TAREA ACADÉMICA 02
ACCIÓN DE DESALOJO
ÍNDICE
Carátula
Índice
Introducción
Capítulo I: Análisis de las características del objeto de estudio
1.1 Concepto y naturaleza jurídica del desalojo
1.2 Fundamentos constitucionales y legales
1.3 Características del proceso de desalojo
1.4 Tipos de desalojo
Capítulo II: Exposición de las posturas de los autores
2.1 Postura de Max Arias-Schreiber Pezet
2.2 Postura de Aníbal Torres Vásquez
2.3 Postura de Eugenia Ariano Deho
2.4 Análisis jurisprudencial nacional
Capítulo III: Análisis crítico y comparativo
3.1 Convergencias doctrinarias
3.2 Divergencias en el tratamiento procesal
3.3 Problemática actual del desalojo
Elaboración de conclusiones
Bibliografía
INTRODUCCIÓN
La acción de desalojo constituye uno de los mecanismos procesales más importantes en
el ordenamiento jurídico peruano para la protección de los derechos reales,
específicamente del derecho de propiedad y posesión. Esta institución jurídica permite
al propietario o poseedor legítimo recuperar la tenencia de un bien inmueble cuando
este se encuentra ocupado sin título válido o cuando ha vencido el plazo de ocupación
autorizada.
El presente trabajo de investigación tiene como objetivo analizar de manera integral la
acción de desalojo, examinando sus características fundamentales, su regulación
normativa y las diferentes posturas doctrinarias que han desarrollado los juristas más
destacados en la materia. A través de este análisis, se pretende ofrecer una visión
comprehensiva de esta institución, identificando tanto sus aspectos consolidados como
aquellos que generan debate en la doctrina y jurisprudencia nacional.
La relevancia del tema radica en la frecuencia con que se plantean procesos de desalojo
en la práctica judicial peruana, así como en la complejidad que pueden presentar estos
casos cuando se entrelazan aspectos de derecho civil, procesal y constitucional. Por ello,
resulta fundamental comprender las diferentes perspectivas teóricas que permiten una
aplicación más eficaz de esta institución en beneficio de la seguridad jurídica y la
protección efectiva de los derechos de propiedad.
CAPÍTULO I: ANÁLISIS DE LAS CARACTERÍSTICAS DEL OBJETO DE
ESTUDIO
1.1 Concepto y naturaleza jurídica del desalojo
La acción de desalojo puede definirse como el proceso judicial mediante el cual el
propietario, arrendador o cualquier persona con derecho a la restitución de un predio,
solicita que se ordene al ocupante la entrega del bien inmueble. Esta acción encuentra su
fundamento en la necesidad de proteger el derecho de propiedad y la posesión legítima
frente a ocupaciones indebidas o vencimiento de contratos de arrendamiento.
Desde el punto de vista de su naturaleza jurídica, el desalojo es considerado un proceso
sumarísimo de naturaleza real, aunque con elementos personales cuando deriva de
relaciones contractuales. Su finalidad es eminentemente restitutoria, buscando devolver
la posesión del bien a quien tiene derecho a ejercerla. No constituye un proceso
declarativo de derechos, sino ejecutivo de derechos ya reconocidos o evidentes.
La doctrina ha establecido que el desalojo se caracteriza por ser un proceso de condena,
ya que su objeto es obtener una sentencia que ordene al demandado la entrega del bien
inmueble. Asimismo, presenta naturaleza constitutiva en tanto modifica la situación
jurídica existente, restableciendo el ejercicio pleno del derecho del actor sobre el
inmueble.
1.2 Fundamentos constitucionales y legales
El derecho al desalojo encuentra su fundamento constitucional en el artículo 2° inciso
16 de la Constitución Política del Perú, que reconoce el derecho de propiedad como
inviolable. Este derecho comprende las facultades de usar, disfrutar, disponer y
reivindicar el bien, siendo el desalojo una manifestación de la facultad reivindicatoria.
