Artículo 1504.
En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de
pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del
contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no
haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el
Juez no podrá concederle nuevo término.
Jurisprudencia relevante sobre el artículo 1504 del Código Civil
1. Forma del requerimiento resolutorio: Tradicionalmente, la jurisprudencia del
Tribunal Supremo ha sostenido que el requerimiento exigido por el artículo 1504
debe realizarse mediante notificación judicial o notarial. Sin embargo, la
Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de julio de 2009 introdujo una
interpretación más flexible, admitiendo que el requerimiento puede efectuarse
por medios fehacientes como el telegrama o burofax, basándose en una
interpretación conforme a la realidad social del momento.
2. Aplicabilidad del artículo 1504: El Tribunal Supremo ha establecido que el
artículo 1504 solo es aplicable a contratos de compraventa perfeccionados y no a
precontratos o promesas de venta. En casos donde las partes han celebrado un
precontrato o una promesa de venta con arras, no procede la aplicación del
artículo 1504.
3. Eficacia del requerimiento: La jurisprudencia ha reiterado que el requerimiento
debe ser previo y anterior a la fase en que se litiga. No se considera válido el
requerimiento efectuado mediante la presentación de la demanda, ya que este no
cumple con el requisito de ser un requerimiento previo conforme al artículo
1504.
4. Autonomía de la voluntad de las partes: La doctrina ha discutido la
posibilidad de que las partes pacten expresamente que la resolución del contrato
tendrá lugar de pleno derecho y sin necesidad de requerimiento al comprador.
Algunos autores sostienen que, en virtud de la autonomía de la voluntad
reconocida en el artículo 1255 del Código Civil, es lícito pactar que la resolución
se produzca automáticamente al expirar el término convenido para el pago del
precio, sin necesidad de requerimiento.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo español interpreta de forma restrictiva el
ámbito de aplicación del artículo 1504 del Código Civil, limitándolo exclusivamente
a los contratos de compraventa de bienes inmuebles.
El art. 1504 CC solo se aplica a compraventas de inmuebles?
Sí, según doctrina consolidada del Tribunal Supremo, el artículo 1504 se aplica
únicamente a los contratos de compraventa de bienes inmuebles. No se extiende a
otros contratos ni siquiera a promesas de compraventa.
Jurisprudencia relevante
1. STS 1130/2000, de 13 de diciembre
o El Supremo indicó que no puede aplicarse el art. 1504 CC a un
precontrato o promesa de venta, ya que no constituyen una
compraventa perfecta.
o Argumenta que el art. 1504 presupone la existencia de una compraventa
perfeccionada sobre un bien inmueble, no de meras intenciones o
compromisos previos.
2. STS 17 de julio de 2009
o Aunque se flexibilizó el medio del requerimiento resolutorio
(permitiendo burofax o telegrama como equivalentes al requerimiento
judicial o notarial), se mantiene el requisito de que se trate de una
compraventa de inmueble.
o Refuerza la idea de que el artículo tiene un ámbito muy concreto y no
se aplica, por ejemplo, a la compraventa de bienes muebles.
3. Doctrina general
o La doctrina académica y la jurisprudencia coinciden en que el artículo es
una norma especial para compraventas inmobiliarias, y por tanto no
se aplica por analogía a otros tipos de contratos.
o Esto se debe, en parte, al carácter más grave y definitivo que supone la
resolución en el ámbito inmobiliario.
Conclusión
Sí, la jurisprudencia limita el artículo 1504 del Código Civil exclusivamente a
compraventas de bienes inmuebles. No es aplicable:
A compraventas de bienes muebles
A promesas de venta (precontratos)
A otros contratos como arrendamientos, permutas, etc.
a diferencia entre un contrato de compraventa de bien inmueble y un contrato de
compraventa de participación de derechos radica en el objeto del contrato y las
implicaciones jurídicas de lo que se transmite. Aquí te lo explico de forma clara y
comparativa:
1. Contrato de compraventa de bien inmueble
Objeto:
La propiedad plena de un bien inmueble (por ejemplo, una casa, piso, terreno, local,
etc.).
Efecto principal:
Se transmite la titularidad dominical, es decir, el comprador se convierte en
propietario del inmueble, con derecho a usar, disfrutar, arrendar, enajenar, hipotecar,
etc.
Requisitos formales:
Generalmente debe constar en escritura pública.
Debe inscribirse en el Registro de la Propiedad para que tenga efectos frente a
terceros.
Normativa aplicable:
Artículos 1445 y siguientes del Código Civil.
Artículo 1504 CC (resolución por impago) se aplica aquí.
