Universidad Tecnológica Del Perú - Sede Chiclayo

“Año De La Recuperación Y Consolidación De La Economía Peruana”

Avance Del Proyecto Final 2 (APF2)

Docente

Richard Alexis Miranda Rucoba

Integrantes

-Meléndez Fernández Gonzalo Eduardo - U21229447

-Manrique Huamani Keren - U21311156

-Gonzales Melgarejo Gonzalo Jesus - U21207897

-Cardenas Huaman Jorge Luis - U21624949

-Pfuño Ccalla Isell Melhany - U21226952

 Periodo

Ciclo 1 - Marzo 2025

ÍNDICE

I. MARCO TEÓRICO

1.1. MARCO TEÓRICO.

1.2. BUSINESS CASE.

1.2.1. Título del proyecto.

1.2.2. Antecedentes.

1.2.3. El problema.
1.2.4. La solución.

1.2.5. Identificación de riesgos.

1.2.6. Alcance.

1.2.7. Presupuesto estimado del proyecto.

1.2.8. Cronograma estimado e hitos claves.

II. GESTIÓN DE LA INTEGRACIÓN DEL PROYECTO

2.1 ACTA DE CONSTITUCIÓN DEL PROYECTO

2.1.1 Título.

2.1.2 Descripción del proyecto.

2.1.3 Antecedentes del proyecto.

2.1.4 Propósito y justificación del proyecto.

2.1.5 Meta y objetivos del proyecto.

2.1.6 Stakeholders.

2.1.7 Requisitos de alto nivel.

2.1.8 Alcance del producto.

2.1.9 Alcance del proyecto.

2.1.10 Cronograma general.

2.1.11 Riesgos de alto nivel.

2.1.12 Presupuesto y necesidad de recursos.

III. GESTIÓN DEL ALCANCE DEL PROYECTO

3.1 RECOPILAR REQUISITOS

3.2 DEFINICIÓN DEL ALCANCE

3.2.1 Entregables Del Producto

3.2.2 Entregables del Proyecto

3.3 CREACIÓN DEL EDT/WBS

3.4 DICCIONARIO DEL EDT/WBS

IV. PLANIFICACIÓN DEL PROYECTO

4.1 PLAN DE GESTIÓN DEL TIEMPO

4.1.1 Fases

4.1.2 Plan de hitos

4.1.3 Principales entregables del plan de hitos

4.1.4 Cronograma general del proyecto

4.1.5 Cronograma detallado de actividades

4.1.6 Ruta crítica del proyecto

4.2 PLAN DE GESTIÓN DE COSTOS

4.2.1 Costos unitarios de los recursos.

4.2.2 Estructura de costes

4.2.3 Gastos

4.2.4 Línea base de costes

4.2.5 Presupuesto de costes

4.2.6 Curva S del proyecto.

4.2.7 Flujo de caja del proyecto.

4.3 PLAN DE GESTIÓN DE CALIDAD

4.3.1 Métricas de calidad

4.3.2 Aseguramiento de calidad

4.3.3 Control de calidad

4.4 PLAN DE GESTIÓN DE RECURSOS

4.4.1 Plan de utilización de recursos materiales

4.4.2 Plan de utilización de maquinaria y equipos.

4.4.3 Equipo de Trabajo

4.4.4 Descripción de Roles

4.4.5 Cronograma de recursos

I. MARCO TEÓRICO

En las últimas décadas, el sector de la construcción ha atravesado una transformación

significativa, motivada por la necesidad de responder a desafíos urbanos, ambientales y
sociales. Uno de los cambios más notables ha sido la creciente adopción de enfoques
sostenibles en el diseño y desarrollo de proyectos inmobiliarios. La sostenibilidad ya no es
un valor agregado, sino un criterio esencial para garantizar una convivencia urbana
armónica, eficiente y resiliente. En este marco, la arquitectura bioclimática, la eficiencia
energética, la gestión eficiente del agua y la planificación participativa se han convertido en
pilares fundamentales de los nuevos desarrollos habitacionales.

El proyecto Residencial EcoVida Chiclayo se enmarca dentro de esta tendencia,

proponiendo un conjunto habitacional moderno, seguro y ambientalmente responsable, que
integra criterios técnicos y normativos con principios de sostenibilidad y responsabilidad
social. La propuesta arquitectónica y constructiva considera no solo la calidad de los
materiales y la funcionalidad del diseño, sino también la integración de tecnologías que
permitan un uso racional de los recursos, contribuyendo a mejorar la calidad de vida de sus
futuros residentes y minimizando su huella ambiental.

1.2. BUSINESS CASE.

Resumen Ejecutivo
En el presente trabajo de investigación se realiza un proyecto que tiene como propósito la
construcción de un edificio inmobiliario de 40 departamentos diseñados para uso
residencial, distribuidos en 10 pisos y 3 sótanos. Esta obra se ejecutará en un terreno de
3600 m2, además; contará con espacios comunes y sociales para los residentes. Se
ubicará en el centro de la ciudad de Chiclayo. El proyecto adoptara criterios de
sostenibilidad para una mejor calidad de vida y de esta manera ayudar en la reducción del
impacto ambiental. En la actualidad el sector inmobiliario ha implementado la tendencia a
espacios más sostenibles, por la creciente preocupación hacia el medio ambiente y los
avances tecnológicos que con el pasar de los años son comunes. Son muchas las ventajas
de adquirir proyectos sostenibles como la mejora de la eficiencia energética y el consumo
de agua, lo que puede marcar una gran diferencia en la reducción de costos y el impacto
ambiental. La gran demanda de las personas para obtener tales ventajas ha impulsado el
interés de las inmobiliarias para desarrollar este tipo de proyecto. En conclusión, el proyecto
inmobiliario tendrá beneficios que se adecuen a un espacio sostenible y amigable con el
medio ambiente.

Visión

El proyecto busca ser un referente en el desarrollo inmobiliario en Chiclayo, ofreciendo un

edificio residencial moderno, funcional y sustentable. La propuesta garantizará comodidad,
seguridad y calidad de vida a sus residentes, contribuyendo al crecimiento urbanístico de
la ciudad mediante la integración de soluciones arquitectónicas eficientes y tecnología
innovadora.

Definición del proyecto

Project Manager es un proyecto de oficina diseñado para ofrecer un entorno de trabajo

eficiente, moderno y adaptable a las necesidades de gestión y dirección de proyectos. Su
enfoque integra tecnología avanzada, distribución inteligente de los espacios y estándares
de sostenibilidad, garantizando una infraestructura óptima para la productividad y el
bienestar de los usuarios.

El diseño del proyecto prioriza la funcionalidad y el confort, incorporando áreas de trabajo

flexibles, salas de reuniones equipadas con herramientas digitales, espacios colaborativos
y servicios complementarios que optimizan la experiencia laboral. Además, se ha
planificado una infraestructura segura y adaptable, cumpliendo con normativas de
accesibilidad, eficiencia energética y seguridad estructural.
La implementación de tecnologías inteligentes permitirá una gestión eficiente de los
recursos, con sistemas automatizados de iluminación, climatización y conectividad,
reduciendo costos operativos y promoviendo un ambiente sostenible. Project Manager
representa una solución innovadora y estratégica para la creación de espacios de oficina
modernos, seguros y funcionales, alineados con las exigencias del mercado actual y las
tendencias en gestión empresarial.

Organización del proyecto

Estructura del Proyecto

ROL FUNCIÓN
Es la persona encargada de la gestión
integral del proyecto, supervisando cada
una de sus etapas para garantizar que se
cumplan los plazos, el presupuesto y los
Director del Proyecto estándares de calidad establecidos.
Asegura que las metas y objetivos
estratégicos de la constructora se respeten
a lo largo de todo el proceso.

