“Año de la recuperación y consolidación de la economía peruana”
ESCUELA SUPERIOR TÉCNICA
ACTIVIDAD
MONOGRAFÍA: LEY N.º 29090 – ANÁLISIS Y APLICACIÓN EN EL CONTEXTO URBANO Y
CONSTRUCTIVO PERUANO
ELABORADO POR
- MASIAS MALTESSE, JUANA LUISA.
- MUNIVE ATAUCHI, AUREA VICTORIA .
- NIÑO LLACSAHUANGA, KATTY FIORELLA.
- QUISPE AGUILAR, ARTURO ALEJANDRO .
- TIÑA APAZA, SHEYLLA RUSSELL.
CARRERA PROFESIONAL
ADMINISTRACIÓN DE OBRAS DE CONSTRUCCIÓN CIVIL.
CICLO Y SECCIÓN
III – A
UNIDAD DIDÁCTICA
CONSTRUCCIONES ESPECIALES.
DOCENTE
ABOG. RUBI OCHARAN CHOQUEHUANCA.
FECHA: 21-04-25
LIMA – PERÚ
ÍNDICE
1. INTRODUCCIÓN ............................................................................................. 3
2. Fundamentos de la Ley N.º 29090 .................................................................... 4
3. Importancia de la Ley en el Ordenamiento Urbano ............................................. 6
4. Aspectos Relevantes de la Ley ......................................................................... 8
5. Requisitos para la Obtención de Licencias ....................................................... 10
6. Procedimiento para la Licencia de Edificación .................................................. 12
7. Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación .......................................... 14
8. Casos Prácticos o Aplicaciones Reales (opcional pero diferenciador) ................. 16
9. CONCLUSIONES ........................................................................................... 16
10. RECOMENDACIONES..................................................................................... 17
11. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS ..................................................................... 18
12. ANEXOS ........................................................................................................ 19
1. Introducción
La Ley N.º 29090, conocida como la Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de
Edificaciones, es una norma fundamental del marco legal peruano que nos permite
regular los procedimientos relacionados con el desarrollo urbano y edificación. Esta fue
Promulgada en el año 2007, Tiene como objetivo principal establecer disposiciones claras
y eficientes para la aprobación de habilitaciones urbanas y edificaciones, promoviendo
así el ordenamiento territorial, la seguridad estructural, el acceso a servicios básicos y el
respeto por las normas urbanísticas y ambientales.
La Ley 29090 introduce mecanismos simplificados y descentralizados para los trámites
administrativos vinculados al sector construcción, permitiendo una mayor participación
de las municipalidades y la intervención de entidades privadas autorizadas, como los
Revisores Urbanos, en la evaluación de proyectos. Este enfoque busca agilizar la
documentación, fomentar la formalización de la propiedad, y dinamizar la inversión
inmobiliaria y el crecimiento urbano sostenible. Uno de los aspectos más relevantes de
esta ley es la clasificación de los proyectos en cuatro modalidades (A, B, C y D), cada una
de ellas definida según el nivel de complejidad, el tipo de obra y los requisitos técnicos y
administrativos necesarios para su aprobación.
Estas modalidades permiten una tramitación diferenciada y proporcional al tipo de
proyecto, promoviendo mayor eficiencia y seguridad jurídica en el sector construcción. La
Modalidad A está dirigida a edificaciones menores y trámites simples que no requieren
evaluación técnica previa; la Modalidad B corresponde a proyectos de complejidad media
que requieren revisión por parte de la municipalidad; la Modalidad C abarca
construcciones de mayor envergadura, sujetas a evaluación por entidades competentes;
y la Modalidad D está reservada para proyectos de gran escala o de impacto especial, que
deben ser revisados por Revisores Urbanos acreditados
2. FUNDAMENTOS DE LA LEY N.º 29090
La Ley N.º 29090, o Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones, fue
publicada el 25 de septiembre de 2007 y aprobada el 29 de diciembre del 2017, por el
Congreso de la república, luego de ser aprobada por el Poder Legislativo, es una ley
peruana en donde se establece los fundamentos legales para la obtención de licencias
de habilitación urbana y de edificación. Las licencias de Habilitación Urbana y Licencias
de Edificaciones se rigen en Perú por la ley N° 29090.
Su objetivo principal es regular los procedimientos administrativos, el seguimiento, la
supervisión y la fiscalización de los proyectos de habilitación urbana y de edificación, con
el fin de garantizar la seguridad pública y privada. Está a través de su reglamento y
disposiciones complementarias, busca crear un sistema eficiente y seguro para la
planificación y ejecución de obras urbanas y edificaciones en Perú. Además, busca
simplificar los requisitos y agilizar los trámites para la obtención de licencias,
fortaleciendo las competencias del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento y
precisando de las municipalidades.
