.00%
pequeñas fluctuaciones en las tasas de interés para los
posibles compradores e inversores.
14 | REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE BRICKSAVE, MACONDO, POSSE HERRERA RUIZ & REAL ESTATE BY MPF

Pagos Hipotecarios y Tasas de Interés

Imagina que tienes una hipoteca de $315,000 a una
tasa de interés inicial del 5%. Tu pago mensual en
Tasas Pagos Mensuales Diferencia
este escenario sería de $1,691. Ahora, considera
un aumento del 2% en la tasa de interés, llevándo-
5% £1,691 la al 7%. Este incremento aparentemente pequeño
£404.71 24% hace que tu pago mensual suba aproximadamente
7% £2,096 a $2,096. Este aumento de $404.71 por mes se tra-
duce en un aumento sustancial del 24% respecto al
pago original.

Impacto en el Valor de la Propiedad

El efecto de las tasas de interés se extiende más allá
Pagos Poder de de los pagos mensuales, afectando también el valor
Tasas Diferencia
Mensuales Compra de las propiedades. Con una tasa de interés del 5%,
un pago hipotecario mensual de $2,000 te permite
$2000 5% $372,563 adquirir una propiedad valorada en $372,563. Sin
$ -71,948 -19% embargo, si la tasa de interés sube al 7%, el mismo
$2000 7% $300,615 pago de $2,000 te limita a una propiedad valorada
en solo $300,615. Esto representa una disminución
significativa del 19% en el poder adquisitivo.

Implicaciones en el Mercado
Inmobiliario

Este ejemplo destaca cómo incluso un aumento modesto en las tasas de interés puede afectar dramáticamente el pod-
er adquisitivo de los posibles compradores, llevando a una disminución en los precios de las propiedades. Tales fluctu-
aciones en el costo de la deuda a menudo determinan los volúmenes de inversión en el sector inmobiliario. Cuando el
endeudamiento se vuelve más caro, el volumen de inversión inmobiliaria típicamente disminuye, ya que los inversores
reevalúan la ecuación de costo-beneficio.

Producto
Interno Bruto
El Producto Interno Bruto (PIB) juega un papel clave en la medición del desem-
peño económico de un país. Es una métrica monetaria que cuantifica el valor
total de todos los bienes y servicios producidos dentro de las fronteras de un
país durante un período específico. Así, el PIB sirve como una medida integral
de la salud y productividad económica de una nación. Es un indicador que
muestra si una economía está creciendo o contrayéndose, proporcionando una
visión completa del desempeño económico de un país.
15 | REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE BRICKSAVE, MACONDO, POSSE HERRERA RUIZ & REAL ESTATE BY MPF

Comprender la relación entre el crecimiento del PIB y el crecimiento del valor de los bienes raíces residenciales pro-
porciona valiosos conocimientos sobre el entorno económico más amplio y su impacto en el mercado inmobiliario.
Esta relación puede revelar cómo las expansiones o contracciones económicas influyen en los valores inmobiliarios,
afectando a propietarios, inversores y formuladores de políticas por igual.

En el siguiente gráfico podemos ver el crecimiento del PIB de EE. UU. y su impacto en los valores de los bienes raíces
residenciales durante la década.

PIB USA & Crecimiento del Valor de Propiedades Residenciales

Source: Fred, US GDP & Household Real Estate Value Growth,2024

Correlación Positiva Impacto de la Pandemia

Durante este período, el crecimiento del PIB general- La pandemia de COVID-19 creó una anomalía donde los
mente se alinea con los aumentos en los valores inmo- valores inmobiliarios aumentaron a pesar de una con-
biliarios. La recuperación y el crecimiento económicos tracción del PIB, principalmente debido a las bajas tasas
impulsan la demanda de vivienda, elevando los precios. de interés y cambios en las preferencias de vivienda.

El crecimiento del Producto Interno Bruto (PIB) puede tener un impacto sustancial en el mercado inmobiliario, ali-
mentando la demanda de inversiones en propiedades y moldeando la dinámica del mercado de diversas maneras.

Crecimiento del PIB Impacto en el Mercado Inmobiliario

- Aumento de la demanda de propiedades residenciales y comerciales

Crecimiento Fuerte del PIB - Aumento de los valores de las propiedades y las tasas de alquiler
- Mayores tasas de ocupación para espacios comerciales
- Mayor inversión de fuentes nacionales y extranjeras
- Demanda estable de propiedades
- Continuo Desarrollo de proyectos
Crecimiento Moderado del PIB
- Rendimientos de alquiler consistentes
- Condiciones de mercado equilibradas
- Disminución de la demanda de bienes raíces
Crecimiento Bajo o Negativo - Caída de los valores de las propiedades y las tasas de alquiler
del PIB (Desaceleración - Aumento de las tasas de vacancia
- Reducción de la inversión y nuevos desarrollos
Económica o Recesión)
- Mayor tasa de ejecuciones hipotecarias y ventas en dificultades
Tasas de
Desempleo
El mercado inmobiliario está significativamente influ-
enciado por el desempleo, que es un indicador impor-
tante de la estabilidad económica y el poder adquisi-
tivo. El nivel de desempleo dentro de una economía
refleja la salud de su mercado laboral y tiene implica-
ciones para los ingresos de los hogares, el gasto de los
consumidores y la demanda de viviendas. En esta sec-
ción, exploraremos cómo las fluctuaciones en los nive-
les de desempleo influyen en la estabilidad económica,
el poder adquisitivo y la dinámica del mercado inmo-
biliario.

Los cambios en los niveles de empleo influyen en el

mercado de alquiler, ya que las tasas de empleo im-
pactan la demanda de alquiler y las tasas de vacancia.
En áreas con bajo desempleo y crecimiento poblacio-
nal, la demanda de alquiler puede aumentar, llevan-
do a mayores tasas de ocupación y precios de alquiler
más altos. En contraste, la pérdida de empleos o las
recesiones económicas pueden reducir la demanda de
alquiler, conduciendo a mayores tasas de vacancia y
presión a la baja sobre los precios de alquiler.

En el gráfico a continuación, puede ver la relación

dinámica entre las tasas de vacancia de alquiler y las
tasas de desempleo, ilustrando cómo estas dos métri-
cas interactúan e impactan en el mercado inmobiliario.
17 | REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE BRICKSAVE, MACONDO, POSSE HERRERA RUIZ & REAL ESTATE BY MPF

Tasas de Vacancia y desempleo en EEUU

14,0

12,0
Quarterly percentage rate

10,0

8,0

6,0

4,0

2,0

0,0
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2018
2019
2020
2021
2022
2023
Source: Fred, Rental Vacancy rates and Unemployment rates,2024

• Tasas de desempleo más altas conducen a tasas de Por ejemplo, durante la Gran Recesión (2007-2009), el
vacancia de alquiler más altas desempleo aumentó del 4.5% al 9.9%, con las tasas de
vacancia aumentando del 9.5% al 11.1%. La crisis finan-
ciera resultó en significativas pérdidas de empleo, dis-
• Tasas de desempleo más bajas conducen a tasas de minuyendo la asequibilidad del alquiler y aumentando las
vacancia de alquiler más bajas tasas de vacancia.

Inflación
La inflación es un aumento general en los pre- Valores de Propiedades: La inflación tiende a
cios de bienes y servicios en una economía, que aumentar el costo de los materiales de construc-
a menudo se mide mediante el Índice de Precios ción y la mano de obra, lo que puede llevar a
al Consumidor (IPC). El IPC es un indicador crucial precios de propiedad más altos. A medida que
que mide los cambios en el costo de vida y la in- aumentan los costos de reemplazo, las propie-
flación a lo largo del tiempo. Proporciona valiosos dades existentes también se aprecian en valor.
conocimientos sobre las alteraciones en los pre-
cios de bienes y servicios, lo que tiene importantes Tasas de Alquiler: La inflación generalmente lle-
implicaciones para la economía en general. va a tasas de alquiler más altas. A medida que
aumenta el costo de vida, los propietarios a
menudo suben los alquileres para mantener sus
Cómo la inflación influye en el Mercado ingresos reales. Esto puede hacer que alquilar
Inmobiliario sea menos asequible, aumentando la demanda
de propiedad de viviendas.
La inflación tiene un impacto profundo en el mer-
cado inmobiliario. Aquí hay varias formas en que Demanda de Viviendas: Las tasas de inflación
influye en los valores de las propiedades, las tasas a menudo llevan a una política monetaria de ta-
de alquiler y la demanda general de viviendas: sas de interés más altas para limitar la inflación.
Como se exploró en la sección anterior, esto a su
vez puede llevar a tasas hipotecarias más altas y
reducir la asequibilidad para los compradores de
viviendas.
18 | REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE BRICKSAVE, MACONDO, POSSE HERRERA RUIZ & REAL ESTATE BY MPF

Analizando la Relación entre la Inflación y el Mercado Inmobiliario

Para entender si el mercado inmobiliario efectivamente sirve como protección contra la inflación, podemos analizar
datos históricos comparando las tasas de inflación general (medidas por el IPC) con las tasas de alquiler. A continu-
ación, se presentan dos gráficos de líneas ilustrativos que ayudan a comprender esta relación entre la inflación y el
mercado inmobiliario como cobertura contra la inflación.

Rent in US Average & CPI - All Items in US Average

450,000
400,000
350,000
300,000
250,000
200,000
150,000
100,000
50,000
0,000
80

82

84

86

88

90

92

94

96

98

00

02

04

06

08

10

12

14

16

18

20

22
19

19

19

19

19

19

19

19

19

19

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20
Rent in US Average

Source: Fred: All Urban Consumers: Rent of Primary Residence in U.S. City, All Items in U.S. City Average.

Los datos históricos a menudo muestran que los precios de los alquileres de bienes raíces tienden a aumentar con la
inflación, lo que confirma su efectividad como cobertura. Sin embargo, el grado en que el mercado inmobiliario pro-
tege contra la inflación puede variar dependiendo del entorno económico específico y las condiciones del mercado.

