CAPITULO 4
METODOLOGIA PARA VALORAR RESERVAS FORESTALES
AREAS PROTEGIDAS, PARQUES ECOLOGICOS, RESERVAS HIDRICAS
AUTOR: ECONOMISTA OSCAR BORRERO OCHOA
NOTA DEL AUTOR: el presente capitulo forma parte de un estudio más amplio que se refiere a la
valoración de zonas ambientales. (Bogota septiembre de 2003)
Trataremos la valoración de la Estructura ecológica principal tal como la define el POT
(Plan de Ordenamiento Territorial de Bogota) en sus artículos 8 a 10: Sistema de areas
protegidas del Distrito Capital, reservas forestales, parques ecológicos, áreas de manejo
especial, santuarios de flora y fauna.
1- PARAMETROS GENERALES.
Estas areas han sido definidas por la ley 388/97 como SUELO DE PROTECCION cuyo
articulo 35 lo define así: “constituido por las zonas y areas de terrenos localizados
dentro de cualquiera de las anteriores clases, que por sus características geográficas,
paisajísticas o ambientales, o por formar parte de las zonas de utilidad pública para la
ubicación de infraestructuras para provisión de servicios públicos domiciliarios o de
las areas de amenazas de riesgo no mitigable para la localización de asentamientos
humanos, tiene restringida la posibilidad de urbanizarse”.
Esta definición conduce a generar suelo de protección dentro del suelo urbano, rural o
de expansión por diferentes razones:
- Para proteger los recursos hídricos de la ciudad. Es el caso de muchas zonas
rurales en la zona Oriental de Bogotá.
- Por razones de paisaje o ambientales: los Cerros Orientales
- Por amenazas de deslizamiento o remoción en masa: también los Cerros
Orientales en la parte norte y en el sur de la ciudad, cuya topografía o
inestabilidad del suelo no permiten la urbanización.
- Por decisión de la administración a través del POT para ponerle un límite
Oriental u Occidental a la urbanización (razones geográficas).
El articulo 2 del decreto 151/98 define como suelo de conservación “el tratamiento
urbanístico que por razones AMBIENTALES, históricas o arquitectónicas, limita la
transformación de la estructura física de areas del municipio”.
A su vez el art. 21 de la resolución IGAC 762 le dice al avaluador que para determinar
el valor comercial de esta clase de inmuebles “deberán realizarse encuestas entre
personas especializadas” para determinar su valor si la afectación del suelo es total.
De la misma forma que lo hicimos para las rondas de ríos, debemos hacer una
investigación entre expertos en finca raíz y avaluadores. Los resultados aquí presentados
son recogidos de dichas consultas y un análisis del autor.
Este suelo de protección suele tener un mercado cautivo en las entidades del Estado.
Muy pocas veces tiene mercado privado a no ser que venga conjuntamente con una area
de explotación agrícola. Aplicaremos entonces métodos cuando hay mercado y
métodos cuando no existe mercado.
2- METODOS CUANDO HAY MERCADO EN ZONAS RURALES
En general los dueños de las fincas que tienen un bosque no maderable o nativo
productor de agua, están interesados en mantenerlo porque esta zona genera agua para
toda la finca. Como el recurso agua es uno de los parámetros básicos para definir el
valor del suelo rural, esta zona de la finca se convierte en el eje valorizador de la finca.
El parámetro de valor estaría dado por el mayor valor que da a la finca el agua propia o
los nacederos dentro de la finca. Se debe hacer un análisis de la productividad de la
finca con el agua propia y sin el agua. Si bien es cierto que al no tener agua propia
podría tener una servidumbre vecina o acueducto veredal, para el caso es necesario
considerar la finca como si solamente tuviese este recurso atado al bosque productor de
agua. Si la finca no tiene agua se vería obligado a perforar pozos (lo cual es un costo
elevado) o a la limitada situación de construir lagunas para agua llovida recogida
mediante escorrentías.
Podremos entonces aplicar el costo alterno de la búsqueda del agua: costo de la
perforación de pozos y su mantenimiento, o el costo de la construcción de lagunas y
su limitada producción de agua que generalmente no sería para consumo humano.