Responsable de coordinar todas las

actividades en el sitio de construcción.
Supervisa el progreso diario de la obra, el
cumplimiento del cronograma de trabajo, la
Gerente de Construcción seguridad en el sitio y la distribución
eficiente de recursos. Su tarea principal es
asegurar que la construcción se lleve a
cabo conforme al plan previamente
aprobado.
Equipo de Ingeniería (Estructural, MEP): • Se encarga del diseño y control de
la parte estructural del edificio,
• Ingeniero Estructural asegurando su estabilidad y
 • Ingenieros MEP (Mecánico, cumplimiento con las normativas de
Eléctrico y Plomería) seguridad y construcción locales.
• Son responsables de diseñar y
gestionar la implementación de los
sistemas de electricidad, fontanería
y climatización del edificio,
buscando maximizar la eficiencia
energética y funcionalidad de los
mismos.
Su función es garantizar que los materiales
utilizados, los procesos ejecutados y la
propia construcción cumplan con los
Gestor de Calidad y Control estándares de calidad establecidos.
Realiza auditorías y verificaciones
periódicas para asegurar que todo se
ajuste al diseño y especificaciones
iniciales.
Su responsabilidad es incorporar criterios y
soluciones ambientales en todas las fases
del proyecto, como la elección de
materiales ecológicos, la optimización de
Coordinador de Sostenibilidad recursos energéticos y la gestión adecuada
de residuos. Además, se encarga de
asegurar el cumplimiento de las normativas
y certificaciones medioambientales
aplicables.
Diseña y pone en marcha las estrategias de
marketing para promover el proyecto.
Gestiona la publicidad, la relación con los
compradores potenciales y las ventas.
Responsable de Marketing y Ventas Define el perfil del público objetivo y se
asegura de que la promoción del proyecto
sea efectiva para atraer a los clientes
adecuados.
 Encargado de gestionar los aspectos
legales del proyecto, incluyendo contratos,
permisos y regulaciones. Asegura que todo
Asesor Legal y Administrativo el proceso se ajuste a la normativa legal
vigente y se encarga de resolver cualquier
inconveniente legal que pueda surgir
durante la ejecución del proyecto.

Análisis de mercado

Aquí se considera la demanda actual, análisis y las tendencias actuales del mercado
inmobiliario en la zona, un resumen de lo que se analizara en cada punto.

- Análisis de la demanda habitacional de Chiclayo, recopilar y analizar datos de su demanda

pasadas, actuales y futuras de las viviendas en Chiclayo, así como sus datos sociales,
datos demográficos, datos económicos y sus servicios.

- Análisis de los proyectos inmobiliarios ya existentes en la zona, para comparar y analizar

sus datos recopilados, saber los proyectos identificados de cada inmobiliaria de esta
manera comprender mejor ciertos factores y competencias para desenvolvernos mejor en
el mercado.

- Analizar las nuevas tendencias, como fueron evolucionando en el tiempo, su tasa de

interés, desarrollo de nuevos ejemplos, crecimientos y entre otros factores importantes con
respecto al mercado inmobiliario.

Estrategia de marketing

El proyecto se posicionará como un edificio moderno, ecológico y con todas las

comodidades urbanas en una ubicación estratégica, en el centro de Chiclayo. Se destacará
por sus características sostenibles, como la eficiencia energética, el uso de materiales
ecológicos, y la incorporación de tecnologías para la recolección de agua y energía solar.
Además, el edificio contará con amplios espacios comunes y sociales, como gimnasio,
salón de usos múltiples y zonas verdes, lo que lo hace atractivo para familias y personas
interesadas en un estilo de vida moderno y responsable con el medio ambiente.

Precio de los departamentos:

El precio de los departamentos se determinará en función del costo de construcción, la
ubicación y las características del mercado inmobiliario local en Chiclayo.

• Precio estimado por departamento de 3 habitaciones: S/ 300,000 a S/ 450,000

(dependiendo del piso, tamaño y vistas). Este rango se ajusta a las tendencias del mercado
inmobiliario en el centro de Chiclayo.

• Sótanos (estacionamientos): S/ 20,000 a S/ 30,000 por plaza de estacionamiento.

Público Objetivo:

• Familias de clase media y alta: Buscan un espacio cómodo, moderno y bien ubicado para
vivir. Valoran la seguridad, comodidad, espacios verdes y la sostenibilidad.

• Profesionales y ejecutivos: Buscan viviendas de alta calidad, con servicios completos y

acceso rápido a la zona comercial y financiera de la ciudad.

• Inversionistas inmobiliarios: Buscan una inversión rentable a largo plazo en un proyecto

de alta calidad y ubicación estratégica. Les interesa la revalorización de la propiedad.

1.2.1. Título del Proyecto

Proyecto Residencial EcoVida Chiclayo

Diseño y construcción de un edificio multifamiliar sostenible con espacios comunes en el
centro urbano de la ciudad de Chiclayo.

1.2.2. Antecedentes

El crecimiento urbano sostenido de la ciudad de Chiclayo ha derivado en una creciente

necesidad de espacios residenciales adecuados, particularmente en sectores estratégicos
del centro urbano. Tradicionalmente, los proyectos inmobiliarios se han enfocado en cubrir
esta demanda con soluciones convencionales, que a menudo descuidan aspectos
fundamentales como la eficiencia energética, la calidad ambiental o la integración urbana.

Sin embargo, en los últimos años se ha evidenciado una mayor conciencia por parte del
público consumidor hacia proyectos con mejores estándares de habitabilidad, seguridad
estructural y sostenibilidad ambiental. En ese contexto, diversas experiencias a nivel
nacional e internacional han demostrado que es posible generar proyectos inmobiliarios que
no solo respondan a la demanda de vivienda, sino que también contribuyan al desarrollo
urbano ordenado, integrando tecnología, diseño inteligente y respeto por el entorno.
1.2.3. El Problema

Actualmente, uno de los principales retos urbanos en Chiclayo es la falta de vivienda

adecuada y sostenible en zonas céntricas. A pesar de existir demanda latente, muchos
proyectos carecen de una propuesta integral que aborde dimensiones como la
sostenibilidad ambiental, la funcionalidad de los espacios y la inclusión de servicios
comunitarios de calidad. Además, la creciente presión demográfica y la expansión informal
de la ciudad generan desequilibrios que comprometen la planificación urbana, el acceso a
servicios y la calidad de vida de los ciudadanos.

Por ello, el problema radica no solo en la insuficiencia cuantitativa de vivienda, sino también
en la baja oferta de proyectos que garanticen condiciones adecuadas de confort térmico,
eficiencia energética, seguridad estructural y accesibilidad.

1.2.4. La Solución

La solución planteada a esta problemática es el diseño y ejecución del Proyecto

Residencial EcoVida Chiclayo, una propuesta integral que articula diseño arquitectónico
moderno, criterios de sostenibilidad, tecnologías ecoeficientes, y servicios comunitarios de
calidad. Este proyecto contempla la construcción de un edificio multifamiliar de 10 pisos y
3 sótanos sobre un terreno de 3,600 m² ubicado estratégicamente en el centro de la ciudad,
con 40 departamentos funcionales de tres habitaciones cada uno.

Además de brindar una solución habitacional, el proyecto incorpora áreas verdes,

estacionamientos, zonas comunes, gimnasio, y salón de usos múltiples, asegurando una
vida urbana moderna, cómoda y responsable. El diseño ha sido concebido para maximizar
el aprovechamiento del espacio, integrar los servicios básicos y adoptar soluciones
estructurales y ambientales acordes al contexto sísmico y climático de la región.

1.2.5. Identificación de Riesgos

La planificación anticipada de riesgos es fundamental para garantizar el cumplimiento de

los objetivos del proyecto. Se han identificado diversos riesgos en cinco grandes categorías:
 • Riesgos técnicos y constructivos, como problemas derivados de la calidad del
suelo, interferencias entre especialidades (arquitectura, estructuras, instalaciones),
o retrasos en la entrega de materiales críticos.

• Riesgos financieros, asociados a la volatilidad de los precios de materiales, acceso

a financiamiento o sobrecostos imprevistos.

• Riesgos regulatorios y legales, como demoras en la tramitación de licencias,

cambios en normativas urbanas o restricciones técnicas impuestas por las
autoridades.

• Riesgos ambientales, como la afectación de eventos climáticos extremos o la

gestión inadecuada de residuos de obra.