Factores El mercado inmobiliario también está signif-

icativamente impactado por factores micro-

microeconómicos y su
económicos, y navegar por sus complejidades
es crucial para los inversores del sector. Esta
sección explorará cómo estos factores mold-
impacto en el mercado ean la demanda y oferta general de activos
inmobiliarios.

inmobiliario

Niveles de Inventario
Dinámicas de la oferta Se refiere al número total de viviendas dis-
y la demanda en el ponibles para la venta en un mercado deter-
minado. Esto incluye tanto viviendas nuevas

Mercado Inmobiliario
como existentes. Los niveles de inventario
brindan información sobre el lado de la oferta
del mercado de la vivienda.
19 | REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE BRICKSAVE, MACONDO, POSSE HERRERA RUIZ & REAL ESTATE BY MPF

Niveles altos de inventario: pueden llevar a un mercado de compradores, donde los compradores tienen más op-
ciones y poder de negociación.

Niveles bajos de inventario: pueden crear un mercado de vendedores, donde los vendedores pueden exigir pre-
cios más altos debido a la oferta limitada.

La emisión de permisos de construcción es uno de los primeros pasos en el proceso de construcción, y un aumento
en los permisos generalmente precede un aumento en la oferta de viviendas real.

Las unidades en construcción se refieren al número de unidades habitacionales que actualmente están siendo con-
struidas. Esta métrica proporciona una visión de la actividad de construcción en curso y una indicación del nivel de
utilización de mano de obra y recursos en la industria. También ayuda a entender el flujo de nuevas viviendas que
estarán disponibles en el mercado.

Permits and Under Construction inventory in US

1.900
1.800
1.700
1.600
1.500
1.400
1.300
1.200
01/22
01/22
01/22
01/22
01/22
01/22
01/22
01/22
01/22
01/22
01/22
01/22
01/22
01/22
01/22
01/22
01/22
01/22
01/22
01/22
01/22
01/22
01/22
01/22
01/22
01/22
01/22
Units Under Construction

Source: Fred, Permits and Under Construction inventory in US, 2024

Nuevas Construcciones
Las viviendas de nueva construcción que ingresan al mercado se denominan nuevas construcciones, y medir la
cantidad de nuevas construcciones es una métrica esencial para entender cuánto nueva oferta se está añadiendo
al mercado. Altos niveles de nueva construcción pueden ayudar a satisfacer la demanda y estabilizar o reducir los
precios de las viviendas.

Housing Units Under Construction Quarterly in the US

2.000

1.500

1.000

500

0
01/15
05/15
09/15
01/16
05/16
09/16
01/17
05/17
09/17
01/18
05/18
09/18
01/19
05/19
09/19
01/20
05/20
09/20
01/21
05/21
09/21
01/22
05/22
09/22
01/23
05/23
09/23
01/24

Source: Fred, Housing Units Under Construction Quarterly in the US,2024

20 | REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE BRICKSAVE, MACONDO, POSSE HERRERA RUIZ & REAL ESTATE BY MPF

Aumento de la Construcción: Indica confianza en la En el gráfico de líneas a continuación, podemos ver la

demanda futura. Se están construyendo más viviendas disponibilidad de viviendas de nueva construcción en el
para satisfacer el interés esperado de los compradores. mercado, lo que indica qué tan bien la oferta está man-
teniéndose a la par con la demanda. La oferta en meses
Disminución de la Construcción: Puede señalar pre- es una métrica inmobiliaria que mide el equilibrio entre
caución entre los constructores debido a la saturación oferta y demanda en el mercado de la vivienda. Muestra
del mercado, recesiones económicas o aumento de los cuánto tiempo tomaría vender todas las viviendas ac-
costos de construcción. tuales en el mercado, asumiendo que no se agreguen
otros listados.

Numbers of Homes for Sale

Months Supply =
Number of Homes sold per Month

Oferta mensual de Casa Nuevas

14
12
10
8
6
4
2
0
01/00
09/00
05/01
01/02
09/02
05/03
01/04
09/04
05/05
01/06
09/06
05/07
01/08
09/08
05/09
01/10
09/10
05/11
01/12
09/12
05/13
01/14
09/14
05/15
01/16
09/16
05/17
01/18
09/18
05/19
01/20
09/20
05/21
01/22
09/22
05/23
01/24
Source: Fred, New Homes Months’ Supply, 2024

Alta oferta: Sugiere una posible sobreoferta en el mer- Baja oferta: Indica una fuerte demanda en relación con la
cado, lo que puede llevar a precios más bajos de las vivi- cantidad de nuevas viviendas disponibles, lo que a menu-
endas y a más competencia entre los vendedores. do conduce a precios más altos y ventas más rápidas.
21 | REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE BRICKSAVE, MACONDO, POSSE HERRERA RUIZ & REAL ESTATE BY MPF

Demanda en el
Mercado Inmobiliario
Días Medios en el Mercado:
El siguiente gráfico muestra los días medios en el mercado para las viviendas puede ilustrar qué tan rápido se están
vendiendo las propiedades, indicando los niveles de demanda en el mercado. Este gráfico puede ayudar a identi-
ficar tendencias en la actividad del mercado y la demanda.

Inventario de Viviendas: Mediana de Días en el Mercado

100

80

60

40

20

0
07/16
10/16
01/17
04/17
07/17
10/17
01/18
04/18
07/18
10/18
01/19
04/19
07/19
10/19
01/20
04/20
07/20
10/20
01/21
04/21
07/21
10/21
01/22
04/22
07/22
10/22
01/23
04/23
07/23
10/23
01/24
04/24
Source: Fred, Housing Inventory: Median Days on Market,2024

Echemos un vistazo a un shock económico como el Covid-19 para entender el impacto en la demanda.

Perspectiva de
Periodo DOM Mediano Impacto Inversión

Principios de Condiciones de mercado normales Entorno estándar de compra y

55-60 días
2020 con oferta y demanda equilibradas. venta.

Marzo-Mayo Los confinamientos y la Oportunidad para negociar

65-70 días incertidumbre ralentizaron las ventas mejores precios debido a la
2020 de viviendas; menos transacciones. menor competencia.

La flexibilización de las restricciones,

Junio-Agosto las visitas virtuales y las bajas Demanda incrementada; se
50-55 días tasas hipotecarias aumentaron la necesita actuar rápidamente
2020 demanda, especialmente en los para asegurar propiedades.
suburbios.

Septiembre- La alta demanda y las bajas

tasas hipotecarias hicieron que Mercado altamente competitivo;
Diciembre 45-50 días las viviendas se vendieran muy los inversores deben actuar
2020 rápidamente. rápido para comprar viviendas.

Comprender estas tendencias ayuda a los inversores a tomar decisiones inteligentes, ya sea negociando acuerdos
durante períodos más lentos o actuando rápidamente en un mercado acelerado.
22 | REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE BRICKSAVE, MACONDO, POSSE HERRERA RUIZ & REAL ESTATE BY MPF

Asequibilidad
de la Vivienda
La asequibilidad de la vivienda se refiere a la capacidad de los individuos o hogares para pagar una vivienda sin
tensión financiera.

La relación precio-alquiler de la vivienda es una métrica clave utilizada por los inversores para evaluar la asequibili-
dad relativa de poseer versus alquilar una vivienda en un mercado particular. Analicemos lo que indica esta relación
y lo que significa para los inversores.

Se utiliza la siguiente formula para calcularlo:

Median Home Price

Price-to-Rent Ratio =
Median Annual Rent

Relación Precio de la Vivienda/Alquiler

1,8
1,7
1,6
1,5
1,4
1,3
1,2
1,1
1
01/00
09/00
05/01
01/02
09/02
05/03
01/04
09/04
05/05
01/06
09/06
05/07
01/08
09/08
05/09
01/10
09/10
05/11
01/12
09/12
05/13
01/14
09/14
05/15
01/16
09/16
05/17
01/18
09/18
05/19
01/20
09/20
05/21
01/22
09/22
05/23

Source: Fred, House Price rent ratio,2024

Relación baja: Indica un mercado de compradores, donde la compra de una vivienda es favorable en comparación con
el alquiler. Los inversores pueden encontrar oportunidades para comprar propiedades a precios más bajos.

Relación alta: Señala un mercado de vendedores, donde alquilar puede ser más asequible que comprar. Los inver-
sores deben ser cautelosos para no pagar en exceso por las propiedades.

Monitorear los cambios en la relación a lo largo del tiempo puede ayudar a los inversores a identificar cambios en
las condiciones del mercado y ajustar sus estrategias de inversión en consecuencia.

Tasas de Vacancia
(Alquiler y Vivienda)

Los gráficos muestren las tasas de vacancia para propiedades de alquiler y propiedades de propietarios pueden
proporcionar información sobre el equilibrio entre la oferta y la demanda en ambos mercados, de alquiler y de
propiedad.
 23 | REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE BRICKSAVE, MACONDO, POSSE HERRERA RUIZ & REAL ESTATE BY MPF

Tasa de Vacancia de Propietarios

Homeowner Vacancy Percent %

3,5 12,0

Tenant Vacancy Percent %

3,0 10,0
2,5
8,0
2,0
6,0
1,5
4,0
1,0
0,5 2,0

0,0 0,0
01/00
12/00
11/01
10/02
09/03
08/04
07/05
06/06
05/07
04/08
03/09
02/10
01/11
12/11
11/12
10/13
09/14
08/15
07/16
06/17
05/18
04/19
03/20
02/21
01/22
12/22
11/23
Source: Fred: Homeowner Vacancy Rate, 2024

Al analizar ambas tasas, los inversores pueden extraer conclusiones importantes:

Equilibrio del Mercado y Tendencias Oportunidades de Inversión

Altas tasas para ambas indican una sobreoferta, sugi- Alta vacancia en alquiler y baja vacancia en propiedad
riendo un mercado en desaceleración. sugiere que poseer viviendas es más atractivo.

