Universidad Iberoamericana
Derecho Inmobiliario II
Sección 02
“Reparación de Daños y Perjuicios en Materia Inmobiliaria”
Autor:
Virginia Hernandez / 23-0318
Docente:
Lic. Robinson Cuello
Santo Domingo, Distrito Nacional
Introducción.
El derecho inmobiliario dominicano ha desarrollado mecanismos específicos para
resguardar los intereses vinculados a los bienes inmuebles, los cuales representan no solo
un valor económico, sino también un componente esencial del patrimonio familiar y
empresarial. Esta rama del derecho, altamente técnica y especializada, busca garantizar la
seguridad jurídica de las transacciones y del registro de la propiedad, así como la
resolución adecuada de los conflictos que puedan surgir sobre el dominio, uso o disfrute
de los inmuebles.
Dentro de este marco, la reparación de daños y perjuicios se erige como una figura
clave para restablecer el equilibrio patrimonial y moral que pueda alterarse por
actuaciones contrarias a derecho. Tal reparación cobra particular relevancia en contextos
donde la mala fe procesal, el uso abusivo del derecho de acción o la temeridad en la
litigación pueden causar afectaciones graves al titular legítimo de un derecho registrado.
Aunque la reparación de daños y perjuicios tiene raíces comunes con el derecho civil
general, su aplicación en materia inmobiliaria presenta características propias, derivadas
tanto del objeto de protección (el derecho real registrado) como del procedimiento
específico exigido por la Ley núm. 108-05. Por ello, el estudio de esta figura implica no
sólo comprender sus fundamentos civiles, sino también identificar las restricciones
procesales y sustantivas que le otorgan su particularidad en el ámbito inmobiliario.
Marco legal en materia inmobiliaria.
En la República Dominicana, la reparación de daños y perjuicios en el ámbito
inmobiliario se rige por el Código Civil, la Ley núm. 108-05 de Registro Inmobiliario y
el Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, lo que distingue esta figura en el derecho
inmobiliario es su tratamiento particular dentro de un proceso ya iniciado.
El artículo 31 de la Ley 108-05 establece que si una litis es presentada con intención
maliciosa o con ligereza censurable, el juez puede ordenar una indemnización al
demandado afectado. Esta acción, sin embargo, no puede interponerse de manera
principal, sino únicamente como demanda reconvencional, lo que significa que sólo el
demandado puede ejercerla y siempre dentro del marco del proceso principal sobre
derechos registrados.
Esta limitación responde al carácter especializado de la jurisdicción inmobiliaria, que
sólo conoce de derechos reales inscritos. Así, se busca evitar que los tribunales de tierras
se vean sobrecargados con acciones personales ajenas a su competencia. Además, el
Reglamento de los Tribunales de Tierras exige que esta reconvención sea notificada
formalmente dentro del mismo proceso, siguiendo requisitos estrictos.
Tipología del daño.
En el contexto de la responsabilidad por daños y perjuicios en materia inmobiliaria, el
ordenamiento jurídico dominicano distingue esencialmente entre dos clases de daños: los
materiales y los morales. Los daños materiales se refieren a aquellas pérdidas económicas
o patrimoniales que pueden ser cuantificadas objetivamente. Estos incluyen, por ejemplo,
la depreciación del valor del inmueble como consecuencia de una anotación preventiva
producto de una litis infundada, o la frustración de una operación de compraventa debido
a un proceso judicial temerario que genera incertidumbre jurídica sobre el estado del
bien.
Por su parte, los daños morales abarcan aquellos perjuicios que, si bien no tienen una
expresión económica directa, afectan profundamente la esfera personal del titular del
derecho. El sufrimiento psicológico, la angustia derivada de ver comprometida una
propiedad legítimamente adquirida, así como el descrédito público que puede generar una
litis injusta, constituyen formas claras de daño moral. Tradicionalmente, el
reconocimiento de este tipo de perjuicios fue objeto de mayor debate, especialmente por
su carácter subjetivo y por la dificultad de su valoración. Sin embargo, la jurisprudencia
dominicana ha ido evolucionando hacia una interpretación más amplia del concepto de
daño, admitiendo que, en determinados contextos, el menoscabo emocional es tan
perjudicial como la pérdida económica.