• Riesgos de seguridad y salud ocupacional, como accidentes laborales o

enfermedades vinculadas a condiciones inadecuadas de trabajo.

Cada uno de estos riesgos contará con estrategias de mitigación específicas, tales como la
implementación de un sistema BIM para evitar interferencias, la elaboración de un plan de
contingencias económicas, la gestión proactiva de permisos y licencias, la aplicación de
planes SSOMA, entre otros.

1.2.6. Alcance.

Desarrollar el diseño y la construcción de un edificio residencial de 40 departamentos

distribuidos en 10 pisos y 3 sótanos, asegurando los estándares de calidad y seguridad,
cumpliendo con todo lo dispuesto en el Expediente Técnico y garantizando la comodidad y
satisfacción de nuestro cliente, con un tiempo estimado de 16 meses.

1.2.7. Presupuesto estimado del proyecto.

RUBRO COSTO

1. Costos directos
• Movimiento de tierras
• Cimentaciones
• Estructura
• Albañilería S/. 9,315,250
 • Acabados
• Instalaciones (eléctrica, sanitaria, etc.)
•Equipamiento (ascensores, sistemas
contra incendios, etc.)
2. Costos indirectos
• Oficina técnica (ingenieros, arquitectos,
supervisores)
• Seguridad, salud y medio ambiente
S/. 1,490,440
(SSOMA)
• Logística y almacenamiento
• Alquiler de maquinaria y herramientas
• Servicios generales (agua, luz, telefonía
de obra)
3. Preliminares
• Estudios de suelo, topografía, impacto
ambiental S/. 558,915
• Licencias y permisos municipales
Cerco perimétrico y habilitación del terreno
4. Administración del proyecto
• Gerencia de obra
S/. 372,610
• Supervisión externa
• Consultoría y auditorías
5. Contingencias (8%)
• Un porcentaje (usualmente entre 5% y
S/. 968,786
10%) del total para
imprevistos o ajustes de precios.
6. Utilidad del contratista (10%)
• Margen de ganancia que se incluye si la
S/. 1,080,569
obra es por contrato con
una empresa constructora

Total, estimado S/. 13,786,570

1.2.8. Cronograma estimado e hitos claves.

 Hito Fecha Tope
[Link]ón de licencia de construcción 15/05/ 2025
2. Entrega del proyecto 20/05/2025
3. Inicio de construcción 04/06/2025
4. Control y seguimiento 12/12/2025
5. Entrega del edificio 09/09/2026
6. Cierre del proyecto 01/10/2026

II. GESTIÓN DE LA INTEGRACIÓN DEL PROYECTO

2.1. Acta de constitución del proyecto

2.1.1. Título

Gestión Integral del Proyecto Residencial EcoVida Chiclayo

2.1.2. Descripción del Proyecto

El proyecto “Residencial EcoVida Chiclayo” consiste en la construcción de un edificio

multifamiliar de uso residencial, ubicado en un terreno de 3,600 m² en el centro de la ciudad
de Chiclayo. El inmueble contará con 40 departamentos distribuidos en 10 niveles
superiores, 3 sótanos destinados a estacionamientos y depósitos, y diversas áreas
comunes diseñadas para el confort y bienestar de los residentes.

El enfoque del proyecto es ofrecer una solución habitacional de alto estándar, combinando
diseño moderno, eficiencia funcional, seguridad estructural y tecnología sostenible.
Asimismo, el edificio contará con todos los servicios básicos y la infraestructura necesaria
para garantizar una experiencia de vida urbana segura, confortable y respetuosa con el
medio ambiente.

2.1.3. Antecedentes del Proyecto

Inmobiliaria Chiclayo S.A.C., promotora del proyecto, ha identificado una oportunidad

estratégica en el crecimiento urbano de Chiclayo. Frente a la escasa oferta de proyectos
sostenibles en el centro de la ciudad, la empresa propone una solución moderna y amigable
con el entorno. La experiencia previa en desarrollos inmobiliarios similares y el respaldo
técnico del equipo profesional aseguran una ejecución eficiente y de alta calidad.
El proyecto se sustenta además en estudios de mercado que demuestran una creciente
demanda por parte de familias de nivel medio y medio-alto, así como de inversionistas que
buscan adquirir propiedades con potencial de revalorización en zonas estratégicas de la
ciudad.

2.1.4. Propósito y Justificación del Proyecto

El propósito fundamental del proyecto es ofrecer una alternativa habitacional integral que
promueva la calidad de vida, la sostenibilidad y el desarrollo urbano ordenado. Desde una
perspectiva empresarial, se justifica por su viabilidad técnica, económica y comercial, así
como por su potencial de generar impacto positivo en el entorno urbano y social.

El proyecto también responde a las tendencias del mercado que valoran la eficiencia
energética, la seguridad estructural y la disponibilidad de servicios complementarios. Al
integrar estos elementos, el proyecto no solo atenderá una necesidad de vivienda, sino que
contribuirá a redefinir los estándares del desarrollo inmobiliario en el norte del país.

2.1.5. Meta y Objetivos del Proyecto

Meta principal:
Finalizar la construcción del edificio en un plazo de 24 meses, cumpliendo con los más
altos estándares de calidad, sostenibilidad, seguridad y satisfacción del cliente.

Objetivos específicos:

• Diseño eficiente: Optimizar el aprovechamiento del terreno mediante una

distribución funcional y estéticamente adecuada de los espacios.

• Sostenibilidad: Incorporar tecnologías como iluminación LED, reutilización de

aguas grises y paneles solares para reducir el consumo energético.

• Seguridad estructural: Aplicar normas sísmicas vigentes y sistemas constructivos

seguros para garantizar la estabilidad del edificio.

• Eficiencia constructiva: Aplicar buenas prácticas de gestión de obra, planificación

logística y control de calidad para evitar desperdicios y sobrecostos.

• Rentabilidad: Diseñar una estrategia de financiamiento y comercialización que

garantice la venta oportuna de las unidades.
 • Satisfacción del cliente: Lograr una propuesta habitacional adaptada a las
necesidades del mercado, brindando confort, diseño moderno y servicios de valor
añadido.

Objetivo Indicador de éxito

Alcance:
La Construcción de un edificio inmobiliario de 40 La entrega y aprobación de
departamentos, distribuidos en 10 pisos y 3 sótanos, los departamentos.
bajo estándares de calidad y seguridad, cumpliendo con
todo lo dispuesto en el Expediente Técnico y garantizando
la satisfacción del cliente.

Cronograma (Tiempo):
Concluir el proyecto dentro del cronograma Tiempo estimado de
planificado y aprobado por la constructora. finalización del proyecto,
16 meses a partir de la
fecha del Acta de
Construcción del
Proyecto.

Costo:
Un presupuesto máximo de 15, 000,000. No exceder del
presupuesto del proyecto.

Calidad:
Se quiere garantizar la excelencia constructiva, Cumplir con todo lo
con el cumplimiento de las normativas y mencionado.
certificaciones aplicables para una ejecución
óptima y de alta calidad.

2.1.6 Stakeholders.

Nombre Cargo Departamento / Rama ejecutiva

División (Vicepresidencia)
Luis Cárdenas Gerente General Inmobiliaria Los Privada
Olivos SAC
 Arq. Maria Paredes Arquitecta Oficina de diseño Privada
Principal Urbano
Ing. Jorge Ruiz Ingeniero Constructora Privada
Residente Andina SAC
Ana Torres Jefa de Supervisión Consultora Andina Privada
de Obra SAC
Carlos Mendoza Representante Notaria Mendoza Privada
Legal
Lucia Encargada de Municipalidad Pública
Fernandez Licencias de Obra Provincial de
Chiclayo
[Link] Coordinadora de EPSEL S.A. Pública
Lazo conexiones de agua
Ing. Gonzalo Inspector de Enosa Pública
Gonzales Seguridad Electrica
Danna Ricaldi Gerente de Grupo promotor Privada
Marketing inmobiliario
Tatiana Rojas Presidenta Junta de Urb. La victoria Comunidad
vecinos
Patricia Rivas Registradora SUNARP Chiclayo Pública
Pública

2.1.7 Requisitos de alto nivel.

Los requerimientos de alto nivel del proyecto Residencial EcoVida Chiclayo establecen las
bases sobre las cuales se desarrollará el diseño y ejecución del edificio multifamiliar. Estos
requisitos reflejan tanto las necesidades funcionales como los objetivos estratégicos del
proyecto.