Bajas tasas para ambas sugieren una fuerte demanda, Baja vacancia en alquiler y alta vacancia en propiedad
indicando una economía en crecimiento o una ubicación sugiere que alquilar es más popular.
deseable.

Impuestos sobre la propiedad

Los impuestos inmobiliarios, también conocidos como impuestos sobre la propiedad más altos en comparación
impuestos sobre la propiedad, son impuestos impues- con las áreas urbanas. Esta disparidad surge porque los
tos por los gobiernos locales sobre el valor de un activo suburbios tienden a tener densidades de población más
inmobiliario. Comprender los impuestos inmobiliarios bajas, lo que requiere impuestos más altos para finan-
en el área donde se posee un activo es crucial para los ciar los servicios locales. En las áreas suburbanas, los
propietarios e inversores debido a sus importantes im- costos para mantener las escuelas, los departamentos
plicaciones financieras. Calculados como un porcentaje de policía y otros servicios comunitarios a menudo se
del valor de la propiedad, estos impuestos tienen un im- distribuyen entre menos residentes, lo que lleva a tasas
pacto directo en el costo de la propiedad y, como tal, impositivas más altas para cubrir estos gastos.
pueden influir en las decisiones de inversión.
Para ilustrar cómo las obligaciones fiscales financieras
Para ilustrar el impacto de los impuestos sobre la propie- para los propietarios pueden variar significativamente en
dad, podemos tomar el siguiente ejemplo, que compara diferentes áreas urbanas, considere los siguientes ejem-
las tasas impositivas y las implicaciones financieras en plos de cuatro propiedades actualmente gestionadas
diferentes propiedades en cuatro ciudades principales por Bricksave en cuatro ciudades distintas. Cada propie-
de EE. UU. Los impuestos sobre la propiedad pueden dad está ubicada en un área urbana, destacando cómo
variar significativamente dentro de una ciudad, a menu- los impuestos sobre la propiedad no son uniformes y
do fluctuando de un vecindario a otro. Un patrón no- pueden diferir sustancialmente según las tasas impositi-
table es que los suburbios generalmente experimentan vas locales y los valores de las propiedades.
24 | REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE BRICKSAVE, MACONDO, POSSE HERRERA RUIZ & REAL ESTATE BY MPF

Ciudad Valor ($) Tasa de impuestos (%) Impuesto Anual ($)

Chicago $90,000 1.389% $1,250

Detroit $84,900 1.883% $1,600

Philadelphia $150,000 0.9687% $1,453

Miami $243,000 1.235%. $3,000

Source: Cook county treasurer,2024

El costo de poseer una propiedad

• Una tasa de impuestos sobre la propiedad más alta sig-

nifica que los propietarios deben pagar más impuestos
anualmente, aumentando el costo total de la propiedad.

• Por ejemplo, según la tabla anterior, Detroit tiene la tasa

de impuestos sobre la propiedad más alta, lo que indica
que poseer una propiedad allí sería más caro en términos
de impuestos sobre la propiedad.

• Los impuestos sobre la propiedad más altos disminuyen

la asequibilidad para los propietarios, especialmente para
aquellos con presupuestos limitados. Esto puede afectar
las tasas de propiedad de viviendas y la capacidad de las
personas para comprar o mantener una propiedad.

Impacto en las decisions de Inversión

• Las tasas más altas de impuestos sobre la propiedad

pueden llevar a los inversores a priorizar propiedades con
menores cargas impositivas. Las propiedades en áreas
con tasas de impuestos más bajas son a menudo más
atractivas para los inversores porque ofrecen el potencial
de mayores ingresos netos o retorno de inversión (ROI).

• Pueden afectar la demanda en diferentes segmentos

del mercado. Las áreas con tasas de impuestos más bajas
pueden atraer a más inversores, lo que lleva a un aumento
en los valores de las propiedades.

En general, los impuestos sobre la propiedad juegan un papel

significativo en la configuración del mercado inmobiliario al
impactar directamente en el costo de poseer una propiedad e
influir en las decisiones de inversión.
 Bienes Raíces
Comerciales

Fundamentos Los bienes raíces comerciales (CRE) abarcan propie-

dades diseñadas principalmente para fines comer-
ciales, ofreciendo espacios de trabajo en lugar de

de la Inversión alojamientos residenciales. Las principales clases

de CRE incluyen espacios de oficinas, propiedades
industriales, alquileres multifamiliares y ubicaciones
Inmobiliaria comerciales. Desde una perspectiva de inversión, las
propiedades comerciales pueden ser muy lucrativas,
especialmente en regiones donde el nuevo desar-
rollo está restringido por la disponibilidad de tier-
ras o medidas regulatorias. Estas propiedades gen-
eralmente se benefician de tasas de arrendamiento
atractivas y contratos de arrendamiento más largos,
Introducción al análisis de proporcionando a los propietarios flujos de efectivo
estables y sustanciales.
Propiedades
En esta sección, exploramos varios tipos de inver- Bienes Raíces
siones inmobiliarias, que atraen a una gama de Residenciales
inversores en busca de rendimientos financieros
y beneficios adicionales. El mercado inmobiliario Los bienes raíces residenciales abarcan propiedades
abarca tanto propiedades residenciales, consid- diseñadas principalmente para vivir en lugar de fines
eradas tanto bienes de consumo como vehículos comerciales o industriales. Esta categoría incluye di-
de inversión debido a su potencial de crecimien- versos tipos de propiedades como viviendas unifam-
to de capital, como propiedades comerciales, que iliares, apartamentos, condominios, casas adosadas
son vitales tanto como elementos de operaciones y residencias multifamiliares que pueden albergar
comerciales como oportunidades de inversión. a varias familias diferentes. Estas propiedades son
También profundizaremos en varias estrategias de esenciales para las necesidades de vivienda person-
inversión, desde inversiones básicas hasta estrate- al, pero también sirven como oportunidades de in-
gias oportunistas. versión significativas para aquellos que buscan ob-
tener ingresos por alquiler o lograr crecimiento de
capital a través de la apreciación del valor con el
tiempo. Los bienes raíces residenciales se caracteri-
zan por su mayor liquidez en comparación con otros
tipos de bienes raíces, lo que facilita a los inversores
entrar o salir del mercado.
26 | REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE BRICKSAVE, MACONDO, POSSE HERRERA RUIZ & REAL ESTATE BY MPF

Ventajas
y Desventajas

Real Estate Ventajas Desventajas

• Tasas de Arrendamiento Atractivas: • Complejidad Regulatoria y de

Altos retornos y flujos de efectivo sus- Gestión: Altamente regulado, requi-
tanciales en áreas con nueva construc- ere navegar a través de marcos legales
ción restringida. complejos y procesos de gestión.

• Términos de Arrendamiento Pro- • Rotación de Inquilinos: Puede ser

longados: Generalmente, los CRE son costosa y disruptiva, con fluctuaciones
arrendados por empresas que tienden económicas que potencialmente con-
a proporcionar un flujo de efectivo es- ducen a propiedades vacantes.
Bienes Raíces
table y predecible, mejorando la segu-
Comerciales
ridad financiera para inversiones a largo • Costos de Mantenimiento: Cada
plazo. nuevo inquilino puede requerir modi-
ficaciones significativas en el espacio,
• Estabilidad Financiera: Debido a la aumentando los gastos de manten-
mayor duración de los arrendamientos, imiento.
los bienes raíces comerciales pueden
ofrecer más estabilidad financiera en
comparación con las propiedades resi-
denciales.

• Rendimientos de Alquiler Más Ba-

• Accesibilidad y Asequibilidad: Ideal jos: Generalmente, generan retornos
para inversores nuevos e individuales más bajos en comparación con las
debido a los menores costos de entrada propiedades comerciales, afectando la
y una gestión más sencilla. rentabilidad.

• Ingreso por Alquiler Consistente: Of- • Mayor Rotación de Inquilinos: Los

rece potencial para ingresos estables y bienes raíces residenciales tienden a
Bienes Raíces apreciación de capital a largo plazo. gestionar contratos de arrendamien-
Residenciales to de 1 año en comparación con los
• Escalabilidad: Más fácil de financiar y CRE, dejando ventanas de vacancia a
gestionar, permitiendo una expansión menudo relacionadas con una mayor
más rápida de la cartera. rotación.

• Gestión Recurrente: Requiere in-

teracción directa y mantenimiento
frecuente de la propiedad, añadiendo
imprevisibilidad operativa.

Estrategia de Inversión
en Bienes Raíces

Dentro del ámbito de la inversión en bienes raíces, existen dos enfoques principales dentro del espectro de riesgo
y rendimiento. Hay cuatro estrategias principales de inversión en bienes raíces, comenzando desde un menor riesgo
y aumentando hasta una postura más arriesgada: Core, Core-Plus, Valor Añadido y Oportunista. Estas categorías
sirven como un marco de orientación, guiando a los inversores a través de un espectro de riesgo, calidad y posibles
retornos.
27 | REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE BRICKSAVE, MACONDO, POSSE HERRERA RUIZ & REAL ESTATE BY MPF

Estrategias Core
Las Estrategias Core se basan a menudo en activos estabilizados que generan ingresos, con un enfoque en generar
rendimientos principalmente a partir de los ingresos con un apalancamiento nulo o muy limitado. Generalmente,
este marco de estrategias contempla propiedades en una fase avanzada de desarrollo y arrendamiento, por lo tan-
to, con un precio de entrada más alto que el promedio.