En el plano legal, la acción de desalojo se encuentra regulada principalmente en el
Código Procesal Civil, específicamente en los artículos 585° al 596°, que establecen los
requisitos, procedimiento y efectos de esta acción. Complementariamente, el Código
Civil regula las relaciones subyacentes que pueden dar origen al desalojo,
particularmente en materia de arrendamiento y precario.
La Ley de Inquilinato (Decreto Legislativo N° 709) también contiene disposiciones
específicas sobre el desalojo en casos de arrendamiento de inmuebles urbanos
destinados a vivienda, estableciendo causales específicas y procedimientos especiales
que buscan equilibrar los derechos del propietario con la protección del inquilino.
1.3 Características del proceso de desalojo
El proceso de desalojo presenta características específicas que lo distinguen de otros
procesos civiles. En primer lugar, es un proceso sumario o sumarísimo, dependiendo de
la causal invocada, lo que significa que se tramita con plazos reducidos y etapas
procesales simplificadas para lograr una pronta resolución del conflicto.
Una característica fundamental es su naturaleza satisfactiva, pues la sentencia
estimatoria produce efectos inmediatos una vez consentida o ejecutoriada, ordenando el
lanzamiento del ocupante. Esta característica responde a la necesidad de brindar tutela
efectiva al derecho de propiedad, evitando que las dilaciones procesales conviertan en
ilusoria la protección judicial.
El desalojo también se caracteriza por su especialidad, ya que solo puede interponerse
respecto de bienes inmuebles y únicamente para obtener la restitución de la posesión.
No es posible acumular pretensiones de otra naturaleza, salvo el pago de rentas
devengadas en caso de arrendamiento vencido.
1.4 Tipos de desalojo
La doctrina y legislación peruana reconocen diferentes tipos de desalojo según la causal
que lo motiva:
Desalojo por vencimiento de contrato: Procede cuando ha fenecido el plazo del
contrato de arrendamiento y el arrendatario no restituye el inmueble. Es el tipo más
común en la práctica judicial y se tramita como proceso sumarísimo.
Desalojo por falta de pago: Se configura cuando el arrendatario incumple con el pago
de la renta pactada. Requiere el previo requerimiento de pago y se caracteriza por
permitir la purga de la mora hasta antes de la contestación de la demanda.
Desalojo por ocupación precaria: Procede contra quien ocupa un inmueble sin título
alguno o cuando el título que justificaba la ocupación ha fenecido. Este tipo de desalojo
ha cobrado especial relevancia con el desarrollo jurisprudencial del concepto de
poseedor precario.
Desalojo por resolución de contrato: Se origina cuando se produce el incumplimiento
de obligaciones esenciales del contrato de arrendamiento, diferentes al pago de la renta,
que justifican la resolución contractual.
Desalojo por conclusión del arrendamiento: Aplicable en casos especiales donde el
arrendamiento concluye por causas distintas al vencimiento del plazo, como la
destrucción del bien o su expropiación.
CAPÍTULO II: EXPOSICIÓN DE LAS POSTURAS DE LOS AUTORES
2.1 Postura de Max Arias-Schreiber Pezet
Max Arias-Schreiber Pezet, reconocido civilista peruano, desarrolla una concepción
integral del desalojo desde la perspectiva del derecho de propiedad. Para este autor, la
acción de desalojo constituye una manifestación directa del contenido esencial del
derecho de propiedad, específicamente de la facultad de exclusión que permite al
propietario impedir que terceros interfieran en el ejercicio de su derecho.
Arias-Schreiber sostiene que el desalojo no debe entenderse únicamente como un
proceso destinado a recuperar la posesión material del bien, sino como un mecanismo
de protección integral del derecho de propiedad. En su análisis, enfatiza que la eficacia
de esta institución depende de la celeridad procesal y de la eliminación de obstáculos
que puedan dilatar innecesariamente la restitución.