Requerimientos del producto:

-El sistema debe permitir la gestión simultánea de múltiples proyectos.

-Debe ser accesible desde distintos dispositivos (PC, tabletas, celulares).

-La plataforma debe garantizar la seguridad de la información.

-Debe incorporar herramientas de análisis visual (gráficos, barras de progreso).

-Interoperabilidad con software CAD/BIM y Excel.

-Permitir múltiples roles de usuario (arquitecto, ingeniero, residente, supervisor.

Requerimientos del proyecto:

-Plataforma web responsive con backend funcional.

-Dashboard para visualización de KPIs por proyecto.

-Funcionalidades para cargar planos, presupuestos y cronogramas.

-Alertas automatizadas para desviaciones en tiempo o presupuesto.

-Sistema de permisos y roles para acceso restringido según el perfil.

-Reportes descargables en PDF y Excel.

2.1.8 Alcance del producto.

Proporcionar un edificio residencial a la población de Chiclayo, debido al poco interés en

proyectos sostenibles y sustentables en la ciudad, con servicios e infraestructura adecuada,
que incluyan espacios que promuevan la interacción social e integrando áreas verdes en
armonía con el proyecto.

2.1.9 Alcance del proyecto.

Inclusiones Exclusiones
•Diseño y construcción del edificio de 10 •Remodelación de áreas aledañas
pisos y 3 sótanos con 40 departamentos. externas al terreno de 3600 m².
•Implementación de todos los servicios •Ampliaciones futuras del edificio.
básicos: agua, desagüe, electricidad, gas •Servicios de mudanza o personal
natural y telecomunicaciones. postventa.
•Construcción de áreas comunes: •Actualizaciones del sistema digital
gimnasio, salón de usos múltiples, zonas después del cierre del proyecto.
verdes. •Proyectos adicionales de urbanización
•Estacionamientos y depósitos en los fuera del perímetro inmediato.
sótanos.
 •Sistemas sostenibles: recolección de
agua, paneles solares, eficiencia
energética.
•Plataforma digital de gestión del proyecto.
•Documentación técnica: planos,
manuales, informes, entregables BIM.
•Cumplimiento de normativas legales, de
seguridad estructural y sostenibilidad.
•Manual de usuario y capacitación sobre el
sistema digital de gestión del proyecto.

2.1.10 Cronograma general.

Tiempo estimado de finalización del proyecto, 16 meses a partir de la fecha del Acta de
Construcción del Proyecto.

2.1.11 Riesgos de alto nivel.

• Demora en la ejecución de los trabajos (posiblemente por causas técnicas, logísticas o

climáticas).
• Retraso en las entregas de los materiales (afectaría el cronograma y secuencia de
actividades).
• Variabilidad de los precios de los materiales de construcción (puede generar sobrecostos
e impactar el presupuesto).
• Falta de personal calificado para trabajos especializados (riesgo para la calidad y
continuidad de la obra).
• Demora en los trámites municipales (como licencias, inspecciones, conexiones, etc.).
• Accidentes del personal (impacta en la seguridad, reputación y continuidad del proyecto).

2.1.12 Presupuesto y necesidad de recursos.

Inversión inicial estimada

- Compra del terreno (3600m2 en zona céntrica) / S/.10,000,000

- Diseño arquitectónico e ingenierías. / S/.745,000

- Licencias y permisos. /S/.560,000

- Marketing y ventas. / S/.1,200,000

Costos de construcción

- Movimiento de tierras y cimentación (3 sótanos) / S/.7,500,000

Subtotal inversión inicial: S/.12,505,000

Análisis de mercado: Aquí se considera la demanda actual, análisis y las tendencias

actuales del mercado inmobiliario en la zona, un resumen de lo que se analizara en cada
punto.

- Estructura (10 pisos, materiales, mano de obra) S/.16,800,000

- Acabados y equipamiento. / S/.6,700,000

- Instalaciones eléctricas, sanitarias y sostenibles. / S/.4,500,000

- Espacios comunes y áreas sociables. / S/.2,000,000

-Supervisión y gestión de obra. / S/.2,240,000

Costos operativos y administrativos

- Gastos administrativos / S/.1,500,000

- Intereses de financiamiento (préstamos bancarios, inversionistas). / S/.2,600,000

- Costos legales y notariales. / S/.950,000

Subtotal costos de construcción: S/.39,740,000

Subtotal costos operativos: S/.5,050,000

Total, de inversión estimada: S/.57,295,000

Ingresos proyectados

- Venta de 40 departamentos

Promedio S/.950,000 c/u / S/.38,000,000

- Venta de estacionamientos y depósitos/ S/.7,500,000

- Ingresos por espacios comerciales en planta baja/ S/.24,200,000

Total, Ingresos: S/.69,700,000

Ítem Costo Costo actual Costo hasta Variabilidad

estimado el término del
proyecto

Compra del terreno S/. 10,000,000 S/. 10,500,000 S/. 10,500,000 S/. 500,000

Diseño S/. 745,000 S/. 780,000 S/. 780,000 S/. 35,000

arquitectónico e
ingenierías
Licencias y S/. 560,000 S/. 580,000 S/. 580,000 S/. 20,000
permisos
Marketing y S/. 1,200,000 S/. 1,350,000 S/. 1,350,000 S/. 150,000
ventas
Movimiento de S/. 7,500,000 S/. 8,100,000 S/. 8,100,000 S/. 600,000
tierras y
cimentación
Estructura (10 S/. 16,800,000 S/. 17,500,000 S/. 17,500,000 S/. 700,000
pisos)
Acabados y S/. 6,700,000 S/. 6,700,000 S/. 6,900,000 S/. 200,000
equipamiento
 Instalaciones S/. 4,500,000 S/. 4,900,000 S/. 4,900,000 S/. 400,000
eléctricas,
sanitarias,
sostenibles
Espacios S/. 2,000,000 S/. 2,150,000 S/. 2,150,000 S/. 150,000
comunes y áreas
sociables
Supervisión y S/. 2,240,000 S/. 2,300,000 S/. 2,300,000 S/. 60,000
gestión de obra
Gastos S/. 1,500,000 S/. 1,650,000 S/. 1,650,000 S/. 150,000
administrativos
Intereses de S/. 2,600,000 S/. 2,600,000 S/. 2,600,000 S/. 0
financiamiento
Costos legales y S/. 950,000 S/. 1,000,000 S/. 1,000,000 S/. 50,000
notariales

III. GESTIÓN DEL ALCANCE DEL PROYECTO

3.1 RECOPILAR REQUISITOS
Requisitos de aprobación del proyecto

1. Saneamiento Legal del terreno:

• Partida registral actualizada (SUNARP)

• Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios (emitido por la Municipalidad de

Chiclayo)

• Título de propiedad (libre de cargas y gravámenes)

• Plano de ubicación y localización

• Declaración jurada de veracidad de documentos

2. Aprobación Municipal Provincial de Chiclayo:

2.1. Expediente Técnico de Obra

- Memoria descriptiva del proyecto

- Planos de arquitectura firmados por arquitecto colegiado

- Planos estructurales, sanitarios y eléctricos (firmados por ingenieros colegiados)

- Estudios técnicos (de suelos, mecánica de fluidos, etc.)

- Estudio de impacto vial (si corresponde)

- Estudio de impacto ambiental (según tipo y magnitud de obra)

- Certificación de habitabilidad y accesibilidad (para proyectos multifamiliares)

2.2. Licencia de Edificación

- Solicitud firmada por el propietario o representante legal

- Pago de derechos municipales

- Aprobación de la comisión técnica de revisiones (puede incluir revisión por INDECI,

Defensa Civil o entidades como la Dirección Desconcentrada de Cultura si es zona
patrimonial)

3. Conexiones a servicios Públicos:

• EPS (EPSEL): Aprobación de factibilidad y posterior conexión a red de agua y desagüe.