Retornos
Estrategia Enfoque Tipo de Apalancados
Riesgo Apalancamiento
de Inversión Principal Inversor Esperados

Generación de Inversores 6-8% Bajo 0-40%,

ingresos estables conservadores típicamente
a largo plazo con que buscan alrededor del
Core necesidades de estabilidad 25%
gestión bajas. similar a los
Ubicadas en bonos.
centros urbanos
de grandes
ciudades.

Crecimiento e Inversores que 8-12% Bajo a 40-50%

ingresos a través buscan retornos moderado
de mejoras ligeras ligeramente
y mejor gestión. más altos
Core Plus A menudo con un riesgo
en suburbios manejable.
o mercados
secundarios.

Source: MIT Study, Doctoral Dissertation, 2024

Estrategias No Core
Como se mencionó anteriormente, las estrategias no core a menudo están relacionadas con el lado superior del
espectro de riesgo y rendimiento. A través de este enfoque, las inversiones a menudo están expuestas a riesgos
de arrendamiento y desarrollo, confiando más en la apreciación del capital que en los ingresos del flujo de efectivo
por alquiler. Las estrategias dentro de este marco generalmente adoptan un modelo de inversión con una vida útil
predeterminada y un compromiso de capital fijo.

Estrategia Enfoque Tipo de Retorno

Riesgo Apalancamiento
de Inversión Principal Inversor Esperados

Mejora significativa Inversores 12-15% Moderado 40-70%

de propiedades experimentados a alto
para aumentar el con profundo
Value Add flujo de efectivo. conocimiento en
Implica cambios bienes raíces y
en la gestión, capacidad para
resolución de manejar mayor
problemas de riesgo.
ocupación o
mantenimiento.

Proyectos de Inversores muy 15% y más Alto 50-80%

alto riesgo y experimentados
alta recompensa que buscan un
como desarrollo crecimiento
Opportunistic desde cero o sustancial y
reposicionamientos pueden soportar
importantes. largos períodos
sin retornos.

Source: MIT Study, Doctoral Dissertation, 2024

28 | REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE BRICKSAVE, MACONDO, POSSE HERRERA RUIZ & REAL ESTATE BY MPF

Análisis
Financiero
Metricas
Financieras
Al analizar una inversión inmobiliaria, un
análisis financiero exhaustivo es esencial
para evaluar la viabilidad y rentabilidad de
las inversiones potenciales. Esta sección
explora medidas financieras esenciales uti-
lizadas en el análisis financiero inmobiliar-
io, como el Valor Presente Neto (VPN), la
Tasa Interna de Retorno (TIR), el Índice de
Rentabilidad, la Depreciación, la Cobertura
de Deuda (DCR) y el Ratio de Gastos Op-
erativos (OER). Cada una de estas métricas
ofrece valiosos conocimientos sobre el de-
sempeño financiero y las perspectivas de
las inversiones inmobiliarias, lo que permite
a los inversores evaluar de manera efectiva
los posibles retornos y riesgos.
 29 | REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE BRICKSAVE, MACONDO, POSSE HERRERA RUIZ & REAL ESTATE BY MPF

Métrica Objetivo Fórmula Análisis

Evalúa la rentabilidad VPN = (CF / (1 + I) ^ t) – Un VPN positivo indica

de una inversión Inversión Inicial una inversión rentable
Valor Presente comparando el valor CF: Flujos de Efectivo por encima del riesgo
Neto (VPN) presente de los flujos de I: Tasa de descuento requerido.
efectivo entrantes con requerida en la inversión
los salientes. t: Número de períodos

Mide la tasa de Calculado iterativamente Una TIR más alta indica

descuento que lleva el para establecer el VPN a una inversión más
Tasa Interna de
VPN de todos los flujos cero. atractiva.
Retorno (TIR) de efectivo a cero,
evaluando la eficiencia
de la inversión.

Proporciona una Dependiente del tipo de Utilizado anualmente,

deducción fiscal que propiedad (Residencial: no está directamente
refleja la reducción del 27.5 años, Comercial: vinculado a la
valor del activo con el 39 años). Es importante rentabilidad, pero afecta
Depreciación tiempo, mejorando el considerar que solo la el ingreso imponible
flujo de efectivo. propiedad en sí misma (es decir, reduce los
puede ser depreciada, impuestos pagados
no el terreno sobre el sobre las ganancias).
que se encuentra.

Evalúa la capacidad DCR = Ingreso Operativo Se prefiere un DCR >

Ratio de de una propiedad Neto / Servicio Total de 1.20x para estabilidad,
Cobertura de para generar ingresos la Deuda con ratios más altos que
Deuda (DCR) suficientes para cubrir indican mejor cobertura.
sus pagos de deuda.

Mide la eficiencia OER = (Gastos Un OER más bajo indica

Ratio de Gastos operativa comparando Operativos Totales – mayor eficiencia y
Operativos los gastos operativos con Depreciación) / Ingresos rentabilidad.
(OER) los ingresos brutos. Brutos

Ratios
de Inversión
Esta guía introduce ratios clave como el Retorno sobre
el Efectivo (Cash on Cash Return), el Retorno sobre la
Inversión (ROI), la Tasa de Capitalización (Capitalization
Rate), el Rendimiento Bruto del Alquiler (Gross Rental
Yield) y el Multiplicador Bruto de Alquiler (Gross Rental
Multiplier). Estos ratios ayudan a los inversores a eval-
uar el rendimiento y los riesgos de las propiedades de
manera sencilla. Al utilizar estos ratios, los inversores
pueden tomar decisiones informadas para construir una
cartera diversa y rentable.
30 | REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE BRICKSAVE, MACONDO, POSSE HERRERA RUIZ & REAL ESTATE BY MPF

Métrica Objetivo Fórmula Análisis

Mide el retorno COC = Flujo de Un porcentaje más

anual sobre el Caja Anual antes de alto indica un mejor
Retorno sobre efectivo invertido Impuestos / Total de rendimiento en relación
el Efectivo en una propiedad, Efectivo Invertido con la inversión inicial en
(Cash on Cash proporcionando una efectivo. Se utiliza para
Return) visión directa de la evaluar el rendimiento
eficiencia del flujo de inmediato de una
caja. propiedad.

Evalúa la rentabilidad ROI = (Valor Actual Un ROI alto indica que

total de una inversión - Inversión Inicial) / la inversión ha ganado
comparando las Inversión Inicial significativamente
Retorno sobre ganancias totales con los en relación con su
la Inversión costos iniciales. costo. Refleja tanto la
(ROI) apreciación del capital
como los ingresos
generados.

Indica la tasa esperada Cap Rate = Ingreso Una tasa de

de retorno sobre una Operativo Neto / Valor capitalización más alta
Tasa de inversión inmobiliaria, de Mercado Actual sugiere una inversión
Capitalización útil para comparar potencialmente más
(Cap Rate) inversiones similares. rentable, pero también
puede reflejar un mayor
riesgo.

Mide el ingreso bruto Rendimiento Bruto del Útil para evaluar la

generado por una Alquiler = (Ingreso Anual rentabilidad bruta de las
Rendimiento propiedad como un por Alquiler / Valor de la propiedades de alquiler.
Bruto del porcentaje de su valor Propiedad) * 100 Un rendimiento más
Alquiler (Gross de mercado, antes de alto sugiere mejores
Rental Yield) gastos. ganancias brutas en
relación con el valor de la
propiedad.

Proporciona una GRM = Precio de Venta / Un GRM más bajo indica

Multiplicador evaluación rápida del Ingreso Anual Bruto por que la propiedad puede
Bruto de valor de una propiedad Alquiler estar subvaluada en
Alquiler de inversión en relación relación con su potencial
(Gross Rental con sus ingresos sin de ingresos, lo que
considerar los gastos sugiere una inversión
Multiplier)
operativos. potencialmente atractiva.
31 | REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE BRICKSAVE, MACONDO, POSSE HERRERA RUIZ & REAL ESTATE BY MPF

Property details

Caso de Inversión Year Built 1910

“Propiedad 708 Size (Sqft)

Property Type
1798

Townhome

WEST 116th PL” N° Units 2

N° Bedrooms 5
Detalles
de la Propiedad N° Baths 2

Property Unit Floor 3

Sub-district & Micro-Location (Including Basement)

Sate Illinois Exterior Building Type Vynil Sidding

City Chicago Balcony No

Post Code 60628 Terrace No

Post Code Categorization Category C: Stable Porche No

Neighbourhood West Pullman Garden Private

Elementary School District 299 Private Parking No

Middle School District 299 N° Parking Spaces 0

High School District 299 Lift No

Property Summary

Property Categorization C+ Class

Para ayudarte a entender y consolidar los
conceptos discutidos anteriormente, pre-
Interior Condition No Refurbishment Required sentaremos un estudio de caso real de una
inversión inmobiliaria presentada por Ma-
condo. Este ejemplo te proporcionará cono-
Exterior Condition Good Condition
cimientos prácticos que se pueden extender
a una amplia gama de oportunidades de in-
Roof Condition >10 yars remaining versión residencial. En este escenario, anali-
zaremos una propiedad ubicada en el barrio
Renovation Works Estimated 0 de West Pullman en Chicago. Esta propie-
dad de clase C+, construida en 1910, consta
de dos unidades.
32 | REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE BRICKSAVE, MACONDO, POSSE HERRERA RUIZ & REAL ESTATE BY MPF

Análisis
Financiero
Detalle de Adquisición

Al negociar la compra de una propiedad, hay varios factores más allá del precio de compra que deben considerarse.
Estos incluyen los honorarios del agente, los costos de cierre, los gastos de capital y los gastos de renovación. Jun-
tos, estos elementos contribuyen al monto total de la inversión requerida para adquirir la propiedad.