Respecto al desalojo por ocupación precaria, este autor mantiene una posición
restrictiva, señalando que debe acreditarse fehacientemente la ausencia de título o su
fenecimiento, no bastando presunciones o indicios. Considera que una interpretación
amplia del concepto de precario puede afectar la seguridad jurídica y generar abusos
procesales.
En cuanto al desalojo por falta de pago, Arias-Schreiber defiende la institución de la
purga de la mora como un mecanismo equilibrador que protege al arrendatario de buena
fe sin desconocer los derechos del propietario. No obstante, critica su aplicación
excesivamente permisiva que puede desnaturalizar la finalidad sancionadora del
desalojo.
2.2 Postura de Aníbal Torres Vásquez
Aníbal Torres Vásquez adopta un enfoque más procesal en su análisis del desalojo,
concentrándose en los aspectos técnicos y procedimentales que garantizan la efectividad
de esta acción. Para Torres Vásquez, el desalojo debe ser entendido fundamentalmente
como un proceso de ejecución de derechos preexistentes, más que como un proceso de
conocimiento o declarativo.
Este autor enfatiza la importancia de la legitimidad activa en los procesos de desalojo,
señalando que no basta invocar un derecho de propiedad formal, sino que debe
acreditarse el derecho actual y efectivo a la restitución del bien. En su criterio, esto es
especialmente relevante en casos complejos donde intervienen múltiples titulares o
derechos superpuestos.
Torres Vásquez desarrolla una posición progresista respecto al desalojo por ocupación
precaria, señalando que el concepto debe interpretarse de manera dinámica,
considerando las transformaciones sociales y económicas. Propone que se considere
precario no solo a quien carece absolutamente de título, sino también a quien detenta un
título manifiestamente insuficiente o viciado.
En relación al aspecto procedimental, este autor critica la rigidez de ciertos plazos
procesales y aboga por una mayor flexibilidad que permita al juzgador adaptar el
proceso a las circunstancias específicas de cada caso, siempre respetando el derecho de
defensa del demandado.
2.3 Postura de Eugenia Ariano Deho
Eugenia Ariano Deho presenta una visión crítica y renovadora del desalojo,
cuestionando varios aspectos tradicionales de su regulación y aplicación. Su enfoque se
caracteriza por integrar consideraciones de eficiencia procesal con principios de justicia
material y protección de derechos fundamentales.
Ariano Deho critica la excesiva formalización del proceso de desalojo, señalando que
muchas veces los requisitos procesales se convierten en obstáculos para la tutela
efectiva de derechos legítimos. Propone una simplificación de trámites que no
comprometa las garantías procesales básicas pero que elimine formalismos innecesarios.
Una de sus contribuciones más significativas se refiere al análisis del desalojo desde la
perspectiva del derecho a la vivienda. Ariano Deho sostiene que los jueces deben
ponderar, en casos específicos, la protección del derecho de propiedad con el derecho
fundamental a la vivienda, especialmente cuando están involucradas personas en
situación de vulnerabilidad.
Respecto al desalojo por ocupación precaria, esta autora adopta una posición
intermedia, reconociendo la necesidad de proteger al propietario pero advirtiendo sobre
los riesgos de una aplicación mecánica que no considere las circunstancias particulares
de cada caso. Propone criterios más precisos para determinar cuándo una ocupación es
verdaderamente precaria.
2.4 Análisis jurisprudencial nacional
La jurisprudencia peruana ha desarrollado criterios importantes para la aplicación de la
acción de desalojo, especialmente a través de las sentencias de la Corte Suprema y el
Tribunal Constitucional. El análisis jurisprudencial revela una evolución en el
tratamiento de esta institución, adaptándose a nuevas realidades sociales y económicas.
El Pleno Jurisdiccional Civil de 2009 estableció criterios fundamentales sobre el
poseedor precario, definiendo que "es precario quien ocupa un inmueble ajeno sin pago
de renta y sin título para ello, o cuando dicho título no genere ningún efecto de
protección para quien lo ostente, frente al reclamante". Esta definición ha sido objeto de
múltiples interpretaciones y aplicaciones en casos concretos.