Una manera práctica es valorar la finca con el agua propia (los nacederos del bosque
protector) y sin agua. Con el siguiente ejemplo se ilustra:
Una finca con area de 50 Has tiene 10 Has en un bosque protector con nacimientos
de agua suficiente para las necesidades de la finca. Debemos valorar los dos
escenarios. En el primero, con agua propia, la finca vale $2.0 millones por hectárea
útil, es decir las 40 Has, estimado mediante los métodos de rentabilidad-
productividad y por comparación de mercado, es decir la suma de $80 millones.
Pero nos falta determinar lo que vale el bosque de 10 Has. Asimismo estimamos
que una finca vecina sin agua se vende a $1.5 millones/Ha lo cual significa $60
millones. El plusvalor del agua es pues de $20 millones que se deben atribuir a las
10 hectáreas de bosque.
Si un vecino tiene 40 hectáreas de buena tierra sin agua, valoraríamos a $1.5
millones/Ha y la finca costaría $60 millones. Se le ofrece en venta el bosque de 10
hectáreas las cuales debemos valorar. Al adquirir esta parte su finca tendrá 50
hectáreas pero las 40 Has originales las debemos valorar en $80 millones:
40 x 2.000.000 = 40 x 1.500.000 + 10V
V = 2.000.000/Ha.
Lo anterior significa que las 40 Has originales mejoraron productividad y se
valorizaron de $1.5 a $2.0 millones/Ha, solo por el hecho de añadir las 10 Has de
bosque. Podemos presentar la valoración de la nueva finca que tiene 50 Has de
varias formas:
a) Como que las 40 Has productivas con agua valen a $2.0 millones/Ha y las 10
Has de bosque valen cero.
b) O que la finca de 50 Has vale: 80.000.000 / 50 = $1.600.000/Ha
c) O que las 40 Has originales valen a $1.5 millones/Ha y el bosque a $2.0
millones /Ha.
La mayoría de los avaluadores utilizan la alternativa a) pero no se dan cuenta
que es una presentación falsa que los lleva al absurdo de afirmar que el bosque
productor de agua no le generó valor a la finca. Sería mejor la presentación de la
alternativa b). Pero más lógica es la alternativa c) en la cual la tierra útil vale lo
mismo, pero el verdadero valor lo tiene el bosque productor de agua.
Este análisis permite observar que los bosques protectores que generan agua no
se deben valorar separadamente de la tierra útil y que por lo menos de manera
integrada a la finca deben tener un valor promedio similar como el sugerido en la
alternativa b).
Si un particular tiene entonces la intención de adquirir un bosque productor de
agua a otra finca a la cual le sobra bosque, la manera de valorarlo debe ser
interpretando la plusvalía que le genera a la tierra útil el agua propia.
Si el Estado municipal desea adquirir las cabeceras de agua para proteger los ríos
o las quebradas del municipio, lo estaría haciendo por el bien común y no para
valorizar una finca específicamente. En este caso valoriza o beneficia a toda la
comunidad veredal o municipal, o mejor aún, valoriza el casco urbano que se va
a beneficiar del agua. El costo de adquisición de las cabeceras boscosas lo
debemos entonces estimar por otros métodos que más adelante explicaremos ya
que se trata de una valoración ambiental y no de mercado.
La práctica colombiana suele aplicar un castigo a estos predios con respecto al
valor promedio de la hectárea en la región. Los avaluadores del IGAC o de las
Corporaciones Regionales aplican castigos que van desde el 50 al 80% sobre el
valor medio del suelo productivo. Desde el punto de vista del mercado entre
propietarios vecinos no tiene lógica como lo explicamos con el ejemplo anterior,
pero desde una óptica del beneficio común existen argumentos.
Recomendamos aplicar un promedio (como la alternativa b) para toda la finca ya
que se debe considerar como un todo en cuanto a su rentabilidad agropecuaria.
Solo si se hacen comparaciones con tierra útil sería lógico valorar el terreno útil
cargando al suelo productivo el valor del agua y del bosque. Pero no es válido
considerar con valor cero o con alto castigo a los bosques productores de agua.
3- BOSQUES CON MERCADO.
Este caso puede suceder en los bosques maderables. Su valoración dependerá de:
- La masa forestal: densidad de siembra
- El tipo de árboles
- La edad de la plantación
- El valor de mercado de la madera
La valoración de la plantación requiere de la dasometría, ciencia que estudia la
medición física de los árboles y masas forestales. En la tasación de árboles se mide el
volumen de madera de cada especie en cada momento del tiempo y se multiplica por el
precio medio de la madera. Los expertos en el tema reducen a ecuaciones el rendimiento
de un árbol durante su vida:
Ejemplo: q = 30.53 – 19.63*t + 6.39*t2 – 0.26*t3
Esta ecuación corresponde al rendimiento de una chopera (árbol español) en función del
tiempo (t). Corresponde a una curva de Gompertz de tercer grado con rendimientos
crecientes en la primera mitad de la vida del árbol y decrecientes en la segunda mitad.