Por ejemplo, considere la propiedad en “708 West 116th Place”, que tiene un precio de oferta de $108,500. Con los
honorarios adicionales del agente, los costos de cierre y los requisitos de gastos de capital que totalizan $45,663,
el valor total de la propiedad requerido sería de $154,163. Por otro lado, es importante considerar los costos de
estructuración de Bricksave/Macondo que totalizan $13,277, dejando la inversión inicial total en $167,440. Es crucial
tener en cuenta estos costos adicionales, ya que representan la salida de efectivo real necesaria para asegurar la
propiedad. Reconocer estos gastos asegura una evaluación más precisa de su inversión total y ayuda en la planifi-
cación y el presupuesto para la adquisición.

Property Acquisition Analysis Bricksave Aquisition Costs

Offer Price $ 108,500 SPV Legal Fees $ -

Agent Fees $ 250 Structuring Costs $ 800

3rd Party Closing Cost $ - Sourcing Fees $ 1,573

Other Closign Costs $ 3,163 Sale Reserve $ 4,464

Capex Required $ 42,250 Tokenization Fee $ 6,440

Renovations Vacancy $ - Maintenance Reserve Float $ -

Vacancy Reserve Old $ - PM float $ -

Financing Costs $ - Onboarding Fee $ -

Holding Costs $ - Bricksave Costs $ 13,277

Flip Profit $ - Total Cost Including Capex $ 167,440

Total Cost Including Capex $ 154,163

33 | REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE BRICKSAVE, MACONDO, POSSE HERRERA RUIZ & REAL ESTATE BY MPF

Análisis
de Renta
Pro-Forma Analysis

Income Analysis Monthly Anually

Gross Rental Income $ 2,000 $ 24,000

Vacancy Loss $ 60 $ 720

Effective Gross Income $ 1,940 $ 23,280

Gross Yield 1.26% 15.10%

Operating Expenses

Poperty Managemet $ 200 $ 2,400

Maitenance Reserve $ 100 $ 1,200

Insurance $ 125 $ 1,500

Utilities $ 100 $ 1,200

Annual Taxes $ 106 $ 1,277

HOA Annually $ - $ -

Trash/Snow/Landscape $ - $ -

Custody Fee $ 184 $ 2,210

Total Expenses $ 816 $ 9,787

Net Operating Income $ 1,124 $ 13,493

Net Rent Yield 0.73% 8.75%

Además de analizar los costos de adquisición de la propiedad, es esencial evaluar los ingresos potenciales (alquiler)
y los gastos continuos asociados con el mantenimiento de una propiedad de inversión.

Para la propiedad en “708 West 116th Place”, el alquiler bruto esperado es de $24,000 por año. Sin embargo, una
parte de estos ingresos se destinará a cubrir varios gastos operativos, incluidos los honorarios de gestión, servicios
públicos, seguros, reparaciones, costos por vacantes, impuestos y otros gastos detallados en el análisis.

Como se describe en la tabla anterior, los gastos anuales totales para esta propiedad ascienden a $9,787. Después
de deducir estos gastos del alquiler bruto y considerando una cuenta de pérdida por vacantes, el ingreso neto
restante es de $13,493 por año, lo que representa el flujo de efectivo antes de impuestos de la propiedad. Esta cifra
de ingreso neto es crítica para evaluar la rentabilidad de la propiedad y su desempeño financiero general.
34 | REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE BRICKSAVE, MACONDO, POSSE HERRERA RUIZ & REAL ESTATE BY MPF

Análisis de Flujo de Caja

Cashflows Forecast Year 0 Year 1 Year 2 Year 3 Year 4

Income Monthly Monthly Monthly Monthly Monthly

Gross Rental Income $ - $ 24,000.00 $ 24,480.00 $ 24,969.60 $ 25,468.99
Vacancy Loss $ - $ 720.00 $ 734.40 $ 749.09 $ 764.07
Total Income $ - $ 23,280.00 $ 23,745.60 $ 24,220.51 $ 24,704.92

Operating Expenses
Poperty Managemet $ - $ 2,400.00 $ 2,448.00 $ 2,496.96 $ 2,546.90
Maitenance Reserve $ - $ 1,200.00 $ 1,224.00 $ 1,248.48 $ 1,273.45
Insurance $ - $ 1,500.00 $ 1,530.00 $ 1,560.60 $ 1,591.81
Utilities $ - $ 1,200.00 $ 1,224.00 $ 1,248.48 $ 1,273.45
Annual Taxes $ - $ 1,277.00 $ 1,302.54 $ 1,328.59 $ 1,355.16
HOA Annually $ - $ - $ - $ - $ -
Trash/Snow/Landscape $ - $ - $ - $ - $ -
Custody Fee $ - $ 2,210.21 $ 2,254.41 $ 2,299.50 $ 2,345.49
Total Expenses $ - $ 9,787.21 $ 9,982.95 $ 10,182.61 $ 10,386.27

Net Operating Income $ - $ 13,492.79 $ 13,762.65 $ 14,037.90 $ 14,318.66

yield 8.75% 8.93% 9.11% 9.29%

Cash Flow Year 0 Year 1 Year 2 Year 3 Year 4

Projected Selling Price $ - $ - $ - $ - $ 166,291.25
Total Investment $ (167,440.00) $ - $ - $ - $ -
Cash Flow Before Taxes $ (167,440.00) $ 13,492.79 $ 13,762.65 $ 14,037.90 $ 180,609.91

Análisis Operacional

Ingresos Brutos Programados: Se proyecta que au- desde el precio de oferta inicial, menos un costo de ven-
menten anualmente a una tasa del 2%, comenzando ta del 6%, ascendiendo a $166,291.
desde $24,000 en el Año 1, reflejando el crecimiento an-
ticipado en los ingresos por alquiler. Flujo de Caja Antes de Impuestos: Refleja el flujo de
caja operativo, que comienza con una inversión inicial
Pérdida por Vacantes: Representa el 3% del alquiler de $167,440 y se vuelve positivo desde el Año 1 en ad-
bruto en todos los años, totalizando $720 USD cada año elante a medida que comienzan a ingresar los ingresos
y creciendo al 2%. operativos.

Gastos: También crecen a una tasa anual del 2%, Impuestos sobre la Propiedad: Se consideran dentro
comenzando desde $9,787 en el Año 1, reflejando au- de la estructura de gastos operativos. Al calcular el flu-
mentos inflacionarios en los costos operativos. jo de caja después de impuestos, dependerá de la situ-
ación fiscal personal de cada inversor. Para este análisis,
Ingreso Operativo Neto (NOI): Aumenta de $13,492 proporcionamos una visión precisa del flujo de caja gen-
en el Año 1 a $14,318 en el Año 4, impactado positiva- erado antes de cualquier impuesto sobre la renta.
mente por el aumento de los Ingresos Operativos Brutos
y el crecimiento controlado de los gastos. Flujo de Caja: Comenzando con un flujo inicial negati-
vo significativo debido a la compra, el flujo de caja se
Flujo de Caja vuelve positivo en los años siguientes, mejorando an-
ualmente debido a eficiencias operativas y culminando
Precio de Venta Proyectado: Al final del Año 4, se cal- en un flujo positivo sustancial de $180,609 en el Año 4,
cula en base a una tasa de apreciación anual del 3.5% principalmente por la venta de la propiedad.
35 | REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE BRICKSAVE, MACONDO, POSSE HERRERA RUIZ & REAL ESTATE BY MPF

Revisión de Métricas
y Ratios

Financial Measures Investment Return Ratios

Net Present Value (NPV) $ 18,608.09 Cash on Cash Return 8.06%

Internal Rate of Return 8.14% Return on Investment 7.03%

Annual depreciation $ 4,368 Capitalization Rate 8.75%

Operating Expense Ration (OER) 40.78% Gross Rent Multiplier (GRM) 6.28x

Debt-Coverage Ratio 0% Gross Rental Yield 15.10%

Métricas Financieras Ratios de Retorno de Inversión

Valor Presente Neto (VPN) $18,608.09: Un VPN de Retorno sobre el Efectivo (Cash on Cash Return)
$18,608.09 descontado al valor presente utilizando una 8.06%: Un retorno sobre el efectivo del 8.06% sugiere
tasa de descuento del 5%, sugiere que se espera que la un retorno decente sobre la inversión inicial en efectivo
inversión genere esta cantidad en dólares actuales sobre realizada en el año.
el costo de la inversión inicial, lo que implica rentabili-
dad. Retorno sobre la Inversión (ROI) 7.03%: Un ROI del
7.03% es indicativo de un retorno saludable, sugiriendo
Tasa Interna de Retorno (TIR) 8.14%: Una TIR de 8.14% que la inversión ha crecido en este porcentaje sobre el
significa que se espera que la inversión produzca un monto inicial invertido.
rendimiento anual promedio de 8.14%, lo cual general-
mente se considera un buen retorno dependiendo del Tasa de Capitalización (Cap Rate) 8.75%: A menudo
riesgo y las condiciones del mercado. utilizada para estimar el retorno potencial de una in-
versión, la tasa de capitalización del 8.75% es relativa-
Depreciación Anual $4,368: Esto representa la deduc- mente saludable e indica un buen potencial de ganancia
ción anual permitida para contabilizar la disminución del en relación con el valor de mercado de la propiedad.
valor de la propiedad debido al desgaste. Este valor re-
duce el ingreso imponible y, por lo tanto, impacta posi- Multiplicador Bruto de Alquiler (GRM) 6.28: Un GRM
tivamente el flujo de caja al disminuir la responsabilidad de 6.28 significa que el precio de compra es poco más
fiscal. de seis veces el alquiler anual, lo que puede ayudar a
los inversores a comparar el valor de la propiedad en
Ratio de Gastos Operativos (OER) 40.78%: Este ratio relación con su potencial de ingresos.
indica que el 40.78% de los ingresos operativos brutos
se consume en gastos operativos. Un OER más bajo es Rendimiento Bruto del Alquiler 15.10%: Este ren-
típicamente mejor ya que implica una mayor eficiencia dimiento es una medida del retorno anual sobre la in-
operativa y rentabilidad. versión antes de gastos, en relación con el valor de mer-
cado actual de la propiedad. Un rendimiento del 15.10%
Ratio de Cobertura de Deuda 0%: Un ratio de cobertura es excepcionalmente alto, lo que sugiere que la propie-
de deuda del 0% indica que no hay deuda en la propie- dad está generando ingresos significativos en relación
dad, ya que este ratio mide los ingresos disponibles para con su valor.
pagar las obligaciones de deuda [Link]
36 | REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE BRICKSAVE, MACONDO, POSSE HERRERA RUIZ & REAL ESTATE BY MPF

Consideraciones al
mantener una propiedad
Al mantener una propiedad, ya sea para uso personal o como inversión, se deben considerar varios factores críti-
cos para garantizar su éxito sostenido y longevidad. Basándonos en nuestro análisis previo de la adquisición de la
propiedad en 708 West 116th Place, profundizaremos en las métricas clave relacionadas con los gastos esperados
y el mantenimiento continuo.