• Empresa eléctrica (Enosa u otra): Aprobación de carga eléctrica y empalmes.

• Gas natural (si aplica): Aprobación de red interna y conexión.

4. Seguridad y defensa civil:

• Plan de seguridad en obra (SSOMA)

• Plan de evacuación y seguridad estructural

• Certificado de inspección técnica de seguridad en edificaciones (ITSE)

5. Otros permisos y registros:

• Licencia de demolición (si hay estructuras preexistentes)

• Registro del proyecto en SUNARP (independización futura)

• Permiso del Ministerio de Vivienda para proyectos mayores a determinada magnitud

• Reglamento interno de propiedad horizontal (para edificios multifamiliares)

• Declaración de fábrica posterior (una vez terminada la construcción)

Criterios de cierre

Entrega total del edificio conforme a lo proyectado:

• Obra concluida con recepción conforme (municipal y técnica).

• Certificado de conformidad de obra emitido por el supervisor/residente.

• Independización registral (SUNARP) completada.

• Reglamento interno inscrito.

• Conexiones y servicios operativos al 100%.

• Áreas comunes equipadas y funcionales.

• Acta de entrega a propietarios (si aplica).

Cierre Administrativo:

• Liquidación de contratos y pagos finales.

• Cierre contable y tributario.

• Informe final del proyecto (técnico, financiero, lecciones aprendidas).

• Archivo documental completo (planos As-Built, manuales, garantías).

Transferencia o puesta en marcha:

• Traspaso de la administración del edificio a la junta de propietarios o empresa

administradora.

• Garantías de postventa activadas.

• Capacitación a los usuarios o responsables de mantenimiento.

Asignación del gerente de proyecto y nivel de autoridad

Gerente de proyecto

Nombre Cargo Departamento / Rama ejecutiva

División (Vicepresidencia)
Ing. Richard Project Manager Vicepresidencia
 Miranda del Proyecto Oficina Técnica / de Proyectos
Gestión de Inmobiliarios
Proyectos

Niveles de autoridad

Área de autoridad Descripción del nivel de autoridad

Decisiones de personal (Staffing) Tiene la autoridad para seleccionar,
coordinar y reasignar al equipo técnico y
profesional dentro del proyecto.
Gestión de presupuesto y de sus Puede proponer y autorizar ajustes dentro del
variaciones margen aprobado.
Variaciones mayores deben ser
validadas por la gerencia financiera.
Decisiones técnicas Autoridad para validar decisions técnicas
estructurales, arquitectónicas y de
instalaciones, en coordinación con
especialistas MEP.

Resolución de conflictos Puede resolver conflictos operativos en

obra. Escala decisiones estratégicas al
Comité Directivo o a la Vicepresidencia.
Ruta de escalamiento y limitaciones Escala temas legales, financieros mayores a
de autoridad S/.100,000 o que afecten al cronograma
general al Director de Proyectos o a la
Gerencia General.

Personal y recursos preasignados

Recurso Departamento / Rama ejecutiva

División (Vicepresidencia)
Gerente de Construcción Operaciones de Vicepresidencia
Obra de Proyectos
Ingeniero Estructural Ingeniería Vicepresidencia
Técnica
Ingenieros MEP Instalaciones Vicepresidencia
(Mecánica, Técnica
Eléctrica y
Sanitaria)
Gestor de Calidad y Control Control de Calidad Vicepresidencia
de Proyectos
 Coordinador de Sostenibilidad Gestión Ambiental Vicepresidencia
de Innovación

Responsable de Marketing y Ventas Comercial Vicepresidencia

de Negocios
Asesor Legal y Administrativo Legal Vicepresidencia
Legal y
Administrativa

Aprobaciones

Patrocinador Fecha Firma

Inmobiliaria Chiclayo S.A.C. 28 de Julio de

2027

Vicepresidencia de Proyectos 28 de Julio de

2027

Vicepresidencia de Finanzas 28 de Julio de

2027

Vicepresidencia Legal y 28 de Julio de

Administrativa 2027

3.2 DEFINICIÓN DEL ALCANCE

La Construcción de un edificio inmobiliario de 40 departamentos, distribuidos en 10 pisos y
3 sótanos, bajo estándares de calidad y seguridad, cumpliendo con todo lo dispuesto en el
Expediente Técnico y garantizando la satisfacción del cliente.

•Tiempo: Concluir el proyecto dentro del cronograma planificado y aprobado por la

constructora. Tiempo estimado de finalización del proyecto, 16 meses a partir de la fecha
del Acta de Construcción del Proyecto.

•Costo: Un presupuesto máximo de 15, 000,000.

•Calidad: Se quiere garantizar la excelencia constructiva, con el cumplimiento de las

normativas y certificaciones aplicables para una ejecución óptima y de alta calidad.

3.2.1 Entregables Del Producto

3.2.2 Entregables del Proyecto

IV. PLANIFICACIÓN DEL PROYECTO

4.1 PLAN DE GESTIÓN DEL TIEMPO
4.1.1 Fases
El proyecto Residencial EcoVida Chiclayo contempla una duración total de 16 meses,
iniciando el 13 de abril de 2025. La estructura de ejecución se organiza en cinco fases
principales: Desarrollo de Proyecto, Procura, Construcción, Pruebas y Entrega Final. Cada
fase ha sido planificada cuidadosamente para asegurar la correcta secuencia de
actividades, el cumplimiento de los hitos establecidos y la eficiencia en la utilización de los
recursos disponibles. A continuación, se presenta el detalle de las fases, su duración
estimada y las fechas previstas de inicio y finalización:
4.1.2 Plan de hitos

4.1.3 Principales entregables del plan de hitos

• Planos de construcción:
Los planos detallados que guían la construcción, que corresponde al expediente.
• Permisos de construcción:
Que recopila documentos necesarios para iniciar su construcción.
• Estudio de suelo:
Para determinar seguridad, estabilidad de la estructura y la capacidad de carga
• Especificaciones técnicas:
Donde detalla las características, normas, materiales y métodos de construcción.
• Certificados de calidad:
Certificados que garantizan la calidad de los materiales y servicios
4.1.4 Cronograma general del proyecto

4.1.6 Ruta crítica del proyecto

La ruta crítica del proyecto "Residencial EcoVida Chiclayo" se conforma por aquellas
actividades cuyo retraso impactaría directamente en la fecha prevista para la entrega final.
A continuación, se detallan las actividades esenciales que integran esta ruta:
• Diseño Arquitectónico y Ecoeficiente:
La finalización de los diseños sostenibles representa un hito imprescindible, ya que
constituye un requisito para tramitar y obtener las licencias de construcción.
Sin la aprobación formal de estos diseños, no es posible iniciar las obras, generándose un
bloqueo en la cadena de ejecución.

• Trámites y Permisos Legales:

La gestión oportuna de autorizaciones, licencias de obra y aprobaciones ambientales
resulta crítica. Un retraso en esta fase podría derivar en la paralización total del proyecto
por motivos regulatorios, afectando significativamente el cronograma general.
• Ejecución de Obras Civiles:
Esta etapa representa el corazón de la materialización física del proyecto. Cualquier
postergación en actividades clave como la habilitación del terreno o la construcción de las
bases estructurales provocaría demoras en cascada, afectando el desarrollo de las fases
posteriores.
• Implementación de Infraestructura Sostenible:
La ejecución de sistemas ecoeficientes —como paneles solares, sistemas de captación de
agua y redes energéticas— debe coordinarse estrechamente con el avance de la obra civil.
Dado su carácter esencial en el concepto EcoVida, cualquier retraso en su implementación
comprometería la funcionalidad integral
del proyecto.
• Instalación de Servicios Comunes:
La habilitación de servicios básicos y áreas comunes es indispensable para garantizar la
habitabilidad del conjunto residencial. La falta de estos componentes impediría completar
la entrega del proyecto en condiciones óptimas.