Nota: para una mayor información consultar “Valoración de Arboles” de Vicente
Caballer, Ediciones Mundiprensa, 1999, y “Valoración Medioambiental”, Vicente
Caballer, VIII Simposio Internacional de Avalúos, Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá,
2002.
Conociendo la edad del árbol es posible determinar la cantidad de madera que debe
tener en un momento determinado y multiplicarlo por el precio medio de la madera. Si
se aplican las técnicas dasométricas se estimará la densidad de la plantación y el número
aproximado de árboles por hectárea. Sin embargo por este método en los primeros años
de la plantación no existe madera comercial con lo cual el valor asignable sería casi
cero.
En cambio si se aplican métodos de capitalización en todos los años se puede obtener el
VAN (Valor Actual Neto) de la plantación o del árbol trayendo a valor presente el flujo
esperado al final, es decir, cuando se corta el árbol y se vende. Lo importante es
determinar el precio esperado al final y la tasa de descuento. Lo demás son matemáticas
financieras. Si se obtiene la tasa interna de rendimiento (TIR) se puede proceder a
obtener el VAN en cualquier momento de la edad del árbol.
Según Caballer, “la comparación entre ambos valores, el valor de la plantación
calculado como valor de la madera (rendimientos por el precio) y el valor de la
plantación calculada como valor actual neto, difieren en determinados periodos de
tiempo y coinciden en otros”. Al final de la vida útil ambos cálculos deben coincidir.
Pero en la primera mitad de la vida (menos de 8 años si se corta a los 15) el VAN es
mayor que el valor de la madera como rendimiento y después de los 8 años vale más la
plantación como madera que como VAN.
“Este resultado tiene utilidad práctica a la hora de tasar daños a plantaciones jóvenes,
como puede ser el caso de los incendios forestales, en los cuales el valor de la madera es
muy pequeño pero el VAN de la plantación o del árbol será siempre superior hasta que
se alcance el turno óptimo” (Caballer, [Link].)
4- VALORACION DEL BOSQUE DESDE LA PERSPECTIVA
MEDIOAMBIENTAL.
a) Valoración de un Bosque nativo:
Este caso es muy frecuente en los bordes de nuestras ciudades y en especial en la
Zona Oriental de Bogotá. Sea o no productor de agua la práctica de muchos
avaluadores es valorar el suelo por su rentabilidad agrícola, suponiendo que se tala
el bosque nativo y se adecua para producción agropecuaria. En los Cerros Orientales
de Bogotá si se talasen los cerros su única utilización sería para ganadería extensiva
o siembra de papa, hortalizas y similares. Seguramente la tierra sería pobre y se debe
dar un valor bajo por comparación con las tierras de la Sabana. Esto ha llevado a
muchos avaluadores a determinar un valor que oscila entre $1.000.000 y $3.000.000
por hectárea. Sin embargo esta cifra no tiene nada que ver con el gran valor
ambiental que representan estos bosques protectores de Bogotá. Lo mismo
podríamos decir si lo aplicamos a los Farallones de Cali (zona occidental de la
ciudad) o bosques de Picacho y Lomas de Envigado en Medellín.
Siguiendo la metodología propuesta por [Link] (“Valoración de árboles”)
presentaremos algunas propuestas.
b) Valoración del efecto del arbolado sobre la erosión.
Este es un importante efecto del arbolado sobre el medio ambiente. Adquiere gran
importancia en zonas con lluvias torrenciales. Para examinar su impacto se
determina la cantidad de suelo perdido A, mediante la ecuación:
A = R * K * (L * S) * C * P
R = erosividad de las precipitaciones
K = erosionabilidad del suelo
L y S = características topográficas
C = cultivo y manejo del suelo
P = prácticas de conservación.
La variable R recoge la influencia o el efecto de naturaleza meteorológica. La
erosión es mayor en sitios con lluvias torrenciales que con regímenes continuos. La
variable K recoge la naturaleza del suelo como su estructura y permeabilidad. La
topografía estaría en las variables L y S. Y las prácticas de mantenimiento se
incluyen en P. El efecto de los cultivos se cuantifica a través de C.