De acuerdo con el Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de
Edificación, en el “TÍTULO I – Disposiciones generales, Capítulo I, Artículo 2 – Ámbito de
aplicación” Los procedimientos administrativos y requisitos que se desarrollan
respectivamente en la ley y Reglamento, son únicos y de aplicación obligatoria a nivel
nacional y que Ninguna norma, directiva o formulario administrativo puede exigir mayores
requisitos que los establecidos.
La licencia de habilitación urbana y/o edificaciones se otorga de acuerdo con la
documentación técnica aprobada. Se encuentra afecta al pago por derecho de
tramitación por conceptos de licencia y tiene una vigencia de treinta y seis 36 meses.
Es decir, recalca el aspecto que lo que se debe realizar para obtener las licencias de
habilitación urbana y edificación son de carácter obligatorio para todo el país, y que los
requisitos que presentan son los únicos que se deben tener en cuenta en medio de los
procedimientos no aceptando alguna diferencia o disconformidad, además que se debe
considerar también el derecho de pago que se requiere para cualquier trámite.
La entidad encargada de regular la verificación administrativa y técnica de obras es la
Municipalidad, así como los procesos de independización de predio rústico, subdivisión
de lotes, fiscalización, entre otros. Es así que se pueden encontrar otras entidades como
las Comisiones técnicas integradas por profesionales que se encargan de dar los
dictámenes de autorización de las licencias.
Los Revisores urbanos, que verifican los proyectos. El Ministerio de Vivienda,
Construcción y Saneamiento, entre otros más específicos encargados en base a las
modalidades específicas.
Aplicaciones y principios ART (2.1)
Características:
1. Son únicos.
2. De aplicación obligatoria nivel nacional.
3. Determina las responsabilidades de los sujetos implicados en los procedimientos.
4. Solo participan las personas y entidades descritas en la ley.
Ámbito de Aplicación (ART 2.2)
• La ley y su reglamento se aplican a nivel nacional sin excepción y establece los límites
para determinar los derechos que se cobraran en los procedimientos
• El retraso en la tramitación del expediente no autoriza que se exija la autorización de la
documentación.
Principios:
1. De unidad: Las normas deben guardar transparencia con el ordenamiento jurídico
evitando contradicciones.
2. De transparencia: Las normas deben ser explícitas y públicos.
3. De participación: Gobierno nacional, local y entidades.
4. De subordinación: Debe primar el interés general sobre el particular.
Intervienen:
▪ Municipalidad: Encargada de supervisar las normas, supervisar, fiscalizar y controlar la
ejecución de las obras en el ámbito de su jurisdicción.
▪ Profesionales: Actúan como proyectistas, responsables de obra, comisiones técnicas,
revisor urbano, supervisión de obra o funcionario público.
▪ Propietario: Persona natural o jurídica obligado a tener licencia para ejecutar obras de
habilitación urbana o de edificación sobre su pedio.
Regulación de procedimientos:
Define los trámites y requisitos para obtener licencias de habilitación urbana y de
edificación, así como para otros procesos relacionados.
Seguridad pública y privada:
Prioriza la seguridad de las personas y las propiedades, garantizando que los proyectos de
habilitación y construcción cumplan con las normas técnicas y urbanísticas.
Simplificación y agilización:
Busca reducir la burocracia y el tiempo de espera para obtener licencias, facilitando la
ejecución de proyectos.
Fortalecimiento de competencias:
Define claramente las responsabilidades del Ministerio de Vivienda, Construcción y
Saneamiento y de las municipalidades en la gestión de las habilitaciones urbanas y
edificaciones.
Principios rectores:
La Ley se basa en principios como la unidad, la transparencia, la legalidad, la eficiencia,
la simplificación administrativa y la protección de los derechos de los ciudadanos.
Procedimientos administrativos:
Establece los procedimientos para la obtención de licencias, incluyendo la presentación
de proyectos, la revisión técnica, la aprobación y la supervisión de las obras.
Responsabilidades:
Define las responsabilidades de los involucrados en la ejecución de los proyectos,
incluyendo los propietarios, los profesionales y los contratistas.
Normas técnicas:
Se basa en el Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE) y otras normas técnicas,
garantizando la calidad de las obras y la seguridad de las edificaciones.
Fiscalización:
Establece mecanismos de control y fiscalización para asegurar el cumplimiento de las
normas y la calidad de las obras.
