derechos reales:
Es el que crea entre las personas y las cosas una relación directa e inmediata, de tal
manera que no se encuentran en ella sino dos elementos, la persona, que es sujeto activo
del derecho, y la cosa que es el objeto.
-El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre
su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y
preferencia y las demás previstas en este código.
se encuentran regulados por la ley.
El derecho real atribuye a su titular la facultad de perseguir la cosa en poder de quien se
encuentra, y de hacer valer su preferencia con respecto a otro derecho real o personal que
haya obtenido oponibilidad posteriormente.
La facultad de persecución permite al titular del derecho real perseguir la cosa en poder de
quien la tenga.
enumerracion y clasificacion de los derechos reales
1- son d.r sobre cosa propia o ajena:
a) dominio;
b) condominio;
c) propiedad horizontal;
d) conjuntos inmobiliarios;
e) tiempo compartido;
f) cementerio privado;
g) superficie;
h) usufructo;
i) uso;
j) habitación;
k) servidumbre;
h) hipoteca;
m) anticresis;
n) prenda.
2- principales y accesorios:todos los d.r son principales excepto los accesorios de un crédito
en función de garantía real de garantía depende de un derecho personal al que acceden.
los derechos accesorios son la hipoteca, anticresis y prenda.
3- sobre cosas registrables y no registrables:
Los derechos registrables recaen sobre cosas de inmuebles o muebles registrables, tienen
que ser inscriptos por la ley, por ejemplo inmuebles automotores etcétera.
Se consideran no registrables los derechos sobre cosas cuyos títulos no accedan a un
registro a los fines de suscripción.
4- ejercicio por la posición o para tos posesorios:
Todos los derechos reales se ejercen por la posesión, excepto la servidumbre e hipoteca.
Modo de adquisición de los derechos reales:
Todos los derechos reales son transmisibles, salvo disposición legal de lo contrario.
Modos de adquirir derechos reales son los siguientes:
1. Título y modo
La adquisición de derechos reales entre vivos requiere título suficiente y modo.
Título: acto jurídico revestido de formas legales, con el fin de transmitir o constituir el
derecho real.
Modo: efectiva entrega (tradición posesoria). Ambas partes deben ser capaces (tradens y
accipiens).
•La inscripción registral es modo suficiente para constituir derechos sobre cosas
registrables.
•En cosas no registrables, se requiere tradición, salvo que la ley indique otra forma.
Ejemplo: en inmuebles, el título es la escritura pública. En automotores, título e inscripción
registral constituyen el derecho real. En hipotecas, solo basta la inscripción del título.
Inoponibilidad
Los derechos reales requieren publicidad (registro o posesión) para ser oponibles frente a
terceros.
2. Voluntad de la ley
Se adquieren por efecto de la ley, como:
Condóminos forzosos por muros, cercos y fosos forzosos.
Accesión de cosas muebles inseparables.
Habitación del cónyuge supérstite.
Derechos de adquirentes de buena fe.
•servidumbres forzosas (paso, acueducto, etc.).
•La posesión de buena fe de cosas muebles no registrables no hurtadas ni pérdidas permite
adquirir derechos reales. Si son registrables, se necesita inscripción.
3. Prescripción adquisitiva:
Definición: forma de adquirir derechos reales por posesión durante el tiempo legal.
Clases:
•Breve
Inmueble: justo título + buena fe + 10 años de posesión.
Mueble: no hurtado ni perdido + 2 años de posesión.
•Larga
Inmueble: sin justo título ni buena fe + 20 años.
Mueble registrable: no hurtado ni perdido + 10 años desde cesionario o titular.
•Requisitos: posesión ostensible y continua, se presume que inicia con el título salvo prueba
contraria.
El justo título es el que transmite derechos reales conforme a la ley.
La buena fe es no conocer ni poder conocer el vicio del título.
4. Sucesión:
El heredero continúa la posesión del causante.
Los herederos adquieren derechos y acciones del causante (salvo los no transmisibles) y
continúan en la posesión.