De esta manera se calcula la tierra que se pierde por la erosión y basta con asignar
un valor al suelo vegetal para determinar la valoración económica. Al aplicar la
masa forestal se calcula la reducción en la erosión. La diferencia en suelo perdido
con los árboles y sin ellos permite estimar el valor económico que significan los
árboles desde el punto de vista de la erosión que defienden.
c) Valoración del arbolado por el incremento en los recursos hídricos.
La masa forestal no solo aumenta la conservación del suelo útil previniendo de la
erosión, sino que aumenta la infiltración del agua de lluvia y aumenta las reservas
hidráulicas subterráneas. “La conservación del suelo y el aumento de los recursos
hídricos subterráneas son dos efectos de una misma causa: el papel de contención
del arbolado sobre el agua de lluvia”. “El aumento de la infiltración como
consecuencia de la existencia de arbolado no es uniforme dependiendo de ciertas
variables entre las que se destaca la pendiente”.
Existen tablas que permiten calcular el aumento del agua infiltrada en el suelo de
acuerdo con la pendiente. Ejemplo: con precipitaciones de mas de 100 mm si se
tiene pastizal o uso agrícola la infiltración estaría entre 6 y 7%, con arbolado estaría
entre 9-11% lo cual es casi el doble. Con bajas precipitaciones como 50 mm en
pastizal se absorbe 13%, con arbolado sería 17%. (Ver V. Caballer, [Link].)
Caballer propone el siguiente cálculo para determinar el valor de incremento de
agua infiltrada por efecto del arbolado:
I = 10 * P ( A1 - A0 ) / 100 * p
I = valor anual del incremento del agua por arbolado en $/Ha
P = precipitación en mm
A1 = infiltración con arbolado en %l
A0 = infiltración sin arbolado en %
P = precio del m3 de agua, en $/m3
10 = coeficiente de transformación de mm a m3 por hectárea.
El precio del m3 de agua se puede calcular para riego en la región, o para acueducto
en zona urbana, antes de tratarla. Otra comparación sería con el m3 de agua de pozo
extraída.
Ejemplo: un terreno con pastizal absorbe 7% de una precipitación alta (300 mm).
Con arbolado absorbe el 11%. Cual sería el valor de una masa forestal cercana a la
ciudad si el recurso hídrico se cotiza a 750 pesos/m3?
I = 10 * 300 (11 – 7)/100 * 750 = $90.000 por Ha.
Si hacemos la capitalización ilimitada de esta cifra al DTF del año 2003 (8%):
90.000 / 0.08 = $1.125.000 por Ha., o sea $112.50 pesos/m2
Este sería el valor del arbolado en la zona protectora de recursos hídricos que bordea
la ciudad.
Por un procedimiento similar podríamos valorar los bosques protectores en los
Cerros de Bogotá. Solo necesitamos averiguar con la EAAB el valor del recurso
hídrico antes de tratarlo (ejemplo: costo del m3 en la Represa San Rafael, después
de traerla de Chingaza). Los datos de la precipitación pluvial se obtienen en el
IMAT. Los agrónomos o ingenieros agrícolas podrán estimar la absorción del agua
lluvia con arbolado y con pastizal de acuerdo con la pendiente.
d) Valoración de zonas protectoras por el costo alterno del recurso hídrico.
Podría también calcularse el costo alterno del agua para la ciudad si se secaran las
fuentes de agua que proveen agua para el acueducto de la ciudad. Un trabajo similar
se hizo para EMCALI con el fin de valorar los bosques nativos y terrenos
protectores de los Farallones de Cali, en el Occidente de la ciudad. Estos bosques
permiten el nacimiento de importantes fuentes de agua que alimentan el acueducto
de Cali y permiten bajar por gravedad el agua tratada hacia la ciudad. Estos ríos son
entre otros: Río Cali, Lilí, Pance y otros menores.