Responsabilidad civil, administrativa y penal:
Define las sanciones por el incumplimiento de la ley y sus reglamentos, incluyendo la
posibilidad de responsabilidad civil y penal.
Delegación de funciones:
Permite la delegación de funciones a delegados Ad hoc para la calificación de proyectos,
optimizando el proceso de evaluación.
3. IMPORTANCIA DE LA LEY EN EL ORDENAMIENTO URBANO
Impacto en la planificación y formalización de edificaciones
La búsqueda de una Política Nacional de Vivienda y Urbanismo se dio con la finalidad de
mejorar las condiciones de habitabilidad y acceso a viviendas dignas, adecuando la
planificación y formalización de edificaciones en nuestro país, promoviendo centros
poblados competitivos y sostenibles. Además, el Reglamento Nacional de Edificaciones
establece criterios técnicos obligatorios para garantizar calidad y seguridad en las
construcciones urbanas.
El Plan Nacional de Formalización aborda la regularización de predios urbanos y rurales,
facilitando el acceso a créditos y promoviendo la inclusión social. Sin embargo, aún
existen desafíos en la implementación de estas estrategias, especialmente en la
reducción de la informalidad y la mejora de la planificación urbana. Justamente en el
proceso de reducción de la informalidad se plantea la necesidad de la Ley N.º 29090.
La planificación por procesos en edificaciones en zonas urbanas como Lima, con alta
densidad demográfica se caracteriza por presentar dificultades en cuanto a la aplicación
de la normativa, pues prima la informalidad con la premisa de justificar la poca eficiencia
y poco acceso de la normativa al contexto social de la población.
Un ejemplo claro es el de los casos de estudio en planteamientos de tesis universitarias,
como Planificación por procesos en edificaciones en Lima que presentó dificultades
debido a la variabilidad de costos, influenciada por inflación y demanda excesiva de
materiales. La heterogeneidad estructural complicó la aplicación del método, y el
software MS Project 2003 mostró limitaciones para coordinar plazos y recursos.
La gestión de la mano de obra requirió precaución para evitar conflictos laborales. La
programación por rubros fue útil para ajustar costos y prevenir desbalances. La medición
constante del CPI y SPI permitió controlar variaciones y mantener estabilidad financiera.
Además, transformar costos a una visión empresarial facilitó una planificación eficiente.
Finalmente, la continuidad en el control de plazos y costos fue esencial para la
efectividad del método, y la recopilación de rendimientos históricos contribuyó a la
mejora continua en los procesos constructivos.
Pero no es algo exclusivo de nuestro país, un caso regional puede ser lo que pasa en
países vecinos como Ecuador y Colombia, pues la arquitectura pasó de imponer diseños
a fomentar la participación de los pobladores en la mejora de sus viviendas. La
informalidad representó una resistencia a la exclusión, aunque fue menospreciada por
no seguir modelos modernos.
El crecimiento de asentamientos informales mostró una producción social del espacio
basada en interacciones cotidianas. La planificación de viviendas buscó integrar la
cotidianidad, promoviendo espacios flexibles y adaptables. Las dinámicas familiares
influyeron en el uso de la vivienda, y su diseño evolucionó para permitir cambios con el
tiempo. La falta de acceso a crédito mantuvo la informalidad, impulsando la
autoconstrucción como alternativa de mejora económica.
En conclusión, se presentan desafíos similares en la región, destacando la necesidad de
modelos más participativos, por ello, la flexibilidad y adaptación de las viviendas se
consideran alternativas para mejorar las condiciones habitacionales, promoviendo
espacios dinámicos y eficientes.
Aporte a la seguridad, legalidad y sostenibilidad urbana
El aporte que se tiene el cumplimiento de la normativa por el urbanismo en Perú
favorece a un urbanismo sostenible, debido a que ha sido históricamente desordenado y
condicionado por la estratificación socioeconómica heredada del colonialismo. La
inestabilidad política ha dificultado la planificación sostenible del territorio y estos
factores han influido en la normativa urbana, afectando la gobernabilidad del suelo y la
planificación territorial.
Actualmente, los principales desafíos incluyen el déficit habitacional, la ocupación
informal del suelo, la falta de gestión ambiental y el deterioro del patrimonio cultural. La
tensión entre el mercado inmobiliario y el interés público ha obstaculizado el desarrollo
equitativo de las ciudades, evidenciando la necesidad de una política nacional de
ordenamiento territorial. La Ley N.º 29090, tiene como finalidad regular los
procedimientos administrativos para la habilitación urbana y edificación en Perú,
estableciendo criterios claros para la obtención de licencias y la fiscalización de
proyectos. Su objetivo es agilizar los trámites, garantizar la seguridad jurídica y mejorar
la planificación urbana, promoviendo un desarrollo ordenado y sostenible que sea
notorio en el ámbito de la seguridad, eliminado posibilidades y accesos a la criminalidad
con los traficantes de terrenos, que traen como consecuencia la aplicación de cupos,
problemas que nos afectan gravemente como sociedad.