Gastos
Esperados
Seguros:

El costo del seguro de la propiedad es de alrededor de

$1,500 anuales, cubriendo daños por desastres natu-
rales, robos y vandalismo. Esto representa aproximada-
mente el 0.97% del valor de la propiedad. Dependien-
do de la ubicación, las tasas de seguro pueden variar
considerablemente. Además, el seguro para propietari-
os agrega protección de responsabilidad civil y cubre la
posible pérdida de ingresos por alquiler.

Impuestos de la propiedad:

Los impuestos anuales sobre la propiedad son aproxi-

madamente $1,277, basados en las tasas impositivas
locales y el valor de la propiedad en Chicago, Illinois.
Como se mencionó antes, los impuestos varían de un
lugar a otro en los EE. UU. y están gobernados por los
consejos locales.

Vacancy:

Al presupuestar una tasa de vacancia del 3%, el inversor

espera perder $720 anuales (3% de $24,000 de renta
anual) en ingresos por alquiler debido a la rotación de
inquilinos y períodos vacantes. Estimamos una duración
promedio de arrendamiento de 36 meses. Cada rot-
ación lleva aproximadamente 15 días para preparar la
propiedad y 30 días para encontrar un nuevo inquilino.
Durante un período de retención de 4 años, esto resul-
ta en aproximadamente 1.5 meses de vacancia, lo que
equivale a una tasa de vacancia del 3% (1.5 meses de 48
meses). Esta estimación es vital para una planificación
financiera precisa y ayuda a anticipar períodos sin in-
gresos por alquiler.
37 | REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE BRICKSAVE, MACONDO, POSSE HERRERA RUIZ & REAL ESTATE BY MPF

Repairs and Maintenance:

Las empresas de administración de propiedades se

encargan de las reparaciones y el mantenimiento de
las propiedades que gestionan. Esto incluye el man-
tenimiento rutinario, la gestión de reparaciones de
emergencia, la coordinación con contratistas, la plan-
ificación presupuestaria para el mantenimiento y el
mantenimiento de registros detallados. Al manejar
eficientemente estas tareas, los administradores de
propiedades aseguran la satisfacción de los inquilinos,
preservan el valor de la propiedad y apoyan el éxito a
largo plazo de las inversiones inmobiliarias.

Los costos de reparaciones y mantenimiento rutinario

para la propiedad en 708 West 116th Place se esti-
man en $1,200 anuales, que es el 5% del alquiler an-
ual de $24,000. Esta estimación proporciona una guía
general para fines de presupuesto, aunque los costos
reales de reparación pueden variar significativamente
dependiendo de la condición de la propiedad y el uso
por parte de los inquilinos. Es importante entender
que estos $1,200 son una provisión reservada para
posibles necesidades de mantenimiento, no un gasto
garantizado o inmediato. Al planificar estos costos, se
puede gestionar mejor las reparaciones inesperadas y
mantener la condición general de la propiedad.

Property Management Fees:

Cuando se utiliza una empresa de administración de

propiedades, sus servicios conllevan tarifas asociadas.
Estas tarifas pueden estructurarse de varias maneras,
incluyendo un porcentaje del alquiler mensual o una
tarifa fija. Se pueden aplicar cargos adicionales por
servicios específicos como la colocación de inquilinos,
la gestión del mantenimiento o las inspecciones de la
propiedad.

Típicamente, las tarifas de administración de propie-

dades en los EE. UU. oscilan entre el 5% y el 10% de
los ingresos por alquiler cobrados. Además, se cobra
una tarifa de arrendamiento, a menudo equivalente al
alquiler de un mes, por encontrar y asegurar un nuevo
inquilino. Para manejar las reparaciones, las empresas
de administración pueden cobrar una comisión, gen-
eralmente entre el 10% y el 20% de los costos de rep-
aración.

En nuestro caso, la tarifa de administración de la

propiedad es del 10% de los ingresos brutos por alq-
uiler, lo que asciende a un estimado de $2,400 anuales
basados en el alquiler anual de $24,000. Esta tarifa
cubre la gestión general de la propiedad, asegurando
que funcione sin problemas y de manera eficiente.
38 | REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE BRICKSAVE, MACONDO, POSSE HERRERA RUIZ & REAL ESTATE BY MPF

Problemas potenciales
y Mantenimiento Diferido
Invertir en la propiedad en “708 West 116th Place” en Chicago requiere prestar mucha atención a los problemas
potenciales y al mantenimiento esencial para asegurar su éxito y rentabilidad a largo plazo. Un paso crítico en el
proceso de adquisición es realizar una inspección independiente por un ingeniero, generalmente durante el “Perío-
do de Revisión o Inspección”. Esta inspección exhaustiva cubre todos los sistemas y componentes de la propiedad
para identificar cualquier problema inmediato o futuro. Las reparaciones que no son urgentes pero que necesitarán
atención en un futuro cercano se clasifican como mantenimiento diferido. Estos deben tenerse en cuenta en el pre-
supuesto de la propiedad y planificarse dentro del período de tenencia. Los aspectos clave del informe de inspec-
ción de la propiedad incluyen la integridad estructural, la condición del techo y el ático, los sistemas de plomería y
electricidad, la funcionalidad del HVAC, el exterior y los terrenos, los espacios interiores y la seguridad general y el
cumplimiento de los códigos locales. Abordar estas áreas asegura una toma de decisiones informada y una planifi-
cación presupuestaria efectiva para el mantenimiento continuo.

Techo: Calentador de Agua:

Inspecciones regulares para detectar fugas. Es impor- Inspeccione el calentador de agua anualmente en busca
tante programar una inspección profesional para un de signos de óxido y fugas
posible reemplazo cada 10 años para prevenir daños
por agua y reparaciones costosas. Simientos:
Monitoree en busca de grietas y signos de desplazamien-
Sistema HVAC: to o asentamiento, y realice inspecciones profesionales
El mantenimiento anual del sistema HVAC es esen- cada pocos años.
cial para mantener la eficiencia y prevenir fallos. Re-
emplace los filtros regularmente y considere actualizar Sistema Eléctrico:
a un sistema más eficiente en energía si el actual está Programe inspecciones periódicas por un electricista con
desactualizado. licencia para garantizar la seguridad y el cumplimiento
del código. Actualice el cableado y los paneles desactu-
Plomería: alizados.
Inspecciones regulares para detectar fugas y prob-
lemas de drenaje. Actualice las tuberías viejas a ma-
teriales modernos según sea necesario. Planifique el
reemplazo cada 10 a 15 años.

Además, los inversores deben considerar las opciones de gestión personal frente a la gestión profesional, cada una
con su propio conjunto de ventajas y desventajas. Al explorar estos aspectos, los inversores pueden tomar deci-
siones informadas para optimizar sus carteras inmobiliarias.

Gestión Personal Empresa de Administración de Propiedades

Control Directo Professional expertise

Ahorro de Costos Time saving
Pros
Experiencia Personal Network of service providers
Tenant screening

Consumo de tiempo (Requiere Fees

compromiso) Risk of poor performance
Cons Recursos limitados que afectan la Lack of control
calidad del servicio
Requisitos de conocimiento legal
39 | REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE BRICKSAVE, MACONDO, POSSE HERRERA RUIZ & REAL ESTATE BY MPF

Obligaciones
tributarias y
cambiarias en
Colombia por
inversiones en
inmuebles en
Estados Unidos:
Introducción:
Invertir en inmuebles en Estados Unidos puede of-
recer atractivas oportunidades de diversificación y
rentabilidad. Sin embargo, es fundamental conoc-
er y cumplir con las obligaciones cambiarias, tribu-
tarias y laborales en Colombia derivadas de estas
inversiones. Esta guía proporciona una descrip-
ción detallada de estas obligaciones para cuatro
estructuras de inversión: (1) inversión directa, (2) in-
versión a través de un vehículo societario (LLC), (3)
inversión a través de criptoactivos, y (4) inversión a
través de fondos de inversión.
40 | REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE BRICKSAVE, MACONDO, POSSE HERRERA RUIZ & REAL ESTATE BY MPF

1. Inversión
directa
Bajo el esquema de inversión directa, una persona natu-
ral residente fiscal en Colombia decide comprar a título
propio un inmueble en Estados Unidos. Posteriormente,
entrega en arrendamiento el inmueble. El residente fis-
cal en Colombia espera recibir rentabilidad derivada de
los cánones de arrendamiento y por una venta futura del
inmueble, una vez se valorice.

1.1. Compra del inmueble: La compra del inmueble

en Estados Unidos puede realizarla el residente fiscal co-
lombiano principalmente mediante dos alternativas. La
primera, pagando el precio de compra con dinero en
Colombia. La segunda, pagando el precio de compra
con dinero o bienes ubicados ya en Estados Unidos.