Si por hipótesis se talaran los bosques de los Farallones cercanos a Cali, se
reducirían sustancialmente estos ríos con lo cual el acueducto tendría que acudir en
mayor proporción a la planta de tratamiento del Río Cauca, en la zona baja, tratar un
río más contaminado y sucio, y elevar por bombeo hacia los tanques altos para
repartir a la ciudad. EMCALI tiene el cálculo de lo que cuesta un m3 tratado del Río
Lilí o del Río Cali, y lo puede comparar con el costo de tratar el agua en el río Cauca
y elevarla a los Tanques de reparto para la ciudad. Calculando la cantidad de m3 de
agua que en un año se deberían trasladar al río Cauca, y su sobrecosto anual, se
proyecta a 20 años o a la tasa ilimitada de capitalización permitiendo estimar lo que
vale en valor presente el agua que producen todas las hectáreas de bosques de los
Farallones que proveen el agua del río Cali y similares. Este valor se divide por el
número de hectáreas en bosques y mediante este sencillo cálculo se estima el valor
del arbolado por Ha en los bosques productores de agua en los Farallones.
Un cálculo similar se podría hacer en Bogotá con las fuentes de agua de los Cerros
Orientales: Tanque de Vitelma, represa de la Regadera, y pequeñas quebradas de los
Cerros que recoge la EAAB o acueductos particulares (vgr: Los Cedros).
5- VALORACION MEDIOAMBIENTAL. METODOS SIN MERCADO.
a) Valoración del arbolado por su influencia en el medio ambiente urbano.
V. Caballer considera que el arbolado tiene efectos positivos en las condiciones de
vida de la ciudad. “Entre estos efectos beneficiosos se encuentran la disminución de
la contaminación química y acústica, la regulación de la humedad y la temperatura,
el efecto pantalla sobre los vientos y la posibilidad de supervivencia de especies
animales, como los pájaros”.
Algunos de estos efectos se pueden medir en dinero (son valorables), otros se
pueden medir pero no expresar en dinero y hay otros de difícil medición. Ejemplo:
la contaminación acústica se puede medir y traducir en dinero. La contaminación
química se mide pero difícilmente se valora en dinero. Los efectos del arbolado en
la fauna y flora son difíciles de medir. Los efectos sobre la humedad y temperatura
se pueden medir pero son de difícil traducción a valores monetarios. (Caballer,
[Link])
b) VALORACION HEDONICA.
“El criterio hedónico se aplica a la valoración de recursos naturales y consiste en
estimar el efecto que un recurso natural ejerce sobre otros activos susceptibles de
asignarles un precio de mercado” (Caballer). Es el caso aplicable al paisaje que
genera una masa arbórea en un parque que beneficia a los apartamentos que se
benefician lo cual se traduce en el mayor valor de estas viviendas (Ejemplo: los
apartamentos que miran hacia los campos del Country Club en Bogotá, o las
viviendas de los Cerros Orientales rodeadas de árboles y zonas verdes). Otro caso
sería el generado por los árboles que disminuyen la contaminación sónica frente a
las avenidas de tránsito rápido: cuál sería el valor de las viviendas sin los árboles
con un mayor nivel de ruido y con la masa arbórea antiruido.
Mediante estudios de mercado y cálculos econométricos es posible determinar el
valor de los árboles que generan este bienestar para las viviendas y sus ciudadanos y
por lo cual están dispuestos a pagar un mayor valor.
Ejemplo: los Cerros Orientales al norte de Bogotá presentan la mejor demanda por
viviendas de alto estrato social en el año 2003. Urbanizaciones como Bosque
Medina, Bosque del Marqués, Bosque de la Cañada, Sierras del Moral y Bosque de
Pinos, tienen apartamentos nuevos con precios entre $2.000.000 y $2.500.000/m2.
Un cálculo similar se puede hacer con los precios de los apartamentos usados en
estos sectores de acuerdo con su edad y estado de conservación. Estas
urbanizaciones están al Oriente de la Avenida 7ª. Al Occidente de la misma Avenida
se encuentran otras urbanizaciones como Belmira, Acacias, Cedro Golf cuyos
apartamentos nuevos se venden entre $1.100.000 y $1.300.000/m2. Cálculo similar
se puede hacer para los apartamentos usados. La distancia entre ambas zonas no es
más de 100 metros (el ancho de la vía y sus zonas de antejardín).
La principal razón para esta diferencia es la seguridad de los barrios orientales (cosa
que también se podría lograr para los barrios occidentales), pero especialmente el
paisaje, el ambiente ecológico, los árboles y zonas verdes y el aire más limpio, así
como la reducción de la contaminación acústica. La mayor parte de la diferencia es
una razón ecológica que se traduce en un Valor Hedónico medible a través de la
diferencia entre ambos costados de la Avenida 7ª.