• Pruebas, Control de Calidad y Capacitación:

Las actividades de validación de sistemas, ensayos de calidad y formación de usuarios
finales son fundamentales para asegurar que tanto la infraestructura física como el sistema
digital funcionen de manera adecuada. Estas acciones deben realizarse de manera
completa y oportuna para proceder al cierre formal.
• Entrega y Cierre del Proyecto:
La conclusión exitosa de todas las actividades críticas descritas anteriormente es requisito
indispensable para alcanzar la entrega definitiva del proyecto, satisfaciendo las
expectativas de los stakeholders y cumpliendo los compromisos asumidos.

4.2 PLAN DE GESTIÓN DE COSTOS

Para el desarrollo del proyecto Residencial EcoVida Chiclayo, se han identificado los
siguientes grupos de costos fundamentales. Cada uno incluye los componentes necesarios
para garantizar la correcta ejecución técnica, administrativa y operativa en las distintas
fases del proyecto.
4.2.1 Costos unitarios de los recursos.
1.1. Costos de Staff Técnico y Administrativo
Estos costos corresponden al equipo profesional encargado de la gestión, supervisión,
diseño, control y administración del proyecto. Se consideran los siguientes perfiles:
• Gerente de Proyecto: Responsable de la coordinación general, cumplimiento de
cronograma y presupuesto.
• Residente de Obra: Encargado del control técnico en campo y supervisión de
ejecución.
• Supervisor de Calidad: Garantiza la ejecución bajo normas técnicas y estándares
de calidad.
• Especialista en Seguridad y Salud en el Trabajo: Vigila el cumplimiento de las
normas de seguridad laboral.
• Arquitecto y Especialistas Técnicos: Encargados del diseño y compatibilización del
expediente técnico.
• Asistente Administrativo y Personal de Oficina Técnica: Apoyo en trámites,
documentación, control de metrados y valorizaciones.
Duración estimada: 16 meses
Costo estimado total: S/. 820,000

1.2. Costos de Mano de Obra (MO)

Incluye la contratación directa de trabajadores de campo, cuya participación es esencial en
las etapas de construcción:
• Albañiles y Oficiales: Encargados de obras civiles (cimientos, muros, losas).
• Técnicos Electricistas y Sanitaristas: Para instalaciones internas y externas.
• Pintores, Fierreros, Encofradores, Operadores de equipos menores.
• Peones y Ayudantes: Personal no calificado para apoyo general.
Distribución según fase:
• Principalmente concentrados entre los meses 5 al 13 (fase de construcción).
• Se estiman cerca de 80 trabajadores en el pico de ejecución, bajo esquema rotativo.
Costo estimado total: S/. 2,150,000

1.3. Costos de Equipos (Eq.)

Son aquellos costos relacionados con herramientas menores, elementos auxiliares y
dispositivos necesarios para apoyar la construcción:
• Herramientas eléctricas: Taladros, cortadoras, vibradores de concreto.
• Andamios, encofrados metálicos, carretillas, compresoras portátiles.
• Sistemas de iluminación temporal, generadores portátiles, extensiones.
Modalidad: Mixta (alquiler y compra)
Uso intensivo: Meses 5 al 13
Costo estimado total: S/. 400,000

1.4. Costos de Maquinaria Pesada (Maq.)

Este rubro cubre el alquiler y operación de maquinaria mayor indispensable para
movimientos de tierra, vaciado de concreto y transporte interno:
• Excavadoras, retroexcavadoras y minicargadores.
• Mezcladoras de concreto, grúas móviles y torres.
• Volquetes, montacargas y bombas de agua.

Frecuencia de uso:
• Alta en los primeros meses de construcción (meses 5 al 8 para movimiento de tierras
y estructura).
• Disminuye progresivamente en los acabados.
Costo estimado total: S/. 1,180,000

1.5. Costos de Materiales de Construcción

Corresponde al mayor componente del presupuesto. Se distribuye por partidas de obra:
• Materiales estructurales:
o Concreto premezclado, acero corrugado, mallas electrosoldadas.
• Materiales de albañilería:
 o Ladrillos king kong, bloques de concreto, morteros.
• Materiales sanitarios y eléctricos:
o PVC, PPR, cableado, tableros eléctricos, luminarias.
• Acabados y terminaciones:
o Cerámicos, porcelanatos, pintura, puertas, vidrios, carpintería.
• Componentes ecoeficientes:
o Paneles solares (si se consideran), sanitarios ahorradores, luminarias LED.
Costo estimado total: S/. 4,500,000

4.2.2 Estructura de costes

Costo
Código Grupo de Costo Descripción Duración/Observaciones Estimado
(S/.)

Personal técnico y
administrativo
Staff Técnico y
1.1 permanente para la 16 meses 820,000
Administrativo
gestión del
proyecto

Personal operativo
Mano de Obra Meses 5 al 13 (pico de 80
1.2 de campo en fase 2,150,000
(MO) trabajadores)
de ejecución

Herramientas
menores y equipos Uso intensivo:
1.3 Equipos(Eq.) 400,000
auxiliares (alquiler Meses 5 al 13
y compra)

Alquiler y
operaciones de Alta frecuencia:
Maquinaria
1.4 maquinaria mayor 1,180,000
Pesada (Maq.)
para obras iniciales Meses 5 al 8
y estructurales

Materiales de Todos los insumos Durante toda la fase de

1.5 necesarios para construcción 4,500,000
construcción
estructuras,
 instalaciones y
acabados

4.2.3 Gastos

Categoría Costo Estimado (S/.)

Staff Técnico y Administrativo 820,000

Mano de Obra (MO) 2,150,000

Equipos (Eq.) 400,000

Maquinaria Pesada (Maq.) 1,180,000

Materiales de Construcción 4,500,000

Total General 9,050,000

4.2.4 Línea base de costes

La línea base de los costos es una versión aprobada del presupuesto, pero se excluye
cualquier reserva de gestión. Se desarrolla como la suma de los presupuestos para las
diferentes actividades del cronograma, para la obtención de la línea base de costos, se
considera los gastos realizados, la estructura de los costos, el margen de contingencia
estimado para el proyecto. Todo, con la finalidad de poder monitorear y controlar el avance
del proyecto.

4.2.5 Presupuesto de costes

De acuerdo con la Línea de costo del proyecto, para la obtención del presupuesto le
agregamos el margen de gestión.
4.2.6 Curva S del proyecto.
Meses (1 a 12):
• Avance físico mensual: [1.89%, 5.67%, 9.45%, 10.23%, 11.34%, 12.45%, 11.78%,
10.12%, 9.23%, 7.90%, 5.23%, 4.71%]
• Avance financiero acumulado: [1.89%, 7.56%, 17.01%, 27.24%, 38.58%, 51.03%,
62.81%, 72.93%, 82.16%, 90.06%, 95.29%, 100%]
Mes Avance Físico (%) Avance Financiero (S/.) % Acumulado Financiero

1 1.89% 355,000.00 1.89%

2 5.67% 1,066,000.00 7.56%

3 9.45% 1,776,000.00 17.01%

4 10.23% 1,923,000.00 27.24%

5 11.34% 2,131,000.00 38.58%

6 12.45% 2,341,000.00 51.03%

7 11.78% 2,215,000.00 62.81%

8 10.12% 1,902,000.00 72.93%

9 9.23% 1,735,000.00 82.16%

10 7.90% 1,485,000.00 90.06%

11 5.23% 983,000.00 95.29%

12 4.71% 883,000.00 100.00%

Observaciones:
• El flujo de caja muestra un ingreso mensual sostenido que supera ampliamente los
egresos mensuales, lo que garantiza la liquidez del proyecto.
• El saldo acumulado permite prever un colchón financiero útil ante imprevistos.