4. ASPECTOS RELEVANTES DE LA LEY:
con el fin de simplificar y agilizar los procedimientos administrativos para la obtención de
licencias se presenta los siguientes aspectos
a. Clasificación de habilitaciones urbanas
Son los procesos para convertir terrenos rústicos en urbanos o reorganizar áreas
urbanas existentes:
• Habilitación Urbana Nueva: Realizada sobre un terreno rústico, puede
ejecutarse por etapas (venta garantizada de lotes, construcción simultánea de
viviendas o tipo progresivo).
• Habilitación Urbana Ejecutada: Obras realizadas sin licencia antes de la
vigencia de la ley, sujetas a regularización.
• Reurbanización: Reorganización de la trama urbana existente (reubicación de
vías, demolición de edificaciones, cambios en infraestructura), exenta de aportes
adicionales.
b. Clasificación de edificaciones
Tipos de obras de construcción reguladas:
• Edificación Nueva: Construcción desde cero en terreno sin edificaciones previas
• Ampliación: Incremento del área techada de una edificación existente.
• Remodelación: Modificación total o parcial de la tipología o estilo arquitectónico
original.
• Refacción: Mejoramiento de instalaciones o elementos constructivos sin alterar el
uso, área techada o estructura.
• Acondicionamiento: Adecuación de ambientes con elementos removibles
(tabiques, falsos techos).
• Puesta en Valor Histórico-Monumental: Restauración o recuperación de
edificaciones declaradas Patrimonio Cultural de la Nación.
• Cerco: Construcción de muros perimétricos y vanos de acceso, sujeto a
autorización municipal.
• Demolición: Eliminación total o parcial de una edificación existente.
Modalidades de licencia de edificación (A, B, C y D)
Existen cuatro modalidades para obtener licencias
Modalidad Descripción Proyectos aplicables Plazos
- Viviendas unifamiliares ≤
120 m².
Sin evaluación previa.
A Trámite simplificado - Ampliaciones ≤ 200 m².
El ingreso del
Aprobación con firma de
- Cercos, demoliciones sin expediente constituye la
automática profesionales.
explosivos. licencia.
- Obras militares/policiales.
- Habilitaciones residenciales
15 días hábiles
B ≤ 5 ha.
Evaluación por la (edificación) o 20 días
Evaluación
municipalidad o - Edificaciones ≤ 5 pisos o (habilitación). Silencio
municipal o
revisores urbanos. 3,000 m². administrativo positivo si
revisores urbanos
no hay respuesta.
- Demoliciones ≤ 5 pisos.
- Habilitaciones por etapas. 20 días hábiles
C (edificación) o 40 días
Proyectos complejos - Edificaciones > 5 pisos o
Evaluación por (habilitación). Silencio
con evaluación técnica 3,000 m².
Comisión Técnica positivo aplicable,
vinculante.
o revisores - Patrimonio Cultural de la excepto en Patrimonio
Nación. Cultural.
- Habilitaciones colindantes Mismos plazos que
D con áreas protegidas o
Proyectos de alto Modalidad C. Requiere
Evaluación por zonas arqueológicas.
impacto o en áreas planeamiento integral
Comisión Técnica
sensibles. en zonas no
o revisores - Edificaciones industriales,
consolidadas.
comerciales > 30,000 m².
Participación de revisores urbanos y municipalidades
Revisores Urbanos:
• Profesionales (arquitectos/ingenieros) certificados por el Ministerio de Vivienda.
• Verifican el cumplimiento de normas urbanísticas y edificatorias.
• Emiten informes técnicos vinculantes para licencias en modalidades B, C y D.
• Deben estar inscritos en el Registro Nacional de Revisores Urbanos.
Municipalidades:
• Competentes para aprobar proyectos, fiscalizar obras y otorgar licencias.
• Realizan verificación administrativa (cumplimiento de requisitos) y verificación
técnica (ejecución conforme al proyecto).
• Pueden aplicar sanciones (suspensión de obras, multas) por incumplimiento.
• Deben publicar normativas urbanísticas y facilitar certificados de zonificación.
Comisiones Técnicas:
• Órganos colegiados con representantes de municipalidades, colegios profesionales
y entidades prestadoras de servicios.