El valor de las masas arbóreas de estos Cerros Orientales así como sus zonas verdes
se puede medir mediante cálculos econométricos en donde hacemos depender el
valor de las viviendas de estas variables:
- Area de la vivienda
- Calidad de los acabados y materiales
- Edad de la vivienda (para las usadas)
- Area privada en zonas verdes o jardines
- Contaminación acústica
- Aspectos ecológicos: aire más puro, paisaje, fauna y flora (pájaros).
Las variables ecológicas y contaminación acústica dependen de las masas arbóreas y
zonas verdes de protección. Estas variables se traducen en un valor mayor económico
que pagan las familias de los Cerros Orientales. Estimando el total de las viviendas en
estos barrios se podrá calcular el valor hedónico que asignan estas familias al bosque
protector. Calculando el total de hectáreas que ocupan estos barrios se podrá argumentar
que cada hectárea de bosque es pagada en determinada cifra.
c) VALORACION POR COSTE DE VIAJE.
“Es la estimación de la disponibilidad a pagar por el uso de un parque natural o
bosque y por parte del conjunto de posibles usuarios ubicados a diferentes
distancias, mediante el cálculo de la suma de los costos de viaje desde diferentes
ubicaciones de los usuarios al parque en cuestión” (Caballer).
Podríamos aplicarlo en Bogotá al Bosque y Parque natural de la represa del Neusa,
situado a 30 Km. al norte de Bogotá. Mediante encuestas a los visitantes del parque
podemos calcular el costo invertido en su visita (tarifa de ingreso, gasolina, tiempo
invertido, etc.) y el lugar desde donde vienen. Casi con seguridad la mayoría de los
visitantes vienen de Bogotá, una metrópoli con 7 millones de habitantes. En la
encuesta se le elevará el precio de la visita hasta encontrar el valor máximo a pagar
por cada visitante. Se produce luego una curva de demanda de acuerdo con la
distancia (lugar de residencia del encuestado) y el valor máximo a pagar. La integral
de esta curva nos permita medir el valor del coste de viaje de los visitantes. La
frecuencia de visitas disminuirá a medida que aumente el coste del viaje. Se calcula
luego la hipótesis de los costes adicionales, es decir, cuántos visitantes obtendríamos
elevando las tarifas de ingreso y los costos del viaje (gasolina, tiempo, distancia,
etc.).
El cálculo de los costes adicionales se hace para examinar que los visitantes
realmente desean visitar el parque natural porque por ese dinero podrían dirigirse
hacia otra zona del norte de la ciudad. Lo que importa es detectar cuánto estarían
dispuestos a pagar por su visita al Neusa. La relación entre los costes adicionales y
el número de visitantes representa la utilidad percibida por los visitantes y
representa una verdadera función de demanda recreativa por la visita del Neusa.
La demanda recreativa anual del parque estimada en determinado número de
visitantes por año que a pesar del incremento siguen prefiriendo al Neusa, se
capitaliza luego a una tasa (podría ser el DTF) por capitalización ilimitada. Este
resultado es el valor del parque natural o bosque por el método del Coste de viaje.
d) APLICANDO METODO DE VALORACION CONTINGENTE.
Este método busca la Disponibilidad a Pagar de una población por el recurso
ambiental que se quiere conservar. Estima el Valor contingente o de EXISTENCIA
del recurso ambiental. Mediante este método no solamente se obtiene el Valor de
Opción o de uso que encuentran los métodos de Valor Hedónico y de Coste de viaje,
sino también el valor de LEGADO para los hijos y generaciones futuras. El valor de
existencia significa que aunque yo no lo pueda usar o disfrutar (como sucede en el
valor hedónico y coste de viaje), estoy dispuesto a pagar para que no lo destruyan,
para que exista y lo disfruten otros, y para poderlo legar a generaciones futuras.
Se realiza mediante encuestas aleatorias, con representatividad de toda la población.
La clave es el cuestionario sobre lo cual existen muchos métodos propuestos por los
expertos en este método. Lo importante es llegarle a la verdadera disponibilidad a
pagar que el encuestado tendría, eliminando los sesgos de la encuesta o las
respuestas no creíbles (tomaduras de pelo, etc.).