1.1.1. Obligaciones cambiarias:

[Link]. Pago del precio desde Colombia – canalización de divisas: La canalización de divisas se refiere al proceso
mediante el cual las transacciones en moneda extranjera, que se inician en pesos colombianos como en el presente
caso, deben ser realizadas a través de intermediarios del mercado cambiario (IMC), no obstante, no requiere como
tal de la inversión colombiana en el exterior ante el Banco de la República. Los IMC para efectos prácticos suelen
ser bancos y entidades financieras autorizadas. Este proceso garantiza la transparencia y el control de los flujos de
capital hacia y desde el país.

De manera que el residente fiscal colombiano decide realizar el envío de su dinero a Estados Unidos para el pago
del precio de su inmueble. A través de su banco, el inversionista procederá a llevar a cabo la transacción que envíe
los recursos a Estados Unidos.

Para este propósito, si el inversionista realiza el pago desde algún producto financiero, el inversionista deberá gen-
erar una declaración de cambio por inversiones internacionales (conocida en el argot cambiario como el anterior
formulario 4) en el que indicará a su banco -el IMC- que el propósito de la canalización de recursos será invertir en
inmuebles en Estados Unidos, junto con otros datos relacionados con la inversión. Si el inversionista hace la inversión
en una sucursal física de su banco, éste le pedirá diligenciar la declaración de cambio respectiva (o proporcionar los
datos necesarios). Si la transacción tiene lugar en internet (sucursal virtual), el sistema informático le exigirá los datos
necesarios para llevar a cabo la transacción y que serán incluidos por el banco como IMC dentro de la declaración
de cambio.

Esta declaración de cambio será transmitida por el IMC al Banco de la República.

[Link]. Pago del precio en Estados Unidos – registro de la inversión: Alternativamente, si el inversionista cuenta
con recursos ya ubicados en Estados Unidos, bien sea dinero o bienes, podría también hacer el pago del precio con
estos recursos. En este caso no sería procedente realizar la declaración de cambio indicada líneas arriba. El registro
de la inversión en el exterior ante el Banco de la República, en este caso, es opcional.

En caso de que el inversionista desee realizar el registro, puede hacerlo rápida y sencillamente a través de la plata-
forma electrónica del nuevo sistema de información cambiaria del Banco de la República.

La reglamentación expuesta en este acápite 1.1.1. se encuentra en la Circular Reglamentaria DCIP-83 emitida por el
Banco de la República, principalmente.
 41 | REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE BRICKSAVE, MACONDO, POSSE HERRERA RUIZ & REAL ESTATE BY MPF

1.1.2. Obligaciones tributarias:

[Link]. Impuesto sobre la renta: [Link]. Impuesto al patrimonio:

El residente fiscal colombiano inversionista, deberá En caso de que el inversionista esté obligado a declarar
reconocer fiscalmente el valor del inmueble en pesos impuesto al patrimonio, deberá incluir en su declaración
equivalente a la tasa representativa del mercado de la el valor del inmueble en los términos expuestos en el
fecha de la inversión. Esto se encuentra en el artículo acápite del impuesto sobre la renta.
288 del Estatuto Tributario.
1.2. Durante la ejecución de la inversión:
A título de ejemplo, si el precio de compra del inmue-
ble fue de USD 1,000,000 y la TRM del día de la com- Durante la ejecución de la inversión, el inversionista re-
pra fue de COP 3.000 por cada dólar americano, el cibirá unos rendimientos asociados a los cánones de ar-
inversionista colombiano deberá reconocer dentro de rendamiento del inmueble.
su patrimonio fiscal en el impuesto sobre la renta el in-
mueble por COP [Link]. Este valor no deberá 1.2.1. Obligación cambiaria – Canalización de divisas:
ajustarse salvo que el inmueble se enajene, caso en el
cual deberá calcular el impacto tributario tanto de la Si el inversionista decide retornar los rendimientos aso-
enajenación como del de la diferencia en cambio. ciados a los cánones de arrendamiento a Colombia, de-
bería realizar esta operación a través de un intermedi-
[Link]. Declaración de activos en el exterior: ario del mercado cambiario, que para efectos prácticos
podrá ser el banco en el que se encuentre el producto
El inversionista contribuyente del impuesto sobre la financiero en el que desee que se le consignen los ren-
renta, que posea activos en el exterior por valores su- dimientos (su cuenta de ahorros).
periores a 3.580 UVT (COP 202.577.180 para 2024) a
fecha de corte del 1 de enero de cada año, deberá Para la canalización de los rendimientos, el inversionista
presentar declaración de activos en el exterior (For- deberá gestionar una declaración de cambio por inver-
mulario 160). Bajo este esquema de inversión es muy siones internacionales indicando el concepto asociado a
frecuente que el valor del inmueble supere el umbral dichos recursos.
citado.
1.2.2. Impuesto sobre la renta:
Es importante anotar que el valor por el cual se re-
porte el inmueble deberá corresponder a aquel defini- El inversionista colombiano deberá incluir dentro de su
do según se indicó en el acápite anterior. Es decir, el impuesto sobre la renta los rendimientos asociados a la
costo de adquisición en dólares a la tasa de cambio de inversión en el exterior. Debe tenerse en cuenta que los
la fecha de adquisición del inmueble. residentes fiscales colombianos tributan por sus rentas
de fuente colombiana y por sus rentas de fuente mun-
La declaración de activos en el exterior (Formula- dial.
rio 160) debe presentarse de forma conjunta con la
declaración de renta. En todo caso, es importante ad- El valor a declarar correspondería al ingreso que final-
vertir que el período de declaración difiere del del im- mente reciba el inversionista, así sea en el exterior, y de-
puesto de renta, pues mientras la declaración de renta berá declararse como renta de capital. En tanto el valor
se presenta con corte a 31 de diciembre del año ante- se recibe en divisas, dicho valor deberá convertirse a pe-
rior, la de activos en el exterior se presenta con corte a sos colombianos a la tasa de cambio vigente en la fecha
1 de enero de cada año. en que se recibió el ingreso.
42 | REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE BRICKSAVE, MACONDO, POSSE HERRERA RUIZ & REAL ESTATE BY MPF

En todo caso, al tratarse de rentas de fuente extranjera, el inversionista podrá tomar como descuento tributario las
retenciones que se hayan practicado o los impuestos que haya pagado en el exterior, sobre los rendimientos que
produzca el inmueble, hasta el monto del impuesto que se hubiera pagado en Colombia sobre esas mismas rentas.
De igual manera, podrá depurar el ingreso asociado a los rendimientos con los gastos proporcionales, necesarios
y que tengan relación de causalidad con los cánones de arrendamiento (por ejemplo, seguros sobre la propiedad,
gastos de administración o financieros), considerando las limitaciones que puedan ser aplicables.

El costo fiscal reconocido sobre el inmueble no deberá cambiar por variación de la tasa representativa del mercado
durante el tiempo en que el inversionista tenga el inmueble. Sin embargo, podrá ajustar anualmente el costo fiscal
del activo fijo.

1.2.3. Declaración de activos en el exterior e impuesto al patrimonio:

Durante la ejecución de la inversión, el inversionista deberá continuar presentando la declaración de activos en el ex-
terior y el impuesto al patrimonio, de ser el caso, conforme lo expuesto en los subtítulos [Link]. y [Link] anteriores.

1.3. Venta del inmueble:

En esta etapa el inversionista procede a vender su inmueble en Estados Unidos, generando una utilidad o pérdida
comprendida por la diferencia entre el valor final de venta y el valor inicial de compra.

1.3.1. Obligaciones cambiarias:

Si el inversionista desea que el dinero obtenido de la venta regrese al país, deberá canalizar las divisas correspondi-
entes a través del mercado cambiario, presentando la declaración cambiaria respectiva ante el IMC, en los términos
expuestos líneas arriba.

1.3.2. Obligaciones tributarias:

[Link]. Impuesto sobre la renta:
del momento de reconocimiento inicial de la inversión.
Las rentas provenientes de la venta del inmueble ubica-
Al valor así obtenido, se le restará el valor de la utili-
do en Estados Unidos podrán estar sujetas a retención
dad (no de la pérdida) que se haya determinado sobre la
en la fuente en dicho país.
enajenación del activo correspondiente.
En Colombia, el residente fiscal colombiano inversion-
ista deberá declarar y, de ser el caso, tributar por dos
De igual manera, tratándose de rentas de fuente ex-
tipos de rentas: 1) por la ganancia ocasional o pérdida
tranjera, el inversionista podrá tomar como descuento
derivada de la enajenación del activo; y 2) por la renta
tributario las retenciones que se hayan practicado o los
por diferencia en cambio.
impuestos que haya pagado en el exterior sobre la utili-
dad que produzca la venta del mismo, hasta el valor del
Para el cálculo del resultado de la operación de ena-
impuesto que se haya pagado en Colombia sobre las
jenación, deberá tomar como referencia el valor inver-
mismas rentas.
tido a la tasa de cambio del momento en que se realizó
la inversión y enfrentarlo con el valor de enajenación, a
[Link]. Declaración de activos en el exterior:
la misma tasa del momento en que se hizo la inversión.
El valor resultante, dará lugar a una utilidad o pérdida
Si al 1 de enero del respectivo año el inversionista no
que definirá el resultado numérico de la enajenación. Si
cuenta con activos en el exterior, no estaría obligado a
es positivo, estará gravado con el impuesto de ganan-
presentar declaración anual de activos en el exterior.
cias ocasionales a la tarifa del 15% si fue poseído por
más de dos (2) años, o como una renta ordinaria en caso
[Link]. Impuesto al patrimonio:
contrario.
Fruto de la venta, el inmueble en el exterior ya no hará
Para el cálculo del ingreso por diferencia en cambio, se
parte de su patrimonio. Por lo anterior, no deberá inclu-
deberá tomar el ingreso recibido por la enajenación a la
irlo dentro de la base para el cálculo de este impuesto.
tasa de cambio de dicho momento, y al resultado así ob-
Sin embargo, deberá incluir dentro de este concepto el
tenido se le restará el valor invertido a la tasa de cambio
precio recibido si aún no lo ha gastado.
 2.1. Constitución de la sociedad
y compra del inmueble:

2. Inversión 2.1.1. Obligaciones cambiarias – canalización

obligatoria:

a través de El pago del capital con el que se constituya la

un vehículo
LLC y los posteriores aportes en dinero que
realice el inversionista son operaciones oblig-
atoriamente canalizables a través del mercado
societario (LLC): cambiario. En este sentido, es obligación del
inversionista canalizar la operación a través de
un IMC generando la respectiva declaración de
cambio por inversiones internacionales (artículo
41 de la Resolución 1 de 2018 emitida por el
Banco de la República).
Bajo el esquema de inversión a través de un vehí-
culo societario, una persona natural residente fiscal El incumplimiento de esta obligación acarrea
en Colombia decide constituir un vehículo corpo- sanciones, que podrán ser impuestas por las au-
rativo en alguno de los Estados de Estados Unidos toridades cambiarias correspondientes (la Direc-
- idealmente en la misma jurisdicción en donde es- ción de Impuestos y Aduanas Nacionales – DIAN
tará ubicado el inmueble objeto de inversión. Es y/o la Superintendencia de Sociedades, según
frecuente que para este tipo de estructuras se uti- corresponda).
lice una Limited Liability Company (LLC).