4.2.7 Flujo de caja del proyecto.

Entradas y Salidas de Efectivo por Mes (S/.)
Mes Ingresos (flujo de caja) Egresos (costos mensuales) Saldo Acumulado
1 400,000.00 355,000.00 45,000.00

2 1,100,000.00 711,000.00 434,000.00

3 1,800,000.00 710,000.00 1,524,000.00

4 2,000,000.00 147,000.00 3,377,000.00

5 2,200,000.00 208,000.00 5,369,000.00

6 2,300,000.00 210,000.00 7,459,000.00

7 2,300,000.00 126,000.00 9,633,000.00

8 2,100,000.00 313,000.00 11,420,000.00

9 1,800,000.00 167,000.00 13,053,000.00

10 1,500,000.00 250,000.00 14,303,000.00

11 900,000.00 502,000.00 14,701,000.00

12 700,000.00 383,000.00 15,018,000.00

4.3 PLAN DE GESTIÓN DE CALIDAD

4.3.1 Métricas de calidad

Frecuencia
Objetivo Procesos
Métrica Fórmula Meta de
involucrados
medición

Porcentaje de
(N° de partidas Ejecución de
cumplimiento ≥ 95% de
que cumplen / obra,
1 de cumplimiento Mensual
N° total de supervisión
especificacione
partidas) × 100 técnica
s técnicas

(N° de
Índice de retrabajos / N°
Control de Mensual
retrabajos por total de
2 calidad, ≤ 3%
defectos de actividades
construcción
calidad ejecutadas) ×
100

Nivel de (Días reales de

adherencia al ejecución / Días Gestión de
3 cronograma ≤ 105% Mensual
planificados) * cronograma
100
 (Costo real -
Costo
Porcentaje de
planificado / Gestión de
4 desviación ≤ 5% Mensual
Costo presupuesto
presupuestal
planificado) *
100

(N° de defectos
Tasa de detectados / N° Antes de
Inspección de
5 defectos en total de ≤ 5% entrega
acabados
acabados departamentos) final
* 100

(Consumo
energético real /
Eficiencia Implementació
Consumo ≤ 100% (≤ 50
6 energética del n de Trimestral
energético kWh/m²/año)
edificio sostenibilidad
planificado) *
100

(N° de permisos
Porcentaje de aprobados / N°
cumplimiento total Gestión de
de
7 de permisos permisos 100% Mensual
permisos
municipales
requeridos) *
100

(N° de
Índice de incidentes / N° ≤ 1 incidente
Supervisión
8 incidentes de total de horas por 1,000,000 Mensual
SSOMA
seguridad trabajadas) * horas
1000

(N° de
Tasa de funcionalidades Por cada
Desarrollo de
funcionalidad operativas / N° sprint
9 plataforma ≥ 98%
de la plataforma total de (quincenal)
web
web funcionalidades
) * 100

Tiempo Por cada

Tiempo de Gestión de
promedio de sprint
10 respuesta de alertas ≤ 5 minutos
respuesta a (quincenal)
alertas automatizadas
alertas
4.3.2 Aseguramiento de calidad
Tabla 4.21. Aseguramiento de calidad del proyecto

Frecuencia
Objetivo Procesos
Métrica Fórmula Meta de
involucrados
medición

Porcentaje de
(N° de partidas Ejecución de
cumplimiento ≥ 95% de
que cumplen / obra,
1 de cumplimiento Mensual
N° total de supervisión
especificacione
partidas) × 100 técnica
s técnicas

(N° de
Índice de retrabajos / N°
Control de Mensual
retrabajos por total de
2 calidad, ≤ 3%
defectos de actividades
construcción
calidad ejecutadas) ×
100

Nivel de (Días reales de

adherencia al ejecución / Días Gestión de
3 cronograma ≤ 105% Mensual
planificados) * cronograma
100

(Costo real -
Costo
Porcentaje de
planificado / Gestión de
4 desviación ≤ 5% Mensual
Costo presupuesto
presupuestal
planificado) *
100
(N° de defectos
Tasa de detectados / N° Antes de
Inspección de
5 defectos en total de ≤ 5% entrega
acabados
acabados departamentos) final
* 100

(Consumo
energético real /
Eficiencia Implementació
Consumo ≤ 100% (≤ 50
6 energética del n de Trimestral
energético kWh/m²/año)
edificio sostenibilidad
planificado) *
100
 (N° de permisos
Porcentaje de aprobados / N°
cumplimiento total Gestión de
de
7 de permisos permisos 100% Mensual
permisos
municipales
requeridos) *
100

(N° de
Índice de incidentes / N° ≤ 1 incidente
Supervisión
8 incidentes de total de horas por 1,000,000 Mensual
SSOMA
seguridad trabajadas) * horas
1000

(N° de
Tasa de funcionalidades Por cada
Desarrollo de
funcionalidad operativas / N° sprint
9 plataforma ≥ 98%
de la plataforma total de (quincenal)
web
web funcionalidades
) * 100

Tiempo Por cada

Tiempo de Gestión de
promedio de sprint
10 respuesta de alertas ≤ 5 minutos
respuesta a (quincenal)
alertas automatizadas
alertas

Tabla 4.22. Aseguramiento de calidad del producto

Estándar ó Norma
Métrica de Actividad de
Proceso de calidad Frecuencia
calidad prevención (QA)
aplicable

Reglamento
Cumplimiento Revisión de
Diseño Nacional de Antes de
de planos y modelos
arquitectónico Edificaciones cada fase
especificacione BIM
(RNE)

Normas técnicas Certificación Auditoría de Antes de

Selección de
peruanas (NTP), ambiental de proveedores y cada
materiales
LEED materiales certificados compra

Conformidad Supervisión de
Construcción Normas sísmicas
con diseño ejecución Semanal
estructural NSR-10
estructural estructural

Implementación Certificación Certificación Verificación de

de LEED, Normas LEED, Normas tecnologías Trimestral
sostenibilidad locales locales ecoeficientes
 Revisión de
Instalaciones Norma Técnica NT- Funcionalidad Antes de
diseño e
sostenibles 01 (MINEM), RNE de sistemas cada etapa
instalación

Espacios
Construcción Inspección de
Especificaciones promueven
de áreas diseño y Mensual
de proyecto interacción
comunes funcionalidad
social

Gestión de Ley N° 28611 Implementación

Porcentaje
residuos de (Gestión de de plan de Semanal
reciclado ≥ 70%
obra Residuos Sólidos) residuos

Conformidad Revisión de Antes de

Acabados Especificaciones
con estándares especificaciones cada
finales de proyecto
de calidad de acabados entrega

Entrega final RNE, Normas

del edificio Satisfacción delEvaluación final y Antes de
municipales de
cliente ≥ 85/100 retroalimentación entrega final
Chiclayo

4.3.3 Control de calidad

Nuestro objetivo es garantizar la entrega del edificio inmobiliario y que cumpla con los
estandares de calidad y seguridad y funcionalidad. Se implementa medidas de
aseguramiento y control de calidad en cada etapa del proyecto y en medida que va
avanzando, desde el diseño hasta su construcción.
Para controlar la calidad del proyecto se definen los puntos de inspeccion para cada
actividad

4.3.4. Control de calidad del producto:

Tabla de control de calidad del producto

Objetivo Métrica Procesos Meta Frecuencia

involucrados

Cumplimiento del Índice del Control del 85% Bimestral

plazo de la ejecución desempeño del cronograma
de la obra. cronograma.
Cumplimientos de los Índice del Control de los 90% Trimestral
costos en la desempeño de costos.
ejecución de la obra. costos

Elaboración del Observaciones Elaboración del 90% Trimestral

expediente técnico técnicas expediente
del proyecto. técnico

Desviación de Numero de cambios Control de 90% Trimestral

cambios en la arquitectónicos cambios.
especialidad de solicitados en la
arquitectura construcción.

Desviación en Numero de cambios Control de 90% Trimestral

cambios de la estructurales cambios.
especialidad de aprobados en la
estructuras. construcción.
Numero de cambios
estructurales
solicitados en la
construcción.