• Emiten dictámenes vinculantes (Conforme, No Conforme, Con Observaciones) para
modalidades C y D.
5. REQUISITOS PARA LA OBTENCIÓN DE LICENCIAS
Los procedimientos administrativos y los requisitos se rigen por la Ley Nº 29090 y su
Reglamento. Estos procedimientos y requisitos son únicos y de aplicación obligatoria a
nivel nacional. Ninguna otra norma, directiva, formulario o requerimiento administrativo
puede exigir más requisitos que los ya establecidos en la Ley y el Reglamento. Las
Municipalidades tienen la obligación de abstenerse de exigir requisitos o información no
previstos.
Documentación Técnica y Legal Exigida
1. Formularios Oficiales:
• La solicitud y sus anexos deben presentarse en los formularios FUHU (para
Habilitación Urbana) o FUE (para Edificación), según corresponda.
• Estos formularios y sus anexos deben estar visados en todas sus páginas.
• Cuando sea pertinente, deben estar firmados por el administrado y los
profesionales que participan.
• Los formularios FUHU y FUE tienen carácter de declaración jurada.
2. Certificado de Zonificación y Vías:
• Es un documento requerido.
• Es emitido por la Municipalidad Provincial donde se ubica el predio.
• Se obtiene a solicitud del administrado.
• La solicitud debe indicar datos referidos a la ubicación del predio y adjuntar un
croquis.
• Está afecto al pago del derecho de tramitación correspondiente.
• Se otorga según la zonificación del predio y los Planos Urbanos vigentes.
3. Documentación Técnica General:
• Toda la documentación técnica debe estar firmada y sellada por el profesional
responsable del anteproyecto en consulta y/o proyectos, así como por el
administrado.
• Los membretes de los planos deben contener información específica:
➢ Datos del administrado.
➢ Datos de los profesionales responsables (especialidad y número de
colegiatura).
➢ Tipo de obra.
➢ Nombre del proyecto y de los planos.
➢ Escala.
➢ Fecha.
➢ Numeración del plano (referida al número total de planos por
especialidad).
• Se utilizan prefijos específicos para la numeración de los planos según el tipo de
proyecto.
➢ Para proyectos de habilitación urbana: "U" (ubicación y
localización), "PP" (perimétricos), "PT" (topográficos), "PTL"
(trazado y lotización), "PO" (ornamentación de parques), "PRL"
(replanteo de lotización), "PA" (altura de edificación), y otros prefijos
a criterio del proyectista.
➢ Para proyectos de edificación: "U" (ubicación y localización), "A"
(arquitectura), "E" (estructuras), "IS" (instalaciones sanitarias), "IE"
(instalaciones eléctricas), y otros prefijos a criterio del proyectista.
4. Acreditación de Habilitación Urbana (para Licencia de Edificación):
• Para obtener la Licencia de Edificación, se debe acreditar que el predio cuenta,
por lo menos, con el correspondiente proyecto de habilitación urbana aprobado.
• Para la ejecución física de la edificación, la habilitación urbana debe estar
recepcionada, excepto si los proyectos de habilitación urbana fueron aprobados
con construcción simultánea.
5. Pago por Derecho de Tramitación:
• La obtención de la Licencia está afecta al pago por derecho de tramitación.
• El pago esta especificado en el TUPA vigente.
6. Roles de Profesionales Responsables
o Los profesionales son responsables de la elaboración del anteproyecto
en consulta y/o de los proyectos.
o Deben firmar y sellar toda la documentación técnica.
o Participan en la firma de los formularios FUHU o FUE y sus anexos.
o Su especialidad y número de colegiatura deben figurar en los
membretes de los planos.
o Las Municipalidades tienen la obligación de comprobar que los
profesionales que participan estén habilitados en el ejercicio de su
profesión.
o Los profesionales de la especialidad tienen el derecho a ser atendidos
obligatoriamente por las Comisiones Técnicas para sustentar
personalmente sus proyectos.
7. Pazos y Etapas del Procedimiento
El procedimiento general implica la presentación del expediente para evaluación, a cargo
de las Municipalidades. Las Comisiones Técnicas son órganos colegiados que
dictaminan si los proyectos cumplen con las normas urbanísticas y edificatorias, siendo
sus dictámenes vinculantes para el otorgamiento o denegatoria de la Licencia.
• Certificado de Zonificación y Vías:
o El plazo máximo para su emisión es de cinco (05) días hábiles desde la
solicitud.
o Tiene una vigencia de treinta y seis (36) meses.