La LLC será la propietaria del inmueble en Estados

Unidos. El inversionista será accionista de la LLC.
2.1.2. Obligaciones tributarias:

En este caso, la renta que percibe el inversionista [Link]. Impuesto sobre la renta y comple-
no son los cánones propiamente dichos, sino divi- mentarios:
dendos que decrete la LLC fruto de la utilidad que
produzca: (i) los cánones de arrendamiento y (ii) de El inversionista colombiano residente fiscal de-
la venta del inmueble. berá incluir dentro de su declaración del im-
puesto sobre la renta las acciones de la LLC que
reciba como contraprestación del aporte. El val-
or deberá declararse en pesos colombianos a la
tasa representativa del mercado de la fecha en
que se emitan.
44 | REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE BRICKSAVE, MACONDO, POSSE HERRERA RUIZ & REAL ESTATE BY MPF

[Link]. Declaración de activos en el exterior: La declaración de activos en el exterior (Formulario 160)

debe presentarse a la autoridad tributaria de manera
El inversionista contribuyente del impuesto sobre la previa a la presentación de la declaración del impuesto
renta, que posea activos en el exterior por valores supe- sobre la renta del período anterior.
riores a 3.580 UVT (COP 202.577.180 para 2024) a fecha
de corte del 1 de enero de cada año, deberá presentar [Link]. Impuesto al patrimonio:
declaración de activos en el exterior (Formulario 160).
De estar sujeto a este impuesto, el inversionista deberá
Es muy frecuente que el valor del inmueble supere el incluir dentro de su declaración del impuesto al patrimo-
umbral citado. Por lo anterior, seguramente el valor de nio el valor en pesos colombianos la tasa representativa
las acciones (capital aportado) supere también dicho del mercado de la fecha en que se emitan las acciones
umbral, lo que haría obligatoria la presentación de la recibidas por el aporte de dinero a la LLC.
declaración anual de activos en el exterior.

2.2. Rendimientos – Dividendos de la LLC:

2.2.1. Obligaciones cambiarias:

Los dividendos que decrete la LLC y que el inversionista desee que ingresen al país, obligatoriamente deberán
canalizarse a través del mercado cambiario, mediante un IMC en los términos que hemos expuesto en esta guía
(artículo 41 de la Resolución 1 de 2018 emitida por el Banco de la República).

2.2.2. Obligaciones tributarias:

[Link]. Impuesto sobre la renta:

De considerarse que la LLC es controlada por residentes colombianos (el inversionista) de acuerdo con el artículo
882 del Estatuto Tributario, deberá incluir los arrendamientos que perciba la LLC dentro de su declaración del im-
puesto sobre la renta colombiano, siempre que tenga, directa o indirectamente, una participación igual o superior
al 10% en el capital de la LLC.

Cabe precisar, no debería tributarse en Colombia dos veces por el mismo hecho. De manera que, si posteriormente
la LLC decreta dividendos en Colombia en calidad de exigibles (y estos dividendos provienen de los arrendamientos
que ya estuvieron sujetos a tributación en Colombia), los dividendos deberían tratarse como un ingreso no consti-
tutivo de renta o ganancia ocasional.

[Link]. Declaración de activos en el exterior e impuesto al patrimonio:

El inversionista deberá continuar incluyendo dentro de su declaración de activos en el exterior e impuesto al patri-
monio, de ser el caso, las acciones de la LLC que reciba fruto del aporte. El valor a declarar no deberá modificarse
por variación histórica de la TRM y deberá guardar relación con el valor declarado de las acciones en el patrimonio
del impuesto sobre la renta.
 45 | REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE BRICKSAVE, MACONDO, POSSE HERRERA RUIZ & REAL ESTATE BY MPF

3. Inversión a través
de criptoactivos:
El inversionista adquiere un criptoactivo cuyo activo subyacen-
te es un inmueble ubicado en Estados Unidos. De esta manera,
para efectos tributarios colombianos, el inversionista compra un
activo intangible (el criptoactivo) y recibe rendimientos

3.1. Obligaciones cambiarias:

Dependen fundamentalmente del lugar donde tenga lugar la compra del criptoactivo. Si el criptoactivo se adquiere
localmente, como es el caso de Macondo, la transacción debería tratarse como una operación interna que no invo-
lucra al Banco de la República.

Ahora bien, si el criptoactivo se adquiere en el exterior, resultaría procedente realizar la canalización de las divisas y
la generación de la declaración de cambio correspondiente con el IMC. Deberá hacerse un análisis caso a caso para
definir las obligaciones a que haya lugar.

3.2. Obligaciones tributarias:

La Autoridad Tributaria colombiana en esfuerzo de tratar de brindar seguridad jurídica a los intervinientes de opera-
ciones que utilizan criptoactivos ha expedido el Concepto Unificado 1621 de 2023 sobre tributación de criptoactivos
(el “Concepto Unificado de Criptoactivos”). En esta guía se abordan aspectos allí expuestos, sin embargo, pueden
ser modificados en cualquier momento por la Autoridad Tributaria colombiana.

[Link]. Impuesto sobre la renta:

El inversionista deberá incluir dentro de su patrimonio fiscal el criptoactivo que ha adquirido, indistintamente de que
lo haya adquirido en Colombia o en el exterior. Si el criptoactivo está representado en pesos colombianos, incluirá su
valor de adquisición en esta moneda. Si está representado en dólares americanos (u otra moneda) deberá incluirlo
en pesos colombianos a la TRM del día de adquisición.

[Link]. Declaración de activos en el exterior:

Para efectos tributarios, determinar la ubicación del criptoactivo es un asunto que no es pacifico. Conforme el
Concepto Unificado de Criptoactivos, se entenderá que el criptoactivo se ubica en Colombia para efectos fiscales
cuando: (i) el criptoactivo es monetizado en Colombia, es decir, canjeado por moneda de curso legal o divisas, o (ii)
es empleado como medio de pago (en especie) para adquirir bienes o servicios en el territorio nacional.

De cumplirse alguno de esos supuestos, no deberían incluirse los criptoactivos en la declaración anual de activos en
el exterior, sino únicamente dentro del patrimonio fiscal del impuesto sobre la renta.

[Link]. Impuesto al patrimonio:

De estar sujeto a este impuesto, el inversionista deberá incluir dentro de su declaración del impuesto al patrimonio
el valor en pesos de los criptoactivos expresados en dólares americanos, o, si la inversión desde el inicio se repre-
sentó en pesos colombianos, dicho valor.
46 | REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE BRICKSAVE, MACONDO, POSSE HERRERA RUIZ & REAL ESTATE BY MPF

4. Inversión
a través de
fondos:

El residente fiscal colombiano inversionista, procede a adquirir un compartimiento o derechos fiduciarios de un

fondo de inversión experto en la adquisición y rentabilidad de inmuebles. Fruto de esta inversión, recibe unos ren-
dimientos financieros expresados en dólares americanos.

4.1. Obligaciones cambiarias:

Por regla general, las inversiones financieras en títulos en el exterior son operaciones obligatoriamente canalizables.
Por lo anterior, tanto el envío de los recursos al exterior como su retorno, deberán realizarse a través del mercado
cambiario colombiano; generando las declaraciones de cambio respectivas a través de los intermediarios que par-
ticipen en el envío y redención de los recursos. (Resolución 1 de 2018, artículo 41).

4.2. Obligaciones tributarias:

4.2.1. Impuesto sobre la renta – declaración de activos en el exterior e impuesto al patrimonio:

Los títulos o compartimientos que se reciban en contraprestación por la inversión deberán ser incluidos dentro del
patrimonio fiscal del inversionista dentro de su declaración del impuesto sobre la renta. Se declarará su valor en
pesos colombianos, convirtiendo su valor en dólares a la tasa representativa del mercado del día de la inversión.

Los rendimientos que produzcan los títulos podrán estar sujetos a retención en la fuente en Estados Unidos. Asi-
mismo, estarán sujetos a tributación en Colombia por impuesto sobre la renta, dentro de la subcédula de rentas de
capital (Estatuto Tributario, artículo 335).

De superarse los topes para esta obligación tributaria, deberán reportarse los títulos dentro de la declaración anual
de activos en el exterior, en los términos que hemos expuesto dentro de esta guía.

Asimismo, deberán incluirse los títulos dentro de la declaración del impuesto al patrimonio en los términos que
hemos expuesto en esta guía.
Real estate investing made easy
48 | REAL ESTATE INVESTMENT GUIDE

Real estate
investment guide

Real estate investing made easy