Extinción de derechos reales
Los modos generales de la extinción:
-Destrucción de la cosa
-Abandono
-Consolidación de los derechos reales sobre cosas ajenas.
Relaciones de poder
Las relaciones del poder del sujeto con una cosa se circunscriben a dos: la posesión y la
tenencia.
•Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho
sobre una cosa, comportándose como el titular de un derecho real, lo sea o no. Es decir es
el poseedor.
•Hay tenencia cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho
sobre una cosa, y se comporta como representante del poseedor. Es decir es el tenedor de
la cosa en representación de su poseedor.
-La posición de mala fe puede ser viciosa si se trata de cosas muebles adquiridas por hurto,
estafa o abuso de la confianza, y respecto a inmuebles y son adquiridas por violencia,
clandestinidad o abuso de confianza.
-Los requisitos para la adquisición de las relaciones de poder son: que la adquisición sea
voluntaria, realizada por un sujeto capaz, y estar en contacto con la cosa.
•la extinción de la posición y la tenencia ocurren cuando se pierde el poder de hecho sobre
la cosa.
•efectos propios de la posesión, tiene efectos como la obligación del poseedor de efectuar el
pago total de impuestos, tazas y contribuciones.
•los efectos propios de la tendencia son, conservar la cosa pero puede reclamar al
poseedor el reintegro de los gastos, individualizar y comunicar al poseedor si lo perturba en
razón de la cosa, restituir la cosa a quien tenga derecho a reclamarla.
Dominio:
Es el más amplio derecho que puede tenerse sobre una cosa,es el dr que confiere la mayor
cantidad de facultades que es posible tener sobre un objeto.
Es el dr que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente
una cosa, dentro de los límites previstos por la ley el dominio se presume perfecto hasta
que se pruebe lo contrario.
Características:
Absoluto: permite todas las facultades (usar, gozar y disponer física y jurídicamente de la
cosa)
Perpetuo: no tiene límites en el tiempo y subsiste con independencia de su ejercicio.
Exclusivo: solamente puede tener un titular.
Exclusión: el dueño puede excluir a extraños del uso, goce o disposición de la cosa.
Extensión: se extiende hasta el subsuelo el espacio helio y todo eso le pertenece al dueño.
-El dominio es imperfecto si está sometido a condición o plazo resolutorios, o sí La cosa
está gravada con cargas reales.
Modos especiales de adquisición del dominio:
Apropiación (es un modo unilateral y adquirir El dominio de las cosas inmuebles no
registrables sin dueño, se produce cuando se aprehende de una cosa con ánimo de
hacerse dueño de ella.)
Transformación y accesión de cosas inmuebles:
(Se produce cuando alguien con su trabajo hace un objeto con material ajeno, con la
intención de apropiárselo y de buena fe)
Accesión de cosas inmuebles:
(construcción, siembra, plantación e invasión de inmueble etc)
Condominio:
Lo define como el derecho real de la propiedad sobre una cosa que pertenece en común a
varias personas correspondiendo a cada una de ellas una parte indivisa. Se presume que
las partes de los condominios son iguales, excepto que la ley o el título disponga otra
proporción.
Características:
Pluralidad de los sujetos
Unidad de objeto
Partes ideales “partes indivisas”
Facultades sobre la cosa (de cada condómino):
Tiene derecho a usar y gozar de la cosa sin alterar su destino.
Puede enajenar y gravar su parte indivisa.
Debe pagar los gastos de conservación, reparación y mejoras necesarias.
Puede reclamar reembolso si paga reparaciones en exceso respecto a su parte.
Si no es posible el uso en común, por la oposición de alguno o por puede decidirse su
administración en asamblea.
Toda disposición jurídica o material sobre la cosa o parte determinada requiere conformidad
de todos.
Clases de condominio
Condominio sin indivisión forzosa: cualquier condómino puede pedir la partición en cualquier
momento.
Condominio con indivisión forzosa:
•Temporal: se puede renunciar a la acción de partición por tiempo determinado. Se admite
suspender por máximo de 10 años.