• Evaluación por Comisiones Técnicas:
o Las Comisiones Técnicas para Edificaciones deben emitir su dictamen
dentro del plazo establecido para el procedimiento administrativo.
o Pueden ampliar el plazo para la calificación por una sola vez y por un
término que no sea mayor a cinco (05) días hábiles.
• Notificación del Acta de Verificación y Dictamen:
o La Municipalidad debe notificar al administrado la copia del Acta de
Verificación y Dictamen en un plazo máximo de cinco (05) días hábiles de
haberse emitido.
• Vigencia de la Licencia:
o La Licencia tiene una vigencia de treinta y seis (36) meses, contados a partir
de la fecha de su emisión.
o Es notificada dentro de los tres (03) días hábiles de emitida.
• Prórroga de la Licencia:
o Puede ser prorrogada por doce (12) meses calendario y por única vez.
o La prórroga se solicita dentro de los treinta (30) días calendario anteriores a
su vencimiento.
• Proyectos por Etapas:
o En el caso de proyectos a ser ejecutados por etapas, se puede presentar un
proyecto integral cuya Acta de Verificación y Dictamen con calificación
Conforme tiene una vigencia de diez (10) años.
o Dentro de esos diez años, se pueden solicitar las Licencias de Habilitación
Urbana y Edificación, Recepción de Obras, y Conformidad de Obra y
Declaratoria de Edificación para cada etapa, teniendo cada uno de estos
documentos su propia vigencia.
• Silencio Administrativo:
o Los procedimientos administrativos establecidos en el Reglamento están
sujetos al silencio administrativo positivo, con excepción del procedimiento
de habilitación urbana de oficio.
6. PROCEDIMIENTO PARA LA LICENCIA DE EDIFICACIÓN
1. Inicio - Presentación de la Solicitud:
• El procedimiento se inicia con la presentación de la solicitud y sus anexos en el
formulario FUE (Formulario Único de Edificación).
• El formulario FUE y sus anexos deben estar visados en todas sus páginas y,
cuando sea pertinente, firmados por el administrado y los profesionales que
intervienen.
• Estos formularios tienen el carácter de declaración jurada.
• Se debe adjuntar la documentación técnica, la cual debe estar firmada y sellada
por el profesional responsable del proyecto, así como por el administrado.
• Los planos técnicos deben cumplir con requisitos específicos de membrete,
incluyendo datos del administrado y los profesionales, tipo de obra, nombre del
proyecto y planos, escala, fecha y numeración específica por especialidad (U, A,
E, IS, IE, etc.)4....
• Se debe acreditar que el predio cuenta, por lo menos, con el correspondiente
proyecto de habilitación urbana aprobado. Para ejecutar la edificación, la
habilitación urbana debe estar recepcionada, salvo aprobación con construcción
simultánea.
• Se requiere el Certificado de Zonificación y Vías emitido por la Municipalidad
Provincial6. Para obtenerlo, se solicita a la Municipalidad Provincial indicando
datos del predio y adjuntando un croquis6. Su emisión toma un plazo máximo de
cinco (05) días hábiles, previo pago del derecho de tramitación6. Tiene una
vigencia de treinta y seis (36) meses.
• El trámite de la Licencia está afecto al pago por derecho de tramitación.
2. Evaluación por la Municipalidad y Comisiones Técnicas:
• Las Municipalidades tienen la obligación de comprobar que los profesionales
que participan en la elaboración de los proyectos estén habilitados en el
ejercicio de su profesión.
• El expediente es evaluado. Las Comisiones Técnicas para Edificaciones son
órganos colegiados encargados de verificar, revisar, evaluar y dictaminar si los
proyectos cumplen con las normas urbanísticas y edificatorias.
• Los dictámenes de las Comisiones Técnicas son de carácter vinculante para el
otorgamiento o denegatoria de la Licencia.
• La Comisión Técnica debe emitir su dictamen dentro del plazo establecido para
el procedimiento administrativo. Pueden ampliar el plazo para la calificación por
una sola vez y por un término que no sea mayor a cinco (05) días hábiles.
• Los profesionales tienen el derecho a ser atendidos obligatoriamente por las
Comisiones Técnicas para sustentar personalmente sus proyectos.
3. Emisión y Notificación del Dictamen y la Licencia:
• Una vez emitido el Dictamen (que puede ser Conforme o No Conforme, la
Municipalidad debe notificar al administrado una copia del Acta de Verificación y
Dictamen en un plazo máximo de cinco (05) días hábiles de haberse emitido.
• Si el dictamen es Conforme, la Municipalidad procede con la emisión de la
Licencia de Edificación.