La Casación N° 2195-2011-UCAYALI desarrolló el concepto de "título fenecido",
estableciendo que no solo se refiere al vencimiento temporal de un derecho, sino
también a su extinción por causas legales o contractuales. Este criterio ha ampliado
significativamente el ámbito de aplicación del desalojo por ocupación precaria.
El Tribunal Constitucional, en diversas sentencias, ha establecido que el derecho de
propiedad no es absoluto y debe ejercerse en armonía con otros derechos
fundamentales. Esta perspectiva ha influido en la aplicación del desalojo, especialmente
en casos que involucran el derecho a la vivienda de sectores vulnerables.
Recientes pronunciamientos judiciales han desarrollado el concepto de "mala fe
procesal" en procesos de desalojo, sancionando a quienes utilizan esta acción de manera
abusiva o con fines extorsivos. Esta tendencia busca preservar la legitimidad de la
institución evitando su desnaturalización.
CAPÍTULO III: ANÁLISIS CRÍTICO Y COMPARATIVO
3.1 Convergencias doctrinarias
A pesar de las diferencias de enfoque, los autores analizados coinciden en varios
aspectos fundamentales sobre la acción de desalojo. Existe consenso en reconocer que
el desalojo constituye un mecanismo esencial para la protección del derecho de
propiedad y que su eficacia depende crucialmente de la celeridad procesal.
Todos los autores coinciden en la necesidad de mantener un equilibrio entre la
protección del derecho del propietario y las garantías procesales del demandado.
Reconocen que un proceso excesivamente favorable al demandante puede generar
abusos, mientras que uno demasiado garantista puede tornar ilusoria la tutela del
derecho de propiedad.
Existe también convergencia en considerar que el desalojo por ocupación precaria
requiere una interpretación cuidadosa del concepto de "precario", evitando tanto
interpretaciones restrictivas que anulen su eficacia como interpretaciones excesivamente
amplias que generen inseguridad jurídica.
Los autores coinciden en criticar ciertos aspectos de la regulación procesal actual,
señalando la necesidad de reformas que modernicen la institución sin afectar su esencia
protectora. Particularmente, existe consenso sobre la conveniencia de simplificar
trámites innecesarios.
3.2 Divergencias en el tratamiento procesal
Las principales divergencias entre los autores se manifiestan en aspectos
procedimentales específicos. Mientras Arias-Schreiber mantiene una posición más
conservadora respecto a los requisitos procesales, Torres Vásquez y Ariano Deho
proponen flexibilizaciones significativas.
En cuanto al tratamiento del desalojo por ocupación precaria, se observan diferencias
importantes. Arias-Schreiber adopta una interpretación restrictiva del concepto de
precario, mientras que Torres Vásquez propone una interpretación más amplia. Ariano
Deho, por su parte, enfatiza la necesidad de considerar aspectos constitucionales en la
evaluación de cada caso.
Respecto a la purga de la mora en el desalojo por falta de pago, las posiciones también
difieren. Algunos autores la consideran un mecanismo necesario para proteger al
arrendatario de buena fe, mientras otros la ven como un obstáculo injustificado para la
tutela del propietario.
Las divergencias también se manifiestan en la consideración de aspectos sociales y
constitucionales. Mientras algunos autores mantienen un enfoque estrictamente civilista,
otros proponen integrar consideraciones de derechos fundamentales, especialmente el
derecho a la vivienda.
3.3 Problemática actual del desalojo
La aplicación práctica del desalojo enfrenta diversos problemas que han sido
identificados tanto por la doctrina como por la jurisprudencia. Uno de los principales
problemas es la excesiva duración de los procesos, que contradice la finalidad de
celeridad que debe caracterizar esta acción.
La interpretación del concepto de poseedor precario genera frecuentes controversias
judiciales. La falta de criterios uniformes ha llevado a decisiones contradictorias que
afectan la seguridad jurídica y la predictibilidad de las decisiones judiciales.