Ambos tipos de daños pueden coexistir en una misma causa y deben ser valorados de
forma proporcional al perjuicio causado. La determinación judicial de su existencia y
alcance requiere una apreciación cuidadosa por parte del juez, quien debe evaluar las
pruebas aportadas y las circunstancias particulares del caso. Esta labor exige no solo un
criterio técnico, sino también sensibilidad frente a las implicaciones humanas que pueden
derivarse de un conflicto inmobiliario injustamente planteado.
Particularidades procesales y prescripción.
A diferencia del derecho civil ordinario, en el que los derechos pueden extinguirse por
el transcurso del tiempo, en materia inmobiliaria dominicana rige el principio de
imprescriptibilidad de los derechos reales registrados, establecido expresamente en el
principio IV de la Ley núm. 108-05 de Registro Inmobiliario. Este principio busca
preservar la seguridad jurídica del sistema registral y proteger a los titulares legítimos de
derechos inscritos frente a cualquier riesgo de extinción por desuso o inacción
prolongada.
Sin embargo, este principio no se extiende a todas las acciones vinculadas al ámbito
inmobiliario. Las acciones personales accesorias, como la demanda reconvencional por
daños y perjuicios, continúan sujetas a los plazos de prescripción ordinaria contemplados
en el Código Civil, generalmente de dos años. Esta diferenciación es fundamental, ya que
implica que, aunque el derecho real como tal no prescribe, la posibilidad de obtener una
indemnización por el daño sufrido sí está limitada temporalmente, lo que exige al
demandado una actuación diligente y estratégica.
Desde el punto de vista procesal, la normativa impone requisitos muy estrictos para
que la reclamación de daños sea válida. En primer lugar, esta solo puede interponerse
como una demanda reconvencional, es decir, dentro de un proceso principal ya iniciado
ante la jurisdicción inmobiliaria. No es posible accionar de manera autónoma o por vía
principal para obtener reparación en este ámbito, lo que representa una de las mayores
diferencias frente a la responsabilidad civil tradicional. La demanda reconvencional debe
ser notificada mediante acto de alguacil, conforme a lo que establece el Reglamento de
los Tribunales de Tierras, y dentro de los plazos que exige el procedimiento civil.
Otra particularidad relevante es que esta acción, al ser puramente indemnizatoria y no
involucrar una controversia directa sobre el derecho real, no se inscribe en el Registro de
Títulos. Esto significa que, aunque surge dentro de un proceso inmobiliario, su efecto no
se traduce en una alteración del estatus registral del inmueble en cuestión. Su naturaleza
incidental impide que tenga efectos erga omnes, limitando sus consecuencias al plano
estrictamente personal entre las partes en litigio.
Comparación con la materia civil.
Si bien la figura de la reparación de daños y perjuicios tiene sus fundamentos en el
derecho civil común, su aplicación en el ámbito inmobiliario presenta diferencias
sustanciales tanto desde el punto de vista sustantivo como procesal. A pesar de que
ambas disciplinas comparten la base normativa del Código Civil dominicano en lo que
respecta a la teoría general de la responsabilidad civil, la manera en que se configura la
acción y los efectos que esta produce varían notablemente en función del contexto en que
se plantee.
Tanto en materia civil como inmobiliaria, se reconoce la existencia de daños
materiales (aquellos que afectan directamente el patrimonio del perjudicado) y daños
morales, referidos al sufrimiento, la humillación o la afectación emocional que pueda
derivarse de una conducta ilícita. En ambos casos, la procedencia de la indemnización
requiere la demostración de tres elementos esenciales: la existencia de un daño real y
comprobable, la conducta culposa o dolosa del responsable, y el vínculo causal entre
ambos. Asimismo, la valoración del monto a ser indemnizado está sujeta al principio de
proporcionalidad, lo que implica que el juez debe motivar adecuadamente su decisión con
base en los hechos probados y en el grado de afectación sufrida por la parte demandante.