Desviación en Números de cambios Control de 90% Trimestral

cambios en la eléctricos aprobados cambios.
especialidad de en la construcción.
instalaciones
eléctricas

PLAN DE PRUEBAS Y MEDICIONES

Dentro de la etapa de Puesta en Marcha, una actividad a realizar antes de hacer la entrega
de la obra al cliente, es la prueba de equipos y verificación de acabados. Esta actividad
debe ser realizada por el equipo de obra junto con el jefe de Calidad, considerando las
siguientes pruebas:

Zona Pruebas o mediciones Resultados esperados

Prueba de presión hidráulica en red de Presión mínima de 40 psi sin

agua fría y caliente pérdidas durante 30 minutos

Prueba de hermeticidad en red de Cero fugas detectadas en un

Instalaciones
desagüe periodo de observación de 24
sanitarias
horas

Verificación de flujo y funcionamiento Flujo continuo, sin goteos ni

de grifería obstrucciones
 Medición de continuidad en circuitos Continuidad correcta en todas
eléctricos las líneas sin interrupciones

Prueba de puesta a tierra Resistencia ≤ 25 ohmios

Instalaciones
conforme a normativa
eléctricas
eléctrica nacional

Verificación de diferencial Disparo correcto en

termomagnético y disyuntor simulación de cortocircuito

Prueba de adherencia de cerámicos y Adherencia sin

porcelanatos desprendimientos ni zonas
huecas

Verificación de nivelación y plomada en Tolerancia máxima de ±5 mm

muros en 2 m lineales
Acabados
interiores Control de pintura (espesor y Aplicación uniforme, sin
uniformidad) manchas, espesor ≥ 100
micras

Revisión de carpintería (puertas y Funcionamiento adecuado,

ventanas) cierre hermético y sin
desalineaciones

Prueba de funcionamiento de bombas Encendido automático,

de agua presión constante, sin
vibraciones excesivas

Verificación del sistema de iluminación Encendido total, sin

Equipos en áreas comunes parpadeos, luminarias en
comunes estado operativo

Prueba de ascensor (si aplica) Subida y bajada en todos los

niveles sin fallas ni paradas
imprevistas

Plan detallado:

Elemento / Política de Métrica de Actividad de Frecuencia de

Producto Calidad Calidad Control Ejecución

Obra civil Cumplir con los Tolerancia de Verificación de Diaria y por

(estructura) planos ±10 mm en replanteo, hito
estructurales y elementos curado y (cimentación,
normativas estructurales calidad del techado, etc.)
 técnicas concreto
vigentes (ensayos de
resistencia)

Instalaciones Asegurar Presión mínima Prueba Por sistema

sanitarias sistemas sin 40 psi, cero hidráulica, instalado
fugas y con fugas prueba de
presión hermeticidad
adecuada

Instalaciones Cumplir con Continuidad Ensayo de Por etapa

eléctricas normativa eléctrica continuidad, (subdivisión
nacional correcta, puesta prueba de por piso o
eléctrica y a tierra ≤ 25 ohm disyuntores, bloque)
garantizar verificación de
seguridad del planos
usuario eléctricos

Acabados (pisos, Garantizar Tolerancia de Prueba de En cada

pintura, etc.) acabados nivelación ±5 adherencia, unidad
nivelados, mm, espesor revisión visual terminada
firmes y pintura ≥ 100 y uso de
estéticamente micras herramientas
adecuados de medición

Carpintería Asegurar Cierre sin Prueba de Al final de

(puertas/ventanas) correcta fricción, sin apertura/cierre, instalación por
instalación y desalineaciones revisión de unidad
funcionamiento alineación y
estanqueidad

Equipos comunes Garantizar Arranque Pruebas en Una vez al

(bombas, funcionamiento automático, vacío y en finalizar
ascensor) eficiente y operación sin carga, instalación y
seguro de fallas verificación de antes de
equipos manuales y entrega
instalados pruebas de
respaldo

Áreas comunes y Cumplir con Conformidad Revisión física, Al término de

sociales especificaciones con planos y checklist de su
arquitectónicas normas de verificación, construcción
y funcionales del accesibilidad validación con
proyecto el cliente

Documentación Documentación 100% entregada Revisión Al final del

técnica y planos completa, y validada cruzada de proyecto
actualizada y planos As-
Built,
manuales,
 conforme a obra certificados de
ejecutada equipos

4.4 PLAN DE GESTIÓN DE RECURSOS

4.4.1 Plan de utilización de recursos materiales
Identificación, planificación y control de todos los materiales necesarios durante la ejecución
del proyecto:

Materiales principales:

• Concreto: Para cimentaciones, estructuras y losas.

• Acero de refuerzo: Para estructuras.
• Ladrillo y/o paneles: Para muros divisorios y cerramientos.
• Vidrio y aluminio: Para ventanas, mamparas y barandas.
• Materiales sostenibles: Aislantes térmicos/ecológicos, pinturas sin VOC, grifería
y sanitarios ahorradores.
• Acabados: Pisos, revestimientos, carpintería en madera, cerámicos.
• Instalaciones: Cables eléctricos, tuberías PVC/PPR, equipos sanitarios, paneles
solares (si aplica).

Estrategia de gestión:

• Programación por fases (sótanos, estructura, acabados).

• Contratación con proveedores certificados en materiales sostenibles.
• Almacenamiento seguro y ordenado en obra (zonas delimitadas por tipo).
• Control de inventario con reportes semanales.
• Reposición por stock mínimo.

4.4.2 Plan de utilización de maquinaria y equipos.

Equipos previstos:

• Excavadoras y retroexcavadoras (etapa de sótanos).

• Grúa torre y montacargas (estructura y acabados).
• Mezcladoras de concreto.
• Vibradores de concreto.
• Compactadoras.
• Andamios y plataformas móviles.
 • Equipos menores: cortadoras, taladros, soldadoras

Gestión:

• Alquiler por tramos críticos para reducir costos fijos.

• Mantenimiento programado semanal.
• Asignación de responsable por equipo.
• Capacitación para operadores según normas de seguridad

4.4.3 Equipo de Trabajo

El personal técnico y operativo se organizará según especialidad y etapa de obra:
Categoría Cantidad estimada Etapa principal
Ingeniero residente 1 Todo el proyecto
Ingenieros de especialidad 3 Según avance
Maestro de obra 1 Todo el proyecto
Capataces por 4 Obra gruesa y acabados
especialidad
Obreros (albañiles, etc.) 30-50 Por fases
Técnicos electricistas y 8-10 Instalaciones
sanitarios
Operadores de maquinaria 3-5 Excavación y estructura
Personal de seguridad y 3 Permanente
almacén

4.4.4 Descripción de Roles

• Ingeniero Residente: Dirige y supervisa todas las actividades de la obra, controla

calidad, costos y cronograma.
• Ingeniero de Especialidad: Diseña y supervisa la ejecución de instalaciones
eléctricas, sanitarias, estructuras, etc.
• Maestro de Obra: Ejecuta el cronograma diario con los capataces, distribuye
tareas y controla el rendimiento.
• Capataz: Supervisa directamente a los obreros de una cuadrilla específica
(albañilería, encofrado, etc.).
• Obreros: Ejecutan tareas específicas de construcción según su especialidad.
• Operador de maquinaria: Maneja y da mantenimiento básico a los equipos
asignados.
• Almacenero: Registra ingresos y salidas de materiales y controla el stock.
• Encargado de seguridad: Verifica el cumplimiento de protocolos de salud y
seguridad en obra.

4.4.5 Cronograma de recursos

Distribución general por meses del uso intensivo de recursos (puede ajustarse con más
detalle a un cronograma Gantt):
Mes Actividades Recursos Maquinaria/equipos Personal
clave materiales clave
1-2 Excavación, Concreto, Excavadora, Ingeniero
cimentación acero vibrador residente,
operadores,
obreros
3-5 Estructura Concreto, Grúa, mezcladora Maestros,
sótanos y acero, fierreros,
primeros pisos formaletas encofradores
6-8 Estructura Igual que Grúa, andamios Capataces,
pisos anterior albañiles
superiores
9-10 Instalaciones Cables, Herramientas Técnicos
internas tuberías, menores eléctricos y
accesorios sanitarios
11-12 Acabados y Cerámicos, Lijadoras, andamios Pintores,
equipamiento madera, carpinteros
pintura
13 Revisión final Detalles --- Supervisión
y entrega menores general