Otro problema significativo es la utilización abusiva de la acción de desalojo con fines
extorsivos o de presión. Algunos demandantes utilizan esta vía procesal no con el
propósito genuine de recuperar su bien, sino para obtener ventajas económicas
indebidas.
La ejecución de las sentencias de desalojo también presenta dificultades prácticas. Los
lanzamientos judiciales a menudo enfrentan resistencia y requieren el apoyo de la fuerza
pública, lo que genera costos adicionales y dilaciones en la efectivización de la tutela
judicial.
La intersección entre el derecho de propiedad y el derecho a la vivienda genera
tensiones que no siempre son adecuadamente resueltas por los operadores jurídicos.
Esta problemática es especialmente compleja en casos que involucran sectores
socialmente vulnerables.
CONCLUSIONES
Después del análisis integral de la acción de desalojo realizado en el presente trabajo, se
pueden formular las siguientes conclusiones:
Primera: La acción de desalojo constituye un mecanismo procesal fundamental para la
protección efectiva del derecho de propiedad en el ordenamiento jurídico peruano. Su
importancia radica no solo en la tutela de derechos individuales, sino en su contribución
a la seguridad jurídica y el desarrollo económico del país. Sin embargo, su aplicación
práctica enfrenta desafíos significativos que requieren atención tanto legislativa como
jurisprudencial.
Segunda: Existe un consenso doctrinario respecto a la necesidad de mantener el
carácter célere y eficaz del proceso de desalojo, pero se observan divergencias
importantes en cuanto a los mecanismos específicos para lograr este objetivo. Las
propuestas de reforma procesal deben equilibrar cuidadosamente la protección del
derecho del propietario con las garantías procesales del demandado, evitando tanto la
desnaturalización de la institución como la vulneración de derechos fundamentales.
Tercera: El concepto de poseedor precario, desarrollado tanto por la doctrina como por
la jurisprudencia, requiere mayor precisión y uniformidad en su aplicación. La
definición establecida en el Pleno Jurisdiccional Civil de 2009 constituye un avance
importante, pero persisten interpretaciones divergentes que afectan la seguridad jurídica.
Es necesario desarrollar criterios más específicos que permitan una aplicación
consistente de esta figura, considerando tanto la protección del propietario como la
prevención de abusos procesales.
La investigación realizada demuestra que la acción de desalojo, pese a su aparente
simplicidad, involucra complejas consideraciones jurídicas que requieren un enfoque
integral y actualizado. La evolución futura de esta institución dependerá de la capacidad
del sistema jurídico peruano para adaptar sus mecanismos tradicionales a las nuevas
realidades sociales y económicas, manteniendo siempre como objetivo central la tutela
efectiva de los derechos de propiedad en el marco del Estado constitucional de derecho.
BIBLIOGRAFÍA
Fuentes Doctrinarias:
Arias-Schreiber Pezet, M. (2019). Los Contratos Modernos. Editorial Gaceta Jurídica.
Lima.
Ariano Deho, E. (2021). Problemas del Proceso Civil. Jurista Editores. Lima.
Castillo Freyre, M. (2020). Tratado de los Contratos Típicos. Biblioteca Para Leer el
Código Civil. Lima.
Torres Vásquez, A. (2018). Derechos Reales. Editorial Idemsa. Lima.
Vidal Ramírez, F. (2019). El Acto Jurídico. Editorial Gaceta Jurídica. Lima.
Fuentes Normativas:
Código Civil Peruano. Decreto Legislativo N° 295.
Código Procesal Civil. Resolución Ministerial N° 010-93-JUS.
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Fuentes Electrónicas:
Dialnet. Revista de Derecho Civil. Disponible en: [Link]
Google Académico. Artículos sobre Desalojo. Disponible en: [Link]
Scielo Perú. Revista Jurídica. Disponible en: [Link]