Por experiencia, mediante este método se obtiene el más alto valor que se puede
asignar al recurso medioambiental. Seguramente si se aplica al parque natural del
Neusa encontraremos altísimo valor asignado por todos los bogotanos que aunque
no lo visiten o no lo disfruten desean pagar algo para su preservación para los demás
y las generaciones futuras. El Neusa no sería fácil valorarlo desde el punto de vista
hedónico, como sí lo serían los Cerros Orientales. En cambio los Cerros Orientales
no tienen valor por Coste de Viaje y probablemente no sería facil determinar su
valor contingente porque por ejemplo a los 4 millones de habitantes del Sur de
Bogotá no les interesa.
El Páramo de Chingaza que provee el agua para todo Bogotá se podría valorar por el
Método Contingente o por el Costo del Recurso Hídrico. No se podría valorar por
Precios Hedónicos ni por el Coste de viaje.
6- VALORES APLICABLES A LAS ZONAS DE PROTECCION Y CERROS
ORIENTALES DE BOGOTA.
a) ZONAS GENERADORAS DE DERECHOS DE CONSTRUCCION.
La Ley 388/97, el decreto 151/98 y el POT de Bogotá han establecido una Zonas de
Protección a quienes se les da un Valor Virtual mediante la generación de Derechos de
Construcción. Precisamente para poderlas conservar, el legislador les da un índice de
construcción virtual fijado por el POT, a fin de que en el mercado de derechos de
construcción, las demás ZONAS RECEPTORAS puedan recibir mediante compra estos
derechos. De esta manera se indemniza a los propietarios de estas zonas generándoles
un pago por transferencia para que el Estado pueda adquirirlas sin costo alguno, pero
con la adecuada indemnización del propietario.
En el POT de Bogotá se identificaron varias Zonas Generadoras para Suelo de
Protección. Un ejemplo es el Parque Entrenubes, al suroriente de la ciudad, no
construible por la topografía y con el ánimo de generar un parque metropolitano para
esta zona de la ciudad. Sin embargo el POT de Bogotá, quizás por error, le fijó a las
zonas generadoras de la Capital un índice de construcción de 100% sobre area bruta. El
error consiste en fijarlo sobre area BRUTA y no sobre el area UTIL urbanizable o
construible. La diferencia consiste en que normalmente una hectárea bruta es
construible en el 50 o 60%, quedando otro 50 o 40% para areas verdes y calles. Si se
construye en casas con índice 1.0 de construcción (100%) sobre area útil, significa que
el índice de construcción sobre area bruta estará cercano a 0.5 (50%). Por lo tanto el
POT le dió más índice de construcción a las zonas generadores o bosques protectores
que a los terrenos urbanizables. Lo correcto sería darles la misma construibilidad, por lo
menos el 50% o índice 0.5.
Esto conduce a una reforma en el POT que ya se está tramitando en la Alcaldía Mayor y
en el DAPD. Sin embargo para el efecto que nos ocupa, podemos valorar los bosque
protectores o zonas de reserva en los Cerros Orientales o zonas similares dentro de la
ciudad, por su Valor Virtual en función de los derechos generadores de construcción.
Mientras se reforma el POT, sugerimos aplicar un índice de construcción entre 0.25 y
0.5 sobre el area bruta, aplicando castigos mayores para la topografía superior al 30% ya
que en Bogotá no se permite construir en terrenos con mayor inclinación al 30%.
De esta manera si un terreno bruto urbanizable tiene un I.C (índice de construcción) por
area bruta de 0.5, en la periferia sur de la ciudad (Usme) su valor sin servicios públicos
e infraestructura sería de $20.000/m2 en el año 2003. Si aplicásemos un I.C. de 0.25,
por el método residual encontraríamos que vale a $10.000/m2. El suelo rural en esta
zona de Usme está costando entre $2.000 y $3.000/m2.
Así el Parque Entrenubes podríamos valorarlo por Derechos Virtuales a una cifra entre
$10.000 y $20.000/m2 asumiendo que el POT le asignase un I.C. entre 0.25 y 0.5. Pero
para ello sería necesario esperar esta nueva reglamentación. Este valor se le asignaría al
suelo con topografía plana o inclinada hasta 30%. Para los terrenos con mayor
inclinación debemos aplicarle el valor del suelo rural (entre $2.000 y 3.000) ya que con
esta inclinación sería suelo de protección dentro de un area rural y no dentro de un area
urbana, porque solo son urbanizables los terrenos con inferior inclinación a 30%.
b) PRACTICA GENERALIZADA ENTRE LAS LONJAS DE BOGOTA.