No obstante, en cuanto a sus diferencias, en el derecho civil general la acción de
reparación puede ser ejercida como demanda principal, es decir, puede ser el objeto único
del proceso judicial. En cambio, en el contexto del derecho inmobiliario, la Ley núm.
108-05 exige que esta acción solo se tramite como demanda reconvencional, es decir,
como una reacción del demandado frente a una demanda principal sobre derechos
registrados. Esta diferencia procesal no es menor, ya que condiciona la forma en que el
afectado puede acceder a la justicia para obtener reparación por el daño sufrido.
Además, el fundamento jurídico de cada una varía en su alcance. Mientras que la
responsabilidad civil se basa únicamente en las disposiciones del Código Civil, la
responsabilidad por daños en materia inmobiliaria debe interpretarse a la luz tanto del
Código Civil como de la Ley núm. 108-05 y su reglamento, lo que agrega un marco
normativo especializado que limita y condiciona el ejercicio de la acción.
Otro punto distintivo es la prescripción. En el ámbito civil, el derecho a reclamar una
indemnización prescribe, por regla general, en el plazo de dos años a partir del hecho
generador del daño. En cambio, en materia inmobiliaria, los derechos reales registrados
son imprescriptibles, aunque las acciones accesorias, como la demanda reconvencional
por daños, sí pueden prescribir conforme al régimen general del derecho común. Esta
coexistencia entre imprescriptibilidad e imprescriptibilidad parcial genera un régimen
híbrido que debe ser manejado con precisión por los operadores jurídicos.
Desde el punto de vista jurisdiccional, la reparación civil corresponde a los tribunales
ordinarios, mientras que las controversias inmobiliarias, incluida la demanda
reconvencional por daños, son competencia exclusiva de los tribunales de tierras, lo cual
exige conocer con claridad los límites de cada jurisdicción para evitar planteamientos
erróneos o inadmisibles.
Conclusión.
La reparación de daños y perjuicios en el ámbito inmobiliario responde a la necesidad
de asegurar el uso honesto del proceso judicial y de proteger los intereses legítimos de los
propietarios de inmuebles registrados. Esta figura jurídica, tal como ha sido concebida
por el legislador dominicano, no solo tiene una función resarcitoria, sino también una
finalidad preventiva y correctiva frente a prácticas procesales desleales o abusivas. Su
regulación particular dentro de la Ley núm. 108-05, mediante la figura de la demanda
reconvencional, garantiza que las vías de derecho no se conviertan en instrumentos de
presión indebida ni en medios para paralizar el tráfico inmobiliario por razones espurias.
La necesidad de que esta acción se ejerza exclusivamente dentro de un proceso
principal y bajo condiciones formales estrictas evidencia la preocupación del sistema
jurídico por preservar la seguridad del registro de títulos, sin dejar completamente
desprotegido al demandado frente a actuaciones temerarias. En este sentido, el sistema
dominicano ha optado por un modelo procesal cauteloso, que restringe el alcance de la
reparación en el plano inmobiliario, pero que a la vez reconoce el derecho a ser
indemnizado cuando se ha actuado con dolo o mala fe.
Al comparar esta figura con la reparación en materia civil general, se evidencian tanto
semejanzas estructurales como profundas diferencias procesales y sustantivas. Mientras
que la materia civil permite una acción directa y flexible para obtener resarcimiento, el
derecho inmobiliario somete esta posibilidad a reglas más rigurosas, centradas en la
protección del sistema registral. Esta dualidad responde a finalidades distintas: una
orientada a la reparación patrimonial entre particulares, y otra enfocada en la tutela de
bienes inmuebles como base del orden económico y jurídico del país.
Bibliografía.
Código Civil de la República Dominicana. (2006). Versión actualizada y concordada.
Santo Domingo: Editorial Gaceta Judicial.
Congreso Nacional de la República Dominicana. (2005). Ley núm. 108-05 de Registro
Inmobiliario. Gaceta Oficial No. 10305 del 23 de marzo de 2005. Recuperado de
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Suprema Corte de Justicia. (2007). Reglamento de los Tribunales de Tierras, Jurisdicción
Original. Recuperado de
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