•Perdurable:hay indivisión forzosa cuando el condominio recae sobre cosas accesorias
necesarias para el uso común de dos o más heredades con distintos propietarios (por
ejemplo, un camino compartido para acceder a la ruta).
Condominio de muros y cercos:
•Los muros lindantes entre propiedades diferentes se presumen construidos en comunidad.
•El muro medianero se ubica en la línea que divide dos inmuebles; por eso, parte queda en
un terreno y parte en el otro.
Propiedad horizontal
Es una propiedad que combina el derecho exclusivo sobre ciertos sectores (unidad
funcional) y un derecho común sobre otros (pasillos, ascensores etc)
Exige escritura pública como forma de instrumento.
•es una parcela con partes comunes y partes privadas ejemplo un edificio etc.
la presunción de la comunidad: que las cosas y partes cuyo uso no esté determinado se
consideran comunes, para evitar conflictos.
Cada titular tiene:
Derecho exclusivo (dominio) sobre su unidad funcional (ej. departamento).
Derecho común (condominio) sobre las partes compartidas (ascensores, pasillos, terrazas,
etc.).
El conjunto de los propietarios forma el consorcio, que es una persona jurídica con
capacidad para actuar, pero no es titular del dominio del inmueble.
Órganos de la propiedad horizontal:
La asamblea es el órgano máximo de decisión. Está integrada por todos los copropietarios y
se encarga de resolver sobre los asuntos más importantes del consorcio, como la
aprobación de gastos, etc.
El administrador es el órgano de ejecución. Representa legalmente al consorcio y tiene a su
cargo la gestión diaria. Puede ser removido por decisión de la asamblea o por justa causa.
El consejo de propietarios, su existencia no es obligatoria y su función principal es colaborar
con la administración del edificio.
Conjuntos inmobiliarios:
Abarca los barrios cerrados, privados, clubes de campo, parques industriales etc.
Se caracterizan por la existencia de una unidad funcional o lote con derecho exclusivo,
combinada con sectores de uso común. A diferencia de la propiedad horizontal tradicional,
pueden incluir tanto edificaciones como terrenos sin edificar.
exige escritura pública, reglamento de convivencia y su correspondiente inscripción
registral.
Tiempo compartido
Es cuando uno o más bienes están afectados a su uso periódico y por turnos para
alojamiento, hospedaje, comercio etc y para brindar prestaciones compatibles con su
destino.
•otorga a su titular la facultad de usar una unidad funcional durante un período determinado
del año, de manera exclusiva y reiterada. Se aplica, por ejemplo, a inmuebles turísticos
donde distintas personas utilizan la misma unidad en diferentes momentos.
se rige por un reglamento de uso que determina las condiciones, turnos, derechos y
deberes de los usuarios.
Cementerio privado:
Son inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumación de restos humanos, el titular
debe otorgar una escritura de su afectación que se inscribe en el registro de propiedades de
inmuebles, conjunto con el reglamento de administración y uso del cementerio.
Superficie:
permite al superficiario, construir o plantar en un inmueble que pertenece a un propietario, el
superficiario puede conservar lo que ya ha construido o plantado. De esta manera, el
dominio del suelo y el dominio de lo edificado o plantado quedan separados temporalmente.
El derecho de superficie puede establecerse por plazo determinado, que no puede superar
70 años si es para construcciones, y 50 años si es para plantaciones.
este derecho puede extinguirse por vencimiento del plazo, destrucción de la obra,
prescripción, acuerdo de partes, entre otros.
Usufructo
El usufructo es un derecho real que otorga a su titular, llamado usufructuario, la facultad de
usar y gozar de una cosa ajena como si fuera propia, sin alterar su sustancia ni su destino.
El propietario conserva la nuda propiedad, es decir, la titularidad sin las facultades de uso y
goce mientras dura el usufructo. Es un derecho temporal y, al extinguirse, el dominio se
reintegra plenamente al propietario.
El plazo no puede superar los 50 años si es una persona juridica.