Consultando la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, la Sociedad de Avaluadores y la
Cámara de Propiedad Raíz, encontramos que al suelo protector de los bosques
orientales, en zonas no urbanizables, fuera del perímetro urbano, se aplican valores
rurales. En general estos avalúos oscilan entre $2.000 y $3.000/m2 de acuerdo con su
cercanía al perímetro urbano y de acuerdo a su ubicación dentro de la ciudad: zona norte
o sur.
Para zonas rurales pero con bosque protector, ejemplo en la zona de Usme hacia el
Sumapaz, se aplican valores rurales a dichos bosques con cifras entre $500 y 800/m2.
Los terrenos de Páramo más alejados han tenido valores entre $500.000 y un millón por
hectárea.
Las Lonjas recomiendan aplicar a las zonas de protección con o sin masas forestales el
precio rural de acuerdo a la productividad agrícola o forestal del predio.
Con base en el Estudio sobre Valor del Suelo en la Sabana presentado en diciembre de
2002 por la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá y consultas con avaluadores de esta
entidad se fijaron los siguientes valores:
- Borde Occidental rural en los municipios de Cota, Funza, Madrid y
Mosquera, para uso agrícola o pecuario: $50 a 70 millones por hectárea
($5.000 a 7.000/m2).
- Borde Sur (Soacha) para uso agrícola: $30 a 40 millones por Ha ($3000 a
4000 /m2)
- Suelo rural de Usme: $10 a 20 millones/Ha ($1000 a 2000/m2)
- Zona suburbana de Chía, con uso residencial en Sindamanoy y Yerbabuena,
valores entre $80 y 200 millones /Ha ($8000 a 20.000/m2). Este no es uso
rural y no sería comparable.
- Zonas rurales de la carretera hacia Villavicencio (antes del túnel por la nueva
vía) : valores entre $2.000 y $3.000/m2
- Zonas rurales por la antigua salida a Villavicencio, adelante de Juan Rey :
valores entre $500 y 1000/m2.
7- CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES.
a) Para los páramos productores de agua (casos de Chingaza y Sumapaz) y zonas
productoras de recursos hídricos recomendamos aplicar la valoración ambiental
por el costo del agua producida debido al arbolado. El método más aconsejado
sería el de Valoración Contingente que daría el más alto valor al recurso, pero
difícil de estimar en términos monetarios. Se puede también aplicar el costo del
recurso hídrico alterno como costo de oportunidad para la ciudad.
b) Para las zonas forestales que producen recursos hídricos aplicar la valoración
por el costo alterno de producción, ejemplo: caso de los Farallones de Cali.
c) Para zonas de reserva ecológica aplicar el método del coste de viaje y el
turismo generado por recreación, ejemplo: Neusa en Bogotá, represa de La Fe en
Medellín.
d) Para reservas forestales con recursos maderables, aplicar el costo industrial
del bosque por su rendimiento y por el Valor Actual Neto de la venta futura.
e) Para zonas verdes y forestales que generan un Valor hedónico, aplicar el
método de los valores hedónicos producidos en las viviendas que lo disfrutan,
ejemplo: urbanizaciones del Cerro Oriental de Bogotá.
f) Para un bosque nativo no productor de agua aplicar el mismo criterio
ecológico o si producen valor hedónico como en los Cerros de Suba, se aplica
este método.
g) En los casos en que no se pueda aplicar alguno de estos métodos, definir el valor
de la zona de protección por el Valor Rural con destinación agrícola en la
zona. No se le debe hacer un mayor castigo aunque su productividad sea cero
por razones legales o normativas. Recuérdese que el bosque productor de agua
es quien valoriza las hectáreas útiles de una finca. Si no produce agua de todas
maneras su protección es necesaria para la comunidad urbana y si el Estado lo
adquiere debe pagar una indemnización similar al valor rural cercano, teniendo
en cuenta la clase de tierra y la topografía.
h) Si el POT le da un valor virtual mediante la asignación de derechos de
construcción como zona generadora, se deberá aplicar el método residual de
acuerdo con el Indice de Construcción virtual propuesto por el POT para dicha
zona protegida. En este caso su valor sería similar al urbano periférico sin
servicios o al suburbano.