• La Licencia es un acto administrativo que autoriza la ejecución de la obra y se
otorga de acuerdo a la documentación técnica aprobada.
• La Licencia tiene una vigencia de treinta y seis (36) meses, contados a partir de
la fecha de su emisión.
• La Licencia emitida es notificada dentro de los tres (03) días hábiles de emitida.
• La Licencia puede ser prorrogada por doce (12) meses calendario y por única
vez, solicitando la prórroga dentro de los treinta (30) días calendario anteriores a
su vencimiento.
• Los procedimientos están sujetos al silencio administrativo positivo, con
excepción del procedimiento de habilitación urbana de oficio. Esto implica que,
si la Municipalidad no emite respuesta en el plazo legal, se considera aprobada
la solicitud.
4. Roles de Profesionales Responsables
• Son los encargados de la elaboración del anteproyecto y/o proyectos.
• Deben firmar y sellar toda la documentación técnica.
• Su información (especialidad y número de colegiatura) debe constar en los
membretes de los planos.
• Participan en la firma de los formularios FUHU o FUE y sus anexos.
• Las Municipalidades están obligadas a comprobar su habilitación profesional.
• Tienen el derecho de sustentar sus proyectos ante las Comisiones Técnicas.
• Son responsables de la calidad y corrección de los proyectos y documentos que
firman.
5. Modalidades Automáticas y No Automáticas
• Las fuentes proporcionadas no describen explícitamente "modalidades
automáticas" o "no automáticas" como vías de procedimiento distintas para la
obtención de la Licencia de Edificación. La Ley y el Reglamento establecen un
procedimiento único que involucra la revisión por parte de profesionales, la
presentación del expediente, la evaluación por la Comisión Técnica (cuyo
dictamen es vinculante), y la emisión o denegatoria de la licencia.
• Aunque el procedimiento está sujeto al silencio administrativo positivo, lo que
podría derivar en una aprobación automática si la Municipalidad no cumple los
plazos, la Ley no define "modalidades" preestablecidas de solicitud que se
clasifiquen como "automáticas" desde el inicio del trámite, a diferencia de un
procedimiento que siempre requeriría evaluación explícita. El silencio
administrativo positivo es una consecuencia de la inacción de la administración,
no un tipo de procedimiento per se descrito en estas fuentes.
7. CONFORMIDAD DE OBRA Y DECLARATORIA DE EDIFICACIÓN
Conformidad de obra
La conformidad de obra es un acto administrativo con carácter declarativo, que realiza la
municipalidad distrital o provincial, a través del cual reconoce oficialmente que la
construcción de una edificación se ha ejecutado respetando los planos, especificaciones
técnicas y condiciones aprobadas en la licencia de edificación emitida previamente. Este
acto no es opcional si se quiere formalizar la edificación y registrar legalmente su
existencia en SUNARP.
Fundamento legal
Según el artículo 35 del Reglamento de Licencias de Edificación aprobado por el D.S.N.°
008-2013-VIVIENDA, la conformidad de obra puede tramitarse de forma individual o
conjunta con la declaratoria de edificación
¿Por qué es importante?
• Porque permite asegurar que la obra construida cumple con las normas técnica y
urbanísticas de seguridad, funcionalidad, densidad y estética urbana.
• Porque es un requisito obligatorio para iniciar el trámite de inscripción registral ante
SUNARP (declaratoria de fábrica).
• Porque evita futuras observaciones legales en caso de venta, sucesión, subdivisión
o regularización.
Requisitos mínimos
• Formulario Único de Edificación (FUE) firmado por el propietario y el responsable
técnico.
• Declaración jurada del profesional responsable de obra (ingeniero o arquitecto)
indicando que la construcción se ejecutó conforme a los planos aprobados.
• Planos de replanteo, planos de obra final y fotografías de la edificación culminada.
• Copia de la licencia de edificación vigente y recibo de pago por derecho de trámite
municipal.
¿Quién evalúa y cuánto tiempo toma?
La municipalidad tiene 15 días hábiles para emitir un pronunciamiento. Si no responde
en ese plazo, se aplica el silencio admirativo positivo, es decir, se entiende por aprobada
automáticamente, salvo que se haya detectado falsedad o incongruencia documentaria.
Declaratoria de Edificación
Una vez obtenida la conformidad de obra, el siguiente paso es la declaratoria de
edificación, también conocida como declaratoria de fábrica. Este proceso permite
registrar la existencia legal de una construcción ante SUNARP, lo que le otorga
reconocimiento jurídico como parte del predio.