El usufructuario tiene derechos, como el uso y goce del bien, pero también obligaciones:
debe conservar la cosa en buen estado, realizar las reparaciones ordinarias y devolverla al
finalizar el usufructo. También debe rendir caución, salvo dispensa del propietario, y
responder por el deterioro imputable a su culpa.
El usufructo se extingue por vencimiento del plazo, muerte del usufructuario, renuncia,
prescripción, pérdida de la cosa, entre otras causas. Una vez extinguido, el pleno dominio
se reintegra automáticamente al nudo propietario.
Uso y habitación:
Consiste en usar gozar de una cosa ajena, su parte material o indivisa, en la extensión y
con los limites establecidos en el título, sin alterar su sustancia.
Es únicamente morar (vivir) en un inmueble ajeno sin alterar su sustancia.
El uso es más limitado que él usufructo, no solo en contenido material sino en facultades.
Servidumbre
Se establece entre dos inmuebles y que concede al titular del inmueble dominante
determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno, la utilidad puede ser de mero recreo.
•es el derecho entre dos parcelas, en donde una necesita de la otra, para poder tener
caminos, agua, etcétera, son honerosas, ya q puede pagarse para poder utilizar el espacio
del otro.
Clases de servidumbre:
-Positivas (consiste en dejar hacer cosas al titular)
-Negativas (no hacer, no le permite al titular hacer ciertos actos)
-real (como la inherente al inmueble dominante con independencia de la persona de su
titular)
-personal (constituida a favor de una persona determinada y sin inercia al inmueble
dominante.
-forzosa (cuando la ley la imponga con presidencia de la voluntad del fundo sirviente)
La extinción de la servidumbre puede ocurrir por renuncia del titular, vencimiento del plazo,
imposibilidad permanente de ejercicio, no uso durante diez años, consolidación (cuando
ambos predios pertenecen a un mismo dueño), o destrucción total del predio sirviente o
dominante.
Hipoteca:
es un derecho real de garantía que recae sobre inmuebles (u otros bienes registrables) y
que confiere al acreedor el poder de hacer vender judicialmente el bien afectado, en caso
de incumplimiento, para cobrar su crédito con preferencia respecto de otros acreedores. Lo
fundamental de este derecho es que otorga garantía sin desposesión: el deudor conserva la
posesión del bien hipotecado.
La hipoteca se extingue por cancelación registral, pago de la deuda, renuncia,
vencimiento+de 20 años, etc.
Objeto: un inmueble registrable.
Forma: escritura pública e inscripción en el registro de la propiedad inmueble.
Ejecución: ante el incumplimiento por parte del deudor, el acreador puede reclamar el bien
hipotecado.
Anticresis:
Recae sobre cosas registrables individualizadas, cuya posesión se entrega al acreedor o a
un tercero designado por las partes, A quién se le autoriza a percibir los frutos para
imputarlos a una deuda.
El acreedor sí toma posesión del bien.
El acreedor anticresitario tiene la obligación de conservar el bien, hacer las reparaciones
necesarias, y rendir cuentas por los frutos percibidos. No puede apropiarse del inmueble ni
usarlo más allá de su destino.
Se extingue por cancelación registral, pago de la deuda, renuncia, prescripción, o pérdida
del inmueble, etc.
Prenda:
La prenda es un derecho real de garantía que recae sobre bienes muebles (no registrables),
mediante el cual un deudor o un tercero afecta un bien al cumplimiento de una obligación,
permitiendo al acreedor ejecutarlo preferentemente en caso de incumplimiento. Se
diferencia de la hipoteca porque recae sobre muebles, y de la anticresis porque no requiere
necesariamente la posesión del bien.
Los frutos e intereses generados por el bien prendado, son percibidos por el acreedor.
No puedo usar la cosa a menos que tenga el consentimiento del deudor.
Ejecución: ante el incumplimiento del deudor, el acreedor podra subastar la prenda.
La prenda se extingue por pago de la deuda, cancelación registral, destrucción o pérdida del
bien, renuncia, consolidación (cuando acreedor y deudor son la misma persona), o
vencimiento del plazo legal.