2. Contrato de compraventa de participación de derechos
Objeto:
No se transmite la propiedad del bien como tal, sino una participación o cuota en
derechos que recaen sobre un inmueble, por ejemplo:
Cuotas en una comunidad de bienes.
Participaciones en un usufructo, nuda propiedad, superficie, etc.
Cuotas en una explotación económica sobre un bien (como una residencia
turística, parque solar, etc.).
Efecto principal:
El comprador no adquiere la propiedad del inmueble sino una posición jurídica
dentro de una relación compartida, que puede o no implicar derechos reales.
Requisitos formales:
Puede requerir escritura pública, según el tipo de derecho transmitido.
Si afecta a derechos reales inscribibles (como usufructo o propiedad
compartida), se puede inscribir en el Registro.
Normativa aplicable:
También se rige por el Código Civil, pero no le aplica el artículo 1504, ya que
no hay transmisión directa de una finca, sino de una participación sobre un
derecho.
Diferencias clave
Compraventa de participación de
Aspecto Compraventa de inmueble
derechos
Bien inmueble (propiedad
Objeto Cuota o derecho sobre un bien
plena)
Sí, el comprador se convierte No necesariamente, adquiere una
Propiedad
en dueño participación
Aplicación del art.
Sí No
1504 CC
Registro de la Puede ser inscribible según el
Inscribible como propietario
Propiedad derecho adquirido
Derecho que se
Dominio Derecho parcial o derivado
transmite
Conclusión
Si compras una vivienda o terreno, estás celebrando una compraventa de bien
inmueble.
Si compras una parte de un usufructo, una participación en una comunidad
de bienes, o un derecho a explotar un bien, estás en una compraventa de
participación de derechos, lo cual no te convierte necesariamente en
propietario del inmueble.
Exactamente: el artículo 1504 del Código Civil no es aplicable a un contrato de
compraventa de participación de derechos, y te explico por qué con claridad:
¿Qué dice el art. 1504 CC?
“En la venta de bienes inmuebles, cuando se hubiese estipulado que, por falta de pago
del precio en el plazo convenido, se resolverá de pleno derecho el contrato, el
comprador podrá pagar mientras no haya sido requerido judicialmente o por acta
notarial…”
Es decir, regula una causa específica de resolución para contratos de compraventa de
bienes inmuebles, cuando el comprador no paga.
¿Por qué no se aplica a la compraventa de participación de derechos?
1. El objeto no es un bien inmueble
oEn este tipo de contrato, no se transmite la propiedad del inmueble en
sí, sino una parte o derecho sobre el mismo (por ejemplo, participación
en una comunidad, usufructo, etc.).
o El artículo 1504 requiere que lo vendido sea el inmueble propiamente
dicho, no un derecho relacionado.
2. No hay transmisión dominical directa
o La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha sido clara: el art. 1504 se
refiere a la venta del pleno
El artículo 1504 del Código Civil español establece la posibilidad de resolver un
contrato de compraventa con precio aplazado por falta de pago, mediante una
notificación al comprador. El texto dice:
"También podrá resolverse la venta, aunque se haya estipulado que por falta de pago del
precio se considere rescindida, si el vendedor no hubiere hecho la notificación judicial o
notarial al comprador, requiriéndole para que cumpla la obligación, dentro de un plazo
razonable."
¿Se puede hacer esta notificación por correo electrónico?
1. Interpretación tradicional
Tradicionalmente, se ha entendido que el requerimiento debe hacerse por medio
judicial o notarial, por ser una exigencia formal que garantiza:
La fehaciencia del requerimiento (fecha, contenido y recepción).
La seguridad jurídica del comprador.
Por tanto, el correo electrónico ordinario no cumple estos requisitos por sí solo.
2. Jurisprudencia y doctrina reciente
En los últimos años, algunos tribunales han admitido la validez de otros medios de
notificación, siempre que se garantice la fehaciencia. Esto incluye:
Burofax con certificación de contenido y acuse de recibo.
Correo electrónico certificado (prestado por proveedores cualificados, como
Logalty, Lleida.net, etc.).
Sistemas electrónicos previstos en contratos, si ambas partes los aceptaron
como válidos para notificaciones.
Sin embargo, la jurisprudencia mayoritaria sigue exigiendo que el requerimiento del
art. 1504 CC se haga por vía judicial o notarial, salvo que:
Se haya pactado otra vía de notificación en el contrato.
El medio alternativo empleado cumpla los requisitos de fehaciencia.
3. Conclusión
Correo electrónico ordinario (Gmail, Outlook, etc.): no es válido para el
requerimiento del art. 1504 CC.
Correo electrónico certificado o pactado contractualmente como medio de
notificación fehaciente: puede ser válido, aunque sigue siendo más seguro
acudir a la notificación notarial o judicial para evitar problemas procesales.