Fundamento Legal
La Ley N.º 29090, su artículo 8, reconoce que las declaratorias de edificación pueden
tramitarse en dos modalidades:
• Con licencia y conformidad: Cuando la obra fue ejecutada con los permisos
municipales correspondientes.
• Sin licencia (regularización): En construcciones realizadas sin licencia, se permite la
formalización si se cumple con las condiciones técnicas exigidas por la Ley N.°
27157 y su reglamento.
¿Por qué es clave este paso?
• Porque sin declaratoria de edificación no se puede inscribir la propiedad como
“construida” en SUNARP.
• Porque acredita que el inmueble realmente existe y permite realizar actos jurídicos
(con venta, hipoteca, subdivisión o herencia).
• Porque ayuda a valorizar legalmente el bien inmueble en función de su
infraestructura construida.
Documentación necesaria
• FUE (con sección de declaratoria completada).
• Plano de arquitectura final y memoria descriptiva.
• Resolución de conformidad de obra.
• Pago de tasas registrales.
• Formato de inscripción notarial si se tramita mediante notario público.
8. CASOS PRÁCTICOS O APLICACIONES REALES
Caso 1: Regularización de Vivienda en San Juan de Lurigancho
En 2021, una familia en el distrito de San Juan de Lurigancho logró regularizar su
vivienda construida sin licencia mediante el procedimiento establecido en la Ley N.º
27157. Con la asistencia de un verificador responsable, presentaron el Formulario
Registral (FOR) y la declaración jurada correspondiente, logrando inscribir la declaratoria
de fábrica en SUNARP.
Resultados:
• Formalización de la propiedad.
• Acceso a servicios básicos y programas de vivienda.
• Posibilidad de heredar legalmente el inmueble.
Caso 2: Proyecto Multifamiliar en Miraflores
Una empresa constructora desarrolló un edificio multifamiliar en el distrito de Miraflores,
siguiendo todos los procedimientos establecidos en la Ley N.º 29090. Obtuvo la licencia
de edificación, la conformidad de obra y la declaratoria de edificación, permitiendo la
inscripción de las unidades inmobiliarias en SUNARP y su posterior venta.
Resultados:
• Cumplimiento de los plazos establecidos.
• Facilitación de la comercialización de las unidades.
• Seguridad jurídica para los compradores.
9. CONCLUSIONES
• La Ley N° 29090 es una herramienta importante para ordenar el crecimiento urbano y
garantizar la seguridad de las edificaciones en Perú. Sin embargo, su efectividad
depende de una aplicación rigurosa, transparente y ágil, además de la participación
comprometida de todos los actores involucrados
• Es indispensable para el desarrollo urbano ordenado y seguro en el Perú. Si bien su
diseño normativo es sólido, requiere actualizaciones y mejoras en su implementación
• La figura de los Revisores Urbanos profesionaliza y agiliza el control técnico de
proyectos, aunque su implementación aún presenta limitaciones en algunas
municipalidades.
• Funciona bien en teoría y estructura, al establecer reglas claras y criterios técnicos para
el desarrollo urbano
• Su eficacia depende de un trabajo articulado entre autoridades, profesionales y
ciudadanos, promoviendo una cultura de formalidad, respeto por las normas y
compromiso con ciudades más seguras y sostenibles
10. RECOMENDACIONES:
• Se pueden proponer la simplificación de procedimientos, la agilización de la tramitación
de licencias, la promoción de la participación de la ciudadanía y el fortalecimiento de la
fiscalización.
• Que los municipios consideren a personal ideal a las funciones que desempeñen y
fortalecer sus capacidades.
• Mayor participación y control de CAP (Colegio de Arquitectos del Perú) y del CIP
(Colegio de Ingenieros del Perú), sobre el desempeño profesional de sus asociados a
fin de que se respeten y apliquen las normas.
• Se recomienda que, a pesar de la sólida estructura de la Ley N° 29090, se continúen realizando
ajustes normativos enfocados en el fortalecimiento de la capacitación de profesionales y
autoridades, la mejora de los mecanismos de control y sanción, y la optimización de los plazos
de atención para las licencias de habilitación urbana y edificación
• Es fundamental que se establezcan y ejecuten programas de inspecciones periódicas y
sistemáticas durante todas las fases de ejecución de las obras de habilitación urbana y
edificación, para garantizar el estricto cumplimiento de la normativa técnica y los planos
aprobados
Propuestas para mejorar la aplicación de la ley
Sugerencias para profesionales de la construcción, municipalidades, etc.
11. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS
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edificaciones en Lima (Tesis de licenciatura). Universidad Peruana de Ciencias
Aplicadas.
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edificaciones-ley-29090
12. ANEXOS:
